Real Estate News Ausgabe Winter | 2018 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
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Real Estate News Ausgabe Winter | 2018 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich
Inhalt
Editorial 3
1 Interview mit Arno Kneubühler 4
2 Workplace of the Future 9
3 Marktintelligenz in der Bewertung 12
4 Das optimale Zinsniveau 16
5 Steuerliche Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung 20
6 Asset-Swaps — Diversifikation und Renditeoptimierung
im Tiefzinsumfeld 23
7 Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen 26
Publikationen 29
Veranstaltungen 30
Kontakte 31
2 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018
Editorial
Wie sieht der Workplace of the Future aus? Neue Technologien, die Globalisierung und der demografische
Wandel sind Treiber einer modernen Arbeitsplatzgestaltung. Die Ansprüche neuer Mitarbeitergenerationen
wie beispielsweise Work-Life-Balance und Flexibilität veranlassen viele Unternehmen, neue Arbeitskonzepte
zu entwickeln, welche diesen Anforderungen gerecht werden. Der Artikel von Elke Gall und Martin Lüthi
beschäftigt sich mit diesem Wandel in der Bürolandschaft und zeigt auf, was es bei der Einführung neuer
Arbeitsplatzkonzepte zu beachten gilt.
Im Beitrag Marktintelligenz in der Bewertung gehen Sebastian Zollinger und Manuel Lehner von Fahrländer
Partner Raumentwicklung (FPRE) auf die zentrale Bedeutung der Festlegung des risikogerechten Diskontierungs-
satzes bei der Bewertung von Renditeliegenschaften mittels Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ein und
weisen auf mögliche regionale Korrekturpotenziale hin.
Mit der zukünftigen Entwicklung der Leitzinssätze, welche sich seit Jahren auf einem historischen Tief befinden,
und deren Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt beschäftigen sich Andrea Fuhrer und Casper Studer
in ihrem Beitrag zum optimalen Zinsniveau.
Auf das aktuelle Thema der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung für Zwecke
der Grundstückgewinn- und der Einkommenssteuer bei vorzeitiger Auflösung einer Hypothek gehen
Hanspeter Saner, Martin Kistler und Michel Greter in ihrem gemeinsamen Artikel ein. Sie erläutern unter
anderem die Bundesgerichtsentscheide vom 3. April 2017 und zeigen, in welchen Fällen eine Vorfälligkeits-
entschädigung bei Liegenschaften abzugsfähig ist.
Dominic Iseli und Casper Studer gehen in ihrem Beitrag vertieft auf die Transaktionsform der Asset-Swaps
ein, welche im derzeitigen Marktumfeld eine interessante Möglichkeit zur Diversifikation und Renditeopti-
mierung darstellt, ohne dabei den Liquiditätsgrad der Parteien zu tangieren.
Anhand des Bundesgerichtsentscheides vom 8. Dezember 2016 befassen sich Stefan Laganà und Thomas
Cabane mit der Fragestellung, wann eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem
Anlagevermögen gemäss aktueller Rechtsprechung Anwendung findet.
Mit der aktuellen Ausgabe der «Real Estate News EY Schweiz» möchten wir unseren Lesern und Leserinnen
einerseits Informationen zu traditionellen Themen der Immobilienbranche bieten und andererseits Einblick
in die sich rasant entwickelnde Welt der Technik und Digitalisierung gewähren.
Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche und interessante Lektüre.
Daniel Zaugg Claudio Rudolf
Sektor Leiter Real Estate & Construction Head Real Estate
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 3
1 Interview
mit Arno Kneubühler
«Wir wollen immer günstigste Mieten
anbieten können.»
Der Real Estate Asset Manager Procimmo SA fokussiert mit seinen
Immobilienfonds auf Industrie- und Gewerbeflächen ausserhalb
der grossen Zentren. CEO Arno Kneubühler erklärt im Interview,
wie sich in der Peripherie hohe Renditen erzielen lassen. Und wie
die Tiefpreisstrategie von Procimmo die Start-up-Szene der
Schweiz belebt.
Procimmo investiert mit Vorliebe in Liegenschaf- Architektur- und unsere Vermarktungsabteilung
ten ausserhalb der Zentren. Was macht diese eng zusammen, so können wir auf die individuellen
B- und C-Lagen attraktiv? Bedürfnisse der Nutzer eingehen.
Arno Kneubühler: In der Schweiz wird der Raum
von St. Gallen bis Genf intensiv wirtschaftlich Macht Procimmo auch Sale-and-lease-back-
genutzt. Besonders viele Aktivitäten finden in der Transaktionen?
Nähe von Autobahnen statt, ausserhalb der Zent- AK: Ja, diese Transkationen sind aufgrund von
ren. Dort investieren wir. Attraktiv sind diese Lagen, Asset-light-Strategien weiterhin verbreitet. Im Zuge
weil es für Produktion und Gewerbeaktivitäten in der Frankenaufwertung mussten sich auch viele
der Stadt keinen Platz mehr hat oder verfügbare kleinere Unternehmen zu diesem Schritt entschlies-
Flächen zu teuer sind. Ein Betrieb am Paradeplatz sen. Mit dem Verkauf ihrer Immobilien konnten sie
kann für seine Logistik schlecht einen 40-Tonner sich finanzielle Mittel beschaffen, die sie benötigten,
einsetzen, abgesehen davon, dass er die Miete an um sich neu auszurichten oder sich auf die Kernkom-
dieser Lage nicht erwirtschaften kann. Hier bieten petenzen zu konzentrieren.
periphere, nahe der Autobahn gelegene Flächen
grosse Vorteile. Worauf achten Sie bei diesen Verträgen?
AK: Das Unternehmen muss solvent sein, und wir
Welche Bedingungen muss ein Objekt erfüllen, schliessen langfristige Verträge ab. Laufzeiten von
damit Procimmo sich dafür interessiert? 15 Jahren sind keine Ausnahme.
AK: Es muss über viel Land und wenig Gebäude
verfügen. Wir suchen unternutzte Objekte, die wir Und wie gehen Sie bei leeren Liegenschaften
entwickeln können. Damit tragen wir letztlich zur vor, etwa wenn ein Unternehmen die Immobilie
Verdichtung bei, was den Zielen der Raumplanung verkauft, weil es den Betrieb aufgibt?
entspricht. AK: Solche Objekte kaufen wir zu anderen Preisen,
da sind grosse Abschläge nötig. Angesichts des damit
Wie geht Procimmo dabei vor? verbundenen Aufwands ist dies gerechtfertigt.
AK: Ein Drittel unserer Liegenschaften generiert
genügend Ertrag, ohne dass wir investieren müssen.
Bei einem Drittel sind die Leerstände hoch, und ein
Drittel entwickeln wir neu. Dabei arbeiten unsere
4 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018
Wie gross ist die Konkurrenz um die Standorte, Welche Rolle spielen Banken bei der Mittelbe-
die für Procimmo interessant sind? schaffung?
AK: Die Konkurrenz ist gewachsen. Spezialisierte AK: Wir dürfen nur maximal 33 Prozent der Immo-
Gesellschaften, wie wir es sind, treten zwar selten bilien im jeweiligen Fonds mit Hypotheken finanzieren,
auf. Es sind jedoch viele Einzelinvestoren aktiv. die übrigen Mittel sind Eigenkapital. Andere Finanzin-
Und auch Gewerbetreibende und KMU bieten mit, strumente setzen wir nicht ein, weder Swaps noch
die einen neuen Standort suchen und diesen selbst irgendwelche Konstrukte. Das unterscheidet uns von
entwickeln wollen. Immobilien-Aktiengesellschaften.
Procimmo kauft häufig Leerstände ein. Derzeit Sie haben kürzlich in einem Interview gesagt,
nehmen die nicht vermieteten Flächen zu. Heisst mit Ihrer Strategie sei das Risiko, aber auch die
das, dass Sie jetzt mit Angeboten überschwemmt Rendite höher. Was heisst das genau?
werden? AK: Der Fonds Procimmo 2 [mit Industrie- und
AK: Wir haben in der Tat sehr viele Angebote auf Gewerbeflächen ausserhalb der Zentren in der
dem Tisch, aber gleichzeitig kaufen wir sehr wenig. Deutschschweiz] weist eine Bruttorendite von
In diesem Jahr haben wir schweizweit schon über rund 7,1 Prozent aus. Wir sehen ein Potenzial von
400 Dossiers geprüft, doch nur ein paar wenige Im- 8 Prozent, angesichts der Leerstände von derzeit
mobilien gekauft. Auch wenn ein Objekt Leerstände 12 Prozent. Damit liegen wir deutlich über der
aufweist, werden hohe Preise verlangt. Da sind uns Rendite von Wohnvehikeln. Auf der anderen Seite
jedoch Grenzen gesetzt. Für unser Geschäft brauchen ist das Risiko etwas höher.
wir in solchen Fällen eine hohe Anfangsrendite, weil
wir viel Zeit und Geld in ein Objekt investieren müssen. Wie gross sind die Risiken?
AK: Procimmo hat einen Grundsatz: Wir wollen
Seit Jahren steht der Immobilienmarkt unter immer sehr günstige Mieten anbieten können. Bei
dem Einfluss rekordtiefer Zinsen. Welche Industrie- und Gewerbeimmobilien verfolgen wir
Gefahren sehen Sie für Procimmo bei einem gewissermassen eine Discount-Strategie. Damit
Zinsanstieg? begrenzen wir die Risiken, denn wir können dem
AK: Falls es zu einem abrupten Anstieg der Zinsen Gewerbe bezahlbaren Raum anbieten. Wir sind vom
kommt, dann dürften die Bewertungen der Immo- wirtschaftlichen Potenzial der KMU in der Schweiz
bilien stark unter Druck geraten. Diese plötzlichen überzeugt. Dank den günstigen Mieten verhelfen
Veränderungen sind immer problematisch. Erfolgt wir den Unternehmen zu tiefen Fixkosten. Dadurch
der Anstieg hingegen kontinuierlich, kann dies für sind sie besser in der Lage, auch wirtschaftlich
uns durchaus positiv sein. Zwar sinken auch in diesem anspruchsvolle Zeiten zu überstehen, und wir federn
Fall die Bewertungen, doch gleichzeitig steigen unsere unser Risiko im Fall eines Wirtschaftsabschwungs ab.
Renditen. Wir gehen zudem davon aus, dass die
Zinsen nur dann angehoben werden, wenn es der Um mit tiefen Mieten hohe Renditen zu erzielen,
Wirtschaft gut geht. Und geht es den rund 500 000 braucht es ein straffes Kostenmanagement. Was
KMU und Mikrounternehmen in der Schweiz gut, tut Procimmo dafür?
stimmt auch die Nachfrage nach unseren Industrie- AK: Damit wir schnell sind und die Kosten im Griff
und Gewerbeflächen. Bei Inflation lassen sich ferner haben, machen wir die entscheidenden Aufgaben
die Mieten anpassen. intern, sei es in der Entwicklung, der Architektur
oder der Vermarktung. Entscheidend ist zudem,
dass wir Objekte nicht zu teuer einkaufen und dass
wir effizient sind.
Streetbox in Aigle
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 5
Welche Rolle spielt die Digitalisierung, um die Sind auch Privatanleger willkommen?
Kosten zu kontrollieren? AK: Anteile von Fonds, die an der Börse kotiert
AK: Unser Asset Management ist teilweise digital, sind, können alle erwerben, also vor allem auch
die Abläufe in der Bewirtschaftung sind automa- private Investoren. An unseren nichtkotierten Fonds
tisiert. Aber die Digitalisierung alleine ist nicht können sich nur Anleger beteiligen, die als qualifi-
der entscheidende Punkt. Tiefe Kosten erreichen zierte Investoren anerkannt sind.
wir, weil wir beim Ausbau nur so viel in ein Objekt
stecken, wie es unsere Kunden wünschen. Ein Sie haben die hohe Dividende von Streetbox
Malergeschäft braucht ein dichtes Gebäude, aber erwähnt. Dieser Fonds verkauft und vermietet
neue Fenster sind nur selten nötig. modulare Industriehallen. Wie erfolgreich
entwickelt sich der Fonds?
Für welche Anleger sind Procimmo-Fonds AK: Innert sechs Jahren hat sich der Wert
interessant? vervierfacht.
AK: Wir legen den Fokus auf die Dividende und
bieten den Anlegern eine möglichst attraktive Wie ist Procimmo auf diese Geschäftsidee
Ausschüttung. Beim Fonds Procimmo 1 schütten gekommen?
wir zum Beispiel 5.30 Franken aus, bei einem AK: Von Anfang an haben wir uns darauf konzent-
Nettoinventarwert von 134.85 Franken. Beim Fonds riert, bestehende Liegenschaften zu verdichten und
Streetbox beträgt die Dividende 14 Franken. Und zusätzlichen Gewerberaum zu schaffen. Angesichts
das sind immer Nettobeträge, denn der jeweilige des grossen Interesses für kleinere Flächen kam die
Fonds übernimmt die Steuern. Idee auf, diese neu auf der grünen Wiese zu bauen.
Welche Anleger investieren in Fonds von Kleiner ist besser?
Procimmo? AK: In diesem Fall schon. Bei Streetbox verfügt
AK: Anleger wollen oft für jede Geschäftsidee einen eine Box über 110 Quadratmeter, verteilt auf ein
eigenen Fonds. Diversifikation spielt eine grosse Erd- und ein Obergeschoss. Der Quadratmeter pro
Rolle, das ist für uns von Vorteil. Weil wir uns auf Jahr kostet 110 Franken, pro Monat beträgt die
Nischen konzentrieren, können wir Produkte mit Miete für eine Box rund 1000 Franken. Diese tiefen
einem spezifischen Profil anbieten. Damit sprechen Fixkosten sind für viele KMU zentral. Nur ein kleiner
wir in erster Linie institutionelle Anleger an. Bei Teil der Boxen wird als Lager genutzt, die meisten
unseren Industrie- und Gewerbefonds beträgt ihr machen mehr daraus, das heisst, sie arbeiten darin.
Solaranlage in Onnens Anteil rund 80 Prozent. Wir haben zum Beispiel eine Bierbrauerei, ein
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Freizeitzentrum für Kinder, einen Importeur von
sizilianischen Food-Spezialitäten und einen Gitar-
renbauer. Oft sind es Start-ups, die expandieren.
Zwei Drittel mieten die Box, ein Drittel kauft sie.
Streetbox besteht aus standardisierten Modulen.
Wie wichtig ist es, dass sich der Bauprozess
industrialisieren lässt?
AK: Bei Immobilien handelt es sich in der Regel um
Prototypen, was mit grossem Aufwand verbunden
ist. Um Kosten zu sparen, legen wir deshalb bei
Streetbox grossen Wert auf die Standardisierung.
Wie läuft der Bau der Boxen ab?
AK: Wir setzen überall die gleichen Boxen ein. Die Arno Kneubühler
Module werden vorfabriziert, so sparen wir beim Arno Kneubühler, Jahrgang 1979, ist
Transport und beim Montieren auf der Baustelle seit Ende 2015 CEO der Procimmo
einen beträchtlichen Teil des Aufwands. Tore und SA und leitet auch die Niederlassung
andere Bauteile beschaffen wir mit Rahmenver- in Zürich. Der studierte Betriebs-
trägen, da erzielen wir dank den grossen Mengen ökonom ist seit 2013 Mitglied der
Einsparungen. Beim Errichten des Fundaments Geschäftsleitung und Partner des
arbeiten wir praktisch überall mit dem gleichen Unternehmens.
Bauunternehmen zusammen.
Procimmo SA
Stellt Streetbox keine Konkurrenz zu anderen Procimmo SA, eine von der Eidge-
Procimmo-Fonds dar, die über Gewerbeliegen- nössischen Finanzmarktaufsicht
schaften verfügen? zugelassene Vermögensverwal-
AK: Nein, die Flächen bei Streetbox sind kleiner. terin kollektiver Immobilienanlagen,
Es kommt hingegen vor, dass jemand mit seiner verwaltet per Ende 2017 einen
Geschäftsidee in der Streetbox beginnt und später, Immobilienbestand im Wert von
wenn das Unternehmen mehr Platz benötigt, rund 2,4 Milliarden Franken, der auf
in eine Liegenschaft wechselt, die wir in einem sechs Anlagefonds verteilt ist. Das
anderen Fonds halten. 2007 gegründete Unternehmen ist
auf die Entwicklung und Verwaltung
Streetbox ist schnell gewachsen und bietet heute von Immobilienfonds spezialisiert.
an rund 25 Standorten rund 1000 Boxen an. Wie Zudem entwickelt es Renovations-
erklären Sie sich den Erfolg? und Bauprojekte und bietet diese
AK: Noch in den 1990er Jahren befanden sich zu preisgünstigen Mieten an. Ein
viele Handwerksbetriebe im Zentrum grösserer Schwerpunkt der Aktivitäten liegt auf
Ortschaften. Seither ist der Kostendruck gestiegen Industrie- und Gewerbeimmobilien
und die Anforderungen an die Produktivität sind ausserhalb der grossen Städte und
gewachsen. Das zeigt sich gerade bei der Logistik: in der Nähe von Autobahnen.
Material muss sich effizient ein- und ausladen Procimmo SA beschäftigt an ihrem
lassen. In den meisten Zentrumslagen ist das aber Hauptsitz in Mont-sur-Lausanne
nicht mehr möglich. Zudem sind hier die Mieten und in der Niederlassung Zürich
gestiegen. Diese Veränderungen verlangen nach rund 40 Personen.
neuen Angeboten, wie sie Streetbox bietet. Mit
kleinen, günstigen und flexiblen Flächen und der
Nähe zur Autobahn haben wir den Nerv der Zeit
getroffen.
Ist das Potenzial ausgeschöpft?
AK: Nein. In der Westschweiz, wo wir mit Streetbox
angefangen haben, kommen laufend weitere Stand-
orte hinzu. Gleichzeitig gehen wir mit diesem Konzept
nun in die Deutschschweiz. Das erste Objekt steht
in Niederbuchsiten im Kanton Solothurn, wo die Ver-
mietung begonnen hat. An vier, fünf weiteren Orten
sind wir in der Entwicklungsphase.
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 7
Wie einfach lässt sich das Konzept von
Streetbox auf die Deutschschweiz übertragen?
AK: In der Deutschschweiz müssen wir dieses Ge-
schäft noch bekannter machen. In der Westschweiz
ist es bereits sehr populär. Hier werden wir sogar
von Gemeinden angefragt, ein Objekt zu realisieren.
Das zeigt, dass das Interesse an zusätzlichem
Gewerberaum gross ist. Der entscheidende Punkt
für uns ist stets das Grundstück: Wir bauen nur
zweistöckig, das setzt uns beim Ankauf beim Land-
preis Grenzen. Zudem ist die Form der Parzelle
wichtig, denn wir müssen möglichst viele Boxen Daniel Zaugg MRICS
darauf platzieren können. Solche Flächen auf der
grünen Wiese in der Deutschschweiz zu finden, Partner
ist etwas schwieriger. Sektor Leiter Real Estate &
Construction
Procimmo hat in der Westschweiz begonnen und
ist seit 2014 auch in der Deutschschweiz aktiv. Ernst & Young AG
Wie erleben Sie Mentalitätsunterschiede? Zürich
AK: In beiden Sprachregionen bestehen zuweilen daniel.zaugg@ch.ey.com
Vorurteile, die so nicht stimmen. Zum Beispiel
ist das persönliche Engagement hier wie dort sehr
hoch. Vielleicht sind in der Romandie die zwischen-
menschlichen Beziehungen etwas wichtiger, während
in der Deutschschweiz die Aufmerksamkeit stärker
auf Prozesse als auf Inhalte und Ziele gelegt wird.
Aber die Unterschiede werden meiner Meinung
nach überschätzt. Es wäre erstrebenswert, wenn
möglichst viele sich bemühen würden, beide
Landessprachen zu erlernen. Das würde auch
das gegenseitige Verständnis fördern.
Claudio Rudolf FRICS
Das Interview führte Thomas Schenk, Partner
freier Journalist und Autor. Head Real Estate
Transaction Advisory Services
Real Estate
Ernst & Young AG
Zürich
claudio.rudolf@ch.ey.com
8 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018
2 Workplace of
the Future
Viele Unternehmen arbeiten derzeit an einer Strategie oder an der
Umsetzung eines neuen Arbeitsplatzkonzeptes für ihre Mitarbeiter.
Neue Technologien, die Globalisierung sowie der demografische
Wandel sind die aktuellen Treiber der modernen Arbeitsplatzge-
staltung. Die Steigerung der Mitarbeiterproduktivität, Verbesserung
der Kundennähe, Kosteneinsparungen durch eine Mietflächenreduk-
tion oder die Errichtung energiesparender Bauten können dabei
unternehmensspezifische Zielsetzungen sein. Arbeitgeber sind
heute mehr denn je gefordert, den Arbeitsplatz der Zukunft mitzu-
gestalten, um mit den sich wandelnden Anforderungen vor allem
der neuen Generationen mithalten zu können.
Wandel der Bürolandschaft
Der Wandel im Arbeitsmarkt geht mit den sich ändernden Strukturen in der Büroland-
schaft einher. Der Anspruch auf eine ausreichende Work-Life-Balance der Mitarbeiter
und die damit verbundene Flexibilität fordern viele Firmen heraus, Arbeitskonzepte zu
entwickeln, welche diesen Anforderungen gerecht werden. Immer mehr Unternehmen
nutzen alternative Arbeitsplatzstrategien und ermöglichen somit ihren Angestellten,
auch ausserhalb des Büros, im Homeoffice oder von unterwegs zu arbeiten. Im
Gegensatz hierzu stehen die Arbeitsplatzkonzepte der Vergangenheit. Diese waren
stark geprägt durch den Unternehmenszweck und die interne Mitarbeiterhierarchie.
Personalisierte Arbeitsplätze waren und sind auch heute noch in vielen Unternehmen
Standard. Dies bedeutet neben festen Innenraumstrukturen die Abgrenzung der
einzelnen Abteilungen voneinander. Vorteile des Open Space, wie interdisziplinäre
Zusammenarbeit, Kommunikation und kurze Entscheidungswege, sind dadurch
zum Grossteil ausgeschlossen. Hierbei ist zu beachten, dass das Mitte der achtziger
Jahre entwickelte Open-Space-Konzept nicht gleichzusetzen ist mit den heutigen
Open-Space-Strukturen. Neben dem offenen Arbeiten werden heute weitere
Arbeitsmöglichkeiten wie zum Beispiel Projekträume, Konzentrationsbereiche
oder Besprechungsräume angeboten, um den Büroalltag so produktiv wie möglich
zu gestalten.
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 9
Generationenwechsel
In der gegenwärtigen Arbeitswelt treffen viele Generationen mit unterschiedlichen
Ansprüchen aufeinander. Neben der Babyboomer-Generation (geboren zwischen
1950 und 1965) gibt es die Generation X (geboren zwischen 1965 und 1980), die
Generation Y (geboren zwischen 1980 und 1995), auch Millennials genannt, und
die Generation Z (geboren zwischen 1995 und 2005).
Jede dieser Generationen wurde durch unterschiedliche Einflüsse geprägt und hat
folglich auch abweichende Ansprüche an ihre Arbeitsumgebung. Neben attraktiven
Karrieremöglichkeiten wird für die jüngeren Generationen beispielsweise eine
nachhaltige und erfüllende Aufgabe immer wichtiger.
Darüber hinaus sind die Generationen X und Y noch stark davon geprägt, den Job
mit dem Privatleben zu verbinden; dazu gehört die andauernde Erreichbarkeit via
Smartphone. Die Generation Z bevorzugt im Gegensatz dazu eine klare Trennung
zwischen Arbeits- und Privatleben. An diesem Beispiel ist erkennbar, wie die
verschiedenen Generationen die Gestaltung des Arbeitsalltags prägen.
Eine der wichtigsten Änderungen zwischen den verschiedenen Generationen hat
im Bereich der IT stattgefunden. Die tägliche Vernetzung steht im Gegensatz
zur Kommunikation vor zwanzig Jahren und ist heute kaum mehr wegzudenken.
Die Unterschiede der einzelnen Generationen und deren Arbeitsweise und Anfor-
derungen lassen erkennen, dass es nicht ein einzig richtiges Arbeitskonzept für
alle Unternehmen gibt – «one size does not fit all».
Der Arbeitsplatz der Zukunft
Die Implementierung einer neuen Bürostruktur kann sowohl in bereits bezogenen
Gebäuden als auch in Neubauten erfolgen. Ist der Entscheid für eine Neugestaltung
gefallen, ist es wichtig, die Unternehmensziele mit den baulichen und technischen
Anforderungen abzugleichen.
Im zweiten Schritt sollte der benötigte Flächenbedarf vorausschauend im Hinblick
auf die künftige Belegungsstruktur berechnet werden. Der Grundriss und bestehende
Vorgaben der haustechnischen Ausstattung liefern dann die Parameter für mögliche
Belegungskonzepte. Die Herausforderung für Firmen und Planer liegt darin, beste-
hende oder künftige Business-Prozesse in einem dafür ausgelegten Konzept optimal
Einflussfaktoren der Arbeitsplatzkonzeption
Real Estate IT
Arbeitsplatz-
konzeption
HR/Business
Unternehmensstrategischer und
finanzwirtschaftlicher
Rahmen
10 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018darzustellen. Folgende Fragen sollten an dieser Stelle thematisiert werden: Wie
arbeiten die verschiedenen Abteilungen zusammen? Wie viele fixe Arbeitsplätze
werden benötigt und wie viel Raum ist für Kommunikation und Konzentrationsarbeit
vorgesehen?
Ein weiterer wichtiger Bestandteil der neuen Bürostruktur ist die passende IT-Aus-
stattung. Neben der zur Verfügung gestellten Hardware (Laptop, Smartphone, Tablet)
sind eine optimale Kommunikationssoftware und der uneingeschränkte Zugriff auf
relevante Daten für einen reibungslosen Tagesablauf notwendig. Die IT ist für die
Flexibilität der Mitarbeiter und somit für das umzusetzende Arbeitsplatzkonzept von
grosser Bedeutung.
Elke Gregoria Gall
Ausblick
Vor allem das Thema Digitalisierung und die damit einhergehenden Möglichkeiten Manager
werden den Wandel weg vom klassischen Arbeitsplatz weiter vorantreiben. Beschäf- Transaction Advisory Services
tigte werden an verschiedenen Orten innerhalb wie auch ausserhalb des Unterneh- Real Estate
mens arbeiten und die Möglichkeit der nicht standortbezogenen Vernetzung immer
mehr in Anspruch nehmen. Ernst & Young AG
Zürich
Für Unternehmen gilt es, die passende Infrastruktur, neue Freiheiten bei der Wahl
elke.gall@ch.ey.com
der Endgeräte und kollaborative Arbeitsmöglichkeiten zu schaffen. Infolge mobiler
Arbeitsmodelle wird es voraussichtlich zu einer weiteren Verringerung der festen
Arbeitsplätze kommen. Dennoch gilt es für Unternehmen den Arbeitsplatz als
umfassenden Wertschöpfungsfaktor zu nutzen, um das Wohlbefinden und somit
das Leistungsverhalten der Mitarbeitenden generationenübergreifend positiv zu
beeinflussen. Bei der Gestaltung von Büroimmobilien dürfen nicht nur die Funktiona-
lität oder die Ökonomie im Vordergrund stehen, Komfort am Arbeitsplatz spielt
eine ebenso wichtige Rolle. Neben einem passenden Nutzungskonzept sollten daher
auch die haustechnischen Punkte nicht vernachlässigt werden.
Martin Lüthi
Consultant
Transaction Advisory Services
Real Estate
Ernst Young AG
Zürich
martin.luethi@ch.ey.com
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 113 Markt-
intelligenz
in der Bewertung
Aufgrund der historisch tiefen Zinsen und der dadurch verursachten
Renditedifferenz zu anderen Kapitalanlagen ist die relative Attrak-
tivität von Immobilienanlagen nach wie vor hoch. Insofern ist davon
auszugehen, dass die Nachfrage nach Renditeliegenschaften
bestehen bleibt und weiterhin preistreibend wirkt. Weil Anleger,
unter akutem Anlagedruck stehend und auf der Suche nach Rendite,
bereit sind, immer höhere Preise zu bezahlen, sinken die damit zu
erzielenden Renditen seit Jahren. So ist beispielsweise die mittlere
Bruttorendite für MFH (Neubau) von rund 6,3 Prozent im Jahr
2000 auf 3,8 Prozent im Jahr 2017 gesunken (vgl. Abbildung 1).
Abbildung 1: Aktuelle Bruttorenditen MFH (Neubau)
7.50%
7.00%
6.50%
6.00%
5.50%
5.00%
4.50%
4.00%
3.50%
3.00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Mittlere Rendite
Quelle: Immobilienumfrage HEV Schweiz
12 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018Abbildung 2: Räumliche Veränderungen im Anlagefokus
Heute
Globaler Anlagefokus
Nationaler Anlagefokus
Lokaler Anlagefokus
Peripherie Peripheriezentrum Kleinzentrum Mittelzentrum Grosszentrum
Globaler Anlagefokus
Morgen
Nationaler Anlagefokus
Lokaler
Anlagefokus
Peripherie Peripheriezentrum Kleinzentrum Mittelzentrum Grosszentrum
Quelle: Fahrländer Partner
Investoren sind zunehmend gezwungen, für ein bisschen mehr Rendite höhere
Risiken einzugehen. In Divergenz zur räumlichen Nachfrage weiten Investoren dabei
ihren Anlagefokus zusehends auf periphere, ländliche und weniger gut erschlossene
Lagen aus (vgl. Abbildung 2). Die hohe Bautätigkeit hat an diesen Lagen bereits zu
einer Erhöhung der Leerstände geführt. In der Folge ist mit zunehmenden Vermark-
tungsschwierigkeiten zu rechnen, was Druck auf die Mieten auslöst und insgesamt
zu erhöhten Projektrisiken führen kann.
Bereits in den vergangenen Jahren war die Gesamtperformance von Immobilien jedoch
nur zu einem kleinen Teil von der Cashflow-Entwicklung beeinflusst. Wie die Indizes
von Fahrländer Partner (FPRE) zeigen, sind die Erträge von MFH seit dem Jahr 2000
qualitätsbereinigt im landesweiten Mittel um rund einen Drittel angestiegen. Bei Büro-
und Verkaufsflächen, 7 Prozent beziehungsweise 15 Prozent, sind die Entwicklungen
ebenfalls positiv, aber weit weniger dynamisch ausgefallen. Demgegenüber sind
die Marktwerte mit 115 Prozent bei den MFH beziehungsweise 55 Prozent (Büro) und
65 Prozent (Verkauf) deutlich stärker gestiegen. Insgesamt sind rund drei Viertel
der Wertsteigerungen zwischen dem Jahr 2000 und 2016 mit den gesunkenen
«Verzinsungserwartungen» der Investoren zu begründen und nur rund ein Viertel
mit den steigenden Mieten.
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 13Gemäss Beobachtungen von FPRE ist in den ersten drei Quartalen 2017 die Zahlungs-
bereitschaft für MFH im Schweizer Mittel nochmals markant gestiegen beziehungsweise
sind die Renditen bei Transaktionen mit –30 bis –40 Basisindexpunkten (BIP) weiter
gesunken. An den besten Geschäftslagen konnten die Renditen für Büroliegenschaften
auf konstantem Niveau gehalten werden, während sich an mittleren Lagen ein Anstieg
der Renditen für Büronutzungen um 30 BIP abzeichnete (Preisrückgang). Ähnlich haben
sich die Renditen für Verkaufsnutzungen entwickelt (beste Lagen: konstant; mittlere
Lagen: +10 Indexpunkte). Der Anlagedruck im Tiefzinsumfeld zwingt Investoren
zunehmend auch zum Kauf von unkonventionellen Immobilienanlagen, wodurch auch
die Renditen von Gewerbeliegenschaften an vorteilhaften Lagen seit Anfang Jahr um
40 BIP gefallen sind (durchschnittliche Gewerbelagen werden zu ähnlichen Renditen
gehandelt wie 2016).
Befragungen von Experten sowie aktuelle Marktdaten lassen zudem erwarten, dass
sich der zuletzt leicht negative Ertragstrend in allen Segmenten fortsetzen wird.
Die aufgrund des Anlagenotstandes gestiegene Zahlungsbereitschaft von Investoren
und die somit steigenden buchhalterischen Wertänderungsrenditen dürften diese
Einbussen mindestens im Wohnbereich vorläufig überkompensieren und somit zu
einem anhaltend wachsenden Gap zwischen der Entwicklung der Marktwerte und der
Mieten führen. Die Rückkehr der 10-jährigen Schweizer Staatsanleihe in den positiven
Zinsbereich Anfang 2017 ist jedoch ein Indikator dafür, dass der Zinszyklus am
unteren Ende angekommen ist und in nächster Zukunft eher mit einem konstanten
oder einem leicht steigenden Zinsniveau zu rechnen ist, was zu einer Entspannung
am Immobilienmarkt führen kann.
Abbildung 3: Diskontierungszinssätze (schematisch) nach Lagequalitäten (2000 — 2018)
00
20
10
20
13 15
20
20
18
20
D C B A-Lage B C D
Quelle: Fahrländer Partner, Immobilien Almanach Schweiz 2017
14 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018Diskontierungszinssätze als zentrales Element
Bei der Bewertung von Renditeliegenschaften mittels Discounted-Cashflow-Methode
(DCF) kommt der Festlegung des risikogerechten Diskontierungszinssatzes eine
zentrale Bedeutung zu. Da sich die verwendeten Diskontierungszinssätze am jeweils
gegenwärtigen Markt orientieren, sind sie seit 2000 deutlich gesunken. Zusätzlich ha-
ben sich die Unterschiede zwischen Top-, B- und C-Lagen im Wohnbereich zusehends
abgeschwächt (vgl. Abbildung 3).
Als Folge der teils (zu) geringen Risikoaufschläge resultieren jedoch erhebliche
regionale Korrekturpotenziale. Insbesondere an B- und C-Lagen dürfte ein Anstieg
der Verzinsungserwartungen mit entsprechenden Bewertungskorrekturen verbunden
sein. Dies gilt speziell für die künftige Entwicklung des Transaktionsmarktes. Obschon Sebastian Zollinger
dasselbe zwar auch für die Liegenschaften im Bestand gilt, existiert dort ein gewisser
bewertungstechnischer Puffer. Eine Analyse von Geschäftsberichten institutioneller Senior Manager
Anleger hat gezeigt, dass die Differenz zwischen effektivem Marktpreis und Buchwert Head Real Estate Valuation
zudem bei lange gehaltenen Liegenschaften grösser ist als bei solchen mit kurzer Transaction and Advisory Services
Haltedauer. In vielen Portfolios besteht somit eine Art «stiller Reserven», womit
bei einer Trendumkehr auf dem Transaktionsmarkt erste negative Auswirkungen Ernst & Young AG
kurzfristig abgedämpft werden können. Zürich
sebastian.zollinger@ch.ey.com
In der langen Frist hingegen sind deutliche regionale Unterschiede hinsichtlich des
Gesamteffektes bei einer Trendumkehr zu erwarten. Die Nachfrage nach Nutzflächen
und Wohnungen wird sich regional stark unterschiedlich entwickeln. Entsprechend
sind sowohl die Renditeerwartungen, aber auch die Risiken — insbesondere im Lichte
unterschiedlicher Langfristszenarien — regional stark zu differenzieren.
Bei den Erwartungen über die langfristige Entwicklung der regionalen Renditen
spielen demnach sowohl die generellen Verzinsungserwartungen als auch die
Entwicklung — und szenarische Konsistenz — der Nachfrage- und Ertragserwartungen
eine zentrale Rolle, die je nach Portfolioallokation mehr oder weniger gute Ergebnisse
zeigen werden. Hier liegen Optimierungsmöglichkeiten und damit Chancen.
Zusammenarbeit mit FPRE
Manuel Lehner
Ernst & Young (EY) arbeitet eng mit Fahrländer Partner (FPRE) zusammen und nutzt
sowohl deren Marktdaten als auch deren Diskontsatzmodell als Basis für die
Partner
Bestimmung einer marktgerechten Verzinsung von Liegenschaften in der Schweiz.
Fahrländer Partner
Umfangreiche Datenbestände ermöglichen FPRE eine realitätsnahe Modellierung
Raumentwicklung (FPRE)
des Diskontierungszinssatzes nach Standort und Nutzung. Basierend auf einer
Zürich
jährlichen Berechnung werden quartalsweise Nachführungen vorgenommen, um
ml@fpre.ch
eine fortlaufende Anpassung an die sich stets verändernden Marktbedingungen
sicherzustellen. Räumlich unterschiedlichen Rendite-Risiko-Profilen soll damit
möglichst adäquat Rechnung getragen werden.
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 154 Das optimale
Zinsniveau
Seit Ausbruch der globalen Finanzmarktkrise im Sommer 2007 gehören sowohl
die Nullzinspolitik als auch massive Wertpapierkäufe der Nationalbanken zur (neuen)
Norm. Dank den enormen Liquiditätsspritzen konnte der komplette Zusammenbruch
der weltweiten Finanzmärkte verhindert werden. Doch auf diesem rekordtiefen,
ultraexpansiven Niveau verharren die Zinsen nun schon rund zehn Jahre und die
führenden Notenbankvorsitzenden sind sich einig, dass die Ära der Nullzinspolitik
überfällig ist und die Zinsen wieder steigen müssen. Als Zeichen der Trendwende hat
Janet Yellen, die Präsidentin des Federal Reserve (FED), im Juni den Leitzins der USA
auf 1,25 Prozent angehoben. Auch Mario Draghi will als Präsident der Europäischen
Zentralbank (EZB) weg von einer äusserst expansiven Geldpolitik und hat angekündigt,
die Wertpapierkäufe zu halbieren. Eine Zinserhöhung für die EZB betrachtet Draghi
aktuell aber noch als zu früh. Dasselbe Bild zeigt sich bei der Zinspolitik der Schwei-
zerischen Nationalbank (SNB), welche noch bei den Strafzinsen von rund –0,75
Prozent verharrt, trotz Abschwächung des Schweizer Frankens zum Euro.
Grafik 1: Entwicklung Leitzinssätze (LIBOR overnight rates)
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1.
7.
USA UK EURO JPY CHF
Quelle: BOJ, EZB, FED, BoE, SNB
Die Nationalbanken steuern den Geldmarkt durch die Bestimmung des Leitzinssatzes
massgeblich; das Niveau des Leitzinssatzes gilt als Signal, an dem sich die übrigen
Zinssätze ausrichten. Weltweit werden Anlageinstrumente und deren Preise grundle-
gend durch die Höhe und Veränderung der Leitzinssätze beeinflusst. In den vergangenen
zehn Jahren stieg das BIP nicht im gleichen Masse, wie die Notenbanken die Vermö-
gensbestände auf den globalen Finanzmärkten erhöhten. Die dabei überschüssige
Liquidität verzerrt die Vermögenspreise.
16 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018Im Zusammenhang mit den Leitzinsen sprechen die Wissenschaftler vom natürlichen
beziehungsweise optimalen Zinssatz (r*). Dieser Gleichgewichtszinssatz ist der um
die Inflation bereinigte, reale und kurzfristige Zinssatz, welcher sich bei einer voll
ausgelasteten Volkswirtschaft einstellt. Die zwei Wissenschaftler Thomas Laubach und
John C. Williams forschen aktuell am Gleichgewichtszinssatz und prophezeien, dass
der natürliche Zinssatz auf tiefem Niveau verharren wird und Nullzinsären zukünftig
länger und öfter eintreten werden. Sie sehen den sinkenden natürlichen Zins als
internationales Phänomen mit tiefgreifenden Auswirkungen auf die Geldpolitik
(Laubach, Thomas, und Williams, John C. Williams. 2015. «Measuring the Natural
Rate of Interest Redux». Federal Reserve Bank of San Francisco Working Paper
2015 — 16). Interessant sind ihre Erklärungen für den veränderten, natürlichen
Zinssatz:
• Verschiebung in der Demografie (durch die erhöhte Lebenserwartung wird
einerseits der Anreiz der Menschen gesteigert, Geld fürs Alter auf die Seite zu
legen. Andererseits steigt durch das niedrige Bevölkerungswachstum in Europa
und Amerika der Anteil an Pensionären, welche den Konsum anheizen. Der
dabei sinkende Konsum dämpft den natürlichen Zinssatz, wohingegen der
steigende Konsum durch Pensionäre dem Effekt entgegenwirken kann.)
• Verlangsamung Produktivitätswachstum und sinkendes Potenzialwachstum
BIP (trotz expansiver Geldpolitik wird zu wenig investiert, die Nachfrage lahmt,
Kapazitäten sind unterausgelastet und Geld wird gehortet. Das aktuelle
BIP-Wachstum wird weder den Erwartungen noch der expansiven Geldpolitik
gerecht.)
Die Grafik der Federal Reserve Bank of San Francisco veranschaulicht die Entwicklung
der natürlichen Zinssätze seit 1987 und wiederspiegelt die aktuell sehr grosse
Prognoseunsicherheit für deren zukünftige Entwicklung. Dabei stellt die gelbe Linie
den Medianwert der Schätzung des natürlichen Zinssatzes dar, die dunkelgraue
beziehungsweise hellgraue Färbung jeweils die Schätzungsintervalle von 70 Prozent
beziehungsweise 90 Prozent.
Grafik 2: Entwicklung und Prognose des natürlichen Zinssatzes
10.0
8.0
6.0
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4.0
70%
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0.0
—2.0
—4.0
—6.0
1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 2020
Bemerkung: Der optimale Zinssatz kann nicht gemessen werden, Schätzungen weisen daher signifikante Veränderungen
über die Zeit aus; Quelle: Federal Reserve Bank of San Francisco, «Why so slow? A gradual return for interest rates»;
Vasco Cúrdia; Oktober 2015
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 17Daher rührt die aktuell vorliegende kontroverse Sichtweise der Wissenschaftler, welche
keinen eindeutigen Nachweis dafür sehen, dass die natürlichen Zinsen in mittlerer
Frist zum herkömmlichen Niveau zurückklettern werden, und der Nationalbankchefs,
welche Zinserhöhungen ankündigen.
Aus geldpolitischer Sicht waren die negativen Leitzinsen sowie die Intervention
der SNB auf dem Geldmarkt unverzichtbare Mittel. Nur so konnte dem enormen
Aufwertungsdruck des Schweizer Frankens, angesichts der niedrigen Zinssätze auf
den globalen Märkten gekoppelt mit der schwierigen wirtschaftlichen Lage, entge-
gengewirkt werden («Negative interes rates: necessary from a monetary policy
perspective – but with risks for the banks», November 2016, Fritz Zurbrügg, SNB).
Auf dem Schweizer Immobilien- und Hypothekarmarkt verschärft sich hingegen die
Situation aufgrund der tiefen Leitzinsen zusehends und der Markt mit stetig steigenden
Immobilienpreisen gilt seit längerem als exzessiv. Die in Grafik 3 abgebildete entgegen-
gesetzte Entwicklung der Immobilienpreise und deren Renditen sowie der Spread
zwischen den Nettorenditen auf Immobilien und Bundesobligationen verdeutlicht die
Attraktivität des Immobilienmarktes für Anleger.
Grafik 3: Preis-Rendite-Entwicklung im Schweizer Immobilienmarkt
5.0% 4.60% 4.50% 4.40%
4.10% 140
3.90% 3.90%
4.0% 3.60%
3.0%
2.23% 125
1.90%
2.0% 1.76%
1.41%
1.08% 1.04% 1.19%
1.0% 0.69% 0.69%
0.52% 0.37% 0.49% 110
-0.08% -0.21%
0.0%
—1.0% 95
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Immobilienpreise (indexiert) Ø Kassenobligation (8-jährige Laufzeit)
Ø Nettorendite (MFH) Bundesobligation (10-jährige Laufzeit)
Quelle: CapitalIQ, FPRE, SNB
Die Leitzinsen wirken sich auch auf das Niveau der Hypothekarzinssätze und auf die
Werte von Liegenschaften (Yield Compression) aus. Parallel zu den Leitzinssätzen
zeigt sich das Bild auf dem Schweizer Hypothekarmarkt. Die variablen und festver-
zinslichen Hypothekarsätze sind seit 2009 ebenfalls auf rekordtiefem Niveau stecken
geblieben. Gleichzeitig drängen neue Direktanbieter von Hypotheken, wie Versicherer
und Pensionskassen, auf den Markt und erhöhen den Druck auf Rendite und Zinsmargen
zusätzlich. Für Immobilieninvestoren bietet dies ein besonders attraktives Marktumfeld
für deren Verschuldung. Zusätzlich weiten Hypothekaranbieter ihre Kreditvolumen
aus und es entstehen Anreize, die Erschwinglichkeit von Immobilien zu Gunsten eines
höheren Kreditvolumens verzerrt zu beurteilen. Die Hypothekarzinssätze liegen derzeit
rund 300 Basispunkte unter dem Niveau von 2008 (vgl. Grafik 4). Die Differenz
zwischen dem Mittelwert einer 10-jährigen festverzinslichen Hypothek und einer
variablen Verzinsung (3-jährige Laufzeit basierend auf 3-Monats-LIBOR) beläuft sich
aktuell auf 60 Basispunkte (Verzinsung: 1,63 Prozent beziehungsweise 1,03 Prozent).
18 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018Grafik 4: Entwicklung Hypothekarzinssätze Schweiz
5.0
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Verzinsung in %
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20
Ø Hypothek variable Verzinsung (LIBOR)
Bemerkung: Die 0,25-/0,5-/0,75-Quantile für alle Verzinsungen sind gepunktet abgetragen; Quelle: SNB
Die Höhe des Leitzinses steht im Verhältnis zum natürlichen Zins. Eine restriktive
beziehungsweise expansive Situation entsteht, wenn der Leitzins im Verhältnis zum
natürlichen Zins zu hoch beziehungsweise zu tief angesetzt wird. Die anstehenden
Leitzinsentscheide werden massgeblich bestimmen, ob wir am Höhepunkt im Immo-
bilienmarkt angekommen sind und die Trendwende erfolgen wird oder aber ob die
Überhitzung weiter ansteigt. Eine eintretende Trendwende wird mit unterschiedlich
hohem Tempo den kompletten Immobilienmarkt betreffen und sich relativ schnell
bremsend auf den Finanzierungs- und Hypothekarmarkt auswirken. Verzögert
treten die Korrektur der Bewertungen durch den erhöhten Kapitalisierungssatz und
schlussendlich auch der Effekt auf die erzielten Transaktionspreise aller Liegenschafts-
kategorien ein. Unabhängig davon darf beim langfristigen Finanzierungshorizont
einer Immobilie nicht davon ausgegangen werden, dass die attraktiven finanziellen
Bedingungen auf dem aktuellen Niveau verharren werden.
Dr. Casper Studer MRICS Andrea Simone Fuhrer
Senior Manager Senior Consultant
Transaction Advisory Services Transaction Advisory Services
Real Estate Real Estate
Ernst & Young AG Ernst & Young AG
Zürich Zürich
casper.studer@ch.ey.com andrea-simone.fuhrer@ch.ey.com
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 195 Steuerliche
Abzugsfähigkeit
der Vorfälligkeitsentschädigung
Steuerliche Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung
für Zwecke der Grundstückgewinn- und der Einkommenssteuer bei
vorzeitiger Auflösung einer Hypothek anhand der vom Bundesge-
richt am 3. April 2017 publizierten Urteile (BGE 2C_1165/2014 und
2C_1148/2015)
Wird beim Verkauf eines Grundstücks eine Vorfälligkeitsentschädigung auf
der gekündigten Hypothek fällig, stellt sich die Frage, ob diese bei der Einkom-
menssteuer oder der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig ist. In seinen am
3. April 2017 publizierten Urteilen (2C_1165/2014 und 2C_1148/2015) hatte
das Bundesgericht die Gelegenheit, sich zur steuerlichen Behandlung solcher
Vorfälligkeitsentschädigungen zu äussern.
Im ersten Fall aus dem Kanton Zürich (vgl. BGE 2C_1148/2015) ging es um Erben
einer Geschäftsliegenschaft in Zürich, welche diese für rund MCHF 62 an eine
Versicherungsgesellschaft veräusserten. Da der Verkauf der Geschäftsliegenschaft
an die Versicherungsgesellschaft ohne hypothekarische Belastung erfolgen sollte,
wurden die auf dem Grundstück lastenden Hypotheken gegen eine Vorfälligkeitsent-
schädigung von rund MCHF 2,5 abgelöst. Die Witwe machte die Vorfälligkeitsent-
schädigung bei der Einkommenssteuer geltend, was im Umfang von rund MCHF 0,5
gewährt wurde. Die Differenz von rund MCHF 2,0 wollten die Erben bei der Grund-
stückgewinnsteuer als Anlagekosten gewinnmindernd zum Abzug bringen. Die
Steuerbehörden und das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich liessen diesen
Abzug nicht zu.
20 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018Der Sachverhalt kann vereinfacht wie folgt dargestellt werden
Bezahlung
Vorfälligkeitsentschädigung
Hanspeter Saner
Verkauf der Partner
Geschäftsliegenschaft Real Estate Tax Services
Ernst & Young AG
Basierend auf den neu aufgestellten Thesen (vgl. nachfolgende Tabelle) liess das Bern
Bundesgericht die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als hanspeter.saner@ch.ey.com
Anlagekosten zum Abzug zu. Dabei führte es aus, dass die bezahlte Vorfälligkeitsent-
schädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zum Abzug zugelassen
werde, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit
dem Verkauf der Liegenschaft stehe.
2. Neuenburger Entscheid
Im zweiten Fall aus dem Kanton Neuenburg (vgl. BGE 2C_1165/2014) ging es um
ein Ehepaar, welches im Kanton Waadt eine Eigentumswohnung besass, die mit zwei
Hypotheken belastet war. Im Jahr 2012 veräusserte das Ehepaar diese Eigentums-
wohnung an einen Dritten. Im Hinblick auf den Verkauf der Wohnung kündigte das
Ehepaar die zwei auf der Wohnung lastenden Hypotheken und bezahlte für die
Auflösung beider Hypotheken eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund TCHF 44.
Martin Kistler
Die Eigentümer machten die bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung daraufhin bei
der Einkommenssteuer als abzugsfähigen Schuldzins geltend. Die Steuerbehörden
Manager
und das Kantonsgericht des Kantons Neuenburg liessen diesen Abzug nicht zu.
Real Estate Tax Services
Der Sachverhalt kann vereinfacht wie folgt dargestellt werden Ernst & Young AG
Bern
martin.kistler@ch.ey.com
Bezahlung
Vorfälligkeitsentschädigung
Verkauf der Eigentums-
wohnung an einen Dritten
Michel Greter
Senior Consultant
In seinem Urteil entschied das Bundesgericht, dass der Abzug bei der Einkommens- Real Estate Tax Services
steuer von den Vorinstanzen zu Recht verweigert worden sei. Die Vorfälligkeits-
entschädigung könne bei der Einkommenssteuer nur als Schuldzins vom steuerbaren Ernst & Young AG
Einkommen abgezogen werden, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Bern
Hypothek bei der gleichen Bank ersetzt würde. In seinem Urteil hat das Bundesgericht michel.greter@ch.ey.com
jedoch nicht beurteilt, ob die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinn-
steuer hätte geltend gemacht werden können.
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 213. Auslegeordnung zur Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung
Die Praxis der Kantone betreffend die Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschä-
digungen war bisher unterschiedlich. Im Rahmen dieser beiden Urteile hat das
Bundesgericht eine Auslegeordnung vorgenommen. Der nachfolgenden Tabelle kann
entnommen werden, in welchem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Liegen-
schaften im Privat- und Geschäftsvermögen als abzugsfähig gilt:
Anfallen einer Einkommens-/Gewinnsteuer Grundstückgewinnsteuer
Vorfälligkeitsentschädigung (VfE) (direkte Bundessteuer sowie
Kantons- und Gemeindesteuern)
infolge Kündigung der Hypothek und Ersetzen VfE als Schuldzins vom
derselben durch eine neue Hypothek beim steuerbaren Einkommen VfE nicht absetzbar
gleichen Kreditgläubiger absetzbar
infolge Kündigung der Hypothek und neuer
LS im VfE nicht absetzbar VfE nicht absetzbar
Finanzierung durch einen anderen Kreditgläubiger
Privatvermögen
VfE als Anlagekosten
infolge Kündigung der Hypothek im Hinblick
vom steuerbaren
auf die Veräusserung der Liegenschaft ohne VfE nicht absetzbar
Grundstückgewinn
eine Erneuerung des Darlehensverhältnisses
absetzbar
VfE als geschäftsmässig
LS im wobei sich die verkaufte Liegenschaft im begründeter Aufwand
VfE nicht absetzbar
Geschäftsvermögen Geschäftsvermögen des Verkäufers befand vom steuerbaren Gewinn
absetzbar
4. Würdigung
Diese Urteile des Bundesgerichts sind im Hinblick auf die Rechtssicherheit zwar
zu begrüssen. Es ist davon auszugehen, dass die Kantone ihre Praxis entsprechend
anpassen (müssen). In gewissen Fällen schränken sie allerdings die (bisherige)
Abzugsfähigkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen ein. So können solche im Falle
einer Veräusserung der Liegenschaft zwar als Anlagekosten bei der Grundstück-
gewinnsteuer in Abzug gebracht werden; auf Stufe der direkten Bundessteuer bleibt
indessen in diesen Fällen eine steuerliche Berücksichtigung verwehrt. Daneben
ist es aus unserer Sicht stossend, dass eine im Rahmen einer Umfinanzierung zu
leistende Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nur absetzbar ist, sofern diese beim
gleichen Kreditgeber erfolgt.
Anscheinend qualifiziert auch die Steuerverwaltung des Kantons Bern die neue Praxis
des Bundesgerichts als kritisch. So führt diese auf ihrer Online-Plattform (TaxInfo;
zuletzt besucht am 17. November 2017) aus, dass die Vorfälligkeitsentschädigung im
Kanton Bern — entgegen den Erwägungen des Bundesgerichts — wie bisher bei der
Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden kann, wenn die Auflösung der Hypothek
nicht in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft steht.
Die Steuerverwaltung des Kantons Bern differiert somit zu Recht nicht, ob die neue
Hypothek beim gleichen oder bei einem anderen Kreditgläubiger abgeschlossen wird.
In jedem Fall empfiehlt es sich, bei einer vorzeitigen Auflösung einer Hypothek die
Steuerfolgen detailliert zu analysieren und die von den kantonalen Steuerverwaltungen
angewandte Praxis zu überprüfen.
22 | Real Estate News Ausgabe Winter — 20186 Asset-Swaps
Diversifikation und
Renditeoptimierung im
Tiefzinsumfeld
Selten war im Schweizer Immobilienmarkt so viel Geld vorhanden,
das angelegt werden muss, wie heute. Konfrontiert mit seit Jahren
sinkenden Zinsen und anhaltendem Anlagenotstand sind institu-
tionelle Anleger auf der Suche nach Möglichkeiten, ihr Kapital in
Liegenschaften mit nachhaltigem Cashflow zu investieren, und stossen
dabei aufgrund des angebotsseitigen Engpasses zunehmend in neue
Risikokategorien und Märkte vor. Auch alternative Transaktionsformen
wie Asset-Swaps gewinnen im heutigen Marktumfeld immer mehr an
Bedeutung, da sie den Liquiditätsgrad der Parteien nicht tangieren
und einen optimalen Diversifikationseffekt im Portfolio bewirken können.
Obwohl es keine allgemeingültige Definition für den Begriff «Asset-Swap» gibt, wird
darunter im immobilienspezifischen Kontext eine kombinierte Kauf- und Verkaufstrans-
aktion verstanden, bei welcher zwei oder mehrere Objekte «getauscht» werden. Bei
einem Asset-Swap findet also keine Kaufpreiszahlung statt, vielmehr wird ein physisches
Asset als Gegenleistung übernommen und — je nach Situation — für Preisdiskrepanzen
zwischen den getauschten Liegenschaften eine Ausgleichszahlung geleistet. Im deut-
schen Sprachgebrauch wird daher oft auch der Begriff «Tauschgeschäft» verwendet.
Abzugrenzen ist der Begriff «Swap» im Sinne eines derivativen Finanzinstrumentes,
welches vorwiegend zwischen Kreditinstituten zwecks Austauschs zukünftiger
Zahlungsströme abgeschlossen wird.
In den letzten Jahren war eine relativ starke Zunahme an Asset-Swap-Transaktionen
zu verzeichnen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Lage am Schweizer Immobilien-
markt bildet einer der Hauptvorteile dieser Transaktionsart die Möglichkeit, ein neues
Asset zu erwerben, ohne den Liquiditätsgrad der involvierten Parteien zu beeinflussen.
Asset-Swaps sind also vor allem für Investoren mit einer «Hold-Strategie» interessant
und bieten eine optimale Gelegenheit, die Profitabilität auch in einem Umfeld
von tiefen Zinsen und hohen Marktpreisen zu steigern. Asset-Swaps sind weiter ein
einzigartiges Instrument zur Diversifikation des bestehenden Portfolios. So kann
beispielsweise ein Objekt veräussert werden, welches der derzeitigen Anlagestrategie
nicht entspricht, und im Gegenzug eine Liegenschaft erworben werden, welche das
Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 23Illustrative Darstellung einer Asset-Swap-Transaktion
Unternehmen A Unternehmen B
Kaufvertrag
Immobilienportfolio Immobilienportfolio
Property D Property E
Property A Property E
Nutzungsart
Nutzungsart
Property C Property D
Property B
Property A
Property C
Property B
Geografisches Kriterium Geografisches Kriterium
Kaufvertrag
bestehende Portfolio aufgrund geografischer Kriterien, der Nutzungsart, des Alters
oder der Bausubstanz noch passender ergänzt. Asset-Swaps werden in den meisten
Fällen im Rahmen einer systematischen Diversifikationsstrategie eingesetzt, um
Marktchancen zu erhöhen oder Risiken abzubauen. Schliesslich können Asset-Swaps
auch einen Zugang zu Anlageobjekten bieten, welche auf dem freien Markt nicht
verfügbar wären.
Vorteile und Herausforderungen einer Asset-Swap-Transaktion im Überblick
Vorteile Herausforderungen
Portfoliooptimierung für beide Parteien Höhere Komplexität des Prozesses
Diversifikation ohne Tangierung des Liquiditätsgrades Objekt-Match und Bestimmung der Ausgleichszahlung
Hohe Exklusivität und Diskretion während des Prozesses Limitierte oder keine Vergleichbarkeit der Angebote
Partnerschaftlicher Ansatz Mögliche steuerliche Aspekte
Unsere Erfahrung in der Begleitung von Asset-Swap-Transaktionen zeigt, dass
diese grundsätzlich mit einer höheren Komplexität einhergehen als herkömmliche
Transaktionsformen und anhand eines strukturierten Prozesses präzise geplant und
durchgeführt werden müssen. Wie in der nachfolgenden Grafik ersichtlich ist, folgt
ein Asset-Swap prinzipiell einem iterativen Prozess, bei welchem die integrierte
Koordination aller Projektbeteiligten einen elementaren Grundbestandteil bildet.
1. In einem ersten Schritt gilt es, im Rahmen einer Analyse- und Konzeptionsphase
das zu tauschende Objekt zu eruieren und dessen Stärken und Schwächen
abzuleiten, indem eine detaillierte Markt- und Liegenschaftsanalyse erstellt
wird. Je besser die Eigenschaften der eigenen Liegenschaft bekannt sind,
desto präziser können auch die Anforderungen an das erwünschte Tausch-
objekt definiert werden.
2. Anschliessend folgt eine Go-to-market-Phase, bei der mit allfälliger Unterstützung
eines externen Beraters potenzielle Tauschpartner und -objekte identifiziert
werden können, deren Profil auf das angebotene Investment passt.
24 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018Sie können auch lesen
