Auswirkungsanalyse Sondergebiet Möbel - STADTVERWALTUNG WERTHEIM
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STADTVERWALTUNG WERTHEIM Wertheim, 17. Oktober 2017
Referat Stadtplanung, Hochbau 311-tm-hö
Auswirkungsanalyse
Sondergebiet Möbel
Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Auswirkungsanalyse
Möbelmitnahmemarkt
in Wertheim
Auftraggeber: Stadt Wertheim
Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck
Dipl.‐Geogr. Markus Wagner
Ludwigsburg, am 25.07.2017
Gesellschaft für Markt‐
und Absatzforschung mbH
1
Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2
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des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
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2
Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 5
1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5
2. Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Wertheim 6
3. Marktentwicklungen im Möbelbereich 7
4. Anbieter MÖMAX – Rahmendaten und Konzept für den Standort Wertheim 11
II. Konzentrationsgebot 14
1. Makrostandort Wertheim 14
2. Bewertung des Konzentrationsgebotes 16
III. Integrationsgebot 18
1. Mikrostandort Bettingen, Dertinger Weg 18
2. Integrationsgebot – Landesplanerische Vorgaben / kommunale Vorgaben 19
3. Bewertung des Integrationsgebots 20
IV. Kongruenzgebot 24
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 24
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 29
3. Umsatzprognose für den MÖMAX‐Möbelmitnahmemarkt 30
4. Kongruenzgebot – landesplanerische Vorgaben 32
5. Faktischer länderübergreifender Verflechtungsbereich des Mittelzentrums
Wertheim 32
6. Bewertung des Kongruenzgebotes 37
3
Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
V. Beeinträchtigungsverbot 39
1. Wettbewerbssituation 39
1.1 Wettbewerbssituation in Zone Ia des Einzugsgebietes 39
1.2 Wettbewerbssituation in Zone Ib des Einzugsgebietes 40
1.3 Wettbewerbssituation in Zone II des Einzugsgebietes 41
1.4 Wettbewerbssituation in Zone IIIa des Einzugsgebietes 41
1.5 Wettbewerbssituation in Zone IIIb des Einzugsgebietes 41
1.6 Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes 43
2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 47
2.1 Methodik 47
2.2 Umsatzumverteilungen im Bereich Möbel 48
2.3 Umsatzumverteilung im Bereich Boutique / Haushaltswaren 52
2.4 Umsatzumverteilung im Bereich Heimtextilien / Vorhänge 54
2.5 Umsatzumverteilungseffekte im Bereich Leuchten 55
2.6 Umsatzumverteilungen im Bereich Teppiche / Bodenbeläge 56
2.7 Gesamtbetrachtung der Auswirkungen 56
3. Beeinträchtigungsverbot – landesplanerische Vorgaben 57
4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 58
VI. Zusammenfassung 59
4
Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen
1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung
In der Stadt Wertheim ist in der Ortschaft Bettingen im Standortumfeld des Gewerbe‐ und Son‐
dergebietes „Almosenberg“ die Ansiedlung eines Möbelmitnahmemarktes mit einer Gesamt‐
verkaufsfläche von ca. 8.000 m² geplant. Die Verkaufsflächen umfassen im Wesentlichen alle
Warengruppen des typischen großflächigen Möbeleinzelhandels sowie Randsortimente zum
Thema Wohnen und Einrichtungen (vgl. differenzierte Projektbeschreibung in Kapitel I., 5.).
Zur Realisierung des Vorhabens ist die Ausweisung eines Sondergebietes nach § 11 Abs. 3
BauNVO erforderlich. Dementsprechend sind die raumordnerischen und städtebaulichen Aus‐
wirkungen der Ansiedlung eines Möbelmitnahmemarktes zu prüfen. Dabei wird im Rahmen der
Auswirkungsanalyse eine realitätsnahe Betrachtung des worst‐case‐Falles zugrunde gelegt.1
Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind demnach im Rahmen der vorliegen‐
den Auswirkungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:
Darstellung des Vorhabens unter Berücksichtigung der Handels‐, Standort‐ und Be‐
triebstypenentwicklung
Bewertung des Makrostandortes Wertheim
Bewertung des Mikrostandortes „Bettingen, Dertinger Weg“
Abgrenzung des Einzugsgebietes und Berechnung der sortimentsspezifischen Kauf‐
kraftpotenziale
Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in Wertheim und im Umland
(Wettbewerbsanalyse)
Umsatzprognose und Umsatzherkunft des MÖMAX‐Möbelmitnahmemarktes
Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum
Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP Baden‐Württem‐
berg bzw. Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020
Konzentrationsgebot
Integrationsgebot
Kongruenzgebot
Beeinträchtigungsverbot.
1
vgl. OVG Münster, Urteil vom 2. Oktober 2013 – 7 D 18/13.NE.
5
Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im Juli / August 2016 eine intensi‐
ve Begehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen vorgenommen und der Einzel‐
handelsbesatz in Wertheim und der Region vor Ort erhoben. Weiterhin wurde auf Informatio‐
nen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amt‐
lichen Statistik und auf EHI Handelsdaten zurückgegriffen.
2. Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Wertheim
Der Gemeinderat der Stadt Wertheim hat in seiner Sitzung am 16.11.2015 die Fortschreibung
des GMA‐Einzelhandelsgutachtens aus dem Jahr 2004 vom Oktober 2015 beschlossen.2
Für die hier vorliegende Auswirkungsanalyse sind insbesondere die aktualisierte Sortimentsliste
und die Randsortimentsregelung sowie das Standortkonzept zu beachten:
Sortimentsliste
Randsortimentsregelung
→ Unterscheidung Kernsortiment – Randsortimente auf untergeordneter Fläche
(< 10 v. H. der tatsächlich realisierten Verkaufsfläche)
2
Darüber hinaus wurde für den Lebensmitteleinzelhandel eine Ergänzung des Einzelhandelskonzepts
erarbeitet, welche jedoch für das hier in Rede stehende Vorhaben keine Relevanz besitzt.
6
Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Standortkonzept
→ Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht‐zentren‐
relevantem Kernsortiment ist eine Einzelfallprüfung der städtebaulichen und
raumordnerischen Verträglichkeit erforderlich.
→ Die Abgrenzungen zentraler Versorgungsbereiche werden bei der Ermittlung der
Auswirkungen berücksichtigt.
Die im beschlossenen Einzelhandelskonzept formulierten Empfehlungen zur Steuerung des
Einzelhandels in Wertheim sind im Rahmen der Auswirkungsanalyse zu berücksichtigen.
3. Marktentwicklungen im Möbelbereich
Das Betriebstypenspektrum im Möbelhandel in Deutschland ist noch recht vielfältig und nicht
so eindeutig zu fassen wie bspw. der Lebensmitteleinzelhandel. In Anlehnung an die Systematik
des EHI Retail Institut3 lassen sich folgende Betriebstypen unterscheiden (vgl. auch nachfolgen‐
de Übersicht):
Große Vollsortimenter:4
Ab ca. 30.000 m² Verkaufsfläche, mit einem breiten und tiefen Angebot, das auch um‐
fangreiche Fachabteilungen z. B. bei Haushaltswaren, Glas / Porzellan, Keramik, Dekora‐
tionsartikel, Heimtextilien, Teppichen und Leuchten umfasst.5 Dieser Betriebstyp wird
von regionalen und nationalen Filialisten geprägt; große inhabergeführte Einzelunter‐
nehmen (local heroes) sind eher die Ausnahme. Die Neueröffnungen der letzten Jahre la‐
gen i.d.R. deutlich über 40.000 m².
Vollsortimentierter Möbelhandel:
Zwischen ca. 10.000 und ca. 30.000 m² Verkaufsfläche, gerade kleinere Häuser weisen
tendenziell geringere Anteile bei Randsortimenten auf als große Vollsortimenter. Häufig
wird auf bestimmte Fachabteilungen ganz verzichtet (z. B. Teppiche, Leuchten). Bei die‐
sem Betriebstyp finden sich noch relativ viele inhabergeführte Möbelhäuser, wobei auch
hier ein Trend zur Vergrößerung der Verkaufsfläche festzuhalten ist, um sich im Wettbe‐
werbsumfeld mit Filialisten zu behaupten.
3
EHI Retail Institute: Die Grenzen des Wachstums. Konzepte, Kennzahlen und Perspektiven für den deut‐
schen Möbeleinzelhandel. Whitepaper, 2014.
4
Vollsortimenter und Große Vollsortimenter sowie das Konzept von IKEA werden – unabhängig von der
konkreten Verkaufsfläche auch als Einrichtungshäuser bzw. Wohnkaufhäuser bezeichnet. Ausschlagge‐
bend ist hier ein umfangreiches Angebot an Randsortimenten.
5
Einige Anbieter führen auch Fachabteilungen „Rund ums Baby“ mit Kinderwagen, Wickelkommoden,
Spielwaren, Babytextilien u.v.m.
7
Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Discounter:6
Niedrigpreisige Anbieter mit Discount‐typischer, schlichter Warenpräsentation, oft in
ehemaligen Gewerbehallen oder standardisierten Hallen. Umfangreiches, ebenfalls nied‐
rigpreisiges Randsortiment, das häufig sonderpostenmarkt‐ähnlich präsentiert wird. Im
Vergleich zu Vollsortimentern auch Angebote bei Baumarktartikeln wie Bodenbeläge,
Tapeten, Farben, Lacke, Werkzeuge, als Abrundung für die Renovierung / Neueinrichtung
einer Wohnung. Damit bestehen teilweise fließende Übergänge zu Fachmarktkonzepten
wie tedox.
IKEA:
Individuelles Konzept, das zwar weltweit einheitlich agiert, aber in keine der weiteren Be‐
triebstypenkategorien hineinpasst. IKEA ist weder Vollsortimentsmöbelhaus noch reiner
SB‐Mitnahmemöbelmarkt. Mit maximal 25.000 m² Verkaufsfläche und einem hohen An‐
teil an Randsortimenten (Markthalle, Eigenmarken) sowie dem skandinavischen Ein‐
schlag, der durch Restaurant und Schweden‐Shop (skandinavische Lebensmittel) abge‐
rundet wird, hat IKEA eine Reihe von Alleinstellungsmerkmalen. Aufgrund der Marktprä‐
senz mit über 50 Einrichtungshäusern in Deutschland und dem einzigartigen Konzept
kann IKEA als eigener Betriebstyp eingestuft werden.
Innerstädtische Möbelfachgeschäfte:
Oftmals hochwertige Designmöbelanbieter, die in der Regel über klein‐ bis mittelflächige
Einheiten verfügen und oft in Nebenlagen der innerstädtischen Einkaufslagen in Groß‐
städten zu finden sind.
Neben diesen Betriebstypen sind noch Spezialanbieter wie Küchenfachmärkte, Polster‐
möbelanbieter, Bettenfachmärkte oder Naturholzmöbelanbieter zu nennen, die sich ger‐
ne in Fachmarktagglomerationen oder im unmittelbaren Umfeld zu größeren Möbelhäu‐
sern ansiedeln. Diese Anbieter führen – wenn überhaupt – nur ein sehr geringes Rand‐
sortiment und zeichnen sich durch umfangreiche Beratungs‐ und Serviceleistungen aus.
Die Verkaufsflächen liegen in der Regel zwischen ca. 600 und 5.000 m².
Mit Blick auf mögliche Marktrisiken verfolgen viele Filialunternehmen mehrere Konzepte, die
auf die konkreten Standortrahmenbedingungen einer Stadt bzw. einer Region hin abgestimmt
sind. Oft werden dabei ein Vollsortimentsmöbelhaus mit einem SB‐Mitnahmemarkt verknüpft
(z. B. XXXL Lutz / MÖMAX oder Porta / SB Möbel Boss). Der bayerische Anbieter Segmüller tritt
ebenfalls mit mehreren Konzepten an: Polstermöbelmärkte mit Flächen bis ca. 5.000 m² Ver‐
kaufsfläche in innerstädtischen Lagen von Großstädten, große Vollsortimentsmöbelhäuser mit
mehr als 40.000 m² Verkaufsfläche und kleinere Möbelhauskonzepte zwischen 15.000 und
6
Für diesen Betriebstyp wird oft auch der Begriff „SB‐Möbelmitnahmemarkt“ synonym verwendet.
8
Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
20.000 m² Verkaufsfläche ohne komplettes Vollsortiment in kleineren Großstädten wie Nürn‐
berg oder Mannheim. Auch hier stellt IKEA eine Ausnahme dar; das auch über den Katalog ver‐
triebene Konzept wird in allen Filialen einheitlich abgebildet – unabhängig von der Größenord‐
nung der einzelnen Filiale.
Tabelle 1: Überblick über die Betriebstypen des stationären Möbeleinzelhandels
Innerstädtische
Vollsorti‐ Große Voll‐
Möbelfach‐ Discounter IKEA
menter sortimenter
geschäfte
periphere periphere periphere periphere
Standort, Standorte; be‐ Standorte, Standorte; be‐
Standort Innenstadt
Stadtrandla‐ vorzugt Agglo‐ auch Einzel‐ vorzugt Agglo‐
ge merationen standorte merationen
zwischen
meistens unter zwischen 2.000 meistens unter
Größe 10.000 und ab 30.000 m²
5.000 m² und 10.000 m² 20.000 m²
30.000 m²
schmal bis breit, breites und breites und
Möbelsorti‐ schmal, viele breites und
meist nicht tief; tiefes Sorti‐ tiefes Sorti‐
ment Handelsmarken tiefes Sortiment
exklusiv ment ment
mittel bis stark,
Zusatzsorti‐ schwach bis
designorientiert mittel stark stark
mente mittel
(Concept‐Stores)
niedrig, mit‐ niedrig, mittel niedrig bis mit‐
Preisniveau mittel bis hoch niedrig
tel und hoch und hoch tel
zielgruppenorien‐ Flyer, Radio,
Werbung Flyer Flyer, Radio, TV Flyer, Radio, TV
tiert TV
BoConcept, Porta, Mö‐ Höffner, Ikea, neu: Ikea
Beispiele Poco, Roller
Domicil bel Martin XXXLutz City
Quelle: EHI Retail Institute: Die Grenzen des Wachstums. Konzepte, Kennzahlen und Perspektiven für den deut‐
schen Möbeleinzelhandel. Whitepaper, 2014.
Abbildung 1: Marktanteile der Vertriebskonzepte im Möbeleinzelhandel in Deutschland
Quelle: Möbel Zahlen Daten 2015, Holzmann Verlag. GMA‐Darstellung.
9Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Das Möbel‐ und Einrichtungssegment verzeichnete in den vergangenen Jahren deutliche Steige‐
rungen der Marktanteile im Onlinehandel, der in der Abbildung 1 im Versandhandel integriert
ist. Zwar sind die Wachstumsraten deutlich niedriger als in anderen Sortimenten, es ist aber
davon auszugehen, dass sie in den kommenden Jahren noch deutlich steigen werden. Lag der
Marktanteil des Versandhandels 2008 noch bei 4,2 %, liegt er heute bei rund 6 – 7 %.7
Die zeitliche Verzögerung des Online‐Wachstums im Vergleich zu Branchen wie dem Buchhan‐
del oder dem Elektrowarenhandel liegen zum einen in der hohen Beratungsintensität des Pro‐
duktes „Möbel“, zum anderen sind sie auch der Tatsache geschuldet, dass viele alteingesesse‐
ne, stationäre Möbelhändler erst spät auf den Zug online‐Handel aufgesprungen sind. Umge‐
kehrt gehen einige ursprünglich als reine Onlinehändler gestartete Unternehmen den Weg in
den stationären Handel und eröffnen eigene Showrooms, insbesondere in bedeutenden Groß‐
städten.8
Im stationären Möbeleinzelhandel wird sich der Prozess der Konzentration der Unternehmen
aus Sicht der GMA auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Es werden weitere inhaberge‐
führte Unternehmen aufgeben bzw. übernommen werden, wobei – je nach Standort und vor‐
liegendem Baurecht – ehemalige Vollsortimentsstandorte künftig stärker mit discountorientier‐
ten Konzepten belegt werden, weil häufig die Verkaufsfläche am Standort für den Betrieb eines
zukunftsfähigen Vollsortimentsmöbelhauses nicht ausreicht. Weiter ist mit einer steigenden
Marktbedeutung von Spezialisten wie Küchen‐, Polstermöbel und Bettenfachmärkten zu rech‐
nen, wobei der deutsche Markt auch für ausländische Unternehmen attraktiv ist.9
Die Entwicklung des Onlinehandels im Möbel‐ und Einrichtungssegment wird – auch mit Nach‐
wachsen der digital natives – weiter steigen, wobei derzeit keine seriöse Prognose zu konkreten
Zahlen geleistet werden kann. Bei Kleinmöbeln, Einrichtungsgegenständen und Dekoartikeln ist
sicher ein starkes Wachstum absehbar, dennoch bleiben große Möbel und insbesondere Kü‐
chen sehr komplexe und beratungsintensive Produkte, die von einem Großteil der Kunden auch
zukünftig vor Ort im stationären Einzelhandel besichtigt und gekauft werden wird.
7
Quelle: Möbel Zahlen Daten 2010, 2015, Holzmann Verlag
8
So ist fashion for home zum Beispiel mit showrooms in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München
und Wien vertreten.
9
Anbieter wie Swiss Sense und maison du monde versuchen Standorte in Deutschland zu eröffnen.
10Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
4. Anbieter MÖMAX – Rahmendaten und Konzept für den Standort Wertheim
Bei dem zur Ansiedlung vorgesehenen Möbelmitnahmemarkt handelt es sich um eine Filiale des
zur XXXLutz‐Gruppe (ca. 3,9 Mrd. € Umsatz im Jahr 201410) zugehörigen Anbieters MÖMAX.
Dieser wurde im Jahr 2002 in Dornbirn / Vorarlberg erstmals eröffnet, ist inzwischen in Deutsch‐
land mit rd. 31 Filialen vertreten und auf „Modisches zu günstigen Preisen“ spezialisiert.
MÖMAX‐Filialen sind in Bayern, Baden‐Württemberg, Rheinland‐Pfalz und Hessen zu finden, die
nördlichsten Filialen befinden sich derzeit in Braunschweig und Berlin. Die Lutz‐Gruppe ist nach
IKEA zweitgrößter Möbelhändler in Europa.
MÖMAX präsentiert seine Produkte auf einer Verkaufsfläche von ca. 6.000 – 8.000 m². Dabei
werden die Ladenflächen üblicherweise eingeschossig angeordnet. Den Schwerpunkt bildet die
Möbelausstellung11, die als „Rundlauf“ ausgestaltet ist und durch welche die Kunden den Markt
zuerst betreten. Am Ende des Rundlaufs sind die Randsortimentsflächen (Boutique12 / Haus‐
haltswaren, Heimtextilien13, Leuchten, Teppiche / Bodenbeläge / Farben, Lacke, Tapeten14 und
Aktionsflächen) i. d. R. in einer Größenordnung von rd. 1.500 – 2.000 m² zu finden. Im Vorkas‐
senbereich befindet sich häufig ein vom Möbelanbieter betriebenes Restaurant. Die gekauften
Waren können in einem i. d. R. in das Gebäude integrierten Lager abgeholt werden.
MÖMAX gehört mit seinem Angebotsspektrum und Preisniveau als Spezialist für junges Woh‐
nen nicht zu den klassischen Anbietern, die ein umfassendes Angebot für alle Zielgruppen vor‐
halten. Das Sortiment umfasst „wohnfertige Gesamtlösungen“, daher werden zusätzlich zu
Möbeln insbesondere auch Textilien, Teppiche, Leuchten sowie Wohnaccessoires geführt. Der
größte Teil des Sortiments (auch Möbel) wird zum Mitnehmen angeboten.15
Für den Standort Wertheim plant MÖMAX einen Möbelmitnahmemarkt mit ca. 8.000 m² Ver‐
kaufsfläche. Die Fläche der zentrenrelevanten Sortimente muss aufgrund regional‐ und landes‐
planerischer Vorgaben sowie der Vorgaben des Einzelhandelskonzepts der Stadt Wertheim auf
max. 800 m² Verkaufsfläche begrenzt sein. Folgende Flächen sind am Standort Wertheim vorge‐
sehen:
10
Quelle: Unternehmensbroschüre der XXXLutz‐Gruppe (Facts XXXLutz Group).
11
Möbel einschließlich Küchen samt Einbaugeräten und Elektrohaushaltsgeräten, Gartenmöbel, Matrat‐
zen, Badeeinrichtungen /‐ausstattung.
12
Folgende Produkte sind i.W. unter dem Begriff „Boutique“ zu verstehen: Glas, Porzellan, Keramik, Duft‐
lampen, Raumdüfte, Geschenk & Dekorationsartikel, Bevorratung, Ordner, Aufbewahrung, Bestecke,
Tischkultur, Kochen, Küchenhelfer, Pinnwände, Körbe, Spielwaren, Kerzen, Reisen, Büro, Papeterie, allg.
Reinigung, Bilder, Passepartout, Kunstdrucke, Rahmen, Bücher, Wäschepflege, Isolieren, Saisonware.
13
Folgende Produkte sind i.W. unter dem Begriff „Heimtextilien“ zu verstehen: Bettwäsche, Bettwaren,
Tischwäsche, Kissen, Vorhänge / Rollos. Heimtextilien und Vorhänge werden in der Sortimentsliste des
Einzelhandelskonzepts der Stadt Wertheim unter dem Begriff „Wohnaccessoires“ zusammengefasst und
den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. (vgl. Sortimentsliste S. 126 im Konzept und Aus‐
führungen auf S. 127).
14
Die Sortimente Teppiche / Bodenbeläge / Farben, Lacke, Tapeten sind in der Sortimentsliste des Einzel‐
handelskonzepts der Stadt Wertheim den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. (vgl. Sorti‐
mentsliste S. 126 im Konzept).
15
Quelle: www.moemax.de/cms/about/CompanyInfo
11Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Karte 1: Planskizze des Vorhabens
Quelle: Daten Auftraggeber
12Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Tabelle 2: Sortimentszusammensetzung MÖMAX Wertheim
Sortiment Verkaufsfläche in m² zentrenrelevant*
Möbel** 6.070 nein
Boutique / Haushaltswaren*** 800 ja
Heimtextilien**** 494 nein
Vorhänge**** 148 nein
Leuchten 246 nein
Teppiche***** 242 nein
Gesamt 8.000
* Zuordnung gemäß Sortimentsliste der Stadt Wertheim (vgl. Kapitel I.,3).
** siehe Fußnote 11
*** siehe Fußnote 12
**** siehe Fußnote 13
***** siehe Fußnote 14
Insgesamt wird er MÖMAX‐Möbelmitnahmemarkt damit nur in deutlich untergeordneter Form
(max. 800 m²) zentrenrelevante Sortimente gemäß Wertheimer Sortimentsliste umfassen, wo‐
bei in den Sortimentsbereichen Blumen, Bücher, Schreib‐ und Spielwaren und Bastelartikel eine
Maximalfläche von insgesamt 50 m² vorgesehen ist. Darüber hinaus sind gewisse Abweichun‐
gen von den o. g. Flächenanteilen aufgrund einer saisonal unterschiedlichen Ausrichtung (Akti‐
onsfläche) möglich. Diese Verschiebungen bewegen sich allerdings in einem Bereich von weni‐
ger als 50 m².
Da allerdings nicht ausgeschlossen werden kann, dass in den umliegenden Kommunen die in
Wertheim als nicht‐zentrenrelevant ausgewiesenen Sortimente dort zentrenrelevant sind, wer‐
den die mit der Ansiedlung verbundenen Auswirkungen gegenüber den Umlandkommunen wie
auch der Stadt Wertheim selbst im Detail untersucht.
Hinsichtlich des Betriebskonzepts von MÖMAX (Rundlauf, Anordnung der Waren, wohnfertige
Gesamtlösungen) sind zwar gewisse Unterschiede zum klassischen Möbelhandel vorhanden.
Bezüglich der Rahmendaten (Gesamtverkaufsfläche, sortimentsspezifische Verkaufsflächen,
Angebotsspektrum, Anteil der Randsortimente, Flächenleistungen etc.) ist der Anbieter mit
anderen Möbelmitnahmemärkten vergleichbar.
Insofern wird zwar in der vorliegenden Auswirkungsanalyse das konkrete Betreiberkonzept von
MÖMAX berücksichtigt, jedoch sind die Ergebnisse der Analyse – auch unter Außerachtlassung
des konkreten Betreibers – allgemein auf andere Möbelmitnahmemärkte mit ähnlicher Sorti‐
mentsstruktur übertragbar. Es würden sich – auch unter Außerachtlassung des konkreten Be‐
treibers und seines konkreten Betriebskonzepts – auch bei einer realitätsnahen Betrachtung des
worst‐case keine anderen Ergebnisse ergeben.
13Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
II. Konzentrationsgebot
Zunächst ist einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Wertheim unter landes‐ und
regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe ge‐
eignet ist. Hierfür ist das sog. „Konzentrationsgebot“ zu prüfen.
1. Makrostandort Wertheim
Die Stadt Wertheim ist im Landesentwicklungsplan (LEP) Baden‐Württemberg als Mittelzent‐
rum ausgewiesen. Zum Mittelbereich zählt neben der Stadt Wertheim das Kleinzentrum Freu‐
denberg westlich der Standortgemeinde. Wertheim liegt auf den überregional bedeutsamen
Entwicklungsachsen Crailsheim – Blaufelden / Schrozberg – Weikersheim – Bad Mergentheim –
Tauberbischofsheim – Wertheim (– Marktheidenfeld / Lohr) und Wertheim – Freudenberg
(– Miltenberg).
Die Siedlungsstrukturen von Wertheim sind zum einen geprägt von der Kernstadt, welche sich
im Wesentlichen im Main‐ und Taubertal befindet. Darüber hinaus sind mehrere Stadtteile
ebenfalls in Tallage in räumlicher Nähe zur Kernstadt (Bestenheid, Eichel / Hofgarten) und au‐
ßerdem mehrere in topografisch erhöhter Lage (z. B. Wartberg, Reinhardshof, Vockenrot) vor‐
zufinden. Daneben gehören 15 Ortschaften zur Stadt Wertheim, welche z. T. in einer verhält‐
nismäßig großen Entfernung zur Kernstadt liegen und jeweils nur geringe Einwohnerzahlen
aufweisen.
Verkehrlich ist Wertheim über gut ausgebaute Kreis‐ und Landesstraßen angeschlossen und
weist mit einer eigenen Autobahnanschlussstelle (Wertheim / Lengfurt) an der BAB 3 (Frankfurt
– Würzburg – Nürnberg) und der damit auch vorhandenen Anbindung an die BAB 81 (Stuttgart
– Würzburg) eine besondere verkehrliche Gunstlage auf. Die Stadt ist zudem mit einem eigenen
Bahnhof an die Bahnlinie Tauberbischofsheim – Miltenberg angebunden. Die Entfernung zum
nächstgelegenen Oberzentrum Würzburg beträgt rd. 37 km.
Die Stadt zählt aktuell ca. 23.405 Einwohner16, davon wohnen ca. 56 % in der Kernstadt. In der
letzten Dekade hatte Wertheim eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen.
Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten am Arbeitsort Wertheim betrug 2015
ca. 11.463 Personen.17 Damit hat Wertheim neben der Wohnfunktion auch eine große Bedeu‐
tung als Arbeitsplatzstandort. Einen hohen Anteil der beschäftigten Arbeitnehmer hat die Stadt
im produzierenden Gewerbe (ca. 59 %), im Gegensatz zu den Wirtschaftsbereichen Handel,
Gastgewerbe und Verkehr (ca. 18 %) sowie sonstigen Dienstleistungen (ca. 23 %).
16
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg (Stand: 31.12.2015), Basis Zensus, inkl. Flüchtlinge
in der Landeserstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge (LEA).
17
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg (Stand: 30.06.2015).
14Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Karte 2: Lage von Wertheim und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum (nur BW)
Kleinzentrum (nur BW)
Grundzentrum (nur BY)
Grenze
Bundesland
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA‐Bearbeitung 2016
15Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Zum Vergleich Main‐Tauber‐Kreis: ca. 47 % im produzierenden Gewerbe, ca. 18 % in Handel,
Gastgewerbe und Verkehr sowie ca. 34 % bei sonstigen Dienstleistungen. Die Industrie‐ und
Gewerbegebiete der Stadt sind v. a. im Stadtteil Bestenheid zu finden. Ein weiterer Schwer‐
punkt etabliert sich derzeit am Nordwestrand des Stadtteils Reinhardshof und in Bettingen in
der Nähe der Autobahn A 3.
Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Wertheim lässt sich in folgende Standortlagen unterteilen:
die historische kleinstrukturierte Altstadt von Wertheim (rechts der Tauber)
die zur Innenstadt zählenden Lagen links der Tauber inkl. des Bahngeländes mit Kauf‐
land
dezentrale Standortlagen des großflächigen Einzelhandels im Stadtteil Bestenheid
(E‐Center, Hagebau‐Markt, Expert) sowie Betriebe im Versorgungsbereich Bestenheid
(Lidl, Norma, dm, Dänisches Bettenlager) entlang der Bestenheider Landstraße
größere Nahversorgungsbetriebe (Lebensmittelmärkte) im Stadtteil Reinhardshof
zahlreiche Streu‐ und Nahversorgungslagen in den verschiedenen Stadtteilen und
Ortschaften
die Standortlage „Wertheim‐Village" und das Gewerbegebiet „Almosenberg“ als FOC‐
Standort.
2. Bewertung des Konzentrationsgebotes
Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Wertheim unter landes‐ und
regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzel‐
handelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist das sog. „Konzentrationsgebot“ zu prüfen.
Maßgeblich hierfür ist Ziel 3.3.7 des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden‐Württemberg:
3.3.7 (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflä‐
chige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sol‐
len sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der
Regel nur in Ober‐, Mittel‐ und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder
erweitert werden.
Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemein‐
den ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn
dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der
Grundversorgung geboten ist oder
diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen be‐
nachbarter Ober‐, Mittel‐ oder Unterzentren zusammengewachsen
sind.
16Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Auch im Regionalplan Heilbronn‐Franken 202018 und im Einzelhandelserlass Baden‐Württem‐
berg19 wird die o. g. Regelung nachrichtlich aufgegriffen.
Das Konzentrationsgebot wird am Standort Wertheim erfüllt. Durch die Ausweisung als Mit‐
telzentrum (vgl. Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020, Strukturkarte) liegen die Voraussetzun‐
gen zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe vor.
18
Quelle: Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020, Ziel 2.4.3.2.2
19
Quelle: Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg, Kapitel 3.2 Raumordnerische Kernregelung
17Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
III. Integrationsgebot
1. Mikrostandort Bettingen, Dertinger Weg
Der Planstandort für den vorgesehenen MÖMAX‐Möbelmitnahmemarkt befindet sich in der
Wertheimer Ortschaft Bettingen im dortigen Gewerbegebiet am Dertinger Weg. Das Planareal
wird in Richtung Osten durch die Bundesautobahn A 3, in Richtung Süden durch den Dertinger
Weg, in Richtung Westen durch eine gewerbliche Brachfläche und im weiteren Verlauf durch
einen Gewerbebetrieb sowie in Richtung Norden durch die bestehenden Gewerbebetriebe im
Bereich „Obere Grüben“ geprägt. Das Areal umfasst eine Fläche von rd. 27.467 m² und grenzt
direkt an die Bundesautobahn A 3 an. Hier ist neben der Realisierung eines zweigeschossigen
Gebäudes die Realisierung von ca. 242 Stellplätzen vorgesehen. Diese Stellplätze sollen dem
Verkaufsgebäude in Richtung Dertinger Weg und in Richtung Osten vorgelagert werden. Die
Anlieferung ist in Richtung Norden im rückwärtigen Bereich des Gebäudes vorgesehen.
Das Standortumfeld ist westlich der Autobahn A 3 nahezu ausschließlich durch Gewerbebetrie‐
be geprägt. Einzelhandelsbetriebe sind dort mit Ausnahme des Autohofs Wertheim südöstlich
des Planstandortes nicht vorzufinden. Östlich der A 3 ist hingegen mit dem Factory Outlet Cen‐
ter Wertheim‐Village ein Einzelhandelsgroßprojekt vorzufinden, welches eine überregionale
Bedeutung besitzt. Zudem sind mit der Erwin Hymer World sowie dem Art of chocolate Fabrik‐
verkauf und weiteren speziellen Einzelhandelsnutzungen hier Betriebe vorhanden, die ebenfalls
eine gewisse Eigenfrequenz generieren. Dabei ist insbesondere auf die mehr als 2 Millionen
Besucher des FOC Wertheim‐Village hinzuweisen.
In verkehrlicher Hinsicht ist der Standort durch die direkte Lage an der Autobahn A 3 geprägt.
Insofern besteht auch in regionaler bzw. überregionaler Hinsicht ein Anschluss über die Auto‐
bahnanschlussstelle Wertheim‐Lengfurt. In kleinräumiger Hinsicht wird der Standort entweder
über das Gewerbegebiet Almosenberg und das Brückenbauwerk über die A 3 im Bereich des
Dertinger Weges erschlossen. Daneben besteht über die L 2310, die L 617 und den davon abge‐
henden Dertinger Weg ebenfalls eine Erschließung aus Richtung der Stadt Wertheim und der
umliegenden Städte und Gemeinden. Insofern ist eine gute Erschließung des Standortes gege‐
ben. Trotz Lage an der A 3 wird der Gebäudekörper des MÖMAX‐Möbelmitnahmemarktes vo‐
raussichtlich nur bedingt aus Richtung der Autobahn einsehbar sein, da das Gelände in Ost‐
West‐Richtung abfällt. Zur Generierung einer gewissen Sichtbarkeit ist die Platzierung eines
Werbepylons vorgesehen.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Standort als nahezu ausschließlich autokun‐
denorienterter Gewerbegebietsstandort zu bewerten ist, der durch seine Lage an der Autobahn
A 3 in Verbindung mit den sonstigen Nutzungen im Standortumfeld und insbesondere des FOC
Wertheim‐Village eine gewisse überörtliche Bedeutung erlangen wird. Dabei ist jedoch zu be‐
18Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
rücksichtigen, dass die Verbundeffekte zwischen der Kundschaft im FOC Wertheim‐Village und
dem MÖMAX‐Möbelmitnahmemarkt aufgrund des unterschiedlichen Sortimentsschwerpunkts
eher gering ausfallen werden.
Foto 1: Planstandort i.R. Norden Foto 2: Planstandort i.R. Westen
Foto 3: Planstandort i.R. Osten Foto 4: Bebauung westl. angrenzend
GMA‐Aufnahmen 2017
2. Integrationsgebot – Landesplanerische Vorgaben / kommunale Vorgaben
Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg ist auf Ziel 3.3.7.1 LEP
Baden‐Württemberg zurückzuführen:
„[...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Stand‐
orten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht innenstadtrelevante
Warensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage.“
Der Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg führt unter 3.2.2.3 weiter aus, dass ein Einzelhan‐
delsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt‐ und Ortskern) errichtet oder er‐
weitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine
Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gege‐
ben ist.
„[...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...].“
Die Regelungen auf Landesebene werden durch den Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020
weiter konkretisiert und ausgeformt. So unterscheidet der Regionalplan zwischen zentren‐ und
nicht zentrenrelevanten, regionalbedeutsamen Einzelhandelsgroßprojekten. Der geplante Mö‐
belmitnahmemarkt ist als nicht zentrenrelevantes regionalbedeutsames Einzelhandelsgroßpro‐
jekt einzuordnen.
19Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
„2.4.3.2.4 Standorte für nicht zentrenrelevante regional bedeutsame Einzelhandels‐
großprojekte (Ergänzungsstandorte)
Ziel: Falls regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zen‐
trenrelevanten Sortimenten nicht in der Innenstadt nach Plansatz
2.4.3.2.3 angesiedelt werden können, sollen sie in den ausgewiesenen Er‐
gänzungsstandorten (z. B. als Fachmarktzentren für nicht zentrenrelevan‐
te Waren) angesiedelt werden. Die Ergänzungsstandorte sind in der
Raumnutzungskarte 1 : 50.000 als Vorbehaltsgebiete festgelegt. Der Ein‐
zelhandel hat in diesen Vorbehaltsgebieten bei der Abwägung mit ande‐
ren konkurrierenden raumbedeutsamen Nutzungen ein besonderes Ge‐
wicht.“
Abbildung 2: Ausschnitt aus der Raumnutzungskarte Regionalplan Heilbronn‐Franken
2020 mit Änderungen)
Quelle: Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020, Raumnutzungskarte
3. Bewertung des Integrationsgebots
Basierend auf der Bewertung des Standortes, den landesplanerischen Vorgaben und den kom‐
munalen Ausformungen auf Basis der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt
Wertheim kann das Integrationsgebot wie folgt bewertet werden:
Der Standort des Vorhabens befindet sich im Gewerbegebiet „Am Dertinger Weg“ in
der Ortschaft Bettingen direkt westlich der Autobahn A 3. Das Standortumfeld ist
westlich der A 3 vorwiegend durch Gewerbebetriebe geprägt. Hier ist aktuell kein
Einzelhandel vorhanden. Östlich der A 3 dominieren das FOC Wertheim‐Village sowie
weitere ergänzende Spezialnutzungen wie z. B. das Erwin Hymer World, die Schoko‐
ladenmanufaktur Art of chocolate sowie ein Spezialanbieter für Whirlpools.
20Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Bei dem am Standort vorgesehenen Einzelhandelsbetrieb (Möbelmitnahmemarkt)
handelt es sich um eine Einzelhandelsnutzung mit Schwerpunkt auf den nicht zen‐
trenrelevanten Sortimenten. Dort sollen vorwiegend Sortimente aus dem Bereich
Möbel / Einrichtung sowie ergänzende Randsortimente auf einer Fläche von insge‐
samt 8.000 m² angeboten werden.
Der Planstandort befindet sich direkt angrenzend an einen bestehenden Ergänzungs‐
standort mit der Zweckbestimmung FOC, welcher sich östlich der Autobahn A 3 be‐
findet. Der Standort des geplanten MÖMAX‐Möbelmitnahmemarktes grenzt direkt
an einen bestehenden Ergänzungsstandort an.
Formal befindet sich der Planstandort jedoch außerhalb eines Vorranggebiets für
zentrenrelevante regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte und außerhalb der
ausgewiesenen Ergänzungsstandorte für nicht‐zentrenrelevante regionalbedeutsame
Einzelhandelsgroßprojekte. Jedoch heißt es in der Begründung zum Ziel 2.4.3.2.4 im
Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020:
„In Ausnahmefällen sind andere Standorte möglich, wenn eine regionalplanerisch
abgestimmte Standortsuche durchgeführt wurde. Im Einzelfall kann sich herausstel‐
len, dass ein Vorhaben auch im Ergänzungsstandort nicht realisiert werden kann.
Gründe können sein: mangelnde Flächenpotenziale, verkehrliche Engpässe, neue
Umweltschutzrechte, städtebauliche Gesichtspunkte. In solchen Fällen kann ein an‐
derer Ergänzungsstandort sinnvoll sein. Ein solcher neuer Ergänzungsstandort darf
sich aber auf die Ziele und Grundsätze der Regionalplanung nicht ungünstiger aus‐
wirken, als der ursprüngliche. Grundlage muss ein abgestimmtes kommunales oder
interkommunales Einzelhandelskonzept sein. Wird ein neuer Ergänzungsstandort
etabliert, soll der ursprüngliche gestrichen werden. Bei der Standortsuche sind die
unmittelbar betroffenen Träger öffentlicher Belange zu beteiligen. Der alternative Er‐
gänzungsstandort kann auf freiwilliger Basis in der Form eines raumordnerischen
Vertrags festgelegt werden“.
Bezüglich der in der Begründung festgelegten Voraussetzungen für Standorte von nicht‐
zentrenrelevanten regionalbedeutsamen Einzelhandelsgroßprojekten außerhalb eines Ergän‐
zungsstandortes sind folgende Aspekte von Belang:
Am ausgewiesenen Ergänzungsstandort in Wertheim‐Bestenheid ist aufgrund der
dortigen Strukturen und der schon heute nahezu vollständigen Bebauung die Reali‐
sierung eines größeren Möbelhauses nicht möglich. Vor diesem Hintergrund stellt die
Fläche direkt angrenzend zum bestehenden Ergänzungsstandort FOC Wertheim‐
Village derzeit die einzige realistisch durch einen Möbelmarkt belegbare Fläche dar.
Zudem würde durch eine „Arrondierung“ des bestehenden Ergänzungsstandortes mit
Zweckbestimmung „FOC“ im nördlich des Planstandortes gelegenen Gewerbe‐ und
Sondergebiet Almosenberg kein neuer Einzelhandelsschwerpunkt für großflächigen
Handel geschaffen werden. Es würde weiterhin bei zwei Standorten mit Einzelhan‐
21Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
delsprägung bleiben, welche jeweils spezifische Versorgungsaufgaben übernehmen.
So wird das sonstige Stadtgebiet (z.B. Gewerbegebiet Wertheim‐Reinhardshof) von
ähnlichen Nutzungen freigehalten und kann für die weitere gewerbliche Entwicklung
vorgehalten werden. Entsprechend ergeben sich durch die Ansiedlung eines Möbel‐
mitnahmemarktes im Gewerbegebiet Bettingen bezüglich der regionalplanerischen
Ziele und Grundsätze keine ungünstigeren Auswirkungen als im Vergleich zur aktuel‐
len Situation.
In Wertheim ist mit der Fortschreibung des GMA‐Innenstadtkonzeptes / GMA‐
Einzelhandelsgutachtens Wertheim aus dem Jahr 2004 (Abschlussbericht: Oktober
2015) ein abgestimmtes kommunales Einzelhandelskonzept vorhanden. Dieses wur‐
de am 16.11.2015 vom Gemeinderat der Stadt Wertheim beschlossen.20 Im o.g. Kon‐
zept wurde ein Defizit bzw. Entwicklungspotenzial für ein Möbelhaus gesehen, wel‐
ches bei einer realistischen Betrachtung der Standortrahmenbedingungen in Wert‐
heim ausschließlich in „dezentraler Lage“ realisiert werden kann. (vgl. EHK, S. 30) Zu‐
dem wurde das Standort‐ und Sortimentskonzept fortgeschrieben und Empfehlungen
zur Umsetzungen abgeleitet. Ergänzungsstandorte wurden in diesem Zuge nicht aus‐
gewiesen. Allerdings wurde festgelegt, dass bei der Ansiedlung von großflächigen
nicht‐zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben eine Einzelfallprüfung erforderlich
ist und der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente auf max. 10 % der Gesamtver‐
kaufsfläche begrenzt werden soll. Auf Basis dieser Einzelfallprüfung bleibt festzuhal‐
ten, dass das Vorhaben den im Einzelhandelskonzept festgelegten Zielen der Steue‐
rung des Einzelhandels in der Stadt Wertheim entspricht.
Die in der Ausnahmefallregelung in der Begründung zum Plansatz 2.4.2.3.4 angeführ‐
te Streichung eines bestehenden Ergänzungsstandortes (Wertheim‐Bestenheid)
kommt aufgrund der nahezu vollständigen Bebauung des Standortes und der zahlrei‐
chen Nutzungen durch Einzelhandelsbetriebe aus den nicht‐zentrenrelevanten Sor‐
timentsbereich nicht in Betracht.
Ebenfalls ist ein raumordnerischer Vertrag nicht erforderlich, da kein alternativer
Ergänzungsstandort für eine Vielzahl von Vorhaben geschaffen werden soll. Vielmehr
soll für ein einzelnes, räumlich begrenztes Einzelhandelsvorhaben ein Sondergebiet
ausgewiesen werden, in dem dessen Sortimente und Verkaufsflächen auf Ebene der
Bauleitplanung verbindlich festgelegt und begrenzt werden.
20
Darüber hinaus wurde für den Lebensmitteleinzelhandel eine Ergänzung des Einzelhandelskonzepts
erarbeitet, welche jedoch für das hier in Rede stehende Vorhaben keine Relevanz besitzt.
22Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die in der Begründung zum Plansatz 2.4.2.3.4
aufgeführten Voraussetzungen für ein Abweichen von den festgelegten Ergänzungsstandorten
am geplanten Standort im Gewerbegebiet Bettingen vorliegen. So ist ein Möbelhaus im beste‐
henden Ergänzungsstandort im Gewerbegebiet Bestenheid aufgrund der dort vorliegenden
vollständigen Bebauung nicht realisierbar. Darüber hinaus handelt es sich bei dem Planstandort
um eine „Arrondierung“ des bestehenden Ergänzungsstandortes mit Zweckbestimmung „FOC“
nördlich der Autobahn A 3 in Wertheim‐Bettingen. Ein neuer Standortbereich für großflächigen
Einzelhandel wird durch das Vorhaben demnach nicht erschlossen, sodass sich an den grund‐
sätzlichen Standortstrukturen in der Stadt Wertheim keine wesentlichen Änderungen ergeben.
Zudem wird durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan sichergestellt, dass die
Fläche für zentrenrelevante Randsortimente gemäß Sortimentsliste der Stadt Wertheim maxi‐
mal 10 % der Gesamtverkaufsfläche (800 m²) beträgt.
23Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
IV. Kongruenzgebot
Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des er‐
schließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölke‐
rungs‐ und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Darauf aufbauend erfolgt eine Umsatzprognose,
die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des
Kongruenzgebots ermöglicht.
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial
Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den Standort in Wertheim‐Bettingen
kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermit‐
telte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung der Bevölke‐
rungs‐ und Kaufkraftpotenziale sowie der Vorhabenumsätze bzw. der Umsatzherkünfte.
Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit
regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort ge‐
rechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen unter‐
gliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an den
Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit
des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszu‐
gehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen.21
Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol‐
gende Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B.
Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)
Grenzlage zum Bundesland Bayern
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen
Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in der Standortgemeinde und den
umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel V.)
Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in Wertheim und der Region.
21
Die Grenzlage von Wertheim zu Bayern und die faktischen länderübergreifenden Verflechtungen wer‐
den bei der Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes berücksichtigt, um eine Bewertung der Um‐
satzherkunft vornehmen zu können. Für die Bewertung des Kongruenzgebots ist allerdings der faktische
länderübergreifende Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Wertheim insgesamt als Bewertungs‐
grundlage heranzuziehen.
24Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Karte 3: Einzugsgebiet MÖMAX-Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Legende
Zone Ia
Zone Ib
Zone II
Zone IIIa
Zone IIIb
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA‐Bearbeitung 2016
25Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren lässt sich für den geplanten MÖMAX‐Möbelmit‐
nahmemarkt folgendes Einzugsgebiet abgrenzen:
Zone Städte / Gemeinden Einwohner
Zone Ia Wertheim 23.405
Zone Ib Erlenbach b. Marktheidenfeld, Faulbach, Hasloch, Holzkirchen, 26.431
(Bayern) Kreuzwertheim, Marktheidenfeld, Triefenstein
Zone II Freudenberg 3.800
Zone IIIa Külsheim, Werbach 8.451
Zone IIIb Altenbuch, Bischbrunn, Dorfprozelten, Esselbach, Hafenlohr, 22.408
(Bayern) Helmstadt, Karbach, Neubrunn, Neunkirchen, Remlingen, Scholl‐
brunn, Stadtprozelten, Uettingen
Einzugsgebiet MÖMAX Wertheim insgesamt 84.495
Quelle: Statistische Landesämter Baden‐Württemberg und Bayern (Stand: 31.12.2015)
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für den geplanten MÖMAX‐Möbelmitnahmemarkt in
Wertheim ist wie folgt zu begründen:
Bedingt durch die direkte Grenzlage der Stadt Wertheim zum Bundesland Bayern,
welche durch die Lage des Planstandortes in der Ortschaft Bettingen nochmals ver‐
stärkt wird, ist eine differenzierte Zonierung des Einzugsgebietes sowohl hinsichtlich
der Einkaufsintensität als auch der Zugehörigkeit zu Baden‐Württemberg bzw. Bay‐
ern vorzunehmen, um eine Bewertung des Kongruenzgebotes vorzunehmen zu kön‐
nen. Diesem Umstand wird bei der Zonierung des Einzugsgebiets Rechnung getragen.
Zone Ia des Einzugsgebietes erstreckt sich auf das Stadtgebiet von Wertheim mit rd.
23.405 Einwohnern. Trotz der Lage des Standorts am östlichen Rand des Gemar‐
kungsgebietes von Wertheim sind aufgrund der in Wertheim selbst nur vergleichs‐
weise gering ausgeprägten Angebotsstrukturen (nur Möbel Roller) und der dennoch
vergleichsweise geringen Distanz zum Vorhabenstandort die höchsten Kundenzu‐
führeffekte zu erwarten.
Zone Ib wird durch die direkt an das Stadtgebiet von Wertheim angrenzenden Städte
und Gemeinden auf bayerischer Gemarkung in Richtung Norden gebildet. Für den
nordöstlichen Teil von Zone Ib des Einzugsgebietes (Raum Marktheidenfeld) sind
hierbei die geringe Distanz zum Vorhabenstandort, die in diesem Raum ebenfalls sehr
geringe Angebotssituation im Möbelbereich und die bestehenden Pendler‐ und Ein‐
kaufsverflechtungen für eine vergleichsweise starke Kundenverflechtung in Richtung
des Planstandortes entscheidend. Aber auch in Richtung der Kernstadt von Wertheim
bestehen noch umfassende Kundenverflechtungen. Die direkt nördlich des Mains ge‐
legenen Kommunen Kreuzwertheim, Hasloch und Faulbach sind ebenfalls traditionell
stark auf den Einzelhandelsstandort Wertheim ausgerichtet und können aus Richtung
26Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
des Standortes – wie auch aus der Stadt Wertheim selbst – schnell erreicht werden.
Dies wird zudem dadurch verstärkt, dass die einzige Querungsmöglichkeit über den
Main zwischen Wertheim und Kreuzwertheim verläuft (Entfernung rd. 5 – 10 km). In
Richtung Westen ist die nächste Querungsmöglichkeit erst in Freudenberg (Entfer‐
nung rd. 15 – 20 km) in Richtung Miltenberg / Bürgstadt gegeben.
Zone II wird durch die westlich an das Stadtgebiet von Wertheim angrenzende Stadt
Freudenberg mit ihren 3.800 Einwohnern gebildet. Die Stadt Freudenberg ist dem
Mittelbereich der Stadt Wertheim zuzuordnen und liegt in räumlicher Hinsicht an der
Grenze zu Bayern in Richtung Bürgstadt, Miltenberg bzw. Groß‐ / Kleinheubach und
damit bereits im Einflussbereich der Wettbewerber in diesem Raum (Möbelhaus
Sandt, Möbel Broßler (Großheubach), Möbel Spilger (Obernburg), Möbel Kempf
(Aschaffenburg)). Darüber hinaus ist auf die vergleichsweise hohe Distanz zum
Standort hinzuweisen. Vor diesem Hintergrund wird die Kundeneinkaufsorientierung
an den Standort hier etwas geringer ausfallen wie in Zone Ia und Ib des Einzugsgebie‐
tes.
Zone IIIa des Einzugsgebietes wird durch die südlich an den Mittelbereich von Wert‐
heim angrenzenden Kommunen Külsheim und Werbach mit ca. 8.451 Einwohnern
gebildet. Beide Standorte sind sowohl hinsichtlich der vorzufindenden Pendlerver‐
flechtungen als auch der Einkaufsbeziehungen ebenfalls auf den Standort Wertheim
ausgerichtet, wenngleich bedingt durch die gute Anbindung in Richtung des Mittel‐
zentrums Tauberbischofsheim und dem dort vorzufindenden größeren Möbelanbie‐
ter Möbel Schott und im Fall von Werbach durch die geringe Distanz zu Möbel Spitz‐
hüttl in Neubrunn bereits Kundenmehrfachorientierungen vorliegen und dement‐
sprechend von etwas geringeren Kundenverflechtungen auszugehen ist.
Zone IIIb des Einzugsgebietes wird durch etwas weiter entfernt gelegene Kommunen
auf bayerischer Gemarkung mit insgesamt rd. 22.408 Einwohnern geprägt. In Rich‐
tung Osten (Karbach, Remlingen, Uettingen) ist hierbei bereits eine ausgeprägte Ein‐
kaufsorientierung in Richtung des nahegelegenen Oberzentrums Würzburg vorzufin‐
den. Aus Richtung Hafenlohr bestehen nur noch geringe Verflechtungen mit dem Ein‐
zelhandelsstandort Wertheim. Aber auch der Standort von Möbel Spitzhüttl in Neu‐
brunn ist als wesentlicher Angebotsstandort in der Region zu nennen, so dass in die‐
sem Teil des Einzugsgebietes davon auszugehen ist, dass neben dem MÖMAX‐
Standort andere Möbelstandorte frequentiert werden. Dennoch bestehen insbeson‐
dere in anderen Sortimentsbereichen aus v.a. aus Richtung Neubrunn und Helmstadt
noch ausgeprägte und überwiegend auf den Standort Wertheim ausgerichtete Ein‐
zelhandelsverflechtungen.
27Auswirkungsanalyse Möbelmitnahmemarkt in Wertheim
Für die im Spessart gelegenen Kommunen ist im Möbelbereich ebenfalls von gewis‐
sen Kundemehrfachorientierungen zum einen in Richtung des Vorhabenstandortes,
aber auch in Richtung Aschaffenburg (Möbel Kempf) und Obernburg (Möbel Spilger)
zu rechnen. Auch die im Maintal gelegenen Kommunen Stadtprozelten und Dorfpro‐
zelten sind neben Wertheim ebenfalls auf den Untermain mit den Möbelstandorten
in Bürgstadt, Miltenberg und Großheubach sowie in Richtung Obernburg und Aschaf‐
fenburg ausgerichtet. Die Kommune Neunkirchen (ebenfalls auf bayerischer Gemar‐
kung gelegen) ist bedingt durch die Lage auf der Hochfläche auf ähnlichem Niveau
wie die Wertheimer Stadtteile Nassig oder auch der Reinhardshof stark auf das Mit‐
telzentrum Wertheim ausgerichtet, wenngleich die Distanz zum auf bayerischer Seite
gelegenen Mittelzentrum Miltenberg etwas geringer ausgeprägt ist. Dennoch ist
Neunkirchen ebenfalls dem Einzugsgebiet des Standortes zuordnen. Für diesen Teil
des Einzugsgebiets ist unter Berücksichtigung der Distanzen zu den nächstgelegenen
größeren Zentren in anderen Sortimentsbereichen (kurz‐ bzw. mittelfristiger Bedarf)
eine überwiegende Orientierung auf den Einzelhandelsstandort Wertheim vorzufin‐
den.
Eine weitere Ausdehnung des Einzugsgebietes wird durch die Wettbewerbsstruktu‐
ren im Umland unterbunden. In Richtung Nordwesten und Westen begrenzen die
Angebote im Oberzentrum Aschaffenburg (Möbel Kempf), in Obernburg (Möbel Spil‐
ger und Spilger Sparmaxx in Großwallstadt) sowie die Möbelanbieter in Großheubach
(Möbel Sandt, Möbel Broßler) das Einzugsgebiet. In Richtung Südwesten ist im Mit‐
telbereich Buchen auf das Angebot in Walldürn mit Wohnfitz sowie in Buchen mit
Möbel AS und Möbel Grammlich (Möbelhaus und Mitnahmemarkt) hinzuweisen. In
Richtung Süden wird die Angebotssituation durch das Möbelhaus Schott in Tauberbi‐
schofsheim sowie durch weitere Angebote in Richtung Bad Mergentheim begrenzt. In
Richtung Osten strahlt der starke Möbelbesatz in Würzburg weit in das Einzugsgebiet
von MÖMAX hinein. So ist dort mit XXXL Neubert und einem weiteren MÖMAX‐
Möbelmitnahmemarkt in Würzburg‐Heidingsfeld ein starker überregional bedeutsa‐
mer Standort vorzufinden. Daneben befindet sich in Lengfeld mit IKEA und den im
IKEA‐Homepark gelegenen Anbietern Möbel Roller / MEDA Küchen etc. ein weiterer
wichtiger überregional bedeutsamer Möbelstandort. Insofern ist nicht davon auszu‐
gehen, dass das Einzugsgebiet des MÖMAX‐Möbelmitnahmemarkt stark über das ab‐
gegrenzte Einzugsgebiet hinaus ausstrahlen wird.
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