GESCHÄFTSBERICHT 2020 - Cham Group
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GESCHÄFTSBERICHT 2020
INHALT Überblick und Kennzahlen 4 Die Cham Group-Aktie 5 Bericht an die Aktionäre 6 Nachhaltigkeit 11 Bericht zur Corporate Governance 13 Finanzbericht 21 Konsolidierte Jahresrechnung 22 Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung 26 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung 38 Bericht des Schätzungsexperten 40 Jahresrechnung der Cham Group AG 45 Anhang zur Jahresrechnung der Cham Group AG 47 Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung 52
DIE CHAM GROUP
Die Cham Group konzentriert sich als ausserbörslich gehandelte Immobiliengesell-
schaft auf die Entwicklung des Papieri-Areals im Zentrum von Cham. Auf dem ehemali-
gen Fabrikgelände entsteht etappenweise über die nächsten 10 bis 15 Jahre ein rund elf
Hektar umfassendes neues Quartier mit je rund 1’000 Wohnungen und Arbeitsplätzen.
Durch ein integriertes Geschäftsmodell deckt die Cham Group den gesamten Lebens-
zyklus der Liegenschaften ab: Sie entwickelt, plant und baut Liegenschaften, bewirt-
schaftet sie und stellt ihren Werterhalt sicher. Weiteres Wachstum der Gesellschaft
kann durch Zukäufe von anderen Entwicklungs- und Anlageliegenschaften in den
wirtschaftlichen Ballungsräumen in der erweiterten Region sichergestellt werden. In
einem ersten Schritt wurde 2018 das an das Papieri-Areal angrenzende Pavatex-Areal
erworben, das mittelfristig entwickelt werden soll.
Die Aktien der Cham Group (Valorennummer 193185) werden über die ausserbörslichen
Handelsplattformen der Zürcher Kantonalbank, der Bank Lienhardt & Partner und der
Berner Kantonalbank gehandelt.
DAS IMMOBILIEN-PORTFOLIO
Bewertungen der Liegenschaften
in Mio.
CHF
250
200
150
100
50
0
Rendite- Entwicklungs- Promotions-
liegenschaften liegenschaften liegenschaften
31.12.2019 31.12.2020
Geschäftsbericht 2020 3
ÜBERBLICK
Das Papieri-Areal entwickelt sich trotz Pandemie nach Plan
102 der 105 Eigentumswohnungen und Ateliers der ersten
Etappe sind verkauft
Die Planung der zweiten Bauetappe schreitet zügig voran
Der Gesamtwert des Immobilienportfolios steigt um CHF 90.7 Mio.
auf CHF 270.3 Mio.
Die Cham Group erzielt einen Konzerngewinn von CHF 40.3 Mio.
WICHTIGSTE KENNZAHLEN
Erfolgsrechnung (in Mio. CHF) 2020 2019
Ertrag aus Vermietung 1.3 2.2
Betriebliches Ergebnis vor Neubewertung 0.9 –0.4
Erfolg aus Neubewertung 48.2 30.7
Konzerngewinn 40.3 26.9
Bilanz (in Mio. CHF) 31.12.2020 31.12.2019
Promotionsliegenschaften 39.0 24.9
Renditeliegenschaften 7.4 7.4
Entwicklungsliegenschaften 223.9 147.4
Finanzanlagen und flüssige Mittel 73.6 81.6
Finanzverbindlichkeiten 4.8 4.8
Eigenkapital 284.9 239.6
Eigenkapitalquote in % 80.8 91.0
NAV pro Aktie (CHF) 391.21 338.48
4 Geschäftsbericht 2020
DIE CHAM GROUP-AKTIE
Kennzahlen
Angaben zur Aktie per 31. Dezember 2020 2019 2018 2017 2016
Anzahl der ausgegebenen Namenaktien 745’000 745’000 745’000 745’000 745’000
Nennwert pro Namenaktie (in CHF) 63.35 65.00 65.00 65.00 65.00
Davon eigene Aktien 16’672 37’255 0 73 0
Anzahl ausstehende Namenaktien 728’328 707’745 745’000 744’927 745’000
Kennzahlen per 31. Dezember 2020 2019 2018 2017 2016
Gewinn pro Aktie Konzern (in CHF) 56.70 36.62 108.18 20.07 11.53
Eigenkapital pro Aktie (in CHF) 382.46 321.56 313.47 166.26 145.12
Ausschüttung (in CHF) 6.001) 6.00 6.00 6.00 4.00
Dividendenrendite (in %) 1.28 1.36 1.45 1.33 1.22
1)
Antrag an die Generalversammlung vom 5. Mai 2021
Börsenkurse in CHF pro Aktie 2020 2019 2018 2017 2016
Höchst 500 440 470 478 340
Tiefst 300 399 401 316 243
Jahresendkurs 469 440 414 452 327
Durchschnittlich gehandelte Aktien pro Tag 387 432 244 375 249
Börsenkapitalisierung am Jahresende (in Mio. CHF) 349 328 308 337 243
Die Namenaktien der Cham Group AG werden seit 19.12.2019 ausserbörslich gehandelt. Bis 18.12.2019 fand der
Handel an der SIX Swiss Exchange statt.
Valor: 193185 / ISIN-Code: CH0001931853
Entwicklung des Aktienkurses seit 2016
CHF
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
01.16 07.16 01.17 07.17 01.18 07.18 01.19 07.19 01.20 07.20 01.21
Cham Group (Kursverlauf vom 01.01.2016 bis 28.02.2021)
Geschäftsbericht 2020 5
Blick in die neu entstehende Maschinengasse zwischen den alten Papiermaschinenhallen PM 1-4 und dem Baubereich A.
DAS PAPIERI-AREAL ENTWICKELT SICH
NACH PLAN
Sehr geehrte Aktionärin, sehr geehrter Aktionär
Die Cham Group schreitet mit der Entwicklung des Papieri-Areals zielstrebig voran. Das
neue Wohn- und Arbeitsquartier mit industrieller Vergangenheit mitten im Kanton Zug
nimmt Formen an. Trotz Pandemie ist der Baufortschritt der Arealentwicklung auf Kurs.
Nach dem Start der Abbruch- und Aushubarbeiten vor rund zwei Jahren wurde am 4. Juni
2020 symbolisch der Grundstein für den Bau der ersten Etappe gelegt. Ein paar Monate
später sind bereits die ersten Gebäudeumrisse sichtbar, im Herbst 2021 werden die Roh-
bauarbeiten fertiggestellt und die neue Energiezentrale wird in Betrieb genommen. Paral-
lel dazu schreitet die Planung der zweiten Bauetappe voran. Dank dieser Leistungen stieg
der Gesamtwert des Immobilienportfolios im Berichtsjahr um 50.5% auf CHF 270.3 Mio.
an. Der erzielte Konzerngewinn belief sich auf erfreuliche CHF 40.3 Mio.
6 Geschäftsbericht 2020Mit der Übergabe der frisch sanierten Lokremise wurde bereits die zweite gewerbliche Umnutzung eines historischen Gebäudes Realität.
Die Cham Group hat 2020 ein Betriebsergebnis vor Die erste Bauetappe wird sichtbar
Neubewertung von CHF 0.9 Mio. erzielt, nachdem In der ersten Etappe werden 105 Eigentums- und
im Vorjahr noch ein leichtes Minus von CHF 0.4 Mio. 160 Mietwohnungen realisiert, die zusammen mit
angefallen war. Der Ertrag aus Mieteinnahmen redu- ca. 4’400 m2 Dienstleistungs- und Gewerbeflächen
zierte sich baustart- und wegzugsbedingt (Pavatex) in der zweiten Jahreshälfte 2022 bezogen werden
erwartungsgemäss auf CHF 1.3 Mio. Aus der Veräus können. Der Baufortschritt der fünf Gebäude verläuft
serung der 2020 renovierten, denkmalgeschützten trotz der Pandemie termingerecht. Das südlichste
Lokremise und eines kleineren Randgrundstücks Hochhaus mit Eigentumswohnungen (Papieri-Suites)
resultierte ein Gewinn von CHF 2.0 Mio. Der betriebli- erhebt sich Ende 2020 im Rohbau bereits bis zum
che Aufwand war mit CHF 2.4 Mio. leicht tiefer als im zweiten Obergeschoss aus dem Boden. In den ehe-
Vorjahr (CHF 2.8 Mio.). maligen Papiermaschinenhallen PM 1-4 erfolgte der
Einbau der neuen Treppenhäuser, Geschossdecken
Insbesondere infolge der Fortschritte bei der Planung und Wohnungstrennwände sowie die denkmalpfle-
und Realisierung der Arealentwicklung, aber auch gerische Sanierung der Fassade für die grosszügigen
aufgrund einer weiteren marktbedingten Senkung Loftwohnungen und -ateliers (Papieri-Lofts). Der
des Diskontierungssatzes stieg der Wert des Immo parallel dazu verlaufende Neubau mit 160 Mietwoh-
bilienportfolios im Verlauf des Geschäftsjahres um nungen – davon 30 im preisgünstigen Bereich – ist im
CHF 90.7 Mio. auf CHF 270.3 Mio. Davon entfie- Rohbau ebenfalls bereits weit fortgeschritten. Auch
len CHF 44.0 Mio. auf Investitionen, der Erfolg aus die Maschinengasse, die zwischen den beiden Gebäu-
Neubewertung belief sich auf CHF 48.2 Mio. (Vor- den entsteht, wird langsam erkennbar. Diese wird
jahr CHF 30.7 Mio.). Somit resultierte ein Betriebs- Ende 2022 durch die verschiedenen Nutzer der ein-
ergebnis nach Neubewertung von CHF 49.1 Mio. oder zweistöckigen angrenzenden Ateliers und ihre
(Vorjahr CHF 30.3 Mio.) und ein Konzerngewinn von Kunden belebt werden. Ebenfalls im Bau befinden sich
CHF 40.3 Mio. (Vorjahr CHF 26.9 Mio.), das entspricht die Tiefgaragen 1 und 2, deren Abstellplätze zukunfts-
CHF 56.70 pro Aktie (Vorjahr CHF 36.62). gemäss mit Ladestationen für Elektroautomobile
ausgerüstet werden können.
Geschäftsbericht 2020 7In den ehemaligen Hallen der Papiermaschinen entstehen moderne Lofts, Ateliers und Gewerberäume.
Die frisch sanierte und denkmalgeschützte Lokremise Eigentumswohnungen grossmehrheitlich verkauft
wurde Ende Jahr ihrem neuen Besitzer übergeben. Die Vermarktung der Stockwerkeigentumseinheiten –
Damit wurde nach der Sanierung des Werkstatt- der Papieri-Suites im südlichsten Hochhaus sowie
gebäudes die zweite gewerbliche Umnutzung eines der Papieri-Lofts und -Ateliers in den alten Hallen der
historischen Gebäudes auf dem Areal Realität. Papiermaschinen 1-4 – verlief ausgesprochen erfolg-
reich. Für sämtliche Einheiten lagen innert kürzester
Das nachhaltige Energiesystem geht 2021 in Betrieb Zeit Reservationsvereinbarungen vor. Stand heute
An der Lorze wurde im zweiten Halbjahr 2020 die wurden bereits 102 der 105 Eigentumswohnungen und
Flusswassererfassung des Energiesystems erstellt. Ateliers verkauft. Die restlichen folgen in der ersten
Der Bau der Energiezentrale – das Herzstück der CO2- Jahreshälfte 2021.
neutralen Wärme- und Kälteversorgung des Areals –
ist abgeschlossen und die Installation der technischen Aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums erwartet
Anlagen in vollem Gange. Ebenfalls als Bestandteil des die Cham Group bis Ende 2022 einen Erlös von rund
Energiesystems wurden rund 100 Erdsonden auf eine CHF 145 Mio. Davon werden rund 20% bei Beurkun-
Tiefe von 320 Meter gebohrt und eingebracht. Das dung angezahlt, CHF 25.8 Mio. bis Jahresende 2020.
Energiesystem wird im Herbst 2021 in Betrieb genom-
men, sodass die zwischengenutzten Bestandsgebäude Vermarktung von Mietwohnungen und Gewerbe
und die Gebäude im Bau im nächsten Winter mit flächen in Vorbereitung
nachhaltiger Wärme beliefert werden können. Die Vermarktung der ersten Mietwohnungen und der
rund 4’400 m2 Gewerbeflächen der ersten Bauetappe
Neben der Baubewilligung liegt auch die Konzession ist in Vorbereitung und wird Anfang 2022 starten. 130
des Kantons für den Betrieb des Flusskraftwerks vor, reguläre und 30 preisgünstige Mietwohnungen warten
dessen tiefgreifende Sanierung im Frühsommer 2021 auf ihre Bewohner. Im Erdgeschoss dieses Gebäudes
startet. Auch der Bereich der ehemaligen Abwasser- werden attraktive Ateliers in verschiedenen Grössen
reinigungsanlage (ARA) wird im nächsten Jahr voll- mit und ohne Galerie angeboten und auch im Erdge-
ständig renaturiert, landschaftlich umgestaltet und schoss des südlichen Hochhauses stehen gewerbliche
mit einem kleinen Flussarm ergänzt. Mietflächen zur Verfügung. Für die Bespielung des
Kesselhauses laufen Planungsarbeiten und die Suche
8 Geschäftsbericht 2020Wohnbereich einer Mietwohnung im Hochhaus der 2. Etappe.
nach einem geeigneten Gastronomie-Betreiber ist im Zweite Bauetappe in Planung
Gange. Mit der Vermietung der Wohnungen und Ge- Ende Jahr startete auch der Bau der neuen Ring
werbeflächen der fertiggestellten ersten Bauetappe strasse (Papieri-Ring), welche zur Haupterschliessung
wird der Soll-Mietertrag der Cham Group ab 2023 den des Areals gehört und die Gebäude der zweiten Bau-
ersten Meilenstein von CHF 5.0 Mio. pro Jahr über- etappe umrundet. Im Rahmen der zweiten Bauetappe
schreiten. werden neben dem gewerblich genutzten Ersatzbau
des Silogebäudes zwei Wohnhochhäuser mit 61 Eigen
Zwischennutzung auf dem Pavatex-Areal tums- und 36 Mietwohnungen neu erbaut. In den
Die Abbrucharbeiten auf dem Pavatex-Areal wur- Erdgeschossen sind Gewerbeflächen und eine KiTa
den abgeschlossen, das Areal von der Firma Pavatex geplant. Auch 64 Mikroapartments werden das Wohn-
geräumt und das im Baurecht abgetretene Grund- angebot ergänzen. Die entsprechenden Baueingaben
stück gelangte Mitte Dezember 2020 wieder in den werden im Sommer 2021 erfolgen. Das geplante
Besitz der Cham Group. Für die Zwischennutzung der Investitionsvolumen für die beiden Wohnhochhäuser
nördlichen rund 10’000 m2 umfassenden Lagerhallen beträgt rund CHF 80 Mio.
auf dem Pavatex-Areal laufen Verhandlungen mit
potenziellen Mietern. Das Ertragspotenzial aus dieser Integriertes Geschäftsmodell und wachsendes Team
Zwischennutzung beläuft sich Ende 2020 bereits auf Durch ihr integriertes Geschäftsmodell verfolgt die
gut die Hälfte des bisherigen Baurechtszinses. Paral- Cham Group das Ziel, den gesamten Lebenszyklus
lel dazu laufen langfristige Nutzungsabklärungen für ihrer Liegenschaften von der Entwicklung über den
den gesamten Nordteil des Areals. Im Frühjahr 2021 Bau bis zur Bewirtschaftung und Werterhaltung abzu-
wird für dieses Gebiet eine rechtskräftige Baube- decken. Weitere Fachpersonen für Projektentwicklung
willigung erwartet. Sie bringt der Cham Group die und -realisierung sowie für die Areal- und Firmen-
Planungssicherheit, auf diesem Arealteil langfristig kommunikation haben deshalb das Team der Firma
attraktive Produktions-, Büro- und Lagerflächen im Jahr 2020 ergänzt. Insgesamt sind Ende Jahr 13
anzubieten. Die Umfahrung Cham-Hünenberg, die in Mitarbeitende für die Cham Group tätig.
den nächsten Jahren wie geplant realisiert und eine
direkte Autobahnanbindung bringen wird, wertet die
Erschliessungsqualität des Standorts zusätzlich auf.
Geschäftsbericht 2020 9Baubereich A mit ein- und zweistöckigen Ateliers im EG und 160 Mietwohnungen.
Anhaltend solide Bilanz im kommenden Herbst zu einer Aktionärsveranstal-
Die Bilanz und somit die Finanzlage der Cham Group tung in Cham einladen zu können.
ist kerngesund. Während die Bilanzsumme aufgrund
der Wertsteigerung des Portfolios und der Anzah- Ausblick auf 2021
lungen der künftigen Stockwerkeigentümer auf Der Fokus für das Jahr 2021 liegt auf dem weiteren
CHF 352.4 Mio. (Vorjahr CHF 263.3 Mio.) anstieg, Fortschritt der Fertigstellung der Neubauten der
beläuft sich die Eigenkapitalquote immer noch auf ersten Bauetappe und der verschiedenen Elemente
hohe 81%. Bis dato mussten keine neuen Fremdmittel des Energiesystems. Die Planung der zweiten Etappe
aufgenommen werden, sodass die Gruppe abgese- wird vorangetrieben, im Sommer erfolgen die ent-
hen von einer kleinen Hypothek schuldenfrei ist und sprechenden Baueingaben und anschliessend wird
per Ende Jahr über flüssige Mittel inkl. Wertschriften ein Varianzverfahren für die dritte Etappe lanciert.
von CHF 73.6 Mio. verfügt. Erst im Zuge des weiteren Die Vermarktung der ersten Mietwohnungen und
Baufortschritts wird die Cham Group bereits verein- der kommerziellen Flächen der ersten Etappe wird
barte Bankmittel zu äusserst günstigen Konditionen in vorbereitet und sukzessive gestartet. Die Cham Group
Anspruch nehmen. erwartet deshalb auch 2021 eine kontinuierliche Wert-
steigerung des Immobilienportfolios.
Anträge an die Generalversammlung
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversamm-
lung vom 5. Mai 2021, für das Geschäftsjahr 2020 eine
unveränderte Ausschüttung von CHF 6.00 je Aktie
Philipp Buhofer
auszuzahlen. Die Verwaltungsräte Philipp Buhofer
Präsident des Verwaltungsrates
(als Präsident), Christoph Caviezel, Claude Ebnöther,
Annelies Häcki Buhofer und Felix Thöni stellen sich für
eine weitere einjährige Amtsperiode zur Wiederwahl.
Aufgrund der COVID-Verordnung des Bundesrates
muss die Generalversammlung bedauerlicherweise Andreas Friederich
auch dieses Jahr ohne physische Präsenz der Aktionä- CEO
rinnen und Aktionäre stattfinden. Wir hoffen jedoch,
10 Geschäftsbericht 2020NACHHALTIGKEIT AUF DEM PAPIERI-AREAL
In Cham am Zugersee entwickelt die Cham Group ein neues Wohn- und Arbeitsquartier mit industriellem Charme, das
Papieri-Areal. Direkt an der Lorze werden prägende Bestandsbauten der ursprünglichen Papierfabrik mit markanten
Neubauten ergänzt und nachhaltig realisiert. Hier entsteht ein neuer Begegnungsort mit überregionaler Ausstrahlung,
wo sich Geschichte und Gegenwart die Hand reichen.
Die Cham Group hat den Anspruch, ihre Immobilienprojekte gemäss den Grundsätzen der Nachhaltigkeit zu entwickeln.
Planung und Bau der Gebäude orientieren sich an den Bestimmungen der 2000-Watt-Gesellschaft.
Aktuelle Plansituation Papieri-Areal
C
7 G
D
H
B
4
5
Durolux- I
gebäude
PM 5 Silogebäude
Trafo-
gebäude E
K
F
2
PM 1-4
1
A
Portier-
3
Kesselhaus haus
L
1
Werkstatt-
gebäude
Mietwohnungen
Zentrallager
6 Lokremise
Preisgünstige Mietwohnungen
Eigentumswohnungen
Arbeitsnutzung
Lo Kalanderbau
rz
Publikumsorientierte Nutzung
e
Lo
rze
1 Etappen 1-7
Papieri-Ring
Unterirdische Energiezentrale
Flusswasserkraftwerk
Geschäftsbericht 2020 11SMART UND CO2-NEUTRAL
Smart Living
Alle Wohnungen sind mit Glasfaseranschluss und einem Smart-Living-System ausgestattet. Sämtliche Funktionen von
Heizung, Licht, Lüftung, Beschattung und Energiemanagement können über ein zentral installiertes Touch-Panel, aber auch
über mobile Geräte wie Handy oder Tablet gesteuert werden.
CO2-neutrales Energiesystem
Die Arealentwicklung verfolgt die Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft und verfügt über eine autarke, CO2-neutrale Wärme-
und Kälteversorgung. Einen signifikanten Stromanteil erzeugen das eigene Flusskraftwerk und Photovoltaikanlagen. Die
Wärme- und Kälteversorgung erfolgt durch Wärmepumpen, welche ihre Energie aus Erdsonden im Untergrund und aus
dem Flusswasser der Lorze beziehen. Als Besonderheit ermöglicht das Energiesystem auf dem Papieri-Areal nicht nur die
Beheizung der Gebäude im Winter, sondern auch die Kühlung sämtlicher Wohn- und Gewerbeeinheiten im Sommer – und
das vollkommen CO2-neutral.
Energiesystem Papieri-Areal
STROMVERSORGUNG WÄRME- UND KÄLTEVERSORGUNG
Photovoltaik (PV) Ringsysteme
Die Gebäudedächer Das Areal wird anhand von Ring-
aller Neubauten und der systemen versorgt, welche von
meisten umgenutzten der Energiezentrale weg zu den
Bestandsbauten wer- Gebäuden und von dort wieder zu
den mit PV-Anlagen zur dieser zurückführen.
Stromproduktion belegt.
Wärme
Kälte
Elektro- Anergie (Quellen: Erdsonden
mobilität und Flusswasser)
5
Ein Grossteil aller Park-
plätze auf dem Areal Unterirdische Energiezentrale
wird mit Ladestationen 3
4
Hier werden die beiden Anergie-
für Elektrofahrzeuge quellen (Erdsonden und Flusswas-
ausgestattet. 1
ser) mittels Wärmepumpen für die
Wärme- und Kälteversorgung aller
Öffentliches Gebäude verwendet.
6
Stromnetz
Die Strombilanz des Lorz
e Flusswassernutzung
Areals wird mit dem Das Flusswasser der Lorze bildet
Anschluss an das öffent- eine der beiden Wärmequellen (An-
liche Stromnetz durch ergie), deren Energie an die Wär-
Zukauf ausgeglichen. mepumpen in der Energiezentrale
weitergegeben wird (nur Wärme-
Flusswasser- entnahme, keine Wärmerückgabe).
kraftwerk
Ergänzend zu den PV- Erdsondenfelder
Anlagen wird Strom mit
Etappenweise erstellte Erdson-
dem sanierten Fluss-
denfelder bilden die andere Aner-
kraftwerk produziert,
giequelle für die Wärmepumpen
welches über eine neue
der Energiezentrale: Im Winter
Fischaufstiegshilfe
dienen sie zur Wärmegewinnung
verfügt.
für die Heizung und im Sommer zur
Kälteerzeugung für die Kühlung der
Gebäude.
12 Geschäftsbericht 2020CORPORATE GOVERNANCE
Geschäftsbericht 2020 13BERICHT ZUR CORPORATE GOVERNANCE
Die Cham Group bekennt sich zu einer zeitgemässen 2. Kapitalstruktur
Corporate Governance. Die nachfolgenden Ausfüh-
rungen beschreiben die Grundsätze und Regeln der 2.1 Aktienkapital
Organisation, Führung und Kontrolle der Cham Group Das nominelle Aktienkapital der Cham Group AG per
AG und ihrer Tochtergesellschaften per 31. Dezember 31. Dezember 2020 betrug CHF 47’195’750. Das Ak-
2020. Diese Grundsätze sind in den Statuten und im tienkapital ist in 745’000 vollliberierte Namenaktien
Organisationsreglement des Verwaltungsrates ent- zu einem Nennwert von je CHF 63.35 eingeteilt. Alle
halten. Die aktuell gültige Version der Statuten wurde Aktien haben gleiches Stimmrecht und Anspruch auf
von der ordentlichen Generalversammlung am 6. Mai die gleiche Dividende. Es besteht nur eine Kategorie
2020 genehmigt. von Namenaktien.
Die Aktionäre haben an der ordentlichen Generalver-
1. Konzernstruktur und Aktionariat sammlung vom 6. Mai 2020 beschlossen, das Aktien-
kapital der Cham Group AG von CHF 48’425’000 um
1.1 Konzernstruktur CHF 1’229’250 auf CHF 47’195’750 durch Reduktion
Die Cham Group AG mit Sitz in 6330 Cham ist als des Nennwertes der 745’000 Namenaktien von nomi-
Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht or- nal CHF 65.00 auf nominal CHF 63.35 pro Aktie her-
ganisiert und hält als Holdinggesellschaft direkt alle abzusetzen, den Herabsetzungsbetrag von CHF 1.65
Gesellschaften, die zum Konzern gehören. Im Konsoli- pro Aktie zur Auszahlung an die Aktionäre zu verwen-
dierungskreis sind keine kotierten Gesellschaften ent- den und die Statuten entsprechend zu ändern.
halten. Die Gesellschaften, die zum Konsolidierungs-
kreis der Cham Group AG gehören, sind mit Angaben Im Geschäftsjahr 2019 wurde keine Kapitalverän-
zu Firma, Sitz, Aktienkapital und Beteiligungsquote derung vorgenommen. Das Aktienkapital der Cham
auf Seite 35 der konsolidierten Jahresrechnung aufge- Group AG belief sich per 31. Dezember 2019 auf
führt. CHF 48’425’000. Der Nennwert der Namenaktien
betrug CHF 65.00 pro Aktie.
1.2 Bedeutende Aktionäre
Per 31. Dezember 2020 waren im Akienbuch der Cham Weitere Angaben zur Entwicklung der Aktienkapi-
Group AG 1’190 Aktionäre (2019: 1’080 Aktionäre talstruktur der Cham Group AG während der letz-
eingetragen. Folgende der Cham Group AG bekannte ten zwei Jahre sind in tabellarischer Form auf der
Aktionäre halten per 31. Dezember 2020 und 2019 Seite 48 der Jahresrechnung der Cham Group AG
jeweils mehr als 5% des Aktienkapitals: aufgeführt.
2020 2019 Die Aktien der Cham Group AG werden ausserbörs-
lich gehandelt (Valoren-Nummer: 193185, ISIN-Code:
Aktionärsgruppe BURU, Schweiz CH0001931853).
(BURU Holding AG, Philipp Buhofer,
Annelies Häcki Buhofer, Elisabeth
Buhofer-Rubli) 47.95% 45.98% Weitere Angaben zu den Aktien der Cham Group AG
finden Sie auf Seite 5.
LLB Swiss Investment AG, Schweiz 5.11% 7.25%
2.2 Beschränkung der Übertragbarkeit und
Cham Group AGCORPORATE GOVERNANCE
Bericht zur Corporate Governance
1. Die Übertragung der als Bucheffekten ausgege- 7. Der Verwaltungsrat kann in besonderen Fäl-
benen Namenaktien, die Bestellung von Sicher- len mit einer Mehrheit von zwei Dritteln seiner
heiten an diesen sowie deren Verwertung richtet Mitglieder Erleichterungen von diesen Regeln
sich einzig nach den Bestimmungen des Buch bewilligen.
effektengesetzes (BEG).
8. Bis zur Anerkennung des Erwerbers kann dieser
2. Der Eigentümer der Namenaktie wird mit seinem weder mit den Aktien verknüpfte Stimmrechte
Namen, seiner Adresse (Wohnsitz) und seiner noch andere mit dem Stimmrecht zusammen-
Staatsangehörigkeit im Aktienbuch eingetragen. hängende Rechte ausüben. Nicht anerkannte
Das Aktienbuch dient als Wertrechtebuch im Erwerber werden als Aktionäre ohne Stimmrecht
Sinne von Art. 973c Abs. 2 OR. ins Aktienbuch eingetragen. Die entsprechenden
Aktien gelten in der Generalversammlung als
3. Die Eintragung ins Aktienbuch als Aktionär mit nicht vertreten.
Stimmrecht unterliegt der Genehmigung des
Verwaltungsrates, der diese Aufgabe delegieren 2.3 Dividendenpolitik und Gewinnverwendung
kann. Wird die Genehmigung verweigert, wird Um die Attraktivität der Cham Group-Aktie während
der Erwerber als Aktionär ohne Stimmrecht ins der Phase der Projektentwicklung aufrechtzuerhal-
Aktienbuch eingetragen. ten, soll bis auf Weiteres eine Dividende von mindes-
tens CHF 6.00 je Aktie ausgeschüttet werden. Da die
4. Der Verwaltungsrat kann die Genehmigung nur Erträge aus Zwischennutzungen und ersten Dauer-
verweigern: mietverträgen auf dem Papieri-Areal die Dividende
a) soweit und solange die Anerkennung eines vorerst nicht decken, wird die Auszahlung in einer
Erwerbers als Aktionär mit Stimmrecht die ersten Phase teilweise aus der Substanz erfolgen.
Gesellschaft daran hindern könnte, die durch
Bundesgesetze, insbesondere das Bundes- Die Cham Group-Aktie soll langfristig ein attraktiver
gesetz über den Erwerb von Grundstücken Dividendentitel werden. Sobald aus der Arealentwick
durch Personen im Ausland, geforderten lung regelmässige Erträge generiert werden, wird
Nachweise schweizerischer Beherrschung zu sich die Dividende am effektiv erzielten Gewinn
erbringen; orientieren. Es ist vorgesehen, bis zu 75% des Rein
b) wenn der Erwerber trotz Verlangen der gewinns (ohne Neubewertung) an die Aktionäre
Gesellschaft nicht ausdrücklich erklärt, die auszuschütten.
Aktien in eigenem Namen und auf eigene
Rechnung zu erwerben.
3. Verwaltungsrat
5. Die Bestimmungen gemäss Abs. 4 gelten auch für
die Zeichnung oder den Erwerb von Namenaktien 3.1 Mitglieder des Verwaltungsrates
mittels Ausübung von Options- oder Wandelrech Der Verwaltungsrat der Cham Group AG besteht
ten aus Namenaktien oder sonstigen von der aus fünf nichtexekutiven Mitgliedern. Keiner der
Gesellschaft oder Dritten ausgestellten Wert amtierenden Verwaltungsräte gehörte in den drei der
papieren sowie mittels Ausübung von zugekauf- Berichtsperiode vorangegangenen Geschäftsjahren
ten Bezugsrechten. der Geschäftsleitung der Cham Group AG oder einer
ihrer Tochtergesellschaften an oder unterhielt mit der
6. Der Verwaltungsrat ist berechtigt, Eintragungen Cham Group AG oder einer ihrer Tochtergesellschaf-
im Aktienbuch, die durch falsche Angaben des ten geschäftliche Beziehungen. Damit gelten sämt-
Erwerbers zustande gekommen sind oder den liche zur Wiederwahl stehenden Verwaltungsräte im
gemäss Abs. 4 und 5 angestrebten Verhältnis- Sinne des Swiss Code of Best Practice for Corporate
sen nicht mehr entsprechen, nach Anhörung des Governance als unabhängig.
Betroffenen rückwirkend aufzuheben.
Geschäftsbericht 2020 15CORPORATE GOVERNANCE
Bericht zur Corporate Governance
Verwaltungsrat
Philipp Buhofer
1959, Schweizer Staatsbürger
Betriebsökonom HWV, Luzern
Präsident des Verwaltungsrates seit 2006
Mitglied des Verwaltungsrates seit 2004
Seit 1997 selbstständiger Unternehmer und Verwaltungsrat
2002–2003 EPA AG, Zürich, Delegierter und Präsident des
Verwaltungsrates
1997–2002 EPA AG, Zürich, Mitglied des Verwaltungsrates
1987–1997 EPA AG, Zürich, Gruppenleiter Einkauf und Verkauf,
Gesamtverantwortlicher Einkauf, Mitglied der
Geschäftsleitung
1984–1987 Metro International, Baar, Düsseldorf und Hongkong,
Einkauf
Präsident des Verwaltungsrates der Kardex AG, Zürich
Mitglied des Verwaltungsrates der Schaffner Holding AG, Luterbach
Mitglied des Verwaltungsrates der Rapid Holding AG, Dietikon
(Präsident bis GV 2019)
Präsident des Verwaltungsrates der DAX Holding AG, Hagendorn
Delegierter des Verwaltungsrates der BURU Holding AG, Hagendorn
Diverse Verwaltungsratsmandate im KMU-Bereich
Felix Thöni
1959, Schweizer Staatsbürger
Dr. oec. HSG
Vizepräsident des Verwaltungsrates seit 2013
Mitglied des Verwaltungsrates seit 2008
Seit 2010 Verwaltungsrat / Unternehmensberater
2003–2009 Charles Vögele Gruppe, Pfäffikon, CFO
1992–2002 Gavazzi Gruppe, Steinhausen, CFO
1988–1991 Schindler Management AG, Ebikon, Area Controller
Vizepräsident des Verwaltungsrates der Kardex AG, Zürich
Mitglied des Verwaltungsrates der Renergia Zentralschweiz AG,
Perlen/Root
16 Geschäftsbericht 2020CORPORATE GOVERNANCE
Bericht zur Corporate Governance
Christoph Caviezel
1957, Schweizer Staatsbürger
Dr. iur., Universität Fribourg
Mitglied des Verwaltungsrates seit 2019
2008–2019 Mobimo Holding AG, Küsnacht, CEO
1995–2008 Intershop Holding AG, Zürich (ab 2001 CEO)
1986–1995 SBB, Luzern, Leiter Immobilienabteilung
1980–1986 Tätigkeit als Rechtsanwalt
Bankrat der Graubündner Kantonalbank, Chur
Mitglied des Verwaltungsrates der Ina Invest Holding AG, Zürich
Mitglied des Verwaltungsrates der BZ Bank AG, Freienbach
Mitglied des Verwaltungsrates der Kuoni Mueller und Partner
Holding AG, Zürich
Verwaltungsratspräsident in den Gruppengesellschaften der
Ledermann Holding AG, Zürich
Claude Ebnöther
1949, Schweizer Staatsbürger
Bauökonom
Mitglied des Verwaltungsrates seit 2018
1980–2015 CEO Hammer Retex AG, Cham
1974–1980 Bau- und Projektleiter Ortobau AG, Zürich
Annelies Häcki Buhofer
1954, Schweizer Staatsbürgerin
PD Dr. phil. I, Universität Zürich
Mitglied des Verwaltungsrates seit 2018
1989–2015 Ordentliche Professorin der Universität Basel
Bis 2020 Verschiedene Tätigkeiten in wissenschaftlichen
Führungsgremien
Präsidentin des Verwaltungsrates der BURU Holding AG, Cham
Mitglied des Verwaltungsrates der Holmia Holding AG, Zug
Mitglied des Verwaltungsrates der Zug Estates Holding AG, Zug
Mitglied des Verwaltungsrates der V-Zug Holding AG, Zug
Tätigkeit in Führungsgremien nationaler sowie internationaler
Fachgesellschaften 1989-2020
Forschungsrätin des Schweizerischen Nationalfonds 2010-2016
Geschäftsbericht 2020 17CORPORATE GOVERNANCE
Bericht zur Corporate Governance
3.2 Wahlen und Amtszeit • die Verabschiedung von wichtigen Grundsätzen
Die Mitglieder des Verwaltungsrates werden von betreffend Corporate Governance sowie die Fest-
den Aktionären an der Generalversammlung für eine legung der Informations- und Kommunikations
Amtsdauer von jeweils einem Jahr gewählt, wobei politik
die Zeit von einer ordentlichen Generalversammlung • die Ernennung und Abberufung der mit der Ge-
bis zum Schluss der nächstfolgenden als ein Jahr gilt. schäftsführung und der Vertretung betrauten
Die Wiederwahl ist zulässig. Es besteht keine Amts- Personen sowie die Regelung der Zeichnungsbe-
zeitbeschränkung. Die Zahl der Verwaltungsräte ist rechtigung
auf maximal sieben Mitglieder beschränkt. • die Bestellung der Verwaltungsräte der Tochter
gesellschaften
3.3 Interne Organisation • die Festlegung der Organisation und die Überwa-
chung des internen Kontrollsystems
3.3.1 Aufgabenteilung im Verwaltungsrat • die Benachrichtigung des Richters im Falle der
Der Verwaltungsrat hat die oberste Entscheidungs- Überschuldung
gewalt, ausser in Angelegenheiten, die gemäss Ge-
setz oder Statuten den Aktionären vorbehalten sind. 3.3.2 Kompetenzregelung Verwaltungsrat und
Der Verwaltungsrat übt die Oberleitung und die Auf- Geschäftsleitung
sicht sowie die Kontrolle über die Geschäftsführung Der Verwaltungsrat delegiert die ganze Geschäfts-
aus. Er erlässt Richtlinien für die Geschäftspolitik führung der Gesellschaft und Gruppe an die Ge-
und lässt sich über den Geschäftsgang regelmässig schäftsleitung, sofern nicht das Gesetz, die Statuten
orientieren. Die Hauptaufgaben des Verwaltungsra- oder das Organisationsreglement etwas anderes
tes sind: vorsehen. Kompetenzen und Verantwortungen der
• die Festlegung der Organisation und der strategi- Geschäftsleitung werden dabei insbesondere durch
schen Ausrichtung der Gruppe das Organisationsreglement, die Strategie sowie
• die Oberaufsicht über die Geschäftstätigkeit und durch das vom Verwaltungsrat genehmigte Budget
die Überwachung des Geschäftsverlaufes bestimmt.
• die Genehmigung von bedeutenden Akquisitionen
oder Veräusserungen 3.3.3 Risikobeurteilung und internes Kontrollsystem
• die Ausgestaltung der Rechnungslegung, der Der Verwaltungsrat der Cham Group AG beauftragt
Finanzkontrolle sowie der Finanzplanung die Geschäftsleitung mit der Risikobeurteilung. Er
• die Festlegung der Geschäftspolitik, insbesondere wird periodisch über die Beurteilungen informiert und
der Investitions- und Finanzpolitik behandelt die Ergebnisse. Um die Übereinstimmung
• die Genehmigung von Budgets inklusive Investitio- des Konzernabschlusses mit den anzuwendenden
nen und Finanzpläne Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässig-
• die Erstellung des Geschäftsberichtes, die Vorberei- keit der Konzernberichterstattung zu gewährleisten,
tung und Durchführung der Generalversammlung wurden wirksame interne Kontroll- und Steuerungs-
sowie die Ausführung ihrer Beschlüsse systeme implementiert. Diese werden regelmässig
durch die Geschäftsleitung und die externe Revision
überprüft.
18 Geschäftsbericht 2020CORPORATE GOVERNANCE
Bericht zur Corporate Governance
4. Geschäftsleitung
Andreas Friederich
1975, Schweizer Staatsbürger
Dipl. Architekt, ETH Zürich
MAS Real Estate, Universität Zürich
CEO
Mitglied der Geschäftsleitung seit Juli 2015
2011–2014 Ernst Basler + Partner, Zürich,
Stv. Leiter Tätigkeitsfeld Arealentwicklung
2007–2011 Ernst Basler + Partner, Zürich, Projektleiter
2004–2007 Tätigkeit als Projektleiter in verschiedenen
Architekturbüros
Daniel Grab
1987, Schweizer Staatsbürger
MAS Controlling, HSLU
Betriebswirtschafter HF, HFW Zug
CFO
Mitglied der Geschäftsleitung seit März 2018
2016–2018 Cham Paper Group Schweiz AG, Leiter Finanzen &
Controlling & Administration
2012–2016 Cham Paper Group Schweiz AG, Teamleiter Finanzen
2006–2012 Cham Paper Group Schweiz AG, verschiedene
Tätigkeiten in der Finanzbuchhaltung / Assistent der
Geschäftsleitung
Geschäftsbericht 2020 19CORPORATE GOVERNANCE
Bericht zur Corporate Governance
5. Mitwirkungsrechte der Aktionäre 7. Informationspolitik
Die Mitwirkungsrechte der Aktionäre sind durch das Die Cham Group publiziert den Geschäftsbericht und
Gesetz und die Statuten der Cham Group AG gere- einen Halbjahresbericht gemäss Swiss GAAP FER
gelt. Eine vollständige Version der Statuten ist auf elektronisch. Beide Dokumente werden auf der Web-
der Website in der Rubrik Investor Relations / Gene- site www.chamgroup.ch publiziert. Eine gedruckte
ralversammlung abrufbar. Kurzfassung des Geschäftsberichtes wird den im
Aktienregister eingetragenen Aktionären zugestellt.
6. Revisionsstelle Auf der Website www.chamgroup.ch in der Rubrik
Investor Relations finden Sie laufend aktualisierte
6.1 Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Informationen über die Cham Group und ihre Aktie.
Revisors Auf der Website können Sie sich auch für den E-Mail-
PricewaterhouseCoopers, Zug, ist seit 2010 mit dem Newsletter einschreiben, damit Sie zeitgleich mit den
Mandat als gesetzliche Revisionsstelle und Konzern- Medien über Resultate und Neuigkeiten informiert
prüfer betraut. Joanne Burgener, verantwortliche werden.
leitende Prüferin, trat ihr Amt im Jahr 2017 an und
gab es am 31.12 2019 an Philipp Gnädinger ab. Das
Mandat der Revisionsstelle wird jedes Jahr ausge- 8. Kontaktadressen und Kalender
sprochen und ist jedes Jahr zu erneuern. Die Revisi-
onsstelle wird jährlich von der Generalversammlung Aktienregister
neu gewählt. areg.ch ag
Fabrikstrasse 10
6.2 Revisionshonorar und zusätzliche Honorare 4614 Hägendorf
Folgende Honorare wurden von Pricewaterhouse- Telefon +41 62 209 16 60
Coopers, Zug, als Konzernprüfer und Revisionsstelle
der Cham Group AG und ihrer Tochtergesellschaften IR-Stelle Cham Group AG
für ihre Dienstleistungen in Rechnung gestellt: Edwin van der Geest
E-Mail: investoren@chamgroup.ch
2020 2019 Telefon: +41 43 268 32 32 / +41 79 330 55 22
TCHF TCHF
Revisionsdienstleistungen 65 87
Medien-Stelle Cham Group AG
Übrige Honorare 21 53
Total 86 140 Kathrin Sonderegger
E-Mail: medien@chamgroup.ch
Telefon: +41 41 508 08 23 / +41 79 243 63 36
Revisionsdienstleistungen umfassen Prüfungsdienst-
leistungen, die jedes Jahr durchgeführt werden, um Termine
ein Urteil zur Konzernrechnung abzugeben sowie um Generalversammlung:
Berichte zu den lokal erforderlichen statutarischen 5. Mai 2021
Jahresrechnungen der Konzerngesellschaften zu Aktionärsinformation zum 1. Halbjahr 2021:
erstellen. 19. August 2021
Geschäftsbericht 2021:
Übrige Honorare umfassen andere Beratungsdienst- 24. März 2022
leistungen der Revisionsstelle, die nicht notwendi-
gerweise durch den Konzernprüfer erbracht werden
müssen.
20 Geschäftsbericht 2020FINANZBERICHT
Geschäftsbericht 2020 21KONZERNRECHNUNG DER CHAM GROUP
Konsolidierte Erfolgsrechnung
2020 2019
1. Januar – 31. Dezember Erläuterungen TCHF TCHF
Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften 1’275 2’176
Andere betriebliche Erträge 7 194
Gewinn aus Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften 2’029 0
Betriebsertrag 3’311 2’370
Direkter Aufwand aus Vermietung von Liegenschaften –438 –617
Personalaufwand 4 –1’191 –1’228
Andere betriebliche Aufwendungen –764 –906
Abschreibungen –49 –26
Betriebsaufwand –2’442 –2’777
Betriebliches Ergebnis vor Neubewertung 869 –407
Erfolg aus Neubewertung 2 48’246 30’722
Betriebliches Ergebnis nach Neubewertung 49’115 30’315
Finanzergebnis 7 –157 –190
Ordentliches Ergebnis 48’958 30’125
Gewinn vor Steuern 48’958 30’125
Ertragssteuern 8 –8’682 –3’241
Konzerngewinn 40’276 26’884
2020 2019
Gewinn pro Aktie Erläuterungen CHF CHF
Gewinn pro Aktie, unverwässert / verwässert 3 56.70 36.62
Total 56.70 36.62
Die Erläuterungen im Anhang sind Bestandteil der Konzernrechnung.
22 Geschäftsbericht 2020KONZERNRECHNUNG DER CHAM GROUP
Konsolidierte Bilanz
Konsolidierte Bilanz
31.12.2020 31.12.2019
Erläuterungen TCHF TCHF
Aktiven
Flüssige Mittel 53’559 16’543
Wertschriften 5 20’000 65’030
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 18 25
Sonstige kurzfristige Forderungen 629 246
Promotionsliegenschaften 2 39’018 24’910
Aktive Rechnungsabgrenzung 746 44
Total Umlaufvermögen 113’970 106’798
Renditeliegenschaften 2 7’390 7’350
Entwicklungsliegenschaften 2 223’920 147’390
Übrige Sachanlagen und immaterielle Anlagen 7’161 1’762
Total Anlagevermögen 238’471 156’502
Total Aktiven 352’441 263’300
Passiven
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 14’296 830
Anzahlungen von Kunden 26’518 1’800
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 227 1’251
Passive Rechnungsabgrenzung 1’018 547
Kurzfristige Rückstellungen 9 409 2’913
Total kurzfristige Verbindlichkeiten 42’468 7’341
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 6 4’800 4’800
Latente Steuerverbindlichkeiten 8 14’943 6’308
Langfristige Rückstellungen 9 5’300 5’290
Total langfristige Verbindlichkeiten 25’043 16’398
Total Fremdkapital 67’511 23’739
Aktienkapital 3 47’196 48’425
Kapitalreserven 38’418 38’160
Eigene Aktien 3 –7’251 –16’392
Gewinnreserven 206’567 169’368
Total Eigenkapital 284’930 239’561
Total Passiven 352’441 263’300
Die Erläuterungen im Anhang sind Bestandteil der Konzernrechnung.
Geschäftsbericht 2020 23KONZERNRECHNUNG DER CHAM GROUP
Konsolidierte Geldflussrechnung
Konsolidierte Geldflussrechnung
2020 2019
1. Januar – 31. Dezember Erläuterungen TCHF TCHF
Konzerngewinn 40’276 26’884
Erfolg aus Neubewertung 2 –48’246 –30’722
Abschreibungen 49 26
Gewinn aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften –2’029 0
Andere nicht liquiditätswirksame Aufwendungen und Erträge 217 101
Bildung von Rückstellungen (inkl. latente Steuern) 8, 9 6’141 2’359
Abnahme Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 7 1
(Zunahme) Promotionsliegenschaften 2 –14’108 0
Zunahme Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 12’764 158
Zunahme Anzahlungen von Kunden 24’718 1’800
(Zunahme) sonstige Forderungen und aktive Rechnungsabgrenzungen –1’085 –129
Abnahme sonstige Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzungen –553 –516
Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 18’151 –38
Investitionen in Renditeliegenschaften 2 –116 –258
Investitionen in Entwicklungsliegenschaften 2 –29’062 –11’908
Verkauf von Entwicklungsliegenschaften 3’585 0
Investitionen in übrige Sachanlagen –5’433 –152
Investitionen in immaterielles Anlagevermögen –15 –59
Devestition von Finanzanlagen und Wertschriften 5 45’030 25’000
Total Geldfluss aus Investitionstätigkeit 13’989 12’623
Auszahlung für Kapitalherabsetzung –1’166 0
Dividendenausschüttung –3’077 –4’469
Kauf eigener Aktien 3 –303 –16’496
Verkauf eigener Aktien 3 9’422 0
Total Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 4’876 –20’965
Zunahme / (Abnahme) flüssige Mittel 37’016 –8’380
Flüssige Mittel per 1. Januar 16’543 24’923
Flüssige Mittel per 31. Dezember 53’559 16’543
Die Erläuterungen im Anhang sind Bestandteil der Konzernrechnung.
24 Geschäftsbericht 2020KONZERNRECHNUNG DER CHAM GROUP
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals
Total
Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Eigenkapital
TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF
Eigenkapital per 1. Januar 2020 48’425 38’160 –16’392 169’368 239’561
Konzerngewinn 40’276 40’276
Dividende –3’077 –3’077
Nennwertreduktion –1’229 63 –1’166
Kauf eigener Aktien –303 –303
Verkauf eigener Aktien 202 9’220 9’422
Aktienbeteiligungsprogramm –7 224 217
Eigenkapital per 31. Dezember 2020 47’196 38’418 –7’251 206’567 284’930
Total
Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Eigenkapital
TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF
Eigenkapital per 1. Januar 2019 48’425 38’157 0 146’953 233’535
Konzerngewinn 26’884 26’884
Dividende –4’469 –4’469
Kauf eigener Aktien –16’496 –16’496
Aktienbeteiligungsprogramm 3 104 107
Eigenkapital per 31. Dezember 2019 48’425 38’160 –16’392 169’368 239’561
Die Erläuterungen im Anhang sind Bestandteil der Konzernrechnung.
Geschäftsbericht 2020 25ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN
JAHRESRECHNUNG
1. Allgemeine Informationen
Die konsolidierte Jahresrechnung der Cham Group AG, mit Sitz in Cham, und ihrer Tochtergesellschaften
(«Konzern» oder «Cham Group») wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung
Swiss GAAP FER erstellt. Die konsolidierte Jahresrechnung vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen ent-
sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.
Sie basiert auf historischen Kosten, mit Ausnahme der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie Wert-
schriften, welche zu aktuellen Werten bilanziert werden.
Die konsolidierte Jahresrechnung der Cham Group wurde am 24. März 2021 vom Verwaltungsrat freigegeben
und bedarf der Genehmigung durch die Generalversammlung vom 5. Mai 2021.
2. Immobilienportfolio
Promotions
liegenschaften Renditeliegen- Entwicklungs
im Bau schaften liegenschaften Total
2020 TCHF TCHF TCHF TCHF
Bestand per 1. Januar 24’910 7’350 147’390 179’650
Investitionen 14’108 116 29’764 43’988
Abgänge 0 0 –1’556 –1’556
Erfolg aus Neubewertung 0 –76 48’322 48’246
Bestand per 31. Dezember 39’018 7’390 223’920 270’328
Anlagekosten per 31. Dezember 2020 n/a 5’475 88’806 n/a
Differenz zwischen Marktwerten und Anlagekosten
per 31. Dezember 2020 n/a 1’915 135’114 n/a
Promotions
liegenschaften Renditeliegen- Entwicklungs
im Bau schaften liegenschaften Total
2019 TCHF TCHF TCHF TCHF
Bestand per 1. Januar 0 6’970 131’340 138’310
Investitionen 0 258 11’908 12’166
Reklassifizierungen 24’910 0 –26’458 –1’548
Erfolg aus Neubewertung 0 122 30’600 30’722
Bestand per 31. Dezember 24’910 7’350 147’390 179’650
Anlagekosten per 31. Dezember 2019 n/a 5’359 61’369 n/a
Differenz zwischen Marktwerten und Anlagekosten
per 31. Dezember 2019 n/a 1’991 86’021 n/a
26 Geschäftsbericht 2020KONZERNRECHNUNG DER CHAM GROUP
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Die Liegenschaften verteilen sich über zwei aneinandergrenzende Areale in Cham.
Das Papieri-Areal umfasst rund 11 Hektar. Das Pavatex-Areal umfasst rund 3.5 Hektar.
Weitere Informationen zur Bewertung des Portfolios können dem Bericht des unabhängigen Schätzungsexper-
ten auf den Seiten 40 bis 44 entnommen werden.
Per Bewertungsstichtag 31. Dezember 2020 entfielen TCHF 48’322 Gewinne aus Neubewertung auf die Ent-
wicklungsliegenschaften. Diese Wertsteigerung beruht im Wesentlichen auf operativen Fortschritten nebst
einer marktbedingten Senkung des Diskontierungszinssatzes.
Im Geschäftsjahr 2020 wurden die Grundstücke Nr. 1557 (Lokremise, 2’680 m2) und Nr. 3305 (unbebautes
Grundstück, 336 m2) veräussert. Des Weiteren wurden diverse Parzellierungen auf dem Papieri-Areal vorge-
nommen.
Per Bewertungsstichtag 31. Dezember 2019 entfielen TCHF 30’600 Gewinne aus Neubewertung auf die Ent-
wicklungsliegenschaften. Diese Wertsteigerung beruht auf operativen Fortschritten und einer marktbedingten
Senkung des Diskontierungszinssatzes.
Im Geschäftsjahr 2019 wurde entschieden, auf einem Arealteil der ersten Etappe Stockwerkeigentum zum
Verkauf zu realisieren. Daraufhin wurden Entwicklungsliegenschaften in Höhe von TCHF 24’910 in Promotions-
liegenschaften reklassifiziert. Die Liegenschaften umfassen 105 Wohnungen und können voraussichtlich Ende
2022 an die Stockwerkeigentümer übergeben werden.
Des Weiteren wurden Investitionen, welche für die Energiezentrale angefallen sind, in übrige Sachanlagen
reklassifiziert (TCHF 1’548).
Wie werden die Zahlen ermittelt?
Die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Cham Group werden vom unabhängigen Schätzungsex-
perten JLL (Jones Lang LaSalle) in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER zum Marktwert bewertet.
Promotionsliegenschaften:
Promotionsliegenschaften umfassen mit der Absicht des zukünftigen Verkaufs erworbene bzw. erstellte
Bauobjekte. Diese werden zum transferierten Buchwert, zu Anschaffungs- oder Herstellkosten bzw. zum
tieferen Marktwert bilanziert. In Entwicklung stehende und zum Verkauf bestimmte Liegenschaften wer-
den zum Buchwert in die Promotionsliegenschaften umgegliedert, sobald ein konkretes Bauprojekt vor-
liegt, mit dessen Realisierung gerechnet wird. Zwingende Voraussetzungen dafür sind das Vorliegen einer
Baubewilligung oder eine aktive Verkaufsabsicht sowie die zuverlässige Ermittlung des zu veräussernden
Objektanteils.
Geschäftsbericht 2020 27KONZERNRECHNUNG DER CHAM GROUP
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Renditeliegenschaften:
Renditeliegenschaften umfassen zu langfristigen Anlagezwecken vermietete Liegenschaften, für welche
keine grösseren baulichen Massnahmen vorgesehen sind. Die Bewertung erfolgt nach dem dynamischen
Bewertungsverfahren der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspo-
tenzial der Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden
Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht
auf die Mieter umlagefähigen Kosten. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag
diskontiert.
Entwicklungsliegenschaften:
Entwicklungsliegenschaften sind Liegenschaften oder Landparzellen, die mit der Absicht gehalten werden,
sie im Rahmen eines Projekts einer umfassenden neuen Nutzung zuzuführen. Entwicklungsliegenschaften
in Zwischennutzung werden analog den Renditeliegenschaften nach der DCF-Methode bewertet. Entwick-
lungsliegenschaften ohne Zwischennutzung werden anhand des Residualwertverfahrens bewertet. Vom
künftigen nach der DCF-Methode ermittelten Marktwert der fertiggestellten Immobilien werden sämtliche
im Zusammenhang mit der Erstellung des geplanten Gebäudes entstehenden Kosten in Abzug gebracht.
Die Kosten umfassen den Rückbau einer allfällig vorhandenen Altbausubstanz, die Schaffung infrastruk-
tureller Anforderungen, die Baukosten und Baunebenkosten. Nach Subtraktion dieser Kosten vom Markt-
wert nach Fertigstellung verbleibt ein Residuum, welches auf den Bilanzstichtag diskontiert wird, was dem
Marktwert des Projekts entspricht.
3. Aktienkapital, eigene Aktien und Kennzahlen je Aktie
Aktienkapital
Per Bilanzstichtag betrug das Aktienkapital TCHF 47’196 und bestand aus 745’000 ausgegebenen Namenak-
tien mit einem Nennwert von CHF 63.35 (Vorjahr: 745’000 Namenaktien à CHF 65.00).
Die nicht ausschüttbaren, statutarischen oder gesetzlichen Reserven betragen per 31. Dezember 2020
TCHF 9’439 (2019: TCHF 9’685).
Bedingtes und genehmigtes Kapital
Es besteht kein bedingtes oder genehmigtes Kapital.
Eigene Aktien
Die eigenen Aktien entwickelten sich wie folgt:
2020 2019
Transaktions- Transaktions-
Anzahl preis (Ø) Marktwert Anzahl preis (Ø) Marktwert
Bestand per 1. Januar 37’255 0
Käufe 880 344.26 302’948 37’510 439.77 16’495’773
Aktienbezogene Vergütungen –508 426.89 –216’858 –255 421.46 –107’472
Verkäufe –20’955 449.62 –9’421’822 0 0
Bestand per 31. Dezember 16’672 37’255
28 Geschäftsbericht 2020KONZERNRECHNUNG DER CHAM GROUP
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Informationen zum Aktienbesitz des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und anderer nahestehender Per-
sonen sind im Anhang zur Jahresrechnung der Cham Group AG auf Seite 49 aufgeführt.
Im Geschäftsjahr 2019 wurden im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms 5% des Aktienkapitals oder 37’250
Stück zu CHF 440 pro Aktie zurückgekauft.
Gewinn pro Aktie
Januar – Dezember Januar – Dezember
2020 2019
Anzahl ausgegebene Namenaktien per 31. Dezember 745’000 745’000
Anzahl eigene Aktien per 31. Dezember –16’672 –37’255
Anzahl ausstehende Namenaktien per 31. Dezember 728’328 707’745
Gewichteter Durchschnitt der ausstehenden Namenaktien 710’358 734’075
Ergebnisanteil Aktionäre der Cham Group AG (TCHF) 40’276 26’884
Gewinn pro Aktie, unverwässert und verwässert (CHF)1) 56.70 36.62
1)
Es bestehen keine potenziell verwässernden Effekte.
Net Asset Value (NAV) pro Aktie
31.12.2020 31.12.2019
Net Asset Value (TCHF) 284’930 239’561
Net Asset Value pro ausstehende Namenaktie (CHF) 391.21 338.48
Wie werden die Zahlen ermittelt?
Eigene Aktien werden als Minderung des Eigenkapitals erfasst. Die Erwerbskosten, die Erlöse aus dem Wie-
derverkauf und die sonstigen Bewegungen werden als Veränderungen des Eigenkapitals ausgewiesen. Die
eigenen Aktien sind weder stimm- noch dividendenberechtigt.
Der unverwässerte Gewinn pro Aktie wird mittels Division des auf die Aktionäre entfallenden Gewinnes für
die am 31. Dezember 2020 und 2019 endenden Berichtsperioden durch die gewichtete durchschnittliche An-
zahl der während dieser Perioden ausstehenden Aktien ermittelt. Dabei wird die durchschnittliche Anzahl
der von der Cham Group gehaltenen eigenen Aktien von den ausgegebenen Aktien abgezogen.
Der Net Asset Value (NAV) pro Aktie wird mittels Division des gesamten NAV per Bilanzstichtag durch
die an diesem Stichtag ausstehende Anzahl Aktien ermittelt. Der Net Asset Value zu Marktwerten (NAV)
entspricht dem Eigenkapital der Gruppe, da sämtliche Rendite- und Entwicklungsliegenschaften zu Markt-
werten erfasst sind.
Geschäftsbericht 2020 29KONZERNRECHNUNG DER CHAM GROUP
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
4. Personalaufwand und aktienbezogene Vergütungen
Personalaufwand
2020 2019
1. Januar – 31. Dezember TCHF TCHF
Löhne und Gehälter –1’955 –1’662
Vorsorgeaufwand –144 –70
Sonstige Sozialleistungen –123 –126
Restrukturierungsaufwendungen 0 13
Übriger Personalaufwand –125 –116
Aktivierte Eigenleistungen 1’156 733
Total Personalaufwand –1’191 –1’228
2020 2020 2019 2019
Aktienbezogene Vergütungen Anzahl Kurs Anzahl Kurs
An Mitglieder des Verwaltungsrats 353 450 210 424
An Mitglieder der Geschäftsleitung 64 374 45 408
2020 2019
Aktienbezogene Vergütungen TCHF TCHF
In der Berichtsperiode erfasster Personalaufwand 185 115
Wie werden die Zahlen ermittelt?
Der Personalaufwand umfasst alle Leistungen (inkl. aktienbezogener Vergütungen) an Mitarbeitende, wel-
che das laufende Geschäftsjahr betreffen. Unter den aktivierten Eigenleistungen werden Leistungen des
Projektteams ausgewiesen.
Nicht im Personalaufwand enthalten sind Leistungen an Mitarbeitende des aufgegebenen Geschäftsbe-
reichs «Spezialpapier», dieser Aufwand ist Bestandteil des betriebsfremden Ergebnisses.
Aktienbezogene Vergütungen:
Die Mitglieder des Verwaltungsrates legen zu Beginn des Jahres fest, ob sie 0%, 25%, 50%, 75% oder
100% ihrer Entschädigung in Form von Aktien beziehen möchten. Als Basis für die Berechnung der Anzahl
zuzuteilender Aktien dient der von den Mitgliedern des Verwaltungsrates bezeichnete prozentuale Anteil
des Honorars, multipliziert mit dem Faktor 1.2. Die Zuteilung erfolgt üblicherweise per 31.12., wobei der
zugrunde gelegte Aktienkurs dem gewichteten Durchschnittskurs des Vormonats entspricht, üblicherweise
November. Die Aktien bleiben für den Zeitraum von ein bis zehn Jahren nach der Zuteilung gesperrt, sind
jedoch dividenden- und stimmberechtigt. Teilnahmeberechtigt sind nur Mitglieder, welche im entsprechen-
den Geschäftsjahr ein volles Jahrespensum absolviert haben.
30 Geschäftsbericht 2020Sie können auch lesen
