Projektentwicklungen Die besseren Immobilienfonds - kompakt - ProContra
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kompakt Projektentwicklungen Die besseren Immobilienfonds Verlags-Sonderveröffentlichung in Kooperation mit:
Projektentwicklung in Hamburg und München
Analystenmeinungen
Mindestens
8,5 % Rendite p.a.!
Ausschüttungen
nach jedem Projektverkauf!
www.onegroup24.de
Editorial
Liebe Leserin,
lieber Leser,
Die Flucht der Anleger in das sorgt so für lukrative Renditen
deutsche „Betongold“ ist unge-‐ für die Anleger. Erfahren Sie
brochen. Selbst Verlautbarungen auf den kommenden Seiten,
über mögliche Blasenentwick-‐ warum Projektentwicklungen
lungen in deutschen Metropolen derzeit vielleicht die besseren
können die Anleger nicht von Immobilienfonds sind. Lesen Sie
Investitionen in Immobilien ab-‐ zudem alles Wissenswerte zum
halten. Natürlich wollen auch die Wohnimmobilienmarkt Deutsch-‐
Initiatoren diesen Trend nutzen land, insbesondere im Vergleich
und platzieren fleißig ihre Immo-‐ zu ausländischen Märkten und
bilienfonds. Allerdings herrscht alles zu den Wohnimmobilien-‐
an deutschen Top-‐Standorten standorten München, Hamburg,
bereits jetzt eine handfeste Düsseldorf und Berlin. Auf Seite
Angebotsknappheit. Es fällt 38 finden Sie dann ein ausführ-‐
den Emissionshäusern zuneh-‐ liches Porträt des Fonds Pro Real
mend schwer an die beliebten Deutschland. Ein Projektent-‐
Core-‐Objekte heranzukommen wicklungsfonds aus dem Hause
oder der Preis dafür ist zu hoch. One Group, die diese Beilage
Das schmälert natürlich die tatkräftig unterstützt hat.
Rendite der Anleger. Angesichts
dieser Entwicklungen erweisen
sich Projektentwicklungen als Wir wünschen Ihnen viel Spaß
geeigneter Ausweg. Denn bei bei der Lektüre!
Projektentwicklungen nimmt
der Fonds bereits am Beginn der
Wertschöpfungskette teil und
procontra | August 2012 3
Inhalt
Inhalt
18 22
Die besseren Immobilienfonds Seite 06
Bei klassischen Immobilienfonds herrscht eine Angebotsknappheit.
Warum Projektentwicklungen daher derzeit attraktiver sind.
Deutschland ist doch Europameister Seite 12
Der deutsche Immobilienmarkt steht im internationalen Vergleich
glänzend da. Trotz jüngster Preisentwicklungen versprechen die
Wohnimmobilien in A-‐Lage solide Renditen.
Wohnen bleibt im Trend Seite 14
Trotz deutlichem Preissprung bei deutschen Wohnimmobilien
besteht keine Blasengefahr.
Städteporträts Seite 18
Die Wohnimmobilienstandorte München, Hamburg, Düsseldorf
und Berlin unter der Lupe
Preisrallye ohne Ende Seite 18
Schwindelerregende Höhen haben die Preise für Mieten und Preise
in Bayerns Metropole mittlerweile erreicht.
4 procontra | August 2012
Inhalt
26 30
Der Kiez ist wieder in Seite 22
Die Stadt der zwei Gesichter. Wohnimmobilien sind in allen
zentralen Lagen gleichermaßen begehrt.
Boomtown am Rhein Seite 26
Gerade im innerstädtischen Bereich ziehen die Mieten in der
nordrhein-‐westfälischen Landeshauptstadt deutlich an.
Weniger arm, nicht weniger sexy Seite 30
Lange hinkte die Preisentwicklung in Berlin hinterher. Nun
zeigen die Wachstumskurven in der Bundeshauptstadt nach oben.
„Standorte sind eine ganz entscheidende Größe“ Seite 34
Interview mit Dr. Dirk Drechsler von ADMODUS, Spezialist für
Mezzanine-‐Finanzierungen von Immobilienprojektentwicklungen
in den Bereichen Einzelhandel und Wohnen.
Stabile Säule im Portfolio Seite 38
Die wichtigsten Informationen und Fakten zum
ProReal Deutschland im Überblick.
procontra | August 2012 5
Projektentwicklungen
Die besseren
Immobilienfonds
Auf dem deutschen Immobilienmarkt herrscht weiterhin Optimismus. Doch
das hohe Preisniveau drückt die Renditen. Abhilfe versprechen Projektent-
wicklungsfonds, die direkt ab der Quelle partizipieren.
Markt wird mit Anlegergeldern
geflutet. Und zwar nicht trotz,
sondern auch wegen der Euro-‐
krise, denn deutsches „Beton-‐
gold“ gilt als sicherer Hafen. Der
Immobilienpreis-‐Index für Woh-‐
nen von BulwienGesa, der für die
Jahre 2000 bis 2009 einen durch-‐
schnittlichen Anstieg von jährlich
0,7 Prozent ausweist, vermeldete
zuletzt Wachstumsraten von 4,2
(2010) und 7,3 Prozent (2011).
An Top-‐Standorten herrscht
„Billige Mietwohnung? Gibt’s bereits handfeste Angebotsknapp-‐
nicht ohne Neubau!“, titelte jüngst heit. Traditionellen geschlossenen
die „Immobilien Zeitung“. Damit Immobilienfonds fällt es zuneh-‐
ist die größte aktuelle Herausfor-‐ mend schwer, an begehrte Core-‐
derung für Investoren umrissen: Objekte zu gelangen. Oder sie
„Billige“, also mit einem günstigen zahlen einen zu hohen Preis, was
Preis-‐Leistungs-‐Verhältnis auf-‐ natürlich die Rendite mindert.
wartende Immobilien sind kaum Wie das Analysehaus Scope Ana-‐
noch zu finden. Der deutsche lysis herausgefunden hat, lagen in
6 procontra | August 2012 Bild: oro2011©fotolia.com
Projektentwicklungen
der Vergangenheit die Ausschüt-‐ toren auf Projektentwicklungen,
tungen der meisten geschlossenen also die Erstellung und den
Immobilienfonds im Plan oder gewinnbringenden Verkauf neuer
Immobilien. Denn sie bringen in
der Regel eine höhere Rendite
Zu Recht gelten Pro-
als die Vermietung von Bestand-‐
jektentwicklungsfonds sobjekten. Der Grund liegt auf
als Königsdisziplin der der Hand: Die Fondsgesellschaft
Immobilienbranche. nimmt am Beginn der Wertschöp-‐
fungskette der Immobilie teil,
über den Planwerten. Um ihren wo die Wertschöpfung am
Anlegern aber auch in Zukunft größten ist.
überdurchschnittliche Ertrag-‐ Ein weiterer Vorteil: Während
schancen zu bieten, konzentrieren sich Anleger in traditionellen
sich mehr und mehr Fondsinitia-‐ geschlossenen Immobilien-‐
Klein, aber fein
Projektentwicklungsfonds sind im Vergleich zu Immobilienfonds
immer noch eine Nische, bieten aber gute Chancen
2.689.744 2.760.785
2.470.979
2.069.679
0
63
6
89
3.
02
01
37
2.
.0
.8
19
93
92
2008 2009 2010 2011
Summe Eigenkapital aller Immobilienfonds in TEUR Eigenkapital Projektentwicklungsfonds in TEUR
Quelle: Scope Group, Stand: November 2011 , Angaben in TEUR
procontra | August 2012 7
Projektentwicklungen
fonds laut Scope Analysis für disziplin der Immobilienbranche.
im Schnitt rund 13 Jahre an den Bisher bildete dieses Segment
Fonds binden – und so lange ein eine relativ kleine Nische. Der
unternehmerisches Risiko einge-‐ Anteil von Projektentwicklungs-‐
hen –, beträgt die Bindungsdauer fonds an allen geschlossenen
bei Projektentwicklungsfonds nur Immobilienfonds lag 2011 bei 4
drei bis fünf Jahre. Es winkt also Prozent. Ob er sich wesentlich er-‐
quasi eine „Immobilienrendite im höht, hängt entscheidend von der
Sprinttempo“. Voraussetzung: 5LVLNRDÜQLWlWGHU,QYHVWRUHQDE
Der Bauträger ist erfahren und „Jedem Anleger muss klar sein:
alle Aspekte der Projektentwick-‐ Wer mehr Rendite will, muss auch
lung stimmen: die Lage, die Qua-‐ mehr Risiko eingehen“, so Botho
lität und die gute Verkäuflichkeit von Hülsen, Geschäftsführer bei
des Objekts. Zu Recht gelten Pro-‐ Scope Analysis.
jektentwicklungsfonds als Königs-‐ Für einen in Zukunft höheren
Wohnungen im Kommen, Büros rückläufig
Die Zahl der Projektentwicklungen im Segment Wohnen legt seit Jah-
ren rasant zu, während immer weniger Büroraum geschaffen wird.
Wohnen Büro
12.000
fertiggestellt im Bau
in Planung
9.000
6.000
3.000
0
8
9
0
1
2
8
9
0
1
2
0
0
1
1
1
0
0
1
1
1
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
Quelle: #VMXJFO(FTB"(r'PMJF "OHBCFOJO5BVTFOERN
8 procontra | August 2012
Projektentwicklungen
Marktanteil von Projektent-‐ Eigenkapital aufzubringen. Dies
wicklungsfonds sprechen auch gilt insbesondere deshalb, weil oft
neue Vorschriften, etwa Basel II. mehrere Projektentwicklungen
Danach müssen Banken mehr parallel verfolgt werden (müssen).
Eigenkapital vorhalten und sind Projektentwicklungsfonds können
helfen, diese Finanzierungslücken
zu schließen.“ Insofern führt die
Traditionellen geschlos-
verschärfte Bankenregulierung
senen Immobilienfonds indirekt auch zu komplexeren
fällt es zunehmend Kapitalstrukturen bei der Finan-‐
schwer, an begehrte zierung von Immobilienvorhaben.
Core-Objekte zu Auf dem Vormarsch sind zum
gelangen. Beispiel Wasserfall-‐Strukturen,
also mit Auszahlungen an die
daher in der Vergabe von Krediten Kapitalgeber nach festen Regeln,
eingeschränkt. Wo sie früher oder mit Finanzierungsstufe zwi-‐
100 Prozent finanziert haben, schen Eigen-‐ und Fremdkapital
sind jetzt nur noch 80 Prozent (Mezzanine-‐Kapital).
üblich. Auch kapitalstarke Die Konzeption eines Pro-‐
Projektentwickler spüren diese jektentwicklungsfonds ist also
Finanzierungslücke. Kay Böhme, eine komplexe Aufgabe, die viel
Rechtsanwalt und Immobilien-‐ Erfahrung und Know-‐how voraus-‐
Projektentwickler (EIPOS) aus setzt. Viele Newcomer unter den
Nürnberg, bestätigt: „Viele Emissionshäusern, die nun auf
Projektentwickler haben Pro-‐ den Zug aufspringen, unterschät-‐
bleme, über den Zeitraum von der zen die Vielzahl an relevanten
Projektidee bis zur Fertigstellung Faktoren. Anleger sind daher gut
der Immobilie eine (Zwischen-‐)Fi-‐ beraten, sich ihren Emittenten ge-‐
nanzierung zu vertretbaren Kon-‐ nau anzuschauen – denn dessen
ditionen zu erhalten beziehungs-‐ Expertise entscheidet am Ende
weise das hierfür erforderliche über den Erfolg.
procontra | August 2012 9
Projektentwicklungen
„Wichtig sind klare
Investitionskriterien“
Interview mit Botho von Hülsen, Geschäftsführer von Scope Survey
kurzen Laufzeit von im
Durchschnitt sechs Jahren. Bei
anderen geschlossenen Immo-‐
bilienfonds ist das Anlegerkapi-‐
tal in der Regel 10 bis 15 Jahre
lang gebunden. Zudem haben
Anleger in Projektentwick-‐
lungsfonds die Chancen auf
Renditen im höheren Bereich.
Hierfür gibt es aber keine
Garantie. Der Erfolg des Fonds
hängt insbesondere von einem
erfolgreichen Verkauf der neu
entwickelten Objekte ab. Ein
Käufer zum kalkulierten Preis
muss erst gefunden werden.
Wie gut dies gelingt, hängt
maßgeblich auch von der Art
des Projekts ab.
procontra: Was können Projekt-‐ procontra: Was sind neben
entwicklungsfonds für Anleger dem Verkaufsrisiko weitere
leisten? typische Risiken?
Botho von Hülsen: Zunächst von Hülsen: Eine Projektent-‐
ist da einmal der Vorteil der wicklung verläuft typischer-‐
10 procontra | August 2012Projektentwicklungen
weise über mehrere Stadien. aufweist. Wenn nach diesen
Zunächst gibt es eine Projekt-‐ Anlagekriterien nur risikoarme
idee, und die soll entwickelt Projektarten, zum Beispiel
– sprich: gebaut – werden. Für weitgehend oder vollständig
die Höhe des Risikos, welches vorweg vermietete Einzelhan-‐
der Fonds übernimmt, ist der
Zeitpunkt, zu dem er in das
Projekt einsteigt, wichtig. „Für die Höhe des
Wenn das erst geschieht, wenn Risikos ist der Zeitpunkt
nicht nur das Grundstück und des Projekteinstiegs
das Baurecht gesichert sind,
wichtig.“
sondern bereits eine Voll-‐ oder
zumindest eine weitgehende
Teilvermietung vorliegt, dann delsobjekte oder Wohnobjektein
sind die größten Risiken bereits Ballungszentren mit wachsen-‐
überwunden. Es bleiben dann der Bevölkerung und positiven
noch die typischen Risiken ei-‐ Entwicklungsperspektiven,
ner Bauphase, insbesondere die finanziert werden dürfen,
Gefahr unerwartet steigender kann der Anleger sich darauf
Kosten und von Projektver-‐ verlassen, dass risikoreiche
zögerungen. Diese Gefahren Projektentwicklungen wie
lassen sich durch den Abschluss Büroobjekte ohne (weitgehende)
eines GU-‐Vertrags mit einem Vorvermietung oder gar Projekte
leistungsfähigen Generalunter-‐ ohne feststehendes Baurecht
nehmer reduzieren. nicht mit Fondsmitteln finanziert
procontra: Worauf kommt es werden dürfen. Weiterhin sollte
beim Fondskauf an? der Anleger darauf achten,
von Hülsen: Wichtig ist, bei welche Qualitätsanforderungen
einem Fonds darauf zu achten, an die Bonität und die Erfahrung
ob er klare, ausnahmslos zu des Projektentwicklers angelegt
befolgende Investitionskriterien werden müssen.
procontra | August 2012 11Projektentwicklungen
Deutschland ist doch
Europameister
Im internationalen Vergleich steht der deutsche Immobilienmarkt
glänzend da. Vor allem Wohnimmobilien in A-Lagen versprechen trotz
der jüngsten Preisrallye solide Renditen. Von denen können die
Investoren in vielen anderen Ländern derzeit nur träumen.
Viertel der Befragten. „In keinem
anderen untersuchten Land
ZHUGHQGLHVH:HUWHEHUWURÝHQ¥
VR+DUPXW)UQG0DQDJLQJ
Partner bei Ernst & Young Real
Estate. Einzelhandelsimmobilien
entwickeln sich parallel zur
wirtschaftlichen Entwicklung am
Standort. Aufgrund ihres
defensiven Charakters – da sie auf
Grundbedürfnisse wie Nahrung
abstellen – und angesichts der
0DUNWEHREDFKWHUKDEHQZHQLJ guten Konjunkturaussichten in
Zweifel: Die Preise für deutsche Deutschland gelten sie derzeit als
Immobilien werden weitere ³,QYHVWRUV/LHEOLQJ¥QLFKWQXUEHL
Rekorde anstreben. Laut einer 3ULYDWHQVRQGHUQDXFKEHL
Ernst-‐&-‐Young-‐Umfrage Institutionellen.
beispielsweise rechnet jeder zweite Deutsche Wohnungen sind in
Investor bei Einzelhandelsimmobi-‐ den Augen der Investoren zwar
lien in guten Lagen mit Preissteige-‐ NRVWHQXQGEHWUHXXQJVLQWHQVLY
UXQJHQEHL:RKQLPPRELOLHQDQ die Rendite dafür aber sehr gut
Top-‐Standorten sind es sogar drei kalkulierbar. Auf dem Wohnungs-‐
12 procontra | August 2012 Bild: © styleuneed©fotolia.comProjektentwicklungen
markt führt die Sehnsucht nach ähnliche Entwicklung durchlau-‐
Solidem mancherorts bereits zu fen. Die Immobilienmärkte in den
regelrechten Bietergefechten. gebeutelten Ländern werden noch
7HLOZHLVHZHUGHQZDKUH0RQG-‐ HLQLJH=HLWEUDXFKHQELVVLHZLHGHU
SUHLVHHU]LHOW VLHKHDXFK6HLWH auf die Beine kommen. In Zentral-‐
so dass mancher Experte bereits und Osteuropa hingegen sehen
die Gefahr einer Blase an die Wand Experten derzeit vergleichbar gute
malt. Laut Statistischem Bundes-‐ Renditechancen wie in Deutsch-‐
amt sind die Bau-‐ und Immobili-‐ land – allerdings einhergehend mit
enpreise für Wohngebäude zuletzt deutlich höherer Volatilität.
gegenüber dem Vorjahr jedoch nur
XP 3UR]HQWJHVWLHJHQ(LQH
Blase sieht anders aus.
:LHGDVZLVVHQHWZDGLH6SD-‐ Rosige Aussichten
QLHUXQGGLH,UHQEHVVHUDOVLKQHQ Beim jüngsten „European
Regional Economic Growth
lieb ist. Bei den heutigen Euro-‐
Index“ von LaSalle kamen
Sorgenkindern waren die Immobi-‐ sieben deutsche Städte/
lienpreise vor drei oder vier Jahren Regionen wegen ihrer guten
Entwicklungsperspektiven
unter die ersten 30.
1. London
Drei Viertel der 2. Moskau
Investoren rechnen 3. München
mit steigenden Wohn- 4. Paris
5. Stockholm
immobilienpreisen.
...
13. Stuttgart
um deutlich mehr als 10 Prozent 17. Mannheim-Karlsruhe
SUR-DKUJHVWLHJHQXQGGDVEHU 20. Frankfurt
mehrere Jahre hinweg. Es folgten 24. Hamburg
jeweils das Platzen der Blase und 26. Köln-Bonn
ein dramatischer Absturz. Die 28. Düsseldorf
USA haben bekanntermaßen eine
procontra | August 2012 13Wohnen
Wohnen bleibt im Trend
Deutsche Wohnimmobilien haben in den letzten Jahren einen wahr-
haften Preissprung hingelegt – zumindest in guten Lagen. Manche
Experten sehen schon eine Überhitzungsgefahr. Doch die fundamen-
talen Daten und die noch immer vergleichsweise moderaten Preise
sprechen gegen eine Blasenbildung.
steil nach oben. Ob Frankfurt,
Stuttgart oder Düsseldorf – in
Städten mit guter Perspektive
überwiegt die Nachfrage das
Angebot bei Weitem. Doch die
LPSRVDQWHQ=DKOHQRÝHQEDUHQQXU
die halbe Wahrheit: Während die
Quadratmeterpreise in den
Metropolen von Rekord zu Rekord
jagen, werden Unterzentren und
ländliche Regionen abgehängt.
Laut Immobilienverband Deutsch-‐
land (IVD) werden dort heute bis zu
30 Prozent weniger für Wohnei-‐
gentum bezahlt als noch vor zehn
Satte 20 Prozent Preissteige-‐ Jahren. „Künftig ist eine weitere
rung allein im Jahr 2011 (Hamburg-‐ $XVGLÝHUHQ]LHUXQJGHU0lUNWHXQG
Uhlenhorst), 50 Prozent Aufschlag vor allem der Immobilienpreise zu
seit 2007 (Hamburger Innenstadt), erwarten“, heißt es in einer
über 3.700 Euro pro Quadratmeter aktuellen Studie des Bundesinsti-‐
Eigentumswohnung in München: tuts für Bau-‐, Stadt-‐ und Raumfor-‐
Die Preiskurven für deutsche Wohn-‐ schung. Und so resultiert aus den
immobilien in Top-‐Lagen zeigen sehr unterschiedlichen Entwick-‐
14 procontra | August 2012 Bild: © Gina Sanders©fotolia.comWohnen
lungen mit 2,8 Prozent eine eher zu hohen Erwartungen an die Top-‐
bescheidene Wachstumsrate für die Standorte. München, Hamburg
gesamtdeutschen Wohnimmobili-‐ und Düsseldorf seien weitgehend
enpreise (drittes Quartal 2011 im überhitzt und böten nur noch
Vergleich zum Vorjahresquartal). mickrige Renditen.
Im Grunde müsste man jedoch von 0DQPXVVMHGRFKGLÝHUHQ]LHUHQ
zwei, besser noch von drei oder wie auch Tobias Just, Leiter des
vier deutschen Immobilienmärkten Lehrstuhls für Immobilienwirt-‐
reden. schaft an der International Real
Estate Business School (IREBS)
Drum schau genau, wer sich der Universität Regensburg,
lange bindet betont: „Aktuelle Meldungen über
Schon fragen sich so manche Transaktionen zum 35-‐Fachen des
Beobachter, ob da nicht eine Blase Kaufpreises in absoluten Topla-‐
droht. Immerhin sind die Negativ-‐
beispiele Spanien und Irland, wo
Investoren sollten jedes
die große Bonanza in einer großen
Depression endete, noch frisch in
interessante Objekt
Erinnerung. „Im Immobilienbe-‐ hinsichtlich Mikro-
reich haben wir bereits deutliche und Makrolage genau
Preiserhöhungen gesehen“, gibt prüfen.
etwa Oliver Schickedanz, Chef-‐An-‐
lagestratege bei der Commerzbank, gen führen zu einer verzerrten
zu bedenken. Auch wenn sich wei-‐ Wahrnehmung.“ Auch F+B-‐Chef
terhin sehr lukrative Renditechan-‐ Bernd Leutner gibt grundsätzlich
cen böten, werde sicherlich nicht Entwarnung: „Wir können keine
jede Immobilie in zwei oder drei Bildung von Immobilienblasen in
Jahren noch die heutigen Preise Deutschland feststellen.“ Der von
erzielen. Das „manager magazin“ seinem Unternehmen erhobene
bläst ins gleiche Horn und warnt in Wohn-‐Index ging zuletzt sogar
seinem aktuellen Immobilienbaro-‐ zurück. Die Investoren werden also
meter für Mehrfamilienhäuser vor bereits vorsichtiger.
procontra | August 2012 15Wohnen Deutschlands Wohnimmobilien- den vergangenen fünf Jahren nur markt im Ganzen gesund um 6,8 Prozent zu, während für Entscheidend für die Beurteilung Mieten heute 9,8 Prozent mehr einer Blasengefahr sind letztlich die zu zahlen sind. „Eine Immobilien-‐ Fundamentaldaten. Und die stim-‐ preisblase liegt nur dann vor, wenn men in Deutschland, zumindest die hohen Preise alleine daraus in guten Lagen. Über lange Jahre resultieren, dass Investoren weiter verharrte die Neubautätigkeit auf steigende Preise erwarten, ohne bescheidenem Niveau, die Zahl der dass dies aber fundamentale Werte Haushaltsgründungen überstieg rechtfertigen. Darüber hinaus sind deutlich die der neu fertiggestellten Blasen dadurch gekennzeichnet, Wohneinheiten. Trotz des Nachfra-‐ dass Gefahren rapider Marktpreis-‐ geüberhangs zeigte die Preiswachs-‐ korrekturen bestehen (Platzen tumskurve jedoch nur leicht nach der Blase), da beispielsweise der oben. So weisen die Preisindizes Verschuldungsgrad der Haushalte des Verbands Deutscher Pfand-‐ auf ein bedenkliches Maß ansteigt. briefbanken für die letzten zehn Eine solche Situation liegt in Jahre nur eine Steigerung von 10 Deutschland nicht vor“, führt Mi-‐ Prozent bei Wohnimmobilien aus. chael Voigtländer vom Institut der Pariser Wohnungskäufer etwa deutschen Wirtschaft (IW) aus. können über die Münchner Tarife nur müde lächeln: An der Seine A- und B-Lagen weiterhin kletterten die Durchschnittspreise profitabel zuletzt auf atemberaubende 8.390 Die Anleger – national wie interna-‐ Euro pro Quadratmeter. Auch in tional – setzen in der Währungs-‐ Zürich sind fünfstellige Quadratme-‐ und Finanzkrise unverdrossen terpreise keine Seltenheit, ebenso auf „Betongold“ in einem stabilen in London. Umfeld. So erklärt sich auch die In Deutschland hingegen sind große Nachfrage nach Wohnim-‐ die Mieten in den Metropolen mobilien. Arnim Kogge von der zuletzt schneller gestiegen als Stuttgarter Privatbank Ellwanger die Kaufpreise. Letztere legten in & Geiger benennt ihren Pluspunkt: 16 procontra | August 2012
Wohnen
„Wohnimmobilien sind, anders als auch die B-‐Städte wie Trier, Müns-‐
Büroimmobilien, konjunkturunab-‐ ter und Bonn seien für Anleger
hängiger und bieten den erheb-‐ attraktiv. Unterfüttert wird der po-‐
lichen Vorteil, dass Menschen auch sitive Ausblick von einer Umfrage
dann eine Wohnung benötigen, des IVD unter 750 Maklern, derzu-‐
wenn die wirtschaftliche Situation folge die Nachfrage nach Wohnei-‐
Schwächen aufweist.“ gentum auch 2012 weiter steige.
Aufgrund des zersplitterten Auch die Ratingagentur Scope
deutschen Immobilienmarktes sagt einen anhaltenden Boom des
sind Investoren jedoch angehal-‐ deutschen Immobilienmarktes
ten, jedes interessante Objekt voraus. „Bei den Vermittlern sind
hinsichtlich Mikro-‐ und Makrolage Immobilienfonds mit deutschen
genau zu prüfen. Manfred Binsfeld, Objekten derzeit das Maß aller Din-‐
Teamleiter Real Estate Research bei ge. Aktuell planen neun von zehn
Feri EuroRating, betont: „A-‐Städte Beratern Vertriebsaktivitäten im
mit hohen Zuwanderungsraten, Segment Immobilienfonds Inland“,
in denen kaum neu gebaut wurde, ZHL&KHIDQDO\VW6WHÝHQ0|OOHU
können auch jetzt noch attraktive zu berichten. Der Boom wird also
Kaufgelegenheiten bieten.“ Aber einstweilen anhalten.
München in eigener Preisliga
Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Großstädten
4.000
Euro pro Quadratmeter
3.000
2.000
1.000
0
n
rg
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D
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Ha
St
Fr
ie
M
Dü
W
Quelle: F+B
procontra | August 2012 17Städteporträts
Preisrallye ohne Ende
Günstige Wohnungen werden teuer, teure Wohnungen werden noch
teurer: Wer in München Wohnraum kaufen oder mieten will, muss sich
an schwindelerregende Zahlen gewöhnen.
wirkt aufgrund seiner wirtschaft-‐
lichen Potenz, seiner wissen-‐
schaftlichen Leuchttürme, aber
auch seiner quasi-‐mediterranen
Lebensqualität wie ein Magnet
auf Gutverdiener. Zahlreiche
Großkonzerne wie BMW, Allianz,
MAN, Munich Re, Siemens und
Linde haben hier ihren Sitz,
ebenso bedeutende Medien-‐
unternehmen – mehr Verlage
etwa gibt es nur in New York.
Die „Wirtschaftswoche“ erklärte
München jüngst zur wirt-‐
Das Alpen-‐Panorama am Hori-‐ schaftlich erfolgreichsten Stadt
zont, Italien zwei Autostunden Deutschlands. Das dürfte sie
entfernt, zahllose Kulturdenk-‐ auch noch eine Zeitlang bleiben
mäler, Museen und Galerien, (siehe Ranking auf Seite 1). Die
dazu das „Mia san mia“-‐Gefühl: aktuelle Arbeitslosenquote von
Keine Frage, in der bayerischen 3,9 Prozent bedeutet praktisch
Landeshauptstadt lässt es sich Vollbeschäftigung.
gut aushalten. Vorausgesetzt, Entsprechend wächst die Be-‐
man verfügt über das nötige völkerung: von 2006 bis 2011 um
Kleingeld. Denn kein Pflaster in über 4 Prozent. Das zuständige
Deutschland ist teurer. München Referat der Stadt geht von einer
18 procontra | August 2012 Bild: Maximilian Sydow©fotolia.comStädteporträts
Steigerung der Einwohnerzahl Rahmendaten erklärt sich die
(gegenüber 2009) um 6 Prozent ungebrochene Preisrallye, die
bis 2020 und um 10,9 Prozent bis *HULQJYHUGLHQHUQVR]XVFKDÝHQ
„Obwohl die Preissteigerungen alle Preisklassen
betreffen, haben sich höherwertige Wohnungen
noch einmal deutlich verteuert.“
DXV=XJOHLFKEHUWULÝWGLH macht. Dass die Zahl der Haus-‐
Bevölkerungsdichte Münchens halte, entgegen dem Trend in an-‐
schon heute die aller anderen deren Metropolen, weniger stark
deutschen Großstädte deutlich. wächst als die der Einwohner,
Für Neubauten gibt es entspre-‐ scheint den Preisanstieg nicht zu
chend wenig Raum. Aus diesen dämpfen.
Der Himmel als Grenze
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in München haben den Turbo
eingelegt. Häuser verteuern sich dagegen vergleichsweise moderat.
130
Preisindex in Prozent
Häuser
Wohnungen
120
110
100
90
2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: Dr. Klein & Co.
procontra | August 2012 19Städteporträts
Gewerbeflächen zu Wohnraum Makler Christian Rettstadt von
Umnutzung heißt vielerorts Stanglmaier Immobilien. In den
die Devise: Aus Gewerbe-‐ und Top-‐Lagen wie der Augusten-‐
Büroräumen werden Wohnungen, straße in der Altstadt – teuerstes
um den Notstand zu lindern. Die Viertel Deutschlands – werden
Mieten sind dessen ungeachtet schon mal 30 Euro pro Qua-‐
mit durchschnittlich 12,65 Euro dratmeter aufgerufen. Auch
pro Quadratmeter (im zweiten in Bogenhausen dominieren
Halbjahr 2011) bundesweit am Angebote jenseits der 20 Euro.
höchsten, der Zweitplatzierte „Die Prognose des Vorhalbjahres,
Frankfurt / Main liegt schon 15 dass die Preissteigerungen an-‐
Prozent darunter. Damit haben halten werden, hat sich nicht nur
die Tarife binnen Jahresfrist bestätigt, sondern der Anstieg
um 6,7 Prozent zugelegt. Die verlief sogar beschleunigt. Und
Wohnungssuche in München obwohl die Preissteigerungen alle
bedeute mittlerweile eine wahr-‐ 3UHLVNODVVHQEHWUHÝHQKDEHQ
hafte „Viecherei“, klagt etwa der sich höherwertige Wohnungen
Bezirk 90 m² Je größer, desto
Mitte-Nord 4.200 4.670 4.600 5.660
teurer
Mitte-Süd 4.390 4.600 4.940 5.740
Die Quadratmeter-
preise für Wohnungen
Nord 3.410 3.080 3.290 4.020
steigen mit deren
Nord-Ost 3.840 3.730 3.970 5.700
Größe. Doch auch für
Süd 3.140 3.780 4.150 4.910 kleine Einheiten zahlt
Süd-Ost 2.880 3.270 3.300 3.740
man in München mehr
Süd-West 3.160 3.220 3.410 4.360
pro Quadratmeter als
West 2.890 3.260 3.590 4.170
im Schnitt jeder ande-
München 3.330 3.420 3.590 4.530 ren deutschen Stadt.
Quellen: IDN ImmoDaten, Jones Lang LaSalle
20 procontra | August 2012Städteporträts
noch einmal deutlich verteuert“, Wohnraumangebot nur langsam
schreiben die Analysten von wachse. Dies zeigt sich auch im
Jones Lang LaSalle in ihrem von BulwienGesa erhobenen
jüngsten Marktbericht. Projektentwicklungsvolumen,
das im Bereich Wohnen von 2011
„Anhalten der Boomphase“
Die Kaufpreise schießen
ebenfalls in den Himmel. Laut
Die aktuelle Arbeitslo-
„Trendindikator Immobilien-‐ senquote von 3,9 Pro-
preise“ von Dr. Klein lagen die zent bedeutet praktisch
Eigentumswohnungspreise im Vollbeschäftigung.
ersten Quartal 2012 stolze 13,61
Prozent über dem Vorjahreswert auf 2012 um magere 2,5 Prozent
(siehe Grafik). Vor allem Lehel, wuchs. Experten empfehlen
Isarvorstadt /Glockenbachviertel Investoren und Käufern, nicht
und Schwabing sind gefragt. zu viel Wert auf den klingenden
In der Altstadt werden über Namen des jeweiligen Stadtvier-‐
5.000 Euro pro Quadratmeter tels zu legen – wichtiger sei die
verlangt, in Bogenhausen bis Mikrolage. Wenn die wichtigen
zu 15.000. Dabei steigt der Faktoren stimmen – etwa ruhige
Quadratmeterpreis mit zuneh-‐ Seitenstraßenlage, ordentliche
mender Wohnungsgröße (siehe Ausstattung, Kfz-‐Stellplatz, gute
Tabelle). Für Häuser mussten ÖPNV-‐Anbindung –, sei mit
vergleichsweise bescheidene 8,07 einer Immobilie beispielsweise
Prozent mehr gezahlt werden. in Sendling eine höhere Rendite
Die Marktexperten von Dr. Klein drin als mit einem weniger vor-‐
gehen „von einem Anhalten der teilhaften Objekt in der Innen-‐
Immobilien-‐Boomphase und stadt. Doch so oder so, Schnäpp-‐
weiteren Preissteigerungen“ aus, chen gibt es auf dem Münchner
da die Attraktivität Münchens Immobilienmarkt schon lange
ungebrochen sei, während das nicht mehr.
procontra | August 2012 21Städteporträts
Der Kiez ist wieder in
Hamburg gilt als Stadt der zwei Gesichter: Schmuddel-Ecken hier,
gutbürgerlicher Wohlstand dort. Wohnimmobilien sind jedoch in allen
zentralen Lagen gleichermaßen begehrt.
metropole profitiert wie wenige
andere Städte vom schwunghaften
Export der Bundesrepublik.
Zahlreiche mittelständische
und Großunternehmen locken
kontinuierlich gut ausgebildete
Arbeitskräfte an die Alster. Die
Arbeitslosenquote liegt mit aktuell
7,4 Prozent zwar leicht über der
bundesweiten, jedoch kommen
die Hamburger auf eine rund 10
Prozent höhere Kaufkraft als die
Deutschen im Durchschnitt.
Demografisch kann die Hanse-‐
stadt mit blendenden Zahlen auf-‐
warten. Zwischen 2005 und 2011
schwoll die Bevölkerung um 3,2
Prozent an. Die Bertelsmann Stif-‐
Deutschlands wirtschaftliche Stär-‐ tung geht von einem Wachstum
ke basiert auf dem Außenhandel. von 7,2 Prozent zwischen 2009
Der wiederum basiert maßgeblich und 2030 aus. Hinzu kommt ein
auf dem Seeverkehr. Und für deutlicher Trend hin zu Single-‐
Seeverkehr steht hierzulande Haushalten. Im Bezirk Hamburg-‐
vor allem das „Tor zur Welt“, die Nord etwa werden schon jetzt
Hansestadt Hamburg. Die Hafen-‐ 63 Prozent der Haushalte von
22 procontra | August 2012 Bild: M. Schröder©fotolia.comStädteporträts
jeweils einer Person bestritten, ten Jahren jeweils nur rund 3.800
und das ist noch nicht das Ende Wohnungen auf den Markt. Der
der Fahnenstange. Bis 2020 soll wachsende Nachfrageüberhang
die Zahl der Hamburger Haushalte
um rund 6 Prozent steigen. Der
durch das Bevölkerungswachstum „Mitunter werden auch
entstehende Druck auf den Woh-‐ stark renovierungsbe-
nungsmarkt wird damit zusätzlich dürftige Immobilien
verschärft. weit über Verkehrswert
verkauft.“
Mieter und Käufer müssen
tiefer in die Tasche greifen
Um all die Zuzügler unterzubrin-‐ spiegelt sich in rasantem Miet-‐
gen, werden nach Berechnungen und Kaufpreiswachstum. Die
des Pestel Instituts jährlich 11.000 durchschnittlichen Angebotsmie-‐
neue Domizile gebraucht. Tat-‐ ten knackten im zweiten Halbjahr
sächlich kamen aber in den letz-‐ 2011 erstmals die Zehn-‐Euro-‐
Wohnungspreise heben ab
Seit Anfang 2009 kennen die Kaufpreise für Hamburger Wohnungen
kein Halten mehr, während die Häuserpreise moderater zulegten.
Preisindex in Prozent
Häuser
120
Wohnungen
110
100
90
2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: Dr. Klein & Co.
procontra | August 2012 23Städteporträts
Marke und lagen damit 7,7 Pro-‐ zwei bis drei Jahren steigen, weil
zent über dem Vorjahresniveau. der Zuzug nach Hamburg anhält
Dabei verteuerten sich die geho-‐ und zu wenig neue Wohnungen
benen Bezirke Hamburg-‐Nord und gebaut werden“, ist etwa der ein-‐
-‐Mitte mit 9,2 beziehungsweise heimische Immobiliengutachter
10,5 Prozent besonders stark. Lars Schlüter überzeugt.
Zwölf Euro werden nunmehr im Die Entwicklung der Kaufpreise
Bezirk Nord pro Quadratmeter im lässt die der Mieten noch hinter
Schnitt verlangt, für Eins-‐a-‐Lagen sich. Der „Trendindikator für
und Sonderausstattung sind 17 Immobilienpreise“ von Dr. Klein
Euro und mehr üblich. Laut Jones verzeichnet für das erste Quartal
Lang LaSalle haben die Mieten 2012 im Segment Eigentumswoh-‐
seit 2009 hamburgweit um 20 nungen einen Anstieg von 5,74
Prozent zugelegt. Der Trend Prozent – und zwar nicht zum
dürfte einstweilen nicht abreißen: Vorjahresquartal, sondern zum
„Kaufpreise und Mieten werden letzten Quartal 2011. Das bedeu-‐
wohl auch in den kommenden tet das höchste Quartalswachstum
Hamburg auf Platz 2
Für Investoren in Wohnimmobilien ist Berlin derzeit das Maß aller
Dinge. Hamburg führt das Verfolgerfeld an.
Berlin 42 %
Hamburg 24 %
Frankfurt 23 %
Düsseldorf 22 %
München 20 %
Quelle: Investorenumfrage von Ernst & Young
24 procontra | August 2012Städteporträts
seit 2007. Auf Jahressicht beträgt Richtung vormals verschmähter
das Plus 12,77 Prozent, womit Lagen, etwa in St. Pauli, wo die
ein seit Anfang 2009 waltender Durchschnitts-‐Quadratmeter-‐
Trend sich fortsetzt (siehe Grafik). preise auf 3.400 Euro geklettert
„Mitunter werden auch stark re-‐ sind. „Selbst Familien mit Kindern
novierungsbedürftige Immobilien
weit über Verkehrswert verkauft“,
beobachtet der Immobiliengut-‐ Pro Jahr würden
achter Uwe Loose. Selbst bei 11.000 neue Woh-
Zwangsversteigerungen, bei nungen gebraucht,
denen der Verkehrswert norma-‐ gebaut wurden zuletzt
lerweise deutlich unterboten wird, 3.800.
würden heute noch einmal bis zu
40 Prozent aufgeschlagen. „Zu-‐
letzt Ende der 80er-‐Jahre, Anfang wollen dort Wohnungen kaufen“,
der 90er-‐Jahre war der Hambur-‐ wundert sich Gutachter Schlüter.
ger Wohnimmobilienmarkt so Die Stadtväter versuchen derweil
überhitzt“, resümiert Loose. nach Kräften, die Neubautä-‐
tigkeit anzuregen, mit vielerlei
Blasengefahr minimal Förderungen, mit schnelleren
Eine Baisse ist allerdings nicht zu Baugenehmigungen. Das Volumen
erwarten, da die fundamentalen aktueller Projektentwicklungen
Daten das Preiswachstum recht-‐ im Bereich Wohnen legte laut
fertigen. „Für Hamburg gehen wir BulwienGesa denn auch auf Jah-‐
von einer stabilen Wertentwick-‐ ressicht um 27,8 Prozent auf gut
lung der Wohnimmobilien aus, zwei Millionen Quadratmeter zu.
da beispielsweise im Gegensatz Für die Investoren gestaltet sich
zu Berlin weniger Raum für neue nur der Wohnimmobilienmarkt in
Projektentwicklungen vorhan-‐ Berlin derzeit interessanter (siehe
den ist“, prognostizieren die Grafik). Doch eine Bedarfsde-‐
Dr.-‐Klein-‐Analysten. Der Fokus ckung ist noch lange nicht in
der Käufer weitet sich bereits in Sicht.
procontra | August 2012 25Städteporträts
Boomtown am Rhein
In der NRW-Landeshauptstadt wird Wohnraum auch in Zukunft knapp
bleiben. Die Mieten ziehen vor allem im innerstädtischen Bereich
kräftig an – und locken Investoren.
aufbieten. Hinzu kommt ein
breit aufgestellter Mittelstand,
der etwa im Patentwesen, in der
Mode, der Telekommunikation
oder der Werbung gut bezahlte
-REVVFKDÝW'LHEUXPPHQGH
:LUWVFKDIWYHUKDOI'VVHOGRUIJDU
2007 zu einem kleinen Wun-‐
der: Seitdem ist die Kommune
schuldenfrei. Entsprechende
Mittel stehen den Stadtvätern
]XU9HUIJXQJXPGLH,QIUD-‐
Altbier beim Karneval in der struktur weiter auszubauen.
Altstadt, Edel-‐Shopping in der ³'VVHOGRUIXQWHUVWUHLFKWVHLQH
Kö, Tote Hosen und Fortuna: So Metropolfunktion derzeit mit den
assoziieren die meisten Bundes-‐ richtigen städtebaulichen Maß-‐
EUJHUZHQQVLHGHQ1DPHQ nahmen“, kommentiert Andreas
'VVHOGRUIK|UHQ:DVGDJHJHQ 6LHEHUW,PPRELOLHQH[SHUWHEHL
ZHQLJHUEHNDQQWLVW 'LH5KHLQ-‐ Jones Lang LaSalle, „mit den
metropole beherbergt zahlreiche MQJVWHQ0DQDKPHQZLUGGLH
große Konzerne, darunter ,QQHQVWDGWQRFKPDOVDXIJHZHUWHW
0HWUR(219RGDIRQH(5*2 und alle Eins-‐a-‐Lagen der Stadt
XQG+HQNHO1XU0QFKHQV werden profitieren.“
Aktiengesellschaften können in Obwohl sich die Zukunftspro-‐
'HXWVFKODQGPHKU%|UVHQZHUW gnosen der ansässigen Unterneh-‐
26 procontra | August 2012 Bild: Jörg Engel©fotolia.comStädteporträts
men zuletzt durch die Eurokrise wirtschaftlichen Perspektiven
HWZDVHLQJHWUEWKDEHQZROOHQ rechnet das städtische Statisti-‐
diese dennoch weiterhin Personal kamt mit einem weiterhin anhal-‐
HLQVWHOOHQ'LHDNWXHOOH$UEHLWV-‐
tenden Bevölkerungswachstum.
losenquote liegt mit 8,0 Prozent 2025 soll es demzufolge 605.500
'VVHOGRUIHUJHEHQZDVHLQHP
Zuwachs von 3,0 Prozent gegen-‐
„Düsseldorf unter- EHUHQWVSUHFKHQZUGH
streicht seine Metropol- 'DV6WDWLVWLVFKH/DQGHVDPW15:
funktion derzeit mit den geht gar von einem Wachstum
YRQ3UR]HQWIU'VVHOGRUI
richtigen städtebaulichen
aus.
Maßnahmen.“
Kaufpreise zuletzt rückläufig
]ZDUEHUGHUJHVDPWGHXWVFKHQ 'RFKQLFKWQXUGLH1HX'VVHO-‐
sinkt aber mit deutlich mehr GRUIHUUHJHQGLH1DFKIUDJHQDFK
'\QDPLN$QJHVLFKWVGHUURVLJHQ Wohnimmobilien an. Hinzu
Keine Überhitzungsgefahr
Die Preise für Häuser und Wohnungen in Düsseldorf steigen insgesamt
moderat. Auf eine Hausse folgte Ende 2011 eine Abkühlung.
120
Preisindex in Prozent
Häuser
Wohnungen
110
100
90
2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: Dr. Klein & Co.
procontra | August 2012 27Städteporträts
kommt eine deutliche Tendenz (XUR³'VVHOGRUIEHILQGHW
hin zu Single-‐Haushalten, die sich insgesamt in einer Phase des
derzeit rund die Hälfte aller Haus-‐ beschleunigten Mietpreiswachs-‐
KDOWHDXVPDFKHQ6REHUVWHLJW WXPV¥NRQVWDWLHUHQGLH$QDO\-‐
GLH=DKOGHUQHXJHJUQGHWHQ sten von Jones Lang LaSalle in
+DXVKDOWH-DKUIU-DKUGLHGHU LKUHP³5HVLGHQWLDO&LW\3URILOH
fertiggestellten Wohneinheiten. 'VVHOGRUI¥
'DQLPPWHVQLFKWZXQGHU Zwangsläufig haben auch die
GDVVGLH0LHWHQLP5HNRUG-‐ Kaufpreise in den letzten Jahren,
WHPSR]XOHJHQMQJVWXP nachdem die Finanzkrisendel-‐
3UR]HQW ]ZHLWHV+DOEMDKU OHEHUZXQGHQZDUGHXWOLFK
im Vergleich zum Vorjahreszeit-‐ angezogen. So verzeichnete der
UDXP ,P0LWWHO]DKOHQ0LHWHU ³7UHQGLQGLNDWRU,PPRELOLHQ-‐
8,50 Euro pro Quadratmeter, in SUHLVH¥YRQ'U.OHLQLPHUVWHQ
Edellagen wie Oberkassel bis zu 4XDUWDOQRFKHLQ:DFKVWXP
Insel der Seligen
Düsseldorf wartet im Vergleich mit Gesamtdeutschland mit beein-
druckenden Zahlen auf, die das gute Investitionsklima widerspiegeln.
Bevölkerungsprognose Entwicklung SVP-Beschäftigte
+8,8 % +3,0 % Düsseldorf
Deutschland
-3,6 %
-1,6 %
Haushaltsprognose Kaufkraft pro Kopf in Euro
+2,9 % 23.708
19.684
+1,1 %
Quellen: Stat. Landesamt NRW, Stat. Bundesamt, GfK GeoMarketing, Bearbeitung CBRE
28 procontra | August 2012Städteporträts
der Eigentumswohnungspreise Arbeitsmarktes und steigender
YRQ3UR]HQWJHJHQEHU Bevölkerungszahlen anhalten,
GHP9RUMDKUHVTXDUWDO,P/DXIH VRZLUGGLH1DFKIUDJHQDFK
des Jahres beruhigte sich der Wohneigentum zunehmen und
Markt jedoch deutlich, und zu weiter steigenden Kaufprei-‐
LPHUVWHQ4XDUWDOZXUGH VHQXQGDXFK0LHWHQIKUHQ¥
VRJDUHLQOHLFKWHU5FNJDQJYRQ
–0,4 Prozent verzeichnet (siehe
*UDILN 'DEHL]HLJWVLFKHLQ Im Mittel zahlen Mieter
GLÝHUHQ]LHUWHV%LOG $QJHVDJW 8,50 Euro pro Qua-
sind bei den Käufern vor allem dratmeter, in Edellagen
GLHLQQHUVWlGWLVFKHQ%H]LUNH
wie Oberkassel bis zu
bis 3. Zudem verzeichnet der
nördlich gelegene Bezirk 5 eine 25 Euro.
DQKDOWHQGKRKH1DFKIUDJH2EHU
XQG1LHGHUNDVVHOGHUWHXHUVWH UHVPLHUHQGLH0DUNWEHREDFKWHU
Stadtbezirk, musste hingegen YRQ'U.OHLQ'LHDNWXHOOHQ
zuletzt deutlich sinkende Kauf-‐ Projektentwicklungen tragen
preise verkraften. GLHVHU3URJQRVH5HFKQXQJ :lK-‐
rend die Flächenvolumina laut
Optimismus ist angebracht %XOZLHQ*HVDLQGHQ6HJPHQWHQ
'LHMQJVWH=XUFNKDOWXQJGHU +DQGHOXQG+RWHOYRQDXI
.lXIHUHUNOlUHQ([SHUWHQ]XPHL-‐ DEQDKPHQOHJWHQ:RKQHQ
QHQPLWGHU(QGHHUK|KWHQ XQG%URGHXWOLFK]X
*UXQGHUZHUEVVWHXHU]XPDQGH-‐ Quadratmeter Wohnfläche wer-‐
ren mit einer gesunden Vorsicht, GHQLQGLHVHP-DKULQ'VVHOGRUI
die einer Überhitzung vorbeugen LP5DKPHQYRQ3URMHNWHQWZLFN-‐
soll. Mittel-‐ und langfristig stim-‐ lungen errichtet. Eine stattliche
PHQGLHIXQGDPHQWDOHQ'DWHQ Zahl – und doch noch immer zu
zuversichtlich. „Werden die gering angesichts der boomenden
aktuellen Trends eines stabilen 1DFKIUDJH
procontra | August 2012 29Städteporträts
Weniger arm, nicht
weniger sexy
Der Wohnimmobilienmarkt der Hauptstadt hinkte lange hinter
denen anderer deutscher Metropolen her. Tempi passati:
Die Wachstumskurven zeigen stetig nach oben.
Heute erreichen die Mieten und
Kaufpreise in manchen Stadt-‐
teilen durchaus das Niveau der
traditionellen Hochpreisstandorte.
Berlin findet mehr und mehr in
seine Rolle als Hauptstadt.
Das zeigt sich auch im ungebro-‐
chenen Bevölkerungswachstum.
In den letzten fünf Jahren wuchs
die Zahl der Berliner um 3,5
3UR]HQW'DVEHUWULÝWGHXWOLFK
die optimistischen Erwartungen
des Szenarios „Wachstum“, das
Berlins, nun ja, Vorzeige-‐Fußball-‐ die Senatsverwaltung für Stadt-‐
klub Hertha BSC startet dieser entwicklung 2008 entwarf. Darin
Tage mal wieder in eine zweit-‐ wird eine Bevölkerungssteigerung
klassige Saison. Einen Aufsteiger von 2,9 Prozent zwischen 2007
immerhin kennt die Hauptstadt und 2030 angenommen (die Vari-‐
aber: den Immobilienmarkt. ante „Basis“ sieht einen Rückgang
Die Zeiten, in denen Berlin als um 1,1 Prozent, die pessimi-‐
Billigheim galt, sind – in den stische Prognose „Schrumpfung“
guten Lagen – endgültig vorüber. gar um 5,1 Prozent voraus).
30 procontra | August 2012 Bild: licht75©fotolia.comStädteporträts
Berlins Strahlkraft wirkt also nach
wie vor, sogar mit zunehmender „Da zieht dann ein
Dynamik. Das geht nicht nur auf
Mieter aus, der 4,50
das Flair der Weltstadt zurück,
sondern auch auf die Wirtschafts-‐
Euro je Quadratme-
entwicklung – Berlin wird reicher. ter zahlt. Der nächste
Speziell durch den Tourismus, muss schon sieben
der wiederum Handel und Euro zahlen.“
Gastronomie befeuert, aber auch
durch das produzierende und das Kaufkraft liegt mit 17.808 Euro
Baugewerbe. Und nicht zuletzt ist pro Kopf denn auch deutlich unter
Berlin zum Mekka für IT-‐Start-‐ dem Bundesschnitt. Allerdings
ups avanciert. Dennoch wird die zeigen die Kurven nach oben.
Spreemetropole mit einer aktu-‐
ellen Arbeitslosenquote von 12,0 Besonderes Kennzeichen:
Prozent ihren Ruf als „Hartz-‐IV-‐ Heterogenität
Hauptstadt“ vorerst nicht los. Die Als Berlin-‐Besucher war man es
Im Steigflug
Seit Mitte 2009 ziehen die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in
Berlin stark an. Die Gesamtzahlen verdecken jedoch gravierende Unter-
schiede innerhalb der Stadt.
120
Preisindex in Prozent
Häuser
Wohnungen
110
100
90
2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: Dr. Klein & Co.
procontra | August 2012 31Städteporträts
gewohnt, vor Neid zu erblassen, besonders wichtig, da 86 Prozent
wenn man hörte, dass der Gastge-‐ der Berliner zur Miete wohnen.
ber für seine 100-‐Quadratmeter-‐ Wie in den meisten Metropolen,
Altbauwohnung 200 Euro warm so hinkt auch in der Hauptstadt
zahlte. Das dürfte in Zukunft die Neubautätigkeit der wachsen-‐
seltener werden. Laut dem den Nachfrage hinterher. So stieg
Wohnungsunternehmen GSW die Zahl der nachfragenden Haus-‐
Immobilien ziehen die Mieten vor halte von 2005 bis 2011 um 4,8
allem innerhalb des S-‐Bahn-‐Rings Prozent (siehe Grafik), während
stark an, vor allem in den Bezir-‐ der Wohnungsbestand lediglich
ken Friedrichshain-‐Kreuzberg, um 0,9 Prozent wuchs. Als
Mitte und Tempelhof-‐Schöneberg. Folge befinden sich die Mieten im
Für Neubauwohnungen betragen Höhenflug. Nach Berechnungen
die Spitzenmieten schon 23 Euro von Jones Lang LaSalle stieg
pro Quadratmeter. In den äußeren die mittlere Angebotsmiete von
Stadtteilen dagegen stagnieren die 2010 auf 2011 um 7,05 Prozent
Mieten. Deren Höhe ist in Berlin – bundesweit der höchste Wert.
Mehr Einwohner, noch
Haushalte Einwohner
mehr Haushalte
Entwicklung der Bevölke-
rung und der Haushalte
Berlin
zwischen 2005 und 2010
in Prozent. Während
deutschlandweit die
Zahl der Haushalte bei
Deutschland
wachsender Bevölkerung
sank, stiegen in Berlin
beide Zahlen. -5 0 5 10
Quellen: Stat. Landesamt NRW, Stat. Bundesamt, GfK GeoMarketing, Bearbeitung CBRE
32 procontra | August 2012Städteporträts
„Da zieht dann ein Mieter aus, der nach wie vor günstigen B-‐ und
4,50 Euro je Quadratmeter zahlt. C-‐Lagen bei relativ bescheidenen
Der nächste muss schon sieben 1.800 Euro.
Euro zahlen“, beschreibt der Clevere Investoren setzen der-‐
Berliner Makler Jürgen Michael zeit auf Randlagen. So verteuern
Schick, Vizepräsident des Makler-‐
verbands IVD, den gegenwärtigen
Trend. Doch es gibt erhebliche Heute erreichen die
Unterschiede, wie sich etwa in Mieten und Kaufpreise
Berlin-‐Mitte zeigt: Rund um den in manchen Stadtteilen
Potsdamer Platz werden rund durchaus das Niveau
18 Euro Miete pro Quadratmeter der traditionellen
aufgerufen, nebenan in Wedding Hochpreisstandorte
oder Moabit, ebenfalls zu Mitte
gehörig, lediglich sechs Euro.
sich bereits die an das gefragte
Unterschiede bieten Chancen Kreuzberg grenzenden Lagen
Analog verhalten sich die Kauf-‐ in Neukölln. Das Potenzial des
preise (siehe Grafik). Laut dem Berliner Wohnimmobilienmarktes
„Trendindikator für Immobilien-‐ haben die Entwickler jedenfalls
preise“ von Dr. Klein musste man erkannt; so werden in diesem Jahr
für Eigentumswohnungen im laut BulwienGesa 2,6 Millionen
ersten Quartal dieses Jahres 5,65 Quadratmeter Wohnfläche im
Prozent mehr zahlen als ein Jahr Rahmen von Projektentwick-‐
zuvor, für Häuser 3,64 Prozent. OXQJHQJHVFKDÝHQ£HLQ3OXVYRQ
In hippen Vierteln wie Charlot-‐ satten 34 Prozent gegenüber dem
tenburg und Kreuzberg wurde Vorjahr. Doch noch immer wächst
gar eine Preissteigerung von 20 die Zahl der Wohneinheiten lang-‐
Prozent verzeichnet. Am Kollwitz-‐ samer als die der Haushalte. Für
platz etwa kostet der Quadrat-‐ Investoren bleibt der Markt Berlin
meter 5.000 Euro. Der Berliner daher weiter ganz oben auf der
Schnitt liegt jedoch wegen der Prioritätenliste.
procontra | August 2012 33Interview
„Standorte sind natürlich
eine ganz entscheidende
Größe“
ADMODUS ist Spezialist für
Mezzanine-Finanzierungen von
Immobilienprojektentwicklungen
in den Bereichen Einzelhandel
und Wohnen. Im Interview erklärt
Dr. Dirk Drechsler, Geschäfts-
führer der ADMODUS, wo die
möglichen Risiken bei Projektent-
wicklungen im Bereich Wohn-
immobilien liegen und worauf
Vermittler achten sollten.
procontra: Was sind die Risiken lich, dass der potente Ankermieter
von Single-‐Tenant-‐Immobilien, in ein neueres Objekt geht, das
also Büro-‐Immobilienobjekten mit seinen aktuellen Bedürfnissen bes-‐
einem einzigen, großen Hauptmie-‐ ser gerecht wird. Dann stellt sich
ter? die Frage, zu welchen Anschluss-‐
Dr. Dirk Drechsler: Das dominante konditionen das dann in die Jahre
Risiko ist die Anschlussvermietung. gekommene Objekt noch zu ver-‐
So ist es beispielsweise nach Ablauf mieten ist. Da kann es – nicht nur
einer zehnjährigen Mietdauer mög-‐ in Rezessionsphasen – schnell zu
34 procontra | August 2012Interview
Leerstand kommen und die Rendite Immobilie und damit die Chance
für den Investor ist gefährdet. auf eine vernünftige Anschlussver-‐
procontra: Trotzdem gehen viele mietung.
Initiatoren mit ihren Core-‐ oder procontra: Projektentwicklungen
Core-‐plus-‐Immobilien in den von Wohnimmobilien haben diese
Vertrieb, also auch mit Objekten Risiken nicht, aber dafür sicherlich
mit einem großen Ankermieter. Ist andere, oder?
das angesichts der Risiken nicht ein Drechsler: Ein wesentliches Risiko
kleiner Widerspruch? beim Exit besteht darin, dass der
Drechsler: Aus unserer Sicht ist Projektentwickler auf 10 oder 15
es ein Risiko, deshalb begleiten Prozent der Wohnungen sitzen
wir auch keine Büro-‐, sondern nur bleibt. Ich gehe dabei vom Einzel-‐
Wohn-‐ und Einzelhandels-‐Projekt-‐ verkauf an private Kapitalanleger
entwicklungen. Core-‐Immobilien aus. Wohnungen zur Straße oder
sind einem relativ unkritischen
Anleger zwar leicht zu vermitteln.
Die langfristige Risikosituation „Die langfristige Risi-
speziell im Bürosektor schätzen wir kosituation speziell im
jedoch als spürbar höher ein als bei Bürosektor schätzen wir
erstklassigen Wohnimmobilien.
jedoch als spürbar höher
procontra: Wenn es bei Single-‐
Tenant-‐Immobilien gar nicht so ein als bei erstklassigen
sehr auf die Immobilien ankommt, Wohnimmobilien.“
sondern eher vom Mieter abhängt,
dann ist es ja weniger eine Immo-‐ Richtung Norden und so weiter sind
bilieninvestition als vielmehr eine dann meist diejenigen, die unter
Unternehmensanleihe, oder? Umständen schwerer veräußerbar
Drechsler: Das ist doch etwas zu sind. Das ist natürlich auch immer
holzschnittartig. Anders als bei eine Frage der Preisgestaltung
einer Unternehmensanleihe hat zwischen den einzelnen Geschos-‐
man im Falle einer Schieflage des sen und Wohnungstypen. Das hat
Unternehmens immer noch die etwas mit Erfahrung zu tun. Ein
procontra | August 2012 35Interview Developer mit wenig Vermark-‐ steigerungen oder gar teilweise mit tungserfahrung, der diese Themen Wertverlusten bei Wohnimmobilien falsch anpackt, kann durchaus in in Deutschland. Ein verlässlicher dieses Risiko laufen. Indikator für die Angemessenheit procontra: Wie stehen Sie zum von Immobilienpreisen ist das Thema Blasenbildung bei den Verhältnis der Wohnungspreise zum Immobilienpreisen in deutschen verfügbaren Einkommen. Dieser Metropolen? Vergleich fördert Erstaunliches Drechsler: Wir müssen unter-‐ zutage: Trotz des Preisanstiegs in scheiden zwischen Blasen und den vergangenen zwei Jahren muss zyklischen Schwankungen auf der ein Wohnungskäufer zum Beispiel Preisseite, die es immer einmal in Bayern heute einen geringeren gibt. Wir haben in Deutschland Anteil des verfügbaren Einkom-‐ aus mehreren Gründen keine Im-‐ mens für eine typische Wohnung mobilienblase, weder in München aufwenden als noch vor 15 Jahren. noch in Hamburg, noch in anderen Auch im europäischen Vergleich Städten. Zum einen sind Blasen muss ein deutscher Wohnungskäu-‐ typischerweise kreditfinanziert. fer deutlich weniger seines verfüg-‐ Das Darlehensvolumen, welches baren Einkommens aufwenden als in den deutschen Wohnungsbau in anderen Ländern. fließt, ist aber erstaunlich konstant. procontra: Mit welchen Argu-‐ In den vergangenen zwei Jahren ist menten lassen sich Projektentwick-‐ vornehmlich Eigenkapital in den lungen verkaufen beziehungsweise Markt geflossen. Die Menschen worauf sollten Vermittler achten? investieren aus Angst vor dem Zu-‐ Drechsler: Wichtig ist zunächst, sammenbruch des Euros oder einer dass der Fonds eine möglichst Inflation ihr Erspartes lieber in breite Streuung von Objekten und Sachwerte wie Immobilien und neh-‐ Bauträgern aufweist. Bedeutsam ist men dafür in der Regel aber keinen naturgemäß die Frage: Wer sind die oder nur wenig Kredit auf. Zum Development-‐Partner? Wie viel ein-‐ anderen gab es die Jahre zuvor eine schlägige Erfahrung können diese relativ schwache Phase ohne Preis-‐ aufweisen? Sie sollten lange genug 36 procontra | August 2012
Interview
im Markt sein, um zum Beispiel schwankung Wohnimmobilien-‐De-‐
schon mal eine Krise erfolgreich velopments ohne größere Risiken
gestemmt zu haben. realisiert werden. Bei Städten mit
procontra: Wie bewerten Sie die Bevölkerungsrückgang wäre ich
Bedeutsamkeit der Standorte bei grundsätzlich sehr vorsichtig.
Projektentwicklungen? procontra: Welche Städte weisen
Drechsler: Die Standorte sind im denn beispielhaft positive Parame-‐
ter auf, welche negative?
Drechsler: Über die Top 7
„Ein verlässlicher muss sowieso nicht gesprochen
Indikator für die Ange- werden. Alle von denen haben
eine positive Entwicklung. Es gibt
messenheit von Immo-
aber sehr interessante B-‐Städte
bilienpreisen ist das wie beispielsweise Freiburg oder
Verhältnis der Wohn- Regensburg. Spannend sind
ungspreise zum verfüg- auch mittlere Städte in Nähe zu
Großstädten wie etwa Ingolstadt
baren Einkommen.“ oder Ludwigsburg. Andererseits
sind Städte wie Dortmund oder
Wohnimmobiliensektor natürlich Wilhelmshaven oder Magdeburg
ein ganz entscheidender Er-‐ mit negativen Vorzeichen versehen.
folgsfaktor. Wir glauben nur an Ostdeutschland ist sehr speziell,
Standorte, die erstens in Ballungs-‐ hier sind zwar die Regionen Berlin /
räumen liegen, zweitens eine gute Potsdam beziehungsweise Leipzig
wirtschaftliche Langfristprognose oder Dresden durchaus interessant,
haben und drittens bis 2025 eine alle anderen Städte sind aber aus
steigende Wohnflächennachfrage unserer Sicht mit überdurchschnitt-‐
aufweisen. Neben der wirtschaft-‐ lichen Risiken verbunden. Gleiches
lichen Dynamik spielen auch gilt für ländliche Regionen in ganz
Forschungsaktivitäten eine positive Deutschland, ausgenommen solche
Rolle. In überzeugenden Regionen Hot Spots wie zum Beispiel Sylt
können auch bei einer Konjunktur-‐ oder Tegernsee.
procontra | August 2012 37Sie können auch lesen
