Bericht 2013 spezialthema Verdichtung - CSL-Immobilien
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BERICHT 2013 spezialthema Verdichtung
Inhalt
Editorial
4 Markt entspannt sich leicht
Haben Sie gewusst,
überblick
• dass im Juni 2012 im Wirtschaftsraum Zürich 6 überhitzungsgefahr sinkt
6600 Wohnungen leer standen, davon nur 200 in 8 daten und fakten
der Stadt Zürich?
10 baulandreserven reichen 15 jahre
• dass im Wirtschaftsraum Zürich 2012 rund 12 überbewertung ja, blase nein
13 000 neue Wohnungen gebaut wurden, davon
2000 in der Stadt Zürich?
Regio-DAten
• dass die Wohneigentumsquote im Wirtschafts- 14 Stadt Zürich
raum Zürich 35.5 % beträgt und dass 40 % aller 18 Region Winterthur
neu erstellten Wohnungen im Wohneigentum 22 Region nord
gebaut werden?
26 Region Ost
Herausgeberin • dass seit 2004 die Mietpreise pro m2 17 % teurer 30 Region Süd
CSL Immobilien AG und die Wohneigentumspreise 37 % teurer ge- 34 Region West
Projektleitung worden sind?
Giuliana De Rinaldis, CSL Immobilien AG
Letitia Stutz, CSL Immobilien AG
• dass sich die Bodenpreise in den Zentren seit spezialthema
Redaktion 2004 verdoppelt haben und dass die Preise für 38 Verdichtung mit hindernissen
FMKomm GmbH, Zürich Wohneigentum in der Stadt Zürich um 52 % 40 verdichtung mit fokus (interview)
Datenaufbereitung und Analyse teurer geworden sind?
ImmoCompass AG
Meta-Sys AG Glossar
• dass eine Neubauwohnung im Durchschnitt 13 %
Gestaltung grösser ist als eine Bestandeswohnung? 42 Methoden und Verweise
Stephan Wegelin AG, Marketing & Communication, Winterthur
Druck • dass im Jahr 2011 pro Minute 4.7 m2 Wohn-
Mattenbach AG, Winterthur bauland bebaut wurden und dass bei aktuellem
Bautempo das heute unbebaute, eingezonte
Der Bericht basiert auf veröffentlichten Daten von Inserateplattformen, statis- Wohnbauland im Jahr 2027 überbaut ist?
tischen Ämtern, Banken und Hochschulen, die zur Erkennung von Trends im
Immobilienmarkt hilfreich sein können. Dazu kommen die Daten, die aus der
Nutzerumfrage und den Experteninterviews der CSL Immobilien AG erhoben • dass 81% aller Baugesuche Neubauten sind und
wurden. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen 19 % Renovationen, Um- und Anbauten?
Qualitätssicherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehler
freiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und
Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen. • dass 10 % der Mietwohnungen in der Stadt
Zürich Bruttomieten von über CHF 460 pro m2
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright 2012, CSL Immobilien AG und Jahr aufweisen und dass bei 10 % der Miet-
wohnungen die Bruttomieten tiefer als CHF 240
pro m2 und Jahr sind?
Editorial Markt entspannt sich leicht
Jürg Müller
CEO CSL Immobilien AG
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser gebannt zu sein. Dafür spricht auch, dass mit Ausnahme der
in den Medien in den Vordergrund gestellten zentralen Ge
Nach dem ersten Wohnmarktbericht ist vor dem zweiten biete weiterhin im gesamten Wirtschaftsraum erschwing-
Wohnmarktbericht! Das haben wir vor ziemlich genau einem licher Wohnraum (Miete und Eigentum) verfügbar ist.
Jahr gesagt. Und jetzt ist er bereits da, der zweite Wohn-
marktbericht der CSL Immobilien AG für den Wirtschafts- Aufmerksam zu verfolgen gilt es 2013, was sich an der Fi-
raum Zürich. Wir freuen uns sehr, Ihnen diese Publikation nanzierungsfront tut. Für den Verkauf von Wohneigentum
zur Verfügung zu stellen. Sie enthält viele aktuelle und at- zeichnet sich mit den neuen Vorschriften der Banken für die
traktiv aufbereitete Informationen; über das, was die Branche Vergabe von Hypotheken eine leicht reduzierte Kaufbereit-
2012 bewegte; und über das, was sie 2013 bewegen wird. schaft ab. Insbesondere für knapp budgetierte Kaufpläne
Wir hoffen, dass der CSL-Wohnmarktbericht Ihnen im könnte die Forderung nach mindestens zehn Prozent echten
Alltag als Ideengeber und Nachschlagewerk gute Dienste Eigenmitteln (also nicht über die Verwendung der Pensions-
leisten wird. Beachten Sie insbesondere auch die neu entwi kassengelder) eine Verzögerung oder das Aus bedeuten.
ckelten Regionalseiten. Wir haben dazu den Wirtschaftsraum
in sechs Regionen unterteilt und vermitteln Ihnen tiefe Verdichtung wird relevant
Einblicke in den Wohnmarkt dieser Gebiete. In den letzten zwei Jahren hat das Thema Verdichtung im
Alltag unserer Entwickler und Vermarkterinnen stark an
Preise steigen weniger stark Relevanz gewonnen. Im Kanton Zürich hat sich die Situation
Unsere Recherchen und die exklusive Umfrage bei wichtigen mit dem Ja der Stimmberechtigten zur Kulturlandinitiative
Marktakteuren zeigten für 2012 das Bild eines sich auf ho weiter akzentuiert. Doch was bedeutet Verdichtung in der
hem Niveau leicht entspannenden Wohnmarkts. Die Preise Praxis und wohin geht die Reise? Mit diesen Fragen befassen
für Wohneigentum und Mietwohnungen nahmen generell wir uns im Spezialthema. Sehr aufschlussreich ist unter ande- Die Preise für Eigentum und Miete im Wohn-
zwar weiter zu, aber weniger stark als in den Vorjahren. rem das Interview mit Dr. Wilhelm Natrup, Chef des Amts markt des Wirtschaftsraums Zürich steigen nicht
Ausschlaggebend dafür ist eine schwächere Nachfrage als für Raumentwicklung des Kantons Zürich. mehr so schnell wie in den letzten Jahren. Eine
in den Vorjahren (bedingt durch eine steigende Bautätigkeit Trendwende ist dies jedoch nicht und für eine
und eine sinkende Zuwanderungsrate). Keine Entlastung Ich danke allen am zweiten Wohnmarktbericht Mitwirkenden Entwarnung ist es zu früh. Zuerst müssen wir
sichtbar ist auf dem Investitionsmarkt. Die Preise für neue ganz herzlich und wünsche Ihnen allen bei der Lektüre span- abwarten, wie sich die Umsetzung der Kultur-
Topobjekte und Baulandparzellen schossen 2012 weiter nach nende Einblicke und möglichst viel praktischen Nutzen. landinitiative auf den Wohnungsmarkt und die
oben. Erste Bremsspuren sind jedoch auch in diesem Bereich Bodenpreise auswirkt.
zu erkennen: Einzelne Akteure haben damit begonnen, ihre Zürich, November 2012
Mittel nur noch in Bestandesimmobilien aus dem eigenen Jürg Müller
Portfolio zu investieren. CEO CSL Immobilien AG
Für 2013 erwartet die CSL Immobilien AG eine grundsätz-
lich stabile Preisentwicklung auf weiterhin hohem Niveau. Jürg Müller
Trotz der nun festgestellten leichten Entspannung wird der
Markt weiterhin durch sehr tiefe Leerstandsquoten und
durchschnittlich leicht steigende Preise gekennzeichnet sein.
Dabei können sich jedoch je nach Standortgunst beträcht-
liche regionale Unterschiede ergeben. Die Gefahr einer
Immobilienblase mit Breitenwirkung scheint für den Moment
4 | CSL-Wohnmarktbericht 2013überblick überhitzungsgefahr sinkt
Giuliana De Rinaldis
Mitglied der Geschäftsleitung
CSL Immobilien AG
Im Wirtschaftsraum Zürich hat sich 2012 das Verhältnis zwi- 2012 auf den Markt kamen, war die Nachfrage jedoch bereits
schen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnmarkt leicht wieder leicht gesunken, weil die Wirtschaft im Zug der eu-
entspannt. Einer grossen Zahl an neuen Wohnungen stand ropäischen Finanz- und Wirtschaftskrise zu schwächeln be-
eine auf hohem Niveau leicht rückläufige Nachfrage gegen- gonnen hatte und weniger Zuwanderer anzog. Dies führte
über. Die Preise für Wohneigentum und Mietwohnungen dazu, dass im vergangenen Jahr erstmals mehr Wohnungen
stiegen deshalb im Vergleich mit den Vorjahren durchschnitt- gebaut wurden, als neue Haushalte entstanden (siehe Grafik
lich weniger stark. Die Gefahr einer Überhitzung des Markts S.11). Ein weiterer Grund für den Nachfragerückgang ist eine
für Wohnimmobilien ist dadurch tendenziell gesunken. Die allgemein zunehmend vorsichtige Haltung auf Seiten der
Nachfrage nach Wohnraum wird voraussichtlich auch 2013 verunsicherten Konsumenten.
leicht zurückgehen. Dies dürfte allerdings auf der Angebots-
seite durch die weniger starke Neubautätigkeit und durch die Preismässig lässt sich der Wirtschaftsraum Zürich in drei
sich abzeichnende Bodenverknappung und weiter steigende Gürtel einteilen. Die teuren Regionen sind die Stadt Zürich,
Bodenpreise nach der Annahme der Kulturlandinitiative (nur die angrenzenden Gebiete Pfannenstiel und Zimmerberg Sollte die heutige Finanzierungs- und Bewer-
im Kanton Zürich) teils kompensiert werden. sowie die Region Zug. In diesen zentralen Gebieten sind die tungspolitik der Banken Schule machen, könnten
Medianpreise um einen Drittel höher und die Toppreise die Preise tatsächlich unter Druck geraten und
Sinkende Preiszuwächse in allen Segmenten doppelt so hoch wie im zweiten Agglomerationsgürtel (so- Preiskorrekturen die Folge sein.
Die Entspannung an der Preisfront zeigte sich 2012 im Ver- wohl für Wohneigentum als auch für Mietobjekte). Dazwi-
gleich mit den sehr hohen Preisanstiegen des Vorjahrs sowohl schen liegt – sowohl geografisch als auch preislich – der erste Giuliana De Rinaldis
beim Wohneigentum als auch im Mietsegment. Beim Wohn Agglomerationsgürtel. Grundsätzlich gilt, dass die Preise mit Mitglied der Geschäftsleitung
CSL Immobilien AG
eigentum stiegen die Preise im Wirtschaftsraum Zürich dem Erschliessungsgrad der Region (insbesondere S-Bahn-
zwischen Mitte 2011 und Mitte 2012 um durchschnittlich Netz) steigen.
1.7 % (Vorjahr: +10.1%). Verschiedene Regionen – unter ande
ren Winterthur, Baden und Pfannenstiel – verzeichneten gar Keine Entspannung auf dem Investitionsmarkt
ein Nullwachstum. Im Anlagemarkt manifestierte sich die oben geschilderte
Entspannung 2012 nicht. Die Anleger und Investoren waren
Im Mietsegment stiegen die Durchschnittspreise mit Ausnah- weiterhin bereit, hohe Preise zu zahlen. Gesucht waren ins-
me von Zug in allen Regionen um weniger als 1%. Der Index besondere Wohnimmobilien an guter Lage sowie das rarer
für den ganzen Wirtschaftsraum legte um lediglich 0.4 Punkte werdende Wohnbauland, dessen Preise weiter stiegen. Bie-
zu (Vorjahr: + 5.1%). Diese gegenüber dem Wohneigentum terwettbewerbe waren weiterhin an der Tagesordnung. In Ausblick 2013: Weitere Entlastung Der zu erwartende Nachfragerückgang wird je nach Region
schwächere Zunahme ist hauptsächlich durch die mietrecht- den Interviews mit verschiedenen Akteuren (S. 12 / 13) sieht Die Konjunkturexperten erwarten für 2013 ein sinkendes unterschiedlich spürbar sein. In den zentralen Orten und an
lichen Bestimmungen bedingt. jedoch die Mehrheit der Befragten keine Preisblase und Wirtschaftswachstum. Dies wird die Zuwanderungsrate weiter attraktiven Standorten des ersten Agglomerationsgürtels wird
rechnet mit weiterhin hohen oder sogar weiter steigenden sinken lassen, was wiederum mit einer sinkenden Nachfrage der Nachfragedruck hoch bleiben und für steigende oder
Die Insertionsdauer hat sich im Vergleich zum Vorjahr kaum Preisen. Diese Entwicklung wird voraussichtlich durch die nach Wohnraum einhergeht. Der Druck auf die Preise für zumindest nicht sinkende Preise sorgen. In diesen Gebieten
verändert. Nachfrage und Angebot stehen immer noch in Umsetzung der Kulturlandinitiative gestützt werden. Einzelne Wohneigentum und Mietwohnungen wird durch diesen Effekt wird zudem das Bauland immer knapper. Verdichtetes Bauen
knappem Verhältnis. Die preisliche Entspannung erfolgt auf Akteure haben die Akquisition neuer Objekte eingestellt, nur unmerklich fallen, da derzeit auch die Zahl der Baubewilli- wird deshalb weiter an Bedeutung gewinnen. Im zweiten Ag-
hohem Niveau. weil sie die Preise als zu hoch beurteilen und mit Preiskor- gungen und der realisierten Wohnungen rückläufig ist. Abzu- glomerationsgürtel sowie an weniger günstig gelegenen Stand-
rekturen rechnen. Im Gegenzug investieren sie in Bestandes warten bleibt, wie stark sich die Mitte 2012 beschlossenen orten ist 2013 mit einem weiteren Rückgang der Preiszuwächse
Nachfrage weniger stark immobilien aus dem eigenen Portfolio. strengeren Finanzierungsvorschriften der Banken für die Ver- sowie teils mit effektiv sinkenden Preisen zu rechnen. Für
Der Hauptgrund für die leichte Entspannung auf dem Markt gabe von Hypotheken beim Wohneigentum nachfragemindernd Immobilienunternehmen bedeutet dies, dass sie sich sehr in-
für Wohnimmobilien liegt auf der Nachfrageseite. Diese Das von tiefen Werten geprägte Zinsumfeld und die tiefen auswirken werden. Weiter kann die Bewertungspolitik der tensiv mit der Standortqualität ihrer Projekte befassen müssen.
wurde in den letzten Jahren insbesondere von der Zuwan- Renditen in anderen Anlageklassen relativieren die Preissitu- Banken Einfluss auf den Markt haben. 2012 zeichnete sich ab, Grundsätzlich bleibt der Markt für sie jedoch weiterhin attrak
derung von Arbeitskräften in den prosperierenden Grossraum ation für Immobilien. Solange 10-jährige Staatsobligationen dass diese vermehrt nicht mehr bereit waren, den durch Ange- tiv. Ein Fragezeichen resultiert höchstens aus der Bodenpreis-
Zürich getrieben. Diese Entwicklung führte zu einer starken nur mit 0.5 % rentieren, stellen selbst Nettoanfangsrenditen bot und Nachfrage zustande gekommenen Marktpreis als entwicklung. Klarheit bringen werden diesbezüglich erst die
Zunahme der Neubauaktivität. Als diese Projekte 2011 und um 4 % für Wohnimmobilien eine akzeptierte Risikoprämie dar. Ausgangslage für die Hypothekenvergabe zu übernehmen. Umsetzungsbestimmungen der Kulturlandinitiative.
6 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 7Wirtschaftsentwicklung Quelle: SNB, BFS.
überblick daten und fakten
Mittelwert aller Regionen Wirtschaftsentwicklung
Schaffhausen
Wirtschaftsraum Zürich 188.–Schaffhausen
/ 30 T. %5 Reallohnentwicklung
3719.– /67 /T.30 T.
188.– 4 Neubaukosten MFH
Mietwohnungsmarkt 3719.– /67 T. 3
Bruttomiete: CHF 245.– / m2 / Jahr Inflation
2
Insertionsdauer: 25 Tage 1 BIP
Wohneigentumsmarkt Weinland 0
Kaufpreis: CHF 5314.– / m2 213.–Weinland
/ 22 T.
-1 Quellen: SNB, BFS.
Insertionsdauer: 60 Tage 4202.– / 68/ T.
213.– 22 T.
Zürcher Unterland -2
4202.– / 68 T.
237.–Zürcher
/ 29 T. Unterland -3 Quelle: SNB, BWO.
4747.– / 61 /T.29 T.
237.–
Zinsentwicklung
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Brugg/ Zurzach Baden
206.–Brugg
/ 34 T./ Zurzach 232.–Baden 4747.– / 61 T. Winterthur
/ 28 T. Glatttal/Furttal
3847.– / 88/T.34 T.
206.– 4651.– / 67 /T.28 T.
232.– 257.–Glatttal
/ 25 T. /Furttal 242.–Winterthur
/ 20 T.
3847.– / 88 T. 5415.– / 51 /T.25 T. 4662.– / 53/T.20 T.
242.–
4651.– / 67 T.
Limmattal
257.– Zinsentwicklung
5415.– / 51 T. 4662.– / 53 T.
257.–Limmattal
/ 27 T. % 4.0 Referenzzinssatz
1. Agglomerationsgürtel 5966.– / 56/T.
257.– 27 T. 3.5 Libor, 3 Monate
5966.– / 56 T. Zürcher Oberland
3.0
245.–Zürcher
/ 23 T. Oberland Bundesobligation, 10 Jahre
2. Agglomerationsgürtel Mutschellen 2.5
4822.– / 53/T.23 T.
245.– 1. Hypothek
220.–Mutschellen
/ 34 T. 4822.– / 53 T. 2.0
4658.– / 75/T.34 T.
220.– 1.5
Zürich
4658.– / 75 T. 1.0 Quellen: SNB, BWO.
310.–Zürich
/16 T.
7698.– / 35/16
T. T.
0.5 Kaufpreisentwicklung Quelle: Meta-Sys.
Freiamt 310.– Pfannenstiel 0.0
208.–Freiamt
/ 31 T. 7698.– / 35 T. Linthgebiet
304.–Pfannenstiel
/ 23 T.
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
4033.– / 76/T.31 T.
208.– 235.–Linthgebiet
/ 24 T.
8048.– / 46/T.23 T.
304.–
4033.– / 76 T. 4606.– / 72/T.24 T.
235.–
Knonauer Amt 8048.– / 46 T.
242.–Knonauer
/ 26 T. Amt Zimmerberg 4606.– / 72 T.
5197.– / 51 T.
242.– / 26 T. 281.–Zimmerberg
/ 21 T. Kaufpreisentwicklung
5197.– / 51 T. 6846.– / 46/ T.
281.– 21 T.
Wohnungsbestand 6846.– /46 T. 170 March (höchste Entwicklung)
Zug 160
Wohnungsbestand Brugg / Zurzach (tiefste Entwicklung)
295.–Zug
/16 T. 150
6955.– / 35/16
295.– T. T. 140 Stadt Zürich
200 000 March
6955.– / 35 T. 266.–March
/ 23 T. 130 Winterthur
200 000
100 000 Einsiedeln 6134.– / 62 /T.23 T.
266.– 120 Wirtschaftsraum
100 000 222.–Einsiedeln
/ 29 T. 6134.– / 62 T. 110
50 000 4762.– / 76/T.29 T.
222.– 100
50 000 4762.– / 76 T. 90 Mietpreisentwicklung Quelle: Meta-Sys. Quelle: Meta-Sys.
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Miete Wohneigentum
Miete Wohneigentum
Wachstum Eigentum Leerstand Bruttomiete * Kaufpreis * Insertionsdauer *
Mietpreisentwicklung
Quote Anteil Quote pro m2 / Jahr pro m2 Miete Eigentum
in % in % in % in CHF in CHF in Tagen in Tagen 170 Linthgebiet (tiefste Entwicklung)
160 Winterthur
150
Zürich 1.4 8.5 0.1 236 – 458 4 768 – 13 427 3 – 79 5 – 163 Stadt Zürich (höchste Entwicklung)
140
Glatttal / Furttal 1.4 33.2 0.7 207 – 315 3 978 – 7 576 6 – 113 11 – 223 Wirtschaftsraum
130
Winterthur 1.7 36.8 0.3 191 – 302 3 235 – 6 818 5 – 92 11 – 226
Zürcher Oberland 1.2 45.2 0.9 194 – 299 3 472 – 6 930 7 – 104 11 – 229 120
Zimmerberg 0.6 31.5 0.7 219 – 379 4 442 – 11 176 5 – 95 9 – 213 110 Quelle: Meta-Sys.
Zug 0.9 42.0 0.5 230 – 416 4 742 – 11 230 6 – 74 7 – 193 100 Entwicklung Wohnungsbestand Quelle: Meta-Sys.
Baden 0.6 43.4 1.1 187 – 294 3 460 – 6 455 7 – 116 17 – 290 90
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Pfannenstiel 1.0 42.9 1.1 226 – 438 5 000 – 13 935 6 – 107 9 – 202
Zürcher Unterland 1.4 45.0 1.0 191 – 291 3 514 – 6 556 7 – 129 13 – 268
Limmattal 2.2 26.3 0.7 206 – 318 4 418 – 8 923 6 – 118 13 – 254
Brugg / Zurzach 2.7 56.1 1.4 162 – 259 2 822 – 5 184 9 – 138 20 – 372
Schaffhausen 1.1 43.3 1.1 146 – 246 2 427 – 5 235 9 – 133 23 – 332 Entwicklung Wohnungsbestand
Freiamt 1.4 59.2 1.5 165 – 257 2 991 – 5 443 8 – 126 16 – 364 % 4.0 March (höchste Entwicklung)
March 1.6 50.0 1.0 196 – 396 3 829 – 11 129 5 – 92 10 – 296
3.5 Winterthur
Mutschellen 1.3 59.2 1.2 178 – 281 3 346 – 6 636 9 – 141 19 – 308
3.0
Linthgebiet 1.2 46.9 1.0 178 – 302 3 172 – 7 159 6 – 104 12 – 294 Stadt Zürich (tiefste Entwicklung)
2.5
Knonauer Amt 2.0 54.1 1.1 194 – 300 3 695 – 7 312 7 – 119 10 – 225 Wirtschaftsraum
2.0
Weinland 0.7 62.3 0.9 166 – 271 2 848 – 5 966 8 – 95 17 – 277
Einsiedeln 0.9 54.0 1.2 167 – 277 3 230 – 7 229 7 – 119 13 – 331 1.5
1.0 Quelle: Statistische Ämter.
Wirtschaftsraum 1.3 35.5 0.7 192 – 321 3 652 – 8 122 7 – 110 13 – 265 0.5
0.0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Indexänderung zum Vorjahr * Gewichtet nach Wohnungsgrössen der Gesamtregion, siehe Glossar auf Seite 42. Quelle: BFS, Meta-Sys.
8 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 9überblick Baulandreserven reichen 15 Jahre Wohnbauland Wirtschaftsraum Zürich Schaffhausen
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich.
30 811 ha überbautes Wohnbauland 28 J.
3420 ha bzw. 1.1 % nicht überbautes Wohnbauland
Vorrat für 15 Jahre bei aktuellem Bautempo
Weinland
Preisentwicklung Wohnbauland Preisentwicklung Wohnbauland Preisentwicklung Wohnbauland 17 J.
Kanton Zürich 200 Kanton Zürich Zürcher Unterland Winterthur
Suburbane Wohngemeinden 180 Suburbane Wohngemeinden
Ländliche Wohngemeinden 160 Ländliche Wohngemeinden Brugg /Zurzach Baden 17 J. 8 J.
Zentrumsgemeinden 140 Glatttal /Furttal
Zentrumsgemeinden
21 J. 10 J. Limmattal
Arbeitsplatzgemeinden 120 Arbeitsplatzgemeinden
11 J.
100 14 J. Zürich
Mutschellen
80
Zürcher Oberland
2009
2010
2011
16 J.
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
10 J.
11 J.
Pfannenstiel
überbaute Wohnzone und gemischte Zone Freiamt
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich.
nicht überbaute Wohnzone und gemischte Zone Knonauer Amt
Baulandvorrat in Jahren (J.) bei aktuellem Bautempo 16 J. 23 J.
13 J. Linthgebiet
Zimmerberg
Bautempo Wohnbauland
2011: 4.7 m2 pro Minute 10 J. 22 J.
2010: 5.8 m2 pro Minute Zug March
2002 – 2011: 4.6 m2 pro Minute
24 J. 16 J.
4000 Einsiedeln
2000 16 J.
500
ha
Jede Minute werden im Wirtschafts- Diese Verteilung entspricht jedoch Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich, Statistik Aargau,
Amt für Raumplanung Zug, Kanton St. Gallen ARE Fachstelle Raumbeobachtung,
raum Zürich 4.7 m2 Land in der Wohn- nicht den Entwicklungsplänen der Wirtschaftsamt Kanton Schaffhausen, Bundesamt für Raumentwicklung.
Kalkulation: ImmoCompass AG.
zone und in gemischten Zonen neu Kantone (siehe Interview S. 40 / 41).
überbaut. Bei diesem Tempo wird der
Vorrat an unüberbautem Land in rund Städtische Regionen wie Winterthur
15 Jahren aufgebraucht sein. Dies tönt und das Glatttal stehen schlechter da
Wohnungsneuzugang und Bevölkerungswachstum Wirtschaftsraum Zürich
nach genügend Reserve. Doch die bes (8 und 11 Jahre), obwohl genau sie als
ten Grundstücke in Form, Standort künftige Entwicklungsschwerpunkte Wohnungsbau und Bevölkerungswachstum Wirtschaftsraum Zürich, Jahresschnitt
Jahresschnitt 2008 bis 20112006 bis 2010
und Lage sind längst überbaut, und der vorgesehen sind. In diesen Gebieten Einwohner Wohnungen Einwohner Wohnungen
Anteil an schwierig zu beplanenden wird die Verdichtung innerhalb der Einwohner
5 000
Wohnungen
2 500
40 000 20 000
Grundstücken wächst. Der reale Vorrat heutigen Bauzonen zum beherr- 5 000 2 500
ist also nicht so gross, wie er scheint. schenden Thema werden. Dass dies
4 000 2 000
geht, zeigt die Stadt Zürich. Sie wächst 30 000 15 000 4 000 2 000
Die Annahme der Kulturlandinitiative heute schon fast ausschliesslich durch
3 000 1 500
wird die Einzonung von Wohnbauland Verdichtung des bestehenden Bau- 3 000 1 500
im Kanton Zürich erschweren oder landes und durch Ersatzneubauten mit 20 000 10 000
2 000 1 000
verunmöglichen. Regionen, die bis heu- höherer Ausnützung. 2 000 1 000
te grosszügig Wohnbauland ausgeschie-
10 000 5 000 1 000 500
den haben, haben deshalb für ein wei- 1 000 500
Roger Ricklin
teres Wachstum zurzeit die besseren Immobilienentwickler CSL Immobilien AG
Karten. Insbesondere die ländlichen 0
0
0
0 0 0
Regionen in den beiden Agglomerati-
Zürich
/Furttal
Winterthur
Oberland
Zimmerberg
Zug
Baden
Pfannenstiel
Unterland
Limmattal
/Zurzach
Schaffhausen
Freiamt
March
Mutschellen
Linthgebiet
Amt
Weinland
Einsiedeln
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Zürich
/Furttal
Winterthur
Oberland
Zimmerberg
Zug
Baden
Pfannenstiel
Unterland
Limmattal
/Zurzach
Schaffhausen
Freiamt
March
Mutschellen
Linthgebiet
Amt
Weinland
Einsiedeln
onsgürteln verfügen noch über reich-
Knonauer
Knonauer
lichen Baulandvorrat (17 bis 23 Jahre).
Glatttal
Brugg
Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich, Statistik Aargau
Zürcher
Glatttal
Zürcher
Brugg
Fachstelle für Statistik Kanton Zug, Fachstelle für Statistik Kanton St. Gallen,
Zürcher
Zürcher
Wirtschaftsamt Kanton Schaffhausen, Bundesamt für Statistik.
Quelle: BFS.
10 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 11Wo liegen die
6%
5%
4%
3%
2%
Wohnliegenschaften in der Agglomeration in schlechtem Zustand
Nettoanfangsrenditen?
überblick überbewertung ja, blase nein Wohnliegenschaften in der Agglomeration in gutem Zustand
Städtische Wohnliegenschaften in schlechtem Zustand Hier liegen unsere Vorstellungen
Städtische Wohnliegenschaften in gutem Zustand Hier liegt der Markt
Wohnmarkt insgesamt
bewertet ein. Die Verfügbarkeit von • Das Pro-Preissteigerungs-Lager sieht
geeigneten Investitionsobjekten wird keine Blasenbildung und erwartet kei-
Wie beurteilen Sie die
sehr preiswert
entsprechend als gering beurteilt. ne Wertkorrektur: Solche Akteure
viel zu teuer
aktuelle Preissituation?
preiswert
kaufen Objekte zu und investieren
zu teuer
Die im Markt erzielbaren hohen Preise lieber früher als später. Häufig reali-
fair
haben dazu geführt, dass einzelne Ak- sieren sie neue Grossüberbauungen. Wohnbauland an schwieriger Lage
teure ihre Portfolios bereinigen und Wohnbauland an mittelmässiger Lage
Objekte verkaufen. Bei den meisten • Das Pro-Zenit-Lager bereinigt sein Wohnbauland an sehr guter Lage
Investoren ist der Anlagedruck jedoch Portfolio und wartet ab. Im Bestand Wohnliegenschaften in der Agglomeration in schlechtem Zustand
Wohnliegenschaften in der Agglomeration in gutem Zustand
so hoch, dass sie an weiteren Zukäufen stimmen sowohl die Renditen als
Städtische Wohnliegenschaften in schlechtem Zustand
interessiert sind. auch der Cashflow und die Wertän-
Städtische Wohnliegenschaften in gutem Zustand
derungsrendite. Der Anlagedruck ist Wohnmarkt insgesamt
Im Wohneigentum sehen einige Anle- allerdings hoch und das Verharren an
ger eine gewisse Tendenz zur Blasen- der Seitenlinie nicht immer möglich.
bildung, wobei sie eine Analyse der Als Strategie investieren solche Ak- Welche Preisentwicklung
deutlich steigend
deutlich sinkend
leicht steigend
Situation als schwierig erachten. Sie teure oft in Bestandesimmobilien aus erwarten Sie?
leicht sinkend
bleiben stabil
sind sich jedoch darüber einig, dass dem eigenen Portfolio oder realisie-
CSL Immobilien befragte für den aktuell Projekte im Wohneigentum ren aufgrund des hohen Anlagedrucks
Wohnmarktbericht 2013 im Wirt- höhere Preise und Gewinne erzielen Projekte wider besseres Wissen.
Wohnmarkt insgesamt
schaftsraum Zürich führende Inves als Anlageobjekte mit Mietwohnungen.
Neubau, Erstvermietung in der Agglomeration
toren und Entwickler. Im Invest i Dies dürfte der Grund dafür sein, Die meisten Akteure zeigen sich ge Neubau, Erstvermietung in der Stadt
tionsmarkt beurteilen die meisten dass aktuell bei der Entwicklung von lassen und wissen, wie sie mit der Wohnliegenschaften in der Agglomeration in schlechtem Zustand
Akteure die Preise als sehr hoch. Sie Anlageobjekten oft ein gewisser Anteil herrschenden Unsicherheit umgehen. Wohnliegenschaften in der Agglomeration in gutem Zustand
sehen diese als Resultat von Angebot an Wohneigentum beigemischt wird. Mit Spannung erwarten sie die Um- Städtische Wohnliegenschaften in schlechtem Zustand
und Nachfrage bei einem sehr hohen Dieser erhöht über eine Querfinan- setzungsbestimmungen der Kulturland Städtische Wohnliegenschaften in gutem Zustand
Anlagedruck und fehlenden Investiti- zierung die Rendite des Anlageteils initiative. Diese werden mitbestimmen,
onsalternativen. Langfristig betrachtet so weit, dass das Projekt überhaupt wie stark der treibende Effekt auf die
Wie beurteilen Sie
sehr gut
stufen die Investoren jedoch insbe- realisierbar wird. Bodenpreise ausfallen wird.
mittel
wenig
die Verfügbarkeit?
nicht
gut
sondere Wohnimmobilien in gutem
Daniel Barben
Zustand und Bauland an guter Lage Ob die Preise noch zulegen werden, Wohnbauland an schwieriger Lage
Leiter Vermarktung und
als überbewertet oder stark über- ist umstritten. Stv. CEO CSL Immobilien AG
Wohnbauland an mittelmässiger Lage
Wohnbauland an sehr guter Lage
Wohnliegenschaften in der Agglomeration in schlechtem Zustand
Wohnliegenschaften in der Agglomeration in gutem Zustand
Städtische Wohnliegenschaften in schlechtem Zustand
Städtische Wohnliegenschaften in gutem Zustand
Sehen
Sehen SieSie
eineeine Immobilienblase?
Immobilienblase? Ist der Markt überhitzt? Wohnmarkt insgesamt
Sehen Sie eine Immobilienblase?
Sehen Sie eine Immobilienblase?
Wohneigentum
Wohneigentum ja
Wohneigentum ja
stark unterbewertet
nein
stark überbewertet
ja
Wohneigentumnein Wie stark ist die
fair überbewertet
sehr gross
schwer zu sagen
sehr klein
nein
schwer zu sagen
unterbewertet
nutzerseitige Nachfrage?
überbewertet
schwer zu sagen
mittel
gross
Mietliegenschaften klein Ländliches Umfeld
Mietliegenschaften Nach Mietobjekten
Mietliegenschaften Nahe Agglomeration
Nach Wohneigentum
Mietliegenschaften Bauland schwierige Lage Städtisches Umfeld
Bauland mittelmässige Lage Ältere Wohnung
Bauland sehr gute Lage Neue Wohnung
Bauland Neu gebaute Wohnliegenschaften / Eigentum Reihen-Einfamilienhaus
Bauland
Bauland Einfamilienhaus
Neu gebaute Wohnliegenschaften /Anlage
Wohnliegenschaften in schlechtem Zustand Maisonettewohnung
Bauland
Wohnliegenschaften in gutem Zustand Kleinwohnung
Wohnmarkt insgesamt Familienwohnung
Terrassenwohnung
Ja Nein Schwer zu sagen Quelle: Experteninterviews, CSL-Immobilien AG. Geschosswohnung Quelle: Experteninterviews, CSL-Immobilien AG.
12 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 13Regio-Daten stadt Zürich Wachstumsquote Wohnungsmarkt Entwicklung Wohnungsbestand
% 5 Kreis 11
4 Kreis 7
3
Kreis 5
2
1 Kreis 2
0 Kreis 1
–1 Stadt Zürich
–2
Zürich-West
–3
Quelle: Statistisches Amt Stadt Zürich.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Mit knapp 200 000 Wohnungen ist die Stadt Zürich der re, dass Neubauprojekte für Wohneigentum in der Kantons-
grösste geografische Teilmarkt des gesamten Wirtschafts- hauptstadt vermehrt preislich tiefer positioniert sind als die
raums (rund 20 % aller Wohneinheiten). 91.5 % aller Woh- Luxusprojekte der Vorjahre. Beispiele für diese Tendenz sind
Zimmerstruktur Neubauten
nungen sind im Mietsegment angesiedelt – es handelt sich die Projekte Guggach, Pfingstweidpark, Hardturmpark und Zimmerstruktur Neubauten Stadt Zürich
also um einen sehr stark ausgeprägten Mietermarkt. Die The Metropolitans. 6 und mehr Zimmer, 3%
6 und mehr Zimmer (3 %)
Bruttomieten liegen zwischen CHF 245 und CHF 765, we- 5 bis 5.5 Zimmerwohnungen, 10%
5- bis
4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
4.5 Zimmerwohnungen, 36% (10 %)
nige Objekte in der Innenstadt bei über CHF 1000 pro Hohe Verdichtungsaktivität 3 bis 3.5 Zimmerwohnungen, 34%
4- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen (36 %)
Quadratmeter und Jahr. Die Mieten sind im Jahresverlauf Die Stadt Zürich wird zunehmend verdichtet. Sie weist eine 2 bis 2.5 Zimmerwohnungen, 15%
3- bis
1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
1.5 Zimmerwohnungen, 2% (34 %)
um lediglich CHF 3 pro Quadratmeter oder knapp 1% ge- hohe Anzahl an Anbauten, Umbauten und Ersatzneubauten 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (15 %)
stiegen, schwächer als die Reallohnentwicklung (+ 2 %). Die auf (siehe S. 41). Das unbebaute Wohnbauland mit 152 ha 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen (2 %)
teuersten Wohnungen liegen in den Kreisen der Innenstadt, (inkl. Mischzone) macht nur 4.2 % des gesamten Wohnbau- Quelle: ImmoDataCockpit.
wobei inzwischen alle Stadtkreise Mietwohnungen in den landes aus und ist in den letzten drei Jahren um lediglich Quelle: ImmoDataCockpit.
1
oberen Preissegmenten aufweisen. Günstige Wohnungen 20 ha geschrumpft (siehe S. 11).
sind ebenfalls über die ganze Stadt verteilt – höhere Anteile
finden sich in den Kreisen 9, 10 und 11. Die Nachfrage ist Die rasante Bevölkerungszunahme der Stadt Zürich macht
ungebrochen: Trotz einer durchschnittlichen Wachstums- den Ausbau der Infrastruktur dringend notwendig. Beispiele Eigentumsstruktur Neubauten
quote von 1.4 % und trotz des hohen Preisniveaus liegt der für die zahlreichen Projekte im Bereich des öffentlichen
Leerstand mit 0.1% nahe bei null. Die Stadt erfreut sich einer Verkehrs sind die Durchmesserlinie mit Bahnhof Löwen- 3 000 Anzahl
grossen Beliebtheit als Wohnort. Im gesamten Wirtschafts- strasse, der Ausbau von Bahnhöfen (Oerlikon, Stadelhofen, Wohneigentum
2 500 Miete
raum ist die Zuwanderung nur in der Stadt Zürich weiterhin Hardbrücke), der dichtere Taktfahrplan der S-Bahn-Züge
deutlich höher als die Zahl der entstehenden Wohnungen. sowie die Tramverbindung über die Hardbrücke.
2 000
Vermehrte Bauaktivität 2
1 500
Eine erhöhte Bauaktivität würde die Knappheit des Angebots
teilweise beheben. Tatsächlich sind derzeit in Zürich wieder
Immobilienpreise 1 000
vermehrt Baustellen zu sehen. Auffällig ist dabei, dass meist
3.5- und 4.5-Zimmer-Wohnungen entstehen. Im Vergleich Bruttomiete Kaufpreis 500
mit anderen Regionen ist der Anteil an neuen kleinen Woh- pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
nungen wesentlich höher. Die grössten Projekte sind: Frei- 0
Kreis 1 411 – 1 051 5 640 – 20 833
lager in Albisrieden (1000 Mietwohnungen), Sunnige Hof in Kreis 2 265 – 594 6 893 – 15 496
Albisrieden (37 Wohnungen), Hönggerberg (500 Studenten-
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Kreis 3 282 – 552 7 458 – 13 697
Kreis 4 280 – 746 5 585 – 14 682
wohnungen). Im Jahr 2012 dürften knapp 3000 neue Woh- Kreis 5 316 – 765 9 621 – 17 204
nungen realisiert werden, rund ein Drittel mehr als im Kreis 6 293 – 720 8 684 – 15 734 Eigentumsquote 2012: 8.5 % Quelle: Docu Media.
Vorjahr. Dabei dominiert das Mietsegment. Nur 11 % der Kreis 7 286 – 547 8 138 – 19 056 3 Eigentumsanteil am Neubau 2012: 11.1 % Quelle: Docu Media.
Kreis 8 340 – 791 9 720 – 20 333
Wohneinheiten liegen im Eigentumssegment. Kreis 9 267 – 470 6 890 – 14 168
Kreis 10 249 – 467 7 241 – 15 500
Kreis 11 245 – 450 6 210 – 11 047
Im Wohneigentum ist die Stadt Preisspitzenreiter – zusam- Kreis 12 249 – 390 5 929 – 9 358
men mit dem linken und rechten Zürichseeufer und Zug.
Die Quadratmeterpreise liegen zwischen CHF 5500 und Quelle: ImmoDataCockpit.
CHF 21000. Wie bei den Mieten finden sich auch im Wohn
eigentum in allen Quartieren teure Wohnungen; preiswerter
1 Freilager, Albisrieden
sind die Kreise 3 und 10 bis 12. Im nach Segmenten berei-
2 Studentisches Wohnen, Hönggerberg
nigten Wohnpreisindex gaben die Kaufpreise in der Stadt
3 Sunnige Hof / Mattenhof, Albisrieden
Zürich leicht nach. Ausschlaggebend dafür war insbesonde-
4 4 Greencity, Wollishofen
14 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 15stadt Zürich
Kreis 11
Basiskarte
Oerlikon
2
2 Autobahn / Autostrasse
12
Bahn
Kreis 10
6 Bahnhof
Kreis 12
15 Altstetten Geplante Tramtangenten
10 7 9
5 10 4 Geplante Strassenprojekte
8 Kreis 6
9 7
5 Bewilligte Wohnneubauten
Geplante Schienenprojekte
8 Kreis 5 6
Kreis 9
1
Hardbrücke 14 11 Tunnel
8 Hauptbahnhof 1 Wohnung
Kreis 4 3
3 1
Kreis 7 13 1 bis 5 Wohnungen
Kreis 1
14 6 bis 12 Wohnungen
Wiedikon
13 13 bis 50 Wohnungen
Kreis 3 Binz
Stadelhofen
Enge mehr als 50 Wohnungen
Kreis 8
Miete Eigentum
4
Wollishofen
Quellen: Docu Media, Bundesamt für Landestopografie.
Infrastrukturprojekte
Geplante Tramtangenten
Kreis 2 Geplante Strassenprojekte oberirdisch
Geplante Strassenprojekte unterirdisch
Autobahneinhausungen
Geplante Schienenprojekte oberirdisch
Geplante Schienenprojekte unterirdisch
Infrastrukturprojekte Grösste Neubauprojekte
Projekt Stand Zeithorizont Anzahl Wohnungen Miete Eigentum Total
1 1 Freilager, Albisrieden 1 000 1 000
Durchmesserlinie mit Weinbergtunnel, Ausbau HB Südwest und Ausbau Bahnhof Oerlikon Ausführung 2015
2 2 Studentisches Wohnen, Hönggerberg 500 500
Neugestaltung Bahnhofplatz Süd und Max-Frisch-Platz Ausführung 2013 – 2016
3 3 Sunnige Hof / Mattenhof, Albisrieden 371 371
Arealentwicklung Europaallee, mit Negrellisteg und Gestaltungsplan Zollstrasse Ausführung 2009 – 2020
4 4 Greencity, Wollishofen 250 250
Ausbau Toni-Areal: Schul-, Kultur- und Wohngebäude mit Dachpark für Campus ZFH, ZHAW und ZHdK Ausführung 2013
5 5 Maagmax, Zürich-West 211 211
Ausbau Bahnhof, Arealüberbauung Westlink und Letzibach mit Wohnen, Büro, Gewerbe, Verkauf Ausführung 2012 – 2015
6 6 Guggach, Unterstrass 200 200
Stadttunnel Brunau – Neugut (mit Tieferlegung Sihlquai) Konzeptstudie 2037
7 7 Maaghof West, Zürich-West 186 186
Weidhaldetunnel Konzeptstudie 2037
8 8 Letzibach-Areal, Altstetten 185 185
Kongresszentrum Gerold oder Busbahnhof Planung 2030
9 9 Am Pfingstweidpark, Zürich-West 143 143
Diverse Tramausbauten: insbesondere Tangente über die Hardbrücke Planung 2015 – 2025
10 10 Hardturmpark, Zürich-West 121 121
Fussballstadion Hardturm mit Wohnungen Abstimmung Anfang 2013 2015
11 Polizei- und Justizzentrum Areal Güterbahnhof, Freigabe Kasernenareal Projekt 2015
12 A1, Einhausung Schwamendingen Projekt 2020 Quellen: ImmoCompass AG, Bundesamt für Landestopografie.
13 Ausbau Bahnhof Stadelhofen: viertes Gleis und Neubau zweite Röhre Riesbachtunnel Studien 2030
14 Ausbau Bahnhof Hardbrücke Studienauftrag 2020
15 Neues Hockeystadion / Sportarena Untere Isleren Projekt 2018
Quelle: ImmoCompass AG.
16 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 17Regio-Daten Region Winterthur Wachstumsquote Wohnungsmarkt Entwicklung Wohnungsbestand
% 5 Stadtteil 7
4 Stadtteil 5
3 Stadtteil 3
2 Stadtteil 2
Stadtteil 1
1
Stadt Winterthur
0
Winterthur
–1
Quelle: Bauamt Stadt Winterthur.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Die Region Winterthur umfasst neben der Stadt Winterthur standen in den letzten Jahren in dieser Kategorie. Die meis
das Regionalzentrum Illnau-Effretikon sowie 21 weitere ten davon verfügen über 4.5 oder 5.5 Zimmer. Die grossen
Gemeinden im Umland der beiden Städte. Zusammen wei- Neubauprojekte finden sich mehrheitlich in der Stadt Win-
Zimmerstruktur Neubauten
sen diese Gebiete einen Bestand von knapp 80 000 Wohn- terthur selbst (Innenstadt / Zürcherstrasse, Oberwinterthur Quelle: Bauamt Stadt Winterthur. Zimmerstruktur Neubauten Stadt Winterthur
einheiten auf (davon etwas über 50 000 in der Stadt Win- sowie das Entwicklungsgebiet Neuhegi / Grüze). Oft handelt 6 und mehr Zimmer, 9%
6 und mehr Zimmer (9 %)
terthur selbst). In seiner Charakteristik handelt es sich um es sich um Entwicklungen in den ehemaligen Sulzer-Indus- 5 bis 5.5 Zimmerwohnungen, 25%
5- bis
4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
4.5 Zimmerwohnungen, 35% (25 %)
einen Mietermarkt, der aber für städtische Verhältnisse einen triearealen (heute im Grundeigentum von Implenia). Ent- 3 bis4.5-Zimmer-Wohnungen
4- bis 3.5 Zimmerwohnungen, 23% (35 %)
2 bis 2.5 Zimmerwohnungen, 7%
sehr hohen Wohneigentumsanteil von 36.8 % aufweist. wicklungen in anderen Gebieten werden aktuell durch die 3- bis
1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
1.5 Zimmerwohnungen, 1% (23 %)
Kulturlandinitiative teils in Frage gestellt, so etwa das Vor- 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (7 %)
Die Bruttomieten liegen zwischen CHF 205 und CHF 370, haben in der Winterthurer Reservezone Gotzenwil. 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen (1 %)
pro Quadratmeter und Jahr. Im Vergleich mit Zug und Zürich Quelle: ImmoDataCockpit.
und selbst dem Mittleren Glatttal sind dies attraktive Preise. Industrieareal in Transformation Quelle: ImmoDataCockpit.
1
Die Mieten sind im Jahresverlauf um lediglich CHF 2 pro Verdichtung ist insbesondere in der Stadt Winterthur (und
Quadratmeter oder knapp 0.8 % gestiegen. Die vergleichs- teils in Illnau-Effretikon) ein hochaktuelles Thema. Schwer-
weise tiefen Preise sind einer der Gründe für die überdurch- punktgebiete sind dabei die früheren Industrieareale, auf
schnittlich starke Nachfrage in der Region Winterthur. Die denen neben Wohnungen auch wieder Arbeitsplätze ent- Eigentumsstruktur Neubauten
tiefe Leerstandsquote von 0.3 % bei einer hohen Wachs- stehen sollen. Grossen Wert legen Stadtentwicklung und
tumsquote von 1.7 % spricht Bände. In der Stadt Winterthur Standortförderung in diesem Prozess auf die Erhaltung 1 500 Anzahl
betrug sie Mitte 2012 gar nur noch 0.16 %. der hohen Lebensqualität als Standortfaktor. Lenkende Wohneigentum
Miete
Eingriffe sind in verschiedenen Angebotssegmenten geplant, 1 200
Auch im Wohneigentum ist Winterthur preislich attraktiv in denen Engpässe bestehen, so etwa bei Wohnraum für
und zieht eine hohe Nachfrage an. Die Quadratmeterpreise Studierende und Dozierende und bei Alterswohnungen. Bei
900
liegen mit CHF 4000 bis CHF 11700 deutlich unter denje- den nächsten Entwicklungsschritten ist den beiden Fach 2
nigen der Stadt Zürich, des Mittleren Glatttals und auch stellen zudem die Zusammenarbeit mit den umliegenden
unter den Werten im Zürcher Oberland. Gemeinden wichtig – sie sehen die Region Winterthur als 600
funktionale Einheit.
Hohe Lebensqualität zieht Nachfrage an 300
Mit Unterstützung von:
Die Stadtentwicklung und die Standortförderung der Regi-
Stadtentwicklung Winterthur
on Winterthur führen die Beliebtheit der Stadt auf ihre hohe Standortförderung Region Winterthur
0
Lebensqualität (positioniert als Familien- und Gartenstadt),
die guten Verkehrsverbindungen, die Zürcher Hochschule
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Immobilienpreise
für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) als imagebilden-
de Institution und eine wieder erstarkte Wirtschaft mit Eigentumsquote 2012: 36.8 % Quelle: Docu Media.
Bruttomiete Kaufpreis
einer wachsenden Expat-Community zurück. Als ausgetrock- pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
3 Eigentumsanteil am Neubau 2012: 30.2 %
Quelle: Docu Media.
net bezeichnen die beiden Fachstellen den Markt für Einfa-
Stadtteil 1 232 – 373 3 997 – 11 649
milienhäuser (inklusive bestehender Einfamilienhäuser) und Stadtteil 2 213 – 306 4 938 – 9 425
für Eigentumswohnungen im Premiumsegment. Auch im Stadtteil 3 205 – 300 4 762 – 8 596
Investitionsmarkt sehen sie das Angebot als grundsätzlich Stadtteil 4 209 – 333 4 921 – 6 961
Stadtteil 5 212 – 346 4 575 – 6 705
zu knapp an. Eine Konsequenz dieser Situation ist eine Ver- Stadtteil 6 206 – 318 4 850 – 8 563
lagerung der Nachfrage in die umliegenden Gemeinden. Stadtteil 7 204 – 372 5 393 – 7 416
1 Boltshauser, Wülflingen
Wie in Zürich zieht derzeit die Bautätigkeit in Region und Quelle: ImmoDataCockpit.
2 Roy, Oberwinterthur
Stadt Winterthur eher wieder an. Gebaut wird auffällig viel
3 Werk 3, Brühlberg, Winterthur
Wohneigentum. Mehr als die Hälfte aller Wohnungen ent-
4 4 Giesserei Gesewo, Oberwinterthur
18 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 19Region winterthur
Basiskarte
Thalheim-Altikon
2 Geplante Strassenprojekte
Autobahn / Autostrasse
Henggart Geplante Schienenprojekte
Bahn
Tunnel
Hettlingen Dinhard
Bahnhof
Stadtteil 5 Rickenbach
Seuzach
Stadtteil 6 Neftenbach
Bewilligte Wohnneubauten
1 1
Stadtteil 2 Wiesendangen 2
Pfungen 6
2
1 Wohnung
3
8 Stadtteil 1 Oberwinterthur 3
1 1 bis 5 Wohnungen
6 5
Bahnhof Elgg 4 4
2
Wülflingen 9
1 Grüze 3
6 bis 12 Wohnungen
10 Hegi 5
9 7 8 5
3
4
Räterschen 13 bis 50 Wohnungen
Stadtteil 7 6
Töss Seen mehr als 50 Wohnungen 6
7
7 7
Stadtteil 4 Stadtteil 3
5 Miete Eigentum
8 8
Sennhof-Kyburg
9
Quellen: Docu Media, Bundesamt für Landestopografie.
Kollbrunn 9
4 Infrastrukturprojekte
10
Lindau Kemptthal 10
Rikon
11
Rämismühle Geplante Strassenprojekte oberirdisch
Geplante Strassenprojekte unterirdisch
11 Turbenthal 12
12 Geplante Schienenprojekte oberirdisch
Geplante Schienenprojekte unterirdisch
13
Effretikon 10
14
Infrastrukturprojekte 15
Grösste Neubauprojekte
Projekt Stand Zeithorizont Anzahl Wohnungen Miete Eigentum Total
1 1 Boltshauser, Wülflingen 240 240
Stadtraumgestaltung Bahnhof Winterthur Konzeptphase 2020
2 2 Roy, Oberwinterthur 219 219
A4, Ausbau auf 4 Spuren Prüfung 2020
3 3 Werk 3, Brühlberg, Winterthur 211 211
Primar- und Sekundarschule Neuhegi mit Sportanlage und Mehrzweckhalle nach 2000-Watt-Prinzip Baugesuch 2016
4 4 Etzbergpark, Seen 190 190
Erneuerung der Bahnhöfe auf der Strecke Kollbrunn – Wald Ausführung 2007 – 2016
5 5 Giesserei Gesewo, Oberwinterthur 155 155
Ausbau S-Bahn mit Kapazitätssteigerung S19 Bewilligung 2009 – 2015
6 6 liz – Wohnen mit Park, Oberwinterthur 154 154
Schulhaus Zinzikon Konzeptphase 2015
7 7 Wohnen in Oberseen 136 136
Campus T der ZHAW / School of Engineering Baugesuch 2014
8 8 Sinfonie, Wülflingen 117 117
Neubau Internationales Zentrum für Leistungs- und Breitensport Scheideggstrasse Baugesuch 2014
9 9 Henri et Jeanne, Zeughausareal, Winterthur 117 117
Ausbau Sportanlage am Rennweg auf Super-Leage-Niveau Baugesuch 2014
10 10 Brühlberg, Töss 20 77 97
Sanierung Sportzentrum Eselriet Ausführung 2013
11 Ausbau zur SBB-Hochgeschwindigkeitsstrecke zwischen Zürich und Winterthur Ausführung 2010 – 2013
12 MITTIM: Arealentwicklung und Neugestaltung Zentrum Effretikon mit Wohnen, Gewerbe, Einkauf Planung 2016 Quellen: Docu Media, ImmoCompass AG, Bundesamt für Landestopografie.
Quelle: ImmoCompass AG.
20 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 21Regio-Daten Region nord Wachstumsquote Wohnungsmarkt Entwicklung Wohnungsbestand
% 4.0 Zürcher Unterland
3.5
Weinland
3.0
2.5 Schaffhausen
2.0 Glatttal-Furttal
1.5 Wirtschaftsraum
1.0
0.5
Schaffhausen Quellen: Statistische Ämter Kanton Zürich, Kanton Schaffhausen.
0.0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Mit rund 173 000 Wohnungen ist die Region Nord der Die Standortförderungsstelle Züri-Unterland stellte für ihr
drittgrösste geografische Teilmarkt des Wirtschaftsraums Gebiet fest, dass neben grösseren Wohnungen vermehrt
Zürich (19 % des Gesamtwohnmarkts). Das Siedlungsschwer- auch wieder 2.5- bis 3.5-Zimmer-Wohnungen gefragt waren.
Zimmerstruktur Neubauten
gewicht liegt im Mittleren Glatttal sowie im Furttal mit zu Das Angebot vermag die Nachfrage in allen Kategorien Zimmerstruktur Neubauten Stadt Zürich Nord
sammen fast der Hälfte der Wohneinheiten der Region. Nach abzudecken. Im an Bevölkerung zulegenden Kanton Schaff- 6 und mehr Zimmer, 10%
6 und mehr Zimmer (10 %)
Norden dünnt die Siedlungsstruktur aus: Das Weinland hausen dagegen konnte die Nachfrage allgemein nicht 5 bis 5.5 Zimmerwohnungen, 18%
5- bis
4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
4.5 Zimmerwohnungen, 36% (18 %)
steuert mit 12 500 Wohneinheiten rund 7 % bei. Mit Schaff- befriedigt werden. Die Standortförderung Furttal meldete 4- bis
3 bis4.5-Zimmer-Wohnungen
3.5 Zimmerwohnungen, 25% (36 %)
hausen schliesst die Region ganz im Norden wieder städtisch einen generellen Mangel an Mietwohnungen und Einfami 2 bis 2.5 Zimmerwohnungen, 10%
3- bis
1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
1.5 Zimmerwohnungen, 1% (25 %)
ab (35 000 Wohneinheiten oder 20 % der Region). lienhausparzellen. 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (10 %)
1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen
Quelle: ImmoDataCockpit. (1 %)
Trotz der ausgedehnten ländlichen Gebieten ist der Mieter- Verdichtetes Bauen findet sich vor allem im Mittleren Glatt-
anteil in der Region Nord mit 60 % im Vergleich zu den tal und in den zentralen Orten Bülach (Modell Bülach Nord), Quelle: ImmoDataCockpit.
1
übrigen Regionen des Wirtschaftsraums (mit Ausnahme von Regensdorf und Schaffhausen. In den übrigen Gebieten
Zürich und Winterthur) hoch. Vor allem im Glatttal domi- dominiert der Neubau.
niert die Miete als Wohnform.
Schaffhausen liegt im Trend Eigentumsstruktur Neubauten
Die Bruttomieten liegen zwischen CHF 140 und CHF 315 Die Wirtschaftsförderung des Kantons Schaffhausen erwar-
pro Quadratmeter. Verhältnismässig teure Wohnungen tet eine weiter zunehmende Nachfrage nach Wohnraum. Anzahl
finden sich in den Ortschaften des Mittleren Glatttals mit Diese soll insbesondere über Verdichtungsmassnahmen und Wohneigentum
3 500
Miete
Preisen über CHF 300. Im Vergleich mit der Stadt Zürich nur noch punktuelle Einzonungen aufgefangen werden. Die
sind die Mieten immer noch äusserst preiswert. Den güns Standortförderung Züri-Unterland geht davon aus, dass die 3 000
tigsten Mietwohnraum der Region bietet Schaffhausen mit Entwicklung hauptsächlich in den zentralen Gebieten wie
2 500
einem Spektrum von CHF 140 bis CHF 260. Die Mieten sind Bülach und Embrach stattfinden wird. In Regensdorf laufen 2
in allen Teilgebieten der Region im Jahresverlauf um lediglich zurzeit die Vorbereitungsarbeiten für die Neunutzung eines 2 000
CHF 2 gestiegen (+ 0.8 %). grossen Industrieareals. Die Standortförderung Furttal
erwartet einen starken Zuwachs an Mietwohnungen und 1 500
Auch im Wohneigentum ist die Region Nord preislich at- sieht zudem einen starken Trend hin zu Entwicklungsschrit-
1 000
traktiv. Selbst die obersten Preissegmente liegen ausser in ten im Bestand.
Wallisellen nicht über CHF 10 000 pro Quadratmeter. Rich- 500
Mit Unterstützung von:
tung Norden sinken die Preise. Im Mittleren Glatttal liegen
Wirtschaftsförderung Kanton Schaffhausen
sie zwischen CHF 4700 und CHF 12 300 (mit leicht steigender 0
Standortförderung Furttal
Tendenz), im Norden zwischen CHF 3300 und CHF 8700 Standortförderung Züri-Unterland
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
(Tendenz leicht sinkend).
3
Anteil an neuen Mietwohnungen steigt Immobilienpreise Eigentumsquote 2012: 40.3 % Quelle: Docu Media.
Eigentumsanteil am Neubau 2012: 43.7 %
Die Wachstumsquoten sind im Mittleren Glatttal und im Quelle: Docu Media.
Bruttomiete Kaufpreis
Zürcher Unterland mit 1.4 % durchschnittlich, im Weinland pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
und in Schaffhausen leicht unterdurchschnittlich. Anders als
Bülach 185 – 269 5 052 – 8 681
in Zürich und Winterthur hat die Bautätigkeit leicht nach-
Dübendorf 207 – 308 5 824 – 8 871
gelassen. In den letzten Jahren sind 60 % bis 80 % der neu Effretikon 188 – 284 4 727 – 8 848
entstandenen Wohnungen im Wohneigentum angesiedelt, Kloten 189 – 311 4 700 – 9 890
Opfikon 199 – 315 5 095 – 7 698 1 Richti-Areal, Wallisellen
wobei in letzter Zeit der Anteil der Mietwohnungen wieder Regensdorf 185 – 303 5 130 – 9 876 2 easy, Dübendorf
im Steigen begriffen ist. Die dominierende Wohnungsgrösse Schaffhausen 139 – 258 3 250 – 6 366
Wallisellen 198 – 308 5 400 – 12 298 3 Lindbergh-Allee, Glattpark
im Neubau ist mit über 36 % die 4.5-Zimmer-Wohnung.
Quelle: ImmoDataCockpit.
4 4 Jardin Dufaux, Glattpark
22 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 2310 Schaffhausen
9
11
Region nord
12
Neuhausen 10
Jestetten Basiskarte
Autobahn / Autostrasse
Bahn
8
Bahnhof
Rafz Andelfingen
Eglisau Flaach
Bewilligte Wohnneubauten
Kaiserstuhl
1 Wohnung
Bülach Geplante Strassenprojekte
1 bis 5 Wohnungen
Geplante Schienenprojekte
Embrach 6 bis 12 Wohnungen
Tunnel
Niederweningen 8 13 bis 50 Wohnungen
mehr als 50 Wohnungen
Dielsdorf
Miete Eigentum
Otelfingen 1 Kloten
Rümlang
Quellen: Docu Media, Bundesamt für Landestopografie.
Buchs 7
2 6
Regensdorf Opfikon Infrastrukturprojekte
4
5 Glattbrugg 6
4 5
3 3 Geplante Strassenprojekte oberirdisch
7 1 Geplante Strassenprojekte unterirdisch
Wallisellen Autobahneinhausungen
2
9
Geplante Schienenprojekte oberirdisch
Dübendorf Geplante Schienenprojekte unterirdisch
Infrastrukturprojekte Grösste Neubauprojekte
Projekt Stand Zeithorizont Anzahl Wohnungen Miete Eigentum Total
1 1 Richti-Areal, Wallisellen 200 300 500
Verlängerungen der Pisten 28 und 32 Richtplaneintrag 2020
2 2 easy, Dübendorf 192 192
«The Circle», Flughafen Zürich: Büro, Hotel und Einkauf Planung 2020
3 3 Lindbergh-Allee, Glattpark 150 150
Schulhaus Glattpark Planung 2014
4 4 Jardin Dufaux, Glattpark 150 150
A1, Nordumfahrung: Ausbau auf 6 Spuren, Ausbau Gubrist, Überdeckung Katzensee Planung 2020
5 5 Lilienthal, Glattpark 81 41 122
A1, Glatttalautobahn Beurteilung / Beschluss 2025
6 6 Riedmühlepark, Dietikon 119 119
«GlattalbahnPLUS» Richtplaneintrag 2030
7 7 Saumerallee, Rümlang 102 102
Neubau Stadtquartier Richti-Areal Ausführung 2014
8 8 Cholplatz, Bülach 82 82
Ausbau zum Hochgeschwindigkeitskorridor Ausführung 2010 – 2013
9 9 InsiderPark, Dübendorf 77 77
Galgenbucktunnel Ausführung 2011 – 2014
10 10 Phoenix, Neuhausen 75 75
Neubau Fussballstadion mit Fachmarkt- und Dienstleistungscenter Planung 2012 – 2014
11 Überbauung Areal Bleiche mit Hotel, Gewerbe und Wohnen Ausführung 2014
12 Neue S-Bahn-Haltestelle Neuhausen Zentrum Auflageprojekt 2015 Quellen: Docu Media, ImmoCompass AG, Bundesamt für Landestopografie.
Quelle: ImmoCompass AG.
24 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 25Regio-Daten Region ost Wachstumsquote Wohnungsmarkt Entwicklung Wohnungsbestand
% 3.0 Zürcher Oberland
2.5 Pfannenstiel
2.0 Linthgebiet
1.5 Wirtschaftsraum
1.0
Quellen: Statistische Ämter Kanton Zürich, Kanton St. Gallen.
0.5
Rapperswil
0.0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Die Region Ost umfasst rund 140 000 Wohnungen und das Preisband zwischen CHF 11200 und CHF 23 400 pro
damit einen Anteil von 15 % am Gesamtwohnmarkt des Quadratmeter. Günstiges Wohneigentum gibt es dort nicht.
Wirtschaftsraums Zürich. Sie besteht aus drei sehr unter- Auch Meilen und Stäfa sind teure Pflaster. Günstiger präsen-
Zimmerstruktur Neubauten
schiedlichen Gebieten: Zürcher Oberland (68 000 Wohn- tiert sich das Zürcher Oberland. In Volketswil, Wetzikon, Zimmerstruktur Neubauten Stadt Zürich Ost
einheiten), Pfannenstiel (48 000 Wohneinheiten) und Linth- Pfäffikon und Uster liegen die Preise zwischen CHF 5100 6 und mehr Zimmer, 11%
6 und mehr Zimmer (11%)
gebiet (25 000 Wohneinheiten). Die Siedlungen verteilen und CHF 11200. Während die Preise im Linthgebiet und im 5 bis 5.5 Zimmerwohnungen, 22%
5- bis
4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
4.5 Zimmerwohnungen, 39% (22 %)
sich regelmässig über die Fläche, wobei sie gegen Süden Zürcher Oberland verbreitet leicht gestiegen sind, haben 3 bis 3.5 Zimmerwohnungen, 20%
4- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen (39 %)
ausdünnen. Die bevölkerungsmässig grössten Gemeinden sie in den Ortschaften der Goldküste das Niveau des Vor- 2 bis 2.5 Zimmerwohnungen, 6%
3- bis
1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
1.5 Zimmerwohnungen, 2% (20 %)
sind die Mittelzentren Uster, Wetzikon und Rapperswil. Die jahrs nicht mehr überschritten und es ist schwieriger ge- 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (6 %)
gesamte Region zählt zu den typischen Agglomerationsge- worden, Wohnungen im teuersten Segment abzusetzen. 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen
Quelle: ImmoDataCockpit. (2 %)
bieten mit der entsprechenden Wohneigentumsquote von
43 % bis 47 %. Zersiedelung geht weiter Quelle: ImmoDataCockpit.
1
Verdichtetes Bauen findet sich in der Region nur vereinzelt
Die Bruttomieten liegen zwischen CHF 170 und CHF 530 in den zentralen Orten. In allen Gebieten dominieren die
pro Quadratmeter und Jahr. Dieses grosse Preisspektrum Neubauten, deren Baubewilligungen sich gleichmässig in der
ist ein Resultat der Unterschiedlichkeit der Teilgebiete: Fläche verteilen, mit leicht höherer Dichte in den zentralen Eigentumsstruktur Neubauten
Das Linthgebiet hat ein tiefes Preisniveau, der Pfannenstiel Orten. Die Zersiedlung ist deshalb in der Region Ost ein
(insbesondere Küsnacht und Zollikon) ist sehr teuer, das weiterhin hoch aktuelles Thema. Angesichts der knappen 3 000 Anzahl
Zürcher Oberland liegt dazwischen. Die Bruttomieten pro Baulandreserven – verstärkt durch die Auswirkungen der Wohneigentum
2 500 Miete
Quadratmeter sind in den allermeisten Gebieten im Jahres- Kulturlandinitiative (wahrscheinlich das Aus zum Beispiel
verlauf um lediglich CHF 2 bis CHF 3 gestiegen, im Linthge- für die geplante Überbauung Eschenbüel in Uster mit 600
biet um CHF 1 gesunken. Die teuersten Mietwohnungen bis 800 Einwohnern) – hat jedoch in den letzten Jahren ein 2 000
finden sich einerseits in den Tiefsteuergemeinden am Pfan- Umdenken stattgefunden. Wetzikon etwa versucht, das 2
1 500
nenstiel, andererseits um die Bahnhöfe der zentralen Orte verdichtete Bauen mit gezielten Massnahmen zu fördern.
wie Rapperswil, Uster, Meilen und Stäfa.
1 000
Mit Unterstützung von:
Hoher Anteil an Wohneigentum Standortförderung Wetzikon
500
Die Wachstumsquoten liegen mit 1.2 % im Durchschnitt des
gesamten Wirtschaftsraums. Im Gebiet Pfannenstiel lag sie
0
mit 1.0 % etwas tiefer. Mehr als die Hälfte der aktuell ent- Immobilienpreise
stehenden Wohnungen sind Wohneigentum. Dessen Anteil
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
an den Neubauwohnungen lag in den letzten Jahren immer Bruttomiete Kaufpreis
pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
zwischen 70 % und 85 %. Erst in den letzten drei Jahren Eigentumsquote 2012: 44.7 % Quelle: Docu Media.
gewannen die Mietwohnungen an Terrain zurück. Domi Küsnacht 282 – 497 11 176 – 19 466 3 Eigentumsanteil am Neubau 2012: 54.2 %
Quelle: Docu Media.
nierende Wohnungsgrösse im Neubau ist die 4.5-Zimmer- Meilen 223 – 416 8 631 – 17 949
Pfäffikon 194 – 196 5 286 – 10 400
Wohnung. Rund drei Viertel aller Wohnungen verfügen über Rapperswil / Jona 209 – 350 6 000 – 11 165
4.5 und mehr Zimmer. Die Region Ost ist zudem die einzige Rüti 170 – 263 4 670 – 7 565
Stäfa 210 – 353 6 496 – 13 380
Region, in der mehr 5.5-Zimmer-Wohnungen als 3.5-Zim-
Uster 190 – 301 5 102 – 9 797
mer-Wohnungen gebaut werden. Dies führt beispielsweise Volketswil 186 – 270 5 333 – 8 160
in Wetzikon dazu, dass gerade Mietwohnungen mit 3 bis 4.5 Wetzikon 184 – 280 5 316 – 11 076
Zollikon 280 – 528 13 750 – 23 361
Zimmern sehr knapp sind.
1 MüliPark, Wetzikon
Quelle: ImmoDataCockpit. 2
Mit dem Gebiet Pfannenstiel führt die Region Ost die Preis- Alters- und Gesundheitszentrum Tägerhalde, Küsnacht
3 Takt 3, Uznach
liste im Wohneigentum an. In Küsnacht und Zollikon liegt
4 4 WPZ Blumenrain, Zollikon
26 | CSL-Wohnmarktbericht 2013 CSL-Wohnmarktbericht 2013 | 27Sie können auch lesen
