Bebauungsplan Nr. 35 GEMEINDE WURSTER NORDSEEKÜSTE - Gemeinde Wurster Nordseeküste
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GEMEINDE
WURSTER NORDSEEKÜSTE
Teil I der Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 35
„Hartsteinwerk“ Teilbereich B
Nordholz
- Entwurf Stand 15. April 2021 -
Landkreis Cuxhaven
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INHALTSVERZEICHNIS
1 ERFORDERNIS DER PLANUNG ............................................................................. 4
2 LAGE DES PLANGEBIETES …………...................................................................... 5
3 VORGABEN ÜBERGEORDNETER PLANUNGEN ………………….............................. 6
3.1 Regionale Raumordnung 6
3.2 Flächennutzungsplan 6
3.3 Angrenzende Bebauungspläne 7
3.4 Schutzgebiete und –objekte 8
4 STÄDTEBAULICHE RAHMENBEDINGUNGEN ......................................................... 9
4.1 Nutzung 9
4.2 Verkehr 10
4.3 Umweltrelevante Belange 13
5 STÄDTEBAULICHE PLANUNGSZIELE .................................................................... 15
6 GRUNDZÜGE DER PLANUNG ............................................................................. 16
6.1 Städtebauliches Konzept 16
6.2 Verkehrliche Einbindung 19
6.3 Grünordnung 19
7 PLANUNGS- UND BAUORDNUNGRECHTLICHE FESTSETZUNGEN .............................. 20
7.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 20
7.2 Art, Maß und Zweckbestimmungen für die einzelnen Sondergebiete 22
7.2.1 SO-Fer 1 Sondergebiet, das der Erholung dient –
Ferienhausgebiet GR 100 m² 22
Bereich Waldhaus 23
7.2.2 SO-Fer 2 Ferienhausgebiet GR 200m² 23
7.2.3 SO-Fer 3 Ferienhausgebiet Seminarzentrum 23
7.2.4 SO-Fer 4 Ferienhausgebiet Pfahlhäuser 24
Sonstige Sondergebiete :
7.2.5 SO-Fz 1 Fremdenbeherbergung Hotel 25
7.2.6 SO-Fz 2 Fremdenbeherbergung Baumhotel 27
7.2.7 SO 1 Fremdenverkehr Gastronomieboot 28
7.2.8 SO 2 Fremdenverkehr Gastronomie 29
7.2.9 SO 3 Fremdenverkehr Außengastronomie (Steganlage) 30
7.2.10 SO 4 Bootshaus 30
7.2.11 SO 5 Verwaltung 31
7.2.12 SO 6 Fremdenverkehr/Freizeiteinrichtung 31
7.2.13 SO 7 Back-, Grill-, Räucherstation 32
7.2.14 SO 8 Unterstand 33
7.2.15 SO 9 Aussichtsturm 33
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7.3 Grünfläche Zeltplatz 34
7.4 Bauweisen und sonstige Festsetzungen 34
7.5 Örtliche Bauvorschriften 36
7.6 Verkehrsflächen 37
7.6.1 Fahrwege 37
7.6.2 Fußwege 37
7.6.3 Rundwanderweg Kultmeile 38
7.6.4 Wegbegleitende Aufschüttung und Abgrabung Sandabbau 39
7.6.5 Kraftfahrzeug-Stellplätze, Unterstellplätze 40
7.7 Natur und Landschaft 41
7.7.1 Wasserflächen 42
7.7.2 Wald 42
7.7.3 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft 43
7.7.4 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen 44
7.7.5 Baumerhaltung 44
7.7.6 Schutzgebiete im Sinne des Naturschutzrechtes 45
7.8 Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen 45
8 TECHNISCHE INFRASTRUKTUR ...................................... 47
8.1 Abwasserentsorgung, Regenwasser und Wasserversorgung 47
8.1.1 Dezentrale Niederschlagswasserbewirtschaftung 47
8.1.2 Schmutzwasserentsorgung 47
8.1.3 Trinkwasserversorgung 48
8.1.4 Löschwasserversorgung 48
8.2 Stromversorgung 48
8.3 Kommunikationsnetz 48
8.4 Gasversorgung 49
8.5 Abfallentsorgung 49
8.6 Altlasten / Kampfmittel
8.7 Emissionsschutzvorbehalt Flugverkehr 50
8.8 Bodendenkmalpflege 50
9 BETEILIGUNG ................................................................................................. 51
Begründung Teil II - Umweltbericht (IDN 2017) ff.
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1 ERFORDERNIS DER PLANUNG
Die Gemeinde Wurster Nordseeküste plant auf der Grundlage der 9. Änderung des
Teilflächennutzungsplanes für den Bereich der ehemaligen Gemeinde Nordholz die
Aufstellung eines Bebauungsplans zur Errichtung einer Ferienhaussiedlung auf einer
Gesamtfläche von rd. 34 ha um den Nordholzer See und die ehemalige Peilstelle der
Marine-Flieger-Geschwader 3 und 5 (MFG 3, MFG 5). Die Planungen basieren auf den
Vorstellungen, hier einen Ferien- und Freizeitpark mit kulturellem Anspruch,
außergewöhnlichen Strukturen und Aktivitäten einzurichten.
Das Projektgebiet umfasst den Nordholzer See, den Industrieweg, die ehemalige
Peilstelle und Ackerland westlich der ehemaligen Peilstelle, das in der südlichen Hälfte
zurzeit dem Sandabbau dient. Der nördliche Bereich des Ackerlandes wurde in einem
wasserrechtlichen Verfahren auf die Ausdehnung des Sandabbaus vorbereitet. Durch
diesen Sandabbau entstehen weitere Stillgewässer, die in Verbindung mit dem bereits
bestehenden Baggersee eine ideale Voraussetzung für die Einrichtung eines
naturorientierten Erholungsgebietes bietet.
Es ist hier geplant, neben der Sicherung vorhandener hochwertiger Naturfreiräume,
eine verträgliche Freizeit-Infrastruktur zu entwickeln und mit neu zu errichtenden
Ferienunterkünften im Rahmen einer Gesamtkonzeption einen zentralen
Erholungsschwerpunkt in Nordholz zu etablieren. Hierbei sollen unterschiedlichste,
auch nicht unbedingt gängige Nutzungseinheiten integriert werden.
Das Projektgebiet umfasst im Nordosten unter anderem eine ca. 10 ha große
bewaldete Fläche, eine ca. 3,1 ha große Sandabbaufläche, die in der südlichen
Hälfte im Vorgriff als Ersatz-Laichgewässer vor der Inanspruchnahme der im südlichen
Planbereich gelegene Habitate bereits ausgebildet wurde, und ca. 2,5 ha Fläche für
die Landwirtschaft.
In der südwestlich anschließenden ca. 18,4 ha großen Fläche haben sich partiell
besonders schützenswerte Biotope gebildet. Diese Fläche beinhaltet einen nicht
genau definierten Bereich für den ehemaligen Sandabbau (heutige Wasserfläche).
Die Gemeinde Wurster Nordseeküste hat bereits mit der 9. Änderung des Teil-
Flächennutzungsplanes (Beschluss vom 15. Juni 2017) die notwendige planerische
Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 35 „Hartsteinwerk“ Teilbereich
B, Nordholz geschaffen.
Der geplante Ferien- und Freizeitpark soll auf einen Ganzjahresbetrieb ausgelegt
werden. Angestrebte Zielgruppen sind Besucher aus der gesamten Bundesrepublik.
Die Ferienhäuser sollen ganzjährig einem ständig wechselnden Personenkreis zur
touristischen Nutzung vermietet werden. Innerhalb der Teilbereiche können
Wohnungen für Betriebsinhaber und über eine an Funktionen, wie z. B. Beaufsichtigung
oder allgemeine Sicherung der gesamten Anlage gebundene Wohnnutzung auch
eine willkommene Belebung der Einrichtungen bieten.
Entsprechend dem städtebaulichen Konzept kann ein Ferien- und Freizeitpark mit ca.
30 Ferienhäusern, einer Hotelanlage mit Fitness-/Wellnessbereich, einer Gastronomie,
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Tagungs-/Seminarzentrum und einem dazugehörigem Informations-/Veranstaltungs-
zentrum entstehen.
Diese Dichte an Einrichtungen ist erforderlich um einen solchen Park wirtschaftlich
betreiben zu können.
Der vorliegende Bebauungsplan dient der Schaffung der planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Zulässigkeit der baulichen und sonstigen Vorhaben.
2 LAGE DES PLANGEBIETES
Das Plangebiet befindet sich in der Gemeinde Wurster Nordseeküste, Nordholz,
nördlich des mit überplanten Industrieweges. Als Ergänzung zum Bebauungsplan Nr.
35, Teilbereich A, der die westliche Hälfte des Baggersees überplant hatte, soll dieser
Bebauungsplan Nr. 35, Teilbereich B, den östlichen Anteil der Seefläche mit den
zugehörigen Freiflächen mit Böschungen bis hin zur bestehenden
Geflügelzuchtanlage im Osten planungsrechtlich regeln. Die nördliche Gebietsgrenze
dieses Bereiches wird durch die Böschung des ehemaligen Sandabbaus mit dem
zugehörigen Grenzabstandsstreifen gekennzeichnet.
Abb.1 Planbereich B-Plan Nr. 35 Teilbereich B
Mit einbezogen ist das Areal der ehemaligen militärischen Peilstelle, im Osten begrenzt
durch den Straßenzug Peilstelle, im Süden durch das Gelände der dort bestehenden
Geflügelzuchtanlage, im Westen durch die neue Böschung incl. Sicherheitsstreifen des
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derzeitigen Sandabbaus, im Norden durch eine imaginäre parallele Linie 25 m südlich
der Südgrenze der Wohnbaugrundstücke östlich der Bahnlinie.
Der Planbereich besteht im Bereich See aus den Flurstücken 385/6 teilweise (östlicher
i.M. 110 m breiter Streifen), 7, 93/8, 9/1, 9/2, 14/4 teilweise (westlicher i.M. 46 m breiter
Streifen, der in der Kartengrundlage und im Flächennutzungsplan durch eine
eingetragene Nutzungsgrenze markiert ist und per eingetragener Baulast dem Investor
unbefristet zur Verfügung steht), im Bereich Kleine Lieth aus den Flurstücken 97/4 und
97/28.
Eine Teilfläche in der Nordwestecke des Bebauungsplanes Nr. 3 „Nordholz-Siedlung
(Peilstelle)“ wird im Bereich des Bahnübergangs in diesem Zuge neu mit überplant.
Die Entfernung der südlich gelegenen Anlagen des Planbereiches zum Bahnhof
Nordholz beträgt ca. 900 m. Der nächste Autobahnanschluss an die BAB 27 ist die
Anschlussstelle Nordholz, die ca. 6 km entfernt liegt. Die Bundesstraße L 135 (ehemals
B 6) liegt in etwa 300 m östlich des Planbereichs.
3 VORGABEN ÜBERGEORDNETER PLANUNGEN
3.1 Regionale Raumordnung
Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP 2012) sieht für das Grundzentrum
Nordholz in Ortslage neben den Schwerpunktaufgaben der Sicherung und
Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten die besondere Entwicklungsaufgabe
Erholung vor. Die verkehrsgünstige Lage zum überörtlichen Straßenverkehrsnetz und
die Bahnanbindung, sowie die Anbindung an den Sportflugplatz begünstigen diese
Entwicklungsaufgabe.
Das Plangebiet ist im Südbereich als
Vorbehaltsgebiet für Natur und Landschaft
definiert und der nördliche Teil gliedert sich
in das Vorranggebiet für Rohstoffgewinnung
(Sand) und Vorsorgegebiet für Natur und
Landschaft.
Die vorliegende Planung nimmt diese Ziele
auf und entwickelt eine verträgliche
Nutzungsvielfalt.
Abb. 2 Auszug aus dem Regionalen Raumordnungsplan
3.2 Flächennutzungsplan
Der Teilflächennutzungsplan (9. Änderung) stellt für den Planbereich als Art der
Nutzungen Sonderbauflächen mit vier unterschiedlichen Zweckbestimmungen
(S1= Fremdenbeherbergung: Hotel, Ferienhäuser, Gastronomie, Fortbildungs-
einrichtung; S2= nach dem Sandabbau Ferienhäuser, Fortbildungseinrichtungen;
S3= Ferienhaus, Verwaltung mit Ver- und Entsorgungseinrichtungen; S4= Fremden-
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beherbergung – Baumhotel), Grünflächen mit Zeltplatz, Flächen für den Sandabbau,
Wasserflächen, Flächen für Wald, Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und
zur Entwicklung von Natur und Landschaft (Kompensationsflächen), Schutzgebiete und
Schutzobjekte im Sinne des Naturschutzrechts, besonders geschützte Biotope und eine
Fläche für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne
des Bundesimmissionsschutzgesetzes dar.
Abb. 3 Darstellung der 9. Änderung des Teilflächennutzungsplanes
3.3 Angrenzende Bebauungspläne
Der am 07.02.2002 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 35 „Hartsteinwerk“
Teilbereich A erfährt durch die Aufstellung dieses Bebauungsplanes Nr. 35
„Hartsteinwerk“ Teilbereich B, Nordholz, seine konsequente und gewollte Fortführung
mit dem Schwerpunkt Erholen und Leben in Natur und Landschaft. Die vorliegende
Planung reiht sich nahtlos ein und schafft den behutsamen Übergang der einzelnen
Nutzungszonen.
Der am 21.01.1966 als Satzung beschlossene Bebauungsplan Nr. 3 „Nordholz-Siedlung
(Peilstelle)“ wird im südlichen Bereich der dort festgesetzten Flächen für Land- oder
Forstwirtschaft und in dessen westlichstem Wohnbaugrundstück neu mit überplant. Im
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Bereich der Festsetzung des betroffenen Teilstückes des Sichtdreieckes für den Bahn-
übergang, das nachrichtlich mit übernommen wird, ist die nördliche Erschließung des
Plangebietes vorgesehen. Der betroffene Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 3 wird
mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes Nr. 35, Teilbereich B, Nordholz, unwirksam.
Der Bebauungsplan Nr. 18 „Gewerbegebiet an der B 6“ tangiert das Plangebiet
ausschließlich an der südöstlichen Waldecke mit der trennenden Straßenführung
„Peilstelle“. Eine gegenseitige negative Beeinflussung ist hier nicht zu erwarten.
Abb. 4 Angrenzende Bauleitplanungen und Planbereich B-Plan Nr. 35 „Hartsteinwerk“ Teilbereich B, Nordholz
3.4 Schutzgebiete und –objekte
Gesetzlich geschützte Biotope befinden sich
im Süden des Plangebietes. Im Rahmen des
Planfeststellungsantrages zur Herstellung eines
Stillgewässers mit Liegestrand und Bootssteg-
anlage am bestehenden Baggersee wurde Bebauungsplan Nr. 35 „Hartsteinwerk“,
Teilbereich B, Nordholz
als Vorbereitung für diesen Bebauungsplan
eine Umweltprüfung (IDN 2008) erstellt. Dem
vorausgegangen sind eine Biotopkartierung
sowie eine faunistische Erfassung der dort
vorkommenden Arten mit Fachbeitrag zur
Kreuzkröte. Eine neue Erfassung (2014/15) ist
Grundlage für die spezielle artenschutz-
rechtliche Prüfung und für die aktuelle Neu- Abb. 5 Geschützte Biotope
fassung der Umweltprüfung vom 01. Februar 2017 (IDN).
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Im Katalog der Schutzgebiete des Landkreises Cuxhaven ist rund um den
bestehenden Baggersee ein „freizuhaltender Bereich an Gewässern und Uferzonen“
kartiert. In den vorgenannten Untersuchungen wurde der östliche Teil des Baggersees
in dieser Hinsicht differenziert betrachtet und neu bewertet. Insofern ist die pauschale
Darstellung des Ringes um den See in der südöstlichen Ecke aufgebrochen worden.
Die besonders geschützten Biotope GB 2217-061 und GB 2217-064 werden
nachrichtlich übernommen und in der Planzeichnung zusätzlich mit der Randsignatur
für Umgrenzungen von Schutzgebieten und Schutzobjekten im Sinne des
Naturschutzrechts umrahmt.
4 STÄDTEBAULICHE RAHMENBEDINGUNGEN
4.1 Nutzung
Im nördlichen Planbereich (um die ehemalige Peilstelle) sind derzeitig unterschiedliche
Nutzungen vertreten. Der überwiegende Teil, ca. 10 ha, besteht aus einem Mischwald,
in dem das Gebäude mit Nebenanlage der Peilstelle heute zu Wohnzwecken genutzt
wird. Angrenzend an die Nordostecke des Waldes an der Peilstelle befindet sich ein
Kinderspielplatz. Nachdem der etwa 3,1 ha umfassende westliche Sandabbaubereich
im Vorgriff auf diesen Bebauungsplan für Kompensationsmaßnahmen in Anspruch
genommen wurde, blieb vorerst der für den weiteren Sandabbau vorgesehene,
ALLGEMEINES WOHNEN
LANDWIRTSCHAFT
WALD
LANDWIRTSCHAFT
SAND-
ABBAU WALD
PEILSTELLE
LANDWIRTSCHAFT
DB ERSATZ-LAICH WALD
GEWÄSSER
UFERSCHUTZZONE
WALD BIOTOP GE
BIOTOP
GEFLÜGELZUCHT
BAGGERSEE BIOTOP
BIOTOP
WA
SO MI BIOTOP
UFERSCHUTZZONE
ALLGEMEINES WOHNEN
Abb. 6 Derzeitige Nutzungen
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nördlich hiervon gelegene Teil mit ca. 2,5 ha dem intensiven Ackerbau noch erhalten.
Dieser Teil wird nach der inzwischen erteilten Sandabbaugenehmigung kurzfristig
ebenfalls für die Gewinnung von Sand und Kies in Anspruch genommen.
Landwirtschaftlich intensive Nutzung findet auf den westlich dieses Bereiches
gelegenen Flächen statt. Im Norden grenzt das Allgemeine Wohngebiet am
Nordholzer Weg „Nordholz-Siedlung“ an. Die Ostgrenze bildet der Straßenzug Peilstelle
über den hinweg sich der Waldbestand in einem Streifen von ca. 40 m fortsetzt und
dann in landwirtschaftlich genutzte Flächen übergeht. Der Südostzipfel dieses
Bereiches tangiert indirekt über die Straße Peilstelle hinweg das Gewerbegebiet an
der B 6 (heute L 135). Im Süden dieses Planbereiches grenzen einige Geflügelställe
der dort ansässigen Tierzucht an den Waldbereich an.
Der südliche Planbereich liegt derzeit brach. Die Uferbereiche werden begleitet durch
einen nur einem beschränkten Personenkreis zugänglichen Wanderweg. Im
Flachwasserbereich des Baggersees und in den angrenzenden Arealen haben sich im
Laufe der Jahre hochwertige Biotope gebildet und geschützte Arten angesiedelt.
Die östliche Nutzung dieses Planbereiches bildet die erwähnte Geflügelzucht mit ihren
Ställen (s. Begründung Teil II - Umweltbericht 3.9 unter Vorbelastung, 2. Absatz). Im
Süden begrenzt der Industrieweg das Gelände, an dessen Südseite ein als
Allgemeines Wohngebiet einzustufender Bereich angesiedelt ist. Im Westen setzen sich
die Wasserfläche und die Uferbereiche mit weiteren schützenswerten Abschnitten in
den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 35 „Hartsteinwerk“ Teilbereich A fort. Im Norden
schließt sich der Kreis mit intensiver landwirtschaftlicher Nutzung.
4.2 Verkehr
Für das Plangebiet sind Anbindungsmöglichkeiten an das klassifizierte Straßennetz, an
den Bus-Linienverkehr (Haltestellen ca. 500 – 600 m) und an das Bahnnetz (Bahnhof
Nordholz ca. 1.000 m) gegeben (Bestand).
Der nächste Autobahnanschluss an die BAB 27 ist die ca. 6 km südöstlich des
Plangebietes gelegene Anschlussstelle Nordholz. Die übergeordnete Anbindung
erfolgt über die Landesstraße L 135. Die ehemalige Bundesstraße (B 6) L 135 liegt in
etwa 300 m östlich des Planbereichs.
Die unmittelbare Erschließung teilt sich auf in 3 voneinander unabhängige Zufahrten
mit entsprechendem Stellplatzangebot über:
1. das Ostende des Industrieweges im Südosten des Planbereiches,
2. den Straßenzug Peilstelle im Norden des angrenzenden Gewerbegebietes und
3. über den Nordholzer Weg unmittelbar östlich des Bahnübergangs.
Auf diese Anbindungen verteilt sich auch das lediglich zu Ausflügen zu erwartende
unerheblich steigende, und damit für die verkehrstechnische Betrachtung weitgehend
zu vernachlässigende Aufkommen an Fahrradverkehr.
Für den geplanten Ferienpark wird für insgesamt 60 Nutzeinheiten eine zu erwartende
Motorisierung von 1 Pkw/Einheit vorausgesetzt. Die Planung basiert auf der
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angestrebten lockeren Bebauung mit max. 36 Ferienwohnungen/Ferienhäusern incl.
Betreiber-, Aufseher-, Verwalter- und Hausmeisterhaus/-wohnung. Darüber hinaus lösen
das Seminarzentrum (geplant für 16 erwartete Teilnehmer), die Verwaltung (4 Mit-
arbeiter) und das Baumhotel (4 Gäste) insgesamt etwa 24 Pkw-Stellplätze aus. Diese
insgesamt 60 Pkw werden voraussichtlich im Schnitt mit 2 Zu- und 2 Abfahrten pro Tag
für die tägliche Versorgung und Ausflüge bewegt werden.
Die Gastronomie/Bootsbewirtschaftung wird wegen der überwiegend lokalen
Bedeutung insgesamt mit einem temporären, meist zeitversetzten Stellplatzbedarf
wetterunabhängig für bis zu maximal 320 Personen (Gäste und Personal) von 40 Stück
gemäß Tabelle „notwendige Einstellplätze“ Ziff. 6.1 § 47 NBauO zu rechnen sein. Auch
hier ist mit einem Schnitt von 2 Zu- und 2 Abfahrten zu rechnen.
Der Hotelbetrieb hat den errechneten Stellplatzbedarf für den internen Bedarf in
Eigenverantwortung und auf dem eigenen Baugrund zu realisieren. Gerechnet wird
mit 50 – 60 Hotelbetten in 25 Zimmern, also mit 30 benötigten Stellplätzen und folglich
auch 30 einfachen Zu- und Abfahrten pro Tag incl. Personal.
Der Hauptanreisetag wird in der Regel der Freitag oder der Samstag sein. Das
maximale Verkehrsaufkommen stellt sich an einem Wechseltag ein, im ungünstigsten
Fall können alle Unterkünfte gleichzeitig neu belegt werden. Der An-/Abreiseverkehr ist
nicht gesondert anzusetzen, da durch diesen der allgemein berechnete Verkehr aus
der Wohnnutzung und der Hotelnutzung 1 : 1 ersetzt wird.
Darüber hinaus ist allerdings mit einem Andienverkehr mit max. 8 Lieferwagen/ 2 Lkw
pro Tag je Richtung zu rechnen.
Zur folgenden Berechnung ist von den ungünstigsten, d.h. maximalen
Verkehrsverhältnissen auszugehen, indem angenommen wird, dass alle Einheiten an
einem Tag neu belegt werden. Aus den Vorgaben und zusätzlichen Annahmen wird
folgendes Verkehrsaufkommen (kein zentraler Anlaufpunkt) prognostiziert:
1. tägl. Grundbewegung: 60 x 1 Pkw je Unterkunft = 60 Kfz je Tag und Richtung
2. Verkehrsaufkommen aus Ausflügen, Besorgungen etc.: 60 Kfz je Tag und Richtung
3. Aufkommen aus Hotelbetrieb, Dienstfahrten etc.: 30 Kfz je Tag und Richtung
4. Andienverkehr (1/5 Schwerverkehr) 10 Kfz je Tag und Richtung
5. Tagesgäste, vorwiegend an Sonnentagen, bis max. 40 Kfz je Tag und Richtung
Daraus ergibt sich folgende durchschnittliche Spreizung vom
Normalaufkommen: 2 x 60 + 30 + 10 = 160 Kfz je Tag/ Richtung = 320 Bewegungen
bis an Sonnentagen: 160 + 40 = 200 Kfz je Tag/Richtung = 400 Bewegungen
Die Verteilung im umliegenden Straßennetz wird für den Maximaltag (An-/ Abreisetag)
nach den Haupteinzugsbereichen des Ferienparkes vorgenommen. Ein wesentlicher
Anteil der Gäste wird über die Autobahn A 27 anreisen.
Die regelmäßig im Durchschnitt zu erwartende aus dem Ferienpark resultierende
zusätzlich zum bisherigen Kraftverkehrsaufkommen entstehende Verkehrsverteilung
(ohne Tagesgäste = 80 % vom Maximum von 400 Bewegungen) wird in der
nachfolgenden Abbildung dargestellt.
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Die Durchschnittsbelastung für den Ferien- und Freizeitpark liegt bei ca. 320 Kfz/d mit
einem Schwerverkehrsanteil von > 2 %. Für die Anbindungsstrecke L 135 wird erwartet,
dass ca. 20 % (62 Kfz/d) nach Norden und 77,5 % (248 Kfz/d) nach Süden orientiert
sind.
PROGNOSE ZUSÄTZLICHER KFZ-VERKEHR
P Industrieweg–Peilstelle (Str.) 210 Kfz/d
P Peilstelle–Peilstelle (Str.) 60 Kfz/d
P Bahnübergang–Peilstelle 40 Kfz/d
Peilstelle-Industrieweg 100 Kfz/d
Knotenpunkt L 135-Peilstelle 310 Kfz/d
P Peilstelle – Bahnübergang 10 Kfz/d
P Bahnübergang-Oxstedt 10 Kfz/d
L 135 Richtung Cuxhaven 62 Kfz/d
L 135 bis Abzweig K 68 248 Kfz/d
K 68 Richtung Deichsende 18 Kfz/d
Abzw. K 68-Kreisverkehr K 14 230 Kfz/d
Kreisel Richtung A 27 200 Kfz/d
A 27 Richtung Bremen 150 Kfz/d
A 27 Richtung Hamburg 45 Kfz/d
Anschluss A 27 – Wanhöden 5 Kfz/d
L 135 Richtung Bremerhaven 25 Kfz/d
K 14 Richtung Spieka 5 Kfz/d
Abb. 7 Durch die Planung ausgelöstes normales Kraftverkehrsaufkommen und Verteilung der Verkehrsströme
Über das Planungsgebiet hinaus ist neben der L 135 die K 14 in Richtung Osten bis
zum Autobahnanschluss A 27 mit 200 Kfz/d (62,5 %) am stärksten frequentiert. Über
diese Achse werden die Verkehrsströme (ca. 150 Kfz/d – 47 %) in Richtung Bremen
abgewickelt. Die Einzugsbereiche Hamburg und Schleswig-Holstein etc.
(45 Kfz/d – 14 %) werden über die A 27 in entgegengesetzter Richtung erschlossen.
Die zu erwartende zusätzliche Belastung des am stärksten betroffenen Knotenpunktes
L 135 / Peilstelle ist mit 310 Abbiegemanövern und 210 Einfahrten in die Landesstraße
anzusetzen. Realistisch betrachtet, bedeutet das maximal alle 1,6 Minuten je eine
Einfahrt oder ein Abbiegen. Damit wird gegenüber dem heute vorhandenen,
mittelstarken Kraftfahrverkehr eine leicht spürbare Veränderung stattfinden. Dabei ist
der An- und Abreiseverkehr der Marinefliegergeschwader am Freitagmittag
berücksichtigt. Die normale An- und Abreise für die Gäste des Ferienparks Nordholz
wird samstags stattfinden.
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138 Stellplätze nehmen bedarfsgerecht gut den ruhenden Verkehr auf. 13 Stellplätze
befinden sich in Nähe des nordwestlich des Plangebietes gelegenen Bahnüber-
ganges, 26 sind der ehemaligen Peilstelle zugeordnet, 34 der Hotelanlage und 65
PKW- sowie 4 Busstellplätze liegen in der Südostecke des Gebietes am Industrieweg.
4.3 Umweltrelevante Belange
Im Rahmen der Bauleitplanung für den Bebauungsplan Nr. 35 „Hartsteinwerk“
Teilbereich A, Nordholz wurden schalltechnische Untersuchungen durchgeführt. Die
Untersuchung begutachtete das Gebiet unmittelbar östlich der Bahnlinie im
Baggerseeareal. Da der Bebauungsplan Nr. 35 „Hartsteinwerk“ Teilbereich B, Nordholz
keine relevante Nutzung entlang der Bahnlinie beinhaltet, die näher an dieser
gelegen ist als die Wohnnutzung des Teilbereichs A und außerdem die nächste
vorgesehene Nutzungseinheit hinter der Westböschung des künftigen Stillgewässers
> 6 m tiefer als das umgebende Gelände hinter einem i.M. 50 m breiten Waldstreifen
im Schallschatten der Bahn liegt, können die Aussagen des Gutachtens „Zech“
auszugsweise als ausreichend für die auf das Plangebiet wirkenden Schallimmissionen
für den vorliegenden Plan betrachtet werden.
Diese Untersuchung hatte ergeben, dass im Westen des Bebauungsplanes durch
Schienenverkehrslärm und Gewerbelärm keine unzulässigen Geräuschimmissionen zu
erwarten sind. Die Ermittlung der Lärmsituation wurde auf das seinerzeit geplante
Allgemeine Wohngebiet bezogen. Im Ergebnis sind die nach den geforderten
Wärmeschutz zu erstellenden Fassaden ausreichend, den Schienenverkehrslärm
wirkungsvoll abzuwehren.
Eine weitere Kernaussage des Gutachtens ist, dass keine Bedenken gegen die
Ausweisung von Flächen als Allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet und Sondergebiet
bestehen. Demnach sind auch die vom Kfz-Verkehr ausgehenden Geräuschpegel
im Toleranzbereich innerhalb der zulässigen Grenzwerte, die unter anderem auch für
Reine Wohngebiete gelten, nach der 16. BImSchV von tags 59 dB(A) und nachts 49
dB(A) angesiedelt.
Es wird erwartet, dass der Zu- und Abgangsverkehr im Plangebiet maßvoll
zunimmt, aber die sensibleren Nutzungen, wie die Allgemeinen Wohngebiete an
Nordholzer Weg und östlichem Industrieweg wenig beeinträchtigt.
Im Knotenpunkt der Einmündung Peilstelle in die L 135 entsteht die höchste
Konzentration Kfz-Geräusch-Belastung aus dem Plangebiet. Hier vermischt sich
der neu indizierte Verkehr mit dem bestehenden erheblich intensiveren Kfz-
Verkehr zügig im Abfluss Richtung Bremerhaven und Cuxhaven über die L 135. Mit
einer wesentlichen Änderung in Art und Umfang des Verkehrsabflusses und einer
damit verbundenen Beeinträchtigung weiterer Ortsteile ist nicht zu rechnen.
Die unmittelbare Ortsrandlage des genannten Knotenpunktes Richtung Cuxhaven
und die Gemengelage unterschiedlicher Nutzungen in Richtung Bremerhaven
lassen eine verhältnismäßig geringe, verträgliche Zunahme der Belastung
erwarten.
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Durch Geschwindigkeitsbeschränkung im Industrieweg und ggf. durch weitere
verkehrsberuhigende Maßnahmen soll verkehrsverträglich der möglichen
Zunahme an Lärmimmissionen entgegengesteuert werden. Eine wirksame Unter-
brechung im Fahrbahnverlauf durch Ausweisung einer Einbahnstraße von West
nach Ost bis zum Ahornweg mit einem Fahrbahnende unmittelbarer östlich des
Ahornweges wären dabei zielführend. Der Rest des Industrieweges bleibt als
Erschließung der hier gelegenen Parkplätze als Gegenverkehr-Straße erhalten.
Diese Maßnahme hält jeden Durchgangsverkehr aus dem Industrieweg fern.
Gewerbegeräuschimmissionen im Plangebiet
Durch die Gaststättenbetriebe, das Seminarzentrum, das Hotel (incl. Freiflächen-
bewirtschaftung sowie Fahr- und Parkverkehr) werden aufgrund deren minimaler
Frequenz im Plangebiet keine den heutigen Zustand überschreitenden Beurteilungs-
pegel verursacht, die die Immissionsrichtwerte der oben genannten 16. BImSchV
während der Tageszeit und der lautesten Nachtstunde zusätzlich belasten könnten.
Parkgeräuschimmissionen im Ferienhausgebiet und an der Bestandsbebauung
Durch die Nutzung der aus dem eigentlichen Nutzungsbereichen herausgehaltenen
Parkplätze werden an der künftigen Bebauung und im gesamten Ferienhausgebiet
keine Beurteilungspegel verursacht, die die Immissionsrichtwerte der 16. BImSchV von
59 dB (A) während der Tageszeit überschreiten.
Während der Nachtzeit ist von einer sehr geringen Frequentierung des Parkplatzes
auszugehen. Zum Schutz vor Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der Nachtzeit
von 49 dB(A) um 20 dB und mehr durch vereinzelte kurzzeitige Schallereignisse
(Motorstart, Türenschlagen, Kofferraumschließen) sind Mindestabstände zwischen dem
nächstgelegenen Stellplatz und der schutzwürdigen Bebauung eingehalten.
Geräuschemissionen aus dem Flugverkehr
Das Plangebiet liegt im nordwestlichen Einflussbereich des militärischen Flughafens
Nordholz und des Zivilflugplatzes Spieka-Nordholz. Belastungen und Bewertungen
wurden von der Avia Consult aus Strausberg ermittelt, untersucht und
zusammengefasst. Im Messpunkt 27 „B-Plangebiet Am Seepark“ wurden lt. Anlage 2,
Tabelle 2 Pegel aus der Gesamtbewegung militärischer und ziviler Start- und
Landeereignisse gemessen und bewertet. Die nach dem Fluglärmgesetz für
bestehende Flugplätze festgesetzten unteren Lärmgrenzen von tags 60 dB für die
Tagschutzzone 2 und 50 dB nachts für die Nachtschutzzone 2 werden mit 56,9 dB(A)
tags und 45,98 dB(A) deutlich unterschritten. Im Gutachten wurde für 2015 eine
Abweichung von +0,02 dB tags und nachts ein unveränderter Wert prognostiziert.
Daraus ergibt sich, dass das Plangebiet außerhalb der möglichen Lärmschutzzonen
für den Flugverkehr liegt.
Ein neueres Fluglärmgutachten der AVIA Consult im Vergleich des Bestandes 2016 mit
der Prognose auf 2030 zur Einrichtung des Helispots im MFG bewertet im gleichen
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Messpunkt tagsüber eine deutlich reduzierte Gesamtquell-Immission 46,6 dB(A) in 2016
mit Tendenz zu 47,7 dB(A) 2030 (Tabelle 8). Für die adäquaten Nachtzeiträume 2016
wurden 38,2 dB(A) und 38,5 dB(A) für 2030 genannt (Tabelle 11).
Zur Bewertung militärischer Flugplätze gelten für Dauerschallpegel die Grenzwerte:
Tag-Schutzzone 1=68 dB(A),
Tag-Schutzzone 2 = 63 dB(A) und
Nachtschutzzone = 55 dB(A). (maximal 6 x 57 dB(A))
Kurzzeitige extreme Schallereignisse wurden 2016 gemessen und für 2030 tagsüber
gleichbleibend prognostiziert mit 96,6 dB(A) (Tabelle 14). Für den Nachtzeitraum sind
2016 festgestellt worden 77,5 dB(A) und 79,6 dB(A) für 2030 vorausgesagt. Diese
Ereignisse sind nicht vermeidbar oder außergewöhnlich und liegen im Durchschnitt
beim Flugbetrieb von Strahlflugzeugen auch weit über den unmittelbaren Bereich des
Flugplatzes hinaus. Ähnliche Werte wurden in Cuxhaven und Otterndorf gemessen.
Für die in Kenntnis dieses Sachverhaltes errichteten baulichen Anlagen können gegen
die Bundeswehr keinerlei Abwehr- und Entschädigungsansprüche wegen der nicht
auszuschließenden Lärmimmissionen geltend gemacht werden!
Sonstige Geräuschimmissionen im Ferienhausgebiet
Bei der Beurteilung der durch den künftigen Strandbetrieb in der Südostecke und der
sehr geringen Liegewiesennutzung im Norden des künftigen Stillgewässers
verursachten Geräuschimmissionen wird zwischen einer regulären Beurteilung und
einer Beurteilung mit seltenen Ereignissen mit erhöhten Immissionsrichtwerten
ausgegangen. Auf Grundlage der zu erwartenden Besucherzahl während eines
„Extremsommers“ im und unter Berücksichtigung eines Mindestabstandes von 30 m
zwischen Liegewiese und Grundstücksgrenzen der bestehenden über 5 m höher
gelegenen Bebauung des Industrieweges im Süden und im Norden die des
Nordholzer Weges (Allgemeines Wohngebiet) werden während des immissions-
kritischen Beurteilungszeitraumes zwischen 13 und 15 Uhr an Sonn- und Feiertagen
keine Beurteilungspegel verursacht, die die zulässigen Immissionsrichtwerte an der
bestehenden schutzwürdigen Bebauung überschreiten könnten. Während der
Nachtzeit wird die Nutzung des Liegestrandes eingestellt. An der geplanten
Ferienhausbebauung und der Hotelanlage in unmittelbare Nähe des Liegestrandes
werden die Immissionsrichtwerte vermutlich zum Teil temporär gering überschritten.
Dies kann aber vernachlässigt werden, da diese als Einzelereignisse zu
kategorisierenden Geräuschemissionen sind und überdies in der Regel von den
diesen Bereich nutzenden Bewohnern selbst ausgelöst werden.
5 STÄDTEBAULICHE PLANUNGSZIELE
Mit den gewonnenen Erkenntnissen der durchgeführten Bestandsaufnahme und
–analyse wurden für das Plangebiet folgende städtebauliche Leitziele definiert:
• Errichtung eines ökologisch betonten Ferienparks mit vielfältigen, teils
unkonventionellen Nutzungsbereichen,
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• Festsetzung eines Rundwanderweges mit Aktivitäts- und Beobachtungsstationen,
mit der Option der Ausbildung als Lehr- und Kulturpfad
• Funktionsgerechter und behutsamer Ausbau von notwendigen internen
Erschließungswegen,
• Herstellung dreier Parkplätze außerhalb der Ferienhausnutzungen,
• behutsame Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild,
• Festsetzung und Erhaltung eines umfangreichen Grünanteils im Plangebiet,
• Festsetzung von Stillgewässern, je mit Schutz- oder/und Nutzungsfunktionen,
• deutliche Gliederung unterschiedlicher Nutzungsbereiche,
• Gestaltung eines attraktiven naturnahen Parks im gesamten Planbereich mit
Rücksicht auf bestehende und neu zu schaffende Schutzbereiche mit Ausbildung
einer am Bestand ausgerichteten konsequenten Grüncharakteristik,
• Verknüpfung der Landschaftselemente mit den Siedlungsbereichen,
• Sicherung und behutsame Mitnutzung der angrenzenden forstwirtschaftlichen
Nutzflächen.
6 GRUNDZÜGE DER PLANUNG
Die Erkenntnisse der Bestandsaufnahmen und Analysen in den einzelnen Themen-
bereichen und aus der Vermessung führten nach etlichen Untersuchungen von
Alternativentwürfen zur nachfolgenden städtebauliche Entwurfsvariante. In
Abstimmung mit der Gemeinde Wurster Nordseeküste, den Fachbereichen des
Landkreises Cuxhaven und den verschiedenen Fachplanern wurde der im folgenden
beschriebene Entwurf ausgearbeitet, der versucht, durch ihre konsequente Ausnutzung
der Topographie und der Bestände, eine Einbindung der Nutzeinheiten in das
Landschaftsbild zu gewährleisten.
6.1 Städtebauliches Konzept
Das Konzept sieht die Entstehung eines als Sondergebiet festgesetztes Gebiet für
Fremdenbeherbergung und Ferienhausgebiete mit der Erstellung von maximal 4
kleinen Waldhäusern, 6 bis 9 Uferhäusern auf Pfahlgründung am Stillgewässer Nord, bis
zu 15 Einzelhäusern, einem Ferienseminar- und Tagungszentrum, einer Hotelanlage
mit Informationszentrum und Fitness-/Wellnesseinrichtung, einem Wald-Baumhotel,
einem Tipidorf, einer separaten Gastronomie mit Innen- und Außenbewirtschaftung,
einer Steganlage mit Gastronomieboot und einem Strandbereich mit Liegeflächen
und Aufstellfläche für Sport-, Spielgerät und Bühne vor. Hierzu gehört die vorzeitige
Renaturierung des ersten Sandabbaubereiches und dessen Ausbau zu einem
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Ersatzlaichgewässer, das Anlegen eines zusätzlichen Stillgewässers, die Sicherung,
Abrundung und Abgrenzung schützenswerter Bereiche des ehemaligen Baggersees
und der Bau eines Wanderweges mit Stationen für Beobachtung und einer Station für
Grillen, Räuchern oder Backen, und Standpunkte für Informations-, Kult- sowie
Kulturexponate. Abschirmend zum bestehenden Geflügelzuchtbetrieb im Südosten
wird in Funktion als Sicht- und Geräuschschutz eine Wallanlage mit Ausbildung als
Dünenlandschaft die Wegeführung gliedern. Ein Stichweg mit Abgrenzung und
Gestaltungsentwurf B-Plan Nr. 35 „Hartsteinweg“ Teilbereich B
NORDHOLZER WEG
P ALLGEMEINES WOHNEN
SEMINARZENTRUM KINDERSPIELPLATZ
BAHNLINIE
PFAHLBAUTEN
STILLGEWÄSSER WALDHÄUSER
TIPIDORF
LANDWIRTSCHAFT BAUMHOTEL EHEM. PEILSTELLE
P
ERSATZ-LAICHGEWÄSSER
STEGANLAGE
UNTERSTAND
AUSSICHTSTURM GE
SCHUTZGEBIET GEFLÜGELZUCHT
←B-Plan 35 Teilbereich A
GRILLSTATION
BAGGERSEE
ERDHÄUSER
GASTRONOMIEBOOT GASTRONOMIE
FERIENHÄUSER GE
STEGANLAGE STRAND P
GERÄT FERIENANLAGE
INDUSTRIEWEG
HOTEL – INFO – WELLNESS
ALLGEMEINES WOHNEN
Abb. 8 Geplante Nutzungsbereiche (Gestaltungsentwurf zum B-Plan Nr. 35 „Hartsteinwerk“ Teilbereich B, Nordholz)
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rollstuhlgerechtem Gefälle führt zu einer kleinen Plattform mit Umwehrung zur
Tierbeobachtung in das bestehende und aufzuwertende Biotop. In der Nahtstelle
zwischen Baggersee und dem geplanten Ersatzlaichgewässer wird der Wanderweg
über eine Holzsteganlage, mit Umwehrung zum Schutz vor Betreten des Naturraums,
geführt.
Die Bebauung soll vorwiegend in Form von kleineren Einzelhäusern in kleinen Gruppen
oder als Einzelobjekte erfolgen und somit dem Plangebiet einen aufgelockerten
Bebauungscharakter vermitteln.
Lediglich im Bereich der Hotelanlage, die den Übergang zu dem vorhanden
Baubestand des Industrieweges markiert, sind maximal zwei Baukörper mit einer
größeren Abmessung, einer bis zur Maximalausdehnung der offenen Bauweise mit 50
m möglich. Diese Baukörper ersetzen in ihrem Bereich die Böschung zum Baggersee
hin und sind so festgesetzt, dass von der Straße her eine eingeschossige Bauweise
erscheint, allerdings zum See hin ein bis zu maximal dreigeschossiges Bild ergibt,
dessen unterster Geschosssockel großenteils unter Geländeniveau zu liegen kommt.
Die innere Erschließung ist behutsam an die Vegetation und Landschaft angepasst
und sieht ein System von nicht befestigten Gehwegen, die für den Krankentransport
und die Feuerwehr befahrbar sein sollen, vor. Die Kraftfahrzeuge werden an den
äußeren Enden dieser Wege auf Stellplatzanlagen abgefangen. Der südliche
Parkplatz mit 65 Stellplätzen soll im Ostteil in die Wallanlage am Südende der
Grundstücksgrenze zur östlich gelegenen Geflügelzuchtanlage eingebunden werden
und erhält in Abschnitten somit eine begrünte Bedachung. In diesem Bereich soll auch
die Bildung einer versteckten Sammelgarage ermöglicht werden.
Auf dem Parkplatzgelände ist eine ausreichende Stellplatzreserve für Tagesgäste und
vier Busse (bei künftig möglichem Bedarf auch Haltestelle für Linienbusse) enthalten.
Die Einbindung in das Landschaftsbild kann einwandfrei gewährleistet werden. Es
sollen die Häuser mehr oder weniger Blick auf den jeweiligen See erhalten – ein für
den Investor entscheidendes Kriterium für die Umsetzung des Vorhabens.
Der zentrale Haupteingangsbereich zum Gebiet wird unmittelbar im Norden des
Parkplatzes am Industrieweg gelegt. Im Bereich des Hotels soll die Verwaltung mit
Information und die Hotel-Restauration untergebracht werden.
Die Schaffung eines Liegestrandbereiches am bestehenden Baggersee führt zu einer
Neugestaltung dieses Uferbereichs, die in enger Abstimmung mit der Umweltbehörde
erfolgt.
Die Feriengäste können unmittelbar an drei optimal gewählten Schwerpunkten im
Ferienhausbereich parken, so dass keine allzu weiten Fußwege erforderlich werden.
Das Gebiet wird entsprechend der Vorgaben aus dem Umweltbericht nur teilbegrünt,
um dem gegebenen Natur- und Landschaftscharakter durch Bereiche der natürlichen
Selbstrenaturierung gerecht zu werden.
Der Park wird, soweit zum Schutz und zur Sicherheit der Einrichtungen erforderlich,
eingefriedet. Besucher und Anwohner aus der Umgebung können sich zu
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vorgegebenen Zeiten nach Verständigung mit der Verwaltung der Anlage im Park frei
bewegen und die Infrastrukturen nutzen. Auch Kinder können sich so im nach außen
gesicherten Gelände aufhalten und bewegen. Interne Einfriedungen widersprächen
dem offenen Charakter der Anlage und sind daher nicht erwünscht.
6.2 Verkehrliche Einbindung
Die Anbindung des Plangebiets an die äußere Erschließung erfolgt mit maximal 400
Kfz-Bewegungen am Tag über die Landesstraße L 135 mit der Hauptanbindung des
Südparkplatzes und des Hotelparkplatzes über den östlichen Industrieweg mit
290 Kfz-Bewegungen je Tag.
Die weitere Erschließung erfolgt über den Nordholzer Weg und die Peilstelle mit
maximal jeweils 45 bzw. 55 richtungsgebundene Kfz-Bewegungen zur L 135 hin,
also insgesamt 100 Kfz-Bewegungen pro Tag.
Besondere Lärmschutzmaßnahmen sind aufgrund des gemessen am bestehenden
Verkehr der L 135 zu erwartenden geringen zusätzlichen Verkehrs nicht erforderlich.
Die internen Fahr- und Gehwege werden als Privatstraßen und -wege vom Investor
gebaut und unterhalten. Die Zulässigkeit der Kfz-Nutzung beschränkt sich auf die den
Anliegern vorbehaltenen Parkplatzzufahrten. Die private Versorgungsstraße zum
Badestrand steht nur dem Ver– und Entsorgungskraftverkehr zur Verfügung. Die
internen befahrbaren Verkehrswege werden im Sinne einer Verkehrsberuhigung mit
der Auflage Schrittverkehr (325-er Zone, Tempo 7 km/h) gestaltet. Hierzu gehört auch
eine entsprechende Ausgestaltung mit verkehrsberuhigenden Einbauten.
Der Übergang zwischen der privaten und öffentlichen Erschließung findet im Bereich
der Einfahrten zum Gebiet des Ferien- und Freizeitparks statt.
6.3 Grünordnung
Schwerpunkt der grünordnerischen Maßnahmen ist die Einbindung des Ferienparks
in die Landschaft und der Schutz hochwertiger Biotope. Dabei gilt es, einen
harmonischen, „fließenden“ Übergang der Bebauung zur angrenzenden Landschaft
zu schaffen. Eine besondere planerische Beachtung erfährt der Erhalt ausgewählter
Grün- und Biotopelemente. In Ergänzung zu erhaltender, zu optimierender und neu zu
gestaltender Frei- und Grünflächen werden auch Begrünungsmaßnahmen in
Bereichen des Bodenaufbruches im nördlichen Auskiesungsgelände vorgenommen.
Die innere Begrünung durch Gehölze mindert die bereits bescheidene Dominanz der
Baukörper weiter.
Flankierend zu den grünordnerischen Maßnahmen werden örtliche Bauvorschriften
über die Gestaltung der Gebäude getroffen, die ebenfalls einen Beitrag zur
Einbindung in das Landschafts- und Ortsbild leisten.
Darüber hinaus bleiben die wichtigen Grünflächen und Biotope erhalten.
Diese Frei- und Biotopflächen bilden das Rückgrat der Grünordnungskonzeption.
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Weitere grünordnerische Maßnahmen wie Minimierung der Versiegelung,
Oberflächengestaltung von Zufahrten und Stellplatzflächen erfüllen zusätzliche
ökologische Funktionen.
Eine Schonung der ökologisch sensiblen Bereiche wird auch sichergestellt durch die
rücksichtsvolle Wegeführung über Holzstege mit Einfriedungen und bestehenden
Pfaden und damit durch die naturverträgliche Besucherführung durch den Park.
Auf der Grundlage der Bewertung des Zustandes von Natur und Landschaft
(dargestellt im Fachbeitrag des Büros IDN, Oyten) sind folgende
zentrale landespflegerische Ziele für das Plangebiet zu formulieren:
• Erhalt und Mehrung der Misch- und Laubwaldbestände und Laubwaldinseln,
• Erhaltung und Entwicklung strukturreicher Frei- und Biotopflächen,
• Erhaltung des Ersatzlaichgewässers mit vorgelagertem Stillgewässer,
• Entwicklung strukturreicher und naturnaher Gehölz- und Freiflächen insbesondere
durch naturnahe Durchgrünung im Baugebiet mit Kleinstrukturen und mit
dauerhaften Freiflächen.
• Schalltechnische und optische Abschirmung der Geflügelställe durch
Geländemodellierung, Verwallung und standorttypische Bepflanzung,
• Umsetzung der vorgeschlagenen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen aus dem
wasserrechtlichen Antragsverfahren (siehe IDN 2019), konkretisiert durch den
Katalog der Maßnahmen gemäß anliegendem Umweltbericht (IDN 2019).
7 PLANUNGS- UND BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
Der Grundcharakter des Bebauungsplanes stützt sich auf der Idee, ein kreativ
reichhaltiges Sortiment an unterschiedlichsten Arten der Ferienwohnnutzungen zu
etablieren. Dazu erscheint die strukturstützende allgemeine Ausrichtung als
Sondergebiet, speziell als Ferienhausgebiet, als das sinnvollste grundlegende Gerüst,
um das sich die prägende Ausgestaltung herum ranken darf.
7.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
Im Bebauungsplangebiet werden als Arten der baulichen Nutzung Sondergebiete
festgesetzt. Anlass hierzu ist die hauptsächliche, der Erholung dienenden Ausrichtung
des Plangebietes. Die Grundlage für die hier entsprechende Sondergebietsfestsetzung
„SO-Fer 1bis SO-Fer 4 Ferienhausgebiet“ bildet die Rahmenvorschrift des § 10 BauNVO.
Ergänzend zu dieser Ausrichtung werden entsprechend § 11 (2) BauNVO weitere
nutzungsverwandte folgend dezidierend beschriebene Sonstige Sondergebiete
„SO-Fz1, SO-Fz2, SO1 bis SO9“ insbesondere als Gebiete für den Fremdenverkehr,
Fremdenbeherbergung und für Ferienwohnen festgesetzt. Die der Ferien- und
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Freizeitparkidee zugrundeliegenden weiteren verwandten und ergänzenden
Nutzungen werden unter 7.2 im Einzelnen erläutert.
Den Bezeichnungen der Sonstigen Sondergebiete schließen sich die Benennungen
der Zweckbestimmung sowie die allgemein bzw. ausnahmsweise zulässigen Arten der
Nutzung an. In Ergänzung hierzu wird für die Nutzungen in den Gebieten SO-Fer 3
(Seminarräume/Fortbildungseinrichtungen), SO-Fz 1 (Versorgung/Freizeitgestaltung) und
SO 1 / SO-2 / SO 3 (Gastronomieboot/Gastronomie/Außengastronomie) in den
entsprechenden textlichen Festsetzungen die Zweckbestimmung des für das
Plangebiet zulässigen Störgrades „nicht wesentlich störend“ aufgenommen. Damit
ergeben sich Maßstäbe und Grenzen für die Anwendbarkeit anderer Rechtsgrund-
lagen wie etwa §§ 14 und 15 BauNVO oder § 31 BauGB. Weiterhin kann damit der
Schutzanspruch des Plangebiets gegenüber „störenden“ Nachbarnutzungen
abgeleitet werden.
Die vorgesehene Gliederung im Nutzungskatalog „Sonstige Sondergebiete“ ist im
Sinne einer großen Flexibilität an der geplanten Vielfältigkeit orientiert, die schnelle
und unbürokratische Reaktionen auch auf unvorhersehbare Entwicklungen erlauben.
Dieser Katalog ist uneingeschränkt Grundvoraussetzung für die Durchführung dieses
Planverfahrens.
Bei der Definition der zulässigen Nutzungsarten spielt die Eigenart des Gebietes eine
bedeutende Rolle. Unterschieden werden zwei sich im Erscheinungsbild bereits
unterscheidende Teilbereiche – zum einen das nördliche feingliedrige
Ferienhausgebiet am See und im Wald und zum zweiten der weitläufige Bereich des
Liegestrandes am vorhandenen großen Baggersee, in dem auch vorwiegend alle
Nutzungen, die der Versorgung des Gebiets dienen, untergebracht werden sollen.
Im Bebauungsplan wird das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der
maximal überbaubaren Grundfläche über die Angabe der konkret zulässigen
Grundflächengröße (GR) je Gebäude und bauliche Anlage innerhalb der
zugehörigen Baugrenzen bzw. an der Baulinie geregelt. Hierdurch wird ein Beitrag zur
Begrenzung der Bodenversiegelung und Besiedlungsdichte geleistet. Die Festsetzung
der zulässigen Zahl der Vollgeschosse orientiert sich entweder an der
Umgebungsbebauung südlich des Industrieweges oder an den spezifischen
Gegebenheiten des Geländes. Zur Unterstützung der Steuerung der Höhenentwicklung
im Plangebiet sind, soweit erforderlich, als weitere Bestimmungsfaktoren der Höhen-
entwicklung eine maximale Gebäudehöhe oder eine maximale Firsthöhe und eine
maximale Traufhöhe mit Höhenangaben bezogen auf Normalnull festgelegt.
Zusätzlich werden örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung erlassen. Vorrangiges
Ziel dieser ergänzenden Vorschriften ist die Einbindung der baulichen Anlagen in das
Landschaftsbild.
Über die zu den einzelnen Sondergebietsflächen beschriebenen örtlichen Bauvor-
schriften hinaus werden zur Durchsetzung des harmonischen und naturverträglichen
Konzepts des Ferien- und Freizeitparks zusätzliche Maßnahmen gemäß Ziff. 7.5
erlassen.
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Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind, soweit im Folgenden nicht anders definiert,
generell nicht zulässig. Garagen, Carports oder Stellplätze sind zum Schutz der
Gesamtanlage vor störenden Emissionen gemäß § 12 (6) BauNVO generell nicht
zulässig. Die Ausnahme hiervon bildet die Zuordnung der notwendigen Einstellplätze in
den jeweils den Gebieten zugeordneten besonders festgesetzten Flächen für
Stellplätze und Garagen. Abweichungen von dieser Regelung sind über Festsetzung
gesondert geregelt.
7.2 Art, Maß und Zweckbestimmungen für die einzelnen Sondergebiete:
7.2.1 SO-Fer 1 Sondergebiet, das der Erholung dient – Ferienhausgebiet - § 10 BauNVO
Das Sondergebiet SO-Fer 1 dient den Zwecken der Erholung, dem ganzjährig
touristisch genutzten, ferienmäßigen Aufenthalt in eigens dazu erstellten Ferien-
häusern. Wesentliches Ziel der Zweckbestimmung ist die Klarstellung, dass das
Sondergebiet der Erholung sowie dem ferienmäßigen Wohnen dient. Die Zweck-
bestimmung entspricht dem Sinn des § 10 BauNVO. § 10 versteht unter Erholung
eine wohnartige Freizeitgestaltung bzw. ein zeitweiliges Freizeitwohnen. Das
Ferienhausgebiet ist dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem
wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen.
Es wird ein Sondergebiet, das der Erholung dient mit der Zweckbestimmung
„Ferienhausgebiet“ festgesetzt. Zulässig sind Ferienhäuser in offener Bauweise.
Abb. 9 Sondergebiet SO-Fer 1
Die Größe der einzelnen Häuser wird zur Wahrung der Kleinmaßstäblichkeit auf
ein Vollgeschoss und 100 m² überbaute Grundfläche (GR) je Haus beschränkt.
Die Größenordnung wurde auf die maximale Hausgröße von 100 m² als absolute
Untergrenze der Festsetzung für die Realisierung bedürfnisgerechter Nutzung der
Häuser beschränkt. Die beschränkte Größenordnung der einzelnen Häuser hat im
geplanten Rahmen keinen entscheidenden Einfluss auf den Gebietscharakter.
Zulässig sind weiterhin allgemein Ferienhäuser in einer besonderen Lage:
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