RATGEBER STEUERTIPPS FÜR FERIENHAUS-VERMIETER - FEWO-DIREKT
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R atgeber
Steuertipps für Ferienhaus-Vermieter
Die eigene Ferienimmobilie bietet einen sehr
persönlichen Rückzugsort, um dort die freien Inhalt
Inhalt
Wochen im Jahr mit Familie oder Freunden zu
• Allgemeine Steuergrundsätze
verbringen. Für viele Besitzer macht aber erst
die zusätzliche oder sogar eine ausschließliche • Regelungen zur Umsatzsteuer
Vermietung an Feriengäste das Objekt finanzi-
• Vermietung mit und ohne Eigennutzung
ell rentabel. Ferienimmobilien werden als zwei-
te Verdienstquelle und Kapitalanlage immer • Anfallende Kosten für die Ferienimmobilie –
absetzbar?
beliebter. Hierbei ist es besonders wichtig, die
steuerlichen Rahmenbedingungen im Blick zu • Besonderheiten beim Denkmalschutz
behalten und die Vorteile, die das Steuergesetz
• Auf Veränderungen im Steuerrecht achten
bietet, optimal zu nutzen.
• Praktische Tipps
Was Ferienimmobilien-Besitzer und Vermieter
• Ferienimmobilien im Ausland
nach den deutschen Steuergesetzen beachten
sollten, erklärt Dr. Sebastian Düll, Steuerbera- • Nützliche Links für die Praxis
Steuern
ter bei der Moore Stephens Treuhand Kurpfalz
GmbH und Professor an der Fachhochschule
Worms im Fach Internationales Steuerrecht
dann nicht mehr unter Einkünfte aus Vermietung und
und Einkommensteuer. Verpachtung, sondern unter gewerbliche Einkünfte.“
Wann fällt meine Vermietung unter „Gewerblichkeit“?
Allgemeine Steuergrundsätze
Wann ein Vermieter die Grenze zur Gewerblichkeit
Herr Professor Düll, was müssen Besitzer von Ferien- überschreitet, hängt von verschiedenen Faktoren ab
immobilien, die diese vermieten, in Deutschland und ist nicht immer eindeutig. Wichtigstes Kriterium
steuerlich grundsätzlich beachten? ist die Absicht, Gewinn zu erzielen, auch wenn das
Objekt dann tatsächlich mit Verlusten vermietet wird.
„Wer in Deutschland eine Immobilie vermietet, muss Die selbstständige, gewerbliche Betätigung muss da-
– unabhängig davon, ob er In- oder Ausländer ist – bei für außenstehende Personen erkennbar und auf
dies in seiner Steuererklärung angeben. Bei einer nor- Dauer angelegt sein. Als Indizien hierfür gelten zum
malen Vermietung von Ferienwohnungen erzielt der Beispiel eine hotel- oder pensionsähnliche Struktur,
Vermieter regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und die Vermietung durch eine professionelle Agentur
Verpachtung, die er steuerlich geltend machen kann. oder ein Frühstücksservice sowie die Gästebetreuung
In der Steuererklärung sind die Einkünfte deshalb in durch externes Personal.
Anlage V darzulegen.
Allerdings bedeutet „auf Dauer“ in diesem Zusam-
In Ausnahmefällen ähnelt die Vermietung der Feri- menhang nicht zwangsläufig, dass ununterbrochen –
enwohnung eher einem Beherbergungsbetrieb oder also über alle Wochen des Jahres hinweg – vermietet
Hotel. Die daraus erzielten Mieteinnahmen fallen werden muss. Lohnt sich zum Beispiel zu bestimmten
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Jahreszeiten die Vermietung in einer Region nicht Privatvermieter auf ihren Mietpreis-Rechnungen
und werden Ferienimmobilien deshalb in dieser ausweisen.
Zeit typischerweise nicht angeboten, bleiben die
jährlichen Einkünfte trotzdem gewerblich, wenn die „Im Gegenzug können sich die Vermieter jedoch
anderen o.g. Voraussetzungen vorliegen. die von ihnen beispielsweise an Handwerker oder
Dienstleister gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt
Ein Vermieter, der sein Domizil dagegen nur einmalig auf dem Wege der Vorsteuer erstatten lassen. Dies
oder nur sporadisch vermietet, handelt in der Regel kann etwa beim Bau einer neuen Ferienimmobilie
nicht gewerblich, auch wenn zum Beispiel eine Hilfe interessant sein“, erklärt Professor Düll. Die Differenz
morgens für die Gäste das Frühstück vorbereitet. Man zwischen der Summe der Vorsteuern und der durch
bezeichnet dies auch als Bagatellvermietung. die Vermietung erhaltenen Umsatzsteuern ist in der
Umsatzsteuererklärung auszuweisen und an das
Finanzamt abzuführen.
Wichtig
Die Beurteilung ist aber im Einzelfall schwierig Die Eigennutzung der Ferienimmobilie unterliegt
und die Abgrenzungen nicht immer eindeutig. nicht der Umsatzsteuer.
Bitte ziehen Sie zur Beseitigung aller Unklar-
heiten einen Steuer-Experten zu Rate. Keine Umsatzsteuer durch Kleinunternehmer-
regelung
In jedem Fall sollten Vermieter die Vermietung
ihrer Immobilie im Rahmen der Gewerbe- Professor Düll: „Wichtig ist, dass bis zu einem Umsatz
ordnung dem örtlichen Gewerbeamt anzeigen. von maximal 17.500 Euro im Jahr aufgrund der soge-
Steuern
Dieses leitet die Meldung an das Finanzamt nannten Kleinunternehmerregelung keine Umsatz-
weiter. Dort wird dann entschieden, ob und wie steuer erhoben wird.“
der Vermieter steuerlich veranlagt wird. Eine
Gewerbesteuer muss der Vermieter allerdings In Ihrer Vermietungs-Praxis wird die grundsätzliche
erst ab einem jährlichen Gewinn von 24.500 Euro Umsatzsteuerpflicht vermutlich keine große Rolle
zahlen. Wer weniger Gewinn im Jahr erzielt, gibt spielen. Sie entfällt bis zu einem Umsatz von maxi-
die Einkünfte wie beschrieben in der Lohn- bzw. mal 17.500 Euro (brutto) im Jahr (§19 I UStG). Der
Einkommensteuererklärung an. Vermieter gilt in diesem Fall als Kleinunternehmer.
„Allerdings haben Vermieter in diesem Fall auch keine
Möglichkeit, sich die von ihnen gezahlte Umsatzsteu-
Regelungen zur Umsatzsteuer er vom Finanzamt erstatten zu lassen“, gibt Steuerex-
perte Düll zu bedenken. „Wird allerdings die Jahres-
Muss ich für die Vermietung meiner Ferien- grenze von 17.500 Euro überschritten, müssen bereits
immobilie Umsatzsteuer bezahlen? während des Jahres Umsatzsteuervoranmeldungen
abgegeben werden – je nach Höhe der fälligen Steu-
„Grundsätzlich müssen Vermieter für die aus der erschuld monatlich oder quartalsweise.“
Unser
Vermietung von Ferienwohnungen erzielten Ein-
Tip
künfte Umsatzsteuer bezahlen“, so Professor Düll.
§ 4 Nr. 12 Satz 2 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) Ein Vermieter kann sich unabhängig von der Umsatz-
regelt die Umsatzsteuer in Hinblick auf die kurzfris- grenze freiwillig für die Umsatzsteuer und damit ge-
tige Beherbergung von Fremden. Damit unterliegt gen die Anwendung der Kleinunternehmerregelung
die Vermietung an externe Gäste grundsätzlich der entscheiden. In diesem Fall hat er die Möglichkeit,
Umsatzsteuer. Nach § 12 II Nr. 11 USTG beträgt die die von ihm etwa im Rahmen von Dienstleister- oder
für die kurzfristige Vermietung von Ferienimmobilien Handwerkerrechnungen gezahlte Umsatzsteuer auf
erhobene Umsatzsteuer 7 Prozent. Diese müssen
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kalender als frei ausgewiesen oder vom Vermieter für
dem Wege der Vorsteuer geltend zu machen. Das eigene Zwecke blockiert war.
lohnt vor allem, wenn die Vorsteuer höher ist als die
auf die Einkünfte zu zahlende Umsatzsteuer. Vermie- Ausschließliche Vermietung über kurze Zeiträume
ter sollten hier also genau kalkulieren und ggf. Rat im Jahr
beim Experten suchen. An den Antrag zur Regelbe-
steuerung bleibt der Vermieter 5 Jahre gebunden. „Aber auch wer eine Ferienimmobilie vermietet, ohne
diese selbst zu nutzen, muss diese Prognoserech-
nung aufstellen, falls bei dem Objekt die ortsübliche
Vermietungszeit pro Jahr um mehr als 25 Prozent
Vermietung mit und ohne unterschritten wird“, merkt Professor Düll an.
Eigennutzung
Vermietung und zeitweise Selbstnutzung Hinweis
Wie lange die ortsübliche Vermietungszeit pro
Professor Düll: „Wenn die Ferienwohnung oder das Jahr in einer Stadt oder in einer Region ist,
Ferienhaus zeitweilig selbst genutzt wird – auch darüber können in der Regel die örtlichen Touris-
dann, wenn man sich diese Selbstnutzung für einen musverbände Auskunft geben. In der Regel wird
bestimmten Zeitraum nur vorbehält – und dabei diese in Tagen angegeben und kann stark
ein Verlust entsteht, wird dieser vom Finanzamt nur schwanken.
anerkannt, wenn der Steuerpflichtige durch eine so-
Steuern
genannte Prognoserechnung glaubhaft macht, dass
er mit der Vermietung in der restlichen Zeit des Jahres
insgesamt aber einen Gewinn erzielen wird. Diese Anfallende Kosten für die Ferien-
Prognoserechnung muss sich auf einen Zeitraum von immobilie – absetzbar?
30 Jahren beziehen.“
Können Vermieter die Kreditzinsen, Handwerker-
Die Prognoserechnung ist eine hypothetische rechnungen, die Kosten für die Putzfrau oder den
Rechnung, die zeigt, ob die geschätzten Einnahmen Gärtner bei der Steuererklärung geltend machen?
die Ausgaben übersteigen (Totalüberschuss). Dann
spricht man von einer Einkunftserzielungsabsicht. „Ja. Objektbezogene Kosten können im Rahmen der
Dabei werden die voraussichtlichen Mieteinnahmen Steuererklärung geltend gemacht werden“, erklärt
den Aufwendungen gegenübergestellt, die auf die Düll. „Vermieter müssen hierzu die Art und die Höhe
Zeiträume entfallen, in denen die Ferienimmobi- der Kosten nachweisen. Als Nachweis dient beispiels-
lie tatsächlich vermietet wird oder zumindest zur weise die Rechnung des Dienstleisters. Neben den
Vermietung zur Verfügung steht. Das ist bei einer bereits erwähnten Kosten können aber auch die
ausschließlichen Vermietung einfacher darzulegen als Grundsteuer, Müllgebühren, Heizung, Strom und Ge-
bei einer Vermietung mit Selbstnutzung. Denn hier bäudeversicherung geltend gemacht werden. Es gibt
unterstellen die Behörden, dass entstandene Kosten aber auch Einschränkungen, etwa bei der Berück-
beispielsweise durch Reparaturarbeiten, einen Reini- sichtigung von Instandhaltungsmaßnahmen in den
gungs- oder Gartenpflegeservice zum Teil nicht mit ersten drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie.“
der Erzielung von Einkünften zusammenhängen.
Was ist bei zusätzlicher Selbstnutzung zu
Vermieter sollten daher genau aufzeichnen, wann beachten?
ihr Objekt tatsächlich vermietet bzw. selbst genutzt
wurde und ob die Immobilie in Leerstandszeiten zur Aufwendungen und Kosten, die bei einer auch selbst
Vermietung zur Verfügung stand, etwa im Buchungs- genutzten Ferienimmobilie anfallen, müssen im
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Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung haben sind allerdings aktuell nicht absehbar“, so Düll.
(Vermietung oder Selbstnutzung) zueinander Es gelte jedoch auch hier: Es ist nichts so beständig
aufgeteilt werden. wie der Wandel. Vermieter sollten sich daher regelmä-
ßig über aktuelle Entwicklungen informieren.
Besonderheiten beim Denkmalschutz
Praktische Tipps
Gibt es steuerliche Besonderheiten oder Vorteile,
wenn die vermietete Ferienwohnung oder das Haben Sie abschließend noch praktische Tipps,
Ferienhaus unter Denkmalschutz steht? die die Steuererklärung von Vermietern erleich-
tern können?
„Steht eine vermietete Immobilie unter Denkmal-
schutz, können durch den Vermieter in den ersten „Das Ausfüllen der amtlichen Formulare bleibt einem
Jahren besonders hohe Abschreibungssätze in Vermieter natürlich nicht erspart. Diese sind aber
Anspruch genommen werden. Das führt zu einer mittlerweile einigermaßen selbsterklärend“, sagt der
Verringerung der Steuerzahlungen bzw. einer Erhö- Steuerexperte und empfiehlt: „ Eine Hilfe ist in jedem
hung des Verlustes. Insoweit stehen dem Vermieter Fall, wenn man zeitnah alle Einnahmen und Ausga-
in diesen Jahren mehr Mittel etwa für eine Darle- ben aufzeichnet, da eine Rekonstruktion am Jahres-
henstilgung zur Verfügung“, erklärt Düll, mahnt aber ende oft schwierig ist und zu Fehlern führen kann.
gleichzeitig: „Allerdings gibt es in den dann folgenden Auch sollte man sich angewöhnen, für jede Ausgabe
Jahren keine bzw. nur noch deutlich geminderte einen ordnungsgemäßen Beleg zu verlangen und
Steuern
Abschreibungsraten. Den anfänglich niedrigeren diesen in einem Ordner aufzubewahren.“
Steuerzahlungen stehen damit zukünftig höhere
Steuerzahlungen gegenüber. Besserer Überblick mit Steuerprogrammen
für den PC
Lohnt die Investition in eine denkmalgeschützte
Ferienimmobilie? Für viele Vermieter sind Computerprogramme zur
Berechnung der Steuer eine gute Hilfe, um den
Ob sich die Investition einer denkmalgeschützten Überblick zu behalten. Erst im Januar hat das Com-
Immobilie steuerlich lohnt, sollte vorher gründlich putermagazin CHIP die aktuellen Steuerprogramme
durchgerechnet werden. Vermieter sollten sich auf renommierter Anbieter und günstige Alternativen
jeden Fall durch einen Steuerfachmann und ggf. unter die Lupe genommen.
zusätzlich durch einen Architekten beraten lassen.
Denn in manchen Regionen preisen Verkäufer eines
historischen Gebäudes die künftigen Steuerersparnis- Ferienimmobilien im Ausland
se bereits in den Kaufpreis ein.
Länderspezifische und regionale Vorschriften
beachten
Auf Veränderungen im Steuerrecht
achten Bei Ferienimmobilien im Ausland hängt die Besteu-
erung vom jeweiligen Staat ab, in dem das Ferien-
Rechnen Sie mittelfristig mit steuerlichen Verän- domizil liegt. In den EU-Ländern regeln Doppelbe-
derungen, auf die sich Vermieter von Ferienimmo- steuerungsabkommen, wie die Gewinne und Kosten
bilien einstellen müssen? berücksichtigt werden.
„Die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen unterlie- Grundsätzlich richtet sich die Versteuerung der
gen einem ständigen Wandel. Konkrete Gesetzesvor- Einkünfte zunächst nach den regionalen Vorschriften.
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Dabei sollte der Vermieter eine Steuererklärung im je- Nicht-EU-Staaten
weiligen Staat einreichen. Der ausländische Bescheid
wird dann dem deutschen Fiskus vorgelegt, damit Anders ist die Lage in einem Nicht-EU-Staat (Dritt-
die Einkünfte nicht in Deutschland ein zweites Mal land): Dortige Einkünfte werden hierzulande nicht
versteuert werden. besteuert, sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen
besteht. Allerdings bleibt im Gegensatz zu EU-Staaten
Steuererleichterungen im Inland der Progressionsvorbehalt, der den hiesigen Steu-
ersatz erhöht, bestehen. Auch Verluste durch die
Seit 2009 wirken sich die Kosten der ausländischen Vermietung im Drittland werden hier nicht berück-
Ferienimmobilie zudem steuermindernd auf die zu sichtigt.
versteuernden Einkünfte in Deutschland aus. Außer-
dem führen Gewinne aus der Vermietung im Aus- Bei allen Fragen rund um das Recht bei Ferienimmo-
land nicht mehr wie früher zu einer Steigerung des bilien im Ausland hilft zum Beispiel die Deutsche
Steuersatzes für inländische Einkünfte (Wegfall des Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien.
Progressionsvorbehalts).
Bitte beachten Sie hierzu auch unseren Ratgeber:
Die deutsche Besteuerung für Auslandsimmo-
bilien. In jedem Falle sollten Sie einen Experten für
Auslandssteuerrecht zu Rate ziehen.
Steuern
Interessante Gerichtsurteile und nützliche Links für die Praxis
1. Ortsübliche Vermietungszeit und 4. Mehr zur Eigennutzung und Gewinnerzielungs-
Gewinnprognose: absicht gibt es bei der Zeitschrift FinanzTipp
Bundesfinanzhof, Az.: IX R 57/02
Bundesfinanzhof, Az.: IX R 48/06 5. Aktuelle Informationen zu Steuern und
Immobilien bietet unter anderem der Finanzen-
2. Werbungskosten bei Selbstnutzung Newsletter der Wirtschaftswoche
der Ferienimmobilie:
Niedersächsisches Finanzgericht, 6. Informationen zu den Vorteilen und Tücken bei
Az.: 9 K 180/09 denkmalgeschützten Gebäuden zeigt das
Manager Magazin
3. Zur Gewerblichkeit der Vermietung:
Bundesfinanzhof, Az.: X R 7/02
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Mai 2014
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