Geschäftsbericht 2017 - die Sozialbau
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Geschäftsbericht 2017
Die Sozialbau, Kempten
2017
„Heimat neu leben“ ist seit zwei Jahren der neue Sozialbau-Slogan und die Überschrift über
2 all das, was wir tun und veranlassen. Dieses klare Bekenntnis zu unserer Verantwortung 3
bedeutet vor allem in unserem Kerngeschäft nach neuen Wegen und tragfähigen Strategien
zu suchen. Und dies vor allem dann, wenn über die Medien permanent von der Krise am
Wohnungsmarkt die Rede ist. Auch wenn wir in Kempten natürlich ganz andere Heraus-
forderungen als in den großen Ballungszentren haben, konnten wir doch mit unserem
„Kemptener Modell“ und der „Digitalen Projektwerkstatt” Impulse auf dem heimischen Woh-
nungsmarkt setzen. Dass wir mit diesem Ansatz und vielen weiteren guten Ideen auf Anhieb
zum „Top 100 Innovator 2018“ gewählt wurden, macht uns alle gemeinsam ein wenig stolz
und zeigt uns, wie viel von dem „neu leben“ tatsächlich in unserer Heimat steckt.
01 Inhaltsverzeichnis
4 5
„MehrGenerationenWohnen” Kempten-Thingers // Luftrettungszentrum Christoph 17, Durach // Digitales Gründerzentrum Keselstraße, Kempten „SheddachHalle” Keselstraße, Kempten // „Stiftsstadt-Wohnen” Gerhart-Hauptmann-Straße, Kempten // Wohnpark „Jakobwiese-Südwest”, Kempten
01 Gesellschafter 05 Bewirtschaftungsmanagement
7 Gesellschafter des Unternehmens für unseren Hausbesitz
33 Gebäude- und Hausbewirtschaftung
02 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 34 Kemptener Modell
9 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 35 Zahlen und Fakten
36 Wohnungsanfragen / Mieterwechsel / Kündigungsgründe
10 „Wohnbau-Offensive 2020”- 600 neue Wohnungen
37 Mietentwicklung / Wohnungsbestand / Betriebs-/Heizkosten / Wohnraumanpassung
03 Das Geschäftsjahr 2017
38 Instandhaltung und Modernisierung / Schwerpunkte 2017/2018
40 Studentenwohnen
13 Personal und Organisation
42 Gewerbliche Vermietung
16 Rechtsverhältnisse / Tätigkeit der Organe
17 Controlling und Innenrevision / IT / Internet
18 Innovationspreis - Top 100
06 Bewirtschaftungsmanagement
für fremden und eigenen Hausbesitz
04 Neubau-Investitionen 2017
43 Verwaltung von Wohneigentum
45 ZEUS
21 Bau- und Verkaufstätigkeit 2017
46 Regiebetrieb
22 Neubauinvestitionen
47 Hausmeisterei
24 Quartier „Jakobwiese-Südwest“
25 Quartier „Stiftsstadt-Wohnen”
26 Quartier „Funkenwiese” 07 Die Städtebau
27 Sanierung: Alte Spinnerei / SheddachHalle / Schlichterei / Pförtnervilla 49 Die Städtebau – Partner der Kommunen / Entwicklung auf der „Jakobwiese“
28 Quartier „Wohnen im Calgeerpark”
29 „MehrGenerationenWohnen“ Thingers 08 Jahresabschluss 2017
30 Luftrettungszentrum / Neubau Allgäu-Hospiz 51 Dank
52 Bilanz
54 Gewinn- und Verlustrechnung
56 Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
62 Entwicklung des Anlagevermögens
01 Gesellschafter
7
Sozialbau Verwaltungsgebäude, Allgäuer Straße 1, Kempten
Der Kreis der Gesellschafter zum 31.12.2017 setzt sich bei unverändertem
Stammkapital wie folgt zusammen:
2.284.160,– €
Kemptener Kommunalunternehmen
1.483.070,– € Anstalt des öffentlichen Rechts
der Stadt Kempten (KKU)
Allgäuer Überlandwerk GmbH
Kempten
53,12 %
34,49 %
10,00 % 2,39 %
430.000,– € 102.770,– €
Ein klassischer Sparkasse Allgäu Stadt Immenstadt i. Allgäu
Lückenschluss in
der Gerberstraße
verbunden mit der
Organe des Unternehmens
Modernisierung im
dahinter liegenden
Aufsichtsrat
Bestand und dem Thomas Kiechle, Vorsitzender, Oberbürgermeister der Stadt Kempten
Bau einer Tiefgarage Michael Lucke, stv. Vorsitzender, Geschäftsführer der Allgäuer Überlandwerke GmbH
vitalisiert dieses Manfred Hegedüs, Schriftführer, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Allgäu
01
Altstadtquartier. Stadtrat Udo Himml, Rektor a. D.
2. Bürgermeisterin Sibylle Knott, Rechtsanwältin
Stadträtin Ingrid Vornberger, Geschäftsführerin
Stadtrat Stephan Prause, Dipl. Betriebswirt (FH)
Stadtrat Josef Leonhard Schmid, Rechtsanwalt
Geschäftsführer
Herbert Singer, Betriebswirt der Wohnungswirtschaft
02 Wirtschaftliche
Rahmenbedingungen
9
„SheddachHalle” Keselstraße, Kempten // „Stiftsstadt-Wohnen” Gerhart-Hauptmann-Straße, Kempten mit Grundsteinlegung
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Die konjunkturelle Lage in Deutschland stellt sich weiterhin sehr gut dar. Seit rund acht
Jahren wächst das Bruttoinlandsprodukt (BIP), im Jahr 2017 sogar mit dem stärksten
Anstieg seit sechs Jahren. Deutschland konnte so mit einem Wachstum von 2,2 % ein
starkes Ergebnis vorweisen. Auch im Euroraum hat sich der Aufschwung 2017 durch-
gesetzt und lag mit 2,4 % sogar etwas höher als in Deutschland. Insbesondere die
inländischen Konsumausgaben der privaten Haushalte und des Staates sowie der Woh-
nungsbau trugen zum Aufschwung bei. Die Prognose der führenden Wirtschaftsfor-
schungsinstitute geht davon aus, dass der Zuwachs für 2018 bei 2,2 % ähnlich liegen
wird.
Wirtschaftsleistung der Wohnungswirtschaft 2017
Die wirtschaftliche Dynamik ging 2017 nahezu von allen Wirtschaftsbereichen aus.
Lediglich die Land- und Forstwirtschaft verzeichnete einen Rückgang. Die Dienstleistungs-
bereiche Information und Kommunikation mit einem Plus von 3,9 % und der Handel,
Das Areal der „Alten Verkehr, Gastgewerbe mit einem Plus von 2,9 % konnten ein überdurchschnittliches
Spinnerei“ direkt am Ergebnis erzielen.
Illerufer wurde die ver- Die Gesamtwirtschaftsleistung im Baugewerbe konnte sich 2017 ebenfalls sehr gut
gangenen Jahre unter entwickeln und legte im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 % deutlich zu. Die Grundstücks-
und Wohnungswirtschaft wuchs um 1,4 % (Vorjahr 0,8 %) und konnte damit ihre Wert-
Erhaltung des prägenden
steigerung merklich erhöhen.
Industriecharakters auf-
wändig saniert. Mit ei-
Der Wohnungsbau entwickelte sich im Berichtsjahr weiter positiv, wenn auch nicht mehr
nem Mix aus Gewerbe so stark wie im Vorjahr. Die Bauinvestitionen stiegen im Jahr 2017 um 2,6 %. Aufgrund
und Wohnen entstand des großen Bauüberhangs bereits genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnun-
02
so ein vitaler Standort gen und der guten wirtschaftlichen Lage der Bauwirtschaft, wird dieser Aufwärtstrend bei
in Zentrumsnähe. den Wohnungsbauinvestitionen wohl noch eine Zeit anhalten. Die Zahl der neu geneh-
migten Wohneinheiten ist 2017 auf rund 349.000 Wohnungen gesunken. Dies entspricht
einem Rückgang von 7,0 %. Ein Teil der rückläufigen Baugenehmigungen im Jahr 2017
ist auf Vorzieheffekte (Durchführung der Bauvorhaben mit dem alten Standard der Ener-
gieeinsparverordnung) zurückzuführen, die im Jahr 2016 zu einer starken Steigerung der
Baugenehmigungen geführt hatten.
02 Wirtschaftliche 02 Wirtschaftliche
Rahmenbedingungen Rahmenbedingungen
10 Öffentliche Förderung und mittelbare Belegung 11
Nicht vom Staat subventionierte Neubauwohnungen sind teuer und können nur von
sehr gut verdienenden Mietern bezahlt werden. Wo aber bleibt dabei der Mittelstand,
der als die tragende Säule der Gesellschaft gilt? Für den staatlich geförderten Neubau
verdient er zu viel, für die am freien Markt angebotenen Neubauwohnungen meist zu
wenig. Hinzu kommt: Bei der klassischen Wohnbauförderung können die neu gebau-
ten Wohnungen nur an Personen mit niedrigem Einkommen vermietet werden.
Wohnpark „Jakobwiese-West”, Kempten // Wohnquartier Gerber-/Theaterstraße, Kempten // Wohnquartier „Weiße Siedlung”, Kempten GdW-Präsident Axel Gedaschko/Berlin in Kempten
Mit dem „Kemptener Modell“ geht die Sozialbau einen konsequenten Weg:
Seit 2011 realisieren wir in Kooperation mit der Stadt Kempten das sog. „Kontingent-
Modell“.
Arbeitsmarkt/Preisanstieg/Leitzins Seither werden die sozial gebundenen Bestandswohnungen im prozentualen Verhältnis
Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2017 von rund 44,3 Mio. Erwerbstätigen erbracht. Somit lag zu allen freifinanzierten Wohnungen des Gesamtwohnungsbestandes aller 3.864 Miet-
die Zahl der Erwerbstätigen nochmals höher als im Vorjahr mit 43,5 Mio. Im Durchschnitt des Jahres 2017 konnten 638.000 bzw. wohnungen der Sozialbau in allen Wohnquartieren mittelbar, leistungsorientiert und
1,5 % mehr Personen erwerbstätig sein als im Vorjahr. Eine höhere Erwerbsbeteiligung sowie die Zuwanderung von Arbeitskräften ausgewogen mit Mietern belegt.
aus dem Ausland glichen altersbedingte demografische Effekte aus. Zudem ist die Zahl der Arbeitslosen weiter rückläufig. Die
Arbeitslosenquote betrug im Dezember 2017 5,7 %. Die Arbeitslosenquote in der kreisfreien Stadt Kempten betrug zum Vergleich Dies stellt die erste Säule dar. Für Neubauten mit öffentlicher Förderung wenden wir
3,2 % (Vorjahr 4,0 %). als zweite Säule diese Struktur der mittelbaren Belegung ganzheitlich an.
Die Veränderung der Verbraucherpreise in Deutschland gegenüber Dezember 2016 mit 1,7 % (Vorjahr 1,7 %) ist unverändert. So beginnen wir bereits bei Baubeginn von Neubauten entsprechend Wohnungen im
Die Verbraucherpreise für Haushaltsenergie und Kraftstoffe sind um 3,1 % (Vorjahr – 5,4 %) angestiegen, die Nettokaltmiete Bestand in Form der „mittelbaren Belegung“ an Wohnberechtigte mit Wohnberechti-
erhöhte sich laut dem statistischem Bundesamt um 1,6 % (Vorjahr 1,2 %) und liegt damit unter der Steigerung der Inflationsrate. gungsschein zu vermieten – für günstige Mieten von ca. 5,50 €/m². Damit können sich
Das Zinsniveau bewegt sich weiter auf einem sehr niedrigen Niveau, wovon die Wohnungswirtschaft profitiert. Der Leitzins der Geringverdiener vergünstigten Wohnraum leisten und die Neubauwohnungen werden
EZB beträgt seit der letzten Zinsanpassung vom 10.03.2016 weiterhin 0,0 %. leistungsgerecht an die bürgerliche Mitte vermietet. Damit sorgt die Sozialbau auch
für eine sofortige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Die neuen Wohnungen ste-
hen für durchschnittlich 8,00 €/m² der bürgerlichen Mittelschicht zur Verfügung und
„Wohnbau-Offensive 2020“ - 600 neue Wohnungen in Kempten fördern damit die Leistungsgerechtigkeit.
Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen, modernisierten Wohnungen ist in der Stadt Kempten nach wie vor hoch. Nach dem
bayerischen Landesamt für Statistik liegt die kreisfreie Stadt Kempten (Allgäu) in der regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung Der Mehrwert des „Kemptener Modells“ besteht darin, dass nicht nur die160 Neubau-
bis zum Jahr 2035 in einem Einwohnergebiet mit zunehmender Bevölkerungszahl. Der erhöhte Bedarf an Wohnraum in der Stadt wohnungen um ca. 2,00 €/m² verbilligt, sondern rund 240 bisher nicht gebundene
Kempten wird durch die Sozialbau Kempten GmbH einerseits mit neuen Mietwohnungsprojekten und andererseits über Verkaufs- Mietwohnungen der Sozialbau neu als geförderte Wohnungen Haushalten mit Wohn-
projekte für Kapitalanleger zur Eigennutzung wie auch zur Vermietung mit höchstem Engagement gedeckt. berechtigung zur Verfügung stehen und – dezentral über den gesamten Bestand der
rund 3.864 Sozialbau-Wohnungen verteilt – sozialräumlich entzerrt belegt werden.
Die Sozialbau Kempten GmbH hat mit ihrem ambitionierten Wohnungsbauprogramm „Wohnbau-Offensive 2020“ 200 neue,
barrierearme Mietwohnungen als „Wohnen für die bürgerliche Mitte“ bis zum Jahr 2020 in die Bebauung gebracht. So profitieren insgesamt 400 Haushalte und alle Bevölkerungsschichten im Allgäu
Im Wohnungseigentumssektor ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen sowohl von Eigennutzern wie auch Kapitalanlegern gleichermaßen vom Mehrwert des „Sozialen Wohnungsbaus 2.0“. Wohnungssuchende
unverändert gut. Rund 200 Eigentumswohnungen hat die Sozialbau in der Fertigstellung und 200 Eigentumswohnungen in der können bedarfs- und einkommensgerecht versorgt werden, leistungsschwächere Haus-
Planung. Damit verbunden sind stattliche Bauinvestitionen von über 150 Mio. € für rund 600 neue Wohnungen in Kempten. halte werden dezentral versorgt – und das Gerechtigkeitsgefühl aller Bürger wird ge-
stärkt.
Flächensparende Projektentwicklung
Auf die Besonderheit, dass alle 600 Wohnungen innerstädtisch errichtet werden ohne einen einzigen Meter Haupterschließungs-
straße bauen zu müssen, legt die Sozialbau besonderen Wert und verweist auf die nachhaltige, ressourcenschonende Quartiers-
und Stadtentwicklung der Sozialbau in Kempten. Und die 175 neuen Wohnungen der „Funkenwiese“ kommen bald dazu!
03 Das Geschäftsjahr 2017
13
Neubau und Vertrieb // Regiebetrieb // Geschäftsleitung und Verwaltung
Personal und Organisation
Im Jahr 2017 waren durchschnittlich 89 Mitarbeiter, 7 Teilzeitkräfte,
8 Auszubildende und 12 geringfügig Beschäftigte tätig.
Vollzeit Teilzeit Azubis
89 7 8
Mitarbeiter Geringfügig
104 + 12
03
Die Organisationsstruktur des Unternehmens ist auf die Erfüllung aller wohnungswirt-
schaftlichen, baulichen und städtebaulichen Aufgabenstellungen und Dienstleistungen für
den eigenen Bestand sowie für die WEG- und Sondereigentumsverwaltung ausgerichtet.
03 Das Geschäftsjahr 2017 03 Das Geschäftsjahr 2017
14
Die Organisation des Unternehmens ist in sieben Abteilungen gegliedert: Betriebszugehörigkeit 15
(die Anzahl der Mitarbeiter bezieht sich auf die sozialversicherungspflichtigen (ohne geringfügig Beschäftigte)
Voll- und Teilzeitkräfte):
■■ Personal / GL-Assistenz / Recht / Marketing 5 Mitarbeiter
■■ Mieterservice / technische Gebäudebewirtschaftung 19 Mitarbeiter
über 30 Jahre 21-30 Jahre
■■
■■
Hausmeisterei
Regiebetrieb
22 Mitarbeiter
23 Mitarbeiter 5 15
■■ Wohnungseigentumsverwaltung / Gewerbe- 7 Mitarbeiter
gesamt
vermietung / Parkhausservice / ZEUS
■■ Neubau und Vertrieb 11 Mitarbeiter 104
■■ Rechnungswesen / IT 9 Mitarbeiter
Die Aufwendungen für Löhne und Gehälter betrugen im Berichtsjahr 5.303.386,58 €
11-20 Jahre bis 10 Jahre
und die Sozialabgaben 1.300.905,55 €.
Für Altersversorgung (durch VBLU) und Zuführung zur Pensionsrückstellung wurden
318.042,62 € aufgewendet.
21 63
Auch im Geschäftsjahr 2017 sind die vielfältigen Aufgaben nur durch das unverändert
hohe persönliche Engagement aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bewältigt wor- (davon 89 Vollzeitbeschäftigte, 7 Teilzeit-
den. Die Strukturierung der Geschäftsprozesse und die innovativen Ablaufverbesse- beschäftigte, 8 Auszubildende)
rungen der Dienstleistungen werden kontinuierlich fortgesetzt.
Ausbildung
Die Sozialbau ist ein von der IHK geprüfter und ausgezeichneter Ausbildungsbetrieb.
Als sozial- und gesellschaftspolitisch engagiertes Unternehmen ist sich Sozialbau ihrer
Verantwortung bewusst, jungen Menschen durch eine qualifizierte Ausbildung den
chancenreichen Weg in die berufliche Zukunft zu ermöglichen und bietet seit Jahr-
Altersstruktur der Mitarbeiter
zehnten Ausbildungsplätze zum Immobilienkaufmann/- frau an. Nach der Auszeich-
(ohne geringfügig Beschäftigte)
nung als eines von drei Top-Ausbildungsunternehmen in Deutschland im Jahr 2013
des AGV (Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft), konnte die Ausbildung im
Unternehmen auch im Berichtsjahr 2017 weiter verstetigt werden.
27 6
10
Mit der Ausbildung auch über den eigenen Bedarf hinaus leistet Sozialbau zudem seit
Jahren einen Beitrag zur Qualifikation junger Menschen. Drei der neun Auszubildenden 51 – 60 Jahre über 60 Jahre
konnten 2017 ihre Ausbildung erfolgreich abschließen, einer davon sogar mit einer
Auszeichnung der IHK Schwaben als Prüfungsbester Immobilienkaufmann im Allgäu.
unter 20 Jahre
Mieterservice + Technische Gebäudebewirtschaftung
Hausmeisterei Um auch in Zukunft talentierte Nachwuchskräfte fördern zu können, wurden die Mar-
Wohnungseigentumsverwaltung
Teamgeist pur: unsere Auszubildenden ketingmaßnahmen für das Recruiting gesteigert. Neben einem neuen Ausbildungsflyer
wurde das Onlinemarketing durch die Anzeigenschaltung auf führenden Onlineporta-
len ausgebaut. Die direkte Zusammenarbeit mit den regionalen Bildungseinrichtungen
wird aktiv gelebt, sodass sich bei zwei Berufsinformationsabenden an lokalen Schulen
über die Ausbildungsmöglichkeit bei Sozialbau informiert werden konnte.
Für den Ausbildungsjahrgang 2017/2018 wurden weitere drei Auszubildende einge-
stellt. Unsere Ausbildungsquote im Bereich der Verwaltung liegt somit bei rd. 16 %.
18 17
41 – 50 Jahre
26 21 – 30 Jahre
31 – 40 Jahre
03 Das Geschäftsjahr 2017 03 Das Geschäftsjahr 2017
16 Rechtsverhältnisse 17
Die Gesellschaft wurde am 26.10.1956 gegründet und am 19.12.1956 in das Handels-
register für Kempten, AG Kempten HRB 472, eingetragen. Bis 31.12.1989 war die Ge-
sellschaft ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Nachdem das Wohnungsge-
meinnützigkeitsgesetz im Rahmen des Steuerreformgesetzes aufgehoben wurde, agiert
die Gesellschaft nunmehr wie jedes andere steuerpflichtige Unternehmen. Das Woh-
nungsunternehmen wurde von der Regierung von Schwaben als Betreuungsunterneh-
men im Sinne der Wohnungsbauförderungsbestimmungen zugelassen. Die Oberste
Baubehörde hat das Unternehmen als allgemeine Sanierungsträgerin anerkannt.
Controlling und Innenrevision
Das alle Unternehmensbereiche umfassende Controlling wird ständig weiter verfeinert.
Tätigkeit der Organe Es ist in der Abteilung Rechnungswesen integriert und beinhaltet einen Baukosten-
Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres 2017 die ihm nach den gesetzlichen controller. Das Unternehmen verfolgt alle wesentlichen Risiken über ein strukturiertes
und satzungsmäßigen Bestimmungen obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat Berichtswesen, mittels Risikoindikatoren und anhand von wohnungswirtschaftlichen
sich in vier Sitzungen, in Einzelbesprechungen sowie durch schriftliche Berichte der Benchmarks.
Geschäftsführung eingehend über die Lage des Unternehmens, seine Bau- und Sanie- Die Dokumentation des Risikofrüherkennungssystems in einem Risikomanagement-
rungstätigkeit, grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik, Grundstücksangelegenhei- handbuch ist gegeben. Die Innenrevisionshandlungen werden nach einem mehrjähri-
ten, den Fortgang der Neubau- und Verkaufstätigkeit, die Investitionsplanung, die Ent- gen Prüfungsplan in allen wesentlichen Prüffeldern vorgenommen und KonTraG-
wicklung der Geschäftstätigkeit der verbundenen Unternehmen und alle wichtigen konform weiterentwickelt.
Einzelvorgänge informiert. Über zustimmungsbedürftige Geschäfte wurden jeweils
Entscheidungen herbeigeführt. Die GdW Revision AG hat in der Zeit vom 03.04.2018
bis 20.04.2018 die Prüfung des Jahresabschlusses 2017 vorgenommen; sie erstreckte IT
sich auf das Rechnungswesen für die Zeit vom 01.01.2017 bis 31.12.2017, den Jahres- Das IT-Team setzt als interner Dienstleister Digitalisierungsprojekte, aktuell u.a. die
abschluss zum 31.12.2017 und den Lagebericht, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäfts- DSGVO, die Implementierung der E-Mail-Verschlüsselung oder die technische Daten-
führung, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens sowie die Beurteilung der sicherheit um. Zusätzlich unterstützt die IT das Controlling, betreut die mobilen End-
Ordnungsmäßigkeit der Geschäfte nach § 53 HGrG. Die Wirtschaftsprüfungsgesell- geräte sowie über 65 Arbeitsplätze einschließlich der Außenstelle Immenstadt, dem Re-
schaft hat den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk gemäß § 322 HGB erteilt. Der giebetrieb und den Parkhäusern. An den Arbeitsplätzen werden sowohl das wohnungs-
Aufsichtsrat hat sich in seiner Sitzung vom 11.07.2018 durch Kenntnisnahme des Prü- wirtschaftliche Programm „wowinex“ der Haufe-Lexware Real Estate AG, mit
fungsberichtes eingehend über den Jahresabschluss zum 31.12.2017 unterrichtet und einem Archiv- und Workflowsystem, als auch die Microsoft-, Nemetschek- und EPIQR-
ihn einstimmig genehmigt. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung wurde in der Programme angewendet. Die Lohn- und Gehaltsabrechnung wird über die Software
Gesellschafterversammlung vom 11.07.2018 einstimmig Entlastung erteilt. Die Regula- „SBS Lohn plus“ im eigenen Hause abgewickelt.
rien des Geschäftsjahres 2017, Genehmigung des Jahresabschlusses 2017 sowie die
Gewinn- und Verlustrechnung 2017 wurden in der Gesellschafterversammlung vom
11.07.2018 behandelt; über die Gewinnverteilung wurde folgender Beschluss gefasst: Internet
Das Herzstück unserer Internetpräsenz bilden die Tätigkeitsschwerpunkte:
Ausschüttung einer Bardividende von E 1.500.000,00
Das sind 22,40 % des Jahresüberschusses.
Ferner:
Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage E 5.199.554,41
Wir bauen Wir verkaufen Wir vermieten Wir verwalten
Ziel des Internetauftritts ist die Kommunikation mit unseren geschätzten Mietern,
Kunden und Geschäftspartnern zu intensivieren, rund um die Sozialbau zu informieren
und unsere Vermietungs- und Verkaufsangebote sowie unseren Dienstleistungsservice
anschaulich näherzubringen. Unter der Adresse www.sozialbau.de erfahren Sie mehr.
Unsere Vermietungsangebote werden auf unserer Internetseite sowie über die moder-
ne Vertriebslösung immosolve angeboten.
Über zusätzliche aktuelle Themen der Sozialbau informieren wir auf Facebook.
Kontinuierlich wird unsere Facebook-Seite durch unsere Auszubildenden, welche
das Social Media Team stellen, gepflegt.
03 Innovationspreis - Top 100 03 Innovationspreis - Top 100
FTTH Ausbau/Glasfaser
Intelligente Sozialbau ist Top-Innovator 2018
18 Parkraumbewirtschaftung 19
Digitale
Die Sozialbau gehört zur Innovationselite des deutschen Mittelstands und erhielt da-
für im Rahmen des Deutschen Mittelstands-Summits die begehrte Auszeichnung
Wohnungsabnahme
digitale Heizungsoptimierung
„TOP 100“ verliehen. Zum 25. Mal wurden dieses Jahr die TOP 100 geehrt. Die Sozial-
Social
WLAN Studenten
bau hat sich dazu der unabhängigen wissenschaftlichen Analyse von Prof. Dr. Niko-
laus Franke von der Wirtschaftsuniversität Wien unterzogen. Rund 100 Parameter
E-Mobilität Media Team wurden als Prüfkriterien erfüllt, gegliedert in die Bewertungskategorien „Innovative
Prozesse und Organisation“, „Innovationsklima“, „Innovationsförderndes Top-Manage-
ment“, „Außenorientierung/Open Innovation“ und „Innovationserfolg“. Als eines von
Smart Metering Mieterstromprojekt Elsa
Sub Metering
erst drei Unternehmen der Wohnungswirtschaft in der gesamten 25-jährigen Ge-
schichte von TOP 100, konnte sich Sozialbau den begehrten Titel sichern.
Rauchwarnmelder Von der Jury wurde das außergewöhnliche Innovationsklima und das innovationsför-
Die Sozialbau 4.0 -
dernde Top-Management der Sozialbau gelobt. Aus der Geschäftsleitung heraus
werden hierbei in einer digitalen Projektwerkstatt ergänzende, innovative Geschäfts-
modelle entwickelt und umgesetzt. Als Erfolge können der komplett elektronische
Digitale Projektwerkstatt Vermietungsprozess, online gesteuerte Heizanlagen und Monitoring des Energiever-
brauchs, das Einrichten von WLAN-Hotspots in den 307 Sozialbau-Studentenapparte-
ments und eine gemeinsam mit dem Hersteller entwickelte App zum zentralen Aus-
Immosolve Mobilfunk Netzausbau lesen von Rauchwarnmeldern im Gebäudebestand bis hin zu „WeWash“ genannt
Datenschutz
werden.
Whatsapp Chat Bot
Contractor Wärme Signale
WeWash
Franke lobte ebenso wie der Mentor von TOP 100, der Wissenschaftsjournalist und TV-
Mobilität
Moderator Ranga Yogeshwar, die Kreativität und Entschlossenheit von Unternehmen
Virtuel Reality wie Sozialbau, die neuartige Lösungen für Probleme identifizieren und umsetzen. Als
kreativer Innovationserfolg der Sozialbau wurde das Kemptener Modell hervorgeho-
ben: Bis 2019 errichtet die Sozialbau in diesem Modell rd. 160 neue Mietwohnungen,
Stromtankstellen die der Freistaat Bayern finanziell fördert, ohne diese Wohnungen direkt einer Sozial-
Smarthome Musterwohnungen bindung zu unterziehen. Somit stehen diese Wohnungen für durchschnittlich 8,00 €
pro m2 der bürgerlichen Mittelschicht zur Verfügung und fördern damit die Leistungs-
gerechtigkeit der Bevölkerung. Sozial gebunden werden im Ausgleich vorhandene Be-
standswohnungen der Sozialbau. Diese Wohnungen bleiben so für Geringverdiener er-
schwinglich und entlasten den angespannten Wohnungsmarkt in Kempten zusätzlich.
Die Belegschaft der Sozialbau ist stolz und glücklich über die TOP 100-Auszeichnung,
weil in der „Digitalen Projektwerkstatt“ innovative Erfolge erzielt und das analoge,
existenzielle Gut Wohnen mit kreativen Lösungen bezahlbar und sozial gerechter
gemacht werden konnten.04 Neubau-Investitionen 2017
21
Wohnpark „Jakobwiese-Südwest”, Kempten // „Stiftsstadt-Wohnen“ Gerhart-Hauptmann-Straße, Kempten // „MehrGenerationenWohnen”, Kempten-Thingers
Bau- und Verkaufstätigkeit 2017
Die sehr gute Konjunktur auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt, verbunden mit der
hohen Nachfrage nach neuen Eigentums- und Mietwohnungen, veranlasste die Sozialbau
auch im Geschäftsjahr 2017 in allen Geschäftsbereichen neue Projekte zu entwickeln.
Die neuen Baumaßnahmen wurden wie in den vergangenen Jahren mit hoher Intensität
angegangen. Nach den kontinuierlich durchgeführten Bestandssanierungen und Revitali-
sierungen liegt der Fokus seit einigen Jahren wieder verstärkt auf der Entwicklung und
dem Bau von großen, zusammenhängenden Quartieren verbunden mit geringen Erschlie-
ßungsanteilen und hohem Wohn- bzw. Freizeitwert. Zielvorgaben sind die rasche Schaf-
fung von Baurecht und kurze Planungszeiten zur Erreichung eines zeitnahen Baubeginns.
Im Jahr 2017 wurden dabei Wohnprojekte für das eigene Anlagevermögen wie für den
Verkauf projektiert, dies sowohl in bestehenden Wohnquartieren der Sozialbau wie in
Neubaugebieten.
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bleibt dabei die Herausforderung, der sich
das eigene Planungsteam der Sozialbau immer wieder aufs Neue stellt. Dem wirtschaft-
Der Bau hochwertiger
lichen, kostengünstigen Bauen stehen dabei ständig erhöhte und verschärfte Vorgaben
Eigentumswohnungen aus energetischen und barrierefreien Richtlinien sowie aus Immissions-, Entsorgungs-
ist eine der Kernauf- und Brandschutzauflagen entgegen. Die eigene jahrzehntelange Fachkompetenz im
gaben, mit der die regionalen Wohnungsbau wie auch bei Spezialimmobilien hilft, dies rational erfolgreich
Sozialbau erfolgreich umzusetzen.
am Markt agiert.
Für die Sozialbau bedeutet „zukunftsorientiertes Wohnraummanagement“ eben nicht nur
den Neubau von hochenergetischen, barrierearmen Wohnungen, sondern beinhaltet im-
mer auch die ganzheitliche Betrachtung samt der Vitalisierung von Bestandsquartieren
im Anlagevermögen. Schwerpunkt bildet dabei die Ergänzung der Bestandsquartiere mit
04
dort fehlenden Angeboten wie zum Beispiel barrierefreiem Wohnraum oder neuem Park-
raum. Wohnraum für alle Bevölkerungs- und Einkommensschichten bedeutet auch, dass
Planungsvorgaben immer individuell für das Quartier entwickelt werden müssen.04 Neubau-Investitionen 2017 04 Neubau-Investitionen 2017
Bauüberhang Anlagevermögen aus 2017 bzw. Baubeginn 2018
22 ehem. Spinnerei/ SheddachHallen, Keselstraße Kempten
23
Umbau/Sanierung für 46 Mietwohnungen und 80 TG-Stellplätzen (Fertigstellung 2019)
Wohnen im Calgeerpark / ehem. Fachsanitätszentrum - Haubensteigweg 19, Kempten
Umbau/Sanierung für 53 Familien-Mietwohnungen und einem Studentenwohnheim mit
36 Appartements (45 Zimmern) und ca. 80 Stellplätzen (Fertigstellung 2018)
Pförtnervilla - Keselstraße 14, Kempten
Umbau/ Sanierung zur gewerblichen Nutzung (Fertigstellung Herbst 2018)
Neubau Luftrettungszentrum Allgäu für Rettungshubschrauber Christoph 17, für Rettungs-
zweck Allgäu in Durach
Technische Baubetreuungsmaßnahmen im Jahr 2017 abgeschlossen bzw. geplant:
Projektentwicklung und -steuerung für den Hospiz-Neubau Kempten an der Madlener Straße
für den Hospizverein Kempten-Oberallgäu e.V. (16 Gästezimmer, Büroräume, TG)
Planung/ Bauleitung von 5 TG-Sanierungen für Wohnungseigentümergemeinschaften
Durch die Erweiterung der eigenen Kapazität in der Projektierungs-, Bau- und Verkaufsabteilung und mit
externen Planungsbüros, zum Teil Gewinner von Wettbewerben, konnte die hohe Nachfrage nach Wohnraum
mit ausgezeichneter Qualität erfüllt werden.
Die Sozialbau wird ihre Kernkompetenz als regionales und zukunftsorientiertes Wohnungsunternehmen
im Eigentums- und Mietwohnungsbau sowie bei Sanierung und Revitalisierung auch zukünftig ausbauen.
So wird für modernen, sozialorientierten und bezahlbaren Wohn- und Gewerberaum in Kempten gesorgt.
196 180 444
Folgendes, eigenes Verkaufsvolumen im Neubau konnte 2017 fertiggestellt Eigentumswohnungen Mietwohnungen Stellplätze
und an die Erwerber übergeben werden:
„Jakobwiese Südwest“, Alfred-Weitnauer-Straße 1-7, Kempten (drei Häuser)
2017: 38 Wohnungen und 43 TG-Stellplätze
Stiftsstadt-Wohnen GbR, Am Gottesackerweg/ Gerhart-Hauptmann-Str, Kempten (ein Haus)
2017: 27 Eigentumswohnungen und 30 TG-Stellplätze Investitionsentwicklung
Übergaben / Fertigstellungen Anlagevermögen im 2017: 45 Mio €
„MehrGenerationenWohnen“ - 1. Projekt nach dem „Kemptener Modell“
Neubau mit 2.314,80 m² Wohnfläche, 36 barrierefreien Mietwohnungen 40 Mio €
und 66 TG-Stellplätzen, Schwalbenweg 98, Kempten
Digitales Gründerzentrum - Keselstr. 16, Kempten, bei den SheddachHallen
35 Mio €
405 m² gewerbliche Nutzfläche für Allgäuer Digital Startup-Unternehmen, angrenzend
30 Mio €
an denkmalgeschützte „SheddachHalle“
Calgeerpark / ehem. Fachsanitätszentrum - Haubensteigweg 19, Kempten 25 Mio €
Arztpraxis mit 405 m², Neuvermietung ehem. Zahnarztgebäude
20 Mio €
Bauüberhang Verkauf aus 2017 bzw. Baubeginn 2018
„Jakobswiese Südwest” - Alfred-Weitnauer-Str. 1-7, Kempten 2. BA Häuser 3, 4, 5 15 Mio €
38 Eigentumswohnungen mit 42 TG-Stellplätzen (Fertigstellung 2018)
10 Mio €
„Stiftsstadt-Wohnen GbR“ - Gerhart-Hauptmann-Str., Kempten 1. BA Häuser 3, 4, 5
49 Eigentumswohnungen und 54 TG-Stellplätzen (Fertigstellung 2018) 5 Mio €
45 Eigentumswohnungen und 49 TG-Stellplätze (Fertigstellung 2019)
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 201804 Neubau-Investitionen 2017 04 Neubau-Investitionen 2017
24 Quartier „Jakobwiese-Südwest“ Quartier „Stiftsstadt-Wohnen” 25
Die „Jakobwiese-Südwest“ ist ein begehrtes Wohngebiet. Es bietet Bewohnern ein ge- Die Sozialbau Kempten (75 %) und das Sozial-Wirtschafts-Werk Sonthofen (25 %)
hobenes Wohnumfeld, gute Innenstadtanbindung, nahe Natur, sehr gute Infrastruktur haben im Jahr 2014 die „Stiftsstadt-Wohnen GbR“ zur Bebauung des Grundstücks
und ein vielfältiges Freizeitangebot. des ehemaligen Kreiskrankenhauses an der Memminger Straße gegründet.
Die Sozialbau erstellt hier ein Wohnquartier mit insgesamt 98 hochwertigen Eigen-
tumswohnungen in 8 Mehrfamilienhäusern und eine Tiefgarage mit 110 Stellplätzen. Nach einem Architektenwettbewerb im Jahr 2014 wurde das Siegerbüro PalaisMai
Erstellt werden helle, hochwertig ausgestattete 2- bis 5-Zi.-Eigentumswohnungen mit aus München mit der Quartiersplanung beauftragt. Parallel wurde das nötige
Wohnflächen von 58 bis 155 m² inkl. großzügigen Balkonen und Terrassen – sowie Bebauungsplanänderungsverfahren durchgeführt.
attraktive Grün- und Außenanlagen. Alle Eigentumswohnungen sind schwellenfrei
von den Hauseingängen und der Tiefgarage erreichbar. Bereits von 2012 bis 2015 Insgesamt entstehen auf dem Gelände 121 Wohnungen als 2- bis 5-Zimmer-
wurden weitere 82 Eigentumswohnungen auf der „Jakobwiese West“ errichtet. Wohnungen und zwei Tiefgaragen mit insgesamt 133 Stellplätzen.
Die Wärmeversorgung für das Gesamtquartier mit rund 200 angeschlossenen Woh- Die Architektur dieses Projekts besticht durch eine abwechslungsreiche Gliederung
nungen erfolgt über ein energieeffizientes Nahwärmenetz, welches die Wärme mittels und Formung der Gebäude – sowie deren Anordnung auf dem Grundstück. Die
Kraft-Wärmekopplung – unter Verwendung eines hohen regenerativen Energieanteils – Höhenstaffelung der Baukörper vermittelt raffiniert zwischen den benachbarten
erzeugt. Bestandsgebäuden und den Neubauten.
Aus der Vogelperspektive gesehen haben alle Häuser eine leichte längliche Trapezform, Entlang der Gerhart-Hauptmann-Straße / Gottesackerweg entstehen langgestreckte
d.h. sie verjüngen sich auf einer Seite. Durch unterschiedliche Stellungen der trapez- 4-geschossige Gebäude mit kraftvollen Kopfbauten, die den halböffentlichen Innen-
förmigen Gebäude entstehen abwechslungsreiche Freiräume und Binnenflächen. hof einrahmen. Die drei im Inneren des Wohnquartiers situierten Punkthäuser mit
Jedes Gebäude erhält seine individuelle optische „Persönlichkeit“. Hierzu werden die 5 und 6 Geschossen werden im Grün eingebettet. Die erhöhten Zugangsterrassen
drei der Balkonseite abgewandten Hausseiten als optisch-ruhige Fassaden mit geord- an der Straßenseite schaffen einen wohltuenden Abstand zum öffentlichen Raum.
neten Fensteranordnungen gestaltet.
Die Balkonseiten hingegen strahlen bewusst Vitalität aus – was über den Einsatz diver- Die straßenbegleitende Wohnbebauung wie auch die polygonal geformten Punkt-
ser Gestaltungsmittel wie bodentiefe Fensterelemente, verschieden breite Balkone mit häuser begeistern durch ihre teilweise überhohen Wohnräume und ihre Helligkeit,
Wohnpark „Jakobwiese-Südwest“, Kempten Wohnpark „Stiftsstadt-Wohnen”, Kempten
Glasbrüstungen sowie unterschiedlich farbigen Fassadentafeln erreicht wird. die durch die bodengleichen Fenster erreicht wird. Alle Häuser bieten Schwellen-
Die Außenanlagen selbst werden durch die Ausbildung von geschützten Privatgärten, freiheit von der Tiefgarage bis in die Wohnung und werden im energetisch vorbild-
Pflanzflächen und offenen Rasenflächen charakterisiert. lichen „KfW-Effizienzhaus-55“-Standard erstellt.
Bis Ende 2017 wurden 5 der 8 Häuser mit insgesamt 60 Eigentumswohnungen samt Sämtliche Wohnungen verfügen auf der ruhigen Innenhofseite, Süd- und Westseite
zugehörigen Tiefgaragenplätzen an die jeweiligen Erwerber übergeben. Die Gesamt- über großzügige Balkone und Terrassen. Die Dachgeschosswohnungen der Punkt-
Fertigstellung des Wohnparks wird bis November 2018 erfolgen. Dann wird auch die häuser besitzen großzügige Dachterrassen mit einem herrlichen Panoramablick bis
Gesamt-Bebauung der „Jakobwiese“ durch die Sozialbau abgeschlossen sein. Es wur- in die Alpen.
den dort insgesamt rund 480 neue Wohneinheiten samt Erschließungsstraßen und
Außenanlagen geschaffen. Die 76 modernen, hellen Eigentumswohnungen sind alle verkauft. Seit Frühjahr 2016
werden im I. Bauabschnitt der nördliche Gebäudekörper am Gottesackerweg die drei
Punkthäuser und die Tiefgarage West realisiert. Zum Jahresende 2017 konnten die
ersten Bewohner ihre neuen Eigentumswohnungen beziehen.
Der Baustart für die weiteren 45 Wohnungen und die zweite Tiefgarage erfolgte
Mitte 2017. Die Bezugsfertigkeit dieser Wohnungen wird im Sommer 2019 herge-
stellt werden.04 Neubau-Investitionen 2017 04 Neubau-Investitionen 2017
26 Quartier „Funkenwiese” 27
Die Sozialbau hat 2016 die Funkenwiese im Kemptener Westen erworben. Für eine
ambitionierte städtebauliche Bebauung wurde eine Mehrfachbeauftragung mit sechs
Planungsbüros ausgelobt. Gefordert wurde hochwertiger Wohnungsbau mit bester
Ausrichtung und Gestaltung, die landschaftliche Einbindung des vorhandenen Biotops,
Pförtnervilla
die Erhaltung der bestehenden Durchwegung samt ihres begleitenden Baumbestands,
Digitales 46 Wohnungen
eine sorgsame Gestaltung der Freiflächen sowie die Organisation des ruhenden Verkehrs. Gründerzentrum SheddachHalle
Alte Spinnerei
Gewonnen hat das Planungsbüro „Palais Mai“ aus München, dessen Entwurf die städte-
bauliche Verbindung und Körnung der Bestandsquartiere im Osten und Süden aufnimmt
und diese in eine zeitgenössische Architektursprache umsetzt. „Palais Mai´s” Architektur-
sprache der neu entwickelten „Funkenwiese“ versteht sich hier als gestalterisches Binde-
glied zwischen den doch sehr unterschiedlichen Gebäudestrukturen der umliegenden
Wohnbebauung. Zugleich wurde Wert auf eine optisch-moderne Quartiers-Eigenstän-
digkeit – eine eigene architektonische „Adresse“ – gelegt.
Die Gebäudeformen der einzelnen Baukörper „verschränken“ sich räumlich sehr locker
miteinander und schaffen so einen interessanten, offenen und von der Landschaft des Alte Spinnerei
Biotops mitbestimmten städtischen Lebensraum. Seit 2014 wird mit enormem Aufwand ein ganz besonderes Areal in Kempten direkt an der Iller durch die Sozialbau revitalisiert
und saniert. Nach über 150 Jahren Spinnerei/ Weberei werden die quartiersprägenden Gebäude umgestaltet, ohne den äußeren
Die klare Zonierung der im Wohnpark neu entstehenden Außenanlagen und Freiräume und inneren Industriecharakter aus der Entstehungszeit von 1890 zu zerstören.
fügt sich harmonisch in die umliegende städtebauliche Umgebung ein. Das Anknüpfen
an die bestehenden Wege erhält die räumliche „Durchlässigkeit“ des gesamten umgeben- Sheddachhalle
den Wohngebiets und stärkt dadurch den ursprünglichen Siedlungs-Charakter. 46 Galeriewohnungen entstehen als gereihte Häuser mit ca. 3.600 m² Wohnfläche. Zwischen den Häusern sind Gemeinschafts-
bereiche geplant, die zugleich der Erschließung dienen.
In 7 Gebäuden mit 4-7 Geschossen entstehen ca. 175 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen Die modernen 2 bis 4 Zimmer-Wohnungen erhalten durch das bestehende Stahltragwerk, die Oberlichter und die Außenmauern
Wohnpark „Funkenwiese”, Kempten mit Rundbogenfenstern einen ganz besonderen Charme und einmaligen Charakter. Im Kellergeschoss entsteht neben den Keller-
und 3 Tiefgaragen mit rund 200 Stellplätzen. Der Baubeginn für den ersten Bauabschnitt
wird im Spätherbst 2018 erfolgen. Die Bezugsfertigkeit der ersten Eigentumswohnungen und Technikräumen eine Tiefgarage mit 80 Stellplätzen.
ist für Mitte 2020 vorgesehen.
Die Erschließung der Parkflächen und Tiefgaragen erfolgt direkt von der Leutkircher Bis Mitte 2017 wurde das Gebäude zurückgebaut und die zu erhaltende Grundkonstruktion abgebaut und gesichert. Danach begann
Straße, sodass der Binnenbereich des Wohnparks komplett frei von Verkehr gehalten der Wiederaufbau der Konstruktion, im Jahr 2018 startet der neue Innenausbau. Der Bezug der 46 neuen Wohnungen ist im Früh-
werden kann. sommer 2019 geplant.
Das Biotop wird ökologisch aufgewertet. Durch eine besondere Anordnung der
Schlichterei
Nach nur 6 Monaten Umbau- und Sanierungszeit wurde im Juni 2017 auf 450 m² in der ehemaligen Schlichterei des Industrie-
Gebäude bleiben für Spaziergänger entlang der Leutkircher Straße mehrere Blick-
Denkmals das neue Digitale Gründerzentrum Allgäu eröffnet.
schneisen auf das schöne Biotop erhalten.
Der bewusst gewählte puristische Innenausbau, gepaart mit den belassenen Einbauten der früheren Schlichterei, bietet ein ein-
zigartiges Ambiente für kreative Köpfe. Neueinbauten wurden sichtbar unter die vorhandene Konstruktion gesetzt. Das „Lab“
wird durch die Ideen der Nutzer weiter gestaltet und geformt. Gründer finden jetzt eine High-Speed-Infrastruktur sowie passende
Besprechungs- und Eventflächen vor.
Schon heute zeigt sich, dass das „analoge“ Gebäude und die digitale Welt 4.0 der Nutzer eine einzigartige Symbiose eingehen.
Pförtnervilla
Ende 2017 wurde begonnen, die ehemalige Pförtnervilla aus dem Jahr 1890 umzubauen und zu sanieren.
Das Gebäude besitzt eine starke, schön gestaltete Fassade, die behutsam restauriert wird.
Im Innern entstehen durch wenige räumliche Veränderungen moderne und helle Büroräume auf 3 Etagen mit ca. 450 m²
Nutzfläche und dazugehörigen Freiflächen. Der Bezug der Büroräume ist im Herbst 2018 vorgesehen.
Im Jahr 2019 wird sich das gesamte Quartier der früheren Spinnerei/Weberei mit den 4 Gebäuden aus 1850 bis 1890 als modernes
Wohn-, Kreativ- und Dienstleistungsquartier präsentieren. Die Sozialbau investiert in die Revitalisierung dieses Standorts rund
28 Mio. € im Anlagevermögen.04 Neubau-Investitionen 2017 04 Neubau-Investitionen 2017
28 Quartier „Wohnen im Calgeerpark” 29
Die Sozialbau hat nach komplexer Verhandlung im Dezember 2016 das Areal des ehe-
maligen Fachsanitätszentrums von der Bundesanstalt für Immobilien erworben.
In nur wenigen Monaten wurde eine baureife Eingabeplanung nach § 34 Baugesetzbuch
entwickelt und im Mai 2017 eingereicht. Nach der genehmigten Entwurfsplanung des
Architekturbüros Maucher und Höß, Kempten, entsteht durch den Umbau Platz für alle
Generationen: Das Spektrum reicht von 45 modernen Studentenwohnungen im Ostflügel
über die 53 Familienwohnungen mit Altbau-Charme im Hauptgebäude am Haubensteig-
weg. Das Areal wird vorerst mit ca. 76 oberirdischen Stellplätzen erschlossen.
Augenmerk bei der Entrümpelung und dem Teilrückbau wurde auf einen behutsamen
Umgang mit der bestehenden Bausubstanz gelegt. Auch nach der Sanierung soll das
Gebäude sein äußeres Erscheinungsbild behalten.
Im Mai 2018 hat der Rohbau für das studentische Wohnen begonnen. Dazu entstehen
45 Zimmer, die größenmäßig zwischen 12 und 17 m² variieren. Alle Zimmer erhalten ihr
eigenes Bad/WC. Ebenfalls sind Gemeinschaftsräumlichkeiten eingeplant. Das studenti-
sche Wohnen soll zum Semesterbeginn Sommer 2019 zur Verfügung stehen.
Parallel erfolgt die Umsetzung des Projekts „Familienwohnen“ im Mittel- und Westflügel.
Im Charme des Altbaus werden bestandsorientiert 53 Familienwohnungen verwirklicht. MehrGenerationenWohnen im Thingers
Es entstehen 22 Zwei-Zimmer-Wohnungen, 19 Drei-Zimmer-Wohnungen, 8 Vier-Zim- Im Oktober 2017 öffnete das MehrGenerationenWohnen im Thingers feierlich mit Vertretern aus Politik,
„Wohnen im Calgeerpark”, Kempten
mer-Wohnungen und 5 Fünf-Zimmer-Loftwohnungen im Dachgeschoss über zwei Wirtschaft und den Bewohnern und Nachbarn termingerecht die Tore. Das erste Mietobjekt im „Kemptener
Ebenen. Modell“ für die bürgerliche Mitte im Herzen des Stammgebietes der Sozialbau in Thingers ist fertig. Rund 7,0
Mio. € investierte das Wohnungsunternehmen für 36 barrierefreie Wohnungen und 65 Tiefgaragenstellplätze.
Im Quartier ist ein Mieterstrommodell mit Solaranlage geplant. Konzipiert, geplant, betreut und vermietet wurde der Bau durch das hauseigene Team von Architekten, Fach-
Im studentischen Wohnen wird ein WLAN-Netz integriert. planern und Verwaltern. Das Gebäude fügt sich selbstverständlich in die städtebauliche Körnung des Gesamt-
quartiers der „weißen Siedlung“ in Gestalt und Anmutung ein und nimmt die Formensprache der umliegen-
Die Fertigstellung der Familien-Wohnanlage ist für Herbst 2019 geplant. den Bebauung aus den 1970er-Jahren auf, zeigt eine zeitgemäße und zurückhaltende Architektur.
Nach Fertigstellung der Außenanlagen ist die Öffnung des früheren militärischen Teils Die Wohnungen bieten Raum vom 1-Zimmer-Appartement bis zur großen 4-Zimmer-Wohnung, alle mit
des Calgeerparks für die Bevölkerung geplant. Balkon oder Terrassen, und sind hochwertig und modern mit pflegeleichten Oberflächen und heller Farbge-
bung ausgestattet. Die Bäder sind ausnahmslos barrierefrei, Terrassenfenster schwellenlos und die Wohnun-
gen für den Ernstfall mit Behinderung komplett vorgerüstet. Die Fassade des MehrGenerationenWohnen
ist monolithisch gebaut, Freisitze mit feinem Streckmetall aus goldfarbigem Aluminium setzen farbliche
Akzente, Material und Konstruktion schaffen Privatsphäre und transparente Ausblicke in die Umgebung
mit blühenden Rosengärten. Ruhepunkte zum Austausch mit den Nachbarn laden inmitten der Wildblumen-
wiese zum Verweilen ein.
Entsprechend schnell war das Objekt vermietet und das Konzept angenommen. Der Wohnungsmix ist durch-
gemischt, von Jung bis Alt, fit oder mit Handicap, Alleinerziehend oder für die Familie mit kleinen Kindern.
3 Rollstuhlfahrer fühlen sich rundum wohl und nehmen die Besonderheiten des barrierefreien Bauens an.
Der Gemeinschaftsraum im Erdgeschoss wird von allen Bewohnern rege genutzt und dient dem „Thingers-
Arbeitskreis“ und „Ikarus Thingers“ für Veranstaltungen.04 Neubau-Investitionen 2017 04 Neubau-Investitionen 2017
30 Neubau Allgäu-Hospiz 31
Kempten bekommt ein neues Hospiz für das gesamte Allgäu. Die Sozialbau ist als Woh-
nungsbauunternehmen federführend von Anfang an dabei und unterstützt den Hos-
pizverein Kempten seit 4 Jahren von der Konzeptentwicklung in der Vorplanungsphase
bis zur Genehmigung. Während der Realisierung übernimmt die Sozialbau die gesamte
Projektkoordination und Steuerung in allen Bau- und Planungsfragen. Das Hospiz
entsteht an der Madlener Straße unweit vom historischen ehemaligen Krankenhaus
entfernt und ideal gelegen inmitten einer gewachsenen städtebaulichen Struktur. Über
Spenden, Fördergelder und eigene Mittel ist die Finanzierung für den rund 7 Mio. €
teuren Neubau mit Tiefgarage gesichert. Der Betrieb mit insgesamt 16 Gästezimmern
soll Anfang 2020 starten.
Im Mai 2018 fand der Spatenstich und im Juli 2018 die Grundsteinlegung mit allen
am Bau verantwortlich Beteiligten statt. Zuvor wurden das Bestandsgebäude abgebro-
chen und die Bodenverhältnisse für die Standsicherheit vorgerüstet. Das Grundstück
liegt innerhalb der typischen „Kemptener Sande“, die Untergrundverhältnisse bedürfen
daher einer speziellen Gründung. Die Rohbautätigkeiten werden bis Ende 2018 geleis-
tet und der Innenausbau wie auch die Herstellung der Freiflächen wird 2019 folgen.
Luftrettungszentrum Allgäu für Rettungshubschrauber Christoph 17 Die Ausstattung ist hochwertig und fein abgestimmt mit den Betreibern. Der Hospiz-
Quer durch das Allgäu wurde von Sozialbau seit dem Neubau des Klinikums Kempten im Jahr 2011 nach einer verein investiert eigens in die Beratung von Innenarchitekten und Künstlern, die sich
geeigneten Fläche für den Hangar des Rettungshubschraubers Christoph 17 strukturiert gesucht. Mehrere mit Farben und Oberflächen für den sensibel geplanten Neubau beschäftigen. Die Zim-
Grundstücksalternativen wurden hierbei untersucht, bis eine geeignete Fläche in Durach gefunden und durch mer werden wohnlich eingerichtet, behindertengerecht und hochtechnisch ausgestat-
das Luftamt Südbayern genehmigt wurde. Seit dem Jahr 2012 war der Rettungshubschrauber bereits in einem tet. Alle Zimmer verfügen über einen eigenen Freibereich im Artriumgarten. Die archi-
Provisorium auf dem Gelände des Flugplatzes Durach untergebracht. Das neue Dienstgebäude mit Hangar soll tektonisch gestalteten Außenanlagen zeigen den Wechsel der Jahreszeiten und laden
Neubau Allgäu-Hospiz mit Grundsteinlegung
nun im Laufe des Jahres 2018 fertig werden. Dieses realisiert Sozialbau als Projekt- und Maßnahmenträger im zum gemeinschaftlichen Austausch ein. Für Veranstaltungen entstehen Flächen im
Auftrag des Zweckverbands für Rettungsdienst und Feuerwehralarmierung Allgäu (ZRF). Vorausgegangen sind eigenen Seminar- und Veranstaltungsbereich. Die Verwaltung des Hospizvereins arbei-
mehrere Jahre der Antrags- und Projektplanung, in enger Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro Sigma Plan tet ebenfalls im Gebäude und ermöglicht somit eine sensible Nähe für Patienten und
Weimar GmbH sowie Gutachtern, den Betriebsverantwortlichen und Rettungsspezialisten. Angehörige.
Mit der abschließenden Genehmigung des Standorts am Verkehrslandeplatz Durach durch das Luftamt Süd- Die Unterstützung des Hospiz-Neubaus erfolgt vom ersten Planungsschritt bis zur
bayern wurde für den Hubschrauber eine neue Heimat gefunden. Baubeginn für den neuen Hangar war im Fertigstellung durch die Sozialbau auf der Grundlage der Unternehmensphilosophie
November 2017. Das Luftrettungszentrum mit Dienstgebäude, Hangar und Landeflächen für den Hubschrauber für Gemeinwesenprojekte des Allgäus.
vom Typ H-135 wird Ende 2018 fertiggestellt. Mit über 1.700 Einsätzen und 562 absolvierten Flugstunden,
zählt Christoph 17 zu einem der bundesweit am meisten ausgelasteten Rettungshubschraubern. Im finalen
Bescheid des Luftamts Südbayern wurden verschiedene Bedenken der Anlieger, insbesondere in Bezug auf
Lärmimmissionen des neuen Standorts, bearbeitet. Kostenträger der Maßnahme in Höhe von rund 5,7 Mio. €
Euro ist die Arbeitsgemeinschaft der Krankenkassenverbände in Bayern. Durchgeführt wird die Luftrettung
Allgäu durch das Bayerische Rote Kreuz. Die Maschine Christoph 17 selbst wird vom Bundesministerium des
Innern gestellt und über die Bundespolizei betrieben, da es sich beim Rettungshubschrauber Christoph 17 um
einen von 16 bundesweit verteilten Zivilschutzhubschraubern handelt.
Aufgrund der Komplexität galt es, insgesamt 14 betroffene Projekt-Parteien zu vereinen. 36 unterschiedliche
europäische und nationale Gesetze, Richtlinien und Verordnungen wurden berücksichtigt und zahlreiche luft-
rechtliche Anforderungen wie eine Wetter-station mit Onlinedaten, eine Flugfeldbeobachtungsstelle und das
Brandschutzkonzept, aber auch die Umsetzung einer Verfügung der Bundespolizei mit Sicherungsmaßnahmen
umgesetzt. So entsteht nun eine hochmoderne und zukunftssichere Luftrettungsstation für das Allgäu.05 Bewirtschaftungsmanagement
für unseren Hausbesitz
33
Modernisierungen: Augartenweg, Kempten // Bussardweg, Kempten // Auf dem Bühl, Kempten
Gebäude- und Hausbewirtschaftung
Die qualitätssichernde Bestandsbewirtschaftung und ein guter bewohnerorientierter
Kundenservice für die in unseren Wohnungen lebenden Menschen ist Kernaufgabe der
Sozialbau. Im Berichtsjahr 2017 zählt der Wohnungsbestand der Sozialbau Kempten
3.600 Wohnungen inkl. 307 Studentenwohnheimplätze sowie 3.704 Garagen / Stellplätze
und 1.356 Parkhausstellplätze. In Immenstadt werden zudem 264 Wohnungen sowie 90
Garagen/TG und 100 Stellplätze bewirtschaftet.
Fast 4.000 Wohnungen
im eigenen Bestand Wohnungs- und Gewerbebestand – Stellplätze
erfordern eine perma-
nente Modernisierung
2017 2016
wie hier „Auf dem Bühl”.
3.864 3.841 Mietwohnungen inkl. Studentenwohnungen (31.12.2017:
davon 1.034 WE mit Preis- und Belegungsbindung)
416 413 Gewerbe- und sonstige Einheiten
05
2.538 2.481 Garagen und Tiefgaragenstellplätze inkl.
oberirdische Stellplätze
1.356 1.356 Parkhausstellplätze05 Bewirtschaftungsmanagement 05 Bewirtschaftungsmanagement
für unseren Hausbesitz für unseren Hausbesitz
Kemptener Modell Durchschnittlich Miete 2017
34 Zuzug, eine sehr erfreuliche wirtschaftliche Entwicklung und zu wenige Mietwohnun- 35
3.242
gen sind Ursache für einen angespannten Wohnungsmarkt. Stetig steigende Preise für
5,56€
Neubauwohnungen führen zu hohen Mieten. Deshalb hat die Sozialbau die Wohnraum-
Offensive 2020 gestartet und investiert rund 150 Mio. € in den Bau von 600 neuen
Wohnungen, die für eine schnelle Entlastung des Wohnungsmarktes in Kempten sorgen.
Wohnungsanfragen 2017
Um Neubauten zu bezahlbaren Mieten auf den Markt zu bringen, geht Sozialbau neue
Wege. Neubauwohnungen können sich nur sehr gut verdienende Mieter leisten. Bei
der klassischen Wohnbauförderung können neu gebaute Wohnungen dagegen nur an
Bewerber mit niedrigem Einkommen vermietet werden. Die Mittelschicht bleibt auf
Fluktuation
der Strecke, denn sie verdient für den öffentlich geförderten Neubau zu viel, für die am
freien Markt angebotenen Neubauwohnungen zu wenig. Die Sozialbau versteht ihren
Auftrag darin, alle Bevölkerungsschichten mit dem passenden Wohnraum zu versorgen
9,45 % 9,32 % 8,49 % 6,47 %
und auf eine Leistungsgerechtigkeit in der Gesellschaft zu achten. Deshalb hat die So- 2007 2010 2014 2017
zialbau das Kemptener Modell entwickelt.
In diesem werden die Mietpreise für rund 160 neu gebaute Mietwohnungen bei durch-
schnittlich 8,00 €/m² angesetzt und damit um etwa 2,00 € verbilligt vermietet. So ent-
stehen Mietpreise für Neubauten, die sich die Mittelschicht leisten kann. Zugleich wer- Leerstandsquote
den rund 240 Bestandswohnungen, die heute keinen sozialen Bindungen unterliegen
und zum regulären Marktpreis vermietet werden könnten, verbilligt zu Mieten von ca.
5,50 €/m² in Form der „mittelbaren Belegung“ an Bewerber mit Wohnberechtigungs-
schein vermietet. Da die Bestandswohnungen bereits vorhanden sind, sorgt die „mittel-
bare Belegung“ für eine sofortige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und nicht erst
„MehrGenerationenWohnen”, Kempten-Thingers
„SheddachHalle” Keselstraße, Kempten bei Fertigstellung der Neubauten. Durch die Kombination aus Neubau und Bestand pro-
„Wohnen im Calgeerpark”, Kempten fitieren rund 400 Haushalte zusätzlich von Wohnungen zu günstigen Mieten. Das erste
Projekt im Rahmen des Kemptener Modells ist zum 01.10.2017 fertiggestellt worden.
Sowohl der hierfür mittelbar belegte Bestand wie auch der Neubau MehrGenerationen-
Wohnen sind ausnahmslos an die richtige Zielgruppe vermietet. Die mittelbare Belegung Deutschland Bayern Sozialbau
für das Neubauprojekt SheddachHalle läuft bereits. Die Projekte Wohnen im Calgeer-
Park und Wohnen am Weiher folgen.
2016 3,8 % 1,9 % 0,09%
2017 3,6 % 1,6 % 0,09 %
Wohnungsgrößen nach m2
MehrGenerationen-
Wohnen
SheddachHalle
Loftwohnungen
Calgeer-Park
Familienwohnungen
Wohnen
am Weiher
1.369 Wohnungen
bis 75 m2
1,75€
36 46 54 21
1.289 Wohnungen
Betriebs-/Heizkosten je m2 2000
über 75 m2
572 Wohnungen
634 Wohnungen
bis 60 m2
2,35€
Betriebs-/Heizkosten je m2 2017
bis 45 m2Sie können auch lesen
