Privater Gestaltungsplan "Emilienheim" - Gemeinde Kilchberg
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Privater Gestaltungsplan «Emilienheim»
Kilchberg
Erläuterungsbericht gemäss RPV Art. 47
Fassung für die öffentliche Auflage
Erstellungsdatum: 20.11.2020
Nachführung: …
(aufgrund der … vom …)
Nachführung: …
(aufgrund… vom …)
Druckdatum: …
ProjektBeweger GmbH Auftrags-Nr.: A113
Wiesenstrasse 14 Referenz: MAF
8008 Zürich Datum: 20.11.2020
T +41 44 503 53 80
www.projektbeweger.ch
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Impressum
Grundeigentümerin Stiftung Emilienheim, Stockenstrasse 22, Kilchberg
Bauherrschaft Stiftung Emilienheim, Stockenstrasse 22, Kilchberg
Bearbeitung ProjektBeweger GmbH: Felix Manz, Felix Fuchs, Hannah Aue
Beiträge von Knorr & Pürckhauer Architekten AG, Zürich (Architektur)
LINEA landscape architecture GmbH, Zürich (Landschaftsarchitektur)
B+S AG Ingenieure und Planer, Zürich: Matthias Schauwecker (Verkehr)
Bakus Bauphysik und Akustik GmbH: Jean Marc Paris, Ruth Armbruster (Lärm)
Zitiervorschlag Erläuterungsbericht zum Gestaltungsplan «Emilienheim» Kilchberg
Version 1.2
Datum 20.11.2020
Dateiname 201120_Erläuterungsbericht_rev
Versionenübersicht
Version Datum Kommentar/Mutation Status
1.0 18.06.2020 Bericht z.H. Auftraggeberin Entwurf
1.1 26.06.2020 Bericht z.H. Gemeinde Entwurf
1.2 20.11.2020 Bericht z.H. Gemeinde für öffentliche Auflage Entwurf
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Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung.................................................................................................................................................. 8
1.1 Dieser Bericht ................................................................................................................................. 8
1.2 Verfahrensstand............................................................................................................................. 8
2 Planungsgegenstand, Zweck und Ziele .................................................................................................... 9
2.1 Planungsgegenstand ...................................................................................................................... 9
2.1.1 Vorhaben........................................................................................................................... 9
2.1.2 Planungsprozess .............................................................................................................. 10
2.1.3 Planungsrechtliche Voraussetzungen ............................................................................. 10
2.1.4 Bestandteile des Gestaltungsplans ................................................................................. 10
2.2 Zweck und Ziele ........................................................................................................................... 10
3 Ausgangslage .......................................................................................................................................... 12
3.1 Lage .............................................................................................................................................. 12
3.2 Heutige Nutzung .......................................................................................................................... 12
3.3 Planungsgebiet und Eigentumsverhältnisse ................................................................................ 14
4 Rahmenbedingungen ............................................................................................................................. 15
4.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen ......................................................................................... 15
4.1.1 Raumplanungsverordnung.............................................................................................. 15
4.1.2 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ............................ 15
4.1.3 Kantonale Richtplanung .................................................................................................. 15
4.1.4 Regionaler Richtplan ....................................................................................................... 16
4.1.5 Archäologischer Zonenplan und kantonale Denkmalschutzobjekte .............................. 17
4.2 Kommunale Rahmenbedingungen .............................................................................................. 18
4.2.1 Kommunaler Richtplan.................................................................................................... 18
4.2.2 Bau- und Zonenordnung ................................................................................................. 18
4.2.3 Aussichtsschutz ............................................................................................................... 19
4.2.4 Kommunale Verkehrsbaulinien....................................................................................... 20
4.2.5 Waldabstand ................................................................................................................... 20
4.2.6 Landschaftsentwicklungskonzept ................................................................................... 21
4.2.8 Kommunale Denkmalschutzobjekte ............................................................................... 22
4.2.9 Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte ................................. 22
4.2.10 Zusammenfassung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen.................... 22
4.2.11 Privat-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, Grundbucheinträge ................................ 22
4.3 Ausgleich planungsbedingter Vorteile ......................................................................................... 23
5 Zentrale Sachthemen ............................................................................................................................. 24
5.1 Siedlungsqualität.......................................................................................................................... 24
5.1.1 Ortsbauliches und architektonisches Konzept ................................................................ 24
5.2 Verkehr......................................................................................................................................... 28
5.2.1 Erschliessung öffentlicher Verkehr ................................................................................. 28
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Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
5.2.2 Erschliessung Fuss- und Veloverkehr .............................................................................. 29
5.2.3 Veloabstellplätze ............................................................................................................. 29
5.2.4 Erschliessung motorisierter Individualverkehr ............................................................... 30
5.2.5 Abstellplätze für Personenwagen ................................................................................... 30
5.2.6 Projektinduziertes Verkehrsaufkommen ........................................................................ 32
5.2.7 Entsorgung ...................................................................................................................... 33
5.2.8 Notzufahrt ....................................................................................................................... 33
5.4 Umwelt und Naturgefahren ......................................................................................................... 34
5.4.1 Abklärung UVP-Pflicht ..................................................................................................... 34
5.4.2 Lärm ................................................................................................................................ 34
5.4.3 Luft .................................................................................................................................. 35
5.4.4 Nicht-ionisierende Strahlung (NIS).................................................................................. 36
5.4.5 Erschütterungen, abgestrahlter Körperschall ................................................................. 36
5.4.6 Abfälle, Altlasten ............................................................................................................. 36
5.4.7 Boden .............................................................................................................................. 37
5.4.8 Störfallvorsorge ............................................................................................................... 37
5.4.9 Baugrund und Grundwasser ........................................................................................... 37
5.4.10 Naturgefahren ................................................................................................................. 38
5.4.11 Regenwasser / Entwässerung ......................................................................................... 38
5.4.12 Energie ............................................................................................................................ 38
5.4.13 Wald ................................................................................................................................ 39
5.4.14 Flora und Fauna .............................................................................................................. 40
5.4.15 Lichtemissionen .............................................................................................................. 40
5.4.16 Klima................................................................................................................................ 41
5.4.17 Fliessgewässer ................................................................................................................. 42
5.4.18 Nicht betroffene Umweltbereiche .................................................................................. 42
5.5 Bauablauf ..................................................................................................................................... 42
6 Erläuterungen zu den Gestaltungsplanvorschriften .............................................................................. 43
6.1 Allgemeine Bestimmungen .......................................................................................................... 43
6.2 Bau- und Nutzungsvorschriften ................................................................................................... 43
6.3 Freiraum ....................................................................................................................................... 45
6.4 Gestaltung .................................................................................................................................... 46
6.5 Erschliessung und Parkierung ...................................................................................................... 46
6.6 Umwelt......................................................................................................................................... 46
7 Interessensabwägungen ........................................................................................................................ 48
8 Planungsablauf und Mitwirkung ............................................................................................................ 49
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Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Verzeichnis der Anhänge
Anhang 1 Literatur- und Quellenverzeichnis.................................................................................... 51
Anhang 2 Beteiligte am Gestaltungsplan ......................................................................................... 52
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 2-1 Bestandesaufnahme, rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle: GIS-
Browser Kt. Zürich, Zugriff: 24.03.2020) ............................................................................ 9
Abbildung 3-1 Blick von der Steinweidstrasse auf das Haupt- und Nbengebäude gemäss
heutiger Nutzung (Quelle: Bericht des Preisgerichts vom 28.01.2020) ........................... 12
Abbildung 3-2 Areal gemäss heutiger Nutzung (Quelle: Programm des Projektwettbewerbs
vom Juli 2019) .................................................................................................................. 13
Abbildung 3-3 Auszug amtliche Vermessung, rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle:
GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 24.03.2020) ................................................................... 14
Abbildung 4-1 Auszug aus dem kantonalen Richtplan, Beschluss des Kantonsrates
(Festsetzung), Stand vom 22.10.2018 [8]; roter Kreis: Umgebung Emilienheim............. 15
Abbildung 4-2 Auszug aus dem kantonalen Raumordnungskonzept des kantonalen Richtplans,
Beschluss des Kantonsrates (Festsetzung), Stand vom 31.08.2016 ................................ 16
Abbildung 4-3 Auszug aus der Richtplankarte Siedlung, Landschaft des regionalen Richtplans
Zimmerberg vom 9. Januar 2018 [12]; roter Kreis = Umgebung des Emilienheims
.......................................................................................................................................... 16
Abbildung 4-4 Auszug aus der Richtplankarte Verkehr des regionalen Richtplans Zimmerberg
vom 9. Januar 2018 [11]................................................................................................... 17
Abbildung 4-5 Ausschnitt archäologischer Zonenplan und Denkmalschutzobjekte rot =
Gestaltungsplanperimeter (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 25. März
2020) ................................................................................................................................ 17
Abbildung 4-6 Auszug aus dem Verkehrsplan des kommunalen Richtplans, 2014 [6] ........................... 18
Abbildung 4-7 Ausschnitt Zonenplan Gemeinde Kilchberg [5], grau = Zone für öffentliche
Bauten = Geltungsbereich Gestaltungsplan..................................................................... 19
Abbildung 4-8 Ausschnitt Aussichtsschutzplan Gemeinde Kilchberg [7] ................................................ 19
Abbildung 4-9 Kommunale Baulinien (blau), rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle:
GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 25.03.2020) ................................................................... 20
Abbildung 4-10 Waldabstandslinie (hellgrün) innerhalb des Geltungsbereichs (rot), (Quelle: GIS-
Browser Kt. Zürich, Zugriff: 25.03.2020) .......................................................................... 20
Abbildung 4-11 Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Überblick (Darstellung
Planzeit GmbH, Quelle: Auszug aus dem Kataster der öffentlich- rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen (ÖREB- Kataster, Stand 18.01.2020) .................................... 22
Abbildung 4-12 Situationsplan zur Dienstbarkeit Leitungsbaurecht mit Kabelverteilkabine
SP2684; Dat. 19.12.2007 .................................................................................................. 23
Abbildung 5-1 Modellfoto des Wettbewerbsprojekts (Quelle: Bericht des Preisgerichts vom
28.01.2020) ...................................................................................................................... 24
Abbildung 5-2 Situation, Richtprojekt zum Gestaltungsplan (Quelle: Knorr & Pürckhauer
Architekten AG, 10.06.2020 [9]) ...................................................................................... 25
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Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Abbildung 5-3 Visualisierung der Gebäude von Süden her gemäss Richtprojekt (Quelle: Knorr
& Pürckhauer Architekten AG, 10.6.2020 [9]) ................................................................. 26
Abbildung 5-4 Visualisierung des Richtprojekts von der Steinweidstrasse her (Quelle: Knorr &
Pürckhauer Architekten AG, 10.6.2020 [9]) ..................................................................... 27
Abbildung 5-5 ÖV-Güteklassen Fahrplanjahr 2018/2019, rot = Geltungsbereich
Gestaltungsplan (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 27.03.2020)........................... 28
Abbildung 5-6 Velonetz und Veloparkierungsanlagen (Quelle: GIS-Browser Kt. ZH, Zugriff:
04.06.17) , roter Kreis = Standort Emilienheim................................................................ 29
Abbildung 5-7 PM10-Immissionen im Jahresmittel, Stand 2015 (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich,
Zugriff: 28.03.2020); roter Kreis= Standort Emilienheim................................................. 35
Abbildung 5-8 NO2-Immissionen im Jahresmittel Stand 2015 (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich,
Zugriff: 28.03.2020), roter Kreis = Standort Emilienheim ................................................ 35
Abbildung 5-9 Lage der Mobilfunkanlagen (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 28.03.2020)
, roter Kreis = Standort Emilienheim ................................................................................ 36
Abbildung 5-10 Ausschnitt Prüfperimeter für Bodenverschiebungen (Quelle: GIS-Browser Kt.
Zürich, Zugriff: 06.04.2017) , roter Kreis = Standort Emilienheim ................................... 37
Abbildung 5-11 Solarpotenzialkarte des Kantons Zürich, Eignung der Dächer (Quelle: GIS-
Browser Kt. Zürich, Zugriff: 28.03.2020) roter Kreis = Standort Emilienheim ................. 39
Abbildung 5-12 Wärmequellen gemäss Wärmeatlas des Kantons Zürich (Quelle: GIS- Browser
Kt. Zürich, Zugriff 28.03.2020), roter Kreis = Standort Emilienheim................................ 39
Abbildung 5-13 Auszug Massnahmenplan LEK 2015 (Geltungsbereich rot umrandet) ............................ 21
Abbildung 5-14 Klimamodell Kt. Zürich; Planhinweiskarte, Tagsituation 14 Uhr, roter Kreis =
Standort Emilienheim (Quelle: GIS- Browser Kt. Zürich, Zugriff: 28.03.2020) ................. 41
Abbildung 5-15 Klimamodell Kt. Zürich; Planhinweiskarte, Nachtsituation 4 Uhr, rot = Standort
Emilienheim (Quelle: GIS- Browser Kt. Zürich, Zugriff: 28.03.2020) ................................ 42
Abbildung 5-16 Klimamodell Kt. Zürich; Plananalysekarte, Nachtsituation 4 Uhr,
Wärmeinseleffekt, Windrichtung und –geschwindigkeit; rot = Standort
Emilienheim (Quelle: GIS- Browser Kt. Zürich, Zugriff: 28.03.2020) ................................ 42
Abbildung 6-1 Querschnitt des Richtprojekts im Baubereich A des Gestaltungsplans
«Emilienheim» (Quelle: Knorr & Pürckhauer Architekten AG, 10.06.2020) .................... 44
Abbildung 6-2 Längsschnitt des Richtprojekts im Baubereich C des Gestaltungsplans
«Emilienheim» (Quelle: Knorr & Pürckhauer Architekten AG, 10.06.2020) .................... 45
Tabellenverzeichnis
Tabelle 5-1 Bedarf an Veloabstellplätzen (Quelle: B+S AG Ingenieure und Planer, Zürich,
15.06.2020 [4]) ................................................................................................................. 30
Tabelle 5-2 Spannweite (Quelle: kt. Wegleitung, Stand 15. Juni 2018 [4]) ........................................ 31
Tabelle 5-3 Massgeblicher Bedarf an Abstellplätzen für Motorfahrzeuge (Quelle: B+S AG
Ingenieure und Planer, Zürich, 15.06.2020 [4]) ............................................................... 32
Tabelle 5-4 Schätzung Zu- und Wegfahrten (Quelle: B+S AG Ingenieure und Planer, Zürich,
15.06.2020 [4]) ................................................................................................................. 33
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 6
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Tabelle 5-5 Schwellenwerte gemäss Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung
(UVPV) .............................................................................................................................. 34
Tabelle 5-6 Planungs- und Immissionsgrenzwerte für ES II gemäss Lärmschutzverordnung............. 34
Beilagen
Richtprojekt Knorr & Pürckhauer Architekten AG, 10.06.2020
Lärmgutachten Parkierungsanlage, Bakus Bauphysik und Akustik GmbH, 16.06.2020
Geotechnischer Bericht, Schläpfer & Partner AG, 13.05.2019
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 7
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg 1 Einleitung 1.1 Dieser Bericht Der Gestaltungsplan ist ein Instrument der Nutzungsplanung. Gemäss Art. 47 der Verordnung über die Raum- planung des Bundes vom 28. Juni 2000 (RPV) hat die Behörde, welche Nutzungspläne erlässt, der kantonalen Genehmigungsbehörde Bericht über die Planung zu erstatten. In diesem Bericht wird ausgeführt, wie der Gestaltungsplan die raumplanerischen Ziele und Grundsätze, die Anregungen aus der Bevölkerung, die Sachpläne und Konzepte des Bundes und den Richtplänen berücksichtigt sowie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts Rechnung trägt. 1.2 Verfahrensstand Die aktuelle Fassung des privaten Gestaltungsplans «Emilienheim» inklusive des vorliegenden Erläuterungs- berichtes ist der Entwurf zuhanden der Gemeinde, der kantonalen Vorprüfung, der Anhörung der Nachbarge- meinden und der Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg ZPZ sowie der öffentlichen Auflage (parallele Verfah- ren). Gestützt auf die Rückmeldungen aus diesen Verfahren wird der Gestaltungsplan überarbeitet, von der Grund- eigentümerin festgesetzt sowie der Gemeinde zur Zustimmung und schliesslich dem Kanton zur Genehmigung eingereicht. Der Gestaltungsplan erfordert die Zustimmung durch die Gemeindeversammlung. Anschliessend muss er durch die kantonale Baudirektion genehmigt werden. 201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 8
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg 2 Planungsgegenstand, Zweck und Ziele 2.1 Planungsgegenstand 2.1.1 Vorhaben Das Emilienheim wurde 1927/28 erstellt und ist das identitätsstiftende Wahrzeichen der Stiftung Emilienheim für ältere Blinde und Sehbehinderte. Heute ist das Emilienheim in die Jahre gekommen, nachdem die letzten, teilweisen Erneuerungen anfangs der 2000er Jahre erfolgten. Der zunehmende Anteil älterer Menschen in der Gesellschaft hat das Angebot an spezifischen und attraktiven Wohn- und Pflegeangeboten anwachsen lassen. Damit werden auch die Ansprüche an die Unterbringung zunehmend grösser, anspruchsvoller und differen- zierter. Um zukunftsfähig zu bleiben, muss sich das Emilienheim daher diesen Anforderungen stellen. Zum einen soll deshalb der Pflegebereich des bestehenden Emilienheims durch einen Anbau auf 32 Zimmer erweitert und das Raumangebot für Hotellerie, Gastronomie, Dienstleistung, Verwaltung und Infrastruktur entsprechend vergrössert werden. Zum anderen sollen fünfzehn Alterswohnungen für ältere Menschen ge- schaffen werden, welche noch aktiv und selbstbestimmt leben, ihren Wohnraum jedoch bereits an die sich verändernden Bedürfnisse im Alter anpassen möchten. Mit diesen Alterswohnungen soll entsprechend dem weit verbreiteten Trend ein fliessender Übergang von anfänglich weitgehend selbständigen Bewohnenden bis hin zur Pflegebedürftigkeit ermöglicht werden. Durch die räumliche Nähe können die Dienstleistungen des Pflegebereichs (Wäscherei, Reinigung, Gastronomie etc.) nach individuellem Bedarf beansprucht bzw. syner- getisch erbracht werden und es entsteht eine integrierte, soziale Gemeinschaft. Abbildung 2-1 Bestandesaufnahme, rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 24.03.2020) 201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 9
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
2.1.2 Planungsprozess
Im Jahr 2019 wurde von der Bauträgerschaft in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und Fachleuten ein Pro-
jektwettbewerb auf Einladung durchgeführt. Er hatte das Ziel, den bestgeeigneten Projektentwurf zu ermitteln
und ein Planungsteam für die Weiterentwicklung und die Realisierung des Projekts zu erhalten. Der Bericht
des Preisgerichts vom 28. Januar 2020 dokumentiert diesen Weg bis hin zum ausgewählten Projekt, welches
der Bauträgerschaft zur weiteren Bearbeitung und Ausführung empfohlen wurde. Das siegreich aus dem Wett-
bewerb hervorgegangene Büro Knorr und Pürckhauer Architekten AG wurde von der Stiftung Emilienheim mit
der Weiterbearbeitung des Projektentwurfs zu einem Richtprojekt beauftragt. Dieses stellt nun die Grundlage
für den Gestaltungsplan dar.
2.1.3 Planungsrechtliche Voraussetzungen
Der Perimeter des Gestaltungsplans befindet sich direkt an der Stockenstrasse und liegt gemäss Zonenplan
der Gemeinde Kilchberg in der Zone für öffentliche Bauten. Er umfasst das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 4048
und grenzt im Norden an die Waldparzelle des Lättenhölzlis bzw. die Freihaltezone. Im Osten grenzt das
Grundstück des Emilienheims an die Stockenstrasse. Auf deren anderer Strassenseite ist überbaute Wohnzone
W3B. Im Westen grenzt das Grundstück des Emilienheims an die Steinweidstrasse bzw. den Fussweg in deren
Verlängerung. Jenseits der Steinweidstrasse und südlich des Emilienheims ist überbaute Wohnzone W1 bzw.
der Geltungsbereich des Gestaltungsplan Breitloo West.
Aufgrund der Unterschreitung des ordentlichen Waldabstands durch die Neuüberbauung ist ein Gestaltungs-
plan erforderlich. Die Zustimmung zum Gestaltungsplan liegt in der Kompetenz der Gemeindeversammlung.
Zudem ist die Genehmigung durch die Baudirektion erforderlich.
2.1.4 Bestandteile des Gestaltungsplans
Der Gestaltungsplan umfasst folgende Bestandteile:
a) verbindliche Bestandteile
• Situationsplan im Massstab 1:500
• Vorschriften
b) erläuternde Bestandteile
• Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV (vorliegend)
• Richtprojekt vom 10.06.2020
• Lärmgutachten vom 16.06.2020
• Geotechnischer Bericht vom 13.05.2019
2.2 Zweck und Ziele
Der vorliegende Gestaltungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Umbau und die
Erweiterung des bestehenden Heims für ältere Blinde und Sehbehinderte um einen Pflegebereich, die ent-
sprechende Vergrösserung des Raumangebots für Hotellerie, Gastronomie, Dienstleistung, Verwaltung und
Infrastruktur sowie die Schaffung von Alterswohnungen. Die grosszügige zusammenhängende Parkfläche und
die Aussicht gegen Osten sollen erhalten bleiben. Der Park soll künftig auch öffentlich zugänglich sein. Insbe-
sondere ist der Waldabstand gegenüber dem Lättenhölzli differenziert projekt- und ortsspezifisch festzulegen.
Mit dem Gestaltungsplan werden insbesondere folgende Ziele verfolgt:
• eine ortsbaulich und architektonisch attraktive Ergänzung und Erneuerung des Bestands;
• die Stärkung der Identität und der Zweckbestimmung des Areals;
• der Bau von qualitätsvollen, zweckbestimmten Alterswohnungen;
• die Umsetzung des zum Richtprojekt weiterbearbeiteten, im Jahr 2019 siegreich aus dem Wettbewerb
hervorgegangenen Projekts;
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 10Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
• die sorgfältige Einbindung der Bauten mit hoher räumlicher Qualität und differenziertem, ortsgerech-
tem Abstand zum Wald;
• der Erhalt von sicher begehbaren Gartenflächen für sehbehinderte Bewohnende und die Ermögli-
chung des Zutritts für die Öffentlichkeit;
• alters- und behindertengerechte Erschliessung des Areals.
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 11Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
3 Ausgangslage
3.1 Lage
Das Emilienheim liegt abseits von Lärm und Hektik, und doch nahe der Grenze zu Zürich, auf einem Ausläufer
des Zimmerbergs. Von hier aus hat man einen weiten Blick zur Stadt, über den Zürichsee und bei guter Sicht
bis in die Berge, vom Säntis bis zur Albiskette. Damit bietet das Emilienheim seinen Bewohnerinnen und Be-
wohnern sowohl ländliche Idylle als auch die bequeme Erreichbarkeit der Stadt. In der Gründungszeit lag der
Bau noch frei und war weitherum sichtbar. Der Garten versorgte das Emilienheim mit Gemüse, Beeren, Blu-
men und vielem mehr. Der Garten wurde 2007 in seiner Funktion als Quelle der Selbstversorgung aufgegeben
und als Ort der Ruhe und Bewegung für die Bewohnerinnen und Bewohner umgestaltet.
3.2 Heutige Nutzung
Die Zweckbestimmung des Emilienheims lautet, «älteren blinden und sehschwachen Personen beiderlei Ge-
schlechts, namentlich auch unbemittelten, würdige Unterkunft und Verpflegung zu bieten. Das Heim ist inter-
kantonal und interkonfessionell und wird in einem natürlichen, christlichen Geist geführt». Das Emilienheim
ist eine private Stiftung für ältere Blinde und Sehbehinderte. Es ist bis heute finanziell unabhängig und erhält
keine Unterstützung oder Subventionen aus öffentlicher Hand. Es wird nach wie vor durch private Gönner und
freiwillige Helfer unterstützt.
Von der Stockenstrasse aus verläuft das Gelände steil hinauf bis zum Vorplatz des Emilienheims, zu welchem
eine Zufahrt in einer Kurve hinaufführt. In diesem Vorbereich befindet sich heute ein Wohnhaus mit zwei
Wohnungen, welche extern vermietet und vom Vorplatz aus erschlossen sind. Der Vorplatz weitet sich im
nördlichen Bereich hinter dem Bestandsgebäude zu einem Parkplatz auf. Von dort aus führt das Gelände noch-
mals um etwa ein halbes Geschoss hinauf, in das Herzstück der Anlage, den Park. Dieser ist mit Wegen und
Blumenbeeten sorgfältig gestaltet und gepflegt. Die Linde in der Gebäudeflucht des Emilienheims wurde 2017
im Rahmen einer Feier als Ersatz gepflanzt und bildet ein wichtiges Element des Gartenraums. Gegen den
Wald liegt ein kleiner Schopf für den Gartenunterhalt. Sie stammen noch aus der Zeit, als der Park als Wirt-
schaftsgarten genutzt wurde. Hier verläuft die Topografie weitgehend flach.
Abbildung 3-1 Blick von der Steinweidstrasse auf das Haupt- und Nbengebäude gemäss heutiger Nutzung (Quelle: Bericht des
Preisgerichts vom 28.01.2020)
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 12Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Abbildung 3-2 Areal gemäss heutiger Nutzung – Die Gartenhäuser mit Ausnahme des Gebäudes Nr. 744, der Anbau des Haupt-
gebäudes und das Zweifamilienhaus Stockenstrasse 24 (alle gelb markiert) werden nicht mehr benötigt und sollen
abgebrochen werden (Quelle: Programm des Projektwettbewerbs vom Juli 2019)
Heute sind im Gestaltungsplanperimeter für das Emilienheim insgesamt 15 Parkplätze vorhanden. 6 sind dem
Pflegepersonal, 6 den Besucherinnen und Besuchern und 3 der Wohnnutzung zugeteilt. Es ist keine Tiefgarage
vorhanden.
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 13Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
3.3 Planungsgebiet und Eigentumsverhältnisse
Der vorliegende Gestaltungsplan betrifft die Parzelle Kat. Nr. 4048 (Stockenstrasse 22 und 24). Die Fläche des
Geltungsbereichs umfasst 7‘394 m2.
Abbildung 3-3 Auszug amtliche Vermessung, rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff:
24.03.2020)
Das Grundstück Kat. Nr. 4048 befindet sich im Eigentum der Stiftung Emilienheim für ältere Blinde und Seh-
behinderte mit Sitz in Kilchberg. Die Stiftung ist auch Bauträgerin.
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 14Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
4 Rahmenbedingungen
4.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen
4.1.1 Raumplanungsverordnung
Gestaltungspläne sind Instrumente der Nutzungsplanung. Gemäss Art. 47 der Verordnung über die Raumpla-
nung des Bundes (RPV) hat die Behörde, welche Nutzungspläne erlässt, der kantonalen Genehmigungsbe-
hörde Bericht über die Planung zu erstatten. Es ist auszuführen, wie der Gestaltungsplan die raumplanerischen
Ziele und Grundsätze, die Anregungen aus der Bevölkerung, die Sachpläne und Konzepte des Bundes und den
Richtplan berücksichtigen, sowie den Anforderungen des übrigen Bundesrechtes (insbesondere Umwelt-
schutzgesetzgebung) Rechnung trägt.
4.1.2 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
Das Gestaltungsplangebiet ist nicht im ISOS aufgeführt.
4.1.3 Kantonale Richtplanung
Kantonaler Richtplan
Gemäss geltendem kantonalem Richtplan [8] liegt das Gestaltungsplangebiet innerhalb des Siedlungsgebiets.
Aus dem kantonalen Richtplan ergeben sich keine Einschränkungen für den Geltungsbereich des Gestaltungs-
plans.
Siedlungsgebiet
Bahnlinie doppel- oder mehrspurig
Station / Haltestelle
Erdgastransportleitung ≤ 5 bar
Wasseraufbereitungsanlage bestehend
Seewasserfassung bestehend
Wassertransportleitung bestehend
Wassertransportleitung geplant
Hochleistungsstrasse bestehend
Hauptverkehrsstrasse bestehend
Abbildung 4-1 Auszug aus dem kantonalen Richtplan, Beschluss des Kantonsrates (Festsetzung), Stand vom 22.10.2018 [8]; roter Kreis: Umge-
bung Emilienheim
Kantonales Raumordnungskonzept (ROK-ZH)
Das Raumordnungskonzept des kantonalen Richtplans weist die Gemeinde Kilchberg dem Handlungsraum
«urbane Wohnlandschaften» zu. Die Siedlungen innerhalb dieses Handlungsraums sollen sich unter Wahrung
einer hohen Wohnqualität nach innen entwickeln. Bestehende Potenziale in bereits überbauten Bauzonen
sollen aktiviert und erhöht werden.
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 15Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Kilchberg
Abbildung 4-2 Auszug aus dem kantonalen Raumordnungskonzept des kantonalen Richtplans, Beschluss des Kantonsrates (Festsetzung), Stand
vom 31.08.2016
4.1.4 Regionaler Richtplan
Im regionalen Richtplan Zimmerberg (Stand 9. Januar 2018 [12]) ist ergänzend zum kantonalen Richtplan fest-
gehalten, dass der Geltungsbereich des Gestaltungsplans im Siedlungsgebiet mit niedriger baulicher Dichte
liegt. Die Stockenstrasse ist im Abschnitt, der an das Gestaltungsplangebiet grenzt, als bestehender Radweg
festgelegt.
Siedlungsgebiet
Hohe bauliche Dichte
Niedrige bauliche Dichte
Abbildung 4-3 Auszug aus der Richtplankarte Siedlung, Landschaft des regionalen Richtplans Zimmerberg vom 9. Januar 2018
[12]; roter Kreis = Umgebung des Emilienheims
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 16Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Bahnlinie doppel- oder mehrspurig
Station / Haltestelle
Buslinie
Radweg bestehend
Radweg geplant
Staatsstrasse
Parkierungsanlage geplant
Schifffahrtslinie bestehend
Abbildung 4-4 Auszug aus der Richtplankarte Verkehr des regionalen Richtplans Zimmerberg vom 9. Januar 2018 [11]
Den Festlegungen im regionalen Richtplan wird somit entsprochen.
4.1.5 Archäologischer Zonenplan und kantonale Denkmalschutzobjekte
Innerhalb des Geltungsbereichs und in dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich gemäss archäologi-
schem Zonenplan des Kantons Zürich und Verzeichnis der kantonalen Denkmalschutzobjekte weder schüt-
zenswerte Zonen noch Objekte.
Abbildung 4-5 Ausschnitt archäologischer Zonenplan und Denkmalschutzobjekte rot = Geltungsbereich (Quelle: GIS-Browser Kt.
Zürich, Zugriff: 25. März 2020)
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 17Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
4.2 Kommunale Rahmenbedingungen
4.2.1 Kommunaler Richtplan
Die kommunale Richtplanung beschränkt sich aktuell auf den Richtplan Verkehr von 2014 [6]. Der Richtplan
Siedlung und Landschaft von 1998 ist nicht mehr aktuell und in Revision.
Kommunale Festlegungen
Fussweg bestehend
Radweg bestehend
Buslinie / Halte-
stelle bestehend
Sammelstrasse be-
stehend
Quartiersammel-
strasse bestehend
Parkierungsanlage
bestehend
Tempo 30 beste-
hend
Übergeordnete Festlegungen
(Kanton / Region)
Fuss- und Wander-
weg bestehend
Fuss- und Wander-
weg geplant
Fussweg mit Hart-
belag bestehend
Radweg bestehend
Radweg geplant
Staatsstrasse
Abbildung 4-6 Auszug aus dem Verkehrsplan des kommunalen Richtplans, 2014 [6]
Der vorliegende Gestaltungsplan wird vom kommunalen Richtplan Verkehr nicht direkt tangiert.
4.2.2 Bau- und Zonenordnung
Massgebend ist die durch die Gemeindeversammlung am 23. Mai 2012 festgesetzte und am 18. Februar 2015
durch die Baudirektion genehmigte Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg (BZO) [5].
Das Gestaltungsplangebiet liegt in der Zone für öffentliche Bauten öB gemäss Ziffer 8 der BZO. Für den Gel-
tungsbereich besteht keine Gestaltungsplanpflicht nach Ziffer 14.2 der BZO.
Gemäss §60 Abs. 2 PBG (Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich) gilt auch der Bau von Alterswohnungen
als öffentliche Aufgabe. Die mit dem Gestaltungsplan vorgesehenen Nutzungen sind also Zonenkonform.
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 18Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Abbildung 4-7 Ausschnitt Zonenplan Gemeinde Kilchberg [5], grau = Zone für öffentliche Bauten = Geltungsbereich Gestaltungs-
plan
4.2.3 Aussichtsschutz
Gemäss Aussichtsschutzplan der Gemeinde Kilchberg, der von der Gemeindeversammlung am 23. Mai 2012
beschlossen und am 6. Januar 2014 von der Baudirektion genehmigt wurde [7], ist der Geltungsbereich auf
fast der Hälfte der Fläche von Aussichtsschutzfestlegungen betroffen. Die geplanten Neubauten und die Bau-
bereiche des Gestaltungsplans berücksichtigen den Aussichtsschutz.
Abbildung 4-8 Ausschnitt Aussichtsschutzplan Gemeinde Kilchberg [7]
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 19Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
4.2.4 Kommunale Verkehrsbaulinien
Entlang der Stockenstrasse sind im Bereich des Geltungsbereichs kommunale Verkehrsbaulinien festgesetzt
(Regierungsratsbeschluss 3041/1987). Im Bereich des benachbarten Quartierplans Breitloo erfolgte die Bauli-
nienfestsetzung mit Genehmigung durch die Baudirektion vom 29. November 2006.
Abbildung 4-9 Kommunale Baulinien (blau), rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle: GIS-Browser Kt. ZH, Zugriff: 25.3.20)
Im Rahmen des Gestaltungsplans behalten die Baulinien ihre Gültigkeit.
4.2.5 Waldabstand
Entlang des Lättenhölzli im Norden des Grundstücks tangiert eine rechtskräftige Waldabstandslinie das Ne-
bengebäude und die Gartenbauten innerhalb des Geltungsbereichs.
Abbildung 4-10 Waldabstandslinie (hellgrün) innerhalb des Geltungsbereichs (rot), (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zu-
griff: 25.03.2020)
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 20Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Grundsätzlich gilt auf der betroffenen Parzelle 4048 ein Waldabstand von mind. 23 m (RRB Nr. 2868/1995).
Oberirdische Gebäude dürfen die mit RRB 2868/1995 festgesetzte kommunale Waldabstandslinie nicht über-
schreiten (§ 262 PBG). Für den Bereich zwischen Waldgrenze und Waldabstandslinie von ca. 23 m besteht also
ein generelles Bauverbot für Hochbauten.
Für Gebäude und Gebäudeteile, welche für den ständigen Aufenthalt von Personen (Wohn- und Arbeitsräume)
vorgesehen sind, können bis zu einem Minimalabstand von 15 m forstrechtliche Ausnahmebewilligungen
erteilt werden. Bei Nebengebäuden wie Lager- oder Maschinenräume, Carports usw. ist eine weitere
Annäherung an den Wald möglich. Solche Ausnahmen müssen im Einzelfall beantragt bzw. beurteilt werden.
Vorbehalten bleibt in jedem Fall die Ausnahmebewilligung der Gemeinde gemäss § 220 PBG (Mail Kreisförster
vom 21.08.2018).
4.2.6 Landschaftsentwicklungskonzept
Das Emilienheim wird im Massnahmenplan 1 des Landschaftsentwicklungskonzepts [5] dem Baugebiet zuge-
wiesen und als Areal A08 mit der Massnahme (Hauptthema) Blumenwiese / Magerwiese aufgeführt.
Abbildung 4-11 Auszug Massnahmenplan LEK 2015 (Geltungsbereich rot umrandet)
Für die Liegenschaft Emilienheim (Areal A08) sind konkret folgende Ziele und Massnahmen vorgegeben 2:
‐ Ziele: Vernetzung, Lebensraumaufwertung, Naturerlebnis, Lebensraum Blumenwiese mit Schmetter-
ling
‐ Massnahmen: Wiese statt Rasen, Kleinstrukturen schaffen, Obstgarten erhalten, Nisthilfen
Als Orientierungshilfe in der Umsetzung dient die Informations-Broschüre «Lebendige Gärten für Kilchberg»
(2009, [6]).
1
Stand von April 2015
2
Massnahmenblatt A08, Stand 2020
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 21Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
4.2.8 Kommunale Denkmalschutzobjekte
Weder innerhalb des Geltungsbereichs noch in der benachbarten Umgebung liegen Denkmalschutzobjekte.
Im Inventar der Heimatschutzobjekte vom 5. Juni 2011 sind ebenfalls keine Objekte eingetragen.
4.2.9 Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte
Innerhalb des Perimeters und in dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich keine inventarisierten Natur-
und Landschaftsschutzobjekte.
4.2.10 Zusammenfassung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
Das Grundstück Kat.-Nr. 4048, das der Geltungsbereich umfasst, liegt in der Zone für öffentliche Bauten öB
gemäss BZO. Massgeblich bestimmen die rechtskräftigen Baulinien im Osten und Westen der Parzelle, der
Grundgrenzabstand im Süden und der Waldabstand im Norden die Bau- und Nutzungsmöglichkeiten. Im Wei-
teren ist der Aussichtschutzbereich gemäss Aussichtsschutzplan zu beachten.
Zone öB
Abbildung 4-12 Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Überblick (Darstellung Planzeit GmbH, Quelle: Auszug aus dem
Kataster der öffentlich- rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB- Kataster, Stand 18.01.2020)
4.2.11 Privat-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, Grundbucheinträge
Auf dem Grundstück Kat. Nr. 4048 (Stockenstrasse 22, 24) bestehen folgende Dienstbarkeiten:
• Last: Recht auf Durchleitung der Kabelleitung für Gemeinschaftsantennenanlage zu Gunsten der Ge-
meinde Kilchberg; Recht: Anschlussrecht an diese Kabelleitung; Dat. 29.06.1973, SP 1639-59.
• Last: Leitungsbaurecht mit Kabelverteilkabine, beschränkt übertragbar, zu Gunsten der EKZ, 8002 Zü-
rich; Dat. 19.12.2007, SP 2684.
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Abbildung 4-13 Situationsplan zur Dienstbarkeit Leitungsbaurecht mit Kabelverteilkabine SP2684; Dat. 19.12.2007
4.3 Ausgleich planungsbedingter Vorteile
Gemäss Raumplanungsgesetz (RPG) 3 haben die Kantone den angemessenen Ausgleich von erheblichen Vor-
und Nachteilen, die durch Planungsmassnahmen entstehen, zu regeln. Dies erfolgt im Kanton Zürich durch
den Erlass des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) mit zugehöriger Mehrwertausgleichsverordnung (MAV).
Das MAG wurde im Oktober 2019 vom Zürcher Kantonsrat beschlossen, die MAV wurde am 30. Septem-
ber 2020 vom Regierungsrat beschlossen. MAG und MAV treten am 1. Januar 2021 in Kraft.
Gemäss MAG wird auf Einzonungen und Umzonungen von Zonen für öffentliche Bauten durch den Kanton
eine Mehrwertabgabe erhoben. Bei Aufzonungen und kommunalen Sondernutzungsplanungen sowie bei an-
deren Umzonungen wird die Kompetenz zur Erhebung einer Mehrwertabgabe den Gemeinden übertragen.
Beim vorliegenden Gestaltungsplan handelt es sich um eine kommunale Sondernutzungsplanung. Die Erhe-
bung der Mehrwertabgabe fällt (soweit ein Planungsvorteil anfällt) in die Kompetenz der Gemeinde Kilchberg
(Art. 19 Abs. 1 MAG).
Die Gemeinden sind aufgefordert, den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen
entstehen, in ihrer Bau- und Zonenordnung zu regeln (Art. 19 Abs. 1 MAG). Dies ist in der Gemeinde Kilchberg
noch nicht erfolgt, so dass zur Mehrwertabgabe für den Gestaltungsplan Emilienheim zum aktuellen Zeitpunkt
keine näheren Aussagen gemacht werden können. Damit für das Zustimmungs- und Genehmigungsverfahren
des Gestaltungsplans nähere Aussagen zu einem allfälligen Mehrwert und dessen Ausgleich gemacht werden
können, haben die Gemeinde Kilchberg und die Emilienstiftung beschlossen, parallel zur öffentlichen Auflage
des Gestaltungsplans eine individuelle Schätzung des Mehrwertes vorzunehmen.
3
vom 22. Juni 1979, SR 700
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 23Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg 5 Zentrale Sachthemen 5.1 Siedlungsqualität 5.1.1 Ortsbauliches und architektonisches Konzept Projektwettbewerb Da die Bauherrschaft grossen Wert auf eine betriebswirtschaftlich optimale Lösung, auf eine möglichst indivi- duelle Raumgestaltung, viel Atmosphäre, besonders gute architektonische Gestaltung unter guter Integration des Altbaus und Wahrung der Gartenanlage legt, hat sie einen Projektwettbewerb auf Einladung unter acht kompetenten Teams durchgeführt. Die ortsbauliche Qualität wurde dabei höher gewichtet als das Erreichen der im Raumprogramm angegebenen Anzahl Wohnungen. Durch die Planer war ein optimales ortsbauliches und architektonisches Konzept auszuloten. Es sollte eine möglichst grosszügige zusammenhängende Parkflä- che erhalten bleiben, da die Aussenräume ein wichtiger Aufenthaltsraum für die Bewohnenden des Emilien- heims sind, welche in ihrem Bewegungsradius ansonsten sehr eingeschränkt sind. Die Bauten waren sorgsam in die Anlage einzubinden und Bezüge zwischen Aussen- und Innenräumen herzustellen. Vorstudien hatten ergeben, dass diese Anliegen bei einer Realisierung unter Berücksichtigung der bestehenden Waldabstandsli- nie kaum umzusetzen wären. Um genügenden Spielraum zu wahren, hatte sich die Bauherrschaft daher ent- schieden, eine reduzierte Waldabstandslinie vorzugeben. Es galt Lösungen zu finden, welche das Raumpro- gramm möglichst geschickt, bei hoher räumlicher Qualität organisieren und harmonisch in den Bestand und die Umgebung integrieren. Das Gebäude Stockenstrasse 24 sowie die umliegenden Nebengebäude und der Anbau des Emilienheims konnten abgebrochen werden. Abbildung 5-1 Modellfoto des Wettbewerbsprojekts (Quelle: Bericht des Preisgerichts vom 28.01.2020) 201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 24
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg Ortsbauliche Situierung Bezüglich der städtebaulichen Setzung überzeugten im Projektwettbewerb diejenigen Projekte am meisten, welche im östlichen Arealbereich an der Stockenstrasse ein Gebäudevolumen positionierten. Der Bericht des Preisgerichts hält fest: „Einerseits tritt dadurch das Emilienheim erstmals an der Stockenstrasse als prägnante Landmark in Erscheinung. Andererseits führt das hier realisierte Bauvolumen zu einer grossen Entspannung im westlichen Arealbereich. Die Disposition im westlichen Arealbereich bestimmt massgeblich, wie grosszügig der natürliche Landschaftsraums spürbar bleibt und welche Aufenthaltsqualitäten den Bewohnern geboten werden. Die Setzung sowie die Volumetrie der Bauten wurden auch im Verhältnis zum angrenzenden Wohn- quartier beurteilt. Es sollte ein massstäblicher Abschluss des Wohnquartiers sein.“ Das Siegerprojekt bewahrt und stärkt mit der ortsbaulichen Setzung der neuen Gebäude die wesentlichen Qualitäten der heutigen Anlage. Der Projektvorschlag sieht eine Ergänzung des Pflegeheims mit einem Flügel- bau im Norden des Parks vor. Das neue Wohnhaus wird mit angemessenem Abstand zum Bestand und mit möglichst kleinem Fussabdruck im Osten platziert. Ein filigranes Dach im Norden der Vorfahrt verbindet die beiden Gebäude und lässt den Blick nach Westen offen. Durch klare und präzise Eingriffe wird ein Ensemble mit starker Identität geschaffen, wie das Preisgericht in seinem Bericht festhält: „Das vorliegende Projekt schöpft seine Kraft aus dem Bestand und den Qualitäten des Grundstücks.“ Die Zufahrt mit dem Obstgarten und dem Vorplatz ergeben ein stimmiges und dem Ort angemessenes Bild. Mit dem Abbruch des Gebäudes Stockenstrasse 24 (siehe Abbildung 2-1) erhält das Emilienheim einen stärke- ren Bezug zur Stockenstrasse. Dadurch wird eine wirksame Öffnung nach aussen erzielt. Die Anlage tritt für die Öffentlichkeit einladend in Erscheinung. Die Parkanlage soll mit wenigen Elementen und Formen Klarheit in der Gesamtanlage schaffen und die Orien- tierung der Bewohnenden vereinfachen. Abbildung 5-2 Situation, Richtprojekt zum Gestaltungsplan (Quelle: Knorr & Pürckhauer Architekten AG, 10.06.2020 [9]) 201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 25
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Gebäude
Der Ausdruck der Bauten wird aus der Architektur der 30er Jahre entwickelt. Die Verschmelzung der beiden
Pflegeflügel lässt ein Gebäude mit neuer Identität entstehen. Die architektonischen Motive, bestehend aus
Bändern, die die Fassaden mit vorstehenden Gesimsen gliedern, und weit ausladenden Walmdächern, lassen
ein starkes, harmonisches Ensemble entstehen. Die Anpassung des Bestandesdaches beeinflusst die kubische
Erscheinung der Gesamtanlage positiv. Das Wohnhaus folgt mit seiner Lage den bestehenden freistehenden
Mehrfamilienhäusern entlang der Stockenstrasse, von der aus die effizient organisierte Tiefgarage erschlossen
wird. „Diese Massnahme erlaubt es den Hügel als schöne Kulisse für die Vorfahrt aufs obere Plateau zu gestal-
ten; die Eigenständigkeit der Adressierung wird durch diese Konzeption noch gestärkt“, heisst es im Bericht
des Preisgerichts. Unter Berücksichtigung der Hinweise und Empfehlungen des Preisgerichts ist die Wettbe-
werbseingabe in der ersten Jahreshälfte 2020 zu einem Richtprojekt gereift [9].
Abbildung 5-3 Visualisierung der Gebäude von Süden her gemäss Richtprojekt (Quelle: Knorr & Pürckhauer Architekten AG,
10.6.2020 [9])
Das Wohnhaus wird über eine im Westen liegende Eingangshalle erschlossen. Die Geschosse sind als Zwei-
bünder organisiert. Ein gut bemessenes Entrée erschliesst die Zimmer, die Wohnküche und die Wohnzimmer
mit angegliederter Loggia. Alle Wohnungen sind dreiseitig orientiert und gewähren einen schönen Blick zum
See, nach Zürich oder in die Berge. Gemäss Beurteilung des Preisgerichts ist das Wohnhaus gut dimensioniert
und mit durchwegs wohl proportionierten, gut möblierbaren Räumen versehen. Das Treppenhaus an der Fas-
sade erhöht den Wohnwert und schafft einen Sichtbezug zum Pflegeheim.
Das Pflegeheim ist als winkelförmiges Gebäude mit einer Vertikalerschliessung im Schnittpunkt der Flügel dis-
poniert. Der Windfang führt in die Eingangshalle, von welcher beide Flügel, der Empfang und das Treppenhaus
erschlossen sind. Im neuen Flügel sind in einer schönen Raumabfolge die Cafeteria mit Office, das mit einem
Cheminée in zwei Bereiche gegliederte Restaurant mit nach Norden angegliedertem Sääli und die Gastroküche
organisiert. Im Bestandesbau erschliesst eine Wandelhalle, die auch als Bibliothek genutzt werden kann, den
am Ende des Gebäudes liegenden Therapieraum. Die öffentlichen Räume werden über einen rückwärtig lie-
genden Gang erschlossen.
Die Pflegezimmer des Neubaus sind über einen mittig liegenden Erschliessungsraum zweibündig organisiert.
Diese Disposition ergibt Räume, die sowohl auf den Park als auch auf den Wald ausgerichtet sind. Um das
Raumgefühl der Zimmer zu steigern und um Licht und Ausblicke zu gewinnen, sind grosszügig verglaste Erker
vorgesehen. Die Pflegezimmer sind wie kleine Wohnungen strukturiert und weisen eine klare Zonierung in
Entrée, Wohnbereich und Schlafnische auf. Für die Pflege wird eine zweckentsprechend situierte Infrastruktur
zur Verfügung gestellt.
Zusammenfassend betrachtet sind die Gebäude städtebaulich feinfühlig disponiert und dimensioniert. Sie wei-
sen hohe räumliche, architektonische und betrieblich-wirtschaftliche Werte vor und die Wohnungen
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 26Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
versprechen eine hohe Wohnqualität. Die ausdrucksstarke architektonische Sprache vermittelt dem Emilien-
heim einen neuen identitätsstiftenden Ausdruck.
Aussenraum
Der Aussenraum wird in die drei Bereiche Heimgarten, Obstgarten und Waldsaum gegliedert. Dies schafft
Klarheit in der Gesamtanlage und vereinfacht die Orientierung der Bewohnerinnen und Bewohner.
Der Obstgarten und der Vorplatz ergeben ein stimmiges und dem Ort angemessenes Bild im Bereich der Zu-
fahrt. Im westlichen Bereich wird der Obstgarten mit dem Abbruch des Gebäudes Stockenstrasse 24 erweitert
bzw. aufgewertet.
Die mit Wegen und Blumenbeeten sorgfältig gestaltete und gepflegte Parkanlage erfährt durch den Abbruch
nicht mehr benötigter Nebenbauten eine Aufwertung.
Der Heimgarten soll weiterhin vor allem auf die Benutzerbedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner aus-
gerichtet werden und wie bis anhin für das Verweilen im Freien und Feste dienen. Dabei stehen die Aspekte
der Behindertengerechtigkeit und Beschattung im Vordergrund. Gleichermassen soll der Heimgarten für die
Öffentlichkeit zugänglich und erlebbar werden. Die erst kürzlich als Ersatz für eine ehemals mächtige Linde
gepflanzte Linde sowie die vorhandene Feuerstelle bleiben erhalten.
Primär eine gestalterische und ökologische Bedeutung kommt der heutigen Magerwiese im südlichen Gel-
tungsbereich zu. Sie wird von den Bewohnerinnen und Bewohnern aufgrund ihres Artenreichtums sehr ge-
schätzt.
Der Waldabstand wird flächenmässig verkleinert, der Waldsaum jedoch ökologisch aufgewertet.
Abbildung 5-4 Visualisierung des Richtprojekts von der Steinweidstrasse her (Quelle: Knorr & Pürckhauer Architekten AG,
10.6.2020 [9])
201120_Erläuterungsbericht_rev 20.11.2020 27Sie können auch lesen
