HAUSMITTEILUNG - Hemrich Hausverwaltung KG
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HAUSMITTEILUNG
Ausgabe 2021
Auch in diesem Jahr dürfen wir Sie als unsere Wir bedanken uns auch auf diesem Wege noch-
Kunden in der Mietwohnungs- und der WEG- mals ganz herzlich für ihre geleistete Arbeit und
Verwaltung im Rahmen unserer Hausmitteilung ihr überdurchschnittliches Engagement in den
über Neuerungen in der Rechtsprechung, der vergangenen 28 Jahren. Zu dieser traurigen
Gesetzgebung, der technischen Standards und Verabschiedung von Frau Maria Jedig gab es je-
sonstiger Entwicklungen informieren. Ebenfalls doch gleichzeitig einen großen Lichtblick.
dürfen wir Sie auch über das eine oder andere
aus unserem Hause in Kenntnis setzen. Frau Nina Jedig, welche bereits seit über 10
Jahren in unserem Unternehmen tätig ist,
Über uns wurde zur Prokuristin und Leiterin der Buchhal-
tung ernannt. Es ist uns eine große Freude, mit
Bereits mit der Hausmitteilung 2020 haben wir Frau Nina Jedig eine würdevolle Nachfolgerin
Sie über das Jahr 2019 mit seinen Herausfor- für ihre Mutter zu haben und somit Ihnen, als
derungen und Veränderungen informiert. unsere Kunden, weiterhin in fachlicher und
buchhalterischer Hinsicht einen idealen An-
Zu diesem Zeitpunkt war uns jedoch nicht be- sprechpartner bieten zu können.
wusst, dass nach einem 2019 mit so vielen ge-
setzlichen Veränderungen das Jahr 2020 noch Gleichzeitig hat das Frühjahr 2020 vor eine
spannender und ereignisreicher wird. Hierzu große Herausforderung gestellt: die Corona-
möchten wir Ihnen gerne einige Ausführungen Pandemie mit ihrem ersten Lockdown.
geben und Sie über unsere Situation allgemein
informieren. Ab diesem Zeitpunkt mussten alle Eigentü-
merversammlungen abgesagt, bzw. verscho-
Anfang 2020 hat sich ganz deutlich abgezeich- ben werden. Gleichzeitig wollten wir den größt-
net, dass wir eine sehr große personelle Verän- möglichen Service bieten und haben sämtliche
derung zum 01.07.2020 haben werden. Unsere Abrechnungen vorab den Eigentümern zukom-
langjährige Prokuristin, Frau Maria Jedig, ver- men lassen, so dass hier eine entsprechende
abschiedet sich in den wohlverdienten Ruhe- Mieterabrechnung oder steuerliche Behandlung
stand. stattfinden konnte.
Hausanschrift | Schweinfurter Str. 11 | 97080 Würzburg Telefon | 0931/35524-0 E-Mail | info@hemrich-hv.de
Postanschrift | Postfach 11 04 06 | 97031 Würzburg Fax | 0931/35524-20 Homepage | www.hemrich-hv.de-2-
Im Rahmen dieses Lockdowns ist uns auch be- durch die Rechnung gemacht. Hierzu möchten
wusst geworden, dass viele unserer Eigentü- wir auf den Punkt Digitalisierung in den folgen-
mer, sowie die Bewohner der von uns verwal- den Ausführungen verweisen.
teten Grundstückseinheiten im Home-Office
sind. Das Anfragevolumen per Telefon sowie Für das Jahr 2021 haben wir wieder ein Eigen-
auch per E-Mail hat sich vervielfacht. Somit tümer- und Verwaltungsbeiratsseminar ge-
ergab sich, für uns als Hausverwaltung, eine plant. Hierzu erhalten Sie weitere Informatio-
doppelte Belastung. Zum einen mussten wir nen am Ende der Hausmitteilung unter dem
diesen vielen Anfragen gerecht werden und Punkt Ausblick.
gleichzeitig wurde ein höherer Aufwand für die
Neuplanung der Eigentümerversammlungen, Wir wünschen Ihnen nun viel Freude beim Le-
sowie die Umplanung der Objektbegehungen, sen unserer nachfolgenden Ausführungen.
welche leider nicht mit den Eigentümern oder
Verwaltungsbeiräten stattfinden konnten. Ausbildung
Hier ist ein leichter Rückstand in die Bearbei- In unserer Hausmitteilung 2020 kündigten wir
tung der Vorgänge eingetreten, für diesen wir bereits an, dass wir ab dem 01.09.2020 einen
uns vielmals bei Ihnen entschuldigen. Wir bit- Ausbildungsplatz zum Immobilienkaufmann an-
ten gleichzeitig jedoch auch um Verständnis, da bieten.
es in dieser außergewöhnlichen Situation si-
cherlich für viele Bereiche schwierig wurde. Wir freuen uns heute sehr, Ihnen mitteilen zu
können, dass wir zum 01.09.2020 Herrn Ale-
Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Hausmit- xander Möckl als Auszubildenden zum Immobi-
teilung müssen wir Ihnen leider mitteilen, dass lienkaufmann einstellen konnten. Herr Möckl
aufgrund der aktuellen Aussicht auf die Corona- wird in diesem Rahmen alle Bereiche der Haus-
Pandemie und deren Entwicklungen voraus- verwaltung kennenlernen und sehr viele Erfah-
sichtlich auch die Eigentümerversammlungen rungen in den Bereichen Buchhaltung, Abrech-
zu Beginn des Jahres 2021 abgesagt, bzw. ver- nung sowie Miet- und WEG-Verwaltung sam-
schoben werden müssen. meln. Diese Erfahrungen werden es ihm ermög-
lichen, dass er zum Ende der Ausbildung einige
Wir bedauern sehr, dass wir hier nicht besser Objekte eigenständig verwalten kann und dort
berichten können und werden bei den erstmög- auch Sanierungsarbeiten begleiten sowie im
lichen Anzeichen für das Abhalten der Eigentü- WEG-Bereich Eigentümerversammlungen ab-
merversammlung wieder schnellstmöglich halten wird.
diese planen und sie entsprechend einladen.
Zusätzlich freuen wir uns, dass wir zum
Weiterhin hatten wir eine umfangreiche Geset- 15.11.2020 Frau Patricia Hauck als Auszubil-
zesänderung zum 01.12.2020. Zu diesem Zeit- dende im 3. Lehrjahr, von einer anderen Haus-
punkt ist das neue Wohnungseigentumsgesetz verwaltung, übernehmen konnten. Frau Hauck
(WEG) gültig. Hierfür haben wir Ihnen eine Viel- wird im Jahr 2021 ihre Ausbildung zur Immobi-
zahl an Ausführungen in diese Hausmitteilung lienkauffrau in unserem Hause abschließen und
ausgearbeitet, so dass Sie einen ersten Einblick ergänzend zu ihren Kenntnissen aus der ande-
gewinnen. ren Hausverwaltung bei uns weitere Erfahrun-
gen sammeln und diese vertiefen.
Im Jahr 2020 hatten wir uns dazu entschieden,
kein Eigentümer- und Verwaltungsbeiratssemi- Auch für die Zukunft sehen wir uns wegen des
nar anzubieten. Dies hatte den Grund, dass wir weiterhin vorherrschenden Fachkräftemangels,
den Bereich „Digitalisierung“ intensivieren und aber auch wegen des bildungstechnischen As-
weitere Projekte vorantreiben wollten. Dies hat pekts in der Pflicht, weiterhin Ausbildungsplätze
sich auf der einen Seite als sehr positiv heraus- anzubieten.
gestellt, da wir die Veranstaltung nicht absagen Wir freuen uns sehr auf diese Herausforderung
mussten, auf der anderen Seite hat uns die und die Zusammenarbeit mit jungen, interes-
Corona-Pandemie hier aber auch einen Strich sierten und innovativen Auszubildenden.-3-
Digitalisierung / Online-Seminare und di- juristisch mögliche Variante vorzustellen.
gitale Eigentümerversammlung Hierzu halten wir Sie auf dem Laufenden.
Gerne führen wir die Information bezüglich un-
serer Digitalisierungsmaßnahmen, welche in Aktueller Energiemarkt
der letzten Hausmitteilung auch schon Thema
waren, fort. Das Jahr 2020 hat sich am Energiemarkt als
sehr spannend erwiesen. Hintergrund ist hier
Heute teilen wir Ihnen mit, dass wir im Bereich die allumfassende Corona-Krise, welche die
der Digitalisierungsmaßnahmen weitere Fort- Energiemärkte durchgeschüttelt hat.
schritte erzielt haben, jedoch aufgrund der
Corona-Krise nicht ganz so schnell waren, wie Besonders niedergeschlagen hat sich dies im
ursprünglich geplant. Die Gründe hierfür haben Segment der Brennstoffe. Die Preise sind hier
Sie bereits dem Vorwort entnehmen können. stark gefallen.
Wir haben bereits in den letzten Monaten sehr Bereits zu Beginn der Corona-Krise hat sich dies
viele Dokumente digitalisieren können und wer- deutlich abgezeichnet und wir haben die
den diese nach und nach auch weiterbearbei- Chance, der sehr günstigen Preise im Bereich
ten, so dass diese Ihnen in absehbarer Zeit Erdgas, genutzt, um unsere Rahmenverträge,
auch über Ihren Onlinezugang zur Verfügung welche für die meisten Eigentümergemein-
stehen werden. Hierzu sind jedoch noch einige schaften und Mietwohnanlagen gültig sind, zu
Arbeiten zu erledigen, welche sich aus der be- verlängern. Somit können wir Ihnen mitteilen,
kannten Corona-Pandemie heraus verschoben dass wir für den Lieferzeitraum 2021 bis 2023
haben. Erdgas nochmals um 15 % günstiger einkaufen
konnten, als im Lieferzeitraum 2019/2020.
Unter anderem werden in der Zukunft alle uns
vorliegenden Pläne digitalisiert und den Eigen- Wir weisen darauf hin, dass es sich hierbei um
tümern zur Verfügung gestellt. Hierzu ist je- den Arbeitspreis handelt und noch die Netzent-
doch zu erwähnen, dass die Pläne bis zu einem gelte, Gebühren sowie Steuern hinzukommen.
Format von DIN A3 von uns selbst verscannt
und zur Verfügung gestellt werden können. Alle Im Bereich Heizöl nutzten wir ebenfalls im
Pläne, die ein größeres Format besitzen als Laufe des Jahres 2020 die Chance Heizöl güns-
DIN A3, müssen jedoch kostenpflichtig digitali- tig nachzukaufen und die vorhandenen Heiz-
siert werden. Die Kosten hierfür sind durch die öltanks zu füllen.
Eigentümergemeinschaft, bzw. Hausherrschaft,
zu tragen. Wir werden die weitere Entwicklung der Brenn-
stoffe ebenso im Auge behalten, wie auch alle
Ein weiterer Digitalisierungsschub wird die anderen Preisentwicklungen. Wie lange die
Möglichkeit sein, eine Eigentümerversammlung Rohstoffe so günstig sein werden, ist aus heu-
zum Teil digital abzuhalten. Diese sogenannte tiger Sicht nicht absehbar (Stand Anfang No-
„hybride“ Eigentümerversammlung würde so vember 2020).
funktionieren, dass die Ihnen bekannte Prä-
senzversammlung stattfinden wird und gleich- Im Bereich der Strombelieferung hat sich der
zeitig die Eigentümer, welche nicht an der Prä- Markt etwas anders dargestellt. Hier war es
senzveranstaltung teilnehmen möchten, sich sehr schwer, günstigere Preise zu erhalten, da
online zuschalten können. Da hierfür jedoch ein aufgrund der verschiedensten Kosten und dem
eigener Beschluss notwendig ist, wären diese stark gestiegenen Anteil der erneuerbaren
Versammlungen erstmals im Jahr 2022 mög- Energien die Preise für Strom nicht wirklich
lich. Wir werden jedoch bereits im Jahr 2021 günstiger geworden sind.
uns mit dieser Thematik beschäftigen und die
eine oder andere Techniklösung testen, um Wir schlossen auch in diesem Bereich die Ver-
Ihnen eine funktionierende wirtschaftliche und träge nunmehr bis 2023 und können mitteilen,
dass wir den Arbeitspreis in der Zukunft ca. 4 %-4-
günstiger einkaufen, als zum aktuellen Zeit- Aufgrund der Corona-Pandemie wurde seitens
punkt. Hierbei handelt es sich jedoch nur um des Bundestages ein Beschluss gefasst, dass
den Strom für den Allgemeinbedarf. Für den der Zensus 2021 auf den Mai 2022 verschoben
Strom innerhalb der Wohnung ist von den Be- werden soll. Dieser Beschluss ist seitens des
wohnern der Vertrag selbst abzuschließen. Hier Deutschen Bundestages rechtsgültig. Jedoch
können wir Ihnen im Bereich Strom und Gas handelt es sich beim Zensus um eine Europäi-
(für Gasetagenheizungen) jedoch ein Angebot sche Verordnung, welche durch alle Mitglied-
der WVV mitteilen, in dem der Bewohner / die staaten getragen wird. Somit müssen auch bei
Bewohnerin an unserer Strombündelungsver- einer Verschiebung alle Mitgliedstaaten zustim-
einbarung mit der WVV teilnimmt und somit ei- men. In den persönlichen Gesprächen zwischen
nige Prozent einsparen kann. dem Landesamt für Statistik Bayern und uns
wurde uns mitgeteilt, dass dieser Beschluss
Haben Sie Interesse? So wenden Sie sich bitte zwar vorhanden ist, jedoch davon ausgegangen
an unser Front Office. Dort erhalten Sie die not- wird, dass sich der Zensus nicht auf das Jahr
wendigen Anträge. 2022 verschiebt, da voraussichtlich nicht alle
Mitgliedstaaten zustimmen werden. Haupt-
grund wäre gemäß den uns vorliegenden Infor-
Zensus 2021 mationen wohl die erheblich steigenden Kosten
pro Staat für eine Verschiebung. Wir gehen so-
Auch bezüglich des Zensus 2021 informierten mit davon aus, dass eine Verschiebung um ei-
wir Sie bereits in der Hausmitteilung 2020 sehr nige Monate möglich, jedoch die Verschiebung
ausführlich. auf das Jahr 2022 nicht realistisch ist (Stand
Hierzu hat sich jedoch eine Veränderung erge- Anfang November 2020).
ben, sodass im Bereich der WEG-Verwaltung
keine Mieterdaten an den Verwalter übermittelt Wir werden Sie hierüber in der Art und Weise
werden müssen, sondern dieser eine Eigentü- auf dem Laufenden halten, in dem Sie bei Be-
merliste übermitteln muss und datenschutz- kanntgabe der nächsten Schritte und der Mel-
rechtlich die Eigentümer darüber zu informie- dung von Eigentümer- / Mieterdaten von uns
ren hat. Im Rahmen der Mietverwaltung wer- datenschutzrechtlich, wie auch über die weitere
den unsererseits die Mieterdaten vollständig an Vorgehensweise, wie bereits oben beschrieben,
das Landesamt für Statistik übermittelt. Hierzu informieren.
ist lediglich zu beachten, dass Sie uns bitte die
Information zukommen lassen, falls Sie direkt
vom Landesamt für Statistik angeschrieben E-Mobilität
werden. Im Rahmen der Mietverwaltung sowie
Sondereigentumsverwaltung übernehmen wir Die Thematik bezüglich der E-Mobilität und La-
diese Dienstleistung für Sie. destationen im Rahmen der Wohnungseigentü-
mergemeinschaft steigt rapide und wir können
Sollten Sie im Jahr 2020 im Rahmen der Be- immer mehr Anfragen verzeichnen. In diesem
schlüsse der Eigentümergemeinschaft einer Zuge und der Tatsache, dass das neue Woh-
Sondervergütung zugestimmt haben, werden nungseigentumsgesetz (WEG) nunmehr einen
wir Sie, wie bereits im Rahmen der Eigentü- entsprechenden Rechtsanspruch für diese La-
merversammlung angesprochen, mit weiteren depunkte vorsieht, arbeiten wir an einer Lö-
Informationen über Ihr Gebäude, über die wei- sung, welche hier eine möglichst flexible und
tere Vorgehensweise und über die datenschutz- kostengünstige Möglichkeit für die Eigentümer-
rechtlichen Verpflichtungen Ihrerseits gegen- gemeinschaften, sowie auch Hauseigentümer
über Ihrem Mieter informieren. Sollte Ihre Ge- bietet.
meinschaft diesem Beschluss nicht stattgege-
ben haben, bitten wir um Verständnis, dass Sie Hierbei sind jedoch sehr viele Punkte zu berück-
von uns lediglich die zwingenden Angaben ge- sichtigen, u.a. die benötigte Leistung aus dem
mäß der Datenschutzgrundverordnung erhal- Stromnetz, die entsprechende Abrechnung und
ten. Weitere unterstützende Auskünfte können steuerliche, sowie gewerbliche Grundlagen.
wir in diesem Fall leider nicht erteilen. Eine Installation eines einzelnen Ladepunktes,-5-
welcher an dem Wohnungsstromzähler ange- online verfügbar sein und aktualisiert werden,
bracht wird, ist allein aus technischen Gründen wie es das Erfassungssystem erlaubt.
nicht möglich. Weiterhin spielen die Netzbetrei- Diese Vorgehensweise zeigt nur Vorteile für die
ber bei dieser „einfachen“ Lösung nicht mit. Bewohner:
Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass bei meh- - Für die Ablesung kann auf das Betreten der
reren Stellplätzen und der Situation, dass ein Wohnung verzichtet werden. Die Bewohner
Eigentümer seinen Rechtsanspruch geltend müssen also zukünftig keine Arbeitszeit auf-
macht, immer noch berücksichtigt werden bringen.
muss, dass die weiteren Eigentümer ebenfalls
zum späteren Zeitpunkt einen Rechtsanspruch - Ablesefehler sind technisch ausgeschlossen.
haben und somit eine flexible Lösung notwen-
dig ist, welche eine Gleichberechtigung für alle - Die monatlichen Verbrauchswerte speichern
Eigentümer einräumt. die Geräte automatisch ab. Bei einem Be-
wohnerwechsel sind auch im Nachhinein die
Im Laufe des Jahres 2021 werden wir ein ent- Werte abrufbar.
sprechendes Konzept mit verschiedenen Anbie-
tern inkl. möglichen Betreibermodellen erarbei- - Bei einer Ausstattung der Wohnung mit
ten und dieses spätestens zu unserem bereits Rauchwarnmeldern, deren Funktion auch
angekündigten Verwaltungsbeiratsseminar vor- durch Funk geprüft und dokumentiert wer-
stellen. den kann, muss die Wohnung nur noch zum
Wir möchten Sie vorab bitten, die Anzahl der Austausch der Verbrauchszähler und Rauch-
Anfragen möglichst gering zu halten, da ein ge- warnmelder betreten werden.
samtheitliches Konzept notwendig ist, um die
Umsetzung sinnvoll und zukunftssicher zu ge- - Die umlagefähigen Kosten bei gemieteten
stalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen bei Verbrauchszählern bleiben in etwa gleich zu
Fragen weiterhin zur Verfügung. den bisherigen Verbrauchszählern, die durch
Personal abgelesen wurden.
Umstellung der Verbrauchszähler auf Fun- - Die Verbrauchszähler funken nur bei Bedarf;
kablesung Beeinträchtigungen der Bewohner sind auch
aufgrund der äußerst geringen Strahlungs-
Verbrauchszähler für Wärme und Wasser kön- werte auszuschließen.
nen seit den 1990iger Jahren auch durch Funk
abgelesen werden. Bis spätestens zum 01.01.2027 müssen alle
Verbrauchszähler auf Fernauslese umgestellt
Der Durchbruch der Erfassung der Verbrauchs- werden. Der Austausch erfolgt sukzessive mit
werte der Wohneinheiten ohne Betreten der dem Ablauf der Eichfristen. Die Eichfristen für
Wohnung begann etwa im Jahr 2010. Seit dem Wärmezähler und Warmwasser betragen 5
26.10.2020 dürfen neue Verbrauchszähler aus- Jahre, für Kaltwasser 6 Jahre.
schließlich mit Funkablesung eingebaut wer-
den. Basis ist die EED (EU-Energie-Effizienz- Mehr Transparenz bei konstanten Kosten kann
Richtlinie), die im Dezember 2018 in Kraft trat. bei entsprechendem Nutzerverhalten zu Ein-
Ziel ist es, den europaweiten Energieverbrauch sparungen an den Verbrauchskosten führen.
bis zum Jahr 2030, im Vergleich zu 2007, um
32,5 % zu senken. Ziel ist also die Sensibilisie-
rung und Information der Bewohner über die Aktueller Immobilienmarkt
aktuellen Verbrauchswerte. Ab dem
01.01.2022 sollen die Nutzer deshalb mit fern- Auch in diesem Jahr möchten wir Ihnen einen
auslesbaren Erfassungsgeräten ihre Ver- Einblick in den aktuellen allgemeinen Immobili-
brauchsinformationen mindestens monatlich enmarkt sowie den der Stadt Würzburg geben.
einsehen können. Die Information soll jederzeit-6-
Leider kann aufgrund vorliegender Zahlen fol- Kleine Städte werden daher beliebt
gendes festgehalten werden:
Denn diejenigen, die bereits auf dem Land oder
Durch die Corona-Krise zieht es Deutsche „aufs in Kleinstädten lebten, blieben dort häufiger als
Land“ und die Landlust nimmt zu. Dies liegt früher. 2016 kauften 56 % der Landbewohner
aber auch am Trend zum Home-Office. Die Re- ihre Immobilien auf dem Land, 2020 sind es 59
gionen mit guter Infrastruktur und digitaler An- %. Der Trend zur Immobilie außerhalb der Bal-
bindung profitieren hiervon. Auch das Umland lungszentren wird nicht erst seit gestern beo-
Würzburgs wird daher noch attraktiver. bachtet. Doch die Entwicklung gewinnt mit der
Pandemie neue Dynamik.
Das zeigt eine Auswertung der Immobilien-Fi-
nanzierungsplattform. Der Mensch ist ein Ge- Dabei spielt selbstverständlich – wie bereits an-
wohnheitstier. Demnach bauen oder kaufen die gesprochen - auch der Trend zum Home-Office
Deutschen am liebsten dort eine Immobilie, wo eine sehr große Rolle. Wenn mobiles Arbeiten
sie bereits heimisch sind – allerdings immer we- es erlaubt, dass der Arbeitsweg nur zweimal in
niger, wenn sie in Städten mit mehr als der Woche anfällt, entsteht zeitliche und finan-
500.000 Einwohner leben. „Metropol-Bewoh- zielle Ersparnis. Das Eigenheim wird in ländli-
ner“ wollen heute häufiger als früher ihre ei- chen Gebieten und Klein- und Mittelstädten zur
gene Immobilie in Mittel- und Kleinstädten er- leistbaren und praktikablen Alternative für die-
werben. Menschen vom Land oder sehr kleinen jenigen, die sich in den Großstädten und Met-
Ortschaften ziehen dort seltener weg, als vor ropolen kein eigenes Zuhause ermöglichen
einigen Jahren. können. Allerdings setzt dies eine gute Infra-
struktur in den Zielgebieten voraus. Dazu ge-
Diese Trends haben sich in der Corona-Krise hört z.B. eine gute digitale Anbindung, Ein-
fortgesetzt und vor allem im 2. Quartal 2020 kaufsmöglichkeiten und eine gute breit gefä-
leicht verstärkt. Wer auf dem Land wohnt, cherte ärztliche Versorgung.
bleibt daher eher ein Landbewohner. Kleinstäd-
ter kaufen eher wieder in Kleinstädten mit we- Nicht nur das Home-Office hat negative Auswir-
niger als 20.000 Einwohnern. Die Tendenz, dort kungen auf den Immobilienmarkt in Würzburg.
zu kaufen oder zu bauen, wo man schon wohnt, Vielmehr ist die Möglichkeit auf digitale Vorle-
ist am größten in Mittel- und Kleinstädten. Nach sungen Grund genug dafür, dass Studenten
Angaben stammten daher im ersten Halbjahr nicht mehr im Ballungszentrum Würzburg eine
2020 68 % der Immobilienkäufer aus Klein- Immobilie / Wohnung anmieten müssen. Der
städten, die in Kleinstädten kaufen und bauen. Präsenzunterricht ist nicht mehr Voraussetzung
Ähnlich hoch ist die Zahl der Bewohner aus Mit- für das Studium.
telstädten mit 66 %.
Wie sich jedoch der Trend weiterentwickeln
Weiter fortgesetzt hat sich die Flucht aus Groß- wird, ist derzeit noch nicht absehbar.
städten und Metropolen, wo die Immobilien-
preise in den vergangenen Jahren am kräftigs- Auch zu den aktuellen Mietpreisen möch-
ten gestiegen sind. Im Jahr 2016 wären es noch ten wir Sie umfassend informieren.
63 %, die ein Eigenheim in einer Stadt mit
500.000 und mehr Einwohnern erwerben woll- Mehr Wohnungsbau, mehr Wohnungseigentum
ten. Im ersten Halbjahr 2020 waren es nur noch im Umland – das sind die Gründe für nur noch
57 %. Der Anteil der Großstädter, die wieder in sehr moderat steigende Mietpreise. Das betrifft
einer Großstadt eine Immobilie kaufen, ist in insbesondere die Metropolen. In kleineren
den vergangenen 5 Jahren von 61 % auf 58 % Städten kommt es zu Nachholeffekten. Dort
gesunken; so die Ergebnisse der Immobilien- sind die Mieten stärker gestiegen.
Finanzierungs-Plattform.
Der deutsche Mietwohnungsmarkt ist auf Beru-
higungskurs, die Mietpreisdynamik weist eine
besonders geringe Abweichung gegenüber der-7-
allgemeinen Teuerungsrate auf, so Jürgen Mi- erfolgte dann der Beschluss des Gesetzes im
chael Schick, Präsident des Immobilienverban- Bundestag, wiederum mit Änderungen.
des Deutschland IVD. Der aktuelle Preisanstieg In seiner Sitzung am 09.10.2020 befasste sich
im IVD-Wohn-Preisspiegel 2020 / 2021 ist der sodann der Bundesrat mit dem Gesetzesent-
schwächste der vergangenen 10 Jahre. wurf.
Die Mietpreise veränderten sich im ersten Halb- Wie man an den Zahlen sieht, wurde hier nun
jahr 2020 nur noch in Höhe der Inflationsrate. im Hinblick auf das Ende der derzeitigen Legis-
Verantwortlich dafür sind den Recherchen zu- laturperiode seitens der Regierung auf das
folge nicht Effekte der Covid-19-Pandemie, Tempo gedrückt, um die oben angesprochenen
sondern vor allem zwei Trends: Punkte aus dem Koalitionsvertrag noch in gel-
tendes Recht umzusetzen.
Zum einen gleicht das wachsende Angebot an
Wohnungen durch mehr Neubauten in den ver- Im Folgenden sollen nun kurz die wesentlichen
gangenen Jahren allmählich den Markt aus, der Änderungen zur bisherigen Gesetzeslage dar-
lange von dem geringen Wohnungsangebot do- gestellt werden:
miniert wurde, zum anderen sind zuletzt immer
mehr Mieter aus den Innenstädten ins Wohnei- 1. Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
gentum im Umland gezogen, was selbstver-
ständlich den Wohnungsmarkt für den Mieter Bisher war es für die Eigentümer und für viele
entlastet. Verwalter schwer festzulegen, ob im Einzelfall
die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer o-
der die Wohnungseigentümer Träger der be-
Das neue Wohnungseigentumsgesetz troffenen Rechten und Pflichten waren. Dies
führte zu für Laien kaum nachvollziehbare Kon-
Ab 01.12.2020 gilt das neue Wohnungseigen- struktionen wie der geborenen oder gekorenen
tumsgesetz. Mit der Novellierung des Woh- Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft.
nungseigentumsgesetzes gehen viele grundle-
gende Veränderungen des bisherigen Woh- Um dieses Problem zu beseitigen, wurde im
nungseigentumsrechtes einher. Bis zu seinem neuen Gesetz festgeschrieben, dass die Ge-
Inkrafttreten am 01.12.2020 hieß dieses Ge- meinschaft alleiniger Träger der gesamten Ver-
setz noch Wohnungseigentumsmodernisie- waltung ist. Da nunmehr jedoch ein Rechtssub-
rungsgesetz. jekt und keine natürliche Person alleiniger Trä-
ger der gesamten Verwaltung ist, bedarf es Or-
Seine Wurzeln hat das neue Wohnungseigen- gane, die für die Gemeinschaft handeln. Diese
tumsgesetz bereits im Koalitionsvertrag, durch Organe sind die Eigentümerversammlung als
den einige der wesentlichen Änderungen im Organ der Willensbildung sowie der Verwalter
Wohnungseigentumsrecht zum Politikum ge- als Vertretungsorgan. Die Regelungen sind in
macht wurden, wie z.B. der Einbau einer Lade- diesem Bereich an die jeweils bestehenden Re-
möglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrie- gelungen des Aktiengesetzes sowie des Han-
refreie Aus- und Umbau von Wohnungen sowie delsgesetzbuches angelehnt.
Maßnahmen zum Einbruchsschutz. Im Sommer
2018 wurde die Angelegenheit dann in einer Ex- Gemäß § 18 Abs. 1 WEG obliegt also nunmehr
pertenrunde bereits diskutiert. Der Abschluss- die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen-
bericht der Bund- Länder-Arbeitsgruppe er- tums der Gemeinschaft der Wohnungseigentü-
folgte dann am 27.08.2019. Am 13.01.2020 lag mer.
sodann der Referentenentwurf vor. Zwei Mo-
nate später, am 23.03.2020 lag dann der Re- Im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage ent-
gierungsentwurf vor (BT-Drucksache steht die Gemeinschaft der Wohnungseigentü-
19/187901). mer nun bereits mit der Anlage der Wohnungs-
grundbücher.
Der Ausschussbericht mit den ersten Änderun-
gen erfolgte am 16.09.2020. Am 17.09.2020-8-
2. Mehr Befugnisse für den Verwalter Im Innenverhältnis ist sein Handeln zunächst
auf Maßnahmen beschränkt, die untergeord-
Um die Verwaltung des Gemeinschaftseigen- nete Bedeutung haben und keine große finan-
tums zukünftig effizienter gestalten zu können, zielle Bedeutung für die Eigentümergemein-
wurden die Entscheidungs- und Vertretungsbe- schaft mit sich bringen. In der Gesetzesbegrün-
fugnisse des Verwalters erweitert. dung wird ausgeführt, dass der unbestimmte
Rechtsbegriff der „untergeordneten Bedeu-
§ 9 b WEG (neu) legt im ersten Absatz fest, tung“ sowie der „geringen Größe finanzieller
dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentü- Bedeutung“ sicherlich von der Größe der Eigen-
mer durch den Verwalter gerichtlich und außer- tümergemeinschaft abhängig sein werden. Bei
gerichtlich vertreten wird. Dies bedeutet also einer großen Gemeinschaft wird der Verwalter
eine gesetzliche Vertretungsbefugnis und nicht einen größeren Spielraum haben, als bei einer
mehr wie bisher, eine rein schuldrechtliche. Der kleineren Gemeinschaft. Auch wird dies sicher-
Verwalter hat somit nach dem neuen Recht im lich dadurch bestimmt werden, welcher Rah-
Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbe- men der Verwaltung für die Durchführung der
schränkbare Vertretungsmacht für die Gemein- laufenden Instandhaltung durch die Eigentü-
schaft, entsprechend z.B. dem Geschäftsführer mergemeinschaft im Rahmen des Wirtschafts-
einer GmbH. Eine Ausnahme gilt hier für den planes freigegeben wird.
Abschluss eines Grundstücks- oder Darlehens- Neben dem größeren Handlungsspielraum für
vertrages, der weiterhin durch den Verwalter den Verwalter bedeutet dies selbstverständlich
nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungs- auch ein größeres Haftungsrisiko.
eigentümer durchgeführt werden kann.
Auch erweitert sich der Aufgabenbereich des
Diese im Außenverhältnis unbeschränkte und Verwalters, da zukünftig fast alle Aufgaben ge-
unbeschränkbare Vertretungsmacht des Ver- meinschaftsbezogen sind und damit der Ver-
walters hat jedoch im Innenverhältnis seine walter als Vertretungsorgan der Eigentümerge-
Grenzen. meinschaft für die Umsetzung verantwortlich
ist.
So ist gem. § 27 g Abs. 1 WEG (neu) der Ver-
walter gegenüber der Gemeinschaft der Woh- Diesen Änderungen folgend, werden wir im Jahr
nungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 2021 die Verwalterverträge der neuen Rechts-
alle Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete lage anpassen, um sowohl für die Eigentümer,
Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Ver- als auch für die Verwaltung eine rechtssichere
pflichtungen führen. Der Referentenentwurf Grundlage für das zukünftige Handeln des Ver-
sah hier noch vor, dass dies Maßnahmen be- walters als Vertretungsorgan der Eigentümer-
trifft, die die gewöhnliche Verwaltung des ge- gemeinschaft herbei zu führen.
meinschaftlichen Eigentums mit sich bringen.
Dies wurde aber so nicht mit in das neue Gesetz 3. Vereinfachung von baulichen Veränderun-
übernommen. gen
Gemäß § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungs- Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Erhaltung
eigentümer die Rechte und Pflichten des Ver- können natürlich weiterhin mit einfacher Mehr-
walters nach Abs. 1 durch Beschluss einschrän- heit beschlossen werden, § 19 Abs. 1 und Abs.
ken, aber auch erweitern. 2 Nr. 2 WEG (neu).
Im Klartext bedeutet dies, dass der Verwalter Waren bisher bauliche Veränderungen oder Mo-
nach außen wie ein GmbH-Geschäftsführer dernisierungen von dem Willen aller Eigentü-
ohne die beiden oben genannten Einschränkun- mer bzw. einer qualifizierten Mehrheit abhän-
gen für die Eigentümergemeinschaft rechtsver- gig, so soll mit den neuen Regelungen die Be-
bindliche Entscheidungen treffen und entspre- schlussfassung über bauliche Veränderungen
chende Verträge und Rechtsgeschäfte abschlie- vereinfacht werden. Nach dem Willen des Ge-
ßen kann. setzgebers sind bauliche Veränderungen zu-
künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne-9-
dass es im Einzelfall auf die Zustimmung aller - Anschluss an ein Telekommunikationsnetz
Eigentümer zur entsprechenden Maßnahme an- mit sehr hoher Kapazität (schnelles Internet)
kommt.
Der Schutz einzelner Eigentümer erfolgt aus- Der letzte Punkt wurde noch kurz vor der Ver-
schließlich über § 20 Abs. 4 WEG (neu), der abschiedung des Gesetzes eingefügt und ist im
baulichen Veränderungen insoweit Grenzen Hinblick auf die zukünftige technische Entwick-
setzt, dass diese die Wohnanlage nicht grund- lung sehr offen formuliert.
legend umgestalten dürfen und keinen Woh-
nungseigentümer ohne sein Einverständnis ge- Auf privilegierte Maßnahmen eines Einzelnen
genüber anderen unbillig benachteiligt. Hier hat hat dieser gem. § 20 Abs. 2 WEG (neu) einen
der Gesetzgeber wieder einen unbestimmten Anspruch auf Zustimmung. Die Wohnungsei-
Rechtsbegriff eingebaut, der zukünftig sicher- gentümergemeinschaft beschließt gem. § 20
lich für Streitpotenzial sorgen wird. Ob eine Abs. 1 WEG (neu) mit einfacher Mehrheit und
bauliche Veränderung die Wohnanlage grundle- führt die Maßnahme auch durch (weiter gilt
gend umgestaltet, ist sicherlich Auslegungssa- selbstverständlich das Verbot der Umgestal-
che und kann im Einzelfall nur unter Berück- tung gem. § 20 Abs. 4 WEG (neu)).
sichtigung aller Umstände des Einzelfalls ent-
schieden werden. Bezugspunkt soll dabei laut Die Kosten einer solchen privilegierten Maß-
Gesetzesbegründung die Anlage als Ganzes nahme eines Einzelnen trägt der Einzelne gem.
sein. Das Verbot, einen Wohnungseigentümer § 21 Abs. 1 WEG (neu) selbst. Hierfür bedürfte
gegenüber anderer Eigentümer unbillig zu be- es nicht einmal eines Beschlusses, da dies zu-
nachteiligen, entspricht der vor dem künftig der Gesetzestext so festlegt. Bei den
01.12.2020 geltenden Rechtslage (§ 22 Abs. 2 sonstigen Maßnahmen eines Einzelnen gem. §
Satz 1 WEG (alt)). 20 Abs. 3 WEG (neu) (wie z.B. das Anbringen
einer Markise), bedarf es zukünftig nur der Zu-
Ein Verstoß gegen dieses Gebot setzt also vo- stimmung der Mehrheit der anwesenden Eigen-
raus, dass einem Wohnungseigentümer Nach- tümer. Die Kosten trägt gem. § 21 Abs. 3 WEG
teile zugemutet werden, die bei wertender Be- (neu) der beantragende Eigentümer wiederum
trachtung nicht durch die mit der baulichen Ver- selbst.
änderung erfolgten Vorteile ausgeglichen wer-
den. Privilegierte Maßnahmen der Mehrheit gemäß §
20 Abs. 1 und § 21 Abs. 2 WEG beschließt die
Zu unterscheiden sein werden zukünftig Maß- Wohnungseigentümergemeinschaft zukünftig
nahmen Einzelner sowie Maßnahmen der Mehr- mehrheitlich und führt diese auch durch. Die
heit der Wohnungseigentümer, wobei hier un- Grenze ist auch hier wieder das Verbot der
terschieden wird zwischen privilegierten Maß- grundlegenden Umgestaltung gem. § 20 Abs. 4
nahmen für den Einzelnen gemäß § 20 Abs. 2 WEG (neu). Die Kosten solcher Maßnahmen
WEG (neu) und privilegierten Maßnahmen einer tragen gem. § 21 Abs. 2 WEG (neu) alle Eigen-
Mehrheit gemäß der §§ 20 Abs. 1 und § 21 Abs. tümer, wenn 2/3 der anwesenden Eigentümer
2 WEG (neu) sowie sonstige Maßnahmen Ein- und die Hälfte aller Miteigentumsanteile dafür
zelner gemäß § 20 Abs. 3 WEG (neu) und sons- stimmen und keine unverhältnismäßigen Kos-
tigen Maßnahmen der Mehrheit der Eigentümer ten entstehen, oder diese Kosten sich in ange-
gem. § 20 Abs. 1 und § 21 Abs. 3 WEG (neu). messener Zeit (wohl 10 Jahre) entsprechend
amortisieren.
Privilegiert nach der neuen Gesetzeslage sind
folgende vier baulichen Veränderungen: Sonstige Maßnahmen der Mehrheit gem. § 20
Abs. 1 und § 21 Abs. 3 WEG (neu) beschließt
- Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elek- die Wohnungseigentümergemeinschaft eben-
trofahrzeug, falls mehrheitlich und führt diese durch, wobei
hier auch keine Umgestaltung erfolgen darf. Die
- barrierefreier Aus- und Umbau, Kosten dieser Maßnahme tragen gem. § 21
Abs. 3 WEG (neu) alle zustimmenden Eigentü-
- Maßnahmen zum Einbruchschutz, mer.- 10 -
Zusammengefasst bedeutet dies, dass mit Aus- laufbeschluss mit der Mehrheit der abgegebe-
nahme von privilegierten Maßnahmen der nen Stimmen in Textform genügen. Das Gesetz
Mehrheit, bei denen die Kostentragung durch sieht jedoch keine grundsätzliche Möglichkeit
alle erfolgen soll, eine einfache Mehrheit für von Umlaufbeschlüssen in Textform mit einfa-
eine Beschlussfassung ausreicht. cher Mehrheit vor. Vielmehr kann im Rahmen
einer Eigentümerversammlung zu einem ein-
Zunächst hört sich diese Regelung für den Ver- zelnen Gegenstand beschlossen werden, dass
walter recht einfach an. Im Ergebnis bedeutet über die weitere Vorgehensweise zu diesem
dies jedoch, dass – mit Ausnahmen der bauli- einzelnen Gegenstand im Rahmen eines Um-
chen Veränderungen, bei denen sich die Kos- laufbeschlusses in Textform mit einfacher
tenverteilung aus dem Gesetz ergibt – zwei ge- Mehrheit abgestimmt werden kann.
trennte Beschlüsse gefasst werden müssen,
nämlich einmal über die Genehmigung der bau- 5. Änderungen bei der Einberufung sowie
lichen Veränderung an sich und sodann über die Durchführung von Eigentümerversammlun-
Finanzierung. Die Zustimmung zu einer bauli- gen
chen Veränderung werden viele Eigentümer
aber sicherlich davon abhängig machen, wie Bereits für die Einberufung von Eigentümerver-
später die Kosten verteilt werden. sammlungen ändert sich einiges. So beträgt zu-
künftig die Einberufungsfrist 3 Wochen und
Somit muss eigentlich der Beschluss über die nicht mehr wie bisher 2 Wochen.
Durchführung der baulichen Veränderung auf-
schiebend bedingt sein auf den entsprechenden Zudem besteht zukünftig die Möglichkeit, dass
Beschluss über die Kostentragung oder dem die Einberufung zur Eigentümerversammlung in
Beschluss über die Durchführung vorgelagert Textform, z.B. per E-Mail, erfolgt und nicht wie
sein. bisher die Schriftform erforderlich ist.
4. Online-Versammlungen und Umlaufbe- Wegfallen wird zukünftig das Quorum für die
schluss Beschlussfähigkeit. Zukünftig ist eine Eigentü-
merversammlung grundsätzlich beschlussfähig.
Der Begriff der Digitalisierung ist heutzutage in Dies gilt auch für den Fall, dass der Verwalter
aller Munde. Durch das neue Gesetz sollen Ei- nur über Vollmachten verfügt, oder auch nur
gentümerversammlungen flexibler gestaltet ein Eigentümer an der Versammlung erscheint.
werden unter Ausnutzung der Möglichkeiten, Sofern gemäß Gemeinschaftsordnung bisher
die die fortschreitende Digitalisierung bietet. eine Verschärfung zur bisherigen Rechtslage
gegeben war, so wird diese auch zukünftig fort-
Entgegen vieler Meinungen in den Medien bleibt gelten, da das WEG, wie die meisten Gesetze in
die Eigentümerversammlung jedoch weiterhin Deutschland, dispositiv ist und somit durch Ver-
primär eine Präsenzversammlung. Dies bedeu- einbarungen geändert werden kann.
tet, dass eine reine Online-Versammlung, ent-
gegen der Ansicht Vieler, zukünftig auch nicht Eine weitere Neuerung in § 25 Abs. 3 WEG
möglich sein wird. Die Eigentümer bekommen (neu) ist, dass Vollmachten zukünftig zu ihrer
vielmehr eine Beschlusskompetenz an die Gültigkeit nur der Textform bedürfen. Auch hier
Hand, um zu beschließen, dass den Eigentü- war bisher die Schriftform gefordert, so dass
mern die Online-Teilnahme an den Eigentü- die Übersendung der Vollmacht per Telefax o-
merversammlungen zu ermöglichen ist. In je- der E-Mail beim Verlangen auf Vorlage der Voll-
dem Fall ist hier jedoch zunächst ein Beschluss macht in der Versammlung dazu führte, dass
(mit einfacher Mehrheit) erforderlich, um diese diese Vollmachten nicht verwendet werden
Möglichkeit der Teilnahme an Eigentümerver- konnten. Dieses Problem wird es zukünftig also
sammlungen zu legalisieren. nicht mehr geben.
Eine weitere Erleichterung ist, dass zukünftig Neu ist auch, dass das Protokoll der Eigentü-
für einzelne Gegenstände Beschlüsse im Um- merversammlung zukünftig unverzüglich nach
deren Beendigung erstellt werden muss, wobei- 11 -
unverzüglich grundsätzlich so zu verstehen ist, beträgt. Im Hinblick auf die Ausführungen in
dass dies ohne schuldhaftes Zögern erfolgen der Bundesdrucksache zum neuen Wohnungs-
muss. Man geht hier von 3 -5 Werktagen aus. eigentumsrecht sieht dies der Gesetzgeber aber
Wie Sie wissen, erstellen wir unsere Protokolle wohl anders. Für die Verwalter bedeutet dies,
immer gleich am Ende der Versammlung und den Verwaltungsbestand zu überprüfen, bei
lassen diese vom Verwaltungsbeirat, oder ei- welchen Wohnungseigentümergemeinschaften
nem Eigentümer unterschreiben, sodass diese Umzugskostenpauschalen beschlossen wurden,
Regelung für unsere Eigentümer zu keiner Ver- damit eine Anmerkung in der Beschlusssamm-
änderung führen wird. lung aufgenommen werden kann, dass diese
Beschlüsse nicht mehr gültig sind.
Nicht weggefallen ist die Pflicht des Verwalters
zur Führung einer Beschluss-Sammlung. Auch Dies gilt jedoch nur für Umzugskostenpauscha-
wenn dies so im ursprünglichen Entwurf noch len, die auf Grundlage des bis zum 01.12.2020
vorgesehen war. geltenden § 21 Abs. 7 WEG (alt) durch Be-
schluss gefasst wurden. Für Umzugskostenpau-
6. Umzugskostenpauschale schalen, die in einer Gemeinschaftsordnung mit
aufgenommen sind, oder die mittels Vereinba-
Eine weitere Neuerung ist, dass seit Inkrafttre- rung nach § 10, Abs. II, III WEG (alt) gefasst
ten des neuen WEG am 01.12.2020 keine Um- wurden, gilt dies nicht.
zugskostenpauschalen mehr beschlossen wer-
den können, da die Beschlusskompetenz aus § 7. Sonstige Änderungen
21 Abs. 7 WEG (alt) abgeschafft wurde. Laut
der Gesetzesbegründung (siehe Bundesdruck- Zukünftig wird die Abberufung des Verwalters
sache 19/28791, Seite 59), dürfen jedoch auch nicht mehr von dem Vorliegen eines wichtigen
die vor dem 01.12.2020 beschlossenen Um- Grundes abhängen. Dies bedeutet natürlich
zugskostenpauschalen zukünftig nicht mehr nicht, dass ein einzelner Eigentümer die sofor-
angewandt werden. Der Gesetzgeber begrün- tige Abberufung der Verwaltung verlangen
det dies damit, dass, wenn keine konkreten kann. Hierzu bedarf es weiterhin eines Be-
Kosten anfallen, es nicht angemessen sei, einen schlusses der Mehrheit der Eigentümer.
zulässigen Gebrauch des Eigentums finanziell
zu sanktionieren. Hier bleibt eventuell abzuwar- Neu ist auch der Anspruch auf Bestellung eines
ten, wie das die Gerichte sehen. Auch bisher zertifizierten Verwalters. Dieser besteht jedoch
war anerkannt, dass natürlich ein zulässiger erstmals 2 Jahre nach Inkrafttreten des neuen
Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums WEG, da zunächst noch ein Zertifizierungsver-
bei Umzügen vorliegt. Die Umzugskostenpau- fahren entwickelt und eingeführt werden muss.
schalen wurden jedoch nicht damit begründet, Personen, die bei Inkrafttreten des WEGs schon
dass ein pauschaler Schadensersatz geltend zum Verwalter einer Wohnungseigentümerge-
gemacht wird. Denn diesen gibt es im deut- meinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den
schen Recht so auch bisher nicht. Begründet Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft
wurden die Umzugskostenpauschalen damit, noch für weitere 3 ½ Jahre als zertifizierter Ver-
dass wegen der mit den Umzügen zwangsläufig walter. Die eingeführte Fortbildungspflicht von
zusammenhängenden „starken“ Benutzung des 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren besteht fort.
gemeinschaftlichen Eigentums eine Ausgleichs-
zahlung an die Eigentümergemeinschaft zu Auch in prozessualer Sicht ändert sich durch
zahlen ist. Gerade bei großen Wohnanlagen, bei das neue WEG so einiges.
denen oft Umzüge stattfinden, hat die Erfah-
rung gezeigt, dass die Treppenhäuser in einem Waren bisher die übrigen Eigentümer Beklagte
viel kürzeren Turnus saniert werden müssen, einer Anfechtungsklage, so wird dies zukünftig
als bei Wohnanlagen, wo regelmäßig keine Um- die Wohnungseigentümergemeinschaft sein.
züge stattfinden, weil die Eigentümer selbst in Hiermit entfällt auch die Erhöhungsgebühr des
den Wohnungen wohnen. Dies wird auch klar, Anwaltes, der die Wohnungseigentümerge-
wenn man z.B. berücksichtigt, dass in Würz- meinschaft vertritt. Insoweit werden Anfech-
burg die durchschnittliche Mietdauer 3,5 Jahre tungsverfahren also billiger werden.- 12 -
Ein Nachteil der Konstellation ist jedoch der, Rechtslage zu beurteilen. Für diese Fälle wer-
dass auch der gewinnende Eigentümer zukünf- den auch die bisher vorliegenden Entscheidun-
tig im Rahmen seiner Miteigentumsanteile die gen des Bundesgerichtshofes Maßstab sein.
Kosten des Rechtsstreites mittragen muss.
Wie der interessierte Leser gemerkt hat, wer-
Auch gibt es neue Regelungen zum Gegenstand den im neuen Gesetz viele unbestimmte
und Inhalt der Jahresabrechnung. Wurde bisher Rechtsbegriffe verwendet, was sicher zu ent-
über die komplette Jahresabrechnung Be- sprechenden Streitigkeiten innerhalb einer Ei-
schluss gefasst, so wird sich zukünftig die Be- gentümergemeinschaft führen kann. Hier wird
schlussfassung über die Jahresabrechnung al- dann in den nächsten Jahren die Rechtspre-
lein auf die Abrechnungsspitze (sog. Nach- chung zunächst der Untergerichte und später
schüsse und Anpassungen – sprich Guthaben) dann der Obergerichte abzuwarten sein, bis
beschränken. Das Rechenwerk selbst ist damit wieder eine gewisse Rechtssicherheit eintritt.
kein Beschlussgegenstand mehr. Bis dahin sollte vermieden werden, in woh-
nungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten
Der Verwalter ist verpflichtet, zukünftig nach Rechtsgeschichte schreiben zu wollen.
Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögens-
bericht aufzustellen. Dieser muss die Darstel-
lung der Instandhaltungsrücklage sowie eine Wichtige Urteile
Aufstellung des wesentlichen Gemeinschafts-
vermögens enthalten. 1. WEG-Recht
Von den Begrifflichkeiten her wird zukünftig die „Wenn das der liebe Nachbar hört“
Instandhaltungskostenrücklage nur noch Erhal-
tungsrücklage heißen. Hierdurch soll laut Be- In seinem Urteil vom 26.06.2020, Az.: V ZR
gründung des Gesetzgebers verdeutlicht wer- 173/19 musste sich der BGH mit der Frage be-
den, dass es sich nicht lediglich um einen bilan- fassen, wer für die Herstellung eines DIN-ge-
ziellen Posten handelt, sondern um verfügbares rechten Schallschutzes verantwortlich ist, wenn
Vermögen. ein Eigentümer in seiner Wohnung den Boden-
belag austauscht. Im vorliegenden Fall wurden
Zu den Kosten einer Maßnahme zählen nun anstatt des bisher vorhandenen Teppichbodens
auch alle Folgekosten, die dann z. B. von dem Fliesen verlegt.
beantragenden Eigentümer ebenfalls laut Ge-
setz zu tragen sind. Eigentümer müssen also Durch den geänderten Belag kam es zu einer
bei der Genehmigung einer Maßnahme eines erheblich höheren Geräuschentwicklung in der
Einzelnen keine Regelung mehr über die Folge- Wohnung darunter.
kosten treffen. Diese Regelung steht jetzt im
Gesetz. Problematisch im vorliegenden Fall war, dass
die vorhandene Trittschalldämmung des ge-
Schlussgedanke meinschaftlichen Eigentums mangelhaft war.
Wie Sie den obigen kurzen Ausführungen ent- Zu entscheiden war nun die Frage, ob der sa-
nehmen können, führt die Novellierung des nierende Eigentümer verpflichtet werden kann,
Wohnungseigentumsgesetzes zu grundlegen- die Schallschutzvorgaben durch entsprechende
den Änderungen. Maßnahmen im Bodenbelag, der ja im Son-
dereigentum steht, einzuhalten.
Die neue Rechtslage gilt mit Inkrafttreten des
neuen Gesetzes ab 01.12.2020. Das neue Ge- Der BGH kam in seiner Entscheidung zu dem
setz hat jedoch keine Wirkung in die Vergan- Ergebnis, dass durch den Austausch des Boden-
genheit. Beschlüsse, die vor dem 01.12.2020 belags dem Eigentümer darunter ein Nachteil
gefasst wurden, sind damit nach der bisherigen entstanden ist. Der im Verhältnis der Woh-
nungseigentümer untereinander zu gewäh-
rende Schallschutz bestimmt sich nach den- 13 -
Vorschriften der DIN 4109, wenn ein vorhande- 2. Mietrecht
ner Bodenbelag (hier im vorliegenden Fall Tep-
pichboden) durch einen anderen Bodenbelag „Hätte er mal nicht den Hund frei laufen
(im vorliegenden Fall Fliesen) ersetzt wird und lassen“
dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen
Estrich und die Geschossdecke eingegriffen In vielen Wohnanlagen führt es immer wieder
wird. zu Ärger, wenn Eigentümer oder Mieter ihre
Hunde auf den gemeinschaftlichen Grünflä-
Nach Ansicht des BGH in der oben genannten chen, oder auf den Kinderspielplätzen frei lau-
Entscheidung gilt dies grundsätzlich auch dann, fen lassen.
wenn die Trittschalldämmung des Gemein- In seiner Entscheidung vom 02.01.2020, Az.
schaftseigentums mangelhaft ist und der Tritt- VIII ZR 328/19, hat der BGH nunmehr ent-
schall ohne diesen Mangel den schallschutz- schieden, dass das freie Laufen lassen der
technischen Mindestanforderungen entspre- Hunde der Mieter auf den Gemeinschaftsflä-
chen würde. chen des Anwesens entgegen der Hausordnung
und ungeachtet mehrerer Abmahnungen eine
Der BGH führte zwar aus, dass der Schallschutz erhebliche und damit kündigungsrelevante Ver-
in erster Linie durch die im Gemeinschaftsei- letzung mietvertraglicher Pflichten darstellt.
gentum stehenden Bauteile zu gewährleisten
ist, insbesondere durch die Art und den Aufbau Im zu entscheidenden Fall hatte eine Mieterin
der Geschossdecke und des verwendeten Est- ihre beiden Hunde trotz mehrerer Abmahnun-
richs. gen durch den Vermieter und Eigentümer der
Wohnung weiter unangeleint auf den Gemein-
Hieraus soll laut BGH aber nur folgen, dass das schaftsflächen des Anwesens, zu denen auch
mittels der im Gemeinschaftseigentum stehen- ein Kinderspielplatz gehörte, herumlaufen las-
den Bauteile bislang erreichte Schallschutzni- sen.
veau bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigen-
tum im Prinzip erhalten bleiben muss und nicht Dieses Verhalten stellt nach Ansicht der Vo-
erheblich verschlechtert werden darf. Solange rinstanzen eine erhebliche, kündigungsrele-
mit zumutbaren Maßnahmen an das Sonderei- vante Verletzung mietvertraglicher Pflichten
gentum die Mindestforderungen an den Tritt- dar.
schallschutz erfüllt werden können, kann laut
BGH der andere Wohnungseigentümer die Be- Auch wenn der BGH in seiner Entscheidung ei-
seitigung der Beeinträchtigung seines Woh- gentlich nur über den Antrag auf einstweilige
nungseigentums vom sanierenden Eigentümer Einstellung der Zwangsvollstreckung zu ent-
verlangen. Dies kann etwa durch die Verlegung scheiden hatte, so stellte er in seiner Entschei-
eines schalldämpfenden Teppichbodens oder dung klar, dass die Vorinstanzen die Angele-
die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbela- genheit rechtsfehlerfrei entschieden haben.
ges erfolgen.
Sofern also Mieter immer wieder Hunde unan-
Welche Maßnahmen er letztendlich ergreift, geleint entgegen der Hausordnung auf den
liegt in seiner Entscheidung. Grünflächen eines Anwesens laufen lassen und
der Vermieter dieses Verhalten bereits mehr-
Etwas Anderes könne laut BGH aber dann gel- fach abgemahnt hat, so stellt eine wiederholte
ten, wenn bei einer mangelhaften Trittschall- Verfehlung einen Grund für eine Kündigung des
dämmung des Gemeinschaftseigentums der Mietverhältnisses dar.
Wohnungseigentümer keine zumutbare Abhil-
femöglichkeit zur Verfügung hätte. „Kann man, oder kann man nicht“
Im Mietrecht wird immer wieder über die Wirk-
samkeit einer Kündigung eines Stellplatzmiet-
vertrages diskutiert, wenn eine Wohnung und- 14 -
ein Stellplatz angemietet sind und der Vermie- einem Mietvertrag angemietet wurden, oder ob
ter nur den Stellplatz kündigt. zwei separate Verträge abgeschlossen wurden.
Über einen solchen Fall hatte im Jahr 2020 auch Allein die gleichzeitige Anmietung wird jedoch
das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom einen einheitlichen Mietvertrag automatisch be-
27.02.2020, Az. 67 S 192/19, zu entscheiden. gründen.
In seiner Entscheidung hat das Landgericht Sollte also der Mietvertrag für den Stellplatz
Berlin nochmals die gängige Rechtsprechung eventuell vor Ablauf des Wohnraummietvertra-
bestätigt, dass es bei einer solchen Kündigung ges durch den Vermieter gekündigt werden, so
auf die Frage ankommt, ob über die Wohnung sollten in jedem Fall zwei separate Mietverträge
und den Stellplatz ein einheitlicher Mietvertrag geschlossen werden. Sofern sich dann noch die
geschlossen wurde, oder separate Mietver- Mietvertragsparteien namentlich unterschei-
träge. den, wird die Sache eindeutig sein.
Handelt es sich bei dem Stellplatzmietvertrag „Die oder keine“
und dem Wohnraummietvertrag um zwei selb-
ständige Verträge, so sind beide Verträge sepa- Bei Eigenbedarfskündigungen stellt sich immer
rat voneinander kündbar. wieder die Frage, ob es eine Rolle spielt, wenn
der Vermieter den Kündigungsgrund des Eigen-
In seiner Begründung greift das LG Berlin noch- bedarfs durch den Erwerb der an den Mieter
mals die Rechtsprechung des BGH auf, dass bei vermieteten Wohnung selbst verursacht hat.
einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und
einem separat abgeschlossenen Mietvertrag Weiter stellt sich immer wieder die Frage, wie
über eine Garage, eine tatsächliche Vermutung es mit Vergleichswohnungen aussieht, sollte
für die rechtliche Selbständigkeit der beiden der Eigentümer mehr als eine Wohnung sein Ei-
Vereinbarungen gegeben ist. Es bedürfe dann gentum nennen.
seitens des Mieters der Widerlegung der Ver-
mutung durch die Darlegung besondere Um- Mit beiden Fragen hatte sich der BGH in seinem
stände, welche die Annahme rechtfertigen wür- Urteil vom 11.2.2019, Az. VIII ZR 144/19, zu
den, dass die Mietverhältnisse über die Woh- befassen.
nung und die Garage nach dem Willen der Be-
teiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten. In seiner Entscheidung kam der BGH zu dem
Ergebnis, dass der Umstand, dass der Vermie-
Allein die Tatsache, dass sich der Stellplatz auf ter den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs
dem Parkplatz vor dem Wohngebäude befindet, durch den Erwerb der an den Mieter vermiete-
reiche hierfür jedenfalls nicht aus. Allein der ten Wohnung selbst verursacht hat, den Kündi-
Umstand, dass sich die Garage oder der Stell- gungsgrund des Eigenbedarfs nicht ausschließt.
platz auf demselben Grundstück wie die ange-
mietete Wohnung befindet, begründet jeden- Eine andere Auslegung, die das Kündigungs-
falls keinen engen rechtlichen und wirtschaftli- recht allein deshalb versagen würde, weil der
chen Zusammenhang zwischen Wohnung und Vermieter den Bedarfsgrund herbeigeführt hat,
Garage. würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte
Befugnis des Eigentümers grundlegend miss-
Der vorliegende Fall war insoweit eindeutig, da achten, sein Leben unter Nutzung seines Eigen-
die beiden Mietverträge zeitlich versetzt ge- tums nach seinen eigenen Vorstellungen einzu-
schlossen wurden. richten. Dem würde auch das Vorhandensein
weiterer nutzbarer Räumlichkeiten nicht entge-
Wie sind jedoch in der Praxis die Fälle zu beur- genstehen, da der Nutzungswunsch des Eigen-
teilen, in denen zeitgleich ein Mietvertrag über tümers einschließlich der Bestimmung seines
die Wohnung und den Stellplatz abgeschlossen Wohnbedarfs grundsätzlich zu beachten ist.
wurde. Auch in diesen Fällen wird es darauf an- Gerichte sind nicht berechtigt, ihre eigenen
kommen, ob der Stellplatz und die Wohnung in Vorstellungen von angemessenem WohnenSie können auch lesen
