Real Estate News Ausgabe Winter | 2018 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - EY
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Real Estate News Ausgabe Winter | 2018 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich
Inhalt Editorial
Editorial 3 Wie sieht der Workplace of the Future aus? Neue Technologien, die Globalisierung und der demografische
Wandel sind Treiber einer modernen Arbeitsplatzgestaltung. Die Ansprüche neuer Mitarbeitergenerationen
1 Interview mit Arno Kneubühler 4 wie beispielsweise Work-Life-Balance und Flexibilität veranlassen viele Unternehmen, neue Arbeitskonzepte
zu entwickeln, welche diesen Anforderungen gerecht werden. Der Artikel von Elke Gall und Martin Lüthi
beschäftigt sich mit diesem Wandel in der Bürolandschaft und zeigt auf, was es bei der Einführung neuer
2 Workplace of the Future 9
Arbeitsplatzkonzepte zu beachten gilt.
3 Marktintelligenz in der Bewertung 12 Im Beitrag Marktintelligenz in der Bewertung gehen Sebastian Zollinger und Manuel Lehner von Fahrländer
Partner Raumentwicklung (FPRE) auf die zentrale Bedeutung der Festlegung des risikogerechten Diskontierungs-
4 Das optimale Zinsniveau 16 satzes bei der Bewertung von Renditeliegenschaften mittels Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ein und
weisen auf mögliche regionale Korrekturpotenziale hin.
5 Steuerliche Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung 20
Mit der zukünftigen Entwicklung der Leitzinssätze, welche sich seit Jahren auf einem historischen Tief befinden,
und deren Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt beschäftigen sich Andrea Fuhrer und Casper Studer
6 Asset-Swaps — Diversifikation und Renditeoptimierung
in ihrem Beitrag zum optimalen Zinsniveau.
im Tiefzinsumfeld 23
Auf das aktuelle Thema der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung für Zwecke
7 Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen 26 der Grundstückgewinn- und der Einkommenssteuer bei vorzeitiger Auflösung einer Hypothek gehen
Hanspeter Saner, Martin Kistler und Michel Greter in ihrem gemeinsamen Artikel ein. Sie erläutern unter
Publikationen 29 anderem die Bundesgerichtsentscheide vom 3. April 2017 und zeigen, in welchen Fällen eine Vorfälligkeits-
entschädigung bei Liegenschaften abzugsfähig ist.
Veranstaltungen 30
Dominic Iseli und Casper Studer gehen in ihrem Beitrag vertieft auf die Transaktionsform der Asset-Swaps
ein, welche im derzeitigen Marktumfeld eine interessante Möglichkeit zur Diversifikation und Renditeopti-
Kontakte 31
mierung darstellt, ohne dabei den Liquiditätsgrad der Parteien zu tangieren.
Anhand des Bundesgerichtsentscheides vom 8. Dezember 2016 befassen sich Stefan Laganà und Thomas
Cabane mit der Fragestellung, wann eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem
Anlagevermögen gemäss aktueller Rechtsprechung Anwendung findet.
Mit der aktuellen Ausgabe der «Real Estate News EY Schweiz» möchten wir unseren Lesern und Leserinnen
einerseits Informationen zu traditionellen Themen der Immobilienbranche bieten und andererseits Einblick
in die sich rasant entwickelnde Welt der Technik und Digitalisierung gewähren.
Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche und interessante Lektüre.
Daniel Zaugg Claudio Rudolf
Sektor Leiter Real Estate & Construction Head Real Estate
2 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 3
1 Interview
Wie gross ist die Konkurrenz um die Standorte, Welche Rolle spielen Banken bei der Mittelbe-
die für Procimmo interessant sind? schaffung?
AK: Die Konkurrenz ist gewachsen. Spezialisierte AK: Wir dürfen nur maximal 33 Prozent der Immo-
Gesellschaften, wie wir es sind, treten zwar selten bilien im jeweiligen Fonds mit Hypotheken finanzieren,
auf. Es sind jedoch viele Einzelinvestoren aktiv. die übrigen Mittel sind Eigenkapital. Andere Finanzin-
mit Arno Kneubühler
Und auch Gewerbetreibende und KMU bieten mit, strumente setzen wir nicht ein, weder Swaps noch
die einen neuen Standort suchen und diesen selbst irgendwelche Konstrukte. Das unterscheidet uns von
entwickeln wollen. Immobilien-Aktiengesellschaften.
Procimmo kauft häufig Leerstände ein. Derzeit Sie haben kürzlich in einem Interview gesagt,
nehmen die nicht vermieteten Flächen zu. Heisst mit Ihrer Strategie sei das Risiko, aber auch die
das, dass Sie jetzt mit Angeboten überschwemmt Rendite höher. Was heisst das genau?
werden? AK: Der Fonds Procimmo 2 [mit Industrie- und
«Wir wollen immer günstigste Mieten
AK: Wir haben in der Tat sehr viele Angebote auf Gewerbeflächen ausserhalb der Zentren in der
dem Tisch, aber gleichzeitig kaufen wir sehr wenig. Deutschschweiz] weist eine Bruttorendite von
anbieten können.»
In diesem Jahr haben wir schweizweit schon über rund 7,1 Prozent aus. Wir sehen ein Potenzial von
400 Dossiers geprüft, doch nur ein paar wenige Im- 8 Prozent, angesichts der Leerstände von derzeit
mobilien gekauft. Auch wenn ein Objekt Leerstände 12 Prozent. Damit liegen wir deutlich über der
Der Real Estate Asset Manager Procimmo SA fokussiert mit seinen aufweist, werden hohe Preise verlangt. Da sind uns Rendite von Wohnvehikeln. Auf der anderen Seite
jedoch Grenzen gesetzt. Für unser Geschäft brauchen ist das Risiko etwas höher.
Immobilienfonds auf Industrie- und Gewerbeflächen ausserhalb wir in solchen Fällen eine hohe Anfangsrendite, weil
der grossen Zentren. CEO Arno Kneubühler erklärt im Interview, wir viel Zeit und Geld in ein Objekt investieren müssen. Wie gross sind die Risiken?
AK: Procimmo hat einen Grundsatz: Wir wollen
wie sich in der Peripherie hohe Renditen erzielen lassen. Und wie Seit Jahren steht der Immobilienmarkt unter immer sehr günstige Mieten anbieten können. Bei
die Tiefpreisstrategie von Procimmo die Start-up-Szene der dem Einfluss rekordtiefer Zinsen. Welche Industrie- und Gewerbeimmobilien verfolgen wir
gewissermassen eine Discount-Strategie. Damit
Gefahren sehen Sie für Procimmo bei einem
Schweiz belebt. Zinsanstieg? begrenzen wir die Risiken, denn wir können dem
AK: Falls es zu einem abrupten Anstieg der Zinsen Gewerbe bezahlbaren Raum anbieten. Wir sind vom
kommt, dann dürften die Bewertungen der Immo- wirtschaftlichen Potenzial der KMU in der Schweiz
bilien stark unter Druck geraten. Diese plötzlichen überzeugt. Dank den günstigen Mieten verhelfen
Veränderungen sind immer problematisch. Erfolgt wir den Unternehmen zu tiefen Fixkosten. Dadurch
Procimmo investiert mit Vorliebe in Liegenschaf- Architektur- und unsere Vermarktungsabteilung sind sie besser in der Lage, auch wirtschaftlich
der Anstieg hingegen kontinuierlich, kann dies für
ten ausserhalb der Zentren. Was macht diese eng zusammen, so können wir auf die individuellen anspruchsvolle Zeiten zu überstehen, und wir federn
uns durchaus positiv sein. Zwar sinken auch in diesem
B- und C-Lagen attraktiv? Bedürfnisse der Nutzer eingehen. unser Risiko im Fall eines Wirtschaftsabschwungs ab.
Fall die Bewertungen, doch gleichzeitig steigen unsere
Arno Kneubühler: In der Schweiz wird der Raum
Renditen. Wir gehen zudem davon aus, dass die
von St. Gallen bis Genf intensiv wirtschaftlich Macht Procimmo auch Sale-and-lease-back- Um mit tiefen Mieten hohe Renditen zu erzielen,
Zinsen nur dann angehoben werden, wenn es der
genutzt. Besonders viele Aktivitäten finden in der Transaktionen? braucht es ein straffes Kostenmanagement. Was
Wirtschaft gut geht. Und geht es den rund 500 000
Nähe von Autobahnen statt, ausserhalb der Zent- AK: Ja, diese Transkationen sind aufgrund von tut Procimmo dafür?
KMU und Mikrounternehmen in der Schweiz gut,
ren. Dort investieren wir. Attraktiv sind diese Lagen, Asset-light-Strategien weiterhin verbreitet. Im Zuge AK: Damit wir schnell sind und die Kosten im Griff
stimmt auch die Nachfrage nach unseren Industrie-
weil es für Produktion und Gewerbeaktivitäten in der Frankenaufwertung mussten sich auch viele haben, machen wir die entscheidenden Aufgaben
und Gewerbeflächen. Bei Inflation lassen sich ferner
der Stadt keinen Platz mehr hat oder verfügbare kleinere Unternehmen zu diesem Schritt entschlies- intern, sei es in der Entwicklung, der Architektur
die Mieten anpassen.
Flächen zu teuer sind. Ein Betrieb am Paradeplatz sen. Mit dem Verkauf ihrer Immobilien konnten sie oder der Vermarktung. Entscheidend ist zudem,
kann für seine Logistik schlecht einen 40-Tonner sich finanzielle Mittel beschaffen, die sie benötigten, dass wir Objekte nicht zu teuer einkaufen und dass
einsetzen, abgesehen davon, dass er die Miete an um sich neu auszurichten oder sich auf die Kernkom- wir effizient sind.
dieser Lage nicht erwirtschaften kann. Hier bieten petenzen zu konzentrieren.
periphere, nahe der Autobahn gelegene Flächen
Worauf achten Sie bei diesen Verträgen? Streetbox in Aigle
grosse Vorteile.
AK: Das Unternehmen muss solvent sein, und wir
Welche Bedingungen muss ein Objekt erfüllen, schliessen langfristige Verträge ab. Laufzeiten von
damit Procimmo sich dafür interessiert? 15 Jahren sind keine Ausnahme.
AK: Es muss über viel Land und wenig Gebäude
verfügen. Wir suchen unternutzte Objekte, die wir Und wie gehen Sie bei leeren Liegenschaften
entwickeln können. Damit tragen wir letztlich zur vor, etwa wenn ein Unternehmen die Immobilie
Verdichtung bei, was den Zielen der Raumplanung verkauft, weil es den Betrieb aufgibt?
entspricht. AK: Solche Objekte kaufen wir zu anderen Preisen,
da sind grosse Abschläge nötig. Angesichts des damit
Wie geht Procimmo dabei vor? verbundenen Aufwands ist dies gerechtfertigt.
AK: Ein Drittel unserer Liegenschaften generiert
genügend Ertrag, ohne dass wir investieren müssen.
Bei einem Drittel sind die Leerstände hoch, und ein
Drittel entwickeln wir neu. Dabei arbeiten unsere
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Welche Rolle spielt die Digitalisierung, um die Sind auch Privatanleger willkommen? Freizeitzentrum für Kinder, einen Importeur von
Kosten zu kontrollieren? AK: Anteile von Fonds, die an der Börse kotiert sizilianischen Food-Spezialitäten und einen Gitar-
AK: Unser Asset Management ist teilweise digital, sind, können alle erwerben, also vor allem auch renbauer. Oft sind es Start-ups, die expandieren.
die Abläufe in der Bewirtschaftung sind automa- private Investoren. An unseren nichtkotierten Fonds Zwei Drittel mieten die Box, ein Drittel kauft sie.
tisiert. Aber die Digitalisierung alleine ist nicht können sich nur Anleger beteiligen, die als qualifi-
der entscheidende Punkt. Tiefe Kosten erreichen zierte Investoren anerkannt sind. Streetbox besteht aus standardisierten Modulen.
wir, weil wir beim Ausbau nur so viel in ein Objekt Wie wichtig ist es, dass sich der Bauprozess
stecken, wie es unsere Kunden wünschen. Ein Sie haben die hohe Dividende von Streetbox industrialisieren lässt?
Malergeschäft braucht ein dichtes Gebäude, aber erwähnt. Dieser Fonds verkauft und vermietet AK: Bei Immobilien handelt es sich in der Regel um
neue Fenster sind nur selten nötig. modulare Industriehallen. Wie erfolgreich Prototypen, was mit grossem Aufwand verbunden
entwickelt sich der Fonds? ist. Um Kosten zu sparen, legen wir deshalb bei
Für welche Anleger sind Procimmo-Fonds AK: Innert sechs Jahren hat sich der Wert Streetbox grossen Wert auf die Standardisierung.
interessant? vervierfacht.
AK: Wir legen den Fokus auf die Dividende und Wie läuft der Bau der Boxen ab?
bieten den Anlegern eine möglichst attraktive Wie ist Procimmo auf diese Geschäftsidee AK: Wir setzen überall die gleichen Boxen ein. Die Arno Kneubühler
Ausschüttung. Beim Fonds Procimmo 1 schütten gekommen? Module werden vorfabriziert, so sparen wir beim Arno Kneubühler, Jahrgang 1979, ist
wir zum Beispiel 5.30 Franken aus, bei einem AK: Von Anfang an haben wir uns darauf konzent- Transport und beim Montieren auf der Baustelle seit Ende 2015 CEO der Procimmo
Nettoinventarwert von 134.85 Franken. Beim Fonds riert, bestehende Liegenschaften zu verdichten und einen beträchtlichen Teil des Aufwands. Tore und SA und leitet auch die Niederlassung
Streetbox beträgt die Dividende 14 Franken. Und zusätzlichen Gewerberaum zu schaffen. Angesichts andere Bauteile beschaffen wir mit Rahmenver- in Zürich. Der studierte Betriebs-
das sind immer Nettobeträge, denn der jeweilige des grossen Interesses für kleinere Flächen kam die trägen, da erzielen wir dank den grossen Mengen ökonom ist seit 2013 Mitglied der
Fonds übernimmt die Steuern. Idee auf, diese neu auf der grünen Wiese zu bauen. Einsparungen. Beim Errichten des Fundaments Geschäftsleitung und Partner des
arbeiten wir praktisch überall mit dem gleichen Unternehmens.
Welche Anleger investieren in Fonds von Kleiner ist besser? Bauunternehmen zusammen.
Procimmo? AK: In diesem Fall schon. Bei Streetbox verfügt Procimmo SA
AK: Anleger wollen oft für jede Geschäftsidee einen eine Box über 110 Quadratmeter, verteilt auf ein Stellt Streetbox keine Konkurrenz zu anderen Procimmo SA, eine von der Eidge-
eigenen Fonds. Diversifikation spielt eine grosse Erd- und ein Obergeschoss. Der Quadratmeter pro Procimmo-Fonds dar, die über Gewerbeliegen- nössischen Finanzmarktaufsicht
Rolle, das ist für uns von Vorteil. Weil wir uns auf Jahr kostet 110 Franken, pro Monat beträgt die schaften verfügen? zugelassene Vermögensverwal-
Nischen konzentrieren, können wir Produkte mit Miete für eine Box rund 1000 Franken. Diese tiefen AK: Nein, die Flächen bei Streetbox sind kleiner. terin kollektiver Immobilienanlagen,
einem spezifischen Profil anbieten. Damit sprechen Fixkosten sind für viele KMU zentral. Nur ein kleiner Es kommt hingegen vor, dass jemand mit seiner verwaltet per Ende 2017 einen
wir in erster Linie institutionelle Anleger an. Bei Teil der Boxen wird als Lager genutzt, die meisten Geschäftsidee in der Streetbox beginnt und später, Immobilienbestand im Wert von
unseren Industrie- und Gewerbefonds beträgt ihr machen mehr daraus, das heisst, sie arbeiten darin. wenn das Unternehmen mehr Platz benötigt, rund 2,4 Milliarden Franken, der auf
Solaranlage in Onnens Anteil rund 80 Prozent. Wir haben zum Beispiel eine Bierbrauerei, ein in eine Liegenschaft wechselt, die wir in einem sechs Anlagefonds verteilt ist. Das
anderen Fonds halten. 2007 gegründete Unternehmen ist
auf die Entwicklung und Verwaltung
Streetbox ist schnell gewachsen und bietet heute von Immobilienfonds spezialisiert.
an rund 25 Standorten rund 1000 Boxen an. Wie Zudem entwickelt es Renovations-
erklären Sie sich den Erfolg? und Bauprojekte und bietet diese
AK: Noch in den 1990er Jahren befanden sich zu preisgünstigen Mieten an. Ein
viele Handwerksbetriebe im Zentrum grösserer Schwerpunkt der Aktivitäten liegt auf
Ortschaften. Seither ist der Kostendruck gestiegen Industrie- und Gewerbeimmobilien
und die Anforderungen an die Produktivität sind ausserhalb der grossen Städte und
gewachsen. Das zeigt sich gerade bei der Logistik: in der Nähe von Autobahnen.
Material muss sich effizient ein- und ausladen Procimmo SA beschäftigt an ihrem
lassen. In den meisten Zentrumslagen ist das aber Hauptsitz in Mont-sur-Lausanne
nicht mehr möglich. Zudem sind hier die Mieten und in der Niederlassung Zürich
gestiegen. Diese Veränderungen verlangen nach rund 40 Personen.
neuen Angeboten, wie sie Streetbox bietet. Mit
kleinen, günstigen und flexiblen Flächen und der
Nähe zur Autobahn haben wir den Nerv der Zeit
getroffen.
Ist das Potenzial ausgeschöpft?
AK: Nein. In der Westschweiz, wo wir mit Streetbox
angefangen haben, kommen laufend weitere Stand-
orte hinzu. Gleichzeitig gehen wir mit diesem Konzept
nun in die Deutschschweiz. Das erste Objekt steht
in Niederbuchsiten im Kanton Solothurn, wo die Ver-
mietung begonnen hat. An vier, fünf weiteren Orten
sind wir in der Entwicklungsphase.
6 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 7
2 Workplace of
Wie einfach lässt sich das Konzept von
Streetbox auf die Deutschschweiz übertragen?
AK: In der Deutschschweiz müssen wir dieses Ge-
schäft noch bekannter machen. In der Westschweiz
the Future
ist es bereits sehr populär. Hier werden wir sogar
von Gemeinden angefragt, ein Objekt zu realisieren.
Das zeigt, dass das Interesse an zusätzlichem
Gewerberaum gross ist. Der entscheidende Punkt
für uns ist stets das Grundstück: Wir bauen nur
zweistöckig, das setzt uns beim Ankauf beim Land-
preis Grenzen. Zudem ist die Form der Parzelle
wichtig, denn wir müssen möglichst viele Boxen Daniel Zaugg MRICS
darauf platzieren können. Solche Flächen auf der
grünen Wiese in der Deutschschweiz zu finden, Partner
ist etwas schwieriger. Sektor Leiter Real Estate &
Construction Viele Unternehmen arbeiten derzeit an einer Strategie oder an der
Procimmo hat in der Westschweiz begonnen und
ist seit 2014 auch in der Deutschschweiz aktiv. Ernst & Young AG
Umsetzung eines neuen Arbeitsplatzkonzeptes für ihre Mitarbeiter.
Wie erleben Sie Mentalitätsunterschiede? Zürich Neue Technologien, die Globalisierung sowie der demografische
AK: In beiden Sprachregionen bestehen zuweilen daniel.zaugg@ch.ey.com
Vorurteile, die so nicht stimmen. Zum Beispiel Wandel sind die aktuellen Treiber der modernen Arbeitsplatzge-
ist das persönliche Engagement hier wie dort sehr staltung. Die Steigerung der Mitarbeiterproduktivität, Verbesserung
hoch. Vielleicht sind in der Romandie die zwischen-
menschlichen Beziehungen etwas wichtiger, während der Kundennähe, Kosteneinsparungen durch eine Mietflächenreduk-
in der Deutschschweiz die Aufmerksamkeit stärker tion oder die Errichtung energiesparender Bauten können dabei
auf Prozesse als auf Inhalte und Ziele gelegt wird.
Aber die Unterschiede werden meiner Meinung unternehmensspezifische Zielsetzungen sein. Arbeitgeber sind
nach überschätzt. Es wäre erstrebenswert, wenn heute mehr denn je gefordert, den Arbeitsplatz der Zukunft mitzu-
möglichst viele sich bemühen würden, beide
Landessprachen zu erlernen. Das würde auch gestalten, um mit den sich wandelnden Anforderungen vor allem
das gegenseitige Verständnis fördern. der neuen Generationen mithalten zu können.
Claudio Rudolf FRICS
Das Interview führte Thomas Schenk, Partner
freier Journalist und Autor. Head Real Estate Wandel der Bürolandschaft
Transaction Advisory Services Der Wandel im Arbeitsmarkt geht mit den sich ändernden Strukturen in der Büroland-
Real Estate schaft einher. Der Anspruch auf eine ausreichende Work-Life-Balance der Mitarbeiter
und die damit verbundene Flexibilität fordern viele Firmen heraus, Arbeitskonzepte zu
Ernst & Young AG entwickeln, welche diesen Anforderungen gerecht werden. Immer mehr Unternehmen
Zürich nutzen alternative Arbeitsplatzstrategien und ermöglichen somit ihren Angestellten,
claudio.rudolf@ch.ey.com auch ausserhalb des Büros, im Homeoffice oder von unterwegs zu arbeiten. Im
Gegensatz hierzu stehen die Arbeitsplatzkonzepte der Vergangenheit. Diese waren
stark geprägt durch den Unternehmenszweck und die interne Mitarbeiterhierarchie.
Personalisierte Arbeitsplätze waren und sind auch heute noch in vielen Unternehmen
Standard. Dies bedeutet neben festen Innenraumstrukturen die Abgrenzung der
einzelnen Abteilungen voneinander. Vorteile des Open Space, wie interdisziplinäre
Zusammenarbeit, Kommunikation und kurze Entscheidungswege, sind dadurch
zum Grossteil ausgeschlossen. Hierbei ist zu beachten, dass das Mitte der achtziger
Jahre entwickelte Open-Space-Konzept nicht gleichzusetzen ist mit den heutigen
Open-Space-Strukturen. Neben dem offenen Arbeiten werden heute weitere
Arbeitsmöglichkeiten wie zum Beispiel Projekträume, Konzentrationsbereiche
oder Besprechungsräume angeboten, um den Büroalltag so produktiv wie möglich
zu gestalten.
8 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 9
Generationenwechsel darzustellen. Folgende Fragen sollten an dieser Stelle thematisiert werden: Wie
In der gegenwärtigen Arbeitswelt treffen viele Generationen mit unterschiedlichen arbeiten die verschiedenen Abteilungen zusammen? Wie viele fixe Arbeitsplätze
Ansprüchen aufeinander. Neben der Babyboomer-Generation (geboren zwischen werden benötigt und wie viel Raum ist für Kommunikation und Konzentrationsarbeit
1950 und 1965) gibt es die Generation X (geboren zwischen 1965 und 1980), die vorgesehen?
Generation Y (geboren zwischen 1980 und 1995), auch Millennials genannt, und
die Generation Z (geboren zwischen 1995 und 2005). Ein weiterer wichtiger Bestandteil der neuen Bürostruktur ist die passende IT-Aus-
stattung. Neben der zur Verfügung gestellten Hardware (Laptop, Smartphone, Tablet)
Jede dieser Generationen wurde durch unterschiedliche Einflüsse geprägt und hat sind eine optimale Kommunikationssoftware und der uneingeschränkte Zugriff auf
folglich auch abweichende Ansprüche an ihre Arbeitsumgebung. Neben attraktiven relevante Daten für einen reibungslosen Tagesablauf notwendig. Die IT ist für die
Karrieremöglichkeiten wird für die jüngeren Generationen beispielsweise eine Flexibilität der Mitarbeiter und somit für das umzusetzende Arbeitsplatzkonzept von
nachhaltige und erfüllende Aufgabe immer wichtiger. grosser Bedeutung.
Elke Gregoria Gall
Darüber hinaus sind die Generationen X und Y noch stark davon geprägt, den Job Ausblick
mit dem Privatleben zu verbinden; dazu gehört die andauernde Erreichbarkeit via Vor allem das Thema Digitalisierung und die damit einhergehenden Möglichkeiten Manager
Smartphone. Die Generation Z bevorzugt im Gegensatz dazu eine klare Trennung werden den Wandel weg vom klassischen Arbeitsplatz weiter vorantreiben. Beschäf- Transaction Advisory Services
zwischen Arbeits- und Privatleben. An diesem Beispiel ist erkennbar, wie die tigte werden an verschiedenen Orten innerhalb wie auch ausserhalb des Unterneh- Real Estate
verschiedenen Generationen die Gestaltung des Arbeitsalltags prägen. mens arbeiten und die Möglichkeit der nicht standortbezogenen Vernetzung immer
mehr in Anspruch nehmen. Ernst & Young AG
Eine der wichtigsten Änderungen zwischen den verschiedenen Generationen hat
Zürich
im Bereich der IT stattgefunden. Die tägliche Vernetzung steht im Gegensatz Für Unternehmen gilt es, die passende Infrastruktur, neue Freiheiten bei der Wahl
elke.gall@ch.ey.com
zur Kommunikation vor zwanzig Jahren und ist heute kaum mehr wegzudenken. der Endgeräte und kollaborative Arbeitsmöglichkeiten zu schaffen. Infolge mobiler
Arbeitsmodelle wird es voraussichtlich zu einer weiteren Verringerung der festen
Die Unterschiede der einzelnen Generationen und deren Arbeitsweise und Anfor- Arbeitsplätze kommen. Dennoch gilt es für Unternehmen den Arbeitsplatz als
derungen lassen erkennen, dass es nicht ein einzig richtiges Arbeitskonzept für umfassenden Wertschöpfungsfaktor zu nutzen, um das Wohlbefinden und somit
alle Unternehmen gibt – «one size does not fit all». das Leistungsverhalten der Mitarbeitenden generationenübergreifend positiv zu
beeinflussen. Bei der Gestaltung von Büroimmobilien dürfen nicht nur die Funktiona-
Der Arbeitsplatz der Zukunft lität oder die Ökonomie im Vordergrund stehen, Komfort am Arbeitsplatz spielt
Die Implementierung einer neuen Bürostruktur kann sowohl in bereits bezogenen eine ebenso wichtige Rolle. Neben einem passenden Nutzungskonzept sollten daher
Gebäuden als auch in Neubauten erfolgen. Ist der Entscheid für eine Neugestaltung auch die haustechnischen Punkte nicht vernachlässigt werden.
gefallen, ist es wichtig, die Unternehmensziele mit den baulichen und technischen
Anforderungen abzugleichen.
Im zweiten Schritt sollte der benötigte Flächenbedarf vorausschauend im Hinblick
auf die künftige Belegungsstruktur berechnet werden. Der Grundriss und bestehende Martin Lüthi
Vorgaben der haustechnischen Ausstattung liefern dann die Parameter für mögliche
Belegungskonzepte. Die Herausforderung für Firmen und Planer liegt darin, beste- Consultant
hende oder künftige Business-Prozesse in einem dafür ausgelegten Konzept optimal Transaction Advisory Services
Real Estate
Einflussfaktoren der Arbeitsplatzkonzeption
Ernst Young AG
Zürich
martin.luethi@ch.ey.com
Real Estate IT
Arbeitsplatz-
konzeption
HR/Business
Unternehmensstrategischer und
finanzwirtschaftlicher
Rahmen
10 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 11
3 Markt-
Abbildung 2: Räumliche Veränderungen im Anlagefokus
Heute
Globaler Anlagefokus
intelligenz Nationaler Anlagefokus
in der Bewertung Lokaler Anlagefokus
Peripherie Peripheriezentrum Kleinzentrum Mittelzentrum Grosszentrum
Aufgrund der historisch tiefen Zinsen und der dadurch verursachten
Renditedifferenz zu anderen Kapitalanlagen ist die relative Attrak-
tivität von Immobilienanlagen nach wie vor hoch. Insofern ist davon Morgen Globaler Anlagefokus
auszugehen, dass die Nachfrage nach Renditeliegenschaften
bestehen bleibt und weiterhin preistreibend wirkt. Weil Anleger,
Nationaler Anlagefokus
unter akutem Anlagedruck stehend und auf der Suche nach Rendite,
bereit sind, immer höhere Preise zu bezahlen, sinken die damit zu
erzielenden Renditen seit Jahren. So ist beispielsweise die mittlere
Lokaler
Bruttorendite für MFH (Neubau) von rund 6,3 Prozent im Jahr Anlagefokus
2000 auf 3,8 Prozent im Jahr 2017 gesunken (vgl. Abbildung 1).
Peripherie Peripheriezentrum Kleinzentrum Mittelzentrum Grosszentrum
Quelle: Fahrländer Partner
Abbildung 1: Aktuelle Bruttorenditen MFH (Neubau)
/&-(
/&((
Investoren sind zunehmend gezwungen, für ein bisschen mehr Rendite höhere
.&-( Risiken einzugehen. In Divergenz zur räumlichen Nachfrage weiten Investoren dabei
ihren Anlagefokus zusehends auf periphere, ländliche und weniger gut erschlossene
.&(( Lagen aus (vgl. Abbildung 2). Die hohe Bautätigkeit hat an diesen Lagen bereits zu
einer Erhöhung der Leerstände geführt. In der Folge ist mit zunehmenden Vermark-
-&-(
tungsschwierigkeiten zu rechnen, was Druck auf die Mieten auslöst und insgesamt
-&(( zu erhöhten Projektrisiken führen kann.
,&-( Bereits in den vergangenen Jahren war die Gesamtperformance von Immobilien jedoch
,&((
nur zu einem kleinen Teil von der Cashflow-Entwicklung beeinflusst. Wie die Indizes
von Fahrländer Partner (FPRE) zeigen, sind die Erträge von MFH seit dem Jahr 2000
+&-( qualitätsbereinigt im landesweiten Mittel um rund einen Drittel angestiegen. Bei Büro-
und Verkaufsflächen, 7 Prozent beziehungsweise 15 Prozent, sind die Entwicklungen
+&((
ebenfalls positiv, aber weit weniger dynamisch ausgefallen. Demgegenüber sind
*(()
*())
*()/
*((*
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*((,
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die Marktwerte mit 115 Prozent bei den MFH beziehungsweise 55 Prozent (Büro) und
65 Prozent (Verkauf) deutlich stärker gestiegen. Insgesamt sind rund drei Viertel
Ealld]j]J]f\al] der Wertsteigerungen zwischen dem Jahr 2000 und 2016 mit den gesunkenen
«Verzinsungserwartungen» der Investoren zu begründen und nur rund ein Viertel
Quelle: Immobilienumfrage HEV Schweiz mit den steigenden Mieten.
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Gemäss Beobachtungen von FPRE ist in den ersten drei Quartalen 2017 die Zahlungs- Diskontierungszinssätze als zentrales Element
bereitschaft für MFH im Schweizer Mittel nochmals markant gestiegen beziehungsweise Bei der Bewertung von Renditeliegenschaften mittels Discounted-Cashflow-Methode
sind die Renditen bei Transaktionen mit –30 bis –40 Basisindexpunkten (BIP) weiter (DCF) kommt der Festlegung des risikogerechten Diskontierungszinssatzes eine
gesunken. An den besten Geschäftslagen konnten die Renditen für Büroliegenschaften zentrale Bedeutung zu. Da sich die verwendeten Diskontierungszinssätze am jeweils
auf konstantem Niveau gehalten werden, während sich an mittleren Lagen ein Anstieg gegenwärtigen Markt orientieren, sind sie seit 2000 deutlich gesunken. Zusätzlich ha-
der Renditen für Büronutzungen um 30 BIP abzeichnete (Preisrückgang). Ähnlich haben ben sich die Unterschiede zwischen Top-, B- und C-Lagen im Wohnbereich zusehends
sich die Renditen für Verkaufsnutzungen entwickelt (beste Lagen: konstant; mittlere abgeschwächt (vgl. Abbildung 3).
Lagen: +10 Indexpunkte). Der Anlagedruck im Tiefzinsumfeld zwingt Investoren
zunehmend auch zum Kauf von unkonventionellen Immobilienanlagen, wodurch auch Als Folge der teils (zu) geringen Risikoaufschläge resultieren jedoch erhebliche
die Renditen von Gewerbeliegenschaften an vorteilhaften Lagen seit Anfang Jahr um regionale Korrekturpotenziale. Insbesondere an B- und C-Lagen dürfte ein Anstieg
40 BIP gefallen sind (durchschnittliche Gewerbelagen werden zu ähnlichen Renditen der Verzinsungserwartungen mit entsprechenden Bewertungskorrekturen verbunden
gehandelt wie 2016). sein. Dies gilt speziell für die künftige Entwicklung des Transaktionsmarktes. Obschon Sebastian Zollinger
dasselbe zwar auch für die Liegenschaften im Bestand gilt, existiert dort ein gewisser
Befragungen von Experten sowie aktuelle Marktdaten lassen zudem erwarten, dass bewertungstechnischer Puffer. Eine Analyse von Geschäftsberichten institutioneller Senior Manager
sich der zuletzt leicht negative Ertragstrend in allen Segmenten fortsetzen wird. Anleger hat gezeigt, dass die Differenz zwischen effektivem Marktpreis und Buchwert Head Real Estate Valuation
Die aufgrund des Anlagenotstandes gestiegene Zahlungsbereitschaft von Investoren zudem bei lange gehaltenen Liegenschaften grösser ist als bei solchen mit kurzer Transaction and Advisory Services
und die somit steigenden buchhalterischen Wertänderungsrenditen dürften diese Haltedauer. In vielen Portfolios besteht somit eine Art «stiller Reserven», womit
Einbussen mindestens im Wohnbereich vorläufig überkompensieren und somit zu bei einer Trendumkehr auf dem Transaktionsmarkt erste negative Auswirkungen Ernst & Young AG
einem anhaltend wachsenden Gap zwischen der Entwicklung der Marktwerte und der kurzfristig abgedämpft werden können. Zürich
Mieten führen. Die Rückkehr der 10-jährigen Schweizer Staatsanleihe in den positiven sebastian.zollinger@ch.ey.com
Zinsbereich Anfang 2017 ist jedoch ein Indikator dafür, dass der Zinszyklus am In der langen Frist hingegen sind deutliche regionale Unterschiede hinsichtlich des
unteren Ende angekommen ist und in nächster Zukunft eher mit einem konstanten Gesamteffektes bei einer Trendumkehr zu erwarten. Die Nachfrage nach Nutzflächen
oder einem leicht steigenden Zinsniveau zu rechnen ist, was zu einer Entspannung und Wohnungen wird sich regional stark unterschiedlich entwickeln. Entsprechend
am Immobilienmarkt führen kann. sind sowohl die Renditeerwartungen, aber auch die Risiken — insbesondere im Lichte
unterschiedlicher Langfristszenarien — regional stark zu differenzieren.
Bei den Erwartungen über die langfristige Entwicklung der regionalen Renditen
spielen demnach sowohl die generellen Verzinsungserwartungen als auch die
Abbildung 3: Diskontierungszinssätze (schematisch) nach Lagequalitäten (2000 — 2018) Entwicklung — und szenarische Konsistenz — der Nachfrage- und Ertragserwartungen
eine zentrale Rolle, die je nach Portfolioallokation mehr oder weniger gute Ergebnisse
zeigen werden. Hier liegen Optimierungsmöglichkeiten und damit Chancen.
Zusammenarbeit mit FPRE
Manuel Lehner
Ernst & Young (EY) arbeitet eng mit Fahrländer Partner (FPRE) zusammen und nutzt
sowohl deren Marktdaten als auch deren Diskontsatzmodell als Basis für die
Partner
Bestimmung einer marktgerechten Verzinsung von Liegenschaften in der Schweiz.
Fahrländer Partner
Umfangreiche Datenbestände ermöglichen FPRE eine realitätsnahe Modellierung
Raumentwicklung (FPRE)
des Diskontierungszinssatzes nach Standort und Nutzung. Basierend auf einer
Zürich
(( jährlichen Berechnung werden quartalsweise Nachführungen vorgenommen, um
*( ml@fpre.ch
eine fortlaufende Anpassung an die sich stets verändernden Marktbedingungen
sicherzustellen. Räumlich unterschiedlichen Rendite-Risiko-Profilen soll damit
möglichst adäquat Rechnung getragen werden.
)(
*(
+ )-
) *(
*(
)0
*(
4 Das optimale
Im Zusammenhang mit den Leitzinsen sprechen die Wissenschaftler vom natürlichen
beziehungsweise optimalen Zinssatz (r*). Dieser Gleichgewichtszinssatz ist der um
die Inflation bereinigte, reale und kurzfristige Zinssatz, welcher sich bei einer voll
ausgelasteten Volkswirtschaft einstellt. Die zwei Wissenschaftler Thomas Laubach und
Zinsniveau
John C. Williams forschen aktuell am Gleichgewichtszinssatz und prophezeien, dass
der natürliche Zinssatz auf tiefem Niveau verharren wird und Nullzinsären zukünftig
länger und öfter eintreten werden. Sie sehen den sinkenden natürlichen Zins als
internationales Phänomen mit tiefgreifenden Auswirkungen auf die Geldpolitik
(Laubach, Thomas, und Williams, John C. Williams. 2015. «Measuring the Natural
Rate of Interest Redux». Federal Reserve Bank of San Francisco Working Paper
2015 — 16). Interessant sind ihre Erklärungen für den veränderten, natürlichen
Zinssatz:
• Verschiebung in der Demografie (durch die erhöhte Lebenserwartung wird
einerseits der Anreiz der Menschen gesteigert, Geld fürs Alter auf die Seite zu
Seit Ausbruch der globalen Finanzmarktkrise im Sommer 2007 gehören sowohl legen. Andererseits steigt durch das niedrige Bevölkerungswachstum in Europa
die Nullzinspolitik als auch massive Wertpapierkäufe der Nationalbanken zur (neuen) und Amerika der Anteil an Pensionären, welche den Konsum anheizen. Der
Norm. Dank den enormen Liquiditätsspritzen konnte der komplette Zusammenbruch dabei sinkende Konsum dämpft den natürlichen Zinssatz, wohingegen der
der weltweiten Finanzmärkte verhindert werden. Doch auf diesem rekordtiefen, steigende Konsum durch Pensionäre dem Effekt entgegenwirken kann.)
ultraexpansiven Niveau verharren die Zinsen nun schon rund zehn Jahre und die
führenden Notenbankvorsitzenden sind sich einig, dass die Ära der Nullzinspolitik • Verlangsamung Produktivitätswachstum und sinkendes Potenzialwachstum
überfällig ist und die Zinsen wieder steigen müssen. Als Zeichen der Trendwende hat BIP (trotz expansiver Geldpolitik wird zu wenig investiert, die Nachfrage lahmt,
Janet Yellen, die Präsidentin des Federal Reserve (FED), im Juni den Leitzins der USA Kapazitäten sind unterausgelastet und Geld wird gehortet. Das aktuelle
auf 1,25 Prozent angehoben. Auch Mario Draghi will als Präsident der Europäischen BIP-Wachstum wird weder den Erwartungen noch der expansiven Geldpolitik
Zentralbank (EZB) weg von einer äusserst expansiven Geldpolitik und hat angekündigt, gerecht.)
die Wertpapierkäufe zu halbieren. Eine Zinserhöhung für die EZB betrachtet Draghi
aktuell aber noch als zu früh. Dasselbe Bild zeigt sich bei der Zinspolitik der Schwei- Die Grafik der Federal Reserve Bank of San Francisco veranschaulicht die Entwicklung
zerischen Nationalbank (SNB), welche noch bei den Strafzinsen von rund –0,75 der natürlichen Zinssätze seit 1987 und wiederspiegelt die aktuell sehr grosse
Prozent verharrt, trotz Abschwächung des Schweizer Frankens zum Euro. Prognoseunsicherheit für deren zukünftige Entwicklung. Dabei stellt die gelbe Linie
den Medianwert der Schätzung des natürlichen Zinssatzes dar, die dunkelgraue
beziehungsweise hellgraue Färbung jeweils die Schätzungsintervalle von 70 Prozent
Grafik 1: Entwicklung Leitzinssätze (LIBOR overnight rates)
beziehungsweise 90 Prozent.
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Grafik 2: Entwicklung und Prognose des natürlichen Zinssatzes
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—4.0
Quelle: BOJ, EZB, FED, BoE, SNB
—6.0
1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 2020
Die Nationalbanken steuern den Geldmarkt durch die Bestimmung des Leitzinssatzes
massgeblich; das Niveau des Leitzinssatzes gilt als Signal, an dem sich die übrigen Bemerkung: Der optimale Zinssatz kann nicht gemessen werden, Schätzungen weisen daher signifikante Veränderungen
Zinssätze ausrichten. Weltweit werden Anlageinstrumente und deren Preise grundle- über die Zeit aus; Quelle: Federal Reserve Bank of San Francisco, «Why so slow? A gradual return for interest rates»;
gend durch die Höhe und Veränderung der Leitzinssätze beeinflusst. In den vergangenen Vasco Cúrdia; Oktober 2015
zehn Jahren stieg das BIP nicht im gleichen Masse, wie die Notenbanken die Vermö-
gensbestände auf den globalen Finanzmärkten erhöhten. Die dabei überschüssige
Liquidität verzerrt die Vermögenspreise.
16 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 17Daher rührt die aktuell vorliegende kontroverse Sichtweise der Wissenschaftler, welche Grafik 4: Entwicklung Hypothekarzinssätze Schweiz
keinen eindeutigen Nachweis dafür sehen, dass die natürlichen Zinsen in mittlerer
Frist zum herkömmlichen Niveau zurückklettern werden, und der Nationalbankchefs, 5.0
welche Zinserhöhungen ankündigen.
Aus geldpolitischer Sicht waren die negativen Leitzinsen sowie die Intervention 4.0
der SNB auf dem Geldmarkt unverzichtbare Mittel. Nur so konnte dem enormen
Verzinsung in %
Aufwertungsdruck des Schweizer Frankens, angesichts der niedrigen Zinssätze auf
3.0
den globalen Märkten gekoppelt mit der schwierigen wirtschaftlichen Lage, entge-
gengewirkt werden («Negative interes rates: necessary from a monetary policy
perspective – but with risks for the banks», November 2016, Fritz Zurbrügg, SNB). 2.0
Auf dem Schweizer Immobilien- und Hypothekarmarkt verschärft sich hingegen die
Situation aufgrund der tiefen Leitzinsen zusehends und der Markt mit stetig steigenden
Immobilienpreisen gilt seit längerem als exzessiv. Die in Grafik 3 abgebildete entgegen- 1.0
gesetzte Entwicklung der Immobilienpreise und deren Renditen sowie der Spread
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zwischen den Nettorenditen auf Immobilien und Bundesobligationen verdeutlicht die
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Attraktivität des Immobilienmarktes für Anleger.
Ø Hypothek variable Verzinsung (LIBOR) Ø Hypothek Verzinsung fix 2-jährig
Grafik 3: Preis-Rendite-Entwicklung im Schweizer Immobilienmarkt Ø Hypothek Verzinsung fix 5-jährig Ø Hypothek Verzinsung fix 10-jährig
Bemerkung: Die 0,25-/0,5-/0,75-Quantile für alle Verzinsungen sind gepunktet abgetragen; Quelle: SNB
5.0%
4.60% 4.50% 4.40%
4.10% 140
4.0% 3.90% 3.90%
3.60%
3.0% Die Höhe des Leitzinses steht im Verhältnis zum natürlichen Zins. Eine restriktive
2.23% 125 beziehungsweise expansive Situation entsteht, wenn der Leitzins im Verhältnis zum
2.0% 1.76% 1.90%
natürlichen Zins zu hoch beziehungsweise zu tief angesetzt wird. Die anstehenden
1.41%
1.08%1.04% 1.19% Leitzinsentscheide werden massgeblich bestimmen, ob wir am Höhepunkt im Immo-
1.0% 0.69% 0.69%
0.52% 0.37% 0.49% 110 bilienmarkt angekommen sind und die Trendwende erfolgen wird oder aber ob die
-0.08% -0.21%
Überhitzung weiter ansteigt. Eine eintretende Trendwende wird mit unterschiedlich
0.0%
hohem Tempo den kompletten Immobilienmarkt betreffen und sich relativ schnell
—1.0% 95 bremsend auf den Finanzierungs- und Hypothekarmarkt auswirken. Verzögert
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 treten die Korrektur der Bewertungen durch den erhöhten Kapitalisierungssatz und
schlussendlich auch der Effekt auf die erzielten Transaktionspreise aller Liegenschafts-
Immobilienpreise (indexiert) Ø Kassenobligation (8-jährige Laufzeit)
kategorien ein. Unabhängig davon darf beim langfristigen Finanzierungshorizont
Ø Nettorendite (MFH) Bundesobligation (10-jährige Laufzeit) einer Immobilie nicht davon ausgegangen werden, dass die attraktiven finanziellen
Bedingungen auf dem aktuellen Niveau verharren werden.
Quelle: CapitalIQ, FPRE, SNB
Die Leitzinsen wirken sich auch auf das Niveau der Hypothekarzinssätze und auf die
Werte von Liegenschaften (Yield Compression) aus. Parallel zu den Leitzinssätzen
zeigt sich das Bild auf dem Schweizer Hypothekarmarkt. Die variablen und festver- Dr. Casper Studer MRICS Andrea Simone Fuhrer
zinslichen Hypothekarsätze sind seit 2009 ebenfalls auf rekordtiefem Niveau stecken
geblieben. Gleichzeitig drängen neue Direktanbieter von Hypotheken, wie Versicherer
Senior Manager Senior Consultant
und Pensionskassen, auf den Markt und erhöhen den Druck auf Rendite und Zinsmargen
Transaction Advisory Services Transaction Advisory Services
zusätzlich. Für Immobilieninvestoren bietet dies ein besonders attraktives Marktumfeld
Real Estate Real Estate
für deren Verschuldung. Zusätzlich weiten Hypothekaranbieter ihre Kreditvolumen
aus und es entstehen Anreize, die Erschwinglichkeit von Immobilien zu Gunsten eines
Ernst & Young AG Ernst & Young AG
höheren Kreditvolumens verzerrt zu beurteilen. Die Hypothekarzinssätze liegen derzeit
Zürich Zürich
rund 300 Basispunkte unter dem Niveau von 2008 (vgl. Grafik 4). Die Differenz
casper.studer@ch.ey.com andrea-simone.fuhrer@ch.ey.com
zwischen dem Mittelwert einer 10-jährigen festverzinslichen Hypothek und einer
variablen Verzinsung (3-jährige Laufzeit basierend auf 3-Monats-LIBOR) beläuft sich
aktuell auf 60 Basispunkte (Verzinsung: 1,63 Prozent beziehungsweise 1,03 Prozent).
18 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 195 Steuerliche
Der Sachverhalt kann vereinfacht wie folgt dargestellt werden
Abzugsfähigkeit
Bezahlung
Vorfälligkeitsentschädigung
der Vorfälligkeitsentschädigung Verkauf der
Hanspeter Saner
Partner
Geschäftsliegenschaft Real Estate Tax Services
Ernst & Young AG
Basierend auf den neu aufgestellten Thesen (vgl. nachfolgende Tabelle) liess das Bern
hanspeter.saner@ch.ey.com
Steuerliche Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung Bundesgericht die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als
Anlagekosten zum Abzug zu. Dabei führte es aus, dass die bezahlte Vorfälligkeitsent-
für Zwecke der Grundstückgewinn- und der Einkommenssteuer bei schädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zum Abzug zugelassen
vorzeitiger Auflösung einer Hypothek anhand der vom Bundesge- werde, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit
dem Verkauf der Liegenschaft stehe.
richt am 3. April 2017 publizierten Urteile (BGE 2C_1165/2014 und
2C_1148/2015) 2. Neuenburger Entscheid
Im zweiten Fall aus dem Kanton Neuenburg (vgl. BGE 2C_1165/2014) ging es um
ein Ehepaar, welches im Kanton Waadt eine Eigentumswohnung besass, die mit zwei
Hypotheken belastet war. Im Jahr 2012 veräusserte das Ehepaar diese Eigentums-
wohnung an einen Dritten. Im Hinblick auf den Verkauf der Wohnung kündigte das
Wird beim Verkauf eines Grundstücks eine Vorfälligkeitsentschädigung auf Ehepaar die zwei auf der Wohnung lastenden Hypotheken und bezahlte für die
der gekündigten Hypothek fällig, stellt sich die Frage, ob diese bei der Einkom- Auflösung beider Hypotheken eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund TCHF 44.
Martin Kistler
menssteuer oder der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig ist. In seinen am Die Eigentümer machten die bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung daraufhin bei
3. April 2017 publizierten Urteilen (2C_1165/2014 und 2C_1148/2015) hatte der Einkommenssteuer als abzugsfähigen Schuldzins geltend. Die Steuerbehörden
Manager
das Bundesgericht die Gelegenheit, sich zur steuerlichen Behandlung solcher und das Kantonsgericht des Kantons Neuenburg liessen diesen Abzug nicht zu.
Real Estate Tax Services
Vorfälligkeitsentschädigungen zu äussern.
Der Sachverhalt kann vereinfacht wie folgt dargestellt werden Ernst & Young AG
Bern
Im ersten Fall aus dem Kanton Zürich (vgl. BGE 2C_1148/2015) ging es um Erben
martin.kistler@ch.ey.com
einer Geschäftsliegenschaft in Zürich, welche diese für rund MCHF 62 an eine
Versicherungsgesellschaft veräusserten. Da der Verkauf der Geschäftsliegenschaft
an die Versicherungsgesellschaft ohne hypothekarische Belastung erfolgen sollte, Bezahlung
wurden die auf dem Grundstück lastenden Hypotheken gegen eine Vorfälligkeitsent- Vorfälligkeitsentschädigung
schädigung von rund MCHF 2,5 abgelöst. Die Witwe machte die Vorfälligkeitsent-
schädigung bei der Einkommenssteuer geltend, was im Umfang von rund MCHF 0,5
gewährt wurde. Die Differenz von rund MCHF 2,0 wollten die Erben bei der Grund-
stückgewinnsteuer als Anlagekosten gewinnmindernd zum Abzug bringen. Die
Steuerbehörden und das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich liessen diesen
Abzug nicht zu.
Verkauf der Eigentums-
wohnung an einen Dritten
Michel Greter
Senior Consultant
In seinem Urteil entschied das Bundesgericht, dass der Abzug bei der Einkommens- Real Estate Tax Services
steuer von den Vorinstanzen zu Recht verweigert worden sei. Die Vorfälligkeits-
entschädigung könne bei der Einkommenssteuer nur als Schuldzins vom steuerbaren Ernst & Young AG
Einkommen abgezogen werden, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Bern
Hypothek bei der gleichen Bank ersetzt würde. In seinem Urteil hat das Bundesgericht michel.greter@ch.ey.com
jedoch nicht beurteilt, ob die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinn-
steuer hätte geltend gemacht werden können.
20 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 216 Asset-Swaps
3. Auslegeordnung zur Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung
Die Praxis der Kantone betreffend die Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschä-
digungen war bisher unterschiedlich. Im Rahmen dieser beiden Urteile hat das
Bundesgericht eine Auslegeordnung vorgenommen. Der nachfolgenden Tabelle kann
entnommen werden, in welchem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Liegen-
Diversifikation und
schaften im Privat- und Geschäftsvermögen als abzugsfähig gilt:
Renditeoptimierung im
Anfallen einer Einkommens-/Gewinnsteuer Grundstückgewinnsteuer
Vorfälligkeitsentschädigung (VfE) (direkte Bundessteuer sowie
Kantons- und Gemeindesteuern)
Tiefzinsumfeld
infolge Kündigung der Hypothek und Ersetzen VfE als Schuldzins vom
derselben durch eine neue Hypothek beim steuerbaren Einkommen VfE nicht absetzbar
gleichen Kreditgläubiger absetzbar
infolge Kündigung der Hypothek und neuer
LS im VfE nicht absetzbar VfE nicht absetzbar
Finanzierung durch einen anderen Kreditgläubiger
Privatvermögen
VfE als Anlagekosten
infolge Kündigung der Hypothek im Hinblick
vom steuerbaren
auf die Veräusserung der Liegenschaft ohne VfE nicht absetzbar
Grundstückgewinn
eine Erneuerung des Darlehensverhältnisses
absetzbar
Selten war im Schweizer Immobilienmarkt so viel Geld vorhanden,
das angelegt werden muss, wie heute. Konfrontiert mit seit Jahren
VfE als geschäftsmässig
LS im wobei sich die verkaufte Liegenschaft im begründeter Aufwand sinkenden Zinsen und anhaltendem Anlagenotstand sind institu-
VfE nicht absetzbar
Geschäftsvermögen Geschäftsvermögen des Verkäufers befand vom steuerbaren Gewinn
absetzbar
tionelle Anleger auf der Suche nach Möglichkeiten, ihr Kapital in
Liegenschaften mit nachhaltigem Cashflow zu investieren, und stossen
dabei aufgrund des angebotsseitigen Engpasses zunehmend in neue
Risikokategorien und Märkte vor. Auch alternative Transaktionsformen
4. Würdigung wie Asset-Swaps gewinnen im heutigen Marktumfeld immer mehr an
Diese Urteile des Bundesgerichts sind im Hinblick auf die Rechtssicherheit zwar Bedeutung, da sie den Liquiditätsgrad der Parteien nicht tangieren
zu begrüssen. Es ist davon auszugehen, dass die Kantone ihre Praxis entsprechend
anpassen (müssen). In gewissen Fällen schränken sie allerdings die (bisherige) und einen optimalen Diversifikationseffekt im Portfolio bewirken können.
Abzugsfähigkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen ein. So können solche im Falle
einer Veräusserung der Liegenschaft zwar als Anlagekosten bei der Grundstück-
gewinnsteuer in Abzug gebracht werden; auf Stufe der direkten Bundessteuer bleibt
indessen in diesen Fällen eine steuerliche Berücksichtigung verwehrt. Daneben
ist es aus unserer Sicht stossend, dass eine im Rahmen einer Umfinanzierung zu Obwohl es keine allgemeingültige Definition für den Begriff «Asset-Swap» gibt, wird
leistende Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nur absetzbar ist, sofern diese beim darunter im immobilienspezifischen Kontext eine kombinierte Kauf- und Verkaufstrans-
gleichen Kreditgeber erfolgt. aktion verstanden, bei welcher zwei oder mehrere Objekte «getauscht» werden. Bei
einem Asset-Swap findet also keine Kaufpreiszahlung statt, vielmehr wird ein physisches
Anscheinend qualifiziert auch die Steuerverwaltung des Kantons Bern die neue Praxis Asset als Gegenleistung übernommen und — je nach Situation — für Preisdiskrepanzen
des Bundesgerichts als kritisch. So führt diese auf ihrer Online-Plattform (TaxInfo; zwischen den getauschten Liegenschaften eine Ausgleichszahlung geleistet. Im deut-
zuletzt besucht am 17. November 2017) aus, dass die Vorfälligkeitsentschädigung im schen Sprachgebrauch wird daher oft auch der Begriff «Tauschgeschäft» verwendet.
Kanton Bern — entgegen den Erwägungen des Bundesgerichts — wie bisher bei der Abzugrenzen ist der Begriff «Swap» im Sinne eines derivativen Finanzinstrumentes,
Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden kann, wenn die Auflösung der Hypothek welches vorwiegend zwischen Kreditinstituten zwecks Austauschs zukünftiger
nicht in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft steht. Zahlungsströme abgeschlossen wird.
Die Steuerverwaltung des Kantons Bern differiert somit zu Recht nicht, ob die neue
Hypothek beim gleichen oder bei einem anderen Kreditgläubiger abgeschlossen wird. In den letzten Jahren war eine relativ starke Zunahme an Asset-Swap-Transaktionen
zu verzeichnen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Lage am Schweizer Immobilien-
In jedem Fall empfiehlt es sich, bei einer vorzeitigen Auflösung einer Hypothek die markt bildet einer der Hauptvorteile dieser Transaktionsart die Möglichkeit, ein neues
Steuerfolgen detailliert zu analysieren und die von den kantonalen Steuerverwaltungen Asset zu erwerben, ohne den Liquiditätsgrad der involvierten Parteien zu beeinflussen.
angewandte Praxis zu überprüfen. Asset-Swaps sind also vor allem für Investoren mit einer «Hold-Strategie» interessant
und bieten eine optimale Gelegenheit, die Profitabilität auch in einem Umfeld
von tiefen Zinsen und hohen Marktpreisen zu steigern. Asset-Swaps sind weiter ein
einzigartiges Instrument zur Diversifikation des bestehenden Portfolios. So kann
beispielsweise ein Objekt veräussert werden, welches der derzeitigen Anlagestrategie
nicht entspricht, und im Gegenzug eine Liegenschaft erworben werden, welche das
22 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 23Illustrative Darstellung einer Asset-Swap-Transaktion 3. Ist das Zielobjekt gefunden, werden die Liegenschaften im Rahmen einer
Due-Diligence-Prüfung auf potenzielle Risiken überprüft.
Unternehmen A Unternehmen B 4. Besteht Konsens zwischen den Parteien bezüglich der zu tauschenden Liegen-
schaften, finden abschliessende Verhandlungen bezüglich der Ausgestaltung
der Verträge statt. Aus rechtlicher Perspektive finden für Asset-Swaps in
der Schweiz weitgehend die gleichen Bestimmungen wie für den Kaufvertrag
Kaufvertrag
(nach Obligationenrecht) Anwendung. Wie Kaufverträge über Grundstücke
müssen auch Tauschverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben,
öffentlich beurkundet werden. Darüber hinaus werden Asset-Swaps steuerlich
Immobilienportfolio Immobilienportfolio grundsätzlich wie zwei Verkäufe behandelt. Dies bedeutet beispielsweise,
Property E
dass beide Vertragsparteien eine allfällige Grundstückgewinnsteuer bezahlen
Property D
Property A Property E
müssen.
Nutzungsart
Nutzungsart
Property C Property D
Der iterative Prozess einer Asset-Swap-Transaktion
Property A Property B
Property C
Property B
Geografisches Kriterium Kaufvertrag
Geografisches Kriterium
bestehende Portfolio aufgrund geografischer Kriterien, der Nutzungsart, des Alters
oder der Bausubstanz noch passender ergänzt. Asset-Swaps werden in den meisten
Vorbereitungsphase Verkaufsprozess Abschluss
Fällen im Rahmen einer systematischen Diversifikationsstrategie eingesetzt, um
Marktchancen zu erhöhen oder Risiken abzubauen. Schliesslich können Asset-Swaps
auch einen Zugang zu Anlageobjekten bieten, welche auf dem freien Markt nicht Set-up Analyse
Datenauf-
bereitung
Konzept
Due
Diligence
Prüfung
Angebot
Verhandlungen Verhandlungen
Prüfung
Angebot
Due
Diligence
Konzept
Datenauf-
bereitung
Analyse Set- up
verfügbar wären.
Vorteile und Herausforderungen einer Asset-Swap-Transaktion im Überblick
Vorteile Herausforderungen
Portfoliooptimierung für beide Parteien Höhere Komplexität des Prozesses
Diversifikation ohne Tangierung des Liquiditätsgrades Objekt-Match und Bestimmung der Ausgleichszahlung
Hohe Exklusivität und Diskretion während des Prozesses Limitierte oder keine Vergleichbarkeit der Angebote
Partnerschaftlicher Ansatz Mögliche steuerliche Aspekte
Unsere Erfahrung in der Begleitung von Asset-Swap-Transaktionen zeigt, dass
diese grundsätzlich mit einer höheren Komplexität einhergehen als herkömmliche
Transaktionsformen und anhand eines strukturierten Prozesses präzise geplant und
durchgeführt werden müssen. Wie in der nachfolgenden Grafik ersichtlich ist, folgt
ein Asset-Swap prinzipiell einem iterativen Prozess, bei welchem die integrierte
Koordination aller Projektbeteiligten einen elementaren Grundbestandteil bildet. Dr. Casper Studer MRICS Dominic Iseli
1. In einem ersten Schritt gilt es, im Rahmen einer Analyse- und Konzeptionsphase Senior Manager Consultant
das zu tauschende Objekt zu eruieren und dessen Stärken und Schwächen Transaction Advisory Services Transaction Advisory Services
abzuleiten, indem eine detaillierte Markt- und Liegenschaftsanalyse erstellt Real Estate Real Estate
wird. Je besser die Eigenschaften der eigenen Liegenschaft bekannt sind,
desto präziser können auch die Anforderungen an das erwünschte Tausch- Ernst & Young AG Ernst & Young AG
objekt definiert werden. Zürich Zürich
casper.studer@ch.ey.com dominic.iseli@ch.ey.com
2. Anschliessend folgt eine Go-to-market-Phase, bei der mit allfälliger Unterstützung
eines externen Beraters potenzielle Tauschpartner und -objekte identifiziert
werden können, deren Profil auf das angebotene Investment passt.
24 | Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 Real Estate News Ausgabe Winter — 2018 | 25Sie können auch lesen
