Deutschland 2020 MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN - REALOGIS
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MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN Deutschland 2020
Inhaltsverzeichnis
Top-Logistikimmobilienmärkte Deutschlands im Überblick ............................................................. 4 - 6
Logistikimmobilienmarkt Deutschland: Mietpreise H2 2020 ................................................................ 7
Sekundäre Logistikimmobilienmärkte des Marktgebietes
der Realogis Deutschland GmbH im Überblick . ............................................................................ 8 - 13
Marktgebiet Berlin . .................................................................................................................... 14 - 17
Marktgebiet Frankfurt ................................................................................................................ 18 - 21
Marktgebiet Hamburg . .............................................................................................................. 22 - 24
Marktgebiet München . .............................................................................................................. 25 - 28
Marktgebiet Nordrhein-Westfalen . ............................................................................................ 29 - 34
Marktgebiet Stuttgart ................................................................................................................ 35 - 38
Bedeutende Logistikmärkte im Überblick .......................................................................................... 39
REALOGIS im Profil............................................................................................................................. 40
Unsere Standorte .............................................................................................................................. 41
Ansprechpartner................................................................................................................................ 42
MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN // Deutschland 2020
Top-Logistikimmobilienmärkte Deutschlands im Überblick
Laut unserer Analyse sind in den Märkten Ruhrge- >> Veränderung des Flächenumsatzes (Vermietung und Eigennutzung) von Industrie- und
biet, Hamburg, Frankfurt, Berlin, München, Köln, Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks 2020 vs. 2019
Düsseldorf und Stuttgart 2020 von allen Markt-
teilnehmern insgesamt 3,133 Mio. m² Industrie- Umsätze in 1.000 qm
und Logistikflächen zur Miete oder Eigennutzung
umgesetzt worden. In Summe zeigen sich die
Top-8 Logistikstandorte stabil und haben sogar
das Vorjahresergebnis von 2,914 Mio. m² um 7 %
getoppt. Verglichen mit den Vorjahren liegt das
Ergebnis auf ähnlichem Niveau und mit ca. 2 %
bzw. 50.800 m² leicht unter dem 5-Jahresschnitt
von aktuell 3,184 Mio. m².
Den größten Beitrag der Top-8 Standorte
Deutschlands stellt wie auch im Vorjahr mit 26 %
das Ruhrgebiet bei einem Flächenumsatz von
830.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr hat der
Markt damit um 6 Prozentpunkte am Anteil bzw.
um 43 % bezüglich der totalen Flächen (2019: wachs aller Top-Standorte und kann beinahe so-
20 % bzw. 581.000 m²) zulegen können. gar drei Ränge gutmachen. Auf dem vorletzten Umsatz von Industrie- und Logistikflächen nach
Platz mit einem Anteil von 6 % bzw. 195.000 m² Branchen
Zweitplatziert ist der Großraum Hamburg mit rangiert das Marktgebiet Düsseldorf; im Vor-
einem Anteil von 17 % bzw. 520.000 m² und jahr war dieser NRW-Teilmarkt mit einem Anteil Größter Flächenabnehmer ist 2020 der Handel
einem Zuwachs des lokalen Flächenumsatzes von 9 % bzw. 261.000 m² noch sechstplatziert inklusive E-Commerce. Mit 1,264 Mio. m² bzw.
von +44 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. (im Vergleich zu 2019 gibt der Flächenumsatz in 40 %, die an den Top-Standorten neu vermietet
Im Vorjahr war Hamburg noch fünftplatziert Düsseldorf um 25 % nach). Das Schlusslicht bildet worden sind oder durch Eigennutzer neu be-
mit einem Anteil von 12 % bzw. 360.000 m². Es Stuttgart mit einem Anteil von aktuell 4 % bzw. zogen worden sind, liegt er sogar vor der Bran-
folgt der Großraum Frankfurt mit einem Anteil von 135.400 m² am Gesamtumsatz aller Top-8 Stand- che Logistik/Spedition, die es auf 36 % bzw.
16 % bzw. 492.300 m² und damit einem Plus orte. Im Vorjahr mit einem Anteil von 6 % bzw. 1,138 Mio. m² bringt. Weit abgeschlagen liegt
von 8 % gegenüber dem Vorjahr. Auch 2019 war 169.600 m² noch siebtplatziert, hat der Markt die Branche Industrie, die auf einen Anteil von
dieser Markt drittplatziert mit 16 % bzw. damals durch den deutlichen Rückgang des Flächenum- 16 % bzw. 504.000 m² kommt. Die Sammelkate-
454.000 m². satzes von 20 % im Jahresvergleich einen Rang gorie „Sonstiges“ stellt einen Anteil von 7 % bzw.
am anteiligen Flächenumsatz aller Top-Regionen 227.000 m².
Knapp dahinter liegt 2020 mit einem Anteil von verloren.
15 % bzw. 480.700 m² der Großraum Berlin. Die
Region hat im Vergleich zum Vorjahr mit einem
Minus von 2 Prozentpunkten am anteiligen Flä- >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien an den Top-8 Logistikstandorten
Deutschlands 2020 nach Branchen
chenumsatz leicht an Bedeutung eingebüßt, der
lokale Flächenumsatz ging 2020 um 4 % zu-
rück. 2019 war Berlin mit 17 % bzw. 502.300 m²
noch zweitplatziert. Auf Rang fünf mit 8 % bzw.
245.000 m² (-43 % vgl. zu 2019) positioniert
sich der Großraum München. Im Vorjahr noch
mit 15 % auf Rang vier, rutscht München einen
Rang nach unten. Das außergewöhnlich gute Ab-
schneiden im Jahr 2019 war jedoch einem Groß-
vertragsabschluss von Krauss Maffai geschuldet.
Sechstplatziert ist Köln mit einem Anteil von rund
8 % bzw. 235.000 m²; im Vorjahr war Köln noch
letztplatziert mit einem Anteil von 5 % bzw.
159.000 m². Der Markt verzeichnet mit einem
Plus von 48 % den höchsten prozentualen Zu-
4
Mit Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt dominiert >> Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien an den Top 8 Standorten Deutschlands 2020
der Handel in vier von acht Märkten, in Düssel-
dorf, München, Ruhrgebiet, Stuttgart, Frankfurt
die Branche Logistik/Spedition. Industrie/Produk-
tion ist 2020 auf keinem Markt führender Flächen-
abnehmer, im Vorjahr war dieses Segment immer-
hin noch in München die führende Branche.
Spitzenmieten
Teuerster Standort ist 2020 wie im Vorjahr der
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt München
mit einer Spitzenmiete von 8,50 Euro/m². Dieser
Standort liegt mit 29 % am höchsten über dem
durchschnittlichen Spitzenmietpreis aller Top-8
von 6,61 Euro/m².
Die Spitzenmieten entwickeln sich sehr dyna-
misch. Der durchschnittliche Spitzenmietpreis 2019 2020
der Top-8 Standorte ist 2020 um 3,9 % gestie-
gen, und zwar von 6,35 Euro/m² in 2019 auf >> Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien an den Top 8 Standorten
Deutschlands 2020
6,61 Euro/m².
Berlin belegt mit einer Spitzenmiete von
7,20 Euro/m² den zweiten Platz. Dieser Wert
übersteigt die durchschnittliche Spitzenmiete der
Top-8 um 9 %; somit liegt zwischen erst- und
zweitplatziertem Top-8 Standort bereits ein Preis-
unterschied von 1,30 Euro/m² (18 %). Im Vorjahr
war Berlin auch zweitplatziert (zusammen mit
Frankfurt) mit einem Wert von 7,00 Euro/m².
Während sich Berlin um 20 Cent pro m² ver-
teuerte, verblieb die Spitzenmiete von Frankfurt
unverändert; Frankfurt liegt um 6 % über dem
Durchschnitt der Top-8. Auf dem vierten Platz
rangiert 2020 Stuttgart mit einer Spitzenmiete von
6,90 Euro/m²; Stuttgart hat um 6,2 % zum Vor-
jahr zugelegt (2019: 6,50 Euro/m²) und liegt ak-
tuell um 4 % über dem Durchschnitt aller Top-8
2019 2020
Spitzenmieten.
Es folgen der Top-Standort Hamburg mit bezogen auf die Spitzenmiete ist das Ruhrgebiet
6,20 Euro/m² (gleicher Rang und Wert des Vor- mit 5,25 Euro/m², kommend von 5,10 Euro/m² in Durchschnitsmieten
jahres), der -6 % unter dem Durchschnitt der Top- 2019 (+2,9 %). Das Ruhrgebiet liegt mit -21 % am
8 liegt, Düsseldorf mit einer Spitzenmiete von deutlichsten unter dem durchschnittlichen Spit- Teuerster Standort bezogen auf die Durch-
5,95 Euro/m² (kommend von 5,75 Euro/m² in zenpreis der Top-8. schnittsmiete ist, wie auch im Vorjahr, München
2019, +3,5 %), und -10 % unter dem Durch- mit 6,85 Euro/m² (kommend von 6,75 Euro/m²
schnitt der Top-8 sowie Köln mit 5,85 Euro/m² Die Spanne bzw. Preisdifferenz im Standortver- im Jahr 2019, +1,5 %). München überbietet den
(kommend von 5,50 Euro/m² in 2019, +6,4 %) gleich zwischen dem teuerstem Standort Mün- Durchschnitt der Durchschnittsmieten der Top-8
und 11 % unter dem Durchschnitt der Top-8. chen und günstigstem Standort Ruhrgebiet be- um 31 % am deutlichsten.
Letztplatziert bzw. günstigster Logistik-Standort trägt 3,25 Euro/m².
5
Zweitteuerster Standort hinsichtlich der Durch- >> Top 10 der relevanten Mietvertragsabschlüsse der Top-8 Logistikstandorte (Quelle: Realogis)
schnittsmieten ist weiterhin Berlin mit 5,90 Euro/m²
(kommend von 5,80 Euro/m² in 2019, +1,7 %). Top-8 Unternehmen Ort Fläche Branche Neubau/
Der Abstand zwischen dem teuersten und dem Standort Bestand
zweitteuersten Standort ist mit 0,95 Euro/m² Hamburg Rewe HH-Nord 86.500 m2 Handel Neubau
hoch. Berlin übertrifft den Durchschnitt aller
Ruhrgebiet Tedi Kamen 80.000 m² Handel Neubau
Durchschnittsmieten um 13 %.
Berlin Ceva k.A. 53.700 m² Logistik Neubau
Drittplatziert ist Stuttgart mit einer Durch-
Frankfurt Lidl Erlensee 50.000 m² Handel Neubau
schnittsmiete von 5,50 Euro/m² (kommend von
5,20 Euro/m² in 2019 , +5,8 %). Der Markt liegt Köln Euziel Köln 43.100 m² Handel Neubau
5 % über dem Durchschnitt der Durchschnitts-
Frankfurt Wayfair Hammersbach 37.000 m² Handel Neubau
mieten.
Frankfurt Opel Rüsselsheim 33.000 m² Industrie/ Bestand
Im Ranking der Durchschnittsmieten folgen Produktion
Hamburg mit 5,10 Euro/m² (kommend von
Frankfurt Amazon Mörfelden 31.000 m² Handel Bestand
4,90 Euro/m² in 2019, +4,1 %, -2 % unter dem
Durchschnitt der Durchschnittsmieten), Frankfurt Hamburg AIRBUS HH-Hafen 30.600 m² Industrie/ Neubau
mit 4,95 Euro/m² (ohne Veränderung zum Vorjahr, Produktion
-5 % unter dem Durchschnitt der Durchschnitts- Hamburg Spedition HH-Hafen 28.400 m² Logistik Bestand
mieten) und gleichauf Düsseldorf mit einer Durch- Mickeleit
schnittsmiete von 4,95 Euro/m² (kommend von
4,85 Euro/m², +2,1 %). Damit hat Düsseldorf
Frankfurt im Jahresvergleich eingeholt, auch Düs- 3,95 Euro/m², was dem Wert aus 2019 entspricht.
seldorf liegt um 5 % unter dem Durchschnitt. Das Ruhrgebiet liegt um 24 % unter dem Durch- Ranking nach Abschlussgrößen
schnitt der Durchschnittsmieten der Top-8.
Auf den letzten zwei Plätzen liegen Köln mit Den größte Abschluss verzeichnet 2020 der Top-8
4,60 Euro/m² (kommend von 4,40 Euro/m² Die Spanne bzw. Preisdifferenz im Standortver- Standort Hamburg mit 86.500 m², dicht gefolgt
(+4,5 %); Köln liegt 12 % unter dem Durch- gleich zwischen dem teuerstem Standort Mün- vom Ruhrgebiet 85.000 m². Mit Rewe bzw. Tedi
schnitt) und das Ruhrgebiet. Wie auch bei den chen und dem günstigstem Standort Ruhrgebiet sind es damit auch die Handelsunternehmen, die
Spitzenmieten ist es der günstigste Standort mit beträgt 2,90 Euro/m². das Ranking anführen.
6
Logistikimmobilienmarkt
Logistikimmobilienmarkt Deutschland:
Deutschland: Mietpreise H2 2020 Mietpreise H2 2020
Hamburg
6,00 6,20
5,50 6,50
Bremen
4,20 5,00
3,70 4,50 4,20 4,50
Wolfsburg 4,00 5,00 Berlin
Hannover
4,20 4,60
Braunschweig 4,10 7,50
3,30 4,30
3,55 7,50
Magdeburg
4,30 5,10
3,70 4,20
Bielefeld 3,50 5,35 2,95 3,75
3,40 3,95
3,00 4,00
3,80 4,30
Göttingen
4,40 5,25 3,00 3,50
Ruhrgebiet
3,40 3,95 Halle
2,90 3,60 Leipzig
Kassel
Düsseldorf 2,50 3,30 Dresden
5,30 5,95 4,30 5,50 3,80 4,60
4,40 4,95 3,70 4,80 3,70 4,20 3,20 4,30
Köln Erfurt
3,20 3,90 4,00 4,50
5,10 5,85 Zwickau 4,00 6,00
4,20 4,70
4,00 4,50
3,20 4,20
5,50 6,75
Frankfurt
Wiesbaden 4,50 5,70
5,20 6,00
4,20 5,20 Würzburg
Mainz 4,30 5,00
3,50 4,50
Mannheim Nürnberg
4,50 6,80
4,30 6,00 Heilbronn 4,00 6,00
4,00 5,00 5,00 5,70
3,80 4,80
Regensburg
4,30 5,20
Karlsruhe 3,90 4,80
5,50 6,50 Stuttgart
3,80 5,00 Ingolstadt Dingolfing
6,30 6,95
Ulm 4,60 6,50 4,50 5,20
4,50 6,30
Augsburg 4,00 6,00 3,50 4,60
4,50 5,50 München
3,50 4,30 4,50 5,50
6,45 7,95
3,50 5,00
5,50 6,50
Quelle: REALOGIS
MIETPREISE (€/m²)
Hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mindestens 10,00 m Hallenhöhe, großzü-
Neubau Logistik-
von bis gige Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläch, effiziente Beheizungssyste-
immobilien me, Sprinkleranlage
Funktionale Bestands- Funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: mindestens 7,50 m Hallenhöhe, Rampen
von bis und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung
immobilien
REALOGIS Immobilien REALOGIS Immobilien REALOGIS Immobilien REALOGIS Immobilien REALOGIS Immobilien REALOGIS Immobilien REALOGIS Immobilien
Berlin GmbH Deutschland GmbH Düsseldorf GmbH Frankfurt GmbH Hamburg GmbH München GmbH Stuttgart GmbH
Wilhelm-Kabus-Straße 77 Gotenstraße 21 Hansaallee 247b Bockenheimer Landstraße 39 Gotenstraße 21 Rundfunkplatz 4 Kranstraße 8
10829 Berlin 20097 Hamburg 40549 Düsseldorf 60325 Frankfurt/Main 20097 Hamburg 80335 München 70499 Stuttgart
Tel.: +49 (0)30 - 509 69 99-0 Tel.: +49 (0)40 - 5 48 08 57-0 Tel.: +49 (0)211 - 52 28 45-0 Tel.: +49 (0)69 - 8700401-50 Tel.: +49 (0)40 - 5 48 08 57-0 Tel.: +49 (0)89 - 51 55 69-0 Tel.: +49 (0)711 - 8 38 89 59-0
E-mail: berlin@realogis.de E-mail: deutschland@realogis.de E-mail: duesseldorf@realogis.de E-mail: frankfurt@realogis.de E-mail: hamburg@realogis.de E-mail: muenchen@realogis.de E-mail: stuttgart@realogis.de
7
www.realogis.de Der Abdruck der Karte ist honorarfrei unter Nennung der Quelle:
Sekundäre Logistikimmobilienmarkte des Marktgebietes der Realogis Deutschland GmbH
im Überblick
Logistikregion Norddeutschland – über 400.000 m² Logistikflächen in der Pipeline
n Bremen: Drei spekulative Neubauprojekte mit >> Durchschnitts- und Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien in der Region
84.000 m in der Planung
2 Norddeutschland 2020
Region Norddeutschland Durchschnittsmiete Spitzenmiete
n Hannover: Sieben spekulative Projekte mit
Region Bremen 3,80 – 4,40 €/m2 4,80 €/m2
177.000 m Neubauflächen in der Pipeline
2
Region Hannover 4,00 – 4,50 €/m2 5,35 €/m2
n Osnabrück setzt auf Fertigstellung des Con- Region Paderborn 4,20 – 4,50 €/m2 4,70 €/m2
tainerterminals in 2021 und verzeichnet eine Region Osnabrück 3,50 – 3,80 €/m2 4,20 €/m2
maßgeschneiderte Projektentwicklung
Region Bielefeld 3,50 – 3,80 €/m 2
4,20 €/m2
n Ein Projekt an der A1 wird in den kommenden
Jahren 40.000 m² bereitstellen Erste Flächen werden voraussichtlich im ersten werden Streckenausbaupläne der Bahn, um den
Quartal 2021 bezugsfertig sein. Cargo-Transport auf die Schiene zu bringen, den
n Höchste Spitzenmiete wird mit 5,35 €/m in 2 Standort weiter stärken.
Hannover angeboten Laut unserer Beobachtung hat sich im Bestands-
bereich die Durchschnittsmiete im Vergleich zum
Jahresbeginn 2020 von 3,80-4,00 €/m2 auf 3,80- Logistikregion Hannover
Logistikregion Bremen 4,40 €/m2 und der Spitzenpreis von 4,50 €/m2 auf
4,80 €/m2 erhöht. Der Markt nimmt langsam wieder Fahrt auf. Im
Die Flächenabnahme verlief im Gesamtjahr 2020 Gegensatz zum Jahresbeginn verzeichnen wir
trotz Corona stabil, der Markt ist aber weiterhin Bremen und Bremerhaven bieten mit einer Ar- eine zunehmende Nachfrage für großvolumige
von niedrigen Leerstandsquoten geprägt. Kurz- beitslosenquote von 10,8 % bzw. 12,9 % (wie Flächeneinheiten. Gleichzeitig kommen in naher
fristige Gesuche von Unternehmen können aus auch folgend aus der Statistik der Arbeitsagentur) Zukunft in der Region Hannover Bestandsflächen
unserer Sicht oftmals nicht bedient werden. Die- im Dezember ein gutes Arbeitskräftepotenzial für auf den Markt. Aktuelle Neubauprojekte sind
ser Umstand hat mehrere Projektentwickler dazu Unternehmen der Industrie- und Logistik. in allen Himmelsrichtungen verteilt und akku-
inspiriert, der maritimen Wirtschaft und Logistik, mulieren auf ein Nutzerangebot von insgesamt
in der rund 40.000 Menschen in der Region mit Mit ihrer 2012 durch den JadeWeserPort weiter 177.000 m2 Neubaufläche. Aufgrund der vorma-
steigender Tendenz beschäftigt sind, Neubauflä- verstärkten Seehafenanbindung hat die Region ligen Verknappung von Bestandsflächen, vorran-
chen zur Verfügung zu stellen. Drei spekulative Bremen eine langjährige Tradition für maritime gig für die Automobilindustrie sowie den Textil-
aktuelle Neubau-Projekte, mit jeweils mindestens Logistik. Multimodale Umschlagmöglichkeiten und Möbelhandel, mussten sich Nutzer mit einem
15.000 m 2
Logistikfläche, verdeutlichen, dass und eine gute verkehrliche Anbindung an die größeren Umkreis bei der Suche nach geeigneten
Projektentwickler verstärkt in die Logistikregion vier Autobahnen A1, A27, A28 und A7 machen Objekten beschäftigen. Unserer Beobachtung
Bremen investieren. Eine Pipeline von 84.000 m2 die Region sehr attraktiv für die Automobil-, nach schaffen Investoren und Entwickler daher
Neubaufläche ist ein Novum am Bremer Markt. Nahrungsmittel- und Logistikbranche. Zukünftig geeignete Objekte, um diese zukunftsorientierten
Unternehmen zu halten.
>> Norddeutschland rüstet auf und schafft mit insge- Die höchste von Vermietern angebotene Spitzen-
miete in Norddeutschland haben wir im laufen-
samt neun spekulativen Neubauprojekten mit einem
den Jahr 2020 in der Logistikregion Hannover mit
Umfang von 401.000 m2 in den Logistikregionen 5,35 €/m2 registriert. Sie zog damit um 9,18 %
Bremen, Hannover und Paderborn sowie einer maß- gegenüber Q1 2020 (4,90 €/m2) an. Die Durch-
geschneiderten Immobilie in Osnabrück/Bielefeld schnittsmiete hat sich von 4,00 €/m2 auf 4,00-
Christian Beran 4,50 €/m2 verteuert.
Geschäftsführer moderne Flächen für die mittlerweile als systemre-
Die Region Hannover hat eine große Bedeutung auch den Markt für Lager- und Logistikflächen im Vergleich zum Jahresanfang 2020 von 3,30-
als Bündelungs- und Verteilzentrum für Hinter- für Quellverkehre weiter beflügeln. Die Nachfra- 3,90 €/m2 auf 3,40-3,95 €/m2 erhöht.
landverkehre. Multimodalität ist gesichert durch ge nach kurzfristig verfügbaren Flächen zwischen
Straße (A7 und A2), Schiene (zentraler Verknüp- 5.000 bis 15.000 m2 ist nach unserer Beobach- Sowohl Osnabrück, mit einer Arbeitslosenquote
fungspunkt West-Ost und Nord-Süd) und Wasser tung seit Jahren stabil. Ob des Mangels an verfüg- von 7,2 % im Dezember 2020, als auch Bielefeld
und machen die Region Hannover zu einer der baren Grundstücken für Projektentwicklungen (8,4 %) weisen Potenzial für die Beschäftigung in
attraktivsten Logistikregionen Deutschlands, werden die Nutzer auf spekulative Projekte in der der Logistik auf.
jüngst weiter aufgewertet durch den Megahub Region Osnabrück/Bielefeld aber voraussichtlich
Lehrte. noch länger warten müssen. Die trimodal angebundene Region Osnabrück/
Bielefeld ist durch ihre Vielzahl an gesunden Mit-
Im Vergleich zu 2019 hat sich die Durchschnittsmie- telstandsunternehmen mit einem starken Fokus
Logistikregion Osnabrück/Bielefeld te zum Jahresende 2020 von 3,50 €/m2 auf 3,50- auf Produktion von u. a. Maschinen, Automotive
3,80 €/m2 verändert, die Spitzenmiete ist mode- und Nahrungsmitteln gekennzeichnet und viele
Bis Sommer 2021 wird der Bau eines neuen Con- rat von 4,00 €/m2 auf 4,20 €/m2 gestiegen. In Bie- Hidden Champions haben hier ihren Firmenhaupt-
tainerterminals am Osnabrücker Hafen fertigge- lefeld hat sich die Durchschnittsmiete Ende 2020 sitz. Zudem profitiert die Region von ihrer guten
stellt, mit dem der Umschlag von der Straße auf im Vergleich zum Vorjahr 2019 von 3,50 €/m 2
verkehrlichen Anbindung, beispielsweise durch
die Schiene weiter ausgebaut wird. Dies wird auf 3,50-3,80 €/m2 erhöht, die Spitzenmiete die A1 oder der A30 und durch den Dortmund-
die Bedeutung Osnabrücks als Logistikdrehkreuz hat von 3,90 €/m2 auf 4,20 €/m2 angezogen. Ems-Kanal, der weiter ausgebaut werden soll.
unserer Einschätzung nach weiter befeuern und Die Bandbreite für Bestandsimmobilien hat sich
Logistikregion Ostdeutschland – über 1,1 Mio. m² Logistikflächen in der Pipeline
n Magdeburg wird zum Zukunftsstandort: bis zu gesichert haben, sind zukünftige Grundstücksre- 3,90 €/m2. Neubauobjekte werden für 3,00 bis
500.000 m² Neubauflächen befinden sich in serven für built-to-suit und für spekulative Immo- 4,00 €/m2 vermietet. Die Durchschnittsmiete der
der Realisierung oder können realisiert werden bilienobjekte nunmehr erschöpft. Auf den von vier Logistikregion Magdeburg liegt in 2020 bei 3,20-
Projektentwicklern gesicherten Flächen werden in 3,50 €/m² und die Spitzenmiete bei 4,10 €/m².
n Leipzig/Halle: Stufenweise Entwicklung von den kommenden zwei bis drei Jahren insgesamt
ca. 500.000 m² spekulativ erstellten Neubau- ca. 500.000 m2 Neubauflächen realisiert werden. Die hohe Arbeitslosenquote von 8,4 % im De-
flächen möglich Diese (Teil-)Flächen befinden sich in verschiedenen zember 2020 weist darauf hin, dass das Arbeits-
Projektphasen von Planung bis Bau. kräftepotenzial für die Logistik sehr positiv ge-
n Erfurt: 140.000 m2 b-t-s und spekulative Neu- wertet werden kann.
bauflächen in der Planung „Niedrige Mieten, ein gut an die Autobahn A2
sowie an die Binnenschifffahrt angebundener Der trimodale Logistikstandort Magdeburg be-
n Dresden: Bisher keine Projektentwicklungen Standort und das Niedriglohnniveau sorgen dafür, sticht durch seine zentrale Lage mitten in Europa
möglich – kosteneffiziente Grundstücke sind dass Magdeburg immer interessanter für Neuan- und durch seine außergewöhnlich gute Anbin-
Mangelware siedlungen wird“, erklärt Christian Beran. dung über die Bundesautobahnen A2 und A14
sowie über den unmittelbar anliegenden Gleisan-
n Zwickau: Projektentwickler bei spekulativen In- Die Mietpreise für Bestandsobjekte der Logis- schluss und über den nahen Binnenhafen.
vestments noch verhalten tikregion Magdeburg rangieren bei 3,00 bis
n Höchste Spitzenmiete wird mit 6,00 €/m2 in
Dresden angeboten
>> Im Einkauf günstigere Grundstücke als im Westen bei
dennoch hervorragender Infrastruktur, verfügbare
Logistikregion Magdeburg Arbeitskräfte und ein zum Teil geringeres Lohnniveau
erleichtern es Immobilieninvestoren, Industrie- und
In den vergangenen Jahren hat sich der Logis-
Logistikstandorte in Ostdeutschland zu etablieren. Hin-
tik- und Industrieimmobilienmarkt Magdeburg Christian Beran
unserer Beobachtung nach insbesondere bei zu kommt eine prall gefüllte Projektpipeline, die in den Geschäftsführer
der Regionen Nord
Eigennutzern, die mit großvolumigen Projekt- kommenden Jahren an den drei Hotspots Magdeburg, und Ost
entwicklungen ins Invest gegangen sind, großer
Leipzig/Halle und Erfurt über 1,1 Mio. m2 Neubaufläche
Beliebtheit erfreut. Mit den Ansiedlungen von
Amazon, St. Gobain in Osterweddingen, Rewe
für die Logistik, Industrie, Produktion, Healthcare so-
sowie letzten Arealen, die sich Projektentwickler wie den Handel schaffen wird.
>> Durchschnitts- und Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien in der Region
Logistikregion Leipzig/Halle Ostdeutschland 2020
Region Ostdeutschland Durchschnittsmiete Spitzenmiete
In der Region Leipzig/Halle sind aktuell sechs
Region Magdeburg 3,20 – 3,50 €/m2 4,10 €/m2
Projektentwickler investiert. Zum Teil befinden
sich die Immobilien noch in der Planung, manche Region Leipzig/Halle 3,50 – 3,90 €/m2 4,60 €/m2
sind bereits im Bau. In Summe entstehen somit Region Dresden 4,40 – 5,00 €/m 2
6,00 €/m2
in den nächsten zwei Jahren stufenweise etwa Region Erfurt 3,60 – 3,80 €/m2 4,20 €/m2
500.000 m² spekulative Neubauflächen. Hiervon
Region Zwickau 3,80 – 4,20 €/m2 4,50 €/m2
befinden sich insgesamt rund 140.000 m² aktu-
ell in den letzten Schritten der Fertigstellung. Zu
den Abnehmern werden die großen Automotive- Die Mietpreise für Neubauimmobilien liegen in
Konzerne BMW und Porsche als Zugpferde sowie Erfurt in 2020 zwischen 3,70 und 4,20 €/m2 Logistikregion Zwickau
ihre mittelständischen Zulieferer gezählt. Hinzu und für Bestandsimmobilien zwischen 3,20 und
kommen Unternehmen aus dem weiter prosperie- 3,90 €/m2. Die Durchschnittsmiete rangiert mit Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt für
renden Handel bzw. E-Commerce und Logistiker. einer Spanne zwischen 3,60 und 3,80 €/m2 auf Neubauten war in den vergangenen Jahren durch
dem Niveau von Ende 2019. Die Spitzenmiete no- Grundstücksflächenknappheit gekennzeichnet.
Die Durchschnittsmiete hat sich Ende 2020 im Ver- tiert bei 4,20 €/m (Ende 2019: 4,00 €/m ).
2 2
Auch verfügbare Bestandsflächen sind eine Ra-
gleich zu Ende 2019 leicht nach oben angepasst: rität, zwischenzeitlich kamen rund 12.000 m2
Während die Mieten im Gesamtjahr 2019 noch Mit einer moderaten Arbeitslosenquote in Höhe Bestandsflächen in Crossen auf den Markt, die
zwischen 3,60 bis 3,70 €/m2 lagen, haben sie mit von 6,4 % im Dezember 2020 und durch das star- bereits schon durch ein lokal ansässiges Unter-
3,50 bis 3,90 €/m2 im Gesamtjahr 2020 zugelegt. ke Anwachsen der Logistikbranche der vergange- nehmen absorbiert worden sind. Als etablierter
Die Spitzenmiete liegt leicht erhöht bei 4,60 €/m², nen Jahre in Erfurt ist das hiesige Arbeitskräfte- Automotive-Standort ist Zwickau für die Logistik
10 Cent höher als im Vorjahr. potenzial nahezu ausgeschöpft. und Industrie aus unserer Sicht weiterhin äußerst
attraktiv, auch wenn derzeit noch kein spekulati-
Das Arbeitskräftepotenzial ist sowohl in Halle Die Verkehrsinfrastruktur von Erfurt zeichnet sich ver Neubau absehbar ist. Investoren warten den
(Saale) mit einer Arbeitslosenquote im Dezember durch gute Straßen- und Schienenwege (Autobah- Verlauf der Transformation der ansässigen Auto-
von 9,1 % als auch in Leipzig mit 7,7 % positiv zu nen A4 und A71 sowie ICE-Drehkreuz) aus. mobil-Unternehmen ab und agieren daher ak-
bewerten. tuell zurückhaltend. Wir verzeichnen allerdings
schon ein reges Interesse an Grundstücksflächen
Mit dem zweitgrößten Luftfrachtdrehkreuz Logistikregion Dresden für potenzielle Projektentwicklungen. Neben der
Deutschlands, der Straßenanbindung an die Auto- Automobilbranche sind weitere namhafte Pro-
bahnen A9, A14 und A38, den KV-Terminals im Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Dres- duktionsunternehmen in Zwickau vertreten u. a.
GVZ Leipzig, am Flughafen Leipzig/Halle sowie in den ist seit Jahren durch eine hohe Flächenknapp- auch aus den Segmenten Arzneimittel, Lack-
Halle und Schkopau für den multimodalen Güter- heit geprägt. Trotz der hohen Preise mangelt es an grundstoffe oder Energiespeichersystemen.
umschlag sowie regelmäßigen Containerzugver- Neuausweisungen von Grundstücken für die Lo-
bindungen zeichnet sich Leipzig/Halle als eine der gistik-Entwicklung. Gefragt sind insbesondere gut Die Mietpreisspannen der zweiten Jahreshälf-
Top-Logistikregionen Deutschlands aus. geschnittene, kosteneffiziente Grundstücke, die te 2020 im Neubau mit 4,00 bis 4,50 €/m2
die Ansiedlung zukunftsorientierter Unternehmen und im Bestand mit 3,20 bis 4,20 €/m2 haben
inklusive neuer Arbeitsplätze ermöglichen würden. sich im Vergleich zu H1 2020 nicht verändert. Die
Logistikregion Erfurt Durchschnittsmiete in der Region hat allerdings
Die Mietpreise für Logistikneubauten liegen in im Vegleich zu Ende 2019 angezogen und liegt
Die zentral in der Mitte Deutschlands gelegene Dresden zwischen 4,00 und 4,50 €/m2 und für Be- aktuell bei 3,80 bis 4,20 €/m2 (GJ 2019: 3,60 bis
Stadt Erfurt ist ein prosperierender Logistik- und standsimmobilien zwischen 4,00 und 6,00 €/m . 2
3,80 €/m2).
E-Commerce-Standort und hat in den vergan- Die Durchschnittsmiete liegt in 2020 in der Spanne
genen 15 Jahren einen starken Boom erfahren, von 4,40 bis 5,00 €/m2, was eine Zunahme im Ver- Die Arbeitslosigkeit betrug im Dezember 4,8 %,
wodurch die übersichtliche Verfügbarkeit von gleich zu Ende 2019 am oberen Ende der Spanne was der Logistik und Industrie ein übersichtliches
Grundstücken sowie qualifizierten Arbeitskräf- bedeutet. Ende 2019 lag die Spanne der Durch- Potenzial bietet.
ten weiter zurückgegangen ist. Zudem können schnittsmiete noch bei 4,40 bis 4,60 €/m2.
weitere 140.000 m2 Logistikfläche direkt an der Aus infrastruktureller Sicht ist Zwickau durch die
Autobahn A71 im Norden Erfurts sowie im GVZ Eine Arbeitslosenquote von 6,2 % im Dezember Anbindung an die Autobahnen A7 und A4 ein
realisiert werden. bietet Potenzial für Logistik und Industrie in Dres- Top-Standort.
den.
10Logistikregion Süddeutschland – über 800.000 m² Logistikflächen in der Pipeline
n Nordbayern mit Nürnberg als Logistik-Hotspot >> Durchschnitts- und Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien in der Region
erweitert sein Potenzial um bis zu 150.000 m2 Süddeutschland 2020
Logistikfläche bis Ende 2021, weitere 90.000 –
Region Süddeutschland Durchschnittsmiete Spitzenmiete
120.000 m² bis Ende 2022 sowie weitere
Region Nürnberg 4,70 – 5,20 €/m 2
6,80 €/m2
50.000 – 150.000 m² bis Ende 2023.
Region Ingolstadt 4,70 – 5,20 €/m2 6,50 €/m2
n Ingolstadt: Gewerbepark für den Mittelstand Region Dingolfing 4,30 – 4,70 €/m2 5,20 €/m2
mit bis zu 50.000 m2 in der Planung mit Teil- Region Regensburg 4,40 – 4,90 €/m 2
5,20 €/m2
flächen ab 2.500 m , Start mit ca. 10.000 m
2 2
Region Augsburg 4,20 – 4,50 €/m2 5,90 €/m2
klassischer Logistik, 15.000 bis 20.000 m2
Bestandsflächen werden aufgrund von AUDI-
Zulieferern frei. Zudem sind weitere 60.000 m² bereit, Neubauten ohne Vorvermietung zu in- und A73), Schiene und Wasserstraße verknüpft
bis 2022 in Entwicklung. itiieren, da der Nürnberger Lager- und Logistik- Nürnberg effizient nationale und internationale
immobilienmarkt unserer Beobachtung nach Seehäfen mit deutschen und ausländischen Met-
n Ingolstadt: Realogis vermittelt PrologisPark in bereits seit Jahren erschöpft ist und langjährige ropolregionen.
Neustadt a. d. Donau mit ca. 20.000 m² an Nachholeffekte realisiert werden. Auch wird die
Rudoplh Logistik Gruppe. Bereitschaft zu spekulativen Entwicklungen durch
die Corona-Pandemie erhöht, die die Wichtigkeit Logistikregion Ingolstadt
n Dingolfing: 45.000 m2 für BMW abgeschlos- der Kundennähe zur Versorgung mit alltäglichen
sen, ca. 70.000 m2 Neubaufläche in der Pipe- Gütern weiter gesteigert hat. Aktuell beobachten wir bei Ingolstadt die Ent-
line für 2021 und nochmal ca. 50.000 bis stehung eines modernen Gewerbeparks mit ca.
70.000 m2 für 2022, bis 2023 könnten ins- Die höchste angebotene Spitzenmiete in Nürn- 15.000 m2 Logistikfläche und 30.000 m2 Light
gesamt 200.000 m² Neuflächen auf den Markt berg liegt in 2020 aufgrund der exponierten Lage Industrial Flächen für den Mittelstand, die bereits
kommen. bei begrenzter Flächenverfügbarkeit im Nürnber- ab ca. 750 m2 teilbar sind. Die weitere Entwick-
ger Hafengebiet mit 6,80 €/m² vor. Für die Durch- lung bleibt jedoch abzuwarten. Bis 2023 gehen
n Regensburg: Makita schließt im Neubau Ober- schnittsmiete beobachten wir nach wie vor eine wir in der Logistikregion Ingolstadt von insgesamt
traubling von P3 ab, weitere 15.000 m² Range zwischen 4,70-5,20 €/m2. Die Spanne zwi- 110.000 m² Logistikfläche in Entwicklung aus, die
sofort verfügbare Neubau-Logistikfläche und schen Neubau- und Bestandsmietpreisen lag im sukzessive auf den Markt kommen wird.
20.000 m² Bestandsflächen vorhanden, Neu- H2 2020 auf dem Niveau des vorangegangenen
baupotential bis Ende 2022 von ca. 50.000 – Halbjahres: Neubau bei 4,50-6,80 €/m2 und Be- Der Startpreis im Neubausegment rangiert im
70.000 m², Großinvestition von BMW könnte stand bei 4,00-6,00 €/m2. zweiten Halbjahr 2020 mit 4,60 €/m² unverändert
nächster Impulsgeber werden auf dem Niveau des ersten Halbjahres. Nahe dem
Die Stadt Nürnberg wies im Dezember 2020 eine Stadtrand von Ingolstadt, z. B. Kösching oder
n Höchste Spitzenmiete wird mit 6,80 €/m2 im Arbeitslosigkeit von 6,2 % auf, sodass Potential für Großmehring sind Neubauflächen nicht mehr unter
Nürnberger Hafen und in Ingolstadt mit die Logistik besteht. 5,30 €/m2 zu mieten. Die Durchschnittsmiete liegt
6,50 €/m2 angeboten zwischen 4,70 und 5,20 €/m². Die angebotene
Die Bedeutung von Nürnberg als wichtige Dreh- Spitzenmiete liegt bei 6,50 €/m2 für höherwertige
scheibe wird u. a. durch die Stellung des bayernha- Gewerbeparks (Urbanlogistic bzw. Light-Indus-
Logistikregion Nürnberg fen GVZ Nürnberg deutlich. Mit seiner trimodalen trialobjekte). Klassische Logistikobjekte liegen bei
Verbindung der Verkehrsträger Straße (A3, A6, A9 5,90 €/m².
Im vergangenen Jahr haben wir Abschlüsse in der
Region Nürnberg von ca. 68.000 m2 Logistikflä-
che im Bestand und Neubau registriert. Die Co- >> Zu den wichtigsten süddeutschen Logistikregionen au-
rona-Pandemie hat die Grundstücksankäufe von
ßerhalb der Metropolregion München zählen seit Jah-
Projektentwicklern sowie den Start einiger Bau-
vorhaben aus unserer Sicht zwar nicht gestoppt, ren Nürnberg, Ingolstadt, Dingolfing und Regensburg.
jedoch verschoben, sodass sich die für 2020 ge- Aufgrund der Corona-Pandemie sind Projektentwick-
planten Ankäufe bzw. Baustarttermine auf 2021 lungsstarts von 2020 auf 2021/2022 verschoben worden.
verlagern. Flächen der Pipeline, die bis 2023 auf Florian Stork
Aber in den kommenden drei Jahren werden an allen Geschäftsführer
den Markt kommen werden, haben aktuell eine u. a. der Region Süd
Spannbreite von 150.000 m2 bis 420.000 m². vier Standorten insgesamt mehr als 800.000 m² Neubau-
Projektentwickler sind in Nürnberg zunehmend flächen errichtet werden.Die Arbeitslosenquote rangiert aktuell bei für In- Im Vergleich zu H1 2020 ist der Angebots- einem der wichtigsten Unternehmen für die Regi-
golstadt ungewöhnlich hohen 3,7 % und bietet mietpreis in Dingolfing im unteren Bereich von on. Der Automobilkonzern hatte angekündigt, bis
moderates Potenzial für die Logistik. 4,20 €/m² auf 4,50 €/m² zum Jahresende 2020 Ende 2021 insgesamt rund 300 Millionen Euro an
gestiegen. Die Spitzenmiete lag im Vergleich zum seinem oberpfälzischen Standort , wo 1er, X1, X2
Ingolstadt ist vorwiegend als Automotive-Stand- ersten Halbjahr zum Jahresende unverändert bei und der 2er Gran Tourer gefertigt werden, zu in-
ort (AUDI) bekannt und profitiert von seiner An- 5,20 €/m². Die von uns in dieser Region beob- vestieren. Dazu zählt auch, dass der Konzern sein
bindung an die Autobahn A9 und an das Schie- achtete Durchschnittsmiete in der Spanne von reines Werk für die Kompaktklasse für die laufen-
nennetz München-Nürnberg. Dies beeinflusst das 4,30 €/m² bis 4,70 €/m² rangiert unserer Ein- de E-Offensive fit macht, um künftig in seinen
beständig wachsende und einen Container-Um- schätzung nach aktuell auf erhöhtem Niveau. Werken auf demselben Band Benziner, Diesel so-
schlagbahnhof (inkl. KLV-Terminal) bietende GVZ Dies lässt sich dadurch erklären, dass in der über- wie Plug-in-Hybride und vollelektrische Fahrzeu-
am nördlichen Stadtrand nahe des AUDI-Werksge- wiegenden Mehrheit aktuell hochwertige Be- ge bauen zu können. Aufgrund dieser Tatsache
ländes positiv. standsflächen oder Neubauten vermietet wurden rechnen wir mit einer zunehmenden Nachfrage
und somit kaum Daten von Abschlüssen an bei- der Zulieferer nach adäquaten Flächen bzw. einer
spielsweise sekundären Lagen oder von weniger Neustrukturierung des Immobilienportfolios. Ne-
Logistikregion Dingolfing modernen Objekten eingeflossen sind. ben der Automotive-Branche steht in Regensburg
die Last Mile Logistik im Fokus. Paketzusteller und
Im Gesamtjahr 2020 waren in der Logistik- Die Arbeitslosenquote in Dingolfing lag im Onlinehändler haben den Markt für sich entdeckt
region Dingolfing drei Abschlüsse an Hendricks, Dezember 2020 bei 3,3 %. Dingolfing gilt als und möchten mithilfe innenstadtnahen Immobi-
Truck & Wheel und Tricor Packaging mit je ca. globaler Industriestandort mit der BMW Group lien die Versorgung der hiesigen Bevölkerung si-
11.000 m2 Logistikfläche maßgebend, die Rea- als Zugpferd, die hier ihr größtes Produktions- cherstellen. Daher rechnen wir in den kommenden
logis am Teilmarkt Pilsting vermittelte. Unserer werk weltweit betreibt. zwei Jahren mit einem Zuwachs an Neubauflä-
Einschätzung nach hat der Neubau der bauwo chen in der Größenordnung zwischen 20.000 m2
großes Potential, im Jahr 2021, mit Bauteil B, der Mit seiner Lage mitten in Niederbayern und direk- bis 50.000 m2.
im Juli 2021 fertiggestellt ist, einige weitere Ab- ten Anbindung an die Stadt München, die Auto-
schlüsse zu generieren. Darüber hinaus beobach- bahn A92 zum Münchner Flughafen, aber auch In den abgelaufenen 12 Monaten lagen die Miet-
ten wir weitere spekulativ errichtete Flächen zwi- nach Österreich und Osteuropa, wird Dingolfing preisspannen für Neubauten mit 4,30-5,20 €/m2
schen 20.000 m bis 50.000 m in der Pipeline.
2 2
auch zukünftig eine wichtige Rolle auf der Logis- und für Bestandsimmobilien mit 3,90-4,80 €/m2
Der größte Abschluss des letzten Jahres wurde tiklandkarte spielen. unverändert auf dem Niveau des Jahres 2019.
mit 45.000 m2 von BMW in Mamming gezeich-
net. Die Errichtung von spekulativen Großflächen Regensburg ist in der komfortablen Situation,
ist aufgrund der Pandemie verschoben worden Logistikregion Regensburg einerseits durch starke, mittelständische Unter-
und entsprechende Neubauflächen werden vor- nehmen und Global Player mit 4,5 % eine nied-
aussichtlich erst Mitte bzw. Ende 2021 oder 2022 Bis auf zwei Abschlüsse ähnlichen Flächenausma- rige Arbeitslosenquote vorweisen zu können und
auf den Markt kommen. Bis 2023 gehen wir von ßes von um die 15.000 m , teils im Vorfeld der
2
gleichzeitig für einen Einzugsbereich von rund
einer Gesamtpipeline von 150.000 – 200.000 m² Pandemie angebahnt, ist die Nachfrage am Logis- 700.000 Menschen (Webseite Stadt Regensburg)
aus, die dem Logistikmarkt Dingolfing in Form tikstandort Regensburg aktuell verhalten. Einen attraktiv zu sein. Zudem sorgt ein kontinuierlich
von Neubauten zugeführt werden können. künftig größeren Impuls erwarten wir von BMW, hoher Strom an Absolventen dank der hohen
Aufenthaltsqualität der Stadt dafür, dass Unter-
nehmen über eine entsprechende Pipeline an Per-
>> Die höchste Spitzenmiete für Neubauten wird der- sonalressourcen verfügen können.
zeit mit 6,80 €/m² im Nürnberger Hafengebiet und
Als trimodaler Standort können Güter per LKW
6,50 €/m² in Ingolstadt angeboten. Deutlich preis- (Autobahn A3, A72 A9 und A92), per Bahn,
werter können sich Hersteller, Handelsunternehmen per Wasserstraße oder kombiniert transportiert
und Logistikunternehmen in den Regionen Dingol- werden. Der an der Donau gelegene umschlag-
Florian Stork stärkste Binnenhafen Bayerns gilt als wichtiger
Geschäftsführer fing und Regensburg mit je 5,20 €/m² niederlassen.
u. a. der Region Süd Umschlagplatz zwischen den Nordseehäfen und
Allerdings können die Mieten noch weiter steigen, Osteuropa. Das nahegelegene GVZ fungiert als
was einerseits in der grundsätzlichen Knappheit von ideale Schnittstelle zwischen allen Verkehrsträ-
gern und sorgt mit modernen Umschlaganlagen
modernen Logistikzentren begründet ist und ande-
für effiziente Transportketten.
rerseits aufgrund der Nachhaltigkeitsbestrebungen
der Wirtschaft und Industrie mit Blick auf CO2-Einspa-
rungen bei Neubauten.Regionale Champions der Logistik in Nord-, Ost- und Süddeutschland
>> Alle Angaben beziehen sich auf bedeutende Standorte aus dem Marktgebiet der Realogis Deutschland GmbH, welches in Nord/Ost
(verantw. Christian Beran) und Süd (verantw. Florian Stork) aufgeteilt ist.
Fläche in Entwicklung bis 2023
Durchschnittsmiete 2020
Spitzenmiete 2020
Möglichkeit des trimodalen Güterumschlags
(Schiene, Straße, Wasserweg)
Möglichkeit des Multimodalen Güterumschlags
(trimodal und Frachtflughafen)
Bremen 84.000 m2
3,80 – 4,40 €/m2
4,80 €/m2
NORD
Hannover 177.000 m2
–* Osnabrück 4,00 – 4,50 €/m2
3,50 – 3,80 €/m2 5,35 €/m2
4,20 €/m2
Magdeburg 500.000 m2
Bielefeld –* 3,20 – 3,50 €/m2
3,50 – 3,80 €/m2 4,10 €/m2
4,20 €/m2
100.000 m2 Paderborn
4,20 – 4,50 €/m2
4,70 €/m2
Halle
500.000 m2
3,50 – 3,90 €/m2 Leipzig
4,60 €/m2
140.000 m2 Erfurt OST Dresden –*
4,40 – 5,00 €/m2
3,60 – 3,80 €/m2 6,00 €/m2
4,20 €/m2
Zwickau –*
3,80 – 4,20 €/m2
4,50 €/m2
420.000 m2 Nürnberg
4,70 – 5,20 €/m2
6,80 €/m2
SÜD Regensburg 70.000 m2
4,40 – 4,90 €/m2
5,20 €/m2
110.000 m2 Ingolstadt
4,70 – 5,20 €/m2 Dingolfing 140.000 m2
6,50 €/m2 4,30 – 4,70 €/m2
Augsburg 5,20 €/m2
–*
4,20 – 4,50 €/m2
5,90 €/m2
13 * Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung keine Projektentwicklungen bis 2023 registriertMarktgebiet Berlin
Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Berlin für 2020
n Leichter Umsatzrückgang um 4,3 %, aber 7% >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin
über 5-Jahresschnitt
n Bestands- und Neubauimmobilien halten sich
die Waage
n Stadtgebiet Berlin und Umland Süd mit stärks-
ter Flächenabsorption
n Klassischer Handel und E-Commerce gleichauf
und gemeinsam weiterhin größter Flächenab-
nehmer
n Produktionsunternehmen mit Großabschlüssen
n Spitzenmiete steigt auf 7,20 €/m²
n Prognose: 2021 mit einem ähnlich starken Um- Anteil beläuft sich auf 55,4 % bzw. 266.500 m², Prozentpunkten von allen Regionen, auch den
satzergebnis was dem Vorjahreswert von 55,2 % (277.200 m²) Umlandregionen, am deutlichsten (2019: Anteil
ähnelt. Neubauobjekte sind für 44,6 % des Flä- Stadtgebiet Berlin von 48,5 %; 243.720 m²).
Laut unserer jüngsten Analyse lag das Gesamt- chenumsatzes verantwortlich (2020: 214.200 m²);
ergebnis des Berliner Industrie- und Logistikim- auch der Wert liegt nahe am Vorjahresniveau von Innerhalb der Hauptstadt akkumulierte die Regi-
mobilienmarktes in 2020 in Höhe von 480.700 44,8% (2019: 225.100 m²). Zuletzt hatten wir on Berlin Süd ohne Umland wie im Vorjahreszeit-
m² zwar mit -4,3 % leicht unter dem Vorjahres- 2018 einen größeren Anteil von Neubauten am raum am meisten Flächen und ist mit einem Anteil
umsatz von 502.300 m², übertrifft aber dennoch Gesamtergebnis registriert (Neubau: 61,6 % bzw. von 40 % (78.200 m², bezogen auf das Stadt-
den 5-Jahresschnitt von 447.438 m² um 7 %. 272.224 m², Bestand: 38,4 % bzw. 169.967 m²). gebiet Berlin mit insgesamt 195.600 m²) erstplat-
ziert (2019: 43,3 % bzw. 105.520 m² bei einem
Unserer Beobachtung nach ist dies das zweitbeste Umsatz im gesamten Stadtgebiet Berlin von
Ergebnis nach 2019, dem stärksten Jahr aller Zei- Flächenumsatz der Stadtgebiete 2020 243.720 m²). Bezogen auf den Gesamtflächen-
ten für den Berliner Industrie- und Logistikimmo- umsatz inklusive Umland von 480.700 m² stellt
bilienmarkt. Nach einem zweiten Quartal 2020, Das Stadtgebiet Berlin (Nord, West, Süd, Ost) ver- der Stadtgebietsmarkt Berlin Süd (78.200 m²)
das alle Vergleichszeiträume der Vorjahre deutlich zeichnete 2020 insgesamt einen Flächenumsatz einen Anteil von 16 % (2019: 21 %).
unterschritten hat, haben wie angekündigt die von 195.600 m², was einem Anteil von 40,7 %
beiden letzten Quartale rege Vermietungsaktivi- am Gesamtflächenumsatz inklusive Umland von Zweitplatziert ist Berlin West mit einem Anteil
täten gezeigt. 480.700 m² entspricht. Damit verliert das Stadt- von 31% bzw. 60.700 m² am Flächenumsatz des
gebiet Berlin im Vergleich zum Vorjahr mit -7,8 Stadtgebiets, das mit + 14 Prozentpunkten von
Im 5-Jahresvergleich ist 2020 das zweitstärkste
Jahr nach 2019 mit 502.300 m²; 2019 lag der Flä- >> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 2020 nach Regionen
chenumsatz noch um 13 % über dem damaligen
5-Jahresschnitt von 443.698 m². In der Betrach-
tung der Entwicklung der letzten fünf Jahre zeigt
sich, wie dynamisch sich der Flächenumsatz zwi-
schen 2017-2019 entwickelte: 2017 Wachstum
um 3% vgl. zu 2016 (400.000 m²) auf 412.000 m²,
2018 Wachstum um 7,3 % vgl. zu 2017 auf
442.190 m² und 2019: Wachstum um 13,6 % vgl.
zu 2018 auf 502.300 m². Zuvor sank der Flächen-
umsatz von 462.000 m² in 2015 um 13,4 % auf
400.000 m² in 2016.
Etwas mehr als die Hälfte der Flächenvermietung
hat 2020 in Bestandsobjekten stattgefunden. Der
14allen Regionen am stärksten an Bedeutung hinzu- >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 2020 nach Größenklassen
gewinnt (2019: noch letztplatziert gewesen mit
einem Anteil von 17 % bzw. 42.180 m²). Bezogen
auf den Gesamtflächenumsatz inkl. Umland hat
der Berliner Stadtgebietsmarkt Berlin West einen
Anteil von 12 % (2019: 8 %).
Auf dem dritten Platz rangiert Berlin Nord (An- ≥ 10.001 m2 5.001 - 10.000 m2 3.001 - 5.000 m2 1.001 - 3.000 m2 ≤ 1.000 m2
teil 15,5 %; 30.400 m²) am Flächenumsatz des
Stadtgebietes, wie auch im Vorjahr (2019: Anteil Deals, dann fallen in diese Kategorie 9 Mietver- den. Das zeigt die Stärke dieses Mikromarktes,
18,2 %; 44.470 m²). Bezogen auf den Gesamtflä- tragsabschlüsse. Das entspricht einem Anteil von der umsatzmäßig auf ähnlichem Niveau wie das
chenumsatz inkl. Umland hat der Berliner Stadt- 6 % bei insgesamt 151 von uns erfassten und aus- südliche Umland liegt. Allerdings wurde hier der-
gebietsmarkt Berlin Nord einen Anteil von 6 % gewerteten Deals. selbe Umsatz über wenige Großflächen realisiert.
(2019: 9 %). Auf dem letzten Platz liegt Berlin
Ost mit einem Anteil von 13,4 % bzw. 26.300 m² Der zweitgrößte Anteil entfällt auf die Kategorie
(2019 noch innerhalb des Berliner Stadtgebietes 3.001 bis 5.000 m², die mit 23 Vertragsabschlüs- Flächenumsatz nach Branchen
zweitplatziert mit 21,2 % bzw. 51.550 m²). Be- sen (15 %) einen Anteil am Flächenumsatz von
zogen auf den Gesamtflächenumsatz inklusive 20 % bzw. 97.800 m² erzielt. Im Vorjahr war sie Durchgehend im 5-Jahresvergleich die bedeu-
Umland hat der Berliner Stadtgebietsmarkt Berlin lediglich viertplatziert mit 16 % bzw. 79.400 m². tendste Branche für den Berliner Industrie- und
Ost einen Anteil von 5 % (2019: 10 %). Erneut die drittgrößte Größenklasse stellen kleine Logistikimmobilienmarkt ist der Handel. Die wei-
bis mittlere Flächen von 1.001 bis 3.000 m² mit terhin führende Rolle bestätigt das abgelaufene
einem Anteil von 17 % bzw. 82.000 m² dar (2019: Jahr mit einem Anteil von 37 % am Gesamtflä-
Flächenumsatz Stadtgebiet und Umland 21 % bzw. 106.400 m²). Bezogen auf den Anteil chenumsatz bzw. 179.100 m² (2019: 33 %, bzw.
(bestehend aus Umland Nord, West, Süd und Ost) an abgeschlossenen Mietverträgen akkumuliert 165.400 m²). Beim genaueren Blick unterteilt sich
dieses Segment einen Anteil von 30 % (46) und die Flächenabnahme 2020 mit 93.500 m² mit
Beim Blick auf alle fünf Regionen zeigt sich, dass damit die zweitmeisten Deals. Das Größenseg- einem Anteil von 52 % auf E-Commerce/ Online-
„Berlin Umland Süd“ mit einem Anteil von 41 % ment 5.001 bis 10.000 m² steuert mit 10 Miet- Handel (2019: 67 % bzw. 111.050 m²) und einen
(197.200 m²) am Gesamtflächenumsatz den vertragsabschlüssen (7 %) einen Anteil von 17 % Anteil von 48 % auf den klassischen Handel ohne
größten Flächenabnehmer stellt. Im Vorjahr war bzw. 79.700 m² bei und büßt gegenüber dem E-Commerce/ Online-Handel bzw. 85.600 m²
die Region noch hinter dem zusammengefassten Vorjahr (zweitplatziert mit einem Anteil von 27 % (2019: 33 % bzw. 54.350 m²).
Berliner Stadtgebiet (Nord, West, Süd, Ost) zweit- bzw. 137.000 m²) mit 11 Prozentpunkten 2020 am
platziert mit 33,4 % bzw. 167.920 m². meisten ein. Letztplatziert sind die Kleinstflächen Zweitplatziert ist Industrie/Produktion mit einem
mit einem Anteil am Flächenumsatz von 10 % Anteil von aktuell 29 % bzw. 137.700 m². Dies
Auf dem zweiten Platz liegt das zusammenge- bzw. 47.400 m² (2019: 8 % bzw. 39.700 m²). Die stellt einen Bedeutungszuwachs dar, da die Bran-
fasste Berliner Stadtgebiet mit 195.600 m² bzw. kleinsten Flächen generieren mit 63 die meisten che im Vorjahr noch letztplatziert war (Anteil in
40,7 % Anteil am Gesamtumsatz (2019: 48,5 % Deals unter allen Kategorien (42 %). 2019: 18 %, bzw. 88.150 m²). Von allen Branchen
bzw. 243.720 m²). Drittplatziert ist Umland Ost legt Industrie/Produktion mit 11 Prozentpunkten
mit einem Anteil von 7,2 % bzw. 34.400 m², im Knapp 110 der insgesamt 151 von uns erfassten am deutlichsten in 2020 zu. Unserer Beobachtung
Vorjahr war es noch letztplatziert mit einem An- Mietvertragsabschlüsse im Jahr 2020 entfallen nach sind viele der Großabschlüsse von produzie-
teil von 4,1 % (20.800 m²), gefolgt von Berlin auf das Segment der Flächen unter 3.001 m², die renden Unternehmen abgeschlossen worden und
Umland West mit einem Anteil von 6,6 % bzw. vorrangig im Stadtgebiet Berlin abvermietet wur- dies unabhängig von der Tesla-Ansiedlung. Die
31.700 m² (2019: 4,7 % bzw. 23.600 m²) und
Berlin Umland Nord mit einem Anteil von 4,5 % >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 2020 nach Branchen
bzw. 21.700 m² (2019: 9,2 % bzw. 46.260 m²).
Flächenumsatz nach Größenklassen
Den größten Flächenanteil steuert die Kategorie
der Großflächen ab 10.001 m² bei (36 %, bzw.
173.800 m²), die von allen Kategorien mit 8 Pro-
zentpunkten im Vergleich zum Vorjahr am deut-
lichsten zulegt. Auch im Vorjahr war dies die be-
deutendste Kategorie mit einem Anteil von 28 %,
bzw. 139.800 m². Betrachtet man die Anzahl der
15hohe Nachfrage aus dieser Branche ist unserer >> Spitzen- und Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien 2020 im Großraum Berlin*
Einschätzung nach bislang für den Standort Berlin
ungewöhnlich.
Drittplatziert ist Logistik/Spedition mit einem
Anteil von 26 % bzw. 124.200 m² (2019: 26 %
bzw. 132.320 m²), gefolgt von der Sammelkate-
gorie Sonstiges mit einem Anteil von 8 % bzw.
39.700 m².
Spitzen- und Durchschnittsmiete 2020
Im 5-Jahresvergleich hat sich die Spitzenmiete
sehr dynamisch entwickelt und erreicht 2020
ihren vorläufigen Höhepunkt von 7,20 €/m² und Spitzenmieten Durchschnittsmieten
* innerhalb der Berliner Stadtgrenze
liegt damit 14,6 % über dem 5-Jahresschnitt von
6,28 €/m². Im Vorjahr wurde der damalige 5-Jah-
resschnitt von 5,78 €/m² um ganze 21,1 % über- >> Wesentliche Umsatzbringer 2020
troffen, somit steigen die Spitzenpreise zuletzt
recht deutlich an. Unternehmen Branche Flächenumsatz Art Grund der Anmietung
Im 5-Jahresvergleich haben wir 2018 die deut- 1. Ceva Logistik 53.717 m2 Neubau Expansion
lichste Verteuerung mit 23,6 % auf 6,80 €/m² 2. Rewe Handel 20.000 m2 Neubau Expansion
verzeichnet, 2017 um 12,2 % auf 5,50 €/m² und
3. Rhenus Logistik 17.329 m2 Neubau Expansion
2016 um 4,3 % auf 4,90 €/m² (kommend von
4,70 €/m² in 2015). 2019 und 2020 fallen die Erhö- 4. Gestamp Produktion 14.980 m2 Bestand Neugeschäft
hungen dagegen mit jeweils 2,9 % auf 7,00 €/m²,
5. Vivantes Logistik 13.750 m 2
Neubau Zusammenschluss von Abteilungen
respektive 2,9 % auf 7,20 Euro/ m² vergleichswei-
se moderat aus.
Ebenfalls dynamisch entwickelt hat sich die der damalige 5-Jahresschnitt von 4,70 €/m² um Da sich Spitzenmiete und Durchschnittsmiete in
Durchschnittsmiete, welche sich in der 5-Jahres- ganze 23,4 % übertroffen (2019: Durchschnitts- der Tendenz ähnlich entwickeln (beide wachsen
betrachtung ebenfalls durchgehend verteuerte, miete von 5,80 €/m²). Wie bei der Spitzenmiete durchgehend um ähnliche Raten), ist der Abstand
jüngst um den jedoch niedrigsten prozentualen wurde der höchste Anstieg 2018 mit 22,2 % auf zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete in
Zuwachs von 1,7 % auf den vorläufigen Höchst- 5,50 €/m² verzeichnet, gefolgt von 2017 (+15,4 % Höhe von aktuell 1,30 €/m² auf dem Niveau der
stand von 5,90 €/m² (kommend von 5,80 €/m² in auf 4,50 €/m²) und 2019 (+5,5 % auf 5,80 €/m²) Vorjahre: 2018 lag der Abstand bei 1,30 €/m²,
2019). Der 5-Jahresschnitt von aktuell 5,12 €/m² sowie 2016 (+2,6 % auf 3,90 €/m², kommend 2019 bei 1,20 €/m².
wird um 15,2 % übertroffen. Im Vorjahr wurde von 3,80 €/m² in 2015).
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