Investorenauswahlverfahren für das Grundstück der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule - Planungs- und Vermessungsamt
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Planungs- und Vermessungsamt Investorenauswahlverfahren für das Grundstück der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule www.hilden.de/grundstuecke
Investorenauswahlverfahren zur Nachfolgenutzung Theodor-Heuss-Schule Exposé
Seite 2
Investorenauswahlverfahren zur Nachfolgenutzung Theodor-Heuss-Schule Exposé
Investorenauswahlverfahren
für das Grundstück der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule
im Stadtteil Hilden-Nord
Die Stadt Hilden bietet eine Fläche zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern in Hilden provisionsfrei
im Rahmen einer Konzeptausschreibung an.
Abbildung 1 - Luftbild aus 2018 ©Geobasisdaten Stadt Hilden
Auslobende Stelle: Ihre Ansprechpartner:
Stadt Hilden Herr Lutz Groll
Körperschaft des öffentlichen Rechts Herr Carsten Witting
vertreten durch Bürgermeisterin Planungs- und Vermessungsamt
Birgit Alkenings Telefon: 02103 / 72 - 416 bzw. - 434
Am Rathaus 1 E-Mail: amt61@hilden.de
40721 Hilden
www.hilden.de
Seite 3Investorenauswahlverfahren zur Nachfolgenutzung Theodor-Heuss-Schule Exposé
Inhaltsverzeichnis
1. Angaben zum Objekt ................................................................................................................................. 6
1.1 Übersichtskarte ................................................................................................................................. 6
1.2 Auszug aus der Liegenschaftskarte, Maßstab 1:1000 ....................................................................... 6
1.3 Bebauungsplan .................................................................................................................................. 7
1.4 Lagebeschreibung .............................................................................................................................. 7
1.5 Objektbeschreibung und Besichtigung .............................................................................................. 7
1.6 Erschließungsanlagen ........................................................................................................................ 7
1.7 Baugrundgutachten ........................................................................................................................... 8
1.8 Störfallbetriebe.................................................................................................................................. 8
1.9 Altlasten und Reste ehemaliger Nutzungen ...................................................................................... 8
1.10 Lärmimmissionen .............................................................................................................................. 8
1.11 Wasserschutzgebiet........................................................................................................................... 8
1.12 Konzipiertes Regenrückhalte- und / oder -behandlungsbecken ....................................................... 8
2. Konzept ...................................................................................................................................................... 9
2.1 Allgemeine Informationen................................................................................................................. 9
2.2 Bau- und Nutzungskonzept ............................................................................................................... 9
2.3 Bewertungsmatrix ............................................................................................................................. 9
2.3.1 Anteil der Nettowohnbaufläche für den öffentlich geförderten Wohnungsbau im
Wohnungsbau ........................................................................................................................................... 9
2.3.2 Anteil der Nettowohnfläche für „preisgedämpften“ Wohnungsbau ...................................... 10
2.3.3 Anteil der Wohneinheiten mit familienfreundlichen Grundrissen im Geschosswohnungsbau
10
2.3.4 Anteil der Mietwohnungen im Wohnungsbau ........................................................................ 10
2.3.5 Genossenschaftliches Bauen & Wohnen................................................................................. 10
2.3.6 Energiestandard der Wohngebäude ....................................................................................... 10
2.3.7 Architektur und Gestaltungsqualität ....................................................................................... 10
2.3.8 innovative, klimaschonende und nachhaltige Bauweise......................................................... 11
2.3.9 Kaufpreis .................................................................................................................................. 11
3 Herstellung der Erschließung................................................................................................................... 11
4 Kaufvertragsinhalte ................................................................................................................................. 11
4.1 Mindestgebot .................................................................................................................................. 12
4.2 Kaufpreisfälligkeit und Nebenkosten .............................................................................................. 12
4.3 Dingliche Belastungen und Baulasten ............................................................................................. 12
4.4 Art und Maß der Bebauung ............................................................................................................. 12
4.5 Aufschiebende Bedingung / Gegenseitiges Rücktrittsrecht ............................................................ 13
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4.6 Öffentlich geförderter Wohnraum .................................................................................................. 14
4.7 Preisgedämpfter Wohnungsbau...................................................................................................... 14
4.8 Rückkaufsrecht ................................................................................................................................ 14
4.9 Ankaufsrecht.................................................................................................................................... 15
4.10 Erschließungskosten ........................................................................................................................ 16
4.11 Angemessenheit des Kaufvertrags gemäß § 11 Abs. 2 BauGB ........................................................ 16
4.12 Weiterveräußerung ......................................................................................................................... 16
4.13 Vertragsstrafen ................................................................................................................................ 17
5 Verfahren zur Auswahl des Käufers / Investors ...................................................................................... 17
5.1 Teilnahmebedingungen ................................................................................................................... 17
5.2 Abgabefrist ...................................................................................................................................... 17
5.3 Kolloquium / Fragen zum Projekt und Auswahlverfahren / Änderungen ....................................... 18
5.4 Gebotsabgabe.................................................................................................................................. 18
5.5 Zuschlag ........................................................................................................................................... 19
5.6 Aufhebungsvorbehalt ...................................................................................................................... 20
6. Gewährleistung........................................................................................................................................ 20
ANLAGEN ......................................................................................................................................................... 21
Verweise .......................................................................................................................................................... 21
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1. Angaben zum Objekt
Bieterkreis: Investoren
Nutzung: Mehrfamilienhausbebauung
Das Baugrundstück liegt im Winkel zwi-
schen der Furtwänglerstraße und der
Lage:
Richard-Wagner-Straße im nördlichen
Stadtgebiet von Hilden
Gemarkung Hilden
Katasterangaben: Flur 26
Flurstück: Teilfläche aus Nr. 171
Größe (Nettobaulandfläche): ca. 6.437 m²
Mindestgebot: 2.220.000 €
Gebotsfrist: 30.06.2020 - 16.00 Uhr
1.1 Übersichtskarte
Ausschnitt aus Stadtkarte, Maßstab ohne
Abbildung 2 - Auszug aus der Amtlichen Stadtkarte - Lizenz: CC-BY 4.0
1.2 Auszug aus der Liegenschaftskarte, Maßstab 1:1000
Ein Auszug aus der Liegenschaftskarte ist angefügt (Anlage 1.a).
Weitere maßstabsgetreue Auszüge aus dem Kartenwerk des Liegenschaftskatasters als Ausdruck
oder pdf-Datei erhalten Sie im Planungs- und Vermessungsamt der Stadt Hilden.
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1.3 Bebauungsplan
Zurzeit wird die Bauleitplanung für das Objekt noch durch den Bebauungsplan Nr. 59, rechtskräftig
seit dem 17.02.1966, geregelt. Dieser Bebauungsplan setzt für das Objekt Gemeinbedarfsfläche
mit Schule und Turnhalle fest, soll jedoch für einen Teilbereich, den auch das Objekt umfassen
wird, ersetzt werden.
Der Investor, der zum Abschluss des Investorenauswahlverfahrens vom Rat ausgewählt werden
wird, soll für sein Bau- und Nutzungskonzept als Vorhabenträger einen vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan gemäß § 12 BauGB in Verbindung mit § 13a BauGB „Bebauungsplan der Innenent-
wicklung“ erstellen und das Aufstellungsverfahren entsprechend begleiten. Teil des vorhabenbezo-
genen Bebauungsplanes ist, dass sich der Vorhabenträger durch den Durchführungsvertrag zur
Durchführung des Vorhabens in einer gewissen, vertraglich festgelegten Zeit verpflichtet.
1.4 Lagebeschreibung
Das Objekt befindet sich in guter Wohnlage im nördlichen Stadtgebiet von Hilden. In unmittelbarer
Umgebung überwiegt die Wohnnutzung mit Mehrfamilienhäusern; Kindertagesstätten und Grund-
schulen sind fußläufig erreichbar. Geschäfte des täglichen Bedarfs und öffentliche Einrichtungen
befinden sich in der Nähe vor Ort.
Der Nahverkehrsanschluss ist gut; mehrere Bushaltestellen befinden sich in der Nähe und verbin-
den das Wohngebiet direkt mit der Innenstadt und den S-Bahnhöfen. Die S-Bahnhaltestelle der Li-
nie S1 (Hilden S) ist ca. 2,5 km entfernt und verbindet Hilden direkt mit den Fernbahnhöfen Düs-
seldorf und Solingen sowie mit dem Flughafen Düsseldorf. Hilden ist über das Autobahnkreuz Hil-
den (A 3 und A 46) sowie über die Anschlussstelle Erkrath (A 46) an das überörtliche Verkehrsnetz
angebunden. Das Stadtzentrum von Hilden liegt ca. 2,5 km entfernt.
1.5 Objektbeschreibung und Besichtigung
Bei dem Areal handelt es sich um ein ehemaliges Schulgelände. Ein Teil der ehemaligen Schulge-
bäude wurden zu einer Kindertageseinrichtung umgebaut, die übrigen Schulgebäude werden zur-
zeit durch die Volkshochschule Hilden-Haan (vhs) genutzt. Das ehemalige Hausmeisterwohnhaus
dient heute der Unterbringung von Asylbewerbern. Hausmeisterhaus und vhs-Gebäude werden
zum Zeitpunkt des Besitzübergangs besenrein übergeben. Die nicht mehr benötigten Gebäude
(inkl. des Hausmeisterhauses) und Anlagen müssen durch den Investor auf eigene Kosten abge-
brochen und entsorgt werden. Hierzu gehören auch die Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen, die
sich auf der zukünftigen Fläche des Regenrückhaltebeckens befinden.
Die Stadt Hilden hat das anliegende Rückbau- und Entsorgungskonzept (Anlage 3) erarbeiten las-
sen.
Das Areal ist einsehbar und zugänglich und kann daher jederzeit besichtigt werden.
1.6 Erschließungsanlagen
Das Objekt ist über die Furtwänglerstraße erschlossen. An diese sollen die innerhalb des Bauge-
biets - abhängig vom ausgewählten Bau- und Nutzungskonzept - notwendigen öffentlichen und pri-
vaten Erschließungsanlagen einschließlich der öffentlichen Entwässerung angebunden werden.
Planung und Bau sollen durch den Investor erfolgen. Die öffentlichen Erschließungsanlagen sind
anschließend kostenlos in das Eigentum der Stadt Hilden zu überführen.
Die Erschließung der rückwärtigen Gemeinbedarfsanlagen (Sportplatz, Sporthalle, Jugendeinrich-
tung Area 51 sowie der Kindertageseinrichtung) und die Nutzung der zugehörigen „privaten“ Stell-
platzanlage ist zu erhalten.
Die abhängig vom Bau- und Nutzungskonzept vorgesehene Umgestaltung und Erneuerung der
vorhandenen „privaten“ Stellplatzanlage für die Sportanlage und gegebenenfalls auch für die Kin-
dertageseinrichtung „Nordlichter“ und die Jugendeinrichtung Area 51 ist ebenfalls Aufgabe des In-
vestors. Der Investor hat eine Stellplatzanlage mit insgesamt 60 Stellplätzen für die vorgenannten
Einrichtungen zu erhalten, die auch künftig nicht Teil der öffentlichen Verkehrsfläche sein dürfen.
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1.7 Baugrundgutachten
Das anliegende Baugrundgutachten (Anlage 4) und die Deklarationsanalyse (Anlage 5) enthalten
nähere Informationen zur Beschaffenheit des Baugrundes sowie Vorschläge und Angaben für die
Planung und Ausführung des Bauvorhabens.
1.8 Störfallbetriebe
Es befinden sich keine Störfallbetriebe im Umfeld.
1.9 Altlasten und Reste ehemaliger Nutzungen
Altlasten
Im Altlastenkataster des Kreises Mettmann sind für die Baugrundstücke keine Eintragungen vor-
handen. Laut Auskunft der Unteren Bodenschutzbehörde des Kreises Mettmann liegen keine Er-
kenntnisse oder Hinweise zu Altlasten, altlastbedingten Beeinträchtigungen oder schädliche Bo-
denbelastungen vor (Anlage 7).
Reste ehemaliger Nutzungen
Die Gebäude und Anlagen der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule müssen durch den Investor auf
seine Kosten abgebrochen und entsorgt werden. Das anliegende Rückbau- und Entsorgungskon-
zept ist zu beachten.
1.10 Lärmimmissionen
Es liegt eine schalltechnische Voruntersuchung vom 27.08.2014 vor. Die Untersuchung kommt zu
dem Ergebnis, dass es auf dem Gelände der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule nicht zu Über-
schreitungen der Richtwerte durch Schallausbreitungen der Sportanlage oder des Jugendzentrums
kommt.
Durch den Straßenverkehr auf der Furtwänglerstraße und auf der Richard-Wagner-Straße wirken
Lärmimmissionen auf die Baugrundstücke ein; weitere, über das ortsübliche Maß hinausgehende
Lärmimmissionen sind nicht vorhanden (Anlage 6).
Die Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebietes ist laut Gutachten möglich.
1.11 Wasserschutzgebiet
Das Baugrundstück befindet sich in keinem Wasserschutzgebiet.
1.12 Konzipiertes Regenrückhalte- und / oder -behandlungsbecken
Derzeit besteht eine Einleitung in den Hoxbach, über welche das im Kanalnetz gesammelte Re-
genwasser des gesamten Gebiets Furtwänglerstraße / Gustav-Mahler-Straße in den Bach abgelei-
tet wird.
Für diese Einleitung besteht keine gültige Erlaubnis mehr. Deshalb hat die Aufsichtsbehörde - völ-
lig unabhängig von einer Nachfolgenutzung auf dem Grundstück der ehemaligen Schule - die
Stadt Hilden verpflichtet, bis zum 31.12.2023 die Einleitung zu sanieren und ein Regenrückhalte-
und -behandlungsbecken zu errichten.
Um den Vorgaben der Aufsichtsbehörde nachzukommen, einer Objektplanung (für das Regenrück-
halte- und -behandlungsbecken) näher zu kommen, die Planungsrandwerte weiter zu konkretisie-
ren und die Genehmigungsfähigkeit möglicher Varianten zu prüfen, hat die Stadtverwaltung im
September 2019 eine Machbarkeitsstudie / Bedarfsplanung in Auftrag gegeben. Das Ergebnis wird
laut dem abgeschlossenen Ingenieurvertrag voraussichtlich im Juni 2020 vorliegen.
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2. Konzept
2.1 Allgemeine Informationen
Der Rat der Stadt Hilden hat in seiner Sitzung am 10.07.2019 beschlossen, für den größeren Teil
des Geländes der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule ein Investorenauswahlverfahren durchzu-
führen. Die Auswahl des Investors (Käufers) soll dabei in Form eines Bestgebotsverfahrens mit ei-
ner Gewichtung des Konzepts zu 80% und des Kaufpreises zu 20% erfolgen.
Interessenten haben daher mit ihrem Angebot ein Bau- und Nutzungskonzept einzureichen, das
anhand der anliegenden Bewertungsmatrix (Anlage 9) bewertet wird.
Anhand dieser Vorgaben sind die Angebotsunterlagen (siehe Punkt 5.4 Gebotsabgabe) zu ferti-
gen und fristgerecht einzureichen.
Der Grundstückserwerb ist nicht an die Beauftragung eines bestimmten Architekturbüros gebun-
den.
2.2 Bau- und Nutzungskonzept
Das Bau- und Nutzungskonzept muss in Qualität eines Vorentwurfes (HOAI Phase II) enthalten:
- Lageplan der geplanten Vorhaben („Dachaufsicht“) mit Darstellung der voraussichtlichen
Außenanlagen sowie der Feuerwehrbewegungsflächen, in dem mindestens die in der An-
lage 1.b orange, grün und grau unterlegten Flächen beplant wurden
- Beispielhafte Ansichten der Wohngebäude
- Beispielhafte Schnitte der Wohngebäude
- Perspektive aus Sicht einer Person, die auf dem Bürgersteig der Furtwänglerstraße vor
dem Gebäude Furtwänglerstraße 5 steht
- Perspektive aus Sicht einer Person, die auf dem Bürgersteig der Richard-Wagner-Straße
vor dem Gebäude Richard-Wagner-Straße 58 steht
- Aussagen zur Materialwahl und Farbgebung der Gebäudefassaden
- Konzept zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs unter der Maßgabe, dass 1 Stellplatz je
Wohneinheit geschaffen wird
- ein 3D-SketchUp-Modell
Zur Beurteilung des Konzepts wird die in Anlage 9 vorgelegte Bewertungsmatrix herangezogen.
Das Bau- und Nutzungskonzept muss das 877 m² große Grundstück unmittelbar an der Furtwäng-
lerstraße umfassen (Anlage 1B - grüne Darstellung), obwohl es kein Teil des Verkaufsobjekts ist.
Dieser Teil des Grundstücks soll der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Hilden mbH (WGH)
übertragen werden, um dort ein Mehrfamilienhaus mit ausschließlich öffentlich geförderten Miet-
wohnungen zu errichten. Hierfür ist ein Bebauungsvorschlag zu unterbreiten, damit sich dieses
Gebäude in das Vorhaben des Investors einfügt.
Dieser Konzeptteil wird nicht in die Bewertung gemäß Anlage 9 einbezogen.
2.3 Bewertungsmatrix
Die anliegende Bewertungsmatrix ist Grundlage für die Auswahl des Bieters, an den die Grundstü-
cke veräußert werden.
Es sind insgesamt maximal 100 Punkte zu erreichen, die sich folgendermaßen zusammensetzen:
2.3.1 Anteil der Nettowohnbaufläche für den öffentlich geförderten Wohnungsbau im Woh-
nungsbau
Es lassen sich maximal 20 Punkte erreichen, die entsprechend der Höhe des Anteils vergeben
werden. Die maximale Punktzahl ist erreicht, wenn das Konzept einen Anteil von mehr als 50%
vorsieht. Konzepte mit weniger als 30% führen zum Ausschluss des Angebotes.
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2.3.2 Anteil der Nettowohnfläche für „preisgedämpften“ Wohnungsbau
Es lassen sich maximal 5 Punkte erreichen, die entsprechend der Höhe des Anteils vergeben wer-
den. Die maximale Punktzahl ist erreicht, wenn das Konzept einen Anteil von mehr als 30% vor-
sieht.
„Preisgedämpft“ bedeutet, dass bei Erstbezug eine maximale Kaltmiete von 8,75 €/m² Wohnfläche
(Basiszeitpunkt der Wertsicherung: 01.05.2018) bzw. beim Erstverkauf ein maximaler Verkaufs-
preis von 3.500 €/m² Wohnfläche (Basiszeitpunkt der Wertsicherung: 2. Quartal 2019) vorgeschrie-
ben ist. Die genannten Werte sind wertgesichert in dem Sinne, dass sie sich prozentual entspre-
chend einer Steigerung des jährlichen Durchschnitts des Baupreisindex für konventionellen Neu-
bau im Hochbau für Wohngebäude des Statistischen Bundesamtes erhöhen.
2.3.3 Anteil der Wohneinheiten mit familienfreundlichen Grundrissen im Geschosswoh-
nungsbau
Nutzungskonzepte, die Wohnungen mit familienfreundlichen Grundrissen vorsehen, sollen bevor-
zugt werden. Es lassen sich maximal 5 Punkte erreichen, die entsprechend der Höhe des Anteils
an der Anzahl der Wohneinheiten vergeben werden. Die maximale Punktzahl ist erreicht, wenn
das Konzept einen Anteil von mehr als 50% vorsieht. Bei einem Anteil von unter 10% werden
keine Punkte vergeben.
„Familienfreundlich“ bedeutet, dass bei Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 82 m² min-
destens 3 Wohn- und Schlafzimmer zuzüglich Küche und Nebenräume vorhanden sein müssen;
bei rollstuhlgerechter Ausführung der Wohnung bis zu 87 m² Wohnfläche. Bei Wohnungen mit
mehr als 3 Wohn- und Schlafzimmern erhöhen sich die Wohnflächenobergrenzen um jeweils 15
m² je zusätzlichem Wohn- oder Schlafzimmer.
2.3.4 Anteil der Mietwohnungen im Wohnungsbau
Der Mietwohnungsbau wird begünstigt. Es lassen sich maximal 10 Punkte erreichen, die entspre-
chend der Höhe des Anteils an der Anzahl der voraussichtlichen Wohneinheiten vergeben werden.
Die maximale Punktzahl ist erreicht, wenn das Konzept einen Anteil von 100% vorsieht. Bei einem
Anteil von unter 50% werden keine Punkte vergeben. Konzepte mit weniger als 30% führen zum
Ausschluss des Angebotes.
2.3.5 Genossenschaftliches Bauen & Wohnen
Da eine Baugenossenschaft das Ziel verfolgt, ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu
versorgen, führt dies gegenüber dem renditeorientierten Mietmarkt zu günstigeren Wohnungsmie-
ten. Daher soll das genossenschaftliche Bauen und Wohnen über das Punktekriterium bevorzugt
werden. Gleichbedeutend mit Baugenossenschaften sind auch Wohnungsbaugenossenschaften,
Wohnungsgenossenschaften, Siedlungsgenossenschaften oder Bauvereine.
Baugenossenschaften werden 5 Punkte zugeordnet.
2.3.6 Energiestandard der Wohngebäude
Voraussetzung ist, dass alle Wohngebäude mindestens nach dem Energiestandard des Kfw-Effi-
zienzhauses 55 errichtet werden. Konzepte, die Wohngebäude mit einem geringeren Energiestan-
dard vorsehen, führen zum Ausschluss des Angebotes.
2.3.7 Architektur und Gestaltungsqualität
Die Architektur und die Gestaltungsqualität werden mit bis zu 20 Punkten bewertet. Bei der Beur-
teilung dieser Aspekte werden Punkte für Architektur und Haustyp, Fassadengestaltung (Material
und Farbwahl), Individualität der Gestaltung, Außenwirkung und Identifikationspotential, Einfügen
in die Umgebungsbebauung vergeben. Die Punkte werden durch die Mitglieder des Stadtentwick-
lungsausschusses und Vertretern der Verwaltung in öffentlicher Sitzung des Ausschusses verge-
ben. Vorab gibt der Gestaltungsbeirat der Stadt Hilden ein Votum zur Architektur- und Gestaltungs-
qualität ab.
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2.3.8 innovative, klimaschonende und nachhaltige Bauweise
Es werden von den Investoren innovative Planungs- und Realisierungskonzepte erwartet, in denen
ökologische und klimaschonende Aspekte einen genauso hohen Stellenwert haben, wie eine nach-
haltige und ressourcenschonende Bauweise. Zur Bewertung der einzelnen Aspekte werden jeweils
5 Punkte, in der Summe 15 Punkte durch die Mitglieder des Ausschusses für Umwelt- und Klima-
schutz und Vertretern der Verwaltung in öffentlicher Sitzung des Ausschusses vergeben.
2.3.9 Kaufpreis
Es lassen sich maximal 20 Punkte erreichen.
Das das Mindestgebot am höchsten übersteigende Gebot wird mit 20 Punkten bewertet. Der Me-
dian der eingegangenen Angebote wird mit 10 Punkten bewertet. Die gegenüber dem Bestbieter
geringeren Gebote werden entsprechend ihrer prozentualen Abweichung zum höchsten Gebot und
aufgrund des Verhältnisses des höchsten Gebotes zum Median interpoliert und mit der entspre-
chenden Punktzahl versehen. Wenn die Differenz zwischen einem Angebot und dem Median der
Angebote größer sein sollte als die Differenz zwischen dem Höchstgebot und dem Median, dann
erhält dieses Angebot 0 Punkte.
3 Herstellung der Erschließung
Der Käufer hat sich in einem Durchführungsvertrag mit der Stadt Hilden zu verpflichten, die öffentli-
chen Straßen (inklusive Beleuchtung) sowie die öffentliche Schmutz- und Regenwasserentwässe-
rung zu errichten und nach Herstellung der Stadt Hilden kostenfrei zu übergeben, wenn im Bau-
und Nutzungskonzept diese öffentlichen Infrastrukturen vorgesehen sind. Weiterhin verpflichtet er
sich - soweit es im Bau- und Nutzungskonzept vorgesehen ist - zum Umbau, Erneuerung und Sa-
nierung der Erschließung der rückwärtigen Gemeinbedarfsanlagen (Sportplatz, Sporthalle, Ju-
gendeinrichtung Area 51 sowie der Kindertageseinrichtung) und der zugehörigen „privaten“ Stell-
platzanlage. Außerdem wird er zum Abriss und Entsorgung der Gebäude und sonstigen baulichen
Anlagen verpflichtet. Dies beinhaltet auch den Abriss der Anlagen auf der Fläche des künftigen
Regenrückhaltebeckens und auf der Fläche, die der städtischen WGH zugewiesen wird.
Die Hausanschlussleitungen für die Schmutz- und Regenwasserentwässerung der Jugendeinrich-
tung Area 51, der Sporthalle, der Kindertageseinrichtung sowie ggfs. der Sportanlage verlaufen
über das Objekt zu den öffentlichen Leitungen in der Furtwänglerstraße. Der Umschluss bzw. der
Neubau dieser Hausanschlüsse ist im Zuge der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans in Abstimmung mit der Stadt Hilden zu planen und im Zuge der Durchführung des Vorha-
bens umzusetzen. Näheres wird im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan zu vereinbaren sein.
Der Käufer trägt weiterhin die Kosten für die Erstellung der Versickerungsanlagen für das Nieder-
schlagswasser, das auf den Baugrundstücken anfällt, und für die herzustellenden Haus- und
Grundstücksanschlussleitungen für den Anschluss der Immobilien an den städtischen Schmutz-
wasserkanal (Kostenersatz gemäß § 10 KAG) sowie die von den Versorgungsunternehmen zu er-
hebenden Baukostenzuschüsse, Gebühren und Beiträge für die Versorgung des Kaufobjektes mit
Telekommunikationsdienstleistungen, Strom, Gas und Wasser sowie die laufenden Benutzungsge-
bühren der Ver- und Entsorgungsanlagen.
Nach erfolgtem Straßenausbau ist die Vermessung und Abmarkung der Grundstücksgrenzen vom
Käufer gemäß Vermessungs- und Katastergesetz NRW zu beauftragen und auf eigene Kosten
herstellen zu lassen.
4 Kaufvertragsinhalte
Der Kaufvertrag wird erst nach Auswahl des Käufers durch ein durch den Käufer zu beauftragen-
des Notariat entwickelt.
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Die folgenden Regelungen sind vorbehaltlos vom Käufer zu akzeptieren und in den Kaufvertrag
aufzunehmen. Wesentliche Änderungen sind nicht möglich. Wesentlich sind alle Änderungen, die
Einfluss auf die Entscheidung haben, einen Kaufvertrag abzuschließen, oder die Höhe des Kauf-
preises bzw. den Inhalt des Baukonzepts beeinflussen. Unwesentliche Änderungen sind nur in
vom Käufer zu begründenden Ausnahmefällen möglich, wenn die Stadt Hilden dem Änderungs-
wunsch zustimmt. Der Termin für eventuelle Änderungswünsche wird auf einen Monat vor der Frist
zur Abgabe der Angebote festgelegt, sie sind schriftlich der Stadt Hilden anzuzeigen und zu be-
gründen.
Die Stadt Hilden behält sich vor, von einem Vertragsschluss mit dem vom Rat ausgewählten Bieter
abzusehen und die städtischen Grundstücksflächen stattdessen an den nach dem Wertungsergeb-
nis nächstplatzierten (geeigneten) Bieter zu veräußern, wenn es aus nicht von ihr zu vertretenden
Gründen nicht innerhalb einer Frist von 6 Monaten nach dem Versand der Mitteilung des Auswahl-
beschlusses des Rates durch die Stadtverwaltung zum Abschluss eines notariell beurkundeten
und wirksamen Kaufvertrages kommt.
4.1 Mindestgebot
Der Kaufpreis muss mindestens 2.220.000 € betragen.
Das Mindestgebot leitet sich aus der Differenz des gutachterlich festgestellten Verkehrswertes von
3.660.000 € (Stichtag 12.12.2019 - Anlage 8) und dem Wert der Fläche, die der WGH zugewiesen
wird (877 m² x 515 €/m² = 451.655 €), ab.
Weiterhin werden die von der Stadt Hilden geschätzten Kosten zur „Baureifmachung“ (inkl. der
Herstellung der Erschließung gemäß Kapitel 3 Herstellung der Erschließung) in Höhe von
986.000 € abgezogen.
4.2 Kaufpreisfälligkeit und Nebenkosten
Der Kaufpreis ist vollständig zum Ende des Folgemonats nach Bekanntmachung des Satzungsbe-
schlusses des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 10 Abs. 3 BauGB (In-Kraft-Treten
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans) zu zahlen. Alle mit dem Erwerb der Grundstücke ver-
bundenen Kosten, wie z.B. Notar- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbssteuer, sind vom
Käufer zu übernehmen, ebenso alle im Zusammenhang mit der eventuell notwendigen Bestellung
und Eintragung von Dienstbarkeiten und / oder Baulasten entstehenden Kosten.
Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Kaufpreiszahlung ist der Eingang auf dem Empfängerkonto
der Stadt Hilden. Sollte der Kaufpreis bei Fälligkeit nicht gezahlt werden, so ist er ohne Inver-
zugsetzung mit 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB jährlich zu
verzinsen.
4.3 Dingliche Belastungen und Baulasten
Die Grundstücke werden im Grundbuch in Abteilung II und III unbelastet übertragen. Baulasten
sind nicht vorhanden.
Der Käufer hat zu dulden, dass im Zuge der Umsetzung der Planung notwendige Baulasten und
Dienstbarkeiten eingetragen werden.
4.4 Art und Maß der Bebauung
Das Baukonzept wird Bestandteil des Kaufvertrags.
Der Käufer verpflichtet sich, als Vorhabenträger den vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das
Kaufobjekt in Abstimmung mit der Stadt Hilden aufgrund seines vom Rat der Stadt Hilden ausge-
wählten Bau- und Nutzungskonzeptes zu entwickeln. Der Käufer wird verpflichtet, dieses ggfs. im
Zuge des Abwägungsprozesses im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans modifizierte Konzept umzusetzen.
Weiterhin verpflichtet sich der Käufer für sich und seine Wiederkäufer, etc., innerhalb der zu errich-
tenden Gebäude keine Spielhallen, Wettannahmestellen, Bordelle, bordellähnliche Betriebe oder
ähnliche Einrichtungen einzurichten und zu betreiben. Außerdem sind Heizungsanlagen mit der
Nutzung von Holzpellets oder vergleichbaren Feststoffen oder Kaminöfen nicht zulässig.
Seite 12Investorenauswahlverfahren zur Nachfolgenutzung Theodor-Heuss-Schule Exposé
Der Käufer wird verpflichtet, die Gebäude mindestens in dem im Bau- und Nutzungskonzept zuge-
sicherten KfW-Effizienzhaus-Standard zu errichten.
4.5 Aufschiebende Bedingung / Gegenseitiges Rücktrittsrecht
Die Wirksamkeit des Kaufvertrags hängt davon ab, dass spätestens zum 30.06.2024 der auf
Grundlage des Bau- und Nutzungskonzeptes des Käufers entwickelte vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan vom Rat der Stadt Hilden als Satzung beschlossen wurde.
Der Stadt Hilden sowie dem Käufer wird zusätzlich ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Das Rücktritts-
recht kann ausgeübt werden, wenn
- die Stadt Hilden nicht bis zum 30.06.2022 den Aufstellungsbeschluss zum vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan ortsüblich öffentlich bekannt gemacht hat oder
- die Stadt Hilden nicht bis zum 30.06.2023 den Beschluss zur öffentlichen Auslegung des
Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB orts-
üblich öffentlich bekannt gemacht hat.
Abhängig vom tatsächlichen Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags können die angegebe-
nen Termine nach hinten verschoben werden.
Im Einvernehmen können Verkäufer und Käufer die Termine entsprechend dem Fortgang des Ver-
fahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auch nach notarieller Beurkun-
dung des Kaufvertrags, jedoch vor dem 30.06.2024, neu vereinbaren.
Der Käufer wird verpflichtet:
- spätestens ein ½ Jahr nach Beurkundung des Kaufvertrags der Stadt Hilden die notwendi-
gen Unterlagen zur Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans vorzulegen und
das Aufstellungsverfahren durchzuführen.
- spätestens ein ½ Jahr nach In-Kraft-Treten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die
Ausführungsplanung und das Leistungsverzeichnis für den Bau der öffentlichen Straßen
(inkl. Beleuchtung) sowie der öffentlichen Schmutz- und Regenwasserentwässerung der
Stadt Hilden - Tiefbau- und Grünflächenamt - zur Freigabe / Genehmigung vorzulegen,1
- spätestens ein ½ Jahr nach Freigabe der Ausführungsplanung und des Leistungsverzeich-
nisses für den Bau der öffentlichen Straßen (inkl. Beleuchtung) sowie der öffentlichen
Schmutz- und Regenwasserentwässerung mit dem Bau der öffentlichen Straßen (inkl. Be-
leuchtung) sowie der öffentlichen Schmutz- und Regenwasserentwässerung zu beginnen
und vollständige Bauanträge für die Wohngebäude bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde
der Stadt Hilden einzureichen,2
- spätestens ein ½ Jahr nach Erteilung der Baugenehmigung den Bau der zugeordneten öf-
fentlichen Straßen in Qualität einer Baustraße fertig gestellt zu haben und mit dem Bau der
genehmigten Wohngebäude zu beginnen,3
- spätestens 3 Jahre nach Erteilung der letzten Baugenehmigung die Bezugsfertigkeit sämtli-
cher Wohngebäude [1] hergestellt zu haben sowie
1
Sollten im Bau- und Nutzungskonzept des ausgewählten Käufers keine öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen oder
eine öffentliche Schmutz- und Regenwasserentwässerung enthalten sein, entfällt dieser Punkt bzw. ist dieser Punkt
entsprechend anzupassen.
2
Sollten im Bau- und Nutzungskonzept des ausgewählten Käufers keine öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen oder
eine öffentliche Schmutz- und Regenwasserentwässerung enthalten sein, entfallen entsprechend die Wörter: „Frei-
gabe der Ausführungsplanung und des Leistungsverzeichnisses für den Bau der öffentlichen Straßen (inkl. Beleuch-
tung) sowie der öffentlichen Schmutz- und Regenwasserentwässerung mit dem Bau der öffentlichen Straßen (inkl.
Beleuchtung) sowie der öffentlichen Schmutz- und Regenwasserentwässerung zu beginnen und werden ersetzt durch
„In-Kraft-Treten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans“.
3
Sollten im Bau- und Nutzungskonzept des ausgewählten Käufers keine öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen oder
eine öffentliche Schmutz- und Regenwasserentwässerung enthalten sein, entfallen die folgenden Wörter: „den Bau
der zugeordneten öffentlichen Straßen in Qualität einer Baustraße fertig gestellt zu haben und“.
Seite 13Investorenauswahlverfahren zur Nachfolgenutzung Theodor-Heuss-Schule Exposé
- spätestens 4 Jahre nach Erteilung der letzten Baugenehmigung den Bau sämtlicher öffent-
lichen Straßen inkl. der letzten Straßendecke fertiggestellt zu haben. Die Ab- und Über-
nahme wird im Durchführungsvertrag geregelt.4
4.6 Öffentlich geförderter Wohnraum
Der Käufer verpflichtet sich, den im Baukonzept angebotenen Anteil an den Wohnbauflächen, als
„öffentlich geförderte“ Mietwohnungen gemäß den Wohnraumförderungsbestimmungens des Lan-
des NRW (WFB in der jeweils aktuellen Fassung) herzustellen und diesen gemäß den Wohnraum-
förderungsbestimmungen des Landes NRW für eine Zeitdauer von 30 Jahren ab Bezugsfertigkeit
[1] zu nutzen bzw. nutzen zu lassen.
Der Käufer verpflichtet sich sowie seine Rechtsnachfolger, alle Verpflichtungen, die aus dement-
sprechenden Bewilligungsbescheid des Kreises Mettmann resultieren, einzuhalten.
4.7 Preisgedämpfter Wohnungsbau
Sollten „preisgedämpfte“ Wohnungen Teil des Baukonzepts des Käufers sein, wird er weiterhin
verpflichtet, in den Kaufverträgen mit seinen Schlusskäufern/innen für die „preisgedämpften“
Wohneinheiten
- bei Immobilien, die für eine Eigennutzung die Schlusskäufer/innen vorgesehen sind (z.B.
Eigentumswohnungen), die Schlusskäufer/innen zu verpflichten, die Immobilien für 10
Jahre ab Bezugsfähigkeit [1] selbst zu nutzen. Diese Verpflichtung gilt als erfüllt, wenn
der/die Schlusskäufer/in oder sein/ihr Ehegatte bzw. eingetragene Lebenspartner/in oder
deren Kinder die Immobilie bewohnt. Für die Dauer der Selbstnutzungsverpflichtung gilt ein
Vermietungs- und Verpachtungsverbot.
- bei Immobilien, die an institutionalisierte Anleger als künftige Mietwohnanlage veräußert
werden, die Schlusskäufer/innen zu verpflichten, für 10 Jahre ab Bezugsfähigkeit [1] nur an
Personen/Familien/Lebensgemeinschaften zu vermieten, die der Einkommensgruppe B ge-
mäß der Wohnraumförderungsbestimmungen NRW entsprechen.
- Sollten die Immobilien im Eigentum des Käufers bleiben, ist dieser ebenso verpflichtet, die
Immobilien für 10 Jahre ab Bezugsfähigkeit nur an entsprechende Personen/Familien/Le-
bensgemeinschaften zu vermieten, die der Einkommensgruppe B gemäß der Wohnraum-
förderungsbestimmungen NRW entsprechen.
- Zur Absicherung dieser Verpflichtung ist der Stadt Hilden ein befristetes Ankaufsrecht
(siehe 4.9 Ankaufsrecht) im Grundbuch einzuräumen.
4.8 Rückkaufsrecht
Der Stadt Hilden ist ein Rückkaufsrecht für die Dauer von 10 Jahren ab dem Zeitpunkt der Um-
schreibung im Grundbuch einzuräumen. Die Stadt Hilden kann das Rückkaufsrecht ausüben,
wenn
- der Käufer die Fristen gemäß 4.5 Aufschiebende Bedingung / Gegenseitiges Rücktritts-
recht nicht einhält und die Gründe für die Verzögerung selbst zu verantworten hat oder
nicht innerhalb von 5 Jahren nach Besitzübergang bebaut und die Wohnnutzung aufge-
nommen wurde,
- der Käufer die Verpflichtung zum Bau des öffentlich geförderten Mietwohnraums nicht ein-
hält (4.6 Öffentlich geförderter Wohnraum),
- der Käufer von der Umsetzung des Baukonzepts abweicht und zu dieser Abweichung kein
Einvernehmen mit der Stadt Hilden erzielt wurde,
- die Zwangsversteigerung (auch Auseinandersetzungsversteigerung) in das Grundstück an-
geordnet wird,
- über das Vermögen des Käufers ein Insolvenzverfahren eröffnet oder dessen Eröffnung
mangels Masse abgelehnt wird.
4
Sollten im Bau- und Nutzungskonzept des ausgewählten Käufers keine öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen oder
eine öffentliche Schmutz- und Regenwasserentwässerung enthalten sein, entfällt im Kaufvertrag diese Frist.
Seite 14Investorenauswahlverfahren zur Nachfolgenutzung Theodor-Heuss-Schule Exposé
Die Stadt Hilden ist auch berechtigt, das Rückkaufsrecht nur in Teilen auszuüben. Macht die Stadt
Hilden von ihrem Rückkaufsrecht Gebrauch, so hat sie an den Käufer den tatsächlich entrichteten
Kaufpreis ohne Verzinsung sowie den Wert etwaiger nachweisbarer dauerhafter und für die Stadt
Hilden verwendungsfähiger Verbesserungen für das Grundstück zu zahlen.
Etwaige Wertminderungen des Grundstücks werden dabei abgezogen. Ist das Grundstück bis zur
Ausübung des Rückkaufsrechts bebaut worden, so ist auch der im Zeitpunkt der Ausübung des
Rückkaufsrechts bestehende Verkehrswert der Aufbauten zu erstatten. Einigen sich die Parteien
nicht über die Höhe einer Wertverbesserung, einer Wertminderung oder des Verkehrswertes von
Aufbauten, so soll hierüber für die Parteien verbindlich der Gutachterausschuss für Grundstücks-
werte im Kreis Mettmann oder dessen Nachfolgebehörde, hilfsweise die übergeordnete Behörde,
entscheiden.
Zur Sicherung des Anspruches auf lastenfreie Rückübertragung für den Fall der Ausübung des
Rückkaufsrechtes ist für die Stadt Hilden eine entsprechende Auflassungsvormerkung im Grund-
buch einzutragen.
Mit der Vorlage der Bescheinigung über die vorzeitige Ingebrauchnahme der Unteren Bauauf-
sichtsbehörde gemäß § 84 Abs. 8 Satz 2 bzw. 3 BauO NRW ist der Käufer berechtigt, im Grund-
buch der jeweiligen Immobilie das Rückkaufsrecht der Stadt Hilden löschen zu lassen. Für den Teil
der Gebäude, in denen sich der Käufer gegenüber Dritten verpflichtet, diese auf Grundlage der
Makler- und Bauträgerverordnung zu errichten, kann die Löschung des Rückkaufsrechtes mit Be-
ginn der Erdarbeiten erfolgen, wenn das betroffene Grundstück parzelliert ist. Die Stadt Hilden ver-
pflichtet sich, insoweit auf Antrag des Käufers oder seines Rechtsnachfolgers eine Löschungsbe-
willigung zu erteilen.
4.9 Ankaufsrecht
Sollten „preisgedämpfte“ Wohnungen Teil des Baukonzepts des Käufers sein, hat er der Stadt Hil-
den bei Eigentumswohnungen in den Kaufverträgen mit seinen Schlusskäufern der „preisgedämpf-
ten“ Wohneinheiten für die Dauer von 10 Jahren ab Bezugsfähigkeit der jeweiligen Immobilie [1] im
Grundbuch ein Ankaufsrecht einzuräumen. Bei Mietwohnungen ist das Ankaufsrecht spätestens
zum Zeitpunkt der Bezugsfähigkeit in das Grundbuch einzutragen.
Die Stadt Hilden kann das Ankaufsrecht ausüben, wenn
- bei Immobilien, die für eine Eigennutzung durch den Schlusskäufer vorgesehen sind, dieser
Schlusskäufer die zu errichtende Immobilie für 10 Jahre ab Bezugsfähigkeit nicht selbst
nutzt oder
- bei Immobilien, die an institutionalisierte Anleger veräußert werden, dieser innerhalb der
Zeitspanne von 10 Jahren die Immobilie nicht ausschließlich an Personen/Familien/Le-
bensgemeinschaften vermietet, die der Einkommensgruppe B gemäß der Wohnraumförde-
rungsbestimmungen NRW entsprechen,
- bei Immobilien, die im Eigentum des Käufers bleiben, er innerhalb der Zeitspanne von 10
Jahren die Immobilie nicht ausschließlich an Personen/Familien/Lebensgemeinschaften
vermietet, die der Einkommensgruppe B gemäß der Wohnraumförderungsbestimmungen
NRW entsprechen,
- der Schlusskäufer, der Käufer oder die Mieter/Pächter auf dem Grundstück oder auf Teilflä-
chen des Grundstücks eine laut 4.4 Art und Maß der Bebauung unzulässige Nutzung auf-
genommen haben und nicht innerhalb eines Monats nach Mahnung durch die Stadt Hilden
diese Nutzung wieder aufgeben.
Macht die Stadt Hilden von ihrem Ankaufsrecht Gebrauch, so hat sie an den Eigentümer den tat-
sächlich entrichteten Kaufpreis ohne Verzinsung sowie den Wert etwaiger nachweisbarer, dauer-
hafter und für die Stadt Hilden verwendungsfähiger Verbesserungen für die Immobilie zu zahlen.
Etwaige Wertminderungen der Immobilie werden dabei abgezogen. Einigen sich die Parteien nicht
über die Höhe einer Wertverbesserung, einer Wertminderung oder des Verkehrswertes, so soll
hierüber für die Parteien verbindlich der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mett-
mann oder dessen Nachfolgebehörde, hilfsweise die übergeordnete Behörde, entscheiden.
Zur Sicherung des Anspruches auf lastenfreie Übertragung für den Fall der Ausübung des An-
kaufsrechtes ist für die Stadt Hilden eine entsprechende Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Seite 15Investorenauswahlverfahren zur Nachfolgenutzung Theodor-Heuss-Schule Exposé
einzutragen. Der Auflassungsvormerkung dürfen nur Grundpfandrechte vorgehen, die der Finan-
zierung von 80 % des Kaufpreises oder falls höher 80 % des aktuellen Beleihungswertes für die
Immobilie dienen. Weitere Grundpfandrechte sind nachrangig einzutragen.
Das Vorliegen dieser Voraussetzungen weist der Käufer oder der Schlusskäufer der Stadt Hilden
anhand des Kaufvertrags oder mit einer Bestätigung eines der deutschen Bankenaufsicht unterlie-
genden Kreditinstitutes oder Versicherungsgesellschaft bzw. eines auf EU-Ebene vergleichbaren
Kreditinstitutes nach.
4.10 Erschließungskosten
Der Käufer verpflichtet sich zum Abschluss eines Durchführungsvertrages mit der Stadt Hilden.
Darin verpflichtet er sich, die öffentlichen Straßen (inklusive Beleuchtung) sowie die öffentliche
Schmutz- und Regenwasserentwässerung zu errichten und nach Herstellung der Stadt Hilden kos-
tenfrei zu übergeben, wenn im Bau- und Nutzungskonzept diese öffentlichen Infrastrukturen vorge-
sehen sind. Weiterhin verpflichtet er sich zum Umbau, Erneuerung und Sanierung der „privaten“
Stellplatzanlage sowie zum Abriss und Entsorgung der Gebäude und sonstigen baulichen Anla-
gen. Dies beinhaltet auch den Abriss der Anlagen auf der Fläche des künftigen Regenrückhaltebe-
ckens.
Die Hausanschlussleitungen für die Schmutz- und Regenwasserentwässerung der Jugendeinrich-
tung Area 51, der Sporthalle, der Kindertageseinrichtung sowie ggfs. der Sportanlage verlaufen
über das zu veräußernde Grundstück zu den öffentlichen Leitungen in der Furtwänglerstraße. Der
Umschluss bzw. der Neubau dieser Hausanschlüsse ist im Zuge der Aufstellung des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans in Abstimmung mit der Stadt Hilden zu planen und im Zuge der Durch-
führung des Vorhabens umzusetzen. Näheres wird im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan vereinbart.
Der Käufer trägt weiterhin die Kosten für die Erstellung der Versickerungsanlagen für das Nieder-
schlagswasser, das auf den Baugrundstücken anfällt, und für die herzustellenden Haus- und
Grundstücksanschlussleitungen für den Anschluss der Immobilien an den städtischen Schmutz-
wasserkanal (Kostenersatz gemäß § 10 KAG) sowie die von den Versorgungsunternehmen zu er-
hebenden Baukostenzuschüssen, Gebühren und Beiträge für die Versorgung des Kaufobjektes mit
Telekommunikationsdienstleistungen, Strom, Gas und Wasser sowie die laufenden Benutzungsge-
bühren der Ver- und Entsorgungsanlagen.
4.11 Angemessenheit des Kaufvertrags gemäß § 11 Abs. 2 BauGB
Da die Stadt Hilden mit dem angestrebten Kaufvertrag auch wohnungspolitische Ziele verfolgt,
muss der Kaufvertrag ggfs. auch die Anforderungen des § 11 Abs. 2 BauGB erfüllen.
Nach der zu diesen Vorgaben ergangenen Rechtsprechung müssen die zwischen der Stadt Hilden
und dem Käufer zu vereinbarenden Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen und
das Gesamtprojekt für den Käufer „auskömmlich“ sein.
Im Kaufvertrag ist daher aufzunehmen, dass
- die Parteien sich gegenseitig bestätigen, dass die vereinbarten Leistungen des Vertrags
nach den gesamten Umständen angemessen sind.
- soweit einzelne Vorschriften des Vertrags gegen das Gebot der Angemessenheit oder das
Gebot des sachlichen Zusammenhangs verstoßen, sich die Vertragsparteien verpflichten,
diese Regelungen durch solche zu ersetzen, die den konkreten Kriterien der Angemessen-
heit und des sachlichen Zusammenhangs gehorchen. Können die Parteien sich nicht auf
eine wirksame Regelung einigen, wird die Angemessenheit und der sachliche Zusammen-
hang durch Urteil bestimmt.
4.12 Weiterveräußerung
Der Käufer ist verpflichtet, die im Kaufvertrag übernommenen Pflichten an seine Käufer weiterzu-
geben, auch mit der Verpflichtung, diese Verpflichtung weiter zu geben.
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4.13 Vertragsstrafen
Sollte es aus Gründen, die die Stadt Hilden nicht zu vertreten hat, nach Abschluss des Kaufver-
trags nicht zum Vollzug des Kaufs kommen, verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung eines Scha-
densersatzes in Höhe von 5% des vereinbarten Kaufpreises.
Für jeden Verstoß gegen eine im Kaufvertrag festgelegte Vereinbarung – das umfasst insbeson-
dere die Verpflichtung zur Umsetzung von einzelnen Bestandteilen des Baukonzepts – verpflichtet
sich der Käufer, jeweils eine Vertragsstrafe in Höhe von 1% des vereinbarten Kaufpreises zu zah-
len.
5 Verfahren zur Auswahl des Käufers / Investors
Die Auswahl des Investors, an den die städtischen Grundstücksflächen veräußert werden sollen,
erfolgt im Wege eines transparenten, offenen Wettbewerbs nach Maßgabe der nachfolgenden Re-
gelungen. Es können alle natürlichen / juristischen Personen / Personenzusammenschlüsse ein
Angebot abgeben, die die nachstehend festgelegten Eignungsanforderungen erfüllen.
Der Investor wird mit der Durchführung von Bauleistungen verpflichtet, die der Stadt Hilden unmit-
telbar wirtschaftlich zugutekommen (Errichtung öffentlicher Erschließungsanlagen). Der Hauptge-
genstand des Verfahrens ist aber der Grundstücksverkauf zum Zwecke der (privaten) Errichtung
von Mehrfamilienhäusern. Die Bestimmungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistun-
gen (VOB) finden daher vorliegend keine Anwendung. Für das Verfahren gelten ausschließlich die
folgenden Regelungen.
5.1 Teilnahmebedingungen
Am Investorenauswahlverfahren können natürliche und juristische Personen als Einzelunterneh-
men (Bieter) oder als Zusammenschluss von natürlichen und / oder juristischen Personen (Bieter-
gemeinschaft) teilnehmen. Bei Bietergemeinschaften ist ein bevollmächtigter Vertreter festzulegen.
Die mehrfache Teilnahme eines Unternehmens als Einzelbieter und als Mitglied einer oder mehre-
rer Bietergemeinschaft(en) ist nicht zulässig.
Die Bildung einer Projektgesellschaft durch den Bieter bzw. eine Bietergemeinschaft ist bis zum
Abschluss des verbindlichen Kaufvertrags zulässig. Gesellschafter der Projektgesellschaft dürfen
jedoch ausschließlich die Bieter bzw. sämtliche Mitglieder der Bietergemeinschaft sein.
Konzepte, die mit einer Bedingung oder Auflage des Bieters verknüpft sind, werden nicht berück-
sichtigt.
Dies gilt nicht für unwesentliche Änderungen an den in Kapitel 4 dargestellten Kaufvertragsinhal-
ten, soweit der Rat der Stadt Hilden dem begründeten Änderungswunsch zustimmt.
Alle Gebote und im Zusammenhang mit den Geboten verbundene Vorarbeiten, wie z. B. die Erstel-
lung von Plänen oder das Einreichen einer Bauvoranfrage, erfolgen auf eigene Kosten und auf ei-
genes Risiko des Bieters.
Der Bieter hat nachzuweisen, dass er im Hinblick auf die Bauverpflichtung und den Bau der öffent-
lichen Infrastruktur fachlich geeignet und in der Lage ist, das Projekt finanziell durchzuführen.
Hierzu ist ein Finanzierungsnachweis über die Gesamtinvestition sowie eine aktuelle Creditreform-
Auskunft vorzulegen.
5.2 Abgabefrist
Die Gebote sind bis spätestens 30.06.2020, 16.00 Uhr einzureichen. Maßgeblich für den Eingang
ist der Eingangsstempel der Stadt Hilden. Der Nachweis der fristgerechten Einlieferung obliegt
dem Bieter.
Seite 17Investorenauswahlverfahren zur Nachfolgenutzung Theodor-Heuss-Schule Exposé
5.3 Kolloquium / Fragen zum Projekt und Auswahlverfahren / Änderungen
Es ist nicht vorgesehen, ein Kolloquium für eventuelle Rückfragen zum Projekt und zum Auswahl-
verfahren durchzuführen.
Auf der Internetseite www.hilden.de/grundstuecke werden die bei der Stadt Hilden bis zum
31.05.2020 eingehenden Fragen und Antworten veröffentlicht, wenn sie nach Einschätzung der
Stadtverwaltung vom allgemeinen Interesse sind.
Etwaig notwendig werdende Änderungen an den Projektunterlagen oder an den geforderten Kauf-
vertragsinhalten werden ebenfalls an dieser Stelle veröffentlicht.
Deshalb wird empfohlen, sich regelmäßig auf dieser Internetseite über mögliche Änderungen oder
„Fragen und Antworten“ zu informieren.
5.4 Gebotsabgabe
Mit dem Angebot sind vorzulegen:
- Angebotsformular
- jeweils eine schriftliche und eine digitale Ausarbeitung (im pdf-Format) des Bau- und Nut-
zungskonzeptes
- Tabellarische Beschreibung des Bau- und Nutzungskonzepts auf Basis der Bewertungs-
matrix
- Übersicht über die an dem Angebot beteiligten natürlichen und / oder juristischen Personen
(Unternehmen)
- Bau- und Nutzungskonzept in Qualität eines Vorentwurfes (HOAI Phase II) mit folgenden
Unterlagen:
- Lageplan der geplanten Vorhaben („Dachaufsicht“) mit Darstellung der voraussichtlichen
Außenanlagen sowie der Feuerwehrbewegungsflächen, in dem mindestens die in der An-
lage 1.b orange, grün und grau unterlegten Flächen dargestellt sind
- Beispielhafte Ansichten der Wohngebäude
- Beispielhafte Schnitte der Wohngebäude
- Perspektive aus Sicht einer Person, die auf dem Bürgersteig der Furtwänglerstraße vor
dem Gebäude Furtwänglerstraße 5 steht
- Perspektive aus Sicht einer Person, die auf dem Bürgersteig der Richard-Wagner-Straße
vor dem Gebäude Richard-Wagner-Straße 58 steht
- Aussagen zur Materialwahl und Farbgebung der Gebäudefassaden
- Konzept zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs unter der Maßgabe, dass 1 Stellplatz je
Wohneinheit geschaffen wird
- ein 3D-SketchUp-Modell
- Darstellung des Finanzierungskonzepts über die Gesamtinvestition
- Angabe von mindestens zwei und maximal drei Referenzprojekten über die Realisierung
einer vergleichbaren Projektentwicklung im Zeitraum von 2010 bis 2020. Dabei muss min-
destens eine Referenz innerhalb der letzten rund fünf Jahre (2015 bis einschließlich 2020)
realisiert worden sein.
Eine Projektentwicklung ist vergleichbar, wenn der Bieter für den Erwerb von Immobilien,
Projektentwicklung, Planung und Bau verantwortlich war. Er muss die Bauten nicht selbst
geplant und / oder errichtet haben; ausreichend ist es, wenn der Bieter die Projektentwick-
lung realisiert hat und für das Projekt verantwortlich war.
Für jede an dem Angebot beteiligte natürliche oder juristische Person ist beizufügen:
- Kurzdarstellung des Bieters mit Angaben zu gesellschaftsrechtlichen Verbindungen und
Beteiligungsverhältnissen, ggf. Organigramm, Angaben zur Gesellschaftsstruktur und ggf.
Konzernzugehörigkeit (max. 2 DIN A4-Seiten)
- Bescheinigung des Finanzamtes, dass keine Rückstände an öffentlichen Abgaben beste-
hen (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
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