Zuhause seit 1896 Geschäftsbericht 2020 - die ulmer heimstätte
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Zuhause seit 1896 Geschäftsbericht 2020
Vorwort 4
Unternehmen 6
Mitglieder 8
Investitionen 10
Eigenbestand 15
Quartiersarbeit 16
Spareinrichtung 18
Bericht des Aufsichtsrats 20
Kennzahlen 2020 22
Lagebericht 24
Jahresabschluss 28
Bestätigungsvermerk 36
3
VORWORT
Die ulmer heimstätte konnte sich im Geschäftsjahr 2020 am Auch wenn die planmäßige Modernisierung des Wohnungsbe-
Ulmer Wohnungsmarkt gut behaupten. Als bestandshaltende standes in diesem Jahr teilweise ausgesetzt wurde, so bleiben
Wohnungsgenossenschaft ist sie ein wichtiger Partner für die die Wohnungen gefragt. Die Vermietungssituation in Ulm ist gut,
Versorgung der Ulmer Bevölkerung mit Wohnraum. die Prognose für die regionale wirtschaftliche Entwicklung, trotz
COVID-19, ebenso. Diese guten Prognosen verstärken den Druck
Die COVID-19 Pandemie, deren wirtschaftliche und gesellschaft- auf den Wohnungsmarkt in Ulm. Insbesondere Bezieher kleinerer
liche Auswirkungen momentan noch nicht abzusehen sind, hat und mittlerer Einkommen haben Schwierigkeiten, sich mit Wohn-
das vergangene Jahr geprägt und auch den Geschäftsbetrieb der raum zu versorgen.
ulmer heimstätte erheblich beeinflusst.
Die Gründe für die angespannte Situation in Ballungsräumen
und starken Regionen wie Ulm sind vielschichtig. Demographi-
Der Geschäftsbetrieb konnte sche Entwicklungen und Wanderungsbewegungen spielen da-
durchgängig aufrechterhalten bei ebenso eine Rolle wie der permanente Rückgang von sozial
gebundenem Wohnraum. Hierauf hat die Politik mit attraktiven
werden Förderprogrammen reagiert, die auch die ulmer heimstätte in An-
spruch nimmt. Trotzdem kann der Neubau den Abgang durch
Ab März bis Mai 2020 und dann wieder ab Dezember 2020 war Auslaufen der Bindung derzeit nicht kompensieren.
die Geschäftsstelle für den Publikumsverkehr geschlossen, eine
Ausnahme bildete im zweiten Lockdown die Spareinrichtung.
Trotz der im Lauf des Jahres mehrfach veränderten Gefährdungs- Angespannte Lage
lage und den damit einhergehenden wechselnden Landes- und bei den Baukosten
Kommunalverordnungen konnte der Geschäftsbetrieb durch-
gängig aufrechterhalten werden, Mitglieder und Mieteranliegen und am Grundstücksmarkt
zeitnah bearbeitet werden. Nach erheblichen Einschränkungen
bei der Vermietung der Wohnungen im ersten Lockdown wurden Völlig am Ziel vorbei, günstigen Wohnraum zu schaffen, sind aller-
Lösungen geschaffen, um coronakonform freie Wohnungen zu dings Restriktionen wie der gescheiterte Berliner Mietendeckel,
vermieten. der im Ergebnis Bestandsmieter begünstigt und Investitionen
verhindert. Wohnraum entsteht durch Bauen und nicht durch
Diese Lösungen konnten für die 2020 geplanten Strangsanierun- Verordnungen. Einem verordneten Mietenstopp steht auch die
gen nicht gefunden werden. Alle Maßnahmen mussten zunächst dramatische Entwicklung der Baukosten entgegen. Die bestands-
auf das Jahr 2021 verschoben werden. Aufgrund der aktuell un- haltenden Unternehmen wie Genossenschaften und kommunale
verändert hohen Inzidenzen besteht jedoch keine realistische Wohnungsunternehmen, die ihre Wohnungen mit moderaten
Chance, noch in diesem Jahr mit den Arbeiten zu beginnen. Un- Mieten am Markt platzieren, sind hiervon besonders getroffen.
verändert im Zeitplan sind unsere Neubauvorhaben am Eselsberg Ein Ende der Kostenspirale ist derzeit nicht in Sicht– im Gegenteil,
und im Dichterviertel. Beide Projekte entstehen in Kooperation die aktuelle Verknappung von relevanten Baustoffen sorgt für
mit der kommunalen Wohnungsgesellschaft UWS. zusätzlichen Kostendruck.
Zusammen
ist man stärker
4
Erstes genossenschaftliches
Bauprojekt in Ulm:
Arsenalstraße 15–23 ( ca. 1898 )
Unverändert angespannt bleibt auch die Lage am Grundstücks- Überall in Deutschland wurden – angeregt durch die Ideen von
markt. Viele Kommunen halten sich mit der Entwicklung von neu- Aimé Victor Huber, Hermann Schulze-Delitzsch und Friedrich Wil-
em Bauland zurück und setzen ihre Priorität in die Innenentwick- helm Raiffeisen – Genossenschaften gegründet. Das Genossen-
lung. Das ist ökologisch nachvollziehbar und richtig. Allerdings schaftsmodell versprach Hilfe bei der Wohnraumsituation sowie
sind Innenentwicklungen langwierig und führen im Vergleich zu Mitbestimmung und Gleichbehandlung. Das Motto „Zusammen
neu entwickelten Baugebieten häufig zu deutlich höheren Grund- ist man stärker“ ist bis heute Leitgedanke der Genossenschaften.
stückspreisen. Damit stehen diese Grundstücke für kostengünsti-
gen Wohnungsbau nur eingeschränkt zur Verfügung. Am 2. Mai 1896 wurde der Spar- und Bauverein eGmbH Ulm ge-
gründet, eine der Vorgängergenossenschaften der ulmer heim-
Trotz dieser zunehmend schwierigen Ausgangslage entwickelt stätte. Seither hat sich vieles verändert, die ulmer heimstätte hat
und realisiert die ulmer heimstätte kontinuierlich neue Bauvor- zwei Weltkriege und tiefgreifende politische und gesellschaft-
haben. Denn nur durch den Neubau von Wohnungen wird sich liche Veränderungen überdauert. Ihrem Grundgedanken, den
die Situation mittel- und langfristig entspannen. Der Neubau von Menschen ein Zuhause zu geben, ist sie dabei treu geblieben.
Bestandswohnungen, mit dem Schwerpunkt preisgebundener
Wohnraum, sichert unseren Mitgliedern ein vielfältiges Angebot Die ulmer heimstätte ist aber nicht nur ein verlässlicher Partner
an Wohnungen. Wohnen bei der ulmer heimstätte wird auch in für unsere Mitglieder und Mieter, sie ist auch ein verlässlicher
Zukunft leistbar sein. Arbeitgeber und Partner des regionalen Handwerks. Ein gutes
Arbeitsumfeld sowie ein verantwortungsvoller und wertschät-
Eine 125-jährige zender Umgang miteinander gehören zur Heimstätten-Kultur.
Aufsichtsrat, Vorstand und Mitarbeiter sind stolz, zur 125-jährigen
Erfolgsgeschichte Erfolgsgeschichte der ulmer heimstätte beizutragen.
Auch bei kritischer Beurteilung der heutigen Situation an den
Wohnungsmärkten – der Vergleich mit der Wohnungssituation
des ausgehenden 19. Jahrhunderts wäre unpassend. Die Grün-
dungsväter der ulmer heimstätte standen 1896 vor einer beinahe
ausweglosen Situation. Die Menschen suchten in den Städten
Arbeit, Glück und Wohlstand. Die Realität sah häufig anders aus, Christoph Neis Michael Lott
die Wohnraumsituation war dabei eines der drängendsten Prob- Vorstand Vorstand
leme dieser Zeit.
5UNTERNEHMEN
Die ulmer heimstätte eG ist das älteste Ulmer Wohnungsunternehmen
mit einem Bestand von über 2.500 Wohnungen
Gründung Verwaltungsorgane
2. Mai 1896
Vorstand
Sitz Michael Lott
Söflinger Straße 72, 89077 Ulm Hauptamtliches Vorstandsmitglied
Christoph Neis
Genossenschaft Hauptamtliches Vorstandsmitglied
Genossenschaftsregister Nr. 35 des Amtsgerichts Ulm
Aufsichtsrat
Die Beteiligung an der Genossenschaft steht jedem frei. Wolfgang Keßel
Jedes Mitglied ist verpflichtet, mindestens einen Geschäfts- Vorsitzender
anteil mit 160 ¤ zu übernehmen. Es haftet mit diesem
Geschäftsanteil. Lutz Dittmar
Günter Guthan
Ralf Junginger
Willi Rötter
Monika Schaffer
Mitgliedschaften
vbw Verband baden-württembergischer Woh-
nungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Stuttgart
GdW – Bundesverband deutscher Woh-
nungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Berlin
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V.
Düsseldorf
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für
soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V.
Köln
Marketinginitiative der Wohnungsbau
genossenschaften Deutschland e. V.
Berlin
Gründungsvater
Friedrich Fallscheer
Mehrgenerationenwohnen Ulm-West e. V.
( Bildmitte )
Ulm
Verein zur Förderung der Innovationsregion Ulm –
Spitze im Süden e. V.
6Vertreter
Die Amtszeit der 2020 gewählten Vertreter begann mit dem Abschluss der Vertreterversammlung
über das Geschäftsjahr 2019 am 24.09.2020. Vertreter der ulmer heimstätte eG sind:
Ute Adam Franz Hermansdorfer Bernhard Schenk
Kerstin Bayer Matthias Hinkel Vera Schenk-Ott
Franz Benner Petra Hoffmann Roland Schmid
Maria Birkle Birgit Hofstätter Anja Schmucker
Jürgen Burdack Jürgen Hofstätter Silke Schroth
Friederike Collin Kathrin Hopp-Poll Moritz Seepe
Silvia Daur-Tsaktanis Manuela Jooß Claudia Sperfeld
Klaus Doll Frank Junginger Dr. Markus Stadtrecher
Steffen Eisele Andreas Kahrs Carsten Straub
Christina Fauß Martin Kreßmann Christoph Teske
Tobias Freudenmann Christine Kreutz Annette Thierer
Christian Gebert Jörg Nagel Jens Walther
Martin Grünitz Klaus Miller Martina Weiler
Christian Günther Renate Platzer Uta Widenmann
Stefan Gürtler Holger Pluskat Michael Widmann
Gerhard Gutzer Carmen Preiß Thomas Wiedmann
Hannelore Hardy Sigrid Räkel-Rehner Uta Wittich
Semir Hassen Friedrich Rötter Ralph Ziemann
Franz Häußler Elke Ruff
Friedrich Fallscheer Xaver Funk Ernst Bogenschütz Josef Hefele Jacob Salzmann
Gründer Spar- und Gründer Bau- und Gründer Ulmer Gründer Baugenossenschaft Gründer Ulmer
Bauverein Ulm Sparverein „Blauflesch“ Baugenossenschaft Heimstättenkolonie Ulm Wohnungsbau eGmbH
1896 1901 1904 1919 1925
7Die Gleichbehandlung
aller Mitglieder
ist eine Besonderheit
der Genossenschaften
Söflinger Straße 82
( ca. 1904 )
8MITGLIEDER
Als Anteilseigner der Genossenschaft bilden die Mitglieder Die Vertreterversammlung ist das oberste Organ der Genossen-
seit 125 Jahren das Fundament der ulmer heimstätte. Dabei schaft. Sie besteht in dieser Wahlperiode aus 56 Vertretern. Die
ist die Höhe der Beteiligung des einzelnen Mitglieds uner- Neuwahlen zur Vertreterversammlung fanden im März 2020
heblich, alle Mitglieder einer Genossenschaft haben die glei- statt. Satzungsgemäß ist auf je 100 Mitglieder ein Vertreter zu
chen Rechte und Pflichten. wählen. Insgesamt haben sich 86 Kandidaten um die 56 Manda-
te beworben. An der Wahl haben sich 1.278 Mitglieder beteiligt,
Die ulmer heimstätte ist für alle Bevölkerungsschichten und Al- das entspricht einer Wahlbeteiligung von 22,9 %. Die Amtszeit
tersklassen ein interessanter Wohnungsgeber in Ulm, entspre- der neu gewählten Vertreter beginnt mit dem Ende der Vertre-
chend groß ist das Interesse an unseren Wohnungen. Trotzdem terversammlung, die über das Geschäftsjahr 2019 entscheidet.
ist die Zahl der Mitglieder gegenüber dem Vorjahr weitgehend Aufgrund der COVID-19 Pandemie konnte diese Vertreterver-
konstant geblieben. Zum Jahresende 2020 hatte die ulmer heim- sammlung nicht wie geplant am 18.05.2020 stattfinden. Sie
stätte 5.615 Mitglieder. Die Altersstruktur der ulmer heimstätte wurde deswegen unter den damals gültigen Hygienebestimmun
bleibt ausgewogen, das Durchschnittsalter aller Mitglieder liegt gen und unter Einhaltung der AHA-Regeln am 23.09.2020 als
bei 53 Jahren, das Durchschnittsalter der neuen Mitglieder liegt geschlossene Versammlung durchgeführt. Auch die diesjährige,
bei 38 Jahren. Die demografische Entwicklung macht dabei vor für den 03.05.2021 geplante, Vertreterversammlung musste co-
der ulmer heimstätte nicht halt – in den letzten zwei Jahren ist ronabedingt auf den Herbst 2021 verschoben werden.
das Durchschnittsalter der neuen Mitglieder um zwei Jahre ge-
stiegen.
Kontaktaufnahme war
Die Koppelung an einen Miet- trotz Corona möglich
vertrag verhindert ungesteuertes
Im März 2020 musste die Geschäftsstelle erstmals für den Pu-
Mitgliederwachstum blikumsverkehr geschlossen werden. Trotzdem konnte der Ge-
schäftsverkehr mit unseren Mitgliedern aufrechterhalten wer-
Ausschlaggebend für die seit Jahren stagnierende Mitgliederzahl den. Nach der Öffnung im Mai 2020 musste die Geschäftsstelle
ist die Koppelung der Mitgliedschaft an den Abschluss eines Miet- Mitte Dezember ein weiteres Mal geschlossen werden. Unsere
vertrages. Dadurch wird ungesteuertes Mitgliederwachstum ver- Mitglieder und Mieter haben wir jeweils zeitnah über aktuelle
hindert und ein ausgewogenes Verhältnis von wohnenden und Entwicklungen informiert. Trotz dieser Einschränkungen durch
wohnungssuchenden Mitgliedern sichergestellt. Ausnahmen sind die COVID-19 Pandemie bleiben wir über Telefon, Mail und per
nur in Verbindung mit der Zeichnung einer Spareinlage möglich. Schriftverkehr in Kontakt mit unseren Mietern.
Unabhängig von der Mitgliederentwicklung sind die Geschäfts- Die Kommunikation mit den Mitgliedern ist uns ein besonderes
guthaben um 108.623 € auf 6.111.495 € angestiegen. In der an- Anliegen. Neben dem persönlichen Gespräch sind die Mitglie-
haltenden Niedrigzinsphase sind die im Marktvergleich attrakti- derzeitschrift zuhause, die Homepage, der Infomonitor in der
ve Verzinsung der Geschäftsanteile und die sichere Geldanlage Sparabteilung und unsere Präsenz in den Sozialen Medien wich-
in einer Genossenschaft für viele Mitglieder eine gute Anlage- tige Kommunikationsplattformen.
alternative. Die Anzahl der zu zeichnenden Geschäftsanteile ist
auf dreizehn Anteile begrenzt, um einer Kapitalverschiebung in Mit unseren Mitgliedern auf Augenhöhe in Verbindung zu blei-
die Geschäftsguthaben vorzubeugen. Das ist zugleich die maxi- ben, ist uns ein wichtiges Anliegen.
male Anzahl notwendiger Anteile, die zur Anmietung einer Woh-
nung der ulmer heimstätte erforderlich ist. Dadurch wird der ge-
nossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gesichert.
Kennzahlen
Mitglieder
S. 22
9INVESTITIONEN
Die ulmer heimstätte verfügt über Wohnungsbestände aus Die energetische Modernisierung des Wohnungsbestands der
allen Bauperioden ihrer 125-jährigen Geschichte. Diese Woh- ulmer heimstätte ist weitgehend abgeschlossen. Mehr als 80 %
nungsbestände bilden die Grundlage des Geschäftsmodells der Wohnungen verfügen über einen zeitgemäßen energeti-
der ulmer heimstätte. schen Standard. Der Energieverbrauch des Gebäudebestandes
für Heizung und Warmwasserbereitung wird jährlich erfasst und
Die Instandhaltung und kontinuierliche Anpassung der Bestände bewertet. Dadurch können Defizite frühzeitig erkannt und beho-
sichert daher, ebenso wie der kontinuierliche Neubau von Woh- ben werden. Diese Ergebnisse fließen in die Mehrjahresplanung
nungen, den Fortbestand der Genossenschaft. Alle Investitionen ein. Die Zielvorgaben zum Energieverbrauch der Gebäude und
in den Wohnungsbestand beruhen auf Handlungsstrategien, zum CO2-Ausstoß werden derzeit überarbeitet.
die auf Grundlage einer im Jahr 2017 umfassend überarbeiteten
Portfolioanalyse entwickelt wurden. Die daraus entwickelten
Projekte werden in einem zweijährigen Investitionsprogramm
Seit 2014 wurden
zusammengeführt. Neben den darin dargestellten größeren 389 Bäder modernisiert
Baumaßnahmen bilden die kleineren Instandhaltungsarbeiten
und Einzelmaßnahmen, hauptsächlich in Verbindung mit einem Das Sonderprogramm zur Erneuerung der Bäder startete eben-
Mieterwechsel, einen wesentlichen Kostenblock und erfordern falls im Jahr 2014. Seither wurden bereits 389 Bäder moderni-
erhebliche finanzielle und personelle Ressourcen. Insgesamt la- siert. Dabei handelte es sich sowohl um Einzelmaßnahmen bei
gen die Aufwendungen in diesem Bereich im Geschäftsjahr 2020 Mieterwechseln, als auch planmäßige Erneuerungen im Rahmen
bei 722.987 €. von umfangreicheren Modernisierungsmaßnahmen. Insgesamt
sollen bis Mitte des Jahrzehnts 600 Bäder erneuert werden. Die-
ses Programm musste 2020 auf Grund der COVID-19 Pandemie
In bewohnten Wohnungen ausgesetzt werden.
konnten keine Maßnahmen
Besonders umfassend waren die Arbeiten in der Gartenstraße
durchgeführt werden 22/24 und der Goethestraße 24. Dort wurden die Gebäudehül-
le energetisch verbessert, in der Gartenstraße 22/24 zusätzlich
Die Investitionen in den Bestand haben sich gegenüber den Balkone angebaut. Die Neugestaltung des Innenhofes rundet
Vorjahren deutlich reduziert, da die COVID-19 Pandemie im Ge- dieses Projekt ab und sorgt für eine neue Freiraumqualität in
schäftsjahr 2020 erheblichen Einfluss auf Art und Umfang der dieser Wohnanlage.
Investitionen hatte. Alle Maßnahmen in bewohnten Wohnungen
– dazu zählen die geplanten Strangsanierungen von Bädern – Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2020, bezogen auf die
konnten nicht durchgeführt werden. Die mit der Pandemie ver- Wohn-/Nutzfläche, 24,05 € pro Quadratmeter in den Gebäude-
bundenen Hygienebestimmungen ließen diese Arbeiten nicht bestand der ulmer heimstätte investiert. Damit ist der Werter-
zu. Der Schutz unserer Mieter, Mitarbeiter und unserer Partner halt der Bestände gesichert.
aus dem Handwerk war uns wichtiger, als die Erfüllung von Plan-
zahlen. Der Bau neuer Wohnungen ist nicht nur der unverändert ange-
spannten Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Ulm ge-
Stattdessen konzentrierten sich die Arbeiten auf Maßnahmen schuldet, sondern fester Bestandteil der Investitionsstrategie
in freien Wohnungen und an der Gebäudehülle und im Außen- der ulmer heimstätte. Nur im Neubau können aktuelle Standards
bereich. hergestellt und damit ein zukunftssicherer Wohnungsmix garan-
tiert werden.
Kennzahlen
Modernisierung
und Neubau
S. 22
10Neubau und
Bestandserneuerung
sichern die Zukunft
der ulmer heimstätte
Böblinger Straße 28/6/7/8
( ca. 1901 )
11INVESTITIONEN
Im Geschäftsjahr 2020 sind zwei große Neubauvorhaben fertig-
gestellt worden, zwei weitere sind im Bau. Gemeinsam mit der
Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft (UWS) hat die ul-
mer heimstätte das ehemals als Parkplatz genutzte Grundstück
an der Ecke Bach- und Wichernstraße in der Oststadt bebaut.
Die Projektpartnerschaft mit der kommunalen Wohnungsgesell-
schaft hat sich in der Vergangenheit bewährt, stehen doch beide
Unternehmen für die wohnliche Versorgung breiter Schichten
der Ulmer Bevölkerung.
Schwamberger Hof und
Warndtstraße sind bezogen
Insgesamt sind in dem neuen Wohnquartier „Schwamberger
Hof“ 78 barrierefreie Wohnungen und eine gewerbliche Ein-
heit mit insgesamt 5.700 m² Wohn- und Nutzfläche entstanden,
davon sind 29 Wohnungen für die ulmer heims tätte. Alle Woh-
nungen bleiben im Besitz der beiden Wohnungsunternehmen
und sind voll vermietet. Baubeginn war im November 2017, der
Bezug der Wohnungen war im ersten Quartal 2020 beendet.
Warndtstraße ( 1938 )
12In den letzten Jahren ist in der attraktiven Lage am Kuhberg Mit dem RehaVerein Ulm wurde für die Nutzung des Erdgeschos-
entlang der Warndtstraße – als Ersatz für die dort befindlichen ses ein Mieter gefunden, der in diesem Stadtquartier seit vielen
Wohngebäude aus den 1930er Jahren – eine neue Wohnanlage Jahren ansässig ist und den Nutzungsmix in der Wohnanlage
entstanden. Die in mehreren Gebäudegruppen angeordneten sehr gut ergänzt. Der Baubeginn war im November 2020, die
74 barrierefreien, energieeffizienten Wohnungen bilden eine Fertigstellung wird bauabschnittsweise ab Frühjahr 2023 erfol-
ausgewogene Ergänzung zu den Bestandsbauten entlang der gen.
Saarlandstraße. Der neugestaltete Innenhof vervollständigt die
neue Wohnanlage. Ein Teil der Wohnungen und der Gemein- Alle Modernisierungs- und Neubauprojekte sind Gegenstand
schaftsraum werden durch den Mehrgenerationenverein agw – der Beratungen und Beschlüsse von Aufsichtsrat und Vorstand.
aktiv gemeinsam wohnen e. V. angemietet und bewirtschaftet. Die notwendigen Beschlüsse werden in der jährlichen Klausur-
Mit den Planungen wurde bereits 2015 begonnen, Baubeginn tagung herbeigeführt. Auf Grundlage dieser Beschlüsse sind die
war im Sommer 2017. Fertigstellung und Bezug der Wohnungen Vorbereitungen für die 2021 geplanten Investitionen erfolgt.
erfolgten in mehreren Bauabschnitten seit Herbst 2019 und wur-
den im Frühjahr 2020 abgeschlossen. Die andauernde Pandemie verzögert weiterhin den Baubeginn
aller für das Jahr 2021 geplanten Modernisierungsmaßnahmen
Zwei weitere Neubaumaßnahmen am Eselsberg – im neuen in bewohnten Wohnungen. Das betrifft sowohl die geplanten
Quartier Am Weinberg – und im Dichterviertel sind im Bau. Bei- Bädersanierungen, als auch Maßnahmen wie den Anbau von
de Neubauten wurden wieder in Projektpartnerschaft mit der Balkonen, die in erheblichem Umfang in die Wohnung eingrei-
kommunalen Wohnungsgesellschaft UWS entwickelt. fen. Ob und zu welchem Zeitpunkt mit den Projekten begonnen
werden kann, ist von der weiteren Entwicklung der Pandemie
und den damit einhergehenden Verordnungen und Einschrän-
Aktuelle Bauprojekte kungen abhängig.
im Dichterviertel und
Trotz aller aktuellen Planungsunsicherheiten und Einschränkun-
am Eselsberg gen bleibt die Entwicklung von Modernisierungs- und Neubau-
projekten eine essentielle Aufgabe für die ulmer heimstätte. Die
Auf dem Gelände einer ehemaligen Kaserne entsteht am Esels- kontinuierliche Investition in die Bestände sichert ein differen-
berg das neue Wohnquartier Am Weinberg. Eingebettet in die ziertes Angebot an Wohnungen und damit den Mitgliedern der
Infrastruktur und die Naherholungsgebiete des alten Eselsbergs ulmer heimstätte den Zugang zu attraktivem und bezahlbarem
sowie über die Straßenbahn an die Wissenschaftsstadt und die Wohnraum.
Innenstadt in gleicher Weise gut angebunden, stellt dieses neue
Wohngebiet eine attraktive Ergänzung des Stadtteils dar. In dem
gemeinsamen Bauprojekt werden bis 2023 insgesamt 161 Woh-
nungen und sieben gewerbliche Einheiten mit einer Gesamt-
fläche von 12.328 m² entstehen. Alle Einheiten werden in die
Bestände der Projektpartner übernommen, 55 Wohnungen und
drei gewerbliche Einheiten in den Bestand der ulmer heimstätte.
Baubeginn war Im November 2019, der Bezug der Wohnungen
des ersten Bauabschnittes ist für Ende 2022 geplant.
Auch im neuen Quartier Dichterviertel Nord sind die ulmer heim-
stätte und die UWS in Projektpartnerschaft engagiert. Die städ-
tebaulichen Zielsetzungen des neuen Quartiers wurden bereits
2014 in einem Rahmenplan festgeschrieben, der jetzt sukzessive
umgesetzt wird. Durch das Neubauvorhaben von ulmer heim-
stätte und UWS werden insgesamt 73 neue Wohnungen und
zwei gewerbliche Einheiten, davon eine Kindertagesstätte ent-
stehen. Die 32 Wohnungen und die gewerbliche Einheit, die in
den Bestand der ulmer heimstätte übernommen werden, stellen
eine zeitgemäße Ergänzung des eigenen, überwiegend histo-
rischen Wohnungsbestandes des Dichterviertels dar, der über-
wiegend aus der Gründungsphase der Genossenschaft stammt.
13Die gute, sichere
und sozial verantwortbare
Wohnversorgung ihrer
Mitglieder ist der
satzungsgemäße Auftrag
der ulmer heimstätte
Söflinger Straße 82 ( ca. 1950 )
14EIGENBESTAND
Das Geschäftsgebiet erstreckt sich derzeit auf die Städte Ulm Der Trend zu kleineren Haushalten hat sich verstetigt. Ursache
und Erbach. hierfür sind die demografische Entwicklung und die Singularisie-
rung der Gesellschaft. Bei der Entwicklung von Neubauvorhaben
Zum Stichtag 31.12.2020 beträgt der Wohnungsbestand der ul- ist daher die Planung von kleinen Zwei- und Drei-Zimmer-Woh-
mer heimstätte 2.506 Wohnungen mit einer Wohnfläche von nungen ein wichtiges Ziel. Die optimierten Grundrisse stellen
168.893 m². Darüber hinaus werden 20 gewerbliche Objekte mit ein attraktives Angebot für unterschiedliche Nutzergruppen
einer Fläche von 3.848 m² bewirtschaftet. dar. Durch ihre knapp bemessenen Wohnflächen sichern sie die
Bezahlbarkeit der Wohnung. Das gilt auch für städtisches Woh-
Der Wohnungsmarkt in Ulm und damit auch die Vermietungs- nen für Familien, für die nur ein geringes Angebot an größeren,
situation war im Jahr 2020 von einer guten Nachfrage geprägt. bezahlbaren Wohnungen zur Verfügung steht. Flächenoptimier-
Insbesondere die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum te Grundrisse bilden auch hier die Grundlage für bezahlbaren
übersteigt das Angebot deutlich. Der in Teilbereichen enge Wohnraum. Die Wohnungen der ulmer heimstätte bleiben auch
Wohnungsmarkt spiegelt sich auch in der anhaltend niedrigen im barrierefreien Neubau für ein breites Spektrum der Ulmer Bür-
Fluktuationsrate wider. gerschaft bezahlbar.
Die Entwicklung der Kündigungen ist mit 212 im Jahr 2020
gegenüber dem Vorjahr (189) gestiegen. Die Fluktuationsrate Der Anteil geförderter
betrug damit 8,4 % (Vorjahr 7,8 %). Der fluktuationsbedingte Wohnungen liegt über
Leerstand der Wohnungen liegt auf einem niedrigen Niveau von
0,67 %. den Vorgaben
Für viele Mieter spielen die Kosten der Wohnung – aufgrund der
Die Durchschnittmiete nur gering wachsenden Einkommen oder Renten – eine wesent-
liegt bei moderaten 6,94 Euro liche Rolle. Daher ist die Realisierung von sozial gebundenem
Wohnraum in allen Neubauprojekten ein wesentliches Ziel der
pro Quadratmeter ulmer heimstätte. Der Anteil der geförderten Wohnungen ist
projektabhängig, liegt aber immer über den kommunalen Vor-
Trotz der moderaten Mietenpolitik der ulmer heimstätte sind gaben. Dabei bleibt der Wohnungsmix in den Gebäuden im Fo-
regelmäßige Mietanpassungen unerlässlich, um den Werterhalt kus. Funktionionierende Hausgemeinschaften basieren auf Di-
der Wohnungsbestände zu sichern. Zudem sind in den letzten versität. Ein breit aufgestellter Wohnungsmix und eine Mischung
Jahren die Kosten für Bauleistungen und die Bewirtschaftung aus geförderten und frei finanzierten Wohnungen sichern die
der Bestände spürbar angestiegen. Aufgrund der COVID-19 Pan Vielfalt der künftigen Mieter.
demie wurde im Geschäftsjahr 2020 auf diese Regelanpassung
verzichtet, um die Mitglieder und Mieter in einer unsicheren wirt- Mit den zwei in 2020 fertiggestellten Neubauprojekten Schwarm-
schaftlichen Lage nicht zusätzlich zu belasten. Für die Zukunft ist berger Hof in der Oststadt und Warndtstraße am Kuhberg hat
es jedoch unerlässlich, wieder die regelmäßige Überprüfung und sich der Bestand der Heimstätte um 103 Wohnungen erhöht.
Anpassung der Mieten an die allgemeine Kostenentwicklung Zwei weitere Neubauprojekte befinden sich im am Eselsberg und
aufzunehmen, um die Investitionskraft der Genossenschaft zu im Dichterviertel im Bau. Mit der Fertigstellung dieser wird sich
sichern. der Bestand der ulmer heimstätte in den kommenden Jahren um
87 Wohnungen und vier gewerbliche Einheiten erhöhen. Wei-
Die Durchschnittsmiete der ulmer heimstätte hat sich nur mo- tere 100 Wohnungen befinden sich in der Projektierungsphase.
derat verändert und beträgt 6,94 €/m². Die geringfügige Stei-
gerung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus den Erstbezügen Die unverändert große Nachfrage nach Wohnraum in Ulm for-
der im Geschäftsjahr bezogenen Neubauten. Wohnen in einer dert alle Akteure am Immobilienmarkt. Die ulmer heimstätte
Wohnung der ulmer heimstätte bleibt bezahlbar. leistet ihren Beitrag, die Lage zu entspannen. Sie schafft dadurch
Wohnraum für eine breite Schicht der Ulmer Bevölkerung.
15QUARTIERSARBEIT
Die soziale Mischung in Hausgemeinschaften und die Stabi-
lisierung der Wohnquartiere rückt wieder verstärkt in den
Gute Nachbarschaft war
Fokus von Wohnungsunternehmen. im Lockdown vorteilhaft
Der soziale Kontakt in Hausgemeinschaften und in Quartieren Die COVID-19 Pandemie ist auch für das Konzept der Quartiers-
ist dabei eine wichtige Komponente genossenschaftlichen Woh- treffs und der Mehrgenerationenhäuser eine besondere Heraus-
nens. Die Entwicklung der Wohnquartiere durch die Förderung forderung. Bereits während des ersten Lockdowns im März 2020
von Nachbarschaftstreffs sollen dabei helfen, die Rahmenbe- zeigte sich in unseren Quartieren und insbesondere in den Mehr-
dingungen für die Wohn- und Lebensqualität der Bewohner zu generationenwohnhäusern die Vorteile einer gut vernetzten und
verbessern. verbundenen Nachbarschaft: man war füreinander da und half
sich gegenseitig.
Die ulmer heimstätte Die Unterstützung neuer Formen gemeinschaftlichen Wohnens
engagiert sich in verschiedenen passt gut zu einer Wohnungsgenossenschaft. Die ulmer heim-
stätte bleibt daher auch künftig für solche Wohnkonzepte offen.
Stadtquartieren
Allen Projekten gemeinsam ist die gute Zusammenarbeit mit der
Die ulmer heimstätte ist in verschiedenen Stadtquartieren in der Stadt Ulm, unseren externen Partnern und den lokalen Akteu-
Quartierssozialarbeit engagiert, sei es in Stadtteiltreffs wie im ren. Dadurch sind wichtige Bausteine für die Entwicklung und
Dichterviertel oder im Rahmen von Mehrgenerationenprojekten. dauerhafte Stabilisierung unserer Wohnquartiere entstanden.
Das Café Blau im Dichterviertel ist ein Gemeinschaftsprojekt der Die Sicherung der sozialen Mischung in den Wohnquartieren
AG West, der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft, der bleibt neben dem Erhalt der baulichen Qualität der Wohnungs-
Sanierungstreuhand Ulm und der ulmer heimstätte. Als offener bestände eine wichtige Aufgabe der ulmer heimstätte.
Treffpunkt steht das Café Blau allen Bewohnern und Besuchern
des Quartiers zur Verfügung. Das Projekt wird professionell be-
treut, aber zu einem erheblichen Teil auch von ehrenamtlichen
Mitarbeitern getragen. Seit seiner Eröffnung im Mai 2017 konn-
te das Café Blau sein Angebot für die Bewohner des Quartiers
stetig erweitern und hat sich zwischenzeitlich als Quartierstreff
etabliert. Der offene Quartierstreff ist von der COVID-19 Pande-
mie besonders betroffen. Erstmals im Frühjahr 2020 und dann
seit November 2020 ist das Café Blau geschlossen.
In den beiden Mehrgenerationenhäusern in der Weststadt und
am Eselsberg engagiert sich die ulmer heimstätte mit unter-
schiedlichen Projektpartnern: Im Kreativhaus Grüner Winkel in
der Söflinger Straße 163 zusammen mit dem Mehrgenerationen-
verein Ulm-West e. V., im Ruländerweg 2 mit der Stiftung Liebe-
nau und der Stadt Ulm.
Ein weiteres Projekt des Mehrgenerationenwohnens ist der Ver-
ein agw – aktiv gemeinsam wohnen e. V. Nach einem mehrjäh-
rigen Planungs- und Bauvorlauf hat der Verein im Herbst 2019
die Wohnungen und den Gemeinschaftsraum in unserem Neu-
bau in der Warndtstraße beziehen können. Neben Aktivitäten
innerhalb der Hausgemeinschaft, soll das Projekt in das Quartier
hineinwirken. Ein erster Schritt hierzu war die Planung des ge-
meinsamen Innenhofs mit Bewohnern der angrenzenden Saar-
landstraße.
16Gute Nachbarschaften
verbessern die
Wohnzufriedenheit und
den Zusammenhalt
innerhalb der Quartiere
Allewinder Weg 2–6 ( 1966 )
17Die Spareinrichtung
ist seit Gründung
der Genossenschaft
ein wichtiges
Finanzierungsinstrument
Erenäcker 15–21 ( 1969 )
18SPAREINRICHTUNG
Die Spareinrichtung der ulmer heimstätte ist seit Gründung Auch das Thema Sparen hat im Corona-Jahr 2020 eine wesent-
der Genossenschaft fester Bestandteil der Unternehmens- liche Rolle gespielt. Im Jahr 2020 stieg das Privatvermögen der
finanzierung und dient der Förderung ihrer Mitglieder. Deutschen trotz der COVID-19 Pandemie auf einen neuen Re-
kordwert von 7,1 Billionen Euro. Insgesamt sparten die Deut-
Für unsere Mitglieder steht die Spareinrichtung für Kontinuität schen im Corona-Jahr 393 Milliarden, gut 100 Milliarden mehr
und Sicherheit für ihre eingezahlten Gelder. Der Genossenschaft als im Vorjahr. Die Sparquote stieg damit bundesweit auf ein
garantiert sie Unabhängigkeit von der Kreditvergabe der Ban- Rekordhoch von 16,3 %. Von 100,00 Euro verfügbarem Einkom-
ken. men legten die Haushalte 16,30 Euro zurück. Das meiste des
Ersparten landete dabei auf Girokonten. Dies ist einerseits auf
Trotz dieser positiven Bilanz für den Betrieb einer Spareinrichtung die Sorge vor Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit zurückzuführen.
gibt es nur 47 Wohnungsgenossenschaften, die dieses ursprüng- Andererseits bremsten die Lockdowns im Handel- und der Gast-
lich weit verbreite Geschäftsmodell noch betreiben. Die Gründe ronomie den Konsum deutlich.
hierfür liegen im Wesentlichen in der stetig wachsenden Regu-
latorik und den zunehmenden Anforderungen, die mit der Zu- Alternative Anlageformen werden in Deutschland weiter unter-
lassung und dem Betrieb einer Spareinrichtung verbunden sind. durchschnittlich genutzt. Die Sicherheit der Geldanlage steht für
viele konservative Sparer im Mittelpunkt ihrer Anlagestrategie.
Die Durchschnittsverzinsung der Spareinlagen der ulmer heim- Eine Anlage der Ersparnisse in nachhaltige Finanzprodukte spielt
stätte lag im Geschäftsjahr 2020 bei 0,66 %. Dieses Zinsniveau für viele Sparerinnen und Sparer eine zunehmende Rolle.
sichert die Funktion der Spareinrichtung als wichtigem Baustein
für die Finanzierung unserer Neubau- und Modernisierungsmaß- Auch die Mitglieder und Sparer der ulmer heimstätte bleiben si-
nahmen. cherheits- und zinsbewusst. Viele Anleger verteilen ihre Sparmit-
tel auf mehrere Finanzinstitute, um Anlagerisiken zu minimieren.
Der Niedrigzins sorgt Die ulmer heimstätte hat sich dabei als sicherer und verlässlicher
Partner für die Spargeldanlage bewährt. Die Mitglieder schät-
für Zurückhaltung zen die Spareinrichtung als Möglichkeit der Geldanlage bei ihrer
Wohnungsgenossenschaft, die ausschließlich in die örtlichen Be-
Der Einlagenbestand zum 31.12.2020 betrug 41.313.589,64 € stände investiert und damit den Wohnungsbestand nachhaltig
und lag damit um 1.483.719,88 € unter dem Vorjahreswert vom marktfähig hält und neuen Wohnraum in der Region schafft.
31.12.2019. Diese rückläufige Entwicklung erklärt sich mit einer Die Absicherung der Geldanlagen über das Immobilienvermö-
zunehmenden Zurückhaltung der Kunden bei der Anlage von gen entspricht dem Sicherheitsbewusstsein unserer Mitglieder.
längerfristigen Sparanlagen und einem gestiegenen Konsum-
verhalten. Die andauernde Niedrigzinsphase befeuert diese Ent- Die Kunden der ulmer heimstätte sind gut informiert und ver-
wicklung. folgen die Entwicklung des Zinsniveaus stetig. Die Zinssätze
orientieren sich am lokalen Ulmer Markt und den regionalen Ge-
Die mittlere Jahresinflation in Deutschland lag im Geschäftsjahr nossenschaftsbanken. Trotz des insgesamt niedrigen, marktüb-
2020 bei 0,5 %. Im Euroraum lag die Inflationsrate im November lichen Zinsniveaus, ist es aufgrund der besonderen Situation als
2020 sogar bei -0,3 %. Die Europäische Zentralbank (EZB) strebt Wohnungsbaugenossenschaft möglich, den Sparern der ulmer
mittelfristig für den Euroraum eine jährliche Inflationsrate von heimstätte eine angemessene Verzinsung zu bieten.
knapp unter 2,0 % an. Bei diesem Wert sieht die Notenbank die
Preisstabilität gewahrt. Dieser Zielwert wird seit Jahren verfehlt. Der Vorstand geht für das aktuelle Geschäftsjahr nach einem
Die Konjunkturindikatoren und die Folgen der Corona-Pandemie Jahr der Konsolidierung von einer moderat positiven Entwick-
deuten auf keine deutliche Erhöhung der Inflationsrate hin. lung der Spareinlagen aus. Die Spareinrichtung mit ihrer Mög-
lichkeit der krisensicheren Geldanlage bleibt für die Mitglieder
Die EZB beschloss in der COVID-19 Pandemie ein Notkaufpro- der ulmer heimstätte ein interessante Anlagealternative und für
gramm für Staatsanleihen und Wertpapiere von insgesamt 1,85 die Genossenschaft dadurch ein wichtiger Baustein der Unter-
Billionen Euro. Die Laufzeit des Notkaufprogramms wird bis nehmensfinanzierung.
Ende März 2022 vorgesehen. Beim Leitzins gibt es keine Ver-
änderung. Dieser liegt seit fast fünf Jahren auf einem Rekordtief
von 0,00 %.
Kennzahlen
Spareinlagen
S. 22
19BERICHT DES AUFSICHTSRATS
Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2020 umfassend Die Ausbreitung des Coronavirus (COVID-19) seit Anfang 2020
mit der Geschäftspolitik der ulmer heimstätte befasst. und die mit dem wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Lock-
down verbundenen Einschränkungen haben bereits im zweiten
Darüber hinaus hat im Berichtsjahr 2020 die COVID-19 Pandemie Jahr Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb der ulmer heim-
die Tätigkeit des Aufsichtsrats in besonderer Weise beeinflusst. stätte. Davon betroffen ist auch das Zusammenwirken der Or-
In den gemeinsamen Sitzungen und in der Klausurtagung hat gane der Genossenschaft. Trotz der Einschränkungen konnten
sich der Aufsichtsrat ein Bild von der Lage der Genossenschaft alle notwendigen Beschlüsse getroffen werden. Der Aufsichtsrat
gemacht und hat sich vom Vorstand ausführlich über die wirt- war seit dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020 über alle Maß-
schaftliche Lage berichten lassen. Der Aufsichtsrat hat sich mit nahmen des Vorstands zeitnah und umfassend informiert.
allen für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der
Geschäftsentwicklung und des Risikomanagements beschäftigt. Infolge des Versammlungsverbotes musste die für den
Alle nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung des Aufsichts- 03.05.2020 geplante Vertreterversammlung auf den 23.09.2020
rates zur Prüfung und Zustimmung notwendigen Beschlüsse verschoben werden. Um die Auszahlung der Auseinanderset-
wurden gefasst. zungsguthaben zu ermöglichen, hatte der Aufsichtsrat beschlos-
sen, den Jahresabschluss unter teilweiser Ergebnisverwendung
Im Geschäftsjahr 2020 fanden insgesamt sechs gemeinsame festzustellen. Die gesetzliche Grundlage hierfür wurde durch das
Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand statt, darunter eine Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie ge-
Sitzung im Rahmen einer zweitägigen Klausurtagung. Ab Mitte schaffen. Der Beschluss über die Gewinnverwendung bleibt sat-
März fanden alle Sitzungen, auch die Klausurtagung, als Video- zungskonform in der Verantwortung der Vertreterversammlung.
konferenz statt. Der Umstieg von Präsenz- auf digitale Sitzungen
verlief reibungslos, nicht zuletzt, da sich der Aufsichtsrat bereits Die weiter andauernde COVID-19 Pandemie führt zu einer glei-
seit 2019 mit dem Thema Digitalisierung intensiv befasst hat. chen Vorgehensweise für die Beschlüsse zum Jahresabschluss
2020. Auch die für den 03.05.2021 geplante Vertreterversamm-
Gegenstand der Sitzungen waren insbesondere der Jahresab- lung muss in den Herbst 2021 verschoben werden. Aufsichtsrat
schluss, die Mehrjahres-, Wirtschafts- und Finanzplanung, die und Vorstand gehen davon aus, dass diese Veranstaltung statt-
Quartalsberichte, das Investitionsprogramm sowie die durch finden kann und die notwendigen Beschlüsse, die Entlastung der
die COVID-19 Pandemie verursachten Einschränkungen und die Organe und die Wahlen zum Aufsichtsrat in Präsenz erfolgen
damit verbundenen Maßnahmen zur Sicherung des Geschäfts- können. Die Feststellung des Jahresabschlusses 2020 unter teil-
betriebs der ulmer heimstätte. Dieses Jahr lag ein Schwerpunkt weisen Ergebnisverwendung erfolgt wiederum vorab durch den
der Klausurtagung auf der seit Jahren ungebremsten Baukos- Aufsichtsrat.
tenentwicklung. Der Aufsichtsrat hat hierfür externen Sachver-
stand hinzugezogen und sich intensiv über die Ursachen und die Außerhalb der Vertreterversammlung diente viele Jahre der jähr-
Möglichkeiten, der Kostenspirale entgegenzuwirken, informiert. liche Vertreterinformationsabend im Frühjahr der Information
Darüber hinaus waren der Digitalisierungsstand der ulmer heim- der Vertreter über die Geschäftspolitik der ulmer heimstätte.
stätte und das Neubauprogramm der kommenden Jahre we- Wegen der COVID-19 Pandemie musste diese Veranstaltung
sentliche Themen der Tagung. Besonderen Raum nahm über das bereits im zweiten Jahr abgesagt werden. Dies ist besonders
ganze Jahr auch die Vorbereitung des 125-jährigen Jubiläums bedauerlich, bietet doch gerade diese Veranstaltung die Mög-
der ulmer heimstätte ein. Pandemiebedingt musste das Konzept lichkeit zum informellen Austausch zwischen den Gremien. Zu-
mehrfach geändert werden. dem gab es bisher noch keine Gelegenheit zum persönlichen
Austausch mit den im März 2020 neu gewählten Vertreterinnen
Der Jahresabschluss 2020 wurde im Auftrag des Verbandes und Vertretern.
baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunter-
nehmen e. V. durch den Verband der Wohnungs- und Immo- Gemäß der Satzung der ulmer heimstätte enden in diesem Jahr
bilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. geprüft und unein- die Amtszeiten von Wolfgang Keßel und Ralf Junginger. Ralf
geschränkt bestätigt. Gemeinsam mit Vorstand und Prüfern Junginger steht für eine weitere Amtszeit zur Verfügung und
wurden der aufgestellte Jahresabschluss, der Lagebericht sowie stellt sich in der Vertreterversammlung zur Wiederwahl.
der Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns ausführlich
besprochen. Der Aufsichtsrat ist seiner satzungsgemäßen Auf-
gabe, die Geschäftsführung zu überwachen und zu fördern, im
Geschäftsjahr 2020 in vollem Umfang nachgekommen. Der Auf-
sichtsrat stimmt dem Jahresabschluss 2020 einstimmig zu.
20Die Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und Vorstand erfolg- Wechsel im Aufsichtsrat
te stets vertrauensvoll und konstruktiv. Der Aufsichtsrat dankt
dem Vorstand und allen Mitarbeitern der Genossenschaft für Im Aufsichtsrat der ulmer heimstätte findet dieses Jahr eine be-
ihr Engagement, insbesondere ihre Flexibilität seit Beginn der sondere Veränderung statt. Der langjährige Vorsitzende Wolf-
COVID-19 Pandemie. Das sehr gute Jahresergebnis spiegelt das gang Keßel scheidet nach über 23 Jahren aus dem Aufsichtsrat
vertrauensvolle Zusammenwirken und die Sachkunde der Gre- der ulmer heimstätte aus. Er wurde erstmals in der Vertreterver-
mien und Mitarbeiter wieder. sammlung am 10.07.1997 in das Gremium gewählt und ist seit
Oktober 1997 dessen Vorsitzender.
Ulm, April 2021
Wolfgang Keßel ist als ehemaliger Vorstand einer Wohnungs-
Wolfgang Keßel genossenschaft mit allen Themen rund um die Genossenschaft
Vorsitzender des Aufsichtsrates bestens vertraut. In seiner Zeit als Aufsichtsratsvorsitzender hat
er die Entwicklung der ulmer heimstätte zu einer modernen
Wohnungsgenossenschaft wesentlich mitgestaltet. In seine
Amtszeit fielen die Entscheidung für den Neubau der Geschäfts-
stelle ebenso wie die Realisierung großer Modernisierungs- und
Neubauprogramme. Den Wohnungsbestand erhalten und durch
Neubauten ergänzen, das sicherte für ihn die Zukunftsfähigkeit
der ulmer heimstätte. Als überzeugter Genossenschaftler hatte
Wolfgang Keßel dabei immer auch die Interessen der Mitglieder
im Fokus. Sparen, bauen, wohnen bildeten für ihn das Funda-
ment der ulmer heimstätte.
Wir bedauern sehr, dass wir in Zukunft auf seine Mitarbeit ver-
zichten müssen. Für die Zukunft wünschen wir Wolfgang Keßel
alles Gute und bedanken uns für seine engagierte Mitarbeit.
Günther Guthan
Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender
Söflinger Straße 82
(1979 )KENNZAHLEN
2020
Spareinlagen
in Mio. Euro
41.313.589,64 ¤
40
Mitglieder 35
5.615 30
Modernisierung Neubau
und Instandhaltung in Mio. Euro
in Mio. Euro
5.000 25
4.153.752 ¤ 12.587.358 ¤
4.000 20 20 20
3.000 15 15 15
2.000 10 10 10
1.000 5 5 5
2016
2017
2018
2019
2020
2016
2017
2018
2019
2020
2016
2017
2018
2019
2020
2016
2017
2018
2019
2020
Sachanlagen Bilanzsumme Wohnungsbestand
in Mio. Euro in Mio. Euro
134.162.855,29 € 145.889.334,54 €
2.506
150 150
140 140 Jahresüberschuss
130 130
2,71 Mio. €
120 120
110 110
Eigenkapitalquote
29,83 %
2016
2017
2018
2019
2020
2016
2017
2018
2019
2020
222020 LAGEBERICHT JAHRESABSCHLUSS BESTÄTIGUNGSVERMERK
LAGEBERICHT
ZUM JAHRESABSCHLUSS 2020
A. Grundlagen des Unternehmens tistischen Landesamtes Baden-Württemberg sanken die Baupreise im 4.
Quartal 2020 wegen der Umsatzsteuersenkung gegenüber dem Vorjah
Die ulmer heimstätte eG wurde am 2. Mai 1896 gegründet. Zweck der resquartal um 0,5 %; ohne die Senkung der Umsatzsteuer wären die Bau
Genossenschaft ist, gemäß Satzung in der Fassung vom Juli 2018, vorran preise rein rechnerisch um 2,1 % gestiegen.
gig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnversorgung der
Mitglieder. Sie fördert ihre Mitglieder auch durch eine Spareinrichtung. Trotz der Pandemie herrschten auch 2020 gute konjunkturelle Rahmen
bedingungen für den Bausektor (niedriges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu
Das Kerngeschäft der ulmer heimstätte ist die Bewirtschaftung und Ergän kleineren Haushaltsgrößen), dennoch sank die Zahl der Baugenehmi
zung des eigenen Wohnungsbestandes. Das Geschäftsgebiet ers treckt gungen für Wohnungen von 33.408 (Januar bis Oktober 2019) auf 31.468
sich auf Ulm, die Ulmer Stadtteile sowie Erbach. Der Wohnungsbestand im Vergleichszeitraum des Jahres 2020.
der ulmer heimstätte beträgt 2.506 Wohnungen mit einer bewirtschaf
teten Fläche von 168.893,58 m2. Darüber hinaus werden 20 Objekte mit Die Zahl der Einwohner Baden-Württembergs hat sich im 1. Halbjahr 2020
einer Fläche von 3.848,44 m2 gewerblich bewirtschaftet. nur noch um etwa 1.600 auf 11.102.000 Personen erhöht. Damit hat die
Einwohnerzahl einen neuen Höchststand erreicht. Allerdings war das Plus
im 1. Halbjahr 2020 das Geringste seit 2009. Damit setzte sich der Trend
B. Wirtschaftsbericht aus den vergangenen Jahren zu rückläufigen Einwohnerzuwächsen fort.
Gewonnen hat der ländliche Raum, die Kommunen in dünner besiedelten
Allgemeiner Teil des Lageberichts 2020 Gebieten konnten im 1. Halbjahr 2020 ein Einwohnerplus von 6.500 Perso
nen erzielen, in den Ballungsräumen ging dagegen die Einwohnerzahl um
Die Anfang 2020 aufgetretene weltweite Covid-19-Pandemie, verbunden 8.900 zurück. Bis zum Jahr 2017 hatten sich die Ballungsräume dynami
mit Shutdowns und dem Zusammenbruch von Lieferketten, hat im 1. Halb scher als der ländliche Raum entwickelt.
jahr 2020 weltweit zu einem starken Wirtschaftseinbruch geführt.
Nachdem sich die Wirtschaft in Deutschland im 2. Halbjahr bis November Nach der Prognose des statistischen Landesamts Baden-Württemberg soll
wieder etwas erholt hatte, stiegen die Infektionszahlen erneut an und es die Bevölkerung bis zum Jahr 2030 auf 11,34 Mio. Personen anwachsen (+
kam ab November 2020 zunächst in Teilbereichen zu einem neuen 2,4 %). Der Anteil der Personen, die älter als 65 Jahre sind, soll sich von
Shutdown, der dann im Dezember ausgeweitet wurde. Hoffnungsvoll 2,23 Mio. Personen im Jahr 2018 auf 2,75 Mio. Personen im Jahr 2030 er
stimmt, dass zum Jahresbeginn 2021 erste Impfstoffe verfügbar sind und höhen (+ 23,3 %). Damit wird der Anteil dieser Altersgruppe an der Ge
damit ggf. die Pandemie im laufe des Jahre 2021 überwunden werden samtbevölkerung von derzeit 20 % bis 2030 auf voraussichtlich 24 % an
kann. Bedenklich ist, dass zum Jahresende 2020 im Vereinigten Königreich steigen.
eine Mutation des Virus auftauchte, die deutlich ansteckender ist.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der
Die Pandemie führte im 2. Quartal 2020 zu einem historischen Rückgang Haushalte. Nach den Ergebnissen des Mikrozensus gab es in Baden-Würt
des Bruttoinlandsprodukts von 9,8 Prozent. Im 3. Quartal konnte sich die temberg im Jahr 2017 fast 5,3 Mio. Privathaushalte. Nach der Voraus
deutsche Wirtschaft wieder spürbar erholen und um 8,5 Prozent zulegen. rechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg könnte die
Insgesamt brach das Bruttoinlandsprodukt 2020 im Vergleich zum Vorjahr Zahl der Haushalte bis 2045 um annähernd 300.000 auf knapp 5,6 Mio.
um 5,0 Prozent ein. Trotz der nicht vorhersehbaren weiteren Entwicklung ansteigen, erst danach wird ein leichter Rückgang erwartet. Die Haus
der Corona-Pandemie wird für 2021 mit einer deutlichen Erholung der haltszahl im Jahr 2050 könnte damit immer noch um fast 290.000 höher
Konjunktur gerechnet, da viele Ausgaben aufgrund des Shutdowns liegen als 2017.
aufgeschoben wurden.
Die allgemeinen guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bringen
Der Wirtschaftseinbruch hat sich auch auf die Beschäftigung ausgewirkt. auch für Ulm gute Voraussetzungen. In Ulm werden neue Arbeitsplätze
Die Zahl der gemeldeten Arbeitslosen in Baden-Württemberg belief sich geschaffen, so dass weiterhin eine gute Nachfrage nach Wohnraum
im Dezember 2020 auf 264.521 Personen, während im Dezember 2019 nur herrscht. Auch während der Coronapandemie ist dieser Trend ungebro
200.855 Personen arbeitslos gemeldet waren. Damit betrug die Arbeits chen. Gerade bezahlbarer Wohnraum, der sich im Rahmen des Ulmer
losenquote im Dezember 2020 in Baden-Württemberg 4,2 % (Vorjahr Mietspiegels bewegt, wird stark nachgefragt. Im hochpreisigen Woh
3,2 %). Die Arbeitslosenquote in Gesamt-Deutschland belief sich im De nungssegment ist der Markt ausgeglichen.
zember 2020 auf 5,9 % (Vorjahr 4,9 %). Mit dem Beginn des Shutdowns im
März stieg die Kurzarbeit binnen kürzester Zeit stark an und erreichte dann
im April einen Höchststand mit knapp 6 Millionen Personen. Neubautätigkeit
Zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie wurden Im Dezember 2017 wurde mit dem Bau des Neubauvorhabens Schwam
von staatlicher Seite zahlreiche fiskalische Maßnahmen ergriffen, was zu berger Hof begonnen. Das Projekt mit 78 Wohnungen und 78 Tiefgaragen
einem Haushaltsdefizit von Bund, Ländern, Gemeinden und Sozialver plätzen wurde gemeinsam mit der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs
sicherungen von insgesamt 158,2 Mrd. € führte. So wurde der Regelum gesellschaft (UWS) realisiert. Die ulmer heimstätte hat hiervon 29 Woh
satzsteuersatz befristet für das 2. Halbjahr 2020 von 19 % auf 16 % ge nungen und 29 Tiefgaragenplätze im Frühjahr 2020 in den Bestand uh
senkt. Dies hat die Preise 2020 gedrückt. Nach vorläufigen Daten des Sta übernommen. Der Bilanzausweis dieser fertig gestellten Anlage beträgt
tistischen Bundesamtes lag die Inflationsrate im Jahresschnitt 2020 bei 6.943.077,21 €.
0,5 % (2019: 1,4 %). Zur Preisdämpfung hat auch der Rückgang der Ener
giepreise beigetragen. Diese verbilligten sich im Dezember 2020 im Ver Für das Neubauvorhaben Warndtstraße 12–24 wurden 41 Bestandswoh
gleich zum Vorjahresmonat um 6 %. Nach einer Pressemitteilung des Sta nungen in der Warndtstraße 12–28 im Oktober 2017 zurückgebaut. Im
24Januar 2018 wurde mit dem Bau von 74 Wohnungen, 1 Gemeinschafts Hausbewirtschaftung
raum und 93 Tiefgaragenplätze begonnen. Die Warndtstraße 12, 14 und
16 konnte bereits mit 31 Wohnungen im Herbst 2019 bezogen werden. Die Die Vermietungssituation war auch im Jahr 2020 von einer guten
Wohnungen in der Warndtstr. 18–24 wurden im Frühjahr 2020 fertig Wohnungsnachfrage geprägt. Der fluktuationsbedingte Leerstand der
gestellt. Der Bilanzausweis dieser fertig gestellten Anlage beträgt Wohnungen beträgt zum Bilanzstichtag 0,67 %. Nahtlose Weitervermie
19.662.919,03 €. tungen sind vor allem bei Wohnungen mit einem niedrigen Ausstattungs
standard und in einigen Vororten schwierig.
Im November 2019 fand der Spatenstich auf dem Weinberg statt. Ein
gemeinsames Projekt mit der UWS werden über 161 Wohnungen mit Tief Bei den Tiefgaragenstellplätzen und oberirdischen Stellplätzen zeigt sich
garagen, sowie sieben Gewerbeeinheiten realisiert. Die ulmer heimstätte jedoch wie im vergangenen Jahr in einigen Wohngebieten eine verhaltene
wird hiervon 58 Wohnungen und 59 Tiefgaragenplätze, sowie 3 Ge Mieternachfrage. Noch schwieriger erweist sich die Vermietung von
werbeeinheiten in den Bestand übernehmen mit einem Anteil von 16,6 freiwerdenden gewerblichen Flächen.
Mio. €. Zum Stichtag 31.12.2020 sind unter Anlagen im Bau 5.336.915,52
€ ausgewiesen. Die voraussichtliche Fertigstellung wird in 2022 ange In 2020 wurden 212 Wohnungen (Vorjahr 189 Wohnungen) gekündigt.
strebt. Die Fluktuationsrate beträgt somit 8,4 % (Vorjahr 7,8 %).
Ein weiteres Neubauprojekt, gemeinsam mit der UWS, ist das Dichtervier
tel mit einer Kostenschätzung über 31,6 Mio.€. Es entstehen 73 Wohn Spareinrichtung
einheiten mit 73 Tiefgaragenstellplätzen, einer Kita und 2 Gewerb e
einheiten. Davon sind 32 Wohnungen, 34 Stellplätze und 1 Gewerbe Die Spareinrichtung konnte im Berichtsjahr ein Rückgang der Einlagen von
einheit der ulmer heimstätte mit einem Kostenschätzungsvolumen von 1.483. 719,88 € verzeichnen. Die Spareinlagen betragen zum 31.12.2020:
12,9 Mio€ zugeordnet. Im November 2020 fand der Spatenstich für dieses 41.313.589,64 € (Stand 31.12.2019: 42.797.309.52 €). Diese Entwicklung
Projekt statt, die Fertigstellung ist für 2023 geplant. hat ihre Ursache darin, dass die allgemeinen Zinsen für Spareinlagen,
sowie für Tages- und Festgelder im Berichtsjahr aufgrund der Geldpolitik
der Zentralbanken auf einem sehr niedrigen Niveau geblieben sind. Die
Modernisierung und Instandhaltung unseren Sparern angebotenen Zinsen waren dementsprechend auch
niedrig, so dass einige Sparer alternative Anlagen oder Konsumausgaben
Weiterhin kam im Berichtsjahr den Investitionen in den Bestand besondere bevorzugt haben. Ziel für 2021 ist, durch moderates Wachstum den Einla
Bedeutung zu. genbestand zu halten und damit die Spareinrichtung als festen Bestandteil
der Unternehmensfinanzierung zu sichern.
Für Modernisierungsmaßnahme wurden insgesamt 722.987,77 € aufge
wendet. Davon betreffen alle Aufwendungen Projekte, sowie Maßnahmen
aus früheren Jahren. Diese Investitionen fielen geringer als geplant aus, Beteiligungen
weil durch die Coronapandemie alle Maßnahmen innerhalb von Woh
nungen verhindert wurden. Im April 2013 wurde die ulmer heimstätte Servicegesellschaft mbH neu
gegründet. Das Stammkapital beträgt 25.000 €. Diese Gesellschaft gehört
Für die Instandhaltung sind folgende Aufwendungen entstanden: zu 100% der ulmer heimstätte. Gegenstand des Unternehmens sind
wohnbegleitende Dienstleistungen. Diese liegen bisher in der Versorgung
Arbeiten durch Fremdfirmen 2.895.915,44 € des Wohnungsbestands der ulmer heimstätte mit Kabelfernsehen und
Regiebetrieb Material 129. 792,43 € Multimediaangeboten. Seit 2018 besteht mit der ulmer heimstätte Service
Rückstellung für unterlassene gesellschaft ein Vertrag über die Ergebnisabführung.
Instandhaltung 181.386,00 €
Summe Instandhaltung 3.207.093,87 €
Wirtschaftliche Lage und Finanzlage
Dies bedeutet einen Aufwand für die Instandhaltung pro m² Wohn-/
Nutzfläche in Höhe von 18,57 €/m². Die Bilanzsumme des Jahres 2020 beträgt 145.889.334,54 € (Vorjahr
142.705.768,43 €). Der Anstieg der Bilanzsumme ist in erster Linie auf die
Soweit es wirtschaftlich möglich ist, werden Instandhaltungs- und Investitionstätigkeit der ulmer heimstätte in die Neubautätigkeit zurück
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, um die nachhaltige Vermiet zuführen. Das Sachanlagevermögen betrug im Vorjahr 130.924.901,09 €
barkeit des Wohnungsbestands zu sichern. und beläuft sich nunmehr auf 134.162.855,29 €.
Künftige Investitionsentscheidungen im Bereich der Modernisierung Es wurden neue Verbindlichkeiten in Höhe von 5.704.026,72 € von Kredit
und Instandhaltung werden auf Grund einer Portfolioanalyse des Immo instituten aufgenommen. Dem gegenüber stehen Tilgungen in Höhe von
bilienbestands getroffen. Diese Analysen münden in einen 10-Jahres 1.950.450,95 € sowie Sondertilgung in Höhe von 1.835.600,00 € und
rahmenplan. Tilgungszuschüssen in Höhe von 161.450,00 €. Die Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten haben sich auf 53.063.319,67 € (Vorjahr
51.352.495,79 €) erhöht.
Die Spareinlagen sind zum 31.12.2020 gegenüber dem Vorjahr um
1.483.719,88 € auf 41.313.589,64 € gesunken.
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