INDUSTRIA WOHNEN GESCHÄFTSBERICHT 2020
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
INDUSTRIA WOHNEN GESCHÄFTSBERICHT 2020
INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
Inhalt
INHALTSVERZEICHNIS S. 02
01 UNTERNEHMEN S. 04
Übersicht S. 06
Gesellschafter S. 07
Historie S. 08
02 LAGEBERICHT S. 10
Grundlagen des Unternehmens S. 12
Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen S. 16
Geschäftsverlauf S. 18
Lage S. 22
Prognose-, Chancen- und Risikobericht S. 28
02
03 ACTIVITY REPORT S. 34
Jahresrückblick S. 36
Wohnungsmarkt Deutschland S. 38
Kennzahlen S. 40
Offener Immobilien-Publikumsfonds S. 42
Immobilien-Spezialfonds S. 44
Business Meets Charity S. 46
04 UNTERNEHMENSABSCHLUSS S. 48
Bilanz S. 50
Gewinn- und Verlustrechnung S. 52
Anhang
Allgemeine Angaben S. 54
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze S. 54
Angaben zur Bilanz S. 58
Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung S. 63
Sonstige Angaben S. 66
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers S. 68
05 BERICHT DES AUFSICHTSRATS S. 72
Mietwohnungsbestand im Überblick S. 78
Impressum S. 82
03
01 UNTERNEHMEN 04
Übersicht S. 06
Gesellschafter S. 07
Historie S. 08
05
INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
INDUSTRIA WOHNEN
IN DER ÜBERSICHT
Geschäftsjahr 2020 2019
Stammkapital (€) 4.269.287,21 4.269.287,21
Bilanzsumme (€) 238.588.434,29 236.650.078,78
Umsatzerlöse (€) 79.436.548,06 130.150.084,18
Jahresüberschuss (€) 14.817.944,63 46.152.252,06
Bilanzgewinn (€) 14.817.944,63 46.152.252,06
Zahl der Mitarbeiter 131 123
Eigene Bestände (Anlage- und Umlaufvermögen)
Mietwohnungen und Apartments 999 1.338
Im Bau befindliche Neubauprojekte 630 424
Gewerbeeinheiten 16 22
Garagen und Stellplätze 645 936
Eigentumsverwaltung (Wohnungen, einschl. eig.) WEG 2.056 1.875
Betreuung für Dritte (Wohnungen/Einfamilienhäuser)
für Kapitalanleger inkl. SEV (alles außer WEG) 1.516 1.833
für „Wohnen Deutschland II“ 2.682 2.682
für „Wohnen Deutschland III“ 1.265 1.142
für „Wohnen Deutschland IV“ 1.216 1.139
für „Wohnen Deutschland V“ 2.186 2.176
für „Wohnen Deutschland VI“ 795 545
für „Wohnen Deutschland VII“ 308 0
für KVSA 1.297 611
für Hildegardis Mainz GmbH&Co.geschl.Investm.KG 348 347
für Fokus Wohnen Deutschland 2.511 2.432
06 UNTERNEHMEN Übersicht
GESELLSCHAFTER
Degussa Bank AG VIGOR Beteiligungsgesellschaft mbH
Frankfurt a. M. Hamburg
% 5,5 %
,5
94
07
INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
Historie
1954 – 2020 Im Zuge des Steuerreformgesetzes 1990
ist das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
zum 31.12.1989 aufgehoben worden.
Daraufhin wurde der Gesellschaftsvertrag
der neuen Rechtslage angepasst und
Die Gesellschaft ist am INDUSTRIA WOHNEN hat die Firma mit Wirkung vom 08.01.1991
21.01.1954 als „Gemein- bis Mitte der siebziger Jahre nochmals geändert in INDUSTRIA
nütziger Wohnungsbau überwiegend öffentlich Bau- und Vermietungsgesellschaft mbH.
Hessischer Unternehmen geförderte oder steuer-
Gesellschaft mit beschränkter begünstigte Mietwohnun- Die Gesellschaft kann nunmehr u. a.
Haftung“ gegründet gen für Arbeitnehmer ihrer Bauten in allen Rechts- und Nutzungs-
und am 16.07.1954 in Gesellschafterfirmen gebaut. formen errichten, betreuen, bewirtschaften
das Handelsregister des Dies geschah vorwiegend und verwalten sowie alle im Bereich der
Amtsgerichts Frankfurt in den Räumen Frankfurt/ Immobilienwirtschaft anfallenden Aufgaben
eingetragen worden. Hanau und Köln/Bonn. übernehmen.
1950 1960 1970 1980 1990
Aufgrund eines Beschlusses In den folgenden Jahren bis 1997 bildete
der Gesellschafterversammlung die Bewirtschaftung des Mietwohnungs-
am 18. Juli 1963 wurde bestandes den Schwerpunkt der Geschäfts-
die Firma geändert in tätigkeit. Nur vereinzelt wurden auf Wunsch
INDUSTRIA Gemeinnütziger des damaligen Hauptgesellschafters, der
Wohnungsbau Hessischer Degussa AG, Mietwohnungen, Eigentums-
Unternehmen GmbH. wohnungen und Reihenhäuser zum Verkauf
neu errichtet.
Durch Übernahme der Geschäftsanteile
von der Degussa AG wurde die Degussa
Bank GmbH im Jahr 1997 neuer Haupt-
gesellschafter. Im Zusammenwirken mit der
Degussa Bank haben sich die geschäftlichen
Aktivitäten seitdem um die Umwandlung
eigener und erworbener Mietwohnungen in
Eigentumswohnungen und deren Verkauf,
Bautätigkeit für Verkaufsobjekte und das
Immobilienmanagement als Dienstleistung
für Dritte erweitert.
08 UNTERNEHMEN Historie
Mit Wirkung zum 31.12.2010 wurde die
Degussa Bank Gruppe von der neu gegrün-
deten Degussa Bank Beteiligungsgesellschaft
mbH mit Sitz in Hamburg übernommen.
Die bisherige Gesellschafterin
Beteiligungsgesellschaft INDUSTRIA GmbH,
Frankfurt am Main, wurde mit Wirkung
zum 1. Januar 2014 auf die Degussa Bank
AG verschmolzen.
Die Deutsche Hypothekenbank (Actien-
Gesellschaft), Hannover, hat ihren Geschäfts-
anteil mit Wirkung zum 1. Januar 2014
an die VIGOR Beteiligungsgesellschaft mbH,
Hamburg veräußert.
2000 2010 2020
INDUSTRIA WOHNEN war vom 01.10.1995 Im Jahr 2014 konnte das 60-jährige
bis zum 30.06.2002 Konzerngesellschaft Firmenjubiläum gefeiert werden.
der Degussa AG. Aufgrund des Verkaufs
der Degussa Bank an die Allgemeine Mit Wirkung zum 4. März 2016
Deutsche DirektBank AG (ING-DiBa) gehörte wurde die INDUSTRIA Bau- und
INDUSTRIA WOHNEN vom 01.07.2002 bis Vermietungsgesellschaft mbH umfirmiert
zum 31.12.2006 zum ING-DiBa Konzern. in INDUSTRIA WOHNEN GmbH.
Mit dem Erwerb der Degussa Bank durch Mit Verschmelzungsvertrag vom 22. August
die BBW Beteiligungsgesellschaft mbH, 2018 wurde die INDUSTRIA Immobilien GmbH
Hamburg, gehörte INDUSTRIA WOHNEN als übertragender Rechtsträger auf die
ab 01.01.2007 zum Verbund der INDUSTRIA WOHNEN GmbH mit Wirkung
M.M. Warburg & Co Gruppe KGaA. zum 1. Januar 2018 verschmolzen.
Die Degussa Bank hat ihre Geschäfts-
anteile im März 2007 an ihre 100%ige
Tochter„Beteiligungsgesellschaft INDUSTRIA
GmbH“ übertragen.
09
INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020 10 LAGEBERICHT
Grundlagen des Unternehmens S. 12
Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche und
branchenbezogene Rahmenbedingungen S. 16
Geschäftsverlauf S. 18
Lage S. 22
Prognose-, Chancen- und Risikobericht S. 28
02 LAGEBERICHT
11INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
Grundlagen
DES UNTERNEHMENS
Allgemeines
INDUSTRIA WOHNEN GmbH (im Folgenden „INDUSTRIA Zum Leistungsbild des Unternehmens zählen:
WOHNEN“) ist Spezialist für Investitionen in deutsche Wohn-
immobilien. Seit über 65 Jahren ist das Unternehmen mit Sitz – Konzeption und Strukturierung von Immobilienanlagen für
in Frankfurt am Main als Wohnungsunternehmen und Immo- private und institutionelle Investoren
bilienmanager tätig. Dabei ist es Ziel, privaten und instituti- – Akquisition von Wohnimmobilien einschließlich Due Dili-
onellen Anlegern Anlagemöglichkeiten in einer Asset-Klasse gence
mit niedrigem Risiko und langfristiger Rendite zu ermögli- – Portfolio-/Asset & Property Management für eigene und
chen. Dafür bietet es ein professionelles und umfassendes dritte Bestände
Leistungspaket im Fonds-, Asset- und Property Management – Immobilienvertrieb, gemeinsam mit der Degussa Bank AG,
mit Fokus auf Wohnungen an wirtschaftsstarken Standorten Frankfurt am Main
in ganz Deutschland.
Auf Grund der Ausscheidungsvereinbarung vom 29. Septem-
Im abgelaufenen Geschäftsjahr betreute INDUSTRIA WOH- ber 2020 ist die Ten Brinke Grundbesitz Berlin GmbH, Bocholt,
NEN mehr als 17.300 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Das be- als Kommanditistin der BWS Wohnpark Berlin, Wartenberger
treute Immobilienvermögen zum Jahresende 2020 beläuft Str. 40 GmbH & Co. KG (nachstehend BWS KG), Frankfurt am
sich auf 3,6 Mrd. €. Es ist überwiegend in insgesamt acht Im- Main zum 30. September 2020 aus dem Gesellschaftsverhält-
mobilien-Spezialfonds und einem offenen Immobilien-Publi- nis ausgeschieden. Im Rahmen dessen ist INDUSTRIA WOH-
kumsfonds investiert, die für institutionelle und private Inves- NEN als verbleibende Kommanditistin das Vermögen an der
toren aufgelegt worden sind. Gesellschaft zum 30. September 2020 angewachsen. Die Lö-
schung der BWS KG im Handelsregister A (HRA 50289) des
Im Rahmen der Geschäftstätigkeit beteiligt sich das Unter- Amtsgerichts Frankfurt am Main erfolgte am 5. Januar 2021.
nehmen an wohnwirtschaftlichen Projektentwicklungen und
Investitionen. Als Tochterunternehmen der Degussa Bank AG Mit Verschmelzungsvertrag vom 14. Dezember 2020 wur-
werden Investitionen gemeinsam mit dem Verbund der M.M. de die Komplementär-GmbH der BWS KG, BWS Verwaltungs
Warburg & CO realisiert. GmbH, Frankfurt am Main, auf die INDUSTRIA Wohnen zum
30. September 2020 rückwirkend verschmolzen.
Mit dem Angebot von Eigentumswohnungen bietet INDU
STRIA WOHNEN privaten Kapitalanlegern zusätzlich zum Die Eintragung der Verschmelzung im Handelsregister B des
Publikumsfonds die Möglichkeit für Direktinvestitionen in die Amtsgerichts Frankfurt am Main (HRB 109876) erfolgte am
Assetklasse Wohnen. 29. Dezember 2020.
12 LAGEBERICHT GrundlagenUmfassendes Immobilienmanagement
INDUSTRIA WOHNEN bietet ein vollständiges Leistungsbild bei Im Rahmen des Asset- und Property-Managements für
wohnwirtschaftlichen Investitionen in Deutschland. Akquisiti- Immobilien-Spezialfonds
betreut INDUSTRIA WOHNEN
on, Due Diligence, Fonds-, Asset- und Property-Management 10.097 (i. Vj. 8.247) und für den Immobilien-Publikums-
werden zusammen mit Vertriebsleistungen und einer umfas- fonds „FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND“ 2.511 (i. Vj. 2.413)
senden Investorenbetreuung aus einer Hand erbracht. Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Die Investitionsstrategie von INDUSTRIA WOHNEN ist unver- Im Rahmen der Dienstleistungen für Dritte hat die Gesell-
ändert auf wirtschaftsstarke Ballungsräume ausgerichtet. Das schaft bei 1.470 (i. Vj. 1.591) Wohn- und Gewerbeeinheiten
betreute Immobilienportfolio gliedert sich in die Bereiche „Ei- die Mietverwaltung für Kapitalanleger (Sondereigentumsver-
gener Immobilienbestand“, „Fondsbestand“ und Dienstleis- waltung) übernommen. Die verwalteten Eigentümergemein-
tungen für Dritte. schaften (WEG-Verwaltung) umfassen 2.056 (i. Vj. 1.875)
Wohneinheiten. In der Drittverwaltung werden zusätzlich
Im Bestand der INDUSTRIA WOHNEN befanden sich zum 31. Wohnanlagen mit 46 Wohn- und Gewerbeeinheiten (i. Vj.
Dezember 2020 1.015 Wohn- und Gewerbeeinheiten so- 242) betreut.
wie 645 Garagen/Stellplätze. Der eigene Wohnungsbestand
befindet sich in einem guten Gesamtzustand. Die durch-
schnittliche Wohnungsmiete (Netto-Kaltmiete), inkl. Zuschlä- Vertrieb von Eigentumswohnungen
ge lag Ende 2020 bei monatlich 6,40 €/m² Wohnfläche. Die
marktübliche Mieterfluktuation nutzt die Gesellschaft für die Für INDUSTRIA WOHNEN ist der Vertrieb von Eigentums-
Durchführung von Wohnungsmodernisierungen mit denen in wohnungen an Kapitalanleger ein strategisch wichtiges Ge-
der Regel adäquate Mietsteigerungen verbunden sind. schäftsfeld. Die Konzentration des Vertriebs lag in den ver-
gangenen Jahren vorrangig auf Bestandsimmobilien, die für
Für den eigenen Wohnungsbestand wurde 2020 ein weite- INDUSTRIA WOHNEN angekauft, aufgeteilt und an private
res Investment in Weimar mit 144 Wohneinheiten erworben. Kapitalanleger weiter veräußert werden.
Somit befinden sich per 31.12.2020 insgesamt 630 Wohnun-
gen im Bau, die in den Jahren 2021 bis 2023 fertiggestellt
werden.
13INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
Vor dem Hintergrund der Marktentwicklung verfolgt INDUS- ESG-Unternehmensrichtlinien
TRIA WOHNEN das Ziel, neben Bestandsimmobilien auch den als Handlungsmaxime
Vertrieb von Neubau-Eigentumswohnungen als Geschäftsfeld
aufzubauen. Dieses Geschäftsfeld wird im Wesentlichen als Globale Herausforderungen wie Klimawandel, Rohstoffver-
Dienstleistung für Dritte erbracht und durch den Ankauf so- knappung, demographische Entwicklungen oder Umweltver-
wie die Entwicklung eigener Neubauimmobilien ergänzt. schmutzung erfordern ein gesellschaftliches und ökologisches
Umdenken. Der Einbezug von Aspekten der Umwelt, Sozia-
Im Jahr 2020 hat INDUSTRIA WOHNEN ihre Aktivitäten im lem und der Unternehmensführung (ESG-Kriterien) spielt des-
Neubau-Wohnungsvertrieb mit dem Immobilienspezialis- halb auch im Immobilieninvestment und -management eine
ten Dr. Lübke & Kelber im Gemeinschaftsunternehmen NBW wichtiger werdende Rolle.
Vertriebs GmbH mit der gemeinsamen Marke „Neubauwer-
te“ gebündelt. Mit einem innovativen Angebot über die di- Bei all ihren Aktivitäten beachtet die INDUSTRIA WOHNEN die
gitale Vertriebsplattform neubauwerte.de werden Bauträger Grundsätze einer nachhaltigen Unternehmensführung, die in
und Immobilienentwickler in der Ansprache von Eigennut- einer ESG-Unternehmensrichtlinie verankert sind. Die Einhal-
zern und Kapitalanlegern unterstützt. Endkunden wird ein tung der ESG-Grundsätze werden zusammen mit der KVG
umfangreiches Serviceangebot unterbreitet, das die Kaufent- beachtet. Die BVI Leitlinien für nachhaltiges Immobilien-Port-
scheidungsphase, die Begleitung des Kaufprozesses und auch foliomanagement sind Grundlage des täglichen Manage-
die laufende Betreuung der Immobilie umfasst. Die Dienst- ments. Der Stand der ESG-Regulierung wird laufend verfolgt
leistungen reichen von der Markt- und Standortanalyse, über und mit den eigenen Ansätzen abgeglichen und in Überein-
virtuelle Wohnungsbegehung, Sonderwunsch-Management, stimmung gebracht.
bis hin zur Erstvermietung oder Eigentumsverwaltung. Dabei
werden Leistungen von Proptech-Unternehmen in das Ange- Zu den Leitlinien gehört der effiziente Umgang mit natürli-
bot integriert, um mit der Digitalisierung der Prozesse Services chen Ressourcen in Bezug auf Bestands- und Neubauinvesti-
und Prozesse zu optimieren. tionen, die Bewirtschaftung von Bestandsobjekten sowie die
Prozesse im eigenen Unternehmen. Hinsichtlich des Aspek-
tes Soziales wird ein besonderes Augenmerk auf das Verhält-
nis zu Mitarbeitern, Mietern, Geschäftspartnern und Gesell-
schaft gelegt.
Im Bereich Eigenbestand und den Fonds wurde das Engage-
ment im geförderten Wohnungsbau bei INDUSTRIA WOH-
NEN bereits umgesetzt.
Unter Governance-Aspekten sind Unternehmens-Ethik, Com-
pliance und Mitarbeiterverantwortung Faktoren der ESG-
Unternehmensrichtlinie.
14 LAGEBERICHT GrundlagenObjekt | HAMBURG
15INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
Wirtschafts-
BERICHT
1. G
esamtwirtschaftliche und branchen ten nicht beobachtet werden. Von Januar bis Oktober 2020
bezogene Rahmenbedingungen stieg der Umsatz im Bauhauptgewerbe im Vergleich zum Vor-
jahreszeitraum um 3,2 %. Die Zahl der Beschäftigten erhöhte
sich im gleichen Zeitraum um 1,5 %.
Corona-Pandemie schickt Wirtschaft
in Rezession Die Haushalte von Bund, Ländern, Gemeinden und Sozialkas-
sen erwarten für 2020 ein Defizit von etwa 263,5 Mrd. €.
Die deutsche Wirtschaft stand 2020 ganz im Zeichen der Co-
rona-Krise. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) sank um 5,0 %.
Ursache dafür waren die wirtschaftlichen Einschränkungen Niedrige Zinsen halten Nachfrage
als Folge der Pandemie-Bekämpfung, die den regionalen, nach Immobilien hoch
nationalen und internationalen Austausch von Waren und
Dienstleistungen erheblich beeinträchtigte. Der drastische Trotz konjunktureller Krise war die Lage am Investmentmarkt
Konjunktureinbruch im zweiten Quartal konnte nicht durch für Immobilien aus Deutschland im Jahr 2020 unverändert
die signifikante Erholung der Wirtschaftsleistung im zweiten durch eine hohe Nachfrage geprägt. Das anhaltend niedri-
Halbjahr ausgeglichen werden. Denn während die Konjunk- ge Zinsniveau sorgte weiter für günstige Finanzierungskon-
tur sich im dritten Quartal rasant erholen konnte, wurde die ditionen. Die Europäische Zentralbank beließ den Leitzins an-
Aufwärtsbewegung durch den zweiten Lockdown im Dezem- gesichts sinkender BIP-Wachstumsraten auf dem historischen
ber gebremst. Tiefststand von 0,00 %. Banken müssen weiter Negativzinsen
von 0,50 % zahlen, wenn sie Gelder bei der Zentralbank an-
Die Corona-Krise wirkt sich auch deutlich auf den Arbeits- legen. Zudem hat die Europäische Zentralbank seit November
markt aus. Erstmals seit 14 Jahren sank die Zahl der Erwerbs- 2019 den Erwerb von Anleihen wieder aufgenommen.
tätigen mit Arbeitsort in Deutschland, im Durchschnitt lag sie
um 1,1 % bzw. 477.000 unter dem Vorjahreswert. Die Zahl Der für die Refinanzierung von Immobilieninvestitionen wich-
der Arbeitslosen stieg im Jahresdurchschnitt um 429.000 auf tige SWAP-Satz für eine 10-jährige Laufzeit sank seit Jahres-
2.695.000 Menschen. Die negative Entwicklung wurde da- beginn 2020 von 0,21 % zwischenzeitlich auf ein Tief von
bei durch Kurzarbeit gedämpft, da sich in Kurzarbeit befindli- - 0,33 %, um sich bis zum Jahresende in einer Bandbreite zwi-
che Beschäftigte nicht als Erwerbslose berechnet werden. Mit schen 0,00 % und - 0,30 % zu bewegen.
dem Beginn des Lockdowns im März stieg die Kurzarbeit bin-
nen kürzester Zeit auf ein historisches Niveau. Der bisherige Unbeeindruckt von der Corona-Krise hat sich der Preisanstieg
Höchststand wurde im April mit knapp 6 Millionen Personen bei den Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2020 wei-
in Kurzarbeit erreicht, das entspricht 18 Prozent aller sozial- ter fortgesetzt. Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreis-
versicherungspflichtig Beschäftigten. index) in Deutschland lagen im dritten Quartal 2020 durch-
schnittlich 7,8 % höher als im Vorjahresquartal. Die Preise für
Vom wirtschaftlichen Abschwung besonders betroffen waren Wohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser legten
das produzierende Gewerbe (ohne Baugewerbe) sowie der gegenüber dem Vorquartal um 2,9 % zu. Dabei verteuerten
Dienstleistungssektor. Wesentliche Effekte der Corona-Krise Wohnimmobilien sich sowohl in der Stadt als auch auf dem
auf Umsatz und Beschäftigung im Bauhauptgewerbe konn- Land weiterhin deutlich: In den sieben größten Metropolen
16 LAGEBERICHT Wirtschaftsbericht(Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und die steigende Akzeptanz des Homeoffice zu einem höheren
Düsseldorf) waren Ein- und Zweifamilienhäuser 8,9 % und Ei- Wohnflächenbedarf führen, was dem Wohnungsmarkt einen
gentumswohnungen 7,3 % teurer als im Vorjahresquartal. In zusätzlichen Kapitalzufluss bescheren könnte.
den anderen Großstädten ab 100.000 Einwohnerinnen und
Einwohnern stiegen die Häuserpreise um 8,3 % und die Prei- Bei privaten wie institutionellen Investoren stehen Wohnim-
se für Eigentumswohnungen um 10,2 %. Die Preise für Häu- mobilien als wertstabile Kapitalanlagen weiter hoch im Kurs.
ser in dichter besiedelten ländlichen Kreisen erhöhten sich um Traditionell dominieren im professionellen Investmentmarkt
9,7 % und für Eigentumswohnungen um 7,1 %. In dünn be- (ab 30 Wohneinheiten) große Bestandsportfolios das Markt-
siedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und geschehen. Auch im Jahr 2020 hat mit 25 % am Gesamtre-
Zweifamilienhäuser um 8,4 %, Wohnungen verteuerten sich sultat die Übernahme der Adler Real Estate durch Ado Pro-
um 8,1 %. perties dazu beigetragen. In den vergangenen Jahren hat sich
der Wohn-Investmentmarkt jedoch zunehmend diversifiziert.
Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohn- Neben Neubauprojekten, die schon längere Zeit vor allem von
gebäude in Deutschland sind im November 2020 – und da- langfristig orientierten Anlegern gesucht werden wird mit
mit erstmals seit 2002 – um 0,1 % gegenüber dem Vorjahr barrierefreiem Wohnen ein weiterer Schwerpunkt gesetzt.
gesunken. Grund dafür ist vor allem die seit Juli 2020 gel- In der gesamten Asset-Klasse „Wohnen“ wurden rund 3,1
tende Senkung der Umsatzsteuersätze. Bei unverändertem Mrd. € in Neubauentwicklungen angelegt. Mit 15 % Anteil
Steuersatz hätte die Preissteigerung gegenüber dem Vorjah- am Gesamttransaktionsvolumen im Wohnimmobilien-Sektor
resmonat rein rechnerisch 2,5 % betragen. Und auch in den war hier anteilig ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Zu-
gesamten ersten neun Monaten lagen die Kosten im Woh- rückzuführen ist dies jedoch in erster Linie auf ein nicht aus-
nungsneubau um über 3 % über dem Vorjahresniveau. reichendes Angebot.
Obwohl die Kaufpreisanstiege weiter auf die Rendite drü- Während der deutsche Wohn-Investmentmarkt in den ver-
cken, ist das Interesse in- und ausländischer Investoren an gangenen Jahren stets in den Händen inländischer Investo-
Immobilien am Standort Deutschland ungebrochen. Niedri- ren lag, die im Schnitt für mehr als 80 % des Umsatzes ver-
ge Zinsen, Sorgen um die Geldwertstabilität und mangelnde antwortlich waren, zeichnete sich 2020 eine Trendwende ab:
Anlagealternativen sorgen zusammen mit strukturellen Be- erstmals seit 2008 erreichten ausländische Investoren einen
darfsveränderungen für anhaltend hohe Nachfrage. Die Bau- Anteil von nahezu 50 %.
branche arbeitet nach wie vor an ihrer Kapazitätsgrenze, eine
grundlegende Entspannung der Baukostenentwicklung ist Im Geschäftsverlauf von INDUSTRIA WOHNEN konnte seit Be-
daher nicht in Sicht. ginn der Corona-Pandemie keine messbaren negativen Aus-
wirkungen auf das von INDUSTRIA WOHNEN betreute Ge-
samtportfolio verzeichnet werden. Die Mietrückstände sind
Wohnimmobilien zeigen sich nicht merklich gestiegen, die Verkehrswerte haben sich wei-
krisenresistent ter erhöht und die Kündigungsquote hat sich reduziert. Die
Bauaktivitäten in allen Neubauprojekten und Spezialfonds
Der Trend steigender Preise für Häuser und Wohnungen in verlaufen bisher weiterhin nach Plan. Auch die Mieten und
Deutschland ist auch in der Corona-Krise ungebrochen. Die Kaufpreise sind in diesem Jahr weiterhin gestiegen.
Asset-Klasse Wohnimmobilien zeigt sich bislang als besonders
krisenresistent. Das Marktvolumen im Investmentmarkt mit
Transaktionen ab 30 Wohneinheiten übertraf 2020 mit 20,8
Mrd. € den Vorjahreswert. Durch die Pandemie stieg die At-
traktivität der Wohnimmobilie im Vergleich zu gewerblichen
Alternativen im Immobiliensektor: Wohnen als Grundbedürf-
nis ist geringeren konjunkturellen Schwankungen unterwor-
fen. Überdies könnten die durch die Pandemie-Erfahrung er-
lebten Einschränkungen zu einer weiteren Aufwertung der
Wohnung als Lebensmittelpunkt führen. Zusätzlich könnte
17INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
Nachfrage in Ballungsräumen 2. Geschäftsverlauf
weiterhin hoch
Der demografische Wandel und die Regulierung der Fi-
Mit mehr als 7,7 Mrd. € erzielte das Transaktionsvolumen an nanzmärkte stellen insbesondere institutionelle Investoren
den Top-7-Standorten, den größten Ballungsräumen des Lan- vor neue Herausforderungen. Als Kapitalanlage mit niedri-
des, 2020 ein um 8 % niedrigeres Ergebnis als noch 2019. gem Risiko und langfristiger Rendite wird das Wohnimmo-
Dieser Rückgang ist jedoch vor allem dem Basiseffekt des star- bilien-Investment für Versicherungen, Pensionskassen und
ken Vorjahres geschuldet. Das Ergebnis liegt mit etwa 36 % Versorgungswerke zu einem immer wichtigeren Asset, das
weiterhin über dem langjährigen Durchschnitt. Mit knapp verbunden ist mit hohen Erwartungen an ein professionelles
3,9 Mrd. € verzeichnet Berlin das größte Investitionsvolumen, Portfoliomanagement.
welches ungefähr dem aller übrigen A-Städte zusammen ent-
spricht. Frankfurt erreichte mit 1,3 Mrd. € das beste je regis- Seit 2010 agiert INDUSTRIA WOHNEN als Fonds- und As-
trierte Resultat. set Manager von Immobilien-Spezialfonds, seit 2015 zu-
sätzlich für den Immobilienpublikumsfonds „FOKUS WOH-
NEN DEUTSCHLAND“. Mit diesen Immobilienfonds werden
Die hohe Nachfrage nach Wohnungen, insbesondere in den in Wohnungsbestände und Neubauten an wirtschaftsstarken
Städten, und ein stagnierendes bzw. nur geringfügig steigen- Standorten in Deutschland investiert und regelmäßige, ver-
des Wohnungsangebot haben die Mieten nach vielen Jahren lässliche Erträge für institutionelle und private Anleger erwirt-
der Stagnation in allen Zuzugsregionen auch im letzten Jahr schaftet.
weiter stark steigen lassen. Nach Angaben des Statistischen
Bundesamts lag der Index zur Entwicklung der Wohnungs- Das durch INDUSTRIA WOHNEN in sieben Immobilien-Spezi-
mieten in der Bundesrepublik im Oktober des Jahres 2020 alfonds, einem geschlossenen Immobilien-Spezialfonds, der
bei einem Wert von 107,3 Punkten. Dies entspricht einem Investment-KG und im offenen Publikums-Immobilienfonds
Anstieg von etwa 7,3 % gegenüber dem Basisjahr 2015 (In- „FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND“ verwaltete Investment
dex = 100). für institutionelle und private Anleger belief sich zum 31. De-
zember 2020 auf 3,4 Mrd. € (Vj.: 2,8 Mrd. €). Davon waren
Die Mietentwicklung ist insbesondere von der Bezahlbarkeit insgesamt 2,1 Mrd. €. (Vj.: 1,7 Mrd. €) mit Eigenkapital der
geprägt. Die Mietpreisbremse sowie fiskalische Anreize und Investoren hinterlegt. Alle aufgelegten Fonds erreichten die
Wohnungsbauprogramme des Bundes haben bislang kei- prognostizierten Ausschüttungsrenditen.
ne spürbaren Auswirkungen entfaltet. Bezahlbarer Wohn-
raum mit Kaltmieten unter 1.000 €/Monat wird immer knap- INDUSTRIA WOHNEN hat im Jahr 2020 mit dem offenen Im-
per. Eine Entspannung der Marktsituation in den Städten und mobilien-Spezialfonds „Wohnen Deutschland VII“ erstmals
ihrer Umgebung kann langfristig nur durch den Ausbau der ein Anlageprodukt aufgelegt, das ausschließlich auf nachhal-
Neubautätigkeit erreicht werden. Allerdings sind die planeri- tige und soziale Wohnungsinvestitionen in Deutschland aus-
schen Vorlaufzeiten erheblich und gleichzeitig die Kapazitä- gerichtet ist und unter den ESG-Standards von INDUSTRIA
ten in der Bauwirtschaft ausgereizt, sodass mit einer kurzfris- WOHNEN gemanagt wird. Der Schwerpunkt liegt auf bezahl-
tigen Änderung der Lage nicht zu rechnen ist. barem Wohnraum an nachgefragten Standorten.
Während die Mieten im Neubausektor zuletzt langsamer stie- Mit der Strategie des Fonds, in nachhaltige und soziale Woh-
gen, sind im Bestand unverändert hohe Mietsteigerungen nungsprojekte zu investieren, wird neben dem ESG-Ansatz
bei Wiedervermietungen erkennbar. Trotz gestiegener Kauf- das Ziel verfolgt, die deutlich verbesserten Fördermittel aus
preise ist der Erwerb einer Immobilie im Vergleich zur Anmie- KfW-Standard und öffentlicher Förderung zur Refinanzierung
tung aufgrund der weiter relativ niedrigen Realzinsen an vie- günstiger Mieten zu nutzen.
len Standorten eine wirtschaftlich attraktive Alternative. Die
Belastung aus einem Kauf liegt in der Regel deutlich unter
den Mietkosten und wird die Nachfrage nach Eigentum wei-
tertragen. Der Vertrieb von Eigentumswohnungen wird hier-
durch gefördert.
18 LAGEBERICHT WirtschaftsberichtVerkauf eines Bestandsgebäudes Darüber hinaus ist im Rahmen der Anwachsung der BWS
in Rüsselsheim Wohnpark Berlin, Wartenberger Str. 40 GmbH & Co. KG das
eigene Kapitalkonto in Höhe von T€ 10.855 auf die INDUS-
INDUSTRIA WOHNEN hat im Jahr 2020 einen Gebäudekom- TRIA WOHNEN zum 30. September 2020 übergegangen.
plex mit 83 Wohnungen aus dem eigenen Wohnungsbestand Dem gegenüber steht ein Buchwertabgang aus der Beteili-
am Standort Rüsselsheim veräußert. Die Veräußerung fand gung in Höhe von T€ 8.616. In der Gewinn- und Verlustrech-
unter dem Namen „Ruby“ im Rahmen eines Bieterverfahrens nung wird der Ergebnisbeitrag unter dem Posten Erträge aus
statt und erfolgte an einen Investor. Mit dem Verkauf konn- Beteiligungen ausgewiesen.
te die sehr positive Marktentwicklung der vergangenen Jah-
re genutzt werden. Der insgesamt gute Geschäftsverlauf der Gesellschaft lag
über den Erwartungen und hat sich positiv auf die Vermö-
gens-, Finanz- und Ertragslage ausgewirkt. Bedingt durch den
Ankauf und Vertrieb Bestandsverkauf „Ruby“ in Rüsselsheim lagen die Umsatzer-
löse aus dem Vertrieb von Immobilien über unserer Progno-
INDUSTRIA WOHNEN hat im Jahr 2020 in 16 Transaktionen se. Dies und der Verkauf von weiteren insg. 301 Wohn- und
1.734 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem Ankaufsvo- Gewerbeeinheiten führte dazu, dass entgegen unserer Er-
lumen von 581 Mio. € erwerben können. Das Ankaufsvolu- wartung die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung ge-
men entfiel mit 547 Mio. € auf die Immobilien-Spezialfonds sunken sind. Die Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit
und den Immobilien-Publikumsfonds. Für INDUSTRIA WOH- entsprachen im Geschäftsjahr 2020 unserer getroffenen An-
NEN wurden in 2020 Neubauvorhaben mit 144 Wohneinhei- nahme.
ten, 10.560 m² Mietfläche und einem Ankaufsvolumen von
34,2 Mio. € in Weimar (Thüringen) erworben.
Im Dezember 2020 wurde ein Neubauobjekt in Langen fer-
tiggestellt, welches INDUSTRIA WOHNEN am 18. Dezember
2020 mit 26 Wohneinheiten vollvermietet übergeben wor-
den ist.
Im Geschäftsjahr 2020 hat die Gesellschaft neben dem Be-
standsgebäude in Rüsselsheim Wohnungen und Grundstücke
aus dem eigenen Bestand an Mieter, Eigennutzer und Kapi-
talanleger veräußert. 92 % der verkauften Wohneinheiten,
aus dem Einzelvertrieb, entfielen auf den Verkauf an private
Kapitalanleger.
Wirtschaftlich sind vom Einzelvertrieb an Käufer übergegan-
gen in 2020 301 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem
Umsatzvolumen in Höhe von T€ 33.080. Der Bestandsverkauf
„Ruby“ in Rüsselsheim verzeichnet weitere 83 Wohneinhei-
ten, mit einem Umsatzvolumen in Höhe von T€ 15.000. Dar-
aus resultiert ein gesamtes Umsatzvolumen, für den Vertrieb,
von T€ 48.080, mit 384 übergegangenen Wohn- und Gewer-
beeinheiten.
Für insgesamt 79 Wohnungen mit einem Verkaufsvolumen
von T€ 7.717 sind in 2020 Verkaufsverträge abgeschlossen
worden, die erst 2021 ergebniswirksam werden und zu ent-
sprechenden Umsatzerlösen führen.
1920 LAGEBERICHT Wirtschaftsbericht
Objekt | BERLIN
21INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
3. Lage
3.1 Ertragslage
Die Umsatzerlöse haben sich wie folgt entwickelt:
Umsatzerlöse 2020 2019 Veränderung
T€ T€ T€ %
aus der Hausbewirtschaftung 9.360 11.365 −2.005 −17,6
aus dem Verkauf von Wohnungen und Häusern 48.080 41.018 7.062 17,2
aus Betreuungstätigkeit 21.997 77.767 −55.770 −71,7
Umsatzerlöse gesamt 79.437 130.150 −50.713 −39,0
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit resultieren aus
sich um T€ 2.005 auf T€ 9.360 reduziert. Zum 31. Dezember der Fondsbetreuung (T€ 20.727; i. Vj. T€ 76.253) sowie aus
2020 betrug die gesamte Wohnfläche des eigenen Bestandes der Miet- und WEG-Verwaltung für Dritte (T€ 1.269; i. Vj.
69.688 m² (i. Vj 94.954 m²). Die 16 Gewerbeeinheiten ver- T€ 1.514)). Ursächlich für den Rückgang der Erträge aus der
fügen über insgesamt 2.369 m² (i. Vj 2.977 m²) Nutzfläche. Fondsbetreuung ist die im Vorjahr erfolgte Veräußerung des
Immobiliensondervermögens „Energieeffizientes Wohnen“,
Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Wohnungen und die zu einem Sonderergebnis von T€ 35.530 führte und das
Häusern sind um T€ 7.062 auf T€ 48.080 gestiegen. Im Ver- Sonderergebnis aus der abschließenden Veräußerung des
gleich zum Vorjahr hat sich mit 384 Wohn- und Gewerbe- restlichen Anteils des Immobilien-Spezialfonds „Wohnen
einheiten (i.Vj. 357) die veräußerte Objektzahl leicht erhöht. Deutschland“ iHv. T€22.374.
22 LAGEBERICHT WirtschaftsberichtDie Entwicklung der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen:
Aufwendungen für bezogene 2020 2019 Veränderung
Lieferungen und Leistungen
T€ T€ T€ %
aus der Hausbewirtschaftung 5.444 7.095 –1.651 −23,3
aus dem Verkauf von Wohnungen und Häusern 28.319 29.741 –1.422 −4,8
aus Betreuungstätigkeit 8.104 7.197 907 12,6
Aufwendungen für LuL gesamt 41.867 44.033 −2.166 −4,9
Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leis- Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind mit T€
tungen beliefen sich auf T€ 41.867 (i. Vj. T€ 44.033). Dabei 4.658 (i. Vj. T€ 4.657 fast unverändert geblieben. Diese bein-
haben sich die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung halten im Wesentlichen IT- und SAP-Kosten, Aufwendungen
gegenüber dem Vorjahr um T€ 1.651 auf T€ 5.444 reduziert. für Miete und Kosten für Fremdarbeiten.
Die Aufwendungen für den Verkauf von Wohnungen und
Häusern sind auf T€ 28.319 (i. Vj. T€ 29.741) gesunken. Die Die Zinsaufwendungen haben sich im Geschäftsjahr von T€
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen be 1.655 um T€ 25 auf T€ 1.630 reduziert.
liefen sich auf T€ 8.104 (i. Vj. T€ 7.197), hier sind im Wesent-
lichen Kosten für Ankauf (T€ 2.917), Fremdkosten für Baube- Das Ergebnis vor Steuern hat sich von T€ 68.865 im Vorjahr
treuung (T€ 1.812) und Fremdkosten für Verwalterbetreuung auf T€ 22.748 in 2020 vermindert.
(T€ 1.109) enthalten.
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag belaufen
Die Personalaufwendungen haben sich im Wesentlichen sich auf T€ 7.493 (i. Vj. T€ 22.113). Das Ergebnis nach Steu-
wegen der Veräußerung des Immobiliensondervermögens ern beträgt im Geschäftsjahr T€ 15.256 (i. Vj. T€ 46.753).
„Energieeffizientes Wohnen“ und den damit einhergehen-
den Sonderzahlungen im Vorjahr auf T€ 11.666 (i. Vj. T€ Nach sonstigen Steuern und Garantiedividende wurde ein
12.240) reduziert. Jahresüberschuss in Höhe von T€ 14.818 (i. Vj. T€ 46.152)
erwirtschaftet.
23INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
3.2 Finanzlage
Kapitalstruktur
Kapitalstruktur 31.12.2020 31.12.2019
T€ % T€ %
Eigenkapital (ohne Garantiedividende) 50.040 21,0 67.881 28,7
Rückstellungen 6.789 2,8 32.988 13,9
Verbindlichkeiten (einschl. Garantiedividende) 181.759 76,2 135.781 57,4
Bilanzsumme 238.588 100,0 236.650 100,0
Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich von T€ 236.650 nehmen durch Tilgung von Gesellschafterdarlehen (Degussa
im Vorjahr um T€ 1.938 auf T€ 238.588 erhöht. Bank) um T€ 9.230 gesunken sind.
Das Eigenkapital der Gesellschaft ist von T€ 67.881 auf Insgesamt beträgt die Höhe der Darlehensverbindlichkeiten
T€ 50.040 gesunken. Die Eigenkapitalquote beträgt 21,0 % gegenüber dem Gesellschafter Degussa Bank AG T€ 40.130
(i. Vj. 28,7%). Die Reduzierung resultiert im Wesentlichen aus (i. Vj. T€ 49.360).
dem, im Vergleich zum Vorjahr, geringeren Jahresüberschuss
des Geschäftsjahres und die Ausschüttung des Jahresüber- Die Anleihen betreffen die Inhaberschuldverschreibungen in
schusses für 2019 iHv. T€ 32.807. Höhe von insgesamt T€ 103.528 (i. Vj. T€ 79.056). Zum Bilanz-
stichtag weisen sie eine Höhe von T€ 18.410 (Zinssatz 0,75 %
Das Fremdkapital beläuft sich insgesamt auf T€ 188.548 p. a., Laufzeit bis zum 30.9.2022), T€ 7.218 (Zinssatz 1,00 %
(i. Vj. T€ 168.769). Es besteht im Wesentlichen aus Verbind- p. a., Laufzeit bis zum 30.9.2021), T€ 14.106 (Zinssatz 1,00
lichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (T€ 40.130; % p. a., Laufzeit bis zum 30.6.2022), T€ 20.940 (Zinssatz
i. Vj. T€ 49.360) sowie Anleihen (T€ 103.951; i. Vj. T€ 79.448) 1,00 % p. a., Laufzeit bis zum 10.2.2022),T€ 13.897 (Zinssatz
und Schuldscheindarlehen (T€ 30.000; i. Vj. T€ 0). 1,25 % p. a., Laufzeit bis zum 15.2.2021) T€ 10.962 (Zins-
satz 1,25 % p.a., Laufzeit bis zum 28.6.2021) und T€ 17.995
Die Steuerrückstellungen haben sich gegenüber dem Vor- (Zinssatz 1,25 % p. a., Laufzeit bis zum 22.12.2022) auf. Des
jahr auf Grund der Inanspruchnahme, geringerer Ergebnisse Weiteren erfolgte die Aufnahme eines Schuldscheindarlehen
vor Steuern vom Einkommen und Ertrag und Anpassung der zum Nennwert T€ 30.000 (Zinssatz 1,95% p.a., Laufzeit bis
Vorauszahlungen von T€ 28.687 um T€ 26.491 auf T€ 2.196 zum 26.02.2027), das unter den Verbindlichkeiten gegen-
verringert. über anderen Kreditgebern ausgewiesen wird.
Die Verbindlichkeiten haben sich insgesamt um T€ 45.978
erhöht. Hier stiegen die Anleihen durch Ausgabe neuer In-
haberschuldverschreibungen in Höhe von T€ 24.472 und
durch die Vergabe eines Schuldscheindarlehens in Höhe von
T€ 30.000, das unter Verbindlichkeiten gegenüber ande-
ren Kreditgebern ausgewiesen wird, an, währenddessen
die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unter-
24 LAGEBERICHT WirtschaftsberichtLiquiditätsanalyse
Die Liquiditätssituation und die finanzielle Entwicklung sind in
der nachstehenden vereinfachten Kapitalflussrechnung dar-
gestellt:
Kapitalflussrechnung 2020 2019 Veränderung
T€ T€ T€
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit −36.163 76.403 −112,566
Cash Flow aus Investitionstätigkeit 13.199 1.548 11.651
Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit 10.861 −53.516 64.377
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds −12.103 24.435 −36.538
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 55.388 30.953 24.435
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 43.285 55.388 −12.103
Der Finanzmittelfonds setzt sich aus dem Kassenbestand, Der positive Cash Flow aus Investitionstätigkeit in Höhe von
Bankguthaben bei Kreditinstituten sowie Forderungen an ver- T€ 13.199 resultiert im Wesentlichen aus den Grundstückver-
bundenen Unternehmen zusammen und ist von T€ 55.388 käufen in Höhe von T€ 15.792, sowie Auszahlungen für In-
um T€ 12.103 auf T€ 43.285 gesunken. Hier wurde im Ge- vestitionen in die Beteiligung PHI Kronsrode GmbH in Höhe
gensatz zum Vorjahr der Bankbestand bei der Degussa Bank von T€ 3.000, in das Immaterielle Anlagevermögen (T€ 966)
AG unter dem Finanzmittelfonds ausgewiesen und nicht wie und Sachanlagevermögen (T€ 2.766).
zuvor im Bereich des Cashflow aus laufender Tätigkeit (ande-
re Aktiva). Der positive Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe
von T€ 10.861 resultiert im Wesentlichen aus den Darlehens-
Der negative Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in tilgungen (T€ -9.230), die Finanzierungsaufnahme durch Aus-
Höhe von T€ 36.163 resultiert wesentlich aus der Zahlung gabe der Inhaberschuldverschreibungen (T€ 54.472), Auf-
für Ertragsteuern iHv T€ 33.984 und den Zugang für im Um- nahme eines Schuldscheindarlehens (T€ 30.000) sowie die
laufvermögen zum Verkauf bestimmte Grundstücke iHv T€ Gewinnausschüttung und Auszahlung der Garantiedividende
30.852. Dem gegenüber steht ein Zufluss an liquiden Mitteln (T€ -32.807).
durch den Verkauf von Wertpapieren des Umlaufvermögens
iHv T€ 11.777. Die Liquidität der Gesellschaft ist konzernintern sichergestellt.
25INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
3.3 Vermögenslage
Vermögensstruktur
Vermögenstruktur 31.12.2020 31.12.2019
T€ % T€ %
Anlagevermögen 24.276 10,2 21.590 9,1
Umlaufvermögen 214.312 89,8 215.060 90,9
Gesamtvermögen 238.588 100,0 236.650 100,0
Das Gesamtvermögen hat sich um T€ 1.938 gegenüber dem Die Verminderung des Umlaufvermögens resultiert zum ei-
des Vorjahres erhöht. Dabei hat sich das Anlagevermögen um nen aus dem Abverkauf von Wertpapieren und Buchwertab-
T€ 2.686 erhöht und das Umlaufvermögen um T€ 748 ver- gängen von Beteiligungen des Umlaufvermögens iHv. ings.
mindert. T€ 15.216 und der Verminderung der Forderungen und sons-
tigen Vermögensgegenständen iHv. T€ 18.109 und zum an-
Die Erhöhung des Anlagevermögens ergibt sich im Wesentli- deren wurden aus diesen Mitteln der Zugang der zum Ver-
chen aus dem Zugang von Beteiligungen. kauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte iHv.
T€ 30.853 finanziert.
26 LAGEBERICHT WirtschaftsberichtObjekt | WUPPERTAL
27INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
PROGNOSE –
CHANCEN- UND RISIKOBERICHT
1. Prognosebericht Immobilienmanagement für
institutionelle und private Investoren
Für das kommende Jahr rechneten Wirtschaftsexperten An-
fang des 4. Quartals 2020 noch mit einem Wirtschafts- Das Immobilienmanagement für institutionelle und priva-
wachstum zwischen 3,0 und 5,1 %. Diese Prognosen wur- te Investoren hat für INDUSTRIA WOHNEN weiter an Be-
den jedoch vor Verhängung des zweiten Corona-Lockdowns deutung gewonnen. In Zusammenarbeit mit der IntReal In-
getroffen und müssen je nach Dauer der Einschränkungen ternational Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH,
nach unten korrigiert werden. Dennoch ist nach dem starken Hamburg, als Kapitalverwaltungsgesellschaft, hat INDUSTRIA
Rückgang des Bruttoinlandprodukts im Jahr 2020 mit einer WOHNEN seit 2010 zehn Immobilien-Spezialfonds und einen
deutlichen konjunkturellen Erholung zu rechnen. Dabei muss Immobilien-Publikumsfonds aufgelegt. Anfang 2020 wur-
der Aufschwung vor allem von einer Binnennachfrage getra- de die Produktpalette mit dem offenen Immobilien-Spezial-
gen werden. Die wirtschaftlichen Auswirkungen des Brexit fonds „Wohnen Deutschland VII“ erweitert. Der Fonds ist auf
und die anhaltende gesamtwirtschaftliche Schwäche fast al- energieeffiziente Wohnungsneubauprojekte an nachgefrag-
ler wichtigen Handelspartner Deutschlands stehen dem ge- ten Standorten in Deutschland ausgerichtet, die ESG-Krite-
wohnten Exportboom entgegen. rien genügen.
Die Kaufpreise für Immobilien-Bestandsinvestitionen sind in Das Immobilienmanagement für institutionelle und private In-
den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Deutliche Erhö- vestoren ist inzwischen neben dem Vertrieb von Wohnungen
hungen der Kaufpreise zeigen sich in Großstädten und Bal- ein wichtiges Kerngeschäft von INDUSTRIA WOHNEN, in dem
lungsräumen, wo Kaufpreise mit der Folge sinkender Investi- Marktkontakte, Know-how, Ankaufs- und Vertriebsstärke der
tionsrenditen teilweise deutlich stärker gestiegen sind als das Gesellschaft genutzt werden. Dabei ist Ziel, Managementleis-
Mietniveau. Die Kaufpreisentwicklung erfasst die gesamte tungen umfassend anzubieten und Deckungsbeiträge sowohl
Marktbreite an Standorten und Angebotsklassen. Eine Preis- aus Ankauf, Management als auch Vertrieb zu generieren. Ein
blase wird dennoch nicht gesehen. weiterer Ausbau des Geschäftsfeldes ist vorgesehen.
Vor diesem Hintergrund ist auch am Immobilienmarkt für Mit dem offenen Immobilien-Publikumsfonds „FOKUS WOH-
2021 nicht mit einer spürbaren Entspannung der Nachfrage- NEN DEUTSCHLAND“ bietet INDUSTRIA WOHNEN seit Au-
situation zu rechnen. Das gilt insbesondere für Wohnimmo- gust 2015 auch privaten Kapitalanlegern die Möglichkeit,
bilien, die aufgrund der attraktiven Netto-Verzinsung, der ge- indirekt in Wohnimmobilien zu investieren. Der Fonds ist er-
botenen Wertsicherheit und Wertstabilität sowie unverändert folgreich im Markt eingeführt. Mit ihm sind hohe Wachs-
fehlender Anlagealternativen bei langfristig niedriger Zinser- tums- und Ertragschancen verbunden.
wartung für Eigennutzer und Kapitalanleger eine hohe At-
traktivität ausüben.
28 LAGEBERICHT Prognose-, Chancen und RisikoberichtDer Anlageschwerpunkt des Fonds liegt in Wohnimmobilien Eigene Immobilienbestände
in Deutschland. Zum Jahresende 2020 liegt das Nettofonds-
vermögen bei 531,0 Mio. €, das Ankaufsvolumen im Be- INDUSTRIA WOHNEN ist zum Jahresende 2020 Eigentümer,
richtsjahr lag bei 73,0 Mio. €. Der Fonds soll in den nächsten inkl. der Neubauprojekte Berlin (Karlshorst, Lankwitz, Mär-
Jahren auf ein Volumen von ca. 1 Mrd. € wachsen. Die Eigen- kische Allee), Lahr und Weimar deren Fertigstellungen zwi-
kapitalunterlegung beträgt 510,0 Mio. €. Mit einer Cash-Call/ schen 2021 und 2023 avisiert sind, von 1.645 Wohn- und
Cash-Stop-Strategie erfolgt eine Liquiditätssteuerung parallel Gewerbeeinheiten, mit denen eine Wohnfläche von 117.146
zu den Immobilienankäufen. Der Fonds wird in Zusammen- m², eine Jahres-Sollmiete von 11,1 Mio. € verbunden sind.
arbeit mit der Degussa Bank AG und weiteren Vertriebspart- Die Neubauprojekte haben ein Investitionsvolumen von ins-
nern platziert. gesamt ca. 170 Mio. €. Vor dem Hintergrund niedriger Zin-
sen, attraktiver Renditen und hoher Nachfrage ist es Ziel der
Gesellschaft, den eigenen Wohnungsbestand auch durch In-
Verkauf von Eigentumswohnungen vestitionen in den Wohnungs – Neubau weiter auszubauen.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden für den Bereich Fonds
Die Gesellschaft ist auf den Vertrieb von Eigentumswohnun- und Eigenbestand insgesamt 16 Transaktionen mit 1.734
gen an private Kapitalanleger spezialisiert. Die Nachfrage von Wohnungen und einem Ankaufsvolumen von 581 Mio. € re-
Kapitalanlegern nach Wohninvestitionen ist vor dem Hinter- alisiert. In Hannover hat INDUSTRIA WOHNEN gemeinsam mit
grund niedriger Zinsen und fehlender Anlagealternativen so- der HIH – Unternehmensgruppe, Hamburg die Realisierung
wohl im direkten als auch indirekten Anlagegeschäft hoch. von 310 Wohn- und 4 Gewerbeeinheiten im Rahmen einer
Die strategische Ausrichtung auf das Kapitalanlegergeschäft Projektentwicklung in Vorbereitung. In Bochum ist auf eige-
ist ein wichtiger Wettbewerbsvorteil im Marktsegment. nem Grundbesitz eine Nachverdichtung mit 88 Wohneinhei-
ten in Vorbereitung.
Die Gesellschaft hat im Jahr 2020 in der Privatisierung 92 %
ihrer Verkäufe mit Kapitalanlegern realisiert. Das Geschäfts- Mit Übernahme und erfolgter Erstvermietung der Neubau-
feld wird durch den Vertrieb von Neubau – Eigentumswoh- projekte in den Eigenbestand sind im Vergleich zu den Be-
nungen zukünftig auch als Dienstleistung weiter ausgebaut. standsobjekten, welche unverändert für den Kapitalanleger-
Ziel dabei ist, Kapitalanlegern umfassenden Service für ihr Im- vertrieb vorgesehen sind, höhere Mieteinahmen verbunden,
mobilieninvestment zu bieten. die die Renditechancen aus der Bewirtschaftung positiv be-
einflussen.
Desweitern werden Optionen für den Vertrieb von Eigen-
tumswohnungen und für das Fondsgeschäft eröffnet.
29INDUSTRIA WOHNEN Geschäftsbericht 2020
Gesamterwartung 2. Chancen- und Risikobericht
Die Gesellschaft erwartet für das Geschäftsjahr 2021 eine Der Wohnungsmarkt in Deutschland wird weiterhin durch
weiterhin positive Unternehmensentwicklung, die durch das eine hohe Nachfrage von privaten und institutionellen In-
umfassende und sich ergänzende Leistungsangebot im Sek- vestoren nach Kapitalanlagen in Eigentumswohnungen und
tor Wohnimmobilien getragen wird. Mehrfamilienhäuser geprägt sein. Die Nachfrage konzent-
riert sich neben den Ballungszentren und Städten > 100.000
Es wird erwartet, dass die Umsatzerlöse aus dem Vertrieb von Einwohner weiter auch auf B- und C-Lagen. Hintergrund
Immobilien im Vergleich zum Vorjahr insgesamt leicht steigen. sind unverändert das fehlende Investitionsangebot und die
Der Vertrieb von Bestandsimmobilien wird hier leicht rückläu- im Vergleich zu Alternativanlagen attraktiven Renditen, auch
fig sein. Der Vertrieb von Neubau Immobilien wird aufgenom- aufgrund des weiterhin niedrigen Zinsniveaus. In den wirt-
men. Hier wird eine positive Umsatzentwicklung erwartet. schaftsstarken Ballungsräumen wird die Wohnungsnachfra-
ge auch aufgrund der erhöhten Zuwanderung weiter stei-
Die Privatisierung der Bestandsobjekte wird wie geplant fort- gen. Eine weitere Erhöhung der Kaufpreise ist aufgrund stark
gesetzt, wodurch die Neubauten eine deutlichere Rolle ein- gestiegener Baukosten nicht unwahrscheinlich. INDUSTRIA
nehmen werden. Die Einheiten werden sich in der Folge ins- WOHNEN ist sowohl über die eigenen Immobilien als auch
gesamt leicht reduzieren. über die betreuten Immobilien-Spezialfonds in diesen Regi-
onen investiert und wird die sich hieraus ergebenden Chan-
Die in den Jahren 2018 bis 2020 beurkundeten Neubaupro- cen aktiv nutzen.
jekte für den Eigenbestand befinden sich noch überwiegend
in der Bauphase. Im Jahr 2021 werden die Neubauprojekte Den sich in einer Marktsituation mit hoher Nachfrage und
Märkische Allee, Berlin-Lankwitz sowie Lahr fertiggestellt und steigenden Preisen bietenden Chancen stehen marktübliche
in den Eigenbestand übernommen. Risiken gegenüber, die die Gesellschaft über ein Risikoma-
nagementsystem, dessen Bestandteile umfangreiche und eta-
Nach Übernahme der Neubauobjekte und erfolgter Erstver- blierte Planungs-, Genehmigungs- und Berichterstattungssys-
mietung werden höhere Mieteinnahmen im Vergleich der bis- teme sind, überwacht. Ziel ist es, sowohl strategische als auch
her im Portfolio gehaltenen und für den Kapitalanlegerver- geschäftsspezifische Risiken aufzudecken, zu überwachen
trieb vorgesehene Bestandsobjekte erwartet. und durch geeignete Maßnahmen zu steuern. Zusätzlich sind
für die Asset- und Property-Managementleistungen gegen-
Deshalb erwarten wir trotz insgesamt leicht reduzierten über Dritten Vermögensschadenshaftpflichtversicherungen
Bestand, dass sich die Umsatzerlöse aus der Hausbewirt- geschlossen. Die Risiken werden dabei von ihrer Bedeutung
schaftung gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verän- für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
dern werden. unterteilt in „gering“, „mittel“ oder „hoch“.
Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit (Managementleis-
tungen für Dritte), insbesondere für die betreuten Immobi- Leistungswirtschaftliche Risiken
lien-Spezialfonds und den Publikumsfonds, werden weiter
an Bedeutung gewinnen und dadurch neben den Verkaufs In der INDUSTRIA-Gruppe verfügt die Gesellschaft durch die
ergebnissen das Jahresergebnis von INDUSTRIA WOHNEN Konzentration auf das eigene Bestandsmanagement, die
wesentlich bestimmen. Übernahme von Managementleistungen für Dritte und den
konsequenten Ausbau des eigenen Vertriebsgeschäfts über
Das Jahr 2020 war durch einen en-Bloc Verkauf mitbestimmt. eine stabile Ertrags- und Risikolage.
Für 2021 wird eine Normalisierung des Geschäftsverlaufs er-
wartet. Im Bestandsmanagement für die INDUSTRIA-Gruppe wur-
den die Erlöse durch Mieterhöhungen weiter optimiert. Mit
Im Vergleich zum Geschäftsjahr 2020 wird erwartet, dass den Mieteinnahmen können die üblichen Kosten der Woh-
sich die Gesamt-Umsatzerlöse im Folgejahr leicht erhöhen nungsbewirtschaftung und der Gesellschaft in hohem Maße
werden. gedeckt werden. Das Mietausfallrisiko ist durch die Vielzahl
30 LAGEBERICHT Prognose-, Chancen und Risikoberichtder Einzelmietverträge mit Wohnungsmietern breit gestreut 1.) Laufzeit bis zum 10.02.2022 mit einem Volumen
und wird daher auch unter Einbeziehung und Betrachtung von 25 Mio. € zu 1,00 %
der aktuellen Corona Situation als gering eingeschätzt. Durch 2.) Laufzeit bis zum 30.06.2022 mit einem Volumen
Modernisierungen der Wohnungen wird der Leerstand wei- von 30 Mio. € zu 1,00 %
ter abgebaut. 3.) Laufzeit bis zum 22.12.2022 mit einem Volumen
von 20 Mio. € zu 1,25 %
Die Gesellschaft bietet im Kerngeschäft „Vertrieb von Wohn-
eigentum“ Investitionen in deutschen Ballungsräumen an. Im Juni 2020 ist eine IHS mit einem Volumen von 30 Mio.
Die Gesellschaft erwartet auch für 2021 eine weiterhin star- € ausgelaufen und wurde durch die neu emittierten ersetzt.
ke Ausrichtung von privaten und institutionellen Vermögens- Insg. erhöhte sich das Volumen aufgelegter IHS auf 143 Mio
anlagen auf Wohninvestitionen. Durch Überhitzungstenden- €. Hiervon sind in Anspruch genommen IHS-Verschreibungen
zen in Teilmärkten besteht das Risiko, dass das Angebot an iHv. ca. 104 Mio €.
geeigneten Immobilien, welche die Anforderungen aus dem
Vertriebskonzept von INDUSTRIA WOHNEN erfüllen, einge- Das im Geschäftsjahr 2020 aufgenommene Schuldschein-
schränkt wird. Höhere Erwerbspreise für Immobilien müssen darlehen zum Nennwert T€ 30.000 hat einen Zinssatz von
ggf. in Kauf genommen werden. Das Risiko wird derzeit als 1,95% p.a. und ist mit Ende der Laufzeit zum 26.02.2027
gering eingeschätzt. endfällig.
Im Dienstleistungssektor erzielt die Gesellschaft aus der Im- Die Refinanzierung und Geschäftsausweitung sind im Ge-
mobilienakquisition und der „Due Diligence“ sowie der Über- schäftsjahr 2021 durch Ausgabe neuer Inhaber-Teilschuldver-
nahme von Management- und Vertriebsleistungen stabile schreibungen geplant.
Gebühreneinnahmen. Die Gesellschaft ist insbesondere für
institutionelle und private Investoren als „Asset Manager“ Die Gesellschaft hat überwiegend in wertstabile Ballungsräu-
und in der Verwaltung tätig. Insgesamt betreut die Gesell- me investiert. Die geplanten Umsatz- einschließlich Verkaufs-
schaft aktuell über 17.300 eigene und fremde Wohneinhei- erlöse überdecken die Tilgungsverpflichtungen deutlich.
ten. Ein Verlust von betreuten fremden Wohneinheiten könn-
te eine negative Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage Die Entwicklung der Zinsmärkte wird durch die Gesellschaft
der Gesellschaft haben. Das Risiko wird als gering angesehen. zeitnah beobachtet. Das Liquiditätsrisiko der Gesellschaft
wird insgesamt als gering eingeschätzt.
Finanzwirtschaftliche Risiken
Personalrisiken
Die Liquidität für das operative Geschäft der Gesellschaft wird
durch stabile Einnahmen aus der Bewirtschaftung und durch Im Wohnungsportfoliogeschäft arbeitet INDUSTRIA WOH-
die geplanten Erlöse aus dem Verkauf von Eigentumswoh- NEN mit einem qualifizierten und motivierten Mitarbeiter-
nungen gesichert. team. Die Entscheidungsprozesse sind bei aufgabenbe-
zogener Funktionstrennung auf abteilungsübergreifende
Fremdfinanzierungen werden zum einen konzernintern dar- Teamprozesse ausgerichtet. Das Ausfallrisiko einzelner Mitar-
gestellt. Zins- und Tilgungsabsprachen sind dabei auf das Ge- beiter wird hierdurch reduziert, gleichzeitig wird das Risiko
schäftsmodell der INDUSTRIA WOHNEN ausgerichtet. Kredit- von Fehlentscheidungen minimiert. Risiken aus vorsätzlichen
tilgungen werden hier weitgehend im Zusammenhang mit rechtswidrigen Handlungen werden vermindert durch ein in-
Immobilienverkäufen fällig. ternes Kontrollsystem bestehend aus Funktionstrennung,
dem „Vier-Augen-Prinzip“, Verfahrensbeschreibungen und
Zum anderen hatte die Gesellschaft zum Jahresanfang fünf Arbeitsanweisungen. Die Einhaltung wird durch die Innenre-
Inhaberschuldverschreibungen mit einem Volumen von ins- vision der Degussa Bank AG sowie der externen Domizil-Re-
gesamt 115 Mio. € ausstehend. Es wurden zusätzlich zu den visions AG, Frankfurt am Main, im Rahmen ihrer Prüfungen
bestehenden IHS drei weitere Inhaberschuldverschreibungen turnusmäßig überwacht. Risiken im Personalbereich werden
und ein Schuldscheindarlehen emittiert: intern als Teil unseres IKS fortlaufend überwacht. Es wurden
31Sie können auch lesen
