Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim - Stadt Wertheim
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Auswirkungsanalyse
Erweiterung
Bau- und Gartenmarkt
in Wertheim
Auftraggeber: Stadt Wertheim
Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck
Dipl.‐Geogr. Markus Wagner
Ludwigsburg, am 08.01.2021
Gesellschaft für Markt‐
und Absatzforschung mbH
1
Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2
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des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 5
1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5
2. Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Wertheim 6
3. Entwicklungen im Baumarktbereich 7
3.1 Wesentliche Entwicklungstrends auf der Nachfrageseite 7
3.2 Wesentliche Entwicklungstrends auf der Angebotsseite 8
4. Projektbeschreibung 12
II. Konzentrationsgebot 14
1. Makrostandort Wertheim 14
2. Bewertung des Konzentrationsgebotes 17
III. Integrationsgebot 18
1. Mikrostandort Wertheim‐Bestenheid – „Am Ried“ 18
2. Integrationsgebot – Landesplanerische Vorgaben / kommunale Vorgaben 19
3. Bewertung des Integrationsgebots 21
IV. Kongruenzgebot 22
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 22
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 25
3. Umsatzprognose für den hagebaumarkt 26
4. Kongruenzgebot – landesplanerische Vorgaben 27
5. Faktischer länderübergreifender Verflechtungsbereich des Mittelzentrums
Wertheim 27
6. Bewertung des Kongruenzgebotes 31
3
Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
V. Beeinträchtigungsverbot 33
1. Wettbewerbssituation 33
1.1 Wettbewerbssituation in Wertheim 33
1.2 Wettbewerbssituation in Zone IIa (Freudenberg) 34
1.3 Wettbewerbssituation in Zone IIb (Bayern) 34
1.4 Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes 35
2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 36
2.1 Methodik 36
2.2 Umsatzumverteilungen im Bereich der Kernsortimente 38
2.3 Umsatzumverteilung im Bereich der zentrenrelevanten Randsortimente 39
3. Beeinträchtigungsverbot – landesplanerische Vorgaben 40
4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 40
VI. Zusammenfassung 42
4
Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen
1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung
In Wertheim‐Bestenheid ist geplant, den hagebaumarkt am Standort „Am Ried“ zu modernisie‐
ren und zu erweitern. Der Markt befindet sich im Bebauungsplangebiet „Wertheim – Industrie‐
gebiet I – 3. Änderung (Sporkertswiesen)“. Der aktuelle Bebauungsplan sieht bereits ein Son‐
dergebiet für einen Baumarkt mit Gartencenter und Baustoffhandlung vor. Die aktuell genutzte
Verkaufsfläche beträgt 5.400 m². Dies entspricht den Festsetzungen des aktuellen Bebauungs‐
plans.1
Da der Markt bereits langjährig am Standort vorhanden ist und sich in den vergangenen Jahren
zahlreiche strukturelle Veränderungen im Bau‐ und Gartenbereich ergeben haben, ist eine Mo‐
dernisierung des Bestandsstandortes geplant, um den Standort langfristig zu sichern. Hierfür ist
im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen eine Verkaufsflächenerweiterung auf 9.850 m²2 ge‐
plant. Innerhalb der Gesamtverkaufsfläche sind innenstadtrelevante Sortimente gemäß Sorti‐
mentsliste der Stadt Wertheim in einem Umfang von maximal 800 m² der Verkaufsfläche ge‐
plant.3
Zur Realisierung des Vorhabens ist die Änderung des bestehenden Sondergebiets‐Bebauungs‐
planes nach § 11 Abs. 3 BauNVO erforderlich. Dementsprechend sind die raumordnerischen
und städtebaulichen Auswirkungen des Erweiterungsvorhabens zu prüfen. Dabei wird im Rah‐
men der Auswirkungsanalyse eine realitätsnahe Betrachtung des worst‐case‐Falles zugrunde
gelegt.4
Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind demnach im Rahmen der vorliegen‐
den Auswirkungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:
Darstellung des Vorhabens unter Berücksichtigung der Handels‐, Standort‐ und Be‐
triebstypenentwicklung
Bewertung des Makrostandortes Wertheim
Bewertung des Mikrostandortes „Bestenheid, Am Ried“
Abgrenzung des Einzugsgebietes und Berechnung der sortimentsspezifischen Kauf‐
kraftpotenziale
Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in Wertheim und im Umland
(Wettbewerbsanalyse)
1
Der aktuelle Bebauungsplan sieht dabei eine Gewichtung der Verkaufsflächen vor (je nach Nutzungsart
Baumarkt, Gartencenter, Freifläche).
2
Gewichtete Fläche, vgl. Übersicht, S. 12.
3
Vgl. auch Regionalplan Heilbronn‐Franken, S. 73.
4
Vgl. OVG Münster, Urteil vom 2. Oktober 2013 – 7 D 18/13.NE.
5
Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Umsatzprognose und Umsatzherkunft des Bau‐ und Gartenmarktes
Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum
Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP Baden‐Württem‐
berg bzw. Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020
Konzentrationsgebot
Integrationsgebot
Kongruenzgebot
Beeinträchtigungsverbot.
Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im August 2019 eine intensive
Begehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen vorgenommen und der Einzel‐
handelsbesatz in Wertheim und der Region vor Ort erhoben. Weiterhin wurde auf Informatio‐
nen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amt‐
lichen Statistik und auf EHI Handelsdaten zurückgegriffen.
2. Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Wertheim
Der Gemeinderat der Stadt Wertheim hat in seiner Sitzung am 16.11.2015 die Fortschreibung
des GMA‐Einzelhandelsgutachtens aus dem Jahr 2004 vom Oktober 2015 beschlossen.5
Für die hier vorliegende Auswirkungsanalyse sind insbesondere die aktualisierte Sortimentsliste
und die Randsortimentsregelung sowie das Standortkonzept zu beachten:
Sortimentsliste
Für den hier in Rede stehenden Bau‐ und Gartenmarkt sind insbesondere die zentrenre‐
levanten Sortimente Bastelartikel, Haushaltswaren und Geschenkartikel / Souvenirs rele‐
vant.
5
Darüber hinaus wurde für den Lebensmitteleinzelhandel eine Ergänzung des Einzelhandelskonzepts
erarbeitet, welche jedoch für das hier in Rede stehende Vorhaben keine Relevanz besitzt.
6
Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Randsortimentsregelung
→ Unterscheidung Kernsortiment – Randsortimente auf untergeordneter Fläche
(< 10 v. H. der tatsächlich realisierten Verkaufsfläche)
Im Rahmen der Realisierung des Vorhabens ist gemäß den Regelungen des Einzelhan‐
delskonzeptes eine maximale Verkaufsfläche von 800 m² für zentrenrelevante Randsor‐
timente vorgesehen. Der aktuelle Bebauungsplan schließt zentrenrelevante Sortimente
aus, wenngleich im hagebaumarkt nach aktuellen Erhebungen zur Arrondierung des Ge‐
samtkonzepts zentrenrelevante Sortimente (gemäß aktueller Sortimentsliste) in einem
Umfang von rd. 400 m² vorhanden sind. Mit der Bebauungsplanänderung soll hier eben‐
falls eine Anpassung an die aktuelle Sortimentsliste und die konkreten Vorgaben des Ein‐
zelhandelskonzepts in Bezug auf den Umgang mit Randsortimenten erfolgen.
Standortkonzept
→ Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht‐zentren‐
relevantem Kernsortiment ist eine Einzelfallprüfung der städtebaulichen und
raumordnerischen Verträglichkeit erforderlich.
→ Die Abgrenzungen zentraler Versorgungsbereiche werden bei der Ermittlung der
Auswirkungen berücksichtigt.
Die im beschlossenen Einzelhandelskonzept formulierten Empfehlungen zur Steuerung des
Einzelhandels in Wertheim sind im Rahmen der Auswirkungsanalyse zu berücksichtigen.
3. Entwicklungen im Baumarktbereich
Die Do‐it‐yourself (DIY) Branche profitiert insbesondere seit Anfang der 2000er Jahre von dem
Trend, dass der Mittelpunkt sozialer Aktivitäten sich immer mehr in die eigenen vier Wände
verschiebt. Die Menschen investieren gerne und viel für die Gestaltung ihres Wohn‐ und Le‐
bensraumes. Allerdings hat nicht zuletzt auch die Insolvenz der Praktiker AG im Jahr 2013 ge‐
zeigt, dass der Bau‐ und Heimwerkermarkt sehr dynamisch ist und in seinem Wachstum an
Grenzen stößt. Auch im Hinblick auf den immer stärker wachsenden Online‐Handel in der Bau‐
marktbranche, sind Aussagen über zukünftige Aussichten und Erfolgschancen im stationären
Bereich mit gewissen Unsicherheiten verbunden.
3.1 Wesentliche Entwicklungstrends auf der Nachfrageseite
Der demografische Wandel in Deutschland ist durch eine geringe Geburtenrate bei gleichzeitig
immer höher werdender Lebenserwartung gekennzeichnet. Die Bevölkerung altert und
schrumpft stetig. In Deutschland wurde die rückläufige Bevölkerungsentwicklung in den letzten
7
Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Jahren allerdings durch Zuwanderung gedämpft. Resultate dieser Trends sind zum einen eine
Zunahme der ethnischen und kulturellen Vielfalt sowie zum anderen Veränderungen in der
Familien‐ und Haushaltsstruktur. So verzeichnete Deutschland von 2011 – 2015 einen Haus‐
haltszuwachs von etwa 1,8 %. Während 1‐ bzw. 2‐Personenhaushalte wachsen, war die Ent‐
wicklung von Haushalten mit 3 oder mehr Personen tendenziell rückläufig.
Die Veränderung der Haushaltsstruktur spiegelt sich auch in der Wohnbautätigkeit wider: Fasst
man sämtliche Baumaßnahmen (inkl. Errichtung neuer Gebäude) zusammen, wurden im Jahr
2017 insgesamt rund 200.100 Maßnahmen zum Erhalt und Neubau von Gebäuden in Deutsch‐
land fertiggestellt. Im Vergleich zu 2013 bedeutet das einen Anstieg um ca. 3,0 %6.
Durch die weitgehende Verfügbarkeit von Pkws entwickeln sich vermehrt autokundenorientier‐
te Einzelhandelsstandorte außerhalb geschlossener Siedlungsbereiche, bevorzugt an überregio‐
nalen Verkehrsachsen sowie Durchgangs‐ und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz. Eine
hohe Markttransparenz (auch durch das Internet) sowie die Dominanz von Filialisten und aus‐
tauschbaren Angebotskonzepten begünstigt eine nachlassende Bindung der Konsumenten an
bestimmte Einzelhandelsstandorte. Der moderne Verbraucher ist informiert, vergleicht Ange‐
bote und akzeptiert auch weite Wege, um bestimmte Käufe zu tätigen. Somit wurde das ur‐
sprünglich auf fußläufige Erreichbarkeit abgestimmte Netz (primäres Einzelhandelsnetz) der
Einzelhandelsstandorte durch ein zweites autokundenorientiertes Angebotsnetz (sekundäres
Einzelhandelsnetz) überlagert.
3.2 Wesentliche Entwicklungstrends auf der Angebotsseite
Bau‐ und Heimwerkermärkte sind laut des Handelsverbands Heimwerken Bauen und Garten
e.V. Betriebe mit einer Verkaufsfläche von mindestens 1.000 m² und einem breiten Sortiment.
Üblicherweise besteht dieses aus den Warengruppen Baustoffe, Holz, Eisenwaren, Werkzeuge
und Malerbedarf, auch die Bereiche Fahrräder, Autozubehör, Elektro (inkl. Leuchten), Bad‐ und
Küchenmöbel, Innendekoration sowie Gartenartikel und Heimtierbedarf werden angeboten.
Anfang 2018 existierten in Deutschland 2.132 Baumärkte. Insgesamt gab es von 2007 – 2015
einen leichten aber stetigen Rückgang der Märkte um 9 %. Aufgrund der Insolvenz der Praktiker
AG, im Zuge dessen alle Praktiker‐ und Max‐Bahr‐Märkte geschlossen worden sind, ging die Zahl
der Baumärkte von 2013 – 2015 um 262 Märkte bzw. 11 % zurück. Mittlerweile wurden aber
für etwas mehr als die Hälfte der ehemaligen Praktiker‐ und Max‐Bahr‐Standorte neue Betrei‐
ber aus der Baumarktbranche gefunden (gemaba 2018).
6
Quelle: Statistisches Bundesamt 2018
8
Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Abbildung 1: Entwicklung der Anzahl der Bau‐ und Heimwerkermärkte in Deutschland
2001 – 2018
GMA‐Darstellung 2019 nach gemaba 2018
Ein abweichendes Bild zeichnet sich bei der Entwicklung der Gesamtverkaufsfläche der Bau‐
märkte in Deutschland ab. Diese wuchs von 2007 – 2013 von ca. 13,3 auf 14,3 Mio. m² (+ 7,5 %),
schrumpfte dann aber als Konsequenz aus der Praktiker‐Insolvenz wieder auf 13,3 Mio. m² im
Jahr 2014 bzw. 13,0 Mio. m² im Jahr 2015. Zum Ende des Jahres 2017 nahm sie wieder leicht zu
(über 13,3 Mio. m²).
Die durchschnittliche gewichtete Verkaufsfläche der deutschen Baumärkte lag Anfang 2018 bei
6.270 m². Dabei stieg die Fläche der Einzelbetriebe seit 2007 stetig an, so dass ein Zuwachs von
gut 15 % in diesem Zeitraum zu verzeichnen ist. Der Trend zur Großfläche bleibt damit bisher
ungebrochen.
Abbildung 2: Entwicklung der Verkaufsfläche* der Baumärkte in Deutschland 2007 – 2018
in m²
GMA‐Darstellung 2019 nach gemaba 2018; *gewichtet
9
Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Knapp die Hälfte der deutschen Baumärkte verfügt über eine Verkaufsfläche zwischen
3.000 – 7.499 m², während Baumärkte mit über‐ bzw. unterdurchschnittlicher Verkaufsfläche
einen relativ niedrigen Anteil darstellen (gemaba 2018). Betrachtet man die in den letzten Jah‐
ren neu eröffneten Baumärkte, so lässt sich feststellen, dass der Anteil neu eröffneter Baumärk‐
te mit > 10.000 m² bzw. < 2.500 m² deutlich über dem Anteil der beiden Größenklassen im be‐
stehenden Filialnetz liegt (DIWG 2016). Es ist darauf hinzuweisen, dass die rd. 230 Sonderpreis‐
Baumärkte (insgesamt rd. 180.000 m² VK) aus Definitionsgründen (fast alle < 1.000 m² VK) in
den obigen Zahlen nicht enthalten sind.
Abbildung 3: Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche* je Baumarkt in m²
GMA‐Darstellung 2019 nach gemaba 2018; *gewichtet
Im Zeitraum von 2000 bis 2015 schwankte der Bruttoumsatz der Baumarktbranche in Deutsch‐
land zwischen 16,8 und 18,8 Mrd. €. Im Jahr 2017 belief sich der Gesamtumsatz auf rd. 17,6
Mrd. €. Pro Quadratmeter Verkaufsfläche setzte ein durchschnittlicher Baumarkt im Jahr 2018
(Stand 01.01.2018) in Deutschland etwa 1.470 € (nur Innenverkaufsfläche) bzw. 1.320 € (ge‐
wichtete Fläche) um. Dies bedeutet eine beinahe gleichbleibende Entwicklung im Vergleich zum
01.01.2016. Dabei ist allerdings auch zu berücksichtigen, dass bedingt durch die Praktiker‐
Insolvenz und dem Abgang von Verkaufsflächen seit 2013 auch eine starke Steigerung der Flä‐
chenumsätze zu verzeichnen war. Allerdings bestehen, wie die nachfolgenden Zahlen verdeutli‐
chen, erhebliche Unterschiede zwischen den Unternehmen. Umsatzstärkster Händler in
Deutschland ist OBI, gefolgt von Bauhaus und Rewe / B 1.
10Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Abbildung 4: Flächenleistung und durchschnittliche Verkaufsfläche im Vergleich
GMA‐Grundlagenforschung 2019
Neben den skizzierten quantitativen Entwicklungstrends reagiert die Branche aber auch mit
neuen Konzepten, wie z. B.:
Einrichtung von Drive‐In‐Bereichen zum besseren Transport sperriger und schwerer
Güter (z. B. Bauhaus, Hornbach, OBI).
Auch die Branchengrößen reagieren mit der Eröffnung von Online‐Shops und click &
collect‐Angeboten z. B. bei OBI, hagebau, Bauhaus, Hornbach, Dehner. Im Branchen‐
durchschnitt werden derzeit ca. 2,5 % des Umsatzes online erwirtschaftet, wobei
Hornbach bereits eine 10 %‐Marke erreicht hat7.
Für die weitere nachhaltige Positionierung von Standorten im Baumarktsegment sind zu be‐
rücksichtigen:
In städtischen wie auch in ländlichen Bereichen werden Sortiment und Angebot im‐
mer stärker auf die jeweiligen Zielgruppen abgestimmt. Teilweise übernehmen die
Bau‐ / Heimwerkermärkte wichtige Versorgungsfunktionen nicht nur für die Privat‐
haushalte, sondern auch für die gewerbliche Wirtschaft (u. a. Handwerksbetriebe,
Baugewerbe).
Der Trend geht auch im Baumarktbereich zu größeren Verkaufsflächen, um so ein
möglichst breites und tiefes Angebot in allen relevanten Sortimentsbereichen dar‐
stellen zu können. Durch die häufige Integration von Baustoff‐Drive‐In‐Bereichen und
spezialisierten Abteilungen ist der Flächenbedarf noch weiter gestiegen.
Die Integration von Gartencentern hat sich nach wie vor als erfolgversprechender Ansatz der
Bau‐ / Heimwerkermärkte gezeigt.
7
Die Welt Kompakt vom 28.09.2018
11Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
4. Projektbeschreibung
Die Planung sieht die Erweiterung des am Standort „Am Ried“ langjährig ansässigen hagebau
Bau‐ und Gartenmarktes mit aktuell rd. 5.400 m² VK vor. Im Zuge der Modernisierung soll der
Markt auf 12.750 m² ungewichtete Verkaufsfläche (bzw. 9.850 m² gewichtete Verkaufsfläche)
erweitert werden. Die Flächen des bestehenden und erweiterten Marktes teilen sich den Anga‐
ben der Plangrundlagen wie folgt auf (vgl. Tabelle 1).
Tabelle 1: Bestands‐ und geplante Verkaufsflächen hagebau Bau‐ und Gartenmarkt
Bestandsmarkt Erweiterung
Abteilung
in m² VK
Bau‐ und Gartenmarkt 4.200 8.250
überdachte Freiflächen 1.900
1.200
nicht überdachte Freiflächen 2.600
Summe 5.400 12.750
GMA‐Berechnungen 2020
Tabelle 1 zeigt dabei die sog. ungewichteten Flächen. Da auf dem Freiflächen regelmäßig deut‐
lich weniger Umsatz erzielt wird als im Baumarkt im engeren Sinn, wurde vom Branchenver‐
band BHB (Handelsverband Heimwerken Bauen Garten) eine allgemein akzeptierte Gewichtung
eingeführt. Die Freiflächen werden oft nur saisonal genutzt und dienen z. T. auch als Lagerflä‐
chen, auch wenn sie für Kunden zugänglich und damit als Verkaufsfläche zu bewerten sind. Um
eine zuverlässige Umsatzprognose und im vorliegenden Fall die Auswirkungen des Vorhabens
aufzuzeigen, wird daher auf die Gewichtung gemäß BHB zurückgegriffen:
Tabelle 2: Übersicht Verkaufsflächen des Vorhabens
ungewichtete Gewichtungs‐ gewichtete
Abteilung Fläche in m²
Fläche in m² faktor in %
Bau‐ und Gartenmarkt 8.250 100 8.250
überdachte Freiflächen 1.900 50 950
nicht überdachte Freiflächen 2.600 25 650
Summe 12.750 ‐‐ 9.850
GMA‐Berechnungen 2020
Hinzu kommen Lagerflächen für Baustoffe, die heute bereits vorhanden, jedoch nicht für Kun‐
den zugänglich sind und somit auch keine Verkaufsflächen darstellen.
Mit der geplanten Erweiterung soll der Standort sukzessive modernisiert und an das aktuelle
Konzept der Fa. Hagebau angepasst werden. Des Weiteren sollen die Serviceflächen (z.B. für
den Verleih von Maschinen) ausgebaut und Lagerflächen in die Verkaufsfläche integriert wer‐
den, um so auch ein langfristig betriebswirtschaftlich tragfähiges Betreiben des Standortes zu
ermöglichen.
12Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Darüber hinaus soll ebenfalls die planungsrechtliche Situation am Standort angepasst werden,
um auf marktseitige Veränderungen innerhalb der maximalen Obergrenzen des Bebauungs‐
plans schnell reagieren zu können. Insofern dient das Vorhaben einer langfristigen Standortsi‐
cherung des einzigen Baumarktes im Mittelzentrum Wertheim.
Das geplante Sortimentskonzept des bestehenden und des erweiterten Bau‐ und Heimwer‐
kermarktes umfasst die typischerweise in einem Baumarkt vorhandenen Warengruppen. Zu
den Kernsortimenten zählen u. a.:
Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Beschläge, Eisenwaren und Werkzeu‐
ge, Badeeinrichtungen / ‐ausstattung, Sanitär / Fliesen, Rolläden, Gitter, Markisen
Holz, Bauelemente (z. B. Fenster, Türen)
Pflanzen und Zubehör, Pflege‐ und Düngemittel, Torf / Erde, Pflanzgefäße, Garten‐
möbel, ‐häuser, ‐werkzeuge, Zäune, Gewächshäuser, Naturhölzer u. ä.
Teppiche / Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten
Tiere, Tiernahrung, zoologischer Bedarf
Möbel (inkl. Wohnaccessoires), Kücheneinrichtungen,
Leuchten
Elektroinstallationsbedarf
Kfz / Motorräder / Mopeds, Auto‐ und Motorradzubehör, Rasenmäher
Campingartikel und –zubehör.
Diese Kernsortimente sind gem. der Wertheimer Liste als nicht zentrenrelevante Artikel zu
klassifizieren.
Dies ist insofern von Belang, dass eine Realisierung auch außerhalb des definierten zentralen
Versorgungsbereiches von Wertheim zulässig und auch erwünscht ist. Im Umkehrschluss be‐
deutet dies, dass Anbieter, die diese Sortimente als Kernsortiment führen i. d. R. als nicht zen‐
trenprägend gelten und diese Betriebe nicht wesentlich die Funktionalität eines zentralen Ver‐
sorgungsbereiches bestimmen.
Daneben führen sowohl der bestehende als auch der erweiterte hagebaumarkt zentrenrele‐
vante Randsortimente. Für den Bestandsmarkt umfasst der Umfang zentrenrelevanter Rand‐
sortimente gemäß aktueller Sortimentsliste rd. 400 m². Der erweiterte Bau‐ und Gartenmarkt
soll zukünftig auf max. 800 m² VK zentrenrelevante Randsortimente (insbesondere Bastelartikel,
Haushaltswaren und Geschenkartikel) führen.
13Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
II. Konzentrationsgebot
1. Makrostandort Wertheim
Die Stadt Wertheim ist im Landesentwicklungsplan (LEP) Baden‐Württemberg als Mittelzent‐
rum ausgewiesen. Zum Mittelbereich zählt neben der Stadt Wertheim das Kleinzentrum Freu‐
denberg westlich der Standortgemeinde. Wertheim liegt auf den überregional bedeutsamen
Entwicklungsachsen Crailsheim – Blaufelden / Schrozberg – Weikersheim – Bad Mergentheim –
Tauberbischofsheim – Wertheim (– Marktheidenfeld / Lohr) und Wertheim – Freudenberg
(– Miltenberg).
Die Siedlungsstrukturen von Wertheim sind zum einen geprägt von der Kernstadt, welche sich
im Wesentlichen im Main‐ und Taubertal befindet. Darüber hinaus sind mehrere Stadtteile
ebenfalls in Tallage in räumlicher Nähe zur Kernstadt (Bestenheid, Eichel / Hofgarten) und au‐
ßerdem mehrere in topografisch erhöhter Lage (z. B. Wartberg, Reinhardshof, Vockenrot) vor‐
zufinden. Daneben gehören 15 Ortschaften zur Stadt Wertheim, welche z. T. in einer verhält‐
nismäßig großen Entfernung zur Kernstadt liegen und jeweils nur geringe Einwohnerzahlen
aufweisen.
Verkehrlich ist Wertheim über gut ausgebaute Kreis‐ und Landesstraßen angeschlossen und
weist mit einer eigenen Autobahnanschlussstelle (Wertheim / Lengfurt) an der BAB 3 (Frankfurt
– Würzburg – Nürnberg) und der damit auch vorhandenen Anbindung an die BAB 81 (Stuttgart
– Würzburg) eine besondere verkehrliche Gunstlage auf. Die Stadt ist zudem mit einem eigenen
Bahnhof an die Bahnlinie Tauberbischofsheim – Miltenberg angebunden. Die Entfernung zum
nächstgelegenen Oberzentrum Würzburg beträgt rd. 37 km.
Die Stadt zählt aktuell ca. 22.780 Einwohner8, davon wohnen ca. 56 % in der Kernstadt.
Zwischen 2011 und 2018 war eine leicht positive Bevölkerungsentwicklung (+ 181 Einwohner
bzw. + 0,8 %) zu verzeichnen. Für die Zukunft wird von einer gleichbleibenden bis leicht positi‐
ven Bevölkerungszahl ausgegangen, da eine weitere Ausweisung von Neubaugebieten geplant
ist.9
8
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg (Stand: 31.12.2018)
9
Quelle: Bevölkerungsvorausrechnung des Statistischen Landesamtes Baden‐Württemberg, Basisjahr
2017.
14Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Karte 1: Lage von Wertheim und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum (nur BW)
Kleinzentrum (nur BW)
Grundzentrum (nur BY)
Grenze
Bundesland
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing,
Datengrundlage GfK GeoMarketing
GMA‐Bearbeitung 2019
15Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten am Arbeitsort Wertheim betrug 2018
ca. 12.551 Personen.10 Damit hat Wertheim neben der Wohnfunktion auch eine große Bedeu‐
tung als Arbeitsplatzstandort. Einen hohen Anteil der beschäftigten Arbeitnehmer hat die Stadt
im produzierenden Gewerbe (ca. 61 %), im Gegensatz zu den Wirtschaftsbereichen Handel,
Gastgewerbe und Verkehr (ca. 17 %) sowie sonstigen Dienstleistungen (ca. 23 %). Zum Vergleich
Main‐Tauber‐Kreis: ca. 48 % im produzierenden Gewerbe, ca. 18 % in Handel, Gastgewerbe und
Verkehr sowie ca. 34 % bei sonstigen Dienstleistungen. Die Industrie‐ und Gewerbegebiete der
Stadt sind v. a. im Stadtteil Bestenheid zu finden. Ein weiterer Schwerpunkt etabliert sich derzeit
am Nordwestrand des Stadtteils Reinhardshof und in Bettingen in der Nähe der Autobahn A 3.
Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Wertheim lässt sich in folgende Standortlagen unterteilen:
die historische kleinstrukturierte Altstadt von Wertheim (rechts der Tauber)
die zur Innenstadt zählenden Lagen links der Tauber inkl. des Bahngeländes mit Kauf‐
land
dezentrale Standortlagen des großflächigen Einzelhandels im Stadtteil Bestenheid
(E‐Center, Hagebau‐Markt, Expert) sowie Betriebe im Versorgungsbereich Bestenheid
(Lidl, Norma, dm, Dänisches Bettenlager) entlang der Bestenheider Landstraße
größere Nahversorgungsbetriebe (Lebensmittelmärkte) im Stadtteil Reinhardshof
zahlreiche Streu‐ und Nahversorgungslagen in den verschiedenen Stadtteilen und
Ortschaften
die Standortlage „Wertheim‐Village" und das Gewerbegebiet „Almosenberg“ als FOC‐
Standort.
10
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg (Stand: 30.06.2018).
16Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
2. Bewertung des Konzentrationsgebotes
Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Wertheim unter landes‐ und
regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzel‐
handelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist das sog. „Konzentrationsgebot“ zu prüfen.
Maßgeblich hierfür ist Ziel 3.3.7 des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden‐Württemberg:
3.3.7 (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflä‐
chige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sol‐
len sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der
Regel nur in Ober‐, Mittel‐ und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder
erweitert werden.
Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemein‐
den ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn
dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der
Grundversorgung geboten ist oder
diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen be‐
nachbarter Ober‐, Mittel‐ oder Unterzentren zusammengewachsen
sind.
Auch im Regionalplan Heilbronn‐Franken 202011 und im Einzelhandelserlass Baden‐Württem‐
berg12 wird die o. g. Regelung nachrichtlich aufgegriffen.
Durch die Ausweisung als Mittelzentrum (vgl. Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020, Struktur‐
karte) liegen die Voraussetzungen zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhan‐
delsbetriebe vor.
Das Konzentrationsgebot wird am Standort Wertheim erfüllt.
11
Quelle: Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020, Ziel 2.4.3.2.2
12
Quelle: Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg, Kapitel 3.2 Raumordnerische Kernregelung
17Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
III. Integrationsgebot
1. Mikrostandort Wertheim‐Bestenheid – „Am Ried“
Der Standort des hagebaumarktes befindet sich in Wertheim‐Bestenheid im dortigen Gewerbe‐
gebiet. Das Areal wird durch die Otto‐Schott‐Straße in Richtung Norden, die Straße „Am Ried“ in
Richtung Westen, das Grundstück des E‐Centers in Richtung Süden und bestehende Gewerbe‐
betriebe in Richtung Osten begrenzt. Der hagebaumarkt befindet sich im nördlichen Teil des
Grundstücks; die Parkflächen sind südlich des Gebäudekörpers in Richtung des E‐Centers ange‐
ordnet, wenngleich hier ein deutlicher Höhenversatz zwischen den beiden Grundstücken be‐
steht. Das Gelände des hagebaumarktes soll im Wesentlichen in Richtung Norden bis auf Höhe
der Otto‐Schott‐Straße erweitert und insbesondere der Baustoffbereich insgesamt neu geord‐
net werden.
Foto 1: hagebaumarkt Foto 2: Baustofflager i.R. Norden
Foto 3: Zufahrt aus Richtung E‐Center Foto 4: E‐Center i.R. Süden
GMA‐Aufnahmen 2019
Das Standortumfeld ist in Richtung Süden durch den bestehenden Fachmarktstandort aus
E‐Center, Reno‐Schuhfachmarkt und Expert‐Elektrofachmarkt geprägt. In Richtung Westen
befindet sich ein größerer Gewerbe‐ und Industriebetrieb mit der DURAN‐Gruppe. Nördlich der
Otto‐Schott‐Straße grenzen weitere größere Gewerbebetriebe an. Auch das Standortumfeld in
Richtung Osten ist durch gewerbliche Betriebe geprägt.
18Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
In verkehrlicher Hinsicht wird der Standort über die Otto‐Schott‐Straße und die Straße „Am
Ried“ rückwärtig erschlossen. Eine direkte Anbindung aus Richtung des überörtlichen Verkehrs‐
trägers Bestenheider Landstraße ist nicht vorhanden. Eine weitere Anfahrbarkeit des Objekts
besteht über die östlich verlaufende Sudetenstraße über den Parkplatz des Fachmarktstandor‐
tes E‐Center / Expert i.R. des hagebaumarktes. Aus Richtung des Baumarktes ist hingegen eine
direkte Überfahrt nicht möglich. Insofern sind die Synergieeffekte zwischen den Standorten
beschränkt. Eine Anbindung an den ÖPNV ist über eine Haltestelle in der Otto‐Schott‐Straße in
fußläufiger Distanz zum Standort vorhanden. Für Fußgänger sind aufgrund der Lage des Stan‐
dortes keine nennenswerten Einkaufsverflechtungen festzuhalten.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es sich bei dem Standort um einen langjährig ein‐
geführten Einzelhandelsstandort im Gewerbegebiet Bestenheid handelt, welcher angrenzend
zu einem großen Lebensmittelmarkt und einem Elektromarkt gelegen ist. Jedoch ist ein deutli‐
cher Geländesprung zwischen den beiden Standorten vorhanden, welcher in Kombination mit
der Zufahrtssituation nur geringe wechselseitige Beziehungen auslöst. Auch handelt es sich um
eine Kombination aus dem kurz‐ und langfristigen Bedarfsbereich, welche für Kunden nur be‐
dingt Kopplungs‐ und Agglomerationseffekte auslöst. Eine Agglomerationslage i. S. des Regio‐
nalplans Heilbronn‐Franken 2020 ist nicht vorhanden. Insgesamt handelt es sich baumarktty‐
pisch um einen gewerblich orientierten Standort.
2. Integrationsgebot – Landesplanerische Vorgaben / kommunale Vorgaben
Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg ist auf Ziel 3.3.7.1 LEP
Baden‐Württemberg zurückzuführen:
„[...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Stand‐
orten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht innenstadtrelevante
Warensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage.“
Der Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg führt unter 3.2.2.3 weiter aus, dass ein Einzelhan‐
delsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt‐ und Ortskern) errichtet oder er‐
weitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine
Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gege‐
ben ist.
„[...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...].“
Die Regelungen auf Landesebene werden durch den Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020
weiter konkretisiert und ausgeformt. So unterscheidet der Regionalplan zwischen zentren‐ und
nicht zentrenrelevanten, regionalbedeutsamen Einzelhandelsgroßprojekten. Der geplante Bau‐
und Gartenmarkt ist als nicht zentrenrelevantes regionalbedeutsames Einzelhandelsgroßprojekt
einzuordnen.
19Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
„2.4.3.2.4 Standorte für nicht zentrenrelevante regional bedeutsame Einzelhandels‐
großprojekte (Ergänzungsstandorte)
Ziel: Falls regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zen‐
trenrelevanten Sortimenten nicht in der Innenstadt nach Plansatz
2.4.3.2.3 angesiedelt werden können, sollen sie in den ausgewiesenen Er‐
gänzungsstandorten (z. B. als Fachmarktzentren für nicht zentrenrelevan‐
te Waren) angesiedelt werden. Die Ergänzungsstandorte sind in der
Raumnutzungskarte 1 : 50.000 als Vorbehaltsgebiete festgelegt. Der Ein‐
zelhandel hat in diesen Vorbehaltsgebieten bei der Abwägung mit ande‐
ren konkurrierenden raumbedeutsamen Nutzungen ein besonderes Ge‐
wicht.“
Abbildung 5: Ausschnitt aus der Raumnutzungskarte Regionalplan Heilbronn‐Franken
2020 mit Änderungen)
20Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
3. Bewertung des Integrationsgebots
Basierend auf der Bewertung des Standortes, den landesplanerischen Vorgaben und den kom‐
munalen Ausformungen auf Basis der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt
Wertheim kann das Integrationsgebot wie folgt bewertet werden:
Der Standort des Baumarktes befindet sich in Wertheim‐Bestenheid in der Straße
„Am Ried“; südlich sind ein E‐Center und ein Elektrofachmarkt als weitere größere
strukturprägende Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Der Standort befindet sich in
regionalplanerischer Hinsicht am Ergänzungsstandort für nicht‐zentrenrelevante
regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte, zu denen der großflächige Baumarkt
zu zählen ist, und ist damit an einem regionalplanerisch hierfür vorgesehenen Stand‐
ort angesiedelt. Durch die geplante Begrenzung der innenstadtrelevanten Randsor‐
timente gemäß Sortimentsliste des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Wertheim wird
darüber hinaus sichergestellt, dass solche Waren nur auf deutlich untergeordneter
Verkaufsfläche am Standort zulässig sind. Dies entspricht den landes‐ und regional‐
planerischen Regelungen, wonach max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche auf solche
Waren entfallen dürfen.
Auch im Einzelhandelskonzept der Stadt Wertheim ist der Standort für solche Märkte
vorgesehen. Auch hier wird durch die Beschränkung der Verkaufsflächen im innen‐
stadtrelevanten Bereich den städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Wertheim
Rechnung getragen.
Das Integrationsgebot wird am Standort erfüllt.
21Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
IV. Kongruenzgebot
Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des er‐
schließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölke‐
rungs‐ und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Darauf aufbauend erfolgt eine Umsatzprognose,
die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des
Kongruenzgebots ermöglicht.
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial
Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den Standort in Wertheim‐
Bestenheid kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet
das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung der
Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenziale sowie der Vorhabenumsätze bzw. der Umsatzherkünfte.
Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit
regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort ge‐
rechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen unter‐
gliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an den
Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit
des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszu‐
gehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen.13
Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol‐
gende Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B.
Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)
Grenzlage zum Bundesland Bayern
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen
Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in der Standortgemeinde und den
umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel V.)
Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in Wertheim und der Region.
13
Die Grenzlage von Wertheim zu Bayern und die faktischen länderübergreifenden Verflechtungen wer‐
den bei der Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes berücksichtigt, um eine Bewertung der Um‐
satzherkunft vornehmen zu können. Für die Bewertung des Kongruenzgebots ist allerdings der faktische
länderübergreifende Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Wertheim insgesamt als Bewertungs‐
grundlage heranzuziehen.
22Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Karte 2: Einzugsgebiet hagebau in Wertheim und wesentliche Wettbewerber im Untersuchungsraum
Legende
Zone I
Zone IIa
Zone IIb
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing,
Datengrundlage GfK GeoMarketing
GMA‐Bearbeitung 2019
Tauberbischofsheim
23Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren lässt sich für den geplanten hagebaumarkt in Wert‐
heim‐Bestenheid folgendes Einzugsgebiet abgrenzen:
Zone Städte / Gemeinden Einwohner
Zone I Wertheim 22.780
Zone IIa Freudenberg 3.774
Zone IIb (Bayern) Dorfprozelten, Faulbach, Hasloch, Kreuzwertheim, Stadtprozelten 11.148
Einzugsgebiet hagebaumarkt Wertheim insgesamt 37.702
Quelle: Statistische Landesämter Baden‐Württemberg und Bayern (Stand: 31.12.2018)
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für den geplanten hagebaumarkt in Wertheim‐Bestenheid
ist wie folgt zu begründen:
Bedingt durch die direkte Grenzlage der Stadt Wertheim zum Bundesland Bayern, ist
eine differenzierte Zonierung des Einzugsgebietes sowohl hinsichtlich der Einkaufsin‐
tensität als auch der Zugehörigkeit zu Baden‐Württemberg bzw. Bayern vorzuneh‐
men, um eine Bewertung des Kongruenzgebotes zu ermöglichen. Diesem Umstand
wird bei der Zonierung des Einzugsgebiets Rechnung getragen.
Zone I des Einzugsgebietes erstreckt sich auf das Stadtgebiet von Wertheim mit rd.
22.780 Einwohnern. Der hagebaumarkt ist der einzige größere Bau‐ und Gartenfach‐
markt in Wertheim. Entsprechend hoch ist die Kundenbindung von Wertheimer Kun‐
den an den Standort.
Zone IIa wird durch die westlich an das Stadtgebiet von Wertheim angrenzende Stadt
Freudenberg mit ihren 3.774 Einwohnern gebildet. Die Stadt Freudenberg ist dem
Mittelbereich der Stadt Wertheim zuzuordnen und liegt in räumlicher Hinsicht an der
Grenze zu Bayern in Richtung Bürgstadt, Miltenberg bzw. Groß‐ / Kleinheubach und
damit punktuell auch im Einflussbereich der Wettbewerbsstrukturen und anderer
Baumärkte in diesem Raum (insbesondere OBI‐Baumarkt in Miltenberg). Vor diesem
Hintergrund wird die Kundeneinkaufsorientierung an den Standort geringer ausfallen
als in Wertheim selbst. Dem wird durch eine eigene Zonierung des Einzugsgebietes
Rechnung getragen.
Zone IIb des Einzugsgebietes wird durch die direkt an das Stadtgebiet von Wertheim
angrenzenden Städte und Gemeinden auf bayerischer Gemarkung in Richtung Nor‐
den ausgebildet. Insbesondere für Kreuzwertheim und Hasloch als nächstgelegene
Gemeinden auf bayerischer Seite ist eine starke Einkaufsorientierung an den Stand‐
ort Wertheim festzuhalten. Aber auch aus Richtung Faulbach, Dorfprozelten und
Stadtprozelten sind überwiegende Einkaufsverflechtungen in Richtung Wertheim und
den hagebaumarkt‐Standort in Bestenheid festzustellen. Die genannten Gemeinden
mit insgesamt rd. 11.148 Einwohnern bilden Zone IIb des Einzugsgebietes.
24Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Darüber hinaus ist mit gewissen Streukundeneffekten zu rechnen, welche sich räum‐
lich nicht verorten lassen. So ist auch durch Pendlerverflechtungen davon auszuge‐
hen, dass punktuell auch Kunden aus dem südlich von Wertheim gelegenen Külsheim
oder auch der bayerischer Seite gelegenen Gemeinde Neunkirchen den Standort in
Wertheim frequentieren werden. Diese werden im weiteren Verlauf der Untersu‐
chung im Rahmen von Streukundeneffekten abgebildet.
Eine darüber hinausgehende Ausdehnung des Einzugsgebietes wird insbesondere
durch die umliegenden Angebotsstrukturen unterbunden. In Richtung Westen bildet
der OBI‐Baumarkt in Miltenberg eine Grenze des regelmäßigen Einzugsgebietes aus.
In Richtung Norden ist mit dem neuen hagebau‐Standort in Marktheidenfeld eine
Ausdehnung begrenzt. In Richtung Südosten übt der Standort von OBI in Tauberbi‐
schofsheim eine Anziehungskraft für Kunden aus den an das Einzugsgebiet angren‐
zenden Gemeinden aus. In Richtung Osten ist bereits das Oberzentrum Würzburg als
dominierendes Handelszentrum von Belang.
Insofern begrenzt sich das regelmäßige Kerneinzugsgebiet des hagebaumarktes in Wertheim
auf insgesamt 37.702 Einwohner und umfasst damit neben dem Mittelbereich Wertheim auf
baden‐württembergischer Seite ebenfalls die dem fiktiven Verflechtungsbereich des Mittelzent‐
rums Wertheim zugehörigen Kommunen auf bayerischer Seite (vgl. Kapitel IV.5.).
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die
ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in
Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung
ca. € 6.035.14
Bezogen auf das konkrete Vorhaben von hagebaumarkt in Wertheim betragen die Pro‐Kopf‐
Ausgaben:
Bau‐ und Heimwerkerbedarf 465 €
Gartenbedarf 175 €
Baustoffe 70 €.
14 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken.
25Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftni‐
veau15 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in
Wertheim bei 99,1 und damit auf einem durchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt =
100,0). Im Einzugsgebiet sind durchschnittliche bis leicht unterdurchschnittliche Werte festzu‐
halten. Folgende Kaufkraftpotenziale sind im Einzugsgebiet vorhanden:
Tabelle 3: Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten Sortimenten im Einzugsgebiet
Baumarkt Gartenbedarf Baustoffe Gesamt
in Mio. €
Zone I (Wertheim) 10,5 4,0 1,6 16,1
Zone IIa (Freudenberg) 1,7 0,7 0,3 2,7
Zone IIb (bayerische Gemeinden) 5,1 1,9 0,8 7,8
Einzugsgebiet insgesamt 17,3 6,6 2,7 26,6
GMA‐Berechnungen 2019
3. Umsatzprognose für den hagebaumarkt
Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des hagebaumarktes wird das Markt‐
anteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte
Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der
erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes.16 Somit be‐
schreibt das Modell, in welchem Ausmaß der Baumarkt in der Lage ist, einen Teil des vorhande‐
nen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden.
Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung lässt sich anhand des
Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des hagebaumarktes ablei‐
ten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets
generierten Umsätzen und dem jeweiligen Gesamtumsatz des Marktes.
Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben
ausgelösten Umsatzumverteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber,
wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach
dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumvertei‐
lungen für das Vorhaben wird in Kapitel V., 2. ausführlich behandelt.
15 Quelle: MB Research, 2018. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet.
16 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingun‐
gen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit und die Wettbewerbssituation im selben
Marktsegment.
26Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Folgende Umsatzprognose lässt sich für den hagebaumarkt mit einer Verkaufsfläche von insge‐
samt 9.850 m² gewichtete Verkaufsfläche anhand des Marktanteilkonzeptes tätigen:
Tabelle 4: Umsatzprognose hagebaumarkt anhand des Marktanteilkonzeptes
Umsatz Umsatz
Kaufkraft Marktanteil Umsatz
Randsortimente gesamt
in Mio. € in %
in Mio. €
Zone I 16,1 37 – 38 6,0 – 6,1 1,3 7,3 – 7,4
Zone II a 2,7 22 – 23 0,6 0,1 0,7
Zone II b 7,8 22 – 23 1,8 0,4 2,2
Einzugsgebiet 26,6 31 – 32 8,4 – 8,5 1,8 10,2 – 10,3
Streuumsätze 1,0 0,2 1,2
Gesamt 9,4 – 9,5 2,0 11,4 – 11,5
GMA‐Berechnungen 2019 (ca.‐Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) möglich
Insgesamt beläuft sich die Umsatzleistung des hagebaumarktes am Standort Wertheim auf
Basis des Marktanteilkonzeptes auf ca. 11,4 – 11,5 Mio. €. Auf das Kernsortiment entfällt ein
Umsatz von rd. 9,4 – 9,5 Mio. € und auf zentrenrelevante Sortimente von rd. 2,0 Mio. €.
4. Kongruenzgebot – landesplanerische Vorgaben
Das Kongruenzgebot fordert zunächst, dass sich Einzelhandelsgroßprojekte in das zentral‐
örtliche System einfügen müssen. Dabei ist das Konzentrationsgebot zu beachten. Darüber hin‐
aus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, dass deren Ein‐
zugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet (vgl. LEP
BW Ziel 3.3.7 und 3.3.7.1).
Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden‐
Württemberg (vgl. Pkt. 3.2.1.4):
„Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich an‐
gestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich
der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist
in der Regel gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des
Verflechtungsbereiches erzielt werden soll.“
5. Faktischer länderübergreifender Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Wert‐
heim
Im Fall von Wertheim die direkte Grenzlage zum Freistaat Bayern zu berücksichtigen. Hierauf
wird sowohl im LEP Baden‐Württemberg als auch im Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020
hingewiesen:
27Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
„Die zentralörtlichen Verflechtungsbereiche sollen nach der überwiegenden Orientie‐
rungsrichtung der Bevölkerung bei der Inanspruchnahme der zentralörtlichen Ein‐
richtungen sowie nach zumutbaren Entfernungen und ausreichenden Tragfähigkeiten
flächendeckend abgegrenzt werden. Grenzüberschreitende Verflechtungen sind zu
berücksichtigen.“17
„Zentralörtliche Beziehungen reichen teilweise auch über die Landesgrenze hinweg.
Im Landesentwicklungsplan werden in diesen Fällen dennoch keine grenzüberschrei‐
tenden Verflechtungsbereiche ausgewiesen, weil dem planungspraktische, hoheits‐
rechtliche und verwaltungsorganisatorische sowie statistische Hindernisse entgegen‐
stehen. Deshalb wird nur eine pauschale Berücksichtigung grenzüberschreitender
Verflechtungen bei den verschiedenen Planungen und raumwirksamen Maßnahmen
gefordert.“18
Im Fall von Wertheim wird im Anhang des LEP Baden‐Württemberg bei der Abgrenzung der
Mittelbereiche explizit darauf hingewiesen, dass
„Verflechtungen von Gemeinden in Bayern mit dem Mittelzentrum Wertheim zu be‐
rücksichtigen sind.“19
Auch im Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020 wird diesbezüglich ausgeführt:
„Bei der Bewertung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes sind auch die Auswir‐
kungen über die Regionalgrenzen zu beachten.“20
Bereits bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes wurde festgestellt, dass im Fall von Wertheim
eine Sondersituation vorliegt. So wird das tatsächlich anzunehmende Einzugsgebiet des hage‐
baumarktes in Wertheim durch die Landesgrenze zu Bayern und damit auch die funktional vor‐
handenen Verflechtungen getrennt. Für eine Bewertung des Kongruenzgebotes sind im speziel‐
len Fall von Wertheim auch mit Blick auf die Regelungen des LEP Baden‐Württemberg aus‐
drücklich die faktisch vorhandenen grenzüberschreitenden Verflechtungen des Mittelzentrums
Wertheim mit den benachbarten bayerischen Kommunen zu berücksichtigen. Hierfür ist ein
faktischer länderübergreifender Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Wertheim zu be‐
stimmen.21
In diesem Zusammenhang ist zu begründen, dass die auf bayerischer Seite dem „faktischen
länderübergreifenden Mittelbereich“ zugeordneten Städte und Gemeinden – ohne die Landes‐
grenze zu Bayern – „nach der überwiegenden Orientierungsrichtung“22 auf das Mittelzentrum
Wertheim in Baden‐Württemberg ausgerichtet sind.23
17
Quelle: LEP Baden‐Württemberg 2002, Festlegung 2.5.6.
18
Quelle: LEP Baden‐Württemberg 2002, B 24.
19
vgl. LEP Baden‐Württemberg 2002, A 16
20
Quelle: Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020, S. 62.
21
Dieser faktische länderübergreifende Mittelbereich ist unabhängig von der projektbezogenen betriebs‐
wirtschaftlichen Abgrenzung des Einzugsgebiets für das Mittelzentrum Wertheim insgesamt herzuleiten
und zu begründen.
22
Quelle: LEP Baden‐Württemberg, G 2.5.6 (S. 21) und B 23.
23
Hier ist das Prinzip der Einräumigkeit (vgl. LEP Baden‐Württemberg, B 23) zu beachten. So ordnen sich
die Verflechtungsbereiche lückenlos und mosaikartig in die jeweils nächsthöhere Bedarfsstufe ein, wo‐
bei Ambivalenzen in Kauf genommen werden müssen.
28Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Karte 3: Einpendlerverflechtungen, faktisch vorhandener Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Wertheim und
betriebswirtschaftlicher Einzugsbereich des hagebaumarktes im Vergleich
Legende
Zone I
Zone IIa
Zone IIb
faktischer Mittelbereich
Wertheim unter
Berücksichtigung der
länderübergreifenden
Verflechtungen
XXX Einpendlerverflechtungen
(Anzahl der Personen)
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing,
Datengrundlage GfK GeoMarketing
GMA‐Bearbeitung 2019
29Auswirkungsanalyse Erweiterung Bau- und Gartenmarkt in Wertheim
Folgende Aspekte sind als Begründung des „faktischen länderübergreifenden Verflechtungsbe‐
reich“ des Mittelzentrums Wertheim anzuführen (vgl. auch Kapitel IV., 1):
Bei der Herleitung des „faktischen länderübergreifenden Verflechtungsbereichs“ des
Mittelzentrums Wertheim wurden nur solche Kommunen berücksichtigt, die nach ih‐
rer überwiegenden Orientierung bereits heute im Einzelhandel stark auf das Mittel‐
zentrum Wertheim ausgerichtet sind.24 Im Fall des hagebaumarktes ist jedoch auf‐
grund der Wettbewerbssituation v. a. in Marktheidenfeld aus dieser Richtung von ei‐
ner geringeren Kundenorientierung auszugehen.
Auch die Befragungsergebnisse im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandels‐
konzeptes für die Stadt Wertheim 2015 stützen die Ergebnisse der Einzugsgebietsab‐
grenzung und der Zonierung des Einzugsgebietes. So wurden die Ergebnisse einer
Passantenbefragung und auch die schriftlichen Befragungen in Wertheim und den
Umlandkommunen mit insgesamt 1.081 Befragten ausgewertet. Dabei ist festzuhal‐
ten, dass am Standort von Kaufland in der Wertheimer Kernstadt rd. 29 % der Befrag‐
ten aus einer bayerischen Kommune stammten. Die Befragungsergebnisse zeigen
deutlich, dass aufgrund der Grenzlage zu Bayern im Einzelhandel starke Verflechtun‐
gen in Richtung Bayern vorhanden sind. Dies ist v. a. auf die dort vergleichsweise ge‐
ringe Ausstattung im Einzelhandel (mit Ausnahme des Besatzes in Marktheidenfeld25)
zurückzuführen.
Ein weiteres Indiz für die starken länderübergreifenden Verflechtungen des Mittel‐
zentrums Wertheim in Richtung der bayerischen Kommunen ist auf Basis der Pend‐
lerdaten26 eindrucksvoll nachzuweisen. So stammen von den 6.934 Einpendlern in
der Stadt Wertheim rd. 4.378 (rd. 63 %) aus Kommunen aus dem Freistaat Bayern. In
Richtung Baden‐Württemberg bestehen Einpendlerverflechtungen von lediglich rd.
1.991 Beschäftigten (rd. 29 %). Auf sonstige Standorte entfällt ein Anteil von 565 Ein‐
pendlern bzw. rd. 8 %. (vgl. Karte 4).
Insofern lässt sich anhand dieser Daten eindrucksvoll belegen, dass auch für den
Wirtschaftsstandort Wertheim wie auch im Einzelhandel enge Verflechtungen mit
den bayerischen Kommunen im Umland zu beobachten sind.
24
Im Detail kann hier ergänzend auch auf die Ausführungen in Kapitel IV.,1. verwiesen werden.
25
Jedoch sind auch aus Richtung des nächstgelegenen bayerischen Mittelzentrums Marktheidenfeld um‐
fangreiche Einkaufs‐ und Arbeitsplatzverflechtungen in Richtung des Mittelzentrums Wertheim vorhan‐
den (v.a. im qualifizierten mittel‐ und langfristigen Bedarfsbereich), da dort im Vergleich zum Standort
Wertheim der Einzelhandelsbesatz weniger stark ausdifferenziert ist. Eine Zuordnung von Marktheiden‐
feld zum faktisch vorhandenen länderübergreifenden Mittelbereich des Mittelzentrums Wertheim ist
daher gegeben.
26
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg. Berufspendler in Baden‐Württemberg 2019,
Daten von 2017.
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