BEBAUUNGSPLAN "RINGSTRASSE - CASSEL" - BEGRÜNDUNG - ORTSGEMEINDE HECKENBACH
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ORTSGEMEINDE HECKENBACH BEBAUUNGSPLAN „RINGSTRASSE - CASSEL“ - BEGRÜNDUNG
Ortsgemeinde Heckenbach 2
Bebauungsplan „Ringstraße - Cassel“
Begründung
Auftragnehmer:
WeSt
Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner GmbH
Tannenweg 10
56751 Polch
Telefon: 02654/964573
Fax: 02654/964574
Mail: west-stadtplaner@t-online.de
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. Dirk Strang
Verfahren:
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
nach § 3 (1) BauGB sowie
der Behörden und sonstiger Träger
öffentlicher Belange nach § 4 (1) BauGB
im beschleunigten Verfahren nach
§§ 13a und 13b BauGB
Projekt:
Ortsgemeinde Heckenbach
Bebauungsplan „Ringstraße - Cassel“
Begründung
Stand:
27. Januar 2021
WeSt
Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
Telefon 02654/964573 Fax 02654/964574Ortsgemeinde Heckenbach 3
Bebauungsplan „Ringstraße - Cassel“
Begründung
INHALTSVERZEICHNIS
1 ANLASS DER PLANUNG .......................................................................................... 5
2 VERFAHRENSRECHTLICHE ASPEKTE................................................................... 7
2.1 ÜBERSICHT ÜBER DAS VERFAHREN ........................................................................ 7
2.1.1 Verfahrensablauf .............................................................................................. 7
2.2 BESCHLEUNIGTE VERFAHREN NACH §§ 13A UND 13B BAUGB ............................. 8
2.2.1 Anwendungsvoraussetzungen .......................................................................... 8
2.2.2 Anhaltspunkte zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von
schweren Unfällen nach § 50 (1) des Bundesimmissionsschutzgesetzes ........11
2.2.3 Grundsatz der Innen- vor der Außenentwicklung .............................................11
3 WIRKSAMER FLÄCHENNUTZUNGSPLAN .............................................................12
4 ERFASSUNG UND BEWERTUNG DER STÄDTEBAULICHEN UND UMWELT-
RELEVANTEN RAHMENBEDINGUNGEN ...................................................................14
4.1 STÄDTEBAULICHE RAHMENBEDINGUNGEN ...........................................................14
4.2 UMWELTRELEVANTE RAHMENBEDINGUNGEN ......................................................17
5 BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN.................................................21
5.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG ..............................................................................21
5.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO ...........................................21
5.1.2 Dorfgebiet nach § 5 BauNVO ...........................................................................22
5.2 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG ...........................................................................23
5.2.1 Grundflächenzahl .............................................................................................24
5.2.2 Höhe baulicher Anlagen ...................................................................................24
5.3 BAUWEISE, ÜBERBAUBARE UND NICHT ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKS-
FLÄCHE .......................................................................................................................26
5.3.1 Bauweise .........................................................................................................26
5.3.2 Überbaubare Grundstücksflächen und Baugrenzen .........................................26
WeSt
Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
Telefon 02654/964573 Fax 02654/964574Ortsgemeinde Heckenbach 4
Bebauungsplan „Ringstraße - Cassel“
Begründung
5.4 FLÄCHEN FÜR NEBENANLAGEN, STELLPLÄTZE UND GARAGEN MIT IHREN
EINFAHRTEN...............................................................................................................27
5.5 HÖCHSTZULÄSSIGE ZAHL VON WOHNUNGEN IN WOHNGEBÄUDEN ..................27
5.6 VERKEHRSFLÄCHEN .................................................................................................28
5.7 GRÜNFLÄCHEN ..........................................................................................................29
5.8 FLÄCHEN UND MAßNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENT-
WICKLUNG VON NATUR UND LANDSCHAFT ...........................................................30
5.8.1 Wasserdurchlässige Gestaltung von privaten Flächen .....................................30
5.8.2 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ...............30
6 BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ...............................................31
7 VER- UND ENTSORGUNG ......................................................................................31
7.1 WASSERVERSORGUNG ............................................................................................31
7.2 ABWASSERBESEITIGUNG .........................................................................................32
7.3 STROMVERSORGUNG ...............................................................................................32
8 BODENORDNUNG ...................................................................................................32
9 FLÄCHENBILANZ .....................................................................................................32
ANHANG ..............................................................................................................................33
WeSt
Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
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Begründung
1 ANLASS DER PLANUNG
Die Ortsgemeinde Heckenbach beabsichtigt die Ausweisung neuer Siedlungsflächen für das
Wohnen im Bereich der „Ringstraße“ im Ortsteil Cassel“.
Zwar sind im Ortsteil Cassel noch unbebaute Grundstücke vorhanden. Diese stehen jedoch
im Privateigentum und werden durch die jeweiligen Eigentümer im Rahmen der Vorhaltung für
den Eigenbedarf nicht zur Veräußerung freigegeben.
Eine „verlässliche“ Wohnbaupolitik auf dieser Grundlage ist für die Ortsgemeinde daher nicht
möglich. Daher soll mit der angestrebten Ausweisung weiterer Wohnbauflächen der beste-
hende Siedlungsdruck abgemildert und benötigte zusätzliche Bauflächen im Gemeindegebiet
bereitgestellt werden.
Das Plangebiet liegt am nördlichen Siedlungsrand und hat eine Gesamtgröße von ca. 30.264
m².
Anlass für die planerische Aktivität der Ortsgemeinde ist die vorhandene Nachfrage insbeson-
dere aus der einheimischen Bevölkerung nach Bauland. Wesentliche Gründe für diesen Be-
darf sind die Lagegunst zur Wirtschaftsregion Köln/ Bonn, sowie der hohe Wert an naturnahen
Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in der Ahr-Eifel-Region.
Unter Berücksichtigung der dispersen Siedlungsstruktur der Ortsgemeinde Heckenbach mit
ihren 7 Ortsteilen sind die Ortsteile Cassel und Niederheckenbach für eine wohnbauliche Ent-
wicklung geeignet. Beide Ortsteile verfügen der Lage im dünn besiedelten ländlichen raum
zumindest ein gewisses Maß an Infrastrukturausstattung. So ist in Cassel ein Spielplatz mit
Kapelle sowie ein Feuerwehrhaus mit Gemeindesaal vorhanden. Die Versorgungsinfrastruktur
ist in Cassel insbesondere durch die räumliche Nähe zur Ortsgemeinde Kempenich gewähr-
leistet. Kempenich ist die ländliche Schwerpunktgemeinde für die umliegenden Ortschaften
und bezieht die angrenzende Region Richtung Nürburgring ein.
Insgesamt strebt die Ortsgemeinde die Umsetzung eines ländlich geprägten Wohnbaugebiets
an. Planerisches Leitziel der Ortsgemeinde ist neben der Ausweisung einer Siedlungsfläche
dabei auch die Erhaltung und Wahrung des dörflichen und historisch gewachsenen Charakters
sowie der die Dorfstruktur prägenden Nutzungsarten in den angrenzenden Bereichen. Diese
sind durch ein Nebeneinander von Wohnen, gewerblichen Einrichtungen und landwirtschaftli-
chen Wirtschaftsstellen gekennzeichnet.
Nicht zuletzt wegen des Nachfragebedarfs steht für die Ortsgemeinde neben der Schaffung
der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen auch die Frage nach einer zeitnahen Umset-
zung bzw. der Anwendung eines geeigneten Baulandbereitstellungsmodells im Vordergrund.
Zur Gewährleistung einer umsetzbaren und bedarfsorientierten Planung ist daher das wesent-
liche Ziel der Ortsgemeinde die Marktverfügbarkeit der Flächen zu gewährleisten.
Aus diesem Grund ist die Gemeinde bemüht, zumindest die für die Wohnbebauung vorgese-
henen Flächen zu erwerben. Die Parzelle Gemarkung Heckenbach, Flur 3, Nr. 6/2 konnte
zwischenzeitlich durch die Ortsgemeinde erworben werden.
Mit dieser Vorgehensweise will die Gemeinde das Entstehen von Baulandreserveflächen bzw.
die Vorhaltung der Grundstücke durch die jeweiligen Privateigentümer vermeiden. Das Ziel
der Ortsgemeinde ist eine zeitnahe Umsetzung und Bereitstellung der Wohnbauflächen für
Bauwillige nach Schaffung des Baurechts.
WeSt
Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
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Bebauungsplan „Ringstraße - Cassel“
Begründung
Entsprechend dem Leitbild des LEP IV haben die Kommunen im Rahmen der kommunalen
Planungshoheit zur Lösung der anstehenden Herausforderungen beizutragen. Hierzu zählt
u.a. insbesondere der gesetzlich gesicherte Anspruch der Gemeinden auf Eigenentwicklung.
Gemäß Grundsatz G 26 des LEP IV kann der Bedarf an neuen Wohnbauflächen, der aus der
Notwendigkeit der Eigenentwicklung begründet wird, u.a. mit dem Bedarf für Einwohnerinnen
und Einwohner und deren Nachkommen begründet werden, die in der Gemeinde auf Dauer
ihren Wohnsitz behalten wollen.
In diesem Zusammenhang ist auf den Grundsatz G 50 zur Daseinsvorsorge und hier zum
Belang „Wohnen“ des LEP IV zu verweisen. Demnach ist durch die Ausschöpfung der zur
Verfügung stehenden städtebaulichen Instrumentarien durch die Gemeinden kostengünstiges
Bauland zu mobilisieren.
Mit der beabsichtigten Ausweisung will die Ortsgemeinde auch ihrer in § 1 (6) Nr. 2 BauGB
verankerten Aufgabe gerecht werden, wonach sie in ausreichendem Maße Flächen bereitstel-
len soll, die für Wohnbauzwecke genutzt werden können. Gemäß den Planungsleitlinien des
Baugesetzbuches haben die Gemeinden die Aufgabe, zur Förderung des Wohnungsbaues
den Bauwilligen geeignete Grundstücke als Bauland für den Wohnungsbau zur Verfügung zu
stellen.
Ziel dieser Vorgehensweise ist es, einem weiten Kreis der Bevölkerung zur Eigentumsbildung
zu verhelfen. Hierzu hat die Gemeinde in ihrem Gebiet unter Berücksichtigung einer städte-
baulich geordneten Entwicklung geeignete Flächen in einem ausreichenden Umfang auszu-
weisen, so dass eine Bebauung vorrangig gefördert werden kann.
Die Bereitstellung von Wohnbauflächen ist vor dem Hintergrund der gesamtheitlichen Entwick-
lung im Bereich der Orts- und Verbandsgemeinde aus planerischer Sicht geboten.
Im Ortsteil Cassel ist der Strukturwandel in der Landwirtschaft und die damit verbundene Zu-
rückdrängung der landwirtschaftlichen Betriebe ebenfalls zu erkennen. Der teilweise Verlust
der landwirtschaftlichen Nutzung äußert sich dadurch, dass die ehemaligen landwirtschaftli-
chen Hofstellen ausschließlich dem Wohnen dienen und/ oder die Wirtschaftsgebäude unter-
bzw. fremdgenutzt werden. Diese Entwicklungen führen zu einem Verlust der dörflichen Iden-
tität und des Charakters. Dies betrifft insbesondere das durch den rechtsverbindlichen Bebau-
ungsplan „An der Heck“ überplante Gebiet. Zur Art der baulichen Nutzung ist seinerzeit ein
Dorfgebiet festgesetzt worden. Faktisch hat sich jedoch ein überwiegend durch die Wohnnut-
zung geprägtes Gebiet entwickelt.
Im Rahmen des Strukturwandels ist die landwirtschaftliche Nutzung mehr oder weniger stark
zurückgedrängt worden. Diese Entwicklung zeigt sich auch im Bereich der Parzellen Gemar-
kung Heckenbach, Flur 3, Nrn. 571, 5/3 und 6/1. Mit der angestrebten Umsetzung der Wohn-
bauflächenausweisung in diesem Bebauungsplan würden diese Parzellen künftig als unbe-
planter Bereich zwischen zwei Bebauungsplänen liegen.
Die auf den vorgenannten Parzellen vorhandenen Gebäude eignen sich jedoch nicht nur für
das wohnen als mögliche Folgenutzung. Aufgrund ihrer Kubatur und Bauweise können diese
auch für „sonstige“, i n einem Dorfgebiet zulässigen Nutzungen herangezogen werden wie
etwa als Gebäude für die (private) Tierhaltung oder die Lagerung landwirtschaftlicher Pro-
dukte. Zur Schaffung eindeutiger planungsrechtlicher Beurteilungsgrundlagen sowie zur Si-
cherung bzw. Wahrung des dörflichen Charakters ergibt sich für die betroffenen Parzellen das
Erfordernis nach Einbeziehung in den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans.
Nur auf diese Weise kann dem städtebaulichen Ordnungsgedanken hinreichend Rechnung
getragen werden. Gleichzeitig unterstützt die Einbeziehung das städtebauliche Ziel nach einer
Neuordnung des nördlichen Siedlungsrandes von Cassel.
WeSt
Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
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Begründung
Zur Rechtfertigung der Einbeziehung ist auf den § 1 (6) Nr. 4 BauGB „Erhaltung, Erneuerung,
Fortentwicklung, Anpassung und Umbau vorhandener Ortsteile“ zu verweisen.
Demnach ist die Erhaltung und Anpassung vorhandener Ortsteile an geänderte Rahmenbe-
dingungen eine wesentliche Planungsaufgabe einer planenden Gemeinde.
Damit werden auch die angeführten strukturellen Änderungen mit ihren möglichen Auswirkun-
gen auf eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung erfasst. Der Ortsgemeinde wird auf diese
Weise die Möglichkeit gegeben, die künftigen Ortsstrukturen an die geänderten Verhältnisse
anzupassen. Auf diese Weise kann eine nachhaltige Entwicklung ermöglicht werden.
2 VERFAHRENSRECHTLICHE ASPEKTE
2.1 Übersicht über das Verfahren
2.1.1 Verfahrensablauf
Der Ortsgemeinderat hat in der Sitzung am 10.12.2019 die Aufstellung des Bebauungsplans
beschlossen.
Unter Berücksichtigung der in Kapitel 1 dargestellten Ziele und Zwecke der Planung sollen die
planungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen für die angestrebte gemeindliche Entwick-
lung durch die Anwendung der beschleunigten Verfahren nach §13a und § 13b BauGB her-
beigeführt werden.
Trotz der Anwendung der beschleunigten Verfahren führt die Gemeinde das „klassische“ 2-
stufige Beteiligungsverfahren nach den Grundzügen der §§ 3 und 4 BauGB durch.
Insbesondere soll auf diese Weise der Öffentlichkeit und den durch die Planung betroffenen
Behörden frühzeitig die Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden.
Gemäß §§ 2 (2) BauGB wird hiermit auch den benachbarten Gemeinden die Planungsabsicht
der Ortsgemeinde Heckenbach zur Kenntnis gegeben.
Dem wesentlichen Sinn und Zweck der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1)
BauGB und der Beteiligung der Behörden nach § 4 (1) BauGB folgend, beschränkt sich die
vorliegende Begründung auf die Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung
und Darstellung möglicher Auswirkungen.
Konkrete Einzelheiten der Planung sowie notwendigen Fachgutachten (z.B. artenschutzrecht-
liche Potenzialanalyse, Infrastrukturplanung) liegen derzeit mit Ausnahme einer Geruchsprog-
nose zu möglichen Auswirkungen angrenzender landwirtschaftlicher Betriebe und eines Rei-
terhofes auf die geplante Wohnbebauung noch nicht vor.
Das Geruchsgutachten ist der Begründung als Anlage beigefügt.
Die „sonstigen“ Gutachten wie eine artenschutzrechtliche Potenzialanalyse werden jedoch bis
zur Durchführung des förmlichen Auslegungsverfahrens nach § 3 (2) BauGB erstellt und in
den Bebauungsplanunterlagen berücksichtigt.
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2.1.2 Einfacher Bebauungsplan
Die Parzellen Gemarkung Heckenbach, Flur 3, Nrn. 571, 5/3 und 6/1 weisen hinsichtlich ihrer
getroffenen Festsetzungsinhalte den Charakter eines einfachen Bebauungsplans i.S. des § 30
(3) BauGB auf.
Zur Umsetzung der in Kapitel1 erläuterten Planungsziele bedarf es für diese Parzellen lediglich
der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung. Sonstige Regelungen werden nicht getroffen.
Die Zulässigkeit von Vorhaben zu den „sonstigen“ Inhalten wie z.B. dem Maß der baulichen
Nutzung richtet sich im Übrigen nach § 34 BauGB.
Mit dieser Maßnahme wird dem planerischen Ziel nach planungsrechtlicher Absicherung der
Bestandsbebauung bzw. –nutzung ausreichend Rechnung getragen.
2.2 Beschleunigte Verfahren nach §§ 13a und 13b BauGB
Die angestrebte Neu-Ausweisung von Wohnbauflächen soll unter Anwendung des beschleu-
nigten Verfahrens nach § 13b BauGB erfolgen.
Wie bereits in Kapitel 1 erwähnt, bedingt die Umsetzung der formulierten gemeindlichen Pla-
nungsziele auch die Einbeziehung der bereits bebauten Parzellen Gemarkung Heckenbach,
Flur 3, Nrn. 571, 5/3 und 6/1.
Dieser Teilbereich erfüllt jedoch nicht die Anwendungsvoraussetzungen des § 13b BauGB.
Diese Parzellen haben ihre planungsrechtliche Legitimation auf § 34 BauGB erhalten und wei-
sen somit die Qualität eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
Die Anwendbarkeit des § 13b BauGB erstreckt sich aber ausschließlich auf solche Flächen,
die aus planungsrechtlicher Sicht dem Außenbereich nach § 35 BauGB („Bauen im Außenbe-
reich“) zuzuordnen sind. Die für die Anwendung des § 13b BauGB notwendige Außenbereichs-
qualität nach § 35 BauGB weisen die vorgenannten Parzellen nicht auf.
Aus diesem Grund erfolgt die Einbeziehung dieser Parzellen in den Geltungsbereich auf der
Grundlage des § 13a BauGB.
Die Neu-Ausweisung der im Außenbereich nach § 35 BauGB gelegenen Wohnbauflächen
wird dagegen unter Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13b BauGB vollzogen
In der Planurkunde ist eine entsprechende Differenzierung der Flächen vorgenommen worden,
für die der § 13a BauGB bzw. der § 13b BauGB heranzuziehen ist.
2.2.1 Anwendungsvoraussetzungen
Die in den § 13a BauGB und § 13b BauGB formulierten Grundvoraussetzungen sind im vor-
liegenden Planungsfall erfüllt.
Hier sind zu nennen:
a) Grundvoraussetzungen § 13a BauGB
Maßnahme der Innenentwicklung in Form der Anpassung eines bereits bebauten Be-
reichs an heutige städtebauliche Anforderungen,
die höchstzulässige Grundfläche ist geringer als 20.000 m² (siehe nachfolgenden rech-
nerischen Nachweis),
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keine Betroffenheit von Schutzgebieten und
keine gezielte Einbeziehung von Außenbereichsflächen.
b) Grundvoraussetzungen § 13b BauGB
die höchstzulässige Grundfläche ist geringer als 10.000 m² (siehe nachfolgenden rech-
nerischen Nachweis),
durch den Bebauungsplan muss die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen be-
gründet werden, die sich an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließen,
Lage im Außenbereich nach § 35 BauGB,
keine Betroffenheit von Schutzgebieten und
förmliche Einleitung des Verfahrens vor dem 31.12.2019.
Entsprechend dem in Satz 1 des § 13b BauGB enthaltenen Hinweis auf § 13a BauGB gelten
für die Anwendung des § 13b BauGB auch die entsprechenden „Sonderregelungen“ zur Um-
weltverträglichkeitsprüfung, Eingriffsregelung und Flächennutzungsplan.
2.2.1.1 Grundflächenbegrenzung - Rechnerischer Nachweis
Der Gesetzgeber hat für die Anwendbarkeit und die damit verbundenen Planungs- und Ver-
fahrenserleichterungen sowohl im § 13a BauGB als auch im § 13b BauGB Schwellenwerte (=
Grundflächenbegrenzung) vorgegeben, die entsprechend zu berücksichtigen sind.
Grundflächen nach § 13a BauGB
So ist in § 13a (1) BauGB ein Schwellenwert der höchstzulässigen Grundfläche von 20.000
m² definiert. Für die Anwendung des § 13b BauGB darf die höchstzulässige Grundfläche von
10.000 m² nicht überschritten werden.
Die für die Überplanung nach § 13a BauGB vorgesehenen und für die Ermittlung der Grund-
fläche relevanten Flächen haben eine Größe von ca. 4.193 m².
Der vorgegebene Höchstwert von 20.000 m² wird somit nicht erreicht und es bedarf keines
weiteren detailliertem Nachweises.
Die „rechnerische“ Anwendungsvoraussetzung für § 13a BauGB ist somit gegeben.
Grundflächen nach § 13b BauGB
Der Nachweis der rechnerischen Grundvoraussetzung für die Anwendung des beschleunigten
Verfahrens nach § 13b BauGB stellt sich wie folgt dar:
für die Ermittlung der Grundfläche relevante Fläche ca. 20.170 m²
Grundflächenzahl GRZ = 0,4
maßgebliche Grundfläche ca. 8.068 m²
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Entsprechend der festgesetzten Grundflächenzahl von GRZ = 0,4 ergibt sich eine relevante
Grundfläche von 8.068 m². Der in § 13b BauGB definierte Schwellenwert der Grundfläche von
höchstens 10.000 m² wird unterschritten und die Anwendungsvoraussetzung ist erfüllt.
Kumulationsregel
Die Kumulationsregelung nach § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB greift durch die Kombination der
Verfahren nach § 13a und § 13b BauGB nicht.
Die Flächenbegrenzungen beziehen sich auf den Anwendungsbereich des jeweiligen Instru-
ments.
Soll ein Innenentwicklungsbebauungsplan mit einem angrenzenden § 13b BauGB-Bebau-
ungsplan gemeinsam aufgestellt werden, folgt daraus, dass die entsprechenden gesetzlichen
Voraussetzungen für das jeweilige Teilgebiet gegeben sein müssen.
Da die in den § 13a und § 13b definierten Grundflächen im vorliegenden Bebauungsplan un-
terschritten werden, reduzieren sich in Anlehnung an die Vorgaben nach § 13a BauGB die
Anforderungen an die Prüfung der Ausschlusskriterien, die sich allein auf folgende Prüfungs-
gegenstände beschränkt:
Erstens, ob durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Um-
weltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, und zweitens, ob Anhalts-
punkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter
oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgeset-
zes zu beachten sind.
2.2.1.2 Umweltverträglichkeitsprüfung
Im vorliegenden Planungsfall handelt es sich nicht um ein bauplanungsrechtliches Vorhaben
nach Ziffer 18 gemäß der Anlage 1 zum UVPG.
Jedoch ist ein Vorhaben nach LUVPG betroffen. Zur Sicherstellung der Erschließung der im
geplanten Wohngebiet gelegenen Grundstücke müssen Straßen hergestellt werden. Hierzu
trifft der Bebauungsplan auf der Grundlage des § 9 (1) Nr. 11 BauGB die Festsetzung von
öffentlichen Verkehrsflächen.
Gemäß der Anlage 1 „Liste der nach Landesrecht UVP-pflichtige Vorhaben“, Ziffer 3.5 handelt
es hierbei um den Bau einer öffentlichen Straße nach § 3 LStrG. Für das geplante Vorhaben
ist somit eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls (Screening) i.S. des § 7 (1) Satz 1 UVPG
durchzuführen.
In diesem Zusammenhang wird auf die Allgemeinde Vorprüfung zum Bebauungsplan verwie-
sen, die der Begründung zum Bebauungsplan als Anlage beigefügt ist.
Das Ergebnis zeigt, dass durch die Verkehrsflächen keine erhebliche Beeinträchtigung von
umweltrelevanten Schutzgütern erfolgt.
Somit liegen diese Anwendungsvoraussetzung des beschleunigten Verfahrens auch hierzu
vor und § 13a (1) Satz 4 BauGB steht dem Planvorhaben nicht entgegen.
Für das vorliegende Verfahren hat die Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten
Verfahren daher insbesondere die Konsequenzen, dass von einer Umweltprüfung, einem
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Begründung
Umweltbericht, Angaben über umweltbezogene Informationen und einer zusammenfassenden
Erklärung abgesehen wird.
2.2.1.3 Eingriffsregelung
Ebenso wird die Eingriffsregelung im vorliegenden Planungsfall nicht angewendet.
Die Erforderlichkeit eines Ausgleichs im Sinne der Eingriffsregelung nach dem Bundesnatur-
schutzgesetz entfällt bei Plänen nach §§ 13a und 13b BauGB generell.
2.2.1.4 Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b
genannten Schutzgüter
Die Ortslage Cassel ist vom Vogelschutzgebiet 5507-401 „Ahrgebirge“ umgeben. Dabei hält
das Schutzgebiet unterschiedlich große Abstände zum bebauten Siedlungsrand ein.
Lediglich im südöstlichen Teil von Cassel grenzt das Natura-2000-Gebiet unmittelbar bis an
den bebauten Siedlungsrand heran. Zum nördlichen Siedlungsrand, an dem sich die wohn-
bauliche Entwicklung vollziehen soll, beträgt der Abstand > 400 m.
Das Schutzgebiet hält zur Bebauung am östlichen Siedlungsrand einen Abstand von ca. 70 m
ein. Die geplante Bebauung rückt nicht näher an das Schutzgebiet heran und der Abstand
beträgt > 100 m.
Die vorgegebene Lage des Plangebiets bzw. die örtlichen Rahmenbedingungen mit der bereits
vorhandenen Bebauung mit Abständen von < 300 m zum Schutzgebiet sprechen dafür, dass
von den beabsichtigten Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans kaum
andere bzw. keine weiter gehenden Beeinträchtigungen ausgehen können, als dies zum jetzi-
gen Zeitpunkt ohnehin schon der Fall ist. Der schutzgebietsrelevante Status-Quo wird durch
den Bebauungsplan nicht verschlechtert.
Eine Betroffenheit der in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Natura-2000-Gebiete wird durch
den vorliegenden Bebauungsplan gemäß den derzeit vorliegenden Erkenntnissen nicht her-
vorgerufen.
2.2.2 Anhaltspunkte zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schwe-
ren Unfällen nach § 50 (1) des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Ebenso wenig liegen Anhaltspunkte vor, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder
Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 (1) des Bundesimmissions-
schutzgesetzes zu beachten sind.
Als Störfallbetrieb eingetragene Betriebe liegen nach derzeitigem Kenntnisstand nicht im Ein-
wirkungsbereich des Plangebiets.
2.2.3 Grundsatz der Innen- vor der Außenentwicklung
Sowohl in den übergeordneten Planungsebenen (Landes- und Regionalplanung) sowie im
Baugesetzbuch wird der Innenentwicklung ein Vorrang gegenüber der Außenentwicklung ver-
bindlich eingeräumt.
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Begründung
In Ergänzung hierzu tritt das in § 1a (2) BauGB verankerte Gebot nach einem sparsamen und
schonendem Umgang mit Grund und Boden.
Demnach müssen bei der Siedlungsentwicklung durch die planende Gemeinde grundsätzlich
die vorhandenen Potenziale wie Baulandreserven, Nachverdichtung, Brachflächen und leer-
stehende Bausubstanz vorrangig genutzt werden. Die Feststellung eines Bauflächenbedarfs
muss von der Gemeinde in der Abwägung als Belang berücksichtigt und begründet werden.
In Kapitel 1 der Begründung wurde bereits der Nachfragebedarf aus der einheimischen Bevöl-
kerung angeführt. Dabei handelt es sich überwiegend um junge Familien, die bereits ihren
Lebensmittelpunkt in Heckenbach bzw. der Verbandsgemeinde Altenahr haben. Ebenso
wurde hier angeführt, dass die noch vorhandenen unbebauten Grundstücke im Privateigentum
stehen und für die Ortsgemeinde zur Sicherung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung nicht
zur Verfügung stehen.
Somit entspricht die Planungsabsicht dem bereits in Kapitel 1 der Begründung angeführtem
Grundsatz G 26 des LEP IV. Demnach kann der Bedarf an neuen Wohnbauflächen, der aus
der Notwendigkeit der Eigenentwicklung begründet wird, u.a. mit dem Bedarf für Einwohnerin-
nen und Einwohner und deren Nachkommen begründet werden, die in der Gemeinde auf
Dauer ihren Wohnsitz behalten wollen. Im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme von
landwirtschaftlichen Nutzflächen und dem Optimierungsgebot des § 1a (2) BauGB (Boden-
schutzklausel) hat sich die Ortsgemeinde in ihrer Abwägungsentscheidung für den Belang der
kommunalen Einwohnersicherung entschieden.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Ortsgemeinde mittlerweile im Eigentum der Parzelle
Gemarkung Heckenbach, Flur 3, Nr. 6/2 ist, so dass ein dauerhafter Anspruch der Landwirt-
schaft hieraus nicht mehr abzuleiten ist.
3 WIRKSAMER FLÄCHENNUTZUNGSPLAN
Der wirksame Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Altenahr stellt die im Geltungsbe-
reich des Bebauungsplans gelegenen Parzellen als Flächen für die Landwirtschaft sowie ge-
mischte Bauflächen dar.
Von der Darstellung der gemischten Baufläche werden die bereits bebauten Parzellen entlang
der „Ringstraße/ Quellenweg“ sowie die unmittelbar an den „Quellenweg“ angrenzenden, noch
nicht bebauten Teilflächen der Parzelle Nr. 7/8 erfasst.
Der überwiegende Teil des zur Überplanung anstehenden Gebiets ist jedoch als Fläche für
die Landwirtschaft dargestellt.
Ein nordöstlich des Plangebiets im bauplanungsrechtlichen Außenbereich gelegener Reiterhof
ist als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Reiterhof“ ausgewiesen. Die nordwestlich
gelegenen landwirtschaftlichen Aussiedlerhöfe verfügen über keine Darstellung als Siedlungs-
fläche.
Dem Entwicklungsgebot des § 8 (2) BauGB wird im vorliegenden Planungsfall nicht entspro-
chen. Dies ist bei der Anwendung der §13a und § 13b BauGB aber auch nicht zwingend er-
forderlich.
Jedoch muss bei der Abweichung von den Darstellungen des Flächennutzungsplans eine ge-
ordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet sein. Die Gewährleistung einer
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Bebauungsplan „Ringstraße - Cassel“
Begründung
städtebaulich geordneten Entwicklung bedeutet, dass keine den städtebaulichen Zielen der
Gemeinde widersprechende inhomogene Struktur entsteht.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans und der Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets
bzw. eines Dorfgebiets ist – unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Rahmenbedingungen
- grundsätzlich gewährleistet, dass ein künftiges Vorhaben nicht von der in der Umgebung
vorherrschenden Struktur abweicht.
Bodenrelevante Spannungen in Form eines immissionsschutzrechtlichen Konflikts durch das
Nebeneinander eines ansässigen störenden Gewerbe- oder Landwirtschaftsbetriebs und der
hinzukommenden Wohnnutzung – sind nach derzeitigem Kenntnisstand auszuschließen.
In diesem Zusammenhang wird auf eine im Vorfeld der Einleitung des Bauleitplanverfahrens
erstelle Geruchsprognose verwiesen. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird an dieser
Stelle auf die Ausführungen in Kapitel 4.2 dieser Begründung verwiesen.
Als Ergebnis dieser Untersuchung ist festzuhalten, dass unter Berücksichtigung der einschlä-
gigen Regelwerke ein verträgliches Nebeneinander der Nutzungsarten Landwirtschaft und
Wohnen möglich ist.
Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung nachträglich anzupassen; ein formel-
les Änderungsverfahren ist gemäß den gesetzlichen Vorgaben des § 13a (2) Nr. 2 BauGB
entbehrlich. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung wird gewährleistet.
Die Verbandsgemeinde wird die Anpassung des Flächennutzungsplans unmittelbar, ohne die
Durchführung eines formellen Änderungsverfahrens vornehmen.
WeSt
Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
Telefon 02654/964573 Fax 02654/964574Ortsgemeinde Heckenbach 14
Bebauungsplan „Ringstraße - Cassel“
Begründung
Abb.: Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Altenahr mit Abgrenzung des Plangebietes,
Quelle Verbandsgemeinde Altenahr
4 ERFASSUNG UND BEWERTUNG DER STÄDTEBAULICHEN UND
UMWELTRELEVANTEN RAHMENBEDINGUNGEN
Die Beschreibung der zum derzeitigen Planungsstand bekannten städtebaulich und umwelt-
relevanten Rahmenbedingungen erfolgt in Form eines Steckbriefs.
4.1 Städtebauliche Rahmenbedingungen
Merkmal Erläuterungen
Raumordnung Landesentwicklungsprogramm LEP IV
Das LEP IV trifft für die zur Überplanung anstehenden Flächen in sei-
nem zeichnerischen Teil folgende Aussagen:
Randlage zu einem landesweit bedeutsamen Bereich für die
Landwirtschaft,
Lage zu einem landesweit bedeutsamen Bereich für Erholung
und Tourismus,
Lage im Biotopverbund Kernfläche/ Kernzone
und Randlage in einer historischen Kulturlandschaft.
Folgende relevante Grundsätze im Textteil sind zu nennen:
Gemäß Grundsatz G 26 des LEP IV kann der Bedarf an neuen Wohn-
bauflächen, der aus der Notwendigkeit der Eigenentwicklung begründet
wird, u.a. mit dem Bedarf für Einwohnerinnen und Einwohner und deren
Nachkommen begründet werden, die in der Gemeinde auf Dauer ihren
Wohnsitz behalten wollen.
Grundsatz G 51 des LEP IV, wonach eine Zuordnung des Wohnraumes
in räumlicher Nähe und barrierefrei zur sozialen Infrastruktur und Ein-
richtungen der Grundversorgung erfolgen soll. Die Ausweisung in zu-
mutbarer Entfernung stellt insbesondere für mobilitätseingeschränkte
Bevölkerungsgruppen eine wichtige Voraussetzung im Rahmen der Da-
seinsgrundfunktionen dar.
Ziel Z 34 des Landesentwicklungsprogramms LEP IV gibt die Vermei-
dung von bandartigen Siedlungsentwicklungen vor. Dies wird im vorlie-
genden Planungsfall unterbunden.
Regionaler Raumordnungsplan Planungsgemeinschaft Mittelrhein-
Westerwald 2017 (RROPL)
Der RROPL stellt den bebauten Bereich als Siedlungsflächen Wohnen
sowie die Lage in einem Vorbehaltsgebiet Erholung und Tourismus dar.
Im Textteil sind folgende relevante Aussagen für den Belang „Wohnen“
enthalten:
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Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
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Merkmal Erläuterungen
Grundsatz G 14 des RROPL besagt, dass eine Wohnbauflächenaus-
weisung in enger Anlehnung an die bestehende Siedlungsstruktur vor-
zunehmen ist. Diesen Grundsatz berücksichtigt die vorliegende Pla-
nung.
Gemäß Grundsatz G 16 beinhaltet die Anbindung neuer größerer Sied-
lungsgebiete möglichst an den ÖPNV.
Entsprechend dem Grundsatz G 77 des Regionalen Raumordnungs-
plans der Planungsgemeinschaft Mittelrhein-Westerwald (RROPL) soll
die Ausweisung von Siedlungsflächen vorrangig in lärmarmen Gebieten
erfolgen.
Die Ziele Z 30 bis Z 33 („Schwellenwertberechnung“) sind durch die vor-
liegende Bauleitplanung nicht betroffen.
Lage im Raum Das Plangebiet liegt am nördlichen Siedlungsrand von Cassel und wird
wie folgt begrenzt:
nördlich durch die aus städtebaulicher Sicht i.S. des Planungs-
erfordernisses definierte Plangebietsgrenze
südlich durch die „Ringstraße“ und „Quellenweg“ sowie im öst-
lichen Teil des Plangebiets durch die Grenzen der Parzellen
Gemarkung Heckenbach, Flur 3, Nrn. 7/2, 7/5 und 7/6,
östlich durch die „“Ringstraße“ und
westlich die Wegeparzelle Gemarkung Heckenbach, Flur 3, Nr.
31.
Nutzung Die zur Überplanung anstehenden Flächen unterliegen der intensiven
landwirtschaftlichen Nutzung als Grünland.
Die an die Potenzialfläche angrenzende bzw. in räumlicher Nähe gele-
gene Bebauung ist gekennzeichnet durch das Nebeneinander ehemali-
ger landwirtschaftlicher Hofstellen, noch aktiver landwirtschaftlicher Be-
triebe als privilegierte Vorhaben im Außenbereich sowie der Wohnnut-
zung. Zudem liegt am Einmündungsbereich „Ringstraße/ Quellenweg“
das Feuerwehrgerätehaus und ein Spielplatz einschließlich Kapelle.
Bestandteil des Bebauungsplans ist eine landwirtschaftliche Mehr-
zweckhalle (Parzelle Nr. 5/3), die derzeit als Unterstellmöglichkeit der
privaten Hobby-Pferdehaltung dient.
Die angrenzende Ortslage wird tlw. von dem rechtsverbindlichen Be-
bauungsplan „An der Heck“ überdeckt und ist ansonsten als unbeplan-
ter Innenbereich nach § 34 BauGB einzustufen.
Wie schon erwähnt, ist die Ortslage durch das Nebeneinander (ehema-
liger) landwirtschaftlicher Betriebe, die inzwischen überwiegend der
Wohnnutzung dienen, gewerblichen Betrieben sowie der „klassischen“
Wohnnutzung geprägt.
Nordöstlich, im bauplanungsrechtlichen Außenbereich nach § 35
BauGB, liegt in einer Entfernung von knapp 100 m ein Reiterhof, der
insbesondere eine auf den erwerbswirtschaftlichen Gewinn ausgerich-
tete Pferdehaltung und -zucht betreibt. Des Weiteren ist die Pensions-
tierhaltung ein wesentlicher Bestandteil des Reiterbetriebs.
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Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
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Begründung
Merkmal Erläuterungen
Nach Informationen der Verbandsgemeindeverwaltung hat der Betrieb
die Planung zur Errichtung von 4 Ferienhäusern mit Pferdeboxen ein-
gereicht, wobei über die Bauvoranfrage noch nicht entschieden ist.
Die nordwestlich des Plangebiets liegende, privilegierte landwirtschaft-
liche Hofstelle betreibt nach vorliegenden Informationen Ackerbau und
Grünlandnutzung sowie eine Rindviehhaltung ein wesentlicher Er-
werbszweig des Betriebs.
Der vorgenannten landwirtschaftlichen Hofstelle in südöstlicher Rich-
tung vorgelagert befinden sich der Wohnnutzung dienende Gebäude.
Die westlich des Plangebiets gelegenen Gebäude dienten ehemals der
landwirtschaftlichen Nutzung.
Ein umfangreiche Beschreibung der vorgenannten landwirtschaftlichen
Betriebe befindet sich in der Immissionsprognose zur Klärung der Ge-
ruchssituation. Diese wurde durch das Sachverständigenbüro Meodor
erstellt. Das Gutachten ist der Begründung als Anlage beigefügt.
Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird an dieser Stelle auf das
Gutachten, Kapitel 3, verwiesen.
Erschließung Für die Erschließung der geplanten Wohnbauflächen bedarf es der erst-
maligen Herstellung von Straßenverkehrsflächen (Planstraßen A und
B).
Gemäß der vorliegenden städtebaulichen Konzeption münden diese
Planstraßen in die „Ringstraße“ und den „Quellenweg“.
Mittig durch das Plangebiet verläuft die Wegeparzelle Nr. 32 in Nord-
Süd-Richtung. Mit der Umsetzung der Planung wird diese in der vorlie-
genden Form nicht mehr aufrechtzuerhalten sein.
Topographie Die Auswertung der Topographie auf der Grundlage der TK 25 zeigt
folgende Verhältnisse:
abfallendes Gelände in Nord-Süd-Richtung um ca. 19% und
in Ost-West-Richtung abfallendes Gelände um ca. 1%.
Ver- und Entsorgung Zurzeit sind keine für die geplanten Siedlungsflächen ausreichend di-
mensionierten Einrichtungen der technischen Infrastruktur vorhanden.
Weitergehende Einzelheiten hierzu sind im weiteren Verfahren unter
Einbeziehung der zuständigen Fachbehörden zu klären.
Planungsrecht Die bebauten Parzellen Gemarkung Heckenbach, Flur 3, Nrn. 571, 5/3
und 6/1sind dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB zuzu-
ordnen.
Die „restlichen“ Flächen liegen im Außenbereich nach § 35 BauGB.
Die südlich der „Ringstraße gelegenen Parzellen liegen im Geltungs-
bereich des Bebauungsplans „An der Heck“.
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Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
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4.2 Umweltrelevante Rahmenbedingungen
Umwelt
Tiere und Pflanzen Im weiteren Verfahren der Aufstellung des Bebauungsplans wird eine
artenschutzrechtliche Potenzialanalyse erstellt. Auf dieser Grundlage
erfolgt die abschließende Bewertung dieses Schutzgutes.
Fläche, Boden und Geo- Für das Schutzgut sind unter Berücksichtigung der anthropogenen Vor-
logie belastungen in Form von Dünger- und Pestizideintrag sowie das regel-
mäßige Befahren im Rahmen der Bewirtschaftung durch den vorliegen-
den Bebauungsplan folgende Beeinträchtigungen im Bereich der ge-
planten Wohnbauflächen zu erwarten:
dauerhafter Verlust von Produktionsfläche für die Landwirt-
schaft,
Verlust der klassischen Puffer- und Filterfunktion,
potentieller Schadstoffeintrag in Böden mit verminderter Filter-
und Pufferfunktion sowie
Eintrag von verkehrs- und anlagebedingten Schadstoffimmis-
sionen.
Wasser Innerhalb der zur Überplanung anstehenden Flächen sind keine Schutz-
gebiete vorhanden. Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vor-
handen.
Unter Berücksichtigung der zum Schutzgut Boden bereits angeführten
anthropogenen Vorbelastungen können folgende Beeinträchtigungen
entstehen:
Verringerung/Verzögerung der Versickerungskapazität für das
Oberflächenwasser infolge der Bodenverdichtung und –versie-
gelung,
Reduzierung der Oberflächenwasserversickerung,
potentieller Schadstoffeintrag in Böden mit verminderter Filter-
und Pufferfunktion; Zunahme von verkehrs- und anlagebeding-
ten Schadstoffimmissionen,
Veränderung des Grundwasserflurabstandes durch z.B. Flä-
chenversiegelung, anthropogene Geländemodellierung oder
Tiefbaumaßnahmen und
Veränderung der Grundwasserneubildungsrate durch z.B. Flä-
chenversiegelung, verändertem Oberflächenabfluss.
Aufgrund der Topographie ist eine mögliche Gefährdung bei Starkrege-
nereignissen zu berücksichtigen. Sofern die nicht für die Bebauung vor-
gesehenen Grünlandflächen nördlich des Plangebiets erhalten werden
können, ist eine Minimierung des Gefährdungspotenzials möglich.
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Luft und Klima Die angestrebte Siedlungsentwicklung betrifft bisher noch unbebaute
Flächen, die eine Bedeutung als Kaltluftproduktionsfläche sowie auf-
grund der topographischen Verhältnisse für den Kaltluftabfluss für den
Siedlungskörper haben.
Die Kaltluftluftproduktion auf den angrenzenden landwirtschaftlichen
Produktionsflächen bleibt unverändert erhalten.
Mit der Ausweisung der Wohnbaufläche können folgende Auswirkun-
gen für das Schutzgut Luft und Klima auftreten:
die Herausbildung von Wärmeinseln durch die Versieglung,
das Entstehen einer möglichen Barrierewirkung für Luftaus-
tauschbahnen bzw. den Kaltluftabfluss durch die Anordnung
der bauliche Anlagen und
Auswirkungen für das Kleinklima durch die zu erwartende Ver-
siegelung in Form von Aufwärmung.
Mit der vorgesehenen Ausweisung einer Wohnfläche werden keine
emittierenden Anlagen angesiedelt, die Auswirkungen auf die Luftquali-
tät entfalten können.
Landschaft Die geplante Neuausweisung der Siedlungsfläche erfolgt in eine durch
anthropogene Vorbelastungen gekennzeichnete Situation hinein.
Mit der Planung werden neue Bauvorhaben hinzukommen, die entspre-
chend in die Landschaft wirken. Gleichzeitgig wird das Landschaftsbild
durch die hinzukommenden Gebäude und Freiflächen neu gestaltet.
Es können Auswirkungen für das Landschaftsbild durch die Einsehbar-
keit bzw. die Fernwirkung des hinzukommenden Vorhabens entstehen.
Eine Funktion für die Feierabend- und Naherholung haben die am Rand
des Plangebiets verlaufenden Wirtschaftswege und die „Ringstraße“,
die den Siedlungskörper mit der freien Landschaft verbinden.
Die landwirtschaftlichen Nutzflächen haben keine „aktive“ Bedeutung
für die der Feierabend- und Naherholung, zumal sie im Privateigentum
und somit für den Erholungssuchenden nicht zugänglich sind.
Der Gemeinde ist bewusst, dass mit der Ausweisung einer Siedlungs-
fläche keine vollständige Behebung der optischen Störungen im Land-
schaftsbild erfolgen kann.
Ein Planungsziel ist daher eine landschaftsgerechte „Neugestaltung“
des Planvorhabens. Um diesen Ansprüchen gerecht werden zu können,
werden in der Ebene des Bebauungsplans verschiedene Festsetzun-
gen wie etwa die Steuerung der Höhenentwicklung baulicher Anlagen,
die Bauweise sowie Maßnahmen zur inneren und randlichen Eingrü-
nung getroffen.
Biologische Vielfalt Mit der angestrebten Siedlungsentwicklung wird es zu einer Änderung
der Gestalt und der Funktion der Flächen kommen. Die abschließende
Bewertung erfolgt nach Vorliegen der artenschutzrechtlichen Potenzial-
analyse.
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Umweltbezogene Auswir- Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit durch außer-
kungen auf den Men- halb des Plangebiets gelegene Emissionsquellen können insbesondere
schen und seine Gesund- die nördlich gelegene landwirtschaftliche Hofstelle sowie der Reiterhof
heit sowie die Bevölke- hervorrufen.
rung insgesamt
Insbesondere die Tierhaltung in Form von Rindern und Pferden kann zu
einer Geruchsbeeinträchtigung für die angedachte Wohnbebauung füh-
ren.
Wie bereits erwähnt, wurde durch das Sachverständigenbüro Meodor
eine Geruchsprognose erstellt.
Die Untersuchung zeigt eine zu erwartende Geruchsbelastung im Plan-
gebiet bis 10 % der Jahresstunden (belästigungsrelevante Kenngröße)
im genehmigten Betriebszustand der o.a. Tierhaltungen. Grundlage bil-
det die Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL).
Die GIRL nennt für Wohn- und Mischgebieten als grundsätzlich zumut-
bare Belästigung 10 % der Jahresstunden (d. J.-Std.). Jedoch können
für Wohnflächen am Rand eines Dorfes im Übergang zum Außenbe-
reich bis zu 15 % d. J.-Std. zumutbar sein.
Demnach sind durch die heranrückende Wohnbebauung keine Beein-
trächtigungen für die landwirtschaftlichen Betriebe zu erwarten bzw. die
hinzukommende Wohnbebauung wird keinen unzumutbaren Beein-
trächtigungen ausgesetzt.
Das Gutachten ist der Begründung als Anlage beigefügt. Zwecks Ver-
meidung von Wiederholungen wird an dieser Stelle auf das Gutachten,
verwiesen.
Schutzgebiete Das Bebauungsplangebiet liegt im Landschaftsschutzgebiet „Rhein-
Ahr-Eifel“.
Lt. § 1 (2) der Rechtsverordnung steht die Verordnung dem Erlass eines
Bebauungsplans nicht entgegen. Jedoch sollen zur Wahrung der
Schutzziele und -zwecke im Bebauungsplan entsprechende grünordne-
rische Festsetzungen getroffen werden wie etwa die randliche Eingrü-
nung bzw. eine innere Durchgrünung.
In Kapitel 2.2.1.4 sind bereits Ausführungen zum Vogelschutzgebiet
5507-401 „Ahrgebirge“ enthalten. Zwecks Vermeidung von Wiederho-
lungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen.
Sonstige Schutzgebiete sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vor-
handen.
Umweltbezogene Auswir- Unter Berücksichtigung der Liste der Kulturdenkmäler in der Ortsge-
kungen auf Kultur- und meinde Heckenbach sind von der Planung keine Kultur- und sonstige
sonstige Sachgüter Sachgüter betroffen.
Vermeidung von Emissio- Eine ordnungsgemäße Abfall- und Abwasserbeseitigung kann nach
nen sowie der sachge- derzeitigem Kenntnisstand ermöglicht werden.
rechte Umgang mit Abfäl-
Im weiteren Verfahren der verbindlichen Bauleitplanung ist eine Ent-
len und Abwässern
wässerungsplanung in Abstimmung mit der zuständigen Stelle der SGD
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Stadtplaner
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Bebauungsplan „Ringstraße - Cassel“
Begründung
Nord, Regionalstelle Wasserwirtschaft und dem Abwasserwerk der Ver-
bandsgemeinde zu erstellen.
Sofern sich hieraus ein planerischer Handlungsbedarf für den Bebau-
ungsplan ergibt – wie etwa die planungsrechtliche Sicherung von Flä-
chen für die Errichtung von Rückhalteeinrichtungen –, sind diese Maß-
nahmen vor der Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3
(2) BauGB in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Die vorliegende Erschließungskonzeption berücksichtigt grundsätzlich
die Anforderungen der Müllfahrzeuge insbesondere hinsichtlich eines
problemlosen Wendens. In diesem Zusammenhang wird auf die Aus-
führungen in Kapitel 5.6 verwiesen.
Erhaltung der bestehen- Keine Betroffenheit
den Luftqualität in Gebie-
ten, in denen die durch
Rechtsverordnung zur Er-
füllung von bindenden
Beschlüssen der europäi-
schen Gemeinschaft fest-
gelegten Immissions-
grenzwerte nicht über-
schritten werden
unbeschadet des § 50 nach derzeitigem Kenntnisstand keine Betroffenheit
Satz 1 des Bundesimmis-
sionsschutzgesetzes, die
Auswirkungen, die auf-
grund der Anfälligkeit der
nach dem Bebauungs-
plan zulässigen Vorhaben
für schwere Unfälle oder
Katastrophen zu erwarten
sind, auf die Belange
nach den Buchstaben a
bis d und i,
Zusätzliche Inanspruch- Die angestrebte Siedlungsentwicklung wird zur Inanspruchnahme von
nahme von Flächen für landwirtschaftlichen Fläche führen. In diesem Zusammenhang ist zu er-
bauliche Nutzungen, zu- wähnen, dass die Siedlungsentwicklung in den Außenbereich der Orts-
sätzliche Bodenversiege- gemeinde Heckenbach „zwangsläufig“ zu einer Inanspruchnahme land-
lungen, Umnutzung von wirtschaftlicher Flächen führt. Der überwiegende Teil der unmittelbar an
landwirtschaftlichen, als den Siedlungsrand angrenzenden Flächen unterliegt der landwirtschaft-
Wald oder für Wohnzwe- lichen Nutzung.
cke genutzten Flächen
Die Parzelle Gemarkung Heckenbach, Flur 3, Nr. 6/2 steht im Eigentum
der Ortsgemeinde, so dass hieraus keine dauerhaften Ansprüche der
Landwirtschaft abgeleitet werden können.
Die Ortsgemeinde ist unter Berücksichtigung der Ausführungen in Ka-
pitel 1 der Begründung um einen vollständigen Grunderwerb bemüht.
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Begründung
Zum Ausgleich der privaten Interessen bieten sich aus Sicht der Orts-
gemeinde verschiedene Möglichkeiten wie etwa ein Flächentausch an.
Im weiteren Verfahren wird daher unter aktiver Einbindung der betroffe-
nen privaten Grundstückseigentümer eine verträgliche Lösung ange-
strebt.
Zusätzliche Eingriffe in Seitens der Ortsgemeinde Heckenbach ist die Anwendung der be-
Natur und Landschaft schleunigten Verfahren nach §§ 13a und 13b BauGB vorgesehen.
Bei diesen Bebauungsplänen entfällt generell die Erforderlichkeit eines
Ausgleichs im Sinne der Eingriffsregelung nach dem Bundesnatur-
schutzgesetz.
Auf die Ausführungen in Kapitel 2.2.1.3 wird an dieser Stelle verwiesen.
Fazit Die Prüfung der in § 1 (6) Nr. 7 BauGB verankerten umweltrelevanten
Schutzgüter zeigt, dass durch die angestrebte Bauleitplanung nach den
derzeit vorliegenden Erkenntnissen eine umweltverträgliche Planung
gewährleistet werden kann.
5 BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
5.1 Art der baulichen Nutzung
Zur Bestimmung der zulässigen Art der baulichen Nutzung wird im vorliegenden Bebauungs-
plan ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO sowie ein Dorfgebiet i.S. des § 5 BauNVO
festgesetzt.
Die Festsetzung der Gebietsarten trägt den in Kapitel 1 formulierten Leitzielen nach Bereitstel-
lung von Wohnbauflächen sowie die die Erhaltung und Wahrung der dörflichen Strukturen im
Ortsteil Cassel Rechnung.
5.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO
Die für die Wohnnutzung angedachten Flächen werden als Allgemeines Wohngebiet (WA)
nach § 4 BauNVO festgesetzt. Hiervon erfasst werden ausschließlich die aus planungsrecht-
licher Sicht dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnenden Flurstücke.
Im Hinblick auf die in Kapitel 2 der Begrünung angeführten Anwendungsvoraussetzungen der
beschleunigten Verfahren bedeutet dies die Anwendung des § 13 b BauGB für die betroffenen
Parzellen.
Nach der Zweckbestimmung des § 4 (1) BauNVO dient ein WA vorwiegend dem Wohnen.
Der Nutzungskatalog sieht § 4 (2) BauNVO neben der Hauptnutzungsart jedoch noch weitere,
das Wohnen ergänzende Nutzungen vor.
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