Regionales Gewerbeflächenkonzept - Region A7-Süd - Endbericht Stand 24.11.2015 - BOB-SH Bauleitplanung
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Regionales Gewerbeflächenkonzept
Region A7-Süd
Endbericht
Stand 24.11.2015
Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
BEARBEITUNG
AUFTRAGGEBER
Koordination
Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft des
CIMA Beratung + Management GmbH Kreises Segeberg mbH (WKS)
Glashüttenweg 34 23568 Lübeck
Gieschenhagen 2b
T 0451-389 680
F 0451-389 6828
23795 Bad Segeberg
www.cima.de
Beteiligte Gebietseinheiten
bearbeitet von Amt Bad Bramstedt-Land
Amt Kaltenkirchen-Land
Uwe Mantik, Projektleiter
Amt Kisdorf
Martin Hellriegel, Berater Gemeinde Bilsen
Michael Mammes, Berater Gemeinde Bönningstedt
Sybille Ellermann, Projektassistentin Gemeinde Boostedt
Gemeinde Ehndorf
Bearbeitungszeitraum Gemeinde Ellerau
Dezember 2014 bis November 2015 Gemeinde Hasloh
Gemeinde Henstedt-Ulzburg
Stand Gemeinde Krogaspe
Gemeinde Padenstedt
24. November 2015
Gemeinde Wasbek
Stadt Bad Bramstedt
Hinweis
Stadt Kaltenkirchen
Im Text verwendete generische Maskulina Stadt Neumünster
beziehen sich grundsätzlich auf weibliche Stadt Norderstedt
und männliche Personen. Stadt Quickborn
Finanziert durch
Amt Bad Bramstedt-Land, Amt Kaltenkirchen-Land, Gemeinde Boostedt, Gemeinde Ellerau, Gemeinde Henstedt-Ulzburg,
IHK zu Lübeck, Land Schleswig-Holstein, Stadt Bad Bramstedt, Stadt Kaltenkirchen, Stadt Neumünster, Stadt Norders-
tedt, Stadt Quickborn, Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft des Kreises Segeberg mbH, Wirtschaftsförderungsgesellschaft
des Kreises Rendsburg-Eckernförde mbH
2
Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
Kurzfassung
Mit dem vorliegenden Gewerbeflächenkonzept die Erfassung und Bewertung (Typisierung)
schafft die Region A7-Süd die Voraussetzun- von Bestands- und Potentialflächen
gen, um auch künftig eine abgestimmte und die Profilierung von Standorten für die
bedarfsgerechte überörtliche Gewerbeflächen- überregionale Vermarktung
entwicklung betreiben zu können.
die nachhaltige Flächenentwicklung u.a.
Mit dem Entwurf des regionalen Gewerbeflä- unter Berücksichtigung der Wiedereinglie-
chenkonzeptes (GEFEK) für die Region A7-Süd derung von Brachflächen in den gewerbli-
liegt für die überörtliche Gewerbeflächenent- chen Flächenkreislauf und ein geeignetes
wicklung der Kommunen entlang der Lande- Monitoringkonzept (kontinuierliche Be-
sentwicklungsachse A7 von Norderstedt im obachtung der realen Marktentwicklung)
Süden bis Neumünster im Norden nun ein
die Stärkung der Region im überregionalen
gemeinsamer Handlungsrahmen vor. Damit
Standortwettbewerb und Nutzung der
wird eins von sieben definierten Leitprojekten
Chancen durch den Ausbau der A7 und
aus dem „Regionalen Entwicklungskonzept
Realisierung der A20 durch ein bedarfsge-
(REK) A7-Süd“, das 2013 erarbeitet1 wurde,
rechtes Angebot.
umgesetzt. Bei dem Konzept handelt es sich
um einen dynamischen Prozessbaustein, der Um diese Ziele zu erreichen, hatten die Ak-
stetig weiter entwickelt werden soll. teure der Region die CIMA Beratung + Ma-
nagement GmbH im Dezember 2014 beauf-
Neben der Frage nach der Menge des zur
tragt, sie bei der Erarbeitung eines regiona-
Verfügung gestellten Angebotes, stehen auch
len Gewerbeflächenkonzeptes zu begleiten.
Qualitäten und Profile sowie ein geeigneter
Die Ergebnisse aus diesem Prozess wurden in
organisatorischer Handlungsrahmen im Mit-
dem vorliegenden Konzept zusammengefasst.
telpunkt der Betrachtung. Zur Vorbereitung
einer Entscheidungsfindung wird das von ei- Das Hauptinteresse der Untersuchung gilt
ner interkommunalen Arbeitsgruppe aus Ver- den überörtlich bedeutsamen Gewerbeflä-
waltungen, Wirtschaftsförderungen, WKS, IHK chenstandorten entlang der Landesentwick-
zu Lübeck, Kreis Segeberg und Landespla- lungsachse zwischen Neumünster und Nor-
nung begleitete Konzept am 24. November derstedt. Die grundlegenden Standortkriterien
2015 einem breiten Publikum von politischen für Gewerbegebiete mit überörtlicher Bedeut-
Entscheidungsträger der beteiligten Kommu- samkeit sind eine verkehrsgünstige Lage, die
nen vorgestellt und diskutiert. Vermeidung von Nutzungskonkurrenzen und
attraktive, auch großflächig parzellierbare
Das Ergebnis der vorliegenden Untersuchung
Flächenangebote.
ist ein abgestimmtes Konzept der Region zur
wirtschaftlichen Weiterentwicklung des Unter- Die Nachfrage nach Gewerbeflächen in der
suchungsraums und soll als Vorschlag in die Region A7-Süd ist konstant hoch. Durch die
Regionalplanung des Landes Schleswig- infrastrukturellen Großprojekte in Schleswig-
Holstein einfließen. Holstein wird sich die Lagequalität der Regi-
on zwischen Norderstedt und Neumünster
Das GEFEK hat folgende Aspekte zum Ziel:
nochmals verbessern. Mittelfristig wird die
die Ermittlung und Bewertung der voraus- A20 als neue Ost-West-Achse zwischen den
sichtlichen Nachfrage nach Gewerbeflä- anderen Landesentwicklungsachsen A1 mit
chen in der Region der Fehmarn-Belt-Querung und A23/B5 mit
die Identifizierung nachfragegerechter Ge- der Elb-Querung zum zentralen Drehkreuz in-
werbeflächen für den örtlichen und übe- nerhalb Schleswig-Holsteins werden. Auch der
rörtlichen Bedarf sechsstreifige Ausbau der A7 wird zusätzliche
Wachstumsperspektive in der Region erzeu-
gen.
1
vgl. Institut Georg Consulting 2013, S. 34ff
3
Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
Demnach kann die Region sich durch ihre at- die bereits gesicherten Standorte Gewerbege-
traktiven Gewerbeflächenangebote auch künf- biet Süd in Bad Bramstedt und die Gewerbe-
tig als eine der stärksten Wirtschafsregionen flächen an der A7 in Nützen.
in Norddeutschland mit einem Neuntel der Rein quantitativ lässt sich somit kein unmit-
Beschäftigten in ganz Schleswig-Holstein po- telbarer Handlungsdruck für die Region kon-
sitionieren. Der Entwicklungsmotor sind hier- statieren. Qualitativ besteht insbesondere im
bei die Angebote und Strukturen der südlichen Teil der Region trotzdem Anpas-
Nordgate-Kommunen, die durch ein leistungs- sungsbedarf. Hier treffen eine verknappte An-
fähiges Umland, das von den Kreiswirt- gebotssituation und ein erhöhter Nachfrage-
schaftsförderungen unterstützt wird, sinnvoll druck aufeinander. Der Standort Nordport ist
ergänzt werden. durch seine herausragende Lagequalität und
Die Profile der einzelnen Standorte und Infrastrukturausstattung in der Lage, nicht
Kommunen sind hierbei durchaus vielfältig. nur einen überörtlichen, sondern auch den
Zu den Leitbranchen der gesamten Region internationalen Markt anzusprechen. Die hier
gehören insbesondere das verarbeitende Ge- vorhandenen Flächen sind allerdings stark
werbe, die Logistik, die Gesundheitswirtschaft, begrenzt. Das Gutachten empfiehlt daher eine
der Groß- und Einzelhandel sowie die unter- Ausweitung des Flächenangebotes und eine
nehmensbezogenen Dienstleistungen. verstärkte Qualifizierung des angrenzenden
Die Analysen der cima zeigen, dass überört- Gewerbestandortes Nettelkrögen. Teilräumli-
lich bedeutende Gewerbeflächen in der Regi- cher Ergänzungsbedarf wird ebenfalls am
on stark nachgefragt waren und werden. Standort Gewerbegebiet Nord in Quickborn
Nach Berechnungen der cima wurden in den gesehen. Der Standort weist eine hohe Eig-
letzten Jahren in der Region rund 14 bis nung auf, bietet aber kaum noch verfügbare
17 ha unbebaute Fläche jährlich gewerblich Entwicklungsflächen für den überörtlichen Be-
entwickelt. Dieser Trend wird nach den Prog- darf.
nosen des Gutachtens anhalten. Ein Bedarf Weitere Standorte können sehr spezialisiert
von bis zu 280 ha Gewerbefläche bis zum Sonderfunktionen für den überörtlichen Markt
Jahr 2030 wurde errechnet. Hinzukommt eine übernehmen. Hierzu zählen insbesondere Flä-
hohe Dynamik in den Bestandsimmobilien. chen des Standortes Frederikspark in Nor-
Diese Zahlen relativieren sich, wenn man das derstedt, Flächen am Kurpark in Bad Bram-
vorhandene Gewerbeflächenangebot in der stedt sowie die Standorte Messe-/ Kombi-
Region gegenüberstellt. Die Region verfügt Terminal und LOG-IN in Neumünster
bereits heute über einige Standorte, die auch Ergänzend zum Konzept soll durch ein konti-
die überörtlich bedeutsame Gewerbeflächen- nuierliches Beobachtungsystem, ein so ge-
nachfrage bedienen können und noch Ent- nanntes Monitoring, die Entwicklung von
wicklungsmöglichkeiten bereitstellen. Überangeboten ebenso wie die Unterversor-
Allein an den mittleren und großen Wirt- gung von Teilmärkten vermieden und die
schaftsstandorten innerhalb der Region ste- Entwicklung passgenauer Angebote in der
hen rund 280 ha gesichertes Bauland zur Region begünstigt werden.
Verfügung. Besonders hervorzuheben im Sin- Als organisatorische Grundlage soll in Form
ne des Gutachtens sind hierbei der Gewerbe- von Nordgate und den Kreiswirtschaftsförde-
park Eichhof und das Gewerbe- und Indust- rungen vor allem auf bestehende Strukturen
riegebiet Süd in Neumünster, das Gewerbe- aufgebaut werden. Die Wirtschaftsförderung
gebiet Süd in Kaltenkirchen, der Gewerbege- des Kreises Segeberg (WKS) soll zudem ein-
biet Nord in Henstedt-Ulzburg sowie der mal jährlich das Monitoring und eine gemein-
Nordport in Norderstedt. Ergänzend wirken same Arbeitsgruppe koordinieren.
4
Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
Inhaltsverzeichnis
Kurzfassung .................................................................................................................................................................. 3
Abbildungsverzeichnis.............................................................................................................................................. 7
Tabellenverzeichnis ................................................................................................................................................... 8
1 Ziele und Methodik des Konzeptes........................................................................................................... 9
1.1 Zielsetzung ...................................................................................................................................................... 9
1.2 Prozessdesign und Beteiligungsstruktur............................................................................................... 9
1.3 Definitionen ................................................................................................................................................. 10
1.3.1 Typisierung unbebauter Gewerbegrundstücke ............................................................................. 10
1.3.2 Bedeutsamkeit von Gewerbegebieten............................................................................................... 11
1.3.3 Klassifizierung der Wirtschaftszweige ............................................................................................... 12
1.3.4 Fremdartige Nutzung ................................................................................................................................. 12
1.4 Methodik ....................................................................................................................................................... 13
1.4.1 Ermittlung des Flächenbedarfs.......................................................................................................................... 13
1.4.2 Ermittlung der Flächenpotenziale .................................................................................................................... 16
2 Standortqualitäten und Rahmenbedingungen .................................................................................... 18
2.1 Räumliche Einordnung ............................................................................................................................. 18
2.2 Wirtschaftsstrukturelle Rahmendaten ................................................................................................. 18
2.2.1 Demographie .................................................................................................................................................. 19
2.2.2 Verkehr & Mobilität .................................................................................................................................... 19
2.2.3 Arbeitsmarkt .................................................................................................................................................... 21
2.2.4 Wirtschaftsstruktur....................................................................................................................................... 22
2.2.5 Zwischenfazit: Standorttypen................................................................................................................. 22
2.3 Benachbarte Planungsräume und relevante Institutionen .......................................................... 23
3 Aktuelle Trends der Gewerbeflächennachfrage................................................................................. 27
3.1 Befragung der Kommunen ..................................................................................................................... 27
3.2 Auswertung von Nachfragedaten ........................................................................................................ 30
3.3 Trends der zukünftigen Gewerbeflächennachfrage ....................................................................... 35
4 Aktuelle Gewerbeflächenangebote ............................................................................................................ 37
4.1 Gewerbeflächenbestand........................................................................................................................... 37
4.2 Verfügbares Gewerbeflächenangebot ................................................................................................. 37
4.2.1 Angebotsstruktur unbebaute Flächen............................................................................................... 38
4.2.2 Bestandsentwicklung .................................................................................................................................. 38
4.3 Entwicklungspotenziale ............................................................................................................................ 45
5 Prognose des Gewerbeflächenbedarfs bis 2030.............................................................................. 47
5.1 Trendbasierte Gewerbeflächenprognose ........................................................................................... 47
5.2 Zwischenfazit: Flächenbedarf bis 2030 ............................................................................................. 49
6 Flächenbilanz ....................................................................................................................................................... 50
7 Entwicklungskonzept ......................................................................................................................................... 51
7.1 Standortkonzept für überörtlich bedeutsame Flächenangebote .............................................. 51
5
Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
7.2 Sonderthema Logistik .............................................................................................................................. 55
7.3 Sonderthema Autohöfe ........................................................................................................................... 60
8 Operationalisierung........................................................................................................................................... 63
8.1 Existierende Kooperationsstrukturen nutzen ................................................................................... 63
8.2 Fokusräume für vertiefende Kooperationen prüfen ...................................................................... 64
8.3 Monitoringkonzept entwickeln ............................................................................................................... 64
Abkürzungsverzeichnis........................................................................................................................................... 69
Quellenverzeichnis................................................................................................................................................... 70
Anhang .......................................................................................................................................................................... 72
Anhang 1 – Fragebogen zu den qualitativen Trends der Nachfrage ............................................... 73
Anhang 2 – Basisdaten-Steckbriefe ............................................................................................................... 74
Anhang 3 – Übersicht Prüfräume ................................................................................................................... 93
Anhang 4 – Beteiligungsprozess ..................................................................................................................... 98
Anhang 5 – Gewerbeflächensteckbriefe ...................................................................................................... 119
6
Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1 Prozessdesign nach dem Gegenstromprinzip 9
Abbildung 2 Prozessmodell 10
Abbildung 3 Kategorien für die Bedeutsamkeit von Bestandsgebieten (Standorttypen) 11
Abbildung 4 Bausteine der methodischen Herangehensweise 13
Abbildung 5 Verteilung von Wirtschaftsgruppen auf Unternehmensgurppen 15
Abbildung 6 Trendmodell zur Bestimmung des Flächenbedarfs bis 2030 16
Abbildung 8 Zentralörtliche Funktion der Region 18
Abbildung 7 Lage der Region in Deutschland 18
Abbildung 9 Entwicklungsdynamik der Gesamtregion im Vergleich zum Landesdurchschnitt 19
Abbildung 10 Veränderung des Schienengüteraufkommens 2010-2030 in % 20
Abbildung 11 Beschäftigtenentwicklung seit 2006 21
Abbildung 12 Arbeitsplatzzentralität 2014 21
Abbildung 13 Branchenportfolio 2014 (Blasengröße proportional zu Beschäftigten am Arbeitsort) 22
Abbildung 14 Standorttypen in der Region A7 Süd 23
Abbildung 15 Regionale Entwicklungskonzepte an Landesentwicklungsachsen 24
Abbildung 16 Gewerbeflächennachfrage, N=17 27
Abbildung 17 Gewerbeflächennachfrage, Karte 27
Abbildung 18 Bedienung Gewerbeflächennachfrage, N=17 28
Abbildung 19 Bedienung Gewerbeflächennachfrage, Karte 28
Abbildung 20 Branchenverteilung, N=17 28
Abbildung 21 Flächengrößen, N=17 29
Abbildung 22 Herkunft der Nachfrage, N=17 29
Abbildung 23 Flächenverkäufe unbebaute Gewerbegrundstücke in der Region 30
Abbildung 24 Entwicklung der tatsächlichen Flächennutzung 31
Abbildung 25 Entwicklung tatsächliche Flächennutzung Gewerbe/ Industrie 2008 bis 2014 in ha 32
Abbildung 26 Baufertigstellungsstatistik in der Region 33
Abbildung 27 Baufertigstellungsstatistik nach Verwaltungseinheiten 34
Abbildung 28 Preisspiegel Gewerbeflächen (vollerschlossen) 34
Abbildung 29 Megatrends 35
Abbildung 30 Räumliche Verteilung Gewerbeflächen im Bestand in ha 38
Abbildung 31 Bestandsgebiete und Sonderstandorte kategorisiert nach ihrer Bedeutsamkeit 39
Abbildung 32 Standortkonzept für überörtlich bedeutsame Gewerbeflächen 51
Abbildung 33 Logistikbeschäftigte in Deutschland 55
Abbildung 34 Logistikinfrastruktur in der Region und im Umkreis 56
Abbildung 35 Autohöfe in der Region 60
Abbildung 36 Parksituation für LKW auf BAB in den Nachstunden (Ausschnitt) 61
Abbildung 37 Entwicklungsflächen Gewerbegebiet Eichhof 62
Abbildung 38 Fokusräume für vertiefende Kooperationen 64
Abbildung 39 road map 67
Abbildung 40 Räumliche Verteilung der Prüfräume (in ha) 97
Abbildung 41 Beteiligungsprozess 98
7
Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1 Typen unbebauter Gewerbegrundstücke plus Leerstand (Grundstückstypen) 11
Tabelle 2 Kriterien für die Abgrenzung von Standorten mit überörtlicher Bedeutsamkeit 11
Tabelle 3 Klassifizierung der Wirtschaftszweige 12
Tabelle 4 Klassische und fremdartige Nutzung im Gewerbegebiet (exemplarische Zuordnung) 12
Tabelle 5 Gewerbeflächenangebot im Bestand (gesichertes Bauland) 38
Tabelle 6 Übersicht der Bestandsgebiete und Sonderstandorte 40
Tabelle 7 Entwicklungsflächen 45
Tabelle 8 Potenzielle Ergänzungsräume 45
Tabelle 9 Affinitäten der Unternehmenstypen zu Gebietstypen 47
Tabelle 10 Trendbasierte Flächenbedarfsprognose (in ha, netto) 48
Tabelle 11 Verteilung des Flächenbedarfs auf die Kommunen in Prozent 48
Tabelle 12 Modellrechnung Flächenbedarf der Kommunen, in ha (Rundungsdifferenzen möglich) 49
Tabelle 13 Gegenüberstellung aktuelle Flächenpotenziale und Flächenbedarfe bis 2030 50
Tabelle 14 Eignungsprofile für überörtlich bedeutsame Gewerbeflächen 54
Tabelle 15 Logistik- und Standortanforderungen ausgewählter Zukunftsbranchen für die Region A7 Süd 59
Tabelle 16 Erhebungsergebnisse Parksituation LKW in den Nachtstunden in Schleswig-Holstein 61
Tabelle 17 Kriterien für Unternehmen mit überörtlicher Bedeutung 66
Tabelle 18 Qualitätsmerkmale für die Ansiedlung in überörtlich bedeutsamen Gebieten 66
Tabelle 19 Tabellarische Übersicht über die perspektivischen Prüfräume 93
Tabelle 20 Ergänzungs- und Suchräume 97
Tabelle 21 Bewertungskriterien für die Standortbewertung im Steckbrief 119
8
Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
1 Ziele und Methodik des Konzeptes
die nachhaltige Flächenentwicklung u.a.
1.1 Zielsetzung unter Berücksichtigung der Wiedereinglie-
derung von Brachflächen in den gewerbli-
Das Ansiedlungsinteresse gewerbeflächen-
chen Flächenkreislauf
beanspruchender Unternehmen in der Region
A7-Süd ist konstant hoch. Durch die infrast- die Stärkung der Region im überregionalen
rukturellen Großprojekte zum Ausbau der A7 Standortwettbewerb und Nutzung der
und zum Neubau der A20 wird sich die La- Chancen durch den Ausbau der A7 und
gequalität der Region zwischen Norderstedt Realisierung der A20 durch ein bedarfsge-
und Neumünster nochmals verbessern. Zu- rechtes Angebot.
mindest mittelfristig könnte die A20 als neue
Ost-West-Achse zwischen den anderen Lan- 1.2 Prozessdesign und Be-
desentwicklungsachsen A1 mit der Fehmarn-
Belt-Querung und A23/B5 mit der Elb- teiligungsstruktur
Querung zum zentralen Drehkreuz innerhalb
Schleswig-Holsteins werden. Um diese Poten- Durch den überörtlichen Fokus der Untersu-
ziale zu nutzen, wurde im „Regionalen Ent- chung ist die interkommunale Abstimmung
wicklungskonzept A7-Süd“ (REK) 2013 ein ein immanenter Prozessbaustein der Untersu-
„Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd“ chung. Einer engen Zusammenarbeit zwischen
(GEFEK) als wichtiges Leitprojekt identifiziert2. den Auftraggebern, beteiligten Akteuren aus
der Region und dem Beraterteam der cima
Im Mittelpunkt der Untersuchung stehen übe-
wurde während des gesamten Arbeitsprozes-
rörtlich bedeutsame Gewerbeflächenstandorte
ses ein besonderer Stellenwert beigemessen.
entlang der A7 im Untersuchungsraum zwi-
schen Neumünster und Norderstedt.
Das Ergebnis der vorliegenden Untersuchung
ist ein abgestimmtes Konzept der Region zur
wirtschaftlichen Weiterentwicklung des Unter-
suchungsraums und soll als Vorschlag in die
Regionalplanung des Landes Schleswig-
Holstein einfließen. Es handelt sich um ein
dynamisches Konzept, das im Rahmen eines
Monitorings3 stetig weiter entwickelt werden
soll. Die Ziele der Untersuchung sind wie
folgt definiert:
die Ermittlung und Bewertung der voraus-
sichtlichen Nachfrage nach Gewerbeflä-
chen in der Region
die Identifizierung nachfragegerechter Ge-
werbeflächen für den örtlichen und übe-
rörtlichen Bedarf Abbildung 1 Prozessdesign nach dem Gegen-
die Erfassung und Bewertung (Typisierung) stromprinzip
Quelle: eigene Darstellung cima 2015
von Bestands- und Potentialflächen
Der Untersuchungsraum erstreckt sich über
Profilierung von Standorten für die über-
drei Kreise mit insgesamt 18 Verwaltungsein-
regionale Vermarktung
heiten. Darunter drei Ämter, zehn Gemeinden
und fünf Städte. Um sowohl den übergeord-
2
neten regionalen Themen als auch den Be-
vgl. Institut Georg Consulting 2013, S. 34ff
3
vgl. Kap. 8.3
langen der einzelnen Verwaltungseinheiten
9
Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
gerecht zu werden, wurde ein Top-Down- bildet. Die Kernaufgaben des Gremiums wa-
Bottom-Up-Ansatz für das Untersuchungsde- ren die vorbereitende Diskussion von (Zwi-
sign gewählt. schen-)Ergebnissen sowie die Festlegung von
Die Gebietskörperschaften wurden durch eine organisatorischen Rahmenbedingungen.
schriftliche Abfrage zu Beginn des Projektes, In der Projektgruppe waren zusätzlich zur Ar-
Einzelgespräche in jeder Gebietskörperschaft beitsgruppe Vertreter aus jeder der beteilig-
nach Abschluss der Bestandsaufnahme sowie ten Gebietskörperschaften geladen. Kernauf-
individuelle Rückkopplungen nach Bedarf im gabe der Projektgruppe war die Diskussion
Rahmen der Konzepterstellung intensiv in den und Legitimation von Ergebnissen.
Prozess eingebunden. Das Projekt wurde im Zeitraum Dezember
Für den Top-Down-Ansatz wurde eine Ar- 2014 bis November 2015 erarbeitet.
beitsgruppe aus Vertretern der kleinen und Die folgende Graphik gibt Aufschluss über
großen Gebietskörperschaften, der IHK zu Lü- den Projektablauf. Detaillierte Informationen
beck, der Kreise, der Landesregierung und (Protokolle, Teilnehmerlisten) über den Betei-
dem beauftragten Beratungsunternehmen ge- ligungsprozess befinden sich im Anhang 4.
Prozessmodell
Präsentation
Gremien
Schriftl. Befragung Rückkopplungsgespräche Rückkopplung
Kommunen überörtliche Standorte
Auftakt Zwischenbericht Endbericht
Projektgruppe
Auftakt Zwischenbericht Profile Operationalisierung Veröffentlichung
Arbeitsgruppe
T eil A: Analyse T eil B: Konzept
Bestands- Ermittlung Such- Profil- Operatio- Dokumen-
Prozess
aufnahme Bedarf räume ierung nalisierung tation
Projektmanagement/ lfd. Abstimmung mit dem Auftraggeber
Zeitachse 12/2014 – 08/2015 09/2015 – 11/2015
Abbildung 2 Prozessmodell
Quelle: eigene Darstellung cima 2015
dazu werden unklare Begriffe im Fließtext tlw.
1.3 Definitionen über Fußnoten und Lesehinweise ergänzt.
Dem vorliegenden Bericht liegen einige spezi- 1.3.1 Typisierung unbebauter Ge-
fische Begrifflichkeiten zu Grunde, deren ein- werbegrundstücke
deutige Definition notwendig ist, um Fehlin-
terpretationen zu vermeiden. Diese werden im Unbebaute Gewerbegrundstücke können sich
Folgenden erläutert. Außerdem befindet sich aus räumlicher Hinsicht gesehen entweder
am Ende des Berichtes ein Abkürzungsver- innerhalb von gewerblichen Bestandsgebie-
zeichnis, das weiteren Aufschluss über die
verwendeten Abkürzungen liefert. Zusätzlich
10Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
ten4, angrenzend an oder räumlich getrennt stark monostrukturierte Standorte
von ihnen befinden. Desweiteren unterschei- moderne Mischgebiete, die aufgrund von
den sich Gewerbegrundstücke durch ihr Pla- Nutzungseinschränkungen nicht in der La-
nungsrecht. ge sind, die Standortanforderungen emit-
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung tierender oder verkehrsaffiner Unterneh-
wird differenziert zwischen Potenzialflächen men zu bedienen
im Bestand und Prüfräumen. Diese beiden Zur Abgrenzung zwischen örtlicher und übe-
Kategorien unterteilen sich jeweils noch ein- rörtlicher Bedeutsamkeit wurden – wie die
mal in vier verschiedene Typen von unbebau- folgende Tabelle darstellt – die Kriterien Grö-
ten Gewerbeflächengrundstücken: das gesi- ße, Parzellierbarkeit, Erschließungsqualität, Art
cherte Bauland5, die Entwicklungsfläche6, der der baulichen Nutzung, vorhandener Besatz,
Ergänzungsraum7 und der Suchraum8. Ergänzt siedlungsstrukturelle Integration, Infrastruktur
werden die unbebauten Gewerbegrundstücke und Spezialisierung herangezogen.
durch Leerstände in Bestandsimmobilien in-
Tabelle 2 Kriterien für die Abgrenzung von Stan-
nerhalb eines Gewerbegebiets.
dorten mit überörtlicher Bedeutsamkeit
Tabelle 1 Typen unbebauter Gewerbegrundstücke Quelle: eigene Herleitung cima 2015
plus Leerstand (Grundstückstypen)
Kriterium
Quelle: eigene Herleitung cima 2015 Größe ab 10 ha, Top-Standorte ab 50 ha auf-
Typ Lage FNP B-Plan wärts
Parzellierbarkeit min. 1 bis 5 ha möglich
gesichertes
im Bestandsgebiet + + Erschließungsqualität Nähe zur Autobahn (möglichst innerhalb
flächen im
Potenzial-
Bauland
Bestand
3 km Radius), keine Ortsdurchfahrten,
im oder angrenzend möglichst anbau- und kreuzungsfrei
Entwicklungsfläche an ein Bestandsge- + -
Art der baulichen min. GE-, besser GI-Qualitäten
biet
Nutzung
angrenzend an ein Vorhandener Besatz erhöhter Anteil von Unternehmen die in
Ergänzungsraum - -
Prüfräume
Bestandsgebiet
der Region od. überregional agieren
ohne Anschluss an
Siedlungsstrukturelle Anschluss an Siedlungsstrukturen wün-
Suchraum - - Integration schenswert, Zerschneidung von Natur-
ein Bestandsgebiet
raum und Entstehung von Gemengela-
in Bestandsimmobi-
gen zu vermeiden
Leerstand lien innerhalb eines
Bestandsgebietes Infrastruktur Gleisanschluss wünschenswert, Sonder-
bedeutung von Drehkreuzen (Hafen,
Flughafen, Kombiterminal, Güterverkehrs-
1.3.2 Bedeutsamkeit von Gewerbe- zentrum), Wissenschaftsparks/ Techno-
gebieten logiezentren
Spezialisierung starke sektorale Spezialisierung kann zu
Die Bestandsgebiete im Untersuchungsraum Aufwertung/ Sonderrolle führen
werden im Rahmen der Analyse in zwei bzw. Im Bereich der Gebiete mit überörtlicher Be-
drei verschiedene Kategorien eingeteilt. Dabei deutsamkeit gibt es zusätzlich die Kategorie
wird zunächst unterschieden zwischen Gebie- der Gebiete mit überörtlicher Bedeutung und
ten mit überwiegend örtlicher Bedeutsamkeit Sonderfunktion. Bei der Sonderfunktion han-
sowie solchen mit überörtlicher Bedeutsam- delt es sich bspw. um eine besondere Lage-
keit. Gebiete mit überwiegend örtlicher Be- gunst, Qualifizierung oder Spezialisierung auf
deutsamkeit sind bspw.: eine bestimmte Adressatengruppe des ent-
Standorte mit vorrangiger Bedeutung für sprechenden Gebietes.
lokale Betriebe, meist KMU
vorwiegend
überörtlich
4
Bestandsgebieten meint hierbei bebaute Gewerbeflä- örtlich
chen laut Bauleitplanung
5
im FNP und B-Plan als Gewerbefläche gekennzeichnet überörtlich
6
nur im FNP als Gewerbefläche gekennzeichnet, ein B-
Plan liegt noch nicht vor oder der Fläche wird im B- mit Sonderfunktion
Plan einer anderen Nutzung zugeordnet
7
weder im FNP noch im B-Plan als Gewerbefläche ge-
kennzeichnet Abbildung 3 Kategorien für die Bedeutsamkeit von
8
weder im FNP noch im B-Plan als Gewerbefläche ge-
Bestandsgebieten (Standorttypen)
kennzeichnet
11Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
Quelle: eigene Herleitung cima 2015 Das Statistische Bundesamt unterscheidet bei
der Klassifizierung zwischen den Abschnitten
1.3.3 Klassifizierung der Wirtschafts-
(Buchstaben), den Abteilungen (Ziffern) und
zweige Wirtschaftabschnitten (Text)10. Die oberste
Ein substanzieller Bestandteil der Datenerfas- von insgesamt fünf Ebenen der WZ 2008
sung für das vorliegende GEFEK ist die um- wird in der folgenden Tabelle wiedergegeben.
fassende Bestandserhebung der Gewerbetrei-
1.3.4 Fremdartige Nutzung
benden in den bestehenden Gewerbegebieten
vor Ort. Um die dabei erhobenen Daten in Da es sich bei der vorliegenden Untersu-
Form von Unternehmenslisten weiter verarbei- chung um ein regionales Konzept mit Fokus
ten zu können, werden sie klassifiziert. Bei auf überörtlich bedeutsame Gewerbestandorte
der Klassifikation handelt es sich um die Ei- handelt, ist auch die Prüfung der ansässigen
nordnung von Daten in bestimmte statisti- Betriebe von Interesse. Dabei wird hauptsäch-
sche Einheiten. Diese bilden dann die Grund- lich zwischen zwei verschiedenen Nutzungsar-
lage zur Weiterverarbeitung der Daten und ten unterschieden: der klassischen und der
für die Erstellung von Statistiken. In der vor- fremdartigen Nutzung. Da sich jedoch eine
liegenden Untersuchung geschieht die Klassi- genaue Trennung derselben als schwierig er-
fizierung auf Grundlage der „Klassifizierung weist, wird zudem eine Grauzone definiert.
der Wirtschaftszweige“ des Statistischen Bun-
Tabelle 4 Klassische und fremdartige Nutzung im
desamtes (WZ 2008)9. Gewerbegebiet (exemplarische Zuordnung)
Tabelle 3 Klassifizierung der Wirtschaftszweige Quelle: eigene Herleitung cima 2015
Quelle: Statistisches Bundesamt 2008, bearbeitet klassische Nutzung
Abschnitt Abteilung Wirtschaftsabschnitt Definition Originär gewerbliche Nutzung und damit im
A 01. – 03. Land- und Forstwirtschaft, Fischerei GE/ GI-Gebieten erwünscht
Bergbau und Gewinnung von Steinen Branchen Verarbeitendes Gewerbe, Logistik, Großhan-
B 05. – 09.
und Erden del, KFZ-Handel, Ver- und Entsorgung, Bau-
C 10. – 33. Verarbeitendes Gewerbe gewerbe
D 35. Energieversorgung Abschnitte C-H; (G – Handel: ohne Einzelhandel)
Wasserversorgung; Abwasser- und Ab-
Grauzone
E 36. – 39. fallentsorgung und Beseitigung von Um-
weltverschmutzungen Definition Nutzungen, die überwiegend ebenso gut od.
F 41. – 43. Baugewerbe besser in integrierter Lage in MI-/SO-
Handel; Instandhaltung und Reparatur Gebieten aufgehoben wären
G 45. – 47.
von Fahrzeugen Branchen Nicht-störendes Gewerbe, Büro, Dienstleis-
H 49. – 53. Verkehr und Lagerei tungen
I 55. – 56. Gastgewerbe Abschnitte A, B, G (Abteilung 47), I-U
J 58. – 63. Information und Kommunikation
Beispiele Werbe- und Marketingagenturen, Banken,
Erbringung von Finanz- und Versiche-
K 64. – 66. Steuerberater, Rechtsanwälte, Textilreinigung,
rungsdienstleistungen
L 68. Grundstücks- und Wohnungswesen
Ingenieurbüro, Gebäudereinigung
Erbringung von freiberuflichen, wissen- fremdartige Nutzung
M 69. – 75. schaftlichen und technischen Dienstleis- Definition Nutzungen, die zu Nutzungskonflikten bzw.
tungen Nutzungseinschränkungen im Gewerbegebiet
Erbringung von sonstigen wirtschaftli- führen können
N 77. – 82.
chen Dienstleistungen
Branchen Wohnen, Landwirtschaft, Einzelhandel, Kul-
Öffentliche Verwaltung, Verteidigung; So-
O 84. tur, Freizeit, Tourismus, Sportanlagen, Ver-
zialversicherung
gnügungsstätten
P 85. Erziehung und Unterricht
Q 86. – 88. Gesundheits- und Sozialwesen Abschnitte A, B, G (Abteilung 47), I-U
R 90. – 93. Kunst, Unterhaltung und Erholung Beispiele Casino, Bordell, Verein, Verband, Tennishal-
Erbringung von sonstigen Dienstleistun- le, Kartbahn, Paintball, Kletterhalle, Fitness-
S 94. – 96.
gen studio, Seniorenheim, Kindergarten, Kran-
Private Haushalte mit Hauspersonal; kengymnastik, Ärzte
Herstellung von Waren und Erbringung
T 97. – 98. von Dienstleistungen durch private
Haushalte für den Eigenbedarf ohne Branchen aus der Grauzone sind nicht
ausgeprägten Schwerpunkt grundsätzlich als störend in einem Gewerbe-
Exterritoriale Organisationen und Kör-
U 99.
perschaften gebiet zu erachten, sondern müssen im Ein-
9 10
vgl. Statistisches Bundesamt 2008 vgl. f. Tabelle
12Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
zelfall auf ihre Eignung für das Gewerbege- Im Folgenden werden die beiden Bausteine
biet geprüft werden. Generell sind in Einzel- der methodischen Herangehensweise genauer
fällen auch solche Betriebe, die an dieser erläutert. Sie werden durch eine den Prozess
Stelle als fremdartig definiert werden, nicht stetig begleitende Sekundärdatenanalyse so-
zwangsläufig immer abzulehnen. So kann ein wie die aktuelle Marktkenntnisse der cima
Businesshotel an einem Flughafenstandort ein ergänzt und erweitert.
sinnvoller Standortfaktor sein. Jede Gebiets-
körperschaft muss definieren, wie restriktiv
1.4.1 Ermittlung des Flächenbedarfs
sie bei der Ansiedlungspolitik vorgeht. Ein zentraler Bestandteil der Gewerbeflächen-
potenzialanalyse ist die rechnerische Ermitt-
1.4 Methodik lung des zukünftigen Flächenbedarfs. Hierzu
werden üblicherweise zunächst die Flächen-
Neben den partizipativen Prozessbausteinen verkaufsstatistiken der Kommunen geprüft,
und Arbeitsschritten, die im vorangegangen ausgewertet und ggf. fortgeschrieben. Zusätz-
Kapitel dargestellt wurden, umfasst das Pro- lich wird eine hiervon unabhängige Flächen-
jekt einen Mix aus umfangreichen analyti- bedarfsprognose erstellt. Die Ergebnisse der
schen Elementen, die das Fundament für den Prognose werden daraufhin den realen Ver-
vorliegenden Bericht bilden. Die Einschätzung käufen gegenübergestellt und mittels Kennt-
des Gewerbeflächenbedarfs innerhalb der Re- nisse der lokalen und regionalen Besonder-
gion A7-Süd bis zum Jahr 2030 basiert auf heiten auf ihre Plausibilität geprüft.
Angaben der beteiligten Gebietskörperschaf-
Auswertung der bisherigen Flächennachfrage
ten über die bisherige Nachfrage nach Ge-
werbeflächen sowie einer Prognose des Flä- Der Blick auf die Flächennachfrage der ver-
chenbedarfs11. gangenen Jahre erlaubt – sofern die Daten
überhaupt flächendeckend für die entspre-
Auf Basis einer umfassenden Bestandserhe-
chenden Kommunen verfügbar sind – wichtige
bung, die in der gesamten Region A7-Süd
Eindrücke und Rückschlüsse auf die Dynamik
durchgeführt wurde, werden die Flächenbe-
des Gewerbeflächenmarktes und zu den
darfe den bestehenden Flächenpotenzialen
nachgefragten Lagen und Qualitäten von Ge-
gegenübergestellt. Während der Begehung
werbeflächen in der Region. Jedoch ist zu
der Gebiete wurde zusätzlich zu den Daten
berücksichtigen, dass die Aussagekraft der
über die ansässigen Betriebe auch die Quali-
täten der spezifischen Standorten bewertet. Verkaufszahlen limitiert ist. Zwar lässt sich
daraus ablesen, welcher Bedarf durch vor-
handene Flächen tatsächlich befriedigt wer-
den konnte, jedoch kann keine Aussage über
die Qualität von Bedarf und Angebot getrof-
fen werden. So hätte sich ein Betrieb bspw.
bei gegebenem Angebot vielleicht deutlich
stärker erweitert oder hätte andersherum
ebenfalls die Möglichkeit zu einer deutlich
kompakteren und flächensparenderen Bau-
weise gehabt, wäre ein anderes Flächenan-
gebot vorhanden gewesen. Zudem ist zu be-
rücksichtigen, dass die Kommunen zwar die
zentralen, aber nicht die einzigen Akteure am
Gewerbeflächenmarkt darstellen und demnach
Abbildung 4 Bausteine der methodischen Heran-
weitere Gewerbeflächen am privaten Markt
gehensweise
gehandelt werden, über keine hinreichenden
Quelle: eigene Darstellung cima 2015
Daten vorhanden sind.
11
Im Falle des vorliegenden Untersuchungs-
das trendbasierte Gewerbeflächenbedarfsprognose-
Modell wird im folgenden Abschnitt näher erläutert
raums existierten wenige und zudem kaum
13Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
vergleichbare reale Flächenverkaufsstatistiken Verlagerungs- und Neuansiedlungsquoten,
der Gebietskörperschaften. Auf Grund dessen Wiedernutzungsquoten etc.) auf den zukünfti-
wurde ein Fragebogen zur Ermittlung der gen Flächenbedarf geschlossen. Durch die
qualitativen Trends der Gewerbeflächennach- Betrachtung der branchenspezifischen Trends,
frage erstellt, der annäherungsweise erste können auch Rationalisierungsprozesse inner-
Rückschlüsse auf die Quantität und Qualität halb einer Branche modelliert werden, denn
der bisherigen Flächennachfrage erlaubt. nicht mit jedem Beschäftigtenwachstum ist
Der standardisierte Fragebogen umfasst ins- auch ein proportionales Gewerbeflächen-
gesamt sechs geschlossene Fragen zur Inten- wachstum verbunden.
sität der Gewerbeflächennachfrage, den Bran- Die der GIFPRO zu Grunde liegende Beschäf-
chen der Interessenten, der räumlichen Her- tigtenprognose beruht auf einer Extrapolation
kunft der Betriebe sowie den nachgefragten der Beschäftigtenzahlen13 aller Branchen ent-
Ausstattungsmerkmalen und Flächengrößen. sprechend der Klassifikation der Wirtschafts-
Da das Amt Kisdorf keine Gewerbeflächen zweige14 zwischen den Jahren 2000 und
vermarktet und somit auch nicht an der Be- 2013. Die Datengrundlage bezieht sich auf
fragung teilgenommen hat, beläuft sich die den Stand nach der Revision der Beschäfti-
Grundgesamtheit N auf 17. Die Auswertung gungsstatistik15. Die Trendprognose erfolgt
des Fragebogens erfolgt in Kapitel 3.1. dabei differenziert für 18 Wirtschaftsgrup-
pen16.
Ermittlung des zukünftigen Flächenbedarfs
Dabei wird angestrebt, für die Werte zwi-
Die Analyse der Flächennachfrage in der
schen 2000 und 2013 jeweils eine möglichst
Vergangenheit erlaubt – wie zuvor dargestellt
homogene Zeitreihe zu erstellen, aus der
– erste Rückschlüsse, jedoch ist die Aussage-
Rückschlüsse auf die zukünftige Beschäftig-
kraft einer rein auf die Vergangenheit gerich-
tenentwicklung bis zum Jahr 2030 möglich
teten Betrachtung nur eingeschränkt bedeut-
sind. Auf diese Weise wird den sehr unter-
sam und würde allein kaum eine Fortschrei-
schiedlichen Entwicklungstrends der einzelnen
bung der Flächenverkaufszahlen in die Zu-
Branchen Genüge getan. Zur Fortschreibung
kunft rechtfertigen. Aus diesem Grund wird
wird – je nach Verlauf der Beschäftigtenzah-
ergänzend eine trendbasierte Gewerbeflä-
len und Plausibilität der Annahmen – eine
chenbedarfsprognose (TBS-GIFPRO)12 durchge-
Kombination aus linearer, exponentieller und
führt. Die Methodik dieses Prognosemodells
logarithmischer Trendschätzung verwendet.
wird im Folgenden erläutert.
Bei dem verwendeten Modell handelt es sich Die Wirtschaftsgruppen werden in einem an-
um einen nachfrageorientierten Ansatz. An- schließenden Schritt entsprechend der Ge-
ders als bei der Fortschreibung einer bisheri- meinsamkeiten hinsichtlich ihrer Standortan-
gen Flächennachfrage, die ebenso durch ei-
nen Mangel an verfügbaren Gewerbeflächen
(auch in Teilmärkten) in der Vergangenheit,
wie auch durch ein Überangebot dessen er-
heblich tendiert sein kann, wird hier aus ei- 13
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
14
ner differenzierten Trendfortschreibung der vgl. Kap. 1.3.3 sowie Statistisches Bundesamt 2008
15
zum 28. August 2014 führte die Bundesagentur für
Beschäftigtenzahlen und der Anwendung ver-
Arbeit eine Revision der Beschäftigungsstatistik durch
schiedener Parameter (Flächenkennziffern, 16
die Wirtschaftsgruppen setzen sich aus den einzel-
nen Wirtschaftsabschnitten (C bis S) der Klassifikati-
on der Wirtschaftszweige (WZ 2008) zusammen, die
12
die cima verwendet im vorliegenden Fall ein im teilweise nach Wirtschaftsabteilungen (2-steller) weiter
Grundsatz auf dem Difu-Modell aufbauendes, trend- ausdifferenziert werden, wenn dies notwendig und
basiertes Modell der Gewerbeflächenbedarfsprognose, möglich ist. Dabei bleiben die Land- und Forstwirt-
das den zukünftigen Bedarf nach Standorttypen schaft, Fischerei (beide Wirtschaftsabschnitt A) sowie
(„klassisches“ Gewerbegebiet, Verkehrsintensives Ge- der Bergbau und Gewinnung von Steinen und Erden
werbe etc.) differenziert ermittelt und weitere qualita- (B) unberücksichtigt, da Betriebe dieser Wirtschafts-
tive Parameter zur Anpassung heranzieht (vgl. Deut- zweige als Nutzer gewerblicher Standorte im vorlie-
sches Institut für Urbanistik 2010) genden Fall nicht relevant sind
14Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
forderungen auf folgende acht Unterneh-
mensgruppen verteilt17:
Emissionsintensives verarbeitendes Gewer-
be u.ä.
Emissionsarmes verarbeitendes Gewerbe
u.ä. (auch Großhandel)
Baugewerbe
Logistik und Lagerhaltung
Forschung und Entwicklung
Wirtschaftsnahe Dienstleistungen
Sonstige Dienstleistungen
Einzelhandel
Diese Unternehmensgruppen können auch als
Typen der Gewerbenachfrage bezeichnet wer-
den, da sie jeweils in unterschiedlichem Ma-
ße, oft auch nur zu geringen Anteilen, inner-
halb von Gewerbegebieten vorzufinden sind.
Aufgrund der weitgehenden Entkopplung des
Flächenverbrauchs von der Beschäftigtenent-
wicklung im Bereich des Einzelhandels, wird
diese Branche bei der Flächenbedarfsprogno-
se weitestgehend ausgeblendet18.
Die nebenstehende Abbildung verdeutlicht
schematisch den Schritt der Zuordnung von
Wirtschaftsgruppen auf die genannten Unter-
nehmensgruppen.
Die acht ausgeführten Unternehmensgruppen
werden entsprechend fest definierter Affinitä-
ten auf die für die Region relevanten Stand- Abbildung 5 Verteilung von Wirtschaftsgruppen auf
orttypen verteilt. Die Wahl dieser Standortty- Unternehmensgurppen
pen orientiert sich in erster Linie an den ak- Quelle: eigene Darstellung cima 2015
tuell vorzufindenden Standorttypen, welche
Das nachstehend dargestellte Trendmodell
im Rahmen der Bestandserhebung im Unter-
verdeutlicht den Ablauf der Prognose.
suchungsraum offenkundig sind.
17
mitsamt einer Gewichtung, die sich an der aktuellen
Verteilung von Betrieben und Unternehmen orientiert
18
ebenso vertritt die cima den Ansatz, dass Gewerbe-
flächen mit Ausnahme einzelner, kleiner Nahversorger
nicht in Gewerbestandorten angesiedelt werden soll-
ten
15Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
Trendprognose sozialv. Besch.
Region A7 bis 2030 nach
Branchen und gewichtete Verteilung
auf Unternehmenstypen Sozialv. Besch. durch Verlagerungsquote nach
Verlagerungen Unternehmenstypen
SvB 2030 durch Neuansiedlungsquote
nach Unternehmenstypen
Neuansiedlungen
Flächennachfrage 2030
• durch Wachstum
• durch Neuansiedlungen
• durch Verlagerungen
•
frei werdende Flächen 2030 durch Wiedernutzungsquote
Betriebsaufgabe/ Schrumpfung nach Standorttypen
Flächenbedarf 2030
= zusätzlich benötigte Flächen–
Verteilung des
abzügl. wiedernutzbare
Flächenbedarfs
freie Flächen
anhand von
Affinitäten der
Flächenbedarf 2030 Unternehmenstypen
Nach Standorttypen zu Standorttypen
Abbildung 6 Trendmodell zur Bestimmung des Flächenbedarfs bis 2030
Quelle: eigene Darstellung cima 2015
Entsprechend sieht der Rechenweg zur Be- der Trendprognose werden im Kapitel 4 aus-
darfsermittlung folgendermaßen aus: geführt.
1.4.2 Ermittlung der Flächenpotenzi-
ale
Aus dem Abgleich des so ermittelten Bedarfs Neben der Ermittlung von zukünftigen Flä-
mit dem vorhandenen Angebot an Flächen chenbedarfen ist der zweite Baustein zur Be-
im Bestand, falls diese den ermittelten stimmung ggf. erforderlicher zusätzlicher Flä-
Standortanforderungen der Unternehmen ent- chenausweisungen (Neuausweisungen) die
sprechen sowie den geplanten Gewerbeflä- Analyse der bestehenden Flächenpotenziale19.
chen mit Darstellung im FNP - falls geeignet Dazu werden sämtliche Potenzialflächen in
– ergibt sich der Bedarf an zusätzlichen der Region, einschließlich gewerblich relevan-
Neuausweisungen oder ggf. eines bestehen- ter Leerstände, erhoben. Diese werden im
den Flächenüberhangs: Rahmen der Untersuchung als Potenzialflä-
chen im Bestand20 bezeichnet und unterglie-
dern sich in gesichertes Bauland21 und Ent-
wicklungsflächen. Für diese geplanten Gewer-
beflächen gem. FNP liegt bislang noch kein
19
vgl. Abbildung 4 Bausteine der methodischen Heran-
Das beschriebene Modell wurde zunächst in gehensweise, S. 11
20
zwei verschiedenen Szenarien gerechnet. Da vgl. Tabelle 1 Typen unbebauter Gewerbegrundstücke
plus Leerstand, S. 10
die Abweichung zwischen den beiden Szena- 21
somit kann auch von „baureifem Land“ (erschlossen
rien sehr gering ausfällt, fokussiert sich die und sofort bebaubar) oder „Rohbauland“ (Flächen
Auswertung auf das Szenario 2 („Gewerbeflä- innerhalb eines B-Plans oder im Innenbereich, jedoch
chenentwicklung wie bislang“). Die Ergebnisse noch ohne Erschließung oder Vermessung) gespro-
chen werden
16Regionales Gewerbeflächenkonzept A7-Süd
B-Plan vor und das Baurecht lässt sich handenseins von Potenzialflächen vor allem
ebenso wenig aus dem § 34 BauGB22 ablei- im Innenbereich ein Mangel an geeigneten
ten. Flächen vorliegt24. Eine Neuausweisung auf
Darüber hinaus existieren in der Region so Entwicklungsflächen oder in Prüfräumen, die
genannte Prüfräume. Dabei handelt es sich zumeist landwirtschaftlich oder forstwirt-
um durch die Kommunen benannte Flächen schaftlich genutzt werden, ist daher i.d.R.
oder solche Flächen, die sich aufgrund ihrer deutlich einfacher, kostengünstiger und er-
Lage oder sonstiger Vorzüge generell für ei- möglicht größere Entwicklungsspielräume. Die
ne gewerbliche Nutzung anbieten und damit Wirtschaftsflächenentwicklung kann insofern
ein Potenzial für eine zukünftige gewerbliche auch als Sinnbild der Abwägung unterschied-
Entwicklung aufweisen. Auf besagten Flächen licher Belange an den Raum verstanden wer-
besteht jedoch noch keinerlei planerisches den, denn insbesondere im gewerblichen Be-
Recht für eine gewerbliche Nutzung. Sie wer- reich prallen oftmals die Vorstellungen eines
den erst dann für die Untersuchung relevant, wünschenswerten Lebensraumes mit denen
wenn sich der ermittelte absolute Flächenbe- der Sicherung von zukunftsfähigen Arbeits-
darf in der Region nicht durch die Potenzial- plätzen und des Wohlstandes der Gesell-
flächen im Bestand decken ließe oder die schaft deutlich aufeinander. Da aber auch in
Flächen spezifische Qualitäten aufweisen, die der Gewerbeflächenpolitik die Innenentwick-
sich an den bestehenden Standorten durch lung Vorrang vor der Außenentwicklung hat,
Nachqualifizierungen nicht entwickeln ließen. ist eine detaillierte Bestandsaufnahme unter
Berücksichtigung der oben genannten Punkte
Die Prüfräume untergliedern sich in Ergän-
unerlässlich. Aus diesem Grund werden die
zungsräume, die über einen Anschluss an ein
erhobenen Potenzialflächen im Bestand über
Bestandsgebiet verfügen, sowie Suchräume
die Typisierung hinaus auch anhand ergän-
ohne Anschluss an bestehende gewerbliche
zender Standortqualitäten klassifiziert. Dies
Nutzung. Eine Auflistung aller durch die Ge-
erfolgt in Kapitel 5.
bietskörperschaften benannten Prüfräume be-
findet sich im Anhang 4. Nachdem das Flächenangebot auf diese Wei-
se ermittelt und bewertet ist, werden der
Das vorrangige Interesse dieser Untersuchung
prognostizierte Flächenbedarf und das aktuel-
widmet sich jedoch – wie bereits erläutert –
le Flächenangebot in der Flächenbilanz zu-
den Potenzialflächen im Bestand. Diese wer-
sammengeführt. Einem Defizit ist vorrangig
den in die zuvor definierten Standorttypen23
durch weitere Anstrengungen der Innenent-
eingeteilt sowie in ihrer Qualität und Eignung
wicklung zu begegnen und erst dann durch
für Unternehmen im Rahmen der vorliegen-
die Baurechtschaffung und Entwicklung der
den Untersuchung einzeln dargestellt und
Prüfräume. Sollten die im FNP dargestellten
bewertet. In diesem Zusammenhang müssen
gewerblichen Entwicklungsflächen hingegen
folgende Aspekte Beachtung finden: meist
nicht den unternehmerischen Anforderungen
entspricht nur ein Teil der bauleitplanerisch
entsprechen oder anderweitig nicht verfügbar
vorhandenen Flächenpotenziale den nachge-
sein, so wäre bspw. über eine Zurücknahme
fragten Standortqualitäten der Unternehmen
in Kombination mit einem Flächentausch (Lö-
und ist überdies auch verfügbar. Denn i.d.R.
schung und gleichzeitige Neuausweisung von
ist ein großer Teil der Potenzialflächen im
gewerblichen Bauflächen) zu entscheiden. Erst
Bestand in privater Hand und fehlende Ent-
in einem letzten Schritt bzw. in Zusammen-
wicklungs- oder Verkaufsbereitschaft bzw.
hang mit einem etwaigen Flächentausch gilt
überzogener Preisvorstellungen oder (bewuss-
das Interesse anderen als geeignet erschei-
te) Unternutzungen durch die jeweiligen Flä-
nenden Flächen.
cheneigentümer führen dazu, dass trotz Vor-
22
vgl. Baugesetzbuch in der aktuellen Fassung vom
23.9.2015
23 24
vgl. Abbildung 3 Kategorien für die Bedeutsamkeit diese Tatsache wird treffend auch als „Baulandpara-
von Bestandsgebieten (Standorttypen), S. 10 doxon“ bezeichnet (vgl. Davy 1996)
17Sie können auch lesen
