Luzerner Immo bilienmarkt - LUKB-Eigenheim-Index - der Luzerner Kantonalbank AG - ROI Online
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Luzerner
Immobilienmarkt
der Luzerner Kantonalbank AG
2020
LUKB- Markttrends für Sursee Plus –
Eigenheim-Index Wohneigentum hohe Dynamik
und Rendite- im Markt
liegenschaften
Geschätzte Leserin,
geschätzter Leser LUKB-Eigenheim-Index
Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser
175
Stefan Studer Nach mehreren Jahren des Booms Markt absorbiert werden und dadurch
beobachten wir im Markt für Wohn- vor allem diese Mieten mittelfristig 150
eigentum im Kanton Luzern neuer- unter Druck geraten könnten. 125
dings widersprüchliche Signale:
100
Eigentumswohnungen an Toplagen In unserem diesjährigen Sonder- Regionalisierung
sind für potenzielle Käufer oft zu thema beleuchten wir ab Seite 9 die Kanton Luzern
09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
teuer, und Interessenten, welche die Immobiliensituation in Sursee und Stadt Luzern und Seegemeinden
verlangten hohen Eigenmittel für Agglomeration. Sursee und die Region Transaktionspreise (Index 1. Quartal 2009 = 100) Agglomeration Luzern
Wohneigentum noch aufbringen rund um den Sempachersee haben Gehobene Objekte Mittlere Objekte Einfache Objekte Sempachersee
Seetal plus
können, ziehen vielfach den Erwerb sich in den letzten Jahren sehr dyna- Willisau
eines Einfamilienhauses vor. Aufgrund misch entwickelt und sind für Zuzüger Dieser Index zeigt die Entwicklung der Handände- Entlebuch
der Auflagen für verdichtetes Bauen aus anliegenden Kantonen sowie der rungspreise im Kanton Luzern. Dahinter stehen
werden jedoch immer weniger Agglomeration Luzern unvermindert reale Transaktionen von Eigentumswohnungen und Stadt Luzern und 27 Eich 56 Egolzwil
Seegemeinden 28 Schenkon 57 Nebikon
Bauprojekte für Einfamilienhäuser attraktiv. Michel Amberg, Immobilien- Einfamilienhäusern.
1 Luzern 29 Geuensee 58 Altishofen
bewilligt, sodass in diesem Segment Experte der LUKB, liefert eine 2 Horw 30 Büron 59 Ebersecken
02 | Editorial ein Nachfrageüberhang besteht. spannende Analyse und zeigt auf, 3 Vitznau 31 Triengen 60 Pfaffnau
04 | Eigentumswohnungen Hingegen erfreuen sich Eigentums- welche Strategien für Immobilien- 4 Weggis 32 Wikon 61 Roggliswil
Immobilienmarkt-Trends 2020 5 Greppen 33 Reiden 62 Altbüron
06 | Einfamilienhäuser wohnungen in mittleren Preislagen investoren im Raum Sursee aktuell
6 Meggen 34 Dagmersellen 63 Grossdietwil
08 | Renditeliegenschaften an weniger prestigeträchtigen Lagen erfolgsversprechend sind. Kanton Luzern Angebot Nachfrage Preise 35 Mauensee 64 Fischbach
09 | Sursee Plus einer unverändert robusten Nachfrage. Eigentumswohnungen Agglomeration 36 Oberkirch 65 Zell
Einfamilienhäuser Luzern 37 Nottwil 66 Ufhusen
In einem anspruchsvoller werdenden Renditeliegenschaften Wohnen 7 Adligenswil 38 Sursee 67 Luthern
Im Markt für Mietwohnungen ist ein Marktumfeld bewährt sich eine klare Veränderung gegenüber Vorjahr 39 Knutwil 68 Hergiswil b. W.
8 Ebikon
Ende der regen Wohnbautätigkeit im Strategie für jedes einzelne Rendite- 9 Emmen 69 Willisau
Kanton Luzern mittelfristig nicht in objekt. Die Immobilienbank der LUKB 10 Rothenburg Seetal plus 70 Menznau
11 Neuenkirch 40 Römerswil 71 Wolhusen
Sicht. Immerhin konzentrieren sich bietet Ihnen in allen Fragen zu Immo- 72 Alberswil
12 Malters 41 Hochdorf
viele aktuelle Mietwohnungsprojekte bilien fundiertes Expertenwissen. Zahlenspiegel Kanton Luzern 13 Kriens 42 Hohenrain 73 Schötz
auf die Stadt Luzern und auf die Agglo- 14 Udligenswil 43 Hitzkirch 74 Gettnau
2016 2017 2018 2019
merationsgemeinden wie Kriens, Nutzen Sie unsere Kompetenz – wir 15 Dierikon 44 Schongau
Bevölkerung (in Tausend) 398.8 403.4 406.5 409.6 Entlebuch
16 Buchrain 45 Aesch
Impressum Horw und Emmen. Damit bauen die freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme! Veränderung 1.1 % 1.2 % 0.8 % 0.8 %
17 Eschenbach 46 Altwis 75 Schwarzenberg
Der «Luzerner Immobilienmarkt» wird jähr- Investoren einen grossen Teil der Ausländeranteil 17.9 % 18.4 % 18.4 % 18.5 % 18 Rain 47 Ermensee 76 Werthenstein
lich vom Immobilienberatungsunternehmen Veränderung 1.7 % 2.8 % 0.0 % 0.5 %
Wüest Partner AG und der Luzerner Kantonal-
neuen Mietwohnungen dort, wo sie 19 Meierskappel 48 Rickenbach 77 Doppleschwand
Leerwohnungen 1 995 2 178 2 814 2 991 20 Honau 49 Schlierbach 78 Romoos
bank erstellt. Datenquellen sind das Statistische am ehesten nachgefragt werden, Veränderung 15.3 % 9.2 % 29.2 % 6.3 % 21 Gisikon 50 Beromünster 79 Schüpfheim
Amt des Kantons Luzern, das Bundesamt für nämlich an gut erschlossenen Lagen. Hypothekarzinsen* 2.64 % 2.62 % 2.63 % 2.63 % 22 Root 80 Escholzmatt-
Statistik, das Staatssekretariat für Wirtschaft,
Allerdings steigt durch die intensive Veränderung – 1.5 % – 0.8 % 0.4 % 0.0 % 23 Inwil Willisau Marbach
die Schweizerische Nationalbank, der Baublatt
Neubautätigkeit bei Renditeliegen- Neu erstellte Wohnungen 3 391 2 812 n.v. n.v. 24 Ballwil 51 Ruswil 81 Flühli
Info-Dienst, Realmatch 360, die Datenbestände
Stefan Studer Veränderung (Bestand)** 21.7 % – 17.1 % n.v. n.v. 52 Buttisholz 82 Hasle
der Wüest Partner AG sowie eigene Erhebungen schaften die Gefahr, dass Wohnungen Mitglied der Geschäftsleitung Sempachersee 83 Entlebuch
der Luzerner Kantonalbank. Arbeitslose*** 4 602 4 229 3 983 3 767 53 Grosswangen
in Altbauten weniger schnell vom Leiter Departement Privat- und Gewerbekunden Veränderung 5.0 % – 8.1 % – 5.8 % – 5.4 % 25 Hildisrieden 54 Ettiswil
Redaktionsschluss für die vorliegende Publikation Arbeitslosenquote*** 2.1 % 1.8 % 1.7 % 1.6 % 26 Sempach 55 Wauwil
war der 21. Januar 2020. Weitere Informationen Veränderungen jeweils gegenüber Vorjahr
finden Sie unter lukb.ch/immomarkt * Zinssätze für Neugeschäfte (Hypotheken mit variabler Verzinsung, Jahresmittel)
** Veränderung im Gesamtwohnungsbestand
*** Jahresdurchschnittswerte
2 | Luzerner Immobilienmarkt 2020 Luzerner Immobilienmarkt 2020 | 3
Eigentumswohnungen
Angebote Eigentumswohnungen
Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
500 20 %
400 16 %
300 12 %
200 8%
100 4%
09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
Preiskorrektur auf hohem Niveau
Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
500 20 %
Nachdem im Kanton Luzern die Preise der Eigentums- 400 16 %
wohnungen in den vergangenen Jahren fast unentwegt 300 12 %
in die Höhe geklettert waren, setzte über alles gesehen
200 8%
eine deutliche Kurskorrektur ein: Im dritten Quartal 2019
100 4%
wurde ein mittleres Objekt für 3.5 % weniger gehandelt Preise für Eigentums
als im Vorjahr. wohnungen im Kanton 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
Luzern
Einerseits stützt zwar das Finanzierungsumfeld, welches Preise in CHF/m2 Eine detaillierte
Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2009 = 100; Regionen Willisau und Entlebuch: 1. Quartal 2011 = 100)
Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands)
erneut an Attraktivität gewonnen hat, das Interesse an Unter 5 000 Liste der Gemein-
Wohneigentum, sodass die Hypothekarzinsen Mitte 2019 5 000 – 5 500 den ist auf Seite 3
5 500 – 6 000 zu finden.
neue Tiefstwerte erreichten. Anderseits stehen der regen 6 000 – 6 500 Preise Eigentumswohnungen
Nachfrage in einigen Luzerner Gemeinden immer noch Über 6 500 Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
sehr hohe Wohnungspreise gegenüber. Häufig liegt 200
der Preis für Eigentumswohnungen über dem Niveau, 175
das die Kaufinteressenten bereit sind, dafür auszugeben. Markttrends für Eigentumswohnungen 2020 150
Viele, die in der Lage sind, hohe Eigenmittel für den Region Angebot Nachfrage Preise
125
Immobilienkauf aufzubringen, ziehen deshalb den Stadt Luzern und Seegemeinden 100
Erwerb eines Einfamilienhauses vor. Folglich erstaunt Agglomeration Luzern
Sempachersee 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
es nicht, dass die Transaktionen im Bereich des Stock-
Seetal plus
werkeigentums zurückgegangen sind: Im Jahr 2019
Willisau
wurden im Kanton Luzern rund 14 % weniger Eigentums- Entlebuch Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
200
wohnungen gehandelt als im Vorjahr. Veränderung gegenüber Vorjahr 175
150
Nachfrage verlagert sich auf mittlere Preisklassen 125
Teilweise markant nachgelassen hat die Zahlungsbereit- Grösseres Angebot trotz geringen Neubaus
100
schaft für Eigentumswohnungen an Toplagen, in welchen Das verfügbare Angebot von Eigentumswohnungen ist im
die Preise für Stockwerkeigentum die höchsten Niveaus Kanton Luzern von 2.9 % per Ende 2017 auf mittlerweile 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
erreicht haben. Dazu zählen neben der Stadt Luzern die 4.3 % angestiegen. Verglichen mit dem gesamtschweizeri-
Transaktionspreise (Index 1. Quartal 2009 = 100)
Gemeinden Vitznau, Weggis und Meggen, wo letztes Jahr schen Durchschnitt von 5.7 % besteht damit noch längst Gehobene Objekte Mittlere Objekte Einfache Objekte
die Verkaufspreise um 4 % und mehr zurückgingen. kein Überfluss. Die Entwicklung zeigt aber, dass Eigen-
tumswohnungen im Kanton Luzern nicht mehr einfach
Hingegen ist die Nachfrage für Wohnobjekte an günsti- zu vermarkten sind – vor allem deshalb, weil die erwei- Weiterhin nur vereinzelt Preisanstiege
geren und zugleich gut erschlossenen Standorten im terte Wohnungsauswahl nicht von einem aktiven Baumarkt Der Kanton Luzern geniesst innerhalb der Schweiz eine und die konstante Nachfrage nach (neuen) Eigentums-
Kanton Luzern robust, wodurch die Preise hier weiter herrührt. Ganz im Gegenteil: Die Neubautätigkeit nahm überdurchschnittliche Anziehungskraft als Wohnstand- wohnungen dürfte die hiesigen Preise nach den zuletzt
steigen. Die meisten dieser Eigentumswohnungen befinden in den letzten Jahren kontinuierlich ab. 2019 reduzierte ort. Neben der zentralen und landschaftlich reizvollen beobachteten Rückgängen wieder stabilisieren. Allerdings
sich nicht in den Randgebieten, sondern in der Luzerner sich die Zahl der projektierten Eigentumswohnungen um Lage tragen auch ein robuster Arbeitsmarkt und die sind die Preise mancherorts bereits heute auf einem
Agglomeration. Vor allem in Emmen, Eschenbach, weitere 9 %. Der Anstieg beim Angebot an Eigentumswoh- steuerliche Attraktivität einzelner Gemeinden dazu bei. Niveau, das viele Käufer nicht zu zahlen gewillt sind.
Rain und Malters, wo eine mittlere Wohnung für rund nungen begründet sich in den Altbauwohnungen. Die Aufgrund der nach wie vor günstigen Finanzierungskon- Demzufolge ist in den kommenden Monaten nur
800’000 Franken zu haben ist, erhöhten sich die Ver- Inserate in dieser Kategorie haben jüngst wieder zuge- ditionen bleibt das Interesse am Erwerb einer Eigentums- vereinzelt mit einer wachsenden Zahlungsbereitschaft
kaufspreise innert Jahresfrist um bis zu 4 %. nommen und machen einen Anteil von zurzeit 70 % aus. wohnung weiterhin hoch. Die geringere Neubautätigkeit beim Handel mit Eigentumswohnungen zu rechnen.
4 | Luzerner Immobilienmarkt 2020 Luzerner Immobilienmarkt 2020 | 5Einfamilienhäuser
Angebote Einfamilienhäuser
Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
250 10 %
200 8%
150 6%
100 4%
50 2%
09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
Anhaltender Preisauftrieb
In Luzern sind Einfamilienhäuser derzeit gefragter als
Eigentumswohnungen – und dies trotz der mancherorts
Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
250 10 %
sehr hohen Preise. Zwischen dem dritten Quartal 2018 200 8%
und dem dritten Quartal 2019 hat nicht nur die Zahl der 150 6%
Suchabonnemente zugenommen; auch die Preise der
100 4%
gehandelten Objekte entwickelten sich um durchschnittlich
50 2%
1.9 % nach oben. Am stärksten fiel die mittlere Wertstei- Preise für Einfamilienhäuser
gerung mit einem Plus von rund 3 % im Grossraum im Kanton Luzern 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
Luzern aus (Stadt Luzern, Seegemeinden und Agglome- Preise in CHF/m2 Eine detaillierte
ration). Angesichts der stattlichen Marktpreise, die in Unter 5 000 Liste der Gemein- Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2009 = 100)
5 000 – 5 500 den ist auf Seite 3 Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands)
diesem Gebiet bereits erzielt werden, ist das eine bemer-
5 500 – 6 000 zu finden.
kenswerte Entwicklung. Sie widerspiegelt nicht nur die 6 000 – 6 500
hohe Kaufkraft in dieser Region, sondern auch die Über 6 500 Preise Einfamilienhäuser
Tatsache, dass sich viele sehr gut verdienende Haushalte, Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
welche in der Lage sind, so hohe Hauspreise zu zahlen, 175
zunehmend auf steuerlich attraktive Gemeinden fokussie- Markttrends für Einfamilienhäuser 2020 150
ren. Das dürfte auch dazu beigetragen haben, dass die Region Angebot Nachfrage Preise 125
bereits hohen Preise in den steuergünstigen Gemeinden Stadt Luzern und Seegemeinden
100
wie Horw und Vitznau erneut gestiegen sind und in Agglomeration Luzern
Meggen heute zum Teil weit mehr als zwei Millionen Sempachersee
Seetal plus 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
Franken für ein mittleres Objekt gezahlt werden.
Willisau
Entlebuch
Familien mit durchschnittlichen Einkommen können Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
Veränderung gegenüber Vorjahr 175
sich diese Wohnform im Raum Luzern immer weniger
150
leisten. Als Alternative bieten sich Objekte in den ländli-
cheren Kantonsgebieten an, häufig mit Kaufpreisen von Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in der 125
unter einer Million Franken. Stadt Luzern und in den Agglomerationsgemeinden, aber 100
auch am Sempachersee ist die Auswahl dünn gesät. Die
Unzureichendes Angebot Neubautätigkeit ebbt zudem im ganzen Kanton weiter ab: 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
Der Wunsch nach einem eigenen Haus bleibt fest in der Zwischen dem dritten Quartal 2018 und dem dritten
Transaktionspreise (Index 1. Quartal 2009 = 100)
Schweizer Wohnbevölkerung verankert. So wächst die Quartal 2019 wurden insgesamt nur 340 Häuser baube- Gehobene Objekte Mittlere Objekte Einfache Objekte
Zahlungsbereitschaft im Handel mit Einfamilienhäusern willigt, 14 % weniger als in der Vorjahresperiode. Und für
stetig an, obwohl diese meist einen noch höheren Kapi- den Verkauf vorgesehen sind ohnehin die wenigsten davon.
talaufwand erfordern als Eigentumswohnungen. Im Der rückläufige Einfamilienhausbau hängt im Wesentli- Die Vermarktungschancen bleiben intakt
Kanton Luzern treibt ausserdem das ausgesprochen chen mit der Raumplanung zusammen, die eine möglichst Auch im Jahr 2020 ist am Luzerner Einfamilienhausmarkt die Verwirklichung des Eigenheim-Traums künftig wohl
knappe Angebot die Preise immer weiter in die Höhe: hohe Dichte anstrebt und neue Einfamilienhausgebiete von tendenziell steigenden Preisen auszugehen: Während in entlegenere Gebiete ausweichen und immer grössere
Weniger als 2 % des Bestandes waren im dritten Quartal weitestgehend verhindert. Ebenfalls eine Rolle spielen die sehr tiefen Zinsen das Interesse nach Wohneigentum Pendlerdistanzen in Kauf nehmen. Regionen wie das Seetal,
2019 zum Verkauf ausgeschrieben. Mittlerweile kommen steigende Bodenpreise: Vor allem an teuren Makrolagen beflügeln, wird das Angebot weiterhin dürftig ausfallen. Willisau und das Entlebuch haben noch relativ attraktive
auf jedes Einfamilienhaus in den Luzerner Gemeinden, werden ältere Objekte immer häufiger durch Mehrfamili- Dennoch wird der Traum vom Einfamilienhaus an den Preise zu bieten. Insofern dürfte sich ein wachsender Teil
das auf den Inserateplattformen zum Verkauf angeboten enhäuser ersetzt, da diese eine höhere Rentabilität ermög- sehr gesuchten Standorten und in der Nähe zu grösseren der Nachfrage in diese Gebiete verlagern. Gleichzeitig ist
wird, mehr als fünf Suchende – fast dreimal so viele wie lichen. Damit wird die Zahl der verfügbaren EFH-Objekte Arbeitsplatzzentren immer schwerer zu verwirklichen aber mit einem unverändert starken Nachfragedruck auf
im Schweizer Durchschnitt. Besonders ausgeprägt ist das auch künftig begrenzt bleiben. sein. Eine wachsende Zahl an Kaufinteressenten wird für die Gemeinden in den Ballungsräumen zu rechnen.
6 | Luzerner Immobilienmarkt 2020 Luzerner Immobilienmarkt 2020 | 7Renditeliegenschaften Sursee Plus – hohe Dynamik im Markt
Beitrag von Michel Amberg,
Immobilien-Experte der LUKB
Mietwohnungen Dynamischer Wohnmarkt in der Region Sursee Region Sursee ist attraktiv
Der Luzerner Mietwohnungsmarkt zeigt sich weiterhin sie am ehesten nachgefragt werden. Dennoch muss mit Der Agglomerationsraum Sursee Plus ist der zweitwich- Die Attraktivität einer Region ist für die Entwicklung ihres
übersättigt. Mietobjekte sind hier zwar gesucht – aber einem weiteren Anstieg der Leerstände im kantonalen tigste Wirtschaftsraum im Kanton Luzern. Der Wohn- Wohnmarkts von sehr grosser Bedeutung. Sie wird von
die umfangreichen Investitionen, die in den letzten Mietwohnungssegment gerechnet werden. Und weil Neu- markt entwickelte sich in dieser Region in den letzten verschiedenen Faktoren bestimmt. Eine Schlüsselrolle
Jahren getätigt wurden, haben das Wohnungsangebot bauten leichter zu vermieten sind, werden wohl wie Jahren sehr dynamisch und war von einem deutlich stei- nehmen die Arbeitsplätze in unmittelbarer Nähe respektive
deutlich stärker zunehmen lassen als die zusätzliche gehabt die Besitzer von Altbauten das Nachsehen haben. genden Angebot geprägt. Unsere Analyse umfasst Sursee, deren Erreichbarkeit innerhalb einer halben Stunde ein.
Nachfrage durch die Endnutzer. Mitte 2019 erreichte das Schenkon, Oberkirch, Mauensee, Geuensee und Knutwil. Hinzu kommen weitere wichtige Punkte wie die Verfüg-
inserierte Mietwohnungsangebot mehr als 8ʼ500 Objekte, Mietpreise könnten unter Druck geraten Erweitert haben wir das Gebiet um die Gemeinde Wauwil. barkeit und das Preisniveau von geeignetem Wohnraum,
was dem höchsten Wert seit Beginn der Aufzeichnungen Dass sich das mittlere kantonale Mietpreisniveau im Die in diesen Gemeinden aktuell laufenden Projekte, die Infrastruktur, das Naherholungsangebot sowie die
im Jahr 2003 entspricht. Bei den Mietwohnungen haben Verlauf des Jahres 2019 stabilisiert hat und nicht weiter Entwicklungen und Planungen werden dazu führen, dass Steuerbelastung. Ein gutes Indiz für die Attraktivität einer
auch die effektiven Leerstände erneut zugelegt: Knapp gesunken ist, vermag angesichts der grossen Konkurrenz das Wohnungsangebot weiter wächst. Für Investoren Region ist der Wanderungssaldo, also die Differenz
2ʼ700 Mietobjekte waren im Juni 2019 unbewohnt – das unter den Anbietern zu überraschen. Das liegt jedoch an und Käufer stellen sich vor diesem Hintergrund mehrere zwischen Zu- und Wegzügern. In der Region Sursee war
sind 10 % mehr als im Vorjahr. Vor allem im Segment der Zusammensetzung des verfügbaren Angebots. So hat Fragen: Kann der Markt alles absorbieren? Ist die Region dieser Saldo zwischen 2009 und 2018 in allen erwähnten
der 3- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen haben sich die Leer- durch den gestiegenen Neubauanteil die Zahl der Inserate Sursee attraktiv genug, um neue Zielgruppen anzuziehen? Gemeinden positiv, was für eine hohe Attraktivität spricht.
stände ausgedehnt sowie regional betrachtet im Raum in höheren Preisklassen zugenommen. Ob allerdings der Und: Was sind die Erfolgsfaktoren für neue Projekte?
Sursee. Derzeit wird die Leerstandsquote im kantonalen gewünschte Mietzins in der Praxis auch immer durchge- Rund ein Viertel des Wachstumssaldos in der Region
Mietwohnungsmarkt auf 2.4 % geschätzt (Schweizer setzt werden kann, hängt entscheidend von der Lage der Wohnangebot stärker gewachsen als Bevölkerung Sursee entfiel im Beobachtungszeitraum auf Zuzüger aus
Durchschnitt: 2.7 %). Wohnung, der Erreichbarkeit und nicht zuletzt auch von Zwischen 2009 und 2018 wuchs der Wohnungsbestand in dem Ausland. Der Nettozuzug aus anderen Kantonen
Mit der wachsenden Auswahl an Mietwohnungen der Grundrissqualität ab. der Region Sursee im Durchschnitt jährlich um 2,5 %1 und betrug rund 21 % und schwankte von Jahr zu Jahr deutlich.
gestaltet sich die Vermietung immer schwieriger. insgesamt um rund 2’700 Wohnungen. Zwischen 2014 Der überwiegende Teil von über 50 % der Zuwanderung
Inzwischen liegt die mittlere Insertionsdauer pro und 2016 fiel das Angebotswachstum mit jährlich 4 % über- stammte aus anderen Gemeinden innerhalb des Kantons
Wohnungsinserat im Kanton Luzern bei 43 Tagen, im Mietwohnungen: Angebote durchschnittlich hoch aus. Das Bevölkerungswachstum Luzern und dort insbesondere aus dem Raum Luzern. 2017
Durchschnitt der zehn vorangegangenen Jahre waren zwischen 2009 und 2018 war im Vergleich etwas geringer: war das Jahr mit dem grössten positiven Wanderungssaldo
Schweiz Kanton Luzern
es weniger als 30 Tage. Besonders lange Vermarktungs- 350 12 % Es betrug im Mittel 2.0 % und in den wachstumsstärksten in der Region Sursee. Danach folgte eine Trendumkehr:
zeiten werden in den ländlich geprägten Regionen 300 10 % Jahren im selben Zeitraum durchschnittlich 3 %1 pro Jahr. Insbesondere der Wanderungssaldo innerhalb des Kantons
Entlebuch und Willisau beobachtet, wo die Nachfrage 250 8% Dieses leichte Ungleichgewicht führte zu einer Überpro- Luzern entwickelte sich 2017 und 2018 stark rückläufig,
200 6%
erwartungsgemäss schwächer ausfällt als beispiels- duktion von rund 50 Wohnungen pro Jahr, sodass sich die sodass er 2018 auf dem tiefsten Stand seit zehn Jahren lag.
150 4%
weise in den Agglomerationsgemeinden. Leerstandsziffer von 0.5 % auf 1 % verdoppelte.
100 2%
Im grösseren Teil der Haushalte in der Region Sursee leben
Das Angebot dehnt sich weiter aus 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 ein oder zwei Personen. Vergleicht man die Haushalts- Wanderungssaldo Agglomerationsraum Sursee
Ein Ende der regen Wohnbautätigkeit ist nicht absehbar. Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2009 = 100) struktur mit der Struktur des Wohnungsbestands, zeigt (Anzahl Personen)
800
Zwar deuten die erteilten Baubewilligungen darauf hin, Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands) sich für die letzten Jahre eine Unterversorgung im Bereich
700
dass der Mietwohnungsbau in den kommenden Monaten der 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Auf der Angebotsseite
600
etwas nachlassen könnte. Auf längere Sicht zeichnet Mietwohnungen: Angebotspreise überwiegen Grosswohnungen mit vier und mehr Zimmern
500
sich allerdings ein erneuter Anstieg der Bauaktivitäten deutlich – unter anderem, weil das Angebot in diesem
140 Schweiz 400
ab: Ende 2019 lagen Baugesuche für 2ʼ400 zusätzliche Kanton Luzern Bereich in den letzten zehn Jahren stark ausgedehnt wurde.
130 300
Mietwohnungen vor, 23 % mehr als im Jahr zuvor. (Index 1. Quartal 2009 = 100) Als Konsequenz leben aktuell viele Kleinhaushalte in
120 200
Dabei haben die Investoren in erster Linie die Stadt grossen Wohnungen. Auffallend im Raum Sursee ist auch
110 100
Luzern und die Agglomerationsgemeinden Kriens, die Wohneigentumsquote. Sie bewegt sich seit Jahren
100 0
Horw und Emmen im Visier. Somit wird ein beträchtli- über 50 %1 und liegt somit deutlich über derjenigen des 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
cher Teil der Wohnungen immerhin dort gebaut, wo 09 11 13 15 17 19
Kantons Luzern mit 35 %2. 1
Quelle: LuStat 2 Quelle: HSLU Saldo Ausland Saldo interkantonal Saldo intrakantonal
8 | Luzerner Immobilienmarkt 2020 Luzerner Immobilienmarkt 2020 | 9Muss diese Entwicklung die Akteure auf dem Wohnmarkt Wohnungsbestand, könnte die Zahl der Wohnungen in kräftigen Angebotswachstums von rund 10’000 neuen Grünraum. Die Grösse der Wohnungen muss sich an der
der Region Sursee beunruhigen? Auf dem Online-Zügel- der Stadt Sursee in den nächsten zehn Jahren um erstaun- Wohnungen bis 2028 mit einer Zunahme der Leerstands- Lage orientieren – in ländlicheren Gegenden wird eine
portal Movu wird berichtet, dass in der Schweiz ein neuer liche 44 % und in Wauwil um 39 % wachsen. In Mauensee ziffer zu rechnen. Entsprechend ist davon auszugehen, Wohnung mehr Fläche aufweisen als in urbanen Gebieten.
Wohnort im Durchschnitt nur 29 Kilometer entfernt und Knutwil zeichnet sich ein Wachstum von 25 % ab. dass die Angebotsmieten im ganzen Kanton unter Druck Beim Wohneigentum ist in den kommenden Jahren eher
vom alten Heim liegt. Über die Hälfte der Umziehenden Etwas gemächlicher ist das Wachstum in Schenkon mit geraten werden. Bestandesliegenschaften dürften von mit einer zu geringen Produktion zu rechnen. Um der
bewegen sich sogar innerhalb eines Radius von 11 Kilo- 15 % und Geuensee mit 12 %. Das Schlusslicht dieser dieser Entwicklung überproportional betroffen sein, weil Nachfrage der Bevölkerung nach Wohneigentum Rechnung
metern. Herr und Frau Schweizer sind also sehr heimatver- Rangliste bildet Oberkirch mit 9 %. sie im Vergleich zu Neubauwohnungen für viele Leute zu tragen, sollte das Eigentumssegment in den Projekt-
bunden und somit auf einen funktionierenden Wohnmarkt weniger attraktiv sind. Offen bleibt die tatsächliche Bevöl- entwicklungen deshalb stärker gewichtet werden.
mit einem breiten Angebot angewiesen. Aus diesem Werden alle geplanten Bauvorhaben realisiert und berück- kerungsentwicklung. Entwickelt sie sich so, wie vom
Grund wird ein entscheidender Faktor für ein gesundes sichtigt man die Prognose des Kantons für das zu er- Kanton prognostiziert, wird die Leerstandsziffer markant Weiterhin gültig ist zudem der Grundsatz, dass Immobilien-
Marktwachstum häufig unterschätzt oder gar vergessen, wartende Bevölkerungswachstum von durchschnittlich ansteigen. In der Vergangenheit hat sich aber gezeigt, projekte dann Erfolg haben, wenn sie lagegerecht konzipiert
nämlich die Verfügbarkeit von Wohnungen in den 1.7 % pro Jahr, dürfte die Leerstandsziffer in der Region dass einem Angebotswachstum jeweils mit einer leichten und konsequent auf die entsprechende Zielgruppe ausge-
passenden Markt- und Preissegmenten. Dieser Faktor ist Sursee in den kommenden Jahren deutlich steigen. Kon- Verzögerung die Nachfrage folgt. So oder so aber müssen richtet sind. Die Kombination von Lage, Zielgruppe,
in der Region Sursee mit den aktuellen und geplanten kret würden in der Region rund 130 bis 140 Wohnungen sich Eigentümer und Investoren in den kommenden Baustandard und Preisniveau muss sowohl im Mietwohn-
Projekten und Entwicklungen gewährleistet. pro Jahr zu viel fertiggestellt. Allerdings dürfte sich der Jahren auf tiefere Cashflows einstellen. ungsbau als auch bei der Realisierung von Wohneigentum
Leerstand in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich genau stimmen. Mit Blick auf die Ökologie sind nachhaltige
Viele Projekte geplant – Gemeinden werden entwickeln – Projektverzögerungen und Abweichungen Was braucht es für erfolgreiche Wohnbauprojekte? Energieträger heute zudem in allen Marktsegmenten als
weiter wachsen von den Bevölkerungswachstumsprognosen können sich Die Attraktivität des Agglomerationsraums Sursee ist und Standard vorzusehen.
In Zusammenarbeit mit den Bauämtern der Gemeinden lokal stark auswirken. bleibt gut. Treiber für den Erfolg zukünftiger Projekte ist
der Region Sursee wurden konkrete Projekte, anstehende somit primär die Nachfrageseite. Diese wird durch eine Eigentümer und Investoren müssen langfristig
Arealentwicklungen und Planungen für Umzonungen mit Entscheidend für die langfristige Entwicklung im Raum zunehmende Zahl von Klein- und Kleinsthaushalten geprägt denken
mehr als zehn Einheiten parzellengenau aufgenommen. Sursee werden die geplanten Bauvolumen im Agglome- sein. Das Wachstum in der Region ist primär im Bereich Die Erfahrungen der Immobilien-Experten der LUKB
Daraus ergibt sich für die Jahre zwischen 2019 und 2028 rationsraum Luzern sein. Auch dort ist aufgrund eines der Ein- und Zweipersonenhaushalte zu erwarten, und Immobilienbank zeigen, dass sich eine klare Strategie für
die stattliche Anzahl von rund 3’400 neuen Wohnungen. zwar bei jungen und alten Zielgruppen. Die Zahl der Haus- Investoren und Eigentümer stets bewährt, speziell in einem
Dies entspricht etwa 26 % mehr Wachstum als in den halte mit vier und mehr Personen wird ebenfalls wachsen, anspruchsvoller werdenden Marktumfeld. Es lohnt sich
vergangenen zehn Jahren. Legt man die heute bekannten Neubauproduktion 2019 – 2028 Agglomerationsraum wenn auch deutlich weniger ausgeprägt. Das Wohnangebot deshalb, für jedes einzelne Objekt eine Strategie zu ent-
Projekte auf eine Zeitachse, wird das Angebot insbesondere Sursee (Anzahl Wohneinheiten) muss somit eine Lagequalität, Zimmerstrukturen und wickeln und die Cashflows in einer Mehrjahresplanung
in den nächsten fünf Jahren markant zunehmen und 500 Infrastrukturen aufweisen, die diesen Punkten Rechnung abzubilden, im Idealfall über einen Zeithorizont von 30
danach abflachen. Die Analysen haben zudem ergeben, tragen und mehrere Generationen ansprechen. Ältere Jahren. So können Marktveränderungen und Investitionen
dass der Löwenanteil von rund drei Vierteln im Mietseg- 400 Menschen bevorzugen schwellenloses Wohnen im mittleren sowie deren Auswirkungen rechtzeitig simuliert werden.
ment entstehen soll, was angesichts der hohen Eigen- Preisbereich an zentralen und urbanen Lagen. Dazu gehört Auch regulatorische Einflüsse wie das neue Energiegesetz
tumsquote in der Region eher erstaunt. 300 auch ein umfassendes Infrastrukturangebot an Einkaufs- oder die zu erwartende CO2-Abgabe können dabei berück-
möglichkeiten, Gesundheits- und Pflegeangeboten sowie sichtigt werden, auf Stufe Einzelobjekt aber auch in einem
200
Interessant ist auch das Wachstum des Wohnungsange- Unterhaltung. Die Generation der Babyboomer sucht für Gesamtportfolio. Mit einer langfristigen Finanzplanung
bots in den einzelnen Gemeinden: Die Stadt Sursee 100
den dritten Lebensabschnitt als Ersatz ihrer Einfamilien- wird das Finanzierungspotenzial auf der Basis der zu
nimmt mit knapp 2’200 neuen Wohnungen die Spitzenpo- häuser Stockwerkeigentum im mittleren bis höheren Preis- erwartenden Cashflows stets ausgewiesen – und zwar für
sition ein. Auf dem zweiten Platz folgt Wauwil mit rund 0 bereich. Diese 2.5- bis 3.5-Zimmer-Wohnungen sollten jedes einzelne Objekt und das Portfolio als Ganzes.
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390 Wohnungen. Auf Platz drei liegt Knutwil mit rund qualitativ hochstehende Innen- und Aussenräume bieten. Das gibt dem Eigentümer Sicherheit und Freiraum, not-
Sursee Schenkon
240 Wohnungen. Den Rest teilen sich die verbleibenden Mauensee Oberkirch Junge Familien wiederum wollen ihren Traum vom Eigen- wendige Investitionen für den langfristigen Werterhalt
Gemeinden in etwa zu gleichen Teilen. Addiert man Knutwil Wauwil heim verwirklichen. Sie suchen Wohneigentum in einem auch tatsächlich umsetzen zu können, auch wenn kurz-
die geplanten neuen Wohnungen zum aktuellen Geuensee attraktiven Preisbereich mit grosszügigem Aussen- und fristig mit sinkenden Einnahmen zu rechnen ist.
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Markus Mächler, Präsident Verwaltung/Baukommission, SBL WohnbaugenossenschaftSie können auch lesen
