Luzerner Immo bilienmarkt - LUKB-Eigenheim-Index - der Luzerner Kantonalbank AG
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Luzerner
Immobilienmarkt
der Luzerner Kantonalbank AG
2021
LUKB- Markttrends für Seetal:
Eigenheim-Index Wohneigentum Attraktiv und
und Rendite- unterschätzt
liegenschaften
Geschätzte Leserin,
geschätzter Leser LUKB-Eigenheim-Index
Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser
175
Stefan Studer Die eigenen vier Wände dürften für Hingegen bestätigt sich die seit letztem
viele an Bedeutung gewonnen haben. Jahr festgestellte Trendumkehr bei 150
Nicht nur, weil wir mit Nachdruck den Renditeliegenschaften: Fast im 125
angehalten werden, zu Hause zu ganzen Kanton Luzern sind die Märkte
100
bleiben, und so die eine oder andere mit Mietwohnungen überversorgt, Regionalisierung
Ecke zum Homeoffice umfunktio- was dazu geführt hat, dass die Mieten Kanton Luzern
10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
nieren müssen. Auch deshalb, weil die im vergangenen Jahr erneut unter Stadt Luzern und Seegemeinden
eigenen vier Wände Sicherheit und Druck geraten sind. Die Abnahme der Transaktionspreise (Index 1. Quartal 2010 = 100) Agglomeration Luzern
Konstanz bieten in Zeiten, in denen Baugesuche für zusätzliche Mietwoh- Gehobene Objekte Mittlere Objekte Einfache Objekte Sempachersee
Seetal plus
wir uns praktisch tagtäglich auf Neues nungen um 36 Prozent deutet darauf Willisau
einstellen müssen. hin, dass der Mietwohnungsbau im Dieser Index zeigt die Entwicklung der Handände- Entlebuch
Kanton Luzern nachlassen könnte. rungspreise im Kanton Luzern. Dahinter stehen
Der Wunsch nach mehr Raum, nach reale Transaktionen von Eigentumswohnungen und Stadt Luzern und 27 Eich 56 Egolzwil
Seegemeinden 28 Schenkon 57 Nebikon
Behaglichkeit und Gestaltungsfreiheit Unser diesjähriges Sonderthema ist der Einfamilienhäusern.
1 Luzern 29 Geuensee 58 Altishofen
in Kombination mit dem anhaltend Wohnungsmarkt im Seetal. Nach reger 2 Horw 30 Büron 59 Pfaffnau
02 | Editorial tiefen Zinsniveau zeigt sich auch im Bautätigkeit in den letzten Jahren sind 3 Vitznau 31 Triengen 60 Roggliswil
04 | Eigentumswohnungen Markt deutlich: Die Nachfrage nach Baulandreserven in dieser attraktiven 4 Weggis 32 Wikon 61 Altbüron
Immobilienmarkt-Trends 2021 5 Greppen 33 Reiden 62 Grossdietwil
06 | Einfamilienhäuser Wohneigentum ist ungebrochen hoch. Wohnregion nur noch beschränkt vor-
6 Meggen 34 Dagmersellen 63 Fischbach
08 | Renditeliegenschaften Neu dabei ist, dass die ländlichen handen. Unsere Immobilien-Experten Kanton Luzern Angebot Nachfrage Preise 35 Mauensee 64 Zell
09 | Seetal Gegenden an Attraktivität zulegen. zeigen Entwicklungspotenzial und Eigentumswohnungen Agglomeration 36 Oberkirch 65 Ufhusen
Einfamilienhäuser Luzern 37 Nottwil 66 Luthern
War bis vor Kurzem der Arbeitsweg mögliche Strategien für Investoren auf. Mietwohnungen 7 Adligenswil 38 Sursee 67 Hergiswil b. W.
noch ein wesentliches Kriterium Veränderung gegenüber Vorjahr 39 Knutwil 68 Willisau
8 Ebikon
bei der Wahl des Wohnortes, verliert Ob Neubau oder Repositionierung 9 Emmen 69 Menznau
dieses mit der wachsenden Akzeptanz einer Bestandesliegenschaft, ob zur 10 Rothenburg Seetal plus 70 Wolhusen
11 Neuenkirch 40 Römerswil 71 Alberswil
des Homeoffices tendenziell an Ge- Selbstnutzung oder als attraktive 72 Schötz
12 Malters 41 Hochdorf
wicht. Das Bedürfnis nach dezentra- Wertanlage: Eine klare Strategie über Zahlenspiegel Kanton Luzern 13 Kriens 42 Hohenrain 73 Gettnau
lem Freiraum ist gestiegen. die ganze Lebensdauer einer Immo- 14 Udligenswil 43 Hitzkirch
2017 2018 2019 2020 Entlebuch
Impressum bilie hinweg lohnt sich. Unsere erfah- Bevölkerung (in Tausend) 403.4 406.5 409.6 413.1
15 Dierikon 44 Schongau
Der «Luzerner Immobilienmarkt» wird jährlich 16 Buchrain 45 Aesch 74 Schwarzenberg
Während die Nachfrage nach Eigen- renen Experten freuen sich, Sie im Veränderung 1.2 % 0.8 % 0.8 % 0.9 %
17 Eschenbach 46 Altwis 75 Werthenstein
vom Immobilienberatungsunternehmen
Wüest Partner AG und der Luzerner Kantonal- tumswohnungen und Einfamilien- Prozess mit «den eigenen vier Wän- Ausländeranteil 18.4 % 18.4 % 18.5 % 18.8 % 18 Rain 47 Ermensee 76 Doppleschwand
häusern im Kanton Luzern als eine den» kompetent zu begleiten. Veränderung 2.8 % 0.0 % 0.5 % 1.6 % 19 Meierskappel 48 Rickenbach 77 Romoos
bank erstellt. Datenquellen sind das Statistische
Leerwohnungen 2 178 2 814 2 991 3 037 20 Honau 49 Schlierbach 78 Schüpfheim
Amt des Kantons Luzern, das Bundesamt für der beliebtesten Wohnregionen der
Statistik, das Staatssekretariat für Wirtschaft, Veränderung 9.2 % 29.2 % 6.3 % 1.5 % 21 Gisikon 50 Beromünster 79 Escholzmatt-
Schweiz stetig wächst, bleibt das Freundliche Grüsse Hypothekarzinsen* 2.62 % 2.63 % 2.63 % 2.64 % 22 Root Marbach
die Schweizerische Nationalbank, der Baublatt
Info-Dienst, Realmatch 360, die Datenbestände entsprechende verfügbare Angebot Veränderung – 0.8 % 0.4 % 0.0 % 0.4 % 23 Inwil Willisau 80 Flühli
der Wüest Partner AG sowie eigene Erhebungen konstant – respektive werden die ver- Neu erstellte Wohnungen 2734 3151 / / 24 Ballwil 51 Ruswil 81 Hasle
der Luzerner Kantonalbank. Veränderung (Bestand)** 1.2% 1.6% / / 52 Buttisholz 82 Entlebuch
fügbaren Objekte in der Stadt Luzern, Sempachersee
Arbeitslose*** 4229 3983 3767 5198 53 Grosswangen
Redaktionsschluss für die vorliegende Publikation in den Seegemeinden sowie im Raum Veränderung – 8.1% – 5.8% – 5.4% 38.0% 25 Hildisrieden 54 Ettiswil
war der 15. Januar 2021. Weitere Informationen Sempachersee rarer. Als Folge davon Arbeitslosenquote*** 1.8% 1.7% 1.6% 2.2% 26 Sempach 55 Wauwil
finden Sie unter lukb.ch/immomarkt
klettern die Handänderungspreise in Veränderungen jeweils gegenüber Vorjahr
Stefan Studer * Zinssätze für Neugeschäfte (Hypotheken mit variabler Verzinsung, Jahresmittel)
Titelbild: IDEE SEETAL neue Höhen und verzeichnen die Mitglied der Geschäftsleitung ** Veränderung im Gesamtwohnungsbestand
stärksten Anstiege seit zehn Jahren. Leiter Departement Privat- und Gewerbekunden *** Jahresdurchschnittswerte
2 | Luzerner Immobilienmarkt 2021 Luzerner Immobilienmarkt 2021 | 3
Eigentumswohnungen
Angebote Eigentumswohnungen
Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
500 20 %
400 16 %
300 12 %
200 8%
100 4%
10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
Beträchtliche Teuerung
Die Luzerner Eigenheimmärkte zeigen sich unbeeindruckt
Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
500 20 %
von der Corona-Pandemie. Trotz der wirtschaftlichen 400 16 %
Unsicherheiten ist die Nachfrage hier sogar merklich 300 12 %
gestiegen. Auch die Zahlungsbereitschaft für Wohneigen-
200 8%
tum hat sich erhöht, und dies überraschend stark: Im
100 4%
dritten Quartal 2020 wurde im Kanton Luzern eine durch- Preise für Eigentums
schnittliche Eigentumswohnung zu einem 4.3 Prozent wohnungen im Kanton 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
höheren Preis als im Vorjahr verkauft (Schweizer Durch- Luzern
schnitt: 3.1 Prozent). Das nach wie vor grosse Interesse an Preise in CHF/m2 Eine detaillierte
Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2010 = 100; Regionen Willisau und Entlebuch: 1. Quartal 2011 = 100)
Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands)
Wohneigentum hat mehrere Gründe: Durch die Erfahrung Unter 5 000 Liste der Gemein-
mit der Pandemie hat das Thema Wohnen bei vielen einen 5 000 – 6 000 den ist auf Seite 3
6 000 – 7 000 zu finden.
neuen Stellenwert erlangt. Dazu gehört nicht nur ein schö- 7 000 – 8 000 Preise Eigentumswohnungen
nes und geräumiges Zuhause an sich, sondern auch die Über 8 000 Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
Gestaltungsfreiheit und Sicherheit, welche ein Eigenheim 200
mit sich bringt. Und dessen Erwerb wird durch das an- 175
haltend tiefe Zinsniveau stark begünstigt. Denn wer über Markttrends für Eigentumswohnungen 2021 150
das notwendige Eigenkapital verfügt, kann damit unter Region Angebot Nachfrage Preise
125
Umständen die monatlichen Belastungen gegenüber einer Stadt Luzern und Seegemeinden 100
Mietwohnung senken. Mehr denn je dürften Immobilien Agglomeration Luzern
Sempachersee 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
auch als attraktive Wertanlage wahrgenommen werden.
Seetal plus
Willisau
Ländliche Regionen legen preislich zu Entlebuch 200
Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
In der Stadt Luzern und ihrer Agglomeration verteuerten Veränderung gegenüber Vorjahr 175
sich die mittleren Eigentumswohnungen im letzten Jahr 150
um 3.4 respektive 4.6 Prozent. Noch stärker legten aller-
125
dings die ländlich geprägten Regionen zu: Im Luzerner
100
Seetal und in Willisau stiegen die Verkaufspreise innert Eigentumswohnungen um fast ein Drittel, sodass Ende
Jahresfrist um mehr als 5 Prozent an, im Entlebuch gar 2020 lediglich noch 2.8 Prozent des Bestandes zum Kauf 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
um 6.4 Prozent. Diese Entwicklung dürfte neben den angeboten wurde. Praktisch ausgetrocknet ist der Markt
Transaktionspreise (Index 1. Quartal 2010 = 100)
dort erschwinglicheren Preisniveaus auch mit den Ver- im Seetal mit einer Angebotsquote von nur noch 2.1 Pro- Gehobene Objekte Mittlere Objekte Einfache Objekte
änderungen in der Arbeitswelt zusammenhängen: Mit zent – und gerade dort hat der Nachfragedruck am deut-
der wachsenden Akzeptanz des Homeoffices sinkt die lichsten zugenommen, wie der Blick auf die Vermark-
Notwendigkeit, den Wohnort in der Nähe des Arbeits- tungsplattformen zeigt: Ganze 30 Prozent mehr Suchabos Die Nachfrage bleibt rege
platzes zu wählen. Dadurch steigt die Wohnattraktivität als im Vorjahr werden derzeit in dieser Region registriert. Der Kanton Luzern zählt zu den beliebtesten Wohnre- oder keine Lohneinbussen in Kauf nehmen müssen. Wird
von zahlreichen Wegpendlergemeinden, welche nun Aber auch in den hochbegehrten Eigenheimmärkten der gionen der Schweiz, und einiges spricht dafür, dass die zudem von einer baldigen Erholung der Schweizer Wirt-
immer mehr ins Visier der Kaufinteressenten geraten. Stadt Luzern und ihren umliegenden Gemeinden ist die hiesigen Eigenheimmärkte trotz schwächelnder Konjunk- schaft ausgegangen, ist mit einer anhaltenden Nachfrage
Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr nochmals gestiegen. tur robust bleiben werden. Viele wertschöpfungsstarke nach Eigentumswohnungen zu rechnen. Nicht zuletzt
Knappes Angebot Und da sich die Neubautätigkeit fast überall im Kanton Branchen, in denen die Angestellten überdurchschnittli- werden die Fremdfinanzierungskonditionen wohl auch
Die rege Nachfrage hatte jüngst kantonsweit einen merk- unter dem langfristigen Trend bewegt, wird der Nach- che Einkommen erzielen, sind bislang wenig von den in diesem Jahr sehr attraktiv sein. Weitere Preisanstiege
lichen Rückgang des Wohnungsangebots zur Folge. frageüberhang in absehbarer Zeit wohl nicht gedeckt Corona-bedingten Einschränkungen betroffen. Poten- sind demnach nicht ausgeschlossen – zumal das Kauf-
Innert Jahresfrist reduzierte sich die Zahl der inserierten werden können. zielle Eigenheimerwerber dürften somit oft nur geringe angebot im Kanton Luzern nicht ausgeweitet wird.
4 | Luzerner Immobilienmarkt 2021 Luzerner Immobilienmarkt 2021 | 5Einfamilienhäuser
Angebote Einfamilienhäuser
Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
250 10 %
200 8%
150 6%
100 4%
50 2%
10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
Stärkster Preisanstieg seit über einer Dekade
Ein erheblich gestiegenes Interesse an Einfamilienhäu-
sern, gepaart mit den rekordtiefen Zinsen, führte im
Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
250 10 %
vergangenen Jahr auch in diesem Segment des Luzerner 200 8%
Eigenheimmarktes zu markanten Preisanstiegen. Im 150 6%
dritten Quartal 2020 lag der Handänderungspreis für ein
100 4%
Standardeinfamilienhaus um durchschnittlich 7.6 Prozent
50 2%
über dem Vorjahreswert. Das entspricht dem stärksten Preise für Einfamilienhäuser
Jahresanstieg innerhalb der vergangenen Dekade. Beson- im Kanton Luzern 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
ders eindrücklich war der Wertzuwachs in der Luzerner Preise in CHF/m2 Eine detaillierte
Agglomeration mit fast 10 Prozent. Aber auch in der Stadt Unter 5 000 Liste der Gemein- Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2010 = 100)
5 000 – 5 500 den ist auf Seite 3 Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands)
Luzern sowie in den umliegenden Seegemeinden lag die
5 500 – 6 000 zu finden.
Teuerung bei fast 8 Prozent, obwohl sich die Preise hier 6 000 – 6 500
mit rund 2 Millionen Franken für ein mittleres Objekt Über 6 500 Preise Einfamilienhäuser
bereits auf sehr hohem Niveau bewegen. Zu dieser Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
Entwicklung beigetragen haben dürfte zumindest in 175
einigen Seegemeinden das tiefe Steuerniveau, welches Markttrends für Einfamilienhäuser 2021 150
insbesondere das Interesse von Haushalten in gehobenen Region Angebot Nachfrage Preise 125
Einkommensklassen weckt. Stadt Luzern und Seegemeinden
100
Aber auch Standortgemeinden abseits der grossen Arbeits- Agglomeration Luzern
platzzentren gewinnen zusehends an Attraktivität. Denn Sempachersee
Seetal plus 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
erstens sind dort Einfamilienhäuser oft noch für eine
Willisau
grössere Anzahl von Haushalten erschwinglich, und Entlebuch
zweitens werden aufgrund der Möglichkeit, in Zukunft Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
Veränderung gegenüber Vorjahr 175
vermehrt von zu Hause aus zu arbeiten, zum Teil auch
150
grössere Pendeldistanzen in Kauf genommen. Dement-
sprechend hat sich die Zahlungsbereitschaft auch in allen 125
anderen Luzerner Regionen erhöht, zuletzt vor allem im angespannt zeigt sich der Markt in Gemeinden rund um 100
Entlebuch mit einem Plus von 6.8 Prozent. den Sempachersee sowie im Einzugsgebiet der Stadt
Luzern. Die rückläufige Zahl der Baubewilligungen spricht 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
Das Angebot hat ein Rekordtief erreicht dafür, dass sich die Situation sogar eher noch verschärfen
Transaktionspreise (Index 1. Quartal 2010 = 100)
Nicht nur die starke Nachfrage erklärt das rasante Preis- dürfte: In der Summe der vergangenen 12 Monate wurden Gehobene Objekte Mittlere Objekte Einfache Objekte
wachstum im Kanton Luzern, sondern auch das äusserst auf Kantonsgebiet lediglich 275 Häuser baubewilligt, was
dürftige Kaufangebot. Nachdem der Bau von Einfamilien- rund 20 Prozent weniger ist als im Schnitt der vorange-
häusern in den vergangenen Jahren immer weiter zurück- gangenen drei Jahre. Hinzu kommt, dass Einfamilienhäu- Die Aussichten bleiben grundsätzlich positiv
gegangen ist, präsentiert sich das Angebot heute so dünn ser häufig im Rahmen von Ersatzneubauprojekten entste- Vermehrtes Homeoffice und die Erfahrungen mit dem Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Corona-Krise
wie nie zuvor: Im dritten Quartal 2020 standen im Kanton hen – das heisst, es muss immer erst ein älteres Objekt Lockdown im Frühjahr 2020 haben zu einem erhöhten das Preis-Leistungs-Verhältnis bei Kaufentscheidungen
Luzern nur noch 1.3 Prozent des Einfamilienhausbestan- abgerissen werden, bevor ein neues erstellt wird. Entspre- Stellenwert der Wohnqualität und der privaten Aussenflä- wieder stärker in den Fokus geraten wird. Solange dieses
des zum Verkauf. Mittlerweile entfallen im Kanton Luzern chend dürfte der tatsächliche Nettozugang noch geringer chen geführt. Zudem ist die langfristige Zinsperspektive Verhältnis den käuferseitigen Vorstellungen entspricht,
auf jedes Einfamilienhaus, das auf den Inserateplattformen ausfallen, als die Zahl der Baubewilligungen suggeriert. nach wie vor attraktiv. Die Nachfrage nach Wohneigentum dürften sich gut gelegene Einfamilienhäuser in den Luzer-
zum Verkauf angeboten wird, fast zehn Suchabos – Unter diesen Umständen wird es im Kanton Luzern und insbesondere nach Einfamilienhäusern dürfte dem- ner Regionen aber weiterhin gut vermarkten lassen. Es
schweizweit liegt dieses Verhältnis bei rund drei Kaufinte- immer schwieriger werden, den Traum vom eigenen Ein- nach bis auf Weiteres sehr rege bleiben. Allerdings ist nicht ist davon auszugehen, dass deren Verkaufspreise auch in
ressenten pro Einfamilienhausinserat. Besonders familienhaus am gewünschten Standort zu realisieren. auszuschliessen, dass aufgrund von realwirtschaftlichen diesem Jahr nochmals etwas zulegen werden.
6 | Luzerner Immobilienmarkt 2021 Luzerner Immobilienmarkt 2021 | 7Renditeliegenschaften Seetal – attraktiv und unterschätzt
Beitrag von Michel Amberg,
Immobilien-Experte der LUKB
Mietwohnungen Stabile Nachfrage nach Wohnungen Neubauproduktion 2019 bis 2028 im Raum Seetal
Während auf den Luzerner Eigenheimmärkten die dass der Mietwohnungsbau auf längere Sicht nachlassen Der Wohnungsmarkt im Luzerner Seetal hat sich seit 2010 300
Nachfrage in den vergangenen zwölf Monaten stark zu- könnte: Im dritten Quartal 2020 lagen im Kanton Luzern sehr dynamisch entwickelt und ist von einer stabilen 250
genommen hat, zeigt sich die Mietwohnungsnachfrage Baugesuche für «nur noch» 1500 zusätzliche Mietwoh- Nachfrage geprägt. Dennoch erfährt die Region im Ver- 200
150
unverändert. Im Oktober 2020 fanden sich auf den nungen vor. Damit wird zwar noch einiges investiert, gleich zu den Wirtschaftszentren Luzern und Sursee noch
100
Vermarktungsplattformen praktisch gleiche viele regist- dennoch bedeutet diese Zahl einen Rückgang von satten wenig Beachtung. Zeit also für einen Blick auf die Details: 50
rierte Suchabos wie im Vorjahr. Ausserdem stehen für die- 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die vorliegende Analyse umfasst die Gemeinden der «Idee 0
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
jenigen, die im Kanton Luzern auf der Suche nach einer Seetal» – Aesch, Altwis, Ballwil, Ermensee, Eschenbach,
Mietwohnung sind, die Chancen weiterhin sehr gut, das Mietpreise unter anhaltendem Druck Hitzkirch, Hochdorf, Hohenrain, Römerswil und Schon- Aesch Altwis Ballwil Ermensee Eschenbach
passende Objekt zu finden: Die Zahl der inserierten Die momentan noch sehr intensive Neubautätigkeit dürfte gau. Über alles gesehen weist die Region nach der starken Hitzkirch Hochdorf Hohenrain Römerswil Schongau
Wohnungen ist in der letzten Zeit hoch geblieben und dafür sorgen, dass der Luzerner Mietwohnungsmarkt Bautätigkeit der letzten Jahre nur noch beschränkt Bau-
fast im ganzen Kanton sind die Märkte überversorgt. auch in diesem Jahr über eine sehr grosse Auswahl verfü- landreserven auf. Eine der Schlüsselfragen auf dem Seetaler aufgenommen. Das Resultat: Im Seetal sind für den Zeitraum
Wie erwartet sind zudem die inserierten Wohnungsmie- gen wird. Gleichzeitig könnte das Bevölkerungswachstum Wohnungsmarkt ist deshalb, ob das Wohnungsangebot der von 2020 bis 2028 rund 1'700 Wohnungen geplant, was
ten unter Druck geraten: Im dritten Quartal 2020 lagen sie im Kanton Luzern nachlassen, sollten die hiesigen Nachfrage in den nächsten Jahren gerecht werden kann. einer Wachstumsquote von 1.4% pro Jahr entspricht. Das
um 4 Prozent unter dem Vorjahresniveau, während im Beschäftigungsmöglichkeiten konjunkturbedingt weiter prognostizierte Wachstum liegt damit deutlich unter demje-
landesweiten Durchschnitt ein Rückgang von 1.8 Prozent abnehmen. Mit starken Nachfrageimpulsen auf den Miet- Tiefer Leerstand trotz intensiver Bautätigkeit nigen der vergangenen Jahre, welches im Schnitt 2% betrug.
resultierte. wohnungsmärkten ist somit vorerst nicht zu rechnen, und Seit 2010 wuchs der Wohnungsbestand im Seetal im Durch-
Dennoch gibt es Anzeichen dafür, dass sich die Situation folglich muss davon ausgegangen werden, dass sich die schnitt jährlich um 2%, was einer Zunahme von total rund Dies ist zumindest teilweise auch auf politische Entwick-
auf dem Luzerner Mietwohnungsmarkt etwas stabilisiert. inserierten Wohnungsmieten nochmals leicht nach unten 2'400 Wohnungen entspricht. Zwischen 2013 und 2016 war lungen zurückzuführen, wie ein Blick nach Hochdorf
So hat nicht nur das inserierte Angebot, sondern auch die entwickeln. das Wohnungswachstum mit 2.9% überdurchschnittlich zeigt. Mit der Initiative «Hochdorf wächst langsam» be-
Zahl der effektiven Leerstände gegenüber dem Vorjahr stark. Die Leerstandsquote stieg in dieser Region seit 2013 schlossen die Stimmberechtigten der bevölkerungsreichs-
nur noch unwesentlich zugenommen: Nach wie vor Mietwohnungen: Angebote nur wenig von 0.9% auf 1.2% im Jahr 2020 – und liegt damit ten Seetaler Gemeinde, dass die Einwohnerzahl im fünf-
beträgt die Leerstandsquote im kantonalen Mietwoh- rund 0.4 Prozentpunkte unter den Leerstandsquoten der jährigen Durchschnitt nicht mehr als 0.7% pro Jahr steigen
Schweiz Kanton Luzern
nungsmarkt rund 2.4 Prozent und bewegt sich damit unter 350 12 % beiden kantonalen Wirtschaftszentren SurseePlus1 und darf. In der Folge sank die Zahl der neu erstellten Woh-
dem Schweizer Durchschnitt von 2.7 Prozent. Auch die 300 10 % LuzernPlus2. Das Bevölkerungswachstum im Seetal ist leicht nungen um mehr als die Hälfte, und das Bevölkerungs-
mittlere Insertionsdauer pro Wohnungsinserat reduzierte 250 8% verzögert dem zunehmenden Wohnungsbestand gefolgt, wachstum reduzierte sich ebenfalls in dieser Grössenord-
200 6%
sich gegen Ende 2020 wieder auf den langjährigen Mittel- was die hohe Attraktivität der Region widerspiegelt. nung. Doch mit der Abstimmung über ein massvolles
150 4%
wert von rund 30 Tagen. Im Durchschnitt nimmt hier die Bevölkerung um 1.2% Wachstum vom 29. November 2020 lockerten die Hoch-
100 2%
pro Jahr zu. Die Seetaler Zentrumsgemeinden Hochdorf dorferinnen und Hochdorfer die Wachstumsbremsen
Bautätigkeit verliert an Tempo 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20 (2.0% p. a.) und Hitzkirch (2.5% p. a.) waren mit insgesamt wieder. Einzelne Um- und Aufzonungen sind nun mög-
Das Interesse an Anlagen in Renditeliegenschaften ist Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2010 = 100) rund 1'350 neuen Wohnungen oder 55% des Gesamt- lich, die zulässige Nutzung wird entweder beibehalten
angesichts der tiefen Zinsen immer noch sehr gross. Auch Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands) wachstums die Haupttreiber der Entwicklung. oder massvoll erhöht, und Dachgeschosse sind künftig
im Kanton Luzern fliessen aktuell hohe Summen in den 1
Sursee, Schenkon, Oberkirch, Geuensee, Knutwil, Mauensee, Wauwil voll nutzbar. Trotzdem limitiert die Raumplanung die
Mietwohnungsbau – insbesondere im Raum Luzern und Mietwohnungen: Angebotspreise 2
Luzern, Ebikon, Emmen, Kriens, Horw Wachstumsmöglichkeiten von Hochdorf weiterhin.
in den umliegenden Agglomerationsgemeinden. In diesen Davon profitieren kann mit Hitzkirch die zweitgrösste
130 Schweiz
Gebieten wurden innert Jahresfrist insgesamt 1700 neue Kanton Luzern Dem Wohnungsangebot werden Limiten gesetzt Gemeinde im Seetal, die seit 2009 ihr Gemeindegebiet
Wohnungen baubewilligt, welche in den kommenden 120 (Index 1. Quartal 2010 = 100) Wie wird sich der Wohnungsmarkt im Seetal in den nächs- durch Fusionen mit sieben Gemeinden erweitert hat.
Monaten sukzessive auf den Markt kommen dürften. 110 ten Jahren entwickeln? In Zusammenarbeit mit den Bauäm- Mit mehreren Grossprojekten und einem Wachstum des
Erstmals seit Längerem macht sich nun jedoch eine ge- tern der Gemeinden wurden für die vorliegende Studie alle Wohnungsbestands von etwas mehr als 2% pro Jahr
100
wisse Zurückhaltung der Investorinnen und Investoren aktuell bewilligten Bauprojekte und Arealentwicklungen wird die Gemeinde weiter an Attraktivität gewinnen und
bemerkbar. So deuten die Vorlaufindikatoren darauf hin, 10 12 14 16 18 20
sowie sämtliche bekannten Planungsstudien parzellengenau ihren Status als regionales Subzentrum im Seetal stärken.
8 | Luzerner Immobilienmarkt 2021 Luzerner Immobilienmarkt 2021 | 9Das Seetal weist gemäss Bauzonenstatistik des Bundesamts Eigentumswohnungen im und um den Kantonshauptort. Wohnungen und in SurseePlus mit rund 2'700 neuen notwendig. Sie ermöglichen es, die beiden Autobahnan-
für Raumentwicklung nur rund 7.6% unüberbaute Wohn- Während eine 4.5-Zimmer-Wohnung in Luzern zwischen Wohnungen bis 2028 beträchtlich und dürfte den Preis- schlüsse Sempach und Gisikon weiterhin in der gleichen
zone auf. Im Vergleich dazu liegt dieser Wert in der urba- 2018 und 2020 im Median CHF 1'025'000 kostete, musste vorteil der Region Seetal etwas abschwächen. Im Miet- Zeit wie von der Stadt Luzern aus zu erreichen. In
neren Region SurseePlus bei 10.6%, während die gesamte ein Käufer für dieselbe Fläche in Hochdorf im selben wohnungsbereich dürften die Mieten im Seetal dadurch Eschenbach und Hochdorf wird bis 2022 eine «Zweckmä-
Schweiz im Durchschnitt über 14.4% unüberbaute Wohn- Zeitraum nur CHF 796'000 und in Hitzkirch CHF 755'000 leicht sinken. Um gegen die Konkurrenz aus den beiden ssigkeitsbeurteilung» der Umfahrungen durchgeführt.
zone verfügt (Stand 2017). Vier Seetaler Gemeinden (Aesch, in die Hand nehmen. Wirtschaftszentren anzukommen, könnten die Akteure Für die Region ist zu hoffen, dass die Politik Lösungen
Altwis, Ermensee und Hitzkirch) sind von der Rückzo- im Seetal beim Wohnungsbau auf Eigentumswohnungen präsentiert, die von der Bevölkerung getragen werden.
nungsstrategie des Kanton Luzerns im Rahmen des eidge- Der von den langfristig rekordtiefen Hypothekarzinsen fokussieren, die im aktuellen Umfeld kaum an Attraktivi-
nössischen Raumplanungsgesetzes von 2014 betroffen. gestützte Trend zum Wohneigentum macht deutlich, dass tät einbüssen werden. Neben dem motorisierten Individualverkehr weist auch
die Nähe zu ländlichen Naherholungsgebieten bei der die Seetalbahn mit ihrem Halbstundentakt zwischen
Der Wohnungsbestand im Seetal ist hauptsächlich auf Wahl des Wohnorts ein zunehmend wichtiges Kriterium Entwicklung Wohnungsbestand, Bevölkerung, Leerstand Luzern und Lenzburg Verbesserungspotenzial auf: Eine
Familien ausgerichtet – dies zeigt der Wohnungsmix mit ist. Neben den Hypothekarzinsen hatte auch die Corona- 4.0% Erhöhung der Frequenz auf einen Viertelstundentakt
3.5%
lediglich rund 10% Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen Krise einen positiven Einfluss auf den Markt: Die Men- würde die Attraktivität des Seetals als Wohnregion eben-
3.0%
und über 40% Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern. schen verbringen aufgrund der Homeoffice-Vorgabe mehr 2.5%
falls fördern.
Seit 2010 hat sich das Angebot an kleinen Wohnungen Zeit in den eigenen vier Wänden und wünschen sich eine 2.1%
2.0%
Nachhaltiges Szenario
nur leicht erhöht. Entsprechend nahm die durchschnittli- höhere Wohnqualität. Gleichzeitig reduziert das Arbeiten 1.5% Das Seetal wird attraktiv bleiben
1.0% 1.3%
che Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner pro Woh- zu Hause die Pendlerzeiten drastisch. Zusammen erhöhen Die LUKB-Analyse belegt, dass das Seetal dank der guten
0.5% 0.5%
nung nur minim ab, von 2.45 Personen 2010 auf 2.31 Per- diese Effekte die Nachfrage nach Wohneigentum in ländli- Erreichbarkeit, der Lage inmitten der Natur und des
0.0%
sonen 2019. chen Gebieten und damit auch im Luzerner Seetal. attraktiven Preisniveaus als Wohnregion beliebt ist.
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2028
Dies wird auch in Zukunft so bleiben. Die Entwicklungs-
Wohneigentum bestimmt die Nachfrage Auch künftig tiefer Leerstand Wohnungen Bevölkerung Leerstand möglichkeiten sind durch die geringe Verfügbarkeit
Die tiefe Leerstandsquote der letzten zehn Jahre zeigt, Die geschilderten Rahmenbedingungen und Entwicklun- von überbaubaren Wohnzonen allerdings etwas einge-
dass die Nachfrage nach Wohnungen im Seetal gross ist gen führen dazu, dass die Nachfrage nach Wohnraum im Ein Vergleich der Haushaltsgrössen mit der Wohnungs- schränkt. Die Investoren dürfen jedoch auf eine stabile
und auch Grossprojekte gut absorbiert werden. Der Kan- Seetal das dort zusätzlich entstehende Angebot weiterhin struktur zeigt, dass im Seetal über 40% der Bestandes- und starke Nachfrage zählen.
ton Luzern geht im Seetal von einem künftigen Bevölke- absorbieren wird. Die Flächen für Wohnungsbau sind wohnungen fünf und mehr Zimmer aufweisen, dass
rungswachstum von 1.2% pro Jahr aus; im Vergleich dazu durch die Raumplanung limitiert, was einen eher ausge- jedoch nur 24% der Haushalte vier und mehr Personen Trotz der hohen Attraktivität ist eine Immobilienent-
sollen der Raum Sursee um 1.7% pro Jahr wachsen, die trockneten Markt mit nach wie vor tiefen Leerstandsquo- beherbergen. Dies gibt einen klaren Hinweis darauf, dass wicklung im Seetal immer in Zusammenhang mit den
Region Luzern und Agglomeration um durchschnittlich ten erwarten lässt. Die Grafik rechts verdeutlicht, dass viele Kleinhaushalte in zu grossen Wohnungen leben und dynamischen Zentren Luzern und Sursee zu betrachten.
0.9%. Diese Zahlen verdeutlichen, dass das Seetal auch in sich der Bauboom der Jahre 2013 bis 2016 in den nächs- zu wenige Ein-, Zwei- und Dreizimmer-Wohnungen vor- Auch wenn die Nachfrage weiterhin stark bleibt, straft der
den kommenden Jahren ein wichtiger Bestandteil der ten Jahren nicht wiederholen und das Bevölkerungs- handen sind. Um Mietwohnungen erfolgreich auf dem Markt Planungsfehler ab. Die Kombination von Lage,
Luzerner Wachstumsstrategie sein wird. wachstum ebenfalls verhaltener ausfallen wird. Insgesamt Markt zu platzieren, müssten Eigentümer und Bauherren Zielgruppe, Baustandard und Preisniveau muss sowohl
geht die Luzerner Kantonalbank für das Seetal sogar von deshalb den Wohnungsmix anpassen und verstärkt klei- bei einem Neubau als auch bei der Repositionierung einer
Die Wohneigentumsquote im Seetal ist zwischen 2010 einer sinkenden Leerstandsquote aus. nere Wohnungen realisieren. Bestandesliegenschaft genau stimmen. Die Erfahrung der
und 2017 von 46% auf über 50% gestiegen. In dieser Ent- Immobilien-Experten der LUKB zeigt, dass sich eine kon-
wicklung spiegelt sich die konstant starke Nachfrage nach Der Seetaler Wohnmarkt ist jedoch weiterhin abhängig Der Verkehr fordert Aufmerksamkeit sequent umgesetzte Immobilienstrategie immer bewährt.
Wohneigentum wider. Im gesamten Kantonsgebiet liegt vom Preisniveau und vom Angebot in den kantonalen Eine attraktive Wohnregion muss verkehrstechnisch gut Es lohnt sich deshalb, für jedes einzelne Objekt eine
der Wert bei lediglich 35%. In den grossen Zentren ist Wirtschaftszentren Luzern und Sursee: Bleiben die Preise erschlossen sein. Die Fahrt von Hochdorf nach Luzern Strategie zu entwickeln und die Cashflows in einer
erschwingliches Wohneigentum aktuell kaum verfügbar, für Mietwohnungen und Eigentumswohnungen speziell dauert mit dem Auto heute rund 25 Minuten. In den Mehrjahresplanung abzubilden. So können Marktverän-
weshalb viele Haushalte ihren Fokus auf gut erschlossene in Luzern hoch, ist das Seetal als preiswerte Alternative Stosszeiten kommt es regelmässig zu Staus. Damit die derungen und Investitionen sowie deren Auswirkungen
Gemeinden in preislich attraktiveren Regionen richten. weiterhin sehr attraktiv. Allerdings ist das erwartete Bau- Region nicht an Attraktivität verliert, sind die geplanten rechtzeitig simuliert werden.
Das Seetal profitiert dabei vom knappen Angebot an volumen in der Region LuzernPlus mit rund 8'700 neuen Umfahrungen in Eschenbach und Hochdorf dringend Quellen: LUSTAT, Bundesamt für Raumentwicklung, Wüest Partner
10 | Luzerner Immobilienmarkt 2021 Luzerner Immobilienmarkt 2021 | 11Unternehmerfamilie Peter, Stans Nord AG
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