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Immobilienmarkt der Region Entwicklung der Bevölkerung, der Leerstände, der Eigenheimpreise Stefan Klaiber, Leiter Immobilien-Investoren, Schaffhauser Kantonalbank 3. Mai 2018
Agenda
• Entwicklung der Bevölkerung und der Leerstandssituation
• Folgen des hohen Wohnungsangebots
• Entwicklung der Eigenheimpreise
• Schlussgedanken
2
Bevölkerungswachstum Kanton Schaffhausen
im Vergleich mit den Nachbarkantonen seit 1980
Kantone
Schaffhausen Thurgau Zürich
seit 1980 11'996 88'985 375'761
in % 17.3% 48.4% 33.5%
Quelle: BFS
3
Wanderungssaldo der Bevölkerung
des Kantons Schaffhausen seit 1996
Wanderungssaldo 1996 – 2016
Wanderungs- Wanderungs-
Geburten-
saldo saldo
überschuss
international innerkantonal
Kt SH -1’045 10’853 -2’667
Kt ZH 79'642 215’021 16’510
Kt TG 11’962 26’530 8’950
Quelle: BFS
4
Jährliches Bevölkerungswachstum
der Gemeinden 2011 – 2016
Stetten Thayngen
Schleitheim 2.2% 1.6% Wachstum
-0.2%
2011 – 2016
Stein am Rhein im Durchschnitt
Anzahl Personen
p.a.
1.5%
Schleitheim -20 -4
Neuhausen 124 25
Neunkirch Schaffhausen 1027 210
1.6% Schaffhausen Stetten 139 28
0.6% Thayngen 424 85
Beringen 829 166
Beringen Neuhausen
4.0% am Rheinfall Neunkirch 166 33
0.2% Stein am Rhein 249 50
Buchberg
-0.3%
Quelle: BFS/IAZI
5
Leerstandssituation Kanton Schaffhausen
im Vergleich mit den Nachbarkantonen
2011 2017
Schaffhausen 1.04% 2.04%
Thurgau 1.45% 2.00%
Zürich 0.65% 0.90%
Quelle: BFS
Randkantone mit schwächerer Standortqualität reagieren
punkto Leerstände empfindlicher
6
Leerstandssituation in den Gemeinden
Vergleich 2014 – 2017
2014 2017
Quelle: BFS/IAZI
7
Leerstandssituation in den Gemeinden
Vergleich 2014 – 2017
Schleitheim 2014 Schleitheim 2017
4.27% 3.69%
Thayngen Thayngen
2.05% 1.09%
Hallau Hallau
3.91% 7.45%
Schaffhausen
Schaffhausen
0.52% Neunkirch
Löhningen Beringen 1.48%
4.15% 13.40% Beringen
1.69% Stein am Rhein 2.26% Stein am Rhein
1.42%
Neuhausen 1.62%
Neuhausen
0.77% 1.08%
Quelle: BFS/IAZI
8
Grossprojekte im Kanton Schaffhausen im Bau
oder vor der Realisierung
Rhy-Tech-Areal, Neuhausen
Projekt: 265 STWE- und Mietwohnungen
und 6000 m2 Verkaufs- und DL-Flächen
SIG-Areal, Neuhausen
50 Loftwohnungen im Projekt «Grüner Baum»
sind ab Mai 2018 bezugsbereit
Posthof Süd, Neuhausen
Im Bau sind 60 Mietwohnungen
Chilesteig, Neuhausen
Projekt: 70 Mietwohnungen
9
Grossprojekte im Kanton Schaffhausen
im Bau und vor der Realisierung
Stahlgiesserei, Schaffhausen
Im Bau sind ca. 350 Wohnungen und diverse Verkaufs- und
Dienstleistungs-Flächen
Überbauung Gloggenguet, Herblingen
Projekt: 98 Wohnungen
Stand: vor Baubewilligung
Überbauung Hauental, Schaffhausen
Projekt: 180 Wohnungen
Stand: genehmigter Quartierplan, vor Baueingabe
10Wieviel Wohneinheiten entstehen in den
nächsten 5 Jahren im Kanton Schaffhausen?
Mein Team rechnet mit geschätzten
1500 – 1700 neuen Miet-Wohneinheiten
(ohne umliegende Gemeinden ausserhalb
des Kantons)
11Folgen des hohen Wohnungsangebots
für den Kanton Schaffhausen
• Der Verdrängungswettbewerb im Mietwohnungsmarkt hat eingesetzt und
akzentuiert sich, wenn das Bevölkerungswachstum nicht Schritt hält.
• Weniger gut konzipierte und unterhaltene Wohnungen mit schlechterem
Komfort und ausgereiztem Mietniveau kommen unter Druck
• Ansprüche an die Immobilienbesitzer und Immobilienvermarkter steigen:
Mieterwechsel nehmen zu / «Drehzahl steigt»
Insertionszeiten verlängern sich
Anforderungen neue Mieter für Objekte zu begeistern steigen
Die Vermarkter nützen sich an der Mietfront stärker ab; bei höherem
Aufwand wird nicht mehr verdient
12Folgen des hohen Wohnungsangebots
für den Kanton Schaffhausen
• Sockelleerstände werden vor allem bei neuen MFH zunehmen (Wohnungen
sind in der Regel teurer)
• Nebst einmaligen Mietzins-Rabatten dürften künftig zusätzliche
Zugeständnisse für den Mieter gemacht werden
• Neue Mietverträge werden vermutlich flächendeckend auf einem tieferen
Niveau abgeschlossen
13SHKB Eigenheim-Index
SH CH Stand 31.3.2018
EFH STWE EFH STWE
31.9.2017 - 31.3.2018 2.80% 2.10% 1.40% 1.20%
31.3.2017 - 31.3.2018 4.00% 1.60% 3.10% 1.60%
Seit 1981 118.70% 138.50% 187.00% 204.80%
½-jährliche
Publikation unter
www.shkb.ch
Quelle: IAZI
14SHKB Eigenheim-Index
STWE EFH
Stand 31.3.2018
Quelle: IAZI
15SHKB Eigenheimindex
Entwicklung Kaufpreis pro m2-Nettowohnfläche bei den STWE
• Grosse Unterschiede bei
den bezahlten Preisen
pro Quadratmeter je nach
Lage und Objekteigen-
schaften
• Der Medianwert hat seit
2008 um CHF 1072.– pro
m2 Nettowohnfläche
zugenommen.
• die Spannweite zwischen
«teuer» und «günstig»
hat etwas zugenommen.
16SHKB Eigenheim-Index
Entwicklung Kaufpreis pro m2-Nettowohnfläche bei den EFH
• Der Medianwert hat
ähnlich wie bei den
STWE seit 2008 um
CHF 1049.– pro m2
Nettowohnfläche
zugenommen.
• Die Spannweite
zwischen «teuer» und
«günstig» ist in etwa
gleich geblieben.
17Schlussgedanken
• Das Bevölkerungswachstum hat sich in unserem Kanton in den letzten 5
Jahren etwas beschleunigt. Randregionen reagieren auf Leerstände
empfindlicher, wenn (zu)viel gebaut wird. Die Leerstände haben in den letzten
Jahren deutlich zugenommen.
• Die geplanten Grossüberbauungen werden die Lage im Mietmarkt vermehrt
verschärfen. Dabei werden ältere, unsanierte Wohnungen mit ausgereizten
Mieten unter Druck geraten.
• Die boomende Wirtschaftsmetropole Zürich begünstigte auch die Marktwerte
der Eigenheime in unserer Region. Diese sind im letzten Jahr deutlich stärker
gestiegen haben als der CH-Markt.
• Wer vor rund 10 Jahren ein Eigenheim gekauft hat, konnte deutlich vom
Preisanstieg profitieren.
18Herzlichen Dank
für Ihre Aufmerksamkeit!
Stefan Klaiber
Leiter Immobilien-Investoren
Stellvertretender Direktor
Tel. +41 52 635 21 39
stefan.klaiber@shkb.ch
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