Geschäfts-Bericht 2018 - Bauverein Rüstringen

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Geschäfts-Bericht 2018 - Bauverein Rüstringen
Geschäfts-
   Bericht
      2018
Geschäfts-Bericht 2018 - Bauverein Rüstringen
Geschäfts-Bericht 2018 - Bauverein Rüstringen
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I N H A L T                                    5

1. VORWORT                                                    7

2. GENOSSENSCHAFTSORGANE                                      9

3. LAGEBERICHT                                          15

  A. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS UND GESCHÄFTSVERLAUF   16

  B. WIRTSCHAFTLICHE LAGE DES UNTERNEHMENS              20

		1. VERMÖGENSLAGE                                      20
 		 2. FINANZ- UND LIQUIDITÄTSLAGE                      21
	   	3. ERTRAGSLAGE                                     22

  C. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT              23

4. BERICHT DES AUFSICHTSRATES                           25

5. BILANZ                                               29

6. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG                          33

7. ANHANG                                               37
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    Lutz Weber, Jochen Borchers
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V O R W O R T                                                    7

1.   VORWORT

Sehr geehrte Genossenschaftsmitglieder,
sehr geehrte Damen und Herren,

gemeinsam mit Ihnen dürfen wir uns über ein wiederum erfolgreiches
Geschäftsjahr freuen. Es ist gekennzeichnet durch sehr gute Vermietungs-
ergebnisse, faire Mietpreisgestaltung, effiziente Bestandsbewirtschaftung
und hohe Investitionsleistungen.

Mit einem sehr guten Jahresergebnis konnten wir auch im Jahr 2018 unter
Beweis stellen, dass wir den genossenschaftlichen Förderauftrag mit dem
wirtschaftlichen Erfolg zu verbinden wissen.

Auf einer sehr soliden wirtschaftlichen Basis haben wir uns auch im letzten
Geschäftsjahr erfolgreich den komplexen sozialen, gesellschaftlichen und
immobilienwirtschaftlichen Aufgaben in unserer Heimatstadt Wilhelms-
haven gestellt.

Wohnen ist ein besonderes Gut: sozial und wirtschaftlich gleichermaßen
bedeutend und für den gesellschaftlichen Zusammenhalt und die Ver-
ankerung der Menschen wichtig. Gut und sicher zu wohnen ist mehr als
ein Dach über dem Kopf – ist Maßstab, Leitmotiv und Ziel für Vergangen-
heit, Gegenwart und Zukunft.

Den Erfolg des Unternehmens haben wir dem Engagement vieler zu ver-
danken. Vor allem bedanken wir uns an dieser Stelle beim Mitarbeiter-
team für den großen Einsatz und bei unseren Geschäftspartnern für die
erfolgreiche Zusammenarbeit.

Ein besonderer Dank gilt allen Mitgliedern, die sich aktiv in die Genossen-
schaft einbringen sowie den genossenschaftlichen Gremien für die kon-
struktive und vertrauensvolle Zusammenarbeit.

Mit großer Leidenschaft werden wir auch zukünftig unsere Immobilien-
bestände qualitativ verbessern, deren Zukunftsfähigkeit sichern sowie die
Wohn- und Lebensqualität unserer Mitglieder erhöhen.

Lutz Weber                   Jochen Borchers
Vorstandsvorsitzender        Vorstandsmitglied
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    GEMEINSAM
       SCHÖNER
      LEBEN.
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     2. GENOSSENSCHAFTSORGANE

     VERTRETERVERSAMMLUNG

     Die 75. ordentliche Vertreterversammlung fasste am     vertreten die Interessen der Mitglieder gegenüber
     19. Juni 2018 zu allen Tagesordnungspunkten die        dem Aufsichtsrat und Vorstand. In der Vertreter-
     notwendigen Beschlüsse und nahm die Berichte des       versammlung, dem höchsten genossenschaftlichen
     Vorstandes sowie des Aufsichtsrates zustimmend         Gremium, beschließen sie über wichtige Entschei-
     zur Kenntnis. Beide Gremien erhielten einstimmig       dungen, z. B. Satzungsänderungen, Jahresabschluss
     Entlastung.                                            und die Verwendung des Bilanzgewinns.

     Vertreter der Genossenschaft werden nach dem           Ein herzlicher Dank gilt allen, die sich ehrenamtlich in
     Genossenschaftsgesetz, der Satzung und der Wahl-       dieser Funktion für ihre Genossenschaft engagieren.
     ordnung gewählt. Sie sind Vertrauenspersonen und

     VERTRETER

     Holger Ansmann            Neuender Reihe 19 a          26389 Wilhelmshaven
     Susanne Bauermeister      Maadestraße 7                26389 Wilhelmshaven
     Stefan Becker             Werftstraße 166              26386 Wilhelmshaven
     Heinz Block               Fritz-Höger-Karree 6         26386 Wilhelmshaven
     Elke Bolinius             tom-Brok-Straße 14           26386 Wilhelmshaven
     Jörg Michael Bolinius     Bismarckstraße 167 c         26382 Wilhelmshaven
     Ingo Borgmann             Eichendorffstraße 5 a        26441 Jever
     Frank Buscher             tom-Brok-Straße 63           26386 Wilhelmshaven
     Ewald Dieling             Ulmenstraße 13               26384 Wilhelmshaven
     Udo Ehrich                tom-Brok-Straße 25           26386 Wilhelmshaven
     Andrea Fehre              Papingastraße 4 a            26386 Wilhelmshaven
     Carsten Feist             Grashaus 39                  26389 Wilhelmshaven
     Gabi Fooken               Robodesweg 8                 26386 Wilhelmshaven
     Hans Gerhard Giersdorf    tom-Brok-Straße 10           26386 Wilhelmshaven
     Peter Gniech              Humboldtring 19              26384 Wilhelmshaven
     Anja Harms                Bismarckstraße 205 a         26382 Wilhelmshaven
     Andreas Hecht             tom-Brok-Straße 9 a          26386 Wilhelmshaven
     Uwe Heinemann             Am Großen Hafen 3            26382 Wilhelmshaven
     Manfred Herbst            Papingastraße 35             26386 Wilhelmshaven
G E N O S S E N S C H A F T S O R G A N E    11

Barbara Hiel            Altengrodener Weg 58         26389 Wilhelmshaven
Ulrike Hörmann          Edo-Wiemken-Straße 12        26386 Wilhelmshaven
Thomas Hoheisel         Thorner Straße 25            26388 Wilhelmshaven
Michael Hopp            Thomas-Mann-Straße 14        26386 Wilhelmshaven
Michaela Iserlohe       Bismarckstraße 167 c         26382 Wilhelmshaven
Gerda Janßen            Neuender Reihe 4             26389 Wilhelmshaven
Anke Jochens            Papingastraße 15             26386 Wilhelmshaven
Uwe Jopt                tom-Brok-Straße 49           26386 Wilhelmshaven
Christian Kirschke      Freiligrathstraße 125        26386 Wilhelmshaven
Christian Knieling      Cirksenastraße 2             26386 Wilhelmshaven
Stefan Koch             Edo-Wiemken-Straße 18        26386 Wilhelmshaven
Norbert Legrand         Bismarckstraße 167 c         26382 Wilhelmshaven
Petra Löffler           Störtebekerstraße 28         26386 Wilhelmshaven
Björn Lübbe             tom-Brok-Straße 25 b         26386 Wilhelmshaven
Rolf Lübben             Störtebekerstraße 3          26386 Wilhelmshaven
Wolfgang Mansch         tom-Brok-Straße 47           26386 Wilhelmshaven
Axel Mintken            Wigboldstraße 12             26386 Wilhelmshaven
Tom Nietiedt            Kirchreihe 18 b              26384 Wilhelmshaven
Rolf Nowak              Mühlenweg 163                26386 Wilhelmshaven
Barbara Ober-Bloibaum   tom-Brok-Straße 43           26386 Wilhelmshaven
Hans Ober-Bloibaum      tom-Brok-Straße 43           26386 Wilhelmshaven
Corina Oguntke          Middelsfährstraße 7 a        26386 Wilhelmshaven
Rolf Oppenländer        Straßburger Allee 59         26389 Wilhelmshaven
Holger Ortgies          Edo-Wiemken-Straße 13        26386 Wilhelmshaven
Horst Otten             tom-Brok-Straße 75           26386 Wilhelmshaven
Uwe Pawlak              Fritz-Höger-Karree 8         26386 Wilhelmshaven
Frank Pawlowski         Bismarckstraße 167 a         26382 Wilhelmshaven
Torsten Perduns         Cirksenastraße 14            26386 Wilhelmshaven
Wolfgang Pickert        Störtebekerstraße 3          26386 Wilhelmshaven
Ursula Plote            tom-Brok-Straße 97           26386 Wilhelmshaven
Hans-Herbert Pohl       Fredeborgstraße 5            26386 Wilhelmshaven
Uwe Popken              tom-Brok-Straße 99           26386 Wilhelmshaven
Werner Posenauer        Goedeke-Michel-Straße 7      26386 Wilhelmshaven
Stephan Reiners         Batterie 3                   26434 Wangerland
Klaus Rocker            Edo-Wiemken-Straße 10        26386 Wilhelmshaven
Bärbel Schramm          Siebethsburger Straße 8 b    26386 Wilhelmshaven
Klaus Schwarz           Fredeborgstraße 14           26386 Wilhelmshaven
Petra Stomberg          Siebethsburger Straße 7 a    26386 Wilhelmshaven
Dr. Erwin Strahl        Hegelstraße 2                26384 Wilhelmshaven
Wolfgang Tjettmers      Beethovenstraße 63           26386 Wilhelmshaven
Olaf Tuschy             Schilfgraben 33              26389 Wilhelmshaven
Manfred Vetterlein      tom-Brok-Straße 25 b         26386 Wilhelmshaven
Stefani Weigel          tom-Brok-Straße 9            26386 Wilhelmshaven
Helga Weinstock         Abel-Tasman-Straße 20        26389 Wilhelmshaven
Annegret Wigger         Edo-Wiemken-Straße 8         26386 Wilhelmshaven
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     Thorsten Könnecke, Iris Dittrich, Gabriele Kluge, Heiko Dabeler, Volker Osterkamp, Wiebke Erdwien (v. l.)

     Mitglieder des Aufsichtsrates                                                                    gewählt bis
      Volker Osterkamp                         Vorsitzender                                                 2021
      Iris Dittrich                            stellv. Vorsitzende                                          2023
      Wiebke Erdwien                           Schriftführerin                                              2019
      Heiko Dabeler                            stellv. Schriftführer                                        2021
      Gabriele Kluge (ab 19.06.2018)                                                                        2019
      Thorsten Könnecke                                                                                     2023
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AUFSICHTSRAT                                              VORSTAND

Der Aufsichtsrat besteht aus sechs Mitgliedern. Diese     Der Vorstand leitet die Genossenschaft in eigener
werden von der Vertreterversammlung für sechs             Verantwortung. Er hat nur solche Beschränkungen zu
Jahre gewählt.                                            beachten, die Gesetz und Satzung festlegen. Details
                                                          sind in der Geschäftsordnung geregelt.
Alle zwei Jahre scheidet ein Drittel der Mitglieder aus
und ist durch Neuwahl zu ersetzen. Wiederwahlen           Er besteht aus mindestens zwei Personen. Sie werden
sind zulässig.                                            für die Dauer von fünf Jahren, längstens jedoch bis
                                                          zur Erreichung des gesetzlich festgelegten Renten-
Das Gremium konstituiert sich nach jeder perso-           alters, bestellt. Dem hauptamtlich tätigen Vorstands-
nellen Veränderung und wählt aus seiner Mitte einen       vorsitzenden obliegt die Geschäftsführung.
Vorsitzenden, einen stellvertretenden Vorsitzenden
sowie einen Schriftführer und dessen Stellvertreter.      Die Vorstandsmitglieder sind im Wesentlichen ver-
                                                          antwortlich für die strategische Unternehmens-
Der Aufsichtsrat hat in 2018 eine neue Geschäfts-         planung sowie wichtige operative Geschäftsvorfälle.
ordnung als Grundlage für die Tätigkeit beschlossen.

Im Geschäftsjahr tagte der Aufsichtsrat einmal und
kam darüber hinaus zu sechs gemeinsamen Sitzungen
mit dem Vorstand zusammen.

Mitglieder des Vorstandes                                                                        bestellt bis
 Lutz Weber                                Vorsitzender, hauptamtlich                           31.12.2021
 Jochen Borchers                           nebenamtlich                                         31.12.2022
 Volker Siehl                              nebenamtlich                                         31.12.2018

Handlungsbevollmächtigte
 Sven Behrens
 Uwe Matzke
 Stephan Stalter
 Reiner Stiller
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L A G E B E R I C H T   15

    IMMER
DIE LAGE
  IM BLICK.
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     3. LAGEBERICHT                                           Die Vermietung des eigenen Immobilienbestandes
                                                              sowie in geringem Maße das Immobilienmanagement
     A.   GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS                         für Dritte sind die strategischen Geschäftsfelder des
          UND GESCHÄFTSVERLAUF                                Unternehmens.

     Die Bauverein Rüstringen eG wurde am 11. Februar         Am 31. Dezember 2018 bewirtschaftete die Genossen-
     1903 gegründet. Das Unternehmen ist im Genossen-         schaft 2.930 Wohnungen, 443 Garagen, 9 Gewerbe-
     schaftsregister des Amtsgerichts Oldenburg unter         objekte, das eigengenutzte Service- und Info-Haus
     der laufenden Nummer 130003 eingetragen. Zweck           sowie die Kommunikationsräume „Treff – Auf Siebeths-
     der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mit-          burg“. Die Gesamtwohnfläche des Bestandes betrug
     glieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial    182.039,71 Quadratmeter, die durchschnittliche Woh-
     verantwortbare Wohnungsversorgung. Die Bauverein         nungsgröße 62,13 Quadratmeter.
     Rüstringen eG ist eine steuerbefreite Vermietungs-
     genossenschaft nach §  5 Abs. 1 Nr. 10 des Körper-
     schaftssteuergesetzes.

                                                              Immobilienmanagement                  Wohnungs-/
     Bestand am 31.12.2018                                    für Dritte                           Teileigentum
      Wohnungen                                  2.930         Wohneinheiten                                169
      Garagen                                      443         Garagen                                      106
      Gewerbeobjekte                                  9        Stellplätze                                    55
      Service- und Info-Haus/Treff                  1/1

     Es ergaben sich keine Veränderungen zum Vorjahr. Sämtliche Immobilien liegen im Gebiet Wilhelmshavens;
     davon über 90 Prozent in der denkmalgeschützten Gartenstadt Siebethsburg. Die langfristige Unternehmens-
     entwicklung ist eng verknüpft mit den demographischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der kreis-
     freien Nordseestadt. Diese wirken sich unmittelbar auf den Wohnungsteilmarkt der Region aus.
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Am 31. Dezember 2018 lebten 79.218 Einwohner mit           Am Jahresende waren bei der Wohnungsbau-
Hauptwohnung in der Jadestadt. Dies waren 53 Perso-        genossenschaft insgesamt 13 Wohnungen, darunter
nen oder 0,1 Prozent mehr als noch zu Beginn des Jah-      fünf marktfähige, nicht vermietet. Das sind 0,4 Prozent
res. Diese erfreuliche Entwicklung ist auf den positiven   des Gesamtbestandes.
Wanderungssaldo zurückzuführen, der sich aus 5.387
Zuzügen und 4.841 Fortzügen ergibt. Die Differenz          Im Geschäftsjahr kündigten 362 Mitglieder ihre Dauer-
konnte den negativen Saldo bei der natürlichen Be-         nutzungsverträge. Die Fluktuationsrate betrug 12,4
völkerungsbewegung überkompensieren. Dort waren            Prozent und lag mit 0,4 Prozentpunkten leicht über
1.151 Sterbefälle und 658 Geburten zu verzeichnen.         dem Vorjahreswert.

Am Ende des Geschäftsjahres waren bei der Agentur          Die Nutzungsentgelte ohne Betriebskosten haben sich
für Arbeit 3.988 Wilhelmshavener arbeitslos gemeldet.      aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und Neu-
Die Quote lag bei 10,4 Prozent und damit um 0,4 Pro-       vermietungen sowie der jährlichen Auswirkung der im
zentpunkte unter dem Vorjahresniveau, jedoch gegen-        Vorjahr durchgeführten turnusgemäßen Anpassung
über dem Umland (Jever: 4,5 Prozent, Varel 4,6 Pro-        um 436,2 Tsd. Euro auf 11.102,3 Tsd. Euro erhöht.
zent) beziehungsweise im Vergleich zum Landes- oder
Bundesdurchschnitt (5,0 bzw. 4,9 Prozent) deutlich         Die durchschnittliche monatliche Grundmiete pro
höher.                                                     Quadratmeter Wohnfläche betrug 4,97 Euro. Sie hat
                                                           sich somit gegenüber dem Vorjahr um 3,9 Prozent
Über 12.000 Personen lebten in rund 6.300 Bedarfs-         erhöht.
gemeinschaften und bestritten ihren Lebensunterhalt
aus staatlichen Transferleistungen (Stand Juni 2018).      Die Betriebskosten einschließlich der Grundsteuer als
                                                           Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung beliefen
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft wurde von der         sich auf 3.679,2 Tsd. Euro.
Industrie- und Handelskammer Oldenburg für die
Stadt Wilhelmshaven mit 6.532 Euro pro Einwohner           Im Schnitt waren das 1,53 Euro pro Quadratmeter
berechnet. Die Kennziffer pro Einwohner liegt bei          Wohnfläche monatlich; dazu kamen Energiekosten
94,3 Prozent (Bundesdurchschnitt = 100 Prozent). Trotz     in Höhe von 0,80 Euro bei den mit einer Zentral-
einer leichten absoluten Steigerung (+ 286 Euro) ist       heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage aus-
der prozentuale Wert gesunken (- 0,6 Prozentpunkte).       gestatteten Wohnungen.

Am 31. Dezember 2018 zählte Wilhelmshaven 44.535           Forderungsausfälle wegen tatsächlicher oder zu erwar-
Privathaushalte; durchschnittlich lebten 1,8 Personen in   tender Nichteinbringlichkeit, bewusstes Freihalten
einem Privathaushalt.                                      von Wohneinheiten für geplante Umbauten, tempo-
                                                           räre Leerstände während der Modernisierungstätig-
Von den rund 47.300 Wohneinheiten in der Jadestadt         keit sowie nicht nahtlose Wiedervermietungen ver-
sind ca. 34.500 Mietwohnungen. Der marktaktive             ursachten einen Ausfall von insgesamt 1,2 Prozent des
Leerstand (Geschosswohnungen, die unmittelbar ver-         Mietensolls.
mietbar oder mittelfristig aktivierbar sind) soll laut
Untersuchungen des Forschungsinstitutes „Empirica“
zum Stichtag des Vorjahreszeitraumes bei 6,0 Prozent
gelegen haben (CBRE-Empirica-Leerstandsindex 2018)
und liegt damit auf gleich hohem Niveau wie in der
Vergangenheit.
18                                       G E S C H Ä F T S B E R I C H T     2 0 1 8

     Das Hauptaugenmerk bei den Investitionen lag              Darin sind aktivierungspflichtige Herstellungskosten
     auf der Pflege des Immobilienbestandes und des            gemäß § 255 Abs. 2 HGB in Höhe von 3.250,8 Tsd. Euro
     Wohnumfeldes. Zwei Gebäude konnten energetisch            enthalten. Das ergibt eine durchschnittliche Investition
     saniert werden. Weiter prägten Modernisierung,            von 35,64 Euro auf einen Quadratmeter Wohnfläche,
     Instandhaltung und Instandsetzung sowie Wertver-          davon 17,86 Euro erfolgswirksam.
     besserungen die hohen Ausgaben in Höhe von 6.487,8
     Tsd. Euro.

                                                                 2019 Plan                  2018 Plan                     2018 Ist
      Unternehmensleistung                                          TEUR                       TEUR                         TEUR
      Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung                     14.900,0                   14.330,0                   14.827,8
      Instandhaltungsaufwendungen                                    3.300,0                    3.175,0                    3.237,0
      Zinsaufwendungen für Dauerfinanzierungsmittel                      900,0                     950,0                      842,5
      Jahresüberschuss                                               1.000,0                    1.000,0                    1.648,1

     Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen sind         Anzahl der Wohnungen nach Wohnfläche (in qm)
     die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr
                                                                > 100 qm                                                           89
     ermittelt worden. Gegenüber den Planungen ergaben
                                                                80 bis 100 qm                                                    209
     sich einige Veränderungen, die dem angewandten
                                                                70 bis 79 qm                                                     338
     Vorsichtsprinzip geschuldet sind. Das bedeutet, dass
                                                                60 bis 69 qm                                                     644
     Ertragspositionen (z. B. Umsatzerlöse inklusive Erlös-
                                                                50 bis 59 qm                                                   1.325
     schmälerungen) geringer und Aufwandspositionen in
                                                                < 50 qm                                                          325
     den Planbilanzen höher angesetzt wurden.

     Gleichzeitig führte die Erhöhung der Nutzungs-
     gebühren im Vorjahr zu einem höheren Umsatzerlös.
                                                                Mietenstruktur (ohne Betriebskosten)
     Bei den Instandhaltungskosten führten ungeplante
                                                                > 5,00                                                         1.242
     Maßnahmen zu einer geringen Planüberschreitung.
                                                                4,50 bis 4,99                                                  1.472
     Der Zinsaufwand ist aufgrund der Aufnahme weite-
                                                                4,00 bis 4,49                                                    135
     rer Fremdmittel zwar gestiegen, blieb aber aufgrund
                                                                < 3,99                                                              81
     der Auswirkungen von Prolongationen bestehender
                                                                Preis in Euro pro qm Wohnfläche monatlich und Anzahl der Wohneinheiten
     Kapitalmarktdarlehen mit geringeren Zinssätzen ins-
     gesamt unter dem Planungsansatz. Aufgrund der Ver-
     längerung von Restnutzungsdauern in einigen Bau-
     altersklassen verringerten sich die Abschreibungen
     beim Sachanlagevermögen.
L A G E B E R I C H T                                                19

Das Geschäftsjahr 2018 schließt mit einem Jahres-       Tod, Ausschluss oder Übertragung von 331 Mit-
überschuss in Höhe von 1.648,1 Tsd. Euro ab. Daraus     gliedern und 933 Geschäftsanteilen gegenüber. Die
können unter anderem die Rücklagen weiter gestärkt      Mitglieder haften für die Genossenschaft in Höhe der
werden.                                                 von ihnen übernommenen Geschäftsanteile.

Die Genossenschaft beschäftigte am Ende des Be-         Die strategischen Hauptziele, die qualitative Auf-
richtsjahres neben den Mitgliedern des Vorstandes 24    wertung des Wohnungsbestands voranzubringen
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die Vergütungen er-   und dabei gleichzeitig den genossenschaftlichen
folgten nach den Tarifverträgen für die Beschäftigten   Förderauftrag zu erfüllen, wurden erreicht. Insofern
in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.              beurteilen wir die Entwicklung unseres Wohnungs-
                                                        unternehmens insgesamt als positiv.
Am 31. Dezember 2018 gehörten der Genossenschaft
6.289 Mitglieder mit 20.162 Geschäftsanteilen an.       Die dazu notwendigen Geschäftsprozesse konnten
Einem Zugang von 417 Mitgliedern und 4.424 Ge-          erfolgreich im zeitlich, finanziell und personell vor-
schäftsanteilen standen Abgänge durch Kündigung,        gegebenen Rahmen umgesetzt werden.
20                                        G E S C H Ä F T S B E R I C H T    2 0 1 8

     B. WIRTSCHAFTLICHE LAGE DES UNTERNEHMENS
     B. 1. VERMÖGENSLAGE

                                                        2018                            2017            Veränderung
      Vermögensstruktur                                TEUR             %              TEUR       %           TEUR
      Immaterielle Vermögensgegenstände                  3,2           0,0               5,4     0,0           −2,2
      Sachanlagen                                   75.724,0          93,6        73.871,2      95,9        1.852,8
      Finanzanlagen                                      0,2           0,0               0,2     0,0            0,0
      Mittelfristige Aktiva                              5,1           0,0              41,7     0,1          -36,6
      Kurzfristige Aktiva                            5.178,6           6,4         3.075,4       4,0        2.103,2

      Bilanzsumme                                   80.911,1         100,0        76.993,8     100,0        3.917,3

                                                        2018                            2017            Veränderung
      Kapitalstruktur                                  TEUR             %              TEUR       %           TEUR
      Eigenkapital                                  42.648,7          52,7        39.562,8      51,4        3.085,9
      Langfristige Rückstellungen                    3.053,0           3,8         2.984,4       3,9           68,6
      Dauerschulden                                 33.722,0          41,7        32.890,3      42,7          831,7
      Mittelfristige Passiva                            58,2           0,1              58,1     0,1            0,1
      Kurzfristige Passiva                           1.429,2           1,7         1.498,3       1,9          −69,1

      Bilanzsumme                                   80.911,1         100,0        76.993,8     100,0        3.917,3

     Die Bilanzsumme ist im Geschäftsjahr 2018 um 3.917,3 Tsd. Euro auf 80.911,1 Tsd. Euro gestiegen.

     Das Anlagevermögen beträgt 93,6 Prozent der Bilanzsumme. Es ist zu 100,0 Prozent durch Eigenkapital und
     langfristiges Fremdkapital finanziert.

     Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital hat sich erneut erhöht und beträgt 42.648,7 Tsd. Euro gegenüber
     39.562,8 Tsd. Euro im Vorjahr.

     Der Anstieg resultierte aus dem Jahresüberschuss in Höhe von 1.648,1 Tsd. Euro abzüglich der Dividenden-
     zahlung für das Vorjahr von 233,9 Tsd. Euro sowie einer Erhöhung der Geschäftsguthaben von 1.726,6 Tsd. Euro.

     Die Eigenkapitalquote betrug bei gestiegenem Bilanzvolumen 52,7 Prozent.

     Die langfristigen Rückstellungen erhöhten sich um 68,6 Tsd. Euro auf 3.053,0 Tsd. Euro.

     Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet.
L A G E B E R I C H T                                               21

B. 2. FINANZ- UND LIQUIDITÄTSLAGE

Die Genossenschaft konnte sämtlichen finanziellen Verpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie
gegenüber den Kreditgebern termingerecht nachkommen.

                                                                            2018          2017    Veränderung
 Kapitalflussrechnung                                                      TEUR          TEUR           TEUR
 Finanzmittelbestand zum 01.01.                                           1.981,6      5.578,0       −3.596,4
 Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit*                                5.051,4      4.823,5         227,9
 Cashflow aus der Investitionstätigkeit                                  −4.413,5      −9.682,9       5.269,4
 Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit**                                1.426,6      1.263,0         163,6

 Finanzmittelbestand zum 31.12.                                           4.046,1      1.981,6        2.064,5
 Darin enthalten:
  * Cashflow nach DVFA/SG                                                 4.292,0      4.126,3         165,7
 ** Planmäßige Tilgungen                                                 −1.215,1      −1.037,4        −177,7

Die Finanzierung des Anlagevermögens erfolgt durch langfristige Annuitätendarlehen. Die durchschnittliche
Zinsbelastung betrug 2,5 Prozent (Vorjahr 2,6 Prozent).

Die in 2018 durchgeführten Neubau-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden mit Fremd-
und Eigenmitteln finanziert. Die Fremdfinanzierung erfolgte mit langfristigen Kapitalmarktdarlehen in Höhe von
3.600,0 Tsd. Euro. Neben den planmäßigen Tilgungen wurden 1.553,7 Tsd. Euro außerplanmäßig getilgt.

Die Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, so dass Währungsrisiken nicht vorhanden
sind. Swaps, Caps oder ähnliche Finanzierungsinstrumente wurden nicht in Anspruch genommen.

Die Zahlungsströme wurden auf der Grundlage einer Planungsrechnung so koordiniert, dass jederzeit die not-
wendige Liquidität zur Verfügung stand. Die Disposition erfolgte durch eine monatliche Liquiditätsvorschau,
die sich aus den erwarteten Ein- und Auszahlungen zusammensetzt, sowie der täglichen Berechnung einer
Liquiditätsübersicht.

Liquiditätsreserven in Form von eingeräumten Kreditlinien wurden nicht in Anspruch genommen.
22                                     G E S C H Ä F T S B E R I C H T   2 0 1 8

     B. 3. ERTRAGSLAGE

                                                                                    2018      2017       +/-
      Struktur Jahresergebnis                                                      TEUR      TEUR      TEUR
      Hausbewirtschaftung                                                      2.367,4      2.305,5     61,9
      Verwaltungsbetreuung                                                          −37,4     −23,7    −13,7
      Bautätigkeit                                                                 −104,1    −105,1      1,0
      Sonstiger Geschäftsbetrieb                                                   −572,3    −562,2    −10,1

      Betriebsergebnis                                                         1.653,6      1.614,5     39,1
      Finanzergebnis                                                                  0,2       0,7     −0,5
      Neutrales Ergebnis                                                             −5,7      10,9    −16,6

      Jahresergebnis                                                           1.648,1      1.626,1     22,0

     Der Jahresüberschuss in Höhe von 1.648.065,45 Euro ergab sich im Wesentlichen aus der Bewirtschaftung des
     eigenen Immobilienbestandes.

     Die Ertragslage wurde durch hohe Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen beeinflusst. Sie waren
     wie in den Vorjahren notwendig, um die nachhaltige Vermietbarkeit der genossenschaftlichen Immobilien-
     bestände zu gewährleisten und die Wettbewerbsfähigkeit zu sichern.

     Die Ertragslage ist aufgrund der dargestellten Rahmenbedingungen positiv zu bewerten.
L A G E B E R I C H T                                                23

C. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

Eine mittel- und langfristige Unternehmensplanung        In den nächsten Jahren werden weiterhin hohe Inves-
gehört in der nachhaltig agierenden Wohnungs- und        titionen in Modernisierung, Instandhaltung, Instand-
Immobilienwirtschaft zu den zentralen Steuerungs-        setzung sowie Wertverbesserungen und die Pflege
elementen und ist damit auch wesentlicher Bestand-       des Wohnumfeldes notwendig sein.
teil des auf die unternehmensspezifischen Erforder-
nisse abgestimmten Risikomanagementsystems.              Das Neubauvorhaben auf dem Gelände der ehe-
                                                         maligen Grundschule Siebethsburg wird das Portfolio
Als Bestandteil des Risikocontrollings erfolgt ein       um attraktive und vor allem barrierefreie Wohnungen
regelmäßiger Soll-Ist-Vergleich des Wirtschafts-,        sinnvoll erweitern.
Finanz- und Liquiditätsplans. Die dauerhafte Zahlungs-
fähigkeit wird dadurch sichergestellt. Wesentliche       Als drittgrößter Anbieter auf dem Wohnungsmarkt in
Risiken in diesen Bereichen sind derzeitig nicht         Wilhelmshaven wollen wir unsere gute Wettbewerbs-
erkennbar.                                               position mit einem nachfrageorientierten Produkt
                                                         „Wohnen“, attraktiven Serviceangeboten und einer
Unter Beobachtung des Kapitalmarktes, der Restlauf-      ausgeprägten sozialen Stadtteilarbeit weiter festigen.
zeiten der bestehenden Darlehen sowie der Höhe der
auslaufenden Zinsbindungen wird permanent der Ein-       Die betriebswirtschaftliche Situation der Genossen-
satz von Forward-Darlehen geprüft. Das zurzeit sehr      schaft wird sich trotz erhöhter Liquiditätsbedarfe in
niedrige Zinsniveau begünstigt weitere Investitionen.    den kommenden Jahren nach unserer Einschätzung
                                                         positiv weiterentwickeln.
Als Immobilienunternehmen sind wir unmittelbar von
der Entwicklung Wilhelmshavens abhängig. Insofern        Wir rechnen auf der Grundlage des fortgeschriebenen
beobachten wir kontinuierlich demografische und          Wirtschafts- und Finanzplanes für die Jahre 2019 und
wirtschaftliche Rahmendaten und beteiligen uns aktiv     2020 mit angemessenen Jahresüberschüssen von
im Bereich der Stadtentwicklung.                         jeweils 1.000,0 Tsd. Euro.

Im Mittelpunkt der strategischen Unternehmens-
politik steht der genossenschaftliche Förderauftrag
der guten sicheren und sozial verantwortbaren Wohn-
raumversorgung unserer Mitglieder.                       Wilhelmshaven, 21. Mai 2019

                                                         Lutz Weber                Jochen Borchers
                                                         Vorstandsvorsitzender     Vorstandsmitglied
24   G E S C H Ä F T S B E R I C H T   2 0 1 8
B E R I C H T   D E S   A U F S I C H T S R A T E S   25

WOHNEN
   HEISST
 VERTRAUEN.
26                                     G E S C H Ä F T S B E R I C H T   2 0 1 8

     4. BERICHT DES AUFSICHTSRATES                           energetische Optimierungsmaßnahmen sowie um-
                                                             fangreiche Wohnwert- und Wohnumfeldverbesse-
     Der Aufsichtsrat nahm im Berichtsjahr die ihm nach      rungen bei.
     Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben ver-
     antwortungsvoll und mit der gebotenen Sorgfalt          In der im Juni 2018 stattgefundenen Vertreterver-
     wahr. Der Vorstand ist seinen Informationspflichten     sammlung standen der Jahresabschluss 2017, die
     umfänglich nachgekommen und hat den Aufsichts-          Berichte von Vorstand und Aufsichtsrat sowie die
     rat regelmäßig zeitnah und umfassend über die Ge-       Entlastung beider Gremien im Mittelpunkt. Umfang-
     schäftspolitik, die Unternehmensplanung und -strate-    reiche Satzungsänderungen wurden beschlossen. Für
     gie sowie die Lage des Unternehmens einschließlich      Jochen Borchers, der ab dem 01.01.2018 in den Vor-
     des Risikomanagements informiert.                       stand bestellt worden ist, wurde Gabriele Kluge durch
                                                             die Vertreterversammlung in den Aufsichtsrat für die
     Die strategische Ausrichtung des Unternehmens           restliche Amtszeit nachgewählt.
     ist geprägt durch den in der Satzung verankerten
     Auftrag, unsere Mitglieder durch eine gute, sichere     Zum Jahresende schied Volker Siehl nach 26 Jahren
     und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung zu         als nebenamtliches Vorstandsmitglied aus dem Gre-
     fördern.                                                mium aus. An dieser Stelle bedankt sich der Aufsichts-
                                                             rat noch einmal ganz herzlich für das große genossen-
     Ein nachfragegerechtes Produkt „Wohnen“ für unter-      schaftliche Engagement.
     schiedliche Lebenssituationen, eine ausgeprägte
     Kundenorientierung sowie attraktive Service- und        Der vom Vorstand für das Geschäftsjahr 2018 vor-
     Dienstleistungsangebote waren maßgeblich für die        gelegte Jahresabschluss entspricht einer sorgfältigen
     nachhaltige Vermietung unserer Immobilienbestände       Geschäftsführung. Der Lagebericht stellt die Situation
     verantwortlich. Zu diesem Erfolg trugen die hohen       der Genossenschaft realistisch dar.
     Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen,
B E R I C H T   D E S   A U F S I C H T S R A T E S                              27

Der Vertreterversammlung empfiehlt der Aufsichtsrat       Im Namen des Aufsichtsrates danke ich den Mit-
                                                          gliedern des Vorstandes, den Mitarbeiterinnen und
– den Bericht des Vorstandes anzunehmen,                  Mitarbeitern, den Vertreterinnen und Vertretern
– den Jahresabschluss festzustellen,                      sowie allen ehrenamtlich Tätigen für die konstruk-
– die Einstellung in die Rücklagen zu beschließen         tive Zusammenarbeit und für ihren tatkräftigen
  sowie                                                   Einsatz zum Wohle unseres genossenschaftlichen
– dem Gewinnverwendungsvorschlag zuzustimmen              Wohndienstleistungsunternehmens.
  und
– dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2018                 Wilhelmshaven, 21. Mai 2019
  Entlastung zu erteilen.

                                                          Volker Osterkamp
                                                          Aufsichtsratsvorsitzender
28      G E S C H Ä F T S B E R I C H T   2 0 1 8

       ALLES
     GANZ
      ENTSPANNT.
B I L A N Z   29
30                                              G E S C H Ä F T S B E R I C H T    2 0 1 8

     5. BILANZ        (zum 31. Dezember 2018)

                                                                                              Geschäftsjahr         Vorjahr
     Aktiva                                                                            EUR            EUR             EUR
     A. Anlagevermögen

     I. Immaterielle Vermögensgegenstände
        1. Entgeltlich erworbene Werte                                                             3.167,71        5.351,11

     II. Sachanlagen
        1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten        74.531.985,14                      72.731.949,07
        2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts-           397.052,14                        430.036,65
       		 und anderen Bauten

        3. Grundstücke ohne Bauten                                                82.237,80                      82.237,80
        4. Betriebs- und Geschäftsausstattung                                 222.729,98                        198.616,88
        5. Bauvorbereitungskosten                                             490.009,79      75.724.014,85     428.314,40

     III. Finanzanlagen
        1. Andere Finanzanlagen                                                     160,00          160,00          160,00

                                                Anlagevermögen insgesamt                      75.727.342,56   73.876.665,91

     B. Umlaufvermögen

     I. Andere Vorräte
        1. Unfertige Leistungen                                               932.569,24                        925.649,74
        2. Andere Vorräte                                                         86.810,50    1.019.379,74     108.539,47

     II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
        1. Forderungen aus Vermietung                                             49.817,47                      66.188,99
        2. Sonstige Vermögensgegenstände                                          68.468,03     118.285,50       35.181,03

     III. Flüssige Mittel
        1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten                                        4.046.054,33    1.981.589,24

     Bilanzsumme                                                                              80.911.062,13   76.993.814,38
B I L A N Z                                                    31

                                                                                             Geschäftsjahr          Vorjahr
Passiva                                                                               EUR            EUR              EUR
A. Eigenkapital

I. Geschäftsguthaben
   1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder            225.200,00                       175.000,00
   2. der verbleibenden Mitglieder                                           10.045.961,97                    8.319.383,82
   3. aus gekündigten Geschäftsanteilen                                        187.500,00    10.458.661,97      292.500,00
   (rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 35.038,03 Euro)                                     (16.116,18)

II. Ergebnisrücklagen
   1. Gesetzliche Rücklage                                                    3.590.000,00                    3.420.000,00
      (davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres
  		 eingestellt: 170.000,00 Euro)                                                                            (170.000,00)
   2. Bauerneuerungsrücklage                                                 25.300.000,00                   24.050.000,00
  		 (davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres
  		 eingestellt: 1.250.000,00 Euro)                                                                         (1.200.000,00)
   3. Andere Ergebnisrücklagen                                                2.600.000,00   31.490.000,00    2.600.000,00
  		 (davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres
  		 eingestellt: 0,00 Euro)                                                                                         (0,00)

III. Bilanzgewinn
   1. Gewinnvortrag                                                            472.012,54                       449.861,46
   2. Jahresüberschuss                                                        1.648.065,45                    1.626.052,06
   3. Einstellungen in die Ergebnisrücklagen                                  1.420.000,00     700.077,99     1.370.000,00
                                                 Eigenkapital insgesamt                      42.648.739,96   39.562.797,34

B. Rückstellungen
   1. Rückstellungen für Pensionen                                            2.975.066,00                    2.894.284,00
   2. Sonstige Rückstellungen                                                  171.625,89     3.146.691,89      179.899,83

C. Verbindlichkeiten
   1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten                           33.700.546,25                   32.857.170,45
   2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern                          21.474,17                        33.745,18
   3. Erhaltene Anzahlungen                                                    998.364,82                       979.233,12
   4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen                         177.821,11                       273.833,26
   5. Sonstige Verbindlichkeiten                                               192.927,08    35.091.133,43      187.163,01
  		 (davon aus Steuern: 39.672,42 Euro)                                                                       (24.940,52)
  		 (davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 6.196,93 Euro)                                                    (5.099,66)

D. Rechnungsabgrenzungsposten
   1. Rechnungsabgrenzungsposten                                                                24.496,85        25.688,19

Bilanzsumme                                                                                  80.911.062,13   76.993.814,38
32   G E S C H Ä F T S B E R I C H T   2 0 1 8
G E W I N N -   U N D   V E R L U S T R E C H N U N G   33

SIEHT
 GUT AUS.
34   G E S C H Ä F T S B E R I C H T   2 0 1 8
G E W I N N -      U N D   V E R L U S T R E C H N U N G                                     35

6. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG                          (für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2018)

                                                                                             Geschäftsjahr          Vorjahr
 Gewinn- und Verlustrechnung                                                       EUR               EUR              EUR
 1. Umsatzerlöse
    a) aus der Hausbewirtschaftung                                      14.827.814,48                         14.279.242,72
    b) aus Betreuungstätigkeit                                               41.879,41       14.869.693,89       40.803,58

 2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen                                                6.919,50      25.119,74

 3. Andere aktivierte Eigenleistungen                                                            33.952,08       32.295,34

 4. Sonstige betriebliche Erträge                                                                78.975,98       74.737,23

 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
    Aufwendungen für Hausbewirtschaftung                                                      6.498.344,89     6.300.874,90
                                                       Rohergebnis                            8.491.196,56     8.151.323,71

 6. Personalaufwand
    a) Löhne und Gehälter                                                 1.403.025,09                         1.311.668,52
    b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung                632.856,89        2.035.881,98      640.771,52
    (davon für Altersversorgung: 365.073,39 Euro)                                                              (387.397,43)

 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-
    stände des Anlagevermögens und Sachanlagen                                                2.563.046,99     2.415.295,92

 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen                                                          833.122,20      775.813,85

 9. Erträge aus anderen Finanzanlagen und Ausleihungen
    des Finanzanlagevermögens                                                                          4,72            6,42

10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge                                                             266,84         742,96

11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen                                                            935.206,51      924.840,72

12. Ergebnis nach Steuern                                                                     2.124.210,44     2.083.682,56

13. Sonstige Steuern                                                                            476.144,99      457.630,50

14. Jahresüberschuss                                                                          1.648.065,45     1.626.052,06

15. Gewinnvortrag                                                                               472.012,54      449.861,46

16. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen                               1.420.000,00     1.370.000,00

17. Bilanzgewinn                                                                                700.077,99      705.913,52
36   G E S C H Ä F T S B E R I C H T   2 0 1 8
A N H A N G   37

SCHÖN,
  SICH ZU
 KENNEN.
38                                      G E S C H Ä F T S B E R I C H T   2 0 1 8

     7.   ANHANG                                              b) Sachanlagevermögen
                                                                 Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu den
     A. ALLGEMEINE ANGABEN                                       fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungs-
                                                                 kosten bewertet. Die Herstellungskosten setzen
     Die Bauverein Rüstringen eG hat ihren Sitz in               sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zu-
     Wilhelmshaven und ist im Genossenschaftsregister            sammen. Die Eigenleistungen bestehen aus
     des Amtsgerichts Oldenburg unter der laufenden              Architektenkosten sowie Kosten der technischen
     Nummer 130003 eingetragen.                                  Leitung. Das Aktivierungswahlrecht für Ver-
                                                                 waltungskosten wurde nicht ausgeübt. Fremd-
     Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018 wurde             kapitalzinsen wurden nicht aktiviert.
     nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetz-
     buches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die ein-            In 2018 wurde in den Baualtersklassen 1916 – 1934
     schlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossen-           und 1935 – 20.06.2018 die Restnutzungsdauer der
     schaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie           Objekte mit Hilfe eines standardisierten Punkte-
     die Verordnung über Formblätter für die Gliederung         verfahrens in Anlehnung der Anlagen 3 und 4 der
     des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in           SachwertR 2012 auf den 31.12.2055 verlängert,
     der Fassung vom 17. Juli 2015 (FormblattVO) beachtet.      wenn die Modernisierungsquote im Objekt bei
                                                                mindestens 50 Prozent lag. Bei den Objekten,
     Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entspre-             wo der Erbbaurechtsvertrag eine kürzere Lauf-
     chend dem § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamt-                zeit besitzt, ist die Restnutzungsdauer auf diese
     kostenverfahren aufgestellt.                               beschränkt. In Folge der sich daraus ergebenden
                                                                längeren Restnutzungsdauern reduzierten sich
                                                                die planmäßigen Abschreibungen um 523.803,51
     B. BILANZIERUNGS- UND                                      Euro. Darin enthalten sind 15 Objekte, bei denen
        BEWERTUNGSMETHODEN                                      die Anwendung des standardisierten Punkte-
                                                                verfahrens bei umfangreichen Modernisierungs-
     1 . Bilanzierungsmethoden                                  arbeiten zu einer Reduzierung der planmäßigen
                                                                Abschreibungen um 28.998,38 Euro führte. Diese
     Es wurden folgende Bilanzierungswahlrechte ausgeübt:       Anpassung führt zu einer besseren Einsicht in
                                                                die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
     – Rückstellungen für Pensionen, die rechtlich vor dem      Genossenschaft.
       01.01.1987 begründet wurden.
                                                                Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare
     Auf die aktivische Abgrenzung latenter Steuern             Gegenstände wurden gemäß der folgenden An-
     wurde verzichtet.                                          gaben vorgenommen:

     2. Bewertungsmethoden

     a) Immaterielle Vermögensgegenstände
        Immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu
        Anschaffungskosten bewertet. Die Abschreibung
        für die EDV-Lizenzen der wohnungswirtschaftlichen
        Software erfolgt linear über die Vertragsdauer von
        fünf Jahren und bei sonstigen EDV-Anwendungs-
        programmen mit 33 Prozent jährlich.
A N H A N G                                                   39

Wohnbauten                                             Außenanlagen
                                                       Außenanlagen bis 2016 werden linear mit 10 Prozent
Baujahre 1903 – 1915                                   jährlich abgeschrieben. Außenanlagen ab 2017 werden
Ursprüngliche Herstellungskosten abgeschrieben.        linear mit 15 Prozent jährlich abgeschrieben.
Nach Teilmodernisierung Ver­   längerung der Rest-
nutzungsdauer bis zum 31.12.2019. Bei Voll-            Garagen
modernisierungen erfolgt die neue Abschreibung         Nutzungsdauer 25 Jahre, sofern nicht mit Wohn-
über 50 Jahre. Ab 2008 Verlängerung der Rest­          gebäuden errichtet.
nutzungsdauer bis zum 31. 12. 2035 bei aktivierungs-
pflichtigen Modernisierungs­ maßnahmen, wenn die       Geschäfts- und andere Bauten
Modernisierungsquote im Objekt mindestens 50 Pro-      Nutzungsdauer 25 Jahre. Bei bereits voll abgeschrie-
zent beträgt. Die Restnutzungsdauer des Altgebäudes    benen Objekten werden Nachaktivierungen linear bis
der ehemaligen GS Siebeths­burg beträgt 14 Jahre. In   zum Jahr 2020 abgeschrieben.
2016 wurden mit Hilfe eines standardisierten Punkte­
verfahrens die Restnutzungsdauern für diese Objekte    Maschinen
angepasst.                                             Lineare Abschreibung nach steuerlicher AfA-Tabelle.

Baujahre 1916 – 1934                                   Betriebs· und Geschäftsausstattung
Ursprüngliche Herstellungskosten abgeschrieben.        Lineare Abschreibung nach steuerlicher AfA-Tabelle.
Ab 2018 Verlängerung der Restnutzungsdauer bis zum
31.12.2055, wenn die Modernisierungsquote im Objekt    Geringwertige Wirtschaftsgüter
mindestens 50 Prozent beträgt.                         Es wird für bewegliche Anlagegüter mit Anschaffungs-
                                                       kosten von mehr als 150,00 Euro bis 1.000,00 Euro
Baujahre 1935 – 20.06.1948                             pro Jahr ein Sammelposten gebildet, der linear über
Ursprüngliche Herstellungskosten abgeschrieben.        fünf Jahre abgeschrieben wird.
Ab 2018 Verlängerung der Restnutzungsdauer bis zum
31.12.2055, wenn die Modernisierungsquote im Objekt
mindestens 50 Prozent beträgt. Bei Erbbaurechten ist
die kürzere Laufzeit maßgebend.

Baujahre 21.06.1948 – 1990
Nutzungsdauer 80 Jahre. Bei Vollmodernisierungen
erfolgt die neue Abschrei­ bung über 50 Jahre.
Ab 2017 wurden mit Hilfe eines standardisierten
Punkte­verfahrens die Restnutzungsdauern für die
betroffenen Objekte angepasst.

Baujahre ab 1991 / ab 2017
Nutzungsdauer 50 Jahre / Nutzungsdauer 80 Jahre.
Ab 2018 wurden mit Hilfe eines standardisierten
Punkteverfahrens die Restnutzungsdauern für die
betroffenen Objekte angepasst.
40                                                  G E S C H Ä F T S B E R I C H T                    2 0 1 8

     c) Finanzanlagen                                                                e) Rückstellungen
        Die anderen Finanzanlagen sind mit den An-                                      Die Pensionsrückstellung wurde auf der Grund-
        schaffungskosten bewertet.                                                      lage eines versicherungsmathematischen Gut-
                                                                                        achtens erstellt. Berechnungsgrundlage bilden die
     d) Umlaufvermögen                                                                  Richttafeln 2018 G von K. Heubeck. Dabei wurde
        Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach                                      eine Steigerung in Höhe von zwei Prozent p. a.
        dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.                                      angenommen. Gleichzeitig fand der von der Deut-
                                                                                        schen Bundesbank veröffentliche durchschnittliche
        Bei der Ermittlung der unfertigen Leistungen aus                                Marktzins für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe
        noch nicht abgerechneten Heiz- und Betriebs-                                    von 3,21 Prozent (im Vorjahr 10-Jahres-Durch-
        kosten sind Abschläge, insbesondere aufgrund                                    schnitt mit 3,68 Prozent) zum 31.12.2018 Berück-
        von Leerständen, berücksichtigt.                                                sichtigung. Die Bewertungsmethode entspricht
                                                                                        dem Teilwertverfahren. Die Bewertung von Anwart-
        Die Materialien unter der Position „Andere Vor-                                 schaften auf Hinterbliebenenleistungen erfolgt
        räte“ wurden zu Anschaffungskosten bewertet.                                    mit der kollektiven Methode. Der Unterschieds-
                                                                                        betrag zwischen dem Erfüllungsbetrag auf Basis
     	
      Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände                                        des 10-Jahres-Durchschnitt-Zinsatzes und dem auf
      und flüssige Mittel wurden mit dem Nennwert                                       Basis des 7-Jahres-Durchschnitt-Zinsatzes beträgt
      bilanziert. Erkennbare Risiken wurden durch                                       295.165,00 Euro.
      Abschreibungen berichtigt.

                                                                                                                                   Geschäftsjahres +/-

                                                                                                                                                         zum 31.12.
                                                                        zum 01.01.
                                                                          AK/HK

                                                                                                                                                           AK/HK
                                                                             EUR

                                                                                                    EUR

                                                                                                                        EUR

                                                                                                                                                EUR

                                                                                                                                                             EUR
                                                                                           Zugänge des
                                                                                         Geschäftsjahres

                                                                                                               Abgänge des
                                                                                                             Geschäftsjahres

                                                                                                                                   Umbuchungen des

     Anlagevermögen
     Immaterielle Vermögensgegenstände                                  238.402,70                   0,00          9.478,05                       0,00     228.924,65

     Sachanlagen

     Grundstücke und             mit Wohnbauten                      126.769.286,91     3.839.843,96                       0,00          3.164,21 130.612.295,08
     grundstücksgleiche Rechte   mit Geschäfts- und anderen Bauten     1.411.987,07                  0,00                  0,00                   0,00   1.411.987,07

     Grundstücke ohne Bauten                                              82.237,80                  0,00                  0,00                   0,00      82.237,80

     Betriebs- und Geschäftsausstattung                                 754.034,36          74.670,08            114.660,12                       0,00     714.044,32

     Bauvorbereitungskosten                                             428.314,40       499.209,60              434.350,00             -3.164,21          490.009,79

     Summe Sachanlagen                                               129.445.860,54     4.413.723,64             549.010,12                       0,00 133.310.574,06

     Summe immaterielle Vermögensgegenstände u. Sachanlagen 129.684.263,24              4.413.723,64             558.488,17                       0,00 133.539.498,71
                                                                                                                                  des Geschäfts-
                                                                                                                                       jahres +/-

     Finanzanlagen
                                                                        zum 01.01.

                                                                                                                                                         zum 31.12.
                                                                             EUR

                                                                                                    EUR

                                                                                                                        EUR

                                                                                                                                                             EUR
                                                                                                                                           EUR
                                                                                           Zugänge des
                                                                                         Geschäftsjahres

                                                                                                               Abgänge des
                                                                                                             Geschäftsjahres

                                                                                                                                  Umbuchungen
                                                                         Nominal

                                                                                                                                                          Nominal

     Andere Finanzanlagen                                                    160,00                  0,00                  0,00                   0,00         160,00

     Anlagevermögen gesamt                                           129.684.423,24     4.413.723,64             558.488,17                       0,00 133.539.658,71
A N H A N G                                                                      41

  Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle er-                              C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR
  kennbaren Risiken und ungewisse Verbindlich-                                     GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
  keiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger
  kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen                              I. Bilanz
  Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Lauf-
  zeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der                               1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im fol-
  Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Markt-                                genden Anlagenspiegel dargestellt. Die Zugänge
  zins der vergangenen sieben Jahre gemäß der Vor-                                 bei der Position „Grundstücke und grundstücks-
  gabe der Deutschen Bundesbank abgezinst.                                         gleiche Rechte mit Wohnbauten“ beinhalten im
                                                                                   Wesentlichen nachträgliche Anschaffungs- und
f) Verbindlichkeiten                                                               Herstellungskosten.
   Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungs-
   betrag angesetzt.

                                                                                                         zum 31.12.
       zum 01.01.

                                                                                                                        am 31.12.

                                                                                                                                          am 31.12.
                                           Änderung der Abschreibungen im Zusammenhang mit …

                                                                                                                                         (Vorjahr)
                                                                                                                       Buchwert

                                                                                                                                        Buchwert
             EUR

                                   EUR

                                                                                                                           EUR

                                                                                                                                             EUR
                                                                                                             EUR
                    des Geschäftsjahres
     Kumulierte

                                                                                                       Kumulierte
  Abschreibungen

                       Abschreibungen

                                                                                                   Abschreibungen
                                           des Geschäfts-

                                                             des Geschäfts-

                                                                                des Geschäfts-
                                                                                     jahres +/-
                                                    EUR

                                                                      EUR

                                                                                         EUR
                                                  jahres

                                                                    jahres
                                                Zugänge

                                                                  Abgänge

                                                                                Umbuchungen

     233.051,59            2.183,40                   0,00         9.478,05                 0,00       225.756,94            3.167,71        5.351,11

  54.037.337,84     2.042.972,10               78.836,48                 0,00             50,68    56.080.309,94       74.531.985,14    72.731.949,07

     981.950,42          32.984,51                    0,00               0,00               0,00     1.014.934,93         397.052,14       430.036,65

             0,00                   0,00              0,00               0,00               0,00                0,00        82.237,80       82.237,80

     555.417,48         50.556,98                4.804,16       114.660,12                  0,00       491.314,34         222.729,98       198.616,88

             0,00     434.350,00                      0,00      434.350,00                  0,00                0,00       490.009,79      428.314,40

 55.574.705,74      2.560.863,59               83.640,64        549.010,12                50,68     57.586.559,21      75.724.014,85    73.871.154,80

  55.807.757,33     2.563.046,99               83.640,64         558.488,17               50,68    57.812.316,15       75.727.182,56    73.876.505,91
                                                                                des Geschäfts-
                                                                                     jahres +/-
    zum 01.01.

                                                                                                     zum 31.12.

                                                                                                                         am 31.12.

                                                                                                                                          am 31.12.
                                                                                                                                         (Vorjahr)
                                                                                                                        Buchwert

                                                                                                                                        Buchwert
         EUR

                               EUR

                                                      EUR

                                                                        EUR

                                                                                                          EUR

                                                                                                                            EUR

                                                                                                                                             EUR
                                                                                         EUR
                     Tilgungen des
                    Geschäftsjahres

                                             Zugänge des
                                           Geschäftsjahres

                                                               Abgänge des
                                                             Geschäftsjahres
  Kumulierte

                                                   Tilgung

                                                                     Tilgung

                                                                                                   Kumulierte
   Tilgungen

                                                                                Umbuchungen

                                                                                                    Tilgungen

             0,00                   0,00              0,00               0,00               0,00                0,00           160,00          160,00

  55.807.757,33     2.563.046,99               83.640,64         558.488,17               50,68    57.812.316,15       75.727.342,56    73.876.665,91
42                                        G E S C H Ä F T S B E R I C H T     2 0 1 8

     2. Die Position „unfertige Leistungen“ beinhaltet ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

     3. Restlaufzeit der Forderungen:

                                                                                         Restlaufzeit     Restlaufzeit
                                                                                             > 1 Jahr         > 1 Jahr
                                                                            insgesamt   Geschäftsjahr         Vorjahr
      Restlaufzeit der Forderungen                                               EUR             EUR              EUR
      Forderungen aus Vermietung                                            49.817,47       5.140,30         5.558,04
      Sonstige Vermögensgegenstände                                         68.468,03           0,00             0,00

      Gesamtbetrag                                                     118.285,50           5.140,30         5.558,04

     4. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Steuererstattungsansprüche in Höhe von 5.806,82 Euro.

     5. Die Rücklagen haben sich aufgrund einer unverbindlichen Vorwegzuweisung wie folgt entwickelt:

                                                                    Einstellung aus
                                                         Bestand      Bilanzgewinn         Entnahme          Bestand
                                                       01.01.2018             2018           in 2018       31.12.2018
      Rücklagen                                              EUR               EUR              EUR              EUR
      Gesetzliche Rücklage                           3.420.000,00      170.000,00               0,00     3.590.000,00
      Bauerneuerungsrücklage                       24.050.000,00      1.250.000,00              0,00    25.300.000,00
      Andere Ergebnisrücklage                        2.600.000,00                0,00           0,00     2.600.000,00

      Gesamtbetrag                                 30.070.000,00      1.420.000,00              0,00    31.490.000,00

     Zur endgültigen Einstellung in die Rücklagen bedarf es eines Beschlusses der Vertreterversammlung.

     6. Sonstige Rückstellungen:

      Rückstellungen                                                                                             EUR
      Prüfungs- und Beratungskosten                                                                        28.700,00
      Beiträge zur Berufsgenossenschaft                                                                      9.990,00
      Jubiläumszuwendungen                                                                                 77.954,40
      Eigene Jahresabschlusskosten                                                                         38.570,00
      Betriebskosten                                                                                       13.000,00
      Aufbewahrungskosten                                                                                    3.411,49

      Gesamtbetrag                                                                                        171.625,89
A N H A N G                                                              43

7. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten zeigt der folgende Verbindlichkeitenspiegel, aus dem sich auch Art
   und Form der Sicherheiten ergeben:

                                                                Restlaufzeit

Fristigkeiten der                insgesamt           < 1 Jahr      1 – 5 Jahre        > 5 Jahre        gesichert       Art der
Verbindlichkeiten                     EUR                EUR              EUR              EUR              EUR     Sicherung

Verbindlichkeiten ggü.
Kreditinstituten              33.700.546,25     1.354.234,31     5.907.980,09 26.438.331,85 31.343.449,01               Grund-
Vorjahresangabe              (32.857.170,45)   (1.185.561,29)   (5.429.039,81) (26.242.569,35) (31.453.171,42)      pfandrecht

Verbindlichkeiten ggü.
anderen Kreditgebern              21.474,17       12.270,89          9.203,28              0,00        21.474,17        Grund-
Vorjahresangabe                  (33.745,18)     (12.271,01)       (21.474,17)            (0,00)      (33.745,18)   pfandrecht

Erhaltene Anzahlungen           998.364,82       998.364,82               0,00             0,00             0,00
Vorjahresangabe                (979.233,12)     (979.233,12)             (0,00)           (0,00)           (0,00)

Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen      177.821,11       177.821,11               0,00             0,00             0,00
Vorjahresangabe                (273.833,26)     (273.833,26)             (0,00)           (0,00)           (0,00)

Sonstige Verbindlichkeiten      192.927,08       134.738,95         58.188,13              0,00             0,00
Vorjahresangabe                (187.163,01)     (129.068,05)       (58.094,96)            (0,00)           (0,00)

Gesamtbetrag                 35.091.133,43     2.677.430,08      5.975.371,50     26.438.331,85    31.364.923,18

Vorjahresangabe              (34.331.145,02)   (2.579.966,73)    (5.508.608,94) (26.242.569,35) (31.486.916,60)

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. Die anderen aktivierten Eigenleistungen bestehen aus Architektenkosten und Kosten der technischen
   Leitung.

2. ln den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus abgeschriebenen Forderungen in Höhe von
	 2.528,26 Euro, aus früheren Jahren in Höhe von 11.814,89 Euro sowie 5.941,01 Euro aus der Auflösung von
   Rückstellungen enthalten.

3. Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung enthalten 3.237,0 Tsd. Euro Instandhaltungsaufwendungen
   für Leistungen Dritter.

4. Die unter Personalaufwendungen enthaltenen Aufwendungen für Altersversorgung wurden, soweit sie die
   Zuführung zu Pensionsrückstellungen betreffen, um den unter der Position „Zinsen und ähnliche Auf-
   wendungen“ auszuweisenden Zinsanteil gekürzt.

5. In der Position Bauvorbereitungskosten wurde eine Sonderabschreibung auf Sachanlagen in Höhe von
   434.350,0 Euro für ein nicht zur Durchführung gekommenes Bauprojekt vorgenommen.

6. Die Position „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ enthält 92.718,0 Euro aus der Aufzinsung der
   Pensionsrückstellung.
44                                          G E S C H Ä F T S B E R I C H T   2 0 1 8

     D. SONSTIGE ANGABEN

     1. Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer (ohne Vorstand):

      Durchschnittlich beschäftigte Mitarbeiter                                                      Vollzeit 2018
      Kaufmännische Mitarbeiter                                                                              13,0
      Technische Mitarbeiter                                                                                  6,0
      Raumpflege                                                                                              1,1
      Hausmeister (nebenberuflich)                                                                            0,1
      Auszubildende                                                                                           1,4

      Gesamt                                                                                                 21,6

     2. Verbindlichkeiten aus persönlicher Haftung (Haftsumme aufgrund einer Beteiligung bei der Volksbank
        Wilhelmshaven eG): 160,00 Euro.

     3. Im Bereich „lmmobilienmanagement für Dritte“ wird ein treuhänderisches Geldvermögen von 1.150.603,06
        Euro zum 31.12.2018 verwaltet.

     4. Mitgliederbewegung:

      Mitgliederbewegung                                                                Mitglieder        Anteile
      Anfangsbestand zum 01.01.2018                                                         6.203         16.671
      Zugänge                                                                                 417           4.424
      Abgänge                                                                                −331            −933

      Endbestand zum 31.12.2018                                                             6.289         20.162

        Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 1.726.578,15 Euro
        erhöht.

     5. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
        Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
        in Niedersachsen und Bremen e.V.
        Leibnizufer 19, 30169 Hannover
A N H A N G                                                     45

6. Mitglieder des Vorstandes:
   Lutz Weber 		         Vorstandsvorsitzender (hauptamtlich)
   Jochen Borchers       Vorstandsmitglied (nebenamtlich)
   Volker Siehl		        Vorstandsmitglied (nebenamtlich, bis 31.12.2018)

7. Mitglieder des Aufsichtsrates:
   Volker Osterkamp
   Iris Dittrich
   Wiebke Erdwien
   Heiko Dabeler
   Gabriele Kluge (ab 19.06.2018)
   Thorsten Könnecke

8. Nachtragsbericht:

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und weder in
der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

E. GEWINNVERWENDUNG

Der Jahresüberschuss beläuft sich auf 1.648.065,45 Euro. Aufsichtsrat und Vorstand haben in einer ge-
meinsamen Sitzung beraten, eine unverbindliche Vorwegzuweisung von 170.000,00 Euro in die gesetzliche
Rücklage und von 1.250.000,00 Euro in die Bauerneuerungsrücklage vorzunehmen. Zur endgültigen Ein-
stellung in die Rücklagen bedarf es eines Beschlusses der Vertreterversammlung.

Einschließlich des Gewinnvortrags aus dem Vorjahr in Höhe von 472.012,54 Euro beträgt der Bilanzgewinn
700.077,99 Euro, deren Verwendung der Vertreterversammlung wie folgt vorgeschlagen wird:

 Dividende                                                                                      228.252,49 EUR

Gewinnvortrag                                                                                   471.825,50 EUR

Für die Berechnung der Dividende ist das Geschäftsguthaben mit dem Stand vom 01. Januar 2018 maßgebend.
Der Pflichtanteil wird mit einer Dividende in Höhe von vier Prozent, weitere Anteile eines Mitglieds mit einer
Dividende in Höhe von zwei Prozent dotiert. Der Gewinnanteil darf satzungsgemäß nicht ausgezahlt werden,
wenn am Tag der Fälligkeit die übernommenen Geschäftsanteile noch nicht voll eingezahlt sind. In diesem
Falle wird die Dividende dem Geschäftsguthaben zugeschrieben.

Wilhelmshaven, den 21. Mai 2019

                                                               Lutz Weber              Jochen Borchers
                                                               Vorstandsvorsitzender   Vorstandsmitglied
46                    I M P R E S S U M

                            SITZ
      BAUVEREIN RÜSTRINGEN EG · STÖRTEBEKERSTRASSE 1
                  26386 WILHELMSHAVEN

                     T 04421 36 92–0
                     F 04421 36 92–92

             WWW.BAUVEREIN-RUESTRINGEN.DE
             INFO@BAUVEREIN-RUESTRINGEN.DE

                GRÜNDUNG 11. FEBRUAR 1903
             GENOSSENSCHAFTSREGISTER 130003
                 AMTSGERICHT OLDENBURG

                    PRÜFUNGSVERBAND
     VERBAND DER WOHNUNGS- UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT
             IN NIEDERSACHSEN UND BREMEN E.V.
              LEIBNIZUFER 19, 30169 HANNOVER
Bauverein Rüstringen eG
Störtebekerstraße 1
26386 Wilhelmshaven

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