Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung

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Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung
Büromarktbericht
2020

Bochum plant die Innenstadt
der Zukunft
Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung
Büromarktbericht 2020   3

                                          Inhalt
                                          Büromarktbericht 2020

                                          Bochum auf einen Blick                      4

                                          Büroflächenumsatz                           6

                                          Büroflächenumsatz nach Branchen             8

                                          Büroflächenumsatz nach Lagen               10

                                          Fertigstellungen                           12

                                          Innenstadtentwicklung                      16

                                          Büromieten, Leerstand und Renditen         22

                                          Definitionen                               25

                                          Impressum                                  26

                                          Kontakt                                    28

Innenansicht des STÜH33 in der KoFabrik
Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung
4   Büromarktbericht 2020                                                                                                                                                                 Büromarktbericht 2020             5

    Bochum auf einen Blick                                                                   Makrolage und Verkehrsinfrastruktur
                                                                                             Quelle: Bochum Wirtschaftsentwicklung (2020)

    Zentrum des mittleren Ruhrgebietes
                                                                                                                                                                Kreis                      Münster /
                                                                                                                                Bottrop                         Recklinghausen             Osnabrück
                                                                                                                                                                                                              Paderborn /
              Die Stadt Bochum weist eine hohe Standortattraktivität für Unternehmen                                 Oberhausen            Gelsenkirchen                         FMO
                                                                                                                                                                                                              Lippstadt

              verschiedenster Branchen auf. Infolge der deutlichen Veränderung der                                                                                                                      PAD
                                                                                                                                                                          Herne            Dortmund                Hamm
              Wirtschaftsstruktur in den vergangenen Jahrzehnten entfallen mittlerwei-
              le rund 83 % der Beschäftigtenverhältnisse auf den Dienstleistungssektor
                                                                                             Kreis Wesel
              (ca. 113 000). Wichtige Wachstumsbereiche sind Handel, Gesundheitswesen,
              Information und Kommunikation sowie freiberufliche, wissenschaftliche und
              technische Dienstleistungen. Trotz des Trends zur Dienstleistungswirtschaft
              verzeichneten produzierende Betriebe zuletzt ebenso einen Beschäftigungs-                                                                                           DTM                          Kreis Unna
                                                                                             NRN
              zuwachs, z. B. in der Metall-, Elektro- und Stahlindustrie.
                                                                                              Weeze
                                                                                              (Niederrhein)
              Bochum profitiert von einer herausragenden verkehrlichen Infrastruktur und
              Erreichbarkeit innerhalb der Metropole Ruhr sowie darüber hinaus. Die zent-                                                                                                        524
              rale Lage in Westeuropa bietet mit der Nähe zu den sogenannten ARA-Häfen                          Duisburg
              (Antwerpen, Rotterdam, Amsterdam) und der daraus resultierenden guten                                        Mülheim an
                                                                                                                                          Essen                                                       Hagen
                                                                                                                           der Ruhr
              Anbindung an Beschaffungs- und Absatzmärkte einen wichtigen Vorteil für                DUS
                                                                                                                                                       Bochum

              den Standort.                                                                                     Düsseldorf
                                                                                                                International
                                                                                                                                    CGN           Köln/Bonn                       Ennepe-Ruhr-Kreis

              Gleichzeitig ist Bochum mit rund 372 200 Einwohnern das wirtschaftliche
              und kulturelle Zentrum des mittleren Ruhrgebietes. Die Stadt übernimmt als
              eines von vier Oberzentren eine wichtige Funktion in der Metropole Ruhr, die
              insgesamt rund 5,1 Mio. Einwohner zählt. Darüber hinaus ist Bochum mit rund
              60 000 Studierenden an neun Hochschulen ein bedeutender Bildungs- und
              Wissenschaftsstandort.

                                              Rahmendaten
               Einwohner                      372 193
               Stadtfläche                    145,7 km2 (18,8 % Wald- und Erholungsfläche)
               Sozialversicherungspflichtig
                                              136 377
               Beschäftigte
               Anzahl der Hochschulen         9
               Anzahl der Studierenden        60 000
               Einzelhandelszentralität       116,8
               Gästeübernachtungen            643 292
               Gründungsvorhaben
                                              98
               2018/2019
                                                                                                           Bochumer Innenstadt
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6   Büromarktbericht 2020

    Büroflächenumsatz
    Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau

              Die Büroflächennachfrage in Bochum war auch im Jahr 2019 weiterhin hoch.
              Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 76 668 m2 wurde sogar das bereits
              sehr gute Vorjahresergebnis übertroffen (75 375 m2). Dies entspricht einem
              leichten Anstieg um 1,7 %. Während sich der Flächenumsatz bei Vermie-
              tungen um rund 500 m2 auf 64 968 m2 verringerte, erhöhte sich der durch
              Eigennutzungen generierte Umsatz um 1 800 m2 auf 11 700 m2. Von den
              sieben eigengenutzten Objekten werden sechs durch Privatunternehmen
              realisiert. Zudem begann der Bau des Forschungszentrums für Engineering
              Smarter Produkt-Service Systeme (ZESS).

              Verglichen mit dem durchschnittlichen Flächenumsatz der vergangenen
              zehn Jahre von 59 954 m2 fiel der Umsatz im Jahr 2019 um rund 28 %
              höher aus. Gleichzeitig wurde das zweithöchste Ergebnis insgesamt sowie
              der zweithöchste Wert bei Vermietungen seit der im Jahr 2011 eingeführten
              getrennten Erfassung der Umsätze nach Vermietungen und Eigennutzungen
              erzielt. Der Wert der Vermietungsumsätze lag seitdem bei durchschnittlich
              44 103 m2.

              Büroflächenumsatz in 1 000 m2
              100
               90
               80
               70                                                             38            10     12

               60
               50                                        27                          3
               40                 12        13                  21     3
               30      64                                                                   65    65
                                                                              54
                                                                                     47
               20                 35                                   36
                                            32           34     29
               10
                0
                     2010       2011      2012          2013   2014   2015   2016   2017   2018   2019

                 Vermietung                Eigennutzung

              Quellen: RIWIS; Georg Consulting (2020)

                                                                                                         web-individualschule, Innenstadt-West
Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung
8   Büromarktbericht 2020                                                                                                                                           Büromarktbericht 2020      9

    Büroflächenumsatz                                                                                        Büroflächenumsatz nach Branchen in Prozent
    nach Branchen
                                                                                                                             14,1
                                                                                                                                                          nternehmensbezogene
                                                                                                                                                         U
    Privatwirtschaft treibt Flächennachfrage an                                                                   5,2                                    Dienstleistungen (42,7 %)

              Im Jahr 2019 zeigte sich eine deutlich andere Nachfragestruktur als im Vorjahr.                                                            Banken und Versicherungen (18,2 %)
              Die Nachfrage nach Büroflächen wurde vor allem durch Privatunternehmen ge-                         9,5                              42,7   Öffentliche Verwaltung (10,2 %)
              trieben, während im Jahr 2018 fast die Hälfte des Umsatzes auf die öffentliche                                                             Industrie und Handel (9,5 %)
              Verwaltung sowie Bildungs- und Forschungseinrichtungen entfiel. Unterneh-                                                                  Bildung und Forschung (5,2 %)
                                                                                                                    10,2
              mensbezogene Dienstleistungen waren im Jahr 2019 für insgesamt 32 767 m2
                                                                                                                                                         Sonstige Branchen (14,1 %)
              Flächenumsatz verantwortlich. Dies entspricht fast einer Verdoppelung des
                                                                                                                                    18,2
              Umsatzes in dieser Nachfragegruppe (+94,4 %).

              Banken und Versicherungen generierten 13 962 m2 gegenüber 1 325 m2 im
              Vorjahr. Diese deutliche Steigerung ist im Wesentlichen auf die Anmietung von                  Quelle: Georg Consulting (2020)

              13 700 m2 Bürofläche durch die Krankenversicherung VIACTIV am Opelring auf
              MARK 51°7 zurückzuführen. Auf Industrie und Handel entfielen 7 271 m2.

              Die öffentliche Verwaltung fragte etwa zwei Drittel weniger Flächen als im Jahr
              2018 nach, was einem Gesamtumsatz von 7 843 m2 entspricht. Großvolumi-
              ge Anmietungen dieser Nutzergruppe waren im aktuellen Berichtsjahr nicht
              zu verzeichnen. Akteure aus dem Bereich Bildung und Forschung generierten
              ebenfalls deutlich weniger Nachfrage (3 978 m2). Der Flächenumsatz sonstiger
              Branchen blieb gegenüber dem Vorjahr annähernd unverändert bei 10 847 m2.

                                                                                                Neubau Vonovia, Seven Stones Universitätsstraße
Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung
10   Büromarktbericht 2020                                                                                                                                                      Büromarktbericht 2020   11

     Büroflächenumsatz
     nach Lagen                                                                                                         Zweitstärkster Teilmarkt war Bochum-Mitte mit insgesamt 17 841 m2. Der
                                                                                                                        Flächenumsatz ging dort jedoch aufgrund einer eher kleinteiligeren Nachfra-
                                                                                                                        ge um rund 31 % zurück (2018: 25 898 m2). Danach folgte die Büromarktlage
                                                                                                                        Universitätsstraße mit einem Umsatz von 11 708 m2. Dort wurden deutlich
     Bochum-Ost mit Innovationscampus                                                                                   mehr Büroflächen als im Vorjahr vermarktet (2018: 7 256 m2). In der Innen-
     MARK 51°7 umsatzstärkster Teilmarkt                                                                                stadt gab es ebenfalls einen deutlichen Rückgang des Flächenumsatzes um
                                                                                                                        61 % auf 9 770 m2 (2018: 25 346 m2), der im Wesentlichen auf eine fehlende
               Die räumliche Verteilung des Marktgeschehens zeigte sich im Jahr 2019 aus-                               Großanmietung zurückzuführen ist. Abseits einer Anmietung durch die Stadt
               gewogener als in den Vorjahren, in denen sich die Nachfrage weitestgehend                                Bochum von 15 000 m2 fiel der innerstädtische Flächenumsatz im Vorjahr
               in den Teilmärkten Innenstadt, Bochum-Mitte und Universitätsstraße konzen-                               ähnlich hoch aus.
               trierte. Während im Jahr 2018 noch rund 78 % des Flächenumsatzes auf diese
               drei Teilmärkte entfielen, waren es im Jahr 2019 etwa 51 %. Der geringere                                Auch in anderen Teilmärkten wurde eine deutlich höhere Flächennachfrage
               Anteil ist u. a. mit dem überdurchschnittlich hohen Ergebnis von 19 050 m2                               verzeichnet, sodass knapp ein Viertel des Flächenumsatzes auf das restliche
               im Teilmarkt Bochum-Ost zu begründen.                                                                    Stadtgebiet entfiel (18 299 m2). In Bochum-Süd summierte sich dank zweier
                                                                                                                        größerer Anmietungen von jeweils etwa 3 000 m2 der Umsatz auf 7 878 m2.
               Dort erfolgten auf dem Innovationscampus MARK 51°7 die zwei größten                                      In den Teilmärkten Trimonte, Bochum-Nord, Bochum-Wattenscheid und
               Anmietungen im Jahr 2019. Neben der Anmietung der VIACTIV wird sich die                                  Bochum-Südwest wurden jeweils rund 1 500 bis 3 500 m2 vermarktet. Im
               Wabtec Corporation, ein führender Hersteller für Zug-Bremssysteme, auf                                   Teilmarkt Springorum lag der Umsatz für das Gesamtjahr unter 500 m2.
               MARK 51°7 niederlassen. Der Neubau umfasst u. a. 4 000 m2 Bürofläche. Der
               Flächenumsatz im Teilmarkt Bochum-Ost hat sich damit gegenüber dem
               Vorjahr mehr als verdreifacht. Im gesamten Stadtgebiet gab es acht Anmie-
               tungen von jeweils über 2 000 m2, die zusammen 35 188 m2 umfassten –
               sprich rund 46 % des Gesamtumsatzes.                                                                     Büroflächenumsatz nach Lagen in Prozent

                                                                                                                                               2,0 0,4
               Büromarktlagen Bochum
                                                                                                                                               2,9                   Bochum-Ost (24,8 %)
                                                                                                                                         3,9
                                                                                                                                                                     Bochum-Mitte (23,3 %)
                                                                                                                                   4,4
                                                                               Bochum-Nord                                                                24,8       Universitätsstraße (15,3 %)
                                                         Bochum-Mitte
                                                                                                                             10,3                                    Innenstadt (12,7 %)

                                                                        Innenstadt                                                                                   Bochum-Süd (10,3 %)
                                                                                          Bochum-Ost
                                          Bochum-                                                                                                                    Trimonte (4,4 %)
                                          Wattenscheid
                                                                                                                            12,7
                                                              Trimonte      Universitätsstraße                                                                       Bochum-Nord (3,9 %)
                                                                                                 Technologie-Quartier
                                                                                                 Bochum                                                   23,3       Bochum-Wattenscheid (2,9 %)
                                                           Springorum
                                                                                                 Gesundheitscampus                         15,3                      Bochum-Südwest (2,0 %)
                                                 Bochum-Südwest    Bochum-Süd                                                                                        Springorum (0,4 %)

               Quelle: Georg Consulting (2020)                                                                          Quelle: Georg Consulting (2020)
Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung
12   Büromarktbericht 2020

     Fertigstellungen
     Vor allem kleinere Projektentwicklungen abgeschlossen

               Das Fertigstellungsvolumen summierte sich im Jahr 2019 auf insgesamt
               sieben Büroobjekte mit einer Gesamtfläche von 14 356 m2. Damit wurde
               ein deutlich geringerer Wert als in den beiden Vorjahren (68 948 m2 bzw.
               101 220 m2) erzielt. Der Rückgang ist auf das Fehlen größerer Projekte
               zurückzuführen. Im Jahr 2018 dominierten zwei Großprojekte der Ruhr-
               Universität Bochum und im Jahr 2017 das neue Gerichtsviertel am Ostring
               die Statistik.

               Die zwei größten abgeschlossenen Projektentwicklungen im Jahr 2019 waren
               das Seminargebäude Architektur- und Bauingenieurwesen der Hochschule
               Bochum (5 256 m2) sowie ein Büroobjekt auf Seven Stones (2 800 m2), die
                                                                                                Forschungsbau ProDi, Gesundheitscampus-Nord
               beide im Teilmarkt Universitätsstraße liegen. Die restlichen fünf Projekte um-
               fassten jeweils eine Bürofläche zwischen 800 und 1 900 m2.

               Der Büroflächenbestand veränderte sich gegenüber dem Vorjahr gering-
               fügig auf rund 1,66 Mio. m2 (ca. 1,96 Mio. m2 BGF). Für das Jahr 2020 wird
               wieder ein deutlich höheres Fertigstellungsvolumen von voraussichtlich
               rund 39 000 m2 Bürofläche erwartet, darunter schwerpunktmäßig in den Teil-                   Fertigstellungen in 1 000 m2
               märkten Innenstadt und Universitätsstraße sowie auf dem Innovationscam-
                                                                                                             110
               pus MARK 51°7 im Teilmarkt Bochum-Ost.
                                                                                                            100
                                                                                                             90
                                                                                                             80
                                                                                                             70
                                                                                                             60
                                                                                                             50                                                                             101
                                                                                                             40
                                                                                                                                                                                     69
                                                                                                             30
                                                                                                             20     37                          42                                                         39
                                                                                                              10                                                   24
                                                                                                                              14       10                 13                   4                    14
                                                                                                              0
                                                                                                                   2010     2011     2012      2013     2014      2015        2016   2017   2018   2019   2020

                                                                                                               Fertigstellungen             Prognose

                                                                                                            Quellen: Bochum Wirtschaftsentwicklung; Georg Consulting (2020)
Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung
14   Büromarktbericht 2020                                                                                                                                         Büromarktbericht 2020            15

     Fertigstellungen 2019, Flächen im Bau und in Planung
     Nr.   Objekt                                                      Adresse                               Teilmarkt            Typ*           Bürofläche in m2 **        Fertigstellung
     Fertigstellungen 2019
      1    Ehemaliger Nordbahnhof                                     Ostring                                Innenstadt           U/S                            1 100             2019
      2    Soziales Zentrum                                           Brantropstraße 6                       Bochum-Südwest        N                             1 100             2019
      3    Hallenobjekt mit Verwaltungsgebäude                        Dietrich-Benking-Straße 78             Bochum-Nord           N                               800             2019
      4    Hallenobjekt mit Verwaltungsgebäude                        MARK 51°7 (Suttner-Nobel-Allee)        Bochum-Ost            N                             1 900             2019
      5    Büro- und Hallenobjekt                                     Am Umweltpark 13/15                    Bochum-Mitte          N                         ca. 1 400             2019
      6    seven stones                                               Universitätsstraße 106–116             Universitätsstraße    N                            2 800              2019
      7    Seminargebäude Architektur- und Bauingenieurwesen          Lennershofstraße                       Universitätsstraße    N                            5 256              2019
     Aktuelle Bauaktivitäten
      8    Büroobjekt                                                 MARK 51°7 (Suttner-Nobel-Allee)        Bochum-Ost           U/S                          12 700            2020
      9    Büroobjekt (2. BA)                                         Office 51°7 (Alte Wittener Straße)     Bochum-Ost            N                            3 000            2020
     10    Büroobjekt                                                 Gerard-Mortier-Platz 3                 Innenstadt            N                            2 300            2020
     11    Hallenobjekt mit Verwaltungsgebäude                        Arnoldschacht                          Bochum-Ost            N                        ca. 1 500            2020
     12    Büroobjekt                                                 Gesundheitscampus-Süd 25               Universitätsstraße    N                            2 300            2020
     13    Büroobjekt                                                 Gerard-Mortier-Platz 2                 Innenstadt            N                          ca. 700            2020
     14    Büroobjekt                                                 Lise-Meitner-Allee 37                  Universitätsstraße    N                         ca. 1 300         2020/2021
     15    Büroobjekt                                                 Gesundheitscampus-Süd                  Universitätsstraße    N                        ca. 6 000            2020
     16    Hallenobjekt mit Verwaltungsgebäude                        MARK 51°7 (Sophie-Opel-Straße)         Bochum-Ost            N                            4 000          2020/2021
     17    Büroobjekt (Erweiterung)                                   Dietrich-Benking-Straße 43             Bochum-Nord           N                               700           2020
     18    Ruhr-Universität Bochum ZESS                               MARK 51°7 (Wittener Straße)            Bochum-Ost            N                               900           2021
     Planvorhaben
     19    seven stones (weitere BA)                                  Universitätsstraße 106–116             Universitätsstraße    N                                 –             –
     20    Aesculap Akademie (weitere BA)                             Gesundheitscampus-Süd                  Universitätsstraße    N                             1 200             –
     21    City-Tor Süd                                               Viktoriastraße/Konrad-Adenauer-Platz   Innenstadt            N                            14 700         2021/2022
     22    Viktoria Karree                                            Viktoriastraße                         Innenstadt            N                       ca. 20 000            2022
     23    Telekomgebäude (Mischobjekt)                               Willy-Brandt-Platz                     Innenstadt           U/S                          10 000              –
     24    Büroobjekt                                                 Innenstadt-West                        Innenstadt            N                             3 000            2021
     25    Büroobjekt                                                 Lise-Meitner-Allee 31                  Universitätsstraße    N                         ca. 1 500           2020
     26    Büroobjekt                                                 Steiger-Stein-Straße                   Bochum-Nord           N                                 –         2020/2021
     27    Mischobjekt                                                Lothringer Straße                      Bochum-Nord           N                                 –           2020
     28    Büroobjekt                                                 Stühmeyerstraße 33                     Innenstadt           U/S                            1 000           2020
     29    Büroobjekt                                                 MARK 51°7 (Wittener Straße)            Bochum-Ost            N                                 –           2022
     30    Innovations-Campus O-Werk                                  MARK 51°7 (Suttner-Nobel-Allee)        Bochum-Ost            N                       ca. 50 000          2022/2024
     31    Büroobjekt                                                 Alte Wittener Straße                   Bochum-Ost            N                             2 200             –
     32    City-Tower-BO                                              Südring 1                              Innenstadt            N                                 –             –
     33    Büroobjekt                                                 Hans-Böckler-Straße 19                 Innenstadt           U/S                            1 960         2020/2021
     34    Büroobjekt                                                 Kreuzstraße/Neustraße                  Innenstadt            N                                 –            2021
     35    Büroobjekt                                                 Südring 6/Hellweg 21–23                Innenstadt            N                        ca. 9 000              –
     36    Büro- und Hallenobjekt                                     Burgstraße                             Bochum-West           N                        ca. 2 000              –
     37    Büroobjekt                                                 Lohring 2                              Innenstadt            N                             4 000             –
     38    Büroobjekt                                                 Innenstadt-West                        Innenstadt            N                             5 120         2022/2023
     39    Mischobjekt                                                Vierhausstraße                         Bochum-Mitte         U/S                              820             –
     40    Hochschule für Gesundheit                                  Gesundheitscampus 6–8                  Universitätsstraße    N                                 –         2022/2023
     41    Ruhr-Universität Bochum Think                              MARK 51°7 (Wittener Straße)            Bochum-Ost            N                         ca. 1 300           2024

        Hochschulnutzung                                                                                                          Quellen: Bochum Wirtschaftsentwicklung; Georg Consulting (2020)
      * N = Neubau, U = Umbau/Nutzungsänderung, S = Sanierung
     ** Entspricht m2 Büronutzungsfläche, nicht enthalten sind sonstige Flächen im Objekt
Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung
16   Büromarktbericht 2020                                                                                             Büromarktbericht 2020   17

     Innenstadtentwicklung
     Bochum plant die Innenstadt der Zukunft

               Das Gesicht der Bochumer Innenstadt wird sich in den kommenden Jahren mas-
               siv verändern: Das alte Justizzentrum am Husemannplatz weicht einem Stadt-
               und Geschäftshaus, das mehrere Nutzungen geschickt miteinander vereint. Das
               Parkhaus P7 in unmittelbarer Nähe zum Bochumer Hauptbahnhof macht Platz
               für ein modernes Büro- und Geschäftshochhaus und nur einen Steinwurf vom
               Bochumer Bermuda3Eck entsteht ein Geschäftsviertel mit einem topmodernen
               Hotel, das Bochums Ausgehviertel noch weiter aufwerten wird. Kurzum: In den
               kommenden Jahren wird rund eine halbe Milliarde Euro in die Bochumer Innen-
               stadt investiert, um sie zukunftsfähig zu machen.

     Südring

               Auf dem direkt gegenüber dem Bochumer Hauptbahnhof gelegenen Filetgrund-
               stück Südring 1 soll nach dem Rückbau des in die Jahre gekommenen Parkhauses
               P7 ein markantes Hochhaus mit rund 20 000 m2 Nutzfläche und einer Höhe von
               über 60 m errichtet werden. Hier sollen sowohl moderner Wohnraum als auch at-
               traktive Büroflächen entstehen. Ein modernes Parkhaus mit über 400 Stellplätzen
               rundet die Planungen ab.

               Die Immobilien Südring 6 und Hellweg 21–23 wurden im Jahr 2019 durch einen
               privaten Investor erworben, der dort den Abriss der Bestandsgebäude und den Bau
               eines neuen sechsgeschossigen Bürokomplexes plant. Einen Teil der neu entste-
               henden Büroflächen wird der Investor mit seinem Unternehmen selbst nutzen. Das
               Erdgeschoss bietet Platz für Ladenlokale oder Gastronomiebetriebe.

                                                                                                 Bochumer Innenstadt
Büromarktbericht 2020 - Bochum plant die Innenstadt der Zukunft - Bochum Wirtschaftsentwicklung
18   Büromarktbericht 2020                                                                                                    Büromarktbericht 2020   19

     Kreuzstraße/Neustraße
               Im Bereich Kreuzstraße/Neustraße wird nur einen Steinwurf vom Bermu-
               da3Eck und Bochums Einkaufsmeile Kortumstraße entfernt ein moderner
               Gebäudekomplex auf einer 5 000 m2 großen Fläche entstehen, der Platz
               für Unternehmen aus der Kreativwirtschaft bietet. Mehrere Unternehmen
               werden hier Gewerbeflächen als Teileigentum erwerben; die Gesamtentwick-
               lung erfolgt durch einen privaten Investor. Auch sollen auf der Fläche neue
               Wohnungen entstehen.

     Kortumstraße/Viktoriastraße

               Das Unternehmen Häusser-Bau hat die Geschäftshäuser Viktoriastraße 39
               und Kortumstraße 49 erworben und wird diese umfassend sanieren. In der
               Viktoriastraße 39 wird beispielsweise das Unternehmen WorkInn auf über
               1 000 m2 seinen ersten Coworking-Standort in Bochum eröffnen. Die mo-
               dernen, innovativen Büroflächen in fußläufiger Entfernung zum Szenevier-
               tel Bermuda3Eck bieten Start-ups und jungen Unternehmen einen idealen          City-Tor Süd

               Standort und eine erste Adresse, um ihre Geschäftsidee wachsen zu lassen.

               Die stark sanierungsbedürftige Immobilie Kortumstraße 46–48 wurde eben-
               falls kürzlich durch einen Investor erworben, der das Gebäude umbauen und
               renovieren wird. Hier soll ein Nutzungsmix aus Einzelhandel, Gastronomie,
               Büroflächen und Mikroapartments entstehen.

     City-Tor Süd

               In unmittelbarer Nähe zu attraktiven Bürolagen und wichtigen Kulturins-
               titutionen, wie dem Bochumer Schauspielhaus und dem Anneliese Brost
               Musikforum, soll ein Quartier mit unterschiedlichen Facetten entstehen.
               In einer ersten Phase wird der Aachener Investor Landmarken AG direkt
               gegenüber dem Bermuda3Eck das Hotel- und Bürogebäude Be.cause er-
               richten. Das an seinem höchsten Punkt zehngeschossige Gebäude wird das
               neue optische Highlight an dieser Stelle der City. Eine prägnante Glasfassa-
               de verziert das Eingangstor sowohl zur Bochumer Innenstadt als auch zum
               neuen Bürostandort City-Tor Süd. Auf der Fläche werden ca. 15 000 m2 neue
               Büroflächen entstehen, die Platz für zahlreiche Unternehmen bieten sollen.
                                                                                              Entwurf Be.cause City-Tor Süd
20   Büromarktbericht 2020                                                                                                                                Büromarktbericht 2020   21

                                                                                              KoFabrik

                                                                                                     Die ehemalige Eisenhütte an der Stühmeyerstraße 33 wurde durch die ge-
                                                                                                     meinnützige „Projektgesellschaft Urbane Nachbarschaft Imbuschplatz
                                                                                                     GmbH“ der Montag Stiftungen aus Bonn in Erbpacht von der Stadt Bochum
                                                                                                     übernommen. Die Immobilie mit historischem Flair wird nun aufwändig um-
                                                                                                     gebaut und renoviert. Neue kostengünstige Büro-, Atelier- und Werkflächen
                                                                                                     für Kreative, Freiberufler und junge Unternehmen sind bereits entstanden
                                                                                                     und wurden durch diverse Nutzungen belebt. Weitere hochwertige Büroflä-
           Animation Entwurf Viktoria Karree
                                                                                                     chen von ca. 1 000 m2 werden voraussichtlich Ende 2020 fertiggestellt. Die
                                                                                                     Projektgesellschaft fördert zudem gemeinwohlorientierte Aktivitäten im
                                                                                                     Viertel und trägt damit erheblich zu einer Aufwertung des nachbarschaft-
                                                                                                     lichen Quartiers bei.
     Viktoria Karree
               Anstelle des mitten in der Bochumer Innenstadt gelegenen ehemaligen
               Justizzentrums tritt ein intelligenter Entwurf des Hamburger Projektentwick-
               lers HBB und des Architekturbüros RKW. Das neue Viktoria Karree vereint auf
               geschickte Weise mehrere Nutzungen miteinander. Auf den ersten beiden
               Ebenen werden neue großflächige Handelskonzepte den innerstädtischen
               Handel bereichern. Eine Tiefgarage mit über 500 Parkplätzen auf zwei Ebe-
               nen bietet genügend Platz für Kunden und Geschäftsleute, die das neue
               Quartier mit dem Auto ansteuern. In den oberen Geschossen plant HBB flexi-
               ble Büroflächen, die zu einem Großteil bereits vermietet sind. Ein zeitgemä-
               ßes Hotel, verschiedene Gastronomieangebote und ein Fitnessstudio sollen
               den Nutzungsmix abrunden.

                                                                                                 KoFabrik
22   Büromarktbericht 2020

     Büromieten, Leerstand
     und Renditen
     Spitzenmiete bei durchschnittlich 12,50 €/m2 –
     Neubauflächen teilweise bei über 13,50 €/m2
                      Spitzenmiete und Leerstand
                      9,0                                                                                              13,0
                      8,0                                                                                              12,5
                                                                                                                                                Gesundheitscampus-Süd
                       7,0                                                                                             12,0

                                                                                                                              €/m2, nettokalt
                      6,0                                                                                              11,5
                      5,0                                                                                              11,0
            Prozent

                      4,0                                                                                              10,5
                      3,0                                                                                              10,0
                                                                                                                                                 Die hohe Büroflächennachfrage führte im Jahr 2019 zu einem weiteren Anstieg der
                      2,0                                                                                              9,5                       Spitzenmiete, die zuletzt bei durchschnittlich 12,50 Euro/m2 für hochwertige Büroflä-
                       1,0                                                                                              9,0                      chen in der Innenstadt lag. In Einzelfällen werden dort auch höhere Mietpreise von über
                      0,0                                                                                              8,5                       13,00 Euro/m2 aufgerufen. Bei projektierten Büroobjekten beträgt die Spitzenmiete
                              2010      2011      2012     2013     2014    2015     2016     2017     2018     2019                             aktuell 13,50 bis 14,00 Euro/m2. Die Leerstandsquote nahm in Bochum ein weiteres
                         Spitzenmiete                   Leerstand                                                                                Jahr deutlich ab und lag zuletzt bei 3,0 %.
                                                                                  2019 (%)         Veränderung zu 2018

                      Durchschnittliche Leerstandsquote                              3,0                   iw
                                                                                                                                                                                               2019 (€)
                      Quellen: RIWIS; Georg Consulting (2020)
                                                                                                                                                 Spitzenmiete projektierte Büroflächen       13,50 - 14,00
                      Mieten nach Lage                                                                                                           Quelle: Georg Consulting (2020)

                      Lage                   Spitzenmiete,          Mittlere Miet-    Fertig­             Büroflächen-
                                             nettokalt              spanne, netto-    stellungs-          bestand
                                             (€/m2)                 kalt (€/m2)       volumen* (m2)       (1 000 m2)

                      Innenstadt                   12,50             8,00–11,00              1 100               368

                      Bürozentren                  11,00             8,00–9,50                 -                 66

                      Universitäts-
                                                   11,80             7,50–10,50             8 000                558
                      straße

                      * inkl. Neubau und Sanierung 2019

                      Quelle: Georg Consulting (2020)
Büromarktbericht 2020   25

                                                                                         Definitionen
                                                                                            Flächenbestand
                                                                                            Als Büroflächen zählen Dienstleistungsflächen und Flächen, die auf dem
                                                                                            Büromarkt gehandelt bzw. vermietet werden können. Hierzu gehören
Wittener Straße 45                                                                          eigengenutzte und vermietete Flächen in reinen Büroobjekten und
                                                                                            mischgenutzten Objekten.

                                                                                            Flächenumsatz und Vermietungsleistung
Der Bochumer Investmentmarkt für Büroimmobilien war im Jahr 2019 vor allem durch            Zum Flächenumsatz zählen Vermietungen (Neuvermietungen und Unterver-
größere Deals geprägt. Insgesamt wurden im Jahresverlauf elf Transaktionen, und             mietungen), jedoch nicht die Verlängerung oder Erneuerung von bestehen-
damit fünf weniger als im Vorjahr, getätigt. Aufgrund einiger größerer Deals erhöhte        den Mietverträgen. Eine Ausnahme bildet die Mietvertragsverlängerung, bei
sich das Transaktionsvolumen jedoch deutlich auf 138,6 Mio. Euro – 2018 waren es ca.        der die Bürofläche größer als die bisher ge­nutzte Fläche ist. Dann zählt die
37,3 Mio. Euro. Zu erwähnen sind u. a. ein erneuter Eigentümerwechsel bei der ehemali-      Differenz als Flächenumsatz. Weiterhin gelten die Entwicklung und der Kauf
gen Vonovia-Zentrale in der Philippstraße (28 000 m2) sowie der Verkauf der Immobilie       eines Büroobjektes oder einer Liegenschaft mit dem Ziel eigener Büronutzung
Wittener Straße 45 (23 500 m2). Des Weiteren wurde das ThyssenKrupp-Hochhaus in             als Flächenumsatz. Ebenso zum Flächenumsatz gehören Leasingverträge
der Alleestraße (11 000 m2) veräußert. Die Nettoanfangsrendite blieb im Jahr 2019 un-       durch eigene Objektgesellschaften.
verändert.
                                                                                            Leerstand
                                                                                            Als Leerstand wird das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot verstanden,
Nettoanfangsrenditen                                                                        welches zum Zeitpunkt der Erfassung ungenutzt oder innerhalb von drei
                                               2019 (%)       Veränderung zu 2018           Monaten beziehbar ist.
Objekte in zentraler/guter Büromarktlage        5,00                   i
                                                                                            Mieten
Objekte in dezentraler Büromarktlage            6,50                   i
                                                                                            Die Mieten sind als Nettomieten/Anfangsmieten (nettokalt) pro Quadratmeter
Quellen: RIWIS; Georg Consulting (2020)                                                     und Monat angegeben ohne Berücksichtigung von S       ­ ondervergünstigungen,
                                                                                            Nebenkosten und lokalen Steuern. Bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten
                                                                                            handelt es sich um ­grundsätzlich erzielbare Werte (nach Objektgüte und Lage).
Zusammenfassung der Marktsituation
auf dem Büromarkt Bochum 2019:                                                              Nettoanfangsrendite
                                                                                            Überwiegend werden mit der Nettoanfangsrendite die Nettomieteinnahmen
• Büroflächenumsatz weiterhin auf hohem Niveau                                              des ersten Jahres in Prozenten des Objektpreises ausgedrückt. Meist werden
• Flächennachfrage vor allem durch die Privatwirtschaft getrieben                           die Nettomieten vorher von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie
• Bürolagen abseits der Teilmärkte Bochum-Mitte,                                            von nicht umlegbaren Betriebskosten bereinigt.
  Innenstadt und Universitätsstraße stärker nachgefragt
• Fertigstellungen vor allem kleinerer Projektentwicklungen
• Spitzenmiete steigt deutlich durch anhaltend hohe Nachfrage
• Leerstand nimmt weiterhin ab
• Investmentmarkt mit Transaktionsvolumen von rund 139 Mio. Euro
26   Büromarktbericht 2020

                             Impressum

                             Herausgeberin und Kontakt
                             Wirtschaftsförderung Bochum WiFö GmbH
                             Geschäftsführung:
                             Rouven Beeck, Ralf Meyer
                             Viktoriastraße 10
                             44787 Bochum
                             www.bochum-wirtschaft.de

                             Recherche und Text
                             Georg Consulting
                             Immobilienwirtschaft | Regionalökonomie
                             Bei den Mühren 70
                             20457 Hamburg
                             www.georg-ic.de

                             Bildnachweise
                             Andreas Molatta
                             Hans Blossey
                             Jochen Tack
                             RKW+/HBB
                             Samuel Kumanan
                             ZHAC Zweering Helmus Architektur + Consulting / Landmarken AG

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