Sanierungsprojekte der GWG München München Au - Bauen für München
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Inhalt 8 Leben in der Au 9 Vom Herbergsviertel über die Arbeitervorstadt zur Stadtoase Ein geschichtlicher Überblick 12 Sanierung als Dienst an der Stadt: Die Rolle der GWG München 13 Vor der Sanierung kommt der Umzug – soziales Management im großen Stil – Beispiel für die Betreuung durch die GWG München Interview mit den Mietern der GWG Brigitte und Manfred Körper in Berg am Laim 16 Bauen für München: Sanierungsgebiet Au Energie und Umwelt GWG Projekte 18 Lilienstraße 16 und 18 20 „Mariahilfplatz“ Mariahilfplatz 19 - 31, Mariahilfstraße 24, Schweigerstraße 16 24 „Auer Mühlbach“ Lilienstraße 55 - 67 Franz-Prüller-Straße 4 - 10 28 „Am Paulanerplatz“ Paulanerplatz 1a - 10 Franz-Prüller-Straße 1 - 5 32 Lilienstraße 76, 78 Schweigerstraße 15, 17 Zeppelinstraße 29 - 33 36 „Lilienstraße Nord“ Lilienstraße 23 - 49
Leben in der Au Zu Fuß zum Viktualienmarkt, Gasteig und Nockherberg vor der Haustür. Dazu Grün im Überfluss. Wer einen Spaziergang durch die Au macht, entlang der Isar, wenn Kinder in den Grünanlagen spielen und Sonnenlicht durch das Dach der Kastanien bricht, glaubt nicht in einer Großstadt zu sein. In unmittelbarer Nähe zur Ludwigsbrücke, dem Deutschen Museum und dem Müller’schen Volksbad wird spürbar, wie entspannt das Leben in München sein kann. Das war nicht immer so. Die historische Au lag jenseits der Stadtmauer, war Schwemmland der Isar, die jederzeit über die Ufer treten konnte, und dennoch dicht besiedelt. Arbeiter leb- ten hier, Tagelöhner, all diejenigen, die München anzog, ohne dass sie Bürger der Stadt waren. Das Bild des Armeleuteviertels hat sich noch im Zwanzigsten Jahrhundert nicht verloren, auch wenn es in den letzten Jahrzehnten verblasste. Wer heute von der Au schwärmt, denkt an den Nockherberg, an die Auer Dult und an die zentrale Lage. Diese hat neue Begehrlichkeiten geweckt. Luxussanierungen verändern den Charakter der Au. Das Kleingewerbe zieht weiter hinaus, in renovierten Hinter- höfen entstehen Lofts. Doch noch immer stimmt die Mischung in Münchens rechter Herzkammer, direkt unter der steilen Hangkante mit ihren Buchen und Kastanien – auch Dank der GWG München. Die Au lässt Vieles zu. Da eröffnet ein Edelrestaurant neben Kneipen und alteingesessenen Gaststätten. Da herrscht geschäftiges Treiben in der Lilienstraße und Ruhe in der Parallelstraße, Ruhe in grünen Höfen und Parkanlagen am Auer Mühlbach. Wie dichtete doch König Ludwig I.: Münchens Kunstausstellung suche Du nie in / den Sälen / Der Ausstellung selbst; schaue Du München / Dir an. Kunst und Lebenskunst sind in der Au so verbunden, dass sie sich eben nicht in großer Architektur äußert, sondern im Zusammenleben der Menschen. Die Mischung ist das Entschei- dende. Bezahlbares Wohnen für alle, Grundvoraussetzung jeder lebendigen Stadt, bildet die Basis. Alles andere wird sich finden, so nah am Fluss. 8
Vom Herbergsviertel über die Arbeitervorstadt zur Stadtoase Wer Münchner Geschichten sucht, wird in Schwabing und Bogenhausen fündig oder stößt auf Sendling und Nymphen- burg. Die Au hingegen, im Herzen der bayerischen Landeshauptstadt gelegen, ist gewissermaßen das verborgene Gegenstück jenes leuchtenden Mün- chen, das Thomas Mann propagierte: Isarschwemmland, Handwerkerviertel und Arbeitervorstadt. Vielleicht liegt es an der Armut des Viertels, die Lena Christ in ihrer „Rumpelhanni“ ebenso virtuos wie erschütternd beschrieb. Vielleicht auch nur daran, dass die Au immer vom Wechsel lebte, vom Zuzug der Vielen. Ihre Geschichte verkörpert den steten Aufstieg eines Quartiers vom Herbergsviertel über die Arbeitervorstadt zur Stadtoase. Schon 1796 schildert Joseph Burgholzer in der „Stadtgeschichte von München“ die regelmäßig von Überschwemmun- gen heimgesuchte Siedlung am Fluss als geschäftigen Ort: „Alljährlich werden daselbst Häuser gebaut oder erhöht“, vermerkt Burgholzer. Die Au war nicht für Landwirtschaft geeignet und daher bereits vor der Industrialisierung ein Ort der Arbeiter. „An Abenden, beim Nach- hausegehen“, schreibt Burgholzer, wirke es, als sei „die ganze Au in der Stadt gewesen.“ Das bürgerliche München lag jenseits der Isar. Hier, am rechten Ufer, lebten Müller und Fischer sowie all jene Tagelöhner, Dienstboten und Arbeiter, ohne die „die Stadt“ nicht leben konnte, die aber zugleich nicht in ihr leben durften. Die Au war immer das andere München, ein Satellit, dessen Selbstständigkeit gerade eine Genera- tion währte. 1818 erhält sie Stadtrecht, 36 Jahre später wird die Au endgültig Teil von München. Mitte des 18. Jahrhunderts begann sich die ohnehin stark besiedelte Au rund um die Lilienstraße, die alte Landstraße Lageplan „Die Au 1858“ (oben) nach Tölz, und die Isarbrücke weiter zu Übersichtsplan München 1760 verdichten. In billigsten Unterkünften, (unten) die bis ins Neunzehnte Jahrhundert ent- standen, teilten sich mehrere Parteien ein Haus. Diese sogenannten Herbergen 9
mit eigenen Aufgangstreppen umfass- ten zuweilen ein ganzes Stockwerk, konnten aber auch nur aus einem einzi- gen Raum bestehen. 1911 beschrieb Rosa Kempf in ihrer Studie „Das Leben der jungen Fabrikmädchen in Mün- chen“’ die ärmlichen Behausungen als „niedrig, dumpf und eng und feucht und voller Menschen.“ Die Soziologin zeichnete ein erschütterndes Bild des Lebens der unteren Schichten. 19 Kinder zählte eine Familie, der „Vater schwind- süchtig, die Kinder blutarm, die Frau ein ganz erschöpfter Mensch ohne Lebens- kraft.“ Wer heute die lebendige Auer oben: Zeppelinstraße (1905) unten: Franz-Prüller-Straße 11 (1905) Dult besucht, am Nockherberg einkehrt oder entlang der Isar spaziert, kann sich solche Not kaum vorstellen, und doch eckten auch Karl Valentins unverblümte Darstellungen des Elends, der 1882 hier in der Au als Valentin Fey geboren wurde, immer wieder an. Kleinstwohnungen und unhaltbare hygie- nische Verhältnisse sind längst Vergan- genheit. Die Au wandelt sich zum Ort der Besserverdienenden, die in Scharen ins Münchner Zentrum ziehen und die alte Mischung des Quartiers verändern. Die typische Mischung aus Kleingewerbe und von oben nach unten: Franz-Prüller-Straße Wohnen schwindet. Alte Werkstätten (1905), Lilienstraße (1905), Mariahilfplatz werden zu Luxus-Lofts, Dreck, Staub und Blick zur Innenstadt (1808) Maloche verschwinden aus der Au, 10
immer mehr Handwerksbetriebe wandern ab. Eine Konstante blieb: Noch immer locken die „Paulaner-Mönche“ zum Starkbieranstich auf den Nockherberg oberhalb der eiszeitlichen Hangkante. Im Laufe der letzten beiden Jahrzehnte zeigten sich die Schattenseiten einer prosperierenden Stadt wie München. Luxussanierungen und Gentrifizierung beeinflussen seither auch das Viertel jen- seits des Deutschen Museums. Im Zwei- ten Weltkrieg schwer getroffen, sind heute kaum mehr ein Fünftel des Woh- nungsbestandes der Au älter als 100 Jahre. Was nach dem Krieg errichtet wurde, sollte vor allem Eines: schnell viel Wohnraum schaffen. Beengte Wohnun- gen und Ölöfen in den Zimmern waren eher die Regel als die Ausnahme. Haupt- Die Au erstreckt sich rechts der Isar von der Ludwigsbrücke im sache, die Menschen hatten wieder ein Norden bis zur Wittelsbacherbrücke im Süden. Unterhalb der Dach über dem Kopf. Hangkante des Isarhochufers liegt die Untere Au, oberhalb der Hangkante die Obere Au. Im Norden ist die Au von dem Straßenzug Rosenheimer-, Hoch-, Rabl- und Balanstraße begrenzt. Hier schließt sich der zum gleichen Stadtbezirk gehörende Stadtteil Haidhausen an. Im Osten bilden die Bahngleise die Grenze zu Obergiesing, im Süden trennt die Humboldstraße die Au von Untergiesing. Statistisches Amt der Landeshauptstadt München Die nachfolgenden Daten beziehen sich auf den gesamten Stadtbezirk 5, Au-Haidhausen und nicht nur auf den Stadtteil Au (Stand: 2008, Angaben ohne Gewähr): Fläche Au-Haidhausen erstreckt sich über eine Fläche von 422 Hektar. Bevölkerung Die Ansprüche steigen. Was gestern – Im 5. Stadtbezirk wohnen 55.288 Menschen. noch akzeptabel war, wird heute nicht – Der Anteil der Seniorinnen und Senioren über 65 Jahre mehr hingenommen. Ohne Zentralhei- beträgt ca. 14 Prozent. zung und eigenes Bad sind Wohnungen – Der Anteil der Kinder und Jugendlichen bis 18 Jahre beträgt kaum mehr vermietbar. Eine große 10 Prozent. Eigentümerin wie die GWG München hat darauf reagiert und schrittweise ihren Bestand aufgewertet. Heute können sich die Ergebnisse der behutsamen Modernisierung sehen lassen: grüne Oasen sind entstanden, Ensembles, deren ruhige Höfe und alte Bäume dazu einladen den Tag im Garten ausklingen zu lassen. Altes und Neues durchdringt sich, auch weil die GWG München darauf bedacht ist, die gewachsene Sozialstruktur zu erhalten. 11
Sanierung als Dienst an der Stadt: Die Rolle der GWG München 1918, der Erste Weltkrieg ist noch nicht zu Ende, gründet erneuern, ganz zu schweigen von den heute selbstverständ- die Landeshauptstadt München vorausschauend die Gemein- lichen energetischen Maßnahmen. Zug um Zug hielt das nützige Wohnstätten- und Siedlungsgesellschaft mbH Versprechen der Moderne – Licht, Luft und Sonne für alle – (GWG München). Tausende von Wohnungen fehlten, bezahl- Einzug entlang der Isar. Großzügige Balkone öffneten die barer Wohnraum war knapp. In der Gründungssatzung ver- Wohnungen zu den Innenhöfen, Garagenhöfe wichen Wiesen pflichtet sich die neue Wohnungsbaugesellschaft, das „Bauen und entsiegelten Gemeinschaftsplätzen. Wer die Anlagen der von Wohnungen, insbesondere von gesunden und preiswerten GWG heute sieht, blickt auf grüne Oasen im Herzen der Stadt. Kleinwohnungen für die minderbemittelte Bevölkerung und Angehörige des Mittelstandes unter vorzugsweiser Berücksich- Ansprüche steigen. Als 1977 das erste große Modernisierungs- tigung kinderreicher Familien“ zu gewährleisten: Ein großes programm der GWG aufgelegt wurde, galt es 336 Wohnein- Anliegen der GWG seit nun beinahe 100 Jahren. 1978 schreibt heiten an heutige Standards heranzuführen. Im Einzelnen hieß Stadtrat und Geschäftsführer Hans Preißinger in der Festschrift das, Elektroinstallationen zu erneuern oder zu verstärken, zum 60jährigen Bestehen der GWG, vorrangig sei der sozial- eigene Bäder und eine Zentralheizung samt Warmwasserver- politische Auftrag, nicht der wirtschaftliche Erfolg! Freilich sorgung einzubauen, Fenster zu erneuern und Balkone zu betont auch er, wie wichtig dafür ein festes finanzielles Fun- schaffen, um hier nur einige Basismaßnahmen zu nennen. dament sei. An den Zielen von 1918 hat sich wenig verändert. 1978 markiert einen weiteren Eckpunkt in der Modernisie- Noch immer geht es um die „sichere und sozial verantwort- rungs- und Sanierungstätigkeit der GWG. Die neu erstellte bare Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölke- „Gesamtkonzeption zur nachhaltigen Verbesserung des Miet- rung.“ hausbesitzes“ stufte aus dem Gesamtbesitz der GWG Mün- chen nun 4.600 Wohnungen als sanierungsbedürftig ein und Rund 26.800 Wohn- und Gewerbeeinheiten hält die GWG weitere 6.100 als reif für die Modernisierung. Sanierung hieß München mittlerweile in ihrem Besitz. Freiflächen sind ein oft auch: Viele kleine Wohnungen verwandelten sich in einige knappes Gut in München. So verschob sich im Laufe der Jahre wenige große. Abriss und Neubau blieben für all diejenigen auch der Schwerpunkt hier in der Au vom Neubau zum Erhalt, Fälle, die keine wirtschaftlichere Alternative boten. zu umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen. Häuser sind Spiegel ihrer Zeit, vor allem, was ihre Ausstattung angeht. Als 1992 der Stadtrat das „Zweite Programm zur Verbesse- Wer nur einen kurzen Blick auf die Entwicklung der Woh- rung des Miethausbesitzes der GWG durch Modernisierung, nungsgrößen nach dem Zweiten Weltkrieg wirft, erkennt die Großinstandsetzung und Dachgeschossausbau“ (GMP) initi- Richtung der gesellschaftlichen Veränderung. Zählte im Jahr ierte, ging die GWG daran, ihre Anwesen in der Au grund- 1950 eine 4-Zimmer-Wohnung rund 48 Quadratmeter, hatte legend zu modernisieren: schrittweise von der Lilienstraße sich ihre Fläche 2010 auf rund 99 Quadratmeter mehr als 16 und 18 über die Gebäude an der Westseite des Mariahilf- verdoppelt. Nicht ganz so dramatisch verhält es sich mit den platzes und der Mariahilfstraße zum Ensemble „Auer Mühl- Werten von Zwei-Zimmer-Wohnungen, aber immerhin stieg bach“, von dort weiter über „Paulanerplatz“ zurück zur ihre Größe von rund 35 Quadratmetern im Jahr 1950 auf „Lilienstraße Nord“. Dort entsteht, begleitet vom Fraunhofer rund 55 Quadratmeter im Jahr 2010. Institut für Bauphysik und dem Competence Center Nachhalti- ges Bauen der Ebert Ingenieure, die erste Nullemissionsbilanz- Sanierung endet nicht an den Außenmauern der Häuser, sie wohnanlage in der Au als Pilot- und Forschungsprojekt. heißt zugleich, den Charakter eines Stadtteils aufzunehmen, ihn zu bewahren und nicht durch maßstabslose Neubauten Ein wesentliches Merkmal bei der groß angelegten Moderni- zu sprengen, auch wenn diese oft die wirtschaftlichere Alter- sierungstätigkeit durch die GWG München ist die Betreuung native darstellen gegenüber aufwändiger Modernisierung der Mieterinnen und Mieter. Jeder Bewohner, der wegen der bestehender Häuser. Modernisierung ausziehen muss, erhält rechtzeitig Informatio- nen und Angebote über Ersatzwohnungen, damit niemand In der Au gab es zahlreiche, nach dem Zweiten Weltkrieg billig auf der „Strecke bleibt“, wie GWG-Geschäftsführer Hans-Otto errichtete Häuser mit spartanischer Ausstattung, oft Einfachst- Kraus erklärt. Hierfür wurde ein eigenes Team aufgebaut, das wohnungen mit einem oder zwei Räumen ohne Bad. Umfas- die Mieter von Anfang an begleitet und berät. Jeder Mieter, sende Modernisierung hieß hier, ganze Häuser bis auf die der umziehen muss, kann „auf Wunsch auch wieder in sein tragenden Teile wie Mauerwerk und Stahlbetondecken zurück- Umfeld zurückkehren, wenn die Modernisierung abgeschlos- zubauen, ihre Grundrisse zu verändern und sowohl Heizung, sen ist“, sagt Hans-Otto Kraus. Somit erhalte die GWG als auch Sanitär- und Elektroinstallationen grundlegend zu München „nicht nur die Identität des Stadtteils beim Bauen, sondern auch die Heimat für ihre Bewohner.“ 12
Vor der Sanierung kommt der Umzug – soziales Management im großen Stil – Beispiel für die Betreuung durch die Seit Generationen lebt Familie Körper in einer Wohnung der GWG München GWG München, Brigitte Körper ist dort sogar geboren. Schon ihre Mutter wohnte dort und die Großmutter. Doch Ende des Interview mit den Mietern Jahres wird das in den Dreißiger Jahren errichtete Haus mit seinen Kleinstwohnungen ohne Bad abgerissen. der GWG Brigitte und Manfred Körper in Berg Mit Hilfe der GWG München hat Familie Körper eine moderne Wohnung im Viertel gefunden. In der Hausverwaltung berät am Laim sie das Team der GWG München: Roswitha Kirchmayr, Bianca Pittroff und Fredi Baue Bianca Pittroff, Manfred Körper, Brigitte Körper, Roswitha Kirchmayr und Fredi Bauer (von links nach rechts) Wie fühlen Sie sich, kurz vor dem Umzug? Manfred Körper: Gut. Brigitte Körper: Sehr gut, wir freuen uns schon so. Auf den Umzug? Manfred Körper. Weniger, der ist ja Arbeit. Aber auf die neue Wohnung. Wer packt bei Ihnen? Manfred Körper: Alle beide. Brigitte Körper: Es hat sich wirklich viel angesammelt nach 35 Jahren. Manfred Körper: Aber es kommt auch viel weg. Was verändert sich für Sie? Brigitte Körper: Alles. Die neue Wohnung ist zwölf Quadrat- meter größer, unsere alte hatte 58 Quadratmeter und fünf Zimmer. Das Wohnzimmer war früher eine Wohnküche, denn in der Wohnung lebten damals neun Menschen. Jetzt leisten wir uns endlich neue und größere Möbel. Es musste ja alles sehr klein sein. 13
Jetzt haben Sie dann 70 Quadratmeter ... Brigitte Körper: ... und Warmwasser und eine Zentralheizung. Wobei half Ihnen die GWG München? Manfred Körper: Sie unterstützten uns in vielen Dingen, zum Beispiel beim Bewilligungsverfahren, beim Wohnungsamt und in vielen persönlichen Gesprächen. Roswitha Kirchmayr: Herr Bauer organisiert den Umzug, falls ein Umzugsunternehmen gewünscht wird. Wenn die Mieter den Umzug selber machen wollen, erhalten sie bei Rückgabe der alten Wohnung 500 Euro. Wenn Möbel angepasst werden müssen, schicken wir einen Schreiner. Fredi Bauer: Zusätzlich werden alle notwendigen Anschlüsse, zum Beispiel für Waschmaschine, Geschirrspüler und so weiter von unseren Firmen erledigt. Familie Körper in ihrer alten ... Familie Körper empfängt in der früheren Wohnküche ihrer bisherigen Wohnung. Getäfelte Wände, Eckbank mit Blick auf Anrichte. Auf dem Tisch liegt ein Stadtplan. Manfred Körper deutet auf eine Straße. „Wir ziehen jetzt dahin. Ins Erd- geschoss.“ Und zu seiner Frau: „Deine Mutter wohnt hier.“ Brigitte Körper nickt. „In der Wohnung könnte ich alt werden. Die haben wir angeschaut und gewusst: die ist es.“ Auch wenn Sie umziehen, Erinnerungen bleiben. Brigitte Körper: Selbstverständlich, ich bin ja in der Wohnung geboren, dort aufgewachsen. Meine Großmutter hat hier schon gewohnt, meine Mutter – und jetzt wir. Darum wollen wir ganz in der Nähe bleiben und bei der GWG, weil wir hier nur Gutes erlebt haben. Das war ja quasi Ihr Haus ... Brigitte Körper: ... ja, kann man so sagen. Mein Sohn wohnt ja auch bei der GWG München. Er hat die gleiche Meinung zur Betreuung und würde nie in eine andere Gegend ziehen. Wir haben Grün, ein Einkaufszentrum, die U-Bahn. Wir bräuchten gar kein Auto. Manfred Körper: Das Schöne ist auch, dass die Häuser hier Mietergärten haben. Bewirtschaften Sie den Garten selber? Manfred Körper: Wir haben einen schönen Rasen, große Bäume, Beete legen wir nicht mehr an. … aber das haben Sie früher getan? Brigitte Körper: Freilich, unser Garten war früher auf vier Par- teien aufgeteilt. Irgendwann wollten die anderen keine Gärten mehr, weil sie zu alt wurden, oder keine Zeit mehr dafür hat- ten. Dann haben wir etwas mehr Miete gezahlt und unseren Garten Stück für Stück vergrößert. Da haben wir fast keinen Urlaub mehr gebraucht. Manfred Körper: Man kam aus der Stadt und setzte sich ins Grüne, konnte grillen und entspannen. Brigitte Körper: Eine Idylle! Wie ist denn der Zusammenhalt im Viertel? Brigitte Körper: Hoch. Aber früher war es noch stärker, da waren wir wie eine Familie. Da hat der Nachbar gewusst, wenn einer krank war und hat vorbeigeschaut und was besorgt. Aber es hat sich verändert. Viele sind weggezogen oder gestorben. Wir sind die letzten. Die Jungen wollen keinen Altbau. Manfred Körper: Die Jungen haben die alte Siedlung als Start- hilfe genutzt, erst eine kleine, billige Wohnung bezogen, dann geheiratet und eine große neue gesucht. 14
Brigitte Körper: Aber es gibt auch noch alte Mieter, meine Mutter zum Beispiel, die ist 83. Und wir gehören jetzt auch schon zu den Alten. Wenn wir wieder in ein so ein tolles Haus ziehen, können wir zufrieden sein. Alle haben sich geholfen? Manfred Körper: Alle, die vom vorderen Eingang und die vom hinteren. Eine gute Gemeinschaft. Und keiner hat sich ausge- schlossen gefühlt. Konnten Sie sich die neue Wohnung eigentlich aus- suchen? Manfred Körper: Wir haben eine gefunden, die uns gefällt, und Frau Pittroff hat sich dahintergeklemmt, dass wir sie auch bekommen. Die Damen von der GWG München haben sich sehr für uns eingesetzt. Haben Sie im neuen Haus schon alte Bekannte getrof- fen? Manfred Körper: Ja sicher, da sind einige, die auch umgesetzt wurden. Die kenne ich von früher. Brigitte Körper: Eine alte Freundin hat mich gleich umarmt und sagte, wie schön es ist, dass wir wieder zusammenkommen. Frau Kirchmayr, wie unterstützen Sie die Mieter? Roswitha Kirchmayr: In allen Belangen, ob Antragstellung beim Amt Wohnen und Migration, oder bei Bedarf auch bei den verschiedenen Sozialbehörden. Wir unterstützen sie aber auch ganz praktisch bei der Umsetzung in die neue Wohnung und geben hierzu Ratschläge. Wir bemühen uns immer, für jeden das Passende zu finden. Niemand kommt in eine Wohnung oder eine Gegend, die ihm ... und in ihrer neuen Wohnung nicht zusagt. Und bei der Familie Körper haben wir es auch geschafft. Inzwischen ist Familie Körper eingezogen und lebt sich in ihrem neuen Zuhause langsam ein. 15
Bauen für München: Sanierungsgebiet Au Energie und Umwelt Immer deutlicher zeigen sich die Grenzen der billigen Nach- lange Sicht den reinen Baukosten. Viele Experten sprechen von kriegsbauten. Galt es damals, die durch den Krieg gerissenen einer Wende beim Bauen. Ihr Ideal: Häuser sollten keine Ener- Baulücken schnell zu schließen und möglichst vielen Menschen gie mehr verbrauchen, eher noch welche produzieren. Doch ein Dach über dem Kopf zu bieten, geht es heute darum, den das ist Zukunftsmusik. Heute geht es um das Machbare, die Wohnungsbestand für die Herausforderungen des 21. Jahr- Potenziale, die im Bestand stecken. Dieser muss schrittweise hunderts energetisch fit zu machen. Dabei bieten sich die an den Standard eines Neubaus gehoben werden. höchsten Einsparpotenziale, aber auch die größten Herausfor- derungen für Statiker, Architekten und Fachplaner. Sanierung und ökologische Ertüchtigung werden zu Motoren des Wandels, der Häuser nahe an die Schwelle zur Null- Zeitgemäßer Komfort und geringer Energiebedarf bilden die Energie-Emission führt, dank Kraft-Wärme-Kopplung im Keller beiden Schlüsselbedingungen für alle Sanierungsmaßnahmen und Solaranlagen auf dem Dach. An Wärmedämmverbund - in der Au. Bei vielen Projekten der GWG München zeigt sich, systemen lassen sich technische Fortschritte direkt ablesen: dass Wohnungen und Grundrisse nicht mehr den heutigen von dicken Fassadenaufbauten, die wie Winterpullover über Standards entsprechen. Nicht selten verdoppeln sich die Woh- Häuser gestülpt wurden, hin zu schlanken Vacuum Isolation nungsgrößen in modernisierten Altbauten. Während in den Panels (VIP). Siebziger und Achtziger Jahren Zentralheizungen und fehlende Bäder nachgerüstet wurden, verschob sich der Schwerpunkt Für die GWG München kommt mit der „ökologischen Verant- auf die energetische Ertüchtigung des Bestandes. Fernwärme- wortung“ ein weiterer Baustein zu ihrer „sozialen und ökono- anschluss und zusätzliche Solarkollektoren auf den Dächern mischen Verantwortung“ hinzu. Bei aktuellen Modernisierun- senken die „zweite Miete“ und sichern alle bisherigen Investi- gen unterschreitet sie die Vorgaben der Energieeinsparverord- tionen der GWG München in ihrem Bestand. Zugleich steigen nung um fast ein Drittel. Sanierungen im Bestand erreichen die Ansprüche auch an die Ästhetik der Sanierung. Moderne dank FES-Förderung (FES: Münchner Förderprogramm Energie- Fenster und Wärmedämmverbundsysteme an den Fassaden einsparung) einen KfW-Effizienzhaus-70-Standard. Allein die gilt es so in die Bausubstanz zu integrieren, dass Häuser ihren Investitionen der GWG in moderne Gasbrennwertkessel und Charakter bewahren und doch gerüstet sind für eine Zukunft Wärmedämmung ersparten dem Weltklima rund 20.000 Ton- mit steigenden Energiepreisen. nen Kohlendioxid pro Jahr. Und es geht weiter: am nördlichen Ende der Lilienstraße entsteht in Zusammenarbeit mit dem Die in den letzten Jahren vielfach novellierte und schrittweise Fraunhofer Institut für Bauphysik ein, wie alle hoffen, zukunft- verschärfte Energiereinsparverordnung (EnEV) hat in Gesetzes- weisendes Modellprojekt zur CO2-neutralen Energieversor- form gegossen, was Experten seit langem fordern: Wir müssen gung. lernen, mit fossilen Ressourcen sorgsam umzugehen. Beson- ders beim Hausbau, dessen Heizung rund ein Drittel aller Konkret heißt das, dass die Wohnanlage aus dem Jahr 1957 Energieausgaben ausmacht. Wärmedämmverbundsysteme an mit ihren 149 Wohnungen so modernisiert wird, dass sie ener- Fassaden sowie gedämmte Dächer und Kellerdecken sind getisch in der Gesamtbilanz mindestens 50 Prozent unter den heute selbstverständlich. Allein damit lassen sich immerhin Werten für Neubauten liegt. Erneuerbare Energien werden Einsparungen von fast 50 Prozent erzielen. Betriebskosten zu zur Heizung und Trinkwassererwärmung eingesetzt. Neueste reduzieren wird für Eigentümer wie Mieter immer wichtiger. Materialien kommen zum Einsatz. Ein Wärmedämmverbund- Rainer Grießhammer, Autor des „Öko-Knigge“, nennt einige system aus Resol-Schaum und großflächige Vakuumdämmung Zahlen. Allein Standby-Geräte im Zweipersonenhaushalt sorgen für die energetische Hülle, ergänzt durch Dreifach- fressen fast 400 kWh Strom und belasten die Umwelt mit Wärmeschutzglas und hocheffiziente Rahmen. Die Energie 200 Kilogramm CO2. Wer von einem Kühlschrank der Energie- liefern Wärmepumpe und thermische Kollektoren auf den klasse A auf A++ umsteigt, spart Hunderte Euro über die ge- Dächern. Bei Spitzenlasten kommt ein Gas-Brennbrennkessel samte Lebensdauer des Gerätes. zum Einsatz. Wer in die Sanierung von Häusern investiert, tut nicht nur Bei solch anspruchsvoller Technik spielt das Verhalten der Gutes für die Umwelt, er sorgt auch für den Erhalt der Immo- Mieter eine entscheidende Rolle. Vor dem Einzug werden sie bilien. Was aber verbirgt sich hinter nachhaltigem Bauen? Die eingehend informiert, wie sie ihre neue Wohnung am besten Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) setzt „bedienen“. Über zwei Jahre werden Informationen über auf neue Materialien und Standards. Ihr bestes Argument: Heizenergieverbrauch und Nutzerverhalten gemessen und Kosten. Nachhaltiges Bauen verteuere den Bau lediglich um ausgewertet, um den Erfolg des Modellprojektes objektiv rund fünf Prozent, wirbt ihr Präsident Werner Sobek. Dafür beurteilen zu können und daraus Lehren für künftiges Bauen sei „eine Reduktion der Heiz-, Kühl- und Wartungskosten um zu ziehen. 20 Prozent im Bereich des Machbaren.“ Das entspricht auf 16
Das Sanierungsgebiet Au GWG Projekte 1 Lilienstraße Seite 18 straße 1 2 „Mariahilfplatz“ Seite 20 Lilien 3 „Auer Mühlbach“ Seite 24 4 „Am Paulanerplatz“ Seite 28 6 5 Lilien-/Schweiger-/Zeppelinstraße Seite 32 6 „Lilienstraße Nord“ Seite 36 Paulaner- platz 4 ühlbach ße Auer M tra rüller-S Franz-P 3 straße ße Lilien a nstr peli Zep 5 Sch wei ge rstra ße 2 Ma Mariahilfplatz riah ilfs e tra aß ße str elin pp Ze 2 17
Modernisierung Lilienstraße Lilienstraße 16 und 18 Sie drängen sich nicht auf, die beiden 1952 errichteten Häuser mit ihren einst 36 Kleinstwohnungen. Und doch, bei näherer Betrachtung zeigen sich fein proportionierte Details der Lochfassa- den, die fast quadratischen Fenster und die schön gefassten Türen. 1997 war es soweit. Die Einzimmerwoh- nungen ohne Bad und Zentralheizung wurden in zeitgemäße, durchgesteckte Wohnungen verwandelt: Zwölf Ein- zimmer-Appartements und zwölf Drei- zimmer-Wohnungen sind entstanden. Im Zuge der Generalsanierung öffnete der Münchner Architekt Stefan Holzfurt- ner das Haus großzügig nach Westen Ansicht Rückseite vor der Modernisierung (oben) zum Innenhof. Er baute große Fenster- Straßenansicht nach der Modernisierung (unten) türen ein, die alle Wohnungen mit Licht durchfluten lassen. Im Inneren wurde möglichst viel Bausub- stanz erhalten und mit minimalen Ein- griffen ein Maximum an Raum und Atmosphäre geschaffen. Selbst die Fas- sade wirkt unverändert. Die alten Kas- tenfenster blieben erhalten. Bis hin zur Farbgebung lassen sich Anklänge an die Fünfziger Jahre erkennen. Für so viel behutsame Modernisierung zeichnete die Oberste Baubehörde des Bayerischen Staatsministeriums des Inneren 1997 das Projekt mit dem begehrten Bayerischen Wohnungsbau- preis aus. Zwei Jahre später erhielt es auch den Deutschen Bauherrenpreis. Grundriss vor (oben) und nach der Modernisierung (unten) 18
r Isa ße tra ns e li pp Ze e aß str en Lili Adresse Lilienstraße 16 und 18 Architektur Holzfurtner und Bahner Architekten München Freiraumplanung Eduard Knöpfle, GWG München Bauleitung Dipl.-Ing. Architekt Stefan Holzfurtner, München Wohnungen Innenansichten 24 geförderte Wohnungen Flächen Wohnfläche gesamt 1.380 m² Geschossfläche 1.606 m² Grundstücksfläche 538 m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 58 m² Baukosten Gesamt 1.440.000,- c Förderprogramm 1. Förderweg Auszeichnung Bayerischer Wohnungsbaupreis 1997 der Obersten Baubehörde des Bayeri- schen Staatsministeriums des Inneren, Deutscher Bauherrenpreis 1999 Fertigstellung 1997 Verleihung des Bayerischen Wohnungsbaupreises 1997 mit Stefan Holzfurtner, Alfred Sauter, Bernd Krönert (ehemaliger GWG-Geschäftsführer), Eduard Knöpfle (von links nach rechts) 19
Modernisierung „Mariahilfplatz“ Mariahilfplatz 19 - 31, Mariahilfstraße 24, Schweigerstraße 16 Wer den Mariahilfplatz nur zur Auer Dult kennt, ist erstaunt über das stille, weite Areal, das sich rund um die Back- steinkirche auftut. Kies knirscht unter den Füßen, der Blick wandert zu den schlanken Bauten aus den Fünfziger Jah- ren des letzten Jahrhunderts, die den Platz einfangen. Gelassen stehen sie da, gänzlich unaufgeregt. Wie Finger grei- fen die rückwärtigen Bauten der Sied- lung ins Grün. Unter den alten Bäumen herrscht Ruhe – und das mitten in Mün- chen. Zwei Schwerpunkte prägten hier in den Neunziger Jahren die immer aufwändi- gere Modernisierungs- und Sanierungs- tätigkeit der GWG München: zu kleine Wohnungsgrundrisse zu vergrößern und die teils marode Bausubstanz energe- tisch zu ertüchtigen. Zwischen Juni 1997 und Mai 2000 führte das Münchner Architekturbüro Wolfgang Stocker eine umfassende Modernisierung der 1952 - 1959 errichteten Wohnanlage durch. 131 frei finanzierte Wohneinhei- ten entstanden, dazu 22 geförderte im neu ausgebauten Dachgeschoss. „Die Mariahilfplatz 23 - 31 qualitätvolle Erneuerung des Gebäude- Gartenseite vor (oben) und nach der bestands ist eine unserer wichtigsten Modernisierung (unten) Bauaufgaben“, erklärt der Architekt, und fordert die „Nutzung bestehender Bauwerke“ ganzheitlich zu betrachten – von der Energieeffizienz bis zur verträgli- chen städtebaulichen Verdichtung. Das 1992 aufgelegte „Zweite Programm zur nachhaltigen Verbesserung des Miethausbesitzes der GWG durch Mo- dernisierung, Großinstandsetzung und Dachgeschossausbau“, kurz GMP, trug am Mariahilfplatz Früchte: Vorgehängte Balkone öffneten die Wohnungen zum innerstädtischen Grün, kohlebeheizte Badeöfen und Ölheizungen wichen zeit- gemäßer Zentralheizung. Dazu kamen Wärmedämmverbundsysteme an Fassa- den und Kellerdecken sowie ein moder- ner Schallschutz zwischen den neu auf- geteilten und vergrößerten Wohnungen. Grundrissbeispiel (Ausschnitt) Haus 24, 1. Obergeschoss nach der Modernisierung 20
Mariahilfplatz 23 - 27 Straßenansicht nach der Modernisierung Mariahilfstraße Fassadendetail Mariahilfplatz 28, Eingangsbereich 21
Zwischen 1996 und 1997 modernisierte das Architekturbüro Wolfgang Stocker auch das Haus an der Schweigerstraße 16 (siehe nächste Seite). Da vier von zwölf Parteien partout nicht ausziehen wollten wurden neue Türen und Boden- beläge teilweise Zimmer für Zimmer ein- gebaut. So mussten die Arbeiten „um die Mieter herum“ ausgeführt werden, berichtet Wolfgang Stocker. Das Ergeb- nis: zeitgemäßer Wohnstandard mit Etagenheizungen, neuen Balkonen, modernen Fenstern und Vollwärme- schutz an der Fassade. Im Dachgeschoss entstanden zusätzlich zwei neue Woh- nungen. Mariahilfplatz 19 - 22 Gartenseite (oben) und Straßenseite (unten) 22
Sch we ige rstr. Ma riah ilfs tra ße Mariahilfplatz Schweigerstraße 16 Ansicht Gartenseite vor (oben) und nach der Modernisierung (Mitte) Straßenansicht (unten) Adresse Mariahilfplatz 19 - 31, Mariahilfstraße 24 und Schweigerstraße 16 Architektur ABS • Architekturbüro Stocker Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner Wolfgang Stocker, München Freiraumplanung Florian Hertlein und Stefan Kalkhoff Landschaftsarchitekten, München Wohnungen Mariahilfplatz/Mariahilfstraße 22 geförderte Wohnungen 131 frei finanzierte Wohnungen 1 Gaststätte Schweigerstraße 13 frei finanzierte Wohnungen 1 Gewerbe Flächen Mariahilfplatz/Mariahilfstraße Wohnfläche gesamt 7.409 m² Geschossfläche 8.484 m² Grundstücksfläche 7.283 m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 52 m² Schweigerstraße Wohnfläche gesamt 605 m² Geschossfläche 668 m² Grundstücksfläche 554 m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 47 m² Baukosten Mariahilfplatz/Mariahilfstraße Gesamt 10.465.000,- c Schweigerstraße Gesamt 663.000,- c Förderprogramm 1. Förderweg GMP für frei finanzierte Wohnungen Fertigstellung Juni 1997 (Schweigerstraße) und Mai 2000 23
Modernisierung „Auer Mühlbach“ Lilienstraße 55 - 67 Franz-Prüller-Straße 4 - 10 Eine bemerkenswerte Transformation innerstädtischen Wohnens ist am Auer Mühlbach zu besichtigen: 105 Wohnun- gen schirmen einen weiten, grünen Innenhof mit Spielplatz, Parkbänken und alten Bäumen ab. Luftig wirkt die Anlage und zugleich bergend, als ob Modernisierung und Nachverdichtung nicht etwas Neues schufen, sondern etwas, das schon immer so war. Architekt Wolfgang Stocker band das Ensemble mit warmen Erdtönen ein ins gewachsene Gefüge der Stadt. Er war Straßen- und Hofansicht vor der sich darüber im Klaren, dass sich das Modernisierung (oben), Straßenansicht städtebauliche Leitbild seit den Fünfziger nach der Modernisierung (unten) Jahren gewandelt hatte. Die „aufgelo- ckerte, durchgrünte Stadt“ von damals erinnert zu leicht an Randlagen, an Peri- pherie. Diesem Gedanken, der heute leicht verloren, kleinstädtisch wirkt und durch das viele Grün entlang des Auer Mühlbachs und des Isarhochufers noch verstärkt wird, gab er Raum und griff ihn auf. 24
Auch verschattete, dunkle Innenhöfe wandelten sich zu sonnigen Kleinkinder- spielbereichen und zu Orten, an denen sich die Bewohner wie selbstverständlich treffen. Vorgehängte Balkone, in ihrer Konstruk- tion eine Besonderheit, lassen Wohnung und Innenhof zusammenwachsen. Erst ein schweifender Blick auf das Ensemble verrät, wie viel Energie der Architekt und die GWG München in die nachhal- tige Modernisierung gesteckt haben. Aus ehemals 105 Klein- und Kleinstwoh- nungen wurden 84 größere, qualitätvol- lere. Zusätzlichen Wohnraum boten die neu ausgebauten Dachgeschosse mit 21 Wohnungen. Ein Mix aus Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen sowie einge- streute größere Familienwohnungen beleben heute die Siedlung. Das Votum der Jury war eindeutig: „Die Bauherrin zeigt beispielhaft, wie Gebäude aus den Fünfziger Jahren auch mit einfachen Mitteln aufgewertet wer- den können.“ Auf den „Ehrenpreis für guten Wohnungsbau Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung 2005“ der Landeshauptstadt München folgte zwei Jahre später der „Deutsche Bauherren- preis“. Grundriss vor (oben) und nach der Modernisierung (Mitte) Dachgeschoss nach dem Ausbau 25
Blick Franz-Prüller-Straße mit Durchgang in das GWG-Ensemble Die Parlamentarische Staatssekretärin Karin Roth (vierte von rechts) und GdW-Präsident Lutz Freitag (rechts) überreichten den Deutschen Bauherrenpreis 2007 an die GWG-Delegation, angeführt von den beiden Geschäftsführern Dietmar Bock und Hans-Otto Kraus 26
Adresse Lilienstraße 55 - 67 Franz-Prüller-Straße 4 -10 Architektur ABS • Architekturbüro Stocker Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner Wolfgang Stocker, München Freiraumplanung Luz Landschaftsarchitekten, München Wohnungen 21 geförderte Wohnungen 84 frei finanzierte Wohnungen 1 Gaststätte Flächen Wohnfläche gesamt 5.772 m² Geschossfläche 8.074 m² Grundstücksfläche 5.103 m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 55 m² Baukosten Gesamt 7.772.000,- c Förderprogramm 1. Förderweg GMP für frei finanzierte Wohnungen Auszeichnungen Ehrenpreis für guten Wohnungsbau – Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung 2005 Deutscher Bauherrenpreis 2007 Freiflächenplan „Auer Mühlbach“ Fertigstellung Dezember 2003 27
Modernisierung „Am Paulanerplatz“ Paulanerplatz 1a - 10 Franz-Prüller-Str. 1 - 5 Die Modernisierung „Am Paulanerplatz“ hauchte diesem gewachsenen Ensemble aus der Mitte der Fünfziger Jahre neues Leben ein. Die Häuser wurden aufge- stockt und energetisch wie ästhetisch an moderne Standards herangeführt. Wieder war es der Münchner Architekt Wolfgang Stocker der aus Kleinwohnun- gen mit gefangenen Räumen 109 mo- derne, helle Wohnungen entstehen ließ. Er gestaltete die Treppenhäuser neu und schuf zeitgemäße Wohnkultur mit Zen- tralheizungen, Bädern und vorgehäng- ten Balkonen. Vollwärmeschutz an allen Fassaden sowie neue Fenster zeigen, wie aus alter Bausubstanz auch energe- tisch Hochwertiges entstehen kann. Balkondetail Paulanerplatz Allein die umfangreichen Maßnahmen zur Erneuerung der Außenanlagen las- Grundriss Wohnungen vor (links) und sen die Dimension des Umbaus erahnen. nach der Modernisierung (rechts) Dank entsiegelter Flächen versickert Regenwasser und wird dem Grundwas- ser wieder direkt zugeführt. 28
Ansicht zum Auer Mühlbach vor (oben) und nach der Modernisierung (unten) Ansicht Franz-Prüller-Straße 29
Neue Pflanzungen schaffen wohl- tuende Distanz zwischen (halb)öffent- lichen Wegen und den Wohnungen. Stauden und Solitärsträucher garantie- ren ein Wechselspiel von Licht und Schatten statt verschatteter Fassaden. Ein zentraler Abfallsammelplatz sowie ein Hausmeisterdepot entlasten das Ensemble von mehreren kleineren Bau- ten. Dank viel Grün und wohnungs- naher Kleinkinderspielplätze bietet die Anlage am Paulanerplatz familienge- rechtes Wohnen mitten in der Stadt. Sie verbindet maßvolle Verdichtung mit neuen Standards und wertet so die Anlage entscheidend auf. Paulanerplatz vor (oben links) und nach der Modernisierung (oben rechts), Franz-Prüller-Straße 1 - 5 (Mitte), Grundrissausschnitt (unten) 30
Pa ula ne rpl atz ße Stra ller- Prü nz- Fra Adresse Paulanerplatz 1a - 10 Franz-Prüller-Str. 1 - 5 Architektur ABS • Architekturbüro Stocker Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner Wolfgang Stocker, München Freiraumplanung Teutsch-Ritz-Rebmann Landschaftsarchitekten, München Wohnungen 108 geförderte Wohnungen 1 frei finanzierte Wohnung Flächen Wohnfläche gesamt 5.955 m² Geschossfläche 8.097 m² Grundstücksfläche 5.389 m² Durchschnittliche Paulanerplatz 8 und 9, Ostansicht Wohnungsgröße 58 m² Baukosten Gesamt 8.101.000,- c Förderprogramm soziale Wohnraumförderung (SWF) Jahres-Heizwärmebedarf Aufstockung 35,7 kWh/m²a Bestand + Aufstockung 57,5 kWh/m²a Pau Fertigstellung lane rpla tz November 2007 ße ra r-St ülle z-Pr Fran 31
Modernisierung Lilien-/Schweiger-/ Zeppelinstraße Lilienstraße 76, 78 Schweigerstraße 15, 17 Zeppelinstraße 29 - 33 Der Drache reckt sein Haupt, Kinder tur- nen über gepflegtes Grün der mäandrie- renden Wege. Das ist kein Hinterhof mehr, das ist ein Rückzugsort, eine Oase. Die Mariahilfkirche könnte man mit den Händen greifen, und doch sind der Lärm und der Verkehr der Schweigerstraße wie ausgeblendet. Das neue Ensemble entlang der Schweigerstraße zwischen Zeppelin- und Lilienstraße ist nicht nur energetisch vorbildlich saniert und bar- rierefrei, es schafft vor allem etwas, was immer seltener wird: ein Stück Gebor- genheit, ein grünes Herz der Siedlung. Blick vom Mariahilfplatz auf die Ecke Schweiger-/Lilien- straße vor (oben) und nach der Modernisierung (Mitte), Spielplatz im Innenhof (unten) 32
Grundrissbeispiel 2. Obergeschoss mit Wer aufmerksam durch München geht, verschiedenen Wohnungstypen wird die Zeichen der Zeit erkennen. Die Stadt verändert sich, ergänzt und füllt Lücken. Manche Veränderungen stechen sofort ins Auge, andere erst auf den zweiten Blick. Die Mitte der Fünf- ziger Jahre errichteten Häuser mit 70 einfachen Wohnungen und der verbin- denden Ladenzeile haben sich in eine geschlossene Wohnanlage verwandelt. 2006 wurde damit begonnen die Gebäude umfassend zu modernisieren: neue Balkone, Vollwärmeschutz an der Fassade und Aufzüge lauteten nur einige der Aufgaben, um das Beste- hende an moderne Standards heranzu- führen. Statt die Baukörper einfach abzubrechen und durch Neubauten zu ersetzen, entschieden sich Bauherrin und Architekt, die Anlage auf den Roh- bau zurückzuführen, also die alten Sat- teldächer abzutragen, die Fundamente zu ertüchtigen sowie die Haustechnik komplett zu erneuern und das Ensem- ble anschließend behutsam zu verdich- ten und wieder auferstehen zu lassen. Hofseitiger Eingangsbereich Lilienstraße 76 33
Zwei viergeschossige Ergänzungsbauten mit integrierter Ladenzeile – Kinderta- gesstätte, Tabakladen und Hausverwal- tung – schirmen heute den grünen Innenhof gegen die verkehrsreiche Schweigerstraße ab. Die vorhandenen N Gebäude wurden aufgestockt und mit zeitgemäßen Grundrissen versehen, so- dass am Geviert von Zeppelin-, Schwei- ger- und Lilienstraße eine Mischung aus 71 frei finanzierten und geförderten Wohnungen entstanden ist, darunter sechs vollständig behindertengerechte. Der ressourcenschonende Umbau und die flächensparende Erweiterung mit Aufstockung und Ergänzungsbauten erreichen alle Anforderungen der Ener- gieeinsparverordnung. Das neu geschaf- fene Ensemble wurde an die städtische Fernwärmeversorgung angeschlossen, ein Wärmedämmverbundsystem isoliert die Fassade. Die behutsame, mit dem „Ehrenpreis für guten Wohnungsbau Wohnen im Alter und vorbildliche Sanie- rung 2010“ der Landeshauptstadt Mün- chen ausgezeichnete Sanierung zeigt beispielhaft, wie sich soziale, ökologi- sche und wirtschaftliche Belange ergän- zend bedingen und zu neuer Lebens- qualität mitten in München führen kön- nen. Freiflächenplan mit öffentlich zugängigen Wegen 34
Adresse Lilienstraße 76, 78 Schweigerstraße 15, 17 Zeppelinstraße 29 - 33 Architektur Architekturbüro Michael Morschek, München Freiraumplanung Andreas Kübler + Partner Landschaftsarchitekten, München Bauleitung Peter Zeitler Ingenieur-Gesellschaft mbH, München Wohnungen 60 geförderte Wohnungen 11 frei finanzierte Wohnungen 4 Gewerbeeinheiten Flächen Wohnfläche gesamt 4.542 m² Geschossfläche 6.702 m² Grundstücksfläche 2.885 m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 64 m² Nutzfläche Gewerbe 583 m² Baukosten Gesamt 10.968.000,- c Förderprogramm KomPro A Jahres-Heizwärmebedarf nach EnEV berechnet 58,4 kWh/(m²a) Auszeichnungen Ehrenpreis für guten Wohnungsbau Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung 2010 der Landeshauptstadt München Fertigstellung Juli 2009 Sonnige, begrünte Höfe mit verschiede- nen Aufenthalts- und Spielbereichen 35
Modernisierung „Lilienstraße Nord“ Lilienstraße 23 - 49 Alle reden vom Klima, doch wie sieht eine Antwort aus auf die Herausforde- rungen der Zukunft? Etwa so: ein beste- hender Wohnblock wird durch einen Straßenansicht vor der Neubau ergänzt und so saniert, dass Modernisierung eine in der Gesamtbilanz CO2-neutrale Anlage entsteht. Das Projekt „Lilien- straße Nord“ weist in diese Zukunft. Die Wohnungen aus dem Jahre 1957 wer- den vom Münchner Architekten Wolf- gang Stocker so umgebaut, dass ihr Primärenergiebedarf mindestens 50 Pro- Blick nach Norden vor der Modernisierung zent unter dem Wert von Neubauten und 3D-Entwurf für die Gebäude an der liegt. Ein viergeschossiger Massivholzbau „Lilienstraße Nord“ (Mitte und unten) am Paulanerplatz, sogenannter „Süd- bau“ wird die Anlage im Süden abrun- den und das Quartier schließen. Zusammen mit dem Fraunhofer Institut für Bauphysik und dem Competence Center für Nachhaltiges Bauen der Ebert Ingenieure untersucht die GWG Mün- chen in diesem herausragenden Projekt, was für Investitionen notwendig sind und welche Langzeitfolgen von einer solch aufwändigen Modernisierung zu erwarten sind. 36
Die Aufstockung aller Gebäude in Holz- bauweise schafft nicht nur Raum für neue, zeitgemäße Grundrisse, sie über- nimmt auch einen Teil der Wärmedäm- mung. An den Fassaden wiederum kommt ein innovatives Wärmedämmver- bundsystem zum Einsatz: Resol-Hart- schaum und Vakuumdämmung. Die Heizzentrale nutzt die oberflächen- nahe Geothermie, also Wärmepotentiale des Grundwassers. Hinzu kommen ther- mische Kollektoren auf den Dächern und Gas-Brennwertkessel für Spitzenlas- ten. Photovoltaikelemente sollen Energie in gleichem Maße ins öffentliche Strom- netz einspeisen wie diese zum Betrieb der Anlage, in Form von Gas für die gasmotorisch betriebene Kompressions- wärmepumpe, oder Strom für den Betrieb der Anlagepumpen, von außen zugeführt wird. Diese möglichst gleiche Menge soll zu einer ausgeglichenen CO2-Bilanz führen. Mit dem Modellprojekt an der „Lilien- straße Nord“ möchte die GWG Mün- chen „neue Möglichkeiten an Bestands- bauten untersuchen“ und mit dem Fraunhofer Institut und Ebert Ingenieu- ren „einen Schritt in den Zukunftsmarkt der Sanierung tun.“ In dieser Maß- nahme sieht Architekt Wolfgang Stocker den Schlüssel für eine nachhaltige Zukunft beim Bauen. Dieses Projekt geht weit über neuartigen Vollwärmeschutz und innovative Materialien hinaus, es zeigt, wie eine Zukunft aussehen kann, die nicht mehr in einzelnen Baumaß- nahmen denkt, sondern in komplexen Systemen. Lage der unterschiedlichen Energiegewinnungsanlagen: Kompressionswärmepumpe (Grundwasser), Gasbrenn- wertkessel, thermische Kollektoren, Grundwasserförder- und Schluckbrunnen sowie Photovoltaikelemente Ansicht Hofseite 37
Entscheidend zum Gelingen des an- spruchsvollen Projekts wird das Verhal- ten der künftigen Bewohner beitragen. Sie bestimmen, wie effektiv das Haus arbeitet. Da reicht es eben nicht, dass die natürlich belüfteten Wohnungen Fensterkontakte erhalten, welche bei geöffnetem Fenster den Heizkörper au- tomatisch abschalten. Die Mieter erhal- ten eine Einweisung in das System Haus und können dann aktiv mit ihrem Ver- halten Einfluss nehmen. Im Gegenzug werden Forscher über zwei Jahre Mess- daten erheben, sie sammeln und aus- werten und so den hohen Anspruch der Erbauer auf seine Alltagstauglichkeit überprüfen. Das könnte Schule machen, Bestehende Garagen werden abgerissen weit über München hinaus. Verantwor- und durch den „Südbau“ ersetzt Lilienstraße 35 - 39, Ostansicht tung lässt sich nicht nur an funktionie- rende Technik abgeben, wir müssen ler- nen, selbst für eine nachhaltige Zukunft einzutreten und sie aktiv zu gestalten – und das täglich. „All dies erfordert hohe Investitionen“, sagt GWG-Geschäftsführer Hans-Otto Kraus. „Deshalb konnte das Projekt nur mit Forschungsmitteln seitens des Bundes, in Höhe von rund 2,7 Millionen Euro, realisiert werden. Der Rest der höheren Investitionen wird durch die Verwendung der Dividende, auf deren Ausschüttung die Landeshauptstadt München als Gesellschafterin verzichtet hat, abgedeckt. Damit werden der GWG München zusätzliche, besondere Aktivitäten im Wohnungsbau ermög- licht.“ 38
27 29 23 e raß 33 nst 25 Lilie 41 43 35 37 47 ühlbach 39 49 Paula nerp Auer M la tz Adresse Lilienstraße 23 - 49 Architektur ABS • Architekturbüro Stocker Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner Wolfgang Stocker, München Freiraumplanung Luz Landschaftsarchitekten, München Wohnungen 77 geförderte Wohnungen 63 frei finanzierte Wohnungen Flächen Wohnfläche gesamt 9.332 m2 Geschossfläche 13.470 m2 Grundstücksfläche 6.624 m2 Durchschnittliche Wohnungsgröße 67 m2 Baukosten Gesamt 26.373.000,- c Förderprogramm KomPro A Zuschuss des Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie in Höhe von 2,7 Mio c zu innovativen Komponenten Fertigstellung voraussichtlich Dezember 2013 Lilienstraße 49 Straßenansicht „Südbau“ (oben) Grundriss 1. Obergeschoss mit Übergang zum „Südbau“ (unten) 39
GWG München – Wohnen in unserer Stadt „Städte bestehen immer aus Gebäuden und Menschen“, schreibt der Architekturhistoriker Spiro Kostof in seinem Stan- dardwerk „Das Gesicht der Stadt“. Was banal klingt, kann gar nicht hoch genug angesetzt werden: Menschen prägen ihre Umgebung, sie erst bringen Leben in Häuser, Straßen und Plätze. München wächst. Viele zieht es in die prosperierende Metro- pole. Und das wird so bleiben. Einst stille Quartiere verändern ihren Charakter und werden zu Szenevierteln, Eigentums- wohnungen ersetzen Mietwohnungen und Luxuslofts ver- drängen altes Gewerbe. Eine Stadt aber lebt nicht vom wirt- schaftlichen Erfolg allein, die Mischung verschiedener sozialer Gruppen, Typen, Nationen und Lebenswelten macht erst ihren Charakter aus. Die GWG München wächst mit den gesellschaftlichen Verän- derungen. Sie hat die Herausforderung einer nachhaltigen Sanierung des Bestandes angenommen und wird für die Bür- ger Münchens auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum anbie- ten. Sie wird Häuser modernisieren und neu bauen. Denn Quartiere brauchen eine gute Mischung verschiedenster Men- schen, damit sie lebendig bleiben. 40
GWG München Heimeranstraße 31 80339 München Tel: 089 55 11 4-0 Fax: 089 55 11 4-209 info@gwg-muenchen.de www.gwg-muenchen.de GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH Redaktion: Hans-Otto Kraus, Zanka Hallmann, GWG München Fotos: Edward Beierle, München Ingrid Scheffler, München Andreas Bohnenstengel, München Luftbild: Luftbildverlag Hans Bertram GmbH, Memmingerberg historische Fotos: Stadtarchiv, München historische Stadtpläne: Kommunalreferat-Vermessungsamt, München Archiv GWG München Text: Dr. Oliver Herwig, München Gestaltung: Büro Roman Lorenz Gestaltung visueller Kommunikation, design alliance, München Druck: Dietz Werbemedien, München © GWG München November 2010 (02.2011)
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