Wohnungsmarkt Nordfriesland - Herausforderungen & Chancen - unabhängig. kompetent. praxisorientiert.
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unabhängig. kompetent. praxisorientiert.
Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung
Wohnungsmarkt Nordfriesland
Herausforderungen & Chancen
Felix Arnold
Geschäftsführung ALP
Husum, 11. Dezember 2019
Über ALP
Wohnungsmarkt- & Prognosen & Mietspiegel &
Daseinsvorsorgekonzepte Bedarfsanalysen Kosten der Unterkunft
Flächenbewertungen Marktforschung Marktdaten
& Standortanalysen & Befragungen & Monitoring
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 2
o Rahmenbedingungen
o Demografie & Wohnungsnachfrage
o Angebotsstruktur und preisgünstiger Wohnraum
o Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 3
Methodisches Vorgehen
Vertiefung
Sekundärdatenanalyse Wohnungsmarktprognose
preisgünstiges Marktsegment
Kreis Zentralorte Nahbereiche bzw.
Zentralorte inkl.
Nahbereich
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 4
Rahmenbedingungen
o Stabile Entwicklung des Wirtschaftsstandortes Nordfriesland
(Arbeitsplatzentwicklung 2011 bis 2017 NF = 15,3 %; SH = 14,6 %)
o Drei Arbeitsmarktzentren: Husum, Niebüll, Sylt (rund 50 % der insgesamt
60.338 Arbeitsplätze)
o Positive Beschäftigungsentwicklung konzentriert sich insbesondere auf
die Städte Husum (+22 % bzw. 1.357 Beschäftigte) und Niebüll (+29 %
bzw. 891 Beschäftigte)
o Rückgang der Zahl der Arbeitslosen bis 2015 – flüchtlingsbedingt
leichter Anstieg seit 2015 – insgesamt unauffällige Struktur
o Durchschnittliches Kaufkraftniveau im Kreis. Leicht geringere Kaufkraft in
den Zentralorten (Hintergrund höherer Mietwohnungsbestand)
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 5
Herausforderungen
Herausforderung demografische Entwicklung
?
„Wie wird sich die
Wohnraumnachfrage entwickeln
und welche Bedarfe resultieren
daraus??
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 6
Einwohnerentwicklung 2011 bis 2017
Nahbereiche: 7: Niebüll
1: Bredstedt 8: Sankt Peter-Ording
2: Friedrichstadt 9: Süderlügum
3: Garding 10: Sylt
104 4: Husum 11: Tönning
5: Leck 12: Viöl
103 6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel
102
101
100
99
98
97
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nordfriesland Schleswig-Flensburg
Dithmarschen Ostholstein
Schleswig-Holstein Deutschland
Quelle: Statistik Nord
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 7
Natürliche Bevölkerungsentwicklung – Kreis Nordfriesland
Vergleichsräume
2.000 Ø Saldo 2011-2017
Ø 2011-2017: -678 pro 1.000 EW
1.500
Nordfriesland -4,1
1.000
500
Schleswig-Flensburg -3,9
0
-623 -653 -582 -601 Dithmarschen -5,5
-500 -720 -734
-833
-1.000
Ostholstein -6,7
-1.500
-2.000 Schleswig-Holstein -3,4
-2.500
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Deutschland -2,1
Geburten Sterbefälle Saldo
Quelle: Statistik Nord
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 8
Wanderungen – Kreis Nordfriesland
Vergleichsräume
25.000 Ø Saldo 2011-2017
pro 1.000 EW
20.000
+5,7
19.015
Nordfriesland
17.266
15.000
15.066
14.460
13.928
13.164
12.962
10.000
Schleswig-Flensburg +5,9
5.000
0 Dithmarschen +4,6
820 2.501 1.655 1.163
302 -384 419
-5.000
-12.660
Ostholstein +8,1
-13.509
-13.548
-13.640
-13.903
-14.765
-10.000
-17.360
-15.000 Schleswig-Holstein +7,7
-20.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Deutschland +6,5
Zuzug Fortzug Saldo
Quelle: Statistik Nord
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 9
Wanderungen kleinräumig
Nahbereiche: 7: Niebüll
1: Bredstedt 8: Sankt Peter-Ording
2: Friedrichstadt 9: Süderlügum
o Insgesamt gewinnen fast alle Gebiete 3: Garding 10: Sylt
Einwohner durch Zuwanderung 4: Husum 11: Tönning
5: Leck 12: Viöl
6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel
o Die Zuwanderungen aus dem Ausland
ist dabei von zentraler Bedeutung. Seit
2010 hat Nordfriesland
Wanderungsgewinne von 6.890
Personen verzeichnet. Ohne
Zuwanderung aus dem Ausland wäre
der Wanderungssaldo negativ
o Zentralorte gewinnen durch
Zuwanderung Älterer. Hintergrund:
Seniorengerechtes Wohnungsangebot /
Pflegeheime
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 10Wanderungen nach Altersgruppen
Wanderungssaldo u. 18 Jahre Wanderungssaldo ab 65 Jahre
Nahbereiche: 7: Niebüll
1: Bredstedt 8: Sankt Peter-Ording
2: Friedrichstadt 9: Süderlügum
3: Garding 10: Sylt
4: Husum 11: Tönning
5: Leck 12: Viöl
6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 11Altersstrukturelle Veränderungen – Kreis Nordfriesland
100%
9,7% +4.583 12,3%
90%
12,8% -1.617 11,6%
80%
70%
20,75%
+5.273 23,6%
60%
50%
26,6% -5.262
40% 23,1%
30%
12,6% +1.630 13,4%
20%
10% 17,6%
-2.174 16,0%
0%
2011 2017
u. 18 J. 18-29 J. 30-49 J. 50-64 J. 65-74 J. 75 J. u.ä.
Quelle: Statistik Nord
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 12Bevölkerungsprognose - Methodik
ALP Prognose
o Zeitraum 2018 bis 2035 (Basisjahr 2017)
o Konstante Geburtenrate
o Leicht ansteigende Lebenserwartung
o Konstante Wanderungsgewinne auf dem Niveau der letzten Jahre
o Volle Berücksichtigung der Jahre 2015 und 2017
o Abgeschwächte Berücksichtigung der Jahre 2010 bis 2014
o Zwei Prognoseebenen
o Nahbereiche
o Zentralorte Hinweis: Aussagekraft der
Prognoseergebnisse in
den kleineren Gemeinden
Vergleichsprognose des Kreises Nordfriesland eingeschränkt
o Zeitraum 2014 bis 2030
o Prognoseebene: Gemeinde
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 13Bevölkerungsprognose
170.000 2018 bis 2035: -4,5% (-7.360 Einwohner)
168.000
2018 bis 2030: -2,3% (-3.760 Einwohner)
166.000
164.000
162.000
160.000
158.000 2018 bis 2030: -4,2% (-6.880 Einwohner)
156.000
154.000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
ALP Kreis Nordfriesland
Quelle: ALP | Kreis Nordfriesland
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 14Bevölkerungsprognose 2018 bis 2030
Nahbereiche: 7: Niebüll
1: Bredstedt 8: Sankt Peter-Ording
2: Friedrichstadt 9: Süderlügum
3: Garding 10: Sylt
4: Husum 11: Tönning
5: Leck 12: Viöl
6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 15Haushaltsstruktur Kreis Nordfriesland
ohne Nebenwohnsitzbevölkerung
2018 bis 2035
2018 2035
in %
Insgesamt 76.850 75.340 -2%
Haushalte mit Kind/ern 21.780 19.530 -10%
Singlehaushalte unter 65 Jahre 15.870 13.200 -17%
Seniorenhaushalte (alle
20.240 25.860 28%
Haushaltsmitglieder über 65 J.)
Paare ohne Kinder (eine Person
15.550 13.380 -14%
unter 65 J.)
Sonstige Haushalte 3.410 3.370 -1%
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 16Haushaltsprognose 2018 bis 2030/2035
Nahbereiche: 7: Niebüll Nahbereiche: 7: Niebüll
2030
1: Bredstedt
2: Friedrichstadt
8: Sankt Peter-Ording
9: Süderlügum 2035 1: Bredstedt
2: Friedrichstadt
3: Garding
8: Sankt Peter-Ording
9: Süderlügum
10: Sylt
3: Garding 10: Sylt
4: Husum 11: Tönning 4: Husum 11: Tönning
5: Leck 12: Viöl 5: Leck 12: Viöl
6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel 6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 17Prognose der Seniorenhaushalte 2018 bis 2030/2035
Nahbereiche: 7: Niebüll Nahbereiche: 7: Niebüll
2030 1: Bredstedt
2: Friedrichstadt
8: Sankt Peter-Ording
9: Süderlügum
2035 1: Bredstedt
2: Friedrichstadt
8: Sankt Peter-Ording
9: Süderlügum
3: Garding 10: Sylt 3: Garding 10: Sylt
4: Husum 11: Tönning 4: Husum 11: Tönning
5: Leck 12: Viöl 5: Leck 12: Viöl
6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel 6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 18Neubaubedarf
Nachholbedarf
+
Ersatzbedarf
+
Zusatzbedarf
=
Neubaubedarf
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 19Nachholbedarf
Einflussgrößen
Ausreichende Fluktuationsreserve
Abbau Stau bei
Haushaltsneugründungen
Abbau Untermietvertragsverhätnisse
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 20Ersatzbedarf
o Abriss und Neubau weil, nicht flächenrelevant,
o Modernisierung ist nicht wirtschaftlich wenn Nutzungsart sich
durchführbar nicht verändert
o Flächen können „intensiver“ genutzt werden
o Gebäude und Wohnungen werden aufgrund flächenrelevant
unterlassener Instandhaltung bzw. Sanierung
unbewohnbar und stehen dem Markt damit
nicht mehr zur Verfügung.
o Bestände werden umgenutzt/umgewandelt flächenrelevant
Üblicherweise liegt der Ersatzbedarf bei 0,2% bis 0,3% des
Wohnungsbestands (pro Jahr)
Abweichung touristische Gebiete: Umwandlung zentrale
Bedarfsgröße
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 21
21Wohnungsmarktbilanz 2018 bis 2035
Neubaubedarfe und Angebotsüberhänge in den Zentralorten inkl. Nahbereich
Zentralorte inkl. Nahbereich (in WE)
o Husum 1.205
o Niebüll 805
o Garding 445
o Bredstedt 440
o Viöl 290
o Friedrichstadt 80
o Süderlügum 10
o Tönning -145
o Neukirchen -155
o Leck -195
= 10 Wohneinheiten
= Neubaubedarf
= Angebotsüberhang Darstellung ohne die überwiegend
touristisch geprägten Gebiete Quelle: ALP
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 22Neubaubedarfe in den Zentralorten inkl. Nahbereichen
Annahme: konstante Wohnpräferenzen
2018 Bis 2035
Nachhol- Ersatzbedarf Zusatzbedarf Summe
bedarf EFH MFH EFH MFH
Bredstedt 0 310 100 45 -15 440
Friedrichstadt 0 120 50 -55 -35 80
Garding 25 155 45 190 30 445
Husum 125 530 390 265 -105 1.205
Leck 0 195 115 -320 -185 -195
Neukirchen 0 65 25 -170 -75 -155
Niebüll 50 195 140 335 85 805
Süderlügum 0 75 15 -60 -20 10
Tönning 0 90 45 -205 -75 -145
Viöl 0 115 30 145 0 290
Quelle: ALP
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 23Neubaubedarfe in den Zentralorten inkl. Nahbereichen
Annahme: 10 % der Einfamilienhausbesitzer über 65-Jahre ziehen in MFH
2018 Bis 2035
Nachhol- Ersatzbedarf Zusatzbedarf Summe
bedarf EFH MFH EFH MFH
Bredstedt 0 310 100 -230 255 435
Friedrichstadt 0 120 50 -175 85 80
Garding 25 155 45 105 115 445
Husum 125 530 390 -215 375 1.205
Leck 0 195 115 -480 -25 -195
Neukirchen 0 65 25 -225 -15 -150
Niebüll 50 195 140 160 255 800
Süderlügum 0 75 15 -125 40 5
Tönning 0 90 45 -280 0 -145
Viöl 0 115 30 50 95 290
Quelle: ALP
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 24Zwischenfazit
o Disperse Entwicklung im Kreisgebiet
o Vergleichsweise hoher quantitativer Neubaubedarf in Husum und Niebüll
o Perspektivisch Angebotsüberhänge im Nordosten des Kreises
o Neubaubedarfe ergeben auch aus den qualitativen Anforderungen der
Haushalte (altersgerechter Wohnraum, zeitgemäßer Standard im
Einfamilienhaussegment)
o Schaffung von modernen Wohnqualitäten (Bestandsentwicklung und Neubau)
unter Vermeidung von Angebotsüberhängen (Abriss Neubau mögliches
Modell)
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 25Herausforderung - Wohnungsbestand
?
Erfüllt der Wohnungsbestand die
Voraussetzungen, um die aktuelle
und zukünftige Wohnraumnachfrage
zu befriedigen?
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 26Gebäude- und Wohnungsbestandsstruktur
Nahbereiche: 7: Niebüll
1: Bredstedt 8: Sankt Peter-Ording
2: Friedrichstadt 9: Süderlügum o Wohnungsbestand ist durch einen
3: Garding
4: Husum
10: Sylt
11: Tönning hohen bis sehr hohen Anteil an
5: Leck
6: Neukirchen
12: Viöl
13: Wyk auf Föhr/Nebel
Einfamilienhäusern geprägt
o Ausnahmen: Husum sowie die
Gemeinde Sylt
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 27Kleine Wohnungen unter 60 m²
Nahbereiche: 7: Niebüll
1: Bredstedt 8: Sankt Peter-Ording
2: Friedrichstadt 9: Süderlügum o Kaum kleine Wohnungen
3: Garding 10: Sylt
4: Husum 11: Tönning unter 60 m²
5: Leck 12: Viöl
6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 28Baualtersstruktur des Wohnungsbestands - Zentralorte
Hoher Anteil Wohnungen vor 1980
o Wohnungen in der Regel nicht
altersgerecht
o Teils Modernisierungsstau
(insbesondere Bestände kleinerer
Privateigentümer)
o Modernisierung des
Wohnungsbestands vor 1945
wirtschaftlich kaum darstellbar
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 29Neubautätigkeit Kreis Nordfriesland
Anzahl der Wohnungen
1.600
1.400
Wohnungen
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Festland - EFH Festland - MFH
Inseln & St. Peter-Ording - MFH Inseln & St. Peter-Ording - EFH
Quelle: Statistik Nord
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 30Neubautätigkeit 2011 bis 2017
Anzahl der Wohnungen pro 1.000 Einw.
Nahbereiche: 7: Niebüll
o Rege Neubautätigkeit in der
1: Bredstedt 8: Sankt Peter-Ording
2: Friedrichstadt 9: Süderlügum
jüngeren Vergangenheit
3: Garding 10: Sylt
4: Husum 11: Tönning
5: Leck 12: Viöl
6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel o Größte Neubautätigkeit je 1.000
Einwohner:
o Zentralort Sankt Peter-Ording: 26,0
o Nahbereich Sylt: 16,7
o Zentralort Sylt: 12,1
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 31Zwischenfazit
o Bestand ist in der Regel geprägt durch nicht barrierefreie
Einfamilienhäuser
o Insgesamt hohe Neubautätigkeit. Besonders ausgeprägte Neubautätigkeit
in den touristischen Gebieten
o Neubautätigkeit konzentriert sich immer noch auf Einfamilienhäuser (trotz
stärkerer Neubautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment)
o Mehr altersgerechter Wohnraum in den zentralen Orten erforderlich.
Prädestiniert sind Husum und Niebüll aber auch alle anderen Gemeinden,
die eine Basisinfrastruktur vorhalten
o Vermarktungsschwierigkeiten von Bestandsobjekte werden bei einer
Neubautätigkeit auf dem Niveau der letzten Jahre zukünftig tendenziell
steigen
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 32Herausforderung - Bezahlbares Wohnen
?
Warum nimmt das Thema
„Bezahlbares Wohnen“ derzeit
einen so hohen Stellenwert ein und
ist es auch ein Thema für
Nordfriesland?
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 33Herausforderung
In % Entwicklung Zinsniveau Baudarlehen
Bezahlbares Wohnen 8
o Im aktuellen Zinsumfeld sind erhebliche 7
6
finanzielle Anstrengungen erforderlich, um
5
Anreize für den Bau von gebundenen
4 1,6 %
Wohnungen zu setzen 3
o Zugleich besteht eine erhöhte Nachfrage nach 2
1
Wohneigentum durch die günstigen allgemeinen
0
Finanzierungskonditionen
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
o Mit der zusätzlichen Nachfrage steigen die Preise Index Entwicklung Baukosten und
sowohl für Baugrund als auch für Immobilien und 115 Lebenshaltungskosten
110
nicht zuletzt für Bauleistungen 105
100
o Preisgünstiger, freifinanzierter Wohnungsneubau 95
90
kaum möglich. Aber: Durch die Kombination von 85
80
Fördermitteln und kommunaler Förderquote ist es 75
70
vielfach gelungen preisgünstigen Wohnraum
2016
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2017
2018
bereitzustellen Lebenshaltungskosten Baukosten
Quelle: Bundesbank
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 34Herausforderung
Auslaufen von Mietpreis- und Belegungsbindungen
o Wenn kein zusätzlicher geförderter Wohnraum errichtet wird weitere
Abschmelzung des geförderten Wohnungsbestands um rund 60 % bis 2030
o Weniger Haushalte erhalten auf diese Art Zugang zu adäquatem Wohnraum
2.500
2.000 - 60 %
2.076
2.018
1.971
1.890
1.880
1.790
1.705
1.697
1.500 1.557
1.451
1.000
1.074
932
920
794
788
500
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Quelle: IB-SH
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 35Angebotsmieten der Zentralorte 2013 bis 2018
Durchschnittlich in Euro/m²
18,00
16,00 Mietenentwicklung
+20,6%
Nordfriesland (Festland)
14,00
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
16,34
16,66
5,68
6,89
5,67
6,42
7,01
7,54
6,04
7,31
5,06
5,74
6,26
7,32
9,25
9,68
5,39
5,83
0,00
Bredstedt Friedrich- Garding Husum Leck Niebüll Sankt Sylt Tönning
stadt 2013 2018 Peter-Ording
Quelle: ImmobilienScout24
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 36Angebotsmieten 2018
Durchschnittlich in Euro/m²
Nahbereiche: 7: Niebüll
1: Bredstedt 8: Sankt Peter-Ording Mietpreisentwicklung Festlandgemeinden
2: Friedrichstadt 9: Süderlügum
3: Garding 10: Sylt
4: Husum 11: Tönning
2013 bis 2018
5: Leck 12: Viöl
6: Neukirchen 13: Wyk auf Föhr/Nebel
Zentralort Nahbereich
Bredstedt +21,4% +19,5%
Friedrichstadt +13,2% +2,3%
Garding +7,7%
Husum +21,0% +27,2%
Leck +13,4% +28,4%
Neukirchen
Niebüll +17,0% +27,0%
Süderlügum
Tönning +8,2%
Viöl
Nordfriesland
+20,6%
(Festland)
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 37Wohnraumförderung Schleswig-Holstein (Förderkulisse) 11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 38
Einkommens- und Mietobergrenzen der Wohnraumförderung
1. Förderweg 2. Förderweg
Einkommens- Mietober- Einkommens- Mietober-
Wohnungs-
grenze (netto grenze grenze (netto grenze
größe (m²) 1
monatl.) 3 (pro m²/Wfl.)2 monatl.)3 (pro m²/Wfl.)2
Alleinstehend 50 1.700 € 5,25/6,10 € 2.040 € 7,50 bis 8,00 €
2 Personen 60 2.342 € 5,25/6,10 € 2.810 € 7,50 bis 8,00 €
Alleinerziehend ein
60 2.400 € 5,25/6,10 € 2.880 € 7,50 bis 8,00 €
Kind
Familie ein Kind 75 2.733 € 5,25/6,10 € 3.280 € 7,50 bis 8,00 €
Familie zwei Kinder 85 3.300 € 5,25/6,10 € 3.960 € 7,50 bis 8,00 €
Familie drei Kinder 95 3.858 € 5,25/6,10 € 4.630 € 7,50 bis 8,00 €
1 Wohnraumförderbestimmungen WFB Zweiten Abschnitt, B Fördergrundsätze Nr. 7 Angemessene Wohnungsgrößen
2 Wohnraumförderbestimmungen WFB Zweiter Abschnitt, C Mietwohnraum Nr. 13 Höchstzulässige Mieten
3 Bruttoeinkommen ./. Werbungskostenpauschale ./. 30 % Abzug für Steuer, Kranken- und Rentenversicherung
Stand monatliches Einkommen: 2017
Hinweis: Für die Inseln Amrum, Föhr, Helgoland, Pellworm und Sylt sowie für die Halligen Langeneß, Hooge, Gröde,
Oland, Nordstrandischmoor und Süderoog besteht ein dritte Förderweg der eine Bewilligungsmiete von 8,50 € vorsieht
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 39Nachfrage nach gefördertem Wohnraum
(SGB II) = 9.598 Personen (SGB XII) = 2.480 Personen**
Grundsicherung im Alter und bei
Erwerbsminderung =
1.876 Personen
~ 1/3 Arbeitslose
Hilfe zum Lebensunterhalt =
604 Personen
~ 2/3 Nicht-Arbeitslose &
Wohngeldbezieher
Nicht erwerbsfähige
= 2.630
Leistungsberechtigte
(AsylbLG) Geflüchtete =
787 Personen
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 40Entwicklung Leistungsbezieher (Personen)
18.000
16.000
14.000 SGB II - 8%
12.000
SGB XII Grusi +38%
10.000
8.000
Wohngeld -18%
6.000
4.000 Asyl +800%
2.000
SGB XII HLU -3%
-
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
SGB II SGB XII Grusi Wohngeld Asyl SGB XII HLU
Quelle: Kreis Nordfriesland
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 41Leistungsbezieher – Anteil an allen Einwohnern
o Rund 10 % der Einwohner
empfangen Sozialleistungen
o Erhöhte Anzahl
Leistungsbezieher in den
Zentralorten. Insbesondere
Husum, Bredstedt,
Friedrichstadt
o Kaum Leistungsbezieher in den
touristisch geprägten
Gemeinden
Quelle, Kreis Nordfriesland; ALP
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 42Nachfrage nach gefördertem Wohnraum
Nachfrager ohne
5.100 SGB II
Leistungsbezug Leistungsberechtigte
Haushalte
10.700
1.630
SGB XII
1.730
400 Wohngeld
Asyl
Mehr die Hälfte aller Mieterhaushalte in Nordfriesland sind berechtigt
eine geförderte Wohnung anzumieten (1. Förderweg)
Quelle: Kreis Nordfriesland; ALP
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 43Anteil Mieterhaushalte, die unter die Einkommensgrenzen fallen
Haushalte 1. Förderweg 2. Förderweg
1 Personenhaushalte 70 % bis 80 % 80 % bis 90 %
2 Personenhaushalte 50 % bis 60 % 60 % bis 70 %
3 Personenhaushalte 50 % bis 60 % 60 % bis 70 %
4+ Personenhaushalte 60 % bis 70 % 80 % bis 90 %
Quelle: ALP
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 44Preisgünstiger Wohnraum in den Zentralorten
Anteil preisgünstiger Wohnungen an allen Wohnungen
80% Anteil preisgünstiger Mietwohnungen
nach Haushaltsgröße
70% 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 PHH 5 PHH
Bredstedt 67% 55% 62% 53% 60%
60%
Friedrichstadt 41% 46% 67% 66% 23%
Garding 32% 19% 24% 41% 25%
50%
Husum 63% 59% 62% 52% 36%
40% Leck 59% 70% 84% 75% 52%
Niebüll 33% 42% 37% 48% 33%
30% Sankt Peter-Ording 63% 20% 11% 10% 5%
Süderlügum k.A. k.A. k.A. k.A. k.A.
20% Sylt 1% 0% 3% 4% 10%
Tönning 71% 61% 73% 53% 64%
10%
Viöl k.A. k.A. k.A. k.A. k.A.
Wyk auf Föhr 5% 20% 22% 33% 0%
0%
Wyk auf Föhr
Sylt
Bredstedt
Leck
Husum
Niebüll
Viöl
Sankt Peter-Ording
Friedrichstadt
Garding
Süderlügum
Tönning
Abgrenzungsgrundlage
5,20 € pro m² Wfl.
5,60 € pro m² Wfl.
6,10 € pro m² Wfl.
Quelle: ImmobilienScout24 | ALP
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 45Strukturelles Defizit kleiner Wohnungen
Einpersonen- Zweipersonen- Mietwohnungen
Mietwohnungen
haushalte haushalte 50 bis unter 60 m²
unter 50 m²
(Mieter) (Mieter)
Bredstedt 560 210 340 160
Friedrichstadt 320 120 200 120
Garding 390 150 210 100
Husum 3.580 1.510 1.830 1.010
Leck 910 350 580 290
Niebüll 1.280 440 740 430
Sankt Peter-Ording 820 370 390 220
Süderlügum 140 40 100 60
Tönning 560 230 290 190
Viöl 160 40 110 80
Quelle: ALP | Statistik Nord
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 46Preisgünstiger Wohnraum vs. Nachfrage nach
preisgünstigem Wohnraum
Anzahl Nachfrager bezogen auf eine preisgünstige Wohnung
1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 PHH 5 PHH
(unter 50 m²) (50 bis 60 m²) (60 bis 75 m²) (75 bis 90 m²) (90 bis 105 m²)
Bredstedt 3,2 2,3 0,6 0,5 0,1
Friedrichstadt 5,4 2,2 0,4 0,2 1,3
Garding 6,8 7,3 0,9 0,7 0,9
Husum 3,2 1,9 0,3 0,4 0,5
Leck 3,4 1,6 0,3 0,2 0,7
Niebüll 6,3 2,2 0,6 0,5 0,6
Sankt Peter-Ording 2,7 4,9 1,7 2,4 4,4
Süderlügum 5,2 * 0,3 0,5 1,2
Tönning 2,8 1,5 0,4 0,4 0,2
Viöl 2,4 1,5 * 0,3 *
* Kein preisgünstiges Wohnungsangebot
Quelle: ALP
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 47Zwischenfazit
o Quantitativer Bedarf an bezahlbarem
Wohnraum vor allem in Niebüll, Husum
o Besondere Bedarfssituation in den touristisch
geprägten Gemeinden
o Strukturelles Defizit an kleinen bezahlbaren
Wohnungen in allen Untersuchungsgebieten
o Tendenziell ausreichend preisgünstiger
Wohnraum vorhanden
o Aber: einer geringen Zahl kleiner preisgünstige
Wohnungen stehen vergleichsweise viele
Einpersonenhaushalte (insbesondere Senioren)
mit niedrigem Einkommen gegenüber
o In der Konsequenz müssen die Haushalte auf
größere und teils teurere Wohnungen
ausweichen
Kommunenübergreifender Bedarf an
(bezahlbaren) seniorengerechten
Wohnungen
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 48Risiken für den Wohnungsmarkt
?
Worauf gilt es zu achten?
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 49Risiken - Rahmenbedingungen
o Langfristig steigende Leerstandsrisiken
o Das Marktumfeld (niedrige Zinsen, aktuelle Nachfragespitze) kann zu einer
insgesamt zu hohen Neubautätigkeit führen („Schweinezyklus“)
o Einfamilienhaussegment: Die Bestandobjekte werden schwerer
vermarktbar Preisnachlässe beim Verkauf von Eigenheimen / ggf.
Leerstände (insbesondere Objekte mit Baujahr vor 1980
o Mehrfamilienhaussegment: Leerstände in nicht modernisierten
Gebäuden/Wohnungen
o Dort, wo Eigenheime dominieren, fehlen oft bestimmte Wohnungstypen, etwa
kompakte Wohnungen für einkommensschwächere, kleinere oder ältere
Haushalte Bedarfsgerechte Versorgung derzeit teils nicht sichergestellt
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 50Chancen für den Wohnungsmarkt
?
Wenn nicht jetzt, wann dann?
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 51Chancen - Rahmenbedingungen
o Mittelfristig stabile Nachfrageentwicklung - Tendenziell steigende Nachfrage
nach altersgerechten Wohnungsangeboten in den ländlichen Zentralorten
o Attraktive Förderprogramme (Wohnungsbauförderung SH,
Städtebauförderung, Landesprogramm ländlicher Raum (LPLR) / AKTIV
REGION / Leitprojekte Integrierte ländliche Entwicklung ) ermöglichen auch
in einem schwächeren Marktumfeld eine Entwicklung
o (Noch) gute Rahmenbedingungen für kleinteiligen Geschosswohnungsbau in
den ländlichen Zentralorten. Insbesondere umzugswillige ältere Haushalte
profitieren, wenn kleinere geeignete Wohnformate in der richtigen Mischung
vor Ort realisiert werden
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse Nordfriesland 52Herausforderungen
o Rahmenbedingungen für den Neubau von rund 3.500 Wohnungen schaffen (ohne
touristisch geprägte Gebiete)
o Abstimmung der Neubautätigkeit zwischen Kommunen
o Schaffung von nachfragegerechten Wohnqualitäten (Bestandsentwicklung und
Neubau) unter Vermeidung von Angebotsüberhängen
o Generationenwechsel im Bestand unterstützen Wohnalternative für Haushalte
schaffen, die ihr Eigenheim verkaufen möchten
o Stärkere Differenzierung der Angebotsstruktur durch den Wohnungsneubau. Der
großen Zahl kleiner Haushalte steht eine vergleichsweise geringe Zahl kleiner
Wohnungen gegenüber („Mismatch“ typisches strukturelles Problem)
Diversifizierung des Wohnungsangebots und Abbau „Mismatch“
o Mietpreisdynamik hat zu einer Anspannung im unteren Preissegment geführt
Neubau von geförderten Wohnraum - Prüfung einer Quotierung
11. Dezember 2019 – Wohnungsmarktanalyse NordfrieslandSie können auch lesen
