GEWERBE Berliner PULSSCHLAG - GSG Berlin
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Berliner
GEWERBE
PULSSCHLAG 2020
Ein Bericht von
VEREHRTE LESERINNEN UND LESER,
gleich in der zweiten und aktuellen Auflage des Gewerbe-
Sebastian Blecke (links)
Pulsschlags sehen wir uns einer besonderen Situation und Oliver Schlink (rechts)
(Foto: CHL)
ausgesetzt. Wenn wir über „Pulsschlag“ sprechen, dann
muss man in Analogie zur medizinischen Bedeutung
sagen, dass dieser unrhythmisch schlägt und bedrohlich
gefallen ist.
Der Grund für diese Entwicklung ist: Corona. Die Folgen
der Pandemie und der sich abzeichnenden Rezession sind
nach den Wochen des Lockdowns immer noch nicht in allen
Dimensionen absehbar. Umso wichtiger ist eine laufende,
transparente und detaillierte Berichterstattung, der wir
auch dieses Jahr gerne nachkommen möchten.
Der Berliner Büroimmobilienmarkt ist im ersten Halb- GSG Berlin sind Hinweise möglich, die wirtschaftspolitische
jahr 2020 nur durch einen Sondereffekt (Großvermietung Bedeutung haben und Tendenzen erkennbar werden las-
über rund 90.000 m² Bürofläche) vor einem dramatischen sen. Eine hohe Transparenz zu den Entwicklungen hinter
Einbruch bewahrt worden. Was kommt auf das Berliner den Fassaden der GSG Berlin entspricht auch gerade jetzt
Gewerbeleben in den kommenden Monaten noch zu? Dazu den Bedürfnissen der Stadtgesellschaft, die miterleben will,
soll dieser aktuelle Report ein fokussiertes Bild liefern. was Berlin auszuhalten vermag – wenn der Pulsschlag ins
Stolpern kommt.
Die Gewerbehöfe und -parks der Gewerbesiedlungs-
Gesellschaft (GSG Berlin) stehen auch in der Krise im Zen- Die spezialisierten Berliner Immobilienmarktanalysten
trum des öffentlichen Interesses, weil nicht zuletzt die von bulwiengesa und Savills berichten detailliert aus den
neuen, oftmals digitalen und kreativwirtschaftlichen Ge- jeweiligen Teilmärkten für Büro- und Unternehmensim-
schäftsmodelle in den gründerzeitlichen Beständen nun mobilien. Infolge der hybriden und gemischten Strukturen
infrage gestellt werden oder aber vielleicht auch gerade stehen dabei nicht nur klassische Büroflächen, sondern
aufgrund der Krise den Durchbruch schaffen. An den auch Lager- und Produktionsflächen sowie Flex Spaces,
GSG-Standorten außerhalb des Stadtzentrums ist trotz die je nach Mieter so oder so genutzt werden, im Fokus.
des Wandels der vergangenen Jahre eine andere Gewer- Mit besonderem Augenmerk schauen wir auf die Bran-
bestruktur prägend. Wem nutzt die Krise? Wer muss Ein- chen und ihre jeweilige Resilienz oder Anfälligkeit in der
bußen hinnehmen oder gar aufgeben? Mit den Daten der aktuellen Krise.
Wir wünschen gute Erkenntnisse bei der Lektüre
des zweiten Berliner Gewerbe-Pulsschlages!
Berlin, August 2020
Sebastian Blecke (COO GSG Berlin) Oliver Schlink (CFO GSG Berlin)
Foto Titelseite: CHL 3
Inhalt
INHALT
Die Ergebnisse im Überblick................................................................................................................................................. 7
Droht der wirtschaftliche Absturz Berlins?................................................................................................................................... 7
Übergewichtige Peripherie?............................................................................................................................................................... 7
GSG-Struktur – Unternehmen und Mieten................................................................................................................ 8
GSG Berlin: einer der größten Vermieter von Büro- und Gewerbeflächen in Berlin......................................................... 8
Deutlicher Anstieg der Vermietungsleistung................................................................................................................................ 8
Die Phase des exponentiellen Mietwachstums ist erst einmal vorbei.................................................................................. 10
Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt................................ 14
Rekorde-Rallye vorerst beendet?..................................................................................................................................................... 16
Woher kommt die Nachfrage?........................................................................................................................................................... 18
Anteil neuer Nutzer am Büroflächenumsatz................................................................................................................................ 20
Büromarkt der Hauptstadt nahezu vollvermietet....................................................................................................................... 21
Sehr hohes Fertigstellungsvolumen in den kommenden Jahren erwartet.......................................................................... 22
Dynamischer Anstieg der Mieten vorerst beendet..................................................................................................................... 23
Büro- und Gewerbemieten bei Neuvermietungen Sommer 2020......................................................................................... 24
Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin............................................................................................. 28
Renaissance der Gewerbeparks....................................................................................................................................................... 28
Geringes Flächenangebot bremst Vermietungsmarkt............................................................................................................... 29
Flexible Workspaces in Berlin.............................................................................................................................................. 30
Was macht Flexible Workspaces so beliebt? ............................................................................................................................... 30
Wie hat sich der Markt in den letzten Jahren entwickelt?......................................................................................................... 31
Welche Auswirkungen hatten die Kontaktsperren der COVID-19-Pandemie?.................................................................... 33
Wird das Segment Verlierer oder Gewinner der Krise sein?.................................................................................................... 33
Branchentrends............................................................................................................................................................................. 36
Von „Arm, aber sexy“ zur „Boomtown Berlin“.............................................................................................................................. 36
Wachstum der Informations- und Kommunikationsbranche versinnbildlicht Dynamik und
Wachstumspotenzial der Berliner Wirtschaft............................................................................................................................... 37
Finanzkrise fast unbeschadet überstanden – dieses Mal sind die Voraussetzungen weniger günstig....................... 38
Von der Corona-Krise stark betroffene Branchen in Berlin überrepräsentiert.................................................................. 40
Branchenübergreifend starker Anstieg der Arbeitslosigkeit – nur im öffentlichen Sektor nicht................................... 40
Öffentliche Hand als Stabilisator am Büromarkt......................................................................................................................... 41
Hohe Branchendiversität über alle Büroteilmärkte.................................................................................................................... 41
Fokus: Großprojekte, die den Berliner Markt prägen werden..................................................................... 44
BER-Umfeld............................................................................................................................................................................................. 45
TXL – The Urban Tech Republic........................................................................................................................................................ 46
Siemensstadt 2.0.................................................................................................................................................................................. 47
Fazit und Ausblick........................................................................................................................................................................ 50
Impressum........................................................................................................................................................................................ 54
4 Oberbaumbrücke (Foto: GSG Berlin) 5
GSG-Hof Wattstraße (Foto: GSG Berlin)
Die Ergebnisse im Überblick
DIE ERGEBNISSE IM ÜBERBLICK
Die Berliner Arbeitslosenzahlen stiegen im Juni auf eine in den Quartieren für die unterschiedlichen Anforderun-
Quote von 10,5 %, die Neuvermietung von Büroflächen gen an konventionelle Büros, Flexible Workspaces oder
lässt (im Vergleich mit den vergangenen Quartalen) nach sogar Industrie- und innerstädtische Logistikimmobilien
und gleichzeitig baut TESLA vor den Toren Berlins – ganz erfordern. Der diesjährige Gewerbe-Pulsschlag zeichnet
dem neuen Green Deal verpflichtet – ein Werk, das einmal eher ein moderat stabiles Szenario für diese Fragen und
bis zu 12.000 Menschen eine nachhaltige, zukunftsfähige relativiert die vielen Mahner und Heraufbeschwörer einer
Arbeit geben soll. Das sind für das einerseits erfolgsver- tiefen Krise.
wöhnte und andererseits zunehmend konfliktbeladene
Berlin neue Weichenstellungen, die auf längere Sicht rich-
tungsweisend sein könnten und für die Stadtgesellschaft Übergewichtige Peripherie?
entsprechend eine hohe Relevanz haben. Infrastrukturin-
vestitionen, Sozialausgaben und viele andere Entscheidun- Ein neues Sonderthema greift in der diesjährigen Ausgabe
gen sind abhängig von dem Muster, wie und in welche Rich- die zukünftigen Arbeitsorte in der Berliner Peripherie auf.
tung sich die Berliner Gewerbelandschaft weiterentwickelt. Der Flughafen (BER) nimmt mit seiner Eröffnung Ende Ok-
tober als wachsender Büro- und Gewerbestandort Gestalt
an. Damit ist der Weg frei für die Urban Tech Republic auf
Droht der wirtschaftliche Absturz Berlins? dem alten Tegeler Flughafengelände und die in Nachbar-
schaft geplante Siemensstadt 2.0. Der Erfolg der Wissen-
Vor einem Jahr lagen die Prognosen für das weitere Wachs- schaftsstadt Adlershof, der ein wenig auf sich warten ließ,
tum der Bürobeschäftigten in Berlin noch bei rund 50.000 dann aber umfassend war, zeigt die Möglichkeiten und das
Personen in zwei Jahren und einem entsprechenden Flä- Potenzial von peripher gelegenen Standorten auf. Aber er
chenbedarf von knapp 1 Mio. m². Nun sind die Perspekti- stellt auch dar, welche hohen Infrastrukturkosten mit der
ven ungewisser und Fachleute gehen im besten Fall von Entwicklung verbunden sind.
einer Stagnation oder einem nur sehr geringfügigen An-
stieg aus. Aber dieses Szenario ist aus heutiger Sicht das Die gesamte Metropolregion Berlin wird in den kommen-
wahrscheinlichste. Erst mögliche Insolvenzen im Verlauf den Jahren weiterhin ein Experimentierfeld sein, an wel-
des zweiten Halbjahres 2020 könnten eine Korrektur nach chen Standorten welche Arbeitsplätze im gesamten Ge-
unten mit sich bringen. Genauso gut kann der bislang star- werbespektrum Nachfrage und Bestand haben werden.
ke Druck auf weitere und neue Büroarbeitsplätze mittel- Vermutlich wird dieser Effekt eine kurz- bis mittelfristige
fristig aufrechterhalten bleiben und eine hohe Flexibilität Corona-Rezession überdauern.
Viele Maßnahmen und Entscheidungen sind abhängig
von dem Muster, wie und in welche Richtung sich
die Berliner Gewerbelandschaft weiterentwickelt.
6 7
GSG-Struktur – Unternehmen und Mieten GSG-Struktur – Unternehmen und Mieten
GSG-STRUKTUR – UNTERNEHMEN UND MIETEN GSG-Mieterstruktur – Vergleich 2014 zu 1. Halbjahr 2020 (in m²)
175.000
159.558
GSG Berlin: einer der größten Vermieter von Deutlicher Anstieg der Vermietungsleistung 2014
1. HJ 2020
Büro- und Gewerbeflächen in Berlin
150.000
Die steigende Nachfrage nach Flächen in der deutschen
Die Berliner Gewerbesiedlungs-Gesellschaf t (GSG Hauptstadt wird auch im Vermietungsergebnis der GSG
119.783
119.500
Berlin) wurde 1965 vom Land Berlin, der Berliner Industrie- Berlin sichtbar: Waren 2014 insgesamt knapp 500.000 m² 125.000
109.253
und Handelskammer und der Handwerkskammer Berlin an Büro- und Gewerbeflächen in den GSG-Höfen be-
gegründet, um dem Handwerk intakte Gewerberäume legt, so waren es im ersten Halbjahr 2020 bereits knapp
100.000
84.241
zur Verfügung stellen zu können. Bis heute ist der GSG- 740.000 m². Dabei konnte der Handel (kein Einzelhandel) im
79.467
78.937
79.121
Bestand auf rund 50 – teilweise historische – Standorte in betrachteten Zeitraum das höchste Flächenwachstum ge-
66.621
der deutschen Hauptstadt angewachsen. Die klassischen nerieren (+ 43.000 m²). Dahinter folgen die Branchen Kom- 75.000
57.956
50.850
Gewerbehöfe und -parks sind über das gesamte Stadtge- munikation / Medien (+ 41.000 m²) und das produzierende
biet verteilt. Die Spanne der Größenordnungen der GSG- Gewerbe (+ 40.000 m²).
39.505
50.000
34.666
33.865
Gewerbehöfe reicht von rund 1.700 m² in der Skalitzer Stra-
24.625
23.500
ße 97 bis hin zu rund 120.000 m² am Standort Marzahn Trotz der bundesweiten Abnahme der Bedeutung des pro-
14.255
bei den benachbarten econoparks Wolfener Staße 32 – 34 duzierenden Gewerbes – im Vergleich zum Dienstleistungs- 25.000
6.012
8.926
7.494
6.867
6.750
4.227
4.058
3.759
3.079
und 36. Die GSG Berlin vermietet dabei nicht nur Büros, sektor – nimmt dieser Sektor den größten Anteil an der
3.119
260
180
171
sondern auch Ateliers, Werkstatträume und Flächen für Mieterstruktur in den Gewerbehöfen und -parks der GSG 0
leichte Produktion. Das Zielgruppenspektrum ist folglich Berlin ein. Jedoch ist der Anteil seit 2014 leicht um rund
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breit gefächert und reicht von produzierenden bis hin zu zwei Prozentpunkte auf 22 % zurückgegangen. Die Ge-
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kreativen Unternehmen. schäftsführer der GSG Berlin merken hierzu an: „In Kreuz-
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berg vermieten wir noch rund 24.000 m² an diese Branche.
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Aber es muss halt für alle Seiten passen – die Mieten sind
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gestiegen und die Nachbarn haben eine geringe Toleranz
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(Gewerbesiedlungs-Gesellschaft mbH)
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gegenüber Lärm und Staub.“ Zu den weiteren Großmie-
» Gründung 1965
tern der GSG Berlin zählen die Bereiche Kommunikation / Quelle: GSG Berlin
» rund 50 Gewerbehöfe in Berlin
Medien (16 %) und der Handel (15 %).
» Vermieter von 1 Mio. m² Büro- und GSG-Mieterstruktur – Vergleich 2014 zu 1. HJ 2020 (in %)
Gewerbeflächen
Im Verlauf des ersten Halbjahres 2020 ist das Einsetzen Baugewerbe
» rund 2.000 Mieter 2014 1. HJ 2020
Beratung, Finanz- und
der Corona-Pandemie – in Verbindung mit einem deutsch- Versicherungsdienstleistung
landweiten Lockdown – das prägende Ereignis, das auch 0,05 % 0,76 % 2,89 % 0,92 % 0,55 % 3,34 % Bildungseinrichtungen /
Forschung
Doch welche Entwicklung hat die GSG Berlin im Zeitraum Auswirkungen auf die GSG Berlin und ihre rund 2.000
Dienstleistungsgewerbe
von 2014 bis zum Ende des ersten Halbjahres 2020 vollzo- Mieter hat. Nach Aussagen der GSG Berlin mussten dabei
Gastronomie
gen? Welche Folgen hat die derzeitige Krise für den Büro- nur wenige Vereinbarungen mit den Mietern geschlossen 8,00 % 7,87 %
Gesundheitswesen
und Gewerbeflächenanbieter? Die nachfolgende Betrach- werden, um die wirtschaftliche Stabilität der Unternehmen 0,04 % 24,24 % 0,02 % 21,66 % Handel
10,79 %
0,62 %
tung soll einen Einblick ermöglichen. zu erhalten. Jedoch merken die ersten Mieter an, dass sich 16,01 % Immobilien / Wohnungswesen
Kommunikation / Medien /
die Anforderungen an den Büroarbeitsplatz ändern – der 4,60 % Unterhaltung / IT
11,44 %
Trend geht zu kleineren Büroeinheiten. Hier kann die Logistik
10,29 %
GSG Berlin jedoch recht zügig reagieren, da die Gebäu- 1,39 %
15,98 %
1,21 % Öffentliche Einrichtungen
16,22 %
de aus der Kaiserzeit bzw. den 1920er Jahren eine rasche 0,86 % Private Haushalte
1,02 %
14,83 % Produzierendes Gewerbe
Anpassung ermöglichen. 13,48 %
4,76 % 4,71 % Sonstiges (GSG-Eigennutzung,
0,63 % 0,82 % Service Center)
Wasser / Energieversorger /
Abfallentsorgung und Recycling
Quelle: GSG Berlin
8 9
GSG-Hof Wattstraße (Foto: GSG Berlin)
GSG-Struktur – Unternehmen und Mieten
Die Phase des exponentiellen Mietwachstums ist erst einmal vorbei
Bedingt durch das allgemein positive Marktgeschehen in Der Vergleich der Büro- und Gewerbemieten des ersten
Berlin, gepaart mit einer enorm angespannten Leerstands- Halbjahres 2020 und Ende 2019 zeigt, dass die Mietpreise –
situation, sind in den vergangenen Jahren die Mieten für mit einer Ausnahme – in allen Lagen noch einmal deutlich
Büro- und Gewerbeflächen in allen Lagen deutlich gestie- angezogen haben. Auch hier führt Tempelhof-Schöneberg
gen. Auch die GSG Berlin konnte in allen Stadtbezirken (seit mit einer Verdoppelung der Mieten. Dahinter folgen die
2014) ein Mietwachstum registrieren. Am deutlichsten fällt Bezirke Pankow und Lichtenberg. Nach Einschätzung der
die Veränderung – ausgehend von einem niedrigen Niveau – GSG-Geschäftsführer ist davon auszugehen, dass im Zuge
in Tempelhof-Schöneberg aus. Dabei reicht die aktuel- der Corona-Pandemie das exponentielle Mietwachstum in
le Mietspanne im Neubau von 7,50 bis 18,80 € / m² bzw. den Gewerbehöfen und -parks erst einmal gestoppt ist.
15,80 € / m² im Durchschnitt. Es wird erwartet, dass eine Stabilisierung der Mieten – auf
weiterhin hohem Niveau – stattfindet.
Auch der bei Kreativen beliebte Bezirk Friedrichshain-
Kreuzberg kann mehr als eine Verdopplung der Miet-
preise auf durchschnittlich 21,70 € / m² bzw. 27,00 € / m² in
der Spitze verbuchen. Jedoch bewegen sich die aufgeru-
fenen Mieten noch deutlich unter den ermittelten Wer-
ten von bulwiengesa für Büroflächen in den Teilmärkten
Friedrichshain, Kreuzberg und Mediaspree. Hier werden
Spitzenmieten von aktuell knapp 37,00 € / m² MFG (Miet-
fläche Gewerbe) registriert.
Entwicklung der GSG-Durchschnittsmieten in der Neuvermietung 2014 bis 1. Halbjahr 2020
BESTANDS
NEUVERMIETUNG
MIETEN
Bezirk Durchschnitts Durchschnitts Veränderung Veränderung Durchschnitts
mieten mieten 2014 – 2020 2019 – 2020 mieten
2014 1. HJ 2020 1. HJ 2020
1)
Charlottenburg-Wilmersdorf 8,10 € / m² 10,30 € / m² + 27 % – 15 % 11,60 € / m²
Friedrichshain-Kreuzberg 9,30 € / m² 21,70 € / m² + 132 % + 24 % 14,50 € / m²
Lichtenberg 4,40 € / m² 6,70 € / m² + 54 % + 44 % 4,90 € / m²
Marzahn-Hellersdorf 4,30 € / m² 5,70 € / m² + 32 % + 25 % 4,80 € / m²
Mitte 8,00 € / m² 14,70 € / m² + 83 % + 11 % 9,20 € / m²
2) 3)
Neukölln 5,30 € / m² 9,65 € / m² + 82 % 0% 7,30 € / m²
Pankow 5,10 € / m² 11,20 € / m² + 118 % + 68 % 6,00 € / m²
Reinickendorf 4,90 € / m² 6,80 € / m² + 40 % + 13 % 5,00 € / m²
Tempelhof-Schöneberg 6,30 € / m² 15,80 € / m² + 150 % + 100 % 8,20 € / m²
1) Sondereffekt durch Neubaubezug
2) 2. Halbjahr 2019
3) Veränderung 2014 – 2019
Quelle: GSG Berlin
10 11
Aqua-Höfe, Lobeckstraße (Foto: CHL) 12 13
Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt
REZESSION?! AUSWIRKUNGEN DER KRISE AUF DEN Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Berlin
haben auch Auswirkungen auf den Büromarkt. Vor allem
Die derzeitigen wirtschaftlichen Entwicklungen – ausgelöst
durch den Lockdown im Zuge der Corona-Krise – werden
BERLINER BÜROIMMOBILIENMARKT in den vergangenen fünf Jahren konnte dieser eine sehr
dynamische Entwicklung vollziehen. Getragen wurde diese
prognostisch dämpfend auf das Wachstum der Bürobe-
schäftigten in Berlin wirken. So wird zwar bis 2022 ein wei-
von einer deutlichen Zunahme der Bürobeschäftigten, die terer Anstieg erwartet, jedoch fällt dieser mit 1,3 % p. a.
Die deutsche Hauptstadt hat seit 2014 rund 175.000 Ein- Innerhalb der Wirtschaftszweige konnte der Sektor Ge- seit 2014 ein Wachstum um rund 116.000 Personen bzw. geringer als in der Vergangenheit aus. Dabei verhindern
wohner hinzugewonnen. Einhergehend mit dem starken sundheit und Soziales mit einem Plus von rund 43.000 3,1 % p. a. verbuchen konnten. Einen großen Anteil an die- staatliche Instrumente wie das Kurzarbeitergeld einen
Wachstum der Bevölkerung ist auch die Zahl der SVP- Personen den größten Anstieg verbuchen. Beispielhaft sem Wachstum hat die Entwicklung Berlins zur deutschen massiveren Einbruch. Insgesamt kommen in Berlin in den
Beschäftigten (sozialversicherungspflichtig Beschäftigten) für das Wachstum stehen Unternehmen wie Vivantes Start-up-Hauptstadt. Aktuell sind in der deutschen Haupt- nächsten drei Jahren nach aktuellen Modellen immer noch
im Zeitraum von 2014 bis 2019 um rund 260.000 Personen oder die Charité. Aber auch industrielle Arbeitsplätze vor stadt rund 806.000 Personen in einem Büro beschäftigt. rund 32.000 Bürobeschäftigte hinzu.
bzw. 3,7 % p. a. angestiegen. Insgesamt gingen 2019 über allem im innovativen (technologieorientierten) Bereich ge-
1,5 Mio. Personen einer SVP-Beschäftigung nach. Im Zuge winnen zunehmend an Bedeutung. Berlin hat sich darü-
Bürobeschäftigte in Berlin 2014 bis 2022 – ab 2020 Prognose
der COVID-19-Krise ist es im zweiten Quartal 2020 zu einer ber hinaus in den letzten Jahren zu einem Magneten für
globalen Rezession gekommen, die auch Auswirkungen auf nationale und internationale Gründer entwickelt. Davon Prognose
Berlin hat. So wird zwar bis 2022 ein Wachstum der SVP-Be- profitiert u. a. auch der Bereich TMT (Technologie / Medi- 850.000 838.602
825.643
schäftigten prognostiziert, jedoch fällt dieses mit +1,5 % p. a. en / Telekommunikation) mit einer Zunahme von ca. 22.000 806.293 812.713
geringer als in der Vergangenheit aus. SVP-Beschäftigten. 800.000 785.313
760.022
750.000 734.526
709.569
Entwicklung der SVP-Beschäftigten nach Wirtschaftszweigen (2014 – 2019)
700.000 690.211
650.000
45.000 42.994
600.000
40.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis Bundesagentur für Arbeit
35.000 33.398
30.092
30.000 28.073
25.000
22.142
20.897 20.082
20.000
14.208 14.736
15.000
12.212
10.000
5.547
5.000
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Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis Bundesagentur für Arbeit
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist im
Zeitraum von 2014 bis 2019 um rund 200.000 Personen angestiegen.
14 15
Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt
Rekorde-Rallye vorerst beendet? Im Gegensatz zur „Rekorde-Rallye“ der Vergangenheit ist Das Branchengefüge in der deutschen Hauptstadt hat sich
das erste Halbjahr des neuen Jahrzehnts verhalten gestar- in den vergangenen Jahren in Richtung Dienstleistungs-
Einhergehend mit der dynamischen Entwicklung der Bü- einer Vermietungsleistung (inkl. Baustarts von Eigennut- tet. Neben den Folgen der COVID-19-Krise wirkt sich auch und Beratungsunternehmen sowie TMT entwickelt. 2019
robeschäftigten konnte auch der Flächenumsatz in den zern) von 1,07 Mio. m² MFG hat der Berliner Büromarkt das geringe Angebot an Büroflächen im Bestand auf den wurden rund 25 % bzw. 20 % des Büroflächenumsatzes
zurückliegenden Jahren neue Höchstwerte verbuchen. einen neuen Umsatzrekord aufgestellt. Dabei haben vor al- Berliner Vermietungsmarkt aus. Folglich wird für das lau- in diesen Sektoren getätigt. Bedeutende Abschlüsse sind
So wurden seit 2015 Umsätze deutlich oberhalb des 10- lem Anmietungen in Projektentwicklungen mit einem Anteil fende Jahr ein Flächenumsatz unterhalb des langjährigen die Vorvermietung an SAP (36.000 m² MFG) im Quartier
Jahres-Mittels erzielt. Ende 2019 wurden die sehr guten von knapp 55 % zu dem sehr guten Ergebnis beigetragen. Mittels prognostiziert. Heidestraße oder KPMG (23.000 m² MFG) in der Europa-
Ergebnisse der Vergangenheit sogar noch übertroffen. Mit city. Durch die Funktionen Berlins als Bundes- und Lan-
deshauptstadt spielt jedoch auch die öffentliche Verwal-
tung eine wichtige Rolle auf dem Büromarkt. 2019 war die
Büroflächenumsatz 2014 bis 1. Halbjahr 2020 (in m² MFG)
öffentliche Hand sogar für 30 % der Anmietungen über
1.070.000
10.000 m² MFG verantwortlich. So hat u. a. das BKA rund
1.010.000
1.000.000 30.000 m² MFG in der Projektentwicklung B:Hub oder
848.000 875.000 die Deutsche Rentenversicherung ca. 28.000 m² MFG im
845.000 750.000
800.000 (Prognose für 2020)
Projekt Tegel-Quartier angemietet.
600.000 682.000
400.000 320.000
200.000 Neben den Folgen der COVID-19-Krise wirkt sich auch das geringe Angebot an
0 Büroflächen im Bestand auf den Berliner Vermietungsmarkt aus.
2014 2015 2016 2017 2018 2019 1. HJ 2020
Quelle: RIWIS / bulwiengesa
Peters-Höfe, Gneisenaustraße (Foto: GSG Berlin)
16 17
Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt
Woher kommt die Nachfrage?
Flächenumsatz nach Unternehmenstypen 2014 – 2019 (in m²) 1.000.001 m² und mehr Standorte GSG-Höfe
600.001 m² – 1.000.000 m²
300.001 m² – 600.000 m²
100.001 m² – 300.000 m²
1 Mitte 100.000 m² und weniger
Reinickendorf 7
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
1.830.000 m² 207.000 m²
2 Friedrichshain-Kreuzberg Spandau 8
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
847.000 m² 105.000 m²
3 Charlottenburg-Wilmersdorf Marzahn-Hellersdorf 9
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
813.000 m² 70.000 m²
4 Tempelhof-Schöneberg Lichtenberg 10
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
384.000 m² 68.000 m²
5 Treptow-Köpenick Neukölln 11
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
350.000 m² 64.000 m²
6 Pankow Business Community: überregionales Global Players: börsennotiert, Kandidat für Fusion, Steglitz-Zehlendorf 12
Angebot in etablierten Branchen, überwiegend überregionales Angebot, weltweites Standortnetz,
mittelständische Struktur zumindest mit nationaler Hauptniederlassung
Gesamtergebnis: City Services: Angebote für den lokalen Markt, Local Dinosaurs: große Serviceagglomerate mit Gesamtergebnis:
223.000 m² überwiegend kleine und mittlere Unternehmen lokalem Angebot, häufig öffentlich oder halböffentlich 29.000 m²
Digitals: Gründungsunternehmen oder Techno
logietöchter von Großkonzernen, überregionales
Angebot in neuen Wirtschaftsfeldern
18 19Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt
Anteil neuer Nutzer am Büroflächenumsatz 2014 bis 1. Halbjahr 2020 (in %) Büromarkt der Hauptstadt nahezu vollvermietet
Bereits lange Jahre galt der Berliner Büromarkt mit einer dem Büromarkt der deutschen Hauptstadt ist damit nur
Digitals
40 % 37,3
Start-ups Leerstandsquote unter 2 % als nahezu vollvermietet. dann in Aussicht, wenn die geplanten Büroprojekte der
31,5 Durch Anmietungen im Bestand sank die Leerstandsrate letzten Monate tatsächlich realisiert werden. Aber auch
29,1 29,6
30 % noch einmal auf 1,3 % (Ende 2019). Einige City- und City- dann wäre der Anstieg der Leerstandsquote voraussicht-
25,0
23,1
rand-Teilmärkte wie Mitte, Kreuzberg oder Mediaspree lich nur moderat. Unter der Prämisse, dass einige Neu-
20 % 16,0 weisen sogar ein noch niedrigeres Leerstandsniveau auf. bauprojekte verschoben werden, ist eine lang anhaltende
10,4 10,4
9,0
Im Verlauf des ersten Halbjahres 2020 ist das Angebot an Entspannung des Marktes wie etwa in den ausgehenden
7,7 8,3
10 % 6,8 vermietbaren Flächen leicht gestiegen. Die Leerstandsquo- 90er-Jahren noch nicht erkennbar.
2,0
te verharrt aber weiterhin bei 1,3 %. Eine Entspannung auf
0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 1. HJ 2020
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis von Maklern und Eigentümern
Büroleerstandsrate in Berlin 2014 bis 2022 (in %) – ab 2020 Prognose
Prognose
Anteil neuer Nutzer am Büroflächenumsatz
6%
5,0
Das quasi vollvermietete Büromarktumfeld in Berlin führt Digitals und Start-ups sind wichtige Akteure auf dem Bü-
3,8
dazu, dass die klassischen Standortpräferenzen der ver- romarkt der deutschen Hauptstadt und Haupttreiber des 4%
3,0
schiedenen Unternehmenstypen zusehends verwischen. Booms der vergangenen Jahre. Dabei machen Start-ups (in 2,6
2,2 2,1
So mieten die Global Player nicht mehr nur repräsentative den ersten fünf Jahren nach der Gründung gilt ein Unter- 2% 1,7 1,6
1,3
Flächen in den Bürolagen City oder in Bürozentren, son- nehmen als Start-up) im Zeitraum von 2014 bis 2019 in
dern bei entsprechenden Angeboten beispielsweise auch Berlin einen kontinuierlichen Anteil am Büroflächenumsatz
0%
in City-Randlagen wie Friedrichshain und Kreuzberg sowie zwischen 7 und 10 % aus. Aufgrund des Mangels an Büro- 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
der dazwischenliegenden Mediaspree an. Die Vermietun- flächen und der Entwicklungen im Zuge der COVID-19-Krise Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis von Maklern und Eigentümern
gen Mitte 2019 an Nike (8.000 m² MFG) in einem Gewer- ist ihr Anteil am Umsatz im ersten Halbjahr 2020 deutlich
behof an der Warschauer Straße oder adidas (2.900 m² zurückgegangen. Zudem wird die Auswertung stark vom
MFG) im Neubauobjekt The Brighter Hub verdeutlichen Abschluss der Deutschen Rentenversicherung (2. Quar-
Bedingt durch die sehr hohe Büroflächennachfrage der Die prognostizierten hohen Fertigstellungszahlen der
dies. Auch Entwicklungsgebiete wie Adlershof tragen mit tal) im Projekt CULE beeinflusst, was einen außergewöhn-
vergangenen Jahre und die damit verbundene Verknap- kommenden Jahre und die Unsicherheiten, die durch die
ihrem Angebot an neuen modernen Büroflächen zu Ver- lich hohen Anteil von über 50 % bei der Gruppe der Local
pung der Mietflächen in den zentralen Lagen rücken de- COVID-19-Pandemie hervorgerufen worden sind, führen
schiebungen der klassischen Standortverteilungen bei. Dinosaurs ausmacht.
zentrale Standorte in den Fokus. Allerdings reduziert sich mittelfristig zu einem leichten Anstieg der Berliner Leer-
auch hier das Angebot an großen zusammenhängenden standsquote. Allerdings wird diese weiterhin unterhalb
Flächen. Ausgewählte zukünftige (Berliner) Büro-Entwick- der sogenannten Fluktuationsreserve von 3 bis 5 %, die
lungsareale sollen im Fokus-Kapitel dieses Marktberichtes für einen funktionierenden Büromarkt vorhanden sein
folglich näher betrachtet werden. sollte, liegen.
In dem nahezu vollvermieteten Berliner Büromarktumfeld
verwischen die klassischen Standortpräferenzen
der verschiedenen Unternehmenstypen zusehends.
20 21Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt
Sehr hohes Fertigstellungsvolumen in den kommenden Jahren erwartet Marktübliche Büromieten in Berlin 2014 bis 2022 (in € / m²) – ab 2020 Prognose
Prognose
Nach einem niedrigen Fertigstellungsvolumen von 50
Spitzenmiete
99.000 m² MFG in 2017 haben die Büroneubaufertigstel- Durchschnittsmiete 39,00 39,00 39,10 38,50
lungen 2018 und 2019 in Berlin deutlich angezogen. Mit 40
33,50
rund 257.000 bzw. 316.000 m² MFG wurden Werte über 30,00
30 28,00
dem Fünf-Jahres-Mittel erzielt. 23,00 24,00 30,00 28,50 27,50 27,10
26,00
20 21,50
20,50
18,50
17,00
Büroflächenfertigstellungen in Berlin 2014 bis 2022 (in m² MFG) – ab 2020 Prognose
10
Prognose
700.000 0
627.600
647.500 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1. HJ 2020 2021 2022
600.000 555.700 Quelle: RIWIS / bulwiengesa
500.000
400.000 Dynamischer Anstieg der Mieten vorerst beendet
316.000
300.000 258.000 257.000
206.000
200.000 173.000 Der geschaffene Nachfrageüberhang hat die Mieten in der Auch die Berliner Durchschnittsmiete für die City hat in
99.000 deutschen Hauptstadt – in allen Lagen – deutlich ansteigen den zurückliegenden Jahren eine dynamische Entwicklung
100.000
lassen. So konnte beispielsweise die marktübliche Spitzen- vollzogen. Ende 2019 lag diese bei 30,00 € / m² MFG. Im
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 miete in der Berliner City seit 2014 ein Wachstum um 70 % Vergleich mit 2014 wurde ein Wachstum von rund 80 %
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis von Projektentwicklern verzeichnen. Ende 2019 datierte diese bei 39,00 € / m² MFG. erreicht. Für die kommenden Jahre wird hier ein leichter
In den peripheren Lagen konnte die Spitzenmiete sogar Rückgang prognostiziert. Im Gegensatz dazu werden in den
einen noch deutlicheren Anstieg verbuchen (+ 120 %). Die dezentralen Lagen der Hauptstadt deutlichere Einschnitte
Entwicklungen, die durch die Corona-Krise ausgelöst wor- erwartet.
In den kommenden Jahren werden aufgrund des aktuel- und Nachfrage wird sich durch das hohe Fertigstellungsvo-
den sind, werden das rasante Mietwachstum der letzten
len Nachfrageüberhangs die Büroneubaufertigstellungen lumen kurzfristig nur unwesentlich entspannen. Ursächlich
Jahre kurzfristig stoppen. Folglich ist bis 2022 eine Stabilisie-
absehbar deutlich anziehen. Bis 2022 werden im Durch- hierfür ist u. a. eine gute Vorvermietungsquote der derzeit
rung der Spitzenmiete (in der City) auf dem derzeitigen Ni-
schnitt rund 610.000 m² MFG p. a. realisiert werden. Von in Bau befindlichen Projekte von ca. 55 %. Jedoch kann sich
veau sehr wahrscheinlich. Ein Absinken wäre nur bei einem
diesen sind bereits rund 70 % in Bau, darunter auch das die Marktsituation – ausgelöst durch die Corona-Krise –
starken Bürobeschäftigtenabbau denkbar.
Stream des Entwicklers Signa (45.000 m² MFG) im Büroteil- für in der Planung befindliche Büroprojekte (ohne Vorver-
markt Mediaspree sowie in Friedrichshain das B:Hub der mietung) perspektivisch noch ändern. So ist es möglich,
Streletzki Gruppe (44.000 m² MFG) und das Up! von Signa dass es zum einen zu zeitlichen Verzögerungen und zum
(43.000 m² MFG). Neben der Mediaspree werden auch in anderen zu Veränderungen in der angedachten Objekt- Foto: GSG Berlin
Friedrichshain, Mitte und Kreuzberg hohe Volumina erwar- struktur kommen kann.
tet. Die derzeit bestehende Diskrepanz zwischen Angebot
22 23Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt Rezession?! Auswirkungen der Krise auf den Berliner Büroimmobilienmarkt
Büro- und Gewerbemieten bei Neuvermietungen Sommer 2020
GSG-Mieten im marktüblichen Kontext Standorte GSG-Höfe Autobahn S-Bahn-Ring
Reinickendorf Pankow
Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands-
bei bei miete bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
13,00 6,80 5,00 19,00 11,20 6,00
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
17,50 8,00 30,50 12,80
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
5,50 – 8,00 – 9,60 – 12,80 4,90 – 9,00
in € / m² ** in € / m² **
Spandau Lichtenberg
Marktmiete GSG-Miete Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Büro Gewerbe Bestands-
bei bei bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
14,00 – 13,00 6,70 4,90
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
18,50 – 17,00 8,80
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
– 5,30 – 8,80 3,20 – 8,80
in € / m² ** in € / m² **
Mitte Marzahn-Hellersdorf
Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands-
bei bei miete bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
27,00 14,70 9,20 12,00 5,70 4,80
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
37,00 16,00 16,00 7,90
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
10,00 – 16,00 1,80 – 21,20 3,00 – 7,90 1,10 – 10,60
in € / m² ** in € / m² **
Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg
Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands-
bei bei miete bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
26,50 10,30 11,60 27,50 21,70 14,50
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
36,00 13,00 36,50 27,00
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
6,40 – 13,00 4,70 – 25,70 15,00 – 27,00 3,40 – 26,60
in € / m² ** in € / m² **
Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Neukölln Treptow-Köpenick
Marktmiete GSG-Miete Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete
Büro Gewerbe Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe
bei bei bei bei miete bei bei miete bei bei
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
16,00 – 21,00 15,80 8,20 16,00 – 7,30 15,00 –
in € / m² in € / m² in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete / Spitzenmiete / Spitzenmiete /
21,00 – 28,50 18,80 23,00 – 20,00 –
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
– 7,50 – 18,80 3,10 – 18,80 – 5,60 – 9,70 –
in € / m² ** in € / m² ** in € / m² ** in € / m² **
* Definierte Spitzenmiete nach GIF / höchster Mietvertragsabschluss 1. Halbjahr 2020 * Definierte Spitzenmiete nach GIF / höchster Mietvertragsabschluss 1. Halbjahr 2020
** Bei der bereinigten Preisspanne sind jeweils die höchsten und die niedrigsten 5 % der Mieten nicht berücksichtigt. ** Bei der bereinigten Preisspanne sind jeweils die höchsten und die niedrigsten 5 % der Mieten nicht berücksichtigt.
24 25GSG-Hof Reuchlinstraße (Foto: GSG Berlin) 26 27
Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin
DER MARKT FÜR UNTERNEHMENSIMMOBILIEN Die Vorteile von Gewerbeparks wie die Verbindung von un-
terschiedlichen Flächentypen und die gute Erreichbarkeit
Auch das GSG-Portfolio reicht von klassischen Gewerbe
höfen bis zu Gewerbeparks. Damit ermöglicht die GSG
IN BERLIN durch ihre Lage am Stadtrand tragen zur Beliebtheit dieses
Objekttypus bei. Die große Flexibilität bedingt jedoch auch,
Berlin ihren Nutzern eine hohe Flächenflexibilität, die sich
auch im Mietermix zeigt. Dieser reicht von Unternehmen
dass Gewerbeparks ein aktives Management benötigen. aus dem produzierenden Gewerbe bis hin zu Digitals.
Renaissance der Gewerbeparks
Unternehmensimmobilien (UI) sind gemischt genutzte für 2021 / 2022 erwartet. So sollen hier u. a. der Unterneh-
Gewerbeobjekte, die u. a. über Büro-, Lager-, Fertigungs-, merpark an der Wollenberger Straße (aurelis) oder das City
Geringes Flächenangebot bremst Vermietungsmarkt
Forschungs-, Service- und Großhandelsflächen verfügen Dock von Panattoni an der Altonaer Straße fertiggestellt
können. Durch ihre hohe Flexibilität sind sie vor allem bei werden. Auch die GSG Berlin wird dem Vermietungsmarkt
Parallel zur Entwicklung auf dem Büromarkt ist auch im liegt die Vermietungsleistung in den Jahren 2018 und 2019
mittelständischen Unternehmen beliebt. Neben Transfor- in den kommenden Jahren neue Flächen in den gefragten
Bereich Unternehmensimmobilien ein Mangel an Ange- deutlich unter diesem Wert. Ende 2019 wurde sogar auf-
mationsimmobilien umfasst die Gruppe UI auch Lager-, Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-
botsflächen in der Hauptstadt erkennbar. Der sukzessive grund des Fehlens von adäquaten Flächen der niedrigste
Logistik- und Produktionsimmobilien sowie Gewerbeparks. Kreuzberg zur Verfügung stellen. Darunter befindet sich der
Rückgang des Flächenumsatzes verdeutlicht dies. Seit 2014 Wert im Beobachtungszeitraum verbucht.
Die letztgenannte Klasse erlebt dabei aktuell deutschland- Neubau des Torhaus² mit 8.000 m² Nutzfläche, der direkt an
wurden im Durchschnitt ca. 183.000 m² umgesetzt. Dabei
weit eine Renaissance. den bestehenden GSG-Hof in der Helmholtzstraße grenzt
und Ende 2021 fertiggestellt werden soll. Weiterhin wird
Dies spiegelt sich auch in den Fertigstellungen in Berlin wi- das Bürogebäude The Benjamin das historische Ensemble Flächenumsatz von Unternehmensimmobilien in Berlin 2014 bis 2019 (in m²)
der: So entfallen von 2014 bis 2022 knapp 50 % aller Fertig- der Gebauer Höfe ergänzen und über eine Nutzfläche von
stellungen in der Assetklasse Unternehmensimmobilien auf 5.000 m² verfügen.
Gewerbeparks. Die Fertigstellungsspitzen werden dabei 250.000 231.500
210.000
194.500 200.500
200.000
Fertigstellungen von Unternehmensimmobilien in Berlin 2014 bis 2022 (in m²) – ab 2020 Prognose 153.500
150.000
108.000
Prognose
Transformationsimmobilie
100.000
140.000 Produktionsimmobilie 7.000
Logistikimmobilie 50.000
41.200 51.100
130.000 Gewerbe- / Business Park
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
120.000
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis www.unternehmensimmobilien.net
100.000
90.000
80.000 1.400 1.800
80.500
26.300
70.000 73.700
60.000
12.400
50.000 21.600
22.300 20.400
52.000 Von 2014 bis 2022 entfallen knapp 50 % aller Fertigstellungen in der
40.000 20.200 Assetklasse Unternehmensimmobilien auf Gewerbeparks.
30.000
30.000
Die Fertigstellungsspitzen werden dabei für 2021 / 2022 erwartet.
17.300 11.200
13.800
20.000 21.600
17.400
10.000 11.900 4.900
10.300
8.300
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis www.unternehmensimmobilien.net
28 29Flexible Workspaces in Berlin Flexible Workspaces in Berlin
FLEXIBLE WORKSPACES IN BERLIN Wie hat sich der Markt in den letzten Jahren entwickelt?
In den letzten fünf Jahren wurden in Berlin rund 256.000 m² Die Segmente, die in den letzten Jahren am stärksten wuch-
Der Berliner Büromarkt hat sich in den letzten Jahren nicht Bürofläche an Anbieter von Flexible Offices vermietet. Al- sen, sind Business Center (45.000 m²) und Hybride Work-
nur durch steigende Mieten und fallende Leerstände aus- lein in den Jahren 2017 bis 2019 betrug der durchschnitt- spaces (163.000 m²). Auf diese beiden Segmente entfielen
gezeichnet, sondern auch durch den Zuwachs an neuen liche Flächenumsatz in diesem Segment 75.000 m² und seit 2016 knapp über 80 % des Flexible-Office-Flächenum-
Angebotsformen. Nirgendwo sonst in Deutschland gibt es damit etwa 7 bis 8 % der jährlichen Büroflächennachfrage satzes. Das Segment Coworking Spaces taucht hier nur mit
ein derart großes Angebot an Flexible Workspaces. Europa- in Berlin. Dabei ist WeWork der Anbieter, der diesen Auf- etwa 48.000 m² auf. Das liegt aber nicht daran, dass dieses
weit steht Berlin hinter London und Paris an dritter Stelle. schwung maßgeblich mitgetragen hat. WeWork hat seit Segment weniger beliebt ist, sondern eher, dass die An-
2016 rund 105.000 m² Bürofläche in Berlin angemietet. bieter überwiegend gemeinnützige Gesellschaften oder
Das entspricht etwa 40 % des gesamten Flexible-Office- Vereine sind, die lediglich kleine Flächen anmieten. Darüber
Flächenumsatzes. hinaus mieten diese Anbieter auch häufig keine klassischen
Was macht Flexible Workspaces so beliebt?
Büroflächen an und fallen somit aus den Statistiken. Aus-
Der am stärksten gefragte Bezirk ist Mitte. Hier wurden nahmen bilden lediglich professionelle Betreiber wie bei-
Coworking Spaces: Büroflächen, in denen Menschen seit 2016 mehr als 140.000 m² umgesetzt. Mit etwas Ab- spielsweise Unicorn.
flexibel arbeiten und sich hierarchiefrei austauschen stand folgen Friedrichshain-Kreuzberg (53.000 m²) und
können. Sie sind fast ausschließlich durch Open Spaces Charlottenburg-Wilmersdorf (31.000 m²). Dabei orien-
geprägt. Die Nutzer unterschreiben keinen Nutzungsver- tiert sich die Nachfrage größtenteils an den dort wichti-
trag, sondern eine Community-Mitgliedschaft. gen Büroteilmärkten: City Ost (36.400 m²) und City West
(29.300 m²), Potsdamer Platz / Leipziger Platz (28.100 m²)
Business Center: Büroflächen in hochwertig funktionalen und CBD (Central Business District) Ost (46.600 m²) sowie
Büros, die an Einzelpersonen oder Unternehmenskunden CBD West (21.800 m²).
vermietet werden. Zudem bieten Betreiber von Business
Centern ihren Kunden einen professionalen Service, wie
Flächenumsatz nach Büroteilmärkten seit 2016 (in m²)
beispielsweise administrative Unterstützung, an. Flexible Workspaces in den Zermelo-Höfen, Lobeckstraße
Techspace Kreuzberg (Photography by HEJMMother Bran)
0,6 % 0,5 %
1,0 %
Hybride Workspaces: Büroflächen, in denen Elemente von Coworking Spaces und Business Centern verknüpft werden. 3,7 %
Es werden sowohl Schreibtische in Open-Space-Bereichen als auch private Büros an Einzelpersonen und Unternehmens- Cityrand
kunden vermietet. Somit werden sowohl Nutzer von Coworking Spaces (Selbstständige und Start-ups) als auch jene von 55.900 m²
CBD Ost
Business Centern (Corporates) angesprochen. 46.600 m²
8,5 % 21,8 % City Ost
36.400 m²
Nutzer erhalten in Flexible Workspaces einen voll aus- Je nach Nutzergruppe finden sich verschiedene Flexible- City West
9,0 % 29.300 m²
gestatteten Arbeitsplatz, der flexibel angemietet werden Workspace-Lösungen. Aufgrund der geringeren Kosten und
Potsdamer Platz / Leipziger Platz
kann, ohne dass ein langfristiger Mietvertrag abgeschlos- der kleineren Flächen, die angemietet werden können, sind 28.100 m²
Mediaspree
sen werden muss. Darüber hinaus profitieren die Nutzer für Freelancer und Start-ups zumeist Coworking Spaces die 23.100 m²
11,0 %
von geringen Transaktionskosten: Sie müssen keine Mak- erste Wahl. Reifere bzw. etablierte Unternehmen bevorzu- CBD West
18,2 % 21.800 m²
lerprovision bezahlen, der Ausbau und die Möblierung gen dagegen eher Räumlichkeiten in Business Centern oder
Berlin Nord
der Fläche entfallen und sie müssen keine langwierigen Hybriden Workspaces. Dort können sie größere Flächen 9.400 m²
Vertragsverhandlungen mit dem Eigentümer führen. Zu- anmieten. Ferner spielen in etablierten Unternehmen auch 11,5 % Europacity am Hauptbahnhof
2.600 m²
dem erhoffen sich einige Nutzer den Austausch mit Wis- Vertraulichkeiten und Datenschutz eine größere Rolle, die 14,2 % Berlin Ost
sensträgern, um damit ihre Arbeit voranzubringen. Damit in Business Centern und Hybriden Workspaces einfacher 1.500 m²
Berlin Süd
sind Flexible Workspaces insbesondere bei Start-ups gewahrt werden können.
1.200 m²
und Freelancern beliebt. Jedoch sehen auch etablierte
Unternehmen die Vorteile, beispielsweise wenn sie kurz- Quelle: Savills Gesamt: 255.900 m²
fristig Engpässe ausgleichen oder sie temporär einen
neuen Standort beziehen müssen.
30 31Flexible Workspaces in Berlin Flexible Workspaces in Berlin
Trotz des weiterhin wachsenden Flexible-Workspace- Jedoch unterscheidet sich das Geschäftsmodell von Kno- Welche Auswirkungen hatten die Wird das Segment Verlierer oder Gewinner
Marktes zeigte sich jedoch in den letzten zwölf Monaten, tel von den bisherigen Anbietern von Flexible Workspa- Kontaktsperren der COVID-19-Pandemie? der Krise sein?
dass das Wachstum im Segment Hybride Workspaces zu- ces. Zwar hat Knotel mit der Übernahme von Ahoy Berlin
rückgeht. Demgegenüber sind die Kategorien Coworking einen klassischen Coworking-Anbieter aufgekauft, aber Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Fle- Allerdings zeigen die Ergebnisse dieser Umfrage auch, dass
Spaces und Business Center weiterhin auf Expansionskurs. das Geschäftsmodell sieht eher vor, Büroflächen auf die xible-Workspace-Markt lassen sich bisher nur schwer in ein Großteil der Flexible-Workspace-Anbieter davon aus-
Seit Juni 2019 ist der Flexible-Office-Markt um insgesamt 22 Präferenzen eines Unternehmens zuzuschneiden. Sprich, Zahlen ausdrücken. Eine Annäherung liefert eine Umfra- geht, dass sich das Segment nach einer anfänglichen Ein-
Spaces gewachsen. Die Kategorie Coworking Spaces ist net- während andere Flexible-Workspace-Anbieter zumeist Flä- ge von Workthere, den Spezialisten von Savills für Flexible trübung wieder erholen wird. Mittel- bis langfristig könnte
to um zehn Standorte gewachsen: 13 Offices haben neu er- chen zum Zusammenarbeiten für verschiedene Unterneh- Offices. Demnach haben Nutzer, die flexible Verträge ab- der Flexible-Workspaces-Markt sogar als Gewinner aus der
öffnet und drei haben geschlossen. Bei den Business Cen- men vermieten, bietet Knotel seine Flächen lediglich einem geschlossen haben, diese auch mehrheitlich gekündigt. Da- Krise hervorgehen. Gerade in unsicheren wirtschaftlichen
tern kamen zehn neue Standorte hinzu und im Segment Unternehmen an. Damit ist es schwierig, sie in eine der rüber hinaus haben viele, vor allem kleinere Anbieter, ihre Zeiten suchen Nutzer nach größtmöglicher Flexibilität, um
Hybride Workspaces zwei. Ein Grund, wieso das Wachstum drei obigen Kategorien einzuordnen. Sie selbst sehen sich Standorte geschlossen. Aber selbst wenn die Büros noch schnell auf sich verändernde Rahmenbedingungen reagie-
bei den Hybriden Workspaces etwas zurückging, ist, dass überwiegend in der Rolle des Verwalters von Büroflächen. geöffnet waren, wurden diese kaum mehr frequentiert. ren zu können. Diese wird in Flexible Workspaces geboten.
WeWork als Branchenprimus seinen Expansionskurs ver- Zum einen, weil Nutzer Bedenken bezüglich ihrer Gesund- Darüber hinaus hat die Krise gezeigt, dass Remote Working
lassen hat und derzeit auf Kostenreduktion bedacht ist. heit hatten, und zum anderen, weil die Krise Unternehmen für einen Großteil der Tätigkeiten, mit denen Büroangestell-
Demgegenüber expandieren die Anbieter von Coworking zwingt, Kosten einzusparen. Lediglich Großnutzer nahmen te tagtäglich konfrontiert sind, geeignet ist. Unternehmen
Spaces und Business Centern weiterhin. Bei letzteren hat ihre angemieteten Räumlichkeiten noch weitestgehend in könnten hier auf ihre Angestellten zugehen und ihnen an-
Regus vier und Scaling Spaces fünf neue Standorte eröff- Anspruch. Aber auch hier ist laut der Umfrage die Vertrags- bieten, die bisherigen Büroräumlichkeiten auf wohnort-
net. Trotzdem bleibt Regus mit nunmehr 18 Standorten belegung von 83 % vor der COVID-19-Pandemie auf 71 % nahe flexible Arbeitsplätze zu verteilen.
der größte Anbieter von Business Centern in Berlin. Bei danach gesunken.
den Coworking Spaces ist mit Knotel ein neuer Betreiber Die Anbieter von Flexible Workspaces reagieren zumindest
am Markt aufgetaucht. Dieser betreibt bereits acht Spaces Die Anbieter, die einen Großteil ihrer Flächen an Großnut- derzeit, indem sie Open-Space-Flächen und Eventflächen
und plant, in diesem Jahr acht weitere zu eröffnen. Mit dann zer vermietet haben, sind somit im Vorteil. Das bedeutet vermehrt in Privatbüros umbauen. Das kann als Zeichen
16 Offices würde Knotel auch an die Spitze der Coworking- wiederum, dass Spaces mit wenigen Großnutzern auch gewertet werden, dass sich die Anbieter auf die geänderten
Betreiber aufrücken. unmittelbarer von der Krise betroffen sein werden. Da- Rahmenbedingungen einstellen und mittelfristig wieder
runter fallen Spaces, die einen Großteil ihres Umsatzes mit steigender, wenn nicht sogar zusätzlicher Nachfrage
mit der Vermietung von Schreibtischen im Open-Space- rechnen.
Anzahl Flexible Offices nach Segment und Bezirken
Bereich oder der Vermietung von Veranstaltungsflächen
generieren.
Bezirk Business Center Coworking Space Hybrid Gesamt
Charlottenburg-Wilmersdorf 4 6 6 16
Friedrichshain-Kreuzberg 2 41 5 48
Lichtenberg – 3 – 3
Mitte 18 62 20 100
Neukölln 1 9 1 11
Pankow 1 13 – 14
Einer Umfrage zufolge geht ein Großteil der Flexible-Workspace-Anbieter
Reinickendorf 1 1 – 2
Spandau 2 – – 2
davon aus, dass sich das Segment wieder erholen wird.
Steglitz-Zehlendorf 1 – – 1
Tempelhof-Schöneberg 1 8 3 12
Treptow-Köpenick 1 7 – 8
Gesamt 32 150 35 217
Quelle: Savills
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