ŸWir schaffen Durchblick.Ÿ - Büromarktbericht Schweiz 2007. Office Market Report Switzerland 2007 - Ribaux von Kessel
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ÿWir schaffen Durchblick.Ÿ
Büromarktbericht Schweiz 2007.
Office Market Report Switzerland 2007.
Wir sind Colliers.
Herausgeberin Colliers (Schweiz) AG, Februar 2007 Redaktorenteam Felix Thurnheer, Colliers CSL AG, Zürich Daniel Stocker, Colliers CSL AG, Zürich Roger Beier, Colliers CSL AG, Zürich Yonas Mulugeta, Colliers CSL AG, Zürich Prof. Dr. Josef Marbacher, Institut für Finance IFF der FHNWCH, Brugg Datenaufbereitung Dr. Daniel Sager, Meta-Sys AG, Zürich Gestaltung Stephan Wegelin und Letita Stutz, Colliers CSL AG, Zürich Übersetzung David Taylor, SoundsWrite GmbH, Zürich Druck Mattenbach AG, Winterthur Vorbehalte Der Bericht basiert auf veröffentlichten Daten von Inserateplattformen, statisti- schen Ämtern, Banken und Hochschulen, welche zur Erkennung von Trends im Immobilienmarkt hilfreich sein können. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen Qualitätssicherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehlerfreiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen.
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Editorial.
ÿSpürbare Belebung im Büromarkt.Ÿ
Das Wirtschaftswachstum ist im Büroflächenmarkt an- With the upturn in the economy, the market for office
gekommen. Dieser präsentiert sich lebhaft, veranlasst aber space has livened up. Although there are no grounds for
keine Euphorie. In den Wirtschaftsräumen Basel und Zürich elation, there has been a tangible decline in availability in
hat sich das Angebot spürbar reduziert. In Genf ist eine the economic regions of Basel and Zurich. In Geneva, a
kleine Angebotserweiterung messbar. Am stärksten ist die slight increase in availability was registered. The strongest
Nachfrage in den Zentren. Hier konnten auch zahlreiche demand is in the centres, where numerous large units of
grössere Flächeneinheiten vermietet werden. Das Angebot space have now been rented. The availability of large blocks
an grösseren zusammenhängenden qualitativ guten Flächen of good quality space has declined. Consequently, rents
wird hier bereits wieder knapp und die Mietpreise beginnen are now beginning to rise again.
zu steigen.
The demand in the peripheral regions and smaller agglom-
Schwach ist die Nachfrage nach wie vor in den peripheren erations continues to be low. Here the amount of space on
Regionen und in den kleineren Agglomerationen. Hier offer has generally risen and rents have thus fallen slightly.
hat das Angebot in der Regel zugenommen und die Mieten Across Switzerland, the total available space has dropped
sind leicht gesunken. In der ganzen Schweiz hat sich das by 127000 m2 to 1.75 mio m2. This amounts to an availability
Angebot um 127000 m2 auf ca. 1.75 Mio m2 reduziert. Dies rate of 4.9%.
entspricht einer Angebotsquote von 4.9%.
Demand is being driven in all cities by firms reorganizing
Motoren der Nachfrage sind in allen Städten Firmen, die and restructuring. They are taking advantage of the wide
sich reorganisieren und umstrukturieren. Sie nutzen das choice still available to optimize their real estate positions
immer noch breite Angebot, um ihre Immobiliensituation and adjust to new structures. In Basel, Geneva and Zurich,
zu optimieren und den neuen Strukturen anzupassen. In some increase in office demand is due to the growth of
Basel, Genf und Zürich führten vermehrt auch Firmen- companies while some is due to the arrival of medium-size
wachstum zur Büronachfrage sowie Zuzüge mittelgrosser internationally active companies.
international tätiger Firmen.
New office properties are generally being conceived and
Die bauliche Entwicklung neuer Bürogebäude geht in der planned hand-in-hand with the potential occupants.
Regel Hand in Hand mit dem künftigen Nutzer. Die Planung Numerous large projects are underway, primarily in Basel
zahlreicher grösserer Projekte ist im Gang, vor allem in and Zurich. The city of Geneva, however, is more hesitant
Basel und Zürich. Die Stadt Genf gibt sich in der Entwick- with regard to new construction projects even though
lung neuer Bürobauten eher zurückhaltend, obwohl hier demand is high and availability very low. Rents in Geneva
die Angebotssituation besonders knapp ist und die Miet- are the highest compared to the rest of Switzerland.
zinsen im schweizweiten Vergleich am höchsten sind.
With the good weather economy, the office market will
Mit der wirtschaftlichen Schönwetterlage bleibt der Büro- remain lively. But a boom of the kind, seen around the turn
markt im kommenden Jahr belebt, mit einem Boom wie of the millennium, is not be expected. The office market
um die Jahrtausendwende ist aber nicht zu rechnen. Der will grow in quality more than in quantity. This is the
Büromarkt wird in seiner Qualität und weniger in seiner greatest challenge and the area of greatest potential for
Quantität wachsen. Hier liegt die Herausforderung und the real estate business.
das Potenzial für die Immobilienwirtschaft.Die Büromärkte der 20 grössten Agglomerationen Schaffhausen
5
Office Markets within the 20 largest Agglomerations
Basel Winterthur
Baden
Aarau St. Gallen
Zürich
Olten
Solothurn
Flächenbestand Zug
Biel
Stock of space
Luzern
5.1 ‡ 10.0 Mio m2 Neuchâtel Bern
3.1 ‡ 5.0 Mio m2 Chur
1.1 ‡ 3.0 Mio m2 Thun
0.5 ‡ 1.0 Mio m2 Fribourg
Lausanne
Genève
Lugano
Agglomeration Angebot /Availability Mieten /Rents p.a. Bauvolumen * Quelle:
Colliers, Immovista AG,
innert 6 Monaten Preisband Mittel Mittel 02 ‡ 06 2006 Meta-Sys AG.
m2 % CHF/m2 CHF/m2 Mio CHF Mio CHF
* Investitionsvolumen in bewilligte
Büroneubauten oder Neubauten
Aarau 29 000 4.2 120 ‡ 245 182 64.8 45.3 mit Büroanteil.
Baden 35 000 5.6 130 ‡ 240 181 75.5 52.4 Investment volume of permit-
Basel 124000 3.2 130 ‡ 280 213 488.2 908.1 ted office developements and
constructions.
Bern 168 000 4.9 120 ‡ 290 205 346.7 183.3
Biel 29000 4.4 100 ‡ 210 128 39.3 37.9
Chur 10 000 2.0 130 ‡ 235 173 69.8 140.4
Fribourg 19 000 2.7 145 ‡ 260 197 173.1 107.3
Genève 139 000 3.2 185 ‡ 580 402 288.6 n. a.
Lausanne 84000 3.3 160 ‡ 310 193 191.8 154.7
Lugano 20000 2.0 145 ‡ 315 227 102.7 193.9
Luzern 71 000 4.7 150 ‡ 280 183 175.6 37.2
Neuchâtel 14000 2.4 110 ‡ 280 167 35.3 46.9
Olten 32 000 7.0 105 ‡ 180 150 100.9 114.1
Schaffhausen 14000 3.0 95 ‡ 200 139 62.1 76.4
Solothurn 28000 5.2 100 ‡ 205 144 29.6 69.6
St.Gallen 66 000 4.9 120 ‡ 250 184 173.9 137.5
Thun 7 000 1.3 130 ‡ 220 167 26.3 21.3
Winterthur 31 000 3.5 130 ‡ 265 189 90.6 154.0
Zug 82 000 8.9 120 ‡ 340 176 146.8 141.1
Schweiz.
Zürich 749 000 7.6 130 ‡ 400 236 1243.7 1278.3
Total 1751000 4.9 226 3925.7 3899.7
Bauinvestitionen in Bürogebäude
Construction Investments in office buildings
Mio CHF
1000
800
600
400
200
Quelle:
0 Bundesamt für Statistik,
Baustatistik.
2006 *
1994
1996
1998
2000
2002
2004
* 2006: Bauvorhaben.6
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen.
ÿKonjunkturaufschwung fortgesetzt.Ÿ
Die Weltwirtschaft hat den seit 2003 stattfindenden Kon- The recovery of the global economy that began in 2003
junkturaufschwung auf hohem Niveau fortgesetzt. So ist die has continued at a high level. The total economic production
gesamtwirtschaftliche Produktion in den G10-Ländern um of G10 countries has risen by 2.7%. This is substantially
2.7% angestiegen. Dies ist deutlich mehr als 2005 (+2.2%). above the 2005 rate of 2.2%. Switzerland profited above
Die Schweiz hat von dieser Entwicklung überdurchschnitt- par from this development with a GNP approaching 3%.
lich profitiert. Sie hat ein BIP-Wachstum von gegen 3% That is the highest growth for the last 25 years. This
erreicht. Das ist eine der höchsten Wachstumsraten der expansion was driven primarily by exports which were up
letzten 25 Jahre. Getragen wurde die Expansion vor allem (+8.3%) and capital investments (+6.9%). On the other
vom Export (+8.3%) und den Ausrüstungsinvestitionen hand, building demand which saw high growth in recent
(+6.9%). Hingegen hat sich die Baunachfrage, die in den years has now stabilised at a high level.
Vorjahren grosse Wachstumsraten aufwies, auf hohem
Niveau stabilisiert. For 2007, a slow down of the global economy from 2.7%
to 1.9% is expected (G10 countries). This is the inevitable
Für das Jahr 2007 wird mit einer Verlangsamung der Wachs- effect of the high oil price and the restrictive monetary
tumsrate von 2.7% auf 1.9% gerechnet (G10-Länder), da policies of most western nations. As regards the US econ-
die hohen Erdölpreise und die restriktivere Geldpolitik der omy ‡ the forecast is a soft-landing.
meisten westlichen Staaten ihre Wirkung zeigen werden.
Für die US-Wirtschaft wird eine sanfte Landung erwartet. For Switzerland, the weakening of the global economy will
lead to substantially lower growth in exports (+3.7%).
Für die Schweiz dürfte die Abschwächung der globalen Building investment is not expected to fluctuate around the
Konjunktur zu einem deutlich geringeren Anstieg der current relatively high level. As wages will slightly rise in
Exporte führen (+3.7%). Die Bauinvestitionen werden auf real terms, a real rise in consumption of 2% is expected.
hohem Niveau stagnieren. Da die Lohnsumme im kom- Overall, the Swiss recovery will continue at a reduced rate:
menden Jahr real leicht steigen wird, kann mit einer realen the real GNP will approach 2%.
Zunahme der Konsumausgaben von 2% gerechnet werden.
Insgesamt dürfte sich der Konjunkturaufschwung in der The slight weakening of the economy means that concerns
Schweiz mit einer realen Rate des Bruttoinlandproduktes of the risk of inflation can be put aside, even if only for a
von gegen 2% verlangsamt fortsetzen. short while. This expectation is reflected in the long-term
interest rates which fell significantly during the second
Die leichte Abschwächung der Konjunktur dürfte zudem half of last year. Now they have reached a level that is
zu einer zumindest vorübergehenden Entspannung beim approaching the historic all time low.
Inflationsrisiko sorgen. Diese Erwartung spiegelt sich
deutlich in den langfristigen Zinssätzen, die in der zweiten For all these reasons, no further reduction in interest
Hälfte des vergangenen Jahres deutlich gesunken sind und rates during the coming year is expected. Meanwhile, low
heute wieder ein Niveau erreicht haben, das den histo- interest rates and the expectation that mortgage rates will
rischen Tiefstständen nahe kommt. not rise are two factors that are encouraging investment
in property construction and repairs. Investment in main-
Insgesamt ist deshalb nicht mehr mit einer weiteren Sen- tenance and renovation has grown to currently total almost
kung der Zinsen im kommenden Jahr zu rechnen. 50% of all building activities. Low interest rates also have a
positive effect on the overall valuation of property.Das tiefe Zinsniveau stützt jedoch weiterhin die Baukon- Therefore, an interest-based downward correction of
junktur, da nicht mit einem deutlichen Anstieg der Hypo- the real estate property prices is not expected: especially
thekarzinsen gerechnet werden muss. Das gilt insbesondere given that property prices in Switzerland have only risen
für die Erneuerungs- und Unterhaltsinvestitionen, die in moderately in recent years. This outlook contrasts strongly
der Zwischenzeit nahezu die Hälfte der Bautätigkeit aus- with the price development in the USA, in England and
machen. Die tiefen Zinsen wirken sich auch positiv auf die Spain, where a collapse has long been feared.
Bewertung von Immobilien insgesamt aus. Deshalb wird
Prof. Dr. Joseph Marbacher
keine zinsbedingte Korrektur der Immobilienpreise nach
unten erwartet. Dies um so weniger als die Immobilien-
preise in der Schweiz in den letzten Jahren nur moderat
zugelegt haben, ganz im Gegensatz zur Preisentwicklung in
den USA, in England und Spanien, wo seit längerem ein
Einbruch befürchtet wird.
Prof. Dr. Joseph Marbacher
Wirtschaftsdaten im Überblick 2005 2006F 2007F 2008F
BIP/GDP Real %YOY
Key Economic Figures Switzerland 1.9 2.9 2.2 2.0
European Union 1.5 2.5 2.0 2.0
Eastern Europe 4.6 6.5 4.5 4.3
USA 3.2 3.3 2.0 2.6
Inflation KPI/CPI %YOY Quellen:
Switzerland 1.2 1.0 1.1 1.5 Economic Outlook No. 80,
Euro Area 2.1 2.1 2.1 1.9 OECD, 2006. Datastream
(Länder: Consensus Economics,
Eastern Europe 4.1 3.7 3.9 3.5 Economic Intelligence Units,
USA 3.4 3.2 2.2 2.6 Einschätzung IFF).
% 7
Renditen auf 10-jährige US Treasury Bonds
European Union
Staatsobligationen 6
Switzerland
10 years Government
5
Bond Yields
4
3
Schweiz.
2
1
0
Quelle:
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Schweizerische Nationalbank.
3.0
KOF Konjunkturbarometer
KOF Economic Barometer 2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
Quelle:
KOF Konjunkturforschungsstelle,
‡0.5
ETH Zürich KOF.
‡1.0 Das Konjunkturbarometer hat
einen Vorlauf von 6 Monaten auf
die gesamtwirtschaftliche Ent-
2006
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
wicklung im Vorjahresvergleich.8
Markt für Büroinvestitionen.
ÿAnstieg des Preisniveaus.Ÿ
Das Preisniveau für kommerzielle, grossvolumige und gut The price index for well-let, large volume commercial
vermietete Immobilien ist in den vergangenen Monaten property has risen markedly in recent months. International
markant gestiegen. Internationale, Cashflow-orientierte cash-flow focused investors are continuing their successful
Investoren haben ihre Offensive im Schweizer Immobilien- offensive in the Swiss real estate market. With aggressive
markt erfolgreich fortgesetzt. Sie konnten mit einer aggres- financing and lower profit expectations, they have been able
siven Finanzierungsstruktur und tieferen Renditeerwartun- to offer 20 ‡ 30% more than competitors and thus win
gen 20% bis 30% höhere Preise offerieren und die meisten most biddings.
Bietverfahren gewinnen.
Swiss institutional investors can hardly compete at the cur-
Die schweizerischen institutionellen Investoren können rent high prices for large volume properties. Consequently,
bei den gegenwärtig gebotenen Preisen für grossvolumige their investment targets are not being met. They have yet
Objekte kaum mithalten und ihre Anlageziele bleiben uner- to adapt to this new situation and are focusing on property
reicht. Sie müssen sich erst auf die neue Situation einstel- with residential components and on complicated transac-
len und konzentrieren sich auf Liegenschaften mit Wohnan- tions such as share and portfolio deals. Many are falling
teil, auf kompliziertere Transaktionen wie Share Deals bzw. back on peripheral centres or are simply holding back and
Portfolio Deals, auf B- und C-Lagen oder warten ganz waiting.
einfach ab.
Despite the rise that has taken place, the market prices are
Trotz der gestiegenen Preise ist der Markt als fair zu still considered to be fair. With the current interest rates
betrachten. Bei den gegenwärtigen Zinsen ist nach wie vor there is still a risk premium of between 1.0 and 1.5%, which
ein Risk Premium von rund 1.0 bis 1.5% vorhanden, mehr is above the level seen in most other established markets
als in den meisten anderen etablierten Märkten Europas. of Europe.
Die Illiquidität des Marktes für Büroimmobilien ist besonders There is little liquidity in the market for office property,
bei den A-Klasse-Objekten gross, unwesentlich liquider especially among A-class properties. Liquidity of B-class
sind Objekte der B-Klasse. Die anziehende Nachfrage nach objects is negligibly better. The rising demand for quality
Büroflächen bei guten Objekten lässt die Leerstände office space is changing investor perceptions. Empty space
wieder vermehrt als Potenzial erscheinen und trägt zur is serving as a reminder of the opportunity and contributing
stärkeren Beliebtheit als Investment bei. to the increased popularity of this investment option.
Der Anlagedruck rückt vermehrt indirekte ausländische Investment pressure is indirectly causing Swiss property
Anlagen in den Fokus schweizerischer Immobilieninvestoren. investors to increase their focus on foreign opportunities.
Geschlossene Fonds repräsentieren den immobilienspezi- Closed funds are ideally suited to the specific nature of
fischen Anlagecharakter am besten. An der Börse kotierte real estate investments. Property shares quoted on the
Immobilienaktien sowie offene Funds garantieren eine stock exchange, especially REITS and open funds guarantee
hohe Liquidität und breitere Diversifikationsmöglichkeiten. high liquidity and broad diversification opportunities. The
Die Objekte, die Cashflows sowie das Management hinter property, cash-flows and management of these investments
diesen Anlagen sind transparent. Trotzdem muss zur besseren are transparent. Nonetheless, there is a learning curve
Einschätzung der Chancen und Risiken der Umgang mit necessary to improve the chances and risks associated
diesen Anlagen erlernt und insbesondere deren Immobilien- with these kind of investments and a careful study of the
charakter genauer studiert werden. real estate specific aspects is essential.Am Anlagedruck wird sich im Jahr 2007 wenig ändern. The investment pressure will not change much in the year
Die Erwartungen an die Rendite werden sich halten, wenn 2007. The profit expectations will hold steady or perhaps
nicht sogar verringern. Mit einem lediglich moderaten fall slightly. If interest rates increase only slightly, the high
Zinsanstieg werden sich die hohen Preise halten, wenn nicht prices can be sustained. They may even rise some more,
sogar weiter erhöhen, insbesondere für grossvolumige especially for large volume top class properties.
Spitzenobjekte.
Commercial property in midfield centres and class B office
Opportunitäten bieten kommerzielle Objekte in Mittel- property present opportunities. But riskier class C infra-
zentren und Büroimmobilien der Klasse B. Aber auch die structure projects, renovations and development projects
riskanteren C-Klasse-Infrastrukturbauten, Sanierungen und may present attractive investment opportunities subject to
Projektentwicklungen können sich nach einer guten Ana- careful analysis and specific measures to reduce risks.
lyse und gezielten Massnahmen zur Risikominimierung als
attraktive Anlage erweisen.
Anfangsrenditen für Büroimmobilien
Cap Rates/Initial Yields for Office Buildings
Brutto Netto Trend 05‡06 Prognose 07
Gross Net Trend 05‡06 Forecast 07
Klasse A 4.8% 4.2% ‡0.7%
Klasse B 5.7% 4.8% ‡0.7%
Klasse C 6.7% 5.6% ‡0.3%
Quelle: Colliers (Schweiz) AG. Basis: Investoreninterviews.
Schweiz.
Transaktionsvolumen kommerzieller Immobilien
Commercial Real Estate Transaction Volume
in Mio CHF
2500 Kanton Zürich
Kanton Genf
2000
1500
1000
500
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich, Office cantonal de la
statistique (Ocstat) Genève.10
Markt für Büronutzflächen.
ÿZugkraft Life Sciences.Ÿ
Der Büroflächenmarkt Basel hat sich leicht belebt. Die The office market space in Basel has livened up slightly.
Nachfrage hat in der zweiten Jahreshälfte etwas angezogen Demand increased a little in the second half of the year and
und die Angebotsquoten sind leicht rückläufig. Es handelt availability has dropped slightly. Nonetheless, it remains a
sich aber nach wie vor um einen Mietermarkt, da insbeson- tenantÊs market with an impressive range of choices for B
dere für B- und C-Objekte beträchtliche Auswahlmöglich- and C class property. Potential tenants insist on a high
keiten bestehen. Potenzielle Mieter setzen einen hohen standard of interior finishings and the negotiations over
Ausbaustandard voraus und die Mietzinsen werden hart rent are tough.
verhandelt.
The demand for both small and large spaces has risen
Die Nachfrage hat sowohl bei kleinen als auch bei grösseren slightly. Most demand is coming from growth in the life
Flächen leicht angezogen. Aus den Bereichen Life Sciences sciences and bio-tech sectors. A growth strategy underlies
und BioTech ist dabei die grösste Nachfrage feststellbar, the Novartis Campus and the Roche skyscraper projects.
meistens infolge Wachstums. Hinter dem Novartis Campus The space being created should be viewed at least to some
und dem Hochhausprojekt von Roche steht eine Wachs- extent as part of an expansion plan. This theory is con-
tumsstrategie. Die neuen Räumlichkeiten sind kein ausschlies- firmed by some recently signed long-term rental interests
slicher Ersatz der bestehenden Nutzflächen, sondern zu- from larger life science companies. An expansion strategy
mindest teilweise als Erweiterung dieser zu interpretieren. is also being pursued by the Legal Faculty of the University.
Dies zeigen aktuelle Anmietinteressen grösserer Firmen
aus der Life Science. Auch die Juristische Fakultät der Uni- The demand for office space is also being driven by the
versität ist auf Expansionskurs. restructuring and reorganisation of companies and by the
arrival of new companies. At present, several medium-sized
Weitere Gründe für Nachfrage nach Büroflächen ergeben international companies are in the process of moving to
sich aus der Restrukturierung und der Reorganisation von Basel. They are expected to create hundreds of new jobs
Unternehmen sowie aus dem Zuzug von Firmen. Gegen- in the region.
wärtig ist die Ansiedlung von mehreren mittelgrossen inter-
nationalen Unternehmen in Gang, welche jeweils Arbeits- During the year, the total availability dropped by 28 000 m2
plätze in dreistelliger Höhe im Wirtschaftsraum Basel (‡3.4%) to 115 000 m2. Most of this space ‡ 83 000 m2 is
generieren. located within the city limits. Most of the demand is for
centrally-located and well-fitted properties. Older proper-
Innert Jahresfrist reduzierte sich das Angebot im gesamten ties and those in unpopular locations continue to attract
Wirtschaftsraum um 28000 m2 auf aktuell 115000 m2 oder little interest. Unless owners aggressively market them with
‡3,4%. Rund 83000 m2 davon befinden sich auf städtischem interesting complete packages, they will almost certainly
Boden. Insbesondere zentral gelegene und gut ausgebaute fail to find new occupants.
Flächen stossen vermehrt auf Nachfrage. Die schlechter
gelegenen Objekte und ältere Flächen sind nach wie vor Continued on page 12.
kaum nachgefragt. Anbieter, die nicht aggressiv vermarkten
und den Interessenten Gesamtpaketlösungen anbieten,
haben praktisch keine Chance auf Erfolg.
Fortsetzung auf Seite 12.Angebot an Büronutzflächen 11
im Wirtschaftsraum Basel
Available Office Space within
the Basel Economic Region F D
Basel West, St. Johann
verfügbar innerhalb 6 Monaten 5000 m2, 1.0% Kleinbasel
available within 6 months 28 000 m2, 5.1%
Trend 2005 zu 2006
m2 %
Stadt Basel 83000 3.9 Basel City/Bahnhof, Ost
Wirtschaftsraum 115000 3.4 50000 m2, 4.8%
Allschwil, Binningen,
Bottmingen, Oberwil,
Therwil
9000 m2, 3.1%
Birsfelden, Muttenz,
Pratteln, Liestal
14000 m2, 2.1%
Münchenstein, Reinach,
Dornach, Arlesheim
9000 m2, 3.0%
CH
Büroklassen
Office Classes
Mietpreisband
Price Range
CHF/m2 p.a.
Klasse A 220 ‡ 295
Klasse B 145 ‡ 225
Klasse C 110 ‡ 180
Mieten nach Marktgebieten
Rents in Market Regions
Mietpreisband Topmiete Mittel
Price Range Toprent Average
CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a.
Stadt
Kleinbasel 105 ‡ 320 350 193
Basel.
Basel West / St. Johann 130 ‡ 290 320 188
Basel City/ Bahnhof Ost 160 ‡ 290 380 246
Region
Birsfelden, Muttenz 130 ‡ 240 280 189
Münchenstein, Reinach 100 ‡ 260 265 177
Allschwil, Binningen 105 ‡ 225 250 147
Basel-Stadt 233
Wirtschaftsraum 210
Quelle: Colliers (Schweiz) AG, Immovista AG.12
Die Mietpreise präsentieren sich praktisch unverändert. Rent prices are practically unchanged. In the city, rent levels
In der City ist das Mietzinsniveau leicht angestiegen, in have risen slightly. But they have dropped in almost all other
allen anderen Regionen leicht gesunken. Die verhandelbare regions. The negotiable top rent in the city was approxi-
Topmiete in der City liegt bei rund CHF 380.‡ pro m2 p.a. mately CHF 380.‡ per m2 p.a. There was a noticeable fall in
Eine spürbare Reduktion der Mieten erfahren Flächen der the rent that could be charged for C class spaces.
C-Klasse.
Life sciences and research will continue to be the driving
Life Sciences und Forschung werden auch zukünftig die economic force and dominate demand into the future. The
grösste Nachfrage darstellen und wirken als Wirtschafts- 163-metre Roche Tower (expected completion 2011) will
motoren. Der Roche-Turm (realisiert bis 2011, mit 163 m be the tallest building in Switzerland. The Novartis Campus
höchstes Gebäude der Schweiz), der Novartis-Campus (due for completion in 2020), the i-Park in Allschwil and
(realisiert bis 2020), der i-Park in Allschwil und die Ent- the development of the SBB-Site in Gundeldingen, will not
wicklung des SBB-Areals in Gundeldingen werden den only enhance the value of BaselÊs economic region. They
Wirtschaftsstandort Basel nicht nur aufwerten, sondern will also create space for industrial expansion and space
auch Platz für die wachsende Wirtschaft und die damit for the new jobs that will be created.
einhergehenden zusätzlichen Arbeitsplätze bieten.
The letting of older properties in medium to bad locations
Langfristig problematisch erscheint die Vermietung von seems to be developing into a long-term problem. Reno-
älteren Objekten an mittleren oder schlechten Lagen. Hier vation and re-utilisation strategies are therefore necessary
bieten sich Sanierungs- oder Umnutzungsstrategien an. if long-term vacancies are to be avoided.
Ansonsten wird sich ein struktureller Leerstand heraus-
bilden. The future key factors for the city of Basel are the Life
Sciences and an international outlook. The development
Die zukünftigen Schlüsselfaktoren der Stadt Basel sind der of the airport and introduction of a more effective ILS
Life-Sciences-Bereich und eine internationale Ausrichtung. (Instrument Landing System) for incoming flights are impor-
Der Ausbau des Flughafens und die Einführung eines effek- tant steps. The development of infrastructure, camps and
tiveren Anflugsystems (ILS) sowie der Ausbau der Infra- business sites will also provide the necessary basis for
struktur und die Entwicklung neuer Camps und Areale sind Basel to profit from the current economic upswing in the
gute Voraussetzungen, um vom aktuellen Wirtschaftsgang medium future.
mittelfristig zu profitieren.
The revitalisation of the economy will continue to positively
Die Belebung der Wirtschaft wird 2007 weiter auf den animate the office market in 2007.
Büromarkt übergreifen.
Further improvements need to be made to the political
Die politischen Rahmenbedingungen sollten weiter ver- environment. Existing benefits need to be better publicised
bessert werden. Es gilt bestehende Vorteile bekannter zu and new incentives must be created.
machen und neue Anreize zu schaffen.% 3.5
Büro Leerstandsentwicklung 13
Office Trend of Vacancies 3.0
2.5
2.0
1.5
1.0 Quelle:
Statistisches Amt Basel-Stadt.
0.5 Allfällige Unterschiede zu den
angegebenen Leerständen auf
0.0 Seite 11 entstehen aufgrund
von Differenzen in der Mess-
methode, der Messzeitpunkte
und der Gebiets- und Flächen-
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
definitionen.
Büro Mietpreisindex 300 Schweiz
Basel
Office Rent Index 1970 = 100
250
200
Quellen:
150
Schweizerische Nationalbank,
Wüest & Partner AG.
Aufgrund einer Indexrevision im
100 Jahre 2006 wurden die Werte
neu ausgewiesen und sind mit
den bisher veröffentlichten nicht
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
mehr vergleichbar.
Nachfrage von Branchen nach Büros Sonstige (4%)
Others
Keine spezielle (6%) Consulting (6%)
Office Space Demand from Sectors No particulary
Gewerbe
allgemein (14%)
Finanz und
General Industry
Treuhand (14%)
Financial Services
Basel.
Forschung (10%)
Research
Medizin/Biotech/ IT (8%)
Pharma (22%)
Ausbildung (6%)
Education
Handel (8%) Öffentliche Hand (2%) Quelle: Colliers (Schweiz) AG,
Trading Public Sector Umfrage zum Büromarkt, 2006.14
Markt für Büronutzflächen.
ÿAngebotsknappheit im Zentrum.Ÿ
Im gesamten Wirtschaftsraum Genf hat sich das Angebot The availability of office space in Geneva increased during
im Verlaufe des Jahres um 17000 m2 auf 135000 m2 vergrös- the year about 17 000 m2 up to 135000 m2, but the situa-
sert, die Angebotssituation bleibt aber knapp, insbeson- tion still remains tense. Especially in the centre free space
dere im Zentrum. Hier sind Finanzdienstleistungsunterneh- on offer is so rare, with the result that financial service
men bereit, hohe Mietpreise zu bezahlen. Im Zentrum sind companies are willing to pay very high rents. Top locations
Mieten von CHF 820.‡ pro m2 und Jahr üblich. Weniger are commanding rents of usually CHF 820.‡ per m2 p.a.
zahlungskräftige Nachfrager sind gezwungen auf die Agglo- Financially weaker tenants are forced to resort to the
meration auszuweichen, wo die Mieten ca. 30% tiefer sind agglomerations, where the rents are 30% lower and there
und das Angebot meist besser ist (Parkplätze, Erschliessung, are usually better options (parking, connections and
Ausbaustandard). Die Nachfrage nach Büroflächen ausser- interior fittings). Because space on offer is insufficient in
halb des Zentrums steigt also gezwungenermassen, weil the centres and there is no sign of this mismatched situa-
das Flächenangebot in der City zu knapp und keine Verbes- tion improving, demand for office space outside the centres
serung dieses Missverhältnisses in Sicht ist. is inevitably rising.
Internationale Organisationen und Unternehmen sind International organisations and enterprises are important
bedeutende Nachfrager. Aufgrund der Angebotsstruktur demand drivers. The office availabilty structure means that
lassen sich diese meist im Gebiet um den Flughafen, in most of them are locating in the areas around the airport,
Lancy, im Centre Rive Droite oder am Stadtrand nieder. in Lancy, in the Centre Rive Droite and on the city limits.
Potenzielle Mieter beziehungsweise Nachfrager nach Büro- Potential tenants or those enquiring about office space in
flächen befinden sich im Gegensatz zum Wirtschaftsraum Geneva find themselves in a weaker position than those
Zürich in einer weniger starken Position: Ausbaukosten und in the Zurich area: there are no landlord concessions on
Umzug müssen selber bezahlt werden, speziell auf den interior fittings or moving costs. Special ÿfull-service
Mieter zugeschnittene ÿFull-service-packagesŸ sind selten. packagesŸ tailored to the tenant are rare.
In Lausanne sind die Mietpreise vergleichsweise stabiler In Lausanne, the rent prices are by comparison stable and
und das verfügbare Angebotsspektrum breiter. Eine Zu- the available range of offers is broader. There is no evi-
wanderung infolge der Marktsituation in Genf hat jedoch dence yet that the market situation in Geneva is triggering
noch nicht eingesetzt. a migration to Lausanne.
Um das knappe Angebot mit der Nachfrage ins Gleich- In order to bring the limited supply into alignment with the
gewicht zu bringen, sind Entwicklungen von neuen Flächen high demand, new space needs to be created. So far, all
notwendig. Dies scheiterte bisher oft an fehlenden Bau- attempts have failed often for lack of suitable construction
grundstücken oder an regulatorischen Vorschriften der sites or because of limitations imposed by the authorityÊs
Behörden. Im Gebiet um den Flughafen Genf-Cointrin sind regulations. In the area around the airport Geneva-Cointrin,
einige Entwicklungen und Projekte geplant und zum Teil several developments and projects are planned and some
schon in Bau. In diesem Jahr dürften immerhin 8000 m2 are in progress. This year at least 8000 m2 of new office
neue Bürofläche im CASAI 58 sowie 12000 m2 im Patio space in CASAI 58 as well as 12 000 m2 in Patio Plaza will
Plaza bezogen werden können. Sie sind rund zur Hälfte go on the market. About half of the space is already leased
bereits vermietet. out.
Fortsetzung auf Seite 16. Continued on page 16.Angebot an Büronutzflächen im Wirtschaftsraum Genf 15
Available Office Space within the Geneva Economic Region Aéroport/Organisations Int.
48 000 m2 24.0%
verfügbar innerhalb 6 Monaten
available within 6 months
Meyrin/Vernier
6000 m2 1.0%
m 2
% Centre Rive Droite
Chêne/Thônex
Genève ville 52000 2.3 Genève ville
1000 m2 0.6%
Wirtschaftsraum 135000 3.7 52 000 m2 2.3%
Centre Rive Gauche
Lancy/Carouge/Acacias
28 000 m2 5.8%
Trend 2005 zu 2006
Quelle: Colliers (Schweiz) AG, Immovista AG.
Büroklassen
Office Classes
Mietpreisband
Price Range
CHF/m2 p.a.
Klasse A 390 ‡ 580
Klasse B 280 ‡ 400
Klasse C 150 ‡ 250
Quelle: Colliers (Schweiz) AG, Immovista AG.
Mieten nach Marktgebieten
Rents in Market Regions
Genève ville
Genève Hypercentre
Standard
Price Range
CHF/m2 p.a.
440 ‡ 550
Supérieur
Price Range
CHF/m2 p.a.
535 ‡ 820
Mittel
Average
CHF/m2 p.a.
n. a.
Genève.
Centre Rive Gauche 300 ‡ 435 415 ‡ 600 n. a.
Centre Rive Droite 295 ‡ 430 415 ‡ 550 n. a.
Region
Aéroport 250 ‡ 320 350 ‡ 515 396
Meyrin / Vernier 180 ‡ 250 250 ‡ 325 306
Lancy /Carouge/Acacias 190 ‡ 315 320 ‡ 425 377
Chêne / Thônex 190 ‡ 285 290 ‡ 365 335
Genève ville 438
Wirtschaftsraum 404
Quellen:
Price Range: ILB von Colliers AMI SA und Partner,
Average: Colliers (Schweiz) AG, Immovista AG.16
Weitere Projekte in Flughafennähe sind das Blandonnet III Further projects around the airport are Blandonnet III and
und IV (30000 m2) und das Lumion II und III (15000 m2). IV (30 000 m2) and Lumion II and III (15 000 m2). Because
Mit der wachsenden Neubautätigkeit ist in diesem jungen of an increasing number of new developements within this
neuen Geschäftsviertel mit kurzfristig hohen Angebots- young growing business district, the availability rate will
quoten zu rechnen. pop up for a short time.
Neben dem Gebiet um den Flughafen, in welchem die Most construction of new office space is underway in
höchste Bautätigkeit für Büroflächen im Wirtschaftsraum the area around the airport. But some new projects have
Genf feststellbar ist, werden auch in Lancy/Carouge/ begun in Lancy, Carouge and Acacias. For example, at the
Acacias neue Entwicklungsprojekte angegangen. So ent- end of 2006 the new 40 000 m2 headquarters of the Privat-
stand Ende 2006 der neue Hauptsitz der Privatbank bank Pictet & Cie opened with space for 1800 employees.
Pictet & Cie für 1800 Mitarbeiter (40 000 m2). Weiter Another made-to-measure property with 20 000 m2 is
wird ein massgeschneidertes Bürogebäude mit 20000 m2 being completed for Procter & Gamble in 2007. One of the
für Procter & Gamble 2007 fertig gestellt. Eines der ganz rare few buildings that has been built within the city is
raren Bürogebäude, welche in der City erstellt werden, going up on the Rue du Grand-Pré. This will be let to the
befindet sich in der Rue du Grand-Pré. Dieses ist an die EU who will move in during 2007.
EU vermietet und wird ebenfalls im Jahr 2007 bezogen.
The supply side in 2007 will be characterised by persistent
Die Angebotssituation wird 2007 weiterhin durch eine vor- lack of availability and the highest prices in Switzerland
herrschende Knappheit und das höchste Preisniveau in der especially around the centre. The demand for office space
Schweiz charakterisiert sein, insbesondere im Zentrum. may also continue to rise in keeping with the economic
Die Nachfrage nach Büroflächen dürfte infolge der erwarte- growth forecast and GenevaÊs prominent international
ten Wirtschaftsentwicklung und der starken internationa- position. The urgent need for attractive new addresses will
len Positionierung von Genf ebenfalls positiv verlaufen. Die therefore continue to rise. This presents a major chance
Dringlichkeit nach attraktiven neuen Adressen nimmt damit for new projects. If the imbalance between supply and
weiter zu, was vor allem für neue Projekte eine grosse demand continues, tenants are advised to consider initiating
Chance darstellt. Falls sich das Ungleichgewicht zwischen their own developments.
Angebot und Nachfrage nicht entspannt, empfiehlt es sich
für Nutzer, selber als Entwickler aufzutreten.% 5
Büro Leerstandsentwicklung 17
Office Trend of Vacancies
4
3
2
Quelle:
Statistisches Amt Kanton Genf.
1
Allfällige Unterschiede zu den
angegebenen Leerständen auf
Seite 15 entstehen aufgrund
0 von Differenzen in der Mess-
methode, der Messzeitpunkte
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
und der Gebiets- und Flächen-
definitionen.
Büro Mietpreisindex 300 Schweiz
Genf
Office Rent Index 1970 = 100
250
200
Quellen:
150
Schweizerische Nationalbank,
Wüest & Partner AG.
Aufgrund einer Indexrevision im
100 Jahre 2006 wurden die Werte
neu ausgewiesen und sind mit
den bisher veröffentlichten nicht
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
mehr vergleichbar.
Nachfrage von Branchen nach Büros
Office Space Demand from Sectors
Internationale
Organisationen (22%)
International
Organisations
Andere (6%)
Others
Öffentliche Hand (6%)
Public Sector
Handel (11%)
Trading
Consulting (6%)
Genève.
Medizin/Biotech/
Pharma (11%)
Ausbildung (6%)
Education
Finanzdienstleistungen (33%) Quelle: Colliers (Schweiz) AG,
Financial Services Umfrage zum Büromarkt, 2006.18
Markt für Büronutzflächen.
ÿBelebung der Nachfrage.Ÿ
Die Marktsituation präsentiert sich lebhaft, aber nicht The market situation is lively but by no means elated.
euphorisch. Die Nachfrage hat spürbar angezogen und die There has been a noticeable rise in demand and the avail-
Angebotsquoten sind in den meisten Marktgebieten rück- able space quotas are falling in most of the market regions.
läufig. Von der Belebung der Nachfrage profitieren vor The centres and new office properties in good locations
allem die Zentren sowie gut gelegene, neue Büroobjekte. are the main beneficiaries of the revitalisation of the market.
Die Triebfeder der Nachfrage liegt hauptsächlich in der The driving force of demand is mainly companies optimis-
Optimierung der Strukturen und Kosten von Firmen. Viele ing their structures and costs. Many tenants are taking
Nutzer profitieren vom breiten Angebot und verbessern advantage of the wide range of choice to improve their
ihre Immobiliensituation. Neu ist die Nachfrage auch durch real estate arrangements. A new visible development is an
das Wachstum von Unternehmungen feststellbar sowie element of demand now arising due to growth of compa-
den Zuzug von international tätigen Firmen. Zu den Haupt- nies and the arrival of internationally active firms. The main
nachfragern gehören Firmen aus der Finanz- und IT-Branche groups driving demand are companies from the financial
sowie dem Ausbildungs- und Forschungswesen. and IT sectors as well as education and research.
Gefragt sind vor allem Objekte der A- und der B-Klasse, The main demand is for A and B class objects, preferably
vornehmlich in den Zentren. Die Städte Zürich, Winterthur, in the centres. Availability has substantially dropped in the
aber auch das mittlere Glatttal verzeichnen deutliche An- city of Zurich and Winterthur, as well as the central Glatt
gebotsrückgänge. Hier wurden einige Vermietungen abge- valley as a number of leases were completed including
wickelt, u.a.: SWISS (Kloten), Deloitte (City), UBS (City), SWISS (Kloten), Deloitte (City), UBS (City), Supertanker
Supertanker (Wiedikon/Binz), ETH (City), Walde, Wyss & (Wiedikon/Binz), ETH (City), Walde, Wyss & Partner
Partner (Seefeld), PSP (Wallisellen), Kraft Foods (Opfikon), (Seefeld), PSP (Wallisellen), Kraft Foods (Opfikon), Google
Google (City). Weniger spürbar ist eine Nachfragebelebung (City). Less evident was the boost to demand in the
in den peripheren Marktgebieten. peripheral markets.
Bereits werden die Angebote an grossen zusammenhän- The supply of large A and B class chunks of space in the city
genden A- und B-Klasse-Flächen in der Stadt wieder knapp. is once again tight. Overall however, the Zurich economic
Insgesamt bietet der Wirtschaftsraum Zürich aber nach region offers a wider range of office space in all property
wie vor ein breites Angebot an Büroflächen in sämtlichen categories totaling an impressive 860 000 m2 or 6.1%.
Gebäudekategorien. Es umfasst immer noch beträchtliche
860 000 m2 oder 6.1%. There is no clear trend as regards rent developments.
While rents have risen in Zurich and particularly in the city,
Die Mietzinsentwicklung weist keine einheitliche Tendenz the prices across the whole region have sunk lightly. The
auf. Während die Stadt Zürich eine leicht sinkende und die top rents of CHF 750.‡ p.a. are being paid on Bahnhof-
City eine spürbar steigende Mietpreissteigerung verzeich- strasse.
nen, ist das Preisniveau über den ganzen Wirtschaftsraum
betrachtet leicht gesunken. Die Topmiete wurde an der Continued on page 20.
Bahnhofstrasse verhandelt und beträgt rund CHF 750.‡ p.a.
Fortsetzung auf Seite 20.Angebot an Büronutzflächen im Wirtschaftsraum Zürich 19
Available Office Space within the Zurich Economic Region Schaffhausen
13 000 m2 2.7%
verfügbar innerhalb der nächsten 6 Monate
available within the next 6 months Zürcher Unterland
39 000 m2 12.5%
m2 % Winterthur
Baden/Wettingen Furttal 33000 m2 4.2%
City/CBD 63000 3.6 35000 m2 4.3% 5000 m2 1.9% Mittleres Glatttal
Ganze Stadt 302000 5.2
Wirtschaftsraum 860000 6.1 168 000 m2 11.9%
Stadt Zürich
Aarau/Lenzburg
Limmattal 302 000 m2 5.2% Zürcher Oberland
27000 m2 3.9%
54 000 m2 9.6% City/CBD 53 000 m2 6.5%
Pfannenstiel
20 000 m2 4.7%
Zimmerberg/Sihltal Rüti/Rapperswil
16 000 m2 2.6% 16000 m2 6.8%
Zug
79 000 m2 9.4%
Trend 2005 zu 2006
Büroklassen
Office Classes
Mietpreisband
Price Range
CHF/m2 p.a.
Klasse A 290 ‡ 440
Klasse B 175 ‡ 255
Klasse C 125 ‡ 180
Mieten nach Marktgebieten
Rents in Market Regions
Stadt
Ganze Stadt
davon City /CBD
Mietpreisband
Price Range
CHF/m2 p.a.
165 ‡ 360
255 ‡ 520
Topmiete
Toprent
CHF/m2 p.a.
750
750
Mittel
Average
CHF/m2 p.a.
261
461
Zürich.
Region
Aarau / Lenzburg 140 ‡ 250 330 191
Baden / Wettingen 130 ‡ 255 280 180
Furttal / Regensdorf 100 ‡ 290 280 188
Limmattal 110‡ 225 330 179
Mittleres Glatttal 130 ‡ 330 625 245
Pfannenstiel 130 ‡ 400 410 251
Rüti / Rapperswil 120 ‡ 210 250 157
Schaffhausen 95 ‡ 200 240 138
Winterthur 130 ‡ 265 320 190
Zimmerberg / Sihltal 125 ‡ 240 400 183
Zug 120 ‡ 350 570 176
Zürcher Oberland 100 ‡ 230 325 167
Zürcher Unterland 125 ‡ 245 350 168
Wirtschaftsraum 221
Quelle: Colliers (Schweiz) AG, Immovista AG.20
Nach wie vor befinden wir uns in einem Mietermarkt. Wer It is still a tenantÊs market. Those offering attractive condi-
attraktive Bedingungen anbieten kann, hat gute Aussichten tions have a good chance of attaining a fair rent price. A
auf einen fairen Mietpreis. Zu einem guten Gesamtangebot good total package includes: a good location, new-quality
gehören eine gute Lage, neuwertige und flexible Flächen, space that can be used flexibly, financial incentives, payment
finanzielle Anreize, die Übernahme von Ausbaukosten sowie of interior fitting costs and good counsel. Offering com-
eine gute Beratung. Erfolgreich sind Anbieter, die fixfertige plete turnkey office packages is definitely a successful
Arbeitsplatzlösungen bieten. Zu den Verlierern gehören strategy. Owners of old property in medium to bad loca-
ältere Büroliegenschaften an mittelmässigen oder schlech- tions are among the losers. In this segment, structural
ten Lagen. Hier wächst ein struktureller Leerstand heran, vacancies are developing that can only be confronted by
dessen Potenzial in der Sanierung und Umnutzung liegt. renovation and altered usage schemes.
In den neuen Business Districts kehrt Leben ein. Die Neu- Life is returning to the new business districts. The new
bauten in Zug, Winterthur und Zürich Nord sind praktisch buildings in Zug, Winterthur and Zurich North are prac-
alle vermietet und bezogen. Bereits sind wieder Büroneu- tically all let and occupied. New buildings are once again
bauten in Planung, u.a.: Stadtraum HB, West-Link (Altstet- being planned including the Stadtraum HB, West-Link
ten), Prime Tower (Hardturm), Sihlcity (Enge), 4Towers (Altstetten), Prime Tower (Hardturm), Sihlcity (Enge),
(Cham), Hochhäuser Hagenholzstrasse, Conex (Leutschen- 4Towers (Cham), Hochhäuser Hagenholzstrasse, Conex
bach), Glattpark (Glattbrugg) usw. (Leutschenbach), Glattpark (Glattbrugg), etc.
Trotz der guten Wirtschaftslage und gestiegenen Beschäf- Despite the strong economy and increased employment,
tigtenzahlen ist nach wie vor ein breites Büroangebot there is still a wide choice of office space being offered.
vorhanden. Der Grund liegt in der Änderung der Büro- The reason is the change in office culture. In recent years,
kultur. Grossfirmen bezogen in den vergangenen Jahren large companies have moved into new buildings built to
neue, auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Bürogebäude. suit their exact requirements. They are organised to opti-
Sie organisieren sich flächenoptimiert. Dem traditionellen mise space. Traditional work-places in three-desk offices
Arbeitsplatz im Dreierbüro folgen grossräumige Arbeits- are now giving way to open-plan offices and desk-sharing.
landschaften und Desksharing. Die Fläche pro Arbeitsplatz The space per employee has fallen to 15 m2 (all inclusive).
reduziert sich dabei auf 15 m2 (alles inklusive).
Because of the well economic basic conditions, the office
Durch die günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen market in the coming years will remain lively, but a huge
bleibt der Büromarkt im kommenden Jahr belebt, ein boom is not expected. The quality rather than quantity of
grosser Boom wird allerdings wohl nicht einsetzen. Das the office market will grow. This is the challenge and
Wachstum des Büromarktes wird sich vor allem in einer opportunity for the real estate industry.
Qualitätssteigerung zeigen und weniger in quantitativer
Hinsicht. Für die Immobilienwirtschaft liegt darin einerseits
eine Herausforderung, andererseits aber auch ein Potenzial.% 8
Büro Leerstandsentwicklung 21
Office Trend of Vacancies 7
6
5
4
3
Quelle:
2 Statistisches Amt Stadt Zürich.
1 Allfällige Unterschiede zu den
angegebenen Leerständen auf
0 Seite 19 entstehen aufgrund
von Differenzen in der Mess-
methode, der Messzeitpunkte
und der Gebiets- und Flächen-
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
definitionen.
Büro Mietpreisindex 300 Schweiz
Zürich
Office Rent Index 1970 = 100
250
200
Quellen:
150 Schweizerische Nationalbank,
Wüest & Partner AG.
Aufgrund einer Indexrevision im
100 Jahre 2006 wurden die Werte
neu ausgewiesen und sind mit
den bisher veröffentlichten nicht
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
mehr vergleichbar.
Nachfrage von Branchen nach Büros
Office Space Demand from Sectors
General Industry
Handel (9%)
Keine spezielle (5%)
No particulary
Gewerbe allgemein (9%)
Sonstige (2%)
Others
Finanz und Treuhand (20%)
Financial Services
Zürich.
Trading
IT (10%)
Öffentliche Hand (5%)
Public Sector
Medizin/Biotech/Pharma (9%) Ausbildung (11%)
Education
Forschung (2%) Quelle: Colliers (Schweiz) AG,
Consulting (17%) Research Umfrage zum Büromarkt, 2006.22
ÿZunehmende Dynamik.Ÿ
Im Gleichschritt mit dem erhöhten Wirtschaftswachstum The European office market has developed well ‡ in step
haben sich auch die europäischen Büromärkte gut ent- with rising economic growth rates. Vacancies have fallen
wickelt. Die Leerstände reduzierten sich am stärksten in most in Eastern Europe: Moscow, Warsaw, Budapest,
Osteuropa: Moskau, Warschau, Budapest, Istanbul, Sofia und Istanbul, Sofia and Bucharest were able to almost halve
Bukarest konnten ihre Leerstandsquoten nahezu halbieren, their vacant quotas despite vigorous building programmes.
und dies trotz teilweise reger Bautätigkeit. Die Mietpreise Rents, especially the top-tier rents fluctuated widely de-
und insbesondere die Spitzenmieten erfuhren je nach Gebiet pending on the region. But no clear overall trend emerged.
unterschiedlich grosse Änderungen, insgesamt sind jedoch
keine klaren Tendenzen auszumachen. In the German office market the vacant quotas have
remained constant. Office prices fell everywhere except
Im deutschen Büromarkt sind die Leerstände nahezu unver- Munich and Dusseldorf. The top rents range between
ändert geblieben. Die Mietpreise sind mit Ausnahme von 200 Euro per m2 p.a. (Stuttgart) and 420 Euro per m2 p.a.
München und Düsseldorf leicht gesunken. Die Spitzenmieten (Munich).
liegen zwischen 200 Euro pro m2 und Jahr (Stuttgart) und
420 Euro pro m2 und Jahr (München). The markets of Paris, Milan, Bratislava, Vienna, Stuttgart,
Berlin and Stockholm have hardly changed during the last
Die Märkte in Paris, Mailand, Bratislava, Wien, Stuttgart, year. Rents and vacant quotas have changed only negligibly.
Berlin und Stockholm haben sich im vergangenen Jahr
kaum bewegt, Mieten und Leerstandsquoten haben sich The turnover in the London office market rose slightly in
nur unwesentlich verändert. 2004 and again in 2005. During 2006 rent price rose
strongly and the vacancy rate decreased from 13.5% to
Die Umsätze im Londoner Büromarkt sind bereits 2004 9.5% last year.
leicht gestiegen und haben 2005 weiter zugelegt. Im Jahr
2006 sind die Mietpreise kräftig angestiegen und die In Zurich, the most volatile office market in Switzerland,
Leerstandsquote hat sich von 13.5% auf 9.5% verringert. the amount of vacant space fell to the current level of
7.6%, which is on par with the markets of Hamburg, Milan,
In Zürich, dem volatilsten Büromarkt der Schweiz, haben Bratislava, Warsaw, Athens and Dublin. The top rents are
die Leerstände abgenommen und befinden sich aktuell bei similar to those in Geneva, Munich, Madrid, Stockholm,
ca. 7.6% auf der Höhe mit den Märkten in Hamburg, Mai- St. Petersburg and Kiev.
land, Bratislava, Warschau, Athen und Dublin. Die Spitzen-
mietpreise befinden sich auf ähnlichem Niveau wie in Genf, If the positive economic dynamics persist throughout next
München, Madrid, Stockholm, St. Petersburg und Kiew. year, then a parallel development can be expected in the
office market. The vacant space will sink further. Special
Wenn sich die positive Wirtschaftsdynamik im nächsten attention must be paid to the cities of Eastern Europe:
Jahr fortsetzt, kann mit einer parallelen Entwicklung im here the economies are growing fastest and the rate of
Büromarkt gerechnet werden. Die Leerstände dürften construction is similarly high.
weiter sinken. Besondere Beachtung gilt es dabei dem ost-
europäischen Raum zu schenken: Hier wächst die Wirt-
schaft am stärksten und die Bautätigkeit ist ebenfalls hoch.Leerstandsziffer, Büromieten Klasse-A-Miete/Spitzenmiete 23
Vacancy Rate, Office Rents Class A/Toprent
in Euro pro m2 p.a.
in Euro per m2 p.a.
St. Petersburg
Oslo
4.6%, 390/ 520
8.5%, 270 /360
Stockholm Tallinn
12.0%, 320/420 2.0%, 210/380
Riga
Dublin
0%, 240/260 Moskau
7.8%, 590 /650 Kopenhagen
4.0%, 230/280 3.1%, 610 /1140
Vilnius
Hamburg 5.0%, 190 /210
London Amsterdam 8.1%, 260 /300
9.5%, 720 /1400 15.0%, 160 /300 Berlin Warschau
Brüssel 8.6%, 130 /250 7.9%, 190 /230
10.3%, 200 / 290 Düsseldorf
11.5%, 150/250 Prag
Kiew
Paris Frankfurt 11.0%, 220/230
Stuttgart 2.6%, 360 / 450
5.2%, 580 /680 16.9%, 260 /410 Wien
5.9%, 140 /200
6.2%, 180 /240
Basel München Bratislava
3.2%, 185 /280 Zürich 6.7%, 190/420 8.2%, 140/200
Genf 7.6%, 270/460 Budapest
3.2%, 360 /505 13.5%, 160/250
Mailand
8.0%, 300 /400
Belgrad
Bukarest
6.0%, 220/280
2.5%, 220/ 240
Lissabon Madrid
12.6%, 220 / 240 7.1%, 320 /420 Sofia
Rom 6.1%, 180/250
4.0%, 290/420 Istanbul
4.0%, 160 /230
Athen
8.0%, 320/350
Europa.
Quelle: Colliers International.24
ÿWir schaffen Durchblick.Ÿ
Methoden Methods
Expertenumfrage mittels Fragebogen (Teilnehmerschaft: An expert survey with questionnaires (participants: Basel
Basel 25, Genf 10, Zürich 110) und 40 Experteninterviews. 25, Geneva 10, Zurich 110) and 40 interviews. Advert evalua-
Auswertung von Inseraten in Zusammenarbeit mit Meta- tion in collaboration with Meta-Sys/Immovista. Correction
Sys/Immovista, Verifizierung und Konkretisierung über and quantification by means of representative samples.
repräsentative Stichproben. Umfrage zu Transaktionen bei Transaction survey among 15 institutional investors. Data
15 institutionellen Investoren. Daten dritter Anbieter: from external providers: Swiss Nationalbank, KOF ETH
Schweizerische Nationalbank, KOF ETH Zürich, Statistische Zurich, Statistics Office of the Canton of Zurich, Geneva,
Ämter der Kantone Zürich, Genf, Baselland, Basel-Stadt, Baselland, Basel City, the Federal Office of Statistics.
Bundesamt für Statistik.
Sample day for availability measurement: 15th November 2006
Stichtag für die Angebotsmessung: 15. November 2006
Office space levels: calculated with reference to the
Büroflächenbestand: Berechnet über die Anzahl Büro- number of office employees based on the sector keys
beschäftigte, in Anlehnung an den Bürobeschäftigten- provided by Dr. Monika Dobberstein. Assumption:
Schlüssel nach Branchen von Dr. Monika Dobberstein. 20 m2 per office employee.
Annahme: 20 m2 pro Bürobeschäftigten.
Definitions
Definitionen
Office building class A: Accessibility: very good, less than
Büro-Gebäudeklasse A: Erschliessung: sehr gut, nächster 15 mins. to nearest main station or airport. Location: central
Flughafen/Hauptbahnhof innerhalb von 15 Min. Lage: zen- established business district or new attractive business
trales etabliertes Geschäftsviertel oder attraktives neues district. In-house parking. Good design. Fittings: new stan-
Geschäftsviertel. Parking im Haus. Gutes Design. Ausbau: dard, elevator, ventilation system. Minimum size: 5000 m2.
neuwertig, Lift, Lüftungssystem. Mindestgrösse: 5000 m2.
Office building class B: Accessibility: good, less than 30 mins.
Büro-Gebäudeklasse B: Erschliessung: gut, zum nächsten to nearest main station or airport. Location: urban quarter
Flughafen/Hauptbahnhof innerhalb von 30 Minuten. Lage: or business address. Adjacent parking. Functional archi-
urbanes Quartier, Geschäftsadresse. Parking beim Haus. tecture. Fittings: possibly in need of renovation, possibly
Architektur: zweckmässiges Design. Ausbau: evtl. leichter ventilated. Size: at least 1500 m2.
Sanierungsbedarf, evtl. Lüftung. Mindestgrösse: 1500 m2.
Office building class C: Accessibility: basic, over 30 mins.
Büro-Gebäudeklasse C: Erschliessung: minimal, nächster to nearest main station. Location and image: irrelevant.
Hauptbahnhof mehr als 30 Min. entfernt. Lage und Image: Architecture and design: irrelevant. Fittings: minimal.
unwichtig. Architektur und Design: unwichtig. Ausbau:
minimal. Vacancy rate: The office space that is not occupied and
being offered for rent on the market on the sample day.
Leerstand: Die an einem Stichtag leer stehenden und auf Within the survey: immediately and after a date to be
dem Markt angebotenen Büroflächen. Im Bericht: sofort agreed available office space.
und nach Vereinbarung verfügbare Flächen.Sie können auch lesen
