Office of the future? - Vergleichsstudie zum Büro der Zukunft aus Sicht der Generation X & Y - Savills
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Office of the future?
Vergleichsstudie zum Büro der Zukunft
aus Sicht der Generation X & Y
2 executive summary
DAS Büro der Zukunft? – Gibt 2. Mit dem Aspekt der Urbanität außerhalb des Büros, lässt sich durch
es nicht! Weder Berufseinsteiger geht auch eine stärkere Mischung Desk-Sharing ein gewisser Teil der
und Young Professionals der verschiedener Nutzungen einher, Arbeitsfläche einsparen. Gleichzeitig
Generation Y noch Mitarbeiter mit sowohl auf Ebene einzelner Objekte muss jedoch auch neuer Raum
langjähriger Berufs-/Büroerfahrung als auch von Stadtquartieren. für Kommunikation und kreatives
der Generation X haben eine konkrete Gemischt genutzte Objekte bieten Arbeiten innerhalb des Büros
Vorstellung davon, wie das Büro der hier nicht nur Synergieeffekte für die geschaffen werden. Fragt man die
Zukunft aussehen wird. Dies beweisen Nutzer sondern auch eine bessere Mitarbeiter jedoch selbst, wünschen
unsere Befragungsergebnisse. Risikodiversifikation für Investoren. diese sich fast ausnahmslos
Dennoch legt diese Studie dar, einen eigenen stationären
dass sich das Büro der Zukunft 3. Die Kombination verschiedener Arbeitsplatz. Schlussendlich ist
verändern wird, ja gar muss. Nutzungen führt zudem zu einer es Aufgabe der Unternehmen
Schließlich führen Megatrends dazu, Verringerung des Wegeaufkommens einen Mittelweg zwischen
dass die heutige Bürolandschaft und trägt somit einen ökologischen kosteneffizienter Flächennutzung und
vor Herausforderungen wie der Nutzen. Aber nicht nur dieser Mitarbeiterzufriedenheit zu finden.
zunehmenden Urbanisierung oder Nachhaltigkeitsaspekt, auch die
rasend schnell voranschreitenden Identifikation der Mitarbeiter mit Um auch in Zukunft erfolgreich
Digitalisierung gestellt wird. Diese dem Bürogebäude, und folglich mit sein zu können ist es nun Aufgabe
Megatrends und Entwicklungen dem Unternehmen an sich, wird der Projektentwickler, Mieter
haben Auswirkungen auf die Lage gefördert. Schließlich wünschen sich sowie Investoren – also aller
und den Standort des Büros, das unsere Befragten ein nachhaltiges Akteure, welche mit Büroflächen
Gebäude an sich und natürlich die Bürogebäude. Darüber hinaus sind in Verbindung stehen – auf diese
Bürofläche sowie den eigentlichen eine angenehme Beleuchtung, Erkenntnisse adäquat zu reagieren.
Arbeitsplatz. Hervorzuheben ist, Klimatisierung sowie zunehmend auch So müssen Projektentwickler neben
dass die Mitarbeiter, egal ob aus der die Mitbestimmung bei der Gestaltung dem Einhalten immer größerer
Generation X oder der Generation Y, der Bürofläche von Bedeutung. energetischer Anforderungen auch
in fast allen Punkten sehr ähnliche Wird diesem Wunsch entsprochen, eine intelligente Gebäudetechnik
Ansichten zum Büro der Zukunft können sich die Mitarbeiter mit dem konzeptionieren, die den Ansprüchen
haben. Doch wie sehen diese Arbeitsplatz identifizieren und fühlen der einzelnen Mieter insgesamt,
nun konkret aus und was sind die sich wohl. Dies führt letztendlich zu aber auch jedem einzelnen Nutzer
wesentlichen Ergebnisse unserer einer höheren Arbeitsmotivation und individuell gerecht wird. Investoren
Studie? –produktivität und ist somit zum Vorteil sollten im Ankauf nicht mehr nur
aller Beteiligten. auf „Lage, Lage, Lage“ achten.
1. Die Lage und der Standort eines Der altbekannte Dreiklang der
Büros werden in Zukunft eine noch 4. Die Digitalisierung hat die Immobilienwirtschaft lautet in
wichtigere Rolle spielen. Insbesondere Arbeitswelt in den vergangenen Zukunft vielmehr „Lage, Flexibilität
Büros in zentraler Lage, welche eine Jahren bereits stark verändert. und Service“. Unternehmen
schnelle Anfahrt, sowohl mit dem Zukünftig ist Arbeiten von überall hingegen müssen die Chancen und
Auto als auch mit dem ÖPNV oder möglich: im Büro, im Home Office Möglichkeiten neuer Bürokonzepte
Fahrrad, ermöglichen, haben Vorteile oder im Café. Berufs- und Privatleben und Office-Technologien deutlich
gegenüber weniger günstig gelegenen lassen sich so besser vereinbaren. frühzeitiger kommunizieren und alle
Büros. Auch das Angebot zusätzlicher Die Technik schreitet jedoch um ein beteiligten Mitarbeiter wesentlich
Services, wie Car- und Bike-Sharing Vielfaches schneller voran, als die früher und stärker in Planungs- und
oder der Warenlieferung am Tag der meisten Menschen diese Neuerungen Entwicklungsprozesse miteinbeziehen.
Bestellung, die nur in sehr zentralen und die damit verbundenen Nur so kann das Büro der Zukunft zu
und hoch verdichteten Räumen Möglichkeiten auch adaptieren. Hier einem Mehrwert für alle Beteiligten
nutzbar sind, lassen den zentralen sind sowohl die Industrie als auch werden.
Standort eines Büros gegenüber die Unternehmen gefordert, ihre
der Vergangenheit noch wichtiger Mitarbeiter stärker „an die Hand zu
erscheinen. In einer immer flexibler nehmen“ und ihnen die Möglichkeiten
werdenden Arbeitswelt ist es nicht und damit verbunden Chancen
zuletzt ein urbanes Umfeld, welches, aufzeigen und sie dafür zu begeistern.
durch die Möglichkeit Privates und 5. Die neue Flexibilität der Arbeit wirkt
Berufliches zu verbinden, immer mehr sich auf das Layout der Bürofläche
an Bedeutung gewinnt. aus. Arbeiten die Mitarbeiter häufiger
3 inhalt
01 vorwort
02 zielsetzung, studiendesign & vorgehensweise
03 unsere hypothesen zum büro der zukunft
04 das büro der zukunft
05 fazit
4 vorwort 01
Sehr geehrte Leserinnen Beruf und Leben geprägt sind. Eine
und Leser, interessante Idee also, sich mit den
Generationsunterschieden und den
es ist mehr als ein Jahr her, dass Vorstellungen von Studierenden,
sich Savills und Consulting cum Berufseinsteigern und langjährigen
laude mit den ersten Gedanken Mitarbeitern im Hinblick auf das Büro
beschäftigt haben, die hier vorliegende der Zukunft zu beschäftigen. Dazu
Vergleichsstudie zum Büro der Zukunft stellten wir Hypothesen auf, von denen
aus Sicht verschiedener Nutzergruppen wir glaubten, dass diese durch die
– Führungskräfte, Angestellte und Studie mit hoher Wahrscheinlichkeit
Studierende – durchzuführen. bestätigt werden müssten – weil wir
Wie entstand diese Kooperation? davon ausgegangen waren, dass sich
Reiner Zufall! Am Rande einer die Visionen von einem modernen
Immobilienkonferenz in Berlin kamen und wegweisenden Arbeitsumfeld
wir ins Gespräch und merkten deutlich voneinander unterscheiden.
schnell, dass beide Unternehmen Wir waren von den Ergebnissen sehr
eine hochinteressante Schnittmenge überrascht. Sowohl im Hinblick auf
abbilden, die für die vorliegende die Zukunftsvisionen, als auch auf
Studie von hoher Relevanz ist: die die Generationenunterschiede. Diese
Immobilienkompetenz von Savills Studie beschäftigt sich also mit der
einerseits und das Fachwissen von Verifizierung und Falsifizierung der von
Consulting cum laude im Bereich der uns aufgestellten Hypothesen, der
Generationenforschung andererseits. Zuordnung der Umfrageergebnisse zu
Eine ideale Kombination also, um diesen Hypothesen als Findings (die
sowohl aus der Sicht von Studierenden, wir zusätzlich mit weiteren vorliegenden
Mitarbeitern und Führungskräften Umfragen und Studien im Vergleich
beider Generationen Wünsche und ergänzt haben) und der Ableitung der
Erwartungen an das Büro der Zukunft Schlussfolgerungen jeweils getrennt für
aus Nutzersicht herauszuarbeiten, Projektentwickler, Nutzer/Unternehmen
als auch immobilienwirtschaftliche und für Investoren. Der Prozess
Konsequenzen für Projektentwickler, dieser Studienarbeit war für uns
Mieter und Investoren abzuleiten. sehr spannend und aufschlussreich.
Warum haben wir uns entschlossen, Wir hoffen, dass diese Studie für
gemeinsam diese Studie Sie gleichermaßen interessant und
durchzuführen? Wir hatten über die zielführend ist. Und nun wünschen wir
Frage diskutiert, ob es zwischen der viel Spaß beim Lesen.
Generation X (Jahrgang 1964 bis 1981)
und der vielzitierten Generation Y, Beste Grüße
auch „Millennials“ genannt (Jahrgang
1982 bis 2000), stark unterschiedliche
oder tendenziell übereinstimmende
Vorstellungen vom Büro der Zukunft
gibt. In diesem Zusammenhang haben
wir uns auch gefragt, ob es DAS Büro Marcus Mornhart Roman Diehl
der Zukunft überhaupt gibt! Denn Managing Director Geschäftsführer
Savills Immobilien Consulting cum
es gibt auch nicht DIE Generation Y, Beratungs-GmbH laude GmbH
sondern durchaus unterschiedliche
Segmente dieser Generation, die durch
unterschiedliche Motivationen, Antreiber
und Vorstellungen von
5 zielsetzung, studiendesign &
vorgehensweise
Zielsetzung visionär Vorstellungen vom Büro der Zukunft bereits in sich tragen? Aus
Zukunft in den Köpfen der Nutzer unserer Sicht also hochinteressante
Anders als andere Studien zum heutigen Zeitpunkt ausgeprägt Fragestellungen, die erhebliche
beschäftigt sich diese Studie sind. Sind die Zukunftsvisionen bereits Auswirkungen auf gewerbliche
nicht mit den Visionen moderner publizierter Studien aus Anbietersicht Immobilienentwickler, Unternehmen
Bürolandschaften, Smart Buildings also schon heute mental verankert und auch Investoren haben. Welche
sowie Office-Technologien aus Sicht oder befindet man sich gedanklich Auswirkungen könnten dies sein?
der Zukunftsforscher, Architekten, noch stark im „Hier und Jetzt“,
Innenarchitekten, Immobilienentwickler also in bekannten und gewohnten
und weiteren mit diesem Themenkreis Bürokonzepten der Gegenwart oder
verbundenen Innovatoren, sondern gar Vergangenheit? Andererseits
ausschließlich mit den Wünschen, soll überprüft werden, inwiefern
Erwartungen und Anforderungen generationenspezifische Unterschiede
aus Sicht der Führungskräfte und die Vorstellung vom Büro der Zukunft
Mitarbeiter der Generation X und beeinflussen. Sind die Berufseinsteiger
Generation Y (Nutzer im engeren und Mitarbeiter der Generation Y
Sinne). Zielsetzung ist es einerseits, schon heute die „Revolutionäre“,
herauszufinden, wie weitgehend und die die Visionen zum Büro der
Studiendesign & 1. Im ersten Schritt wurden gestaltet sein, damit die aktuellen
Vorgehensweise Studierende der Generation Y in Bedürfnisse aller Generationen in
Fokusgruppen zum Thema „Büro der Unternehmen erfüllt sind und die
Die vorliegende Studie zum Thema Zukunft“ befragt. Die Fokusgruppen Produktivität des Arbeitsalltags
„Office of the future?“ ist in drei fanden je mit 5 bis 20 Personen in erhöht wird?“ Um die Anforderungen
Schritten entstanden. Die Zielgruppe den studentischen Wohnhäusern an ein ideales Bürogebäude
der Befragten ist hierbei sowohl The Fizz in Frankfurt, Bremen und und Arbeitsumfeld möglichst
die Generation X als auch die Berlin statt. Die Zielsetzung der differenziert zu erheben, wurden
Generation Y. Die Methode umfasst Fokusgruppen war es, eine Analyse folgende „Optimierungscluster“
eine qualitative Befragung in Form von des Ist-Zustandes durchzuführen bei der Generation Y abgefragt:
Fokusgruppen und eine quantitative, und im Anschluss daran Ideen zum Standort, Gebäude, Bürofläche und
die mithilfe eines personalisierten Soll-Zustand abzufragen. Kernfrage: Arbeitsplatz.
Online-Fragebogens durchgeführt „Wie müssen Bürogebäude
wurde. und Arbeitsplätze in Zukunft
Abb. 1: Aufbau der Studie
Meta-Hypothese
5 Hypothesen
Hypothese Lage & Standort
Mitarbeiter
Gebäude
Finding
Bürofläche &
Arbeitsplatz
Conclusion
Es gibt keine Generationenunterschiede
Das Büro der Zukunft gibt es nicht
6 02
2. Die im Rahmen der qualitativen Generation X
Studie (Fokusgruppen) erlangten Zur Generation X zählen die zwischen
Erkenntnisse wurden anschließend 1964 und 1981 Geborenen. Sie gelten als
dazu verwendet, das Fragebogen- Nachfolgergeneration der „Baby-Boomer“.
Design und die Struktur der
quantitativen Online-Befragung Generation Y
aufzusetzen. Die Stichprobengröße Als Generation Y werden alle, die zwischen
der Online-Befragung betrug 1982 und 2000 geboren sind, bezeichnet.
Sie werden auch „Millennials“ genannt.
1250. Darunter befanden sich
250 Studierende und 1000
bereits im Büro Arbeitende. Die
personalisierte Befragung wurde für die Büroimmobilienwelt wichtigen
über das Panel unseres Partners Felder Lage & Standort, Gebäude
YouGov durchgeführt, der nach und Bürofläche & Arbeitsplatz
Angaben der American Marketing dargestellt. Diese sind jeweils mit
Association zu den Top-25- Hypothesen und den aus den
Marktforschungsunternehmen der quantitativen Umfrageergebnissen
Welt gehört. erschlossenen Findings sowie
zusätzlichen Studien entweder
3. Nach Auswertung der Ergebnisse verifiziert oder falsifiziert worden. Am
konnten wir für die Ausarbeitung Ende jedes der drei Kapitel steht
der Studie die vorliegende Struktur sodann die Conclusio, welche zum
festlegen und logisch aufbauen Teil auch Handlungsempfehlungen
(siehe Abb. 1). für Projektentwickler, Nutzer/
Die Hypothese zu den Unternehmen und Investoren
Generationenunterschieden inkludiert. Da der Faktor Mitarbeiter in
steht als Metahypothese zu jedem der drei Felder Einfluss hat, ist
Beginn der Studie und übergreift dieser in allen enthalten.
alle nachfolgenden Punkte.
Anschließend sind die aufgrund der
7 03
unsere hypothesen zum
büro der zukunft
Wahrscheinlich hat jeder seine ganz Das Ergebnis dieser Überlegungen
eigene Vorstellung davon, wie das sind sechs Hypothesen zum Büro
typische Büro in Zukunft aussehen der Zukunft, welche sich aus
wird. Der eine vermag beim besten unserer eigenen Wahrnehmung,
Willen nicht zu erkennen, warum geprägt durch Studien, Artikel sowie
sich gegenüber dem heutigen Büro diverse Medien ergeben haben. Sie
etwas ändern sollte. Der andere kann werden den Ausgangspunkt unserer
sich nur schwer vorstellen, dass Untersuchungen bilden und im
überhaupt irgendetwas, was Büros Folgenden in einer sehr kurzen – mit
heute ausmacht, in Zukunft noch ein jeweils nur einem Satz – und in einer
sinnvoller Bestandteil derselben sein längeren Version vorgestellt.
könnte. Wie immer liegt die Wahrheit
vermutlich irgendwo in der Mitte
zwischen diesen beiden Extremen.
Zu Beginn dieses Projektes haben wir
uns selbst gefragt: Wie stellen wir uns
eine typische Büroimmobilie in der
Zukunft vor?
Metahypothese: Mitarbeiter soll selbst entscheiden konzentriert sich primär auf die
8
Gen X und Gen Y können, ob er im Büro arbeitet, Erledigung seiner Arbeitsaufgaben.
haben (gänzlich) im Café oder Biergarten. Die Beruf und Privatleben werden klar
unterschiedliche Generation Y benötigt außerdem ein voneinander getrennt. Die persönliche
Vorstellungen vom Büro der flexibles, inspirierendes Arbeitsumfeld, Karriereplanung hat einen höheren
Zukunft um ihr volles Potenzial abrufen zu Stellenwert als das Bedürfnis,
können. Der eigene Schreibtisch und sein Arbeitsumfeld nach eigenen
Der Generation Y ist die Vereinbarkeit die tägliche Anwesenheit im Büro Vorstellungen mitgestalten zu können.
von Privat- und Berufsleben sehr werden überwiegend abgelehnt.
wichtig. Sie fordert mehr Zeit für Darüber hinaus spielen die individuelle
Freunde, Partnerschaften und für Gestaltung des Arbeitsplatzes und
sich selbst ein als die Generation X. der Wohlfühlfaktor eine wichtige
Kreative und motivierende Rolle. Die Generation X hingegen
Arbeitsinhalte stehen im Vordergrund. war und ist es gewohnt, „ins Büro“
Die Arbeit muss sinnvoll sein und zu gehen und dort zu arbeiten.
Spaß machen. Die Einteilung der Die Arbeitsbedingungen werden
Arbeitszeit soll flexibel sein und jeder als gegeben akzeptiert und man
Das Büro der Zukunft ist dem Objekt, der Fläche und dem zum konzentrierten Arbeiten (Quiet
urban Arbeitsplatz identifizieren können, rooms), Räume für temporäre
fühlen sie sich wohl und können Projektarbeit für Teams verschiedener
Das Büro der Zukunft liegt kreative Beiträge leisten und produktiv Größe, Meeting-Räume, Telefon-
in einem urbanen Umfeld oder kreiert arbeiten. und Videokonferenzräume, als
ein solches. In der Nähe befinden sich auch Fitness-/Ruhe-/Schlafräume
diverse Nahversorgungseinrichtungen Das Büro der Zukunft ist zur geistigen Erholung sowie zum
für den täglichen wie auch digital und unterstützt körperlichen Ausgleich. Somit passt
periodischen Bedarf. Restaurants, das Arbeiten von überall sich das Büro an die verschiedenen
Cafés und Kneipen vervollständigen Arbeitsweisen der Mitarbeiter
das urbane Umfeld. Aufgrund seiner Digitalisierung ist ein Megatrend. individuell an und bietet für jeden
zentralen Lage und guten Anbindung Folglich verfügt das Büro der Arbeitsschritt eines Projektes die
ist das Büro – unabhängig vom Zukunft auch über eine umfassende optimalen Rahmenbedingungen.
gewählten Verkehrsmittel – schnell technische Ausstattung. Der Dies ist erforderlich, da Standard-
erreichbar. Mitarbeiter ist mit seinen technischen Bürotätigkeiten weitestgehend
Geräten jederzeit flexibel eingebunden automatisiert erledigt werden und
Das Büro der Zukunft ist und kann dank moderner Cloud- der Mensch vor allem Kreativ-
nicht nur Büro Systeme von überall auf relevante und Wissensarbeit leistet. Das
Daten zugreifen. Die Kommunikation Layout und die Ausstattung
Ein ausschließlich als Büro zwischen Mitarbeitern ist immer der Bürofläche müssen somit
genutztes Objekt gibt es nicht mehr. möglich, unabhängig von deren optimale Arbeitsbedingungen für
Vielmehr ist das Büro der Zukunft Standort innerhalb oder außerhalb die individuellen Bedürfnisse jedes
ein gemischt genutztes Gebäude, der Bürofläche. Die Frage des Mitarbeiters schaffen.
das auch andere Nutzungen wie Arbeitsplatzes stellt sich durch die
Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie Digitalisierung somit nicht mehr,
und Freizeiteinrichtungen erlaubt und Arbeiten ist überall möglich, z. B. im
somit rund um die Uhr genutzt wird. Home-Office, im Coworking-Space,
im Café oder im Park.
Das Büro der Zukunft
ist nachhaltig und Das Büro der Zukunft
identitätsstiftend ist multifunktional und
flexibel
Das Büro der Zukunft gibt Auskunft
über die Werte des Unternehmens Da Arbeit in Zukunft nicht nur im
und wirkt für die Mitarbeiter Büro stattfindet, sondern flexibel
identitätsstiftend. Dies drückt sich gestaltet werden kann, steigt der
unter anderem in einer nachhaltigen Anteil temporär genutzter Fläche
Qualität, sowohl in Bezug auf an der Bürofläche. Modelle wie
technische, ökologische und Desksharing ersetzen den stationären
ökonomische als auch soziokulturelle Arbeitsplatz. Das Büro der Zukunft
sowie funktionale Aspekte, aus. ist flexibel und multifunktional. Es
Nur wenn sich die Mitarbeiter mit gibt Kommunikationsräume, Räume
9 04
das büro der zukunft
an Berufspendlern. Die Zahl der Maximaldauer von 15 Minuten (siehe
Lage & Standort Pendler, die auf ihrem Weg zur Arbeit Abb. 2). Für deutlich mehr als die
mindestens eine Gemeindegrenze Hälfte der Befragten (61 %) beträgt
Hypothese: Das Büro überschreiten, hat sich laut die maximal tolerierbare Anfahrtszeit
der Zukunft ist urban Statistischem Bundesamt zwischen 30 Minuten. Mehr als eine Stunde
Das Büro der Zukunft 2004 und 2012 um 11 % erhöht. sind nur die wenigsten (6 %) bereit, als
liegt in einem urbanen Dabei legten im Jahr 2012 17 % aller Anfahrtszeit in Kauf zu nehmen.
Umfeld oder kreiert ein solches. Erwerbstätigen eine einfache Strecke
In der Nähe befinden sich diverse von mehr als 25 Kilometern zurück,
Nahversorgungseinrichtungen für 4 % legten sogar eine Strecke von
den täglichen wie auch periodischen mehr als 50 Kilometern zurück.
Bedarf. Restaurants, Cafés und In Anbetracht der Tatsache, dass die
Kneipen vervollständigen das urbane Zahl der Pendler steigt und knapp
Umfeld. Aufgrund seiner zentralen ein Fünftel eine einfache Wegstrecke
Lage und guten Anbindung ist das von mehr als 25 km zurücklegt, ist es
Büro – unabhängig vom gewählten umso wichtiger, dass das Büro zentral
Verkehrsmittel – schnell erreichbar. gelegen ist. Somit ist gewährleistet,
dass im Durchschnitt aller Mitarbeiter
Findings der Anfahrtsweg am kürzesten bzw.
Der Standort eines Büros war schon am schnellsten zu bewältigen ist.
immer von zentraler Bedeutung für Wie wichtig den Mitarbeitern ein
die Mitarbeiter. Schließlich hängen möglichst schneller Weg zur Arbeit
davon die tägliche Wegstrecke und ist, zeigen die Ergebnisse unserer
die benötigte Zeit auf dem Weg zur Befragung. Auf die Frage, wie lang
Arbeit ab. In Zukunft wird dieser der Arbeitsweg (von Tür zu Tür)
Aspekt jedoch noch wichtiger werden. maximal dauern dürfte, nannten etwas
Ein Grund hierfür ist die Zunahme mehr als 20 % der Befragten eine
10 Abb. 2: Maximal gewünschte Dauer des Arbeitsweges
100%
90%
80%
Frage: Wie lang
70%
dürfte allgemein
Ihr Arbeitsweg 60%
maximal dauern
50%
(von Tür zu Tür)?
40%
30%
20%
10%
0%
bis zu 5 bis zu 10 bis zu 15 bis zu 25 bis zu 30 bis zu 40 bis zu 50 bis zu 60 bis zu 80 bis zu 100 bis zu 120
Quelle: CCL/Savills Minuten Minuten Minuten Minuten Minuten Minuten Minuten Minuten Minuten Minuten Minuten
In Bezug auf die Altersklassen lassen
sich geringfügige Unterschiede
Abb. 3: Maximal gewünschte Dauer des Arbeitsweges,
bei der Frage nach der Dauer kumuliert nach Altersklassen
des Arbeitsweges ausmachen.
Grundsätzlich scheinen Jüngere 18-24 Jahre 25-34 Jahre 35-44 Jahre 45+ Jahre
einen etwas längeren Weg zur Arbeit 50%
45%
in Kauf zu nehmen als Ältere (siehe Frage: Wie lang
40%
Abb. 3). Während 49 % aller 18- bis dürfte allgemein
24-jährigen Befragten bereit sind, Ihr Arbeitsweg 35%
maximal dauern 30%
mehr als 30 Minuten Arbeitsweg auf (von Tür zu Tür)? 25%
sich zu nehmen, sind dies bei den 35- 20%
bis 44-Jährigen nur 34 %. 15%
10%
Unabhängig vom genutzten 5%
Verkehrsmittel gewährleistet die 0%
bis zu 15 bis zu 30 bis zu 40 bis zu 50 bis zu 60
Lage an einem Verkehrsknotenpunkt Quelle: CCL/Savills Minuten Minuten Minuten Minuten Minuten
eine schnelle Erreichbarkeit des
Standortes. Das am meisten genutzte
Verkehrsmittel auf dem Weg zur Arbeit bereits 69 %. In den höheren
ist das Auto (siehe Abb. 4), welches Einkommensklassen steigt der
von fast der Hälfte (48 %) aller Anteil auf weit über 90 %. Neben
Befragten täglich genutzt wird. Von den Einkommensunterschieden
Bedeutung sind daneben noch der spielt auch das Alter und die damit
Weg zu Fuß (22 % kommen täglich zu einhergehende Lebenssituation eine
Fuß), öffentliche Verkehrsmittel (20 %) Rolle. In Haushalten, in denen die
sowie das Fahrrad (8 %). Nahezu Haupteinkommensperson zwischen
keine Rolle spielen Motorrad bzw. 25 und 35 Jahre alt ist, besitzen
Roller sowie Car- oder Bikesharing- 72 % der Haushalte ein Auto. In den
Angebote. Ältere Befragte (zwischen darüber liegenden Altersklassen liegt
25 und 44 Jahre) nutzen häufiger der Anteil bei über 80 %.
das Auto als jüngere. Die Jüngeren
(bis 24 Jahre) hingegen nutzen Die Wahl des Verkehrsmittels hängt
häufiger öffentliche Verkehrsmittel, auch stark von der Stadt- bzw.
das Fahrrad oder gehen zu Fuß. Dies Gemeindegröße ab. Aus dem
dürfe zum einen an den niedrigeren Mikrozensus 2012 geht hervor, dass
Einkommen von Jüngeren gegenüber in den Kernstädten der Ballungs- wie
Älteren liegen. Mit steigendem auch in verstädterten Räumen nur
Nettohaushaltseinkommen steigt etwa jeder Zweite das Auto nutzt, in
auch die Ausstattung dieser den die Städte umgebenden Kreisen
Haushalte mit einem Auto. Während sowie den ländlichen Räumen sind
weniger als die Hälfte der Haushalte es etwa 70 %. In den Städten nutzen
mit einem Nettoeinkommen von die Erwerbstätigen dafür häufiger die
unter 1300 Euro ein Auto besitzen, öffentlichen Verkehrsmittel.
sind es in der Einkommensklasse
zwischen 1300 und 1700 Euro
NettomonatseinkommenAbb. 4: Durchschnittliche Nutzung verschiedener Verkehrsmittel, mit dem die Befragten
11
gerne zur Arbeit kommen würden,
Verkehrsmittel auf dem Weg ins Büro
ziehen mehr als die Hälfte der
täglich 4x in der Woche 3x in der Woche Befragten in Betracht, Carsharing-
2x in der Woche 1x in der Woche weniger als 1x in der Woche
nie Angebote mindestens einmal in der
100% Woche zu nutzen (siehe Abb. 6).
90%
80%
Tatsächlich nutzen aktuell aber 91 %
Frage: Wie
häufig nutzen Sie
70% der Befragten keine Carsharing-
60%
die folgenden 50%
Angebote. Ähnlich sieht es beim
Verkehrsmittel im 40% Bikesharing aus. Während tatsächlich
Durchschnitt eines 30%
nur 5 % der Befragten Bikesharing-
20%
Jahres für Ihren
Weg ins Büro?
10% Angebote mindestens einmal in der
0%
Woche nutzen, würden dies 35 %
gerne tun. Dennoch: Das Auto
bleibt das beliebteste Verkehrsmittel
Quelle: CCL/Savills auf dem Weg zur Arbeit. Allerdings
würden viele Befragte dieses nicht
mehr unbedingt täglich nutzen,
Die zentrale Lage eines Büros ist Beim Bikesharing-Angebot Call a sondern nur noch zwei bis vier Mal pro
neben der besseren Erreichbarkeit Bike der Deutschen Bahn ist das Woche und dafür an den restlichen
auch noch aufgrund eines weiteren Gebiet sogar noch etwas kleiner. Die Tagen auf andere Verkehrsmittel
Aspekts bedeutsam. Die Rede ist von Wachstumsaussichten im Segment ausweichen. Beliebteste Alternativen
der Etablierung von Dienstleistungen Bikesharing sind der Entwicklung im sind hier das Fahrrad, der Weg zu
in urbanen Räumen, die einer Carsharing aber ähnlich. Analysten Fuß sowie öffentliche Verkehrsmittel.
gewissen Einwohnerdichte bedürfen von Roland Berger gehen bis Auffällig ist zudem, dass sich im Falle
und daher nur in bestimmten Gebieten zum Jahr 2020 von jährlichen des gewünschten Weges zur Arbeit
verfügbar sind. Je stärker sich die Zuwachsraten von 20 % aus. die Unterschiede in den Altersklassen
Mitarbeiter an die Annehmlichkeiten aufheben. Die Älteren wollen
dieser Dienstleistungen gewöhnen, Die Entwicklung der prognostizierten ebenso häufig wie die Jüngeren die
desto wichtiger ist eine urbane Nutzerzahlen spiegelt sich auch in öffentlichen Verkehrsmittel oder das
Lage, da diese Dienstleistungen den unseren Befragungsergebnissen Fahrrad nutzen bzw. zu Fuß gehen.
Mitarbeitern sonst nicht zur Verfügung wider. Gefragt nach dem
stehen.
Zu diesen Dienstleistungen zählen
unter anderem Car- und Bikesharing, Abb. 5: Geschäftsgebiet des Carsharing-Anbieters
deren Konzepte in den letzten Jahren
DriveNow in Berlin
deutlich an Popularität gewonnen
haben. Beispiel Carsharing: Die
Zahl der Carsharing-Kunden in
Deutschland hat sich von 262.000
im Jahr 2011 auf 1,26 Mio. im Jahr
2015 nahezu vervierfacht. Die Zahl
der Nutzer wird in den kommenden Te rminal C
Jahren weiter steigen, auch wenn das Te rminal A Te rminal
B
Tower
Wachstum nicht mehr ganz so stark Te rminal
E
F ußweg 8-10 min
D
ll D
ina
ina
rm
rm
ausfallen dürfte. Eine Prognose des
Te
Te
TÜV Rheinland geht davon aus, dass Abgabe:
1.
Br
2. In Ric h
3.
Tankstelle fahren
Tankst elle
bis zum Jahr 2020 eine Zahl von zwei
beenden
Abholung:
1. Fahrzeug vorreservieren
2. Buchung wie gewohnt starte n
An- & Abfahrt
Millionen, mit Unterstützung seitens
der Politik sogar von drei Millionen
Nutzern, erreicht werden kann. Das
Nutzungsgebiet ist jedoch begrenzt:
So erstreckt sich beispielsweise
das Gebiet des größten Carsharing-
Anbieters in Berlin nur geringfügig
über den Bereich des S-Bahn-Rings
Terminal B Terminal A C Terminal D
P06
P02
hinaus und deckt damit geschätzt in
P04
P01
Potsdam
etwa die Hälfte des Stadtgebietes ab
Berlin City
Rudow
Berlin
(siehe Abb. 5).
Quelle: DriveNow/fairmaps12 Abb. 6: Gewünschtes Verkehrsmittel für den Arbeitsweg
Frage: täglich 4x in der Woche 3x in der Woche
Unabhängig von 2x in der Woche 1x in der Woche weniger als 1x in der Woche
Ihren aktuellen nie
100%
Möglichkeiten: 90%
Welche 80%
Verkehrsmittel 70%
60%
würden Sie für 50%
den Weg ins 40%
Büro am liebsten 30%
20%
nutzen? 10%
0%
Quelle: CCL/Savills
Ein weiteres Beispiel neuer fußläufigen Umgebung des Büros
Dienstleistungen, die nur in dicht sind vor allem Einkaufsmöglichkeiten
besiedelten Gebieten verfügbar sind, des täglichen Bedarfs sowie Grün-
sind Warenlieferungen am Tag der und Parkflächen. Mehr als drei Viertel
Bestellung durch Online-Händler, wie (78 %) findet das Vorhandensein von
Amazon oder die Essenslieferung per Einkaufsmöglichkeiten des täglichen
Kurier durch Anbieter wie Deliveroo Bedarfs, also des Supermarkts und
oder Foodora. Um die Lieferung der Drogerie, (äußerst/sehr) wichtig.
innerhalb einer halben Stunde Grün- und Parkflächen finden 70 %
im Fall der Essenslieferung oder der Befragten (äußerst/sehr) wichtig,
innerhalb von zwei Stunden wie bei gefolgt von Cafés, Restaurants und
Amazon Prime Now gewährleisten Ärzten. Von geringerer Bedeutung
zu können, sind diese Dienste auf sind die Einkaufsmöglichkeiten des
eine gewisse Bevölkerungsdichte periodischen Bedarfs. Ziemlich
angewiesen und damit auf zumeist unwichtig erscheint den Befragten
verhältnismäßig kleine, innerstädtische außerdem das Vorhandensein von
Gebiete beschränkt. Amazon Prime Bars, einer Reinigung und Sport-
Now ist zurzeit in Deutschland nur oder Freizeitmöglichkeiten. Die
in Teilen von Berlin und München Auswertung unserer Befragung macht
verfügbar, die Erschließung somit deutlich, dass die in unserer
weiterer Auslieferungsgebiete Hypothese angenommene städtische
wie beispielsweise in Frankfurt ist Umgebung in der Realität deutlich
in Planung. Die Lieferung erfolgt weniger Einrichtungen bieten muss.
innerhalb von zwei Stunden nach Vielmehr scheint das urbane Umfeld
Bestellung, gegen Aufpreis sogar durch Nahversorgungsmöglichkeiten
innerhalb einer Stunde. des täglichen Bedarfs, ergänzt durch
Cafés und Restaurants, ausreichend
Mit der Verfügbarkeit der genannten geprägt zu werden.
Dienstleistungen geht auch eine
Urbanität einher, die neben dem
Aspekt der Zentralität ebenfalls Abb. 7: Bedeutung verschiedener Einrichtungen in der
von großer Bedeutung ist. Durch fußläufig erreichbaren Umgebung des Arbeitsplatzes
das Verschmelzen von Berufs- und
Privatleben steigen die Anforderungen
(äußerst/sehr) wichtig weniger wichtig/unwichtig weiß nicht / keine Angabe
an das Umfeld des Büros, sodass Frage: Welche Einkaufsmöglichkeiten täglich
auch Privates erledigt werden Einrichtungen in der
kann, ohne große Wege auf sich Umgebung Ihres Grün- / Parkflächen
zu nehmen. Daher ist Urbanität Arbeitsplatzes Cafés
(fußläufig erreichbar)
wichtig. Gleichwohl ist für die sind Ihnen wichtig?
Restaurants
Bürobeschäftigten unserer Befragung (Mehrfachnennungen Ärzte
das Vorhandensein bestimmter möglich) Einkaufsmöglichkeiten periodisch
Einrichtungen von unterschiedlicher Fitnessstudio / Sportmöglichkeiten
Bedeutung. Zwischen den einzelnen Reinigung
Angeboten sind klare Abstufungen
Bars
zu erkennen (siehe Abb. 7). Von
Quelle: CCL/Savills 0% 20% 40% 60% 80% 100%
wesentlicher Bedeutung in derOhne diese Urbanität funktionieren Niederrad in Frankfurt, haben in Dies ist ein wichtiger Erfolgsfaktor
13
(periphere) Bürostandorte immer der Vergangenheit funktioniert – in für die Mitarbeiterzufriedenheit
weniger. Fehlende Urbanität einer Zeit, in der Stadtentwicklung und für Arbeitgeber eine
ist ursächlich dafür, dass noch stark am Automobil orientiert Differenzierungschance im zukünftig
monostrukturierte Quartiere war und auf eine Trennung von immer wichtiger werdenden
wie Bürostädte aktuell immer Arbeiten und Wohnen setzte. Um „War for talents“. Ist die urbane
weniger nachgefragt werden. auch zukünftig weiter oder wieder zu Infrastruktur im Umfeld der Immobilie
Dieser Meinung ist auch die US- funktionieren, bedarf es der Schaffung jedoch nicht vorhanden, muss sie
amerikanische Soziologin und von Infrastruktur und eines urbanen geschaffen werden. Im Rahmen ihrer
Wirtschaftswissenschaftlerin Saskia Umfeldes mit Einkaufsmöglichkeiten Möglichkeiten sind hier Nutzer und
Sassen. Sie hat festgestellt, dass des täglichen Bedarfs sowie Park- insbesondere die Projektentwickler
die „Zahl der Büroparks wieder stark und Grünflächen in fußläufiger gefragt. Auf Ebene der Immobilie
ab[nimmt], gerade weil Firmen und Entfernung. Zudem sollte eine bedeutet dies, entsprechende
ihre Angestellten sich verstärkt die Erreichbarkeit in maximal 30 Minuten Gemeinschaftsflächen wie eine
Annehmlichkeiten wünschen, die für einen Großteil der Mitarbeiter Kantine, Gastronomiebereiche oder
echte Städte zu bieten haben“. Im Fall gewährleistet sein, unabhängig davon, begrünte Innenhöfe bei der Planung
der Frankfurter Bürostadt Niederrad ob sie mit dem Auto, mit öffentlichen von Neubauten oder Refurbishments
hat dies dazu geführt, dass das Verkehrsmitteln oder zu Fuß zur Arbeit zu berücksichtigen. Im größeren
ehemals monostrukturierte Gebiet zu kommen. Maßstab – etwa im Rahmen von
einem gemischt genutzten Stadtteil Stadtquartieren – ist die Schaffung
umgewidmet wird. Frühere Bürotürme Somit sind Infrastruktur sowie der Infrastruktur nicht auf einzelne
wurden zu Wohntürmen umgebaut ein urbanes Umfeld die beiden Gebäude beschränkt, sondern
sowie Lebensmittelmärkte und Hauptaspekte, wenn es um die Lage kann in einem Gesamtkonzept des
Kindergärten errichtet. Auch die Firma und den Standort eines Büros geht. Quartiers entsprechend berücksichtigt
Apple denkt bei der Konstruktion ihres Befindet sich das Objekt an einem werden. Dabei gilt: Je schwächer
Apple Campus 2 ganzheitlich. Neben Ort, welcher diese Charakteristika die vorhandene urbane Infrastruktur
Cafés und Obstgärten soll auch ein erfüllt, ist der Standort sowohl für ist, desto wichtiger ist die Ergreifung
Fitnesscenter entstehen. Insgesamt Nutzer als auch für Investoren und entsprechender Maßnahmen zur
sollen laut Unternehmensangaben Projektentwickler zukunftsträchtig. Schaffung einer solchen. Gleichwohl
80 % des Grundstücks begrünt sein. Für Nutzer erfüllt ein urbaner Standort bleibt zu berücksichtigen, dass solche
schließlich gewisse Komfortfunktionen geschaffenen Gemeinschaftsflächen
Conclusion und kann zu einer Zeitersparnis (für gastronomische Nutzung oder
Die bessere Erreichbarkeit sowie die für Mitarbeiter führen. Denn in als Fitness-Fläche) nicht auf dem
Verfügbarkeit neuer Verkehrsangebote einer Immobilie mit städtischem Niveau klassischer Büromieten liegen,
und Services führt dazu, dass sich Umfeld entfallen aus Sicht der was in der Kalkulation entsprechend
das Leistungsgefälle zwischen dem Mitarbeiter durch die Integration berücksichtigt werden muss. Aus
urbanen Raum und der Peripherie, sinnvoller und relevanter Handels- der Sicht von Investoren sind
die diese Angebote und Services und Dienstleistungsangebote die Argumente ähnlich denen für
nicht bieten kann, vergrößert hat und lange und damit zeitaufwendige Projektentwickler.
zukünftig weiter vergrößern dürfte. Wege für Einkäufe, Arztbesuche,
Daher werden die urbanen Standorte Wäschereien und ähnliches. Auch
zukünftig noch attraktiver sein als dieser Faktor steigert die Attraktivität
es derzeit ohnehin bereits der Fall des Unternehmensstandortes
ist. Reine Büroquartiere, wie die City und in direkter Konsequenz auch
Nord in Hamburg oder die Bürostadt die Attraktivität als Arbeitgeber.Gebäude Abb. 8: Anteil von Nicht-Büroflächen an Büroprojekt-
14
entwicklungen nach (geplantem) Fertigstellungsjahr
Hypothese: Das Büro
der Zukunft ist nicht nur
Büro 40%
Ein ausschließlich als Büro 35%
genutztes Objekt gibt es nicht mehr.
30%
Vielmehr ist das Büro der Zukunft
ein gemischt genutztes Gebäude, 25%
das auch andere Nutzungen wie 20%
Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie
15%
und Freizeiteinrichtungen erlaubt und
somit rund um die Uhr genutzt wird. 10%
5%
Findings
0%
Einen Erklärungsansatz stellt das Quelle: Bulwiengesa 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
städtebauliche Leitbild der „Stadt der
kurzen Wege“ dar. Diesem Leitbild Gesamtfläche der in den Jahren 2015 Einzelhandelsnutzung sowie Flächen
zufolge werden die räumlichen bis 2021 errichteten bzw. noch zu für Gastronomie und Freizeit
Distanzen zwischen Wohnraum, errichtenden Bürogebäude entfällt umgewidmet. Außerdem soll der Turm
Arbeit, (Nah-)Versorgung, Freizeit und auf andere Nutzungen (siehe Abb. 8). um Bürogebäude ergänzt werden,
Dienstleistungen auf ein Minimum Zudem ist der Trend ansteigend: wobei die Büronutzer von den im
reduziert. Somit wird nicht nur die Liegt der Anteil 2015/16 bei 19 %, Turm angebotenen Community-
Mobilität erleichtert, sondern auch der so beträgt er bei den für 2020/21 Services profitieren sollen und so
bisher damit verbundene Zeitaufwand zur Fertigstellung vorgesehenen durch die Mischung der Nutzungen
verringert. Das Netz innerhalb einer Gebäuden 32 %. ein lebendiges Quartier entstehen soll.
Stadt wird folglich immer dichter, Die von uns Befragten sind einer
alle Nutzungen rücken näher Bereits 2009 wurde das Unilever- solchen Mischnutzung alles andere
zusammen, bis diese letztendlich Haus in der Hafencity in Hamburg als abgeneigt. 39 % präferieren
als flächeneffizienteste Form in fertiggestellt, ein Beispiel zwar ein reines Bürogebäude, mehr
einem Gebäude zusammengeführt preisgekrönter Mischnutzung, das als die Hälfte aller Befragten würde
werden. Dadurch wird die vorhandene neben Büros Räumlichkeiten für am liebsten allerdings in einem
Infrastruktur nicht nur effizienter Events und Konferenzen bietet, Geschäftshaus (31 %) bzw. einem
genutzt, auch sind urbane Räume sowohl in dem dazugehörigen gemischt genutzten Gebäude (20 %)
über einen längeren Zeitraum belebt Konferenzzentrum mit zehn arbeiten (siehe Abb. 9).
und bieten durch eine attraktive und Tagungsräumen, in der Elbkantine mit
spannende Arbeitsumgebung einen Sonnenterrasse, im vielseitigen Atrium
gewissen Anreiz, insbesondere für die oder auch im Café.
Generation Y. Ein weiteres Beispiel ist der 89 Meter
hohe, ehemalige Postbanktower am
Bereits heute lässt sich eine Tendenz Halleschen Ufer in Berlin-Kreuzberg.
zur vermehrten Errichtung von Dieser wird von der CG Gruppe von
gemischt genutzten Gebäuden einem reinen Bürogebäude in ein
erkennen. Mehr als ein Viertel der Vertical Village mit Wohn- und
Abb. 9: Gewünschte Gebäudeart
weiß nicht / keine
Angabe
8%
Frage: Wie sollte Sonstiges
2%
das Gebäude, in
Reines Büro-
dem Sie arbeiten, gebäude
idealerweise 39%
genutzt sein? Mischobjekt
20%
Geschäfts-
haus
Quelle: CCL/Savills 31%15
Betrachtet man nur die
Bürobeschäftigten ohne die Abb. 10: Einfluss der Unternehmensgröße auf die
Studierenden, lässt sich zudem Präferenz für ein reines Bürogebäude
ein Zusammenhang mit der
60%
Unternehmensgröße ausmachen. Bei
Beschäftigten größerer Unternehmen 50%
ist die Präferenz für ein reines
Bürogebäude stärker ausgeprägt Frage: Wie soll 40%
das Gebäude, in
als bei Beschäftigten kleinerer dem Sie arbeiten, 30%
Unternehmen (siehe Abb. 10). Ein idealerweise
Erklärungsansatz ist mit Sicherheit genutzt sein?
20%
die Gegebenheit, dass größere – Antwort: reines
Bürogebäude
Unternehmen einen deutlich höheren 10%
Flächenbedarf haben und deshalb
0%
eher als Einzelmieter eines ganzen bis 5 bis 19 bis 49 bis 99 bis 249 bis 499 bis 999 bis 4.999 ab 5.000
Gebäudes auftreten. Kleinere Quelle: CCL/Savills Unternehmensgröße (Mitarbeiteranzahl)
Unternehmen hingegen haben keinen
vergleichbar hohen Flächenbedarf.
Sie können stattdessen von den Mehr als zwei Drittel der von So ist gut einem Drittel der von uns
Synergieeffekten unterschiedlicher uns Befragten können sich eine Befragten eine Kantine bzw. ein
Nutzungen innerhalb eines Gebäudes gemeinsame Nutzung solcher Food-Court im Gebäude wichtig
profitieren. Größere Unternehmen Flächen mit anderen Unternehmen – ganz gleich, ob es in fußläufiger
schaffen sich diese selbst, indem vorstellen. Wert legen sie dabei vor Entfernung Restaurants gibt oder
sie beispielsweise eigenständig allem auf das Vorhandensein einer nicht. Ein weiteres Drittel legt Wert
eine Essensversorgung oder ein Kantine sowie von Außenbereichen auf Gastronomieflächen im Gebäude,
Fitnessstudio für ihre Mitarbeiter wie Dachterrassen oder Innenhöfen. wenn sich im unmittelbaren Umfeld
einrichten. Beide bieten Gelegenheit, sich keine Alternativen befinden.
unternehmensübergreifend zu
begegnen und auszutauschen.Ähnlich wichtig sind den Befragten Abb. 11: Verwendung von Außenflächen
16
Außenflächen. Vor allem eine Terrasse
oder ein Balkon wird als (äußerst/sehr)
wichtig (56 %) erachtet. Interessant
90%
ist hierbei, dass diese Flächen von 80%
den Befragten nicht in erster Linie als 70%
Frage: Wofür
„erweiterter Arbeitsplatz“ gesehen würden Sie die
60%
werden, sondern insbesondere Außenflächen
50%
40%
eine Nutzung für Pausen und nutzen bzw. wofür
30%
die Freizeit gewünscht ist (siehe nutzen Sie diese?
20%
(Mehrfachantwor-
Abb. 11). Eine arbeitsbezogene ten möglich)
10%
Nutzung wird von deutlich weniger 0%
Temporäres Arbeiten
Geschäftspartnern
Interne Besprechungen
Pausen / Freizeit
Veranstaltungen mit
Befragten gewünscht – und wenn,
Meetings mit
Mitarbeitern
dann steht das Kommunikative
im Vordergrund etwa in Form von
Meetings, Besprechungen oder Quelle: CCL/Savills
auch Veranstaltungen. Ein solch
besonderes Augenmerk auf die
Außenflächen wurde bei der kürzlich Der Projektentwickler OVG legt
eröffneten Konzernzentrale von beispielsweise großen Wert darauf,
Siemens in München gelegt. Ihre dass sich die zu errichtenden
öffentlich zugänglichen Innenhöfe Gebäude in das bestehende Quartier
im Erdgeschoss mit einem einfügen. Dazu werden unter anderem
weitreichenden Gastronomieangebot, bereits bestehende Wegebeziehungen
Wasseranlagen sowie genutzt und gegebenenfalls durch
Sitzmöglichkeiten laden zum Verweilen die Schaffung öffentlicher Außen-
ein und sollen das Miteinander und Innenflächen weiter betont.
von globaler Unternehmerschaft Diesen Anspruch verfolgte OVG
und gesellschaftlicher Integration unter anderem bei seinem Berliner
symbolisieren. Projekt Humboldthafeneins, wo
dies durch die teils öffentliche
In diesem Zusammenhang lässt Nutzung des Erdgeschosses in
sich auch auf das weltweit rasante Form von Restaurants und Cafés
Wachstum von Coworking-Spaces erreicht werden soll. Das Projekt
verweisen (siehe Abb. 12). Hier steckt kann somit als Stellvertreter
das Kollaborative bereits im Namen für eine neue Generation von
und einige der Anbieter, beispielsweise Bürogebäuden gesehen werden,
WeWork oder Mindspace, haben die durch die geschickte Mischung
das Community-Building ins Zentrum unterschiedlicher Nutzungen Räume
ihres Geschäftsmodells gerückt, zum Wohlfühlen und nicht nur
unter anderem über wöchentliche Funktionsräume zum Arbeiten bieten
Netzwerkpartys. Dies drückt sich auch sollen.
im Flächen- bzw. Nutzungskonzept
aus: Es gibt in der Regel großzügige
Gemeinschaftsflächen (z. B.
Gastronomiebereiche und Event- Abb. 12: Anzahl Coworking-Spaces weltweit
Flächen), die von allen Coworkern 14.000
und nicht selten auch von der
Öffentlichkeit genutzt werden 12.000
können. So beheimatet das Berliner 10.000
Rainmaking Loft im Erdgeschoss ein
öffentliches Café und auch in den 8.000
Betahaus-Spaces (mit Standorten in
6.000
Berlin, Barcelona, Hamburg und Sofia)
gehören Cafés beziehungsweise 4.000
Bars zum Konzept. Die zunehmende
2.000
Verbreitung und Etablierung solcher
Konzepte hat auch Einfluss auf das 0
Verständnis davon, wie Bürogebäude 2007 2009 2011 2013 2015 2017*
funktionieren, und so wandelt sich Quelle: deskmag.com /*Prognose
auch deren Erscheinung.Conclusion Geschäftspartner in nahe gelegenen von der idealen Stadt radikal
17
Grundsätzlich sind gemischt Hotels unterbringen können. Auch geändert. Bis Mitte der 1980er-
genutzte Immobilien aufwendiger eine Integration von Konferenzzentren, Jahre folgte die Stadtplanung dem
im Handling – angefangen von Cafés und Restaurants werden von Ideal der Funktionstrennung. Vor
der Due Diligence bis hin zur dem Nutzer gerne gesehen, da er allem Wohnen und Arbeiten sollten
Objektverwaltung. Beispielsweise solche Services dann nicht mehr auf räumlich getrennt stattfinden. Die
sind Instandhaltungsmaßnahmen bei seiner eigenen Fläche darzustellen Bürostadt Niederrad in Frankfurt
einer größeren Anzahl von Mietern braucht. Schließlich steigt der oder die City-Nord in Hamburg sind
nur erschwert durchzuführen. Zudem Kostendruck auf der Nutzerseite unter diesem Primat entstanden. In
kann es zu Konflikten zwischen stetig an, sodass eine effiziente monogenutzten Quartieren erübrigt
verschiedenen Nutzungen kommen. Flächennutzung in den Vordergrund sich auch die Nutzungsmischung
rückt und eine Ausgliederung solch auf Gebäudeebene. Inzwischen hat
Auf der anderen Seite bieten die temporär genutzter Flächen unserer ein Umdenken stattgefunden: Die
verschiedenen Nutzungen aus Meinung nach Zuspruch finden wird. „Stadt der kurzen Wege“ und damit
Investorensicht eine Diversifikation die Mischnutzung sind wieder en
des Investments und somit eine Darüber hinaus lassen sich mit vogue. Jüngster Ausdruck dieses
größere Sicherheit aufgrund der einer Mischnutzung heutzutage oft Sinneswandels ist die geplante neue
Risikostreuung und des stetigen höhere Einnahmen generieren als Baurechtskategorie „Urbanes Gebiet“.
Cashflows. Generell ist ein mit einer Mononutzung. So sind In diesen Gebieten sollen in erster
Nutzungsmix allerdings nur sinnvoll, etwa die Wohnungsmieten und Linie Gebäude mit Mischnutzung
wenn sich die Funktionen gegenseitig -preise in den vergangenen Jahren genehmigt werden, Mononutzungen
ergänzen, sodass Synergieeffekte so stark gestiegen, dass mit einer nur in Ausnahmefällen. Das ist
entstehen können. Als Beispiel kann Wohnnutzung zumindest in den die logische Reaktion auf schnell
hier die Kombination von Hotellerie oberen Etagen in vielen Lagen höhere wachsende Städte, in denen
und Büronutzung genannt werden: Einnahmen erzielt werden können als möglichst kurze Wege einen wichtigen
Sowohl die Hotels profitieren, und mit Büroflächen. Beitrag zur Vermeidung von Verkehr
zwar von den Geschäftskunden der und damit Umweltbelastungen leisten
Büros, welche bei ihnen übernachten, Ferner hat sich das in der können.
als auch die Büronutzer, welche ihre Stadtplanung verankerte LeitbildHypothese: Das Mischnutzung zur Verminderung zählen hierzulande neben dem
18
Büro der Zukunft des Verkehrsaufkommens und Siegel der Deutschen Gesellschaft
ist nachhaltig und hat dadurch positive ökologische für nachhaltiges Bauen (DGNB) das
identitätsstiftend Effekte. Zur sozialen Nachhaltigkeit amerikanische LEED- (Leadership in
Das Büro der Zukunft gibt Auskunft tragen die kurzen Wege und Energy and Environmental Design)
über die Werte des Unternehmens damit verbundene Synergieeffekte sowie das britische BREEAM-Zertifikat
und wirkt für die Mitarbeiter bei – beispielsweise wenn sich (Building Research Establishment
identitätsstiftend. Dies drückt sich Menschen mit unterschiedlichen Environmental Assessment Method).
unter anderem in einer nachhaltigen Interessen oder Fähigkeiten Alle drei haben in den letzten Jahren
Qualität, sowohl in Bezug auf begegnen. Mischnutzungen sind an Bedeutung gewonnen (siehe
technische, ökologische und aber auch ökonomisch nachhaltig, Abb. 14). Vor allem im Bürosegment
ökonomische, als auch soziokulturelle da das Mietausfallrisiko durch das werden heute kaum noch Gebäude
sowie funktionale Aspekte aus. Vorhandensein vieler verschiedener projektiert, ohne von vornherein eine
Nur wenn sich die Mitarbeiter mit Nutzer verringert wird. Zertifizierung anzustreben.
dem Objekt, der Fläche und dem Auch die von uns Befragten legen
Arbeitsplatz identifizieren können, Wert darauf, dass das Gebäude, in
fühlen sie sich wohl und können dem sie arbeiten, nachhaltig errichtet
kreative Beiträge leisten und produktiv wurde. Mehr als die Hälfte erachtet
arbeiten. eine nachhaltige Bauweise des
Gebäudes als (äußerst/sehr) wichtig
Findings (siehe Abb. 13).
Die in der vorangegangenen
Hypothese beleuchtete Das steigende Nachhaltigkeits-
Mischnutzung beeinflusst auch die bewusstsein drückt sich auch in
Nachhaltigkeit eines Gebäudes. der Verbreitung der in Deutschland
Ökologisch betrachtet führt eine gängigsten Zertifikate aus. Dazu
Abb. 13: Wichtigkeit einer nachhaltigen Bauweise
weiß nicht / keine Angabe
3%
Frage: Wie
wichtig ist Ihnen
eine nachhaltige weniger wichtig /
(äußerst/
Bauweise? unwichtig
38%
sehr) wichtig
59%
Quelle: CCL/Savills
Abb. 14: Zahl der zertifizierten Gebäude
(inkl. Projektentwicklungen)
2013 2015
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Quelle: RICS DGNB LEED BREEAM19
Dass immer mehr Gebäude zentrale Erkenntnis der Studie lautet: Sowohl die Nachhaltigkeit des eigenen
nachhaltig errichtet werden, liegt „Unternehmen werden an ihrer CO2- Gebäudes, als auch einige andere
auch an den Anforderungen der Bilanz gemessen werden und in allen imagebildende Aspekte – namentlich
Büronutzer. Viele größere, international Bereichen Wert auf ressourcen- und der Bekanntheitsgrad sowie die
agierende Unternehmen mieten energieneutrales Wirtschaften legen Gebäude- und Innenarchitektur –
bereits heute vornehmlich oder müssen.“ Aus diesem Grund ist das sind den befragten Geschäftsführern
sogar ausschließlich zertifizierte Büro der Zukunft umweltverträglich, allerdings wesentlich wichtiger als den
Büroflächen an. Als Beispiel ist hier energieneutral und ressourcenneutral. Mitarbeitern ohne Leitungsfunktion.
der Versicherungskonzern Allianz Erreicht wird dies unter anderem So empfinden beispielsweise
anzuführen, welcher explizit nach durch eine „Green IT“, das bedeutet 41 % der Geschäftsführer den
einer „nachhaltigen Betriebsstätte in beispielsweise energiesparende Bekanntheitsgrad des Gebäudes als
Berlin“ gesucht hat. Im Dezember Beleuchtungslösungen (äußerst/sehr) wichtig, wohingegen
2015 gab der Konzern schließlich und Geräte sowie CO2- lediglich 29 % der Mitarbeiter diese
bekannt, dass seine Berlin-Zentrale Kompensationsmechanismen. Meinung teilen (siehe Abb. 15).
ab 2019 nach Adlershof ziehen
wird, wo Corpus Sireo mit dem Auch der im Kapitel zu Lage und
Partner FOM auf 27.000 m² ein Standort erläuterte Aspekt der
neues, nachhaltiges Gebäude zentralen, verkehrsgünstigen Lage
errichten wird. Somit wird das Büro spielt im Rahmen der Nachhaltigkeit
zunehmend zum „Transportmittel“ der eine bedeutende Rolle, denn
Unternehmenswerte, in diesem Fall „lange Anfahrtswege der Mitarbeiter
des Wertes Nachhaltigkeit. belasten durch ein höheres
Verkehrsaufkommen und die
Die Studie „Bürowelten der Zukunft“ damit verbundenen zusätzlichen
des japanischen Druckerherstellers Schadstoffemissionen nicht nur die
Kyocera in Zusammenarbeit mit dem Umwelt, sondern auch die Mitarbeiter
Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft selbst“. Dadurch wird sowohl die
und Organisation (IAO) bestätigt ökologische als auch die soziale
das nachhaltigkeitsbewusste Nachhaltigkeit gemindert.
Verhalten der Unternehmen. EineAbb. 15: Relevanz verschiedener Gebäudeaspekte Projektentwickler ist es deshalb von
20
besonderer Bedeutung, die Gebäude
im Vergleich Geschäftsführer vs. Mitarbeiter
mit einem Höchstmaß an Modularität
Mitarbeiter Geschäftsführung auszustatten, sodass diese sich für
90%
Frage: Wie mehrere Nutzungsarten eignen. Dazu
80%
wichtig sind Ihnen zählen Faktoren wie Deckenhöhen
die folgenden 70%
oder auch Brandschutzkonzepte.
Aspekte an dem 60%
Gebäude, in dem Letztendlich ist eine Zertifizierung für
50%
Sie arbeiten? 40%
den Investor nichts anderes als ein
(Kumulierte Alleinstellungsmerkmal beim Nutzer.
30%
Darstellung der
20%
Dieser sollte sich vorher allerdings
Antwortmöglich-
keiten äußerst 10% ausführlich beraten lassen, ob
wichtig, sehr 0% beziehungsweise inwiefern er von
wichtig, wichtig)
/Grünflächen
einer solchen Zertifizierung profitiert.
architektur
architektur
Nachhaltig-keit
Bekanntheits-
Gebäude-
Innen-
Außen-
grad
Schließlich steigen die Baukosten
Quelle: CCL/Savills durchschnittlich um 8 % und dadurch
auch die Mietkosten. Rentabel ist eine
Zertifizierung aus Sicht des Nutzers
Es herrscht also eine gewisse Mitarbeitern aus, zum anderen ist also nur, wenn die Nebenkosten
Diskrepanz zwischen der Meinung gewährleistet, dass die Mitarbeiter so verringert werden können, dass
der Mitarbeiter und der der sich mit dem Büro identifizieren sich ein solches Vorhaben rechnet.
Führungskräfte, allerdings ist die und wohlfühlen. Beides sind Auf der anderen Seite achten
proportionale Gewichtung der entscheidende Punkte zur Bindung Mitarbeiter inzwischen vermehrt auf
einzelnen Aspekte bei beiden von Mitarbeitern, welche in der ein gesundes und motivierendes
Gruppen ähnlich. Geschäftsführer heutigen Wissensgesellschaft und Büroumfeld. Angenehmes Licht,
messen den verschiedenen dem zunehmenden „War for talents“ eine Klimatisierung und zunehmend
Gebäudeaspekten schlichtweg eine immer wichtigere Rolle für die auch die Mitbestimmung bei
mehr Bedeutung bei, sodass Unternehmen spielt. der Gestaltung der Bürofläche
es wichtig ist sich bei wichtigen sind von hoher Bedeutung. Bei
Entscheidungsprozessen, also Diese Meinung teilt offenbar auch steigendem Gesundheits- und
beispielsweise der Auswahl des der Sportartikelhersteller Adidas Umweltbewusstsein der Bevölkerung
Bürogebäudes, nicht nur auf deren aus Herzogenaurach. Einerseits wird auch eine nachhaltige
Meinung zu stützen sondern auch die müsse das Unternehmen sich Bauweise und Betriebsform
Mitarbeiter mit einzubeziehen. bemühen, „die besten Mitarbeiter zu des Bürogebäudes als Faktor
bekommen. Andererseits gehe es zur Unternehmensidentifikation
Eine angemessene Partizipation der darum, die Leute möglichst lange immer wichtiger. Für Unternehmen
Mitarbeiter trägt im Übrigen auch zur im Konzern zu halten.“ Aus diesem bietet sich die Chance einer
sozialen Nachhaltigkeit bei, weshalb Grund testet der Konzern zurzeit in Imageprofilierung mithilfe eines
ihr eine besondere Bedeutung einem neuen Bürogebäude mit 300 nachhaltigen Gebäudes, welches sich
zuzuschreiben ist. Sie erzeugt eine Mitarbeitern auf drei Stockwerken gleichermaßen identifikationsstiftend
Bindung der Mitarbeiter an das eigene drei unterschiedliche Bürokonzepte. auf Mitarbeiterseite auswirken kann.
Unternehmen und den Arbeitsplatz In jedem Stockwerk gibt es andere
und wirkt insofern identitätsstiftend. Besprechungsräume, andere Möbel,
andere Sitzecken oder auch andere
Eine solche Beteiligung der Mitarbeiter Entspannungszonen. Nach einem
als Komponente der Identitätsstiftung Jahr soll schließlich evaluiert werden,
verfolgen heute bereits mehrere mit welchem Konzept die Mitarbeiter
Unternehmen. Eines davon ist am besten arbeiten können. Dieses
die Brainlab AG, ein Hersteller für wird anschließend als Vorlage für die
Medizintechnik mit Sitz in München. Arbeitsplätze der insgesamt 20.000
Diese ist der Auffassung, dass das Büromitarbeiter von Adidas dienen,
Gebäude „die Philosophie eines denn der Sportartikelhersteller sagt
Unternehmens nach außen und selbst: „Unsere Mitarbeiter sind
nach innen ausdrücken“ muss. das Herz unseres Unternehmens.
Deshalb wurden die Mitarbeiter bei Wir wissen, dass ein attraktives
dem Firmenumzug bereits zwei Arbeitsumfeld wichtig ist, damit sie
Jahre im Voraus in die Planung sich persönlich und beruflich entfalten
mit eingebunden. Sie durften und weiterentwickeln können.“
verschiedene Büroformen testen
und mithilfe ihrer Erfahrungswerte Conclusion
wurde letztendlich das neue Büro Es ist offensichtlich, dass der Aspekt
eingerichtet. Dadurch drückt der Nachhaltigkeit eine immer
das Unternehmen zum einen wichtigere Rolle einnimmt, auch in
Wertschätzung gegenüber seinen der Immobilienbranche. Für denSie können auch lesen
