Der Immobilienmarkt Bad Kreuznach - Marktchancen und Perspektiven - Marktstudie Auftraggeber: Wirtschaftsförderung Bad Kreuznach - Stadt Bad ...
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Marktstudie Der Immobilienmarkt Bad Kreuznach – Marktchancen und Perspektiven. Auftraggeber: Wirtschaftsförderung Bad Kreuznach November 2019
Vorwort
Markus Schlosser
Wirtschaftsdezernent
Sehr geehrte Damen und Herren,
seit einigen Jahren untersuchen wir regelmäßig Bad Kreuznach ist eine Stadt zum Wohlfühlen.
den Immobilienmarkt von Bad Kreuznach und Wellness, Wandern, ein breites Sportangebot,
veröffentlichen die Ergebnisse in einem Markt- Wein genießen in unseren hervorragenden Wein-
bericht. Dieser richtet sich an Investoren sowie gütern oder Gastronomie, Gesundheitsurlaub
Banken, Makler und Bürger. Mit dieser Studie tra- oder Kur, eine grandiose Naturlandschaft erle-
gen wir maßgeblich zu einer höheren Markttrans- ben – das alles bietet Ihnen Bad Kreuznach. Die
parenz bei. Zahlreiche Standortvorteile und eine beiden Kurorte Bad Kreuznach und Bad Mün-
erfreulich positive wirtschaftliche Entwicklung ster am Stein-Ebernburg liegen im romantischen
in den vergangenen Jahren spiegeln sich nicht Nahetal. Bad Kreuznach ist ein Regionalzentrum
nur in einem großen Einpendler-Saldo und einer mit vielen Einkaufsmöglichkeiten und der ideale
gewachsenen Einwohnerzahl, sondern auch auf Ausgangspunkt für Exkursionen in das Rheintal,
Auftraggeber: dem Wohn- und Immobilienmarkt wieder. Ein die Pfalz oder den Hunsrück.
Wirtschaftsförderung Bad Kreuznach gut ausgebautes Naheverkehrsnetz und der kur- Ich sehe für die Entwicklung des Bad Kreuz-
ze Weg zur Autobahn ermöglichen bereits heute nacher Immobilienmarktes ein großes Potential
Autor: vielen Pendlern schnelle und bequeme Arbeits- und somit beste Voraussetzung für ein unterneh-
Karl-Heinz Goedeckemeyer, wege. Günstige Rahmenbedingungen insbeson- merisches Handeln.
Finanzanalyst dere Mieten, innenstadtnahes Wohnen und eine
Frankfurt am Main, flächendeckende Kinderbetreuung in unserer Lassen Sie sich von dieser lebendigen Stadt über-
Bonameser Str. 15 Stadt machen diese gerade für junge Familien zu zeugen.
Tel: 069 / 28 15 10 einer interessanten Alternative vom Wohnort im
Mail: kgoedeckem@aol.com Rhein-Main Gebiet. Ich wünsche Ihnen viel Spaß beim Lesen.
Druck & Gestaltung:
Hergel Verlags GmbH
Wöllsteiner Straße 1-3
55543 Bad Kreuznach
Bad Kreuznach/Frankfurt am Main
November 2019
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Immobilienmarkt
1.2. D-Städte erzielten in 2018 das höchste vergleichen ist, eine Rendite von 4,5% erzielen.2 flationsbereinigten Preiswachstum – im Zeitablauf
Preiswachstum – C-Städte haben das 2018 bis 2030 – von jährlich 0,3% bis 0,7% auszu-
attraktivste Rendite-Risiko-Verhältnis 1.3 Umfeld von Bad Kreuznach: Jährliches gehen. Im Vergleich dazu dürfte sich das Preiswachs-
Preiswachstum zwischen 0,3%-0,7% tum in Mainz und Frankfurt jährlich zwischen 0,7%
Betrachtet man die Werte der einzelnen Segmente bis 1,3% belaufen.3
im Jahr 2018 zum Vorjahr nach Markttypus (A, B, Im Jahr 2018 sind die durchschnittlichen Quadrat-
C und D-Städte) verzeichneten die A-Städte beim meterpreise (bundesweit) in 365 von 401 Kreisen 1.4 Das Umland wird für Familien attraktiver
Wohneigentum mit +6,6% wiederum den höchsten und Städten angestiegen, während im Jahr 2017 le- Bedingt durch das hohe Preiswachstum in den Me-
Wert unter den Städtetypen. Das Wachstum in den diglich 242 Kreise einen Preisanstieg verbuchten. Im tropolen finden Familien mit kleinen oder mittleren
übrigen Städtetypen (B-, C- und D-Standorte) ist bundesweiten Mittel lag der Zuwachs inflationsberei- Einkommen kaum noch bezahlbaren Wohnraum.
mit +4,1 bis +4,6% auch im abgelaufenen Jahr auf nigt bei 7,2% (Frankfurt: +10,5%) – und fiel damit Infolge dessen wird für diese Bevölkerungsschicht
hohem Niveau ausgefallen. Auffallend ist, dass bei noch stärker aus als im Vorjahr. Die prozentual größ- das Umland der Großstädte zunehmend interes-
der Mietpreisentwicklung D-Städte prozentual am ten Kaufpreis-Anstiege gab es im Jahr 2018 in vielen santer. Mittelschichtfamilien, die in Großstädten
meisten zulegten, bei Neubaumieten um +5,8 % und Städten Bayerns, in Thüringen und Niedersachsen; durchaus fast die Hälfte ihres Einkommens für die
Bestandsmieten um +3,7 %, was daraufhin deutet, da Rheinland-Pfalz gehörte nicht dazu. In Deutschlands Warmmiete (Wohnkostenquote in Frankfurt liegt
die Preissteigerungen nunmehr bis in regionale Zen- kleinster kreisfreier Stadt Zweibrücken sind die Prei- bei 39%) zahlen, sind offensichtlich immer weniger
1. Deutscher Immobilienmarkt: tren abstrahlen.1 Bei der Klassifizierung von Städten se sogar um 26% gefallen. bereit, die hohe Wohnkosten zu tragen. Dadurch
in die Kategorien A, B, C und D geht es nicht um bleibt jenen Familien meist nur das Ausweichen auf
Preiswachstum wegen des fortgeschritten Marktzyklus begrenzt eine Reihenfolge nach dem Renditepotenzial oder die Ausblickend sind die größten Preissprünge nicht Randbezirke oder das Umland. Seit dem Jahr 2014
allgemeine Attraktivität der Städte für Immobilienin- unbedingt nur in den Großstädten, sondern auch wandern wieder mehr Inländer ins Umland als um-
Mit dieser Marktstudie wird der Immobilien- dität institutioneller Investoren. Zudem hat der gleich schwächen sich jedoch bei vier der fünf vestitionen. Im Fokus stehen bei der Klassifizierung abseits der Metropolen zu erwarten. Denn auch in gekehrt in die Großstädte.4 Hohe Immobilienpreise
markt in Bad Kreuznach analysiert und das Po- deutsche Immobilienmarkt in den letzten Jahren ausgewerteten Variablen die Steigerungsraten ab. der Flächenbestand und das Umsatzvolumen der vielen Städten im Umland der „Big Seven“ sorgen und Mieten sind typische Pusheffekte, die Haushalte
tenzial des Marktes segmentübergreifend ermit- von günstigen volkswirtschaftlichen Rahmenbe- Einzig die Reihenhäuser übertrafen das Ergebnis verschiedenen Markttypen wie auch das längerfri- steigende Bevölkerungszahlen und eine positive aus einer Großstadt herausdrücken. Pullfaktoren sind
telt. Um das derzeitige Umfeld in Bad Kreuznach dingungen profitiert. Die Preise für Wohneigen- aus dem Jahr 2017. Während der Preisanstieg stige Niveau der Spitzenmieten. wirtschaftliche Entwicklung für eine wachsende alle Aspekte, die das Land attraktiv machen, wie zum
und Rheinland-Pfalz einschätzen zu können, tum dürften auch deshalb weiter steigen, weil bei Wohnungsmieten im Neubau (+4,9 %) und Gemäß einer Studie, die das Rendite-Risiko-Verhält- Nachfrage nach Wohnraum. Wenngleich mit den Beispiel eine der Präferenzen entsprechende relativ
bietet es sich an, die allgemeinen Rahmenbedin- die Nachfrage nach Wohnungen angesichts feh- Bestand (+3,5 %) vergleichsweise moderat ver- nis für Wohninvestments in 43 Städten in allen Teilen höchsten Wertsteigerungen weiterhin im Süden und hohe Lebensqualität oder eine gute Verkehrsanbin-
gungen des deutschen Immobilienmarktes kurz lender Neubauflächen und zu geringer Fertigstel- laufen ist, zogen die Kaufpreise für Reihenhäuser dung an die Zentren.4 Hinzu kommt, dass die sub-
zu beleuchten. Seit knapp 10 Jahren steigen die lungen nicht gedeckt werden kann. (+9,2 %), Grundstückspreise für Einfamilien- urbanen Räume neben geeigneten Wohnstandorten
Preise in Deutschland. Das überrascht, weil der häuser (+8,7 %) oder Neubau-Eigentumswoh- auch zunehmend gutbezahlte Arbeitsplätze anbieten.
Wohnungsmarkt als zyklisch gilt und der Zyklus 1.1 Wohnimmobilien auch im Jahr nungen (+7,6 %) kräftig an. Dagegen legte der Wegen dieser Effekte sind die Wohnungspreise auch
im Allgemeinen nur sieben Jahre anhält. Befeuert 2018 mit starkem Wachstum Gewerbeimmobilienindex wegen der deutlich im Umland der Metropolen spürbar angestiegen und
wird das Preiswachstum zum großen Teil durch steigenden Variablen Büromiete und Gewerbe- dürften in diesen Speckgürteln noch stärker zulegen
die ultralockere Geldpolitik der Europäischen Wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen grundstücke um 3,1% zu. Lediglich die Einzel- als in den Großstädten – unter der Voraussetzung,
Zentralbank (EZB), die die Wirtschaft mit bil- ist, ist der Teilindex Wohnen im Jahr 2018 mit handelsmieten entwickelten sich schwächer. Po- dass der Zuzug ins Umland weiter anhält. Da sich
ligem Geld versorgt, von der großen Nachfrage +6,8 % (Vorjahr: +8,3 %) erneut massiv ange- sitiv ist zu vermerken, dass auch der Büromarkt viele Städte in den Speckgürteln zudem demogra-
nach preisgünstigem Wohnraum insbesondere in stiegen. Dieses ist die fünfthöchste Steigerungs- nach schwächeren Phasen im vergangenen Jahr fisch positiv entwickeln, wird sich dies auch in hö-
den Ballungszentren und von der großen Liqui- rate seit der Wiedervereinigung. Im Vorjahresver- mit +5,8% deutlich gewachsen ist.1 heren Wohnungspreisen niederschlagen.4
Um von dieser Wanderungsbewegung zu profitieren,
müssten Städte und Gemeinden im Umland der Me-
tropolen Neubaugebiete mit geringen Grundstücks-
größen für Eigenheime und Reihenhäuser ausweisen
und die entsprechende Infrastruktur bereitstellen.
Damit können Kleinstädte Familien aus den Metro-
polen dauerhaft an sich binden und gleichzeitig über
höhere Einkommensteuerzahlungen ihre Haushalte
stabilisieren.4
Zu den Gewinnern dieser Entwicklung könnten
kleinere Städte wie z. B. Bad Kreuznach, die sich in
Quelle: Immobilienindex 2019, bulwiengesa den Randgebieten der Metropolen befinden, zählen.
Aufgrund dessen verlagern inzwischen auch viele in-
Deutschlands mit über 21 Mio. Einwohnern abdeckt, Nordwesten der Republik zu rechnen ist, dürften stitutionelle Anleger ihre Investments zusehends in
verfügen C-Städte über hohe Renditen bei vergleichs- auch einige Landkreise in Rheinland-Pfalz mit mo- den B- und sogar zum Teil in C- und D-Standorte,
weise geringem Risiko. So lässt sich bspw. in Offen- deraten Wertsteigerungen rechnen. Im Umfeld von weil hier noch genügend Flächen vorhanden und
Quelle: Index für Wohn- und Gewerbeimmobilien 1990-2018, bulwiengesa bach, eine Stadt die durchaus mit Bad Kreuznach zu Bad Kreuznach ist von einem prognostizierten in- die Renditeaussichten durchweg attraktiver sind.
4 5
Immobilienmarkt Immobilienmarkt
1.5 Mieten bundesweit Wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen Verhältnis der Kaufpreise zu den Jahresmieten. Der
unterdurchschnittlich gestiegen ist, stiegen die Neuvertragsmieten im Zeitablauf Kehrwert dieser Relation bildet dabei die Anfangs-
zwar stärker als die Bestandsmieten. Im Vergleich rendite einer Immobilienanlage ab. Im Jahr 2004
Wenngleich der deutsche Wohnungsmarkt derzeit zu anderen Objektarten wie z. B. Eigentumswoh- lag diese durchweg bei rund 4,5 %. Im Jahr 2017
wenig anfällig für eine allgemeine Überhitzung ist nungen klafft jedoch eine große Lücke, die auch in ist sie für die sieben großen Städte auf 3,4 % ge-
und die Preise im internationalen Vergleich noch den kommenden Jahren nicht geschlossen werden sunken, für die 127 Großstädte auf 3,7 % und für
erschwinglich sind, steigt mit steigender Dauer der dürfte. Deutschland insgesamt auf 3,8 %.8 Parallel dazu ist
Niedrigzinsphase die Gefahr möglicher Fehlinve- die Umlaufrendite für Anleihen der öffentlichen
stitionen und Preisblasen. Festzuhalten ist, dass Zu den Städten mit den höchsten Neuvertragsmie- Hand in demselben Zeitraum von 3,7 % auf 0,2
die realen Immobilienpreise in Deutschland im ten im ersten Quartal 2019 zählte München mit % gesunken. Inzwischen notiert die Umlaufrendite
Zeitraum 1991 bis heute deutlich hinter der Ent- 16,82 Euro/m². Unter den Top10 im Rhein-Main- bei -0,66% (Stand 21.8.2019).
wicklung in anderen Ländern zurückgeblieben sind Gebiet befinden sich neben Frankfurt mit 11,55 Da in vielen Städten die Immobilienpreise bereits
und im Jahr 2017 nur um 2,9% über dem Niveau Euro/m², auch Mainz mit 10,35 Euro/m² und vergleichsweise hoch sind, bieten sich noch Regi-
des Jahres 1991 gelegen haben. Demgegenüber ist Wiesbaden mit 9,48 Euro/m².7 onen zum Kauf an, die zwar nur geringe Wertstei-
für den Euro-Raum ein Anstieg von 25,8% zu be- gerungen bis 2030 erwarten lassen, dafür aber im
obachten.5 Im ersten Quartal 2019 haben sich die 1.6 Preisblase: Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch mit gün-
Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorquartal Kaufpreis-Vervielfältiger als Indikator stigen Preisen aufwarten. Zu diesen 27 Regionen
um 1,2% und im Vergleich zum Vorjahresquartal gehören auch einige Städte in Rheinland-Pfalz, da-
um 5,0% erhöht.7 Um zu beurteilen, ob die Gefahr einer Preisblase runter Ludwigshafen und Worms.9
in Deutschland besteht, werden häufig Indikatoren
Wohingegen die Bestandsmieten bundesweit im verwendet, die das Verhältnis zu fundamentalen Gefahr von Überhitzung steigt insbesondere
Vergleich zum Vorjahresquartal lediglich um 0,4 % Faktoren wie der Entwicklung von Mieteinnahmen in den Schrumpfungsregionen
gestiegen sind.7 Festzuhalten ist, dass sich die Neu- und Haushalteinkommen setzen. Mit Vervielfälti-
5 vertragsmieten in den letzten fünf Jahren um 11,0 % gern zwischen 25x und 30x sind Eigentumswoh- Gemäß dem empirica Blasenindex aus dem ersten
und in den vergangenen zehn Jahren um 22,1% nungen in den bevorzugten Regionen inzwischen Quartal 2019 hat sich die Blasengefahr vor allem in
veränderten. Naturgemäß entwickelten sich Be- ziemlich teuer, zumal die Daten noch aus 2017 re- den Stagnations- und Schrumpfungsregionen stark
z. B. Eigentumswohnungen
standsmieten etwas moderater klafftumjedoch eine sultieren
jeweils 5,4% großeund Lücke, die auch
die Kaufpreise im Jahrin2018
den kommenden
bundes- ausgeweitet. Während in den Wachstumsregionen
Jahren nicht geschlossen werden dürfte.
(Q4/2018 zu Q4/2013) bzw. 8,8% (Q4/2018 zu weit inflationsbereinigt um 7,2% angezogen sind. der Teilindex Vervielfältiger sogar leicht sinkt, stei-
Q4/2008). Damit lagen die Bestandsmieten leicht Bundesweit mussten Käufer im vergangenen Jahr gen in den Schrumpfungsregionen die Teilindices
oberhalb des gemittelten
Abbildung 3: Preis-Verbraucherpreisindexes 22,5 Jahresnettokaltmieten
und Mietenentwicklung 2004-I für den
bisErwerb einer Vervielfältiger wie auch Preis-Einkommen.
2018-IV
der Jahre 2014 bis 2018 in Höhe von 0,9%. 6
Wohnung aufbringen.
- Einzelindizes der ObjektartenDer Vervielfältiger ist das Im Umkehrschluss wird die bundesweit steigende
8
Blasengefahr damit wieder vermehrt von außer-
halb der Wachstumsregionen befördert, weil hier
die Kaufpreise durch die fortdauernden Niedrig-
zinsen gepusht werden.
Das Rückschlagpotential – also die relative Preis-
kluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten
liegt bundesweit bei 17%, in den Top 7-Städten hat
sich die Kennziffer auf 36 % erhöht. Sogar in de-
mographischen Schrumpfungsregionen könnten
die Preise um 7% einbrechen.10 Wie der nachfol-
genden Abbildung zu entnehmen ist, besteht vor
allem in den Wachstumsregionen weiterhin die
höchste Blasengefahr. Im Ergebnis wurden in
229 Kreisen eine mäßige bis hohe Blasengefahr
(Q1 2018: 204, vor drei Jahren 83) indiziert. Für
die größten deutschen Städte haben die Experten
für 9 von 12 eine „eher hohe“ Blasengefahr fest-
gestellt.10
Quelle: F+B Wohnindex 2018
Quelle: F+B Wohnindex 2018
oder
6 7
Immobilienmarkt Immobilienmarkt
100%
hohe Blasengefahr 1. Immobilienmarkt Rheinland-Pfalz
80% Gesamtindex Wachstumsregionen
60% 2.1 Disparitäten in der Veränderungen hinsichtlich der Bevölkerungs- 2.3. Wohnungsfertigstellungen in
Gesamtindex Deutschland
Bevölkerungsentwicklung entwicklung festzustellen, wobei strukturschwa- Rheinland-Pfalz 2018 um 25% gestiegen
40% Gesamtindex Schrumpfungsregionen che Regionen deutlichere Einwohnerverluste
Die regionale Bevölkerungsentwicklung war aufweisen als Städte in wirtschaftlich stärkeren Im Jahr 2018 sind in Rheinland-Pfalz fast 13.320
20%
2015 und auch noch 2016 stark durch die Zu- Zentren. Während z. B. Trier, Mainz, Ludwigsha- Neubauwohnungen in 6.387 neuen Wohngebäu-
"Normalwert"
0% Euro pro m² wanderung von Schutzsuchenden aus dem Aus- fen und Koblenz steigende Bevölkerungszahlen den entstanden, 25% mehr als im Jahr zuvor.
land nach Rheinland-Pfalz und ihrer Verteilung verbuchen konnten, verzeichneten die ländlichen Davon sind 6.876 bzw. 52% auf Mehrfamilien-
-20% innerhalb des Landes geprägt. Extreme Ent- Regionen – wie die Westpfalz, Hunsrück und häuser entfallen, zu denen auch Wohnheime zäh-
-40% wicklungen hat es im Zeitraum 2007-2017 in Westerwald – Bevölkerungsverluste. Generell ist len. In Einfamilienhäusern wurden 5.060 Woh-
kreisfreien Städten wie Mainz, Koblenz und Tri- festzustellen, dass fast durchweg alle kreisfreien nungen (38%) und in Zweifamilienhäusern 1.384
-60% er gegeben, wo sich die Bevölkerung um 8,6%, Städte und Landkreise in Rheinland-Pfalz im Jahr Wohnungen fertiggestellt.15
7,3% bzw. 5,9% erhöhte. Innerhalb der Land- 2017 Überschüsse in ihren Wanderungsbilanzen
-80%
empirica keine Blasengefahr kreise ging die Bevölkerung im Schnitt um 0,4% verzeichnen konnten. Gleichwohl reichten die Regionale Unterschiede
-100% zurück, wobei Birkenfeld und die Südwestpfalz Wanderungsüberschüsse in vielen Verwaltungs-
1 die stärksten Rückgänge verzeichnen mussten. bezirken nicht aus, um die Geburtendefizite in Landesweit wurden durchschnittlich 33 Woh-
Im Landkreis Bad Kreuznach gab es in diesem den Bilanzen der natürlichen Bevölkerungsbewe- nungen je 10.000 Einwohner fertiggestellt. Den
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Zeitraum keine nennenswerten Zuwächse.13 gungen zu decken.14 höchsten Wert wies der Landkreis Mainz-Bingen
mit 73 Wohnungen auf, den zweithöchsten Wert
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de) Bevölkerung in Rheinland-Pfalz wird Berechnungen zufolge verloren die kreisfreien – gleichzeitig den höchsten unter den kreisfreien
regional unterschiedlich schrumpfen Städte Trier und Ludwigshafen und der Land- Städten – die Landeshauptstadt Mainz mit 64
Die Bundesbank warnt schon seit längerem vor eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse berufen, dernisierungen oft zu sprunghaften, für die Mieter kreis Mainz-Bingen die meisten Einwohnerinnen Wohnungen je 10.000 Einwohner. Die nied-
kräftigen Übertreibungen bei den Immobilienprei- müssen in Textform (§ 126b BGB) darüber infor- im Voraus kaum kalkulierbaren Mieterhöhungen. Gemäß einer Studie der Bertelsmann-Stiftung und Einwohner an andere Kreise im Land. rigsten Werte verzeichneten die kreisfreien Städte
sen in deutschen Städten. Nach ihrer Einschätzung mieren (§ 556g Abs. 4 BGB). Im August 2019 hat Dies soll fortan durch die neue Kappungsgrenze werden im Jahr 2030 in Rheinland-Pfalz rund Währenddessen gewannen Landkreise wie Trier- Frankenthal mit 4,2 und Pirmasens mit 9,0 Woh-
liegen die Preise in den sieben Metropolen Berlin, die Bundesregierung zudem Eckpunkte des neuen vermieden werden.11 3,88 Millionen Einwohner leben. Das sind 2,8% Saarburg, Mayen-Koblenz und Bad Kreuznach nungen je 10.000 Einwohner. Im Landkreis Bad
Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, München Wohnungspakets beschlossen. Demnach wird die weniger als noch 2012. In der regionalen Be- überdurchschnittlich viele Einwohner. Bei den Kreuznach wurden 732 Wohnungen fertigge-
und Stuttgart zwischen 15 und 30 % über dem Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert. Mie- Ausblick trachtung werden Kommunen wie Nackenheim Wanderungen zwischen dem Bundesland Rhein- stellt, davon 104 2-Zimmer und 359 3-Zimmer-
angemessenen Niveau. Dennoch weisen die Wäh- ter können zu viel gezahlte Miete rückwirkend Trotz der immensen Preisavancen hat sich die Stim- (Kreis Mainz-Bingen) oder Schweich (Kreis land-Pfalz und anderen Bundesländern ist festzu- (und mehr) Wohnungen.16
rungshüter darauf hin, dass die Mieterhöhungen in für 2,5 Jahre nach Vertragsschluss zurückfordern, mung auf dem deutschen Immobilienmarkt seit Trier-Saarburg) zwischen 9% und 19% wachsen, stellen, dass der Verwaltungsbezirk Bad Kreuz-
den Städten im Jahr 2018 nicht mehr ganz so stark sofern gegen die Mietpreisbremse verstoßen wur- der Veröffentlichung der letzten Studie im Novem- während z. B. Vallendar (Kreis Mayen-Koblenz), nach 2.713 Einwohner von den Nachbarländern 2.4. Wohneigentumsquote
ausgefallen seien wie noch in den Vorjahren. Zu- de. Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche ber 2017 weiter verbessert und dürfte sich auch in Idar-Oberstein (Kreis Birkenfeld) oder Ram- gewann, aber 737 bzw. 619 Personen an andere
dem gäbe es aktuell noch keine Anzeichen für eine Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre ver- den kommenden 12 Monaten trotz des getrübten stein-Miesenbach (Kreis Kaiserslautern) in den westliche bzw. östliche Bundesländer verlor, was Nach dem Saarland mit 62,6 % hat das Bundes-
exzessive Kreditvergabe oder eine Abschwächung längert. Außerdem wurde beschlossen, dass Käufer konjunkturellen Umfelds nicht spürbar verschlech- kommenden 15 Jahren zwischen etwa 14% und einem Nettozuwachs von 1.357 Einwohner ent- land Rheinland-Pfalz mit 57,6 % die zweithöch-
der Kreditvergabestandards seitens der Banken. von Wohnungen und Einfamilienhäusern maximal tern. Diese Einschätzung wird auch durch eine 16% ihrer Bewohner verlieren werden. Die zu- spricht.13 ste Wohneigentumsquote in Deutschland. Bun-
die Hälfte der Maklerkosten tragen. Prognose des Immobilienportals Immowelt unter- nehmende Alterung in der rheinland-pfälzischen desweit liegt der Durchschnitt bei 45,5%.17 Seit
1.7 Mietpreisbremse hat Wirkung bislang mauert.12 Demnach werden die Kaufpreise in den Bevölkerung bedeutet auch einen erhöhten Pfle- 2.3 Wohnungsbestand in 2010 hat sich diese Quote nicht geändert. Die
verfehlt – Mietrechtsanpassungsgesetz 1.8 Modernisierungsumlage auf 8% 14 größten deutschen Städten bis Ende 2020 weiter gebedarf in den Kommunen. 2030 werde die Rheinland-Pfalz leicht gestiegen Wohneigentumsquote beschreibt das Verhältnis
abgesenkt Einführung Kappungsgrenze zulegen. Für die Prognose wurden die Preise von Hälfte der Bürger älter als 49,5 Jahre sein, wäh- der Wohnungen/Häuser, in denen die Eigentü-
Die im Juni 2015 zuerst in Berlin eingeführte Miet- Eigentumswohnungen bis 2020 vorausberechnet. rend das sogenannte Medianalter 2012 noch 45,7 Per Ende 2017 standen in den 1,18 Mio. Wohn- mer leben, zur Gesamtzahl aller Wohnimmobi-
preisbremse hat seine Wirkung bislang verfehlt. Die bisher pro Jahr mögliche Umlage in Höhe von Auch wenn die Zinsen leicht steigen, hat das laut Jahre betrug.13 gebäuden rund 2 Mio. Wohnungen zur Verfü- lien.
Um die Mieterhöhungen bei Neuvermietungen 11 % der Modernisierungskosten als Mieterhöhung Immowelt kaum Auswirkungen auf die Preiser- gung. Da es im Jahr 2017 mehr Wohnungen ge-
zu begrenzen, müssen laut dem am 29. Novem- nach Modernisierungsarbeiten wurde – durch das höhungen. Damit der Immobilienboom zu Ende 2.2 Positive Wanderungsbewegungen geben hat, ist gegenüber 2016 auch der Bestand
ber vom Deutschen Bundestag verabschiedeten „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die geht und die Preise stagnieren oder sogar fallen, um 12.400 Wohnungen leicht gestiegen (+0,6%).
und am 1. Januar 2019 in Kraft getretenen Mieter- zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur An- müssten Kredite deutlich teurer werden.4 Für die Wohnungswirtschaft in der Region ist Der Anteil der Wohnungen in Einfamilienhäu-
schutzgesetz (Mietrechtsanpassungsgesetz – Mie- passung der Regelungen über die Modernisierung Doch das Gegenteil ist der Fall. Nach der Zinssen- neben der Einschätzung der aktuellen Marktlage sern betrug 43 %. An zweiter Stelle folgen Woh-
tAnpG) Vermieter, die sich auf eine der Ausnah- der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – Mie- kung der EZB im September werden die Zinsen auch ein Blick auf die zukünftig erwartete Ent- nungen in Wohngebäuden mit drei oder mehr
men der Mietpreisbremse berufen, vor Abschluss tAnpG)“ – zum 01.01.2019 auf 8 % abgesenkt. auf dem gedrückten Niveau für unbestimmte Zeit wicklung von entscheidender Bedeutung. Ins- Wohnungen (38 %). Fast ein Fünftel der Woh-
des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über Dies gilt im gesamten Bundesgebiet einheitlich verharren. Festzuhalten ist, dass der deutsche Im- gesamt ist eine Umverteilung der Bevölkerung/ nungen befinden sich in Zweifamilienhäusern.
die für die Ausnahme der Mietpreisbremse maß- und nicht wie zunächst geplant nur in Städten und mobilienmarkt sich in einer sehr fortgeschrittenen Wohnungsnachfrage zwischen den Regionen Die durchschnittliche Wohnungsdichte in den
geblichen Tatsachen geben. Vermieter müssen also Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Phase befindet. Das größte Preiswachstum wird festzustellen, wobei es sich dabei primär um über- kreisfreien Städten hat 2017 bei 538 und in den
offenlegen, aus welchem Grund die Miete höher Absenkung der Modernisierungsumlage greift für nicht mehr in den Ballungszentren erfolgen, son- regionale Wanderungen handelt. Auch im Bun- Kreisen bei 503 Wohnungen je 1.000 Einwohne-
als die Mietpreisbremsengrenze (ortsübliche Ver- Modernisierungen, die ab dem 01.01.2019 ange- dern vielmehr im Umland der Metropolen erzielt desland Rheinland-Pfalz sind spürbare regionale rinnen und Einwohnern gelegen.14
gleichsmiete plus 10%). Vermieter die sich auf kündigt werden. Bislang führten aufwendige Mo- werden.
8 9
Wohnraums und der Mietwohnraumförderung. Laut einer Studie der ISB setzt die
rheinland-pfälzische Landesregierung einen politischen Schwerpunkt auf „gutes Wohnen
in Stadt und Land“. Die Programme des Landes zur sozialen Wohnraumförderung werden
fortlaufend evaluiert. Falls sich die Situation auf den Wohnungsmärkten in Rheinland-
Pfalz verändern sollte, würden die Förderprogramme bedarfsgerecht angepasst. So
Immobilienmarkt
wurde unter anderem bei der Mietwohnungsbauförderung Tilgungszuschüsse eingeführt Immobilienmarkt
und dann auf die Wohneigentumsförderung ausgedehnt, die Förderhöchstbeträge für
Darlehen der Wohneigentumsförderung angehoben und die Fördermietenstufen
angepasst.18
Positiv zu vermerken ist, dass im vergangenen Jahr insgesamt 3.008 Wohneinheiten
(2017:
2.5. 2.190
Sozialer WE) mit einem
Wohnungsbau Volumen in Höhe
2018: dervon
ISB235,6 Mio.
setzt die Euro (2017: 160,8
rheinland-pfälzische Mio.
Landesre- ändern sollte, würden die Förderprogramme be-
Euro) gefördert wurden; so viel, wie seit 2012 nicht mehr. Davon entfallen 165,5 Mio.
Förderung der ISB deutlich gestiegen gierung einen politischen Schwerpunkt auf „gutes
Euro aus dem ISB-Darlehen Wohneigentum und 47,7 Mio. Euro aus dem ISB-Darlehn
darfsgerecht angepasst. So wurde unter anderem 3. Bad Kreuznach: Immobilienmarkt in der Konsolidierungsphase
Wohnen in StadtWE)
Mietwohnungen und Tilgungszuschüsse (für nachrichtliche und im
Land“. Die Programme
Volumen von 19,2 des
Mio. bei der Mietwohnungsbauförderung Tilgungszu-
In Rheinland-Pfalz unterscheidet man zwischen
Euro sowie Zuschüsse für Wohneinheiten in Landes
Höhe zur
von sozialen
3,2 Mio. Wohnraumförderung
Euro.18
werden schüsse eingeführt und dann auf die Wohneigen- Die nachfolgenden Daten basieren zumeist auf als im Land Rheinland-Pfalz. Allerdings sind die besseren Gebieten (gute & sehr gute Lagen) nach
der Förderung selbst genutzten Wohnraums und fortlaufend evaluiert. Falls sich die Situation auf tumsförderung ausgedehnt, die Förderhöchstbe- dem Preisspiegel des Immobilienverbands IVD exorbitanten Preissprünge der vergangenen Jahre wie vor in Pirmasens mit 190.000 & 260.000
der Mietwohnraumförderung. Laut einer Studie den Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz ver- träge für Darlehen der Wohneigentumsförderung West, der im Juni 2019 erschienen ist. Vergleich- nicht mehr zu beobachten. Lediglich in Worms Euro, Neuwied mit 220.000 & 320.000 Euro so-
Tabelle 1 Die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) in Zahlen
angehoben und die Fördermietenstufen ange- bar wie im gesamten Bundesgebiet sind auch sind die Kaufpreise für freistehende Eigenheime wie Bad Kreuznach, wo Anleger in guten Lagen
passt.18 in Rheinland-Pfalz die Mieten und Preise für im Jahr 2018 weiter deutlich angezogen: In mitt- 260.000 Euro und in sehr guten Lagen 375.000
Entwicklung des Neugeschäfts 2018 2017 Veränderung
Positiv zu vermerken ist, dass im vergangenen Wohneigentum angezogen. Dennoch sind regio- leren Lagen (+23% auf 329.000 Euro), in guten Euro für ein Eigenheim investieren müssen. Fest-
Förderzusagen in Mio. Euro in Mio. Euro in %
Jahr insgesamt 3.008 Wohneinheiten (2017: 2.190 nal betrachtet erhebliche Diskrepanzen hinsicht- Lagen (+19% auf 475.000 Euro) und sehr guten zuhalten ist, dass selbst in den kleinen Nachbar-
Volumen 235,6 160,8 47%
WE) mit einem Volumen in Höhe von 235,6 Mio. lich der Preisentwicklung festzustellen was auch Lagen (+17% auf 700.000 Euro). Deutlich über gemeinden von Mainz wie z. B. Bodenheim und
Wohneinheiten 3.008 2.190 37%
davon ISB-Darlehn Wohneigentum
Euro (2017: 160,8 Mio. Euro) gefördert wurden; mit der Bevölkerungsentwicklung korrespon- der landesweiten Steigerungsrate wuchsen auch in Orten des Speckgürtels wie Ingelheim die Prei-
Volumen 165,6 89,9 84%
so viel, wie seit 2012 nicht mehr. Davon entfallen diert. die Preise in Kaiserslautern – und zwar vor allem se in den mittleren Wohnlagen deutlich über dem
Wohneinheiten 1.959 1.254 56% 165,5 Mio. Euro aus dem ISB-Darlehen Wohnei- in einfachen (+14%) und mittleren Lagen (+10% Niveau von Bad Kreuznach liegen, wo sich die
davon ISB-Darlehn Mietwohnungen gentum und 47,7 Mio. Euro aus dem ISB-Dar- 3.1 Bad Kreuznach/Eigenheime: auf 230.000 Euro). In der Landeshauptstadt hin- Kaufpreise im vergangenen Jahr durchschnittlich
Volumen 47,7 53,2 -11% lehn Mietwohnungen und Tilgungszuschüsse (für Preisentwicklung im landesweiten gegen zogen die Preise für Eigenheime in den um 5% in den mittleren und um 4% in guten bzw.
Wohneinheiten 719 719 0% nachrichtliche WE) im Volumen von 19,2 Mio. Vergleich (Neubau) guten und sehr guten Lagen lediglich um 2% auf sehr guten Lagen erhöhten.19
davon Tilgungszuschüsse Euro sowie Zuschüsse für Wohneinheiten in 530.000 Euro bzw. +1% auf 695.000 Euro an.
Volumen 19,2 14,9 29% Höhe von 3,2 Mio. Euro.18 In den Städten mit über 40.000 Einwohnern Etwas stärker als in Mainz legten die Kaufpreise
Wohneinheiten 2.460 1.258 96% legten die Preise für freistehende Eigenheime in Trier mit plus 3% über alle Lagen hinweg zu.
davon Zuschüsse im Jahr 2018 um 5,3% zu – und damit etwas höher Vergleichsweise günstig sind Eigenheime in den
Volumen 3,2 2,8 14%
Wohneinheiten 330 216 53%
Quelle: ISB 2019
Eigenheime*
3. Bad Kreuznach: Immobilienmarkt in der Konsolidierungsphase
(Rheinhessen) Freistehende Eigenheime (Rheinhessen)
Die nachfolgenden Daten basieren zumeist auf dem Preisspiegel des Immobilienverbands
455.000 € Mainz
420.000 € Bodenheim Mainz 455.000
360.000 € Oppenheim
360.000 € Nierstein Bodenheim 420.000 Eigenheime*
350.000 € Ingelheim
320.000 € Worms (Rheinhessen)
Oppenheim
310.000 € Bingen 360.000
245.000 € Wörrstadt 455.000 € Mainz
220.000 € Alzey Nierstein 360.000
210.000 € Bad Kreuznach
420.000 € Bodenheim
* mittlere Wohnlage Ingelheim 350.000 360.000 € Oppenheim
360.000 € Nierstein
Städte
Worms 320.000 350.000 € Ingelheim
320.000 € Worms
Bingen 310.000 € Bingen
245.000 245.000 € Wörrstadt
Wörrstadt
220.000 € Alzey
220.000
210.000 € Bad Kreuznach
Alzey
* mittlere Wohnlage
Bad Kreuznach
210.000
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000
Preise mittlere Wohnlage, inkl. Garage
10 11
Immobilienmarkt Immobilienmarkt
3.2 Bad Kreuznach/Häusermarkt: Die prozentual höchsten Steigerungsraten (in Bad Kreuznach: Deutliche Spreizung
Eigentumswohnungen*
Eigentumswohnungen (Rheinhessen) Eigentumswohnungen*
Angebots-Kaufpreise von 189.000 Euro guten Lagen) wurden in Städten mit über 40.000 bei den Hauspreisen – iib-Richtwerte
(Rheinhessen)
und 649.700 Euro (Bestand) Einwohnern im Segment der Reihenhäuser (be- (Rheinhessen)
zugsfrei ohne Garage) in Koblenz mit +6% auf Wie der nachfolgenden Tabelle 2.300,00zu €entnehmen
Mainz Mainz 2.300
Insgesamt ist festzustellen, dass in den vergan- 370.000 Euro, in Bad Kreuznach mit +5% auf ist, variieren die Preise für2.300,00 € Bodenheim
die verschiedenen Bodenheim 2.300 2.300,00 € Mainz
genen 24 Monaten im gesamten Marktgebiet der 230.000 Euro und Neuwied mit +5% auf 210.000 Haustypen in Bad Kreuznach 2.000,00
anhand€ Oppenheim
der iib-
2.000,00 € Nierstein Oppenheim 2.000 2.300,00 € Bodenheim
Sparkasse Rhein-Nahe 2.611 Angebote in der Euro erzielt. Trotz der Preissprünge liegt Bad Richtwerte deutlich. Die iib-Richtwerte
1.900,00 € Ingelheimbasie- Nierstein 2.000 2.000,00 € Oppenheim
Kategorie Hauskauf inseriert wurden. Davon al- Kreuznach innerhalb der Peer-Group weiterhin ren auf aktuellen Marktdaten und gesetzlich
1.700,00 € Bingen 2.000,00 € Nierstein
Städte
Ingelheim 1.900
lein 324 Angebote in Bad Kreuznach. Der durch- im unteren Mittelfeld der Preisskala.19 normierten Bewertungsverfahren1.650,00 und€ sind
Wormseine
1.450,00 € Bad Kreuznach Bingen 1.700 1.900,00 € Ingelheim
schnittliche Quadratmeterpreis im Gesamtmarkt Schätzung des durchschnittlich zu erzielenden
1.200,00 € Wörrstadt 1.650 1.700,00 € Bingen
Städte
Worms
lag bei 1.420 Euro. In Bad Kreuznach bewegten Markt-Preises, ohne Ortsbesichtigung
1.100,00 € Alzeyund
Bad Kreuznach 1.650,00 € Worms
sich die Preise für Bestandshäuser im Bereich Grundbucheinsicht. Die *größten Preisspannen 1.450
1.450,00 €
Preis/m² mittlere Wohnlage
Bad Kreuznach
zwischen 189.000 Euro und 649.700 Euro. Teurer bestehen bei Ein- und Zweifamilienhäusern, wo Wörrstadt 1.200
1.100 1.200,00 € Wörrstadt
waren die Angebots-Kaufpreise lediglich in Bin- auch der absolute Verkaufspreis am höchsten Alzey
1.100,00 € Alzey
gen am Rhein (149.300 – 850.000 Euro), Ingel- ist. Festzuhalten ist ferner, dass die Preise in den 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
* Preis/m² mittlere Wohnlage
heim (259.900 – 699.000 Euro) und Heidesheim Baujahren ab 1995-2010 deutlich über denen Preis/m², mittlere Wohnlage
& Wackernheim (295.000 – 759.000 Euro).20 frühere Baujahre liegen.20
Wie dem obigen Chart zu entnehmen ist, liegt Käufern in der Region bzw. aus dem Rhein-Main- 3.5 Mieten sind im Bestand und
Bad Kreuznach: iib Richtwert-Kaufpreise nach Haustypenklassen, in absoluten Preisen und m2-Preisen, in Euro der Standardpreis für gebrauchte Eigentumswoh- Gebiet, in guten Lagen nach wie vor sehr hoch ist. Neubau nur geringfügig angestiegen
nungen in Bad Kreuznach in mittleren Lagen bei Da der Mainzer Immobilienmarkt „dicht“ ist und
lediglich 1.450 Euro/m². Während die Preise im die Preise sich zwischen 4.500 Euro und 6.000 Mit Blick auf den IVD Preisspiegel ist festzuhal-
Haustyp iiB-Richtwert-Preisspanne iiiB-Richtwert absoluter Preis iiB-Richtwert m² Preis Wohnfläche/ Grundstücksfläche Mainzer Speckgürtel in den letzten Jahren deut- Euro/m² bewegen, weichen immer mehr Inve- ten, dass die Nettokaltmieten für Wohnungen,
lich angezogen sind und sich auf einem Niveau storen nach Bad Kreuznach oder Wiesbaden aus. die nach 1948 fertiggestellt wurden, im Bestand
Einfamilienhaus 171.200-621.600 309.400 2.060 150 / 580 m² von ca. 2.000 Euro/m² bewegen, sind die Ver- Die höchsten Verkaufspreise in der Region wer- gegenüber dem Vorjahr sich in den Städten mit
kaufspreise südlich oder östlich von Mainz spür- den aktuell in Mainz, Koblenz, Ludwigshafen über 40.000 EW durchweg nur geringfügig verän-
Doppelhaushälfte 137.500-499.600 262.600 1.940 135 / 360 m² bar niedriger. und Speyer mit ca 4.700 Euro/m² erzielt. Am dert haben. Zweistellige Steigerungsraten werden
kräftigsten sind die Preise (in den guten Lagen) in nur noch vereinzelt ermittelt: So erhöhten sich die
Reihenhaus 127.200-455.700 248.500 1.910 130 / 230 m² Auch im Segment Eigentumswohnungen Neu- Kaiserslautern (+14% auf 2.500 Euro/m²) und Mieten in Neuwied und Worms im laufenden Jahr
bau Erstbezug ist eine Konsolidierung festzu- Neuwied (+12% auf 2.900 Euro/m²) angezo- (in mittleren bzw. guten Lagen) um 10%. In Bad
Zweifamilienhaus 195.000-695.300 345.500 1.770 195 / 540 m² stellen, wobei die Toplagen davon zumeist nicht gen.19 Kreuznach zogen die Preise in den mittleren La-
betroffen sind. Nahezu über alle Lagen hinweg gen um 1% auf 6,90 Euro/m² und in den guten
Quelle: Sparkasse-Rhein-Nahe, Immobilienbericht 2018 bewegen sich die Kaufpreise auf dem Niveau 3.4 Kaufpreisvervielfältiger im Kreis Bad Lagen um 3% auf 7,80 Euro/m² an.
des Jahres 2018. Während sich die Preise in guten Kreuznach über dem Landesdurchschnitt Insgesamt wurden in Bad Kreuznach in den
3.3 Eigentumswohnungen: Im attraktiven Euro/m²), Germersheim (+13% auf 1.800 Jahr (im Vergl. zum Vj.) in den guten Lagen le- Lagen mit 3.250 Euro/m² in der Mitte der Preis- letzten 24 Monaten Bestandswohnungen inner-
Umland ziehen die Preise stärker an als in Euro/m²) und Idar Oberstein (+13% auf 1.300 diglich um 3% auf 2.000 Euro/m² und in den skala der Städte über 40.000 EW bewegen, liegen Ein hoher Vervielfältiger kann bedeuten, dass halb einer Spanne zwischen 5,80 Euro/m² und
den Großstädten – Bad Kreuznach stagniert Euro/m²) am stärksten. sehr guten Lagen nur um 2% auf 2.400 Euro/m² die Verkaufspreise in den sehr guten Lagen mit ein Teil des erwarteten Preiswachstums bereits in 9,10 Euro/m² angeboten. Innerhalb des Markt-
gestiegen. In den einfachen und mittleren Lagen 3.600 Euro/m² am unteren Rande der Preisskala. den Preisen eskomptiert ist bzw. schon realisiert gebiets Rhein-Nahe bewegten sich die Preise in
Bei den Eigentumswohnungen im Bestand In den Städten über 40.000 Einwohner zogen haben sich die Preise auf dem Niveau des Vor- Vereinzelt wurden im Frühjahr 2019 auch schon wurde. Die Ertragschancen eines Wohninvest- der Kurstadt für Toplagen im oberen Mittelfeld.
in Städten mit über 40.000 Einwohnern legten die Preise (gute Lage) in Worms (+12% auf jahres eingependelt. Laut dem Immobilienmak- Objekte zu 4.000 Euro/m² veräußert. In erst- ments sind tendenziell umso höher, je geringer Gemessen an den iib-Richtwerten belaufen sich
die Verkaufspreise im bisherigem Jahresver- 2.300 Euro/m²) und Koblenz (+11% auf 3.000 ler Christian Stark liegen die Verkaufspreise für klassigen Lagen wie dem Rheingrafenblick oder der gegenwärtige Vervielfältiger ist. Bezogen auf die Mietpreise nach Zimmerklassen bei 2-2,5
lauf im Landesdurchschnitt um rund 4,5% zu. Euro/m²) im Vergleich zu 2018 am deutlichs- Objekte in den mittleren Lagen zwischen 1.500 Kurgebiet bewegen sich die Preise sogar oberhalb Rheinland-Pfalz, wo Käufer für eine Wohnung Zimmern auf 330 Euro-730 Euro - iib-Richtwert:
Wenngleich in den größeren Städten wie Mainz, ten an. Im Toplagen-Segment liegen Pirmasens – 2.500 Euro/m². von 4.000 Euro/m², sagt Christian Stark. Zu den im Schnitt 23 Jahres-Netto-Kaltmieten entrich- 7,40 Euro/m² – und bei 3-3,5 Zimmern auf 420
Koblenz und Trier über alle Lagen hinweg die (+9% auf 2.400 Euro/m²) und Speyer (+9% auf guten Lagen in Bad Kreuznach, die derzeit sehr ten müssen, liegt der Kaufpreisvervielfältiger im Euro-960 Euro – iib-Richtwert: 7,00 Euro/m².20
höchsten Verkaufspreise erzielt werden, wuch- 1.200 Euro/m²) bei den prozentualen Steige- In guten bzw. sehr guten Lagen müssen Käufer beliebt für Wohninvestments sind, zählen auch Kreis Bad Kreuznach mit 23,5 leicht über dem
sen die Preise (in guten und sehr guten Lagen) in rungsraten im bisherigen Jahresverlauf vorne.19 bereits 3.000 Euro/m² bzw. 3.200 Euro – 3.300 die Stromberger Str. und die Winzenheimer Str. Landesdurchschnitt.
Kleinstädten wie Zweibrücken (+18% auf 1.300 In Bad Kreuznach sind die Preise im laufenden Euro/m² für eine gebrauchte ETW investieren. Auch im Stadtteil Bad Münster am Stein Ebern-
burg sind die Kaufpreise angezogen, was sich In angrenzen Städten wie z. B. Alzey/Worms
an den hochpreisigen Neubauten, die auf dem liegt der Vervielfältiger bei 21,5, Frankenthal
Markt gekommen sind, ablesen lässt. Wohnen in Stadt (20,6), Koblenz (25,2), Landau Stadt (22,7),
Bad Münster am Stein Ebernburg ist wegen der Mainz/Bingen (22,7) und Trier/Saarburg bei
guten Bahnverbindung ins Rhein-Main-Gebiet 24,7.21 Der Kaufpreisvervielfältiger in der Stadt
für Wohnungssuchende durchaus attraktiv. Bad Kreuznach dürfte nach eigenen Schätzungen
Generell lässt sich feststellen, dass die Nachfra- eher bei 24,0 liegen – und damit am höheren
ge nach Eigentumswohnungen, getrieben von Ende der Skala im Land Rheinland-Pfalz.
12 13
Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt
Im Neubau-Erstbezug zogen die Mieten in Bad
Ausstattung Bauperiode Wohnfläche Median $/m2 Spanne von Spanne bis
Kreuznach sowohl in mittleren als auch guten
Lagen um 2% auf 8,70 Euro/m² bzw. 10,70
- mittel - Euro/m² an.19 Generell ist festzustellen, dass
mit Bad oder die Bestandsmieten in Bad Kreuznach im Ver-
Heizung gleich zu den anderen Städten vor allen in den
mittleren und guten Lagen noch spürbares Auf-
holpotenzial haben. Im Neubau hingegen – und
hier insbesondere in den Toplagen – liegt Bad
Kreuznach mit 10,70 Euro/m² auf dem Niveau
von Koblenz (11 Euro/m²) und Ludwigsha-
fen (10,60 Euro/m²). Bei der Neuvermietung
werden in guten Lagen vereinzelt auch 12,50/
Euro/m² erzielt, sagt der Immobilienmakler
Stark. Höhere Neubaumieten wurden durch-
weg nur in Mainz mit 14,50 Euro/m², Trier mit
11,50 Euro/m² und Speyer mit 11,30 Euro/m²
- gut -
erzielt.
In Mainz müssen für eine Mietwohnung min-
mit Bad und
Sammel- destens acht Euro Miete pro Quadratmeter be-
heizung zahlt werden – für sechs Euro sind nur noch
mietpreisgebundene Wohnungen zu haben.
Der stärkere Preisaufschwung in den kleineren
Kommunen ist einem gewissen Nachholeffekt
geschuldet. Der durchschnittliche Steigerungs-
wert der Wohnungsmieten in Städten mit we-
niger als 6.000 Einwohnern beträgt 4,2%. Mit
Blick auf die Entwicklung bei den Neuvertrags-
mieten im Zeitraum 2012 bis zum 1. Halbjahr
2018 gab es die höchsten Preiszuwächse bei den
kreisfreien Städten in Landau mit 35%, Koblenz
mit 32% und Frankenthal mit 26%. Bei den
Landkreisen schnitten Germersheim mit 27%,
Mainz-Bingen mit 25% und Bad Kreuznach mit
Wohnungen – Mietpreise nach Zimmerklassen, in Euro/m² 23% am besten ab.14
Zimmerklasse iiB-Richtwert-Preisspanne iiiB-Richtwert absoluter Preis iiB-Richtwert m² Preis Wohnfläche
1-1,5 Zimmer 190 - 510 $ 310 $ 8,80 $ 35 m²
2-2,5 Zimmer 330 - 730 $ 440 $ 7,40 $ 60 m²
3-3,5 Zimmer 420 - 960 $ 560 $ 7,00 $ 80 m²
4 & mehr Zimmer 570 - 1.320 $ 760 $ 6,90 $ 110 m²
Quelle: Sparkasse
Quelle: Sparkasse Rhein-Nahe, 2018/2019
Gemäß der Mietspiegeltabelle der Stadt Bad m². Bei Wohnungen mit guter Ausstattung (60- nungen, die nach 2008 gebaut wurden, liegt die
Kreuznach aus dem Jahr 2016 (s. nachfolgende 80 m²) liegt der Median-Preis bei 4,70 Euro/m². Median-Miete bei 7,00 Euro/ m².
Abbildung) beläuft sich die Median-Miete für Für Wohnungen die in der Bauperiode 1970- Inwieweit diese Zahlen des Mietspiegels als be-
Wohnungen (mittlerer Ausstattung, 60-80 m²) 1985 bzw. 1986-2000 (gleiche Kategorie) her- lastbar angesehen werden können, wird
die vor 1969 gebaut wurden auf 4,25 Euro/ gestellt wurden beläuft sich die Median-Miete die derzeitige Erhebung für den neuen Mietspie-
m², die Spanne liegt zwischen 3,00-5,10 Euro/ auf 4,70 Euro/m² bzw. 5,60 Euro/m². Bei Woh- gel 2020 ergeben.
14 15
Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt
3. 6 Mietentwicklung: Bad Kreuznach im aufgeführten Städten seit 2017 kontinuierlich ange- tragsmieten in Worms und Kaiserslautern im ersten
regionalen Vergleich 2012-2019/Q2 stiegen. Während die Mieten in den größeren Städ- Halbjahr 2019 weiter an. Auch in Bad Kreuznach
ten wie Koblenz in den ersten beiden Quartalen haben sich die Mietpreise nach einer Stagnation im
Wie der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen ist, stagnieren – oder im Falle von Mainz und Wiesba- zweiten Halbjahr 2018 in den ersten beiden Quar-
sind die Neuvertragsmieten in allen in der Tabelle den sogar leicht rückläufig sind – zogen die Neuver- talen 2019 wieder spürbar erhöht.14, 22
Kreisfreie Städte 2012 2017 H1 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019
Euro pro m²
Mainz 9,17 10,88 11,02 11,14 11,38 11,49 11,40
Koblenz 6,04 7,47 7,95 8,00 8,24 8,33 8,33
Ludwigshafen 6,51 7,85 8,07 8,33 8,42 8,85 8,88
Worms 5,97 7,18 7,4 7,50 7,56 7,64 7,84
Kaiserslautern 4,75 5,21 5,53 7,06 6,97 7,22 7,35
Wiesbaden 8,59 10,00 10,23 10,53 10,67 10,57 10,61 ISB Studie 2018, empirica Marktdatenbank,
Mieten ab Q3 2018 für Bad Kreuznach Stadt
Bad Kreuznach 5,53 6,35 6,79 7,50 7,51 7,72 8,00
4. Makro-Standort Bad Kreuznach und Umgebung 4.2 Bad Kreuznach mit positivem bei 4,8 Mrd. Euro und bewegt sich damit im das verfügbare Einkommen je Einwohner ledig-
Wanderungssaldo und Geburtenüberschuss oberen Drittel bei der Wirtschaftsleistung.16 Mit lich um 17,6% gestiegen, weit unter dem Durch-
Bad Kreuznach liegt im Osten des Bundes- besteht ein direkter Autobahnanschluss über die diglich um 2,1% erhöht. Mit Blick auf die Alters- einem Anstieg von 6,0% im Vergleich zu 2015 schnitt der Landkreise, wo das verfügbare Ein-
landes Rheinland-Pfalz unweit der Landesgren- Bundesstraße (B41) an die A60 bzw. A61. struktur ist festzustellen, dass etwa 24% der Be- Zu den Gebietskörperschaften in Rheinland-Pfalz, erzielte der LK Bad Kreuznach den höchsten kommen je Einwohner 24,4% zugenommen hat.
ze zu Hessen ca. 50 km (Luftlinie) südwestlich völkerung sich im Alter zwischen 30 und 50 Jahre deren Wanderungsbilanz positiv ist, zählt sowohl prozentualen Anstieg unter allen Landkreisen Auch beim verfügbaren Einkommen je Einwoh-
des Verdichtungsraums Rhein-/Main im Nahe- 4.1 Bad Kreuznach: Bevölkerungsentwicklung und ca. 28% zwischen 50 und 70 Jahre befindet.27 der Landkreis als auch die Stadt Bad Kreuznach. bzw. kreisfreien Städten. Nur Mainz-Bingen, der ner, dass 2016 in den Landkreisen 22.762 Euro
tal. Mit den Städten Bingen im Norden (ca. 20 und Demografiebericht Das Medianalter für die Stadt Bad Kreuznach be- Laut Erhebungen der Stadt sind im Jahr 2017 6.758 Westerwaldkreis, Mayen-Koblenz und Neuwied betrug, lag der LK Bad Kreuznach mit 21.680
km), Alzey im Südosten (ca. 30 km) sowie Bad lief sich im Jahr 2017 auf 47 Jahre, wohingegen Personen hinzu – und 6.064 weggezogen, was zwar erwirtschafteten im Jahr 2016 ein höheres BIP. Euro im unteren Bereich des Tableaus.16
Sobernheim im Westen (ca. 20 km) befinden Die Bevölkerung in der Stadt Bad Kreuznach das Durchschnittsalter bei 45,1 Jahre lag, damit einen positiven Wanderungssaldo von 694 Personen Rund 67% des BIP`s wurden in den Dienstlei-
sich drei weitere Mittelzentren in der näheren ist in den letzten Jahren kontinuierlich auf in- ist die Altersstruktur sehr ausgewogen.23 ergibt. Damit hat sich jedoch der Saldo im Vergleich stungsbereichen und knapp 32% des BIPs im 4.4 Arbeitsmarkt: Arbeitslosenquote
Umgebung. Im weiteren Umfeld der Stadt sind zwischen 52.983 Personen gestiegen (Stand: zum Vorjahr leicht verschlechtert. Seit 2015 ist die produzierenden Gewerbe erzielt.16 weiter auf 4,6% zurückgegangen
mit der Landeshauptstadt Mainz im Nordosten 31.01.2019). Seit 2012 nimmt die Bevölkerung Anzahl der Geburten kontinuierlich angestiegen – Demgegenüber liegt der LK Bad Kreuznach beim
(ca. 45 km), Wiesbaden im Nordosten (ca. 47 jährlich um mehr als 900 Personen zu, was einem und zwar von 1.675 im Jahr 2015 auf 2.024 im Jahr Bruttoinlandsprodukt je Erwerbstätigen, das im Im Juni 2019 waren in der Stadt Bad Kreuznach
km) und Kaiserslautern im Süden (ca. 78 km) relativen Anstieg um 6,3% entspricht. Landesweit 2018. Mit Blick auf die Zahl der Geburten und Ver- Jahr 2016 64.055 Euro betrug, unter dem durch- bei der Bundesagentur 8.694 Arbeitslose gemel-
drei Oberzentren lokalisiert. Mit knapp 53.000 hat sich die Bevölkerung in diesem Zeitraum le- Quelle: Stadt Bad Kreuznach storbenen ist der Überschuss der Geborenen bzw. schnittlichen Wert der Landkreise bei 66.216 det, 469 Personen weniger als im Vorjahresmo-
Einwohnern und mit einem Einzugsbereich für Gestorbenen (Stand: Q2/2018) leicht zurückgegan- Euro. Gleichwohl lag das BIP pro Erwerbstätigen nat. Die Arbeitslosenquote sank um 0,3% auf
mehr als 230.000 Personen strahlt die Stadt Bad gen (164 vs.171).15 nur unwesentlich niedriger als z. B. die Landkreise 4,6%. Der Anteil der Arbeitslosen, die SGB II
Kreuznach weit über die Kreisgrenzen aus und Der positive Bevölkerungstrend ist darauf zurück- Mayen-Koblenz oder Alzey-Worms. Beim Brutto- beziehen, belief sich auf 5.609 Personen, ein
untermauert ihren Status als Motor der Region. zuführen, dass die Stadt bereits seit geraumer Zeit inlandsprodukt je Erwerbstätigenstunde, also der Rückgang von 505 Personen zum Vorjahr bzw.
Neben der guten, aber durchaus noch ausbaufä- von der Zuwanderung aus dem Rhein-Main-Gebiet Arbeitsproduktivität, lag der LK Bad Kreuznach rund 1.000 Personen im Vergleich zu 2017. Die
higen Infrastruktur punktet die Stadt mit ihrem profitiert. Vor dem Hintergrund des hohen Preisni- mit 49,80 Euro je Stunde nur knapp unter dem Zahl der gemeldeten Arbeitsstellen stieg um 52
großen Kita- und Bildungsangebot, einer guten veaus im Großraum Frankfurt dürfte die Zuwande- Landesdurchschnitt bei 50,00 Euro je Stunde. auf 3.263. Die Unterbeschäftigungsquote ging
medizinischen Versorgung, zahlreichen Einkaufs- rung auch mit Blick auf die steigenden Pendlerströ- Die höchste Arbeitsproduktivität wies Mainz- im Juni um 0,2% auf 6,3% zurück.24
möglichkeiten sowie Freizeit- und Kultureinrich- me und kurzen Fahrzeiten von rund einer Stunde, Bingen mit 68,00 Euro je Stunde auf. Auch beim
tungen. Als anerkannter Gesundheitsstandort sobald nicht abreißen. Entgelt je Arbeitnehmer bzw. je Arbeitsstunde lag
besitzt die Stadt mit ihren deutschlandweit be- der LK Bad Kreuznach mit 36,21 Euro (28,90
kannten Kur- und Wellnesslandschaften vor- 4.3 Wirtschaftsleistung: Landkreis Bad Euro) im oberen Bereich des Tableaus.16
treffliche Zukunftschancen. Die Stadt profitiert Kreuznach 2016 mit stärkstem Anstieg Beim Primäreinkommen je Einwohner schnitt
auch von ihrer guten Verkehrsanbindung: Zum der LK Bad Kreuznach mit 25.449 Euro jedoch
Flughafen Frankfurt beträgt die Fahrtzeit 35 min, Das Bruttoinlandsprodukt zu Marktpreisen (BIP) deutlich schlechter ab als der Durchschnitt der
zum Flughafen Hahn sogar nur 40 min. Zudem belief im Landkreis Bad Kreuznach im Jahr 2016 Landkreise mit 27.443 Euro. Gegenüber 2005 ist
16 17
Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt
Wohnungsbau im Zeichen des Klimawandels lungsraum Rhein-Main. Entlang der Dürerstraße in der Erschließung befindliche Baugebiet in der
5. Der Wohnungsmarkt Bad Kreuznach wurden vier neue Bushaltestellen eingerichtet, mit Stadt. 2017 wurde mit der Erschließung des ersten
Ein weiterer Schwerpunkt, den die Gewobau mit Blick auf die zunehmend gewünschte Verkehrs- Teilabschnitts begonnen. Nach umfangreichen
5.1 Aktuelle Entwicklungen auf dem gung, zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten sowie ziges Wohnungsunternehmen gegründet. Das nachhaltiger Bauweise setzt, ist die günstige Be- wende in Richtung E-Mobilisierung und Ausbau Kanal- und Straßenbauarbeiten 2018 wurde im
Kreuznacher Immobilienmarkt Freizeit- und Kultureinrichtungen. Das Leben Ziel der Gesellschaft ist es, bezahlbaren Wohn- einflussung des Kleinklimas durch ausgewählte des ÖPNV. Infrastrukturell ist das Baugebiet „In Frühling 2019 der Lückenschluss der Dürerstra-
in Bad Kreuznach wird von der Bevölkerung als raum für breite Schichten der Bevölkerung zu Bepflanzung von Grünanlagen und Beschattung den Weingärten“ an die Bosenheimer und Dürer- ße für den Verkehr freigegeben. Nach Abschluss
Bad Kreuznach hat sich zu einem der attraktivsten attraktiv eingeschätzt und die Aufenthaltsqualität schaffen. In den vergangenen Jahren hat die Ge- von Gebäuden. Dazu orientiert sich das Unter- straße sowie an die „Riegelgrube“ angeschlossen. des ersten Teilbereichs „In den Weingärten II“
Wohn- und Wirtschaftsstandorte in der gesamten in der Innenstadt auch von Käuferschichten aus wobau GmbH einen Wandel vollzogen: vom aus- nehmen an den Ergebnissen einer Dresdner Mo- Vor allem junge Familien mit Pendler-Bezug sol- laufen seit Frühsommer 2019 die Erschließungs-
Region entwickelt. Auf den Konversionsflächen dem Unland als hoch bewertet. Da die Außen- schließlich sozialen Wohnungsbauunternehmen dellstudie (Heat Recilient City, Leibniz-Institut len von der verkehrsgünstigen Nähe zur B41 und planungen des zweiten Teilbereichs. Im ersten
sind ca. 1.300 Wohnungen für über 3000 Men- und Konversionsflächen weitgehend entwickelt hin zur wirtschaftlichen Gesellschaft für sozial für ökologische Raumentwicklung Dresden). Ein der geltenden Prämisse „Bezahlbarer Wohnraum Teilbereich des 144.000 m² umfassenden zweiten
schen entstanden, hunderte neue Wohneinheiten sind, liegt der Fokus nunmehr auf die Innenent- ausgerichtete städtische Entwicklung – auch für Beispiel dazu findet sich im Pfalzsprung 12, wo zu bezahlbaren Preisen“ profitieren. Bauabschnitts der „Weingärten“ hat die Frankfur-
werden derzeit geplant oder sind schon gebaut. wicklung und auf Abrundungsthemen. den zunehmend belasteten Mittelstand. überwiegend mediterrane Gewächse wie zum ter Immobilienentwicklungsgesellschaft bpd teils
Da auch die Nachfrage von Familien und gut be- Die Wohnungsgesellschaft sieht es als ihre Auf- Beispiel Säulenzypressen gesetzt wurden. Durch 5.3.1 Neubau-Projekt „In den Weingärten“ ISB-geförderte Doppel- und Reihenhäuser auf
tuchten Senioren aus dem Rhein-Main-Gebiet in 5.2 Prognose der Wohneinheiten für gabe, ihren Mietern bezahlbare Wohnungen von Verdunstung in Bodennähe wird das Kleinklima - das größte zusammenhängende neue 16.000 m² errichtet. Hier wurden bereits einige
den letzten Jahren stetig zugenommen hat, sind die Kernstadt Bad Kreuznach guter Qualität anzubieten. Daneben engagiert begünstigt. Wohngebiet der Stadt Bad Kreuznach Häuser bezogen.
die Wohnungspreise in Bad Kreuznach deutlich sich die Gesellschaft auch für den Bau von nach- Die Gewobau GmbH setzt als städtische Gesell- Mit Fertigstellung des Regenrückhaltebeckens
angezogen. In der mittleren Mannheimer Straße Insgesamt sollen nach Angaben der Wirtschafts- haltigen Wohnprojekten oder Kindertagesstätten. schaft deutliche Zeichen in Richtung Nachhaltig- Im Südosten der Stadt Bad Kreuznach entwickelt wurden die Erschließungsarbeiten des ersten
pulsiert das Bad Kreuznacher Leben mit vielen förderung Bad Kreuznach ca. 1.300 Wohnungen keit und Digitalisierung, sowohl bei Neubau als die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewo- Teilbereichs im Mai 2019 beendet. Weitere 220
Kaufhäusern und kleineren Einzelhandelsge- im Bau oder in der Planung sein, die in den Vermietung auch im Bestand. Das Baugebiet „In den Wein- bau GmbH das Neubaugebiet „In den Weingär- Grundstücke werden im Zuge des zweiten Teilbe-
schäften. Dementsprechend kosten im Zentrum kommenden fünf Jahren auf dem Markt kom- gärten“ als größtes zusammenhängendes Wohn- ten“. Auf dem Plateau vor dem Stadtteil Bosen- reichs erschlossen, darunter Grundstücke für das
der Stadt Eigentumswohnungen im Schnitt zwi- men werden, darunter ein Drittel Reihen- und Im Geschäftsjahr 2018 hat die Gewobau GmbH gebiet entsteht im Stil einer Gartenstadt, mit heim entsteht insgesamt ein Neubaugebiet für „Solar Quartier“ als deutschlandweit einzigartiges
schen 3.000 Euro/m² und 3.400 Euro/m², bzw. hochpreisige Häuser, ein Drittel Einfamilienhäu- neben der Erschließungs- und Neubautätigkeit verkehrstechnisch guter Anbindung an den Bal- circa 1.000 Bewohner. Es ist das aktuell größte und zukunftsweisendes energieautarkes Modell.
4.000 Euro/m² für 1a-Lagen. ser und ein Drittel im Geschoss-Wohnungsbau. vor allem in die Modernisierung ihrer Altbaube-
Auch in der Kurstadt geht mit dem Faktor Urba- Neben den Prognosen der Bevölkerungszahlen stände investiert, unter anderem 1,5 Mio. Euro
nität das Gebot der Mischnutzung einher. Die- zählen auch die Siedlungs- und Baulandkapa- in den Häuserzug und Außenanlage in der Schu-
se soll zugleich die Funktionsvielfalt der Stadt zitäten zu den wichtigen Komponenten für die bertstraße 6 bis 8. Dieser zählt zu den ältesten
widerspiegeln. Dementsprechend befinden sich Berechnung des Wohnungsbaus. Nach aktuellen Wohnhäusern der Gewobau GmbH im so ge-
Wohnen, Einzelhandel, Büros, Freizeit und Er- Planungsstand und Berechnungen kann für die nannten Musikerviertel.
holung am selben Ort. Hinzu kommt, dass viele Kernstadt Bad Kreuznach die Fertigstellung und Dabei legt die Wohnungsbaugesellschaft großen
Quartiere und Straßen wie z. B. die Kreuzstr. in der Bezug von ca. 1.700 Wohneinheiten in der Wert auf nachhaltige Materialien wie zum Bei-
Richtung Kino aufgewertet wurden. Generell Stadt (ex Bad Münster am Stein Ebernburg) bis spiel Steinwolle statt Styropor als Dämmstoff.
lässt sich aber auch feststellen, dass viele Eigen- 2021 und langfristig ca. 1.000 Wohneinheiten Ziel ist es, den Lebenszyklus eines Hauses mög-
tümer/Investoren nicht bereits sind, in die eigene (2022 ff) erwartet werden.25 lichst lange zu erhalten und teure Entsorgung
Immobilie bzw. Gebäude investieren, insbeson- von Materialien zu vermeiden. Trotz der hohen
dere in den 1A-Lagen. Andererseits benötigen 5.3. GEWOBAU GmbH: Führendes Investitionen erhöhte sich die durchschnittliche
einzelne Straßenzüge im Kernbereich der In- Wohnungsunternehmen in Bad Kreuznach Miete 2018 nur geringfügig und lag bei durch-
nenstadt einer Fassadensanierung, dies ist umso schnittlich 4,85 Euro/m². Die Leerstandsquote
dringlicher geworden, weil der Kornmarkt im Die Gewobau GmbH, die zu 84% der Stadt Bad belief sich auf 0,3 % des Wohnungsbestandes
vergangenen Jahr umfangreich neugestaltet wur- Kreuznach gehört, wurde 1952 als gemeinnüt- von ca. 2.000 Wohnungen. 2. Bauabschnitt „In den Weingärten“
de. Dank des Lückenschlusses der Dürerstraße ist das aktuell größte Neubaugebiet der Stadt an die Hauptverkehrsachsen der Stadt angeschlossen
Demgegenüber fehlt es in der Stadt auch an be-
zahlbaren Wohnraum für Familien und Personen
mit geringem oder mittlerem Einkommen, um
eine soziale Durchmischung bzw. ein Nebenei-
nander von Miet- und Eigentumswohnungen
unterschiedlicher Größen zu erreichen. Laut der
Wohnungsbaugesellschaft Gewobau warten der-
zeit rund 600 Personen auf eine freie Wohnung
im unteren Mietpreissegment.
Ungeachtet dessen sind im Vergleich zu Frank-
furt, Mainz oder Wiesbaden die Kaufpreise für
Wohnimmobilien und Grundstückspreise in der
Kurstadt noch moderat. Daneben punktet die Modernisierung im Bestand: Häuserzug Schubertstraße 6-8
Stadt mit ihrem großen Kita- und Bildungsan- Hier investierte die Gewobau 1,3 Mio. Euro, weitere 200.000 Euro werden in die klimafreundliche 2. Bauabschnitt, Abschnitt Dürerstraße, Bushaltestellen
gebot, einer sehr guten medizinischen Versor- Gestaltung der Außenanlagen investiert. Hier verkehren künftig vier Buslinien, die Bushaltestellen wurden bereits eingerichtet.
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