Sanierungsprojekte der GWG München München Au - Bauen für München

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Sanierungsprojekte der GWG München München Au - Bauen für München
Bauen für München

Sanierungsprojekte
der GWG München
München Au
Sanierungsprojekte der GWG München München Au - Bauen für München
Sanierungsprojekte der GWG München München Au - Bauen für München
Inhalt

8    Leben in der Au

9    Vom Herbergsviertel über die
     Arbeitervorstadt zur Stadtoase
     Ein geschichtlicher Überblick

12   Sanierung als Dienst an der Stadt:
     Die Rolle der GWG München

13   Vor der Sanierung kommt der Umzug –
     soziales Management im großen Stil –
     Beispiel für die Betreuung durch die GWG München
     Interview mit den Mietern der GWG
     Brigitte und Manfred Körper in Berg am Laim

16   Bauen für München: Sanierungsgebiet Au
     Energie und Umwelt

     GWG Projekte

18   Lilienstraße 16 und 18

20   „Mariahilfplatz“
     Mariahilfplatz 19 - 31, Mariahilfstraße 24,
     Schweigerstraße 16

24   „Auer Mühlbach“
     Lilienstraße 55 - 67
     Franz-Prüller-Straße 4 - 10

28   „Am Paulanerplatz“
     Paulanerplatz 1a - 10
     Franz-Prüller-Straße 1 - 5

32   Lilienstraße 76, 78
     Schweigerstraße 15, 17
     Zeppelinstraße 29 - 33

36   „Lilienstraße Nord“
     Lilienstraße 23 - 49
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Leben in der Au

Zu Fuß zum Viktualienmarkt, Gasteig und Nockherberg vor
der Haustür. Dazu Grün im Überfluss. Wer einen Spaziergang
durch die Au macht, entlang der Isar, wenn Kinder in den
Grünanlagen spielen und Sonnenlicht durch das Dach der
Kastanien bricht, glaubt nicht in einer Großstadt zu sein. In
unmittelbarer Nähe zur Ludwigsbrücke, dem Deutschen
Museum und dem Müller’schen Volksbad wird spürbar, wie
entspannt das Leben in München sein kann.

Das war nicht immer so. Die historische Au lag jenseits der
Stadtmauer, war Schwemmland der Isar, die jederzeit über die
Ufer treten konnte, und dennoch dicht besiedelt. Arbeiter leb-
ten hier, Tagelöhner, all diejenigen, die München anzog, ohne
dass sie Bürger der Stadt waren. Das Bild des Armeleuteviertels
hat sich noch im Zwanzigsten Jahrhundert nicht verloren, auch
wenn es in den letzten Jahrzehnten verblasste. Wer heute von
der Au schwärmt, denkt an den Nockherberg, an die Auer
Dult und an die zentrale Lage. Diese hat neue Begehrlichkeiten
geweckt. Luxussanierungen verändern den Charakter der Au.
Das Kleingewerbe zieht weiter hinaus, in renovierten Hinter-
höfen entstehen Lofts. Doch noch immer stimmt die Mischung
in Münchens rechter Herzkammer, direkt unter der steilen
Hangkante mit ihren Buchen und Kastanien – auch Dank der
GWG München.

Die Au lässt Vieles zu. Da eröffnet ein Edelrestaurant neben
Kneipen und alteingesessenen Gaststätten. Da herrscht
geschäftiges Treiben in der Lilienstraße und Ruhe in der
Parallelstraße, Ruhe in grünen Höfen und Parkanlagen am
Auer Mühlbach. Wie dichtete doch König Ludwig I.:

Münchens Kunstausstellung suche Du nie in / den Sälen /
Der Ausstellung selbst; schaue Du München / Dir an.

Kunst und Lebenskunst sind in der Au so verbunden, dass sie
sich eben nicht in großer Architektur äußert, sondern im
Zusammenleben der Menschen. Die Mischung ist das Entschei-
dende. Bezahlbares Wohnen für alle, Grundvoraussetzung
jeder lebendigen Stadt, bildet die Basis. Alles andere wird sich
finden, so nah am Fluss.

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Vom Herbergsviertel über die
Arbeitervorstadt zur Stadtoase

Wer Münchner Geschichten sucht, wird
in Schwabing und Bogenhausen fündig
oder stößt auf Sendling und Nymphen-
burg. Die Au hingegen, im Herzen der
bayerischen Landeshauptstadt gelegen,
ist gewissermaßen das verborgene
Gegenstück jenes leuchtenden Mün-
chen, das Thomas Mann propagierte:
Isarschwemmland, Handwerkerviertel
und Arbeitervorstadt. Vielleicht liegt es
an der Armut des Viertels, die Lena
Christ in ihrer „Rumpelhanni“ ebenso
virtuos wie erschütternd beschrieb.
Vielleicht auch nur daran, dass die Au
immer vom Wechsel lebte, vom Zuzug
der Vielen. Ihre Geschichte verkörpert
den steten Aufstieg eines Quartiers vom
Herbergsviertel über die Arbeitervorstadt
zur Stadtoase.

Schon 1796 schildert Joseph Burgholzer
in der „Stadtgeschichte von München“
die regelmäßig von Überschwemmun-
gen heimgesuchte Siedlung am Fluss als
geschäftigen Ort: „Alljährlich werden
daselbst Häuser gebaut oder erhöht“,
vermerkt Burgholzer. Die Au war nicht
für Landwirtschaft geeignet und daher
bereits vor der Industrialisierung ein Ort
der Arbeiter. „An Abenden, beim Nach-
hausegehen“, schreibt Burgholzer, wirke
es, als sei „die ganze Au in der Stadt
gewesen.“ Das bürgerliche München
lag jenseits der Isar. Hier, am rechten
Ufer, lebten Müller und Fischer sowie
all jene Tagelöhner, Dienstboten und
Arbeiter, ohne die „die Stadt“ nicht
leben konnte, die aber zugleich nicht in
ihr leben durften. Die Au war immer das
andere München, ein Satellit, dessen
Selbstständigkeit gerade eine Genera-
tion währte. 1818 erhält sie Stadtrecht,
36 Jahre später wird die Au endgültig
Teil von München.

Mitte des 18. Jahrhunderts begann sich
die ohnehin stark besiedelte Au rund
um die Lilienstraße, die alte Landstraße     Lageplan „Die Au 1858“ (oben)
nach Tölz, und die Isarbrücke weiter zu      Übersichtsplan München 1760
verdichten. In billigsten Unterkünften,      (unten)
die bis ins Neunzehnte Jahrhundert ent-
standen, teilten sich mehrere Parteien
ein Haus. Diese sogenannten Herbergen

                                                                             9
mit eigenen Aufgangstreppen umfass-
ten zuweilen ein ganzes Stockwerk,
konnten aber auch nur aus einem einzi-
gen Raum bestehen. 1911 beschrieb
Rosa Kempf in ihrer Studie „Das Leben
der jungen Fabrikmädchen in Mün-
chen“’ die ärmlichen Behausungen als
„niedrig, dumpf und eng und feucht
und voller Menschen.“ Die Soziologin
zeichnete ein erschütterndes Bild des
Lebens der unteren Schichten. 19 Kinder
zählte eine Familie, der „Vater schwind-
süchtig, die Kinder blutarm, die Frau ein
ganz erschöpfter Mensch ohne Lebens-
kraft.“ Wer heute die lebendige Auer

oben: Zeppelinstraße (1905)
unten: Franz-Prüller-Straße 11 (1905)

Dult besucht, am Nockherberg einkehrt
oder entlang der Isar spaziert, kann sich
solche Not kaum vorstellen, und doch
eckten auch Karl Valentins unverblümte
Darstellungen des Elends, der 1882 hier
in der Au als Valentin Fey geboren
wurde, immer wieder an.

Kleinstwohnungen und unhaltbare hygie-
nische Verhältnisse sind längst Vergan-
genheit. Die Au wandelt sich zum Ort der
Besserverdienenden, die in Scharen ins
Münchner Zentrum ziehen und die alte
Mischung des Quartiers verändern. Die
typische Mischung aus Kleingewerbe und
                                            von oben nach unten: Franz-Prüller-Straße
Wohnen schwindet. Alte Werkstätten
                                            (1905), Lilienstraße (1905), Mariahilfplatz
werden zu Luxus-Lofts, Dreck, Staub und
                                            Blick zur Innenstadt (1808)
Maloche verschwinden aus der Au,

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immer mehr Handwerksbetriebe wandern
ab. Eine Konstante blieb: Noch immer
locken die „Paulaner-Mönche“ zum
Starkbieranstich auf den Nockherberg
oberhalb der eiszeitlichen Hangkante.

Im Laufe der letzten beiden Jahrzehnte
zeigten sich die Schattenseiten einer
prosperierenden Stadt wie München.
Luxussanierungen und Gentrifizierung
beeinflussen seither auch das Viertel jen-
seits des Deutschen Museums. Im Zwei-
ten Weltkrieg schwer getroffen, sind
heute kaum mehr ein Fünftel des Woh-
nungsbestandes der Au älter als 100
Jahre. Was nach dem Krieg errichtet
wurde, sollte vor allem Eines: schnell viel
Wohnraum schaffen. Beengte Wohnun-
gen und Ölöfen in den Zimmern waren
eher die Regel als die Ausnahme. Haupt-       Die Au erstreckt sich rechts der Isar von der Ludwigsbrücke im
sache, die Menschen hatten wieder ein         Norden bis zur Wittelsbacherbrücke im Süden. Unterhalb der
Dach über dem Kopf.                           Hangkante des Isarhochufers liegt die Untere Au, oberhalb der
                                              Hangkante die Obere Au.

                                              Im Norden ist die Au von dem Straßenzug Rosenheimer-,
                                              Hoch-, Rabl- und Balanstraße begrenzt. Hier schließt sich der
                                              zum gleichen Stadtbezirk gehörende Stadtteil Haidhausen an.
                                              Im Osten bilden die Bahngleise die Grenze zu Obergiesing,
                                              im Süden trennt die Humboldstraße die Au von Untergiesing.

                                              Statistisches Amt der Landeshauptstadt München
                                              Die nachfolgenden Daten beziehen sich auf den gesamten
                                              Stadtbezirk 5, Au-Haidhausen und nicht nur auf den
                                              Stadtteil Au (Stand: 2008, Angaben ohne Gewähr):

                                              Fläche
                                              Au-Haidhausen erstreckt sich über eine Fläche von 422 Hektar.

                                              Bevölkerung
Die Ansprüche steigen. Was gestern            – Im 5. Stadtbezirk wohnen 55.288 Menschen.
noch akzeptabel war, wird heute nicht         – Der Anteil der Seniorinnen und Senioren über 65 Jahre
mehr hingenommen. Ohne Zentralhei-              beträgt ca. 14 Prozent.
zung und eigenes Bad sind Wohnungen           – Der Anteil der Kinder und Jugendlichen bis 18 Jahre beträgt
kaum mehr vermietbar. Eine große                10 Prozent.
Eigentümerin wie die GWG München
hat darauf reagiert und schrittweise
ihren Bestand aufgewertet.

Heute können sich die Ergebnisse der
behutsamen Modernisierung sehen
lassen: grüne Oasen sind entstanden,
Ensembles, deren ruhige Höfe und alte
Bäume dazu einladen den Tag im
Garten ausklingen zu lassen. Altes und
Neues durchdringt sich, auch weil die
GWG München darauf bedacht ist, die
gewachsene Sozialstruktur zu erhalten.

                                                                                                         11
Sanierung als Dienst
an der Stadt:
Die Rolle der GWG München

1918, der Erste Weltkrieg ist noch nicht zu Ende, gründet         erneuern, ganz zu schweigen von den heute selbstverständ-
die Landeshauptstadt München vorausschauend die Gemein-           lichen energetischen Maßnahmen. Zug um Zug hielt das
nützige Wohnstätten- und Siedlungsgesellschaft mbH                Versprechen der Moderne – Licht, Luft und Sonne für alle –
(GWG München). Tausende von Wohnungen fehlten, bezahl-            Einzug entlang der Isar. Großzügige Balkone öffneten die
barer Wohnraum war knapp. In der Gründungssatzung ver-            Wohnungen zu den Innenhöfen, Garagenhöfe wichen Wiesen
pflichtet sich die neue Wohnungsbaugesellschaft, das „Bauen       und entsiegelten Gemeinschaftsplätzen. Wer die Anlagen der
von Wohnungen, insbesondere von gesunden und preiswerten          GWG heute sieht, blickt auf grüne Oasen im Herzen der Stadt.
Kleinwohnungen für die minderbemittelte Bevölkerung und
Angehörige des Mittelstandes unter vorzugsweiser Berücksich-      Ansprüche steigen. Als 1977 das erste große Modernisierungs-
tigung kinderreicher Familien“ zu gewährleisten: Ein großes       programm der GWG aufgelegt wurde, galt es 336 Wohnein-
Anliegen der GWG seit nun beinahe 100 Jahren. 1978 schreibt       heiten an heutige Standards heranzuführen. Im Einzelnen hieß
Stadtrat und Geschäftsführer Hans Preißinger in der Festschrift   das, Elektroinstallationen zu erneuern oder zu verstärken,
zum 60jährigen Bestehen der GWG, vorrangig sei der sozial-        eigene Bäder und eine Zentralheizung samt Warmwasserver-
politische Auftrag, nicht der wirtschaftliche Erfolg! Freilich    sorgung einzubauen, Fenster zu erneuern und Balkone zu
betont auch er, wie wichtig dafür ein festes finanzielles Fun-    schaffen, um hier nur einige Basismaßnahmen zu nennen.
dament sei. An den Zielen von 1918 hat sich wenig verändert.      1978 markiert einen weiteren Eckpunkt in der Modernisie-
Noch immer geht es um die „sichere und sozial verantwort-         rungs- und Sanierungstätigkeit der GWG. Die neu erstellte
bare Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölke-            „Gesamtkonzeption zur nachhaltigen Verbesserung des Miet-
rung.“                                                            hausbesitzes“ stufte aus dem Gesamtbesitz der GWG Mün-
                                                                  chen nun 4.600 Wohnungen als sanierungsbedürftig ein und
Rund 26.800 Wohn- und Gewerbeeinheiten hält die GWG               weitere 6.100 als reif für die Modernisierung. Sanierung hieß
München mittlerweile in ihrem Besitz. Freiflächen sind ein        oft auch: Viele kleine Wohnungen verwandelten sich in einige
knappes Gut in München. So verschob sich im Laufe der Jahre       wenige große. Abriss und Neubau blieben für all diejenigen
auch der Schwerpunkt hier in der Au vom Neubau zum Erhalt,        Fälle, die keine wirtschaftlichere Alternative boten.
zu umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen. Häuser sind
Spiegel ihrer Zeit, vor allem, was ihre Ausstattung angeht.       Als 1992 der Stadtrat das „Zweite Programm zur Verbesse-
Wer nur einen kurzen Blick auf die Entwicklung der Woh-           rung des Miethausbesitzes der GWG durch Modernisierung,
nungsgrößen nach dem Zweiten Weltkrieg wirft, erkennt die         Großinstandsetzung und Dachgeschossausbau“ (GMP) initi-
Richtung der gesellschaftlichen Veränderung. Zählte im Jahr       ierte, ging die GWG daran, ihre Anwesen in der Au grund-
1950 eine 4-Zimmer-Wohnung rund 48 Quadratmeter, hatte            legend zu modernisieren: schrittweise von der Lilienstraße
sich ihre Fläche 2010 auf rund 99 Quadratmeter mehr als           16 und 18 über die Gebäude an der Westseite des Mariahilf-
verdoppelt. Nicht ganz so dramatisch verhält es sich mit den      platzes und der Mariahilfstraße zum Ensemble „Auer Mühl-
Werten von Zwei-Zimmer-Wohnungen, aber immerhin stieg             bach“, von dort weiter über „Paulanerplatz“ zurück zur
ihre Größe von rund 35 Quadratmetern im Jahr 1950 auf             „Lilienstraße Nord“. Dort entsteht, begleitet vom Fraunhofer
rund 55 Quadratmeter im Jahr 2010.                                Institut für Bauphysik und dem Competence Center Nachhalti-
                                                                  ges Bauen der Ebert Ingenieure, die erste Nullemissionsbilanz-
Sanierung endet nicht an den Außenmauern der Häuser, sie          wohnanlage in der Au als Pilot- und Forschungsprojekt.
heißt zugleich, den Charakter eines Stadtteils aufzunehmen,
ihn zu bewahren und nicht durch maßstabslose Neubauten            Ein wesentliches Merkmal bei der groß angelegten Moderni-
zu sprengen, auch wenn diese oft die wirtschaftlichere Alter-     sierungstätigkeit durch die GWG München ist die Betreuung
native darstellen gegenüber aufwändiger Modernisierung            der Mieterinnen und Mieter. Jeder Bewohner, der wegen der
bestehender Häuser.                                               Modernisierung ausziehen muss, erhält rechtzeitig Informatio-
                                                                  nen und Angebote über Ersatzwohnungen, damit niemand
In der Au gab es zahlreiche, nach dem Zweiten Weltkrieg billig    auf der „Strecke bleibt“, wie GWG-Geschäftsführer Hans-Otto
errichtete Häuser mit spartanischer Ausstattung, oft Einfachst-   Kraus erklärt. Hierfür wurde ein eigenes Team aufgebaut, das
wohnungen mit einem oder zwei Räumen ohne Bad. Umfas-             die Mieter von Anfang an begleitet und berät. Jeder Mieter,
sende Modernisierung hieß hier, ganze Häuser bis auf die          der umziehen muss, kann „auf Wunsch auch wieder in sein
tragenden Teile wie Mauerwerk und Stahlbetondecken zurück-        Umfeld zurückkehren, wenn die Modernisierung abgeschlos-
zubauen, ihre Grundrisse zu verändern und sowohl Heizung,         sen ist“, sagt Hans-Otto Kraus. Somit erhalte die GWG
als auch Sanitär- und Elektroinstallationen grundlegend zu        München „nicht nur die Identität des Stadtteils beim Bauen,
                                                                  sondern auch die Heimat für ihre Bewohner.“

12
Vor der Sanierung
kommt der Umzug –
soziales Management
im großen Stil –
Beispiel für die
Betreuung durch die                                          Seit Generationen lebt Familie Körper in einer Wohnung der
GWG München                                                  GWG München, Brigitte Körper ist dort sogar geboren. Schon
                                                             ihre Mutter wohnte dort und die Großmutter. Doch Ende des
Interview mit den Mietern                                    Jahres wird das in den Dreißiger Jahren errichtete Haus mit
                                                             seinen Kleinstwohnungen ohne Bad abgerissen.
der GWG Brigitte und
Manfred Körper in Berg                                       Mit Hilfe der GWG München hat Familie Körper eine moderne
                                                             Wohnung im Viertel gefunden. In der Hausverwaltung berät
am Laim                                                      sie das Team der GWG München: Roswitha Kirchmayr, Bianca
                                                             Pittroff und Fredi Baue

Bianca Pittroff, Manfred Körper, Brigitte Körper, Roswitha
Kirchmayr und Fredi Bauer (von links nach rechts)

                                                             Wie fühlen Sie sich, kurz vor dem Umzug?
                                                             Manfred Körper: Gut.
                                                             Brigitte Körper: Sehr gut, wir freuen uns schon so.

                                                             Auf den Umzug?
                                                             Manfred Körper. Weniger, der ist ja Arbeit. Aber auf die neue
                                                             Wohnung.

                                                             Wer packt bei Ihnen?
                                                             Manfred Körper: Alle beide.
                                                             Brigitte Körper: Es hat sich wirklich viel angesammelt nach
                                                             35 Jahren.
                                                             Manfred Körper: Aber es kommt auch viel weg.

                                                             Was verändert sich für Sie?
                                                             Brigitte Körper: Alles. Die neue Wohnung ist zwölf Quadrat-
                                                             meter größer, unsere alte hatte 58 Quadratmeter und fünf
                                                             Zimmer. Das Wohnzimmer war früher eine Wohnküche, denn
                                                             in der Wohnung lebten damals neun Menschen. Jetzt leisten
                                                             wir uns endlich neue und größere Möbel. Es musste ja alles
                                                             sehr klein sein.

                                                                                                                           13
Jetzt haben Sie dann 70 Quadratmeter ...
                                         Brigitte Körper: ... und Warmwasser und eine Zentralheizung.

                                         Wobei half Ihnen die GWG München?
                                         Manfred Körper: Sie unterstützten uns in vielen Dingen, zum
                                         Beispiel beim Bewilligungsverfahren, beim Wohnungsamt und
                                         in vielen persönlichen Gesprächen.
                                         Roswitha Kirchmayr: Herr Bauer organisiert den Umzug, falls
                                         ein Umzugsunternehmen gewünscht wird. Wenn die Mieter
                                         den Umzug selber machen wollen, erhalten sie bei Rückgabe
                                         der alten Wohnung 500 Euro. Wenn Möbel angepasst werden
                                         müssen, schicken wir einen Schreiner.
                                         Fredi Bauer: Zusätzlich werden alle notwendigen Anschlüsse,
                                         zum Beispiel für Waschmaschine, Geschirrspüler und so weiter
                                         von unseren Firmen erledigt.
     Familie Körper in ihrer alten ...

                                         Familie Körper empfängt in der früheren Wohnküche ihrer
                                         bisherigen Wohnung. Getäfelte Wände, Eckbank mit Blick
                                         auf Anrichte. Auf dem Tisch liegt ein Stadtplan. Manfred
                                         Körper deutet auf eine Straße. „Wir ziehen jetzt dahin. Ins Erd-
                                         geschoss.“ Und zu seiner Frau: „Deine Mutter wohnt hier.“
                                         Brigitte Körper nickt. „In der Wohnung könnte ich alt werden.
                                         Die haben wir angeschaut und gewusst: die ist es.“

                                         Auch wenn Sie umziehen, Erinnerungen bleiben.
                                         Brigitte Körper: Selbstverständlich, ich bin ja in der Wohnung
                                         geboren, dort aufgewachsen. Meine Großmutter hat hier
                                         schon gewohnt, meine Mutter – und jetzt wir. Darum wollen
                                         wir ganz in der Nähe bleiben und bei der GWG, weil wir hier
                                         nur Gutes erlebt haben.

                                         Das war ja quasi Ihr Haus ...
                                         Brigitte Körper: ... ja, kann man so sagen. Mein Sohn wohnt ja
                                         auch bei der GWG München. Er hat die gleiche Meinung zur
                                         Betreuung und würde nie in eine andere Gegend ziehen. Wir
                                         haben Grün, ein Einkaufszentrum, die U-Bahn. Wir bräuchten
                                         gar kein Auto.
                                         Manfred Körper: Das Schöne ist auch, dass die Häuser hier
                                         Mietergärten haben.

                                         Bewirtschaften Sie den Garten selber?
                                         Manfred Körper: Wir haben einen schönen Rasen, große
                                         Bäume, Beete legen wir nicht mehr an.

                                         … aber das haben Sie früher getan?
                                         Brigitte Körper: Freilich, unser Garten war früher auf vier Par-
                                         teien aufgeteilt. Irgendwann wollten die anderen keine Gärten
                                         mehr, weil sie zu alt wurden, oder keine Zeit mehr dafür hat-
                                         ten. Dann haben wir etwas mehr Miete gezahlt und unseren
                                         Garten Stück für Stück vergrößert. Da haben wir fast keinen
                                         Urlaub mehr gebraucht.
                                         Manfred Körper: Man kam aus der Stadt und setzte sich ins
                                         Grüne, konnte grillen und entspannen.
                                         Brigitte Körper: Eine Idylle!

                                         Wie ist denn der Zusammenhalt im Viertel?
                                         Brigitte Körper: Hoch. Aber früher war es noch stärker, da
                                         waren wir wie eine Familie. Da hat der Nachbar gewusst, wenn
                                         einer krank war und hat vorbeigeschaut und was besorgt. Aber
                                         es hat sich verändert. Viele sind weggezogen oder gestorben.
                                         Wir sind die letzten. Die Jungen wollen keinen Altbau.
                                         Manfred Körper: Die Jungen haben die alte Siedlung als Start-
                                         hilfe genutzt, erst eine kleine, billige Wohnung bezogen, dann
                                         geheiratet und eine große neue gesucht.

14
Brigitte Körper: Aber es gibt auch noch alte Mieter, meine
Mutter zum Beispiel, die ist 83. Und wir gehören jetzt auch
schon zu den Alten. Wenn wir wieder in ein so ein tolles Haus
ziehen, können wir zufrieden sein.

Alle haben sich geholfen?
Manfred Körper: Alle, die vom vorderen Eingang und die vom
hinteren. Eine gute Gemeinschaft. Und keiner hat sich ausge-
schlossen gefühlt.

Konnten Sie sich die neue Wohnung eigentlich aus-
suchen?
Manfred Körper: Wir haben eine gefunden, die uns gefällt,
und Frau Pittroff hat sich dahintergeklemmt, dass wir sie auch
bekommen. Die Damen von der GWG München haben sich
sehr für uns eingesetzt.

Haben Sie im neuen Haus schon alte Bekannte getrof-
fen?
Manfred Körper: Ja sicher, da sind einige, die auch umgesetzt
wurden. Die kenne ich von früher.
Brigitte Körper: Eine alte Freundin hat mich gleich umarmt und
sagte, wie schön es ist, dass wir wieder zusammenkommen.

Frau Kirchmayr, wie unterstützen Sie die Mieter?
Roswitha Kirchmayr: In allen Belangen, ob Antragstellung
beim Amt Wohnen und Migration, oder bei Bedarf auch bei
den verschiedenen Sozialbehörden. Wir unterstützen sie aber
auch ganz praktisch bei der Umsetzung in die neue Wohnung
und geben hierzu Ratschläge.
Wir bemühen uns immer, für jeden das Passende zu finden.
Niemand kommt in eine Wohnung oder eine Gegend, die ihm          ... und in ihrer neuen Wohnung
nicht zusagt. Und bei der Familie Körper haben wir es auch
geschafft.

Inzwischen ist Familie Körper eingezogen und lebt sich in
ihrem neuen Zuhause langsam ein.

                                                                                                  15
Bauen für München:
Sanierungsgebiet Au

Energie und Umwelt

Immer deutlicher zeigen sich die Grenzen der billigen Nach-       lange Sicht den reinen Baukosten. Viele Experten sprechen von
kriegsbauten. Galt es damals, die durch den Krieg gerissenen      einer Wende beim Bauen. Ihr Ideal: Häuser sollten keine Ener-
Baulücken schnell zu schließen und möglichst vielen Menschen      gie mehr verbrauchen, eher noch welche produzieren. Doch
ein Dach über dem Kopf zu bieten, geht es heute darum, den        das ist Zukunftsmusik. Heute geht es um das Machbare, die
Wohnungsbestand für die Herausforderungen des 21. Jahr-           Potenziale, die im Bestand stecken. Dieser muss schrittweise
hunderts energetisch fit zu machen. Dabei bieten sich die         an den Standard eines Neubaus gehoben werden.
höchsten Einsparpotenziale, aber auch die größten Herausfor-
derungen für Statiker, Architekten und Fachplaner.                Sanierung und ökologische Ertüchtigung werden zu Motoren
                                                                  des Wandels, der Häuser nahe an die Schwelle zur Null-
Zeitgemäßer Komfort und geringer Energiebedarf bilden die         Energie-Emission führt, dank Kraft-Wärme-Kopplung im Keller
beiden Schlüsselbedingungen für alle Sanierungsmaßnahmen          und Solaranlagen auf dem Dach. An Wärmedämmverbund -
in der Au. Bei vielen Projekten der GWG München zeigt sich,       systemen lassen sich technische Fortschritte direkt ablesen:
dass Wohnungen und Grundrisse nicht mehr den heutigen             von dicken Fassadenaufbauten, die wie Winterpullover über
Standards entsprechen. Nicht selten verdoppeln sich die Woh-      Häuser gestülpt wurden, hin zu schlanken Vacuum Isolation
nungsgrößen in modernisierten Altbauten. Während in den           Panels (VIP).
Siebziger und Achtziger Jahren Zentralheizungen und fehlende
Bäder nachgerüstet wurden, verschob sich der Schwerpunkt          Für die GWG München kommt mit der „ökologischen Verant-
auf die energetische Ertüchtigung des Bestandes. Fernwärme-       wortung“ ein weiterer Baustein zu ihrer „sozialen und ökono-
anschluss und zusätzliche Solarkollektoren auf den Dächern        mischen Verantwortung“ hinzu. Bei aktuellen Modernisierun-
senken die „zweite Miete“ und sichern alle bisherigen Investi-    gen unterschreitet sie die Vorgaben der Energieeinsparverord-
tionen der GWG München in ihrem Bestand. Zugleich steigen         nung um fast ein Drittel. Sanierungen im Bestand erreichen
die Ansprüche auch an die Ästhetik der Sanierung. Moderne         dank FES-Förderung (FES: Münchner Förderprogramm Energie-
Fenster und Wärmedämmverbundsysteme an den Fassaden               einsparung) einen KfW-Effizienzhaus-70-Standard. Allein die
gilt es so in die Bausubstanz zu integrieren, dass Häuser ihren   Investitionen der GWG in moderne Gasbrennwertkessel und
Charakter bewahren und doch gerüstet sind für eine Zukunft        Wärmedämmung ersparten dem Weltklima rund 20.000 Ton-
mit steigenden Energiepreisen.                                    nen Kohlendioxid pro Jahr. Und es geht weiter: am nördlichen
                                                                  Ende der Lilienstraße entsteht in Zusammenarbeit mit dem
Die in den letzten Jahren vielfach novellierte und schrittweise   Fraunhofer Institut für Bauphysik ein, wie alle hoffen, zukunft-
verschärfte Energiereinsparverordnung (EnEV) hat in Gesetzes-     weisendes Modellprojekt zur CO2-neutralen Energieversor-
form gegossen, was Experten seit langem fordern: Wir müssen       gung.
lernen, mit fossilen Ressourcen sorgsam umzugehen. Beson-
ders beim Hausbau, dessen Heizung rund ein Drittel aller          Konkret heißt das, dass die Wohnanlage aus dem Jahr 1957
Energieausgaben ausmacht. Wärmedämmverbundsysteme an              mit ihren 149 Wohnungen so modernisiert wird, dass sie ener-
Fassaden sowie gedämmte Dächer und Kellerdecken sind              getisch in der Gesamtbilanz mindestens 50 Prozent unter den
heute selbstverständlich. Allein damit lassen sich immerhin       Werten für Neubauten liegt. Erneuerbare Energien werden
Einsparungen von fast 50 Prozent erzielen. Betriebskosten zu      zur Heizung und Trinkwassererwärmung eingesetzt. Neueste
reduzieren wird für Eigentümer wie Mieter immer wichtiger.        Materialien kommen zum Einsatz. Ein Wärmedämmverbund-
Rainer Grießhammer, Autor des „Öko-Knigge“, nennt einige          system aus Resol-Schaum und großflächige Vakuumdämmung
Zahlen. Allein Standby-Geräte im Zweipersonenhaushalt             sorgen für die energetische Hülle, ergänzt durch Dreifach-
fressen fast 400 kWh Strom und belasten die Umwelt mit            Wärmeschutzglas und hocheffiziente Rahmen. Die Energie
200 Kilogramm CO2. Wer von einem Kühlschrank der Energie-         liefern Wärmepumpe und thermische Kollektoren auf den
klasse A auf A++ umsteigt, spart Hunderte Euro über die ge-       Dächern. Bei Spitzenlasten kommt ein Gas-Brennbrennkessel
samte Lebensdauer des Gerätes.                                    zum Einsatz.

Wer in die Sanierung von Häusern investiert, tut nicht nur        Bei solch anspruchsvoller Technik spielt das Verhalten der
Gutes für die Umwelt, er sorgt auch für den Erhalt der Immo-      Mieter eine entscheidende Rolle. Vor dem Einzug werden sie
bilien. Was aber verbirgt sich hinter nachhaltigem Bauen? Die     eingehend informiert, wie sie ihre neue Wohnung am besten
Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) setzt         „bedienen“. Über zwei Jahre werden Informationen über
auf neue Materialien und Standards. Ihr bestes Argument:          Heizenergieverbrauch und Nutzerverhalten gemessen und
Kosten. Nachhaltiges Bauen verteuere den Bau lediglich um         ausgewertet, um den Erfolg des Modellprojektes objektiv
rund fünf Prozent, wirbt ihr Präsident Werner Sobek. Dafür        beurteilen zu können und daraus Lehren für künftiges Bauen
sei „eine Reduktion der Heiz-, Kühl- und Wartungskosten um        zu ziehen.
20 Prozent im Bereich des Machbaren.“ Das entspricht auf

16
Das Sanierungsgebiet Au

GWG Projekte

1 Lilienstraße                             Seite 18

                                                                                                                            straße
                                                                                                          1
2 „Mariahilfplatz“                         Seite 20

                                                                                                                      Lilien
3 „Auer Mühlbach“                          Seite 24

4 „Am Paulanerplatz“                       Seite 28                                                                                  6

5 Lilien-/Schweiger-/Zeppelinstraße        Seite 32

6 „Lilienstraße Nord“                      Seite 36
                                                                                                                       Paulaner-
                                                                                                                       platz

                                                                                                                                         4

                                                                                                                                                    ühlbach
                                                                                                            ße

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                                                                                                                tra
                                                                                                       rüller-S
                                                                                                     Franz-P
                                                                                                 3
                                                                                       straße
                                                            ße

                                                                                 Lilien
                                                               a
                                                           nstr
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                                                                       5
                                                 Sch
                                                    wei
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Modernisierung
Lilienstraße
Lilienstraße 16 und 18

Sie drängen sich nicht auf, die beiden
1952 errichteten Häuser mit ihren einst
36 Kleinstwohnungen. Und doch, bei
näherer Betrachtung zeigen sich fein
proportionierte Details der Lochfassa-
den, die fast quadratischen Fenster und
die schön gefassten Türen.

1997 war es soweit. Die Einzimmerwoh-
nungen ohne Bad und Zentralheizung
wurden in zeitgemäße, durchgesteckte
Wohnungen verwandelt: Zwölf Ein-
zimmer-Appartements und zwölf Drei-
zimmer-Wohnungen sind entstanden.
Im Zuge der Generalsanierung öffnete
der Münchner Architekt Stefan Holzfurt-
ner das Haus großzügig nach Westen
                                           Ansicht Rückseite vor der Modernisierung (oben)
zum Innenhof. Er baute große Fenster-
                                           Straßenansicht nach der Modernisierung (unten)
türen ein, die alle Wohnungen mit Licht
durchfluten lassen.

Im Inneren wurde möglichst viel Bausub-
stanz erhalten und mit minimalen Ein-
griffen ein Maximum an Raum und
Atmosphäre geschaffen. Selbst die Fas-
sade wirkt unverändert. Die alten Kas-
tenfenster blieben erhalten. Bis hin zur
Farbgebung lassen sich Anklänge an die
Fünfziger Jahre erkennen.

Für so viel behutsame Modernisierung
zeichnete die Oberste Baubehörde des
Bayerischen Staatsministeriums des
Inneren 1997 das Projekt mit dem
begehrten Bayerischen Wohnungsbau-
preis aus. Zwei Jahre später erhielt es
auch den Deutschen Bauherrenpreis.

                                                     Grundriss vor (oben) und
                                                     nach der Modernisierung (unten)

18
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                                                          Isa

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                                                                                Lili
                                                       Adresse
                                                       Lilienstraße 16 und 18

                                                       Architektur
                                                       Holzfurtner und Bahner Architekten
                                                       München

                                                       Freiraumplanung
                                                       Eduard Knöpfle, GWG München

                                                       Bauleitung
                                                       Dipl.-Ing. Architekt Stefan Holzfurtner,
                                                       München

                                                       Wohnungen
Innenansichten                                         24 geförderte Wohnungen

                                                       Flächen
                                                       Wohnfläche gesamt                       1.380 m²
                                                       Geschossfläche                          1.606 m²
                                                       Grundstücksfläche                         538 m²
                                                       Durchschnittliche
                                                       Wohnungsgröße                             58 m²

                                                       Baukosten
                                                       Gesamt                       1.440.000,- c

                                                       Förderprogramm
                                                       1. Förderweg

                                                       Auszeichnung
                                                       Bayerischer Wohnungsbaupreis 1997
                                                       der Obersten Baubehörde des Bayeri-
                                                       schen Staatsministeriums des Inneren,
                                                       Deutscher Bauherrenpreis 1999

                                                       Fertigstellung
                                                       1997

Verleihung des Bayerischen Wohnungsbaupreises 1997
mit Stefan Holzfurtner, Alfred Sauter, Bernd Krönert
(ehemaliger GWG-Geschäftsführer), Eduard Knöpfle
(von links nach rechts)                                                                              19
Modernisierung
„Mariahilfplatz“
Mariahilfplatz 19 - 31,
Mariahilfstraße 24,
Schweigerstraße 16

Wer den Mariahilfplatz nur zur Auer
Dult kennt, ist erstaunt über das stille,
weite Areal, das sich rund um die Back-
steinkirche auftut. Kies knirscht unter
den Füßen, der Blick wandert zu den
schlanken Bauten aus den Fünfziger Jah-
ren des letzten Jahrhunderts, die den
Platz einfangen. Gelassen stehen sie da,
gänzlich unaufgeregt. Wie Finger grei-
fen die rückwärtigen Bauten der Sied-
lung ins Grün. Unter den alten Bäumen
herrscht Ruhe – und das mitten in Mün-
chen.

Zwei Schwerpunkte prägten hier in den
Neunziger Jahren die immer aufwändi-
gere Modernisierungs- und Sanierungs-
tätigkeit der GWG München: zu kleine
Wohnungsgrundrisse zu vergrößern und
die teils marode Bausubstanz energe-
tisch zu ertüchtigen. Zwischen Juni 1997
und Mai 2000 führte das Münchner
Architekturbüro Wolfgang Stocker eine
umfassende Modernisierung der
1952 - 1959 errichteten Wohnanlage
durch. 131 frei finanzierte Wohneinhei-
ten entstanden, dazu 22 geförderte im
neu ausgebauten Dachgeschoss. „Die
                                              Mariahilfplatz 23 - 31
qualitätvolle Erneuerung des Gebäude-
                                              Gartenseite vor (oben) und nach der
bestands ist eine unserer wichtigsten
                                              Modernisierung (unten)
Bauaufgaben“, erklärt der Architekt,
und fordert die „Nutzung bestehender
Bauwerke“ ganzheitlich zu betrachten –
von der Energieeffizienz bis zur verträgli-
chen städtebaulichen Verdichtung.

Das 1992 aufgelegte „Zweite Programm
zur nachhaltigen Verbesserung des
Miethausbesitzes der GWG durch Mo-
dernisierung, Großinstandsetzung und
Dachgeschossausbau“, kurz GMP, trug
am Mariahilfplatz Früchte: Vorgehängte
Balkone öffneten die Wohnungen zum
innerstädtischen Grün, kohlebeheizte
Badeöfen und Ölheizungen wichen zeit-
gemäßer Zentralheizung. Dazu kamen
Wärmedämmverbundsysteme an Fassa-
den und Kellerdecken sowie ein moder-
ner Schallschutz zwischen den neu auf-
geteilten und vergrößerten Wohnungen.

                                              Grundrissbeispiel (Ausschnitt) Haus 24,
                                              1. Obergeschoss nach der Modernisierung

20
Mariahilfplatz 23 - 27
Straßenansicht nach der Modernisierung

                                         Mariahilfstraße Fassadendetail

Mariahilfplatz 28, Eingangsbereich

                                                                          21
Zwischen 1996 und 1997 modernisierte
das Architekturbüro Wolfgang Stocker
auch das Haus an der Schweigerstraße
16 (siehe nächste Seite). Da vier von
zwölf Parteien partout nicht ausziehen
wollten wurden neue Türen und Boden-
beläge teilweise Zimmer für Zimmer ein-
gebaut. So mussten die Arbeiten „um
die Mieter herum“ ausgeführt werden,
berichtet Wolfgang Stocker. Das Ergeb-
nis: zeitgemäßer Wohnstandard mit
Etagenheizungen, neuen Balkonen,
modernen Fenstern und Vollwärme-
schutz an der Fassade. Im Dachgeschoss
entstanden zusätzlich zwei neue Woh-
nungen.

                                          Mariahilfplatz 19 - 22
                                          Gartenseite (oben) und
                                          Straßenseite (unten)

22
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                                                                            we
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Schweigerstraße 16
Ansicht Gartenseite vor (oben) und
nach der Modernisierung (Mitte)
Straßenansicht (unten)

                                     Adresse
                                     Mariahilfplatz 19 - 31,
                                     Mariahilfstraße 24 und
                                     Schweigerstraße 16

                                     Architektur
                                     ABS • Architekturbüro Stocker
                                     Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner
                                     Wolfgang Stocker, München

                                     Freiraumplanung
                                     Florian Hertlein und Stefan Kalkhoff
                                     Landschaftsarchitekten, München

                                     Wohnungen
                                     Mariahilfplatz/Mariahilfstraße
                                     22 geförderte Wohnungen
                                     131 frei finanzierte Wohnungen
                                     1 Gaststätte
                                     Schweigerstraße
                                     13 frei finanzierte Wohnungen
                                     1 Gewerbe

                                     Flächen
                                     Mariahilfplatz/Mariahilfstraße
                                     Wohnfläche gesamt              7.409 m²
                                     Geschossfläche                 8.484 m²
                                     Grundstücksfläche              7.283 m²
                                     Durchschnittliche
                                     Wohnungsgröße                     52 m²
                                     Schweigerstraße
                                     Wohnfläche gesamt                605 m²
                                     Geschossfläche                   668 m²
                                     Grundstücksfläche                554 m²
                                     Durchschnittliche
                                     Wohnungsgröße                     47 m²

                                     Baukosten
                                     Mariahilfplatz/Mariahilfstraße
                                     Gesamt                    10.465.000,- c
                                     Schweigerstraße
                                     Gesamt                       663.000,- c

                                     Förderprogramm
                                     1. Förderweg
                                     GMP für frei finanzierte Wohnungen

                                     Fertigstellung
                                     Juni 1997 (Schweigerstraße) und
                                     Mai 2000
                                                                                        23
Modernisierung
„Auer Mühlbach“
Lilienstraße 55 - 67
Franz-Prüller-Straße 4 - 10

Eine bemerkenswerte Transformation
innerstädtischen Wohnens ist am Auer
Mühlbach zu besichtigen: 105 Wohnun-
gen schirmen einen weiten, grünen
Innenhof mit Spielplatz, Parkbänken
und alten Bäumen ab. Luftig wirkt die
Anlage und zugleich bergend, als ob
Modernisierung und Nachverdichtung
nicht etwas Neues schufen, sondern
etwas, das schon immer so war.

Architekt Wolfgang Stocker band das
Ensemble mit warmen Erdtönen ein ins
gewachsene Gefüge der Stadt. Er war          Straßen- und Hofansicht vor der
sich darüber im Klaren, dass sich das        Modernisierung (oben), Straßenansicht
städtebauliche Leitbild seit den Fünfziger   nach der Modernisierung (unten)
Jahren gewandelt hatte. Die „aufgelo-
ckerte, durchgrünte Stadt“ von damals
erinnert zu leicht an Randlagen, an Peri-
pherie. Diesem Gedanken, der heute
leicht verloren, kleinstädtisch wirkt und
durch das viele Grün entlang des Auer
Mühlbachs und des Isarhochufers noch
verstärkt wird, gab er Raum und griff
ihn auf.

24
Auch verschattete, dunkle Innenhöfe
                                  wandelten sich zu sonnigen Kleinkinder-
                                  spielbereichen und zu Orten, an denen
                                  sich die Bewohner wie selbstverständlich
                                  treffen.

                                  Vorgehängte Balkone, in ihrer Konstruk-
                                  tion eine Besonderheit, lassen Wohnung
                                  und Innenhof zusammenwachsen. Erst
                                  ein schweifender Blick auf das Ensemble
                                  verrät, wie viel Energie der Architekt
                                  und die GWG München in die nachhal-
                                  tige Modernisierung gesteckt haben.
                                  Aus ehemals 105 Klein- und Kleinstwoh-
                                  nungen wurden 84 größere, qualitätvol-
                                  lere. Zusätzlichen Wohnraum boten die
                                  neu ausgebauten Dachgeschosse mit
                                  21 Wohnungen. Ein Mix aus Ein- und
                                  Zwei-Zimmer-Wohnungen sowie einge-
                                  streute größere Familienwohnungen
                                  beleben heute die Siedlung.

                                  Das Votum der Jury war eindeutig:
                                  „Die Bauherrin zeigt beispielhaft, wie
                                  Gebäude aus den Fünfziger Jahren auch
                                  mit einfachen Mitteln aufgewertet wer-
                                  den können.“ Auf den „Ehrenpreis für
                                  guten Wohnungsbau Wohnen im Alter
                                  und vorbildliche Sanierung 2005“ der
                                  Landeshauptstadt München folgte zwei
                                  Jahre später der „Deutsche Bauherren-
                                  preis“.

Grundriss vor (oben) und
nach der Modernisierung (Mitte)

Dachgeschoss nach dem Ausbau
                                                                       25
Blick Franz-Prüller-Straße mit Durchgang
     in das GWG-Ensemble

     Die Parlamentarische Staatssekretärin Karin Roth (vierte von rechts)
     und GdW-Präsident Lutz Freitag (rechts) überreichten den Deutschen
     Bauherrenpreis 2007 an die GWG-Delegation, angeführt von
     den beiden Geschäftsführern Dietmar Bock und Hans-Otto Kraus

26
Adresse
                                  Lilienstraße 55 - 67
                                  Franz-Prüller-Straße 4 -10

                                  Architektur
                                  ABS • Architekturbüro Stocker
                                  Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner
                                  Wolfgang Stocker, München

                                  Freiraumplanung
                                  Luz Landschaftsarchitekten,
                                  München

                                  Wohnungen
                                  21 geförderte Wohnungen
                                  84 frei finanzierte Wohnungen
                                  1 Gaststätte

                                  Flächen
                                  Wohnfläche gesamt                5.772 m²
                                  Geschossfläche                   8.074 m²
                                  Grundstücksfläche                5.103 m²
                                  Durchschnittliche
                                  Wohnungsgröße                        55 m²

                                  Baukosten
                                  Gesamt                       7.772.000,- c

                                  Förderprogramm
                                  1. Förderweg
                                  GMP für frei finanzierte Wohnungen

                                  Auszeichnungen
                                  Ehrenpreis für guten Wohnungsbau –
                                  Wohnen im Alter und vorbildliche
                                  Sanierung 2005
                                  Deutscher Bauherrenpreis 2007

Freiflächenplan „Auer Mühlbach“   Fertigstellung
                                  Dezember 2003

                                                                          27
Modernisierung
„Am Paulanerplatz“
Paulanerplatz 1a - 10
Franz-Prüller-Str. 1 - 5

Die Modernisierung „Am Paulanerplatz“
hauchte diesem gewachsenen Ensemble
aus der Mitte der Fünfziger Jahre neues
Leben ein. Die Häuser wurden aufge-
stockt und energetisch wie ästhetisch an
moderne Standards herangeführt.

Wieder war es der Münchner Architekt
Wolfgang Stocker der aus Kleinwohnun-
gen mit gefangenen Räumen 109 mo-
derne, helle Wohnungen entstehen ließ.
Er gestaltete die Treppenhäuser neu und
schuf zeitgemäße Wohnkultur mit Zen-
tralheizungen, Bädern und vorgehäng-
ten Balkonen. Vollwärmeschutz an allen
Fassaden sowie neue Fenster zeigen,
wie aus alter Bausubstanz auch energe-
tisch Hochwertiges entstehen kann.         Balkondetail Paulanerplatz

Allein die umfangreichen Maßnahmen
zur Erneuerung der Außenanlagen las-       Grundriss Wohnungen vor (links) und
sen die Dimension des Umbaus erahnen.      nach der Modernisierung (rechts)
Dank entsiegelter Flächen versickert
Regenwasser und wird dem Grundwas-
ser wieder direkt zugeführt.

28
Ansicht zum Auer Mühlbach vor (oben) und
nach der Modernisierung (unten)

Ansicht Franz-Prüller-Straße

                                           29
Neue Pflanzungen schaffen wohl-
tuende Distanz zwischen (halb)öffent-
lichen Wegen und den Wohnungen.
Stauden und Solitärsträucher garantie-
ren ein Wechselspiel von Licht und
Schatten statt verschatteter Fassaden.
Ein zentraler Abfallsammelplatz sowie
ein Hausmeisterdepot entlasten das
Ensemble von mehreren kleineren Bau-
ten. Dank viel Grün und wohnungs-
naher Kleinkinderspielplätze bietet die
Anlage am Paulanerplatz familienge-
rechtes Wohnen mitten in der Stadt.
Sie verbindet maßvolle Verdichtung
mit neuen Standards und wertet so die
Anlage entscheidend auf.

                                          Paulanerplatz vor (oben links) und
                                          nach der Modernisierung (oben rechts),
                                          Franz-Prüller-Straße 1 - 5 (Mitte),
                                          Grundrissausschnitt (unten)

30
Pa
                                                                          ula
                                                                              ne
                                                                                 rpl
                                                                                     atz

                                                                   ße
                                                               Stra
                                                          ller-
                                                       Prü
                                                    nz-
                                                 Fra
                                           Adresse
                                           Paulanerplatz 1a - 10
                                           Franz-Prüller-Str. 1 - 5

                                           Architektur
                                           ABS • Architekturbüro Stocker
                                           Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner
                                           Wolfgang Stocker, München

                                           Freiraumplanung
                                           Teutsch-Ritz-Rebmann
                                           Landschaftsarchitekten, München

                                           Wohnungen
                                           108 geförderte Wohnungen
                                           1 frei finanzierte Wohnung

                                           Flächen
                                           Wohnfläche gesamt                                   5.955 m²
                                           Geschossfläche                                      8.097 m²
                                           Grundstücksfläche                                   5.389 m²
                                           Durchschnittliche
Paulanerplatz 8 und 9, Ostansicht          Wohnungsgröße                                          58 m²

                                           Baukosten
                                           Gesamt                                          8.101.000,- c

                                           Förderprogramm
                                           soziale Wohnraumförderung (SWF)

                                           Jahres-Heizwärmebedarf
                                           Aufstockung           35,7 kWh/m²a
                                           Bestand + Aufstockung 57,5 kWh/m²a

                          Pau              Fertigstellung
                             lane
                                 rpla
                                      tz
                                           November 2007
              ße ra
             r-St
        ülle
    z-Pr
Fran

                                                                                                      31
Modernisierung
Lilien-/Schweiger-/
Zeppelinstraße
Lilienstraße 76, 78
Schweigerstraße 15, 17
Zeppelinstraße 29 - 33

Der Drache reckt sein Haupt, Kinder tur-
nen über gepflegtes Grün der mäandrie-
renden Wege. Das ist kein Hinterhof
mehr, das ist ein Rückzugsort, eine Oase.
Die Mariahilfkirche könnte man mit den
Händen greifen, und doch sind der Lärm

und der Verkehr der Schweigerstraße
wie ausgeblendet. Das neue Ensemble
entlang der Schweigerstraße zwischen
Zeppelin- und Lilienstraße ist nicht nur
energetisch vorbildlich saniert und bar-
rierefrei, es schafft vor allem etwas, was
immer seltener wird: ein Stück Gebor-
genheit, ein grünes Herz der Siedlung.

                                             Blick vom Mariahilfplatz auf die Ecke Schweiger-/Lilien-
                                             straße vor (oben) und nach der Modernisierung (Mitte),
                                             Spielplatz im Innenhof (unten)

32
Grundrissbeispiel 2. Obergeschoss mit
                                              Wer aufmerksam durch München geht,
verschiedenen Wohnungstypen
                                              wird die Zeichen der Zeit erkennen.
                                              Die Stadt verändert sich, ergänzt und
                                              füllt Lücken. Manche Veränderungen
                                              stechen sofort ins Auge, andere erst auf
                                              den zweiten Blick. Die Mitte der Fünf-
                                              ziger Jahre errichteten Häuser mit 70
                                              einfachen Wohnungen und der verbin-
                                              denden Ladenzeile haben sich in eine
                                              geschlossene Wohnanlage verwandelt.

                                              2006 wurde damit begonnen die
                                              Gebäude umfassend zu modernisieren:
                                              neue Balkone, Vollwärmeschutz an der
                                              Fassade und Aufzüge lauteten nur
                                              einige der Aufgaben, um das Beste-
                                              hende an moderne Standards heranzu-
                                              führen. Statt die Baukörper einfach
                                              abzubrechen und durch Neubauten zu
                                              ersetzen, entschieden sich Bauherrin
                                              und Architekt, die Anlage auf den Roh-
                                              bau zurückzuführen, also die alten Sat-
                                              teldächer abzutragen, die Fundamente
                                              zu ertüchtigen sowie die Haustechnik
                                              komplett zu erneuern und das Ensem-
                                              ble anschließend behutsam zu verdich-
                                              ten und wieder auferstehen zu lassen.

Hofseitiger Eingangsbereich Lilienstraße 76

                                                                                    33
Zwei viergeschossige Ergänzungsbauten
mit integrierter Ladenzeile – Kinderta-
gesstätte, Tabakladen und Hausverwal-
tung – schirmen heute den grünen
Innenhof gegen die verkehrsreiche
Schweigerstraße ab. Die vorhandenen

                                                                            N
Gebäude wurden aufgestockt und mit
zeitgemäßen Grundrissen versehen, so-
dass am Geviert von Zeppelin-, Schwei-
ger- und Lilienstraße eine Mischung aus
71 frei finanzierten und geförderten
Wohnungen entstanden ist, darunter
sechs vollständig behindertengerechte.

Der ressourcenschonende Umbau und
die flächensparende Erweiterung mit
Aufstockung und Ergänzungsbauten
erreichen alle Anforderungen der Ener-
gieeinsparverordnung. Das neu geschaf-
fene Ensemble wurde an die städtische
Fernwärmeversorgung angeschlossen,
ein Wärmedämmverbundsystem isoliert
die Fassade. Die behutsame, mit dem
„Ehrenpreis für guten Wohnungsbau
Wohnen im Alter und vorbildliche Sanie-
rung 2010“ der Landeshauptstadt Mün-
chen ausgezeichnete Sanierung zeigt
beispielhaft, wie sich soziale, ökologi-
sche und wirtschaftliche Belange ergän-
zend bedingen und zu neuer Lebens-
qualität mitten in München führen kön-
nen.

                                           Freiflächenplan mit öffentlich
                                           zugängigen Wegen

34
Adresse
                                         Lilienstraße 76, 78
                                         Schweigerstraße 15, 17
                                         Zeppelinstraße 29 - 33

                                         Architektur
                                         Architekturbüro Michael Morschek,
                                         München

                                         Freiraumplanung
                                         Andreas Kübler + Partner
                                         Landschaftsarchitekten, München

                                         Bauleitung
                                         Peter Zeitler Ingenieur-Gesellschaft mbH,
                                         München

                                         Wohnungen
                                         60 geförderte Wohnungen
                                         11 frei finanzierte Wohnungen
                                         4 Gewerbeeinheiten

                                         Flächen
                                         Wohnfläche gesamt               4.542 m²
                                         Geschossfläche                  6.702 m²
                                         Grundstücksfläche               2.885 m²
                                         Durchschnittliche
                                         Wohnungsgröße                     64 m²
                                         Nutzfläche Gewerbe               583 m²

                                         Baukosten
                                         Gesamt                   10.968.000,- c

                                         Förderprogramm
                                         KomPro A

                                         Jahres-Heizwärmebedarf
                                         nach EnEV berechnet 58,4 kWh/(m²a)

                                         Auszeichnungen
                                         Ehrenpreis für guten Wohnungsbau
                                         Wohnen im Alter und vorbildliche
                                         Sanierung 2010 der Landeshauptstadt
                                         München

                                         Fertigstellung
                                         Juli 2009

Sonnige, begrünte Höfe mit verschiede-
nen Aufenthalts- und Spielbereichen
                                                                               35
Modernisierung
„Lilienstraße Nord“
Lilienstraße 23 - 49

Alle reden vom Klima, doch wie sieht
eine Antwort aus auf die Herausforde-
rungen der Zukunft? Etwa so: ein beste-
hender Wohnblock wird durch einen           Straßenansicht vor der
Neubau ergänzt und so saniert, dass         Modernisierung
eine in der Gesamtbilanz CO2-neutrale
Anlage entsteht. Das Projekt „Lilien-
straße Nord“ weist in diese Zukunft. Die
Wohnungen aus dem Jahre 1957 wer-
den vom Münchner Architekten Wolf-
gang Stocker so umgebaut, dass ihr
Primärenergiebedarf mindestens 50 Pro-      Blick nach Norden vor der Modernisierung
zent unter dem Wert von Neubauten           und 3D-Entwurf für die Gebäude an der
liegt. Ein viergeschossiger Massivholzbau   „Lilienstraße Nord“ (Mitte und unten)
am Paulanerplatz, sogenannter „Süd-
bau“ wird die Anlage im Süden abrun-
den und das Quartier schließen.

Zusammen mit dem Fraunhofer Institut
für Bauphysik und dem Competence
Center für Nachhaltiges Bauen der Ebert
Ingenieure untersucht die GWG Mün-
chen in diesem herausragenden Projekt,
was für Investitionen notwendig sind
und welche Langzeitfolgen von einer
solch aufwändigen Modernisierung zu
erwarten sind.

36
Die Aufstockung aller Gebäude in Holz-
                                                         bauweise schafft nicht nur Raum für
                                                         neue, zeitgemäße Grundrisse, sie über-
                                                         nimmt auch einen Teil der Wärmedäm-
                                                         mung. An den Fassaden wiederum
                                                         kommt ein innovatives Wärmedämmver-
                                                         bundsystem zum Einsatz: Resol-Hart-
                                                         schaum und Vakuumdämmung.

                                                         Die Heizzentrale nutzt die oberflächen-
                                                         nahe Geothermie, also Wärmepotentiale
                                                         des Grundwassers. Hinzu kommen ther-
                                                         mische Kollektoren auf den Dächern
                                                         und Gas-Brennwertkessel für Spitzenlas-
                                                         ten.

                                                         Photovoltaikelemente sollen Energie in
                                                         gleichem Maße ins öffentliche Strom-
                                                         netz einspeisen wie diese zum Betrieb
                                                         der Anlage, in Form von Gas für die
                                                         gasmotorisch betriebene Kompressions-
                                                         wärmepumpe, oder Strom für den
                                                         Betrieb der Anlagepumpen, von außen
                                                         zugeführt wird. Diese möglichst gleiche
                                                         Menge soll zu einer ausgeglichenen
                                                         CO2-Bilanz führen.

                                                         Mit dem Modellprojekt an der „Lilien-
                                                         straße Nord“ möchte die GWG Mün-
                                                         chen „neue Möglichkeiten an Bestands-
                                                         bauten untersuchen“ und mit dem
                                                         Fraunhofer Institut und Ebert Ingenieu-
                                                         ren „einen Schritt in den Zukunftsmarkt
                                                         der Sanierung tun.“ In dieser Maß-
                                                         nahme sieht Architekt Wolfgang Stocker
                                                         den Schlüssel für eine nachhaltige
                                                         Zukunft beim Bauen. Dieses Projekt geht
                                                         weit über neuartigen Vollwärmeschutz
                                                         und innovative Materialien hinaus, es
                                                         zeigt, wie eine Zukunft aussehen kann,
                                                         die nicht mehr in einzelnen Baumaß-
                                                         nahmen denkt, sondern in komplexen
                                                         Systemen.

Lage der unterschiedlichen Energiegewinnungsanlagen:
Kompressionswärmepumpe (Grundwasser), Gasbrenn-
wertkessel, thermische Kollektoren, Grundwasserförder-
und Schluckbrunnen sowie Photovoltaikelemente

Ansicht Hofseite

                                                                                              37
Entscheidend zum Gelingen des an-
spruchsvollen Projekts wird das Verhal-
ten der künftigen Bewohner beitragen.
Sie bestimmen, wie effektiv das Haus
arbeitet. Da reicht es eben nicht, dass
die natürlich belüfteten Wohnungen
Fensterkontakte erhalten, welche bei
geöffnetem Fenster den Heizkörper au-
tomatisch abschalten. Die Mieter erhal-
ten eine Einweisung in das System Haus
und können dann aktiv mit ihrem Ver-
halten Einfluss nehmen. Im Gegenzug
werden Forscher über zwei Jahre Mess-
daten erheben, sie sammeln und aus-
werten und so den hohen Anspruch der
Erbauer auf seine Alltagstauglichkeit
überprüfen. Das könnte Schule machen,      Bestehende Garagen werden abgerissen
weit über München hinaus. Verantwor-       und durch den „Südbau“ ersetzt

                                           Lilienstraße 35 - 39, Ostansicht

tung lässt sich nicht nur an funktionie-
rende Technik abgeben, wir müssen ler-
nen, selbst für eine nachhaltige
Zukunft einzutreten und sie aktiv zu
gestalten – und das täglich.

„All dies erfordert hohe Investitionen“,
sagt GWG-Geschäftsführer Hans-Otto
Kraus. „Deshalb konnte das Projekt
nur mit Forschungsmitteln seitens des
Bundes, in Höhe von rund 2,7 Millionen
Euro, realisiert werden. Der Rest der
höheren Investitionen wird durch die
Verwendung der Dividende, auf deren
Ausschüttung die Landeshauptstadt
München als Gesellschafterin verzichtet
hat, abgedeckt. Damit werden der
GWG München zusätzliche, besondere
Aktivitäten im Wohnungsbau ermög-
licht.“

38
27
                                                                                 29

                                                                                                 23
                                                                       e
                                                                    raß

                                                                           33
                                                                 nst

                                                                                            25
                                                            Lilie

                                                                      41
                                                                  43

                                                                                       35
                                                                                 37
                                                            47

                                                                                                        ühlbach
                                                                            39
                                                       49
                                               Paula
                                                    nerp

                                                                                                      Auer M
                                                        la   tz

                                         Adresse
                                         Lilienstraße 23 - 49

                                         Architektur
                                         ABS • Architekturbüro Stocker
                                         Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner
                                         Wolfgang Stocker, München

                                         Freiraumplanung
                                         Luz Landschaftsarchitekten,
                                         München

                                         Wohnungen
                                         77 geförderte Wohnungen
                                         63 frei finanzierte Wohnungen

                                         Flächen
                                         Wohnfläche gesamt                                        9.332 m2
                                         Geschossfläche                                          13.470 m2
                                         Grundstücksfläche                                        6.624 m2
                                         Durchschnittliche
                                         Wohnungsgröße                                                67 m2

                                         Baukosten
                                         Gesamt                                       26.373.000,- c

                                         Förderprogramm
                                         KomPro A
                                         Zuschuss des Bundesministerium für
                                         Wirtschaft und Technologie in Höhe von
                                         2,7 Mio c zu innovativen Komponenten

                                         Fertigstellung
                                         voraussichtlich Dezember 2013

Lilienstraße 49
Straßenansicht „Südbau“ (oben)
Grundriss 1. Obergeschoss mit Übergang
zum „Südbau“ (unten)

                                                                                                                  39
GWG München
– Wohnen in unserer Stadt

„Städte bestehen immer aus Gebäuden und Menschen“,
schreibt der Architekturhistoriker Spiro Kostof in seinem Stan-
dardwerk „Das Gesicht der Stadt“. Was banal klingt, kann
gar nicht hoch genug angesetzt werden: Menschen prägen
ihre Umgebung, sie erst bringen Leben in Häuser, Straßen und
Plätze.

München wächst. Viele zieht es in die prosperierende Metro-
pole. Und das wird so bleiben. Einst stille Quartiere verändern
ihren Charakter und werden zu Szenevierteln, Eigentums-
wohnungen ersetzen Mietwohnungen und Luxuslofts ver-
drängen altes Gewerbe. Eine Stadt aber lebt nicht vom wirt-
schaftlichen Erfolg allein, die Mischung verschiedener sozialer
Gruppen, Typen, Nationen und Lebenswelten macht erst ihren
Charakter aus.

Die GWG München wächst mit den gesellschaftlichen Verän-
derungen. Sie hat die Herausforderung einer nachhaltigen
Sanierung des Bestandes angenommen und wird für die Bür-
ger Münchens auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum anbie-
ten. Sie wird Häuser modernisieren und neu bauen. Denn
Quartiere brauchen eine gute Mischung verschiedenster Men-
schen, damit sie lebendig bleiben.

40
GWG München
Heimeranstraße 31
80339 München
Tel: 089 55 11 4-0
Fax: 089 55 11 4-209
info@gwg-muenchen.de
www.gwg-muenchen.de

GWG Städtische Wohnungsgesellschaft
München mbH

Redaktion:
Hans-Otto Kraus, Zanka Hallmann,
GWG München

Fotos:
Edward Beierle, München
Ingrid Scheffler, München
Andreas Bohnenstengel, München
Luftbild:
Luftbildverlag Hans Bertram GmbH,
Memmingerberg
historische Fotos:
Stadtarchiv, München
historische Stadtpläne:
Kommunalreferat-Vermessungsamt,
München
Archiv GWG München

Text:
Dr. Oliver Herwig, München

Gestaltung:
Büro Roman Lorenz
Gestaltung
visueller Kommunikation,
design alliance, München

Druck:
Dietz Werbemedien, München

© GWG München November 2010
(02.2011)
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