Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Baumarktes mit Zoofachmarkt in Dortmund (Zeche Crone) - Stadt Hamm
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Auswirkungsanalyse
zur Ansiedlung eines Baumarktes mit Zoofachmarkt
in Dortmund (Zeche Crone)
erstellt im Auftrag der
HELLWEG Die Profi-Baumärkte GmbH & Co.
BBE Handelsberatung GmbH
Projektbearbeitung: Goltsteinstraße 87a/D-50968 Köln
Dipl.-Geogr. Franz J.W. Hrabak Telefon +49(0)221 789 411-60
Telefax +49(0)221 789 411-69
info@bbe.de
www.bbe.de
Köln, im Mai 2011
Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Inhaltsverzeichnis
Seite:
1 Aufgabenstellung 4
2 Arbeitsprogramm 5
3 Standort- und objektseitige Aspekte 7
3.1 Makrostandort Dortmund 7
3.2 Mikrostandort des Planvorhabens - Zeche Crone 11
3.3 Projektskizze und Sortimentszusammensetzung des Planvorhabens 13
4 Marktseitige Aspekte 17
4.1 Relevante Angebots- und Wettbewerbssituation 17
4.1.1 Bedeutende Baumarkt- und Gartencenterstandorte in Dortmund 18
4.1.2 Bedeutende Tierfachmärkte in Dortmund 20
4.1.3 Zentrale Versorgungsbereiche in Dortmund 21
4.1.4 Relevanter Wettbewerb in Witten 22
4.1.5 Relevanter Wettbewerb in Herdecke 23
4.1.6 Relevanter Wettbewerb in Hagen 24
4.1.7 Relevanter Wettbewerb in Schwerte 24
4.1.8 Sonstige relevante Angebote in Streulagen und Zusammenfassung 25
4.2 Potenzialanalyse 27
4.2.1 Perspektivisches Einzugsgebiet 27
4.2.2 Projektrelevantes Nachfragevolumen im Einzugsgebiet 32
4.3 Erwartete Umsatzleistung und Kaufkraftabschöpfung des
Hellweg-Baumarktes im Einzugsgebiet 33
5 Wirkungsanalyse 37
5.1 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen des Planvorhabens 37
5.1.1 Umsatzverlagerungen im Kernsortiment des Bau- und
Gartenmarktes und des Zoofachmarktes 38
5.1.2 Umsatzverlagerungen in den zentren- und nahversorgungsrelevanten
Randsortimenten des Planvorhabens 42
5.2 Auswirkungen des Planvorhabens auf die Entwicklung zentraler
Versorgungsbereiche in Dortmund und den Nachbarkommunen 46
Seite 2 von 60
Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
5.3 Auswirkungen des Planvorhabens auf die wohnungsnahe Versorgung
der Bevölkerung 48
5.4 Bewertung des Planvorhabens nach den Grundsätzen des § 24 a LEPro 49
5.5 Kompatibilität des Planvorhabens mit dem Masterplan Einzelhandel
der Stadt Dortmund 50
5.6 „Regionaler Konsens“ nach dem REHK 51
6 Fazit 57
Abbildungsverzeichnis
Seite:
Abb. 1: Lage der Stadt Dortmund und zentralörtliche Gliederung 7
Abb. 2: Bevölkerungsprognose für die Stadt Dortmund 8
Abb. 3: Bevölkerungsprognose der Stadt Dortmund 9
Abb. 4: Planstandort und zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Dortmund 10
Abb. 5: Mikrostandort des Planvorhabens 12
Abb. 6: Projektskizze des Planvorhabens 14
Abb. 7: Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept des Planvorhabens 15
Abb. 8: Die projektrelevante Wettbewerbsstruktur 26
Abb. 9: Einzugsgebiet des Hellweg-Planvorhabens 31
Abb. 10: Einwohner und Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet 33
Abb. 11: Umsatzprognose für das Planvorhaben 35
Abb. 12: Kaufkraftbindungsquote des Planvorhabens im Einzugsgebiet und
Umsatzherkunft 36
Abb. 13: Umsatzumlenkungen durch das Planvorhaben 45
Abb. 14: Prüfschema für Baumärkte und Gartencenter 52
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Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
1 Aufgabenstellung
Die Firma HELLWEG Die Profi-Baumärkte GmbH & Co. beabsichtigt die Ansiedlung eines Bau-
marktes mit Zoofachmarkt am Standort Zeche Crone in Dortmund. Der neue Baumarktstandort soll
die bislang in den Stadtbezirken Hörde und Hombruch betriebenen Baumärkte ersetzen, die auf-
grund ihrer nicht mehr marktgerechten Aufstellung geschlossen werden. Der Zoofachmarkt tritt neu
hinzu.
Zusammen soll das Planvorhaben nach den Planunterlagen (Festsetzungen Bebauungsplan) eine
Verkaufsfläche von max. 14.200 m² umfassen, davon entfallen max. 1.250 m² auf den Zoofach-
markt.
Bei den beiden Vorhaben Bau- und Gartenmarkt/Zoofachmarkt handelt es sich um zwei großflä-
chige Einzelhandelsbetriebe, die im Kernsortiment nicht-zentrenrelevante Sortimente führen.
Die Realisierung dieses Planvorhabens ist am Projektstandort nur möglich, wenn die hierfür jeweils
notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Vor diesem Hintergrund
beabsichtigt die Stadt Dortmund das Vorhaben in Bezug auf die Vereinbarkeit mit den Vorgaben
von Raumordnung und Landesplanung, des Masterplans Einzelhandel sowie die städtebauliche
Verträglichkeit prüfen zu lassen.
Für die Erstellung des Gutachtens bedarf es einer zweistufigen Vorgehensweise:
In einem ersten Arbeitsschritt ist eine detaillierte Markt- und Standortanalyse durchzuführen, in ei-
nem zweiten Arbeitsschritt sind die potenziellen städtebaulichen und raumordnerischen Auswir-
kungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu ermitteln, darzustellen und zu bewerten.
Darüber hinaus ist aufzuzeigen, ob das Vorhaben die Grundsätze der Raumordnung und Landes-
planung zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels gemäß § 24 a Landesentwicklungspro-
gramm (LEPro NRW) einhält, und ob es den Vorgaben des Masterplans Einzelhandel der Stadt
Dortmund bzw. den Vorschlägen des Konsultationskreis Einzelhandel der Stadt entspricht.
Um die Aussagen und das Ergebnis der Untersuchung auf eine fundierte Daten- und Analysebasis
zu stellen, wurden die für das Vorhaben relevanten Angebotsstrukturen durch das Gutachterteam
vor Ort erhoben und im Hinblick auf die potenzielle Beeinträchtigung durch das Vorhaben bewer-
tet.
Vor dem Hintergrund der skizzierten Ausgangslage wurde die BBE Handelsberatung GmbH von
der Firma HELLWEG Die Profi-Baumärkte GmbH & Co. mit der Durchführung einer Verträglich-
keitsanalyse beauftragt.
Seite 4 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
2 Arbeitsprogramm
Das vorliegende Gutachten basiert insbesondere auf Recherchen, die durch die Gutachter in der
Stadt Dortmund und benachbarten Kommunen durchgeführt wurden. Folgende Erhebungs- und
Analysemethoden sind zum Tragen gekommen:
Erhebung des relevanten Einzelhandelsbesatzes in den vom Planvorhaben betroffenen Wa-
rengruppen in der Stadt Dortmund und in benachbarten Kommunen (im Bereich der Kern-
sortimente u.a. Bau- und Heimwerkermärkte; Baustoffhandelsbetriebe, Gartencenter, Gärt-
nereibetriebe; Zoo-/Heimtierfachmärkte; im Bereich der Randsortimente u.a. Möbelhäuser,
Haushaltswarengeschäfte, Bastelläden, Heimtierfachgeschäfte und weitere Fachgeschäfte
in den Warengruppen des Randsortiments, sowie Kauf- und Warenhäuser).
Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung der Mikrostandort-Situation.
Recherchen zu projektrelevanten Einzelhandelsplanungen im Standortumfeld.
Aufbereitung relevanter planerischer und sekundärstatistischer Rahmendaten (z.B. aktuelle
Einwohnerzahlen im betrachteten Untersuchungsraum; Regionalplan, Masterplan Einzel-
handel der Stadt Dortmund (2006), Regionales Einzelhandelskonzept für das Östliche Ruhr-
gebiet und angrenzende Bereiche(2008)).
Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Markt- und Regionalforschung (z.B.
Kaufkraftkennziffern auf PLZ- bzw. Gemeinde-Ebene und sortimentsspezifische Pro-Kopf-
Ausgaben).
Projektunterlagen des Auftraggebers zur Größendimensionierung und betreiberspezifischen
Sortimentsausrichtung des geplanten Baumarktes mit Gartencenter und Zooabteilung.
Modellrechnungen zu Umsatzerwartungen und Kaufkraftströmen.
Erfahrungswerte der BBE Handelsberatung aus einer Vielzahl ähnlich gelagerter Untersu-
chungen.
Um die zu erwartenden Auswirkungen der geplanten Ansiedlung einschätzen zu können, wurde
zunächst eine Markt- und Standortanalyse durchgeführt, die im Wesentlichen folgende Aspekte
beleuchtet:
Makrostandort/Lage innerhalb der Stadt Dortmund
Qualität des Mikrostandorts
Angebots- und Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum
Seite 5 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Größe des anzunehmenden Einzugsgebietes
Nachfragevolumen im Einzugsgebiet (warengruppenspezifisch).
Umsatzerwartung des Planvorhabens und zu erwartende Umsatzumlenkungen (Differenzie-
rung jeweils nach Kern- und Randsortimenten)
In einem zweiten Arbeitsschritt wurde dann eine gutachterliche Einschätzung des Vorhabens in
Bezug auf etwaige raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen vorgenommen.
Grundlage für die Beurteilung dieser Wirkungen sind absatzwirtschaftliche Effekte, die sich aus
veränderten Kaufkraftströmen und den daraus resultierenden Umsatzumverteilungen ergeben. Die
Bezugsmaßstäbe stellen hierbei § 11 Abs. 3 BauNVO, der Einzelhandelserlass des Landes Nord-
rhein-Westfalen sowie § 24 LEPro NRW dar.
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3 Standort- und objektseitige Aspekte
3.1 Makrostandort Dortmund
Die kreisfreie Stadt Dortmund übernimmt nach den Vorgaben des Landesentwicklungsplans Nord-
rhein-Westfalen Versorgungsfunktionen eines Oberzentrums im Ballungsgebiet des östlichen
Ruhrgebietes. Der Stadt Dortmund benachbart sind der Kreis Recklinghausen mit den Städten
Castrop-Rauxel im Westen und Waltrop im Nordwesten, der Kreis Unna mit den Städten Lünen im
Norden, Kamen im Nordosten, Unna im Osten, die Gemeinde Holzwickede sowie die Stadt
Schwerte im Südosten, die kreisfreie Stadt Hagen im Süden, der Ennepe-Ruhr-Kreis mit den Städ-
ten Herdecke und Witten und die Stadt Bochum im Westen (vgl. Abb. 1).
Abb. 1: Lage der Stadt Dortmund und zentralörtliche Gliederung
Quelle: BBE Handelsberatung (2011), eigene Darstellung.
Dortmund ist der wichtigste Verkehrsknoten im östlichen Ruhrgebiet und Anziehungspunkt für das
vor allem östlich der Stadt ländlich geprägte Umland der Börde und des Märkischen Sauerlandes.
Westlich grenzt der verdichtete Ballungsraum des Ruhrgebietes an.
Seite 7 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Die Stadt weist mit den Autobahnen 1, 2, 40, 44 und 45 sowie mit den Bundesstraßen 1, 54 und
236 eine gute Verkehrsanbindung auf. Der öffentliche Personenverkehr wird über verschiedene
Fern-, RegionalExpress- und S-Bahn-Linien sowie über zahlreiche Straßenbahn- und Buslinien im
Stadtgebiet sicher gestellt. Damit weist die Stadt eine hohe Verkehrsgunst auf.
Nach dem Niedergang der Schwerindustrie wird die Stadt wirtschaftlich heute vom Maschinen- und
Anlagenbau sowie zunehmend vom Dienstleistungsgewerbe geprägt.
Das Stadtgebiet gliedert sich in 12 Stadtbezirke, wobei die drei Dortmunder Innenstadt-Bezirke
mit ca. 157.200 Einwohnern die höchste Einwohnerzahl und die größte Einwohnerdichte aufwei-
sen. Im Stadtbezirk Hörde lebten, ebenfalls zum Jahresende 2010, rd. 53.100 Einwohner, auf
Hombruch entfielen rd. 56.100 Einwohner. Insgesamt leben in der Stadt Dortmund aktuell ca.
1
576.700 Einwohner (Hauptwohnsitz).
Abb. 2: Bevölkerungsprognose für die Stadt Dortmund
Dortmund Nordrhein-Westfalen
Einwohner Entwicklung Einwohner Entwicklung
2008 586.909 100,0% 17.996.621 100,0%
2015 583.231 99,4% 17.775.338 98,8%
2020 581.907 99,1% 17.668.201 98,2%
2025 578.470 98,6% 17.532.728 97,4%
2030 571.893 97,4% 17.332.322 96,3%
Quelle: Vorausberechnung der Bevölkerung 2008 bis 2030/2050 in NRW; Landesbetrieb In-
formation und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW).
Die Stadt Dortmund weist eine in den letzten Jahren weitgehend stabile Bevölkerungsentwicklung
aus, die in den kommenden Jahren leicht rückläufig sein wird. Gemäß der aktuellen Bevölkerungs-
vorausberechnung ist mit einem moderaten Bevölkerungsrückgang von etwa 1 % bis 2020 bzw.
um 2,6 % bis 2030 zu rechnen. Der durchschnittliche Bevölkerungsrückgang von Nordrhein-
Westfalen liegt leicht über den Werten der Stadt Dortmund.
1
Homepage der Stadt Dortmund, Zugriff vom 29.03.2011.
Seite 8 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Abb. 3: Bevölkerungsprognose der Stadt Dortmund
100,0%
100,0%
99,4%
99,1%
98,6%
98,8%
98,2%
97,4%
97,4%
96,3%
Dortmund
Nordrhein-Westfalen
2008 2015 2020 2025 2030
Quelle: BBE Handelsberatung (2011), eigene Darstellung nach: Vorausberechnung der Be-
völkerung 2008 bis 2030/2050 in NRW; Landesbetrieb Information und Technik Nord-
rhein-Westfalen (IT.NRW).
Die Dortmunder City übernimmt die Funktionen des Hauptzentrums.
In zentraler Lage der Stadtbezirke Eving, Scharnhorst, Brackel, Aplerbeck, Hörde, Hombruch, Lüt-
gendortmund, Huckarde und Mengede sind 9 Stadtbezirkszentren ausgewiesen (vgl. Abb. 4), die
mittelzentrale Versorgungsfunktionen für den jeweiligen Stadtbezirk wahrnehmen sollen.
Die 26 Ortsteilzentren haben die Aufgabe, grundzentrale Versorgungsfunktionen für den Ortsteil
zu erfüllen, ohne in Wettbewerb zu den Stadtbezirkszentren und der City bei zentrenrelevanten,
innenstadttypischen Sortimenten zu treten.
Die 32 Quartiersversorgungszentren besitzen Nahversorgungsfunktionen für das jeweilige
Wohnquartier.
Darüber hinaus ergänzen 3 Sonderstandorte des (großflächigen) Einzelhandels (Indu-Park, Born-
straße, Aplerbeck-Ost) das Dortmunder Einzelhandelsangebot. Wohngebietsergänzende Standor-
te tragen zudem zur Nahversorgung bei.
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Abb. 4: Planstandort und zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Dortmund
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung auf Basis des Zentrenkonzeptes der Stadt
Dortmund
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3.2 Mikrostandort des Planvorhabens - Zeche Crone
Der Ansiedlungsstandort liegt im Stadtbezirk Hörde, im Übergangsbereich zum Stadtbezirk
2
Hombruch. Westlich des Projektareals verläuft die B54 (Ruhrwaldstraße), die innerhalb des Dort-
munder Stadtgebiets eine wichtige, zentral gelegene Durchgangsstraße darstellt. Die Innenstadt ist
ca. 6 km nördlich gelegen.
Der Standortbereich der Zeche Crone - ein ehemaliges Steinkohlebergwerk - wird durch die Stra-
ßenverläufe der Ruhrwaldstraße, des Hacheneyer Kirchwegs und der Zillestraße umgrenzt.
Die beiden Stadtbezirke sind im Umfeld des Projektareals durch Wohnnutzung geprägt. Auf der
Hombrucher Seite ist ferner der Dortmunder Zoo gelegen. Im Nordwesten des Projektstandortes
befindet sich das Areal des ehemaligen Dortmunder Stahlwerks „Phoenix-West“, das z.Zt. umfas-
send restrukturiert wird.
Die Verkehrserschließung erfolgt über die Bundesstraße 54. In nördlicher und südlicher Fahrt-
richtung gelangt man über Abfahrten direkt auf die Zillestraße, die auf das Projektareal führt.
Ebenso ist über die Abfahrt auf den Hacheneyer Kirchweg die Anfahrt des Projektareals möglich.
Ebenfalls ist die Verbindung bzw. der Anschluss zwischen den Bezirken Hombruch und Hörde auf
Höhe des Projektstandortes sowohl über die Zillestraße (L661), als auch über die Hacheneyer Str.
gegeben.
Die Einbindung in das ÖPNV-Netz wird durch eine neu zu schaffende Haltestelle am Ostrand des
Projektareals erreicht. Der Planstandort verfügt damit über eine sehr gute Verkehrsanbindung.
Das Grundstück des Baumarkt-Planvorhabens wird am Südostrand über eine Zu- und Abfahrt
von der Zillestraße aus erschlossen. Im Zuge der Projektrealisierung soll auf dem Projektgrund-
stück eine Parkplatzanlage mit 336 Stellplätzen realisiert werden, die dem Verkaufsgebäude vor-
gelagert ist.
Die Sichtbarkeit des Projektstandortes wird westlich vonseiten der B54 durch die vorgelagerte
Gewerbebebauung, durch die nördliche Wohnbebauung und Lärmschutzwände entlang der Bun-
desstraße eingeschränkt werden. Fernwirkung und Werbewirksamkeit des Planvorhabens sind
deshalb als durchschnittlich einzustufen. Agglomerationsvorteile zu weiteren (großflächigen) Ein-
zelhandelsbetrieben bestehen nicht.
In den beiden Dortmunder Stadtteilen Hörde und Hombruch - in deren Mitte der Projektstandort
liegt - leben insgesamt rd. 109.000 Einwohner. Dem geplanten Betrieb steht damit ein hohes Be-
völkerungspotenzial im näheren Umfeld zur Verfügung. Der Standort befindet sich außerhalb ei-
2
In den beiden Stadtbezirken Hombruch und Hörde liegen auch die beiden nicht mehr wettbewerbsfähigen
Hellweg-Baumarktstandorte, die geschlossen werden.
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nes bestehenden Versorgungszentrums. Als nächstgelegene Versorgungszentren (oberhalb der
auf die Nahversorgung ausgerichteten Quartiersversorgungszentren) sind das Ortsteilzentrum
Wellinghofen (rd. 650m östlich), das Stadtbezirkszentrum Hörde (rd. 1,7 km nordöstlich) sowie das
Stadtbezirkszentrum Hombruch (rd. 2,8 km westlich ) zu nennen.
Der rechtskräftige Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt Oberbereich
Dortmund – westlicher Teil, Blatt 7– weist für den Planstandort einen Bereich für gewerbliche und
industrielle Nutzungen (GIB) aus, so dass die Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen
Einzelhandel grundsätzlich nur den Zielen bzw. Grundsätzen der Landesplanung entspricht, wenn
3
der Regionalplan geändert wird. Es handelt sich bei dem Standort um einen neuen Baumarkt-
standort, der bisher noch nicht im Einzelhandelskonzept der Stadt Dortmund (Masterplan Einzel-
handel (2004, zzgl. Datenaktualisierung 2006/2011) vorgesehen war. Im Flächennutzungsplan ist
die Fläche als Gewerbegebiet (GE) dargestellt.
Abb. 5: Mikrostandort des Planvorhabens
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung (2011).
3
Vgl. Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt Oberbereich Dortmund – westlicher
Teil, Blatt 7 -, Stand: Februar 2008
Seite 12 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
3.3 Projektskizze und Sortimentszusammensetzung des Planvorhabens
Es ist die Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes mit Zoofachmarkt geplant. Der neue Standort
soll die bislang in den Stadtbezirken Hörde und Hombruch betriebenen Baumärkte ersetzen, die
aufgrund ihrer nicht mehr marktgerechten Aufstellung geschlossen werden. Der Zoofachmarkt tritt
neu hinzu. Neben dem Planvorhaben des Bau- und Zoofachmarktes sowie anschließender Ge-
werbenutzungen sind innerhalb des Projektareals ebenfalls neue Wohnnutzungen vorgesehen.
Die beiden bestehenden Hellweg-Baumärkte weisen derzeit eine Verkaufsfläche von ca.
12.200 m² auf. Zusammen soll das Planvorhaben nach den Planunterlagen eine Verkaufsfläche
von max. rd. 14.200 m² umfassen, davon entfallen max. 12.950 m² auf den Bau- und Gartenmarkt
sowie max. 1.250 m² auf den Zoofachmarkt.
Der Bau- und Gartenmarkt wird betreibertypisch über sechs Kernsortimentsbereiche mit insgesamt
max. 11.950 m² VKF verfügen, auf das Randsortiment entfallen max. 1.000 m² VKF, die im Rah-
men der Dortmunder Sortimentsliste grundsätzlich als zentrenrelevant bewertet.
Der KonsultationsKreis Einzelhandel empfiehlt, den geplanten Zoofachmarkt, als separaten Markt
mit entsprechender Festsetzung im B-Plan zu planen. Diese Empfehlung wird im Rahmen des vor-
liegenden Gutachtens berücksichtigt.
Zur Bewertung des Planvorhabens im Rahmen einer „Worst-Case“-Betrachtung wird eine Realisie-
rung des Angebotsbausteins „Zoofachmarkt“ in der dargestellten Größenordnung berücksichtigt,
der den Kunden ein hohes Koppelungspotenzial mit dem Bau- und Gartenmarkt bietet. Die hieraus
zu erwartenden Agglomerationswirkungen werden im Rahmen der Umsatzschätzung sowie im
Hinblick auf die zu erwartenden Umsatz-Umverteilungseffekte berücksichtigt.
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Abb. 6: Projektskizze des Planvorhabens
Quelle: Projektunterlagen Hellweg, aktuelles Plankonzept Februar 2011.
Seite 14 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Abb. 7: Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept des Planvorhabens
Verkaufs-
Bau- und Gartenmarkt fläche (m²)
Gesamtverkaufsfläche 12.950
Kernsortimente (nicht-zentrenrelevant) 11.950
Werkzeuge, Maschinen (auch Elektro-), Baugeräte, Kleineisenwaren, Beschläge, Leitern, Behälter, Motoren,
Elektroinstallationsgeräte und -materialien, Autoteile, -elektrik, -pflegemittel, Kaminöfen und Zubehör 1.450
Installationsgeräte und -materialien für Wasser, Gas und Heizung, Badezimmerschränke 1.250
Holz, Bauelemente aus Holz, Metall und Kunststoff, mineralische Bauelemente, Fertigteilbauten, Baustoffe,
Isoliermaterialien, Steinzeug, Glas, Fliesen, Folien, Bautenschutz, Markisen. Hierunter entfallen max. 200 m² VK
auf Regale, Kleinmöbel, Sanitärschränke und Büromöbel (insg. maximal 200 m² VK) 3.000
Farben, Lacke, Tapeten, Klebstoffe, Bodenbeläge (ohne Teppiche) 1.700
Balkon-, Terrassen-, Garteneinrichtungen und -geräte, Drahtgeflechte, Spielgeräte, Keramik 2.200
Pflanzen, Stauden, Gehölze, Samen, Saatgut, Düngemittel, Pflanzenschutz 2.350
Randsortimente (zentrenrelevant) 1.000
Einzelhandel mit Bekleidung (nur Berufsbekleidung) 50
Einzelhandel mit Schuhen (nur Arbeits- und Sicherheitsschuhe) 50
Einzelhandel mit Haushaltstextilien (nur Tischdecken und -tücher) 50
Einzelhandel mit Beleuchtungsartikeln 200
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (nur Küchen- und Haushaltsbehälter, Messer, Scheren,
Messerschärfgeräte) 50
Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren (nur Vasen, Ziergegenstände aus Steingut,
Steinzeug und Glas) 50
Einzelhandel mit Heimtextilien (nur Gardinen, -stangen, -zubehör, Rollos, Vorhänge, Stuhl und Sesselauflagen) 100
Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln (nur Malbedarf, Unterrichts- und
Künstlerfarben) 50
Einzelhandel mit Fachbüchern und Fachzeitschriften 50
Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und
Geschenkartikeln (nur Kunstdrucke, Kunstblumen und –pflanzen) 50
Einzelhandel mit Spielwaren (nur Feuerwerksartikel) 50
Sonstiger Facheinzelhandel (Organisationsmittel für Bürozwecke, Waschmittel, Putz- und Reinigungsmitteln,
Bürstenwaren, Haushaltskernseifen, Geschirrspülmittel, Reinigungs- und Pflegemittel für Fußböden, Möbel,
Teppiche, Schuh-, Leder und Kleiderpflegemittel, Kerzen, Haushaltsbürsten und -besen, Korb- und Flechtwaren,
Schnittblumen, getrocknete Pflanzen und Blumen, Gebinde) 100
Fahrradelektrik, Bereifungen für Fahrräder, sonstige Fahrradteile 50
Aktionsware (keine nahversorgungsrelevanten Artikel) 100
Verkaufs-
Zoofachmarkt fläche (m²)
Gesamtverkaufsfläche 1.250
Kernsortimente (nicht-zentrenrelevant) 1160
Lebende Tiere und damit in Verbindung stehende Tierpflegemittel, Zooartikel 1.160
Randsortimente (zentrenrelevant) 90
Tiernahrung (nur im Zusammenhang mit angebotenen lebenden Tieren) 90
Summe Planvorhaben 14.200
Quelle: Planungsunterlagen des Auftraggebers (Festsetzungen Bebauungsplan).
Seite 15 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Darüber hinaus ist im Vorkassenbereich die Vergaben von Konzessionärsflächen angedacht.
Mögliche Konzessionäre sind dabei für den Verleih von Werkzeugen und Baumaschinen, in Form
eines Schuh- und Schlüsseldienstes, einer Handwerkervermittlung und eines SB-Bistro für den
Verkauf von Teigwaren und nichtalkoholischen Getränken auf einer max. Nutzfläche von 100 m²
vorgesehen.
Die beiden zu schließenden Baumärkte verfügen über ähnliche Sortimentszusammensetzungen.
Aufgrund der jeweils geringeren Gesamtverkaufsflächen sind die Angebotsbreite und insbesonde-
re die Angebotstiefe (Vielfalt in den Warengruppen) der beiden zu schließenden Märkte jedoch je-
weils deutlich geringer ausgeprägt als die Angebotspalette des Planvorhabens. Zusätzlich wird das
Planvorhaben über den Angebotsbaustein „Heimtierbedarf“ verfügen.
Der aus beiden Faktoren zu erwartende Zugewinn an Sortimentsvielfalt wird im Rahmen der vor-
liegenden Untersuchung berücksichtigt. Der Verkaufsflächenzuwachs gegenüber der Gesamtver-
kaufsfläche der beiden bestehenden Märkten wird bei rd. 2.000 m² liegen. Der in dieser Untersu-
chung prognostizierte Umsatzzuwachs resultiert sowohl aus der Erweiterung der Gesamtverkaufs-
fläche als auch aus einer gesteigerten Verkaufsflächenproduktivität, die als Folge der deutlich ver-
besserten strategischen Positionierung des Standortes erwartet wird.
Es handelt sich dabei um eine „Worst-Case“-Betrachtung, bei der die unter Würdigung aller Rah-
menbedingungen maximalen Umsatz-Umverteilungseffekte in die städtebauliche Bewertung ein-
fließen.
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4 Marktseitige Aspekte
Die Darstellung der marktseitigen Aspekte des Planvorhabens umfasst die relevante Angebots-
und Wettbewerbssituation, eine Potenzialanalyse sowie eine Kalkulation der Umsatzerwartung des
Planvorhabens.
4.1 Relevante Angebots- und Wettbewerbssituation
Um die Wettbewerbssituation bewerten zu können, wurden im engeren und weiteren Untersu-
chungsraum alle relevanten Bau- /Heimwerkermärkte, Tierfachmärkte, Gärtnereien, Baustoff- und
Gartencenter und sonstige größeren Betriebe mit relevanten Angeboten (z.B. Teppich-/Tapeten-
Fachmärkte) differenziert nach Standort, Verkaufsfläche und Sortimentsschwerpunkt erhoben und
hinsichtlich des Marktauftritts und der Umsatzleistung bewertet.
Darüber hinaus wurden für den Bereich der Randsortimente alle relevanten Betriebe in den Ver-
sorgungszentren des Untersuchungsraums erhoben. Hierbei sind insbesondere Angebotsüber-
schneidungen mit dem Randsortiment des Planvorhabens festzustellen. Zu den relevanten Sorti-
mentsgruppen zählen Blumen/Zoo, PBS/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher,
GPK/Hausrat/Geschenkartikel, Teppiche/ Gardinen/ Deko, Haus-/Tisch- und Bettwäsche sowie
Leuchten.
Gegenüber Blumenfachgeschäften, wie sie typischerweise als kleinflächiger Besatz in zentralen
Versorgungsbereichen (vorrangig Hauptzentren, ferner in Stadtteilzentren, seltener in Nah- Grund-
versorgungszentren) vorhanden sind, bestehen nur in indirektem Maß Wettbewerbsbeziehungen.
Entsprechende Ladenlokale vertreiben vorrangig Schnittblumen/ -gestecke/ -sträuße und nur auf
rd. 25 % bis 35 % der Verkaufsfläche sonstige Sortimente, die eine deutlichere Überschneidung
mit den Gartencenterabteilungen von Baumärkten zeigen. Der in der Regel zentrenrelevante Sor-
timentsbereich Schnittblumen stellt für Baumärkte allgemein, wie auch im Fall des Planvorhabens,
nur einen schmalen Randsortimentsbereich dar. Kopplungs- und Ergänzungskäufe durch die Kun-
den stehen hierbei im Vordergrund. Zieleinkäufe für diese Warengruppe in Baumärkten fallen auf-
grund deren in der Regel zu verzeichnenden städtischen Randlage deutlich hinter den dort statt-
findenden Ergänzungseinkäufen zurück.
Sowohl im Hinblick auf die Abgrenzung des Einzugsgebietes des Planvorhabens als auch hinsicht-
lich der zu untersuchenden städtebaulichen Auswirkungen aufgrund der erwartbaren Wettbe-
werbseffekte durch die geplante Ersatzansiedlung ist der Besatz mit Bau- und Heimwerkermärkten
sowie Gartencentern und Heimtierfachmärkten im räumlichen Umfeld des Projektstandorts von
maßgeblicher Bedeutung.
Seite 17 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Zum einen hängt die räumliche Ausstrahlung und damit die Ausdehnung des Einzugsgebietes des
neuen Betriebs in hohem Maße von der Attraktivität und der Ausstrahlung der typgleichen Mitbe-
werber ab. Zum anderen werden sich die Wettbewerbswirkungen eines Bau- und Gartenmarktes
mit Heimtiersortiment in erster Linie bei diesen typgleichen Anbietern niederschlagen. So erklärt
sich, dass in einem Marktgebiet mit bereits vorhandenen Bau-, Heimwerker- und Zoofachmärkten
die Marktaufteilung zwischen diesem Betriebstyp und dem mittelständischen Fachhandel bereits
weitestgehend stattgefunden und zu einer vergleichsweise stabilen Marktsituation geführt hat. Dies
wird insbesondere auch dadurch belegt, dass trotz anhaltendem Verkaufsflächenwachstum der
Bau- und Heimwerkermärkte deren Marktanteil am relevanten Gesamtmarkt bundesweit seit Jah-
ren nahezu konstant bleibt, so dass die Wettbewerbsintensivierung primär innerhalb dieses Be-
triebstypensektors stattfindet.
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass das Planvorhaben zwei im Projektumfeld bereits bestehen-
de Baumärkte des Betreibers Hellweg ersetzten wird. Deren Einzugsgebiete prägen das Einzugs-
gebiet des neuen Standortes mit.
Für die Verkaufsflächenermittlung der Gartencenter und der Gartencenterabteilungen der Bau-
märkte ist folgender, branchenüblicher Schlüssel verwendet worden: Die Gesamtverkaufsfläche
stellt die vom Kunden begehbare Verkaufsfläche dar. Reine Produktionsflächen werden hierbei
nicht berücksichtigt. Zur Ermittlung der bewerteten Verkaufsfläche werden die so ermittelten Ver-
kaufsflächen in Warmhallen und temperierten Hallen voll gewertet. Verkaufsflächen in Kalthallen
und überdachten Freiflächen werden mit 50 % gewichtet. Freilandverkaufsflächen werden zu 25 %
gewichtet. Diese Wertungsschlüssel resultieren aus den erzielbaren Verkaufsflächenproduktivitä-
ten innerhalb der Baueinheiten eines Marktes und ermöglichen so eine Vergleichbarkeit der Be-
triebe untereinander.
4.1.1 Bedeutende Baumarkt- und Gartencenterstandorte in Dortmund
Zu den wesentlichen Wettbewerbern in der Stadt Dortmund zählen folgende Betriebe:
Hellweg-Baumarkt und Blumen Risse im Dortmunder Indupark am Westrand der Stadt.
Blumen Risse verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 6.600 m² (rd. 5.600 m² ge-
wichtete Verkaufsfläche). Der Standort stellt ein „traditionelles“ Gartencenter dar, das über
einen hohen Grünanteil in allen Bereichen (Warmhalle, Kalthalle, (überdachte) Freifläche)
verfügt. Zum Zeitpunkt einer Standorterhebung im November 2010 hat der Betrieb einen
mehrere hundert Quadratmeter großen Weihnachtsmarkt und auf rd. 250 m² VKF das Sor-
timent GPK/Basteln/Geschenke angeboten.
Hellweg an der Borussiastraße verfügt über eine Verkaufsfläche von rd. 13.700 m², rd.
3.000 m² entfallen hiervon auf das Baumarkt-Gartencenter (ungewichtete Verkaufsflächen).
Seite 18 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Der Markt ist durch eine hohe Sortimentsbreite und -tiefe gekennzeichnet. Durch die Lage-
vorteile mit den benachbarten Anbietern - u.a. IKEA, real, Decathlon und Polo-Motorrad-
Shop befinden sich im unmittelbaren Objektumfeld - ist von deutlichen Agglomerationsvor-
teilen/Koppelungskäufen und einem dadurch besonders weit reichenden Einzugsgebiet aus-
zugehen.
Standorte von Bauhaus und Herde’s Gartencenter nördlich der Dortmunder Innenstadt
an der Bornstraße (ferner sind Handelsbetriebe von Lidl, Takko und Kaufland ansässig) so-
wie das in kurzer Distanz zu beiden Märkten liegende Hornbach-Zentrum an der Borsig-
straße (mit den weiteren Nutzern Tedox und Mega-Zoo).
Herde’s Gartencenter verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von 4.500 m² (gewichtet
3.300 m²). Der Betrieb ist nicht mehr aktuell aufgestellt, allerdings am Standort stark etab-
liert. Der durch eine hohen Kundenfrequenz gekennzeichnete Markt befindet sich innerhalb
eines dichten Wohnumfeldes. Der Angebotsschwerpunkt liegt deutlich bei Lebendem Grün,
während die benachbarten Baumärkte bzw. Baumarkt-Gartencenter stärker auf Gartenbau-
/Gartengestaltung/Heimtier/Zoo/Aquarium ausgerichtet sind.
Der an der Bornstraße gelegene Bauhaus-Baumarkt mit Stadtgarten, 14.500 m² VKF, davon
4.200 m² VKF Gartencenter, verfügt neben dem klassischen Baumarktsortiment insbeson-
dere über Kompetenzschwerpunkte im Bereich Gartengeräte, Grillen, Gartengestaltung/Holz
im Garten. Lebendes Grün Outdoor wird - trotz dem integrierten „Stadtgarten“ - nur auf ver-
gleichsweise geringer Verkaufsfläche angeboten.
Hornbach an der Borsigstraße verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 14.500 m²,
rd. 3.900 m² entfallen hiervon auf das Gartencenter (ungewichtete VKF). Im Standortumfeld
befinden sich weitere Fachmärkte. Gegenüber den ebenfalls im Umfeld ansässigen Anbie-
tern Herde’s Gartencenter und Bauhaus ist eine deutliche Funktionsteilung zu erkennen -
die Angebotsschwerpunkte bei Hornbach stellen außerhalb des klassischen Baumarktsorti-
ments Gartenbaustoffe, Tierbedarf, Aquarium sowie Samen und Dünger dar.
Im Nordwesten der Dortmunder Innenstadt ist ferner Praktiker an der Arminiusstraße 50
ansässig. Die Verkaufsfläche des Standortes, der nicht über ein eigenes Gartencenter ver-
fügt, beträgt unter 3.000 m² VKF.
Im Osten der Dortmunder Innenstadt liegt ein Hellweg-Baumarkt an der Hannöverschen
Str. 76. Die rd. 12.500 m² große Verkaufsfiliale verfügt im Vergleich mit den weiteren Bau-
markt-Gartencentern über das leistungsstärkste Angebot in diesem Segment. Auf das Gar-
tencentersegment entfällt eine Verkaufsfläche von rd. 3.600 m².
Seite 19 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Nahe der B1 (Ruhrschnellweg) liegt im Fachmarktzentrum an der Eggesteinstraße (Son-
dergebietsstandort Aplerbeck-Ost) ein kleinerer Bauhaus-Baumarkt (6.200 m² ungewich-
tet). Die Anbieter real-SB-Warenhaus und ein Pro-Markt Elektrofachhandel prägen das wei-
tere Standortumfeld. Der Markt ist durch eine vergleichsweise schwache Kundenfrequenz
und eine Ausrichtung auf das Baumarkt-Einstiegssortiment gekennzeichnet.
Herde’s Gartencenter an der Emschertalstraße 58 liegt rd. 500 m von Bauhaus an der
Eggensteinstraße entfernt. Der Markt verfügt über eine Gesamt-VKF von rd. 9.000 m². Die
bewertete VKF beträgt rd. 7.300 m². Der an der Zufahrt zu Dortmund-Sölde gelegene Soli-
tärstandort ist ein seit Ende 2009 aufgewerteter und erweiterter Gartencenterstandort, der
ein modernes Angebotskonzept verfolg. Der Markt integriert eine rd. 160 m² große Gastroin-
sel, verfügt auf rd. 80 m² über Schnittblumen, und hält auf rd. 200 m² VKF Wein, Obst und
Lebensmittel vor.
An der Westhofener Straße in Dortmund-Syburg befindet sich das Herde’s Gartenparadies
Hohensyburg. Der Standort wird aktuell im Frühjahr 2011 wieder ans Netz genommen. Die
Gesamtverkaufsfläche beträgt bis zu 3.800 m².
Die beiden, in Verbindung mit der Realisierung des vorliegenden Planvorhabens zu schlie-
ßenden Hellweg-Standorte an der Hagener Str. 148 und an der Herrmannstr. 108 verfügen
über eine gemeinsame Gesamtverkaufsfläche von rd. 12.000 m² (Hagener Str. 1.700 m²
VKF, Herrmannstr. 10.500 m² (jeweils ungewichtete VKF)). Aufgrund des eingeschränkten
Angebots bei Lebendem Grün ist nur von einem eingeschränkten Wettbewerb gegenüber
Fachgartencentern auszugehen.
Das Einzugsgebiet der beiden Baumärkte bleibt vor diesem Hintergrund eng auf den jeweili-
gen Stadtbezirk Hombruch und Hörde beschränkt. Zusätzlich ist davon auszugehen, dass
die Marktdurchringung innerhalb dieser Bereiche nur auf einem für Baumärkte unterdurch-
schnittlichen Niveau liegt.
Die am Ruhrschnellweg im Westen und Osten der Stadt Dortmund ansässigen Baumärkte,
sowie die Baumärkte nördlich der Dortmunder Innenstadt sind vergleichsweise deutlich wett-
bewerbsfähiger aufgestellt. Sowohl aufgrund ihrer Sortimentsbreite- und -tiefe, als auch
durch Agglomerationsvorteile zu benachbarten (großflächigen) Einzelhandelsbetrieben kön-
nen sie auf besonders große Einzugsgebiete „zurückgreifen“.
4.1.2 Bedeutende Tierfachmärkte in Dortmund
Anbieter für den Heimtier- und Zoofachbedarf die als (filialisiertes) Fachmarktkonzept ge-
führt werden, sind in Dortmund an einer Vielzahl von Standorten außerhalb zentraler Ver-
Seite 20 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
sorgungsbereiche vertreten. Hierzu zählen die rd. 360 m² VKF bis 570 m² VKF großen Filia-
len des Filialisten Fressnapf an den Standorten Planetenfeldstraße und Rheinische Straße
(Dorstfeld bzw. westlich der Innenstadt), Kieferstraße (Hombruch), Münsterstraße (nördlich
der Stadtmitte) und an der Rodenbergstraße im Stadtbezirk Aplerbeck.
Die im Hinblick auf Verkaufsflächengröße und Zielgruppenausrichtung vergleichbaren Filia-
len des Betreibers Futterhaus finden sich am Steinkühlerweg in Hörde-Nord, der Bornstra-
ße (im Umfeld zu mehreren Baumärkten im Norden der Innenstadt).
Innerhalb des Hornbach-Baucentrums an der Borsigstraße ist ein Mega-Zoofachmarkt des
Betreibers Zoo-Welke ansässig (2.000 m² VKF).
4.1.3 Zentrale Versorgungsbereiche in Dortmund
Das Dortmunder Hauptzentrum - die Innenstadt - verfügt über eine Verkaufsfläche von
insgesamt mehr als 170.000 m². Vor dem Hintergrund des Planvorhabens wesentliche An-
bieter sind dabei die beiden Kauf-/Warenhäuser von Karstadt, Strauss Innovation, Butlers,
das Stoff- und Gardinenhaus, Nanu Nana, Euro-Shop, tedi und eine Vielzahl weiterer Fach-
geschäfte, die sich mit dem Randsortiment des Planvorhabens überschneiden (z.B. die An-
bieter Poster-Galerie oder Bild&Rahmen).
In den Dortmunder Quartiersversorgungszentren sind vereinzelt Blumenfachgeschäfte
ansässig. Hierzu zählt z.B. das Blumenhaus Roeske (50 m² VKF) an der Eichhoffstraße in
Kirchhörde. Der Einzelhandelsbetrieb liegt rd. 4 km südwestlich vom Standort des Planvor-
habens entfernt. Relevante Wettbewerbsbeziehungen zum Planvorhaben bestehen aber in
all diesen Fällen, wie bereits in Kap. 4.1 dargestellt, nicht.
Im Ortsteilzentrum Wellinghofen (C-Zentrum) ist das Heimtierfachgeschäft „Futterlädchen“
an der Preinstraße ansässig. Es verfügt über eine Verkaufsfläche von rd. 90 m². Parkplätze
sind am Straßenrand vorhanden. Der Einzelhandelsbetrieb liegt rd. 650 m östlich vom
Standort des Planvorhabens entfernt.
Nördlich des eigentlichen Benninghofer Ortsteilzentrums hat sich an der Albingerstraße
ein kleinerer Nahversorgungsbereich herausgebildet. Neben einem Aldi-Discountmarkt ist
dort auch das Heimtierfachgeschäft „Zoo Leuschner“ mit rd. 120 m² VKF ansässig. Der Ein-
zelhandelsbetrieb liegt rd. 1,6 km östlich vom Standort des Planvorhabens entfernt.
Im langgestreckten Ortsteilzentrum Eichlinghofen befindet sich an der Stockumer Straße
in rd. 3,8 km Entfernung westlich zum Projektstandort das Aquarienfachgeschäft Aquado-
Zoo (rd. 180 m² VKF, 3 objekteigenen Stellplätze). Ebenfalls im C-Zentrum ist Blumen Herter
mit einem rd. 30 m² großen Ladenlokal ansässig.
Seite 21 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Im Stadtbezirkszentrum (B-Zentrum) Hombruch an der Harkortstraße sind im Harkortbo-
gen die relevanten Anbieter Dänisches Bettenlager (650 m²), Kunst&Kreativ (800 m² VKF),
und tedi (400 m² VKF) ansässig. Im Obergeschoss der Immobilie ist ein Kaufland-SB-
Warenhaus vorhanden (7.600 m² VKF). Das B-Zentrum liegt rd. 3,4 km vom Projektstandort
entfernt.
Das Stadtbezirkszentrum Hörde verfügt im Umfeld der Alfred-Trappen-Straße über eine
Mehrzahl an projektrelevanten Angebotsbetrieben. Hierzu zählen eine rd. 300 m² VKF große
Filiale des Euro-Discounters kodi, ein Woolworth-Kleinkaufhaus (1.400 m² VKF, Hörder Rat-
hausstraße) und ein gegenüberliegendes Sonderpostengeschäft mit den Sortimentsberei-
chen Geschenkartikel, GPK und PBS mit rd. 250 m² VKF. Das gleiche Sortimentsspektrum
wird durch den Anbieter 4Rooms auf rd. 120 m² VKF angeboten. Rund 100 m² große Ver-
kaufsfilialen von McPaper und Blumen Risse befindet sich ebenfalls im B-Zentrum.
Zum Zeitpunkt der Erhebung kurz vor Neueröffnung steht ein rd. 200 m² VKF großes Heim-
tierfachgeschäft im ZVB (Sera Zoo). Mit Akdag ist im Stadtbezirkszentrum Hörde auch ein
Fachgeschäft für Gardinen vorhanden. Das B-Zentrum liegt rd. 2,3 km vom Projektstandort
entfernt.
Im Stadtbezirkszentrum Aplerbeck (B-Zentrum) ist am Aplerbecker Marktplatz eine rd.
90 m² VKF große Blumen-Risse-Filiale vorhanden. Das B-Zentrum liegt rd. 5,7 km vom Pro-
jektstandort entfernt.
Im Ortsteilzentrum Berghofen (C-Zentrum) sind mit den beiden je rd. 60 m² VKF umfas-
senden Anbietern „Blumenwerkstatt Steffi Schneider“ und dem GPK-Anbieter „Feels like
Home“ ebenfalls Anbieter vorhanden, die sich mit dem Randsortiment des Planvorhabens
überschneiden. Das B-Zentrum liegt rd. 3,5 vom Projektstandort entfernt.
Anbieter der Stadtbezirke Scharnhorst und Brackel liegen aufgrund der räumlichen Distanz
und weiterer Baumärkte außerhalb eines Wettbewerbsverhältnisses zum Standort des Plan-
vorhabens. Die Analyse des Einzugsgebietes des Planvorhabens unterstreicht diesen Sach-
verhalt (vgl. Kap. 4.2.1).
4.1.4 Relevanter Wettbewerb in Witten
In der Stadt Witten befindet sich an der Liegnitzer Straße das Dehner Gartencenter mit
Zooabteilung. Der Standort in unmittelbarer Nähe zur A44 verfügt über eine Gesamtver-
kaufsfläche von rd. 4.100 m². Der Standort verfügt über das Dehner-Standardsortiment so-
wie die Dehner-Heimtierabteilung.
In kurzer Distanz zum Objekt befindet sich hinter Dehner ein BayWa-Baustofffachhandel.
Seite 22 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Von den rd. 3.900 m² Verkaufsfläche entfallen allerdings über 3.800 m² auf Freifläche bzw.
überdachte Freifläche. Es ist davon auszugehen, dass gewerbliche Kunden für diesen Be-
trieb den Schwerpunkt darstellen.
An der Brauckstraße 20 befindet sich ein Bauhaus-Baumarkt. Dieser Betrieb verfügt über
eine Verkaufsfläche von fast 20.000 m². Er deckt das Bauhaus-Sortiment nahezu vollständig
ab - eine Bäderwelt und ein Gartencenter gehören zum Angebot, lediglich eine Zooabteilung
ist nicht vorhanden.
Der Raiffeisen-Markt am Salinger Feld 14 verfüg über eine Verkaufsfläche von rd. 740 m².
Am Standort „Key West“ (Dortmunder Straße) befinden sich ein toom-Baumarkt (rd.
9.600 m VKF). Ferner sind dort ein Hammer-Heimtextilienfachmarkt (2.400 m² VKF) und
ein Fressnapf Tierfachmarkt (1.000 m² VKF) ansässig.
Anbieter in den Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Witten stehen mit dem Plan-
vorhaben in keinem relevanten Wettbewerbsverhältnis. Aufgrund der räumlichen Distanz
zwischen dem Planvorhaben und den Wittener Versorgungsbereichen, sowie aufgrund der,
diesen Betrieben räumlich näher liegenden Anbieter Bauhaus-Witten und Hellweg-Indupark
ist nur von äußerst eingeschränkten Wettbewerbsbeziehungen auszugehen.
Die Einzugsgebiets-Analyse verdeutlich diesen Sachverhalt, wonach auch das erweiterte
Einzugsgebiet des Planvorhabens die Stadt Witten nicht umfasst. Lediglich im Rahmen der
diffusen Nachfrage ist auch von Kunden aus Witten auszugehen.
4.1.5 Relevanter Wettbewerb in Herdecke
In Herdecke ist am Kirchender Dorfweg Gartencenter König ansässig (1.600 m² VKF). Au-
ßerhalb zentraler Versorgungsbereiche sind darüber hinaus Baustoff- und Bauelemente-
handelsbetriebe ansässig (vorberg-Gruppe, Steine Böcke, A.Z. Bauelemente). Ein Baumarkt
ist in Herdecke nicht vorhanden.
Innerhalb zentraler Versorgungsbereiche sind projektrelevante Wettbewerber im Herdecker
Hauptzentrum Innenstadt mit Blumen-Fachgeschäften (z.B. Die zwei Blumen, 70 m² VKF)
und einem Heimtierfachmarkt (Frei Schnauze, 55 m² VKF) ansässig.
Der Herdecker Hauptort ist allerdings ebenfalls nicht mehr zum Einzugsgebiet zu zählen. Da
die Stadt aber über keinen Baumarkt verfügt, und insbesondere die Nordhälfte der Stadt
(Kirchende, Westende, Ostende) über die B54 unmittelbar an den Projektstandort angebun-
den ist, ist dieser Bereich noch zum erweiterten Einzugsgebiet zu zählen.
Seite 23 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Relevante Wettbewerbsbeziehungen zwischen dem spezialisierten Facheinzelhandel des
Stadtzentrums und dem Planvorhaben bestehen allerdings auch hier nicht. Im Schwerpunkt
ist von einer räumlichen Orientierung der Herdecker Bevölkerung auf den nahe gelegenen
Hellweg-Baumarkt im äußersten Norden der Stadt Hagen (Boele) auszugehen.
4.1.6 Relevanter Wettbewerb in Hagen
Der dem Projektstandort nächstgelegene Wettbewerber in Hagen ist der Hellweg-Baumarkt
an der Schwerter Straße 126 (Hagen-Boele) (rd. 8.200 m² VKF). Ebenfalls wettbewerbsfähig
aufgestellte Baumärkte (mit Baumarkt-Gartencenter und Heimtierabteilung (Bauhaus)) sind
mit Max Bahr (13.800 m² VKF)und Bauhaus (19.500 m² VKF) an der Eckeseyer Straße vor-
handen. Ebenfalls befindet sich dort das rd. 890 m² VKF umfassende Ladenlokal der Firma
Teppichland.
Anbieter in den Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Hagen stehen mit dem Plan-
vorhaben in keinem relevanten Wettbewerbsverhältnis. Aufgrund der räumlichen Distanz
zwischen dem Planvorhaben und den Hagener Versorgungsbereichen, sowie aufgrund der,
diesen Betrieben räumlich näher liegenden Anbieter in Hagen-Boele und an der Eckeseyer
Straße ist nur von äußerst eingeschränkten Wettbewerbsbeziehungen auszugehen.
Die Einzugsgebiets-Analyse verdeutlich diesen Sachverhalt, wonach auch das erweiterte
Einzugsgebiet des Planvorhabens die Stadt Hagen nicht umfasst. Lediglich im Rahmen der
diffusen Nachfrage ist auch von Kunden aus Hagen auszugehen.
4.1.7 Relevanter Wettbewerb in Schwerte
In Schwerte, am Overberger Weg 11, der Verbindungsstraße nach Dortmund-Sölde, befin-
det sich das Gartencenter Pötschke. (8.700 m² VKF gesamt, 6.420 m² bewertete VKF).
Der im Jahr 2009 umfassend erweiterte Standort verfügt über einen ausgeprägten Kompe-
tenzbereich im Segment Gartenteich und Aquaristik. Mit Augsburg ist ein weiteres Garten-
center an der Hörder Straße ansässig (7.100 m² VKF).
An der Schützenstraße ist ein toom Baumarkt ansässig (rd. 6.900 m² VKF). Hammer Heim-
textilien findet sich an der Hagener Straße (2.100 m² VKF). Ein Fressnapf Heimtierfachmarkt
ist an der Straße „Zwischen den Wegen“ in Schwerte-Geisecke ansässig.
Anbieter in den Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Schwerte stehen mit dem
Planvorhaben in keinem relevanten Wettbewerbsverhältnis. Aufgrund der räumlichen Dis-
tanz zwischen dem Planvorhaben und den Schwerter Versorgungsbereichen, sowie auf-
grund der, diesen Betrieben räumlich vergleichsweise näher liegenden Anbietern in Hagen-
Seite 24 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
Boele (über die A1 direkt zu erreichen) und Bauhaus am Dortmunder Ruhrschnellweg (über
die Hörder Straße/B236 kürzer zu erreichen als der Projektstandort) ist nur von äußerst ein-
geschränkten Wettbewerbsbeziehungen auszugehen.
Die Einzugsgebiets-Analyse verdeutlich diesen Sachverhalt, wonach auch das erweiterte
Einzugsgebiet des Planvorhabens die Stadt Schwerte nicht umfasst. Lediglich im Rahmen
der diffusen Nachfrage ist auch von Kunden aus Schwerte auszugehen.
4.1.8 Sonstige relevante Angebote in Streulagen und Zusammenfassung
In Dortmund befinden sich an Fachmarktstandorten außerhalb zentraler Versorgungsberei-
che eine Reihe von Fachmärkten, die sich mit den Warengruppen des Randsortiments des
Planvorhabens überschneiden. Hierzu zählt z.B. die an der Borsigstraße (innerhalb des
Hornbach-Zentrums) gelegene, rd. 3.100 m² VKF große Filiale von tedox-Teppich Domä-
ne.
Ferner bestehen mit den im Untersuchungsgebiet ansässigen Möbelhäusern Sortiments-
überschneidungen im Randsortiment.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die maßgeblichen Wettbewerber des geplanten Hell-
weg-Marktes (Bau- und Gartenmärkte, Gartencenter, Tierfachmärkte) außerhalb von Versor-
gungszentren ansässig sind. In den gewachsenen bzw. ausgewiesenen zentralen Versorgungsbe-
reichen gibt es Überschneidungen mit projektrelevanten Angeboten des Ergänzungssortiments,
die von einer Vielzahl an spezialisierten Fachgeschäften vorgehalten werden. Das Angebot redu-
ziert sich jedoch in hohem Maße auf Anbieter mit einem dem Hellweg-Kernsortiment deutlich un-
tergeordneten Ergänzungsangebot. Zudem sind die relevanten Angebote/Betriebe überwiegend
äußerst kleinteilig dimensioniert. Eine zentrenprägende Funktion nimmt keiner der angeführten Be-
triebe wahr.
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Abb. 8: Die projektrelevante Wettbewerbsstruktur
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung (2011); Kartengrundlage: Google Maps
professional.
Seite 26 von 60Auswirkungsanalyse • Baumarkt mit Zoofachmarkt: Dortmund - Zeche Crone
4.2 Potenzialanalyse
4.2.1 Perspektivisches Einzugsgebiet
Für die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben, mit der die Einkaufsorien-
tierung der Verbraucher auf einen Betrieb abgebildet werden soll, spielen grundsätzlich mehrere
Faktoren eine maßgebliche Rolle:
die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich,
der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand4,
die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie zum Beispiel die Entfernung und die Attrakti-
vität der relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld,
die Dichte des Vertriebsnetzes bei filialisierten Unternehmen,
die Attraktivität des Projektvorhabens, die unter anderem durch die zukünftige Dimensionie-
rung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird,
die Qualität des Projektstandortes, die unter anderem die verkehrliche Erreichbarkeit, die
Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie vorhandene Agglomerationseffekte umfasst,
Barrierewirkungen, ausgehend von zum Beispiel topographischen oder baulichen Gegeben-
heiten,
die zentralörtliche Funktion der Stadt bzw. des Stadtteils,
der Bekanntheitsgrad der „Marke“ Hellweg-Baumarkt.
Dazu ist anzumerken, dass Einzugsgebiete grundsätzlich nicht als statische Gebilde anzusehen
sind, sondern vielmehr als modellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der we-
sentliche Kundenanteil des zu betrachteten Betriebes stammt. Mögliche diffuse Zuflüsse von au-
ßerhalb liegen hier in der Natur der Sache.
Bezogen auf den geplanten Hellweg-Standort in Dortmund auf der Zeche Crone weisen wesentli-
che Faktoren, die für die derzeitige und perspektivische Reichweite des Kundenherkunftsgebietes
von Bedeutung sind, folgende Ausprägung auf:
4
Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten
Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot der
Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs
(z.B. Möbelsortiment).
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Der Angebotsschwerpunkt des Hellweg-Marktes liegt derzeit als auch künftig bei den über-
wiegend mittelfristigen Bedarfsgütern (baumarkt- und gartencenterrelevante Sortimente).
Die Tatsache, dass der für diese Sortimente zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand eher be-
grenzt ist, stellt für die Ausdehnung des derzeitigen und perspektivischen Einzugsgebietes
einen begrenzenden Faktor dar.
Im näheren Standortumfeld, den Stadtbezirken Hombruch und Hörde sind bisher die beiden
zu schließenden Hellweg-Standorte vorhanden.
Im weiteren Umfeld der Stadt Dortmund - im Indupark am Westrand der Stadt, und im Be-
reich östlich der Innenstadt sind weitere, wettbewerbsfähige Baumarktstandorte des Betrei-
bers Hellweg vorhanden. Nördlich der Innenstadt ist darüber hinaus sogar ein Doppelstand-
ort mit leistungsfähigen Filialen der Baumarktbetreiber Hornbach und Bauhaus ansässig.
Im erweiterten Standortumfeld stellen die Anbieter Bauhaus am Nordostrand von Witten,
Hellweg am Nordrand von Hagen und toom in Schwerte die wesentlichen Wettbewerbsbe-
triebe dar. Diese Betriebe beeinflussen maßgeblich das Einzugsgebiet des Planvorhabens.
Unter Berücksichtigung dieser Aspekte sowie auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen, der topogra-
phischen, siedlungsstrukturellen und stadträumlichen Gegebenheiten, der verkehrsinfrastrukturel-
len Situation und den daraus resultierenden Zeit-Wege-Distanzen sowie der weiteren relevanten
Wettbewerbsstrukturen in der Region wurde ein Einzugsgebiet mit zwei Zonen unterschiedlicher
Verflechtungsintensitäten abgegrenzt.
Im Einzelnen stellt sich das anzunehmende Einzugsgebiet für den neu zu errichtenden Hellweg
Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartencenter- und Heimtierabteilung aus Gutachtersicht wie folgt
dar:
Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) mit der höchsten Marktdurchdringung dürfte sich auf den
wesentlichen Teil der beiden Dortmunder Stadtbezirke Hombruch und Hörde erstrecken.
Einzelne Wohnplätze an den Randbereichen der beiden Stadtbezirke sowie der Abschnitt
Eichlinghofen sind aufgrund der Distanz zum Projektstandort sowie ihrer Entfernung zu
Wettbewerbsstandorten bereits nicht mehr zum Kerneinzugsgebiet zu zählen. Das Einwoh-
nerpotenzial im Kerneinzugsgebiet beträgt rd. 103.400 (rd. 46 % des Gesamtpotenzials).
Im erweiterten Einzugsgebiet (Zone II) besteht immer noch eine deutliche Einkaufsorien-
tierung in Richtung der Hellweg-Filiale. Im Vergleich zur Zone I fallen diese jedoch aufgrund
der größeren räumlichen Distanz sowie der Nähe zu anderen Konkurrenzstandorten gerin-
ger aus. Die Zone II erstreckt sich im Norden zusätzlich über die Stadtmitte Dortmunds, von
wo aus der Planstandort über die Ruhrallee/Ruhrwaldstraße in noch vergleichsweise kurzer
zeitlicher Distanz erreicht werden kann. Die nördlich davon gelegenen Baumärkte und an
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