STADT, LAND & IMMOBILIE - Georg Consulting
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Immobilienwirtschaft
Regionalökonomie
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STADT, LAND & IMMOBILIE
NEWS 1/2016
• Analyse der Potenziale für Forschungs- und
Themen •
Innovationsparks in Hamburg
Gestaltung des Strukturwandels in der Kohleregion
Ibbenbüren
• Kreisentwicklungskonzept für den zweitgrößten
deutschen Landkreis
• Gewerbeflächengutachten Nürnberg 2025
• Vermarktungskonzept für 64 Hektar Gewerbeflächen
• Betreutes Wohnen in Düren (NRW)
• Mikroapartments in Berlin-Kreuzberg
• Renaissance von Wohntürmen?
• Hotelentwicklungskonzepte mit modellhafter Prognose
des Betriebsergebnisses
Immobilienwirtschaft
Regionalökonomie
EDITORIAL
Liebe Leser und Projektpartner, in der aktuellen Bedarf am wirtschaftlichen Strukturwandel in der
Ausgabe unseres Newsletters finden Sie einen Stadt. Für die Region Hersfeld-Rotenburg in Hessen
umfangreichen Überblick über unserer Beratungs- wurde eine umfassende Gewerbeflächenstruk-
spektrum. Im Fokus unserer Regionalberatung turanalyse erarbeitet. Diese ist die Basis für ein
standen vor allem Zukunftsthemen aus den Be- praxisbezogenes Nutzungs- und Vermarktungs-
reichen Technologie, Innovation und Wirtschaft. konzept für einen 64 Hektar großen Standort in der
Zum Beispiel haben wir uns im Auftrag der Freien Region. Der Standort soll bundesweit und inter-
und Hansestadt Hamburg mit den Bedarfen und national beworben werden.
Potenzialen für Forschungs- und Innovationsparks
befasst. Für den Kreis Ludwigslust-Parchim er- Im Rahmen unserer Immobilienmarktberatung
arbeiten wir bis zum Jahr 2017 ein Kreisent- haben wir uns vor allem Spezialthemen aus dem
wicklungskonzept, welches die zukünftigen Ent- Bereich Wohnen gewidmet. In Düren bei Köln wurde
wicklungslinien der Region mit Zielhorizont 2030 eine Standort- und Marktanalyse für Betreutes
festlegen soll. Für die Kohleregion Ibbenbüren Wohnen durchgeführt und in Berlin eine Projekt-
stellt unsere Potenzialanalyse die Grundlage für entwicklung gutachterlich begleitet, bei der u.a.
den Konversionsprozess nach der Beendigung des die neue Wohnform Mikroapartments im Fokus der
Kohlebergbaus dar. Sie befasst sich darüber hinaus Überlegungen steht. Weitergehend haben wir uns
auch mit der Wiedereingliederung von ca. 400 mit Wohntürmen beschäftigt. Achim Georg hat sich
Hektar in den Flächenkreislauf. in seiner vorherigen Tätigkeit intensiv mit dem soge-
nannten Tower 2 im Europaviertel Frankfurt befasst.
Das Thema Gewerbeflächen beschäftigt uns auch Der Wohnturm wird jetzt realisiert. Zum Schluss
in anderen Regionen intensiv. So haben wir für die des Newsletters weisen wir auf die Bedeutung von
zweitgrößte bayerische Stadt Nürnberg den Bedarf Hotelentwicklungskonzepten insbesondere für
an Industrie- und Gewerbeflächen bis zum Jahr Klein- und Mittelstädte hin und zeigen die aktuellen
2025 ermittelt. Dabei orientiert sich der ermittelte Entwicklungen auf dem deutschen Hotelmarkt auf.
Achim Georg Dr. Silvia Stiller
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FÖRDERUNG VON GRÜNDUNGEN UND INNOVATIONEN
ANALYSE DER POTENZIALE FÜR FORSCHUNGS- UND
INNOVATIONSPARKS IN HAMBURG
Wissensintensive Industrien und Dienstleis- Um die Potenziale für Innovationen und techno-
tungen prägen zunehmend die Wirtschafts- logischen Fortschritt in Hamburg noch besser zu
struktur von Städten und sind die Grundlage nutzen, erarbeitet die InnovationsAllianz gegen-
für ihre internationale Wettbewerbsfähigkeit. wärtig unter Leitung der Behörde für Wirt-
Diese Wirtschaftszweige kennzeichnet ein schaft, Verkehr und Innovation ein Konzept für
hoher Anteil von hochqualifizierten Beschäf- Forschungs- und Innovationsparks in Hamburg.
tigten und eine im Vergleich zu anderen Dazu haben Georg Consulting und Economic
Wirtschaftszweigen höhere Forschungs- und Trends Research im vergangenen Jahr eine Studie
Entwicklungsintensität. Eine inzwischen in zu den Potenzialen und Bedarfen für Forschungs-
Deutschland und auch international etablierte und Innovationsparks in Hamburg erarbeitet. Ziel
Möglichkeit, den Strukturwandel zu wissensin- dieser Untersuchung war es, die Entwicklungs-
tensiven Wirtschaftszweigen zu fördern, besteht chancen und Erfordernisse für Forschungs- und
in der Einrichtung von Technologie- oder auch Innovationsparks an den drei konkret vorgesehenen
Forschungs- und Innovationsparks. Hamburger Standorten in Altona, Bergedorf und
Harburg neben dem bereits etablierten Standort an
Kompetenzen bündeln und sichtbar machen der Rüschhalbinsel zu analysieren.
Diese werden in räumlicher Nähe zu bestehenden Die Studie bewertet die Förderung von forschungs-
Forschungseinrichtungen entwickelt und geben Un- intensiven Unternehmen und von Ausgründungen,
ternehmen die Chance, sich inhaltlich und räumlich die aus Hochschulen und Forschungseinrichtungen
mit den Forschungseinrichtungen und anderen hervorgehen, als wichtiges Instrument der Wirt-
Unternehmen zu vernetzen. Die räumliche Nähe schafts- und Technologiepolitik für Hamburg.
zwischen Entwicklern und Anwendern stärkt das Die geplanten Forschungs- und Innovationsparks
Potenzial für persönliche (informelle) Kontakte und können dazu einen wichtigen Beitrag leisten.
ist deshalb förderlich für den Wissensaustausch. In der Praxis finden sich zahlreiche Beispiele
Beispiel eines Technologieparks: Wissenschaftspark Gelsenkirchen.
Quelle: Wissenschaftspark Gelsenkirchen GmbH.
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dafür, dass sich die thematischen Entwicklungen Anzahl der Arbeitsplätze in ausgewählten
von Forschungs- und Innovationsparks an den Technologieparks
Schwerpunkten von Ankerinstituten orientieren.
Dies ist auch in Hamburg ein Aspekt, der bei der Adlershof Berlin 15.553
Entwicklung der Forschungs- und Innovations-
Technologiepark Bremen 12.100
parks Berücksichtigung finden soll. Die Themen
und Technologiefelder der an den geplanten
Technologiepark Dortmund 8.500
Standorten präsenten Forschungseinrichtungen
stellen grundsätzlich die Anknüpfungspunkte für
Johanneberg Science park 3.900
die Entwicklung von Forschungs- und Innovations-
parks dar. So ist am Standort Altona das Deutsche Technologiepark 2.500
Herzogenrath
Elektronen-Synchrotron DESY angesiedelt, woraus
sich schwerpunktmäßig das Thema optische Tech- AREA Science Park Triest 2.400
nologien ergibt. Beispiele für andere Themenfelder,
in Bergedorf und Harburg, sind Energie und Life Technologiepark Ostfalen 2.300
Sciences.
Technologiepark Heidelberg 1.600
Zukünftige Flächenbedarfe für
wissensintensive Wirtschaftszweige Technologiepark Paderborn 1.100
0 5.000 10.000 15.000 20.000
Für die Realisierung von Forschungs- und Innovati- © Georg Consulting
Anzahl
onsparks an den Standorten Altona, Bergedorf und Quellen: Internet-Auftritte der Technologieparks (2014);
Harburg ergeben sich dann Chancen, wenn größere Georg Consulting (2014).
zusammenhängende Flächen in der Nähe zu den
Ankerinstituten und Inkubatoren entwickelt werden lichem Vermarktungshorizont, einen entsprechend
können. Auch zeigen die zahlreichen Beispiele großen Flächenbedarf. Die Standorte sollten pers-
erfolgreicher Technologieparks in Deutschland, pektivisch (bezogen auf 20 Jahre) ein Flächenpo-
dass in gewissem Umfang und insbesondere in der tenzial von circa 24 bis 28 Hektar (netto) zuzüglich
Anfangsphase Flächen angebotsorientiert entwi- potenzieller Erweiterungsmöglichkeiten umfassen.
ckelt und vermarktet werden müssen.
Masterplan als nächster Schritt der
Um an den geplanten Standorten Entwicklungs- Realisierung
möglichkeiten vom Inkubator, über das Techno-
logiezentrum bis zum Forschungs- und Innova- Die nächsten Schritte zur Realisierung der
tionspark zu eröffnen, müssen entsprechende Forschungs- und Innovationsparks bestehen u.a.
Flächenpotenziale vorhanden sein. In der Studie in der Etablierung und Ausgestaltung einer Dach-
von Georg Consulting wird ein Orientierungs- gesellschaft, der Identifikation und Sicherung
rahmen für den diesbezüglichen zukünftigen geeigneter Flächen sowie in der Erarbeitung
Flächenbedarf abgeschätzt. Die vorliegende Gewer- von Masterplänen für die drei Standorte. Dabei
beflächenprognose für Hamburg ergibt für das ist zu berücksichtigen, dass Technologieparks
wissensintensive Gewerbe im Zeitraum 2012 bis häufig als höherwertige Gewerbegebiete charak-
2025 bei einem beschleunigten Strukturwandel hin terisiert werden. Mit einem hohen Grünflächenanteil
zu wissensintensiven Industrien, zu dem die Tech- mit zum Teil einheitlichen Gestaltungsstrukturen
nologieparks einen Beitrag leisten, eine Nachfrage und ergänzenden Dienstleistungs- und Freizeitan-
von 58 Hektar. Die abgeleiteten Flächenbedarfe für geboten für die Unternehmen. So umfasst zum
Forschungs- und Innovationsparks in Hamburg mit Beispiel der Technopole Metz in Frankreich auch
aktuellem Schwerpunkt auf den Standortbereichen Einkaufsmöglichkeiten, ein World Trade Center und
Altona, Harburg und Bergedorf zeigen, je nach zeit- einen Golfplatz.
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POTENZIALANALYSE MIT UMFANGREICHER PARTIZIPATION
GESTALTUNG DES STRUKTURWANDELS IN DER
KOHLEREGION IBBENBÜREN
Der Steinkohlebergbau in Ibbenbüren und in in der Region sind hoch, rund neun Hektar sind in
Mettingen in Nordrhein-Westfalen wird Ende der jüngeren Vergangenheit pro Jahr vermarktet
des Jahres 2018 auslaufen. Mit der Schließung worden. Im Rahmen der Potenzialanalyse ist eine
der zugehörigen Zechen, der Schachtanlage Gewerbeflächenstrategie auf den Weg gebracht
von Oeynhausen und dem Nordschacht, endet worden, die auch zukünftig ein ausreichendes
der Unter-Tage-Abbau von Steinkohle in Flächenangebot für die Unternehmen der Region
Deutschland. Georg Consulting hat gemeinsam sichern soll.
mit dem Planungsbüro Grontmij und der
Schnittstelle Kohlekonversion der Stadt Ibben- Nutzungsszenarien als Zukunftsbilder
büren über einen Zeitraum von zwei Jahren eine
Potenzialanalyse für die Kohleregion Ibben- Prinzipiell können die Bergbauflächen nach der
büren erarbeitet. Diese ist die Grundlage für die Steinkohleförderung von Unternehmen nachge-
Entwicklung von Strategien zur Gestaltung des nutzt werden, wenn sich hierfür wirtschaftliche
mit dem Kohleausstieg verbundenen Struktur- Lösungen finden lassen. Diese Flächen stehen aber
wandels und zeigt Entwicklungsszenarien für nicht kurz- bis mittelfristig zur Verfügung, unter
die Bergbauflächen auf. Zu diesen zählen neben anderem aufgrund des nach 2018 anstehenden
den Schachtanlagen zwei Bergehalden auf dem Rückzugs aus der Grube und der Vorbereitung
Gebiet der Stadt Ibbenbüren. Die Untersu- der langfristigen Wasserhaltung. Die Entwick-
chungen zu den Potenzialen der Kohleregion lungsszenarien für die Schachtanlagen, welche
Ibbenbüren und der Konversionsstandorte
basierten auf umfangreichen Vor-Ort-Besich-
tigungen, Fachgesprächen, Workshops, unter- Regionalveranstaltung in der Kohleregion Ibbenbüren
schiedlichen Formaten der Bürgerbeteiligung
sowie der Auswertung von vorliegendem Daten-
material und Statistiken.
Gewerbeflächenstrategie unterstützt den
Strukturwandel
Die Potenzialanalyse zeigt: Der Strukturwandel
trifft in der Kohleregion auf eine breite wirtschaft-
liche Basis mit einer hohen Vielfalt an dynami-
schen Unternehmen. Die ökonomische Leistungsfä-
higkeit der Region verdeutlicht das kontinuierliche
Beschäftigungswachstum bei rückläufiger und
niedriger Arbeitslosigkeit. Regionale Stärken sind
unter anderem die Nahrungsmittelindustrie, der
Maschinenbau und die Chemieindustrie. Ein wich-
tiger Standortfaktor der Region für Industrieunter-
nehmen ist die breite Verkehrsinfrastruktur. Diese
trägt zur Attraktivität zahlreicher Gewerbegebiete
in der Kohleregion bei. Die Gewerbeflächenumsätze
Quelle: Georg Consulting (2015).
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Entwicklungszeiträume in der mittleren und langen Für die Bergehalden ist aufgrund ihrer räum-
Frist betreffen, zeigen ein vielfältiges Flächenpo- lichen Nähe ein integriertes Nutzungskonzept
tenzial für gewerbliche Nutzung. So beispielsweise naheliegend. Mit der Einbindung in den Land-
für klein- und großteiliges Gewerbe, das Handwerk schaftsraum, der Nutzung der vorhandenen
und Logistikunternehmen. Es gibt Potenziale für die Potenziale der Halden, wie zum Beispiel der
Vermarktung von Immobilien und für die Erhöhung Aussichtsmöglichkeiten und der Verknüpfung mit
der touristischen Attraktivität Ibbenbürens durch vorhandenen touristischen Angeboten, können
die kulturhistorischen Gebäude auf den Schacht- neue Freizeitangebote für die Bürger der Region
anlagen. Diese können zur Impulsgebung für die und den überregionalen Tourismus entstehen.
Standortentwicklung genutzt werden. Ob und
wie sie sich entfalten werden, hängt aber von den
jeweiligen umsetzbaren Nutzungskonzepten ab. Weitere Informationen zur Kohleregion und zum
Konversionsprozess finden Sie unter:
www.gute-aussichten.de
Arbeitsschritte der Potenzialanalyse zur Kohlekonversion
POTENZIALANALYSE
Januar 2014 Recke, August 2014 Hörstel, Februar 2015
PROJEKTSTART 1. WORKSHOP 2. WORKSHOP
• Einrichtung der Schnittstelle Kohle- • Regionale Stärken der Kohleregion • Tourismus
konversion
• Auftaktpressekonferenz
Ibbenbüren, März 2015 Mai 2015 Ibbenbüren, Juni 2015
3. WORKSHOP SWOT-ANALYSE 4. WORKSHOP
• Gewerbeflächenstrategie • Regionalökonomie • Entwicklungsszenarien für die
• Standorte Schachtanlagen
September 2015 Oktober 2015 März 2016
5. WORKSHOP ENTWICKLUNGSSZENARIEN POTENZIALANALYSE
• Nachnutzungskonzepte BERGEHALDEN UND SCHACHT- • Abschlussbericht
Bergehalden ANLAGEN
• Bewertung und Planskizzen
BÜRGERBETEILIGUNG
September 2014 März 2015 Januar 2016
1. ÖFFENTLICHE 2. ÖFFENTLICHE 3. ÖFFENTLICHE
REGIONALVERANSTALTUNG REGIONALVERANSTALTUNG REGIONALVERANSTALTUNG
• Die Halden • Potenziale der Bergbauflächen und • Entwicklungsszenarien
-immobilien
ONLINE-BETEILIGUNG POSTKARTEN-AKTION PERSÖNLICHE GESPRÄCHE
• www.gute-aussichten.de
Quelle: Georg Consulting (2016).
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LUDWIGSLUST-PARCHIM - NEUE BLICKWINKEL AUF DIE ZUKUNFT
KREISENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DEN
ZWEITGRÖSSTEN DEUTSCHEN LANDKREIS
Der Landkreis Ludwigslust Parchim hat Georg
Consulting mit der Erarbeitung eines Kreis-
entwicklungskonzepts (KEK) beauftragt. Unter-
stützt wird Georg Consulting bei der Aufgabe
durch Raum & Energie. Mit Hilfe des Konzeptes
sollen die wesentlichen Entwicklungstrends und
-potenziale für den Kreis Ludwigslust-Parchim und Boizenburg/Elbe (10.350). Der Kreis Ludwigs-
für die nächsten 15 Jahre erarbeitet werden. lust-Parchim nimmt rund 20 Prozent der Fläche
Dabei sind insbesondere die Herausforde- Mecklenburg-Vorpommerns ein. Aufgrund seiner
rungen durch die demografische Entwicklung flächenmäßigen Größe ist der Kreis von räumlichen
und den anhaltenden wirtschaftlichen Struktur- Unterschieden geprägt, was sich beispielsweise in
wandel für den Kreis zu berücksichtigen. Das der räumlichen Bevölkerungsverteilung zeigt.
KEK wird unter der intensiven Beteiligung der
relevanten Akteure erstellt. Die Einbeziehung
der Akteure und Bürger erfolgt u. a. über Fach- Beteiligungsformate für Bürger und regionale Akteure
foren, Regionalforen und einem Online-Tool.
Die Unternehmen des Kreises werden über eine Online
großvolumige Unternehmensbefragung mit Dialogforum
eingebunden. Unternehmens-
Webseite
befragung
Der zweitgrößte Landkreis Deutschlands (4.752 km²)
entstand im Jahr 2011 durch den Zusammenschluss
Fachge- KEK Work-
spräche shops
der ehemaligen Landkreise Parchim und Ludwigs- 2030
lust im Zuge der Kreisgebietsreform in Mecklen-
burg-Vorpommern. Verwaltungssitz ist Parchim. Zukunfts- Fachforen
Seit 2012 ist der Altkreis Ludwigslust Teil der Metro- konferenz
Regional-
polregion Hamburg. Der Landkreis ist ländlich foren
geprägt, seine vier größten Städte sind Parchim
(17.794), Ludwigslust (12.243), Hagenow (11.443) Quelle: Georg Consulting (2016).
Zentrale Themen des Kreisentwicklungskonzepts
WIRTSCHAFT, FAMILIE, TOURISMUS,
ARBEIT UND BILDUNG GESUNDHEIT UND SOZIALES FREIZEIT UND KULTUR
SOZIALE DEMOGRAPHISCHER ÖFFENTLICHE
NATUR UND UMWELT
INFRASTRUKTUR WANDEL VERWALTUNG
ENERGIE INFRASTRUKTUR, NACHHALTIGE
UND KLIMA VERKEHR UND MOBILITÄT SIEDLUNGSENTWICKLUNG
Quelle: Georg Consulting (2016).
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Vielfältiges Themenspektrum
Der Landkreis Ludwigslust-Parchim soll, trotz an- Weitere Informationen zum Kreisentwicklungskonzept
haltender demographischer Veränderungen, auch für den Landkreis Ludwigslust-Parchim finden Sie unter
www.kreis-lup.de
weiterhin ein attraktiver Lebensmittelpunkt für
seine Bewohner und ein dynamischer Wirtschafts-
standort sein. Daher ist das KEK thematisch breit
angelegt, wobei die Themengebiete „Natur und
Umwelt“, „Soziale Infrastruktur“, „Demographi-
scher Wandel“ und „Öffentliche Verwaltung“ Quer-
schnittsthemen darstellen.
Insgesamt spielt die Entwicklung von Lösungen zur
Daseinsvorsorge, neben der Wirtschaftsförderung,
eine zentrale Rolle für den Landkreis. Dies zeigt sich
nicht zuletzt auch an der Leadpartnerschaft des
Landkreises für das Leitprojektes Demographie und
Daseinsvorsorge in der Metropolregion Hamburg.
Schloss Ludwigslust
Quelle: Burkhard Foltz.
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NEUE FLÄCHEN FÜR INVESTOREN, PROJEKTENTWICKLER UND UNTERNEHMEN
GEWERBEFLÄCHENGUTACHTEN NÜRNBERG 2025
tragt. Aufgabe und Ziel des Gutachtens war es, den
Wirtschaftsstandort Nürnberg mit seinen Entwick-
lungslinien zu analysieren und zu bewerten. Darauf
aufbauend sollte die Gewerbeflächennachfrage
mit Zielhorizont 2025 eingeschätzt und der zusätz-
liche Bedarf an Gewerbeflächen bestimmt werden.
Neben den quantitativen Aussagen zur Nachfrage-
entwicklung wurden die qualitativen Aspekte der
Nachfrage über die Ableitung von Standorttypen
berücksichtigt.
Quelle: Georg Consulting
Jeder dritte Arbeitsplatz ist
Nürnberg ist mit über einer halben Million gewerbeflächenrelevant
Einwohnern das wirtschaftliche Zentrum der
gleichnamigen Metropolregion mit rund 3,5 Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäf-
Millionen Menschen. Der Wirtschaftsstandort tigten lag in Nürnberg im Jahr 2015 bei rund
Nürnberg befindet sich in einem anhaltenden 289.700 Personen und hat sich nach der Finanz-
Prozess der strukturellen Veränderung. Dieser und Wirtschaftskrise deutlich erholt. Im Zeitraum
Wandel führt tendenziell auch zu einem Wandel von 2010 bis 2015 stieg die Beschäftigung in
der Gewerbeflächennachfrage. Die zweit- Nürnberg um 9,5 Prozent an. Das Verarbeitende
größte Stadt Bayerns hatte in den vergangenen Gewerbe, Verkehr und Lagerei sowie das Bauge-
Jahren eine kontinuierliche Gewerbeflächenver- werbe gehören nach wie vor zu den wichtigsten
marktung zu verzeichnen. Dabei konnten u.a. Arbeitgebern in Nürnberg. Allein in diesen drei
zahlreiche Konversionsstandorte erfolgreich gewerbeflächenrelevanten Bereichen arbeiteten
wiedergenutzt werden. Das Angebot an Konver- im Jahr 2015 zusammen rund 78.530 Menschen
sionsflächen hat sich aufgrund der erfolgreichen und damit jeder vierte in Nürnberg Beschäftigte.
Vermarktung aber deutlich reduziert, sodass Wird anteilig auch der Anteil von Dienstleistungs-
neue Gewerbeflächen in größerem Umfang und Handelsunternehmen berücksichtigt, die
entwickelt werden müssen. Mit einer am Bedarf sich in Gewerbegebieten ansiedeln, dürfte jeder
ausgerichteten Gewerbeflächenpolitik will die dritte Arbeitsplatz in Nürnberg gewerbeflächen-
Stadt einerseits zunehmenden Nutzungskon- relevant sein. Über vertikale Verflechtungen wirken
flikten entgegenwirken und sich andererseits die gewerbeflächenrelevanten Wirtschaftszweige
auch zukünftig als attraktiver Wirtschafts- zudem auch in den Dienstleistungssektor hinein.
standort mit überregionaler und internationaler
Ausstrahlung positionieren. Gewerbeflächenstrukturanalyse als
Grundlage
Vor dem kurz skizzierten Hintergrund hat die Stadt
Nürnberg das Beratungsinstitut Georg Consulting Im Rahmen des Gutachtens wurden 27 aktuelle
Immobilienwirtschaft|Regionalökonomie (Hamburg) und zukünftige Gewerbestandorte erfasst und
gemeinsam mit dem HWWI Hamburgischen Welt- bewertet. Die ausgewählten Standorte wurden
wirtschaftsinstitut (Hamburg) mit der Erstellung des vor Ort besichtigt und es wurde eine Kategori-
Gewerbeflächengutachtens Nürnberg 2025 beauf- sierung der Standorte nach Schwerpunktnutzungen
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vorgenommen. Dabei zeigte sich, dass zahlreiche genzahlen in der Industrie in Nürnberg erwartet bei
Gewerbegebiete einen ausgewiesenen Indust- gleichzeitig anhaltendem Anstieg der Wirtschafts-
riecharakter und eine hohe Nutzungsmischung leistung. Dies bedeutet, dass für die Industrie bis
(z. B. Industrie, Handwerk, kleinteilige Logistik, 2025 die größte Produktivitätssteigerung prognos-
Büro) aufweisen. Es gibt nur wenige Gebiete, die tiziert wird, was sich treibend auf die Gewerbeflä-
schwerpunktmäßig durch Dienstleistungen geprägt chennachfrage auswirken dürfte. Auf Basis eines
sind. Außerhalb des GVZ Hafen Nürnberg finden auf den Entwicklungsszenarien aufsetzenden Prog-
sich zudem nur wenige durch Logistik geprägte nosemodells wurde der Orientierungsrahmen der
Standorte. Flächennachfrage mit Zielhorizont 2025 abgeleitet.
Das Basisszenario geht von einem Flächenbedarf
Gleichzeitig wurden die zukünftigen Entwick- von schätzungsweise 80 Hektar im Zeitraum von
lungsflächen anhand eines Kriterienkatalogs be- 2014 bis 2025 aus.
wertet und im Hinblick auf ihre Bedeutung für die
zukünftige Gewerbeflächenpolitik eingeschätzt.Das Aufgrund datenspezifischer Aspekte bildet das
Flächenangebot in Nürnberg setzt sich somit aus Prognosemodell nicht die Nachfrage nach groß-
Potenzialflächen in den vorhandenen Gebieten und flächiger Logistik ab. Für die Logistiknachfrage
den zukünftigen Entwicklungsgebieten zusammen. wurde daher ein zusätzliches verbrauchsgestütztes
Szenario entwickelt. Die Funktion Nürnbergs als
Strukturwandel und Logistik beeinflussen logistische Drehscheibe in Süddeutschland setzt
Gewerbeflächennachfrage ein entsprechend großes Flächenangebot in der
Stadt bzw. in der Region Nürnberg voraus. Der
Die zukünftige ökonomische Entwicklung Nürn- verbrauchsgestützte Orientierungsrahmen für die
bergs hängt vom Tempo des Strukturwandels ab, Logistikflächennachfrage liegt bei 72 bis ca. 84
der wiederum Einfluss auf die qualitative und quan- Hektar.
titative Gewerbeflächennachfrage hat. Die Inten-
sität des wirtschaftlichen Strukturwandels wurde Standorttypologie der Nachfrage
in verschiedenen wirtschaftlichen Entwicklungs-
szenarien abgebildet. Im Basisszenario wird bis zum Die speziell für Nürnberg entwickelte Standort-
Jahr 2025 ein stetiger Rückgang der Erwerbstäti- typologie der Nachfrage zeigt, dass etwas mehr
als die Hälfte des prognostizierten Flächenbedarfs
Beschäftigungsentwicklung Nürnberg (ohne Logistik) auf den Standorttyp „Höherwertiges
Gewerbegebiet“ entfällt. Dies ist auf den Bedeu-
Anzahl Beschäftigte tungsgewinn des wissensintensiven Gewerbes und
295.000
289.721
der wachsenden Dienstleistungsbereiche im Zuge
290.000 des anhaltenden Strukturwandels zurückzuführen.
284.529 Zusammen entfällt etwas mehr als ein Drittel der
285.000
Flächennachfrage auf die Standorttypen „Einfaches
278.637
280.000 Gewerbegebiet“ und „Kleingewerbestandort“.
275.210
275.000
270.750 Die vorliegende Gewerbeflächenexpertise hat
270.000
264.515
gezeigt, dass mit Ausnahme für die Logistik
265.000 rein rechnerisch genügend Flächen in Nürnberg
vorhanden sind. Flächenengpässe entstehen jedoch
260.000
aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit über
255.000 die Flächen (Eigentumsfrage) und aufgrund von
250.000
Restriktionen (Umwelt- und Naturschutzbelange,
2010 2011 2012 2013 2014 2015 Baurechtschaffung). Bei Flächenengpässen muss
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von einer steigenden Stadt-Umland-Wanderung
Quellen: Bundesagentur für Arbeit (2016); Georg Consulting (2016).
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Orientierungsrahmen der Nachfrage 2025 nach Standorttypen für Nürnberg
Standorttypen
Einfaches Einzelhandels-
Logistik- Höherwertiges Kleingewerbe-
Gewerbegebiet / standort
standort Gewerbegebiet standort
Industriegebiet (großflächig)
(78 ha*)
13 ha Mittel aus Verbrauchsspanne 43 ha 16 ha 8 ha
72 - 84 ha
Planerische Kategorie
GE, GI GE, GI, SO Logistik GE, GE(e) GE, GE(e) SO Handel
Quelle: Georg Consulting (2014). *nur bei anhaltend hoher Logistiknachfrage
von Unternehmen ausgegangen werden, was zu Untersuchungsgebiete in Nürnberg
Arbeitsplatz- und Wertschöpfungsverlusten in
Nürnberg führen würde. Die Gewerbeflächen-
entwicklung ist und bleibt daher ein wichtiges
Instrument für Nürnberg, um die ökonomische
Weiterentwicklung der zweitgrößten bayerischen
Metropole zu fördern. Für die Bedienung der
logistischen Nachfrage müsste Nürnberg die Fort-
entwicklung des GVZ Hafen vorantreiben, eventuell
alternative Logistikstandorte entwickeln und auch
den Schulterschluss mit dem Umland suchen.
Auf der Grundlage des Gutachtens erarbeitet die
Stadt Nürnberg zurzeit ein Gewerbeflächenent-
wicklungsprogramm. Damit sollen für die Hand-
lungsfelder Flächenmonitoring, Flächenmobili-
sierung, qualitative und räumliche Steuerung sowie
Qualifizierung von Bestandsgebieten Maßnahmen
und Projekte definiert und auf das Leitziel einer
bedarfsgerechten Gewerbeflächenpolitik bis 2025
ausgerichtet werden. Das Gewerbeflächenentwick-
lungsprogramm dient auch dazu, Investoren und
Unternehmen Planungssicherheit zu bieten und
Perspektiven aufzuzeigen.
Ansprechpartner bei der Wirtschaftsförderung Nürnberg:
Robert Danzer
Wirtschaftsförderung Stadt Nürnberg
Theresienstraße 9
90403 Nürnberg
0911 – 231 -6252
Robert.Danzer@Stadt.Nuernberg.de Quelle: Georg Consulting (2015).
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HERSFELD-ROTENBURG - ANSIEDELN IN DER MITTE DEUTSCHLANDS
VERMARKTUNGSKONZEPT FÜR 64 HEKTAR
GEWERBEFLÄCHEN
Das Industriegebiet Mecklar-Meckbach befindet noch selten vor. Im Rahmen einer Nutzungs- und
sich in der Großgemeinde Ludwigsau im Kreis Vermarktungsstudie sollten deshalb die wirtschaft-
Hersfeld-Rotenburg. Es liegt außerhalb der Sied- lichen Trends, des Wirtschaftsstandorts Hersfeld-
lungsgebiete zwischen den Ortsteilen Mecklar Rotenburg sowie der regionale und lokale Gewer-
und Meckbach und ist über die B27 gut an die beflächenmarkt analysiert und bewertet werden.
Städte Bad Hersfeld und Bebra angebunden. Bis Auf dieser Grundlage und unter Berücksichtigung
heute erfolgte eine Ansiedlung durch ein Logis- der Ergebnisse von umfangreichen Fach- und
tikzentrum der Firma DHL, welche das Entrée des Unternehmensgesprächen in der Region wurden
Standortes bildet. Der Projektstandort umfasst verschiedene Nutzungs- und Vermarktungs-
rund 64 Hektar, die als GI-Flächen ausgewiesen szenarien für den Projektstandort entwickelt.
sind. Aktuell sind noch 43 Hektar ungenutzt, die
sich auf verschiedene Bau- und Entwicklungs- Zentrale Makrolage in Deutschland
felder aufteilen.
Die Region Hersfeld-Rotenburg zeichnet sich dank
In den vergangenen Jahren haben sich die sozio- der zentralen Lage innerhalb Deutschlands durch
ökonomischen und standortbezogenen Rahmen- eine herausragende Erreichbarkeit aus. Hier treffen
bedingungen für die Vermarktung der noch freien wichtige Nordsüdverbindungen (A7) und zentrale
Flächen stark verändert. Darüber hinaus kommen Ostwestachsen (A4) aufeinander. Die wichtigen
industrielle Großansiedlungen in Deutschland nur Absatz- und Beschaffungsmärkte in Deutschland
sind in nur wenigen Stunden Fahrzeit zu erreichen.
Makrolage und Erreichbarkeit des Standortes Die positive Makrolage und gute Erreichbarkeit der
(Fahrzeiten in Minuten) Region haben im letzten Jahrzehnt zu einer relativ
hohen exogenen Gewerbeflächennachfrage durch
Logistiker in der Region geführt.
Im Kreis Hersfeld-Rotenburg wurden im Zeitraum
von 2005 bis 2014 mit 12,3 Hektar pro Jahr relativ
hohe Flächenumsätze erzielt, die vor allem auf
Logistikansiedlungen zurückzuführen sind. Die
Flächennachfrage der letzten Jahre konzent-
rierte sich dabei vor allem auf die autobahnnahen
Standorte. Im Kreis standen insbesondere die
Gemeinden Kirchheim, Bad Hersfeld und Friedewald
im Fokus des Ansiedlungsgeschehens.
In Bezug auf den Projektstandort ergeben sich,
neben Logistik, vor allem Anknüpfungspunkte
für mittelständische Unternehmen sowie das
Handwerk. Konkrete Ansätze zur Standortprofi-
lierung durch Alleinstellungsmerkmale können
sich etwa durch die Errichtung von Testanlagen
Quelle: Georg Consulting (2015).
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zur Stromproduktion aus erneuerbaren Energie- und Energiepark böten sich Anknüpfungspunkte
quellen ergeben, deren Ansiedlungserfolg jedoch für eine bundesweite Presse- und Öffentlichkeits-
nicht planbar ist. Des Weiteren könnte der Projekt- arbeit. Für dieses Szenario könnte zum Beispiel ein
standort zumindest auf Teilflächen das Thema bundesweiter Ansiedlungswettbewerb mit hoher
Arbeiten und Wohnen für Freiberufler aufnehmen. überregionaler Aufmerksamkeit durchgeführt
werden.
Nutzungs- und Vermarktungsszenarien
Für die zukünftige Vermarktung des Projekt- Szenario B: Logistik- und Gewerbepark
standortes gibt es grundlegend zwei strate-
gische Ausrichtungen. Durch die erfolgreiche
Ansiedlung von DHL besteht eine Vorprägung als
Logistikstandort. Hieran könnte bei der weiteren
Vermarktung angeknüpft werden. Die Größe des
Flächenpotenzials sowie die unterschiedlich großen
Bau- und Entwicklungsfelder sprechen alternativ für
die Vermarktung an verschiedene Nutzergruppen.
Im Rahmen eines Abwägungsprozesses konnten
drei umsetzungsorientierte Nutzungsszenarien er-
arbeitet werden. Dies sind:
• Nutzungsszenario A: Logistikpark – mit der
Quelle: Georg Consulting (2015).
aktiven Fortentwicklung des Projektstandortes
als Logistikstandort aufgrund der Vorprägung
durch DHL Szenario C: Gewerbe- und Energiepark
• Nutzungsszenario B: Logistik- und
Gewerbepark – mit Berücksichtigung der
kleinteiliger gewordenen Nachfrage durch
Mittelstand und Handwerk auf Teilflächen
• Nutzungsszenario C: Gewerbe- und
Energiepark – mit einem modellhaften
Vermarktungsansatz für Unternehmen, die ihren
Strombedarf flexibel gestalten können A = Jokerfläche
B1 = Gewerbe & Energiepark
B2 = Sondergebiet
C = Handwerk
Unser Fazit für den Standort lautet: Für zeitnahe D = LKW Stellplatz mit
Servicestation
Vermarktungserfolge müsste zumindest auf Teil-
flächen eine kleinteiligere Vermarktung nach Quelle: Georg Consulting (2015).
Szenario B oder C angestrebt werden. Weiterhin
wäre es positiv, wenn für den Standort ein einpräg-
samer Name gefunden werden könnte, mit dem
Ansprechpartner für den Standort ist die
potenzielle Ansiedler die Region und das favori- Wirtschaftsförderungsgesellschaft für den
sierte Standortkonzept sofort erkennen können. Landkreis Hersfeld-Rotenburg mbH
Die Namensgebung mit Bezug zu den Ortsteilen Geschäftsführer: Bernd Rudolph
Leinenweberstraße 1
Mecklar und Meckbach ist angesichts der Größe 36251 Bad Hersfeld
und Bedeutung des Projektstandortes nicht ziel- Telefon: +49 6621 944-110
Web: www.wfg-hef-rof.de
führend. Insbesondere für das Szenario C Gewerbe-
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WACHSTUMSMARKT WOHNEN IM ALTER
BETREUTES WOHNEN IN DÜREN (NRW)
Der Markt für Betreutes Wohnen gilt allgemein Wohnformen im Alter
als Wachstumsmarkt. Grundsätzlich wird die
Nachfrage nach betreuten Wohnformen durch Wohnen im
die anhaltende demografische Alterung weiter Alter
befördert. Unsere Beratungspraxis zeigt jedoch,
dass regionale Marktpotenziale und Mietpreise
zum Teil überschätzt werden. Weiterhin stellen Normale Traditionelle Neue
Seniorenimmobilien besondere Anforderungen Wohnung Sonderformen Sonderformen
an den Standort. Im Fokus stehen vor allem
zentrale urbane Standortlagen, die gut an den
ÖPNV angeschlossen sind. Versorgungsmög-
Altenwohnung Betreutes Wohnen
lichkeiten im Umfeld sollten zum Teil fußläufig
erreichbar sein. Die Nähe zur Post, zu Banken
und Ärzten sind weitere wichtige Standort-
aspekte. Oft findet sich Betreutes Wohnen auch Gemeinschaftliches
Altenheim
in Nachbarschaft zu einem Pflegeheim, welches Wohnen
dann die Betreuungsleistungen für die Alten-
wohnungen übernimmt.
Betreute Wohn- und
Pflegeheim
Zur Bewertung einer geplanten Projektentwicklung Hausgemeinschaft
mit knapp 30 Wohnungen für Betreutes Wohnen
Quelle: Georg Consulting (2015).
wurde Georg Consulting von einem kirchlichen
Wohlfahrtsverband mit einer Standort- und Markt-
analyse beauftragt. Der Projektstandort befindet der Personen ab 65 Jahren in der Stadt Düren bis
sich in Düren, einer knapp 90.000 Einwohner 2020 um 1.589 bzw. bis 2030 um 4.932 zu. Im Jahr
zählenden Stadt bei Köln. 2030 entspräche dies 22.775 Personen und einem
Bevölkerungsanteil von 25,2 Prozent. Die Gesamt-
Deutlicher Anstieg der Älteren in Düren bevölkerung sinkt im selben Zeitraum absolut um
2.220 Personen. Die Rahmendaten veranschau-
Im Jahr 2014 waren in Düren 17.860 Personen 65 lichen, dass die Nachfrage nach seniorengerechten
Jahre und älter, was einem Anteil von 20,1 Prozent Wohnungen in Düren tendenziell steigen dürfte.
an der Gesamtbevölkerung entspricht. Bis zum Jahr
2020 wird die Einwohnerzahl insgesamt um 0,6 Leicht wachsendes Nachfragepotenzial
Prozent sinken und bis zum Jahr 2030 werden sogar
2,4 Prozent weniger Menschen in Düren wohnen. Das Angebot im Wohnsegment Betreutes Wohnen
Inwiefern die aktuelle Zuwanderung diesen Trend umfasst in der Stadt Düren laut unserer Recherchen
aufhalten wird, bleibt abzuwarten. Sicher ist, dass rund 380 Wohneinheiten (WE), auf Kreisebene
die demografische Alterung auch in Düren weiter kommen weitere 453 hinzu. Außerhalb des Kreises,
fortschreitet. Die Bevölkerung ab 65 Jahren wird bis aber räumlich angrenzend, wurden zusätzlich 1.344
zum Jahr 2020 Prognosen zufolge um 8,9 Prozent Wohneinheiten gezählt. Nach unseren Berech-
bzw. bis zum Jahr 2030 sogar um 27,6 Prozent nungen liegt der aktuelle Bedarf für Betreutes
ansteigen (Basisjahr 2014). Absolut nimmt die Zahl Wohnen allein in Düren bei 357 Wohneinheiten.
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Potenzieller Bedarf für Betreutes Wohnen in der Stadt Düren bis 2030
Anzahl Wohneinheiten
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
© Georg Consulting Anteil von 2 % Anteil von 3 %
Quellen: Landesdatenbank NRW (2015); Georg Consulting (2015).
Das aktuelle Angebot an Betreutem Wohnen liegt Betreutes Wohnen Vilshofen
somit leicht über dem prognostizierten Bedarf,
sodass von einer gewissen Marktsättigung bzw.
einem entsprechenden Wettbewerb auszugehen ist.
Bis zum Jahr 2020 ergibt sich aufgrund der demo-
grafischen Alterung eine rechnerische Nach-
frage von 389 und bis 2030 von 456 Wohn-
einheiten für Betreutes Wohnen. Der Zusatzbedarf
an Betreuten Wohnungen ist mit Ausgangsbasis
2014 also eher überschaubar (+9 WE bzw. +76 WE).
Basierend auf der Markt- und Standortbe-
trachtung sowie der Bewertung der Konkurrenz-
situation der geplanten Projektentwicklung hat Quelle: ERL-Bau GmbH & Co. KG.
Georg Consulting das tragfähige Mietpreisniveau
für die betreuten Wohnungen eingeschätzt und
Empfehlungen zu Wohnungsgrößen und zu den
Ausstattungsqualitäten erarbeitet. Der Auftraggeber
hat unsere Empfehlungen in die Projektentwicklung
implementiert.
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„KLEIN ABER OHO“
MIKROAPARTMENTS IN BERLIN-KREUZBERG
Quelle: Alsterspree Verlag GmbH.
Eine deutsche Treuhandverwaltung will ein sich im sozioökonomischen Wandel. Ablesbar ist
Grundstück in der Nähe zum Jüdischen Museum dies u.a am Binnenwanderungssaldo. Dieser ist im
im Berliner Stadtteil Kreuzberg entwickeln. Bei Gegensatz zum Gesamtwanderungssaldo, welcher
der Projektentwicklung handelt es sich um eine auch die Wanderung über die Stadtgrenzen hinaus
Ergänzungsbebauung und die Modernisierung enthält, negativ. Das heißt, es ziehen mehr Personen
eines älteren Wohngebäudes. Der Neubau soll aus dem Stadtbezirk in andere Berliner Bezirke als
sechs Geschosse sowie ein Staffelgeschoss umgekehrt. Der Wandel im Bezirk ist vor allem
umfassen. Die Pläne für den Neubau zielen auf durch den Austausch einer statusniedrigeren durch
eine Wohnnutzung („normales Wohnen“ und eine statushöhere Bevölkerung (Gentrifizierung),
Mikroapartments) sowie auf eine Büronutzung von außen geprägt.
ab. Um die Projektentwicklung standort- und
marktgerecht vorantreiben zu können, wurde Die Wettbewerbssituation für Wohnungsneubau
Georg Consulting mit einer entsprechenden fällt im Stadtteil moderat aus. Derzeit werden in
Studie beauftragt. Kreuzberg schwerpunktmäßig Eigentumswoh-
nungen errichtet, die jedoch zum Teil dem Miet-
Stadtteil im Wandel wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden.
Der Wohnungsmarkt im Stadtteil Kreuzberg ist
Die Analyse der relevanten Immobilienmärkte durch insgesamt durch ein hohes Mietniveau und eine
Georg Consulting hat gezeigt, dass es einen mehr starke Diversifikation charakterisiert. In den unter-
oder weniger starken Nachfrageüberhang in allen schiedlichen Vierteln des Stadtteils existieren
Wohnungssegmenten gibt. Grund hierfür sind die sowohl teure Wohnlagen wie der Graefe- oder
kontinuierlich steigenden Haushaltszahlen in Berlin Bergmannkiez, als auch preiswerte Lagen wie der
und im Stadtteil Kreuzberg. Der Stadtteil befindet Wrangelkiez oder die Gegend rund um den Marian-
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nenplatz. Die Angebotsmieten lagen im Dezember zeigen, dass bei sehr kleinen Apartments eine
2015 zwischen 11,18 Euro (nettokalt) bis 15,20 relativ hohe Mieterfluktuation feststellbar ist, sofern
Euro (nettokalt). Der durchschnittliche Kaufpreis die Apartments nicht für Eigennutzungen verkauft
für Wohnungen in Kreuzberg betrug im Dezember werden. Wettbewerbsvorteile für die geplante
2015 rund 4.300 Euro pro Quadratmeter. Projektentwicklung sehen wir daher vor allem durch
die Errichtung etwas größerer Apartments in der
Nachfrage nach Mikroapartments steigt Größenordnung von 35 bis 45 Quadratmetern.
Auch die Nachfrage nach sogenannten Mikroa- Als Empfehlung für die Projektentwicklung hat
partments ist in den letzten Jahren in Berlin ange- Georg Consulting eine vertikale Nutzungsmischung
stiegen. Sie ist verbunden mit der wirtschaftlichen favorisiert, die Rücksicht auf die unterschiedlichen
Entwicklung der Stadt zu einer internationalen Umfeldqualitäten des Projektstandortes nimmt.
Wirtschafts-, Wissenschafts- und Kulturmetropole.
Im Zuge dieser Entwicklung steigt die Zahl der Nutzungsvorschlag
sogenannten Jobnomaden, die „Wohnen auf Zeit“
nachfragen. Diese präferieren zentral gelegene
Standorte und urbane Stadtteile mit einem posi-
tiven Image wie Kreuzberg. Im Stadtteil Kreuzberg
liegen die Angebotsmieten für Mikroapartments
über alle Lagen, Wohnungsgrößen und Ausstat-
tungsqualitäten hinweg zwischen 15,65 und 23,25
Euro pro Quadratmeter inklusive Nebenkosten, in
anderen Stadtteilen sogar noch etwas höher bei ca.
28,00 Euro pro Quadratmeter (warm). Mikroapart-
ments sind, wie der Name schon andeutet, klein.
Die Wohnungsgröße liegt meist unter 25 Quad-
ratmeter. Die Erfahrungen von Georg Consulting Quelle: Georg Consulting (2015).
Projektierte Wohnungsbauprojekte in Berlin (Stand 2015)
Anzahl
45 42
40
33 34
35 31 31
30
25 20
20
14
15 10
8
10 5 5
7
5
7
3 3 3
5 1 0 1 0 0
2
0
0
Charlottenburg-
Lichtenberg
Tempelhof-Schöneberg
Treptow-Köpenick
Mitte
Neukölln
Friedrichshain-
Spandau
Pankow
Marzahn-Hellersdorf
Reinickendorf
Steglitz-Zehlendorf
Wilmersdorf
Kreuzberg
© Georg Consulting Projekte Projekte mit Mietwohnungen
Quellen: CBRE, Berlin Hyp (2015); Georg Consulting (2016).
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WOHNEN IN DEN WOLKEN
RENAISSANCE VON WOHNTÜRMEN?
Georg Consulting hat sich intensiv mit dem Wohnturm Tower 2 in Frankfurt
Thema Service-Wohnen und dabei auch mit der
Wohnform „Wohnturm“ befasst. Die Trennung
von Arbeiten und Wohnen hat zu den bekannten
Raummustern geführt: Arbeiten in der Stadt,
Wohnen am Stadtrand im Grünen. Der gesell-
schaftliche Wandel und neue Anforderungen
durch eine globalisierte Arbeitswelt tragen
deutlich zur Vermischung der Lebensbereiche
Arbeiten, Wohnen und Freizeit mit der Folge
bei, dass sich das Thema „City-Living“ als nach-
haltiger Trend ausweitet. Und auch die jungen
Senioren in den Vorortsiedlungen kehren in
ihrem dritten Lebensabschnitt teilweise zurück
in die Städte. In diesem Zusammenhang erlebt
auch das Thema Wohnturm in Europa und in
Deutschland eine Renaissance und wird als
„neue Wohnform“ für die großen deutschen
Metropolen diskutiert. Quelle: Frankfurter Rundschau GmbH.
Die europäischen und deutschen Städte nehmen Solutions und der DC Residential fertiggestellten
hier eine Entwicklung auf, die in den USA bereits Marco Polo Tower. Der 56 Meter hohe Solitär mit
seit fast mehr als zwei Jahrzehnten als Postmoderne den leicht zueinander gedrehten Geschossen gilt
des Wolkenkratzerbaus bezeichnet wird. Das misch- in Architektenkreisen als eine der Landmarken
genutzte Hochhaus ist zu einer Art postmoderner der neuen HafenCity. Etwas kleiner geht es in
Norm in Manhattan mit zum Teil überraschenden Düsseldorf zu. Dort ragt seit Herbst vergangenen
spektakulären architektonischen Resultaten ge- Jahres das höchste Haus im neuen Quartier Le Flair
worden. In Europa wurden zuerst in den Nieder- mit seinen zehn Geschossen fast 35 Meter in den
landen interessante Projekte realisiert. Himmel und bietet Platz für 42 Wohnungen mit bis
zu 166 Quadratmetern Wohnfläche. Allen Projekten
Höchster Wohnturm in Frankfurt gemein ist, dass sie für eine besondere Zielgruppe
mit überdurchschnittlich hohen Wohnbedürfnissen
In Deutschland wachsen Wohntürme in verschie- realisiert wurden.
denen Metropolen in den Himmel. Der höchste
Wohnturm Deutschlands mit 160 Metern entsteht Spektakuläre Aussicht ist wichtig!
im Frankfurter Europaviertel. Der sogenannte Tower
2 überragt das von dem amerikanischen Starar- Urbane Wohntürme funktionieren in Europa jedoch
chitekten Frank Gehry am Berliner Alexanderplatz nur an ganz bestimmten ausgewählten Stellen im
geplante Wohnhochhaus noch um etwa zehn Meter. Stadtgebiet. Die Zielgruppe für diese Wohnform ist
In Fellbach bei Stuttgart entsteht derzeit ein 107 trotz des feststellbaren Trends noch überschaubar.
Meter hoher Wohnriese. Begonnen hat der neue Serviceleistungen wie in den USA spielen zwar
Trend in Hamburg mit dem 2009 von der Hochtief als Vermarktungsinstrument eine gewisse Rolle,
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werden hierzulande aber hinsichtlich der Zahlungs-
bereitschaft oftmals überschätzt. Grundsätzlich Ausgewählte Referenzprojekte Service-Wohnen:
ist eine möglichst zentrale oder herausragende • Serviced-Apartment-Markt Deutschland 2015
Lage für eine erfolgreiche Vermarktung wichtig. (Bestellstudie unter www.georg-ic.de)
Wohnen im Wohnturm muss vor allem auch spek- • Machbarkeitsstudie Tower 2 im Frankfurter
Europaviertel (Achim Georg in vorheriger
takuläre Aussichten auf die Stadt, einen Fluss oder Berufsposition)
einen Hafen bieten. Da Wohnen im Wohnturm erst • Standort- und Marktanalyse inklusive
ab einer bestimmten Geschosshöhe seine Wirkung Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für Serviced-
Apartments im Projektgebiet Kühne-Höfe in
entfaltet, beinhaltet die Sockelbebauung meist Hamburg-Altona
Nutzungen aus den Bereichen Handel, Büro, Freizeit • Standort- und Marktanalyse zur Umnutzung
und Kultur und stellt somit den urbanen Bezug her,
eines Bürokomplexes in hochwertiges (Serviced-)
Wohnen in Düsseldorf (Projekt Arion 76)
sofern dieser nicht im direkten Umfeld gegeben • Neues Wohnungskonzept für drei bestehende
ist. Auch sollten innerhalb des Turms unterschied- Punkthochhäuser in Esslingen (Stuttgart)
liche Wohnformen und Grundrisse berücksichtigt
werden. Denn nicht allein die Masse und Klasse sind
maßgebend, sondern der Geschmack und der indi-
viduelle Stil als zeitgemäße Form des kollektiven
Wohnens sind ausschlaggebend für den Erfolg –
dies haben zumindest alle bisher fertiggestellten
Projekte gezeigt!
Hines-Wohnturm in Berlin
Quelle: Jens Hummert.
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POTENZIALE FÜR INVESTOREN UND PROJEKTENTWICKLER SICHTBAR MACHEN!
HOTELENTWICKLUNGSKONZEPTE MIT MODELL-
HAFTER PROGNOSE DES BETRIEBSERGEBNISSES
Georg Consulting wurde in den letzten Jahren Consulting: Für die favorisierte Hotelidee wird
von verschiedenen Kommunen und Projektent- für die ersten drei bis fünf Betriebsjahre eine
wicklern mit Machbarkeitsstudien zu geplanten modelhafte Wirtschaftlichkeit für den laufenden
Hotels beauftragt. Aufgabe war es jeweils, Hotelbetrieb abgeleitet. Auf Basis dieser
den lokalen Hotelmarkt inklusive der Wettbe- fundierten Expertise können Investoren und
werbssituation zu analysieren und zu bewerten Projektentwickler viel überzeugendender ange-
sowie die Standortqualitäten für die poten- sprochen werden, als mit einem üblichen Stand-
ziellen Projektentwicklungen einzuschätzen. ort-Exposé. Davon profitieren vor allem auch
Drauf aufbauend entwickelte Georg Consulting Klein- und Mittelstädte, die nicht unbedingt im
spezifische lokale und regionale Hotelkon- Fokus des Investorengeschehens stehen. Und
zepte (Zielgruppen, Art und Kategorie des auch Projektentwickler profitieren von unserer
Hotels, Definition der Größenordnung und der Expertise. Nicht selten dienen unsere unab-
Ausstattungsqualitäten, Ableitung des Preisni- hängigen Analysen sowie Wirtschaftlichkeits-
veaus, Einschätzung der Auslastung etc.). Das betrachtungen zur Beurteilung des entspre-
Besondere an den Hotelkonzepten von Georg chenden Kreditengagements von Banken.
Vorgehen Hotelentwicklungskonzepte
Der regionale/kommunale Hotelmarkt Die hotelspezifischen Kennzahlen
• Übernachtungen • Zimmerpreis
- Aufenthaltsdauer • Zimmerauslastung
- Betriebsentwicklung • Bettenauslastung
• Bettenangebot • Zimmererlös
- Gästestruktur • Zimmerertrag
Investorenansprache
• Angebotsstrukturen • Gross Operating Product (GOP)
- Urlaubshotels • Betriebsgrößen
Betreiber- und
- Tagung und Kongress
- Geschäftsreise-Hotels
- Wellnes-Hotels
- Lifestyle-Hotels
Prognose der Prognose der hotelspezifischen
touristischen Nachfrage wirtschaftlichen Kennzahlen
• Erlöse Übernachtung
• Erlöse F&B
Hotelkonzept • Nutzungskonzept Machbarkeit
• Investitionsvolumen
• Wirtschaftlichkeit
Quelle: Georg Consulting (2016).
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Deutscher Hotelmarkt auf Wachstumskurs Ausweitung des Bettenangebotes
Auf dem Hotelmarkt in Deutschland hat sich die Das Angebot auf dem deutschen Hotelmarkt
zuletzt positive Entwicklung auch im Jahr 2015 umfasste im Jahr 2015 knapp 34.000 Betriebe (inkl.
bestätigt. Dies hat seinen Hintergrund unter Hotelgarnis, Gasthöfe und Pensionen) mit rd. 1,8
anderem in dem Geschäftsreiseverkehr der globalen Millionen Betten. Bis zum Jahr 2017 wird angesichts
Wirtschaft sowie der internationalen Bedeutung der aktuellen Projektentwicklungen ein Anstieg des
Deutschlands als Messe- und Kongressstandort. Zimmervolumens um knapp fünf Prozent erwartet.
Im Jahr 2015 wurde mit 436,4 Millionen erfassten 77 Prozent dieser neuen Zimmer sind im Drei-
Gästeübernachtungen ein neuer Rekord erreicht. und Viersternesegment angesiedelt. Auf das Fünf-
Das entspricht einem Plus von drei Prozent sternesegment werden voraussichtlich rund 2.600
gegenüber 2014. Die durchschnittliche Aufenthalts- neue Zimmer entfallen. Dieser Trend verdeutlicht
dauer lag im Jahr 2015 über alle Beherbergungs- die hohe Angebotsqualität auf dem deutschen
arten hinweg bei 2,6 Übernachtungen pro Person. Hotelmarkt. In Klein- und Mittelstädten ist mit der
Angebotserweiterung oftmals auch eine starke
Insgesamt entfällt mit 82 Prozent der Übernach- Zunahme der Nachfrage – das heißt der Zahl an
tungen immer noch ein Gros auf den inländischen Übernachtungen verbunden. Hier gilt mehr als in
Reiseverkehr. Ca. 18 Prozent der Übernachtungen den Großstädten: Ein attraktives Übernachtungs-
geht von Gästen mit ausländischem Wohnsitz aus. angebot schafft Nachfrage! Genau an dieser Stelle
Die positive Entwicklung der Gästeübernachtungen setzen die spezifischen Hotelentwicklungskonzepte
aus dem Inland hielt 2015 mit einem Plus von zwei von Georg Consulting an.
Prozent auf 356,7 Millionen weiter an. Die inter-
nationale Nachfrage fiel dabei, wie in den letzten
Jahren auch, noch positiver aus: Deutschlandweit
stieg im letzten Jahr die Zahl der Übernachtungen
von Gästen aus dem Ausland um fünf Prozent
Ausgewählte Referenzen:
auf 79,7 Millionen an. Insbesondere die wach-
sende Nachfrage aus Asien (+15 %) trägt zu dieser • Standort- und Marktanalyse inkl.
Entwicklung bei. Dagegen ging die Zahl russischer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für Serviced-
Apartments in Hamburg-Altona
Gäste um fast 30 Prozent zurück. • Standort- und Marktanalyse für ein Tagungshotel
in Oberhausen am CentrO
• Standort- und Marktanalyse für ein
Dreisternehotel am Kaiserlei in Offenbach
• Hotelentwicklungskonzept Verden (Aller) inkl.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
• Hotelentwicklungskonzept Eutin inkl.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
• Hotelentwicklungskonzept Nienburg inkl.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
• Konzept- und Machbarkeitsstudie für ein
Hotelprojekt am Starnberger See
• Machbarkeitsstudie für ein Viersterneplushotel
an der Leopoldstraße in München
• Bewertung und Betriebsergebnis für
Dreisternehotels in Dresden und Stuttgart
• Machbarkeitsstudie für ein Viersternehotel mit
Bildungszentrum in Sprockhövel
• Optimierungsstrategien für ein Ferien-/
Apartmenthotel in Barth an der Boddenküste
• Nachnutzungskonzepte (Youth-Hotel,
Gesundheitstourismus, Pflegehotel) für eine
ehemalige Schule in der Tourismusregion
Vulkaneifel (Daun)
Quelle: WILSDORFF.BIZ – büro für gestaltung.
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