INVESTORENMODELL Die intelligente und zeitgemäße Lösung - CLEVERES WOHNEN - Micro Apartments "Kaiser-Franz-Josef-Straße" HOHENEMS - VERITAS Wohnbau
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CLEVERES WOHNEN - Micro Apartments
„Kaiser-Franz-Josef-Straße“ HOHENEMS
INVESTORENMODELL
Die intelligente und zeitgemäße Lösung
Immobilienbesitz mit erhöhter Wertschöpfung
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Das INVESTORENMODELL
IMMOBILIENBESITZ mit erhöhter Wertschöpfung
Sicherheit, Ertrag, Wertbeständigkeit
In Zeiten mit sehr niedrigem Zinsniveau und großer Ungewissheit über die künftige Entwicklung der
Kapitalmärkte kommt einer Wahl der geeigneten Vorsorge- und Anlageform entscheidende Bedeutung
zu. Geldwerte verlieren inflationsbedingt mittel- bis langfristig an Kaufkraft. Sachwerte, wie
Immobilienbesitz, insbesondere Ertragsimmobilien zeichnen sich hingegen durch ihre
Wertbeständigkeit aus.
Verschiedene Möglichkeiten der Immobilienveranlagung - der MARKT
Dem Anleger stehen verschiedene Wege der Immobilienveranlagung offen, wobei eine Entscheidung
nicht nur vom gewünschten Kapitaleinsatz, sondern auch von anderen persönlichen
Rahmenbedingungen (Steuersituation, Sicherheitsaspekt, Veranlagungshorizont) abhängt. Eine
Möglichkeit stellt der private, direkte Erwerb von Immobilien (z.B. Eigentums- bzw. Ertragswohnung)
dar. Diese in Österreich traditionelle Form der Immobilienveranlagung hat jedoch den Nachteil, dass sie
dem Investor meist viel Zeit und regelmäßigen Verwaltungsaufwand abverlangt. Dieser Umstand führt
häufig zur Erkenntnis, dass „Besitz auch belastet“. Immobilienbeteiligungen in Form von Aktien oder
Gewinnscheinen wurden sehr häufig am Kapitalmarkt angeboten. Der grundbücherliche Eigentümer der
Immobilie ist hierbei allerdings die jeweilige Beteiligungsgesellschaft und nicht der Investor. Nachteilig
kann dabei eine Abhängigkeit von den Fähigkeiten des beteiligten Managements sein
Die intelligente und zeitgemäße Lösung – das INVESTORENMODELL
Eine Spezialform der Immobilienbeteiligung stellt das INVESTORENMODELL dar.
Diese Veranlagungsform vereint die Vorzüge der klassischen Immobilienveranlagung und schließt zuvor
erwähnte „Quellen des Misserfolges“ aufgrund klarer und fairer Rahmenbedingungen bestmöglich aus.
Jeder Investor kann sich mit einem individuellen prozentuellen Anteil oder konkretem Betrag an einer
Immobilie mit Grundbucheintragung erwerben. Darüber hinaus bietet diese Variante weitere Vorteile,
die bei anderen Beteiligungsformen in dieser Form nicht erzielbar sind.
IMMOBILIENBESITZ MIT SYSTEM
FUNKTIONSWEISE und GRUNDPRINZIP - Was Sie über unser Modell wissen sollten
Worin besteht der Sinn des Modells - Zielsetzung
Das Modell hat zum Ziel, durch Investoren (zwei oder mehrere) Immobilien/Grundstücke zu erwerben,
diese zu sanieren oder auch neu zu errichten, um daraus langfristige und nachhaltige Mieteinnahmen
zu erzielen. Diese Anlageform dient daher vorwiegend der Sicherung von inflationsgeschützten
Erträgen, sei es durch Barinvestition mit Soforterträgen oder unter Zuhilfenahme von Fremdkapital mit
kontinuierlicher Entschuldung. Jeder Investor kann sein eigenes speziell auf ihn abgestimmtes
Finanzierungsmodell einbringen.
In unserem Fall geht es dabei um den Erwerb einer Liegenschaft im Rahmen eines BAURECHTS über 90
Jahre – in der „Kaiser-Franz-Josef-Straße“ in HOHENEMS und der damit verbundenen Errichtung eines
Neubau-Objektes, mit anschließender Vermietung der Wohneinheiten. Dazu gibt es dann in weiterer
Folge auch eine ausführliche Dokumentation über das „Baurecht“, sowie das „Projekt“ als solches.
Durch den Zusammenschluss von Investoren (bei mehreren Investoren) zu einer Investorengruppe im
Rahmen des Modells können Selbständige, Freiberufler, aber auch Privatpersonen die Vorteile von
Immobilien nutzen. Dabei werden nicht nur ausschließlich Wohnungsprojekte als Investorenmodell
organisiert, sondern auch gemischte Objekte (z.B. Wohnungen, Geschäftsflächen, Büroräumlichkeiten)
oder fallweise auch Spezialnutzungen wie Hotels, Studentenheime, Seniorenresidenzen u.a.m. Viele
Menschen kaufen sich derzeit z.B. sogenannte Vorsorge- oder Anlegerwohnungen.
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In weiteren Ausführungen werden wir fallweise Vergleiche zwischen der Beteiligung an einer
Miteigentümer-Gemeinschaft (Investorenmodell) und einem Einzelinvestment (Kauf einer konkreten
Eigentumswohnung zur Vermietung) anstellen.
Woran bzw. wie bin ich an einem Investorenmodell beteiligt?
Sie beteiligen sich z.B. am Gesamtprojekt als Investor mit einem prozentuellen Anteil oder einem
konkreten Beteiligungsbetrag.
In unserem Modell liegt dem Grundstück ein Baurecht auf 90 Jahre zugrunde. Baurechtsberechtigter
(Baurechtsinhaber) und somit auch grundbücherlicher Eigentümer des Baurechts ist in diesem Falle die
CW Cleveres Wohnen GmbH & Co KG. auf einer dann neu zu eröffnenden Baurechtseinlagezahl.
Die CW Cleveres Wohnen GmbH & Co KG setzt sich zusammen aus der GmbH als geschäftsführende
Gesellschaft (Durchführung der operativen Aufgaben) und weiters aus der Kommanditgesellschaft (KG).
Der Investor ist in Höhe seiner Beteiligung dann Kommanditist durch Zeichnung von Kommanditanteilen
in der KG. Die Beteiligung wird treuhändisch gehalten (keine persönliche Namenseintragung im
Firmenbuch). Für die Kommanditisten besteht keine solidarische Haftung und es wird auch ein Verzicht
auf Teilungsklage vereinbart.
Nähere Erläuterungen zum Baurecht bzw. einer GmbH & Co KG als Rechtsform finden sie auf den
nachstehenden Seiten.
Unser Modell ist so konzipiert, dass die Entscheidungsgewalt immer bei den Miteigentümern liegt und
alle bevollmächtigten Dienstleister (Verwaltung, Steuerberatung, Bauherrenvertreter,
Geschäftsführung) austauschbar sind. Beschlüsse werden mit Mehrheiten gefasst, womit verhindert
werden soll, dass Einzelne die Gesamtinteressen negativ beeinflussen.
Grundprinzip
Bauträger verfügt über ein Investor erwirbt Anteile an dem Baurecht Nach der Fertigstellung des
Baurecht an der zu und beauftragt den Bauträger mit der Objektes werden die Wohnungen
bebauenden Liegenschaft Errichtung des Gebäudes von der Miteigentumsgemeinschaft
vermietet
Der Investor (Miteigentümer bzw. Kommanditist), gleichzeitig in weiterer Folge auch Bauherr, erwirbt
vorerst Miteigentumsanteile in Höhe seiner Beteiligung an der gegenständlichen Liegenschaft, in
diesem Fall am Baurecht und beauftragt anschließend den Bauträger (Generalunternehmer) mit der
Errichtung des Objektes. Die CW Cleveres Wohnen GmbH & Co KG tritt dabei als Bauherr auf.
In weiterer Folge vermietet dann die CW Cleveres Wohnen GmbH & Co KG die Wohnungen und führt
mit den Mieterlösen das Fremdkapital zurück, sofern ein solches benötigt wird. Neben der Rückzahlung
des Fremdkapitals genießt der Investor (Miteigentümer) ein arbeitsfreies Einkommen aus der
Vermietung. Es besteht die Möglichkeit einer Investition als reiner Barzeichner, wenn der gesamte
Investitionsanteil z.B. aus Eigenmitteln eingebracht wird.
Jeder Investor kann ein auf seine finanzielle und steuerliche Situation angepasstes und optimiertes
Finanzierungsmodell einbringen.
In allen Steuerfragen steht Ihnen unser Partner bei diesem Projekt sehr gerne zur Verfügung, egal ob
Sie Detailfragen haben, oder ein für Sie maßgeschneidertes Konzept ausgearbeitet werden soll.
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Die Vorteile des Investorenmodells und somit für den Investor
❖ Immobilienbesitz – eine krisensichere Kapitalanlage
❖ Schaffung von bleibenden Werten
❖ Sicherheit durch Grundbucheintragung (GmbH & Co KG als grundbücherlicher Eigentümer)
❖ Entscheidungsgewalt durch Miteigentum (Regelungen im Mieteigentümervertrag)
❖ Inflationsschutz durch Indexierung der Einnahmen
❖ Transparenz und laufende Information
❖ Vermietungsgemeinschaft - Mietenpool (Risikominimierung durch Gesamterlöse)
❖ Berechtigung zum Vorsteuerabzug der Errichtungskosten (Unternehmereigenschaft)
❖ Möglichkeit auch mit geringem Kapitaleinsatz
❖ Niedrige Betriebskosten wegen ökologischer und energieeffizienter Bauweise
❖ Individuelle Finanzierungsgestaltung für jeden Investor z.B. als reiner Barzeichner, oder anteilig
auch als Kreditzeichner (eigene Kredit- bzw. Darlehensaufnahme)
❖ Arbeitsfreies Zusatzeinkommen durch professionelles Immobilienmanagement inkl. Vermietung
und Verwaltung
Rechtliche Rahmenbedingungen
Zur Durchführung dieses Investitionsvorhabens ist es erforderlich, die Rechtsbeziehungen der einzelnen
Miteigentümer vertraglich zu regeln. Dies erfolgt im Rahmen des zu errichtenden Miteigentümer- bzw.
Treuhandvertrages für die KG. Innerhalb der Miteigentümergemeinschaft ist es erforderlich, dass die
wechselseitigen Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander vertraglich geregelt werden.
Den Treuhandvertrag wird Ihnen selbstverständlich vor Abschluss zur Verfügung gestellt.
Beteiligung an ideellem Miteigentum
Als Investor und Kommanditist sind Sie ideeller Miteigentümer an dem bestehenden Baurechtsvertrag
mit Übernahme aller Rechte und Pflichten aus dem Baurechtsvertrag.
Werkvertrag / Auftrag / Vollmacht
Da der Erwerb von ideellen Miteigentumsanteilen unter der Zielsetzung erfolgt, ein Bauwerk (Neubau)
zu errichten und dieses anschließend ertragsbringend zu vermieten, schließen die Miteigentümer z.B.
mit einer Projektgesellschaft einen Werkvertrag (Generalunternehmerauftrag) zur Realisierung dieses
Bauvorhabens ab.
Beratung und Betreuung
In allen Fragen des Projektablaufes, sowie hinsichtlich Finanzierung, steuerliche Betreuung und spätere
Vermietung werden Sie von Fachleuten und Professionisten begleitet, betreut und entlastet.
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Der BAURECHTSVERTRAG in unserem Investorenmodell
In Zeiten dramatisch steigender Grundstückspreise und Bodenknappheit wird Eigentum/Miteigentum
im Baurecht immer mehr ein Thema – auch in Vorarlberg. Der Erwerb von Miteigentum im Baurecht ist
eine interessante Alternative. Sie sind dann Mieter des Grundstückes, ABER Miteigentümer des
Objektes.
Bei einem üblichen Wohnungskauf in unserem Fall beim „ideellen Miteigentum“ sind im Kaufpreis des
Miteigentumsanteiles auch anteilige Grundstückskosten enthalten, was derzeit und zukünftig den
Kaufpreis infolge der hohen Grundstückspreise, speziell auch in Vorarlberg in die Höhe treibt. Wenn Sie
wie in unserem Fall ideelles Miteigentum im Baurecht erwerben, sind in ihrem Miteigentumsanteil keine
Grundstückskosten enthalten und Sie ersparen sich eine beträchtliche Geldsumme im Zuge der
Finanzierung. Bei unserem Baurechtsvertrag bildet die Grundlage ein sehr günstiger Baurechtszins in
Höhe von brutto Euro 0,93/m² Grundstücksfläche.
Gerade für Anleger mit entsprechenden Rendite-Erwartungen ist der Erwerb von Miteigentum im
Baurecht, gerade bei diesem Modell, eine sehr gute und interessante Möglichkeit.
Vorteile des Baurechts gegenüber Liegenschaftsankauf
❖ Keine Finanzierungskosten für den Ankauf der Liegenschaft
❖ Um bis zu 20% günstigerer Erwerb, da im Kaufpreis kein Grundstücksanteil enthalten ist
❖ Laufzeit des Baurechtes über 90 Jahre mit Option zur Verlängerung (je nach Vereinbarung mit
dem Liegenschaftseigentümer)
❖ Vorkaufsrechte können vereinbart werden
❖ Der Baurechtsberechtigte kann verkaufen, vererben, vermieten, verschenken
❖ Fremdfinanzierungen bzw. Bankdarlehen können auf dem Baurecht besichert werden
❖ Ermittlung der Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr erfolgt nicht auf Grundlage des
tatsächlichen Liegenschaftswertes und daher sind diese Kosten günstiger
❖ Vereinbarungen und Regelungen wurden bereits getroffen werden, was mit dem Bauwerk nach
Ablauf des Baurechts-Zeitraumes passiert.
Schematische Darstellung des Baurechtes
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Die Entstehung des Baurechts
Das Baurecht entsteht durch den Abschluss eines Baurechtsvertrages zwischen dem
Liegenschaftseigentümer und dem Bauberechtigten (CW Cleveres Wohnen GmbH & Co KG), sowie
durch die daran anschließende Eintragung des Baurechts in das Grundbuch. Dadurch wird der Lehre von
Titel (Baurechtsvertrag) und Modus (Eintragung ins Grundbuch) Rechnung getragen. Eine Einsicht in
den bestehenden Baurechtsvertrag ist jederzeit möglich.
Die GmbH & Co KG als Rechtsform unseres Modells
Die GmbH & Co KG als ideale Rechtsform
Die GmbH & Co KG ist eigentlich eine Kommanditgesellschaft. Die Kommanditgesellschaft besteht aus
einem Komplementär und den Kommanditisten (Investoren). Der Komplementär ist der Gesellschafter,
der die Geschäfte führt. Der Kommanditist (Investor) ist an der Geschäftsführung nicht beteiligt. Ihm
verbleiben die Kontrollrechte. Bei unserer GmbH & Co KG ist der Komplementär eine Gesellschaft mit
beschränkter Haftung als juristische Person.
Gründung einer GmbH & Co KG
Die GmbH & Co KG ist in ihrem Fundament eine Kommanditgesellschaft. Daraus folgt, dass zuerst die
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Komplementär-GmbH) gegründet wird. Dies erfolgt mit einem
üblichen, der Form und Inhalt entsprechendem Gesellschaftsvertrag. Durch die Eintragung in das
Firmenbuch ist die Gesellschaft mit beschränkter Haftung wirksam entstanden.
Der Gesellschaftsvertrag muss den üblichen Anforderungen entsprechen. Auch die Organe sind
einzurichten (handels- und gewerberechtlicher Geschäftsführer). Diesbezüglich gibt es hier keine
Besonderheiten.
Nach der Gründung der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Komplementär-GmbH) kann dann die
Kommanditgesellschaft gegründet werden. Für die Investoren/Kommanditisten werden
Treuhandverträge abgeschlossen.
Zu beachten ist aber, dass die Vorschriften bezüglich der Kommanditgesellschaft nicht so streng sind,
wie bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
Die Kommanditgesellschaft ist eine Personengesellschaft. Bei Personengesellschaften sind zum Beispiel
keine Organe vorgesehen, die eingerichtet werden müssen. Es gibt auch keinen gesetzlich
vorgeschriebenen Mindestinhalt für den Treuhandvertrag. Die bereits bestehende Gesellschaft mit
beschränkter Haftung tritt bei der Gründung der KG als Komplementär hinzu.
Geschäftsführung, Vertretung nach außen, Haftung
Die Geschäftsführung der GmbH & Co KG folgt den üblichen Regeln einer Kommanditgesellschaft. Bei
Kommanditgesellschaften ist der Komplementär für die Geschäftsführung zuständig. Der
Komplementär ist bei der CW Cleveres GmbH & Co KG eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Diese
GmbH ist für die Geschäftsführung zuständig. Bei der Komplementär-GmbH ihrerseits ist dann das
Prinzip bei Kapitalgesellschaften zu beachten und somit für die Führung der Geschäfte, mindestens ein
Geschäftsführer zu bestellen (gewerbe- und handelsrechtlich). Die Geschäfte führt also der
Geschäftsführer der Komplementär-GmbH. Die Vertretung nach außen folgt ähnlichen Grundsätzen.
Der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH ist die handelnde Person der CW Cleveres Wohnen
GmbH & Co KG. Er schließt Verträge für die Gesellschaft ab. Seine Rechtshandlungen binden die GmbH
& Co KG. Er vertritt sie also nach außen im Rechtsverkehr. Die GmbH & Co KG ist für die Beteiligten sehr
günstig. Das deshalb, weil es keinen unbeschränkt haftenden Gesellschafter gibt. Die GmbH & Co KG
haftet also selbst mit ihrem ganzen Vermögen. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit können die Gläubiger
nur auf das Gesellschaftsvermögen zurückgreifen. Das Vermögen der einzelnen Gesellschafter ist davon
getrennt
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Der Trend Micro-Apartments
Welche Vorteile bringen sie für die Wohnungswirtschaft?
Der Wohnungsmarkt wird neu definiert
In vielen Städten und Gemeinden herrscht ein akuter Mangel an leistbarer Wohnfläche, verbunden mit
einem nach wie vor starkem Zustrom an Bewohnern. Um dieser veränderten Nachfrage, speziell auch
in Vorarlberg gerecht zu werden, müssen neue Konzepte und kreative Lösungsansätze gefunden
werden. Micro-Apartments sind für Mieter und Vermieter eine sehr gute Lösung und stellen zudem eine
ideale Kapitalanlage für Investoren und Kapitalanleger dar.
Bezahlbarer Wohnraum ist ein rares Gut geworden. Die Zahl der Ein-Personen-Haushalte nimmt stetig
zu. Mit unserem Projekt „Cleveres Wohnen“ Micro-Apartments besetzen wir hier eine Leerstelle. Sie
erlauben es, kleine Mietflächen schnell und zu vergleichweise erschwinglichen Preisen zu beziehen. Für
die Wohnungswirtschaft verheißt dies enorme Mögichkeiten, den Markt mit innovativen Ideen zu
prägen.
So lebt es sich auf kleinstem Raum
Mieter können sich diesen Wunsch erfüllen: reduziert und sparsam wohnen. So wird der Traum vom
Minimalismus zur Realität. Der Gedanke dahinter? Mit möglichst wenig Kapital das im Alltag verfügbar
zu haben, was tatsächlich gebraucht wird. Auf größeren Luxus verzichten die Mieter von Mirco-
Apartments bewusst. Viel mehr steht der praktische Nutzen im Vordergrund: Ausziehbetten, klappbare
Tische und überaus kleine Geräte führen zu einer hohen Kostenersparnis.
Eine Lösung für den Mangel an leistbarem Wohnraum
Micro-Wohnungen lassen sich in kurzer Bauzeit standardisiert errichten, weil sie einheitich gleich sind,
oder sehr ähnlich aufgebaut sind. Zwischenwände sind meist nicht tragend. Daher lassen sie sich nach
Bedarf setzen und versetzen. So können die flexiblen Wohnungen auch kurzfristig an veränderte
Wohnbedürfnisse angepasst werden. Mehrere Micro-Apartments können zu einer größeren Wohnung
zusammengelegt werden, etwa um Familienapartments, oder z.B. Senioreneinrichtungen daraus zu
formen. Micro-Apartments bieten Vermietern (Kapitalanlegern) die Chance, kostengünstige und
zugleich voll ausgestattete Wohnbereiche zur Verfügung zu stellen.
Höhere Rendite für die Vermieter (Investoren)
Micro-Apartments sind aus finanzieller Sicht für die Immobilienbranche von großem Interesse, denn
hohe Mieterträge und Renditen sind für die modernen Apartments keine Seltenheit. Im Schnitt lassen
sich für die teil- oder voll möblierten Wohnungen höhere Einnahmen erzielen, als mit Mehr-Zimmer-
Wohnungen.
Anmerkung: Der Vermieter kann auf eine eventuell gedeckelte Kaltmiete einen Zuschlag für die
Wohnungseinrichtung verlangen. Bauen sie eine Kochnische oder Bett in das Apartment, ist eine
eventuelle Mietpreisbremse ausgehebelt. Am örtlichen Mietpreisspiegel brauchen sie sich damit nicht
zu orientieren.
Darauf sollten Vermieter (Investoren) achten
Hinter der Idee von Micro-Apartments steht das Bestreben, auf kleinstem Wohnraum ein Maximum an
Luxus und Bequemlichkeit zu bieten, inklusive einer Umfeldes, in dem die Dinge und Bedürfnisse des
täglichen Bedarfs, beginnend von Einkaufsmöglichkeiten, über Freizeitaktivitäten u.a.m. bestmöglich
abgedeckt werden.
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Unser Projekt „Cleveres Wohnen“
Micro Apartments HOEHENEMS
Grundsatzdefinition, Konzept und Zielgruppen
Unser persönliches Konzept
❖ Nachhaltiges energetisches, ökonomisches und ökologisches Wohnen
❖ Guter Schallschutz
❖ in sich abgeschlossene Apartments mit funktionellem Raumkonzept
❖ Moderne Ausstattung & Kommunikationstechnik
❖ Hochwertige Komplettmöblierung (Lifestyle Apartments)
❖ Parkmöglichkeiten PKW und Fahrräder
❖ Günstige Betriebskosten
❖ Serviceleistungen (z.B. kostenloses W-LAN)
❖ Gemeinschaftsbereiche (Garten- und Terrassenflächen, Bereiche für soziale Interaktion etc.)
❖ Gewerblich genutzter Bereich (z.B. Bäckerei)
❖ Professionelle Hausverwaltung (Instandhaltungsmanagement, Hausmeisterservice)
Zielsetzung
Die Projektentwicklung zielt auf die Errichtung von MICRO-APARTMENTS ab, welche ausschließlich in
die Vermietung gehen. Angesprochen werden sollen ein/mehrere Investoren (Investorengruppe), die
als Errichter Gemeinschaft auftreten und das Gesamtprojekt schlüsselfertig und möbliert erwerben und
über einen Generalunternehmer errichten lassen. Die einzelnen Mirco-Wohnungen gehen dann
ausschließlich in die Vermietung.
Zielgruppen für unser Konzept
❖ Singles und Paare (Schlafmöglichkeit für 2 Personen)
❖ Studenten
❖ Dienstnehmerwohnungen
❖ Führungskräfte und Projektmitarbeiter mit befristeten Arbeitsverträgen
❖ Berufseinsteiger
❖ Pendler
❖ Wieder-Singles (Scheidung etc.)
❖ Generation 60+
Zu berücksichtigen ist die Tatsache, dass kein parifiziertes Wohnungseigentum begründet wird, sondern
ideelles Miteigentum. Das heißt der Investor ist Eigentümer am Gesamtobjekt und nicht an einer
einzelnen Wohnung. Das Objekt unterliegt nicht dem Wohnungseigentumsgesetz.
Projektvorstellung
Die Eckdaten
Die Baugrundlagenbestimmungen der Stadt Hohenems ermöglichen eine entsprechend dichte
Bebauung. Es gibt keine Beschränkungen bezgl. Architektur (z.B. Flachdach), Bauverboten, Baugrenzen
etc. Die gesetzlichen Bauabstände werden eingehalten. Das Projekt wurde der Stadt Hohenems und
dem zuständigen Fachbeirat zur Vorprüfung vorgelegt. Die Stadt Hohenems hat das Projekt genehmigt,
äußerst positiv beurteilt und begrüßt die Umsetzung dieses Projektes.
Die Liegenschaft im Ausmaß von 1928m² ist als Bau-Mischgebiet gewidmet und voll erschlossen. Die
Zufahrt erfolgt über die Landesstraße „Kaiser-Franz-Josef-Straße“. Alle Ver- und Entsorgungsleitungen
und Anschlüsse sind vorhanden.
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Die Lage und Infrastruktur
Zwischen Rhein und umliegenden Bergen bietet die liebenswerte Stadt Hohenems mit seiner reichen
Geschichte (Renaissancepalast, Jüdisches Viertel, Jüdischer Friedhof, Museen etc.) und den zahlreichen
Freizeitmöglichkeiten, Erholung gepaart mit Erlebnis.
Die Lage bietet eine sehr gute INFRASTRUKTUR. Alle Dinge des täglichen Bedarfs erreichen sie auf kurzen
Wegen, bequem auch zu Fuß. Einkaufmöglichkeiten, Kindergarten, Volksschule, Arzt, Banken,
Gastronomie etc., oder weitere öffentliche Einrichtungen.
Optimale Verkehrsanbindungen in die Innenstadt und den umliegenden Gemeinden, auch mit
öffentlichen Verkehrsanbindungen, sowie die optimale Anbindung an die Autobahn A14 in
beide Richtungen, sowie in die benachbarte Schweiz sind weitere besondere Merkmale die für
Hohenems als Wohnort sprechen. Bushaltestelle direkt am Grundstück.
Leute kennen zu lernen, bieten vor allem auch die vielen Ortsvereine und das große Angebot an
Wirtschaftstreibenden. Weit über die Grenzen des täglichen Bedarfes hinaus, spannt sich der Bogen der
Dienstleistungen der Geschäftsleute und sie werden staunen, was ihnen vor der Haustüre alles geboten
wird. Aber nicht nur das geschäftige Treiben hat seinen Stellenwert, sondern auch die vielen
Möglichkeiten zur Erholung, sind in und um Hohenems sehr gut gegeben.
Gasthof Adler
Otten Areal
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Architektur
Die Wohnbebauung ist entlang der Kaiser-Franz-Josef-Straße in Hohenems orientiert. Die Großform
beinhaltet zwei lesbare Baukörper.
11Der nördliche Baukörper bildet aufgrund seiner zurückversetzten Positionierung eine für den
Straßenraum wichtige Platzsituation aus, und bildet den straßenseitigen
Vorbereich für eine z.B. genutzte Gewerbefläche, oder weitere Apartments. Die Erschließung der
Wohnbebauung erfolgt ebenfalls über diese straßenseitige Zone.
Die Wohnbebauung ist als Laubengangtypologie konzipiert. Der Laubengang dient hier als
Erschließungszone und als Raum für soziale Interaktion. Prägend für die Bebauung ist die halbgeschossig
in den Boden versetzte Parkgarage. Dies hat zur Folge, dass der südliche Bereich der Bebauung ein
Halbgeschoss über dem Straßenniveau liegt. Der Innenhof dient als Rückzugs - und Entspannungsort.
Die Bebauung nimmt insbesondere auf den Erhalt der bestehenden Bäume Rücksicht. Der mächtige
Baum des Nachbargrundstücks ist ein wichtiger Schattenspender für den Innenhof der Wohnbebauung.
Die Höhenentwicklung entlang der Kaiser Franz-Josef-Straße ist gestaffelt. Der nördliche Baukörper ist
mit vier Wohngeschossen ausgebildet, der südliche Baukörper mit drei. Der nördliche Baukörper
besteht aus der erdgeschossigen Gewerbefläche und drei oberhalb liegenden Wohngeschossen. Die
Fassade wird geprägt durch das durchgehende Raster der Holzmodule sowie durch punktartige Balkone
an der Straßenfront und den Laubengängen an der Hoffassade und die Höhenstaffelung der gesamten
Bebauung. Entlang der Kaiser-Franz-Josef-Straße wird eine qualitätsvolle Außen-Raumgestaltung mit
Bäumen und Sitzmöglichkeiten vorgeschlagen.
Kein Maßstab für nachstehende Bebilderungen
Ansicht Westen
Ansicht Osten
12Die Parkgarage mit Fahrradabstellplätzen im Halbgeschoss – kein Maßstab
Parkgarage mit Eingangsbereich und Gewerbefläche im EG – kein Maßstab
13Wohnungen Hochparterre über der Parkgarage – kein Maßstab
5 Apartment mit ca. 35m²
1 Apartment mit ca. 50m²
Wohnungen im 1. Obergeschoss – kein Maßstab
5 Apartment mit ca. 35m ²
1 Apartment mit ca. 50m²
1 Apartment mit ca. 47m²
1 Apartment mit ca. 30m²
14Wohnungen im 2.Obergeschoss – kein Maßstab
7 Apartment im 2. Obergeschoss mit ca. 35m²
1 Apartment im 2. Obergeschoss mit ca. 47m²
1 Apartment im 2. Obergeschoss mit ca. 30m²
Wohnungen im 3.Obergeschoss – kein Maßstab
1 Apartment im 2. Obergeschoss mit ca. 47m²
1 Apartment im 2. Obergeschoss mit ca. 30m²
15Unsere modernen Lifestyle Apartments – „Cleveres Wohnen“
Darstellung von zwei Einzel-Apartments mit je ca. 35m² - Möblierungsvarianten (kein Maßstab)
Apartment ca. 50m² mit Möblierungsvariante Einzelbox ca. 50m²
als mögliches 2 Zi.-Apartment – kein Maßstab mit weiterer Möblierungsvariante
16Apartment mit ca. 47m² (mögliches 2 Zi.-Apartment)
und Apartment mit ca. 30m² jeweils mit Möblierungsvarianten
Kein Maßstab
Komplettmöblierung – modern, stylisch, hochwertig und platzsparend
Kreative Innenarchitektur für optimale Platznutzung
Angesichts der Wohnungsgröße ist eine kreative Innenarchitektur für die optimale Nutzung des
vorhandenen Platzes absolut gefragt. Mit einem gut kalkulierten Budget lässt sich ein durchdachtes
Einrichtungskonzept erarbeiten, welche Qualität als auch Atmosphäre durch Wohnlichkeit schafft, die
der Bewohner sofort bemerkt. Am Budget zu sparen bedeutet entweder, die Qualität oder
Atmosphäre runterzuschrauben. Doch genau hier liegt am Ende der langfristige Erfolg eines möblierten
Konzepts: Im Wohlbefinden des Bewohners.
Im Prozess der Planung unseres Projektes findet die Erstellung eines ersten groben
Einrichtungskonzepts idealerweise bereits zeitgleich zur architektonischen Grundrissplanung statt.
17Das Clever Wohnen Apartment ist komplett möbliert:
❖ Einbauküche inkl. aller Geräte (Kühlschrank, Geschirrspüler, Dunstabzug, Kochfeld,
Spültisch),
❖ Schrankverbauten in Form optischer Raumteiler und multifunktional
❖ Couch mit Couchtisch,
❖ Esstisch mit Bestuhlung
❖ Bett inkl. Lattenrost (Größe 160 x 200cm)
❖ Komplette sanitäre Ausstattung (Dusche, WC und Waschtisch mit Unterschrank und
Spiegelschrank)
❖ Waschmaschine
❖ Sämtliche Beleuchtungskörper
❖ TV-Zugang und frei zugängliches W-LAN
Ideenratgeber für die Gestaltung der Einrichtung und Möblierung
Neben dem bekannten Einbauschrank geben Multifunktionsmöbel heute weitaus mehr her als reinen
Stauraum. Multifunktionsmöbel in Micro-Apartments sind wahre Raumwunder. Der Couchtisch
verwandelt sich kurzerhand zum Arbeitstisch und die Kommode im Flur wird zum Esstisch für mehrere
Personen. Höhenverstellbare Möbel und ausziehbare Elemente bieten versteckten Platz, ohne
dauerhaft Platz zu verschwenden. Kreative Raumkonzepte mit smarten Multifunktionsmöbeln bieten
somit zahlreiche Möglichkeiten massiv Platz zu sparen, dabei aber nicht auf Qualität und Komfort
verzichten zu müssen.
Die Projektdaten
allgemeine Projektinformation
Errichtung und langfristige Vermietung
Geplanter Baubeginn: Herbst 2021
Voraussichtliche Fertigstellung: Frühjahr 2022 (ca. 8 Monate Bauzeit)
Gesamtkosten des Investitionsvorhabens lt. Prognoserechnung: ca. Euro 3.900.000,00 netto
Mindestbeteiligung: Euro 200.000,00 mit möglichen Erhöhungsschritten
Flächen- und Raumprogramm
Grundstückfläche: 1928m²
Bruttogeschossfläche (BGFL): ca. 1.379,36m²
Vermietbare Fläche: ca. 934,07m² Apartments und ca. 80,68m² Gewerbe
Gesamt ca. 1.014,75m²
17 Apartments mit ca. 35m² Wohnnutzfläche
3 Apartments mit ca. 30m² Wohnnutzfläche
3 Apartments mit ca. 50m² Wohnnutzfläche
2 Apartments mit ca. 47m² Wohnnutzfläche
80,68m² nutzbare Gewerbefläche, die bei Bedarf auch auf 2 Apartments aufgeteilt werden können.
Nebenflächen:
❖ Überdachte Laubengänge als Erschließungszone und als Raum für soziale Interaktion
❖ Lift ab der Parkgarage
❖ Parkgarage und weitere Stellplätze im Außenbereich (gesamt 29 Stellplätze)
❖ Fahrrad-Abstellplätze in der Parkgarage und weitere Fahrrad-Stellplätze im Außenbereich
❖ Abstellplätze für 2-spurige KFZ
❖ Haustechnik
❖ Müllsammelstelle
❖ allgemeine Grünflächen- und Aufenthaltsbereiche
❖ Bushaltestelle in das Gesamtkonzept integriert
18kalkulierte Mieteinnahmen nach der Fertigstellung (jährlich)
vermietbare Fläche der Apartments ca. 934,07m² zzgl. ca. 80,68m² Gewerbefläche
gesamt vermietbare Fläche 1.014,75m²
monatliche Mieteinnahmen netto Euro 15.280,00
x 12 = jährliche Mieteinnahmen netto Euro 183.360,00
abzüglich 5% Mietausfallswagnis - Euro 9.168,00
abzüglich jährlicher Baurechtszins netto - Euro 18.000,00
jährliche Mieteinnahmen netto bereinigt Euro 156.192,00
Indexierung jährlich nach Verbraucherpreisindex (VPI)
Betriebskosten:
Die monatlichen Betriebskosten für die Mieter werden angesetzt mit ca. Euro 2,40/m² brutto.
Die Miteigentümergemeinschaft entscheidet im Rahmen der Miteigentümerversammlung, ob eine
Rücklagenbildung erfolgen soll. Da die Wohnanlage nicht parifiziert wird (kein Wohnungseigentum)
kommt das Wohnungseigentumsgesetz nicht zum Tragen und es ist nicht verpflichtend eine
Rücklagenbildung erforderlich.
Investitionsvolumen
Die Investitionsvolumen beläuft sich auf Euro 3.900.000,00 netto und beinhaltet folgende Kosten:
o Projektentwicklung
o Generalplanung
o Bau- und Baunebenkosten (Herstellungskosten)
o Einrichtung/Möblierung der Apartments
o Wirtschaftliche und steuerliche Konzeption und laufende Steuerberatung während der
Investitionsphase
o Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr)
o Vertragserrichtungen und Treuhandschaft
o Finanzierungskosten, sowie Bauzeitzinsen* während der Bauphase
o Baurechtszinsen während der Bauphase
o Kosten der Erstvermietung
IHRE PARTNER
Planung, Architektur und Projektentwicklung:
Büro für Architektur Plus, Architekt DI Christoph Eppacher mba, Ringstraße 21, 6830 Rankweil
Veritas Wohnbau GmbH, Feldkreuzweg 13, 6830 Rankweil
Kaufvertragsabwicklung und grundbücherliche Durchführung:
Dr. Dieter Klien, Rechtsanwalt, Kapuzinergasse 4, 6850 Dornbirn
Generalunternehmer:
Veritas Wohnbau GmbH, Feldkreuzweg 13, 6830 Rankweil
Steuerliche und wirtschaftliche Beratung:
Dr. Ferdinand Jenni Steuerberatung GmbH, Jahngasse 18, 6850 Dornbirn
Finanzierung und Finanzierungsberatung:
Raiffeisenbank Hohenems
Rankweil, im Dezember 2020
1920
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