Geschäftsbericht - www.bgneuesheim.de - Neues Heim
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Geschäftsbericht
€
www.bgneuesheim.de
Geschäftsbericht 2020 // 3
Inhaltsverzeichnis
Verwaltungsorgane 4
Vorwort 5
In eigener Sache
Verstorbene Mitglieder 6
Mitgliederversammlung 2020 7
Jubilare 8
Neubau
Aktuelle Bautätigkeiten 12
Geplante Neubauprojekte 20
Modernisierungs- und Sanierungarbeiten 26
Lagebericht
A Gegenstand des Unternehmens 30
B Geschäftsverlauf 30
C Darstellung der Lage 33
D Risiko- und Chancenbericht 38
E Prognosebericht 42
Bericht des Aufsichtsrates 44
Jahresabschluss
Bilanz zum 31.12.2020 48
Neues Heim - Tel.: (0711) 84 89 80-0
Gewinn-und-Verlust-Rechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020 50
Die Baugenossenschaft eG Fax: (0711) 84 89 80-99
Haldenrainstraße 185 E-Mail: info@bgneuesheim.de Anhang des Jahresabschlusses 2020 51
70437 Stuttgart Internet: www.bgneuesheim.de
Mitgliedschaften 58
Neues Heim
Immobilien GmbH
Haldenrainstraße 185 Tochterunternehmen der
70437 Stuttgart Neues Heim - Die Baugenossenschaft eG
4 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 5
Verwaltungsorgane Vorwort
Sehr geehrte Genossenschaftsmitglieder,
Vorstand Aufsichtsrat sehr geehrte Damen und Herren,
Rüdiger Maier Willy Raible *) Ferdinand Klein 2020 war in jeder Hinsicht ein außergewöhnliches Jahr Selbstverständlich soll und kann das schriftliche
Dipl.-Kaufmann, Vorsitzender Sozialversicherungsfachangestellter i. R. Dipl.-Ingenieur – sowohl für unsere Baugenossenschaft als auch für Verfahren persönliche Begegnungen nicht auf Dauer
Vorsitzender des Aufsichtsrates jeden Einzelnen. Die Corona-Pandemie hat den Alltag ersetzen. Wir hoffen sehr und sind zuversichtlich, uns
Gisbert Renz Moriz Maedebach *) tiefgreifend verändert. Unsicherheit und Ungewiss- künftig wieder persönlich zu begegnen und den direk-
Dipl.-Bauingenieur Torsten Jans Dipl.-Ingenieur (FH) heit bezüglich der Auswirkungen auf Gesundheit und ten Austausch zu pflegen. Dennoch zeigt die aktuelle
Versicherungskaufmann Architekt Wirtschaft halten uns auch 2021 in Atem, und die Situation, wie stark der Gemeinschaftsgedanke in der
Stellvertretender Vorsitzender gesellschaftlichen Folgen werden uns noch viele Jahre Genossenschaft wirkt und trägt. Auch und vor allem in
Ralf Bohlmann begleiten. kritischen Zeiten.
Theresia Bay-Pfau Bezirksvorsteher Erstmals in den 72 Jahren des Bestehens des Neuen
Friseurmeisterin i. R. Heims konnte unsere Mitgliederversammlung nicht in Unser Rückblick auf das Geschäftsjahr 2020 gibt
Holger Sauter gewohnter Weise als Präsenzveranstaltung stattfinden. weitere Gründe zur Zufriedenheit. Trotz der erschwer-
Helmut Halter *)
Dipl.-Betriebswirt (BA) Vorstand und Aufsichtsrat haben das sehr bedauert. ten Bedingungen durch Lockdown und verschärfte
Industriekaufmann Denn das jährliche Treffen des Souveräns unserer Hygienemaßnahmen konnten wir die vorgesehenen
Baugenossenschaft dient – neben der Abstimmung Bau- und Modernisierungsmaßnahmen wie geplant
Waltraud Illner über anstehende Entscheidungen und den Wahlen durchführen. Auch die Quartiersentwicklungen in
Bankangestellte i. R. neuer Aufsichtsratsmitglieder – vor allem als wichtiges Stuttgart-Rot (WohnquartierPlus – WQ+) sowie in
Podium zur persönlichen Kontaktpflege für die Mitglie- Stuttgart-Feuerbach (Quartier am Wiener Platz –
der. Aufgrund der vorgeschriebenen Abstandsregeln vom EDELmetall zum Quartier für ALLE) treiben wir
*) Diese Aufsichtsratsmitglieder scheiden durch Ablauf der Wahlperiode aus. und Hygienevorschriften, besonders aber mit Rück- engagiert voran. Alle Informationen zum aktuellen
Die Wiederwahl der Aufsichtsräte Helmut Halter und Moriz Maedebach ist durch die sicht auf die Risikogruppen unter unseren Mitgliedern, Stand unserer Projekte finden Sie in diesem Geschäfts-
Mitgliederversammlung 2021 zulässig.
haben wir uns für die Durchführung der Mitgliederver- bericht.
sammlung im schriftlichen Verfahren entschieden. In diesem Sinne wünschen wir Ihnen eine interessante
So haben wir mit der Einladung die Tagesordnung und Lektüre.
einen Ablaufplan verschickt. Mithilfe eines Abstim-
mungsbogens konnten die Mitglieder bis Anfang
November ihr Stimm- und Wahlrecht schriftlich aus- Ihr
üben. Die überwältigende Resonanz überraschte uns. Neues Heim – Die Baugenossenschaft eG
Weit über 500 Stimmzettel gingen pünktlich ein und
somit konnten alle relevanten Entscheidungen für die
Baugenossenschaft beschlossen werden. Alle Ergeb-
nisse finden Sie im vorliegenden Geschäftsbericht.
Vorstand und Aufsichtsrat bedanken sich herzlich für Rüdiger Maier Gisbert Renz
Ihre großartige Beteiligung. Ihr Engagement als Mit- (Vorstandsvorsitzender) (Vorstand)
glied des Neuen Heims zeigt die große Solidarität in
unserer Baugenossenschaft, vor allem in diesen
besonderen Zeiten.
Aufgrund der anhaltend schwierigen Lage werden wir
auch im Jahr 2021 zu einer Mitgliederversammlung im
schriftlichen Verfahren einladen. Alle Informationen
dazu stehen Ihnen ab Anfang Mai 2021 auch online im
Von links: Moriz Maedebach, Torsten Jans, Ferdinand Klein, Waltraud Illner, Willy Raible, Holger Sauter, Ralf Bohlmann, Theresia Bay-Pfau, Helmut Halter Mitgliederbereich unserer Homepage zur Verfügung.
6 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 7
Verstorbene Mitglieder Mitgliederversammlung 2020
Wir nehmen Abschied von unseren Mitgliedern, Neues Format –
die im vergangenen Jahr verstorbenen sind. Alte Beständigkeit
Die 74. Mitgliederversammlung unserer Baugenos- Da nach dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen
senschaft fand 2020 aufgrund der COVID-19- der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und
Leuchtende Tage, Pandemie im schriftlichen Umlaufverfahren statt. Strafverfahrensrecht – auch ohne eine Ermächtigung
Auch 2019 konnte als erfolgreiches Geschäftsjahr in der Satzung – eine Beschlussfassung der Mitglie-
nicht weinen, dass sie vorüber,
verzeichnet werden. der ohne Versammlung unter den dort genannten
lächeln, dass sie gewesen sind. Bedingungen möglich ist, hatten sich Vorstand und
Konfuzius Unsere jährlich stattfindende Mitgliederversammlung Aufsichtsrat dazu entschlossen, die Mitgliederver-
dient dazu, unsere Mitglieder auf den neuesten Stand sammlung im Wege des schriftlichen Verfahrens
zu bringen, was die Belange des Neuen Heims angeht. durchzuführen. Dabei wurde darauf geachtet, alles
Die Versammlung garantiert allen Mitgliedern, dass so einzurichten, dass die Rechte der Mitglieder und
sie die Möglichkeit haben, die Wege der Genossen- die der Mitgliederversammlung als Souverän unserer
schaft aktiv mitzubestimmen, beispielsweise durch Baugenossenschaft so weit wie möglich erhalten
die Wahl des Aufsichtsrats. Doch was tun, wenn es bleiben.
durch ein Virus, das im Frühjahr 2020 aufkam, nicht
mehr möglich ist, eine solche Veranstaltung abzu- Die turnusgemäß ausscheidenden Aufsichtsräte
halten? Was tun, wenn der persönliche Kontakt auf Theresia Bay-Pfau, Holger Sauter und Torsten Jans
einmal als Gefahr eingestuft wird? hatten sich erneut zur Wahl des Aufsichtsrats auf-
stellen lassen. Bis zum 09.10.2020 hatten unsere
Die Corona-Pandemie stellte den Vorstand und den Mitglieder Gelegenheit, Fragen und ergänzende
Acar, Abdulbaki Hofmann, Klaus Ntaflas, Hannelore Aufsichtsrat unserer Baugenossenschaft im Sommer Wahlvorschläge für den Aufsichtsrat auf schriftlichem
2020 vor schwierige Entscheidungen: Sollte die Mit- Wege einzureichen. Bis zum 09.11.2020 konnten
Bachert, Franz Innozenz, Kirsten Omer, Omer
gliederversammlung im Präsenzmodus stattfinden dann die ausgefüllten Stimmzettel eingereicht
Beck, Anna Maria Jantschenko, Hanna Poeltl, Mathilde
oder nicht? Wie könnte die schriftliche Stimmabgabe werden. Das Ergebnis? Mit großer Mehrheit wurden
Becker, Theresia Kirsch, Monika Riedinger, Nikolaus
auf anderem Wege durchgeführt werden? So wurde sowohl sämtliche Tagesordnungspunkte beschlossen
Dworski, Thomas Kloiber, Käthe Rommel, Anna
die Mitgliederversammlung, die am 22.06.2020 als auch die zur Wahl stehenden Aufsichtsräte
Erdelji, Karl Konrad, Gerta Roth, Peter angesetzt war, zunächst verschoben. Nach weiterer Theresia Bay-Pfau, Holger Sauter und Torsten Jans
Frei, Wilhelm Köpf, Klaus-Dieter Schwarz, Peter intensiver Auseinandersetzung mit der Pandemie- in ihren Ämtern bestätigt.
Fröhlich, Heinrich Krause, Martin Spitzer, Herbert lage und den offiziellen Aussagen zur Machbarkeit
Gasch, Wanda Kroll, Günter Szabo, Stephan einer normalen Versammlung kamen Vorstand und Mit deutlich über 500 eingegangenen Stimmzetteln
Grabowatschki, Johann Kusnier, Ferdinand Uhl, Gerard Aufsichtsrat zu dem Ergebnis, dass insbesondere die war die diesjährige Wahlbeteiligung enorm. Wir
Gratz, Josef Lasinski, Franz Ullmann, Gertrud anhaltenden Vorgaben zu den Abstandsregeln und haben uns sehr über so viel ausgeübte Solidarität
Hauck, Theresia Mergl, Adam Zander, Wolfgang die Fürsorge für Risikogruppen unter den Mitgliedern gefreut. Die Wahlbeteiligung hat aufgezeigt, dass der
es für nicht machbar und verantwortbar erscheinen Gemeinschaftsgedanke in unserer Genossenschaft
Hellmund, Marion Moor, Johannes
ließen, 2020 eine Versammlung im üblichen Rahmen großgeschrieben wird und Corona in manchen
durchzuführen. Bereichen auch als Chance gesehen werden kann.
8 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 9
Unsere Jubilare
40 Jahre Mitgliedschaft 50 Jahre Mitgliedschaft 60 Jahre Mitgliedschaft
Peteris Brants, Jürgen Czersovsky, Hilde Börner, Günter Glodeck, Heinz Keinath, Dieter Becker, Becker Maria, Barbara Dreher,
Monika Fuchs, Eva-Maria Gepperth, Anneliese Kirschberger, Helga Mundinger, Josef Hutwagner, Anton Luttenberger,
Helmut Halter, Sigrid Kuntz, Dieter Ladzik, Inge Rouvas, Elfriede Schlienz, Siegfried Schlienz, Franz Macho, Edith Petto, Johann Pittmann,
Adelheid Papadopoulos, Lidija Pusnik, Gertrud Schneider Anna Pollich, Charlotte Rathmann
Hulda Steil, Stefan Wambach, Klaus Weigend
70 Jahre Mitgliedschaft
Eva Petto
10 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 11
Aktuelle
Bautätigkeiten
12 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 13
Stuttgart Giebel,
Mittenfeldstraße 28–60, Baufeld Ost
178 35 Mio. Dez. ´21
Die umfangreiche Quartiersneugestaltung in
Stuttgart-Giebel wird vom Neuen Heim planmäßig
weitergeführt.
Die Arbeiten des zweiten Bauabschnitts im Baufeld
Giebel Ost, in dem in zwei Langhäusern und einem
weiteren Punkthaus insgesamt 80 Zwei-, Drei- und
Vierzimmerwohnungen entstehen, schreitet plange-
mäß voran. Alle Ausbaugewerke haben pünktlich ihre
Arbeiten aufnehmen können. Mit der Fertigstellung
wird im Dezember 2021 gerechnet.
Die Ausstattung aller Wohnungen entspricht dem
gewohnt hohen Standard des Neuen Heims: zeit-
gemäßer Zuschnitt, Parkettböden, moderne Fliesen,
Fußbodenheizung, hochwertige Badausstattung. Die
Häuser werden als KfW-Effizienzhaus 55 hergestellt
und unterschreiten damit deutlich den Jahres-Primär-
energiebedarf eines Referenzgebäudes um 45 %.
Mit der Errichtung des dritten Bauabschnitts soll im
Januar 2022 begonnen werden. Dabei entstehen 47
weitere Wohnungen, darunter zwei Senioren-WGs
mit jeweils sechs Zimmern. Mit der Fertigstellung
dieser Häuser wird die Neubebauung in Stuttgart-
Giebel abgeschlossen sein.
14 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 15
Stuttgart Freiberg,
Balthasar-Neumann-Straße/Suttnerstraße
53 13 Mio. Nov. ´21
In Stuttgart-Freiberg nimmt unser spektakulärster
Neubau Form an. Die Rohbauarbeiten wurden Ende
2020 abgeschlossen. Die Fertigstellung des Gebäu-
des ist für Spätherbst 2021 geplant. Das durch den
ständigen Wechsel der Balkone sehr prägnante zehn-
geschossige Hochhaus wird von einem abgestaffelten
L-förmigen Gebäudekomplex flankiert. Dieses außer-
gewöhnliche Gebäude wird einen architektonischen
Akzent in Freiberg setzen.
53 Ein- bis Fünfzimmerwohnungen werden im Neu-
bau entstehen: 23 Wohnungen im Hochhaus und
30 Wohnungen im L-förmigen Komplex. Darunter sind
Wohnungen für mittlere Einkommensbezieher sowie
öffentlich geförderte und frei vermietbare Wohnun-
gen. Im Erdgeschoss des Hochhauses werden sich
ein Allgemeinarzt und ein Informationsbüro der
Else-Heydlauf-Stiftung niederlassen. Das Heizkonzept
sieht Fernwärme vor. Die Gebäude werden im KfW-
Effizienzhaus-Standard 55 erstellt.
16 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 17
Stuttgart Rot,
Prevorster Straße / Fleiner Straße
40 45 April ´22 12 Mio.
Nach dem Abbruch der beiden Bestandsgebäude in sieht insgesamt 40 Zwei- bis Sechszimmerwohnungen Pflegegäste und ein WohnCafé für unsere Mitglieder natürlich gekühlt („natural cooling“) werden. Die drei
Stuttgart-Rot haben wir im Mai 2020 nach den Plänen mit 45 Tiefgaragenstellplätzen vor. Die Wohnungen und Quartiersbewohner. Alle Neubauwohnungen sind Gebäude werden im KfW-Standard 55 gebaut.
des Architekturbüros Müller+Benzing mit den sehr gliedern sich in drei Fünf- bis Sechszimmerwohnungen barrierefrei zu erreichen und entsprechen unserem Nach derzeitigem Stand gehen wir von einer Fertig-
anspruchsvollen und umfangreichen Erd- und Ver- von 122 m² bis 137 m², neun Vierzimmerwohnungen gehobenen Ausstattungsstandard. stellung des gesamten Bauvorhabens bis Ende April
bauarbeiten für den Eisspeicherbehälter aus wasser- von 92 m² bis 113 m² und 28 Zwei- bis Dreizimmer- Für das Heizungskonzept gehen wir neue Wege und 2022 aus.
undurchlässigem Stahlbeton unterhalb der zukünftigen wohnungen von 52 m² bis 100 m². Zusätzlich befinden haben uns für ein innovatives Eis-Energiespeichersys-
Tiefgaragenfahrbahn begonnen. sich im Erdgeschoss das Hausmeisterbüro für Herrn tem als Sole-Wasser-Wärmepumpe entschieden. Mit
Der Entwurf des Architekturbüros Müller+Benzing Lippenberger sowie eine Tagespflege für bis zu zwölf diesem System können die Gebäude auch im Sommer
18 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 19
Geplante
Neubauprojekte20 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 21 Quartier am Wiener Platz Die Planung für das innovative, nachhaltige, multifunk- tionale und generationengerechte Quartier am Wiener Platz schreitet voran. Das Neue Heim hatte sich für die Lose 1, 2 und 4.3 im Baufeld Süd beworben und für alle Lose den Zuschlag erhalten. Die ausführenden Architekten sind das Architekturbüro blocher partners (Los 1, Tiefgarage), Fink + Jocher (Los 2) sowie die Ar- chitektenpartnerschaft Stuttgart (Los 4.3). Das Projekt ist mittlerweile sowohl in das Netz der Internationalen Bauausstellung 2027 als auch in das Programm “Quar- tiersimpulse” (Teil der Strategie “Quartier 2030” des Sozialministeriums) als zivilgesellschaftlicher Partner aufgenommen worden. Das Neue Heim setzt bei dem geplanten Quartier auf eine soziale Infrastruktur mit einer Vielzahl von Ange- boten (u. a. Tagespflege, Kita, Wohnraum für Unterstüt- zung besonderer Bedarfe). Neue Wohnmodelle sollen mit innovativem und nachhaltigem Bau einhergehen. Eine frühzeitige Einbindung von zukünftigen Be- wohner*innen und der Nachbarschaft bereits vor Baubeginn soll vielfältige Formen der Teilhabe ermög- lichen und frühzeitige Identifikation mit dem Quartier sicherstellen. Baubeginn bei diesem Großprojekt ist voraussichtlich Herbst 2021. Als Gesamtkosten für alle Lose sind in- klusive Grundstückserwerb rund 38 Mio. € geplant.
22 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 23
Reihenhausprojekt in Stuttgart-Stammheim
Unser Tochterunternehmen, die Neues Heim – Die Reihenhäuser werden unter dem Format Stuttgar-
Immobilien GmbH, plant im Neubaugebiet Langen- ter Eigentumsprogramm (SEP) verkauft. Dabei handelt
äcker-Wiesert fünf Reihenhäuser für den Verkauf zu es sich um ein Förderprogramm der Stadt Stuttgart für
erstellen. Die Reihenhäuser werden von der Firma Familien mit mittleren Einkommen. Ziel des Förder-
Schwabenhaus gebaut. Der Baubeginn ist für das programmes ist es, diesen Familien die Schaffung von
3. Quartal 2021 geplant. Da es sich um Fertighaus- Wohneigentum zu ermöglichen bzw. zu erleichtern und
bauweise handelt, ist die Fertigstellung der fünf einer Abwanderung entgegenzuwirken.
Reihenhäuser für das 1. Quartal 2022 terminiert.
Johanneshaus-Grundstück in Ditzingen
Im Frühjahr 2021 fanden zwischen der Stadt Ditzingen Als Architekten haben wir die Architektenpartnerschaft
und dem Neuen Heim Verhandlungen bezüglich Stuttgart beauftragt, die gerade mit der Planung des
der Erbpacht für das Grundstück des ehemaligen Bauvorhabens beschäftigt ist. Mit dem Bau soll Anfang Quartier „Am Rotweg“
Gemeindehauses statt. Auf diesem Grundstück sollen 2022 begonnen werden.
14 Wohnungen und eine 900 m² große Kita entstehen. Zusammen mit der Baugenossenschaft Zuffenhausen kleinen Plätzen mit hoher Aufenthaltsqualität gruppie-
(BGZ) stellt sich das Neue Heim der Aufgabe, eine ren. Das Herz des Quartiers bildet eine zentrale
moderne und gemeinwohlorientierte Quartiersent- „Gemeinschaftswiese“. Begrünte „Ankerplätze“ am
wicklung mit innovativer Neubebauung von circa Rand schaffen die Verbindung in die umliegenden
250 genossenschaftlichen Mietwohnungen im Areal Nachbarschaften. Die vorhandenen Bäume sollen
zwischen der Schozacher Straße, Rotweg und Fleiner weitgehend erhalten bleiben. In den Erdgeschossen
Straße bis zum Bolzplatz zu gestalten. Im Januar 2020 kommen gemeinschaftliche und gewerbliche Einrich-
wurde das Projekt in das IBA’27 Netz aufgenommen. tungen unter.
Mit einem Baubeginn ist voraussichtlich Ende 2023
zu rechnen. Mit einer Kombination aus Laborbühne und 1:1
Modellwohnung wird in Stuttgart-Rot ein kleines
Im Dezember 2020 begann ein Realisierungswett- Quartier im „Abrissquartier” entstehen. Mit neuartigen
bewerb, in dem Architekten sowie Stadt- und Land- Baumaterialien und nachhaltigem Vorgehen wird
schaftsplaner Vorschläge für die Neubebauung und direkt vor Ort – gemeinsam mit den Quartiersbewoh-
Gestaltung entwickelten. Der Architektenwettbewerb nern, sozialen Partnern und Akteuren im Quartier –
wurde Anfang April 2021 entschieden. ein Experimentier- und Aktionsraum geschaffen.
Als Erstplatzierte gingen aus dem Wettbewerb das Dieses Vorgehen soll es den Beteiligten ermöglichen,
Architekturbüro ISSS Research Architecture Urbanism mitzugestalten, damit anschließend Wohn- und
aus Berlin zusammen mit dem Büro für Landschafts- Nachbarschaftsformen entwickelt werden können, die
architektur topo*grafik aus Marseille hervor. Die Büros Menschen aller Generationen in unterschiedlichen
EMT Architekten aus Stuttgart und StudioVlayStreeru- Lebensphasen gerecht werden. Ende 2020 erhielt das
witz aus Wien belegten gemeinsam den zweiten Platz Projektvorhaben eine umfangreiche Förderzusage des
und sollen in die weitere Planung und Umsetzung Wirtschaftsministeriums. Die Durchführung des so-
einbezogen werden. genannten „Reallabor Wohnen” ist für 2021 bis 2023
Der Gewinnerentwurf sieht u.a. zehn drei- bis sieben- vorgesehen.
geschossige Gebäude vor, die sich um ein Netz von24 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 25
Modernisierungs- und
Sanierungsarbeiten26 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 27
Auch im Geschäftsjahr 2020 hat die Baugenossen-
schaft in die Instandhaltung und Modernisierung
der Gebäude und Wohnungen investiert.
Gartenstr. 53–57 und 59–63 in Weil der Stadt Karl-Friedrich-Goerdeler-Str. 3–5, 7–9 und
Geschwister-Scholl-Str. 20–24 in Backnang
ca. 300 T€
ca. 120 T€
Die Heizungsanlagen in beiden Gebäuden wurden
bereits im Jahr 2018 erneuert. Um die Vorgaben Drei Gebäude mit insgesamt 71 Wohnungen in Back-
des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes (EWärmeG) des nang werden durch eine gemeinsame Heizanlage in
Landes Baden-Württemberg einzuhalten, wurden der Karl-Friedrich-Goerdeler-Str. 7 versorgt. Aufgrund
folgende Ersatzmaßnahmen an den Gebäuden vor- des lange zurückliegenden Baujahrs und der damit
genommen: verbundenen schwierigen Beschaffung von Ersatz-
Die vorhandenen Fenster wurden durch neue drei- teilen der Bestandsanlage haben wir eine moderne
fach-verglaste Kunststofffenster energetisch moder- Gas-Brennwertheizung eingebaut, die auch die Trink-
nisiert. In diesem Zuge wurden auch die veralteten wassererwärmung übernimmt. Um auch während
Rollläden erneuert. In den Eingangsbereichen wur- der mehrwöchigen Umbauphase der Heizanlage die
den neue Aluminium-Tür- und Briefkastenelemente Beheizung der Wohnungen und die Trinkwassererwär-
eingebaut. mung sicherzustellen, wurde eine mobile Heizanlage
Gleichzeitig haben wir an der Außenfassade Repa- („Hot-Mobil”) von dem Heizungsfachbetrieb installiert.
raturarbeiten durchgeführt und ein modernes Farb-
konzept in Anlehnung an die vorhandenen Balkone
aufgebracht. Damit wurde ein zeitgemäßes Erschei-
nungsbild geschaffen. Die Arbeiten erfolgten im
bewohnten Zustand und wurden mit einem von uns
mit den ausführenden Handwerksfirmen speziell er-
Sanierungsmaßnahmen 2021
arbeiteten „Hygiene-Konzept” erfolgreich ausgeführt.
Wir möchten uns an dieser Stelle bei allen Mieterin-
nen und Mietern sowie bei den ausführenden Hand- Aufgrund der zweiten Pandemie-Phase zum Ende des Die beiden Gebäude im Freytagweg 40A+B/
werksfirmen für das vorbildliche Mitwirken und die Jahres 2020 konnten die von uns geplanten Arbeiten Fasanenhofstr. 70A+B und Freytagweg 50A+B/
Zusammenarbeit recht herzlich bedanken. an den beiden Gebäuden in der Keltenstr. 5 und 7 Fasanenhofstr. 66A+B in Stuttgart Fasanenhof
in Weil der Stadt nicht mehr ausgeführt werden. An erhalten einen neuen Fassadenanstrich und
den zwei Gebäuden werden die bestehenden Fenster neue Hauseingangstür-Elemente.
durch neue dreifach-verglaste Kunststofffenster er-
setzt. In diesem Zuge werden Reparaturarbeiten an
den Fassaden vorgenommen. Sie werden zudem mit
einem neuen Anstrich versehen.28 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 29
Lagebericht30 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 31
A. Gegenstand des Höchststand mit knapp sechs Millionen Personen.
Die Pandemie führte im 2. Quartal 2020 zu einem
Senkung der Umsatzsteuer wären die Baupreise rein
rechnerisch um 2,1 % gestiegen.
Unternehmens historischen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts
von 9,8 %. Im 3. Quartal konnte sich die deutsche
Wirtschaft wieder spürbar erholen und um 8,5 % II. Bestand / Bau und Instandhaltungstätigkeit
I. Geschäftsmodell des Unternehmens schaft „Neues Heim - Immobilien GmbH“ mit Sitz in zulegen. Insgesamt brach das Bruttoinlandsprodukt
Stuttgart. Das untergeordnete Geschäftsfeld der Ge- 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 5,0 % ein. Im Geschäftsjahr 2020 wurden keine Neubauvorha-
Neues Heim - Die Baugenossenschaft eG mit Sitz in schäftsbesorgung für die Tochtergesellschaft ist für Trotz der Pandemie herrschten auch 2020 gute kon- ben bezugsfertig. In 2019 wurde in Stuttgart-Freiberg
der Haldenrainstraße 185 in 70437 Stuttgart besteht die Lagebeurteilung der Genossenschaft allerdings junkturelle Rahmenbedingungen für den Bausektor mit der Erstellung von 53 Wohnungen begonnen.
seit dem Jahr 1948. Sie ist im Genossenschaftsregis- nachrangig. (niedriges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu kleineren 2020 wurde in Stuttgart-Rot mit 40 Wohnungen in
ter des Amtsgerichts Stuttgart unter der Nummer GnR Haushaltsgrößen). Dennoch sank die Zahl der Bau- zwei Gebäuden und in Stuttgart-Giebel mit dem Bau
394 eingetragen. genehmigungen für Wohnungen von 33.408 (Januar von insgesamt 80 Wohneinheiten in drei Gebäu-
II. Ziele und Strategien bis Oktober 2019) auf 31.468 im Vergleichszeitraum den begonnen. Die Fertigstellungen sind auf Winter
Der vorhandene Immobilienbestand befindet sich in des Jahres 2020. 2021/22 vorgesehen.
Stuttgart, Backnang und Weil der Stadt. Der Bestand Satzungszweck der Genossenschaft ist die Förderung Das Neue Heim arbeitet kontinuierlich daran, auch
umfasst zum 31.12.2020 insgesamt 1.801 Wohn- ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere Die Zahl der Einwohner Baden-Württembergs hat den älteren Gebäudebestand auf einem zeitgemä-
und 14 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtwohn- und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Bei sich im ersten Halbjahr 2020 nur noch um etwa ßen Niveau zu halten. Seit Jahren wird deshalb der
und -nutzfläche von 120.515 m² sowie 957 Garagen dieser Ausrichtung steht nicht die Rendite, sondern 1.600 auf 11.102.000 Personen erhöht. Damit hat Modernisierung der Gebäude hoher Wert beigemes-
bzw. Tiefgaragenstellplätzen und 234 Außenstellplät- die dauerhafte Nutzung des Wohnungsbestandes die Einwohnerzahl einen neuen Höchststand erreicht. sen. Die Wohnungen werden bei Mieterwechsel nach
zen. Im Jahr 2020 gab es keine Bestandsveränderung. durch zufriedene Mitglieder im Vordergrund. Daher Allerdings war das Plus im Ersten Halbjahr 2020 das längerer Verweildauer in der Regel grundsaniert. Die
war es auch in diesem Geschäftsjahr unser oberstes Geringste seit 2009. Damit setzte sich der Trend aus Verjüngung des Portfolios durch intensive Neubautä-
Hauptgeschäftsfeld der Genossenschaft ist die Ziel, als starke Wohnungsgenossenschaft am regiona- den vergangenen Jahren zu rückläufigen Einwohner- tigkeiten seit 2009 ist ein weiterer wichtiger Baustein
Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen len Wohnungsmarkt Stuttgart die Wohn- und Lebens- zuwächsen fort. Gewonnen hat der ländliche Raum, hierzu.
Wohnungsbestandes. Die Genossenschaft besitzt qualität unserer Mitglieder nachhaltig zu steigern. die Kommunen in dünner besiedelten Gebieten
zudem 100 % des Stammkapitals der Tochtergesell- konnten im ersten Halbjahr 2020 ein Einwohnerplus
von 6.500 Personen erzielen. In den Ballungsräumen III. Bestandsbewirtschaftung
ging dagegen die Einwohnerzahl um 8.900 zurück.
Bis zum Jahr 2017 hatten sich die Ballungsräume Das Jahr 2020 war von keinen größeren Bestands-
B. Geschäftsverlauf dynamischer als der ländliche Raum entwickelt. veränderungen geprägt. Dies wird voraussichtlich
für längere Zeit das letzte Jahr ohne Veränderung
Zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Auswirkungen sein. Wie im vorangegangenen Berichtzeitraum, wird
I. Gesamtwirtschaftliche und werden kann. Bedenklich ist, dass zum Jahresende der Pandemie wurden von staatlicher Seite zahlreiche sich dies in den Folgejahren durch aktuelle im Bau
branchenbezogene Rahmenbedingungen 2020 im Vereinigten Königreich eine Mutation des fiskalische Maßnahmen ergriffen, was zu einem Haus- befindlichen oder projektierten Neubauten anders
Virus auftauchte. haltsdefizit von Bund, Ländern, Gemeinden und So- darstellen.
Die Anfang 2020 aufgetretene weltweite Covid- zialversicherungen von insgesamt 158 Mrd. € führte.
19-Pandemie, verbunden mit Shutdowns und dem Der Wirtschaftseinbruch hat sich auch auf die Be- So wurde der Regelumsatzsteuersatz befristet für das Die intensive Neubautätigkeit wie auch die aktive
Zusammenbruch von Lieferketten, hat im ersten schäftigung ausgewirkt. Die Zahl der gemeldeten 2. Halbjahr 2020 von 19 % auf 16 % gesenkt. Dies Beteiligung am Bündnis für Wohnen in der Landes-
Halbjahr 2020 weltweit zu einem starken Wirtschafts- Arbeitslosen in Baden-Württemberg belief sich im hat die Preise 2020 gedrückt. Nach vorläufigen Daten hauptstadt führt dazu, dass die Anzahl an gebun-
einbruch geführt. Nachdem sich die Wirtschaft in Dezember 2020 auf 264.521 Personen, während im des Statistischen Bundesamtes lag die Inflationsrate denen Wohnungen kontinuierlich ausgebaut wird.
Deutschland im zweiten Halbjahr bis November Dezember 2019 nur 200.855 Personen arbeitslos im Jahresschnitt 2020 bei 0,5 % (2019: 1,4 %). Zur Dies wird auch bei den Vorhaben in den kommenden
wieder etwas erholt hatte, stiegen die Infektions- gemeldet waren. Damit betrug die Arbeitslosenquote Preisdämpfung hat auch der Rückgang der Energie- Jahren noch intensiviert. Bezogen auf den Geschäfts-
zahlen erneut an und es kam ab November 2020 im Dezember 2020 in Baden-Württemberg 4,2 % preise beigetragen. Diese verbilligten sich im Dezem- bericht 2019 haben sich Stand 31.12.2020 keine
zunächst in Teilbereichen zu einem neuen Shutdown, (Vorjahr 3,2 %). Die Arbeitslosenquote in Gesamt- ber 2020 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 6 %. weiteren Veränderungen ergeben. Auch dies wird
der dann im Dezember ausgeweitet wurde. Hoff- Deutschland belief sich im Dezember 2020 auf Nach einer Pressemitteilung des Statistischen Lan- sich in den Folgejahren anders darstellen.
nungsvoll stimmt, dass zum Jahresbeginn 2021 5,9 % (Vorjahr 4,9 %). Mit dem Beginn des Shut- desamtes Baden-Württemberg sanken die Baupreise
erste Impfstoffe verfügbar sind und damit ggf. die downs im März stieg die Kurzarbeit binnen kürzes- im 4. Quartal 2020 wegen der Umsatzsteuersenkung 166 Wohneinheiten sind mit einer Bindung versehen.
Pandemie im Laufe des Jahres 2021 überwunden ter Zeit stark an und erreichte dann im April einen gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,5 %; ohne die Im Rahmen des 1. Förderwegs sind 110 Wohnungen32 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 33
gebunden. Weitere 25 Einheiten sind nach Auslaufen
der Förderung noch bis 2025 mit einem Belegungs-
Unter den oben geschilderten Einflüssen ist die
Fluktuationsrate differenziert zu betrachten. Sie
C. Darstellung der Lage
recht für die Landeshauptstadt versehen. Der Anteil beträgt für Wohnraum unbereinigt 6,7 %. Die
der geförderten Wohnungen am Gesamtbestand zum bereinigte Fluktuation, die dem tatsächlich frei
Stichtag beträgt 6,1 %, der Anteil der gebundenen dem Markt zur Verfügung stehenden Potenzial
Wohnungen 9,2 %. entspricht, liegt demgegenüber bei lediglich 4,6 %. I. Vermögenslage
Im Rahmen des Bündnisses für Wohnen wurden für Die Durchschnittsmiete des Gesamtbestandes aller In den nachfolgenden Übersichten der Bilanz sind die einzelnen Posten nach ihren wirtschaftlichen und
den mit der Landeshauptstadt Stuttgart vereinbarten Wohn- und Gewerbeeinheiten der Baugenossen- finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:
Zeitraum Mitte 2016 bis Mitte 2021 die vorgesehe- schaft liegt bei 7,83 €/m² (ohne Erlöse aus Garagen
nen Wohnungen mit freiwilliger Bindung bereits bis und Stellplätzen) und entspricht der Prognose. Die
Ende 2019 eingebracht. Das Neue Heim gehört mit Vollauswirkung der im Herbst 2019 erstbezogenen 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung
seinem weiter ansteigenden Engagement zur Schaf- Wohnungen in Giebel und Rot tragen einen Teil zum T€ T€ T€
fung von gebundenem Wohnraum zu den aktivsten Anstieg bei. VERMÖGENSSTRUKTUR
Genossenschaften innerhalb des Bündnisses. In den Nach aktueller Beschlusslage von Aufsichtsrat und Anlagevermögen
kommenden vier Jahren werden auf eigenen Grund- Vorstand wird alle drei Jahre der Wohnungsbestand Immaterielle Vermögensgegenstände 17 24 -7
stücken wie auf von der Landeshauptstadt im Rah- auf mögliche Mieterhöhungen untersucht. Entspre-
Sachanlagen 116.091 103.372 12.719
men der Konzeptvergabe erhaltenen Grundstücken chend der allgemeinen Preisentwicklung und im
Finanzanlagen 855 855 0
mehr als 100 geförderte Wohnungen in verschiede- Hinblick auf eine solidarische Gleichbehandlung
Umlaufvermögen
nen Stadtteilen erstellt. innerhalb der Genossenschaft, wurde 2020 im
Unfertige Leistungen und Vorräte 3.011 2.635 376
Rahmen dieser zyklischen Betrachtung für 732
Flüssige Mittel 2.548 7.695 -5.147
Aufgrund einer soliden Mieterauswahl und der an- Wohneinheiten in Stuttgart, Backnang und Weil
Übriges Umlaufvermögen 643 609 34
gemessenen Belegungspolitik – sowie auf Basis einer der Stadt dieses Potenzial untersucht. In der Folge
Gesamtvermögen 123.165 115.190 7.975
anhaltend hohen wirtschaftlichen Kraft der Region – wurde für 645 Wohnungen eine Mietenanpassung
ist die Zahlungsmoral der Mieter weiterhin hoch. Eine auf den Weg gebracht. KAPITALSTRUKTUR
Veränderung oder ein zu erwartender höherer Ausfall
Eigenkapital 67.744 65.762 1.982
ist auch pandemiebedingt nicht feststellbar. Die end- Zum Stichtag 31.12.2020 betrug der Leerstand 17
gültig abzuschreibenden Mietforderungen beliefen Wohneinheiten, was einer Leerstandsquote von Rückstellungen
sich auf rund 6 T€. Bezogen auf die Sollmieten in 0,9 % entspricht. Dieser Leerstand ist ausschließlich Pensionsrückstellungen 2.579 2.436 143
Höhe von 11.580 T€ ist dies eine zu vernachlässigen- durch Mieterwechsel beziehungsweise die hierauf Sonstige Rückstellungen 458 419 39
de Größe. folgenden Modernisierungsmaßnahmen ausge- Verbindlichkeiten
löst. Da die Verfügbarkeit von Handwerkern in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 47.002 42.184 4.818
Im Berichtsjahr kam es zu 120 Kündigungen (hier- vergangenen Jahren zunehmend schwieriger wird, Erhaltene Anzahlungen 3.375 2.918 457
von vier Umschreibungen) bei Wohnungsmietver- verlängert sich die Modernisierungsdauer, was auch Übrige Verbindlichkeiten 1.993 1.460 533
trägen. Zwei Gewerbeeinheiten wurde im Jahr 2020 einen Teil des Anstiegs dieser Quote verursacht. 13 Rechnungsabgrenzungsposten 14 11 3
gekündigt. Zur Leerstandvermeidung vor Abbruch Wohnungen wurden wegen Abbruch der Objekte Gesamtkapital 123.165 115.190 7.975
der Gebäude wurden 23 Wohnungen kurzfristig nach Auszug der Mieter nicht wieder vermietet, da
zwischenvermietet. 2019 hat das Neue Heim in der aufgrund der verbleibenden Restnutzungsdauer oder
Zwischenvermietung vor Abbruch neue Wege be- des Wohnungszustandes keine kurzfristige Anschluss-
schritten. Zur Risikominimierung werden seit dem vermietung mehr möglich war. Ergänzt um diesen
vergangenen Jahr Kontingente an Wohnungen im gewollten Leerstand betrug die Leerstandsquote zum
Areal Fleiner Straße/Rotweg zur Wohnraumnutzung, Jahresende 1,7 %. Strukturellen Leerstand hatte die
zum Beispiel an das Studierendenwerk zur Versor- Genossenschaft auch im Geschäftsjahr 2020 nicht zu
gung von Studierenden, vermietet. Aufgrund der verzeichnen.
besonderen Bedarfsanforderung der Bewohner
bleibt sichergestellt, dass dieser Wohnraum recht-
zeitig vor Abbruch geräumt werden kann.34 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 35
Die Bilanzsumme der Genossenschaft hat sich im Veränderung der Geschäftsguthaben gestiegen. II. Finanzlage
Geschäftsjahr 2020 um 7.975 T€ erhöht. Die Vermö- Die Eigenkapitalquote ist aufgrund der deutlichen
gensstruktur wird unverändert durch das Anlagever- Erhöhung der Bilanzsumme auf 55 % gesunken Die finanzielle Entwicklung wird anhand der folgenden Kapitalflussrechnung dargestellt:
mögen bestimmt. Der Anstieg des Anlagevermögens (Vj. 57,1 %). Die Genossenschaft verfügt weiterhin
ist im Wesentlichen auf die sich im Bau befindenden über eine sehr gute Eigenkapitalausstattung. 2020 2019
KAPITALFLUSSRECHNUNG
Projekte (15.126 T€) zurückzuführen. Gegenläufig T€ T€
wirken sich die planmäßigen Abschreibungen in In den Verbindlichkeiten sind vor allem langfristige Jahresüberschuss 2.071 2.292
Höhe von 2.751 T€ aus. Finanzierungsmittel von Kreditinstituten ausgewiesen. Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 2.751 2.468
Für die Neubaufinanzierung wurden im Geschäftsjahr Zunahme langfristiger Rückstellungen 144 168
Das Umlaufvermögen ist durch die unfertigen Fremdmittel in Höhe von 7.500 T€ aufgenommen. Abschreibungen auf Forderungen 6 18
Leistungen und flüssigen Mittel geprägt. Bezüglich Den Valutierungen stehen im Wesentlichen die plan- Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten 0 0
der Entwicklung der flüssigen Mittel wird auf die mäßigen Tilgungen in Höhe von 2.658 T€ entgegen.
Zahlungsunwirksamer Tilgungszuschuss 0 0
nachfolgende Kapitalflussrechnung verwiesen.
Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen 40 23
Die Vermögenslage der Genossenschaft wird als
Verlust aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 10 0
Das Eigenkapital ist erneut durch den erzielten geordnet beurteilt.
Jahresüberschuss unter Berücksichtigung der Zunahme kurzfristiger Aktiva -416 -130
erfolgten Dividendenausschüttung und der Zunahme kurzfristiger Passiva 968 508
Saldo zahlungswirksame Zinsaufwendungen/-erträge 445 569
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 6.019 5.916
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen 0 -20
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 0 2
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -15.472 -13.020
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 0 0
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 0 0
Erhaltene Zinsen 0 1
= Cashflow aus Investitionstätigkeit -15.472 -13.038
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen 7.500 10.472
Planmäßige Tilgungen -2.658 -2.063
Außerplanmäßige Tilgungen 0 0
Gezahlte Zinsen -445 -569
Veränderung der Geschäftsguthaben 27 105
Gezahlte Dividenden -117 -117
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 4.307 7.828
= Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -5.147 706
Finanzmittelfonds zum 01.01.2020 7.695 6.989
Finanzmittelfonds zum 31.12.2020 2.548 7.695
darin enthalten: jederzeit fällige Bankverbindlichkeiten 0 036 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 37
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit Die im Berichtsjahr erfolgten Darlehensvalutierungen gestiegenen phasenverschobenen Abbruchkosten IV. Finanzielle Leistungsindikatoren
beträgt im Geschäftsjahr 6.017 T€ (Vj. 5.916 T€). (7.500 T€) dienen zur Finanzierung der laufenden (245 T€) verursacht.
Aus dem positiven Cashflow kann ein Anteil der Bauprojekte. Der Genossenschaft stehen auch im Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen
im Geschäftsjahr getätigten Investitionen sowie Geschäftsjahr 2021 ausreichende Finanzmittelreser- Der Vorstand der Genossenschaft beurteilt die wirt- Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zu den
die planmäßigen Tilgungen finanziert werden. ven für die geplanten Investitionen zur Verfügung. schaftliche Lage des Unternehmens aufgrund der Vorjahren wie folgt dar:
soliden Eigenkapitalausstattung und der hohen Er-
Die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanla- Die Finanzlage der Baugenossenschaft ist geordnet, tragskraft im gegebenen Marktumfeld weiterhin als
gevermögen betreffen die sich im Bau befindlichen die Zahlungsfähigkeit war im Berichtsjahr jederzeit positiv.
Projekte Balthasar-Neumann-Str. 56/Mönchfeldstr. gegeben.
134–136 (5.254 T€), Mittenfeldstr. 32–34, 38–42
2020 2019 2018 2017 2016
(5.027 T€) und Prevorster Str. 19 - 23/Fleiner Str. 42
BETRIEBLICHE KENNZAHLEN
(4.453 T€).
Jahresüberschuss 2.071 T€ 2.626 T€ 2.761 T€ 2.178 T€ 3.291 T€
Eigenkapitalquote 55,0 % 57,1 % 61,2 % 64,5 % 69,8 %
WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE KENNZAHLEN
III. Ertragslage
Durchschnittliche Sollmiete €/m² * 7,81 7,33 7,31 7,04 6,80
Inhaltung/Modernisierung 2.530 T€ 2.170 T€ 2.026 T€ 2.071 T€ 1.825 T€
Im Geschäftsjahr 2020 erzielte die Baugenossenschaft (Vj. 2.291.596,64 €). Das Jahresergebnis teilt sich auf
einen Jahresüberschuss in Höhe von 2.071.406,07 € die einzelnen Leistungsbereiche wie folgt auf: * Wohnungen und Gewerbeeinheiten ohne Garagen, Stellplätze und sonstige Räume
2020 2019 Veränderung
ERTRAGSLAGE Die gegenüber den Vorjahren geringere Eigenkapital- Der Anstieg der Sollmiete in den letzten fünf Jahren
T€ T€ T€
quote resultiert aus dem Anstieg der Bilanzsumme resultiert vorwiegend aus der verstärkten Neubau-
Betriebsfunktionen
in den letzten Jahren. Seit dem Jahr 2016 ist die tätigkeit der Genossenschaft. Dem stehen temporä-
- Hausbewirtschaftung 5.616 5.349 267 Bilanzsumme um rund 42 Millionen angestiegen. re Ausfälle der Mieteinnahmen bei Abrissobjekten
- Betreuungstätigkeit 27 24 3 Der leichte Rückgang der Eigenkapitalrentabilität gegenüber.
- Kapitaldienst -66 -72 6 von 3,5 % im Jahr 2019 auf 3,1 % im Jahr 2020
Summe Deckungsbeiträge 5.577 5.301 276 entspricht den getroffenen Prognosen des Vorstan- Die Instandhaltungskosten liegen mit 21,13 €/m²
Verwaltungsaufwand -2.902 -2.822 -80 des. Die Ermittlung des Cashflows aus der laufenden für das Jahr 2020 über dem Schnitt der letzten fünf
Betriebsergebnis 2.675 2.479 196 Geschäftstätigkeit ist in der Finanzlage dargestellt. Jahre. Die mittelfristige Prognose für die kommen-
Übrige Rechnung -604 -187 -417 den Jahre sieht vergleichsweise niedrige Werte für
Die Zinsquote ist im mehrjährigen Trend erneut ge- den in der Sanierung bereits weit fortgeschrittenen
Ergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag 2.071 2.292 -221
sunken. Sie zeigt das Verhältnis von Zinsaufwand zu Wohnungsbestand vor. Gegenläufig zu diesem Trend
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0 0 0
Sollmieten auf. Der erneute Rückgang ist mit dem entwickeln sich steigende Kosten bei der Wohnungs-
Jahresüberschuss 2.071 2.292 -221
weiterhin niedrigen Zinsniveau und den 0 %-Förder- modernisierung.
darlehen der L-Bank sowie durch die verbesserte
Den gestiegenen Erlösen (687 T€) und den geringeren sionsrückstellungen, denen aufgrund des niedrigen Prolongation von Darlehen zu erklären.
Zinsaufwendungen (124 T€) sowie den gesunkenen Zinsniveaus kaum noch Zinserträge gegenüberstehen.
Kosten für das Leerwohnens (187 T€) stehen erhöhte
Instandhaltungsaufwendungen (359 T€), die Erhöhung Der Personalaufwand ist durch Neueinstellungen
der Betriebskosten-Fremdleistungen (152 T€) sowie und Einmalzahlungen, wie die Corona-Prämien,
höhere Abschreibungen (271 T€) gegenüber. um insgesamt 60 T€ zum Vorjahr angestiegen.
Die sächlichen Aufwendungen haben sich zum
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (ohne Vorjahr nicht wesentlich verändert.
Umlagenabrechnung) in Höhe von 11.582 T€ liegen
geringfügig über der Prognose (11.513 T€) für das Das erzielte Jahresergebnis in Höhe von 2.071 T€ liegt
Geschäftsjahr. unter unserer prognostizierten Planung (2.274 T€) für
Das negative Ergebnis im Kapitaldienstbereich ist, das Geschäftsjahr 2020. Die Abweichung gegenüber
wie im Vorjahr, geprägt durch die Aufzinsung der Pen- dem Wirtschaftsplan ist im Wesentlichen durch die38 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 39
D. Risiko- und
Chancenbericht
I. Risiken der künftigen Entwicklung Risiken aus der Geschäftstätigkeit ihrer Gesamtheit noch gar nicht eingeschätzt werden. Finanzrisiken
Trotz moderater Anpassungen der Kaltmieten, orien- Die Liste der möglichen Einflussfaktoren ist lang: Die Neubaumaßnahmen und Modernisierungen erfor-
Die Baugenossenschaft Neues Heim hat ein Risiko- tiert an den Werten des jeweils gültigen Mietspiegels, Neben der potenziellen Zurückstellung von Bau- dern erhebliche Neukreditaufnahmen. Aufgrund des-
managementsystem (RMS) im Einsatz. Zusätzlich kann die Belastung für den Mieter steigen, denn seit investitionen in allen Bereichen gibt es bereits erste sen hat das Zinsschwankungsrisiko insgesamt größere
beinhaltet das Risikomanagementsystem eine geraumer Zeit sind Energiepreisschwankungen zu Meldungen über die Unterbrechung von Lieferketten. Dimensionen als in früheren Jahren angenommen. Es
Auswertung von Kennzahlen sowie turnusmäßige beobachten, welche die Warmmieten beeinflussen. Die Baukosten sind Bestandteil der Gesamtkal- wird jedoch durch das weiterhin moderate Zinsniveau
unterjährige Berichterstattungen an Geschäftsführung Dadurch ist bei den Betriebskosten nicht zuletzt kulation eines Bauvorhabens und nehmen daher ebenso begrenzt wie durch den bevorzugten Einsatz
und Aufsichtsrat. durch die kommende CO2-Bepreisung langfristig mit maßgeblich Einfluss auf dessen Wirtschaftlichkeit. von Fördermitteln. Maßnahmen zur Risikobegrenzung
Zwischenzeitlich erfolgte die Überarbeitung des einer Preissteigerung zu rechnen, die tendenziell Bis vor Kurzem war es für die Baugenossenschaft hinsichtlich des Zinsschwankungsrisikos sind insbe-
Risikomanagementsystems. Dabei wurde die Risiko- über der allgemeinen Preisentwicklung liegen kann. immer schwieriger, angesichts voll ausgelasteter sondere die regelmäßige Überprüfung von Prolongati-
strategie optimiert und ein Risikomanagementhand- Es ist nicht auszuschließen, dass die Bruttowarmmiete Kapazitäten in der Baubranche geeignete Partner für onen bestehender Darlehen nach Zeitpunkt, Volumen
buch erstellt. die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter übersteigt, die Realisierung ihrer Bauvorhaben zu vertretbaren und Zinssatz; hierbei verfolgen wir auch die Strategie
Zudem erfolgt quartalsweise im Rahmen von was dazu führt, dass Mietausfälle aufgrund von Preis- Preisen zu gewinnen. Die absehbare Abkühlung der der Vermeidung von Klumpenrisiken zu einzelnen
Risikoabfragen die Überprüfung, Aktualisierung und steigerungen zunehmen können. Dieses Risiko wird Baukonjunktur könnte hier ggf. zu einer Marktberei- Prolongationsterminen.
Ergänzung des Risikokatalogs sowie die Bewertung aufgrund der frühzeitig durchgeführten energeti- nigung und einer höheren Beteiligung von Firmen an Das Risiko von Bereitstellungszinsen bei Darlehens-
der Einzelrisiken in Hinblick auf Eintrittswahrschein- schen Modernisierungsmaßnahmen im Bestand sowie Ausschreibungsverfahren führen, wenn nicht seitens aufnahmen ist nach unserer Einschätzung geringfügig
lichkeit und potenzielle Schadenshöhe. In diesem dem Einsatz vom KfW-Effizienzhaus-Standard 55 im dieser Firmen selbst eine anhaltende Unsicherheit zu ausgeprägt. Im Zusammenhang mit den Neubau-
Zusammenhang prüfen die Risikobeauftragten auch Neubau als gering eingestuft. einer Reduktion ihrer Kapazitäten führt. Gleichzeitig maßnahmen und Modernisierungen besteht zudem
die von ihnen definierten Maßnahmen zur Risikover- könnten die Beschränkungen der Baufirmen beim das Risiko, dass durch ein Zusammenfallen mehrerer
meidung, -reduzierung oder -überwälzung auf Baukosten Zugang zu Material und Personal zu Verzögerungen großer Projekte ein hoher Kapitalbedarf entsteht,
Vollständigkeit und Aktualität. Nach den Daten des Statistischen Bundesamt im Bauablauf und zu Mehrkosten führen. Das Risiko der sich negativ auf die Eigenkapitalquote auswirken
Die Ergebnisse des Risikomanagementprozesses ‚ (Destatis) sind die Preise für den Neubau konven- einer nicht plangemäßen Ausführung laufender und kann. Das Refinanzierungsrisiko ist aufgrund be-
werden in einem Risikobericht dokumentiert. tionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im künftiger Bauvorhaben wird als mittel eingestuft. stehender Kreditlinien, der Diversifizierung unserer
Die Koordination und Überwachung des Gesamt- November 2020 um 0,1 % gegenüber November Trotz sorgfältiger Kostenschätzung können bei In- Finanzierungspartner und Banken sowie unserer
systems, die Organisation der Ablaufprozesse, die 2019 gesunken. Grund dafür war die von Juli bis vestitionen bzw. Baumaßnahmen durch unvorher- hervorragenden Bonität und ausreichend vorhande-
methodische Vorgehensweise sowie die Verantwor- Dezember 2020 geltende Senkung der Mehrwert- gesehene Gründe Kostensteigerungen eintreten, die nen Beleihungsreserven als gering einzuschätzen.
tung für das eingesetzte RMS obliegen der Stabstelle steuersätze. Ohne Mehrwertsteuersenkung wären die zum Zeitpunkt der Investitionsplanung/-genehmi-
Controlling. Diese zu implementierende Organisa- Baupreise rein rechnerisch um 2,5 % gestiegen. Trotz gung nicht bekannt waren. Dies kann in der Folge zu Entwicklung Mietausfälle und Mietstundungen
tionsstruktur sowie die fortlaufende Abstimmung der Pandemie hat die deutsche Baubranche einen einem erhöhten Finanzierungsbedarf, Bauzeitverzö- Umfangreiche Zahlungen von staatlichen Trans-
mit den Bereichen Wohnungsverwaltung, Rechnungs- Umsatzrekord erzielt. Die Erlöse wuchsen um 6,6 % gerungen sowie erhöhten aktivierten Baukosten und fer-leistungen sowie die Lohnfortzahlung über die
wesen und Technik ermöglichen ein einheitliches, auf einen neuen Höchststand von 98,3 Milliarden gestiegenem Abschreibungsbedarf führen, der unter Kurzarbeitregelungen tragen dazu bei, dass nur
nachvollziehbares, systematisches und kontinuier- Euro. Dies führt zu einer geringeren bis hin zu einer Umständen nicht durch entsprechende Mietanpas- geringe Mietausfälle zu registrieren sind. Potenzielle
liches Vorgehen. Damit sind die Voraussetzungen gänzlich ausbleibenden Beteiligung von Baufirmen sungen kompensiert werden kann. Wir stufen daher Mietausfälle aus Gewerbeimmobilien sind, aufgrund
zur Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, und Handwerksbetrieben an den Vergabeverfahren das Risiko als mittel ein. Hinsichtlich des Risikos der geringen Gewerbevermietung (Flächen- und
Dokumentation, Kommunikation und Historisierung und somit zu Bieterengpässen und einer unbefriedi- möglicher Kostensteigerungen bei Bauprojekten Nettokaltmietenanteil unter 2 %), als nicht wesent-
von Risiken geschaffen. genden Wettbewerbssituation. Darüber hinaus sind werden im Risikomanagementsystem regelmäßig, lich einzuordnen.
Das vorhandene RMS unterliegt einem stetigen die Ergebnisse von Ausschreibungsverfahren im Zuge mindestens jedoch quartalsweise, Analysen vor-
Weiterentwicklungs- und Optimierungsprozess, einer vorausschauenden Planung der Baukosten genommen und ggf. entsprechende Maßnahmen Quarantäne und Gesundheitsrisiken
um sich den neuen internen und externen immer schwieriger zu prognostizieren. ergriffen. Aufgrund eines vom Vorstand frühzeitig aufgestellten
Entwicklungen anzupassen. Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie machen Pandemieplans (beispielsweise Homeoffice-Rege-
auch von der Bauwirtschaft nicht Halt und können in lungen, Masken und Desinfektionsmittel, Ausweitung40 // Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 // 41
von digitalen Prozessen zur Vermeidung von Kontak- zu motivieren und an das Unternehmen zu binden. bestehenden Prozesse zu prüfen und diese, falls noch Der Ausbau von wohnbegleitenden Dienstleistungen,
ten, Bildung von wöchentlich wechselnden Teams) Dies gelingt dem Neuen Heim durch eine moderne, nicht vorhanden, elektronisch abzubilden. Das Ergeb- Beratungs- und Unterstützungsangebote, die Ent-
besteht für die Mitarbeitenden des Neuen Heims angenehme Arbeitsumgebung sowie durch eine nis dieser Zielsetzung ist das „papierlose“ Büro. Die wicklung von bedarfsgerechten Wohnformen sowie
ein beschränktes Infektionsrisiko. Der eingerichtete attraktive Vergütung und die Möglichkeit, sich Veränderungen im Rahmen der Digitalisierung führen der Einbezug der Mitglieder in diese Prozesse werden
Krisenstab beobachtet fortlaufend das Infektions- persönlich weiterzuentwickeln. zu einer Qualitätsverbesserung bei gleichzeitiger auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität
geschehen und passt die eingeführten Schutzmaß- Ressourceneinsparung und einer Reduzierung des in den Quartieren weiter erhöhen und ausgewogene
nahmen jederzeit der Pandemieentwicklung an. Sonstige rechtliche Risiken, Datenschutz und Arbeitsaufwandes. Ein weiterer Vorteil ist die weitaus sich selbst stützende Nachbarschaftsstrukturen unter-
Nach sorgfältiger Abwägung der zurzeit vorliegenden Gesetzesänderungen höhere Transparenz über alle Geschäftsfelder hinweg, stützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine
Informationen sind wir zu der Auffassung gelangt, Allgemeine rechtliche Risiken sowie sich bei Mate- welche wiederum eine Bewertung und Vergleichbar- bedarfsgerechte Weiterentwicklung von Angeboten.
dass die Auswirkungen der Pandemie auf den Wohn- rialisierung des Risikos ergebende Nachteile für die keit und damit im Ergebnis weitere Optimierungspo-
immobiliensektor in Deutschland nur vorübergehend Baugenossenschaft können insbesondere entstehen, tenziale ermöglicht. Die Baugenossenschaft arbeitet Wir sehen bei der bestehenden Lage und den prog-
sein werden. Betreffend unserer Baugenossenschaft wenn rechtliche Vorgaben nicht oder nicht aus- sukzessive an der Digitalisierung ihrer Prozesse und nostizierten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt
im Besonderen sollten die Auswirkungen auf den reichend beachtet werden. Zudem können Risiken ihres Geschäfts, um sich daraus bietende Chancen in Stuttgart und Umgebung in den nächsten Jahren
Geschäftsverlauf und die Werthaltigkeit des Immo- entstehen, wenn neue Gesetze oder Verordnungen nutzen zu können. Schon vor der Covid-19-Krise war aufgrund unserer nachhaltigen Geschäftspolitik und
bilienanlagevermögens überschaubar sein, mitunter erlassen oder bestehende geändert werden oder sich die Baugenossenschaft gut auf durch die Pandemie unseres genossenschaftlichen Geschäftsmodells
können sich für das Neue Heim sogar Chancen er- die Auslegung bestehender Gesetze oder Verordnun- bedingte, notwendige Veränderungen im Vermie- deutlich mehr Chancen als Risiken für die weiterhin
geben. Zu dieser Einschätzung gelangten wir durch gen ändert. So können beispielsweise in Bezug auf tungsprozess vorbereitet. Inzwischen ist ein digitaler positive Entwicklung. Insgesamt sind für die Ge-
die Expertise unserer eigenen Mitarbeiterinnen und die technische Ausstattung der Gebäude oder die Vermietungsprozess in Teilen möglich. nossenschaft keine Risiken erkennbar, die bestands-
Mitarbeiter mit langjähriger Erfahrung im Woh- Gestaltung der Mietverträge Risiken für die Bauge- gefährdend sind oder wesentlichen Einfluss auf die
nungsmarkt, durch den informellen Austausch mit nossenschaft entstehen. Beispiele für neue rechtliche Die rasch voranschreitende Digitalisierung stellt auch Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten.
Kolleginnen und Kollegen aus anderen Wohnungs- Entwicklungen und Vorgaben sind die Gesetzgebung die Baugenossenschaft vor große Herausforderun-
unternehmen (Bündnis für Wohnen) sowie durch die zur sogenannten Mietpreisbremse oder die Vorgaben gen, welche aber aufgrund der rasanten Einwicklung
Auswertung von Veröffentlichungen, Studien und der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Die besser heute als morgen anzugehen sind. Zur Unter-
Positionspapieren vom Bundesverband deutscher Baugenossenschaft beobachtet diese Entwicklungen stützung und Begleitung dieser Prozesse hat sich
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) durch entsprechend spezialisierte Mitarbeiter, um der Vorstand entschieden in Zukunft einen IT-Ad-
und vom Verband baden-württembergischer Woh- Risiken rechtzeitig zu erkennen und damit potenzielle ministrator einzustellen. Die neue Stelle soll für die
nungs- und Immobilienunternehmen e. V. (vbw). Bußgelder und Schadensersatzansprüche auszu- Initiierung sowie die kontinuierliche Optimierung der
schließen. Sollten Risiken auftreten, mindert die Bau- Geschäftsprozesse und das Transformationsmanage-
Personalrisiken genossenschaft deren Auswirkungen durch geeignete ment des Unternehmens mit Blick auf digitale Trends
Dem Personalmanagement werden, durch nicht um- organisatorische Maßnahmen, wie beispielsweise die und Anforderungen verantwortlich sein.
kehrbare Megatrends, wie zum Beispiel dem demo- Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen oder
grafischen und technologischen Wandel sowie den die Anpassung von Verträgen und Prozessen. Soweit Auch für die Zukunft erwarten wir im Wesentlichen
Wertewandel in den jüngeren Generationen, große erforderlich, werden entsprechende Rückstellungen eine günstige Vermietungssituation. Weitere Chancen
strategische Aufgaben gestellt. Die Baugenossen- gebildet bzw. Wertberichtigungen vorgenommen. ergeben sich durch Neubau sowie energetischer
schaft wird diesen Herausforderungen in Zukunft vor Modernisierungen.
allem durch eine lebensphasenorientierte Personal-
entwicklung und mit an den Bedürfnissen der beste- II. Chancen der künftigen Entwicklung
henden und zukünftigen Mitarbeitenden ausgerichte-
ten Maßnahmen und Aktionen begegnen, die auf das Digitalisierung als Chance
Employer Branding des Neuen Heims und auf einen Die Digitalisierung ist derzeit eines der meistdis-
Work-Life-Ausgleich der Beschäftigten abzielen. Das kutierten Zukunftsthemen. Die Zielsetzung dabei ist,
Personalmanagement der Baugenossenschaft Neues dass Prozesse optimiert, angepasst und in der Summe
Heim stellt die Attraktivität und Leistungsfähigkeit als effizient gestaltet werden, um die Baugenossenschaft
Arbeitgeber nachhaltig sicher und entwickelt diese und deren Mitarbeiter zukunfts- und wettbewerbsfä-
ständig weiter. Arbeitgeber der Wahl zu sein und zu hig aufzustellen. Neben der Steigerung der Prozess-
bleiben erfordert vielfältige Maßnahmen, um quali- effizienz stehen neue Kommunikationsstrategien im
fizierte Mitarbeitende und Führungskräfte langfristig Fokus. Ein übergreifendes Innovationsziel ist es, alleSie können auch lesen
