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Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning, 2020; 78(2): 153–170 Beitrag / Article Open Access Christian Smigiel*, Angela Hof, Karolin Kautzschmann, Roman Seidl No Sharing! Ein Mixed-Methods-Ansatz zur Analyse von Kurzzeitvermietungen und ihren sozialräumlichen Auswirkungen am Beispiel der Stadt Salzburg No sharing! A mixed methods study of short- term rentals and its socio-spatial implications in the city of Salzburg https://doi.org/10.2478/rara-2019-0054 Eingegangen: 27. März 2019; Angenommen: 13. September 2019 Kurzfassung: Kurzzeitvermietungen im Allgemeinen und die Internet-Vermietungsplattform Airbnb im Besonde- ren stehen gegenwärtig im öffentlichen Fokus. Der Beitrag untersucht am Beispiel der Stadt Salzburg mit einem Mixed-Methods-Ansatz sowohl die räumliche Ausprägung als auch die Akteurstruktur, die sich mit dieser Form des Plattformurbanismus verbinden. Konkret liefert der Beitrag Erkenntnisse hinsichtlich der räumlichen Verteilung, Angebots- und Einnahmenstruktur, Motive der Anbieterinnen/Anbieter und Auswirkungen von Airbnb auf den Woh- nungsmarkt. Es wird deutlich, dass die von Airbnb aufgegriffene und beworbene Idee des geteilten Wohnraums im Sinne eines „Homesharing“ eine untergeordnete Rolle spielt. Zwischen Hotelgewerbe und Wohnungsvermietung hat sich ein neuer Markt entwickelt, den vor allem kommerzielle Anbieter, die den Airbnb-Markt in Salzburg bestim- men, bedienen. Wir argumentieren, dass mittels Airbnb eine neue Form von rent gap entsteht, der nicht mehr eine vorherige Entwertung von Stadtvierteln vorausgeht. Diese Ertragslücke ergibt sich nun auch in Stadtgebieten, die sowohl in preislicher als auch soziodemographischer Hinsicht als stabil bezeichnet werden können, da innerhalb sehr kurzer Zeit und mittels geringem finanziellem Aufwand Profitsteigerungen möglich sind. Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind vor allem in den touristisch stark frequentierten Innenstadtbereichen Salzburgs erheblich, wodurch Verdrängungsprozesse angestoßen oder intensiviert werden. Schlüsselwörter: Kurzzeitvermietung, Airbnb, Mixed-Methods-Ansatz, Anbieter, Ertragslücke, Wohnungsmarkt, Salzburg Abstract: Short-term rentals in general and Airbnb in particular are currently in the public focus. Using the example of the city of Salzburg with a mixed-method approach, this paper examines both the spatial characteristics and the stake- holder structure associated with this form of platform urbanism. Specifically, the paper provides insights into the spatial *Corresponding author: Ass.-Prof. Dr. Christian Smigiel, Universität Salzburg, Fachbereich Geographie und Geologie, Arbeitsgruppe Sozialgeographie, Hellbrunnerstraße 34, 5020 Salzburg, Österreich, E-Mail: christian.smigiel@sbg.ac.at Assoz.-Prof. Dr. Angela Hof, Universität Salzburg, Fachbereich Geographie und Geologie, Arbeitsgruppe Stadt- und Landschaftsökologie, Hellbrunnerstraße 34, 5020 Salzburg, Österreich, ORCID: 0000-0002-0763-110X Karolin Kautzschmann, MSc, Leibniz Universität Hannover, Institut für Wirtschafts- und Kulturgeographie, Schneiderberg 50, 30167 Hannover, Deutschland Roman Seidl, Technische Universität Wien, Institut für Raumplanung, Operngasse 11, 1040 Wien, Österreich Open Access. © 2020 Christian Smigiel et al., published by Sciendo. This work is licensed under the Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 License.
154 Christian Smigiel et al.
distribution, supply and revenue structure, motives of hosts and effects of Airbnb on the housing market. It becomes
evident that Airbnb’s idea of shared housing in the sense of the so-called home sharing plays a subordinate role. A
new market has developed between the hotel business and regular apartment rentals, which is determined primarily
by commercial providers serving the Airbnb market in Salzburg. We argue that Airbnb creates a new form of rent gap,
which is no longer preceded by a prior devaluation of districts. This earnings gap now also arises in urban areas that
can be described as stable in terms of both price and socio-demographics, since profit increases can be achieved
within a very short period of time and with little financial effort. The effects on the housing market are significant, espe-
cially in the heavily touristic frequented inner city areas of Salzburg, which cause or intensify processes of change.
Keywords: Short-term rentals, Airbnb, Mixed-method approach, Hosts, Rent gap, Housing market, Salzburg
1 Einleitung vorliegende Beitrag greift dieses Forschungsdefizit auf
und liefert beispielhaft für den Kontext der Stadt Salz-
Kurzzeitvermietungen im Allgemeinen und die Internet- burg eine kritische Bestandsaufnahme und Analyse.
Vermietungsplattform Airbnb im Besonderen werden Konkret verfolgen wir zwei Anliegen. Erstens geht es
gegenwärtig intensiv diskutiert. Ablesbar ist dies unter um eine empirisch fundierte Analyse der Akteurstruktur.
anderem an vielen Berichterstattungen sowohl in lokalen Darauf aufbauend sollen Einschätzungen hinsichtlich
Tageszeitungen (Huber/Fröschl/Veigl 2018; Rossa- der Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt getroffen
cher 2018) als auch in Leitmedien wie Die Zeit (Twickel werden. Hierzu kombiniert er quantitative und qualitative
2018), Süddeutsche Zeitung (Kohrs 2019), Der Standard Methoden der empirischen Sozialforschung mit einem
(Putschögl/Zoidl 2018) bzw. anhand investigativer Doku- informationstechnischen Ansatz, um räumliche, ökono-
mentationen im Rundfunk.1 Auch die jüngsten gericht- mische und soziale Dimensionen von Kurzzeitvermie-
lichen Auseinandersetzungen zwischen Kommunen tungen (über Airbnb) zu analysieren. Drei Fragestellun-
und Airbnb belegen die gesellschaftspolitische Bedeu- gen werden dezidiert betrachtet: i) Welche Akteur- und
tung dieses Themas.2 Airbnb und ähnliche Plattformen Anbieterstruktur liegt in der Stadt Salzburg im Kontext
werden insbesondere vor dem Hintergrund stark stei- von Airbnb vor? ii) Welche Motivlagen kennzeichnen die
gender Wohnkosten in vielen Stadtregionen als ‚Preis- Anbieterstruktur von Airbnb in der Stadt Salzburg? iii)
treiber‘ kritisiert. Weitere (wenngleich weniger stark dis- Inwiefern beeinflussen Kurzzeitvermietungen den Salz-
kutierte) Bestandteile in der öffentlichen Diskussion sind burger Wohnungsmarkt? Während die ersten beiden
die Verknappung der lokalen Wohnraumversorgung auf- Fragen auf die aktuelle Akteurebene abzielen, greift
grund von Kurzzeitvermietungen, die Anpassung lokaler die dritte Frage diese Erkenntnisse auf und blickt auf
Versorgungsinfrastruktur an Touristen, nicht entrichtete die mittel- und langfristigen strukturellen Auswirkungen
Steuern von Vermieterinnen/Vermietern sowie mögliche dieser Form des Plattformurbanismus.
Regulationen seitens der öffentlichen Hand. Im Anschluss an diese Einleitung wird im folgen-
Auch aufgrund der Novität von Kurzzeitvermietun- den Kapitel zunächst der bisherige Forschungsstand
gen und einem komplexen Daten- bzw. Feldzugang zu Kurzzeitvermietungen zusammengefasst, es werden
gibt es entgegen der intensiven medialen Diskussion Forschungslücken geortet und es wird zudem ausge-
bisher nur wenige wissenschaftliche Untersuchungen führt, welche konzeptionellen Argumente der internatio-
in den urban studies, die sich mit den oben genann- nalen Stadtforschung im vorliegenden Beitrag diskutiert
ten Themen auseinandersetzen. Dies gilt vor allem werden. In Kapitel 3 sind die wohnungs- und stadtpo-
für die deutschsprachige Stadtforschung, in der es an litischen Rahmenbedingungen – inclusive der von uns
Studien fehlt, die konkrete Auswirkungen von Kurzzeit- eingebetteten Kurzzeitvermietungen – in der Stadt Salz-
vermietungen via Online-Plattformen untersuchen. Der burg skizziert. Nach einer ausführlichen Darstellung des
methodischen Vorgehens in Kapitel 4 diskutiert Kapitel
1 Dokumentation „Kritisch Reisen: Das System Airbnb – Im Bett 5 die wesentlichen Erkenntnisse hinsichtlich der oben
mit dem Supervermieter“ aus der Reihe „Die Story“, Westdeutscher genannten Fragestellungen. Wir beschließen diesen
Rundfunk, Ausstrahlung am 18. Juli 2018; vgl. https://programm.
Beitrag mit einem kurzen Fazit, das unter anderem einen
ard.de/TV/wdrfernsehen/kritisch-reisen--das-system-airbnb-/
eid_28111754896448 (14.08.2019). Ausblick auf zukünftige Forschungsthemen im Bereich
2 Bayrisches Verwaltungsgericht München, Urteil vom 12. Kurzzeitvermietungen gibt.
Dezember 2018, Aktenzeichen: M 9 K 18.4553.
No Sharing! Ein Mixed-Methods-Ansatz zur Analyse von Kurzzeitvermietungen 155
und ihren sozialräumlichen Auswirkungen am Beispiel der Stadt Salzburg
2 Forschungsstand Angetrieben unter anderem durch kritische (Daten-)
Aktivisten wie Murray Cox und Tom Slee wurden in den
Forschungsarbeiten, die sich mit dem starken Anstieg letzten Jahren vor allem Airbnb-Hotspots wie Barcelona,
von Kurzzeitvermietungen in Stadtregionen ausein- London, New York, Palma de Mallorca und Paris unter-
andersetzen, gibt es bisher in der deutschsprachi- sucht.4 Konzeptionell schlagen vor allem die Arbeiten von
gen Stadt- und Regionalforschung nur wenige. Diese Cócola Gant (2016, 2018), Cócola Gant und Gago (2019),
wenigen vorliegenden Studien betrachten Airbnb und Roelofsen (2018), Wachsmuth und Weisler (2018) sowie
ähnliche Plattformen entweder aus der Perspektive der Yrigoy (2018) eine Brücke zur kritischen Stadtforschung
Tourismusforschung oder sie fokussieren auf metho- und der damit verbundenen kritischen Auseinanderset-
dische Aspekte und diskutieren hierbei insbesondere zung mit den sozialräumlichen und politökonomischen
quantitative Ausprägungen. Zu nennen sind in diesem Implikationen von Kurzzeitvermietungen. Insbesondere
Zusammenhang die Arbeiten von Kagermeier, Köller die Konzentration auf bestimmte Stadtviertel (Cócola
und Stors (2015) sowie Stors und Kagermeier (2017), Gant 2016: 5; Roelofsen 2018: 324), direkte und indirekte
die Airbnb als Teil des New Urban Tourism sehen und Verdrängungsprozesse von Bewohnern und Infrastruk-
die diversen Sichtweisen von Anbieterinnen und Anbie- tur (Cócola Gant 2018: 289) sowie die Schaffung einer
tern, Bewohnerinnen und Bewohnern in den Kontext neuen Ertragslücke (rent gap) (Wachsmuth/Weisler 2018:
hochgradig individualisierter und flexibilisierter Gesell- 1153; Yrigoy 2018) sind wesentliche Erkenntnisse dieser
schaftsverhältnisse einordnen (Stors/Kagermeier 2017: Studien.5 Letztgenannter Punkt ist in mittel- und lang-
219). Hörz (2016) sowie Skowronnek, Vogel und Parnow fristiger Hinsicht von Bedeutung, verdeutlicht er doch,
(2015) waren Vorreiter, was die graphische und raumbe- dass mit Kurzzeitvermietungen eine neue ökonomische
zogene Handhab- und Sichtbarmachung von online (auf Verwertungslogik von Wohnraum verbunden ist, die vor
der Airbnb-Plattform) verfügbaren Daten anbetrifft (Hörz allem in Städten mit starkem Städtetourismus (teilweise
2016: 36). Den genannten Studien ist gemein, dass bereits jetzt) zu Verwerfungen führt. Wachsmuth und
sie sich allesamt mit Kurzzeitvermietungen in Berlin Weisler (2018: 1154) zeigen, dass Airbnb und ähnliche
beschäftigen. Weitere wissenschaftliche Untersuchun- Plattformen zu außerordentlichen Profitsteigerungen
gen liegen darüber hinaus nur für Wien vor, wo mittels auf Seiten der Vermieterinnen/Vermieter führen, die in
eines quantitativen Zugangs erste Aussagen über die sehr kurzen Zeiträumen auftreten oder erwartet werden.
wohnungsmarktspezifischen Auswirkungen von Airbnb Des Weiteren sind diese Profitsteigerungen ohne große
gemacht werden können (Seidl/Plank/Kadi 2017).3 Investitionen möglich, was die lokalen Wohnungsmärkte
Ähnlich wie bereits für den deutschsprachigen und vor allem einkommensschwächere Haushalte unter
Kontext skizziert, wurden Kurzzeitvermietungen interna- Druck setzt. Yrigoy (2018: 15) belegt am Beispiel von
tional zunächst in den Tourism Studies thematisiert. Ins- Palma de Mallorca, dass Kurzzeitvermietungen für die
besondere die Debatte um overtourism hat dazu geführt, Gentrifizierungsforschung insofern ein Novum darstel-
dass auch Kurzzeitvermietungen verstärkt in den Blick len, da auch Mieteinnahmen nun eine attraktive poten-
rück(t)en. In diesem Kontext werden sie als Teil stetig zielle Grundrente darstellen, die einerseits zu Verdrän-
wachsender Touristenströme gesehen, was zunehmend gung von Langzeitbewohnerinnen und -bewohnern und
Widerstände und Proteste der ortsansässigen Bevölke- andererseits zum Anstieg der Wohnkosten führt.
rung auslöst. Insbesondere in Städten wie Barcelona, Der vorliegende Beitrag geht in konzeptioneller
Berlin, Dubrovnik, Palma de Mallorca oder Venedig gibt Hinsicht insbesondere den letztgenannten Zusammen-
es wachsenden Protest gegen die Touristifizierung von hängen für den Salzburger Kontext nach und disku-
ganzen Stadtgebieten (Novy/Colomb 2017: 3). Dabei ist tiert, welche ökonomischen Verwertungspraktiken und
overtourism prinzipiell kein neues Phänomen. Allerdings Logiken sich beobachten lassen. Hierbei stützt er sich in
tritt er nun auch abseits der klassischen Touristenpfade
und Hotspots auf und sorgt für weitreichende Transfor- 4 Vgl. https://insideairbnb.com (14.08.2019).
mationen des Städtischen (Novy/Colomb 2017; Frisch/ 5 Arbeiten, die sich mit der Reaktion der Gemeinden bzw.
Sommer/Stoltenberg et al. 2019). der Stadtplanung beschäftigen, gibt es bisher mit Ausnahme
In der internationalen Stadtforschung wird in jüngs- der Londoner Studie von Ferreri und Sanyal (2018), die
Herausforderungen und Widersprüchlichkeiten von Urban
ter Zeit vermehrt diskutiert, welche Auswirkungen Kurz-
Governance im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen
zeitvermietungen auf lokale Wohnungsmärkte haben. analysieren, kaum. Dies ist eine der zahlreichen Forschungslücken,
denen sich die Stadt- und Regionalforschung in nächster Zeit
3 Näheres zu den methodischen Überschneidungen in Kapitel 4. widmen sollte.156 Christian Smigiel et al.
empirischer Hinsicht auf eine umfangreiche quantitative nicht nur auf der lokalen Ebene oder im Tourismus zu
und qualitative Untersuchung von Kurzzeitvermietungen suchen. Sie reichen von einer zunehmenden Finanzia-
und erweitert somit die bisherige Forschung. Konkret lisierung im Bereich Wohnen, die sich auch in Salzburg
untersuchen wir sowohl die Anzahl, Lage, Struktur und in der stark steigenden Nachfrage nach Anlage- und
Anbieter der Airbnb-Angebote als auch mittels qualita- Vorsorgewohnungen äußert, veränderten institutionellen
tiver Interviews mit Anbieterinnen/Anbietern die Motiv- Rahmenbedingungen auf der nationalen Ebene (Rück-
lagen und den sozioökonomischen Hintergrund dieser gang der Förderung von öffentlichem Wohnungsbau und
Akteure. Diese Erkenntnisse werden vor dem Hinter- Deregulierungen im Bereich des Mietrechts) bis zu einer
grund der Wohnungsfrage in Salzburg eingeordnet. schwach ausgeprägten Regulation im Bereich Wohnen
auf regionaler Ebene (Van-Hametner/Smigiel/Kautzsch-
mann et al. 2019: 239 f.).
Gleichwohl gibt es auch tradierte, lokale Ursachen,
3 Kurzzeitvermietungen die die Wohnungsfrage wesentlich prägen. Anders als
und die Wohnungsfrage in beispielsweise in Wien beträgt der kommunale Woh-
nungsbestand in Salzburg weniger als 3 % (Stadt Salz-
der Stadt Salzburg – der burg 2018: 18). Dominiert wird der Wohnungsmarkt von
Forschungskontext privaten Eigentümern, die mehr als 65 % des Wohnungs-
bestandes besitzen. Ähnliches gilt auch für die Struktur
Die Stadt Salzburg ist eine seit Jahrzehnten auf den Tou- von verfügbarem Bauland. Hinzu kommt aber auch eine
rismus ausgerichtete Stadt. Insbesondere seit Mitte der restriktive Raumplanung, die große Bereiche unter den
2000er Jahre sind die Ankunfts- und Nächtigungszahlen Schutz einer dauerhaften Grünlanddeklaration gestellt
nochmals um bis zu 60-80 % gestiegen (Stadt Salzburg hat, wodurch eine proaktive Wohnungs- und Stadtpoli-
2019: 11 ff.).6 Bei einer Einwohnerzahl von knapp 156.000 tik wesentlich erschwert wird (Dopsch/Hoffmann 2008:
verbucht die ‚Mozartstadt‘ gegenwärtig mehr als 3 Mil- 612).
lionen Nächtigungen sowie 9 Millionen Tagestouristen
pro Jahr (Neuhold 2018: 16; Stadt Salzburg 2019: 11).
Selbst von der Tourismusindustrie finanzierte Studien
attestieren Salzburg mittlerweile, dass die Stadt sich in
4 Methodisches Vorgehen
der „Falle des Massentourismus“ (Roland Berger Con-
Dieser Beitrag basiert auf einer quantitativen und quali-
sulting 2018: 8) befindet. Dies verdeutlicht auch eine
tativen Untersuchung des Airbnb-Angebots in der Stadt
weitere Kennziffer. Salzburg liegt mit 20 Übernachtun-
Salzburg. Hierzu wurden mittels einer speziell entwi-
gen je Einwohner im europaweiten Vergleich mit ähnlich
ckelten Methode, die bereits für Wien angewandt wurde
großen touristischen Destinationen, die mehr als eine
(Seidl/Plank/Kadi 2017), alle Airbnb-Angebote für zwei
Million Übernachtungen aufweisen, auf Rang 1 in punkto
Stichtage im Juni 2017 und Juni 2018 erhoben und aus-
Tourismusintensität (Roland Berger Consulting 2015:
gewertet.7 Nach einer Bestimmung der Anbieterstruktur
17). Besonders anschaulich ist dies in der Salzburger
wurden leitfadengestützte Tiefeninterviews geführt. Die
Altstadt zu beobachten, wo unter anderem aufgrund der
von uns interviewten Airbnb-Anbieter repräsentieren
starken Touristifizierung die Einwohnerzahlen zwischen
mehr als 10 % der gesamten Salzburger Airbnb-Ange-
2008 und 2015 um 15 % sanken, während sie stadtweit
bote, wodurch konkrete Aussagen über räumliche Ver-
im gleichen Zeitraum um 3 % gestiegen sind (Stadt
teilung, Angebotsstruktur, Motive der Anbieterinnen/
Salzburg 2013, 2018; eigene Berechnungen).
Anbieter und Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
Zudem ist Salzburg eine der teuersten Städte Öster-
getroffen werden können.
reichs, was die Wohnkosten anbetrifft. Dies gilt sowohl
für Baulandpreise als auch für Mieten oder Kaufpreise
von Wohnungen und Häusern (Zeller/Van-Hametner/
Smigiel et al. 2018: 605). Die Ursachen sind vielfältig und
7 Weiterführende methodische Details zu Berechnungen und
6 Vgl. auch https://www.stadt-salzburg.at/internet/bildung_ Schätzungen finden sich auf der Website https://wherebnb.in/wien/
kultur/salzburg_in_zahlen/tourismusstatistik_u_333039/ (15.08.2019). Die in der Wiener Studie angewandte quantitative
tourismusstatistik_uebernachtungen_1991_356025.htm Erhebungsmethode haben wir in unserer Salzburger Untersuchung
(14.08.2019). reproduziert.No Sharing! Ein Mixed-Methods-Ansatz zur Analyse von Kurzzeitvermietungen 157
und ihren sozialräumlichen Auswirkungen am Beispiel der Stadt Salzburg
4.1 Quantitativer Zugang mittels Web Des Weiteren wurde mittels vorangegangener Test-
Scraping und räumlicher Analyse erhebungen die Stabilität der Ergebnisse über die Zeit
grob geprüft. Es konnte zumindest für einen beschränk-
4.1.1 Datenerhebung mittels Web Scraping und ten Zeitraum eine in der Struktur relativ stabile Angebots-
Validierung der Daten landschaft festgestellt werden. Schließlich lässt sich die
Plausibilität der Ergebnisse auch durch den Vergleich
Die Erhebung der Daten erfolgt mittels Web Scraping. der Verteilung der Angebote über die Stadt mit der räum-
Web Scraping steht für Methoden, die Daten von Web- lichen Struktur der Stadt bezüglich Wohnen und Touris-
seiten automatisiert auslesen und systematisch erheben, mus überprüfen. Hier und in allen anderen Dimensionen
um sie für eine Analyse oder Anwendung aufzubereiten. ergaben sich keinerlei auffällige Abweichungen, die eine
In unserer Untersuchung wurden automatisiert Zugriffe weitergehende und tiefere Fehlersuche erfordert hätten.
auf den Webservice der Airbnb-Plattform ausgeführt.
Diese Zugriffe entsprechen der Suche nach einem
Angebot für eine Unterkunft auf der Webseite. Damit 4.1.3 Ortsunschärfe und räumliche Zuordnung
wird mittels einer Suchstrategie systematisch nach allen
zu spezifischen Stichtagen verfügbaren Angeboten Legt man um die auf der Airbnb-Plattform gefundenen
gesucht. Angebote in Salzburg jeweils einen Kreis mit einem
Für diese Angebote werden dann die entsprechen- 500-m-Radius (in seltenen Fällen 250 m), erkennt man
den Detailanfragen für die Ermittlung der Preise, der eine Ungleichverteilung der Angebote auf die Stadt. Sie
Buchungskalender, der Bewertungen und Details wie können den administrativen Grenzen der Stadt (Zähl-
etwa Kapazität, Anbieterin/Anbieter oder Beschreibung bezirke) nicht flächen- oder objektscharf zugeordnet
mittels weiterer Anfragen an den Webservice erhoben. werden. Daher haben wir um jeden auf der Webseite
Die Detaildaten zu den einzelnen Angeboten werden in angegebenen Lagepunkt einen Kreis mit einem Radius
einer Datenbank gespeichert. Die Konsistenz der Daten von 500m gelegt. Die Lageanteile dieses Kreises in
wird mittels mehrerer Verfahren geprüft. Einerseits den Zählbezirken ergeben einen Anteil, in dem dieses
garantiert eine relationale Datenbank die Typsicherheit Angebot zu den Ergebnissen für die Stadt oder den
in den entsprechenden Feldern, andererseits stellt sie Zählbezirk beiträgt. Mit dieser Methode werden kleinere
die Relationen wie etwa zwischen Bewertungen und Zählbezirke, welche höhere Dichten als die Nachbar-
Angeboten sicher. bezirke aufweisen, unterschätzt und jene überschätzt,
bei denen die Dichten eher fallend sind. Daher sind die
berechneten Konzentrationen etwa in der kleinteiligen
4.1.2 Vergleich Web-Scraping mit anderen Salzburger Altstadt wohl tendenziell niedriger als jene,
Datensätzen und Plausibilitätsprüfung die wirklich vorliegen (vgl. Abbildung 1).
Die mit der oben beschriebenen Web-Scraping-Technik
für Testzwecke erhobenen Daten wurden mit Daten aus 4.1.4 Aktive Angebote, Schätzung der Auslastung
anderen Quellen (AirDNA, Insideairbnb)8 verglichen. In und Einnahmen
den wesentlichen Dimensionen sind die Ergebnisse stets
vergleichbar. Ein Unterscheid liegt darin, dass die Stich- Aktive Angebote sind von allen gefundenen Angeboten
tagerhebung im Vergleich zu anderen Quellen tendenzi- all jene Angebote, die entweder im letzten Jahr eine
ell weniger Ergebnisse liefert als Erhebungsmethoden, Bewertung hatten oder im nächsten Jahr zur Buchung
die Angebote über einen gewissen Zeitraum betrachten angeboten werden. Buchungen lösen oft Bewertungen
und mit einbeziehen. Hier lässt sich aber argumentie- aus. Ein hoher Anteil an bewerteten Buchungen wird von
ren, dass die Stichtagerhebung für beliebige Zeitpunkte, Seiten der Plattform Airbnb gewünscht, das zeigt sich
die in unserer Studie außerhalb saisonaler Höhepunkte etwa daran, dass für das Prädikat „Superhost“ eine hohe
liegt, repräsentativer ist. Wenn inaktive Angebote gefil- Bewertungsrate gefordert wird.
tert werden, ergeben sich so deutlich geringere Abwei- Aus diesen Bewertungen lässt sich eine Auslas-
chungen. tung der Unterkünfte schätzen. Dafür benötigt man zwei
Annahmen: den Anteil der Buchungen, die zu Bewertun-
8 https://www.airdna.co (15.08.2019); http://insideairbnb.com/ gen führen (die Bewertungsrate) und die Aufenthalts-
behind.html (15.08.2019). dauer. Zur Bewertungsrate existieren zwei bekannte158 Christian Smigiel et al.
Quellen. Eine Aussage, die Brian Chesky, Geschäfts- erter Automat innerhalb eines Fensters die Preise
führer von Airbnb, zugeschrieben wird, spricht von selbstständig steuert. Es handelt sich demnach bei den
72 %9, eine Auswertung einer gerichtlich erzwungenen erhobenen Preisen eher um Preise für den günstigsten
Datenherausgabe für New York kommt auf 30,5 %.10 Für verfügbaren Tag. Somit werden die Preise wohl meist
eine vorsichtige Schätzung der Bewertungsrate wurde eher unterschätzt. Etwaige Nebengebühren, die sehr
eine Rate von 50 % angenommen.11 Damit wird aus häufig für Reinigung und in seltenen Fällen für zusätzli-
der Anzahl der Bewertungen im letzten Jahr (oder seit che Personen anfallen, werden von uns auf die mittlere
der ersten Bewertung, wenn das Angebot erst kürzer Nächtigungsdauer aufgeteilt und mit einberechnet. Von
besteht) eine Anzahl an Buchungen pro Jahr errechnet.12 diesem Basispreis werden dann noch die Vermieterge-
Für die mittlere Aufenthaltsdauer im Bereich von bühren inklusive Umsatzsteuer (3,6 %) abgezogen. Die
Ferienwohnungen gibt es bisher keine veröffentlichten gesamten Bruttoeinnahmen ergeben sich somit, indem
Daten für die Stadt Salzburg. Es gibt lediglich Statistiken man den Nettopreis mit der geschätzten (und begrenz-
zur Aufenthaltsdauer in Hotels, die sich jedoch wesent- ten) Belegung multipliziert.
lich von der Bleibedauer in Ferienwohnungen unter-
scheiden (vgl. Stadt Salzburg 2019). In unserer Unter-
suchung gehen wir von einer mittleren Aufenthaltsdauer 4.1.5 Dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogene
von vier Tagen aus. Das entspricht dem kürzesten von Wohnungen
Airbnb für eine vergleichbare Stadt veröffentlichten Mit-
telwert.13 Eine aktuelle Airbnb-Auftragsforschung kommt Ein zunehmender Kritikpunkt an Kurzzeitvermietungen
auf der Basis von Befragungen in Österreich, deren ist, dass sie lokalen Wohnungsmärkten dauerhaft Woh-
Datengrundlage jedoch nicht transparent gemacht wird, nungen entziehen. Um dies empirisch zu untersuchen,
zu einem Wert von 3,7 Tagen für das Bundesland Salz- haben wir in quantitativer Hinsicht Schwellenwerte fest-
burg (EcoAustria 2019: 12). gelegt, nach denen eine Wohnung dem regulären Woh-
Kombiniert man die geschätzte Auslastung schließ- nungsmarkt nicht mehr zur Verfügung steht. Analysen
lich mit Preisen und zieht entsprechende Gebühren ab, zu den Auswirkungen von Airbnb auf den Wohnungs-
so lassen sich die Bruttoeinnahmen schätzen, die die markt arbeiten in der Regel mit einem Auslastungsgrad,
Anbieter durch Kurzzeitvermietungen ihrer Unterkünfte über dem eine Vermietung an Langzeitbewohnerin-
erzielen. Dafür braucht man noch Preisangaben zu nen und -bewohner unwahrscheinlich ist. Wachsmuth
den Angeboten und Annahmen zu den Gebühren. Die und Weisler (2018: 1164) definieren zum Beispiel einen
zum jeweiligen Stichtag erhobenen Preise können nicht Schwellenwert von 60 Tagen pro Jahr für häufig vermie-
zwingend als immer gültig angesehen werden. Zuneh- tete Wohnungen.14 Das entspricht einer Vermietung von
mend werden Preise nach Auslastung flexibel gesetzt. etwas mehr als einem Tag pro Woche. Wir verwenden
Airbnb empfiehlt Anbietern die Verwendung eines Preis- ebenso eine Auslastung von 60 Tagen pro Jahr und defi-
modells, bei dem ein von der Airbnb-Plattform gesteu- nieren, in Anlehnung an Wachsmuth und Weisler (2018),
zusätzlich noch eine notwendige Verfügbarkeitsdauer
von 120 Tagen pro Jahr. Damit filtern wir zusätzlich jene
9 https://www.quora.com/What-percent-of-Airbnb-hosts-leave-
Angebote heraus, die zwar länger als 60 Tage vermie-
reviews-for-their-guests (15.08.2019).
10 https://sfbos.org/sites/default/files/FileCenter/Documents/52601-
tet wurden, aber trotzdem nur zeitweise, etwa nur jedes
BLA.ShortTermRentals.051315.pdf (15.08.2019). Wochenende verfügbar sind. Wohnungen, die mehr als
11 Eine vergleichbare Methode findet sich auch bei Seidl/Plank/ 60 Tage im Jahr belegt sind (hohe Auslastung) und mehr
Kadi (2017) und http://insideairbnb.com/behind.html (15.08.2019). als 120 Tage im Jahr zur Buchung verfügbar sind (hohe
12 Bis dato gibt es, nach unserem Kenntnisstand, keine anderen Verfügbarkeit) definieren wir als dem Wohnungsmarkt
wissenschaftlichen Quellen. Es muss zudem angemerkt werden,
entzogene Wohnungen.
dass mit zunehmender Professionalisierung der Anbieterstruktur
die Bewertungsrate tendenziell steigt.
13 http://blog.atairbnb.com/economic-impact-airbnb/ (15.08.2019).
Auf dieser Basis lässt sich dann mittels Multiplikation der
Bewertungen pro Jahr und der mittleren Aufenthaltsdauer
eine Anzahl an ausgelasteten Tagen und damit auch eine
Auslastungsrate schätzen. Diese modellierte Rate liegt oft
unrealistisch hoch. Um hier eine eher vorsichtige Schätzung zu
bewahren, wurde die Auslastungsrate (wie auch bei Seidl/Plank/ 14 Die gleiche Dauer wird auch auf http://insideairbnb.com/
Kadi 2017) auf 70 % begrenzt. behind.html (15.08.2019) angenommen.No Sharing! Ein Mixed-Methods-Ansatz zur Analyse von Kurzzeitvermietungen 159
und ihren sozialräumlichen Auswirkungen am Beispiel der Stadt Salzburg
Abbildung 1: Räumliche Verteilung und Dichte der Airbnb-Angebote in der Stadt Salzburg
4.2 Qualitative Analyse der eine Typisierung vorgenommen, die in der qualitativen
Anbieterstruktur Untersuchung (leitfadengestützte Interviews) getestet
und verfeinert wurde. Die Zusammenführung der unter-
4.2.1 Lageindikator und Anbietertypologie schiedlichen Erkenntnisse zeigt Tabelle 1. Die Anbieter in
der Stadt Salzburg lassen sich in zwei Gruppen und vier
Mit der Methode Web Scraping erhält man einen Über- Kategorien unterteilen (vgl. Tabelle 1).
blick hinsichtlich der räumlichen Verteilung von Kurz- In einem ersten Schritt unterscheiden wir bezüg-
zeitvermietungen. Konkret zeigt sich für den Salzburger lich der Anzahl der Angebote. Anbieterinnen/Anbieter
Kontext, dass vor allem in den Salzburger Altstadtvier- der Gruppe A haben nicht mehr als ein Airbnb-Angebot.
teln eine hohe Konzentration von Airbnb-Unterkünften Anbieterinnen/Anbieter der Gruppe B haben mindestens
vorhanden ist (vgl. Abbildung 1). Anhand der räumlichen zwei oder mehr Angebote. Dies impliziert bei Gruppe B
Verteilung lassen sich vier Abstufungen (vgl. Abbildung eine kommerzielle Nutzung von Airbnb, weil niemand mit
1, Farben violett, blau, grün und gelb) erkennen, in die zwei Wohnungen in derselben Stadt als Hauptwohnsitz
die 32 Salzburger Stadtteile (Zählbezirke) fallen. Diese gemeldet sein kann.
räumliche Verteilung ist zugleich ein Indikator für den Gruppe A wiederum unterteilt sich in die Anbieterka-
Kommerzialisierungs- bzw. Professionalisierungsgrad tegorien 1 und 2, wobei Anbieterinnen und Anbieter der
von Airbnb in den Zählbezirken.15 Wir gehen davon Kategorie 1 nur ein geteiltes Zimmer oder ihre Wohnung
aus, dass dort, wo die höchsten Einnahmen generiert als Zwischennutzung zur Verfügung stellen. Diese
und anteilsmäßig viele Wohnungen angeboten werden, Eigenschaften lassen uns davon ausgehen, dass es sich
Kurzzeitvermietungen und deren Verwaltung der Woh- hierbei um eine Form von Homesharing handelt. Anbie-
nungen entsprechend professionell betrieben werden. terinnen/Anbieter der Kategorie 2 hingegen bieten eine
Auf der Basis dieser Abstufung und anhand der Wohnung oder ein Zimmer teils temporär, teils dauerhaft
vorhandenen Detailangaben haben wir im Folgenden für Airbnb-Gäste an und bewegen sich damit in einem
Graubereich zwischen Homesharing und kommerzieller
15 Den Professionalisierungsgrad haben wir im qualitativen Nutzung, da hiermit bereits ein regelmäßiges Einkom-
Teil der Untersuchung nach den folgenden Kriterien bestimmt: men generiert wird.
Servicepersonal, Gebrauch von Verwaltungssoftwares, Aktivität auf
Gruppe B wird unterteilt in die Anbieterkategorien 3
anderen Plattformen, persönlicher und privater Kontakt zu Gästen,
eigene Homepage, Outsourcing von Arbeitsschritten. Hinzu kommt
und 4, weil beide mindestens zwei oder mehr Wohnun-
der Kommerzialisierungsgrad, den wir wie folgt definiert haben: gen bzw. Zimmer auf Airbnb zur Verfügung stellen. In
Anzahl und Grad der Airbnb-Nutzung. beiden Fällen handelt es sich um kommerzielle Anbie-160 Christian Smigiel et al.
Tabelle 1: Typen von Airbnb-Anbietern in Salzburg
Gruppe A (1 Angebot) Gruppe B (mindestens 2 Angebote)
Kategorie 1 Kategorie 2 Kategorie 3 Kategorie 4
Ein Angebot (geteiltes Ein Angebot (Wohnung oder 2-5 Angebote zur dauerhaften Mehr als fünf Angebote zur dauerhaften
Zimmer oder geteilte Haus nur für Kurzzeitvermie- Kurzzeitvermietung; Service- Kurzzeitvermietung; Servicepersonal,
Wohnung) tung) personal (nur für Reinigung) Outsourcing von Dienstleistungen
Nicht dauerhaft Nicht dauerhaftes oder dauer- Dauerhafte Angebote Dauerhafte Angebote
haftes Angebot
Homesharer Zwischen Homesharing und Kommerzielle Anbieter Professionelle / Kommerzielle Anbieter
kommerzieller Nutzung
ter. Jedoch wird die Verwaltung der Airbnb-Angebote der Tabelle 2: Anzahl der Airbnb-Angebote pro Interviewpartnerin
Kategorie 3 noch von den Anbieterinnen oder Anbietern bzw. Interviewpartner
selbst organisiert. Anders ist es bei Kategorie 4, den
Interviewpartnerin/ Anzahl der Airbnb- Kategorie
sogenannten Top-Anbietern (mehr als fünf Angebote).
Interviewpartner Angebote (vgl. Tabelle 1)
Hier werden Wohnungen auf Airbnb und anderen Platt-
formen in großem Stil vermietet. Die Verwaltung wird
A1 21 4
nicht mehr von den Anbietern selbst organisiert, sondern
ist ausgelagert und wird von spezialisierten Dienstleis- A2 21 4
tern ausgeführt. Die Kurzzeitvermietung von Wohnun- A3 6-11* 4
gen/Zimmern ist Haupteinnahmequelle und wird haupt-
A4 5-7* 4
beruflich ausgeübt. Nur in Einzelfällen handelt es sich
hierbei um gewerbliche Betriebe, die über Airbnb Hotel- A5 5 4
zimmer anbieten. A6 4 3
A7 4 3
A8 1 3
4.2.2 Leitfadengestützte Interviews
A9 1 2
Zur Bestimmung der Interviewpartner wurde im fol-
16
A 10 2 2
genden Schritt eine geschichtete Stichprobe gezogen.
A 11 1 1
Hierzu wurde allen gelisteten Angeboten eine Zufalls-
zahl zugeteilt. Konkret wurden aus den vier Zählbezirks- A 12 1 1
gruppen (violett, blau, grün, gelb) 49 Zahlen (Angebote) A 13 1 1
gezogen. Nach Bereinigung von Doppelnennungen (von
* = Anzahl der Airbnb-Angebote hat sich in den letzten 12 Monaten
Anbietern mit mehreren Angeboten und nicht mehr aktu-
verändert
ellen Links) wurden 44 Anbieter kontaktiert, wodurch 13
qualitative Interviews mit Personen zustande kamen. Die
Länge der Interviews lag zwischen 25 und 80 Minuten. Anbietern) repräsentiert die von uns getroffene Auswahl
Insgesamt stehen diese 13 Anbieter für 73-80 Airbnb- einen signifikanten Teil der Airbnb-Struktur in Salzburg.
Angebote (vgl. Tabelle 2), womit sie letztendlich mehr als Die Themen der leitfadengestützten Interviews
10 % aller Airbnb-Angebote in der Stadt Salzburg abde- waren Motivation, Management des Airbnb-Angebots,
cken. Aufgrund des vorab skizzierten methodischen Besitzverhältnisse, Nachbarschaft, die öffentliche
Zugangs (räumliche Verortung der Airbnb-Angebote, Debatte zu Airbnb, soziodemographisches Profil der
detaillierte und vergleichbare Informationen zu allen Anbieter. Die Auswertung der Interviews erfolge mit der
Datenanalyse-Software MAXQDA.17
16 Im Sinne der Lesbarkeit des Textes wird in den folgenden 17 Während der Transkription wurden Memos und anschließend
Kapiteln die generische Substantivform, die alle Geschlechter Kodes zu den Themengebieten erstellt. Um die übergeordneten
einschließt, verwendet. Forschungsfragen zu beantworten, erstellten wir auf der Basis der
Kodes einen Kategorienbaum, der als Auswertungsschablone oderNo Sharing! Ein Mixed-Methods-Ansatz zur Analyse von Kurzzeitvermietungen 161
und ihren sozialräumlichen Auswirkungen am Beispiel der Stadt Salzburg
689 aktive Angebote
15 Angebote
2%
163 Angebote
24%
Wohnung/Haus
Zimmer
511 Angebote Geteiltes Zimmer
74%
Abbildung 2: Überblick zu den aktiven Angeboten für Kurzzeitvermietungen auf Airbnb nach Angebotstyp in der Stadt Salzburg
5 Ausgewählte Ergebnisse Die Verteilung der Angebote nach Größe in Abbil-
dung 3 zeigt, dass drei von vier Anbietern ein Angebot
auf Airbnb haben (vgl. innerer Ring in Abbildung 3,
5.1 Angebotsstruktur und räumliche
hellblau). Rund 19 % der Anbieter haben zwei bis fünf
Verteilung der Airbnb-Angebote in Angebote. 5 % haben mehr als fünf Angebote. Der über-
Salzburg wiegende Teil der Anbieter findet sich also im Segment
mit nur einem Angebot: Ein Indiz, dass die Hobby-Ver-
Die von Airbnb beworbene Idee des geteilten Schlafzim-
mietung – die Vermietung des eigenen Zuhauses – von
mers oder Wohnraums spielt in Salzburg eine unterge-
Relevanz ist.
ordnete Rolle. Knapp 75 % der angebotenen 689 Unter-
Betrachtet man jedoch den Airbnb-Markt insgesamt
künfte sind komplette Wohnungen oder Häuser. Rund
(Angebotsstruktur), das heißt die Anzahl der verwalteten
ein Viertel der Angebote (24 %) sind komplette Zimmer.
Angebote nach Anbietergröße (vgl. Abbildung 3), zeigt
Das „geteilte Zimmer“, bei dem die Mieter sich sowohl
sich ein anderes Bild (vgl. Abbildung 3, äußerer Ring).
Schlafraum als auch den restlichen Wohnraum mit den
Obwohl Anbieter mit einem Angebot, wie oben beschrie-
Vermietern teilen, macht hingegen gerade einmal 2 % (=
ben, 76 % aller Anbieter ausmachen, stellen diese nicht
15) aus, (vgl. Abbildung 2).
die Mehrheit der Angebote. Konkret sind es nur rund
Die räumliche Verteilung von Airbnb-Angeboten in
45 % aller Angebote. Etwas mehr als ein Viertel (27 %)
der Stadt Salzburg konzentriert sich auf die touristisch
kommt von Anbietern mit zwei bis fünf Angeboten. Und
stark frequentierten Innenstadtteile (vgl. Abbildung 1).
sogar 28 % entfallen auf Anbieter mit mehr als fünf Ange-
Diese Verteilung ist analog zu den angebotenen Hotels
boten („Top-Anbieter“). Wenn man grob annimmt, dass
und Ferienwohnungen auf booking.com. Konkret zeigt
typische Hobby- Vermieter ein einziges Angebot haben
die räumliche Analyse, dass es zwei ‚Zentren‘ von Airbnb
– den eigenen Wohnraum –, kann man demnach rund
in Salzburg gibt: innerstädtische Stadtteile und die Bahn-
45 % der Angebote in der Stadt zu Hobby-Vermietungen
hofsgegend. Die hochpreisigen Angebote finden sich
zählen und die verbleibenden 55 % zu gewerblichen,
in den innerstädtischen Stadtteilen, während es in der
kommerziellen Vermietungen. Gewerbliches Vermieten
Bahnhofsgegend zwar mehr Angebote gibt, diese aber
erscheint in diesem Sinne der bestimmende Teil des
weniger Einnahmen generieren.
Airbnb-Marktes in Salzburg zu sein, während in einer
vergleichbaren Untersuchung in Wien Hobby-Vermie-
tungen die Mehrzahl der Angebote stellen (vgl. Seidl/
Raster bei MAXQDA diente. Im Verlauf der Analyse wurden die Plank/Kadi 2017).
Codes und Kategorien sukzessive verfeinert und ergänzt.162 Christian Smigiel et al.
Angebote
28% 5%
19%
45%
Anbieter
1 Angebot
76%
2-5 Angeboten
27% 5+ Angeboten
Abbildung 3: Airbnb-Angebote nach Anbietergröße
1,66%
Einnahmen
10,8%
19,4%
9,2%
1,69% 26,9%
500/ Monat
< € 500/mo
Anbieterinnen/
Anbieter 501 - 1.500/Monat
€ 500-1.500/mo
36,8%
€ 1.500-4.500/mo
1.501 - 4.500/Monat
26,5% 41,7%
25,4%
€ 4.500-13.500/mo
4.501 - 13.500/Monat
€> 13.500 +/mo
13.500/Monat
n=689
Abbildung 4: Verteilung der Airbnb-Einnahmen auf die Anbieter
Betrachtet man die Verteilung der Einnahmen nach Noch deutlicher wird die skizzierte Konzentration der
Anbietern, lässt sich eine Konzentration der Einnahmen Einnahmen, wenn man die Verteilung nach Einnahme-
auf die einnahmestarken Anbieter konstatieren (vgl. gruppen zu Rate zieht (vgl. äußerer Ring in Abbildung
innerer Ring in Abbildung 4). Drei von vier Anbietern 4). Hier zeigt sich eine klare Konzentration der Einnah-
generieren mehr als 500 Euro pro Monat mittels Airbnb. men hinsichtlich der einnahmestärksten Anbieter. Fast
Nimmt man Einnahmen von bis zu 500 Euro als Neben- 88 % der Gesamteinnahmen gehen an Anbieter mit Ein-
verdienst für Hobby-Vermietungen an, so machen diese nahmen über 1.500 Euro pro Monat. Knapp 46 % der
(nur) gut ein Viertel (27 %) aller Anbieter aus. Fast die Gesamteinnahmen entfallen auf Vermieter, die mehr
Hälfte kommt auf mindestens 1.500 Euro im Monat. als 4.500 Euro verdienen und sogar knapp 20 % derNo Sharing! Ein Mixed-Methods-Ansatz zur Analyse von Kurzzeitvermietungen 163
und ihren sozialräumlichen Auswirkungen am Beispiel der Stadt Salzburg
Gesamteinnahmen gehen an Anbieter, die mehr als Dieser Wert von 50 % der inserierten Wohnungen
13.500 Euro im Monat generieren. und Häuser, die dem Wohnungsmarkt durch Airbnb dau-
Wie auch in anderen Studien deutet bei einigen erhaft entzogen werden, wird noch aussagekräftiger,
dieser einnahmestarken Anbietern, die wir als Top- vergleicht man ihn mit anderen Städten. In der Wiener
Anbieter bezeichnen (mehr als fünf Angebote), bereits Studie, die mit der gleichen Methodik gearbeitet hat, liegt
der Anbietername bzw. die Beschreibung auf eine dieser Wert bei 38 % (Seidl/Plank/Kadi 2017). Salzburg
gewerbliche Orientierung hin (vgl. Seidl/Plank/Kadi weist zudem kleinräumig – bezogen auf alle Wohnun-
2017). Für einige findet sich auch eine Nähe zur Hotel- gen im Zählbezirk – deutlich höhere Anteile von dem
bzw. Immobilienbranche (vgl. Kapitel 5.3). Die Top- Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen auf als Wien.
Anbieter in der Stadt Salzburg machen zwar nur rund In Salzburg betrifft dies insbesondere die dunkelrot mar-
5 % der Anbieter aus (vgl. Abbildung 3), verwalten aber kierten Zählbezirke, wo 3 % bzw. 3,7 % aller Wohnungen
mehr als 28 % (absolut 194) aller Angebote. Im Überblick durch Airbnb dem Wohnungsmarkt dauerhaft entzogen
zeigt sich, dass die Spannweite der verwalteten Woh- werden, womit ähnliche Werte wie in der New Yorker
nungsportfolios hier von fünf bis neun Angeboten bei 14 Untersuchung von Wachsmuth und Weisler (2018: 1163)
Top-Anbietern bis hin zu 15 bis 21 Angeboten bei den erreicht werden (vgl. Abbildung 5).
fünf Top-Anbietern an der Spitze reicht. Deren monat- Insbesondere der Vergleich von potenziellen Airbnb-
liche Einnahmen belaufen sich auf bis zu 44.000 Euro. Einnahmen mit den Einnahmen aus regulärer Vermie-
Klar ist, dass bei Top-Anbietern mit diesem Angebotsvo- tung macht deutlich, dass durch Kurzzeitvermietung
lumen professionelle Strukturen zur Immobilienverwal- ein erheblicher ökonomischer Druck entsteht, der die
tung im Hintergrund stehen müssen, um diese – wie von Wahrscheinlichkeit erhöht, dass Vermieter sich für eine
Airbnb forciert – kundenorientiert zu betreiben. Airbnb-Vermietung und gegen eine reguläre Vermietung
am Wohnungsmarkt entscheiden. Abbildung 6 zeigt,
dass grundsätzlich in allen Salzburger Stadtteilen mit
5.2 Auswirkungen auf den Salzburger Kurzzeitvermietungen mehr erwirtschaftet werden kann
Wohnungsmarkt als mit regulärer Vermietung. Es besteht also ein stadt-
weites Einnahmepotenzial, wobei die potenziellen Mehr-
Um den Effekt, den Kurzzeitvermietungen für den Woh- einnahmen über die Zählbezirke variieren.19 Die erwarte-
nungsmarkt haben, genauer zu bestimmen, zielt unsere ten Einnahmen mittels Airbnb übertreffen die regulären
Analyse auf langfristig vermietete und dem Wohnungs- Mieteinnahmen teilweise um mehr als 300 % (z. B. 2.950
markt entzogene Wohnungen. Wir konzentrieren uns Euro pro Monat) in den lukrativen Altstadtgebieten.
daher in der Folge ausschließlich auf den Unterkunfts- In der kritischen Stadtforschung wird diese Differenz
typ „Wohnung/Haus“ (75 % des gesamten Angebots zwischen realen und zu erwartenden Einnahmen als rent
in der Stadt Salzburg (vgl. Abbildung 2). Angebote aus gap (Ertragslücke) beschrieben, die im Zeitverlauf größer
den Unterkunftstypen „Zimmer“ und „geteiltes Zimmer“ wird, wodurch der ökonomische Anreiz für die Vermieter
wurden nicht mit einbezogen. Wie bereits beschrieben, zu investieren in der Folge steigt, was aber auch zwangs-
haben wir Schwellenwerte festgelegt (vgl. Kapitel 4.1.5). läufig die Wohnpreise steigen lässt und zur Verdrängung
Derzeit werden in der Stadt Salzburg – unter den von Langzeit-Bewohnern führt (Slater 2017: 120). Im Fall
skizzierten konservativen Annahmen – mehr als 50 % von Airbnb in Salzburg zeigt sich die Besonderheit, dass
(n=259) der angebotenen Wohnungen und Häuser durch nicht nur in ausgewählten Gegenden, sondern potenzi-
Airbnb langfristig dem Wohnungsmarkt entzogen.18 ell sogar stadtweit Ertragslücken entstehen. In diesem
Damit kann der Verlust von regulärem Wohnraum im Zusammenhang ist die bereits erwähnte New Yorker
Vergleich zum absolut zur Verfügung stehenden Wohn- Studie von Wachsmuth und Weisler (2018) sowohl in
raum insgesamt betrachtet noch als relativ begrenzt ein-
gestuft werden. Der Wohnraumentzug findet allerdings 19 Einschränkend ist anzumerken, dass es sich bei den
räumlich stark konzentriert statt. Er betrifft besonders ausgewiesenen Airbnb-Einnahmen um Bruttoeinnahmen ohne
innerstädtische Gebiete. Abzüge handelt. Abzuziehen sind im Vergleich zu den Einnahmen
aus regulärer Vermietung noch Nebenkosten wie Kosten für
Wohnungseinrichtung, Heizung, Strom und Warmwasser oder
18 Als konservativ bezeichnen wir unsere Schätzung, da sie neben Reparaturen bei Schäden, die nicht durch den normalen Gebrauch
den weit gefassten Schwellenwerten zudem andere Plattformen für entstanden sind. Damit kommt es bei einem unmittelbaren
Kurzzeitvermietungen nicht berücksichtigt (z. B. booking.com, auf Vergleich zu einer (leichten) Überschätzung der hier dargestellten
der einige Interviewpartner ebenfalls vermieten). Mehreinnahmen.164 Christian Smigiel et al.
Abbildung 5: Dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen in Salzburg: Anteil aller Wohnungen im Zählbezirk
konzeptioneller als auch empirischer Hinsicht wegwei- 3 und 4 als auch für die, die ‚nebenberuflich‘ die eigene
send, da sie explizit darauf verweist, dass mittels Airbnb Wohnung anbieten bzw. ein Zimmer teilen.
eine neue Form von rent gap entsteht, der nicht mehr Bei den kommerziellen Anbietern der Kategorien
eine vorherige Entwertung von Stadtvierteln vorausgeht. 3 und 4 dominiert die Sichtweise, dass sich mit Kurz-
Die Ertragslücke ergibt sich nun auch in Stadtgebieten, zeitvermietungen ein neuer Markt, ein neues lukratives
die sowohl in preislicher als auch soziodemographischer Geschäftsfeld aufgetan hat. Grundsätzlich sind hierfür
Hinsicht als stabil bezeichnet werden können, da inner- keine großen Investitionen notwendig, wie einige Inter-
halb sehr kurzer Zeit und mittels geringem finanziellem viewte hervorheben. Unabhängig davon haben die kom-
Aufwand Profitsteigerungen („Ertragslückenschließun- merziellen Anbieter drei Dinge gemein: Sie verfügen über
gen“) möglich sind (Wachsmuth/Weisler 2018: 1152). (liquides) Kapital aufgrund anderer unternehmerischer
Ob dieses Szenario auch mittels qualitativer Forschung Tätigkeiten (Hotel, Immobilienwirtschaft, Gastronomie,
belegt werden kann, werden wir im folgenden Kapitel langjährige Vermietung), besitzen (Wohn-)Eigentum und
anhand der Ergebnisse der qualitativen Interviews mit verfügen über professionelle sowie soziale Kontakte.
Salzburger Airbnb-Anbietern erörtern. Häufig ist es eine Kombination dieser drei Eigenschaf-
ten, die bei den kommerziellen Anbietern anzutreffen ist.
In der Vermietungspraxis findet sich vor allem bei den
5.3 Profile und Motive der Airbnb- Top-Anbietern auch ein Angebotsmix aus Eigentums-
Anbieterinnen und Anbieter wohnungen plus speziell für die Kurzzeitvermietung
angemietete Wohnungen, da Airbnb als wachsendes
5.3.1 Mehreinnahmen als ökonomisches Marktsegment gesehen und erfahren wird.
Hauptmotiv „Ja, wir haben eigentlich bei der ersten Wohnung
gesehen, dass es ein sehr gutes Geschäft ist oder dass
Die Ergebnisse der qualitativen Interviews zeigen, dass es sehr gut angenommen wird [...] und wir kamen dazu
die erwarteten und realisierten finanziellen Mehreinnah- eigentlich, weil mein Mann hat immer schon eigentlich
men durch Airbnb für fast alle Anbieter aus allen Kate- Immobilieninvestments gemacht. [Er] hat auch Sachen
gorien das Hauptmotiv darstellen. Sie sind sowohl Aus- gekauft und saniert und [dann] wieder verkauft. Da haben
gangspunkt, warum sie sich für die Airbnb-Vermietung wir gesagt, ja dann machen wir das, wir suchen uns ein
entscheiden, als auch ein Motiv, warum Kurzzeitvermie- Haus, zwei Freunde von uns haben da auch mit investiert
tungen verstetigt oder sogar ausgeweitet werden. Dies und das müss ma sanieren und dann sind sich wirklich
gilt sowohl für die kommerziellen Anbieter der Kategorie fünf Wohnungen ausgegangen, auszubauen“ (A1).No Sharing! Ein Mixed-Methods-Ansatz zur Analyse von Kurzzeitvermietungen 165
und ihren sozialräumlichen Auswirkungen am Beispiel der Stadt Salzburg
Abbildung 6: Potenzielle Airbnb-Einnahmen und Mieteinnahmen im Vergleich
„Wenn sie das Vierfache verdienen an dem, was sie interessanter, weil ich bin im Kapitalismus aufgewach-
mit einem Langzeitmieter verdienen, dann ist ihnen das sen“ (A5).
scheißegal, ob die [Wohnung] sechs Monate leer steht. „Also das sind jetzt keine Wohnungen, die man dem
Völlig belanglos“ (A5). Wohnungsmarkt entziehen kann, weil sie einfach so
Die zwei Zitate belegen die ökonomische Attrakti- klein sind. Oder auch von uns aus nicht als Dauerwoh-
vität von Kurzzeitvermietungen aus Sicht der Anbieter. nung vermietet werden sollen. Wir würden diese Woh-
Gleichzeitig verdeutlichen sie zwei weitere Aspekte. nungen generell maximal drei Monate vermieten und
Einerseits wird die Kurzzeitvermietung via Airbnb, wie wollen also hier keine Dauermieter haben, die dann ihr
bereits erwähnt, als Ausweitung bisheriger Geschäfts- soziales Leben aufbauen“ (A6).
felder bzw. als Investment gesehen, das auch kurz- In den wenigen qualitativen Studien zu Kurzzeitver-
fristig hohe Gewinne abwirft. Es lässt sich schlicht in mietung, die bisher im internationalen Kontext (Berlin,
sehr kurzer Zeit mehr Geld mit kurzfristiger Vermie- Lissabon, Reykjavik) vorliegen, ist der angespannte
tung verdienen, wodurch eine aktive Verdrängung von Wohnungsmarkt bzw. die prekäre ökonomische Situa-
‚klassischen‘ Mietformen bzw. langfristigen Wohnfor- tion der Anbieter stets ein Motiv, warum Wohnungen über
men geschieht. Zweitens führt dies zu einer Vertiefung Airbnb angeboten werden (Cócola Gant 2016; Mermet
von neuen Verwertungspraktiken des Wohnens, die 2017; Stors/Kagermeier 2017: 212). Dieser Aspekt spielt
sich sehr dynamisch entwickeln und auch aktiv forciert bei den Befragten unserer Untersuchung trotz des ange-
werden. Teilweise kann eine Form von ‚Goldgräberstim- spannten Wohnungsmarktes und der hohen Miet- und
mung‘ ausgemacht werden, was auch die weniger pro- Kaufpreise in Salzburg interessanterweise keine Rolle.
fessionellen und kommerziellen Anbieter betrifft. Zwar stellt Airbnb auch für die weniger professionellen
„[Es] ist einfach so, wenn ich sage, ich will 3.000 und kommerziellen Anbieter der Kategorie 1 einen wich-
Euro haben im Monat und bin damit zufrieden, wenn ich tigen Nebenverdienst dar, allerdings bietet niemand von
die kriege, wenn man aber 15.000 Euro bekommen hat, den Befragten die eigene Wohnung bzw. das eigene
weil man das über diese Airbnb-Schiene so kriegt, dann Zimmer aufgrund zu geringen Einkommens oder auf-
ist man mit dem Anderen nicht mehr zufrieden“ (A4). grund prekärer Arbeits- oder Lebensverhältnisse an.
„Wir haben drei Wohnungen für Einheimische und Dies widerspricht somit einer von Airbnb selbst ver-
fünf Wohnungen machen wir über Airbnb schlicht und wendeten Argumentation, dass mittels Airbnb vor allem
ergreifend, weil es einfach wirtschaftlich interessant ist. einkommensschwache Haushalte in Städten mit hohen
Absolut, nur lieber wäre mir, wenn wir acht Wohnungen Wohnungspreisen ökonomisch gestärkt werden (Daum
[auf Airbnb] hätten, weil das wäre wirtschaftlich noch 2017: 145).166 Christian Smigiel et al.
5.3.2 Die Idee der „Sharing Economy“ aus Sicht 5.3.3 Soziodemographischer Hintergrund der
der Airbnb-Anbieter Airbnb-Anbieterinnen und Anbieter
Ein zentraler Bestandteil der Unternehmensphilosophie Bei den Interviewten handelt es sich ausschließlich
bzw. Marketingstrategie von Airbnb und anderen Kurz- um Privatpersonen aus Salzburg. 11 von den 13 sind
zeitvermietungsplattformen ist die Idee des Teilens von in Salzburg gebürtig, die anderen beiden Interviewten
Wohnraum im Sinne einer Sharing Economy, wobei leben aber ebenfalls seit vielen Jahren bzw. Jahrzehn-
häufig übersehen wird, dass in dieser Idee der Waren- ten in der Stadt. Externe Anbieter finden sich in unserer
charakter der Wohnung bereits immanent vorhanden Untersuchung nicht. Diese lokale Anbieterstruktur deckt
ist. Der Fokus in der öffentlichen Diskussion liegt jedoch sich auch mit anderen Untersuchungen zum Salzburger
häufig auf dem Teilen und der damit verbundenen Idee Wohnungsmarkt, die auf die Dominanz lokaler/regio-
eines (vermeintlich) ressourcenschonenden, nachhal- naler Eigentümerstrukturen verweisen (Van-Hametner/
tigen Umgangs mit dem Gebrauchsgut Wohnen. Im Smigiel/Kautzschmann et al. 2019).
Rahmen unserer Untersuchung wurden die Anbieter Die Altersstruktur der interviewten Anbieter ist breit
explizit zu diesem Aspekt befragt. Für die kommerziel- gefächert. Sie reicht von 25 bis 65 Jahre. Es gibt keine
len Anbieter sind Teilen und Ressourcenschonung, wie Dominanz einer bestimmten Altersgruppe. Ein Grund
die folgenden Zitate stellvertretend zeigen, von keinerlei für diese breite Streuung ist die Einfachheit, mit der ein
Bedeutung. Airbnb-Angebot zu lancieren ist. Technische Hürden gibt
„Ja, also ich glaube zu Vermarktungszwecken ist der es nicht, was von zahlreichen Interviewten unterschiedli-
Begriff ganz gut, aber die Sharing Economy. Also wenn chen Alters betont wurde. Ein Airbnb-Angebot ist sprich-
man wirklich die Anbieter und die Wohnungen kennt, wörtlich mit zwei Mausklicks getan.
die auf Airbnb sind, dann hat‘s den Gedanken eigentlich Der berufliche Hintergrund der Interviewten ist viel-
schon komplett verloren. Ich sehe es einfach hauptsäch- fältig. Gleichzeitig zeigt sich, dass vor allem die kom-
lich als Vertriebskanal, aber weniger als soziale Platt- merziellen Airbnb-Anbieter überwiegend aus den Berei-
form mit dem Sinn der Sharing Economy“ (A3). chen Tourismus/Gastronomie und Immobilienwirtschaft
„Nein, also das [Sharing Economy] würde ich ja kommen oder freiberuflich tätig sind. Für diese ist Airbnb
absolut überhaupt nicht wollen. […] Das geht also so ein neues Geschäftsmodell oder eine Erweiterung ihrer
gut, weil hier alles abgetrennt ist. Jede Wohnung hat bisherigen Tätigkeiten auf dem Immobilienmarkt und
ihre eigene Eingangstür, ihr eigenes Bad und die eigene im Tourismusbereich. In diesem Zusammenhang wird
Kochnische. Nein, ich würde sagen, das ist halt ein guter deutlich, dass sich unter den von uns befragten kom-
Markt und drum biete ich die da an“ (A6). merziellen Anbietern keine institutionellen Investoren
Wie sieht es bei den weniger kommerziellen Anbie- befinden, die Wohnungen zur Kurzzeitvermietung anbie-
tern bzw. bei den Homesharern aus? Auch hier spielt der ten. Es handelt sich somit auch bei den Top-Anbietern
Aspekt des Teilens (mit einer Ausnahme) keine Rolle. um lokale/regionale Privatunternehmen. Inwieweit diese
Mehrfach wurde der ‚kulturelle Austausch‘ positiv her- lokalen Strukturen der Kurzzeitvermietung in Zukunft
vorgehoben. Das heißt, die Herkunft der Gäste, das aufgebrochen werden bzw. bereits im Umbruch sind,
Kennenlernen und der Austausch mit Menschen unter- lässt sich momentan noch nicht abschätzen.
schiedlichen Alters, aus unterschiedlichen Ländern Ein weiteres Indiz für die lokale Struktur von Airbnb
wurden hierbei genannt. Allerdings war dies für niemand in Salzburg ist eine gewisse Vernetzung bzw. die gegen-
von den Befragten der Hauptgrund, warum sie die Woh- seitige Kenntnis der kommerziellen Airbnb-Anbieter
nungen bzw. Zimmer kurzzeitvermieten. Vielmehr findet untereinander. Insbesondere in Interviews mit Anbietern
sich eine ‚pragmatische‘ Einstellung, die die Verbesse- der Kategorien 3 und 4 wurde direkt auf andere kommer-
rung der Englischkenntnisse, die angenehmen Gesprä- zielle Anbieter verwiesen. Dies reichte von namentlicher
che mit den Gästen, den persönlichen Kontakt sehr wohl Nennung inklusive einiger Details bis hin zur Weitergabe
in einen ökonomischen Kontext stellt. der Kontaktdaten.
„Naja, Sharing Economy würde ich das nicht nennen. „Die Kollegen, die ich kenne, die [haben] in Salzburg
Ich glaube, es ist sehr wohl eine Möglichkeit Zusatzgeld so um die sieben Apartments. Ein Anderer hat gerade in
zu verdienen. Das hat weniger mit ich möchte gern teilen Salzburg zwei Häuser gekauft [...] Die haben alle so eine
zu tun, glaube ich. Ich glaube, das ist eine rein wirtschaft- Auslastung von über 80 Prozent“ (A4).
liche Überlegung“ (A11).Sie können auch lesen
