CITY REPORT - No XXXI 2016/2017 - Konii.de
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A E N G E V E LT- R E S E A R C H
CITY REPORT
REGION LANDESHAUPTSTADT DÜSSELDORF
2016/2017 No̱ XXXI
Immobilien für Ihren Erfolg
„Der Düsseldorfer Immobilienmarkt weist nach wie vor mit die höchsten
Renditen unter den deutschen Metropolen auf, er ist dynamisch und ver-
zeichnete in den letzten Jahren quasi keine Einbrüche. Das Bevölkerungs-
wachstum der Stadt spiegelt sich somit in einem vitalen Marktgeschehen
wider, das ist es, was Investoren an Düsseldorf so schätzen.“
Thomas Geisel, Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf, auf der
MIPIM in Cannes, 15. März 2016
„Düsseldorf‘s real estate market continues to offer some of the highest
returns to be found in German metropolises, it is dynamic and reported
virtually no slumps in recent years. Therefore, the increase of the city‘s
population is reflected by the vivid activity on the market, which is what
investors value so much about Düsseldorf.“
Thomas Geisel, Lord Mayor of the federal state capital Düsseldorf, at the
MIPIM in Cannes, 15 March 2016
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Contents Inhalt
City Report City Report
Words of Welcome from Lord Mayor Thomas Geisel 5 Grußwort des Oberbürgermeisters Thomas Geisel 4
Management Letter 8 Brief der Geschäftsleitung 6
1. General market conditions 10 1. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung 10
2. Basic market structures 18 2. Grundstrukturen des Marktes 18
3. Investment market 26 3. Investmentmarkt 26
4. The market for office space 34 4. Der Markt für Büroflächen 34
5. The market for retail space 44 5. Der Markt für Einzelhandelsflächen 44
6. The market for 6 . Der Markt für
industrial and commercial space 54 Industrie- und Gewerbeflächen 54
7. The market for residential property 60 7. Der Markt für Wohnimmobilien 60
Stammhaus AENGEVELT, Kennedydamm 55/Ross-Straße
AENGEVELT company head office at Kennedydamm 55/Ross-Strasse
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Grußwort des Oberbürgermeisters Thomas Geisel
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
Düsseldorf ist eine lebenswerte Stadt, wie die große Mehrheit der Düsseldorferinnen und Düsseldorfer findet. Das ist das erfreu-
liche Ergebnis der jüngsten, repräsentativen Bürgerbefragung, in der 91 Prozent der Befragten angaben, gerne in Düsseldorf zu
leben. Besonders positiv hervorgehoben wurden die exzellenten Einkaufsmöglichkeiten, das vielfältige kulturelle Angebot, die
schönen Parks und Grünanlagen sowie die ausgezeichneten Arbeits- und Verdienstmöglichkeiten am Wirtschaftsstandort Düs-
seldorf mit seinem gesunden Branchenmix.
Die Möglichkeiten in Düsseldorf wirken anziehend auf Neubürgerinnen und Neubürger. Das spiegelt sich in der stark wachsenden
Einwohnerzahl wider. Mehr als 628.000 Menschen lebten Ende 2015 in Düsseldorf, fast 9.000 mehr als im Vorjahr. Prognosti-
ziert wird eine weitere rasante Zunahme. Dies stellt uns vor besondere Herausforderungen, insbesondere aufgrund der starken
Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Ein besonderer Fokus einer sozialgerechten und nachhaltigen Stadtentwicklung in Düsseldorf liegt darauf, ein ausgewogenes
Wohnraumangebot in allen Preissegmenten zu schaffen. Im Blick muss dabei die Durchmischung und soziale Vielfalt in den Stadt-
teilen bleiben. Als Stadt sind wir dafür auf die Unterstützung aller Akteure auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt angewiesen
und stehen im Dialog mit ihnen. Nur gemeinsam, in einer verlässlichen und partnerschaftlichen Zusammenarbeit, können wir die
Herausforderungen meistern und dazu beitragen, dass Düsseldorf sich in Zukunft dynamisch weiterentwickelt und dabei eine
lebenswerte Stadt für alle bleibt.
Hierbei leistet der Aengevelt City Report mit seinen detaillierten Analysen des Düsseldorfer Immobilienmarktes wichtige Unter-
stützung für Planungen und Entscheidungen der Marktteilnehmer.
Ihr
Thomas Geisel
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt Düsseldorf
4
Words of Welcome from Lord Mayor Thomas Geisel
Dear readers,
Düsseldorf is city worth living in, as the vast majority of the people here in Düsseldorf agree. This is the satisfying result of the
most recent representative citizen survey, in which 91 percent of the participants claimed to enjoy living in Düsseldorf. Especially
the excellent shopping opportunities, the diverse cultural events, the beautiful parks and green areas as well as the outstanding
working and earning opportunities at the business location Düsseldorf with its healthy mix of industrial sectors received positive
reviews.
The possibilities in Düsseldorf attract new citizens. This is reflected in the strong increase of population. At the end of 2015,
more than 628,000 people lived in Düsseldorf, almost 9,000 more than in the previous year. Further rapid growth is expected.
This poses special challenges for us, especially due to high demand on the real estate market.
A special focus of socially acceptable and sustainable urban development in Düsseldorf is the creation of a well-balanced supply
of residential space in all price ranges. This development must observe variety and social diversity in the city districts. As a city,
we depend on the support of all actors on Düsseldorf‘s residential market and we maintain a dialogue with them. Only when
cooperating in a reliable partnership are we able to overcome the challenges and to contribute to further dynamic development
of Düsseldorf in the future while keeping it a city worth living in for everybody.
With its detailed analyses of the real estate market in Düsseldorf, the Aengevelt City Report is an important help for the plans
and decisions of the market participants.
Sincerely
Thomas Geisel
Lord Mayor of the
State Capital Düsseldorf
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Immobilien für Ihren Erfolg
Sehr geehrte Kunden unseres Hauses,
Sehr geehrte Immobilieninteressenten,
einmal mehr stehen Ihnen mit dem vorliegenden
City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI 2016/2017
aus der Feder von AENGEVELT-RESEARCH umfassende fundierte objektive wissenschaftliche Analysen zum überaus
komplexen Immobiliengeschehen der Landeshauptstadt für das abgelaufene Jahr und für den Prognosezeitraum 2016
und 2017 zur Verfügung. Der detaillierte Marktbericht unterstützt Sie researchbasiert in der Tradition unabhängiger,
professioneller Marktanalysen bei Ihren Immobilien-Dispositionen. Hierbei zeigt er vielfältig Chancen und Risiken auf,
die das lebendige Marktgeschehen im Berichtszeitraum charakterisieren.
Düsseldorf wächst! Nach Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH belief sich die Einwohnerzahl zum Ende des Berichts-
jahres 2015 auf rd. 609.000. Damit wuchs die Stadt in den letzten zehn Jahren um insgesamt ca. 37.000 Personen (+6,5%).
Gleichzeitig verfügt die Landeshauptstadt dank zahlreicher „harter Fakten“ wie z.B. weitestgehende Schuldenfreiheit,
des siebzehnten ausgeglichenen Haushalts in Folge, laufender Großinvestitionen in Infrastruktur, Bildung und Sport etc.
aus ureigener Kraft über einen im Vergleich zu vielen deutschen und europäischen Großstädten einzigartigen Spielraum
für weitere gezielt wachstumsinduzierende Maßnahmen und Investitionen.
All diese Faktoren spiegeln sich auch am Düsseldorfer Immobilienmarkt in einer dynamischen Entwicklung in zahlreichen
Teilbereichen:
So erhöhte sich das am Düsseldorfer Grundstücksmarkt kontrahierte Transaktionsvolumen aus konventionellen Immo-
bilienverkäufen (Asset-Deals) mit rd. EUR 4,33 Mrd. um EUR 670 Mio. bzw. 18% gegenüber dem schon sehr hohen
Vorjahreswert (2014: rd. EUR 3,66 Mrd.). Das Ergebnis liegt zudem rd. EUR 1,21 Mrd. bzw. ca. 39% über dem Mittel-
wert der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: EUR 3,12 Mrd. p.a.) und ist sogar das höchste Ergebnis der letzten 25 Jahre.
Dabei legte insbesondere das Segment für unbebaute Grundstücke markant um 77% zu und erreichte mit einem Geld-
umsatz von rd. EUR 370 Mio. ein neues Rekordniveau - ein wichtiger Indikator für zukünftige Projektentwicklungen.
Zum konventionellen Transaktionsvolumen kommen außerdem noch Verkäufe von Gesellschafts- bzw. Unternehmens-
anteilen (Share-Deals) in Höhe von rd. EUR 520 Mio. hinzu (2014: EUR 620 Mio.) - nicht zuletzt auch als Folge der Ver-
meidung der vom Land NRW mehrfach erhöhten Grunderwerbsteuer. Damit stellt sich der Gesamtimmobilienumsatz in
Düsseldorf 2015 auf rd. EUR 4,85 Mrd. (2014: ca. EUR 4,28 Mrd.) und übertrifft das bisher beste Transaktionsjahr 2006
(EUR 4,52 Mrd.) um rd. EUR 330 Mio.
Erheblichen Anteil an der Umsatzsteigerung hatte insbesondere der Markt für Wohn- und Gewerbeinvestments (Asset-
Deals, ohne unbebaute Grundstücke): Mit rd. EUR 2,65 Mrd. übertraf er den Vorjahreswert (2014: rd. EUR 1,98 Mrd.)
deutlich um EUR 670 Mio. bzw. 34% und ist zudem das dritthöchste Transaktionsvolumen der letzten 20 Jahre. Dabei
wiesen die verschiedenen Marktsegmente indessen unterschiedliche Entwicklungen auf:
Im Wohninvestmentbereich (Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen) erhöhte sich der Geldumsatz 2015 zwar um
3% auf EUR 578 Mio. (2014: rd. EUR 559 Mio.), liegt aber immer noch markant unter dem Mittel der jüngsten De-
kade (Ø 2005-2014: EUR 729 Mio.).
6
Im Segment der Gewerbeinvestments (Asset-Deals und Paketverkäufe) erhöhte sich das Transaktionsvolumen 2015
dagegen um 46% bzw. EUR 650 Mio. auf rd. EUR 2,07 Mrd. (2014: rd. EUR 1,42 Mrd.) und erzielt damit das höchste
Ergebnis nach den Boomjahren 2006 und 2007.
Auch am Büromarkt in der Region Düsseldorf wurde 2015 mit einem Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 471.000 m²
ein topp Ergebnis und der zweithöchste Wert nach 2007 (rd. 510.000 m²) erzielt.
Bei den Bürospitzenmieten liegt Düsseldorf im Vergleich der „Big Seven“ mit unverändert EUR 26,-/m² im „gesunden
Mittelfeld“. Bei den Einzelhandelsspitzenmieten (EUR 280,-/m²) bildet Düsseldorf gemeinsam mit Hamburg sogar ledig-
lich das „Schlusslicht“.
Die im Bericht umfassend erläuterten Analysen von AENGEVELT-RESEARCH belegen die Robustheit des Düsseldorfer Im-
mobilienmarktes und das fortgesetzte rege Interesse bedeutender nationaler und internationaler Entwickler, Investoren
und an den attraktiven Transaktionsmöglichkeiten in der Landeshauptstadt. Damit eröffnen sich interessante Ausblicke
auf die weitere aussichtsreiche Entwicklung der Einzelmärkte und Segmente.
Gleichzeitig steigt vor dem Hintergrund der aktuellen politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen und ihren speziell
für die Immobilienbranche sehr schwer prognostizierbaren Auswirkungen der Bedarf an vollkommen unabhängiger, inter-
disziplinärer und umfassender objektiver Beratung und Vernetzung der internationalen Immobilienwirtschaft weiter an.
Hierfür steht Ihnen unser Haus auf dem Fundament seiner nunmehr in vierter Generation erarbeiteten Position in der
Gruppe der Marktführer als weisungsfreier, inhabergeführter, international tätiger Immobiliendienstleister zur Verfü-
gung. Profitieren Sie hierbei in Ihren Immobilien-Dispositionen in Düsseldorf und bundesweit von dem 106-jährigen
Know-how des Hauses AENGEVELT.
Unser Unternehmen bietet Ihnen professionell und engagiert die optimale Unterstützung und fachliche Begleitung
Ihrer Immobilien-Dispositionen von An- bzw. Vermietungsaufträgen, Immobilienan- und -verkäufen, Bewertungs- und
Research-Aufträgen. Die stringent hohe Qualität unserer Leistungen wird dabei durch ein unternehmensweit ISO- und
ICG-zertifiziertes Qualitätsmanagement- und ComplianceManagement-System gewährleistet und zudem durch regel-
mäßige Kundenzufriedenheitsanalysen geprüft und optimiert.
So bestätigt auch eine aktuelle Studie von FOCUS-MONEY unsere anhaltend hohe Kundenorientierung: In dieser Studie
wird AENGEVELT wie bereits im Vorjahr 2014 erneut als bundesweit fairster Immobilienmakler ausgezeichnet.
Wir danken allen Freunden, Geschäftspartnern, Kunden und Wegbegleitern sehr herzlich für Ihr wertvolles Vertrauen
und Ihre stets herausfordernden Aufgabenstellungen. Beides stimuliert unser fachliches Engagement und ist damit
Quelle unserer anhaltenden Berufs- und Lebens-freude. Wir versprechen Ihnen: Tradition, Innovation und Zukunft blei-
ben die klar profilierten Markierungen des Hauses AENGEVELT auf dem gemeinsam erfolgreichen Immobilienweg.
Düsseldorf, Berlin, Dresden, Frankfurt/Main, Leipzig, Magdeburg, im April 2016
Dr. Lutz W. Aengevelt Dr. Wulff O. Aengevelt Mark L.W. Aengevelt Chiara F.J. Aengevelt
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Immobilien für Ihren Erfolg
Dear AENGEVELT customers,
Dear prospective property buyers,
Once more, the present
City Report Region State Capital Düsseldorf No XXXI 2016/2017
compiled by AENGEVELT-RESEARCH, provides you with a comprehensive, well-researched and objective analysis of the situati-
on and events on the exceedingly complex property market of the capital of North Rhine-Westphalia over the past year as well
as a forecast for the period 2016 and 2017. This detailed market report will be a research-based support for you in your pro-
perty decisions, following the tradition of independent, professional market analyses. In particular, it will draw your attention
to the many opportunities and risks characterising the market situation in the report period.
Düsseldorf is growing! According to projections of AENGEVELT-RESEARCH, the population of the city totalled approximately
609,000 at the end of report year 2015. This means that Düsseldorf‘s population has grown by a total of about 37,000 (+6.5
%) over the past ten years.
At the same time, by virtue of the many „hard factors“ in action in Düsseldorf, for example being largely free of debt, the
seventeenth balanced budget in a row, ongoing major investments in infrastructure, education and sports, etc., and its own
economic strength, the federal state capital has attained a degree of freedom in taking further targeted growth-promoting
measures and making investments that is unique compared to many other German and European cities.
All of these factors are also reflected in the dynamic development registered in numerous segments of the Düsseldorf property
market:
The transaction volume generated with conventional property sales (asset deals) on the Düsseldorf property market,
approximately EUR 4.33 billion, rose by EUR 670 million or 18 % compared to the already very high result of the
previous year (2014: approximately EUR 3.66 billion). This result is also about EUR 1.21 billion or roughly 39 % higher
than the average of the past decade (Ø 2005-2014: EUR 3.12 billion p.a.) and represents the third highest result of
the past 25 years.
The segment undeveloped plots in particular saw a marked 77 % increase and registered a new record with a mone-
tary turnover of about EUR 370 million - an important indicator for future project developments.
Also, sales of shares in companies (share deals), totalling approx. EUR 520 million, must be added to the conventio-
nal transaction volume (2014: EUR 620 million), which are not least due to an attempt to avoid land acquisition tax
that was repeatedly increased by the Federal State of North Rhine-Westphalia. As a result, total property turnover in
Düsseldorf amounted to about EUR 4.85 billion in 2015 (2014: about EUR 4.28 billion) and exceeds the so far best
transaction year 2006 (EUR 4.52 billion) by about EUR 330 million.
The market for residential and commercial investments especially played a crucial role in the increase of turnover
(asset deals, not including undeveloped plots): With an approximate volume of about EUR 2.65 billion, it exceeded
the previous year‘s volume (2014: about EUR 1.98 billion) notably by EUR 670 million or 34 % and also is the third
highest transaction volume of the past 20 years. The different market segments, however, showed different trends:
In the residential investment sector (apartment blocks and residential complexes), monetary turnover may have
risen by 3 % to EUR 578 million in 2015 (2014: about EUR 559 million), but it is still much lower than the average
of the past decade (Ø 2005-2014: EUR 729 million).
8
In the segment commercial investments (asset deals and package sales), on the other hand, transaction volume
rose by 46 % or EUR 650 million to approximately EUR 2.07 billion in 2015 (2014: about EUR 1.42 billion) and
thus registered the highest results after the boom years 2006 and 2007.
Top results and the second highest value after 2007 (about 510,000 m²) were also generated on the office space
market (including owner-occupiers) in the Düsseldorf region with a space turnover of about 471,000 m² in 2015.
As regards top office rents, Düsseldorf records a „healthy average“ in comparison to the other „Big Seven“ with
unchanged levels of EUR 26.00/m². When top retail rents are concerned (EUR 280.00/m²), Düsseldorf, together with
Hamburg, even reports the lowest levels.
The analyses carried out by AENGEVELT-RESEARCH, discussed in detail in this report, once again illustrate the robust-
ness of the Düsseldorf property market and the continuing keen interest shown by leading German and international
developers and investors in the attractive transaction possibilities of the federal state capital. This opens up interesting
prospects for continuous successful development of individual markets and segments.
Simultaneously, demand for fully independent, interdisciplinary and comprehensive objective consulting services and
networking of international property markets continues to rise against a background of the current political and eco-
nomic developments and their effects, which are extremely difficult to predict in regard to the property markets in
particular.
For this purpose, AENGEVELT provides its services based on its established position among the market leaders – now
held for four generations – as an independent, owner-managed, internationally active real-estate consulting company.
Benefit from AENGEVELT‘s 106 years of know-how and experience when making your property decisions in Düsseldorf
and throughout Germany.
With professionalism and dedication, our company offers you the best support and professional consulting for all your
real-estate decisions: whether rental or leasing orders, property sales or acquisitions, valuation and research assign-
ments. The rigorous high quality of our services is guaranteed through our company-wide ISO and ICG-certified quality
management and compliance management system, and it is also regularly reviewed and optimised by customer satis-
faction analyses.
A current study of FOCUS-MONEY confirms our continuously high degree of customer orientation: In this study, AEN-
GEVELT is singled out as the fairest real estate agency in Germany - just like in the previous year 2014.
We would like to thank all friends, business partners, customers and associates for their valuable trust in us and for
their always challenging assignments. Both stimulate our professional commitment and therefore are the source of our
constant satisfaction in our professional and private lives. We promise you: Tradition, innovation and future will remain
the clear, unshakable pillars of AENGEVELT on our joint successful real estate path.
Düsseldorf, Berlin, Dresden, Frankfurt/Main, Leipzig, Magdeburg, April 2016
Dr. Lutz W. Aengevelt Dr. Wulff O. Aengevelt Mark L.W. Aengevelt Chiara F.J. Aengevelt
9
1. Rahmenbedingungen der 1. General market Marktentwicklung conditions Als Landeshauptstadt des bevölkerungsreichsten Bundeslan- As capital of the federal state with the most des Nordrhein-Westfalen bietet Düsseldorf für rd. 10 Mio. inhabitants, North Rhine-Westphalia, Düsseldorf Menschen in der Metropolregion Rhein-Ruhr ideale Lebens- offers ideal living and working conditions for und Arbeitsbedingungen sowie ein überaus attraktives Umfeld about 10 million people in the metropolitan für die Freizeitgestaltung. Die Attraktivität Düsseldorfs spie- Rhine-Ruhr region as well as an exceedingly gelt sich einerseits in der schon seit 16 Jahren kontinuierlich attractive environment for recreational activities. wachsenden Einwohnerzahl wider, andererseits belegen zahl- The attractiveness of Düsseldorf is reflected by a reiche aktuelle und repräsentative Untersuchungen auch die population that has been increasing continuously Vielzahl weicher Standortfaktoren, die die hohe Lebensqua- for 16 years on the one hand and in several lität Düsseldorfs seit Jahrzehnten charakterisieren. So bietet current and representative studies on the other die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt laut der aktuel- hand, which confirm the large number of soft len, vom international reputierten Beratungsinstitut Mercer location factors that have been a characteristic weltweit durchgeführten Studie nach München die höchste feature of the high quality of life in Düsseldorf Lebensqualität in Deutschland und nimmt hierbei weltweit so- for decades. For example, the capital of the gar den hochrangigen Platz sechs ein. Die Bevölkerung wächst North Rhine-Westphalia offers, according to seit 1999 aufgrund eines anhaltend positiven Wanderungs- the current world-wide study complied by the saldos kontinuierlich und hat wieder die Marke von 600.000 internationally renowned consulting company Einwohnern im Stadtgebiet überschritten. Düsseldorfs Wirt- Mercer, the second highest quality of life in schaftskraft stützt sich indessen nicht allein auf seine Wohn- Germany after Munich and even ranks as high bevölkerung. Vielmehr bescheinigt eine ausgesprochen hohe as rank six in a global comparison. Due to a Zentralität der Stadt eine anhaltend starke Anziehungskraft continuously positive migration balance, the für Kaufkraftströme aus dem In- und Ausland. Auch die um- population has been increasing since 1999 and liegenden Kreise (z. B. Neuss und Mettmann) profilieren sich by now has again surpassed the mark of 600,000 im Vergleich zum bundesdeutschen Mittel durch ein ausge- people in the city area. The economic strength sprochen hohes Kaufkraftniveau pro Einwohner. Hierdurch of Düsseldorf, however, is not just based on its ergeben sich zwischen wohlhabender Landesmetropole und residential population. Rather, an exceptionally ebenso wohlhabendem Speckgürtel seit Jahrzehnten vielfäl- high centrality of the city attests a continuously tigste positive Wechselwirkungen. strong attraction of purchase power flows from Als die Vorzeigeausnahme unter den deutschen Kommunen Germany and abroad. The adjacent districts legt die schon seit 2007 vollkommen schuldenfreie Landes- (e.g. Neuss and Mettmann) also distinguish metropole für das Jahr 2016 nunmehr bereits zum 17. Mal in themselves from the Germany-wide average Folge einen ausgeglichenen Haushalt vor. Das Jahr 2015 hat by an exceptionally high purchase power per die Landeshauptstadt Düsseldorf nach aktuellen Berechnun- inhabitant. For decades, this has resulted in the gen zwar mit einem Defizit von mindestens rd. EUR 60 Mio. most diverse positive reciprocal effects between abgeschlossen, indessen wurde der Haushaltsausgleich über the wealthy state capital and the equally affluent Inanspruchnahme der Ausgleichsrücklage erreicht. Auch der suburbs. Haushaltsplan für 2016 beinhaltet ein Defizit, das nur durch As exemplary exception among German Eigenkapitalzuschüsse ausgeglichen werden kann. Um das municipalities, the state capital, which has been Defizit und den Eigenkapitalverzehr in den nächsten Jahren completely free of debt since 2007, presented a so gering wie möglich zu halten, sollen unvorhergesehene balanced budget for the seventeenth time in a row Mehraufwendungen bzw. ggfs. Mindereinnahmen durch hö- in 2016. Even though the state capital Düsseldorf here Abführungen städtischer Tochterunternehmen (Messe, concluded the year 2015 with a deficit of about Flughafen, Stadtparkasse, Industrieterrains etc.) an die Mutter EUR 60 million at least, according to current und durch Einsparungen im Rahmen nachhaltiger Haushalts- calculations, the budget could be balanced by konsolidierung wieder aufgefangen werden. Es gilt jetzt, in utilisation of the equalisation reserve. The budget konjunkturell guten Zeiten, Ausgleichsrücklage und Liquidi- for 2016 also sets out a deficit, which can be 10
Mit der Umgestaltung von Teilen des alten Hafens zu einem erstklassigen Bürostandort und Szenequartier hat Düsseldorf in direkter Nähe zur Innenstadt ein stadt-
planerisches Highlight geschaffen. © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH
With the restructuring of parts of the old harbour as first-class office location and scene quarter, Düsseldorf created a highlight of urban-planning in direct proximity
to the city centre. © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH
balanced by own capital contributions alone. tätsreserve wieder aufzufüllen. Langjährige Schuldenfreiheit
In order to reduce the deficit and spending of und äußerst solide Budgetpolitik geben der Stadt sowohl ei-
own capital as much as possible in upcoming nen dadurch stetig gewachsenen Freiheitsgrad von Bankenap-
years, unforeseen additional expenses or, where parat und Zinsniveau als auch steigende finanzielle Unabhän-
applicable, revenue shortfalls, are to be set off by gigkeit von Land und Bund. Düsseldorf kann so wirtschaftlich
higher payments by municipal subsidiaries (trade deutlich mehr aus eigener Kraft entscheiden und gestalten als
fair, airport, municipal bank, industrial estates, im Gegensatz dazu zwar in Größe vergleichbare oder sogar
11zum Teil deutlich überlegene, indessen hochverschuldete bis etc.) to the parent company and by savings as
sogar quasi handlungsunfähig unter Haushaltnotstand ste- part of sustainable budget consolidation. It is
hende Nachbargroßstädte an Rhein und Ruhr und im weiteren important to replenish equalisation and liquidity
Bundesgebiet. reserves in economically positive times such as
these. Having been debt-free for a long period
Bedeutender Dienstleistungsstandort and an extremely sound budget policy give the
city a consequently increasing independence
Die Beschäftigtenanalyse zeigt, dass die Wirtschaftsstruktur from the banking system and interest rate levels
Düsseldorfs vor allem von den arbeitsplatzintensiven, wachs- as well as an increasing financial independence
from the federal state and national governments.
Accordingly, Düsseldorf has a much larger scope
Vergleich der Beschäftigtenstruktur von Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen for own economic decisions and plans than
(nach Anteilen sozialversicherungspflichtig Beschäftigter am Arbeitsort 2015)
Comparison of the employment structure in Dusseldorf and North Rhine-
neighbouring cities along Rhine and Ruhr and in
Westfalia (by share of employees) the rest of Germany that are of similar size or
even much larger, but highly indebted or, in some
cases, virtually unable to act under budgetary
in % emergency.
100
Important services location
90
An analysis of employees shows that the economic
80
structure of Düsseldorf is mainly characterised by
70 the labour-intensive, growth-oriented and therefore
value-adding service providers. The employment
60
share of the services industry of 87 % in Düsseldorf is
50
strikingly high.
40 The employment share in the credit and insurance
sector as well as in company-related services in the
30
city area amounts to about 35 %. The share in North
20 Rhine-Westphalia, by comparison, is only about half
10
as high with about 19 %.
0
Unemployment rate falls and number of people
Düsseldorf NRW
in employment rises
Öffentliche/Private Dienstleistungen
Public/private service providers
The number of unemployed people in Germany
fell by about 83,000 over the course of a year to
2.68 million in December 2015. The unemploy-
Produzierendes Gewerbe
Producing sector ment rate also fell from 6.4 % to currently 6.1 %.
Analogous to the overall German trend, the num-
Handel/Gastgewerbe/Verkehr/Nachrichten ber of unemployed people in Düsseldorf also fell
Commerce/catering/transport/news by 2.3 % from about 26,500 in December 2014
to 25,900 in December 2015. Accordingly, the un-
Finanzierung/ Unternehmensdienstleistungen employment rate in Düsseldorf fell from 8.3 % to
Financing/business services
8.1 % over the year.
Positive economic development continued in the
report year 2015 and resulted in an increase of
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Juni 2015
Source: Federal Labour Agency, June 2015
jobs in Düsseldorf as well. The number of people
in positions subject to social security contributions
here rose markedly by about 10,200 (+2.7 %) to
© AENGEVELT-Research 388,600 between June 2014 and June 2015.
12tumsorientierten und damit wertschöpfenden Dienstleistungs-
Düsseldorf: Arbeitslosenquote* im regionalen Vergleich
Düsseldorf: Unemployment rate* in regional comparison
unternehmen geprägt ist. Der Beschäftigtenanteil des Dienst-
leistungssektors liegt in Düsseldorf markant hoch bei 87%.
in %
Die Beschäftigtenquote im Bereich Kredit- und Versicherungs-
10
9
gewerbe sowie der unternehmensbezogenen Dienstleistungen
8 beträgt im Stadtgebiet ca. 35%. Im Vergleich dazu liegt die
7
Quote in Nordrhein-Westfalen mit ca. 19% bei lediglich etwa
6
5 der Hälfte.
4
3
2 Arbeitslosenquote sinkt und Beschäftigtenzahl steigt
1
0
Stadt Düsseldorf Nordrhein-Westfalen Deutschland Die Anzahl der Erwerbslosen in Deutschland ist binnen Jahresfrist
City of Dusseldorf North Rhine-Westfalia Germany um ca. 83.000 auf 2,68 Millionen im Dezember 2015 gesunken.
Dezember 2014 Auch die Arbeitslosenquote reduzierte sich von 6,4% auf aktuell
December 2014
6,1%. Entsprechend dem gesamtdeutschen Trend sank auch in
Dezember 2015
December 2015 Düsseldorf die Zahl der Arbeitslosen, und zwar um 2,3% von
*Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen ca. 26.500 im Dezember 2014 auf 25.900 im Dezember 2015.
*Relates to all civilian employees
Damit reduzierte sich die Arbeitslosenquote in Düsseldorf binnen
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Source: Federal Labour Agency Jahresfrist von 8,3% auf 8,1%.
© AENGEVELT-Research
In the course of economic slow-down in 2012/2013, Düsseldorf: Arbeitslosenquoten im bundesweiten Vergleich
Düsseldorf: Unemployment rates in nationwide comparison
the number of reported job vacancies in the city
area of Düsseldorf fell from about 4,700 in Decem-
München
ber 2011 by about 17 % to approximately 3,900 in
Stuttgart
December 2013 over the course of two years. The
very good overall situation of companies in Düs- Frankfurt/M.
seldorf also manifested itself in a renewed marked Bonn
increase of the number of job vacancies in 2014 Hamburg
and 2015; it rose by about 56 % to about 6,100 Düsseldorf
jobs (December 2015). Köln
Berlin
Bremen
Population continues to grow
Magdeburg
Essen
Contrary to the national trend, the population in Dortmund
the state capital has been increasing continuously Duisburg
since 1999 and has now again reached levels 0 2 4 6 8 10 12 14
that were last seen 39 years ago. According to
calculations of AENGEVELT-RESEARCH, Düsseldorf Arbeitslosenquote* (%)
Unemployment rate* (%)
had a population of about 609,000 at the end of
Dezember 2013
2015. This means that the city‘s population grew December 2013
by a total of about 37,000 people (+6.5 %) in the Dezember 2014
past decade alone. December 2014
Current forecasts expect a continuation of positive Dezember 2015
population development in Düsseldorf: Depending December 2015
on future migration flows, it has to be assumed that *Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
the population of Düsseldorf will number about *Relates to all civilian employees
677,000 people in 2040, based on information of Quelle: Bundesagentur für Arbeit, jeweils Dezember
a current regionalised population projection from Source: Federal Labour Agency, each December
2014 to 2040/2060. © AENGEVELT-Research
13Auf dem Jan-Wellem-Platz sind im Rahmen des Projektes „Kö-Bogen I“ zwei Gebäude nach Entwürfen des Architekten Daniel Libeskind zur Revitalisierung der Düsseldorfer Innenstadt entstanden. Sie bestehen aus fünf oberirdischen Geschossen und haben eine Höhe von etwa 26 Metern. © Düsseldorf Marketing & Tou- rismus GmbH Two buildings designed by the architect Daniel Libeskind were constructed at the Jan-Wellem-Platz as part of the project „Kö-Bogen I“ to revitalise Düsseldorf‘s city centre. They have five floors above the ground and are about 26 m high. © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH 14
Condition for and result of a continued increase Der konjunkturelle Aufschwung setzte sich im Berichtsjahr 2015
is a continuous increase of the number of people fort und schlug sich auch in der Stadt Düsseldorf in einem Zu-
in employment in the region in upcoming years. wachs der Arbeitsplätze nieder. Die Anzahl der hier sozialversi-
In addition to important company-related services, cherungspflichtig (SVP-)Beschäftigten stieg von Juni 2014 bis Juni
the state capital of North Rhine-Westphalia 2015 markant um rd. 10.200 (+2,7%) auf 388.600 Personen.
also relies on a cluster strategy for innovative Im Rahmen der konjunkturellen Abkühlung 2012/2013 sank die
branches. Some of the most important economic Zahl der gemeldeten offenen Arbeitsstellen im Stadtgebiet Düs-
agglomerations of the region are the clusters seldorf von rd. 4.700 im Dezember 2011 innerhalb von zwei Jah-
information/communication, creative industry, life ren um rd. 17% auf ca. 3.900 im Dezember 2013. Die insgesamt
science and consulting. sehr gute Verfassung der Düsseldorfer Unternehmen äußerte sich
2014 und 2015 in einem wieder markanten Zuwachs an offenen
Economic outlook Stellen um rd. 56% auf ca. 6.100 Arbeitsplätze (Dezember 2015).
The economy in region Düsseldorf proved to be
of good health in the report year 2015 as well. Entwicklung der gemeldeten offenen Stellen im Vergleich zur Arbeitslosigkeit
und zur Anzahl der SVP-Beschäftigten in Düsseldorf*
Main cause is domestic demand, which proved
Development of reported job vacancies compared to unemployment and the
very robust due to low interest rates, low oil and number of employees subject to social security contribut*
fuel prices as well as a high employment rate and
increased income. This positive development is Anzahl Beschäftigte
number Employees
expected to continue in 2016.
The economic climate index of the Chamber of 420.000
35.000
Industry and Commerce Düsseldorf, reaching a level
of 29.6 points in early 2014 following an economic 30.000 410.000
upturn, which was the highest value since the
25.000 400.000
beginning of 2011, fell notably throughout 2014
and reached a level of only 19.2 points at the 20.000 390.000
beginning of 2015. By autumn of 2015, the index
had risen again to 24.1. 15.000 380.000
Capacity utilisation in the industry in the region
10.000 370.000
Düsseldorf / Central Lower Rhine was about 81.1 %
in late summer of 2015, according to information of 5.000 360.000
the economic development report of the Chamber of
0 350.000
Industry and Commerce, and thus at the same high
2011 2012 2013 2014 2015
level as a year before. Accordingly, it continued to
correspond to the average capacity utilisation level Offene Stellen
Number of positions
of the past ten years (81.0 %). Capacity utilisation
is particularly high at construction companies (86.4
Arbeitslose
%), who profit from a high number of large-scale Unemployed
public infrastructure projects and an increasing
volume of residential construction. Producers of Beschäftigte
Employees
capital goods achieved a capacity utilisation level
of 79.4 %, the lowest level since 2009. This sector *Stand: offene Stellen und Arbeitslose jeweils zum 31.12., SVP-Beschäftigte jeweils zum 30.06
*As at: number of positions and unemployed people in each case 31.12., employees in each case 30.06
suffers from the effects of the economic difficulties
in Russia and China, also in the decidedly export-
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
oriented sector of the domestic market. Source: Federal Labour Agency
40 % of interviewed companies rated the business
situation as „good“ in autumn 2015, only 11 % © AENGEVELT-Research
15Besucherzahlen und Übernachtungen
Bevölkerungsentwicklung in Düsseldorf 2006-2015
Population development in Dusseldorf 2006-2015
Nach Angaben der Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH (DMT)
konnten die Düsseldorfer Hotels im Berichtsjahr so viele Gästean-
künfte wie nie zuvor verzeichnen: Mit knapp 2,7 Mio. Ankünften
Einwohner in Tsd.
konnte 2015 der Rekord des Vorjahres noch einmal um einen hal- Inhabitants x 1000
ben Prozentpunkt übertroffen werden. Auch bei den Übernachtun-
gen - mehr als 4,4 Mio. - konnte Düsseldorf an den Top-Wert des
620
Vorjahres anknüpfen. Bei den Herkunftsländern ausländischer Be-
sucher dominierten Großbritannien (rd. 192.000 Übernachtungen),
die Niederlande (rd. 168.000 ÜN), die USA (rd. 119.000 ÜN), die ara-
610
bischen Golfstaaten (rd. 106.000 ÜN) und Spanien (rd. 85.000 ÜN).
Die größte Steigerungsrate wurde dabei seitens Besuchern aus den
arabischen Golfstaaten mit einem Plus von einem Drittel registriert,
gefolgt von Spanien (+17%). 600
Anhaltendes Bevölkerungswachstum setzt sich fort
590
Entgegen dem Bundestrend wächst die Bevölkerungszahl der
Landeshauptstadt schon seit 1999 kontinuierlich und erreicht
damit erstmals wieder Werte, die zuletzt vor 39 Jahren regist-
580
riert wurden. Zum Jahresende 2015 zählte Düsseldorf nach Be-
rechnungen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 609.000 Einwohner.
Damit wuchs die Stadt allein in den jüngsten zehn Jahren um
insgesamt ca. 37.000 Personen (+6,5%). 570
Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf eine weitere positive 2006 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15*
Bevölkerungsentwicklung: In Abhängigkeit der zukünftigen Mi-
grationsströme ist davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl
für Düsseldorf im Jahr 2040 nach Angaben der aktuellen Regio-
* Eigene Hochrechnung
nalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060 * Own projection
bei rd. 677.000 liegen wird.
Die prognostizierte weitere Aufwärtsentwicklung setzt voraus und
Quelle: Landesdatenbank NRW, Information und Technik NRW
induziert, dass auch die Anzahl der Beschäftigten in der Region Source: State Database NRW, Information and Technology, NRW
in den nächsten Jahren stetig wächst. Die nordrhein-westfälische
Landeshauptstadt setzt dabei neben den wichtigen unterneh- © AENGEVELT-Research
mensbezogenen Dienstleistungen auch auf eine Clusterstrategie
für innovative Branchen. Zu den bedeutendsten Wirtschaftsagglo-
merationen der Region zählen unter anderem die Cluster Informa- rated it as „bad“, compared to figures of 36 % and
tion/Kommunikation, Kreativwirtschaft, Life Science und Beratung. 14 % respectively in autumn 2014. However, the
analysis of business expectations of the companies
Wirtschaftliche Perspektiven does not reflect the economic upturn in the report
year 2015: Only 33 % of the companies expect an
Die Wirtschaft in der Region Düsseldorf zeigte sich auch im Be- even more positive business development for 2016
richtsjahr 2015 in guter Verfassung. Verantwortlich dafür ist v. than in 2015; 14 % of those interviewed expect a
a. die Binnennachfrage, die sich aufgrund niedriger Zinsen, Öl- less favourable development.
und Treibstoffpreise sowie einem hohen Beschäftigungsniveau The airport Düsseldorf International registered
und gestiegenen Einkommen sehr robust zeigt. Für das Jahr more than 22 million passengers in 2015, which
2016 wird mit einer Fortsetzung dieser positiven Entwicklung constitutes an increase of passenger numbers by
gerechnet. about 3 % compared to the previous year. This
Der Konjunkturklimaindex der Industrie- und Handelskammer is a new record number. At the same time, given
Düsseldorf, der im Zeichen des wirtschaftlichen Aufschwungs zu the increased use of larger aircraft, the number
16of aircraft movements remained stable at about Jahresanfang 2014 mit einem Stand von 29,6 Punkten den höchs-
211,000. The airport operating company expects ten Wert seit Anfang 2011 erreichte, sank im Jahresverlauf 2014
further growth for 2016. After a 23-year break, merklich ab und erreichte zum Jahresanfang 2015 nur noch 19,2.
the airport Düsseldorf reinstated direct flights to Der Index stieg dann wieder bis zum Herbst 2015 auf 24,1.
Japan in its summer flight schedule 2014. Since Die Kapazitätsauslastung der Industrie in der Region Düsseldorf /
March 2014, the biggest Japanese airline, All Mittlerer Niederrhein lag im Spätsommer 2015 laut Angaben
Nippon Airways (ANA), has been offering a daily des IHK-Konjunkturberichtes bei 81,1% und damit auf dem glei-
non-stop flight from Düsseldorf to Tokyo. This chen hohen Niveau wie ein Jahr zuvor. Sie verharrte damit auf
increases attractiveness of the location Düsseldorf dem durchschnittlichen Auslastungsniveau der letzten zehn Jah-
for the approximately 6,500 Japanese citizens and re (81,0%). Besonders hoch ist die Auslastung der Baubetriebe
more than 400 Japanese companies traditionally (86,4%), die von der Vielzahl großer öffentlicher Infrastrukturpro-
living and located in a high concentration in the jekte und dem anziehenden Wohnungsbau profitieren. Bei den
Düsseldorf region since the early 1950s. Investitionsgüterproduzenten wird mit einem Auslastungsgrad von
The contribution of the Chinese economy is also of 79,4% der niedrigste Wert seit 2009 erreicht. Hier schlagen die
continuously increasing importance for Düsseldorf. wirtschaftlichen Probleme in Russland und China auch im betont
By now, more than 300 companies established exportorientierten Teil des Inlands durch.
branch offices here. One of the most important Die Geschäftslage gaben im Herbst 2015 40% der befragten Un-
company establishments is the European and ternehmen mit „gut“, dagegen lediglich 11% mit „schlecht“ an
German headquarters of „HUAWEI“, exclusively - nach Vergleichswerten im Herbst 2014 von 36% zu 14%. Die
supported by AENGEVELT in regard to real estate, konjunkturelle Aufhellung im Berichtsjahr 2015 bildet sich in der
which includes more than 950 office workstations Analyse der Geschäftserwartungen der Unternehmen allerdings
in the top-modern 16,000 m² of office space in the nicht ab: Für das Jahr 2016 rechnen nur noch 33% der Betriebe
office campus „SILIZIUM“ in Düsseldorf-Oberkassel. mit einer noch günstigeren Geschäftsentwicklung als 2015, indes-
By now, more than 3,000 Chinese citizens reside sen gehen 14% der Befragten von einer ungünstigeren Entwick-
in the city. Given the depth of economic relations lung aus.
and high growth rates, China opened a consulate Am Flughafen Düsseldorf International wurde 2015 mit über 22
general in Düsseldorf in 2015. Mio. Fluggästen binnen Jahresfrist ein um rd. 3% höheres Passa-
gieraufkommen als im Vorjahr registriert. Damit wurde ein neu-
es Rekordergebnis erreicht. Angesichts des vermehrten Einsatzes
größeren Fluggerätes blieb gleichzeitig die Anzahl der Flugbewe-
gungen konstant bei rd. 211.000. Die Flughafengesellschaft geht
auch für 2016 von einem weiteren Wachstum aus. Nach 23 Jahren
Unterbrechung bietet der Düsseldorfer Flughafen mit dem Som-
merflugplan 2014 auch wieder eine Direktverbindung nach Japan.
Seit März 2014 bedient Japans größte Fluggesellschaft „All Nippon
Airways (ANA)“ täglich nonstop die Verbindung Düsseldorf-Tokio.
Somit steigt die Attraktivität des Standortes Düsseldorfs für die rd.
6.500 japanischen Staatsbürger und über 400 japanischen Unter-
nehmen, die traditionell seit Anfang der 50er Jahre konzentriert in
der Region Düsseldorf angesiedelt sind.
Von stetig steigender Bedeutung für Düsseldorf ist zudem auch der
Beitrag der chinesischen Wirtschaft. Mittlerweile sind hier mehr
als 300 Unternehmen angesiedelt. Zu den bedeutendsten Unter-
nehmensansiedlungen zählt die von AENGEVELT immobilienwirt-
schaftlich exklusiv begleitete Etablierung der Europa- und Deutsch-
landzentrale von „HUAWEI“ mit über 950 Büroarbeitsplätzen in
dem topmodernen 16.000 m² Bürofläche umfassenden Office-
Campus „SILIZIUM“ in Düsseldorf-Oberkassel. Mittlerweile haben
über 3.000 Chinesen ihren Wohnsitz in der Stadt. Eingedenk der
hohen Wirtschaftsintensität und Wachstumsraten eröffnete China
2015 in Düsseldorf ein Generalkonsulat.
172. Grundstrukturen 2. Basic market
des Marktes structures
Nachdem in den leveragebedingten internationalen Boomjahren After historical record turnovers of about EUR 4.26 bil-
2006 und 2007 auch auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt his- lion (assets deals) were also generated on Düsseldorf‘s
torische Rekordumsätze von jeweils rd. EUR 4,26 Mrd. (Asset- real estate market in each of the leverage-based inter-
Deals) erzielt wurden, gingen die Immobilientransaktionen im national boom years 2006 and 2007, the volume of
Rahmen der anschließenden globalen Wirtschafts- und Finanz- real estate transactions fell in the course of the sub-
krise in den Jahren 2008 bis 2011 konsolidierungsgemäß wieder sequent global economic and financial crisis between
auf Normalniveau bis unter EUR 3 Mrd. p. a. zurück. Im Zuge 2008 and 2011 to a normal level of less than EUR
des nachfolgenden wirtschaftlichen Aufschwunges erhöhte sich 3 billion per year due to consolidation. During the
das Umsatzvolumen von 2012 bis 2014 auf jeweils rd. EUR 3,5 following economic upturn, turnover volume rose to
Mrd. Im Berichtsjahr 2015 konnte das Transaktionsgeschehen in about EUR 3.5 billion each between 2012 and 2014.
Düsseldorf weiter an Fahrt gewinnen, so dass der Transaktions- In the report year 2015, transaction activities in Düs-
umsatz 2015 nach Angaben des Gutachterausschusses ein neues seldorf continued to gather speed, so that according
Rekordvolumen von rd. EUR 4,33 Mrd. erreicht. Gegenüber dem to the Municipal Valuation Committee, transaction
Vorjahr ist das ein Plus von rd. EUR 670 Mio. bzw. rd. 18%. Ab- turnover reaches another record volume of about EUR
gesehen von der aktuellen Einordnung muss das jüngste Mark- 4.33 billion. This translates into an increase of about
ergebnis indessen auch in den mittel- bis langfristigen Kontext EUR 670 million or about 18 % when compared to
gestellt werden. Das Marktvolumen 2015 rangiert um markante the previous year. In addition to the current context,
EUR 1,21 Mrd. bzw. ca. 39% über dem Mittelwert der jüngsten the most recent market result also has to be placed
Dekade (Ø 2005-2014: EUR 3,12 Mrd. p. a.) und ist sogar als in a medium- to long-term context. The market volu-
das höchste Ergebnis der letzten 25 Jahre zu klassifizieren. Da- me of 2015 is a marked approx. EUR 1.21 billion or
bei verzeichnete der Immobilienmarkt im Vorjahresvergleich mar- approx. 39% higher than the average value for the
kante Zuwachsraten in den Segmenten unbebaute Grundstücke most recent decade (Ø 2005-2014: EUR 3.12 billion
(+77%), Büro- und Geschäftsgebäude (+46%) sowie Gewerbe- p.a.) and even has to be classified as the best result of
und Industrieobjekte (+261%). Im Marktbereich der Mehrfamili- the past 25 years. Compared to the previous year, the
enhäuser zog der Umsatz im Jahresvergleich verhaltener um rd. real estate market saw marked relative increases in
3% an. Demgegenüber sanken die Umsätze beim Verkauf von the segments undeveloped plots (+77 %), office and
shop buildings (+46 %) as well as commercial and
Düsseldorfer Grundstücksmarkt: Geldumsatz am Immobilienmarkt industrial properties (+261 %). In the market segment
Düsseldorf´s property market: Money turnover on property market apartment buildings, turnover rose at moderate rates
Mio. EUR
of about 3 % in the past year. Turnover generated
EUR m with the sale of private property (single-/two-family
5.000 homes, semi-detached houses and terraces houses)
fells by 12 %, as did turnover generated with free-
4.000
hold flats (-10 %).
3.000
Conventional turnover level at record high
2.000
1.000 In the report 2015, real estate sales on Düsseldorf‘s
property market achieved a roughly 18 % higher
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 value in regard to real estate sales than in the
Share-Deals
previous year. This is a new record result. Results
share deals of the former record years, 2006 and 2007, were
Asset-Deals exceeded by about EUR 70 million respectively. The
asset deals
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf und AENGEVELT-Research
cause of the extreme fluctuations in the past ten
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee and AENGEVELT-Research
years was the differing interest in office and shop
© AENGEVELT-Research buildings during individual market phases and the
18availability of apartment buildings as investment Privatimmobilien (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälf-
properties. ten und Reihenhäuser; -12%) und Eigentumswohnungen
The number of purchases has fallen in 2015 compa- (-10%).
red to the previous year. While 5,644 purchases had
been registered in 2014, the number fell by about Konventionelles Umsatzvolumen auf Rekordniveau
17 % or 969 to 4,675 deeds. Also compared to the
dynamics of the most recent decade (Ø 2005-2014: Im Berichtsjahr 2015 konnte auf dem Düsseldorfer Grund-
5,176 notarial deeds per year), the number of sa- stücksmarkt durch Immobilienverkäufe ein um rd. 18% höheres
les in the report year 2015 was about 10 % lower Wertvolumen umgesetzt werden als im Vorjahr. Damit wurde
ein neues Rekordergebnis erzielt. Die bisherigen Top-Jahre 2006
Düsseldorfer Grundstücksmarkt: Entwicklung der Geldumsätze
Düsseldorf´s property market: Development of turnover und 2007 wurden jeweils um rd. EUR 70 Mio. übertrumpft. Aus-
Mio. EUR
schlaggebend für die extremen Schwankungen der letzten zehn
EUR m Jahre war das in den einzelnen Marktphasen unterschiedlich
4.500 hohe Interesse an Büro- und Geschäftsimmobilien und die Ver-
4.000
fügbarkeit von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte.
Im Vergleich zum Vorjahr sank zwar im Berichtsjahr 2015 die
3.500
Anzahl der Kauffälle. Wurden im Vorjahr 2014 5.644 Kauffälle
3.000
erfasst, fiel die Fallzahl binnen Jahresfrist um rd. 17% bzw. 969
2.500
auf 4.675 Beurkundungen. Auch im Vergleich zur Dynamik in
2.000 der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 5.176 Notarverträge p. a.)
1.500 liegt die Anzahl von Verkaufsfällen im Berichtsjahr 2015 ca. 10%
1.000 unter dem genannten Mittelwert. Hauptträger der gesunkenen
500 Anzahl an Transaktionen war der Beurkundungsrückgang im
Bereich der Eigentumswohnungen (-19%), Eigenheime (Ein-
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 familien-, Zweifamilien- und Reihenhäuser: -17% Verkaufsfäl-
Sonstige Objekte le), Gewerbe- und Industrieobjekte (-17%) und bei unbebauten
Other properties
Grundstücken (-19%).
Gewerbe- Industrie und sonstige Liegenschaften Demgegenüber war der im Berichtsjahr registrierte Flächenum-
Commercial, industrial and other properties
Erbbau
satz von rd. 270 ha im Vergleich zum Vorjahr (2014: ca. 180 ha)
Hereditary building rights um die Hälfte höher. Das jüngste Marktvolumen ist damit das
Parketverkäufe höchste seit 2008 (302 ha) und liegt rd. 23% oberhalb des Mit-
Packaged deals telwertes der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 220 ha).
Wohn- und Teileigentum
Residential and partial freehold property
Transaktionsvolumen inkl. Share-Deals legt ebenfalls zu
Mehrfamilien-, Büro-, Geschäftshäuser
Residential, office and commercial buildings
Einfamilienhäuser, Reihenhäuser Es ist zu beachten, dass es sich beim jüngsten konventionellen
Single-family-houses, terraced houses Transaktionsergebnis ausschließlich um sogenannte Asset-Deals,
Unbebaut d. h. „klassische“ Immobilienverkäufe handelt, die durch ent-
Undeveloped
sprechende notarielle Kaufverträge belegt sind und damit beim
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf Düsseldorfer Gutachterausschuss als Immobilienkontrakte regis-
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
triert wurden. Darüber hinaus fanden im Rahmen großer Port-
© AENGEVELT-Research
foliotransaktionen auch zahlreiche weitere bedeutende Verkäufe
than the aforementioned average. Main reason for bzw. Eigentumsübertragungen in Form von Unternehmensan-
the reduction of the number of transactions was teilen (Share-Deals) in Höhe von schätzungsweise rd. EUR 520
the decline in deed numbers in the segment free- Mio. statt (2014: rd. EUR 620 Mio). Somit beträgt der Anteil
hold flats (-19 %), owner-occupied houses (one-/ der Share-Deals - nicht zuletzt auch als Folge der Vermeidung
19der erhöhten Grunderwerbsteuer - rd. 12% des konventionel- two-family homes and terraced houses: -17 %),
len Marktvolumens. Inklusive der Share-Deals stellt sich der Ge- commercial and industrial properties (-17 %) and
samtimmobilienumsatz in Düsseldorf im Berichtsjahr 2015 somit undeveloped plots (-19 %).
auf rd. EUR 4,85 Mrd. (2014: ca. EUR 4,28 Mrd.) und liegt rd. EUR On the other hand, space turnover recorded in the
570 Mio. bzw. 13% oberhalb des Vorjahres. Die jüngste Markt- report year, totalling about 270 ha, was half as high
performance übertrifft das bislang beste Transaktionsjahr 2006 again as in the previous year (2014: about 180 ha).
(EUR 4,52 Mrd.) um EUR 330 Mio. und setzt somit eine neue Accordingly, the most recent market volume is the
Rekordmarke. highest since 2008 (302 ha) and it is about 23 %
higher than the average of the most recent decade
(Ø 2005-2014: 220 ha).
Bebaute Grundstücke: Flächenumsatz, Geldumsatz und Kaufverträge
Developed plots: Turnover rate, money turnover and contracts
Mio. EUR Transaction volume including share deals is
EUR m
also rising
Verkaufsfälle ha
Sales
It has to be born in mind that the most recent con-
3.000 300
ventional transaction result only includes so-called
2.500 250 asset deals, i.e. „classical“ property sales, which are
2.000 200 proven by corresponding notarial purchase contracts
1.500 150
and are therefore registered as property contracts
with the Düsseldorf Municipal Valuation Committee.
1.000 100
Besides these, several other important sales or trans-
500 50 fers of ownership also took place in form of transfer
0 0 of company shares (share deals) in the course of lar-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 ge portfolio transactions, which totalled an estima-
ted EUR 520 million (2014: about EUR 620 million).
Verkaufsfälle Therefore, share deals account for about 12 % of
Sales
conventional market volume, which is not least a
Geldumsatz consequence of avoidance of the increased property
Monetary turnover transfer tax. Including share deals, total real estate
turnover in Düsseldorf amounted to about EUR 4.85
Flächenumsatz
Turnover rate billion in the report year 2015 (2014: about EUR
4.28 billion) and is EUR 570 million or 13% high-
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf er than the previous year‘s value. The most recent
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
market result outperforms the so far best transaction
© AENGEVELT-Research year 2006 (EUR 4.52 billion) by EUR 330 million and
thus sets a new record.
Hoher Umsatz mit bebauten Grundstücken
High turnover with developed plots
Im Zuge eines Wachstums des realisierten Transaktionsvolumens
(nur Asset-Deals) um rd. 31% gegenüber dem Vorjahr (2014: Following a growth of realised transaction volume
EUR 2,04 Mrd.) konnte 2015 mit einem Marktumfang im Bereich (asset deals only) by about 31 % when compared
bebauter Grundstücke von rd. EUR 2,68 Mrd. das drittbeste to the previous year (2014: EUR 2.04 billion), 2015
Ergebnis der letzten 25 Jahre verbucht werden. Die höchsten could be entered into the books as the third best
Transaktionsvolumina wurden 2015 in den Segmenten Büro- result of the past 25 years with a market volume
und Geschäftshäuser (EUR 908 Mio.), Mehrfamilienhäuser (EUR of about EUR 2.68 billion in regard to developed
578 Mio.) und Eigenheime (Einfamilien-, Zweifamilien- und plots. The highest transaction volumes in 2015
Reihenhäuser: EUR 380 Mio.) registriert. were recorded for the segments office and shop
Mit 1.122 Verkäufen bebauter Grundstücke im Jahr 2014 sank buildings (EUR 908 million), apartment buildings
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