"Neue Perspektive" Österreichischer Immobilienmarkt - Country Facts - Bank Austria Real Invest
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Country
Facts
REAL ESTATE
Österreichischer Immobilienmarkt
„Neue Perspektive“
09 / 2020
Real Estate Country Facts Impressum: Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG http: //www.bankaustria.at Redaktion: Bank Austria Real Estate, Walter Bödenauer, Tel. +43 (0)50505-55499 Produktion: www.horvath.co.at Stand: 28. Oktober 2020 Eine gemeinsame Produktion von UniCredit Bank Austria Real Estate, Economics & Market Analysis und Real Estate Appraisal Austria Impressum und Offenlegung gemäß §§ 24, 25 MedienG sind auf der Website der UniCredit Bank Austria unter http://www.bankaustria.at/ rechtliches-impressum.jsp zu finden. Wichtige rechtliche Information – bitte lesen: Diese Publikation stellt weder eine Marketingmitteilung noch eine Finanzanalyse dar. Es handelt sich lediglich um Informationen über allgemeine Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten sowie daraus abgeleitete Immobilienmarkteinschätzungen. Trotz sorgfältiger Recherche und der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität und Genauigkeit übernommen werden. Die Publikation wurde nicht unter Einhaltung der Rechtsvorschriften zur Förderung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen erstellt und unterliegt nicht dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen. Diese Informationen sind nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder als Aufforderung, ein solches A ngebot zu stellen, zu verstehen. Diese Publikation dient lediglich der Information und ersetzt keinesfalls eine individuelle, auf die p ersönlichen Verhältnisse der Anlegerin bzw. des Anlegers (z. B. Risikobereitschaft, Kenntnisse und Erfahrungen, Anlageziele und fi nanzielle Verhältnisse) abgestimmte Beratung. Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung zu. Es ist zu bedenken, dass Wert und Rendite einer Anlage steigen und fallen können und dass jede Anlage mit Risiko verbunden ist. Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informationen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben. 2 I Real Estate Country Facts 09/2020
Kursänderung in der Immobilienbranche
Zu den vergangenen Monaten gibt es In den letzten Jahren wurden, getrieben durch Investoren, in der Stadt-
keinen Vergleich. Unser Leben wurde hotellerie viele Zimmer errichtet, die nun zum großen Teil leer stehen.
beeinträchtigt, dieses Jahr zwingt uns Der Kongress- und Städtetourismus wird noch einige Zeit für eine
immer wieder zum Umdenken, zur Neu- nachhaltige Erholung benötigen, was zu einer nicht unerheblichen
ausrichtung. In dieser Ausgabe versuchen Marktbereinigung im Hotelsektor führen kann. Die Auswirkungen der
wir uns an einer Zwischenbilanz: Wie Pandemie könnten zu einem Konzentrationsprozess führen sowie die
“DIE KARTEN verändern sich Marktzugänge, Asset- Implementierung kreativer Umnutzung von Hotels notwendig machen.
Klassen, Immobilienwerte und wo wer-
WERDEN NEU den wir zum Jahresende 2020 stehen? Was können wir für Sie tun?
GEMISCHT – Die von der Pandemie verursachten Marktturbulenzen haben gezeigt,
DAS VIRUS Die Covid-19 Pandemie schlägt sich dass wir besonders im herausfordernden 2. Quartal ein kundenorien-
auch auf dem Immobilienmarkt nieder tierter, verlässlicher Partner waren und weiterhin sein werden. Rasche
MACHT ES und trifft den Dienstleistungssektor be- Umsetzung der Kundenwünsche bei hoher Flexibilität im engen
NOTWENDIG!” sonders stark. Nach einer kurzen Zeitrahmen durch ein professionelles Team sind unsere Stärke.
Schockstarre im März hat sich der Markt
wider Erwarten robust entwickelt – vor allem bei Kleinwohnungen. Unseren Real-Estate-Kunden steht die gesamte Leistungspalette der
Es werden deutlich mehr Mietwohnungen angeboten und auch UniCredit zur Verfügung. Wir präsentieren Ihnen auch gerne die Ab-
deutlich mehr gesucht. Eigentumswohnungen in guten Lagen ver- sicherungsmöglichkeiten Ihrer Kreditzinsen sowohl bei Neufinanzie-
zeichnen Preisanstiege, während Miethöhen durch vermehrtes Flä- rungen als auch bei bestehenden Kreditlinien, die auf dem derzeit
chenangebot unter Druck geraten könnten. niedrigen Niveau günstig bleiben werden.
Ein Fertigstellungsrekord ist heuer im Wohnbau trotz Pandemie zu Immobilienzyklus – Prolongation hält an!
verzeichnen, jedoch wird ab 2021 die Bauleistung auch in diesem Die Rezession ist im Hinblick auf ihre Ursachen einmalig und des-
Segment spürbar zurückgehen. halb schwer einzuschätzen. Dennoch ist der Ausblick für den öster-
reichischen Immobilienmarkt weiterhin positiv. In Summe sollte es
Auch der Arbeitsalltag wurde durch die Pandemie radikal geändert, durch Covid-19 keine allzu großen Verwerfungen in den Asset-Klas-
was sich auf die Bürolandschaft auswirkt. Das Homeoffice hat sich sen geben, wohl aber mittelfristig Anpassungen was Qualität und
bewährt, Großraumbüros sind wegen der hohen Ansteckungsgefahr Nutzung anbelangt. Einzig das Segment der Stadthotels wird kurz-
problematisch, Abstandsregeln bleiben wichtig und der Trend geht fristig eine Marktbereinigung erfahren. Opportunity Investments
in Richtung Klein- und Gruppenbüros. Vermietungsgespräche sind werden in einem engen Zeitfenster möglich sein, denn das konven-
vielfach „on hold“, die Neuflächen auf dem Wiener Büromarkt sind tionelle Investmentgeschäft beginnt wieder Fahrt aufzunehmen.
aber zu rund 70 Prozent vorvermietet. Die Leerstandsrate bleibt da- Wobei das Marktgeschehen die Schwäche bestimmter Assets scho-
her auf dem niedrigen Niveau von rund 4,70 Prozent. Doch ersetz- nungslos aufdeckt und sich dies teilweise in den an sich stabilen
bar ist die Büroimmobilie nach wie vor nicht. Denn trotz erfolgrei- Renditen niederschlagen wird.
cher Homeoffice-Phase und bestmöglicher Digitalisierung ist der
persönliche Kontakt unersetzlich und mögliche Kundentermine Durch den Einsatz der Bauindustrie kam es zu relativ kurzen Still-
führt man in Zukunft auch nicht von zu Hause aus. Es bedarf weiter- ständen bei zahlreichen Baustellen.
hin gewisser Repräsentationsflächen.
Die Hochbauindustrie ist noch gut ausgelastet, die Covid-19-beding-
Pandemie-bedingt haben sich Einkaufsgewohnheiten ebenso wie te Streckung der Projekt-Pipeline hilft einen drohenden Auftragsein-
Reiseverhalten zum Teil spürbar geändert. Per Regierungsverordnung bruch ab 2022 zu glätten und die Baupreise zu stabilisieren.
wurde das Einkaufserlebnis zeitweilig auf reine Bedarfsdeckung re-
duziert, was Auswirkungen auf die Ertragskraft von Retail-Immobili- Geldpolitische Maßnahmen werden den Immobilienzyklus noch
en hatte. Lokale Versorgerzentren mit geringem Entertainmentanteil einmal verlängern. Aktuell scheint auf Basis der gegebenen Rah-
kamen bislang erfreulich gut durch die Krise. Baumärkte, Elektro- menbedingungen eine Fortsetzung der Rallye zunehmend wahr-
und Möbelhandel waren die bisherigen Profiteure der Pandemie, auf scheinlich und mit jedem Quartal tragfähiger.
der Verliererseite steht der Textil- und Schuhhandel. Die Neuflächen-
produktion im Retail-Segment kam bereits im Vorjahr zu einem fak- Doch auch dieser Zyklus wird enden, denn der schwarze Schwan
tischen Stillstand, nun steht die Justierung der Marktwerte an. brütet bereits wieder irgendwo …
Bleiben Sie gesund!
Ausgelöst durch die stark steigenden Online-Einkäufe hat das Logistik-
Segment spürbar profitiert, nun verfestigt sich dieser Einkaufstrend Mit freundlichen Grüßen
zum Nachteil bestimmter Warengruppen des stationären Handels. Die Redaktion
Real Estate Country Facts 09/2020 I 3
Real Estate Country Facts
Konjunktur in Österreich
von der Pandemie gezeichnet
Globaler Konjunkturabschwung setzte 2019 ein
Aufgrund anhaltender politischer Unsicherheiten und zunehmenden Inflation und Zinsen
protektionistischen Tendenzen im internationalen Handel im Gefolge
3,0
des Konflikts zwischen den USA und China sowie der Verhandlungen CPI 10-jährige Bundesanleihe-Rendite Euribor 3M
Prognose
um den Brexit hat sich die globale Konjunkturstimmung im Verlauf 2,5
des Jahres 2019 spürbar verschlechtert und zu einer Abschwächung 2,0
des Wachstums der Weltwirtschaft geführt. Mit knapp 3,0% sank die 1,5
Dynamik der Weltwirtschaft auf den niedrigsten Wert seit der Finanz-
1,0
krise 2009. Eine Kombination aus den ungünstigen globalen Handel-
strends, niedrigeren Rohstoffpreisen und volatilen Kapitalströmen 0,5
haben mehrere größere Wachstumsmärkte gleichzeitig in eine Rezes- 0,0
sion schlittern lassen. Auch in den Industrieländern verlangsamte – 0,5
sich die Konjunkturdynamik. In den USA sank das Wirtschaftswachs-
– 1,0
tum von 3% 2018 auf 2,2%. In der Eurozone waren die Folgen der 2017 2018 2019 2020 2021
globalen Handelsschwäche aufgrund der vergleichsweise stärkeren Quelle: Thomson Reuters Datastream, Statistik Austria, UniCredit Research
Exportabhängigkeit deutlicher zu spüren und führten zu einem Rück-
gang des Wirtschaftswachstums von 1,9% auf 1,3% im Jahr 2019. In zu Jahresbeginn. Aufgrund der geringeren Infektionshäufigkeit und
Österreich sank unter diesen globalen Rahmenbedingungen das Wirt- der früheren Öffnungsmaßnahmen ist die österreichische Wirtschaft
schaftswachstum im Gesamtjahr 2019 auf 1,4%. von der Coronakrise weniger stark betroffen als andere europäische
Länder. Die Konsum- und Investitionsnachfrage kommt jedoch vorerst
Stillstand der Wirtschaft zur nur schwer in Schwung. Im ersten Halbjahr 2020 ist die österreichi-
Eindämmung der Pandemie sche Wirtschaft daher um rund 9% im Jahresvergleich geschrumpft.
Die Weltwirtschaft steht seit Beginn des Jahres 2020 im Banne der
Ausbreitung von Covid-19. Zur Eindämmung der Pandemie erfolgten Trotz des virusbedingten Shutdowns blieb die hohe Dynamik der
– zeitlich abgestimmt auf die jeweiligen Infektionsverläufe – Be- Wohnbaudarlehen für Haushalte von durchschnittlich knapp mehr als
schränkungen des öffentlichen Lebens. In China wurde bereits zu Be- 5% im Jahresvergleich auch im ersten Halbjahr 2020 aufrecht und
ginn des Jahres ein Lockdown umgesetzt. In Europa und den USA be- war daher neben der gestiegenen Nachfrage bei Firmenkrediten zur
gannen die Beschränkungen des Wirtschaftslebens im März. Die Liquiditätsdeckung, die um rund 6% zulegten, der bestimmende Trei-
Weltwirtschaft schlitterte infolge in die stärkste Rezession seit dem ber des erneut starken Kreditwachstums von knapp über 4% in Öster-
Zweiten Weltkrieg. Während sich in China und dem übrigen Asien im reich im ersten Halbjahr 2020. Konsumkredite erlebten jedoch einen
zweiten Quartal allmählich Erholungstendenzen zu zeigen begannen, deutlichen Einbruch und das ausstehende Volumen sank um fast 4%.
trafen die Folgen der Schutzmaßnahmen gegen die weitere Ausbrei-
tung der Pandemie die US- und die europäische Wirtschaft erst im Erholung in der zweiten Jahreshälfte 2020
zweiten Quartal mit voller Wucht. Ab April ermöglichten erste Locke- Die globale Wirtschaft scheint den durch die Pandemie verursachten
rungsschritte auch in den USA und Europa den Beginn einer Erholung. Tiefpunkt mittlerweile durchschritten zu haben. Der Weg zurück in die
Dennoch ist die US-Wirtschaft in der ersten Jahreshälfte 2020 um wirtschaftliche Normalität wird jedoch voraussichtlich längere Zeit in
mehr als 4,5% im Jahresvergleich geschrumpft. Im Euroraum hat die Anspruch nehmen. Die Weltwirtschaft dürfte 2020 insgesamt um
Wirtschaft aufgrund längerer und restriktiverer Beschränkungen und rund 3,5% schrumpfen, trotz der zu erwartenden Erholung in der
der höheren Exportorientierung mit einem Rückgang des BIP um 9% zweiten Jahreshälfte. Nach einem starken Rebound im dritten Quartal
gegenüber dem Vorjahr einen stärkeren Rückschlag erlitten. wird sich das Erholungstempo jedoch voraussichtlich wieder ein-
bremsen, da die Folgen der Krise stärker zu Tage treten werden. Eine
Nach einem guten Start ins Jahr 2020 kam es durch den Shutdown zunehmende Anzahl von Unternehmensinsolvenzen mit folglich län-
ab Mitte März zur Eindämmung der Pandemie auch in Österreich zu gerfristig höherer Arbeitslosigkeit sowie die steigende öffentliche und
einem abrupten und massiven Einbruch der Wirtschaft. Im ersten private Verschuldung werden die Nachfrage dämpfen. Darüber hinaus
Quartal 2020 sank die Wirtschaftsleistung um fast 2,5% im Jahres- sorgen die Ungewissheit über den weiteren Pandemieverlauf sowie
vergleich. Die allmähliche Lockerung der Maßnahmen mit der schritt- die Anpassung des Konsumenten- und Unternehmerverhaltens an die
weisen Öffnung einiger Bereiche der Wirtschaft ermöglichte auch in neuen Rahmenbedingungen für hohe konjunkturelle Unsicherheit. Für
Österreich nach dem Tiefpunkt im April in den folgenden Monaten die USA, die einen relativ kurzen und weniger scharfen Lockdown
bereits eine leichte konjunkturelle Verbesserung. Im zweiten Quartal durchführten, wird aufgrund der weiterhin hohen Infektionszahlen im
verringerte sich die Wirtschaftsleistung dennoch deutlich stärker als zweiten Halbjahr nur eine maßvolle Erholung möglich sein, die den
4 I Real Estate Country Facts 09/2020
Rückgang der Wirtschaftsleistung im Gesamtjahr 2020 auf etwa
3,5% begrenzen dürfte. Für die europäische Wirtschaft, die unter ei- Wirtschaftswachstum
nem schärferen Lockdown litt, ist hingegen mit einem Einbruch des (Reale Vrdg. zum Vorjahr in %)
BIP um rund 8% zu rechnen. Euroraum Österreich Wien
6,0%
5,0%
Nach der schrittweisen Öffnung der Wirtschaft wird die zweite 4,0 %
Jahreshälfte 2020 auch in Österreich von einer wirtschaftlichen 3,0 %
2,0 %
Erholung mit hohen Wachstumszahlen geprägt sein. Diese ho- 1,0 %
hen Werte sind dem scharfen Einbruch davor geschuldet und 0,0 %
– 1,0 %
dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Erholung in ei- – 2,0%
nem einschränkenden Umfeld erfolgen wird. Dennoch könnte es – 3,0%
gelingen – unterstützt durch das Maßnahmenpaket der Regie- – 4,0%
– 5,0%
rung von mittlerweile 50 Mrd. Euro – das begonnene v-förmige – 6,0%
Erholungsszenario bei gutem Verlauf der Infektionszahlen weiter – 7,0%
Prognose
– 8,0%
fortzusetzen. Die Wirtschaftsleistung wird zum Jahresende 2020 2017 2018 2019 2020 2021
angesichts eines Rückgangs des BIP im Jahresdurchschnitt von Quelle: Eurostat, Statistik Austria, UniCredit Research
mehr als 6 % jedoch noch um einige Prozentpunkte unter dem
realen Niveau vor Ausbruch der Coronaviruskrise liegen.
Lockerungsmaßnahmen. Um die günstigen Finanzierungsbedingun-
Geld- und Fiskalpolitik gegen die gen zu erhalten sowie die Transmission der Geldpolitik zu sichern, hat
wirtschaftlichen Folgen der Pandemie die EZB neben regulatorischen Erleichterungen für die Geschäftsban-
Zur Abfederung der wirtschaftlichen Belastungen der Pandemie- ken ein zusätzliches längerfristiges Refinanzierungsgeschäft (TLTRO-
schutzmaßnahmen und zur Unterstützung der Konjunktur haben III) zur Unterstützung der Kreditvergaben an Klein- und Mittelbetriebe
weltweit sowohl die Regierungen fiskalpolitische Initiativen gesetzt sowie ein zusätzliches Notfall-Anleihekaufprogramm (PEPP: Pande-
als auch die Notenbanken ihren geldpolitischen Rahmen angepasst. mic Emergency Purchase Programme) über 750 Mrd. Euro bis Ende
In der Europäischen Union erfolgte die Einigung auf ein Entwicklungs- 2020 gestartet. Angesichts niedriger Inflationserwartungen wurde
programm unter dem Titel „Next Generation EU“ mit einem Umfang dieses Programm Anfang Juni um 600 Mrd. Euro aufgestockt.
von 750 Mrd. Euro, das gemeinsame finanzielle Ressourcen vor allem
den am stärksten betroffenen Staaten zur Verfügung stellen wird. Die Leitzinsen werden sowohl in den USA als auch im Euroraum
Während die US-Notenbank Fed in Reaktion auf die wirtschaftlichen angesichts der noch länger bestehenden Outputlücken und niedri-
Folgen der Pandemie den Leitzins, die Fed Funds Target Rate, um 150 ger Inflationserwartungen noch einige Zeit auf dem aktuell tiefen
Basispunkte bis zur Jahresmitte 2020 auf eine Spanne von 0 bis Niveau verbleiben. Die Europäische Zentralbank dürfte im zweiten
0,25% senkte, beließ die Europäische Zentralbank den Leitzinssatz Halbjahr 2020 ihre Bestrebungen noch intensivieren, günstige Fi-
mangels Spielraum bei 0% bzw. den Einlagenzinssatz bei minus nanzierungsbedingungen für Unternehmen und die öffentliche
0,5%. Ebenso wie die Fed setzte die EZB allerdings im Verlauf der Hand, die die Emission von Anleihen vorantreiben werden, zu erhal-
ersten Jahreshälfte 2020 eine Reihe unkonventioneller geldpolitischer ten. Der US-Dollar, der im ersten Halbjahr von seinem Status als
Österreich im Überblick
Prognose
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Wirtschaftswachstum (real, Vdg. z. Vorjahr) 1,8 2,9 0,7 0,0 0,7 1,0 2,0 2,4 2,6 1,4 –6,3 5,0
Privater Konsum (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 1,0 1,3 0,5 –0,1 0,3 0,5 1,5 1,9 1,1 0,8 –6,8 6,7
Investitionen (real, Vdg. z. Vorjahr in %)1 –2,6 6,6 0,9 1,6 –0,4 2,3 4,3 4,1 3,9 4,0 –4,2 5,1
Exporte i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 13,1 5,9 1,4 0,6 2,9 3,0 3,0 4,9 5,5 2,9 – 9,7 5,3
Importe i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 12,0 6,0 0,9 0,7 3,0 3,6 3,7 5,3 5,0 2,3 –8,9 4,0
Leistungsbilanzsaldo (in % des BIP) 3,3 1,6 1,5 1,9 2,5 1,7 2,7 1,6 2,3 2,6 1,3 2,0
Inflationsrate (Vdg. zum Vorjahr in %) 1,9 3,3 2,4 2,0 1,7 0,9 0,9 2,1 2,0 1,5 1,4 1,6
Arbeitslosenquote (nationale Definition) 6,9 6,7 7,0 7,6 8,4 9,1 9,1 8,5 7,7 7,4 10,0 8,8
Arbeitslosenquote (Eurostat) 4,8 4,6 4,9 5,3 5,6 5,7 6,0 5,5 4,9 4,5 5,0 5,2
Beschäftigung (Vdg. zum Vorjahr in %)2 0,6 1,8 1,3 0,5 0,6 0,9 1,5 1,9 2,4 1,5 –2,1 1,5
Öff. Haushaltssaldo (in % des BIP) –4,4 –2,6 –2,2 –2,0 –2,7 –1,0 –1,5 –0,8 0,2 0,7 –10,0 –4,2
Öff. Verschuldung (in % des BIP) 82,7 82,4 81,9 81,3 84,0 84,9 82,8 78,5 74,0 70,5 83,9 82,9
1) Bruttoanlageinvestitionen, 2) ohne Karenzgeldbezieher, Präsenzdiener und Schulungen
Quelle: Statistik Austria, ÖNB, UniCredit Research
Real Estate Country Facts 09/2020 I 5
Real Estate Country Facts
wird sich die Investitionsbereitschaft der Unternehmen in Grenzen
Wiener Anteil an halten. Dem stehen die massiven Konjunkturprogramme sowohl auf
europäischer Ebene als auch in Österreich gegenüber, die wichtige
österreichischer Wertschöpfung (in %) Nachfrageimpulse setzen sollten. Damit sollte es gelingen, die In-
aktuell Veränderung gegenüber 2000 in Prozentpunkten vestitionen trotz steigender Insolvenzen und auch den Konsum zu
Primärbereich1 1,8 stärken, dennoch werden die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie
Sachgüter –5,4 noch längere Zeit spürbar bleiben. Trotz eines zahlenmäßig beein-
Bauwesen –2,9 druckenden Wirtschaftswachstums von bis zu 5% dürfte die öster-
Tourismus2 0,8 reichische Wirtschaft auch Ende 2021 noch nicht das Auslastungs-
Handel – 6,7
niveau von vor der Coronakrise erreicht haben, was auch in einer
weiterhin erhöhten Arbeitslosenquote von durchschnittlich 8% im
Untern. DL3 –1,7
Jahr 2021 zum Ausdruck kommt.
Sonst. DL4 – 0,3
Wiener Wirtschaft von Pandemie
Gesamt –2,0 unterdurchschnittlich stark betroffen
0 5 10 15 20 25 30 35 Wien als Stadtwirtschaft hat einen relativ geringen Industrieanteil
an der regionalen Wertschöpfung. Deshalb war die Bundeshaupt-
1) Land- und Forstwirtschaft, Bergbau, Energie- und Wasserversorgung
2) Beherbergungs- und Gaststättenwesen stadt nicht so massiv von der einsetzenden Eintrübung der globalen
3) Unternehmensnahe Dienstleistungen i.w.S: Verkehr,
Kredit- und Versicherungswesen, Realitätenwesen
Konjunktur 2019 betroffen wie stärker industrieorientierte Bundes-
4) Öffentliche Dienste, Unterrichts- und Gesundheitswesen, private Dienste länder. Zudem sorgten die unternehmensnahen Dienstleistungen,
Quelle: Statistik Austria, UniCredit Research
die Informationstechnologie und der Tourismus für starke Wachs-
tumsunterstützung. Aufgrund der weiterhin kräftigen Nachfrage
sicherer Hafen profitiert hat, blieb gegenüber dem Euro mit einem nach Wohnungen gab es auch positive Impulse von Seiten der Bau-
Wechselkurs von 1,12 stabil. Im zweiten Halbjahr 2020 sprechen wirtschaft. Daher fiel das Wirtschaftswachstum mit 1,8% in Wien
die Schwäche der US-Wirtschaft und die verringerte Zinsdifferenz im Gesamtjahr 2019 auch höher als im Österreichschnitt aus.
zwischen den USA und dem Euroraum tendenziell für eine Stärkung
des Euros. Das Aufwärtspotenzial dürfte allerdings mit einem An- In der ersten Jahreshälfte 2020 verzeichnete die Wiener Wirtschaft
stieg in Richtung 1,22 US-Dollar für einen Euro bis Ende 2020 be- infolge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie und der
grenzt sein. globalen Rezession massive Einbußen. Mittlerweile hat in Wien je-
doch eine Erholung eingesetzt. Dennoch ist im Gesamtjahr 2020
Schwierige Rahmenbedingungen für 2021 mit einem beispiellosen Rückgang der Wirtschaftsleistung um 5,5%
Die Erholung aus dem Shutdown im zweiten Halbjahr 2020 sollte zu rechnen, stark geprägt durch die Industrie. Die Bauwirtschaft
sich weltweit im kommenden Jahr 2021 fortsetzen. Nach dem an- wird besser abschneiden, wobei alle drei Teilsparten (Hochbau, Tief-
fänglich starken Aufholmoment wird sich das Erholungstempo je- bau und Baunebengewerbe) 2020 in Wien weniger Umsatz als im
doch zunehmend einschleifen. Der globale Handel wird voraussicht- Vorjahr generieren werden. Die Wiener Wirtschaft wird damit vor
lich nur zögerlich wieder auf einen soliden Wachstumspfad ein- allem dank ihrer starken Dienstleistungsorientierung im Österreich-
schwenken. Politische Unsicherheiten und die wirtschaftlichen Un- vergleich noch verhältnismäßig gut abschneiden, wenn auch der
abwägbarkeiten infolge der andauernden Pandemiegefahr werden Tourismus, der in Wien vom hohen Anteil ausländischer Gäste sowie
viele Teile der exportstarken österreichischen Industrie daher noch durch Kongressveranstaltungen geprägt ist, besonders stark belas-
nachhaltig belasten. Aufgrund der verhaltenen globalen Nachfrage tet sein wird.
Wien im Überblick
Bundesländerschnitt
(bzw. Österreich)
2013 2014 2015 2016 2017 2018s 2019p 2020p 2020p
BIP pro Kopf (in EUR) 47.400 47.600 48.100 49.400 49.500 51.000 52.500 50.000 42.400
BIP pro Kopf (in % von Österreich) 124,1 122,1 120,6 120,9 117,6 116,8 116,9 117,9 100,0
BIP (reale Vrdg. zum VJ in %) –0,5 –0,5 0,6 2,4 1,4 2,0 1,8 –5,5 –6,3
Arbeitslosenquote (Jahresdurchschnitt in %) 10,2 11,6 13,5 13,6 13,0 12,3 11,7 15,0 10,0
Beschäftigung (Vrdg. zum VJ in %) 0,6 0,6 0,8 1,5 1,9 2,4 1,8 –2,0 –2,1
Warenexporte in Mio. EUR 18.641 18.995 18.642 17.847 19.497 19.069 20.433 20.300 141.000
Warenexporte (Anteil an österr. Exporten) 14,8 14,8 14,2 13,6 13,7 12,4 13,0 14,4 100,0
Exportquote (Warenexporte in % des BIP) 22,4 22,4 21,4 19,5 21,0 19,8 20,5 21,2 37,3
Verschuldung pro Kopf (in EUR) 3.216 3.273 3.550 3.753 3.882 3.960 3.924 4.200 3.350
Quelle: Statistik Austria, UniCredit Research
6 I Real Estate Country Facts 09/2020
Nachfrage nach kommerziellen
Immobilien trotzt Covid-19
Mit einem sprichwörtlichen blauen Auge ist lt. einer Analyse von Mrd. Euro investiert, das ist im Vergleich mit dem Vorjahreszeit-
CBRE der Investmentmarkt für kommerzielle Immobilien in Ös- raum ein Rückgang von ca. 30 %. Damit konnte sich der Invest-
terreich im ersten Halbjahr 2020 davongekommen. Trotz der mentmarkt in Österreich und allem voran die österreichische
Corona-Pandemie blieb der Rückgang des Gesamtinvestment Hauptstadt Wien, auf die rund zwei Drittel aller Investments ent-
volumens gegenüber dem Vorjahr in einem überschaubaren Rah- fielen, trotz Corona als vergleichsweise stabiler und selbst in
men, was umso mehr erstaunt, wenn man das Gesamtjahr 2019 Krisenzeiten relativ sicherer Markt behaupten. Fast drei Viertel
genauer betrachtet. der Investoren kamen im ersten Halbjahr 2020 aus dem Aus-
land, ein weiteres Indiz für die ungebrochene Attraktivität des
Lt. CBRE wurde nämlich im vergangenen Jahr der bisherige ös- österreichischen Investmentmarktes. Zahlreiche Immobilien
terreichische Allzeitrekord bei kommerziellen Immobilieninvesti- investments haben sich durch den Lockdown hinausgezögert
tionen von 2017 noch einmal deutlich übertroffen und das er- oder verschoben, so dass nach Expertensicht das zweite Halbjahr
zielte Transaktionsvolumen erreichte mit 5,9 Mrd. Euro einen voraussichtlich wieder stärker ausfallen dürfte. 34 % des Trans-
neuen Spitzenwert. Neben Büro und Wohnen waren im vergan- aktionsvolumens entfielen in der ersten Jahreshälfte auf Woh-
genen Jahr auch die Segmente Hotel sowie Lager und Logistik nimmobilien, gefolgt von Büroimmobilien mit rund 30 % sowie
stark nachgefragt, mehr als die Hälfte der Investoren kamen Lager- und Logistikimmobilien mit etwa 17 %.
2019 aus dem Ausland.
Die Bautätigkeit im Bürobereich war in den letzten Jahren recht
unterschiedlich, nach starken Jahren wie 2017 mit 190.000 m²
Investitionsvolumen kommerzielle und 2018 mit fast 300.000 m² stagnierte im Vorjahr die Neuflä-
Immobilien Österreich (in Mrd. €) chenproduktion und fiel auf einen Wert von ca. 40.000 m² zu-
7
rück. In diesem Jahr könnten rd. 160.000 m² neu gebaut bzw.
saniert werden.
6
5 Investoren werden trotz oder gerade wegen Covid-19 unter Druck
stehen, weiterhin geeignete Objekte für das nach wie vor ausrei-
4
chend vorhandene Investitionskapital zu finden, der stabile Wie-
3 ner Büromarkt dürfte daher auch weiterhin auf dem Radar der
Anleger bleiben.
2
1 Spitzenrenditen uneinheitlich
0
Dieser Umstand wirkt sich auch auf die Renditen aus. Die mit
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1. HJ
2020 Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen im Bürobereich wa-
Quelle: CBRE ren bereits mit Ende 2019 bis ca. 3,5 % gelandet. Im SC-Bereich
hingegen wurde zum Halbjahr 2020 mit rd. 4,25 % eine weitere
leichte Steigerung beobachtet. Allerdings flacht das Nachgeben
Hotelinvestments boomen der Renditekurve für einzelne Asset-Klassen insgesamt mehr und
Heuer ist die Investmenttätigkeit nicht überraschend schwächer mehr ab bzw. hat, wie eben im Shopping-Center-Bereich, sogar
ausgefallen, im ersten Halbjahr 2020 wurden lt. CBRE ca. 1,6 wieder leicht angezogen.
Real Estate Country Facts 09/2020 I 7Real Estate Country Facts
Wohnbau 2020:
Wirtschaftskrise verändert die
Wohnungsnachfrage
Die Wohnbauleistung in Österreich hat in den letzten Jahren
dem stark gestiegenen Bedarf an Wohnraum weitgehend Rech- Wohnbau in Österreich
nung getragen. Aufgrund der schwachen Bautätigkeit in den 90er Baubewilligungen u. Fertigstellungen, in 1.000 Wohnungen
Jahren und der überdurchschnittlich starken Zuwanderung seit Bewilligte Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen
80
2012 hat sich ein hoher Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt
aufgebaut. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise massiv gestie-
70
gen. Die Faktoren, begleitet von sehr günstigen Finanzierungsbe-
dingungen, lösten dann einen veritablen Wohnbauboom aus.
60
Von 2013 bis 2019 wurden in Österreich durchschnittlich 61.000
neue Wohnungen pro Jahr errichtet, deutlich mehr als in den
50
drei Jahrzehnten davor, mit durchschnittlich 47.000 fertigge-
stellten Einheiten pro Jahr. Damit dürfte der laufende Neubaube-
40
darf gedeckt worden sein. Allerdings wurde der Nachfrageüber-
hang in einzelnen Marktsegmenten, vor allem bei günstigen
30
Mietwohnungen, wahrscheinlich nur zum Teil abgebaut. Die 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20
geschätzt
Wirtschaftskrise 2020 wird in dem Segment die Nachfrage noch Quelle: GBV, Statistik Austria, UniCredit Research
verstärken.
Wohnungsneubau wächst 2019 in Rekordtempo von März bis Mai zwar viele Baustellen geschlossen und der Hoch-
und bleibt 2020 zumindest stabil bauumsatz ist in diesen drei Monaten preisbereinigt um rund 7 %
Die Zahl der Wohnbaubewilligungen erreichte 2017 ihr bisher gesunken. Allerdings verbesserten sich die Konjunktureinschätzun-
höchstes Niveau (vgl. Grafik). Seitdem sinkt die Zahl der Neubau- gen der Hochbauunternehmen bereits im Juni wieder; ebenso ist
bewilligungen, wobei ein abrupter starker Rückgang der Anträge die Zahl der Beschäftigten im Vorjahresvergleich wieder gestiegen,
vorerst unwahrscheinlich ist. Nicht nur weil die Bevölkerungs- zuletzt im Juni und Juli um durchschnittlich 1,6 %.
zahl, wenn auch in vermindertem Tempo, weiter wächst, son-
dern auch die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Wohnungs- Gegen einen stärkeren Rückgang im Wohnungsneubau 2020 in
käufen zu Investitionszwecken. Ein Indikator dafür sind die wei- Österreich sprechen sowohl die verfügbaren Konjunkturindikato-
terhin steigenden Immobilienpreise (2019 wurden Einfamilien- ren und der weiterhin hohe Bestand an bewilligten Einheiten als
häuser und Eigentumswohnungen in Österreich im Durchschnitt auch die Ankündigung der gemeinnützigen Bauvereinigungen
um knapp 3 % und im ersten Quartal 2020 noch um 2,5 % teu- vom Mai, 2020 und 2021 zwischen 17.000 und 18.000 neue
rer; Q.: OeNB). Auf jeden Fall wird der Neubaubedarf in den Wohnungen fertigzustellen. Das wären um fast 2.000 Einheiten
nächsten Jahren geringer und voraussichtlich unter 50.000 Woh- mehr als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.
nungen pro Jahr sinken (Q.: UniCredit Bank Austria Real Estate
Country Facts. 2019). Österreichs Wohnbau bleibt 2020 in Europa einer der wachstums-
stärksten Sektoren, mit einer Bauleistung von voraussichtlich 8
Die Baufertigstellungen folgen der Entwicklung der Baubewilli- Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Vergleich zu knapp 4 Woh-
gungen etwas verzögert. Das heißt, dass die Neubaubauleistung nungen im Durchschnitt der 19 Euroconstruct-Mitgliedsländer.
in Österreich 2019 wahrscheinlich ihr Allzeithoch erreicht hat
(Daten für den Gesamtmarkt sind noch nicht verfügbar). Indika- Mittelfristig wird die Wohnungsfertigstellungsquote sinken, nicht
toren dafür sind zusätzlich zur Zahl der genehmigten Wohnun- nur aufgrund des geringeren Bedarfs an neuem Wohnraum. Zu-
gen der Anstieg des Bauproduktionswertes der Sparte Wohnbau dem verlieren die hohen Immmobilienpreise ihre Funktion als trei-
von rund 4 % preisbereinigt und die um rund 8 % höhere Zahl bende Kraft für den Wohnungsneubau, da die positiven Effekte
fertiggestellter Genossenschaftswohnungen. Insgesamt dürften des Wertsteigerungspotenzials von Immobilien zunehmend von
etwa 72.000 neue Wohnungen errichtet worden sein. den Nachteilen sinkender Vermietungsrenditen aufgehoben wer-
den. Die Preise für Eigentumswohnungen sind in Österreich ohne
Voraussichtlich wird der Wohnungsneubau auch 2020, wenn über- Wien ab 2016, in Wien schon ab 2009 zum Teil deutlich rascher
haupt, nur moderat schrumpfen. Aufgrund des Lockdown wurden als die Wohnungsmieten gestiegen. In den letzten Jahren hat sich
8 I Real Estate Country Facts 09/2020der Mietpreisanstieg zwar beschleunigt. Da aber die Immobilien- Hintergrund der Entwicklung sind die hohe Neubautätigkeit, wie
preise ähnlich rasch zulegten, konnten sich die Renditen am Woh- die stark gestiegenen Grundstückspreise und Baukosten.
nungsmarkt im Durchschnitt nicht erholen (auch wenn der Ver- Private Bestandsmieten verteuerten sich seit 2009 um 41 %, wozu
gleich der Daten abgrenzungsbedingt problematisch ist und die die lebhafte Marktentwicklung und immer kürzere Vertragslaufzei-
Daten nur Marktdurchschnitte abbilden, ist die Entwicklung des ten maßgeblich beigetragen haben. Der Anteil befristeter Mietver-
Immobilienpreis-Mietenindex zumindest ein Indikator für die mög- träge, die im Wesentlichen nur im privaten Mietsektor vorkom-
lichen Renditen im Wohnimmobiliensektor). men, ist in dem Segment von 31 % 2009 auf 45 % 2019 gestie-
gen. Die Entwicklung ist ein deutlicher Hinweis auf die überdurch-
schnittlich rasche Verteuerung neu vermieteter Wohnungen in
Immobilienpreis-Mietenindex* Österreich (darüber hinaus stehen für Neuvermietungen keine
Ø 2000 = 100 langfristig vergleichbaren Preisdaten zur Verfügung).
Wien Österreich (ohne Wien)
140
130 Hohe Mietpreisunterschiede
Hauptmieten* in Österreich, 2009 und 2019 in Euro pro m²
120
2009 2019
11
110
10 10,3
9,6
100 9,3
9
+31%
90 8
+33%
80 7 +41% 7,2
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 6,8
geschätzt
6
*) Preise für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen; +33% +28%
Wohnungsmieten laut Verbraucherpreisindex
5
Quelle: OeNB, Statistik Austria; UniCredit Research
4
Private dav. befristete Genossenschafts- Gemeinde- Mietverträge
Vermieter Verträge wohnungen wohnungen < 2 J.**
Laut CBRE-Erhebungen sind die Spitzenrenditen institutioneller
Investoren für neu errichtete Wohnimmobilien in Wien schon *) im Bestand und Neuvermietungen; inklusive Betriebskosten
**) Mietverträge, die in den letzten 2 Jahren abgeschlossen wurden
seit 2015 kontinuierlich gesunken, bis 2019 in den inneren Be- Quelle: Statistik Austria Mikrozensus; UniCredit Research
zirken um 40 Basispunkte auf 3,1 % und in den Flächenbezirken
um 90 Basispunkte auf 3,4 %. Erst im ersten Halbjahr 2020, als
sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien abkühlte, stoppte der Wie teuer der Neueinstieg in den österreichischen (Miet)Woh-
Rückgang der Renditen in dem Segment (Q.: CBRE Juli 2020). nungsmarkt eigentlich ist, lässt der Vergleich der Mieten nach
Mietvertragsdauer zumindest erahnen. Demnach kosteten
Starker Zuwachs der Kosten für Hauptmietwohnungen, die in den letzten zwei Jahren neu ange-
Mietwohnungen in allen Segmenten mietet wurden beziehungsweise für die ein befristeter Vertrag
Der stärkere Mietpreisanstieg, wie er in den letzten Jahren nicht verlängert wurde, 2019 im Durchschnitt 9,6 € / m², Wohnungen
nur bei der Neuvermietung frei finanzierter Objekte, sondern mit Mietverträgen, die seit über zehn Jahren bestanden haben,
auch im preisgünstigeren kommunalen und gemeinnützigen nur 7 € / m². Die Mieten bei „jungen“ Mietverträgen im privaten
Wohnungssegment zu beobachten war, stützt zwar die Renditen Wohnungssegment liegen wahrscheinlich noch weit über dem
der Immobilieninvestoren, erhöht aber gleichzeitig die finanziel- Durchschnittswert. Letztendlich ist die Mehrzahl der Wohnungs-
le Belastung der Wohnungssuchenden. Vor allem einkommens- suchenden im Mietensegment in Österreich auf den freien Markt
schwächere Haushalte leiden zudem unter der Tatsache, dass angewiesen, gemessen daran, dass 62 % aller „jungen“ Mietver-
schlecht ausgestattete und damit günstigere Objekte praktisch träge auf private Mietwohnungen entfallen.
vom Markt verschwunden sind.
Problematisch ist vor allem die Tatsache, dass fast die Hälfte der
Die durchschnittlichen Kosten einer Mietwohnung in Österreich einkommensschwachen, armutsgefährdeten Haushalte in frei
erhöhten sich in den vergangenen zehn Jahren um 35 %, im Ver- finanzierten Mietobjekten leben. In dem Segment müssen 43 %
gleich dazu die mittleren verfügbaren Haushaltseinkommen um der verfügbaren Einkommen fürs Wohnen ausgeben werden. Im
25 % und die Verbraucherpreise um 20 %. (Inklusive Betriebskos- Vergleich dazu wohnen nur rund 30 % aller österreichischen
ten und Umsatzsteuer kostete eine „durchschnittliche“ Haupt- Haushalte in privaten Mietwohnungen und mehr als die Hälfte in
mietwohnung 2019 535 € bzw. 8 € / m².) Im selben Zeitraum Eigentumsobjekten. Ihre Wohnkosten belaufen sich in Summe
sind die Mieten für Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen auf 18 % der verfügbaren Einkommen. Mit überdurchschnittlich
zwar unterdurchschnittlich, aber auch noch rascher als die Ver- hohen Wohnkosten belastet sind neben den Haushalten, die
braucherpreise gestiegen. Vor allem in den letzten fünf Jahren armutsgefährdert sind beziehungsweise Marktmieten bezahlen,
hat die Mietkostendynamik im gemeinnützigen Segment deut- vor allem Haushalte, wo der Hauptverdiener im Erhebungsjahr
lich zugelegt und in etwa das Tempo im privaten Sektor erreicht. ohne Beschäftigung war.
Real Estate Country Facts 09/2020 I 9Real Estate Country Facts
(Anmerkung: Armutsgefährdet sind Haushalte mit weniger als Andererseits ist zu befürchten, dass die Bevölkerungsgruppe, die
60 % des Medians des äquivalisierten Nettohaushaltseinkom- schon bisher ihr grundsätzliches Wohnbedürfnis nicht „ausrei-
mens; in Österreich fallen darunter 1,2 Millionen Menschen, die chend“ decken konnte, wächst. Vor allem sind das Personen mit
in Einpersonenhaushalten mit weniger als 15.400 € Jahresein- geringen Einkommen, die erwartungsgemäß mit ihrer Wohnsitua-
kommen leben; Q.: EU-SILC.). tion am wenigsten zufrieden sind. In einer tieferen Gliederung zei-
gen die Erhebungen, dass die Wohnzufriedenheit unabhängig vom
Einkommenssegment sinkt, wenn die Befragten in Mietwohnun-
Wohnkostenbelastung gen leben und hier im Speziellen in privat vermieteten Objekten,
Anteile der Wohnkosten an den Äquivalenzeinkommen* aber auch in Gemeindewohnungen. Im Vergleich dazu sind selbst
40 %
2009 2019 43 % einkommensschwache Haushalte in Eigentums- oder Genossen-
35 %
schaftswohnungen mit ihrer Wohnsituation zufriedener (Q.: EU-
SILC). Infolge der Wirtschaftskrise und der zu erwartenden Erosion
30 % 31%
29%
der Einkommen 2020 muss damit gerechnet werden, dass die
25 % Zahl finanziell schlechter ausgestatteter Haushalte steigt und da-
24%
20 % mit den Bedarf nach günstigen (Miet)wohnungen antreibt.
18%
15 % 17%
Mit der Krise endete eine mehrjährige erfreuliche Entwicklung
10 %
des Arbeitsmarktes und der Einkommenssituation privater Haus-
5% halte. Im Jahresdurchschnitt 2020 wird die Beschäftigung in Ös-
18% 24% 28% 16 % 26% 39%
0% terreich um zumindest 2 % sinken und die Zahl der Arbeitslosen
Insgesamt Ermäßigte Marktmiete Erwerbstätig Arbeitslos Armuts-
Miete gefährdet um wenigstens ein Drittel beziehungsweise um mehr als
100.000 Personen zunehmen. Voraussichtlich werden sie 2021
*) nach ausgewählten Merkmalsgruppen; äquivalisierte Wohnkosten (gewichtet für alle
Rechtsverhältnisse inkl. Betriebskosten) und Äquivalenzeinkommen (verfügbares Einkommen nur zum Teil wieder in den Arbeitsprozess zurückkehren können.
gewichtet mit der Zahl der Haushaltsmitglieder)
Quelle: Statistik Austria; UniCredit Research
Auch wenn die Einkommensverluste im laufenden Jahr zumin-
dest teilweise durch Transferleistungen abgedeckt werden, kann
aufgrund des hohen Rückgangs der Arbeitsentgelte nur mit einer
Krise vergrößert die Angebotslücke bei Stagnation der Haushaltseinkommen gerechnet werden.
preiswertem Wohnraum
Wahrscheinlich wird die Wirtschaftskrise 2020 im österreichi- Gleichzeitig steigen aber die Wohnkosten in Österreich 2020
schen Wohnbau keine tiefen Kerben hinterlassen. Allerdings wird kaum langsamer als in den Vorjahren: Im ersten Halbjahr wur-
die Krise die Wohnungsnachfrage verändern. Und auf jeden Fall den die Wohnungsmieten laut Verbraucherpreiserhebungen um
bedeutet die Krise für den Immobiliensektor auf allen Ebenen durchschnittlich 3 % teurer (im Vergleich dazu seit 2009 um
eine wirtschaftliche Herausforderung. Einerseits rechnet die Im- durchschnittlich 3,7 % pro Jahr, zuletzt 2019 um 3 %). Das heißt,
mobilienwirtschaft damit, dass von den Haushalten und Unter- dass der Wohnkostenanteil an den Einkommen wieder wächst,
nehmen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, ver- voraussichtlich auch 2021. Einkommensschwächere Haushalte
stärkt Eigentumsobjekte angeboten beziehungsweise die Ver- werden davon relativ stärker betroffen sein und es wird für sie
mietungsprobleme zunehmen werden. nochmals schwieriger, das Gut Wohnen zu finanzieren.
10 I Real Estate Country Facts 09/2020Büromarkt Wien: Covid-19 bremst
Neuvermietung, Markt bleibt aber
(vorerst?) noch stabil
Der Wiener Büromarkt kann auch in Zeiten der weltweiten Covid- dert werden, die als Coworking Spaces in veränderter Form wie-
19-Pandemie im europäischen Vergleich von seiner seit langer der der Büronutzung zugeführt werden können. Generell wird
Zeit stabilen Positionierung profitieren und den neuen Marktbe- allgemein davon ausgegangen, dass sich durch die Corona-Pan-
dingungen mit guten Grundvoraussetzungen entgegentreten. demie die Ausrichtung des Büroflächenangebotes verändern
Dennoch sind die Auswirkungen der Coronakrise auch in Wien könnte und die bisher üblichen Bürokonzepte mit vielen offenen
nicht zu übersehen. großraumartigen Flächen überdacht und andere Gestaltungs-
möglichkeiten entwickelt werden.
Gleichzeitig aber beweist das im Vergleich zum Vorjahr weit we-
niger stark als zu befürchten zurückgegangene Gesamtinvest- In Wien gibt es derzeit einen Bestand von rund 11,3 Millionen
mentvolumen im ersten Halbjahr 2020, obwohl es bereits die m² Büroflächen. In dieser Zahl enthalten sind dabei u. a. auch
Monate nach dem Ausbruch der Pandemie beinhaltet, ein hohes ältere Standorte und Flächen, die nicht vollumfänglich moder-
Vertrauen der Investoren nicht nur in den Büromarkt der öster- nen Bürostandards entsprechen, Kleinflächen und darüber hin-
reichischen Hauptstadt. aus auch Flächen in Schulen und Universitäten.
In den vergangenen Jahren lag die Vermietungsleistung in der Regel
deutlich über dem Neuflächenzuwachs, worin sich die stabile Lage Bürofläche in m² pro Einwohner 2020
am Wiener Büromarkt begründet. Zusätzlich kamen in den Jahren 20
2016 und auch 2019 vergleichsweise sehr wenige neue Büroflächen 18
auf den Markt, so dass sich das im ersten Halbjahr 2020 deutlich 16
eingebrochene Neuvermietungsvolumen derzeit noch nur sehr mo- 14
derat auf die Gesamtmarktsituation auszuwirken scheint.
Bürofläche in m²
12
10
Allerdings verstärkt die gegenwärtige Marktstimmung in jedem Fall 8
den ohnehin seit längerem bestehenden Druck auf Bürostandorte 6
abseits der gängigen Büroachsen und Flächen, die den gewachse- 4
nen Anforderungen auf Grund der veränderten Nutzungsgewohnhei- 2
ten nicht mehr entsprechen. Sie sind vor dem Hintergrund des ho- 0
hen Angebotes an qualitativ hochwertigem Büroraum nicht mehr
Zü f
Fr rich
Ko ünc rt
nh n
M gen
st nd
Ha dam
rg
ris
B n
at n
a
ar g
da u
st
Bu ofia
M est
Za au
Be eb
d
n
av
W Pra
Bu ha
ra
pe he
ie
Br erli
M kfu
pe
bu
Ge
Pa
gr
k
Am aila
r
W
lg
isl
os
a
S
sc
ka
er
m
an
wettbewerbsfähig. Zahlreiche derartige Flächen sind bereits vom
Büromarkt verschwunden, wurden durch Neubauten ersetzt oder es Quelle: Bank Austria
wurde eine Nach- oder Umnutzung angestrebt. Allerdings lässt sich
das Refurbishment eines Altbestandes nicht immer wirtschaftlich
sinnvoll umsetzen und geeigente Alternativen müssen angestrebt Neuflächenproduktion zieht nach
werden. Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum Rekordtiefststand wieder an
wird daher versucht, bei baulicher Eignung eine Umwandlung ehe- Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien war im Jahr 2019 auf
malige Büroräumlichkeiten in Wohnungen vorzunehmen, wobei einen Tiefststand von nur knapp 40.000 m² gesunken. Für dieses
jedoch auch häufig ein Abbruch von bestimmten Gebäudestrukturen Jahr wird ein deutliches Anziehen bei der Neuproduktion erwartet,
oder Teilen davon nötig wird. Auch die Umwandlungen von ehema- derzeit geht man von einem Neubauvolumen von rd. 160.000 m²
ligen Büros in Hotelflächen war und ist neben studentischem Woh- aus. Allerdings ist dieser Wert etwas abhängig davon, ob bereits in
nen oder Serviced Apartments in den letzten Jahren als mögliches Bau befindliche Projekte tatsächlich noch in diesem Jahr fertig
Nachnutzungskonzept zu beobachten. Allerdings wird auch hier in gestellt werden, sich ins nächste Jahr verschieben oder aber in
Zukunft genau abgewogen werden müssen, wie viele derartige Kon- manchen Fällen vielleicht für kommendes Jahr angekündigte Pro-
zepte der Markt noch bereit ist zu tragen, da gerade der Hotelmarkt jekte möglicherweise schon heuer abgeschlossen werden können.
sehr stark mit den Auswirkungen von Covid-19 konfrontiert wurde.
Der überwiegende Teil der für dieses Jahr konzeptionierten Flä-
Mittlerweile ist ein weiterer neuer Trend entstanden, bei dem in chen wird neu errichtet, ein kleinerer Teil stammt aus Umbauten
die Jahre gekommene Büroobjekte in guten Lagen einem Refur- und Sanierungen. Auch Coworking-Flächen finden sich unter den
bishment unterzogen und in geeignete kleine Einheiten geglie- 2020 neu auf den Markt kommenden Projekten.
Real Estate Country Facts 09/2020 I 11Real Estate Country Facts
Vermietungsleistung 2019 auf re Projekte, die sich derzeit in Bau befinden, wovon auch noch in
ähnlichem Niveau wie 2018 diesem Jahr das gemischt genutzte Projekt Bel & Main mit rd.
Im vergangenen Jahr lag der Take-up von Büroflächen bei ca. 17.000m² Büronutzfläche fertig gestellt werden sollte.
220.000 m² und damit nur leicht unter dem Niveau von 2018. Im
ersten Halbjahr 2020 wurden rund 60.000 m² neu vermietet, das ist
ein klarer Rückgang gegenüber dem Vorjahr, als das Vermietungsvo- Flächenerwartung 2020 (Auswahl)
lumen im ersten Halbjahr 110.000 m² erreicht hatte. Es bleibt heu-
er vor dem Hintergrund von Covid-19 abzuwarten, wie sich das Neu- Büroprojekt Büronutzfläche in m² Status
vermietungsvolumen bis Jahresende weiterentwickelt. Genaue Pro- Quartier Belvedere, 36.000 in Fertigstellung
QBC 1 und 2
gnosen sind aus der derzeitigen Unsicherheit der weiteren Entwick-
Office Park 4 21.000 in Fertigstellung
lungen heraus nur schwer möglich, Schätzungen liegen bei rund
Bel & Main 17.000 in Bau
180.000 m². Ein großer Teil der heuer fertig gestellten Flächen soll
BUWOG Zentrale 9.000 fertig gestellt
aber bereits vorvermietet sein. (ehem. „Glaspalast“)
Quelle: Bank Austria
Neuproduktion und Vermietungsleistung
Büroflächen Wien 2001–2020p Ein weiteres Büroprojekt für den
500.000
Flughafen Wien-Schwechat
Neuflächenproduktion in m² Auch am Wiener Flughafen wird wieder gebaut. Mit der Erweite-
450.000 Vermietungsleistung in m²
rung des Vienna Airport Office Parks mit dem Bauteil Office Park 4
400.000
werden auf rd. 21.000m² weitere Büroflächen, darüber hinaus Co-
350.000
working Areas, Meeting-Räume in verschiedenen Größen, ein
300.000
Event- und Showroom-Bereich sowie Gastronomieflächen gebaut,
250.000
das Projekt soll im Laufe dieses Jahres fertig gestellt werden.
200.000
150.000
Die Seestadt Aspern hat weiterhin eine umfangreiche Projekt
100.000
liste aufzuweisen, darunter den Seeparkcampus Ost oder das
50.000
gemischte Projekt Am Seebogen, bei denen auch neue Büroflä-
0
chen in Planung sind.
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
20 9
p
20
1
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
Quelle: Bank Austria, CBRE, EHL Generell ist neben den schon in Bau befindlichen Projekten die
Büroprojektpipeline für die kommenden Jahre recht gut gefüllt,
allerdings gibt es bei zahlreichen Projekten noch keinen konkre-
Generell ist die Neuflächenabnahme vielfach gekennzeichnet ten Zeitrahmen und nicht bei allen Projekten ist auch der ge-
von einem Wechsel von älteren Flächen hin zu moderneren und naue Anteil an Büroflächen bereits endgültig fixiert.
der Zusammenlegung mehrere Standorte in einem neuen, mo-
dernen und oft auch architektonisch ansprechenden Bürogebäu-
de. Generell haben durch die Umsetzung von Shared-Desk-Lö- Flächenerwartung 2021ff (Auswahl)
sungen in der Vergangenheit die Büroflächen pro Mitarbeiter
stetig abgenommen. Inzwischen allerdings dürfte ein gewisses Büroprojekt Büronutzfläche in m² Status
Umdenken einsetzen, da sich in der Corona-Pandemie fehlende Austro Control Tower 28.000 in Bau
räumliche Trennmöglichkeiten als Problem erwiesen haben. Seeparkcampus Ost 9.000 in Planung
silo next 9.000 in Planung
Bauteile QBC 1 und 2 runden VIENNA TWENTYTWO 8.000 in Bau
(Forum Donaustadt)
das Quartier Belvedere ab Bauabschnitt 1
Im Gegensatz zum Vorjahr, als nur kleinere Büroprojekte neu auf Quelle: Bank Austria
den Markt gekommen waren, sind in diesem Jahr rund 160.000 m²
bereits in Bau und sollten bis Jahresende fertiggestellt werden,
trotz Covid-19 konnten bisher keine auffälligen Verzögerungen Spitzenmieten am Wiener Büromarkt
bei den Projekten festgestellt werden. bleiben weitgehend stabil
Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2020
Zu den für 2020 angekündigten und in Bau befindlichen Büropro- weitgehend stabil geblieben. Spitzenmieten für Class A Büroflä-
jekten zählen u. a. die beiden Bauteile Quartier Belvedere QBC 1 chen in guter Lage erreichten Mitte 2020 ca. 26 Euro / m²/ Monat.
und 2 mit zusammen rd. 36.000m² Bürofläche, womit der Stand-
ort Quartier Belvedere mit seinen Bauteilen QBC 1 – 6 abgeschlos- Für spezielle Flächen in einzelnen Top-Objekten wie beispiels-
sen wird. Dennoch gibt es am Standort Hauptbahnhof noch weite- weise den oberen Etagen von Bürotürmen oder für außerge-
12 I Real Estate Country Facts 09/2020wöhnlich repräsentative Flächen mit besonderer Ausstattung se mit geeigneten Refurbishmentmaßnahmen für Mieter attrak-
sind auch Spitzenmieten über diesem Wert möglich, allerdings tiv zu halten und auch die Nutzungskonzepte den heutigen we-
sind diese Preisspannen als Ausnahme zu betrachten. Trotz der sentlich flexibleren Anforderungen anzupassen.
relativ hohen Neubautätigkeit sollten die Spitzenmieten bis Jah-
resende auf dem derzeitigen Niveau stabil bleiben. Leerstand im Bürobereich ist leicht zurückgegangen
Wien gehört im Europavergleich traditionell zu den Städten mit
Nachgefragt bleiben, auch aufgrund der „guten Adresse“, Flä- niedrigen Leerstandsraten. Der Leerstand im Bürosektor in Wien
chen in der Wiener Innenstadt, sowie zentrale Bürolagen und war vergangenes Jahr leicht gesunken und betrug Mitte dieses
bekannte Standortcluster. Neuere Standorte wie beispielsweise Jahres bei modernen Flächen etwa 4,75 % und sollte bis Jahres-
das Viertel Zwei oder besonders in den letzten Jahren das Areal ende weitgehend stabil bleiben. Allerdings bleibt die künftige
um den neuen Hauptbahnhof haben sich ebenfalls zu gesuchten Entwicklung der Leerstände am Wiener Büromarkt abzuwarten.
Standorten entwickelt. Zum einen muss beobachtet werden, wie sich die Neuflächenab-
nahme in diesem Jahr weiter entwickeln wird, zudem ist die
Das Interesse an Flächen im mittleren Preissegment ist ungebro- Neubautätigkeit in diesem Jahr vergleichsweise hoch und auch
chen hoch. Nach wie vor zentrale Bedeutung bei der Auswahl die Pipelineprojekte dürfen nicht außer Acht gelassen werden.
von Büroflächen bilden neben Lage und Erreichbarkeit Energieef-
fizienz und möglichst geringe Betriebskosten, die neben der Nicht überraschend weisen ältere Flächen häufig höhere Leer-
Miethöhe zu den wichtigsten Kriterien für potenzielle Mieter bei stände auf als zentral gelegene und nachgefragte Bürostandorte,
der Entscheidung für oder gegen einen Standort zählen. Es ist auch in einzelnen (meist älteren) Bürotürmen waren teils über-
nicht die Miethöhe alleine ausschlaggebend, sondern die Ge- durchschnittliche Leerstandsraten zu beobachten.
samtkosten pro Mitarbeiter.
Da durch Covid-19 die häufig anzutreffenden Desksharing-Büros Leerstand Büroflächen Europa in % 2020
starken Einschränkungen ausgesetzt waren und zu einem allge-
12
meinen Trend zu Home-Office-Tagen auch in Branchen geführt
haben, in denen dies bisher nicht üblich war, hat sich ein ganz 10
neuer Themenkomplex entwickelt. Es ist das Problem, wie man
trotz Corona-bedingten Einschränkungen, die noch auf unbe- 8
Leerstand in %
stimmte Zeit anhalten können, den Arbeitsplatz für seine Mitar-
6
beiter sicher und attraktiv gestaltet kann. Dabei sind sicherlich
einige Änderungen bei den bisher üblichen Bürokonzepten zu 4
erwarten, seien es Adaption von offenen Bürolösungen oder die
Beibehaltung / Erweiterung der Home-Office-Angebote bzw. ein 2
weiterer Schritt in Richtung flexibler Office-Lösungen, um für
0
zukünftige Krisen wie einer möglichen weiteren Covid-Welle vor-
M ofia
M and
u
at st
M va
rid
ar m
Am Brü u
er l
Ko Za am
nt nh eb
on n
n
da lo
St P t
kh g
Ze D m
ra lin
sa s
W n
Be ien
Be d
n
st sse
s
Lis Pari
oc ra
Bu ska
ha
ra
l-L e
do
bo
rli
Br kare
pe
Bu Os
W Ro
ol
a
Ze pe gr
ra ag
nt ub
ad
lg
d
bereitet zu sein.
isl
S
sc
ail
o
l-
Quelle: Bank Austria, BNP
Unverzichtbar und obligatorisch sind Zertifizierungen wie z. B.
DGNB, ÖGNI, LEED oder BREEAM geworden. Kein Global Player mie-
tet Flächen ohne entsprechendes Label. Hier vermischen sich Um- Spitzenrenditen haben noch
weltschutzkriterien mit Einsparpotenzial und Firmenpolicy. Auch bei einmal leicht nachgegeben
Sanierungen und Umbauten wird wenn möglich ein nachhaltiger Die Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien haben im Jahr 2019 noch-
Gebäudestandard angestrebt, um wettbewerbsfähig zu bleiben. In mals leicht nachgegeben und sich im ersten Halbjahr 2020 stabili-
Studien konnte bestätigt werden, dass als „Green Building“ konzi- siert, sodass die Spitzenrenditen für absolute Top-Objekte in bester
pierte Bürogebäude u. a. ein messbar geringeres Leerstandsrisiko Lage Ende des ersten Halbjahres Werte von ca. 3,5% erreichten.
aufweisen als herkömmliche Bauten. Nachhaltigkeitsaspekte und
Umweltthemen spiegeln sich auch in der neuen Arbeitswelt wider: Signifikante Veränderungen werden bis Jahresende bei den Ren-
Arbeit und Freizeit sollen besser vereinbar werden und die Work- diten nicht erwartet. Durch anhaltende Investorennachfrage
Life-Balance ist vielen Mitarbeitern, aber auch Arbeitgebern ein ge- nach Prime-Immobilien kann im Premiumsegment des Wiener
nauso großes Anliegen wie ethische und ökologische Aspekte. Büromarktes bei den Spitzenrenditen trotz der noch immer nicht
ganz sicheren Lage auch ein weiteres leichtes Nachgeben nach
Büros mit schlechtem Vermietungsgrad, unsanierte, alte Flächen unten weiterhin nicht völlig ausgeschlossen werden.
sowie Büroflächen in unterdurchschnittlichen Lagen abseits gän-
giger Bürostandorte ohne entsprechende Infrastruktur und öf- Generell ist eine weitgehende Stabilisierung der Bürorenditen zu
fentliche Anbindung bleiben anhaltend unter Druck. Bei älteren erwarten, während Renditen für suboptimale Objekte etwas an-
Bürogebäuden an guten Standorten sind Entwickler bemüht, die- ziehen dürften.
Real Estate Country Facts 09/2020 I 13Sie können auch lesen
