Realestatereport Der Run ist ungebrochen Von Remi Buchschacher - Zug Estates
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rer Ausgabe 8
realestatereport
Erscheinungsdatum: 07.10.2019
DA S I M MOBI L I E N E - M AG A Z I N F Ü R AN L AG E N & P R OP E R T Y P R OF E S S ION AL S
Der Run ist ungebrochen «Institutionelle
Von Remi Buchschacher
Investoren
Die Richtung im Wohnungsmarkt ist seit 2014 eindeutig: sie zeigt nach
unten. Wohnungsleerstände, Ertragsausfallsquoten und Insertionszeiten haben bei
sind Risikoindikatoren, die es zu berücksichtigen gilt. Zeigen sie in die
gleiche Richtung? Ja, fast. Immobilien-AGs
eine Präferenz
für hohe
Ausschüttungs-
quoten.»
Mirko Käppeli,
CFO Zug Estates
INHALTSVERZEICHNIS
Seite 3
«Grüner Effekt» als Chance »
Seite 6
Nach wie vor stabil
Der Run auf Immobilien ist ungebrochen – entsprechend leergefegt ist Seite 9
der Markt für hochwertige Objekte. Die letzten Monate hatten es denn Patrimonium: Erfolgreiche
auch in sich: Die Kapitalerhöhungen der Immobilienanlagegefässe Kapitalerhöhung
kamen bei den Investoren sehr gut an. «Die Nachfrage bleibt hoch, so
Seite 11
haben sich durchschnittlich mehr als 75 Prozent der Investoren für Yield Spreads werden enger
einen weiteren Ausbau ihrer Positionen, durch die Ausübung ihrer
bestehenden Anrechte, entschieden. Für die restlichen 25 Prozent der Seite 13
Betongold lockt nach wie vor
zur Verfügung stehenden Anrechte bestand jeweils mehr als genug
Nachfrage, so dass die Investoren gar Kürzungen ihrer Zeichnungen Seite 17
in Kauf nehmen mussten», schreibt zum Beispiel MV Invest über die Schlechte Werte mit positiven
Corporate Actions der letzten Zeit. Die hohe Aktivität am Kapitalmarkt Ausnahmen
sei aber noch nicht abgeschlossen, weitere Kapitalerhöhungen sind in
Seite 19
Planung. Auch bei den Jahresabschlüssen per Ende Juni wurden den Nachrichten
Investoren grundsätzlich solide Ergebnisse präsentiert.
Seite 23
weiter auf Seite 2 Impressum
rer Ausgabe 8
Die Suche wird schwieriger Schweizer Immobilienmarkt zwar laut dem UBS-
Manager von Immobilienanlagegefässen haben es Blasenindex noch etwas von der Blasenzone entfernt,
deshalb derzeit nicht leicht. Sie müssen das zufliessende doch laut Claudio Saputelli, Leiter Swiss & Global Real
Geld der Anleger zeitnah in geeignete Wohnimmobilien Estate der UBS, darf nicht mehr viel passieren, wie er
oder in Gewerbeimmobilien, wie Büros, Logistik, vor den Medien ausführte. Auslöser für eine solche
Einzelhandel oder Industrieflächen investieren. Korrektur wie markant steigende Zinsen oder ein
So sollte es zumindest sein. Aufgrund des hohen deutlicher regulatorischer Eingriff seien zum Glück
Interesses für Anlagen an den Immobilienmärkten keine auszumachen. Für das kommende Jahr erwarten
wird es für die Fondsmanager allerdings zunehmend die Ökonomen der UBS eine stabile Entwicklung.
schwerer, Objekte mit attraktiven Ertragsprofilen und
Wertsteigerungspotenzial zu finden. Als Konsequenz Insertionszeiten steigen an
könnten grosse Teile neuer Anlagemittel in den Cash- Die Insertionszeiten aus dem ImmoDataCockpit sind
Beständen der Fonds landen und für diesen Teil des von 2014 bis 2018 von durchschnittlich 23 auf 28 Tage
Fondsvermögens nur minimale Erträge abwerfen. gestiegen. Auch hier ist das Resultat kongruent mit
Umgekehrt können Immobilienfonds von ihrer den anderen Risikoindikatoren. Seit 2018 zeigen die
Struktur her nur dann Objekte kaufen, wenn ihnen Insertionszeiten allerdings wieder einen Abwärtstrend,
entsprechende Mittel zufliessen. Da kann durchaus der sich bis Mitte 2019 weiter fortsetzt. «Bei genauerer
ein Timing-Problem entstehen. Das kann dazu führen, Betrachtung fällt auf, dass der Abwärtstrend vor allem
dass sie am Markt verfügbare attraktive Objekte beim Wohneigentum sehr deutlich ist. Dieser steht
anderen Investoren überlassen müssen. in direkter Konkurrenz zum Mietwohnungsmarkt.
Tatsächlich gehen im Mietwohnungsmarkt die Inser-
Die Immobilen-Such-Hausse treibt die Renditen nach tionszeiten seit 2018 nur leicht zurück, aber sie gehen
unten. Und erhöht damit das Risiko. Gemessen an zurück», sagt dazu Felix Thurnheer vom ImmoData-
den Leerständen liess sich vor rund zwei Monaten Cockpit. Dies sei ein erstes Zeichen der Entspannung.
schon die Tatsache feiern, dass diese nicht so markant
zunehmen wie im gleichen Vorjahreszeitraum. Eine In der räumlichen Betrachtung fällt auf, dass alle
Entwicklung, die zwar stimmt, aber noch lange keine Gebiete von steigenden Ertragsausfällen betroffen
Trendwende ausmacht. Im Zeitraum zwischen 2014 sind: auch die grossen Städte und Kernagglomerationen.
und Juni 2018 hat sich die Ertragsausfallsquote im Am stärksten sieht Thurnheer die Entwicklung aber
Liegenschaftsdatensatz von REIDA von 2.37 CHF auf nicht auf dem Land, sondern da wo sehr viel gebaut
4.0 CHF pro qm und Jahr erhöht. Die Ertragsausfalls- wurde: in den mittelgrossen Agglomerationen. Die
quote einer vom Schweizer Immobilienschätzer- Verluste seien hier höher als auf dem Land und fast
Verband beobachteten Referenzliegenschaft, welche dreimal so hoch wie in der Stadt. «Nimmt man die
auch auf dem REIDA-Datensatz beruht, stieg von 2.64 Insertionszeiten als Frühindikator, beruhigt sich
auf 3.80 Prozent. Da kann es schnell zu schmerzhaften die Situation überall, auch in den mittelgrossen
Korrekturen kommen. Rein rechnerisch ist der Agglomerationen.»
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folgende, starke Nachfrage haben unsere Erwartungen
trotzdem deutlich übertroffen. Insgesamt war der
«Grüner Effekt»
Bond letztlich dreifach überzeichnet.
Der Coupon des Bonds ist mit 0,1 Prozent nicht
als Chance» sehr hoch. Liegt das auch daran, dass er «grün»
ist?
Das war auch für uns die interessanteste Frage im
gesamten Prozess. Ich muss hier vorausschicken,
Mit dem ersten Green Bond betritt Zug Estates dass wir das Angebot von Beginn an bei CHF 100
Neuland für Schweizer Immobiliengesellschaften Mio. limitiert haben und nicht, wie das sonst durchaus
und findet grossen Zuspruch. Damit sollen die Nach- üblich ist, während der Emissionsphase weiter
haltigkeitsbestrebungen konsequent weitergeführt ausgeweitet haben. Der Grund lag darin, dass wir
werden, sagt CFO Mirko Käppeli. Der Coupon liegt für den Green Bond nicht mehr zweckgebundene
mit 0,1 Prozent allerdings im tiefen Bereich. Mittel benötigten und somit den Preiseffekt der
hohen Nachfrage auf das begrenzte Angebot genauer
verfolgen konnten.
Warum lanciert Zug Estates als erste Schweizer
Immobiliengesellschaft einen Green Bond? Wie hoch der grüne Effekt im Pricing war, liesse
Mirko Käppeli: Zug Estates hat sich schon vor ihrer sich am besten dadurch bestimmen, dass der
Abspaltung und ihrem Börsengang 2012 zum Ziel gleiche Schuldner zur gleichen Zeit mit den gleichen
gesetzt, ihr gesamtes Immobilienportfolio ohne Bedingungen (Laufzeit, Volumen, etc.) sowohl eine
CO2-Emissionen zu betreiben. Nicht nur neu
realisierte Gebäude, sondern alle Liegenschaften im
Bestand sollen hinsichtlich dieses Ziels optimiert
werden. Dabei verfolgen wir den Strategieansatz
Zero-Zero: Betrieb des Portfolios ohne CO2-
Emissionen und möglichst ohne zusätzliche
Energiezufuhr von aussen.
Was war der ausschlaggebende Faktor für die
Lancierung?
Als wir von den uns bei dieser Transaktion beglei-
tenden Banken Credit Suisse und Vontobel von der
Möglichkeit eines Green Bonds erfuhren, war es
für uns schnell klar, dass wir diese Chance nutzen
wollten, um nicht nur bei unseren Immobilien,
sondern auch am Kapitalmarkt ein Zeichen im Sinne
der Nachhaltigkeit zu setzen.
Wie wurde der Green Bond vom Markt
aufgenommen?
Seit gut einem Jahr nehmen wir am Kapitalmarkt,
also sowohl auf der Aktien- als auch auf der Anleihen-
seite, eine deutliche Sensibilisierung bezüglich
Nachhaltigkeit war. Entsprechend waren wir
während des ganzen Prozesses überzeugt, dass wir
auf das richtige Produkt gesetzt hatten. Das positive Mirko Käppeli ist CFO der börsenkotierten Zug Estates AG
Feedback der Investoren wie auch die darauf
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rer Ausgabe 8
klassische als auch eine grüne Anleihe emittieren Gehen die Nachhaltigkeitsbestrebungen in Zukunft
würde. Wir haben mit den beteiligten Banken im auch in Richtung einer nachhaltigen Unternehmens-
Nachgang versucht, diesen «grünen Effekt» führung bis hin zu ESG Standards?
annäherungsweise anhand eines Vergleichs mit der Das tun sie schon heute. Unser Nachhaltigkeitsver-
von uns 2017 platzierten Anleihe sowie im Vorfeld ständnis beschränkt sich nicht nur auf ökologische
begebenen Immobilienanleihen zu bestimmten. Themen. Wir gehen auch Themen aus weiteren
Bereichen wie Mobilität, Aussenraumgestaltung,
Wie wirkte sich diese Überlegung auf die Marge Material und Produkte an. Nicht zuletzt beschäftigen
aus? wir uns aber auch mit sozialen Aspekten, sowohl
Im Zeitpunkt der Platzierung lag die Marge des bezogen auf unsere Kunden als auch unsere
Green Bonds rund fünf Basispunkte unter derjenigen Mitarbeitenden.
unserer klassischen Anleihe, obwohl der Green
Bond eine Laufzeit von sechs Jahren aufweist, Durch die Zusammenarbeit mit der Hochschule
verglichen mit rund 2,5 Jahren Restlaufzeit für die Luzern entstehen hier immer wieder interessante
klassische Anleihe. Eine solche negative Kreditkurve Themen. Beispielswiese wurde untersucht, inwiefern
ist atypisch, da ein Kapitalgeber üblicherweise für sich die Aussentemperaturen der Suurstoffi von den
eine länger laufende Verpflichtung auch eine höhere Temperaturen der Nachbarquartiere unterscheiden.
Prämie verlangt. Unter Zuzug weiterer Parameter Dabei konnte nachgewiesen werden, dass die
schätzen wir, dass der «grüne Effekt» bei 5 bis 10 Temperaturen aufgrund der grünen Aussenraum-
Basispunkten lag, bei CHF 100 Mio. über sechs Jahre gestaltung merklich tiefer liegen.
entspricht das immerhin einer Einsparung von
CHF 300 000 bis 600 000. Wie flossen diese Erkenntnisse in die Überlegungen,
einen Green Bond zu lancieren, ein?
Wofür werden die erwarteten 100 Millionen Im Rahmen der Green Bond Platzierung haben
Franken eingesetzt? wird auch ein Nachhaltigkeitsassessment bei einem
Bei der Emission eines Green Bonds wird grossen Prüfunternehmen durchlaufen. Dabei wurde uns im
Wert darauf gelegt, in welche Projekte die Gelder Bereich Environmental das Prädikat «Advanced» und
investiert werden. Da Zug Estates ihre Nach- bei Social und Governance ein «Good» attestiert,
haltigkeitsstrategie bereits über viele Jahre sehr was der höchsten beziehungsweise zweithöchsten
konsequent verfolgt, waren wir in der glücklichen Bewertung entspricht. Wir haben aus dieser Prüfung
Lage, dass wir über eine breite Palette an Immo- jedoch auch wieder nützliche Erfahrungen zur
bilien verfügen, welche den hohen Anforderungen Weiterentwicklung gewonnen.
mehrheitlich gerecht werden. Wir haben uns
schlussendlich für die Finanzierung des Campus Ausblick Wachstum: Zug Estates konzentriert sich
der Hochschule Luzern (Baufeld 1) in Risch/ vorab auf die beiden Standorte Zug und Rotkreuz.
Rotkreuz entschieden, welcher auch das derzeit Könnte es hier – mit Zukauf von Arealen oder Gesell-
höchste Holz-Hybrid-Hochhaus der Schweiz ist. schaften – zu einer Portfolioerweiterung kommen?
Zug Estates ist derzeit noch gut ausgelastet mit der
Zug Estates fährt also einen konsequent nach- Fertigstellung des Suurstoffi Areals in Rotkreuz und
haltigen Kurs. Wie messen Sie diese Nachhaltigkeits- befasst sich intensiv mit der möglichen Verdichtung
anforderungen? des Zentrumareals in Zug. Trotzdem sind wir an
Wir lassen unsere Nachhaltigkeitsperformance einem Dritten Areal interessiert, das uns auch die
konstant von der Hochschule Luzern messen, setzen mittel- bis langfristigen Wachstumspotenziale
uns mehrjährige Ziele und Berichten über unsere sicherstellt. Deshalb prüfen wir regelmässig
Fortschritte und weitere aktuelle Themen aus dem Angebote. Das passende Areal mit entsprechendem
Bereich der Nachhaltigkeit an unserem jährlichen Potenzial zu finden, ist in der heutigen Markt-
Nachhaltigkeitsforum. Zudem stellen wir an diesem lage nicht ausgeschlossen. Die Suche ist jedoch
Anlass jeweils unseren aktuellen Nachhaltigkeits- anspruchsvoll und wir möchten keinen Entscheid
bericht vor. zulasten der Qualität treffen.
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Welche Regionen kämen dafür in Frage und welche Werden Sie dadurch für die Investoren attraktiv
nicht? bleiben? Sie planen ja eine sukzessive Erhöhung
Wir haben hierfür einen entsprechenden Suchraster der Dividende von heute rund 50 Prozent bis zwei
definiert. Kurz zusammengefasst fokussieren wir Drittel des operativen Ertrages.
unsere Suche auf einzelne ausgewählte Wirtschafts- Insbesondere institutionelle Investoren haben bei
zentren in der Deutschschweiz. Ein künftiges Areal Immobilienaktiengesellschaften eine Präferenz für
könnte somit durchaus auch ausserhalb unseres hohe Ausschüttungsquoten. Dies obwohl sich eine
Heimatkantons Zug liegen. tiefere Ausschüttung grundsätzlich in einem steigenden
Kurs wiederspiegeln sollte und der Investor seinen
Ausblick Projektabschlüsse: Wie entwickelt sich Payback somit auch über Teilverkäufe steuern
das Mietaufkommen für die nächsten drei bis vier könnte, was für natürlich Personen sogar noch
Jahre in der Suurstoffi und auch im Metalli Areal? steuerlich attraktiver wäre. Aufgrund der erwähnten
Präferenz werden wir mit der Erhöhung unserer
Die Fertigstellung der laufenden Projekte sowie Ausschüttungsquote die Attraktivität unseres Titels
auch ein noch unbebautes Baufeld in Rotkreuz jedoch sicherlich erhöhen.
werden mittelfristig zu einer weiteren Steigerung
unserer Mieterträge führen. Im Metalli-Areal Ausblick Aktionärsstruktur: Wird Zug Estates
werden wir im Falle einer Verdichtung während die duale Aktionärsstruktur weiter so aufrecht
einer Bauphase sicherlich gewisse Einbussen bei erhalten?
den Erträgen in Kauf nehmen müssen. Nach Bau- Zug Estates hat 2018 ein freiwilliges Aktienum-
abschluss werden diese Einbussen dann langfristig tauschprogramm durchgeführt und damit den
jedoch deutlich überkompensiert. Bestand an Stimmrechtsaktien um rund dreiviertel
deutlich reduziert. Weitere Aktienumtauschpro-
gramme sind aktuell nicht geplant. Unabhängig
davon möchte ich jedoch auch darauf hinweisen,
dass für eine Arealentwicklungsgesellschaft ein
stabiles Ankeraktionariat, welches die langfristigen
Strategien mitträgt, ein wichtiger Pfeiler ist.
Interview: Remi Buchschacher
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• Deutschland ist in diesem Jahr der grösste Büro-
Nach wie vor
investmentmarkt (11,65 Mrd. EUR) und zieht mehr
als ein Viertel des gesamten Bürovolumens in
Europa an. Grossbritannien und Frankreich folgen
stabil
mit rund 9,0 Mrd. EUR.
• Die durchschnittliche Bürospitzenmiete aller 37
Märkte stieg auf aktuell EUR 34,40 pro qm gegenüber
EUR 32,65 pro qm im ersten Halbjahr 2018 an.
Catella Research hat den europäischen Büro- • Der teuerste Büromarkt bleibt nach wie vor
immo-bilienmarkt an 37 Standorten in 18 Ländern London Westend mit EUR 102,50 pro qm, wobei die
analysiert. Neu hinzugekommen sind in der neusten Spitzenmiete gegenüber dem ersten Halbjahr 2018
Analyse Italien, Portugal und Irland. um ca. 2 Prozent sank. Die niedrigsten Spitzenmieten
Von Thomas Beyerle befinden sich in Vilnius, Riga, Rotterdam und
Lissabon.
Der europäische Immobilieninvestmentmarkt
kämpft derzeit mit einer sich abschwächenden • Die starke Renditekompression der letzten Jahre
wirtschaftlichen Stimmung zu Beginn des dritten kühlt sich ab. Die durchschnittliche Spitzenrendite
Quartals 2019, politischer Unsicherheit, hohen aller Märkte liegt bei 4,23 Prozent, was einem Rück-
Preisen und fehlenden Objekten, insbesondere im gang von -21 Basispunkten in 12 Monaten entspricht.
map Core-Segment. Dennoch zeigte die Auswertung
der jüngsten Investorenbefragung, EUR dass Value-add-
0.90
bn
Auch die Spitzenrendite in Berlin sank nur um
10 Basispunkte
Prime yields auf aktuell
Prime yield equals2,80 Prozent.
the yield for a property of the highest
quality specification in a prime location within the area.
Investmentstrategien strukturell die traditionellen
FINLAND 0 The property should be 100% let at market rent at the
Core-Investmentstile ablösen und viele Investoren • Die37
niedrigsten
locations
29 Renditen
time, to blue-chip unter der
tenants, with 3-Prozent-
a typical lease term for
lediglich rund 4 Prozent weniger in7.50Büroimmobilien Marke finden sich in Berlin, Frankfurt und München,
prime property within that market. The yield should
8
OULU reflect net income received by an investor, expressed as
investieren werden. Trotz diesem verhaltenen gefolgt von den übrigen deutschen A-Märkten sowie
EUR 22.50
1.83
bn 630,000
the percentage of the total capital value plus expected
Status
EUR
quo: Investitionen
SWEDEN in Büroimmobilien sind Paris, Amsterdam und Stockholm mit bis zu 3,25
acquisition costs.
6.30
nach bn wie vor die gefragteste Assetklasse in Europa Prozent Rendite.Prime
Dasrent attraktivste Chancen-/Risiko-
1.47
21.00 Prime rents represents the top open-market rent that can
und ziehen im Vergleich zu anderen Anlageklassen profil haben die finnischen Städte Lahti (7,75 %) und
NORWAY 900,000 7.75
be achieved for an office unit (sq m.) per month. The unit
18.50 18
12
itself has to be of the highest quality and be located at the
das meiste Kapital auf sich.TAMPERE 270,000
Oulu 37
(7,50 %). best location of the local market.
locations
25
17
3.60 LAHTI 3.50
01
35.40 3.25 34.50
TURKU 6.50
Das Transaktionsvolumen in denHELSINKI
von Catella20.00 ana-
9,773,000 60.00 8,530,000
OSLO 12,500,000
4.00 lysierten Ländern sank im ersten Halbjahr 2019 um
TALLINN
840,000
Office transaction volume
STOCKHOLM
rund 4 Prozent auf 43,1 Mrd. EUR. Im Detail zeigt
ESTONIA Office transaction volume per country in EUR billion
25.00 6.00
3,400,000 LTI % change
A 20.00
sich aberGOTHENBURG
auch, dass einige Märkte mit attraktivem
H1 2018 H1 2019 compared to H1 2018* 2017
S
CS
EUR
B
0.05 1,030,000 Spain 0.76 1.63 113% 1.85
IC
bn
EUR
Rendite-Risiko-Verhältnis
3.75 4.25 undRIGA gutem Wachstums-
6.00 Norway
Poland
0.70
0.83
1.47
1.60
110%
94%
1.59
0.30
LT
17.00
potenzial im Vergleich zu grösseren Märkten wie
0.39 22.80 21.00 LATVIA
bn Italy 0.94 1.69 81% 5.05
8,775,000 790,000
1,700,000
DENMARK
Deutschland, Frankreich und Grossbritannien eine
Sweden 1.42 1.83 29% 2.52
BA
LITHUANIA
COPENHAGEN MALMÖ France 8.20 9.00 10% 4.19
3.00
28.00
starke Investitionstätigkeit aufweisen.
VILNIUS
6.00
Germany 11.22 11.65 4% 10.62
Finland 0.92 0.90 -2% 0.57
17.00
13,840,000 Ireland 1.16 1.04 -10% 1.49
658,400
0
DAM
WeitereHAMBURGwichtige Ergebnisse der Catella-Analyse: Belgium
United Kingdom
1.06
13.02
0.83
9.04
-22%
-31%
0.70
11.64
3.10 • In Spanien, 2.80Norwegen und
WARSAW Polen hat sich das Netherlands 2.69 1.58 -41% 2.63
EUR Denmark 0.85 0.39 -54% 0.53
Bürotransaktionsvolumen im Vergleich zum ersten
28.00 36.00 4.50
7,610,000
11.65 BERLIN Luxembourg 0.45 0.19 -58% 0.43
bn 19,330,000 20.80
USSELDORF
Halbjahr
GERMANY 3.252018 nahezu verdoppelt. 5,504,000 Die baltischen
Baltics
Portugal
0.16
0.74
0.05
0.23
-69%
-69%
0.15
0.78
GNE Staaten,
2.95 Portugal und Luxemburg
24.75
7,860,000
EUR
1.60 sind die Länder * Percentage change may not be accurate, due to decimals being rounded up
bn
ANKFURT mit dem geringsten Transaktionsvolumen und sogar
42.50
11,970,000 POLAND
EUR
den stärksten Rückgängen.
STUTTGART Quelle:
2.69
bn Catella
Office transaction volume per country in EUR billion, H1 2019
2.90
MUNICH Office transaction volume totalled to EUR 43.1 billion, a slight decrease of -4.4%
37.50
13,820,000
compared to the first half of 2018. The “large markets” see declining volumes,
primarily due to lack of core assets. Markets with attractive yield/risk profiles and 6
a good supply of core office properties are gaining momentum.
3.40
rer Ausgabe 8
In Spanien hat sich das Bürotransaktionsvolumen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 nahezu verdoppelt.
Im Bild ein Bürogebäude in Barcelona.
Robuste Marktentwicklung
• Die Mehrheit aller Märkte wird bis zum Jahresende Trotz aller externen makroökonomischen Einflüsse
eine stabile Spitzenrendite und Mietentwicklung sind die europäischen Büromärkte nach wie vor
aufweisen. Catella geht davon aus, dass die Renditen stabil und zeigen in den letzten Jahren eine robuste
in 8 und die Spitzenmieten in 12 Standorten sinken Marktentwicklung. Aufgrund des sehr guten
beziehungsweise steigen werden. Dennoch wird Diversifikationspotenzials und einer heterogenen
die Veränderungsrate bei beiden eher moderat Rendite- und Mietstruktur sehen die Investoren in
ausfallen. dieser Assetklasse nach wie vor gute Perspektiven.
Deal-by-Deal-Transaktionen lösen dabei zuneh-
mend einen klassischen Core oder Value-add Fokus
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08.01.19 09:52
rer Ausgabe 8
1 1 . 20 19
2 0.
WIE VERÄNDERT DIGITALISIERUNG DIE
IMMOBILIENWERTSCHÖPFUNGSKETTE
UND DIE IMMOBILIEN ALS ASSETKLASSE?
Fachforum am 20. November im neu eröffneten Givaudan-Areal in Kemptthal.
Beginn 17.30 Uhr. Anmeldung unter www.realestatemove.ch
Umfragen zur Digitalisierung in der Immobilienbrache kommen meistens zum selben Schluss: Nahezu alle Teilnehmer
gehen davon aus, dass sich die digitale Transformation in den nächsten fünf Jahren mittel bis stark auf ihr Unternehmen
auswirken wird und sehen sie als Managementaufgabe an. Doch nur rund sechs Prozent der Firmen setzen auf einen
Chief Digital Officer (CDO) und heben die Digitalisierung damit auf C-Level-Ebene. Der Einsatz digitaler Technologien
wird als eine Möglichkeit für Effizienzsteigerungen in den Kernprozessen erachtet. Doch ist das wirklich so? Entstehen
die Entscheidungsfindungen schneller und effizienter? Wo liegen die Grenzen der Digitalisierung? In welchen Bereichen
besteht noch Disruptionspotenzial? Wie verändert Digitalisierung die Nutzerbedürfnisse, die Immobilienwert-
schöpfungskette und die Immobilien als Assetklasse?
Das Fachforum findet im neu eröffneten und umgebauten Givaudan-Areal in Kemptthal statt. Das Givaudan Areal, direkt
am Bahnhof Kemptthal gelegen, ist bekannt als ehemaliges Maggi-Areal. Ende des 19. bis Anfang des 20. Jahrhunderts
erbaut, zählen die Gebäude mit ihrer markanten Backsteinarchitektur zu den wichtigsten Zeugen der industriellen
Geschichte der Schweiz. Mettler2Invest übernahm rund dreiviertel des Areals von der Givaudan Schweiz AG.
Das Areal wurde für Unternehmen wie auch für die Bevölkerung geöffnet. Es entstand ein neuer Stadtteil, mit
eigenem Brand – The Valley.
Referenten:
Raphael Kohler, CEO Axept AG; Bastiaan Don, CEO Blockimmo AG;
Mikula Gehrig, Mettler2Invest AG, Arealentwickler The Valley
Wolfgang Stiebellehner, Leiter Bewirtschaftung Livit AG
Moderation:
Remi Buchschacher, Real Estate Move AG
Organisation und Anmeldung:
Real Estate Move AG, Mühlemattstrasse 19, 6003 Luzern
Tel. 041 210 22 72, info@realestatemove.ch, www.realestatemove.ch
8
rer Ausgabe 8
Patrimonium: Die Bezugsrechte wurden vom 4. September bis zum
16. September 2019 an der SIX Swiss Exchange AG
Erfolgreiche
gehandelt.
Jürg Hürzeler, Director Business Development bei
Kapitalerhöhung Patrimonium, erklärt wie die Neugelder verwendet
werden.
Die Kapitalerhöhung des Immobilienfonds Wie werden Sie die gezeichneten 70 Mio Franken
Patrimonium Swiss Real Estate Fund, welche vom einsetzen?
4. September bis 18. September 2019 stattfand, Jürg Hürzeler: Der Emissionserlös wird zur Rück-
wurde erfolgreich abgeschlossen, teilt Patrimonium führung der Fremdfinanzierung, für die Finanzierung
mit. Durch die Emission fliessen dem Fonds der laufenden Projekte und für den weiteren Ausbau
Neugelder in der Höhe des Maximalbetrages von des Portfolios verwendet. Aber auch für laufende
rund CHF 68'747'845 zu. Sanierungen und für die Finanzierung der Projekte.
rb. Bei einem Bezugsverhältnis von neunzehn zu Sie setzen mit dem Patrimonium Swiss Real Estate
zwei (neunzehn Bezugsrechte berechtigten zum Fund vor allem auf Wohnliegenschaften. Dort ist
Kauf von zwei neuen Anteilen) wurden 512'814 neue aber die Konkurrenz sehr hoch und die Preise
Anteile zum Ausgabepreis von CHF 136.74 je Anteil steigen immer höher. Werden Sie dieser Strategie
ausgegeben. Dies entspricht einer Zeichnungsquote treu bleiben?
von 100%. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgte Ja, das Ziel ist nach wie vor, einen grossen Anteil in
am 27. September 2019. Die Anzahl der im Umlauf Wohnungen zu haben. Der Weg dorthin geht jedoch
befindlichen Anteile beträgt neu 5'384'560. nicht mehr nur über Kauf von Wohnimmobilien oder
Die Kapitalerhöhung wurde kommissionsweise Wohnbauprojekten, sondern auch durch Umwand-
(«best-effort») im Rahmen eines öffentlichen lung von Immobilien mit anderen Nutzungen und
Bezugsrechtsangebots durchgeführt. Ausnutzung von Landreserven sowie Aufstockungen.
Der Patrimonium Swiss Real Estate Fund und die Patrimonium Anlagestiftung haben die Baufelder A und B im Komplex Basel Citygate
erworben, mit dem Ziel, 195 Wohnungen, ein Hotel mit 137 Zimmern sowie Einzelhandelsflächen zu errichten; die Fertigstellung ist
geplant für November 2020.
9
rer Ausgabe 8
Lassen sich mit diesen hohen Preisen vernünftige Wie hoch ist die Leerstandsquote des Patrimonium
Renditen erzielen? Swiss Real Estate Funds?
Vielfach ist ein spezieller Effort notwendig, um die Die Mietzinsausfallquote per 31.3.2019 konnte von
von uns geforderte Rendite zu erreichen. Wie sie 5,37% (31.3.2018) auf 4,84% gesenkt werden. Die
dem Jahresbericht entnehmen können, ist uns dies Mietzinsausfallrate setzt sich folgender Massen
bis anhin gelungen. Gerne verweise ich auf unser zusammen: Mietzinsausfall wegen Bauarbeiten an
Portfolio abgebildet im Jahresbericht. Entsprechend Liegenschaften: 1.88%; Mietzinsausfall marktbedingt
lautet die Antwort ja, meist verbunden mit (residential): 1.71%; Mietzinsausfall marktbedingt
Zusatzaufwand. (commercial): 1.24%. Im Jahresbericht sind die
Mietzinsausfallquoten pro Liegenschaft aufgeführt.
Patrimonium ist vor allem in der Westschweiz
verankert. Ihre letzten Akquisitionen waren vor Sehen Sie Verbesserungspotenzial bei den
allem dort zu finden. Was ist der Grund dafür? Leerständen?
Patrimonium hat ein starkes Netzwerk in der Ja, unsere Strategie mit kleineren Wohnungen im
Westschweiz und der operative Hauptsitz ist in tiefem bis mittleren Mietzinssegment kombiniert
Crissier. Entsprechend sind die Ursprünge mit der Lage, gut an das öffentliche Verkehrsnetz-
ersichtlich. Wir sind interessiert, das Portfolio werk angebunden Liegenschaften, bieten Potential,
geographisch zu ergänzen. Die laufenden Projekte die Leerstände zu senken.
in Basel und das Investment in Baar mit Umnut-
zungspotential tragen zu einer weiteren Wüest Partner sieht das durchschnittliche Miet-
Diversifikation bei. steigerungspotenzial der Wohnliegenschaften des
Fonds bei rund CHF 56/qm pro Jahr. Werden Sie
Wenn Sie in neue Liegenschaften investieren, dies ausschöpfen können?
was steht dabei im Vordergrund, die geografische Das von WP errechnete Ausschöpfungspotential
Lage oder das Objekt? kann teilweise über die Jahre ausgeschöpft
Klare Kriterien sind an die Lage gebunden. Mit werden. Meistens werden Anpassungen durch
der Liegenschaft kann man meistens arbeiten. Mieterwechsel und Renovationen vorgenommen.
Das Potential der Liegenschaft muss ausschöpfbar Im Umkehrschluss zeigt es, dass unsere Mieter
sein. gegenüber dem «Markt» weniger bezahlen, was
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10rer Ausgabe 8
Yield Spreads
Sinkende Bürorenditen
Die tiefsten Renditen für Büroflächen über beide
Länder werden wenig überraschend in Zürich erwartet
werden enger (2.4% für «core» Immobilien). Gefolgt wird die Limmat-
stadt von Genf und Zug (beide 2.5%). Insgesamt liegen
sieben der Schweizer Top-9 Städte unter der
3-Prozent-Marke. Dies kann man in Deutschland nur
Die Renditen auf Büroimmobilien in den grossen Städten vom Spitzenreiter Berlin (2.7%) und München (2.8%)
sanken in den vergangenen sechs Monaten beidseits der behaupten, während Frankfurt am Main genau bei
Grenze. Den beiden Märkten Schweiz und Deutschland 3.0 Prozent liegt.
gemein sind die enger werdenden Yield Spreads. Während
sich die absoluten Levels der Immobilienrenditen in der Während sich die absoluten Levels der Immobilien-
Schweiz nur begrenzt mit jenen in Deutschland vergleichen renditen in der Schweiz also nur begrenzt mit jenen in
lassen, bewegen sich die beiden Märkte doch in eine Deutschland vergleichen lassen, bewegen sich die beiden
ähnliche Richtung. Märkte doch in eine ähnliche Richtung. Die Renditen
auf Büroimmobilien in den grossen Städten sanken in
Bereits zum vierten Mal erscheint Anfang Oktober den vergangenen sechs Monaten nämlich beidseits der
2019 die PwC Real Estate Investor Survey zu den Grenze. Den beiden Märkten ausserdem gemein sind
Immobilienmärkten in der Schweiz und Deutschland. die enger werdenden Yield Spreads. Renditen auf «value
Die ausführliche Studie, für welche die wichtigsten add» und «opportunistische» Büroimmobilien sanken
Immobilien-Investoren der beiden Länder befragt nämlich stärker als im «core segment». Auffällig ist aller-
wurden, erlaubt den direkten Vergleich der benach- dings, dass diese Spreads in Deutschland deutlich weiter
barten Märkte zu den Renditen, Mieten und diversen sind als in der Schweiz. So beträgt der Aufschlag auf die
Vermietungsparametern für Büro- und Verkaufsflächen. Renditen von «value add» gegenüber «core» Immobilien
Darüber hinaus umfasst der Schweizer Teil den hierzulande zwischen 30 Bps (Lugano) und 60 Bps
Wohnmarkt, während der Deutsche Teil zusätzlich (Zürich, Lausanne und Luzern). In Deutschland hingegen
Logistikimmobilien unter die Lupe nimmt. werden zwischen 70 Bps (Hamburg und Stuttgart) bis
100 Bps (Berlin) mehr erwartet.
Weitere grosse Unterschiede tun sich beim Vergleich
der «prime rents» auf, welche in der aktuellen Ausgabe
der Studie zum ersten Mal erhoben wurden. In der
Schweiz setzen sich Zürich und Genf in dieser Kategorie
noch deutlicher von den restlichen Städten ab als
bei den Renditen. «Prime» Büromieten in den zwei
Schweizer Top-Städten liegen bei CHF 700 pro qm und
Jahr. Mit grossem Abstand folgen Zug (CHF 450/qm
p.a.), Basel (CHF 420/qm p.a.) und Lausanne (CHF 400/
qm p.a.). Diese Levels sind dann auch vergleichbar mit
den Deutschen Top-7 Städten, wo sie gemäss lokalen
Gepflogenheiten in Euro pro qm und Monat erhoben
wurden. Die höchsten «prime» Büromieten werden in
Frankfurt am Main bezahlt (EUR 43/qm p.m. bzw. rund
CHF 565/qm p.a.). An zweiter und dritter Stelle liegen
München (EUR 38/qm p.m. bzw. rund CHF 500/qm
p.a.) und Berlin EUR 37/qm p.m. bzw. rund CHF 490/
Die höchsten «prime» Büromieten in Deutschland werden
qm p.a.). Die «günstigste» Deutsche Top-7 Stadt ist
in Frankfurt am Main bezahlt (EUR 43/qm p.m. bzw. rund
CHF 565/qm p.a.).
Köln mit einer «prime rent» von EUR 25/qm p.m. (rund
CHF 330/qm p.a.).
11rer Ausgabe 8
Bei den Verkaufsflächen erwarten die Investoren in Luzern
einen Rückgang der Mieten um 1.5 Prozent.
Verkaufsflächen schwieriges Pflaster In Bezug auf die Mietentwicklung für Verkaufsflächen
Die Renditen auf Schweizer Verkaufsflächen haben besteht weder in der Schweiz noch in Deutschland
sich in den vergangenen sechs Monaten kaum bewegt. Optimismus. In der Schweiz bleiben die Erwartungen
Die einzige Ausnahme bildete Luzern, wo Renditen im relativ stabil im negativen Bereich. Für die Deutsch-
«Core» Segment um 15 Bps und jene auf «Value Add» schweizer Top-Märkte Zürich und Luzern erwarten
Liegenschaften um 25 Bps tiefer liegen als noch vor die Investoren einen Rückgang der Mieten um
einem halben Jahr. Die tiefsten Renditen werden nach 1.5 Prozent, für Genf und Lausanne sogar um
wie vor in der Stadt Zürich erwartet (2.4%), gefolgt von 2.0 Prozent. Am negativsten sind die Erwartungen
Genf (2.5%). Luzern folgt direkt dahinter mit «core» in St. Gallen mit einem erwarteten Mietzinsrückgang
Renditen von 2.7%. In Deutschland weist München mit von 2.3 Prozent. In Deutschland wird zwar nach
2.8% die tiefsten «core» Renditen auf. Dahinter reihen wie vor mit einer leicht positiven Entwicklung der
sich Berlin (3.1%), Frankfurt a.M. und Hamburg (jeweils Retail-Mieten gerechnet, jedoch nähern sich auch
3.2%). Während die Renditen auf Schweizer Verkaufs- diese Erwartungen allmählich dem Nullpunkt.
flächen stabil blieben, war in den meisten Deutschen Die einzige Ausnahme bietet hier Berlin, wo mit
Top-7 Städten gar eine Erhöhung der «core» Renditen einem vergleichsweise stattlichen Anstieg der Mieten
zu beobachten. Am ausgeprägtesten war diese in um 1.2 Prozent gerechnet wird. Die Erwartungen
Stuttgart (+13 Bps) und München (+11 Bps). Im «core- für die restlichen Städte liegen zwischen 0 Prozent
plus» und «value-add» Segment gingen die Renditen und 0.6 Prozent Wachstum.
dagegen zurück (12 bzw. 11 Bps im Durchschnitt über
alle Top-7 Städte). Der Aufschlag (spread) von «core» *Autoren: Marie Seiler ist Partner und Head Real Estate
auf «core-plus» Renditen beträgt daher nur noch Advisory bei PwC in Zürich ; Kevin Schmoker ist Senior
50 bis 60 Bps. Consultant im Bereich Real Estate Advisory bei PwC in Zürich
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12rer Ausgabe 8
Betongold lockt
höher war in den letzten 25 Jahren. Und niemals war
die Differenz grosser als Mitte dieses Jahres.
nach wie vor
Die Schweizer Pensionskassen bevorzugen deutlich
mehr Investitionen in Wohnimmobilien. Laut
Complementa sind es 71 Prozent der an der Umfrage
teilnehmenden PKs, und nur zwei Prozent geben
Bereits mehr als jeden fünften Franken investierten kommeziellen Liegenschaften den Vorzug. Die
die Pensionskassen letztes Jahr in Immobilienanlagen. Gründe liegen auf der Hand: Wohnliegenschaften
Das ist der höchste Anteil seit 1995 – und er dürfte in reagieren weniger stark auf Konjunkturschwankungen
den kommenden Jahren noch zunehmen. (das geben 93 Prozent der Befragten an) und gleich-
zeitig gewährleisten sie einen stabileren Einnahmen-
rb. Die ersten acht Monate des Jahres 2019 sind zufluss. Laut den Experten von Complementa haben
für Schweizer Pensionskassen überaus erfolgreich Anlagen mit Fokus auf Wohnimmobilien in der
gelaufen. Dies zeigt die von Complementa durchge- jüngsten Vergangenheit deutlich besser rentiert als
führte Risiko Check-up-Studie. Die Pensionskassen diejenigen in Geschäftsliegenschaften. Für Wohnen
setzen wieder vermehrt auf Immobilien. Diese sind belief sich laut Compelmenta die kumulierte
im Vergleich zu Aktien weniger volatil und versprechen Rendite seit 2011 auf knapp 59 Prozent, bei den
im Vergleich zu Obligationen mehr Rendite. Ein Geschäftsliegenschaften auf 44 Prozent. Compelmenta
Vergleich der Rendite zehnjähriger Schweizer führt das auf die Wertsteigerungen von Wohn-
Staatsanleihen mit der Ausschüttungsrendite von häusern, begründet in der starken Nachfrage
Schweizer Immobilienfonds zeigt, dass letztere stets institutioneller Investoren, zurück.
Pensionskassen investieren lieber in Wohnbauten als in Geschäftsliegenschaften.
13rer Ausgabe 8
5) Vermögensmix 1994 - 2018
Die Immobilienquote liegt erstmals seit 1995 wieder über 20%.
6. Erwartete Preisentwicklung im heimischen Immobilienmarkt
Kurzfristig optimistisch, mittelfristig trübt sich der Ausblick ein
6. Risikofaktoren
7. Erwartete Preisentwicklung
im heimischen imImmobilienmarkt
heimischen Immobilienmarkt
KurzfristigBautätigkeit
Extensive optimistisch, mittelfristig
bereitet trübt sich
den Kassen die der Ausblick
grössten ein
Sorgen
7. Risikofaktoren im heimischen Immobilienmarkt
Extensive Bautätigkeit bereitet den Kassen die grössten Sorgen
5
Quelle der Tabellen: Complementa
14
5rer Ausgabe 8
Geringe Renditeprognose Mehrheit der pessimistischen Teilnehmer (58%)
Complementa kalkuliert für den aktuellen Anlage- trotz sinkender Preiserwartung die Immobilienquote
mix der 2. Säule eine Renditeprognose von nur nicht zu reduzieren plant, sondern diese ungefähr
2.1 Prozent. Dem gegenüber steht eine Rendite- auf gleichem Niveau belassen will. 23 Prozent der
anforderung von 2.4 Prozent. Der Spielraum, diese pessimistischen Teilnehmer planen sogar einen
Lücke mit Hilfe von Vermögensumschichtungen zu Aufbau an heimischen Immobilien. In Immobilien-
schliessen, ist begrenzt. Das Schlussquartal 2018 anlagen sehen Pensionskassen wohl das kleinste
hatte jede zehnte Kasse per Jahresende in eine Übel.
Unterdeckung geführt. Auch wenn sich viele dieser
Kassen im Jahr 2019 wieder erholt haben, werden Mehr globale Investments
sie die Aktienquote aus Risikoüberlegungen heraus Der Blick über die Landesgrenzen hinaus offenbart,
nicht weiter anheben. dass Pensionskassen globale Allokationen bevor-
zugen. Die Mehrheit (61%) investiert global, was
Immobilienanlagen stellen deshalb mit einer Quote mit hoher Wahrscheinlichkeit auf das möglichst
von über 20 Prozent einen essentiellen Bestandteil vollständige Ausschöpfen des Diversifikationspotentials
der Vermögensallokation dar. «Die Pensionskassen- zurückzuführen ist. Folglich ist Diversifikation auch
verantwortlichen sind sich der Risiken der Anlage- der vorherrschende Grund für Investitionen in
klasse durchaus bewusst: Das grösste Risiko im ausländische Immobilien. Gegen ein Engagement
heimischen Markt sehen die Kassen in der exten- im Ausland sprechen allerdings gemäss den Verant-
siven Bautätigkeit», schreibt Compelmenta. Knapp wortlichen verschiedene Gründe: Währungsrisiken
80 Prozent schätzen dies als hohes Risiko ein. Im (72%), politische Risiken/rechtliche Strukturen
Gegensatz zur Befragung von fünf Jahren, in welcher (64%) sowie fehlendes Know-How (41%) und
über 90 Prozent der Teilnehmenden in einem Vermögensverwaltungskosten (39%). Daher werden
Zinsanstieg ein hohes Risiko sahen, sind heute bei Immobilienanlagen weiterhin inländische
aber über ein Drittel der Teilnehmer überzeugt, Lösungen bevorzugt.
dass ein Zinsanstieg kein Risiko darstellt. Hin-
sichtlich der kurzfristigen Preisentwicklung im
heimischen Markt (ein bis zwei Jahre) zeigen sich die Die Risiko Check-up-Studie von Complementa wurde dieses
teilnehmenden Kassen überwiegend optimistisch. Jahr zum 25. Mal durchgeführt und basiert auf einem
Die grosse Mehrheit erwartet ein stabiles (45%) Korpus von 437 Pensionskassen mit Kapitalien von
oder steigendes (43%) Preisniveau. Mittelfristig CHF 650 Mia. Die Studie bildet den Gesamtmarkt der
(drei bis fünf Jahre) trübt sich der Ausblick dagegen 2.Säule wiederkehrend repräsentativ ab und liefert
ein: Knapp die Hälfte der Befragten (49%) erwartet Vorsorgeeinrichtungen und ihren Anspruchsgruppen
fallende Immobilienpreise. Interessant ist, dass die wertvolle Erkenntnisse, Trends und Langzeitvergleiche.
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15rer Ausgabe 8
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16rer Ausgabe 8
Schlechte Werte mit positiven Ausnahmen
Seien es Marktmieten, Cashflow-Renditen oder Ertragsausfälle durch Leerstand: Die Vorzeichen im
Wohnungsmarkt sehen problematisch aus für die Eigentümer. Dafür entwickeln sich die Büroimmobilien
überraschend positiv. Zwar sind auch hier die Marktmieten unter Druck und die Kosten steigend, der
Vermietungsstand verbessert sich aber. Von Felix Thurnheer*
Die Marktmieten für Wohnraum sinken auch im in den Vorjahren. Transaktionen von Wohnliegen-
ersten Halbjahr 2019 weiter. Das lässt sich dem schaften gehen leicht tiefer als im Vorjahr.
Marktreport für das zweite Quartal des Schweizer Die Renditeerwartung beim Ankauf steigt von
Immobilienschätzer-Verbands SIV entnehmen. So 2.9% auf heute 3.1% netto. Damit hat der steile
ist der Median in Grossstädten von CHF 288.- auf Wertanstieg bei Wohnliegenschaften eine bereits
CHF 265.- gesunken, in nur einem Jahr. Die Nach- 1.5 Jahre dauernde Pause eingelegt.
frage durch Zuwanderung bleibt eher tief, derweil
befinden sich immer noch zuviele Wohnungen in Bewerter sind zuversichtlich
Produktion. Eine sinkende Richtung weisen auch Mit der sinkenden Ertragstendenz und den deutlich
Die Marktmieten für Büroflachen auf. In den gestiegenen Liegenschaftskosten haben sich auch
Grosszentren ist der Mittelwert innert Jahresfrist die Renditekennzahlen bei den Büroimmobilien
von CHF 409.- auf CHF 371.- zurückgegangen. nach unten korrigiert. Die Cashflow-Rendite liegt
Der Wirtschaft geht es hingegen sehr gut, die aktuell immerhin noch bei 4.1%. Die Bewerter
Mehrnachfrage nach Büros bleibt aber eher tief. hingegen sind zuversichtlicher als in den letzten
Verlagert sich die Arbeit immer mehr weg vom Jahren. So findet die Aufwertung mit 2.2% erstmals
klassischen Arbeitsplatz oder vermehrt in die seit längerem wieder statt. Einige aktuelle Transak-
Mittel- und Kleinzentren? Gut möglich, zumindest tionen sind mit erstaunlich tiefen Renditeerwartun-
bleiben hier die Marktmieten stabil. Der Struktur- gen von unter 2% netto ausgefallen. Der Mittelwert
wandel im Detailhandel scheint in den Grosszentren beim Ankauf ist damit im ersten Semester 2019 von
einen positiven Einfluss auf die Mietpreise zu 4.2 auf 3.7 netto gesunken. Dies führt im Wertindex
haben. So ist hier der Mittelwert in den vergangenen erstmals seit 2015 zu einem deutlichen Anstieg.
12 Monaten von CHF 450.- auf 480.- gestiegen. Wirft man einen Blick auf die Entwicklung der
Ertragsausfälle durch Leerstand, so fällt auf, dass
Auf der Kostenseite hat sich im Wohnungsmarkt der Wohnungsmarkt auch künftig in einem nach-
nichts getan. Die Liegenschaftskosten betragen wie fragedominierten Umfeld bleiben wird, während
im Vorjahr CHF 50.- pro Quadratmeter und Jahr. Büroimmobilien und gemischt genutzte Liegen-
Ganz anders sieht es bei den gemischt genutzten schaften sich weiter zugunsten der Eigentümer
Liegenschaften und den Büroimmobilien aus. Die entwickeln. Die Ertragsausfallquote ist bei Wohn-
Liegenschaftskosten sind bei den ersteren von immobilien von 3.35% auf aktuell 3.80% gestiegen.
CHF 49.- auf CHF 53.- geklettert und bei den Büros Bei den Büroimmobilien ist die Ertragsausfallquote
von CHF 45.- auf CHF 58.- gar deutlich angestiegen. von 6.74 auf 6.14% gesunken.
Die anhaltend schlechte Entwicklung im Wohnungs- *Felix Thurnheer ist Mitglied im Schweizer Immobilienschätzer-
markt schlägt sich nun auch in den Bewertungen Verband SIV und Geschäftsführer der Immocompass AG.
wieder. So sind die Cashflow-Renditen um Er verfasst vierteljährlich den SIV-Marktreport.
0.2%-Punkte gesunken. Die Wertänderungsrendite Der Marktreport bietet eine aktuelle Markteinschätzung von
ist zwar mit 2.9% noch positiv, aber deutlich unter Gewerbe-, Wohn- und gemischt genutzten Liegenschaften –
der gewohnten Aufwertung der letzten Jahre. Auch gegliedert nach Gross-, Mittel- und Kleinzentren, dargestellt
die Investoren zeigen sich etwas vorsichtiger als an Beispielobjekten.
17rer Ausgabe 8
550 Büroflächen 800 Verkaufsflächen
500
Neuabschlüsse 700 Neuabschlüsse
450
Bestand Bestand
400 600
350 70% Quantil 500 70% Quantil
Median Median
300 30% Quantil 30% Quantil
400
250
300 in CHF/m2/a
200 in CHF/m2/a Entwicklung Marktmiete zum Vorjahr
150 Entwicklung Marktmiete zum Vorjahr
200
100
100
50
0 0
Grosszentren Mittelzentren Kleinzentren Grosszentren Mittelzentren Kleinzentren
350 190 Wohnen
Wohnen
180
Neuabschlüsse Gemischt
300 170
Bestand Büro
160
250
70% Quantil 150
Median 140
200 30% Quantil
130
150 in CHF/m2/a 120
Entwicklung Marktmiete zum Vorjahr
110
100
100
50 90
80
0
2011_S1
2012_S1
2013_S1
2014_S1
2015_S1
2016_S1
2017_S1
2018_S1
2019_S1
Grosszentren Mittelzentren Kleinzentren
Quelle Grafiken: Schweizer Immobilienschätzer-Verband
PROVIS UND AXEPT GEMEINSAM FÜR
DIE SCHWEIZER BAU- UND IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT. PROVIS AG
IT-Solutions for Project Management
www.provis.ch
Axept Business Software AG
ABACUS Software auf hohem Niveau
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18rer Ausgabe 8
Nachrichten
erhöhung im Juni 2019 auf CHF 742.9 Mio an (30.6.2018:
CHF 664.4 Mio.) und das Gesamtfondsvermögen auf
CHF 977.4 Mio (30.6.2018: CHF 928.8 Mio). Procimmo
erwartet, dass die Grenze von CHF 1 Milliarde schon
Neues Kapital für die Anlagegruppe SFP AST Swiss bald überschritten wird. Die TER REF (GAV) hat sich
Real Estate leicht erhöht und beläuft sich auf 0.95% (30.6.2018:
Ende September 2019 hat die SFP Anlagestiftung die 0.92%).
Kapitalaufnahme der Anlagegruppe SFP AST Swiss Real
Estate mit CHF 54.6 Mio erfolgreich abgeschlossen, IMMOFONDS steigert Mieterträge
wie die Swiss Finance & Property AG mitteilt. Das Der IMMOFONDS hat im Geschäftsjahr 2018/2019 die
Zielvolumen von CHF 50 Mio wurde übertroffen. Der Mieterträge um 5.5% auf CHF 74.7 Mio und den Nettoertrag
Emissionserlös wird zum Erwerb der fünf angebun- um 6.3% auf CHF 45.4 Mio erhöht, teilt das börsenko-
denen Immobilien im Gesamtwert von CHF 49.6 Mio tierte Unternehmen mit. Die Mietausfallrate sank von
verwendet. Aktuell sind mehr als 40 Schweizer Pen- 5.0% auf 4.2%. Der Marktwert der Liegenschaften nahm
sionskassen in der Anlagegruppe SFP AST Swiss Real um 5.0% auf CHF 1 602.4 Mio zu. Die Ausschüttung
Estate mit CHF 111 Mio investiert. Die jederzeit offene beträgt erneut CHF 13.50 pro Anteil. Die Steigerung
SFP Anlagestiftung (SFP AST) wurde im Mai 2017 von des Marktwertes der Liegenschaften im Geschäftsjahr
der Swiss Finance & Property AG gegründet und bietet um 5.0% beziehungsweise CHF 76.0 Mio auf
Anlagegruppen im Bereich von in- und ausländischen CHF 1 602.4 Mio war je zur Hälfte auf Investitionen in
Immobilien an. Der Fokus der im Dezember 2018 neue Liegenschaften und auf marktbedingte Verände-
lancierten Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate rungen zurückzuführen. Im Geschäftsjahr erwarb der
liegt auf direkten Core/Core+ Immobilienanlagen in IMMOFONDS für insgesamt CHF 51.2 Mio drei Liegen-
der Schweiz. schaften, eine in Regensdorf und zwei in Zürich.
Zur Finanzierung der Zukäufe wurde die Fremdver-
Procimmo Swiss Commercial Fund peilt die schuldung von 22.3% auf 24.2% erhöht. Der weitere
Milliarden-Grenze an Ausbau des Fremdkapitalanteils auf 25-30% soll das
Der Procimmo Swiss Commercial Fund schliesst das geplante moderate Wachstum ermöglichen. Der
Geschäftsjahr per 30. Juni 2019 mit einem Nettoertrag Verkaufserlös der Wohnliegenschaft in St. Erhart, die
von CHF 27.4 Mio ab (30.6.2018: CHF 24.1 Mio.). Der zu Beginn des Geschäftsjahres veräussert wurde, lag
Fonds werde erneut eine Dividende von CHF 5.40 pro mit CHF 17.4 Mio rund 20% über dem Marktwert von
Anteil (ohne direkte Steuer und ohne Verrechnungs- Ende Juni 2018. Am Ende des Geschäftsjahres umfasste
steuer) ausschütten, teilt Procimmo mit. Per 30. Juni das Portfolio des IMMOFONDS 127 Liegenschaften mit
2019 beläuft sich die Anlagerendite auf 4.73% und der insgesamt 3 711 Wohnungen, von denen gemessen am
Nettoinventarwert erhöht sich auf CHF 138.45 pro Anteil Marktwert 56.7% in der Region Zürich-Zentralschweiz
(30.6.2018: CHF 137.60). Die Mietzinseinnahmen des lagen. Nach Abzug der Aufwendungen für Liegenschaf-
Fonds erhöhen sich per Ende Juni 2019 auf tenverwaltung, Unterhalt, Renovationen, Vergütungen
CHF 53.7 Mio (30.6.2018: CHF 52.8 Mio.), obschon im und Fremdkapitalzinsen von CHF 29.3 Mio resultierte
Laufe des Berichtsjahres Gebäude verkauft wurden. ein um 6.3% höherer Nettoertrag von CHF 45.4 Mio.
Die Erträge sind höher als im Vorjahr und belaufen Der Fonds richtet erneut CHF 13.50 pro Anteil aus.
sich auf CHF 59.4 Mio (30.6.2018: CHF 53.5 Mio), wobei Das Nettofondsvermögen des IMMOFONDS stieg per
sich die gesamten Aufwände auf CHF 32.1 Mio beziffern 30. Juni 2019 um 3.3% auf CHF 1 094.9 Mio. Die Anzahl
(30.6.2018: CHF 29.4 Mio). Die Betriebsgewinnmarge der Anteile im Umlauf war konstant, der Inventarwert
(EBIT-Marge) beträgt 62.52% (30.6.2018: 65.10%). Per pro Anteil nahm von CHF 329.35 auf CHF 340.15 zu.
30. Juni 2019 fällt die Fremdfinanzierungsquote auf Der Börsenkurs der Anteile stieg im Geschäftsjahr
22.70% (30.6.2018: 26.88%). Die Mietausfallrate ist um 7.3% auf CHF 464.50. Die Gesamtperformance für
im Vergleich zum Vorjahr stabil und beträgt 15.17% Anleger belief sich auf 10.5%. Die Ausschüttungsrendite,
(30.6.2018: 15.28%), während der Leerstand weiter berechnet auf dem Börsenkurs per 30. Juni 2019, beträgt
auf 10.15% (30.06.2018: 11.27%) sinkt. Das Eigenkapital 2.9%. Das entspricht einem Renditevorteil gegenüber
des Fonds steigt per 30. Juni 2019 infolge der Kapital- 10-jährigen Bundesobligationen von 3.4%.
19rer Ausgabe 8
Fundamenta Group steigert Gewinn der latenten Steuern im Betrachtungszeitraum eine
Per 30. Juni 2019 verzeichnete die Fundamenta Group Aufwertung von CHF 6.25 Mio oder 0.77%.
einen Reingewinn von CHF 10.09 Mio und damit Die Anlagerendite des Akara Diversity PK beläuft
eine Steigerung von 54.2% zur Vorjahresperiode sich im Betrachtungszeitraum vom 1. Januar 2019 bis
(CHF 6.54 Mio), was einer Eigenkapitalrendite von 30. Juni 2019 auf 2.58%. Der Anteil aus nicht realisiertem
4.5% (Vorjahresperiode 4.3%) entspricht. Die Verbes- Kapitalgewinn macht 0.76% aus, der Einkauf aus
serung des operativen Ergebnisses und ein auf den nicht realisiertem Kapitalerfolg bei der Ausgabe von
Anlageimmobilien erzielter Neubewertungseffekt Anteilen 0.09% und derjenige aus Nettoertrag 1.73%.
haben zu diesem guten Resultat geführt, heisst es bei Im ersten Halbjahr 2019 wurden 17 Entwicklungs- und
Fundamenta. Aufgrund der Steuerreform (STAF) mit Anlageobjekte beurkundet. Per Bilanzstichtag enthält
Steuersatzsenkungen auf kantonaler Ebene reduzierten der Akara Diversity PK 75 beurkundete Objekte, wovon
sich die latenten Steuerverbindlichkeiten einmalig um 74 mit einem Verkehrswert von insgesamt CHF 966.88 Mio
CHF 0.75 Mio. Operativ erwirtschaftete die Gesellschaft im Eigentum stehen. Es fanden keine Verkäufe von
einen um 31.3% höheren Reingewinn (ohne Neubewer- Liegenschaften statt. Inklusive der Ereignisse nach
tungseffekt) von CHF 6.61 Mio (Vorjahresperiode CHF Bilanzstichtag bis Ende Juli 2019 umfasst der Akara
5.03 Mio). Die Review und Bewertung ausgewählter Diversity PK rund 1880 Wohnungen und rund 106’480 qm
Bestandsliegenschaften durch Jones Lang LaSalle ( JLL) Kommerzfläche nach Fertigstellung der Bauten. Die
führte zu einer Höherbewertung der Anlageimmobilien Bruttorendite (Soll) der fertigen Bauten beläuft sich
(vor latenten Steuern) von insgesamt CHF 4.34 Mio auf 4.68%. Unter Berücksichtigung der Mietausfallrate
(Vorjahresperiode CHF 1.90 Mio). Durch den planmässigen von 8.76%, welche planmässig entmietete Objekte für
und selektiven Portfolio-Ausbau erhöhte sich der Totalsanierungen und Umbauten inkludiert, beträgt
Liegenschaftsertrag aus Vermietung um 14.6% auf die Nettorendite der fertigen Bauten 3.51%. Im ersten
CHF 14.28 Mio (Vorjahresperiode CHF 12.46 Mio). Der Halbjahr 2019 fand die insgesamt vierte Kapitalerhöhung
Fokus der Investitionen lag dabei auf Wohnimmobilien statt. Dem Akara Diversity PK flossen dabei total
im mittleren Mietzinssegment. Der bereits hohe CHF 167.61 Mio an neuen Eigenmitteln zu. Ziel der nächsten
Mietanteil konnte leicht von 91.7% (Vorjahresperiode) Kapitalerhöhung ist es, die anlagestrategische geografische
auf 92.1% erhöht werden. Die Leerstandsquote redu- und sektorielle Diversifizierung zu festigen wie auch den
zierte sich auf 3.4% (Vorjahresperiode 5.1%). Unter Investorenkreis zu erweitern, um die Liquidität der Titel zu
Berücksichtigung der insgesamt vier Entwicklungs- erhöhen. Zeichnungsfrist und Liberierung werden voraus-
projekte in Zürich, Schlieren und Zofingen umfasste sichtlich im 4. Quartal 2019 erfolgen.
das Immobilienportfolio am Ende der Berichtsperiode
insgesamt 63 Liegenschaften mit 1782 Wohneinheiten. Basel-Stadt überflügelt Zug
Akara Diversity PK mit gutem Halbjahresergebnis
Per Bilanzstichtag 30. Juni 2019 beträgt das Gesamt-
fondsvermögen des Akara Diversity PK CHF 989.18 Mio,
der totale Verkehrswert der Grundstücke CHF 966.88 Mio
und das Nettofondsvermögen CHF 836.48 Mio.
Die Fremdfinanzierungsquote liegt bei 7.96%, wie die
Akara Funds AG mitteilt. Der Ertrag von CHF 20.19 Mio.
besteht im Wesentlichen aus den Mietzinseinnahmen
von CHF 15.28 Mio, aus der bei der Kapitalerhöhung
bezahlten Nebenkostenpauschale von CHF 0.83 Mio
und dem Einkauf in den laufenden Ertrag bei der
Kapitalerhöhung von CHF 3.69 Mio. Vermindert um den
Aufwand resultiert ein Nettoertrag von CHF 14.79 Mio. Erstmals in der Geschichte des Standortqualitätsindikators
Durch Neubewertungen und teilweise Einkauf unter (SQI) der Credit Suisse steht der Kanton Zug nicht auf
dem Marktwert resultiert unter Berücksichtigung der dem Spitzenplatz. Neu führt der Kanton Basel-Stadt das
Transaktionskosten und der Bildung von Rückstellungen Kantonsranking an, da er bereits rückwirkend auf Anfang
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