Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021
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Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 1
Inhaltsverzeichnis Highlights………………………………………………………………………………………………….…………………..3 Brief an unsere Aktionäre……………………………………………………………………………….………………….4 Zwischenlagebericht für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2020/2021………………….…………………5 1. Die Deutsche Industrie REIT-AG ................................................................................................................. 5 2. Wirtschaftsbericht ........................................................................................................................................ 6 3. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ...........................................................................17 4. Risikolage .....................................................................................................................................................24 5. Ausblick und Prognose ...............................................................................................................................25 6. Zwischenabschluss für den Zeitraum 1.Oktober 2020 bis 31. März 2021 des Geschäftsjahres 2020/2021 .................................................................26 Anhang ..................................................................................................................................................................31 1. Grundsätze der Rechnungslegug...............................................................................................................32 2. Ausgewählte Erläuterungen zur Bilanz......................................................................................................33 3. Ausgewählte Erläuterungen zur Gesamtergebnisrechnung ....................................................................38 4. Sonstige Angaben .......................................................................................................................................40 Versicherung der gesetzlichen Vertreter ............................................................................................................46 Finanzkalender 2021 ............................................................................................................................................47 Herausgeber..........................................................................................................................................................47 Kontakt ..................................................................................................................................................................47 Haftungsausschluss ............................................................................................................................................47 Titelbild | Remscheid, Vieringhausen Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 2
Highlights Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 3
Brief an unsere Aktionäre Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, mit unserem Halbjahresfinanzbericht blicken wir wieder auf eine hervorragende Entwicklung der Deut- sche Industrie REIT-AG während der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2020/2021 zurück. Trotz der anhaltend schwierigen Weltlage und der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie hat die Ge- sellschaft ihren Wachstumskurs weiterhin fortsetzen und sich am Markt behaupten können. Ungeachtet der andauernden und weitreichenden Einschränkungen des öffentlichen Lebens, auch bis in die erste Hälfte des Jahres 2021 hinein, hat sich unser Geschäftsmodell als resilient erwiesen. Aufgrund unserer planmäßigen Geschäftsentwicklung konnten wir unsere gesteckten Prognosewerte erreichen. Dabei war unser wesentlicher Wachstumsfaktor die getätigten Akquisitionen. Seit Beginn des Geschäftsjahres wechselten neun Immobilien in unser Portfolio mit einem Kaupfreisvolumen in Höhe von 56,2 Mio. EUR und annualisierten Miete von ca. 5,8 Mio. EUR. Pro forma summiert sich der Marktwert unserer nunmehr 88 Gewerbeimmobilien auf ca. 688,6 Mio. EUR mit einer annualisierten Gesamtmiete von rund 58,7 Mio. EUR. Nach wie vor verfügt die Gesell- schaft mit einer REIT-Eigenkapitalquote von 59,4% und einem Net-LTV von 41,8% über eine veritable und solide Finanzierungsstruktur, mit ausreichend verbleibender Flexibilität. Die erzielten Mieteinnahmen stiegen im Periodenvergleich von 18,7 Mio. EUR auf 24,3 Mio. EUR und damit rund 30%. Der erzielte Funds from operations (FFO) auf 16,0 Mio. EUR was einem FFO/je Aktie von 0,50 EUR und damit 26% mehr als im Vorjahreshalbjahr entspricht. Bei der Refinanzierung unserer Immobilienankäufe konnten wir seit Geschäftsjahresbeginn 14 Darle- hensauszahlungen mit einer nominalen Darlehenshöhe von ca. 60,1 Mio. EUR, zu durchschnittlich 1,44% Anfangszins und einer Zinsbindung von 9,7 Jahren verbuchen. Am 12. März 2021 beschloss die virtuelle Hauptversammlung über die Ausschüttung der um 21% deut- lich gestiegenen Dividende in Höhe von 0,24 EUR/Aktie an unsere Aktionärinnen und Aktionäre. Auf Basis der positiven Entwicklungen der DIR halten wir an unserer Prognose fest und erwarten einen FFO zwischen 32 Mio. EUR und 34 Mio. EUR im Geschäftsjahr 2020/2021 sowie eine FFO Run Rate zum 30. September 2021 zwischen 38 Mio. EUR und 40 Mio. EUR. Wir erwarten, dass wir unseren Weg auch für das verbleibende Geschäftsjahr 2020/2021 weiter erfolg- reich fortsetzen können und danken unseren Aktionären für das Vertrauen. Herzliche Grüße Rolf Elgeti Sonja Petersen René Bergmann CEO CIO CFO Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 4
Zwischenlagebericht für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2020/2021
Der nachstehende Halbjahresbericht der Deutsche Industrie REIT-AG (im Folgenden auch „Deutsche
Industrie“, „DIR“ oder „Gesellschaft“ bezeichnet) beschreibt den wesentlichen Geschäftsverlauf sowie
die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2020/2021
(„H1 2020/2021“). Der Halbjahresfinanzbericht wurde nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden
sind, erstellt und wurde nicht geprüft.
1. Die Deutsche Industrie REIT-AG
Die Deutsche Industrie REIT-AG investiert nachhaltig in Light-Industrial Immobilien in Deutschland.
Light Industrial umfasst neben den Tätigkeiten der Lagerung und Distribution von Handelsgütern, auch
deren Verwaltung und Produktion. Die Assetklasse besteht hauptsächlich aus mittleren bis großen In-
dustrie- und Gewerbeparkarealen. Die Flächen sind meist komplexer ausgerüstet als reine Logistikim-
mobilien und haben eine hohe lokale Relevanz.
Die Gesellschaft wurde als Jägersteig Beteiligungs GmbH im November 2014 gegründet. Im Oktober
2017 erfolgte die Umfirmierung in die Deutsche Industrie Grundbesitz AG. Anfang des Jahres 2018
wurde der Status eines REIT ("Real Estate Investment Trust") mit der damit verbundenen Ertragsteu-
erbefreiung erlangt. Seitdem lautet die Firma Deutsche Industrie REIT-AG.
Die Aktie notiert seit dem 07. Dezember 2017 im regulierten Markt der Börse Berlin und seit 19. De-
zember 2018 im Teilbereich des regulierten Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Stan-
dard) an der Frankfurter Wertpapierbörse.
Die Aktie der Deutsche Industrie REIT-AG:
ISIN / WKN DE000A2G9LL1 / A2G9LL
Börsenkürzel JB7
Anzahl Aktien 32.079.505
Grundkapital EUR 32.079.505,00
Handelsplätze Börse Berlin (Regulierter Markt), Frankfurt, XETRA (Prime Standard)
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 5
2. Wirtschaftsbericht 2.1 Gesamtwirtschaftliche Lage Obwohl die Zahl der Neuinfektionen mit dem Coronavirus stark zugenommen hatte und die Eindäm- mungsmaßnahmen in vielen Ländern erneut verschärft worden waren, habe sich die Weltwirtschaft laut eines im März 2021 veröffentlichten Konjunkturberichts des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) nach dem kräftigen Anstieg der Produktion im Sommer auch im Winterhalbjahr 2020 weiter erholt. 1 Das Coronavirus bestimmte im Jahr 2020 auch die Entwicklung der deutschen Konjunktur maßgeblich und hatte hier zum größten Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) seit der Weltfinanzkrise 2009 geführt. Damit endete ein Zyklus von 10 Jahren des insbesondere in seiner Endphase langsamen, aber stetigen Aufschwungs. 2 Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) konnte das BIP im 4. Quartal 2020 gegenüber dem 3. Quartal 2020 – preis-, saison- und kalenderbereinigt – zwar um 0,3 % hinzugewin- nen. Im Verlauf des Jahres mussten jedoch ganz erhebliche Rückgänge des BIP im Vergleich zum Vorquartal von -2,0 % (1. Quartal 2020) bzw. -9,7 % (2. Quartal 2020) verwunden werden, die von einer spürbaren Erholung von 8,5 % im 3. Quartal 2020 nur teilweise ausgeglichen werden konnten. Insge- samt ergibt sich rückblickend für das gesamte Jahr 2020 ein Rückgang des BIP von -4,9 %. 3 Die zweite Welle der Coronapandemie habe laut IfW die Erholung in Deutschland unterbrochen. Für das erste Quartal 2021 zeichne sich sogar ein recht deutlicher Rückgang der Wirtschaftsleistung ab. Mit dem Fortschreiten der Impfkampagne dürfte die wirtschaftliche Belastung durch die Pandemie jedoch nachlassen und die Erholung sich in hohem Tempo fortsetzen. 4 Auch die Bundesbank sieht einen vo- raussichtlich kräftigen Rückgang der Wirtschaftsleistung im ersten Quartal 2021. 5 Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute (Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose) 6 gehen in ihrem Frühjahrsgutachten von einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 3,7 % im laufenden Jahr und um 3,9 % im Jahr 2022 aus. Der erneute Shutdown verzögere die wirtschaftliche Erholung, aber sobald die Infektionsgefahren vor allem durch das Impfen gebannt sein werden, werde aus ihrer Sicht eine kräftige Erholung einsetzen. Etwa zu Beginn des kommenden Jahres dürfte die Wirtschaft zur Normalauslas- tung zurückkehren. 7 Das Zinsniveau im Euroraum befindet sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand. Am 16. März 2016 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins um 5 Basispunkte, so dass der Hauptre- finanzierungssatz 0,00 % beträgt. 8 Damit finden Immobilienunternehmen wie die Deutsche Industrie REIT-AG, die ihren Bestand zu einem erheblichen Teil durch Aufnahme von Fremdkapital finanzieren, weiterhin grundsätzlich günstige Rahmenbedingungen für die Finanzierung ihrer Investitionen vor. 1 Kieler Konjunkturberichte Nr. 75 (2021/Q1) vom 18. März 2021: Weltwirtschaft im Frühjahr 2021, Seite 3. 2 Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts Nr. 020 vom 14. Januar 2021. 3 Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts Nr. 081 vom 24. Februar 2021. 4 Kieler Konjunkturberichte Nr. 77 (2021/Q1) vom 18. März 2021: Deutsche Wirtschaft im Frühjahr 2021, Seite 3. 5 Deutsche Bundesbank: Monatsbericht März 2021, Seite 5. 6 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), ifo Institut – Leibniz- Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München in Kooperation mit der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich (KOF), Institut für Weltwirtschaft Kiel (IfW Kiel), Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung Halle und RWI – Leibniz- Institut für Wirtschaftsforschung in Kooperation mit dem Institut für Höhere Studien Wien. 7 Pressemitteilung der Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose vom 15. April 2021. 8 Handelsblatt vom 16. März 2016: EZB-Entscheidung: Heute sinkt der Zins auf Null, https://www.finanzen.net/zinsen/leitzins, abgerufen am 15. April 2021. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 6
Foto | Emden, Am Freihafen 2.2 Entwicklung am Gewerbeimmobilienmarkt Die Gesellschaft ist auf den Erwerb, die Vermietung, die Verwaltung und den Verkauf von Light Industrial Immobilien spezialisiert, welche sich im Wesentlichen in Gewerbehöfe, Logistikimmobilien (Lagerhallen, Umschlaghallen, Distributionshallen und Speziallager) und Industrieimmobilien, die von gewerblichen Nutzern in den meisten Fällen zur Lagerung, Konfektionierung oder als kleinere Produktionsstätten ge- nutzt werden, unterteilen lassen. Der so von der Gesellschaft abgegrenzte Markt der Light Industrial Immobilien in Deutschland wird dabei insbesondere von dem Teilmarkt der Logistikimmobilien domi- niert, welcher damit auch für die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft maßgebliche Bedeutung hat. Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt erreichte 2020 eine Gesamtleistung von rd. 79,2 Mrd. EUR. Dies entspricht einem Rückgang von ca. -5,5% gegenüber dem Vorjahr und stellt mit diesem Wert im- mer noch das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn dar. Getragen wurde das gute Ergebnis insbesondere durch ein erfolgreiches letztes Quartal mit einem Umsatz von rd. 23 Mrd. EUR. Der Ge- werbeimmobilienmarkt trug mit einem Jahresumsatz von rd. 59,2 Mrd. EUR erneut den größten Anteil dazu bei. Gegenüber dem Rekordwert des Vorjahres wurde somit ein Rückgang von rd. -12% beobach- tet. Den größten Anteil dieses Teilmarkts der Gewerbeliegenschaften stellten auch im Jahr 2020 erneut die Büroimmobilien mit rd. 47%, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien sowie Lager-, Logistik- und Pro- duktionsliegenschaften auf dem dritten Platz. 9 Auf dem deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wurde 2020 ein Flächenumsatz von rd. 6,9 Mio. m² bzw. ein Rückgang von lediglich ca. -4% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2019 registriert. Das Ergebnis liegt somit rd. 5% über dem Mittelwert der letzten fünf Jahre und rd. 18 % über dem 10- Jahresdurchschnitt. 10 Insbesondere das zweite Halbjahr des Jahres 2020 führte mit einem neuen Re- kordwert von 3,9 Mio. m² zu dieser teilweise überraschend starken Gesamtperformance in Anbetracht einer weltweiten Beeinträchtigung der Realwirtschaft. Marktbeobachtern zufolge konnte die sehr hohe Marktdynamik der letzten Jahre somit entgegen der weltweiten Auswirkungen durch die COVID-19 Pan- demie insgesamt weiter fortgesetzt werden, eine noch positivere Entwicklung wurde dabei durch einen allgemein vorherschenden Flächenmangel begrenzt. 11 9 CBRE GmbH, Deutschland Gewerbe Investmentmarkt H2 2020: Seite 1-2. 10 Jones Lang Lasalle SE, Logistik- und Industriemarktüberblick - Deutschland 4. Quartal 2020, Seite 2. 11 CBRE GmbH, Deutschland Logistikmarkt Q1 - Q4 2020: https://arcg.is/1W5e8W, abgerufen am 20.04.2021. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 7
Der Logistikflächenumsatz in den bedeutendsten acht Logistikregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am
Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart stieg mit knapp 2,42 Mio. m² bis zum letzten
Quartal des Jahres 2020 um rd. 4 % im Vergleich zum Flächenumsatz des Vorjahres an, wobei im
restlichen Bundesgebiet außerhalb dieser acht Logistikregionen der Flächenumsatz mit knapp -3 %
hinter dem Vorjahresergebnis zurückblieb. Das übrige Bundesgebiet außerhalb dieser Logistikregionen
konnte jedoch mit ca. 4,42 Mio. m² den dritthöchsten registrierten Flächenumsatz erzielen. 12
Eine wiederholte Steigerung erfuhr die Entwicklung der Spitzenmieten im Teilbereich der Logistikflächen
in den Top 5 Lagen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, hier wurde mit einem Durch-
schnitt von 6,35 €/m² ein um ca. +1% höheres Ergebnis erzielt. Eine deutlich positivere Entwicklung
konnte im selben Segment die Entwicklung der Nebenzentren aufweisen, hier wurde im Gegensatz zum
Vorjahreszeitraum mit 5,16 €/m² ein um rd. +4% höheres Ergebnis erzielt. Für beide Ergebnisse werden
aufgrund des allgemeinen Flächenmangels in den nächsten 6 Monaten weitere Steigerungen erwar-
tet. 13
2.3 Aktie
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2020/2021 lag der Aktienkurs (Eröffnungskurs Xetra am 01.10.2020)
bei EUR 18,00. Der niedrigste Wert des vergangenen Halbjahres wurde am 22.12.2020 mit EUR 14,90,
der höchste Kurs am 07.10.2020 mit EUR 18,20 erreicht. Durch die Auswirkungen der Coronapandemie
und den daraus folgenden Verwerfungen an den Aktienmärkten war der Aktienkursverlauf der Gesell-
schaft von Volatilität geprägt. Seit Beginn des Geschäftsjahres bewegte sich der Kurs in einer Band-
breite zwischen kurzzeitig 14,90 EUR bis 18,20 EUR. Am Bilanzierungsstichtag, dem 31.03.2021 des
vergangenen Halbjahres, erreichte die Aktie ihr Hoch bei 17,70 EUR und schloss bei 17,00 EUR.
Der volumengewichtete Durchschnittspreis der Periode lag bei EUR 16,07 (Geschäftsjahr 2019/2020:
EUR 17,88), das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen beträgt ca. EUR 111.600 und ist leicht ge-
sunken (Geschäftsjahr 2019/2020: EUR 112.228).
Der Streubesitz (gem. der Definition der Deutsche Börse AG) lag zum Berichtsstichtag am 31. März
2021 bei ca. 42,5%. Die Aktionärsstruktur ist geprägt von institutionellen nationalen und internationalen
Investoren mit einer überwiegend langfristig orientierten Anlagestrategie.
12
BNP Paribas RE, At a Glance Q4 2020 - Logistikmarkt Deutschland, S. 1.
13
CBRE GmbH, Deutschland Logistikmarkt Q1 - Q4 2020, https://arcg.is/1W5e8W, abgerufen am 20.04.2021.
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 8Investor-Relations Um einen transparenten und kontinuierlichen Dialog mit bestehenden sowie potenziellen Investoren zu führen, hat die DIR Ihre Investor-Relations-Aktivitäten weiter ausgebaut. Hierbei nahm Sie an mehreren virtuellen Investorenkonferenzen teil und war auf virtuellen Roadshows vertreten, auf welchen sie im direkten Kontakt mit Aktionären und Investoren stand. Analystencoverage der DIR-Aktie Im vergangenen Geschäftshalbjahr 2020/2021 folgte zu den drei bestehenden Coverages von der Be- renberg Bank, Baader Bank und ODDO BHF, die Coverageaufnahme der M.M. Warburg und Commer- zbank. Die DIR-Aktie der DIR wird nunmehr von fünf Analysten wie folgt bewertet: Datum Institut Report Analyst Empfehlung Kursziel 18.12.2020 Baader Bank Update Andre Remke „Kaufen" 24,00 EUR 15.02.2021 Berenberg Bank Update Kai Klose „Kaufen" 23,00 EUR 23.03.2021 Commerzbank Initiation Tom Carstairs „Kaufen“ 20,00 EUR 11.02.2021 M.M. Warburg Initiation Simon Stippig „Kaufen“ 20,30 EUR 11.02.2021 ODDO BHF Update Manuel Martin „Kaufen" 24,50 EUR Foto | Oberding, Lohstraße Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 9
2.4 Geschäftsentwicklung
Immobilienportfolio
Im Berichtszeitraum ist das Portfolio aufgrund weiterer Akquisitionen angewachsen. Es sind insgesamt neun Ankaufsobjekte mit Nutzen- und Lastenwechsel übergegan-
gen. Insgesamt verfügte die Deutsche Industrie damit per 31. März 2021 über 78 bilanzierte Liegenschaften:
Anzahl Gesamt- Gewerbe- annualisierte Vermietungs- WALT Ist-NKM aktueller
# Objekt Gewerbe- fläche fläche Ist-Nettokalt- stand in Gewerbe Marktwert Multiplikator
einheiten in m² in m² miete in Mio. € Gewerbe in % Jahren in €/m² in Mio. €
69 Objekte mit N/L vor dem 01.10.2020 1.540 1.586.450 1.223.678 46,4 87,1% 4,9 3,55 565,0 12,2
9 Objekte mit N/L 01.10.2020 - 31.03.2021 191 212.153 162.081 5,8 96,9% 8,9 3,00 56,2 9,7
78 Bestand am 31.03.2021 1.731 1.798.604 1.385.759 52,1 88,3% 5,3 3,48 621,1 11,9
10 Objekte mit N/L nach dem 31.03.2021 33 295.789 191.593 6,6 85,8% 6,9 3,05 67,4 10,2
88 Pro forma Portfolio 1.764 2.094.393 1.577.352 58,7 88,0% 5,5 3,43 688,6 11,7
Foto | Schleiz, Industriestraße
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 10Darüber hinaus wurden insgesamt weitere zehn Objekte erworben (Stichtag 12. Mai 2021) bei denen Kaufverträge beurkundet wurden und der Besitzübergang nach dem Bilanzierungsstichtag 31.03.2021 erfolgte bzw. noch nicht erfolgt ist: Unter Berücksichtigung aller beurkundeten Objekte besteht das Gesamtportfolio der Deutschen Indust- rie pro forma per heute aus 88 Immobilien mit einer Gewerbefläche von rund 1.577.352 m², einer an- nualisierten Gesamtmiete von rund EUR 58,7 Mio. und einem Portfoliowert von ca. EUR 688,6 Mio. Foto | Neubrandenburg, Augustastraße Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 11
Der Immobilienbestand verteilt sich über ganz Deutschland mit Schwerpunkten im stärker industriell
geprägten Westen sowie aufgrund der Nähe zu den Häfen im Norden des Landes. Die DIR ist in zwölf
Bundesländern vertreten.
Portfolio zum Stichtag 31.03.2021
Beurkundete Objekte mit NLW nach dem
31.03.2021
Quelle | Google
Bundesland Objekte Gewerbefläche annualisierte Miete Anteil Miete
Nordrhein-Westfalen 28 438.466 m² 15,1 Mio. € 25,7%
Niedersachsen 11 335.257 m² 11,0 Mio. € 18,8%
Bayern 8 153.727 m² 9,7 Mio. € 16,5%
Baden-Württemberg 10 195.523 m² 8,2 Mio. € 14,0%
Mecklenburg-Vorpommern 7 119.774 m² 3,4 Mio. € 5,7%
Brandenburg 6 76.863 m² 3,3 Mio. € 5,5%
Thüringen 6 95.191 m² 2,8 Mio. € 4,8%
Sachsen-Anhalt 7 68.946 m² 2,2 Mio. € 3,7%
Rheinland-Pfalz 2 31.209 m² 1,5 Mio. € 2,5%
Saarland 1 44.084 m² 0,9 Mio. € 1,6%
Bremen 1 9.496 m² 0,4 Mio. € 0,7%
Berlin 1 8.816 m² 0,2 Mio. € 0,4%
Gesamtergebnis 88 1.577.352 m² 58,7 Mio. € 100,0%
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 12Bei der Nutzung der jeweiligen Liegenschaften unterscheidet die Deutsche Industrie REIT-AG nach drei Objektkategorien:
Logistik: Hierbei handelt es sich um bereits für die Distribution von Waren und Gütern konzipierte Gebäudekomplexe mit entsprechender technischer Ausstattung.
Gewerbeparks: Diese bestehen zumeist aus mehreren unterschiedlichen Gebäuden, mit diversen Nutzungen von der Lagerung über Werkstätten, Labore, Büros bis
hin zu Veranstaltungsflächen.
Produktion und Logistik: Diese Objekte sind normalerweise auf einen produzierenden Hauptnutzer ausgerichtet und bestehen neben den eigentlichen Produktionsflä-
chen auch noch aus nachgelagerten Lager-/Logistik- sowie Verwaltungs- und Sozialflächen.
Vermietungsstand annualisierte Anteil Multipli-
Objekttyp Objekte Gesamtfläche Gewerbefläche Miete/m² WALT Marktwert
Gewerbe Miete Miete kator
Gewerbepark 17 420.985 m² 382.022 m² 4,77 € 73,5% 4,3 16,7 Mio. € 28,5% 172,8 Mio. € 10,3
Logistik 24 451.028 m² 423.809 m² 3,41 € 90,4% 4,9 15,9 Mio. € 27,0% 213,7 Mio. € 13,5
Produktion & Logistik 47 1.222.380 m² 771.520 m² 2,91 € 93,8% 6,5 26,2 Mio. € 44,5% 302,1 Mio. € 11,5
Gesamtergebnis 88 2.094.393 m² 1.577.352 m² 3,43 € 88,0% 5,5 58,7 Mio. € 100,0% 688,6 Mio. € 11,7
Nutzungsart nach Gewerbefläche Innerhalb der Objekte bestehen die einzelnen Mieteinheiten aus folgenden Hauptnutzungsarten:
Logistik: größere Flächen, entsprechende technische Ausrüstung
Produktion
40% Lagerung: kleinere bis mittlere Flächen, einfachere Ausstattung
Büro Büroflächen: meist als einfache Verwaltungs- oder Schulungsräume inkl. entsprechender Sozialräume
14%
Produktionsflächen: Hallen, Werkstätten
Logistik Lager
37% 9%
sowie weitere Nutzungen: z.B. Freiflächen, Stellplätze, Funkantennen usw.
Sonstige
Gewerbe-
flächen
0,6%
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 13Die durchschnittliche restliche Mietvertragslaufzeit beträgt 5,5 Jahre und verteilt sich einerseits auf Verträge mit Restlaufzeiten von zwei bis drei Jahren, typi-
scherweise viele Mieter in Gewerbeparks und andererseits längeren Laufzeiten über 5 Jahre, die meist in Produktion und Logistik bei einer geringeren Mieteran-
zahl zu finden sind.
WALT: 5,5 Jahre
Derzeit gibt es 648 Mieter. Diese gehören über 55 unterschiedlichen Branchen an und sind sowohl hinsichtlich des Wirtschaftssektors, ihrer geografischen
Ausrichtung, der Mietvertragslaufzeiten und des Nutzungsprofils breit diversifiziert. Der Anteil der 20 größten Mieter beträgt dabei etwas weniger als 50% der
Miete am Gesamtportfolio. Hinsichtlich der Vermietungsstruktur unterteilt sich der Bestand wie folgt:
Vermietungsstruktur Anzahl Objekte annualisierte Miete Anteil Miete Miete/m² Vermietungsstand Gewerbe WALT
Multiple Mieterstruktur 23 21,1 Mio. € 36,0% 4,72 € 75,9% 4,5
Dominierender Hauptmieter 24 15,2 Mio. € 25,8% 2,94 € 89,5% 4,7
Einzelmieter 41 22,4 Mio. € 38,2% 3,00 € 95,6% 6,9
Gesamtergebnis 88 58,7 Mio. € 100,0% 3,43 € 88,0% 5,5
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 14Finanzierungen
Während der ersten Jahreshälfte des laufenden Geschäftsjahres 2020/2021 hat die Deutsche Industrie
insgesamt 14 Darlehensverträge mit verschiedenen Volksbanken, Sparkassen und Privatbanken in
Höhe von insgesamt 60,8 Mio. € nominalen Darlehensvolumen aufgenommen. Die Besicherung der
Darlehen erfolgte wie marktüblich durch erstrangige Grundschulden und Abtretung von Miet- und Pacht-
zinsforderungen. Bei einem aufgenommenen Darlehen handelt es sich um unbesichertes Schuldschein-
darlehen.
Zins-
anfängliche Darlehen Laufzeit refinanzierte
Kreditgeber bindung
Zinsen nominal [Jahre] Objekte
[Jahre]
Berliner Volksbank 0,85 % 2.000.000 € 10,0 9,5 Kloster Lehnin
Berliner Volksbank 0,85 % 1.600.000 € 10,1 9,6 Löbichau
VerbundVolksbank
1,20 % 2.520.000 € 14,9 14,9 Bielefeld
OWL eG
Berliner Volksbank 0,85 % 4.900.000 € 9,8 9,8 Wedemark
Kreissparkasse
1,20 % 6.500.000 € 8,0 8,0 Mönchweiler
Ostalb
Volksbank Main- Lauda-Königs-
1,10 % 3.300.000 € 10,0 10,0
Tauber hofen, Grünsfeld
VerbundVolksbank Gevelsberg,
1,30 % 12.000.000 € 15,0 15,0
OWL eg Kölner Str.
Verbund Volks- Gevelsberg, Müh-
1,28 % 5.000.000 € 15,0 10,0
bank OWL eg lenstr.
Hypo Vorarlberg
1,40 % 2.500.000 € 7,9 7,9 Eschenbach
Bank AG
Austrian Anadi
2,85 % 10.000.000 € 4,0 4,0 Unbesichert
Bank AG
Kreissparkasse
1,15 % 3.000.000 € 14,9 10,0 Sembach
St. Wendel
Kreissparkasse
1,20 % 3.300.000 € 7,9 7,9 Metzingen
Ostalb
Sparkasse Hildes-
1,03 % 2.376.000 € 9,8 9,8 Bad Oeynhausen
heim Goslar Peine
Sparkasse Hildes-
1,03 % 1.800.000 € 9,8 9,8 Oschersleben
heim Goslar Peine
Gesamt 1,44 % 60.796.000 € 10,4 9,7
Nach aktuellem Stand zum 12.05.2021 stellen sich bilanzierte Bankdarlehen, abgeschlossene
Darlehen mit Auszahlungszeitpunkten nach dem Bilanzierungsstichtag, Darlehen mit Vertragsab-
schluss aber noch keiner Auszahlung und sich in der Pipeline befindliche Darlehen mit konkreter
Finanzierungsvorbereitung pro forma wie folgt dar:
Zinsbin-
anfängliche anfängliche Darlehen Laufzeit
Finanzierungsstatus # dung
Zinsen Tilgung nominal [Jahre]
[Jahre]
Finanzinstrumente 38 2,44 % 2,63 % 372,7 m€ 6,7 5,4
Darlehen mit Auszahlung nach
1 2,75 % 0,00 % 10,0 m€ 5,0 5,0
dem Bilanzierungsstichtag
Darlehensbestand pro forma 39 2,44 % 2,56 % 382,7 m€ 6,7 5,4
Darlehenspipeline pro forma 6 1,64 % 5,00 % 23,4 m€ 10,0 7,6
Gesamtergebnis pro forma 45 2,33 % 2,70 % 406,1 m€ 6,9 5,5
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 15Foto | Wesel, Schepersweg Ordentliche Hauptversammlung Am 12. März 2021 fand die ordentliche Hauptversammlung der Deutsche Industrie REIT-AG als virtuelle Hauptversamlung ohne physische Präsenz der Aktionäre oder ihrer Bevollmächtigten statt. Vom im vergangenen Geschäftsjahr erzielten Bilanzgewinn wurde die Zahlung einer Dividende i.H.v. 0,24 EUR je dividendenberechtigter Stückaktie von der Hauptversammlung beschlossen. Alle Mitglieder des Vorstands und Aufsichstsrats der DIR wurden für ihre Amtszeit im vergangenen Geschäftsjahr 2019/2020 entlastet. Für das laufende Geschäftsjahr 2020/2021 wurde die DOMUS AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft/Steuerberatungsgesellschaft, Berlin, zum Abschlussprüfer der Gesellschaft gewählt. Des Weiteren wurde ein neues Genehmigtes Kapital 2021/I geschaffen und ein Beschluss über die Schaffung einer Ermächtigung zur Ausgabe von Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen mit der Möglichkeit zum Ausschluss des Bezugsrechts von der Hauptversammlung beschlossen. Erstmals wurde eine Ermächtigung zum Erwerb und über die Verwendung eigener Aktien und eine Ermächtigung zum Einsatz von Derivaten im Rahmen des Erwerbs eigener Aktien beschlossen. Neben einer Anpassung von §20 der Satzung zur Umsetzung der zweiten Aktionärsrechterichtlinie (ARUG II), wurde der Hauptversammlung auch das Vergütungssystem von Vorstand und Auf- sichtsrat vorgelegt und von dieser beschlossen. Mit der Einführung des neuen Vergütungssystems für Mitglieder des Vorstands wird die Zielsetzung verfolgt, eine angemessene Vergütung zu ge- währleisten, die einen Beitrag zur Geschäftsstrategie und erfolgsorientierten Führung der Gesell- schaft leistet sowie eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes gewährleistet. Die Vergütungsstruktur besteht dabei aus einer festen Grundvergütung, die in Abhängigkeit von den Aufgaben und Leistungen des jeweiligen Vorstandsmitglieds vereinbart wird und monat- lich zahlbar ist. Auf der anderen Seite besteht eine kurz-und langfristige variable Vergütungskom- ponente, welche an die Entwicklung des Aktienkurses der Gesellschaft, des operativen Ergebnis- ses sowie des Nettovermögenswerts gekoppelt ist. Auf der diesjährigen Hauptverammlung war 54,4% des Grundkapitals vertreten. Das Grundkapital der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einberufung der Hauptversammlung betrug 32.079.505,00 EUR. Alle Tagesordnungspunkte wurden mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 16
3. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
3.1 Vermögenslage
Aktiva
Die Bilanzsumme erhöhte sich im ersten Halbjahr auf TEUR 782.497,0 (30.09.2020: TEUR
715.848,7). Dies ergab sich aktivseitig im Wesentlichen aus dem Wachstum des Immobilienport-
folios durch neuakquirierte Objekte. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien der Gesell-
schaft wurden per Stichtag 31.03.2021 mit TEUR 647.653,7 bilanziert (30.09.2020: TEUR
585.819,7). Bei den anderen langfristigen finanziellen Vermögenswerten handelt es sich um Fi-
nanzmittelanlagen mit Laufzeiten über ein Jahr, diese werden mit TEUR 17.308,3 (30.09.2020:
22.949,2) bilanziert. Weitere Veränderungen ergaben sich auf der Aktivseite aus dem Rückgang
der sonstigen langfristigen Vermögenswerte auf TEUR 1.941,6 (30.09.2020: TEUR 7.474,1), be-
dingt durch geleistete Anzahlungen auf neu akquirierte, allerdings noch nicht durch Nutzen- und
Lastenwechsel übergegangene Renditeliegenschaften.
Die kurzfristigen Vermögenswerte erhöhten sich auf TEUR 114.309,4 (30.09.2020: TEUR
98.073,5). Wesentliche Ursache dafür sind gestiegene Forderungen aus Gesellschafterdarlehen
und Finanzmittelanlagen mit Laufzeiten bis zu einem Jahr.
Die Aufgliederung der sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:
TEUR 31.03.2021 30.09.2020
Forderungen aus Gesellschafterdarlehen 86.654,7 71.994,1
Kurzfristanlage in erworbene Darlehensteile via Credits-
helf einschließlich darin enthaltener Forderungen ggü. 14.885,5 15.934,4
verbundenen Unternehmen
Forderungen aus Zinsen Gesellschafterdarlehen 5.898,8 3.020,0
Aktive Rechnungsabgrenzung 2.254,63 937,1
Mietkautionen / Hinterlegungen 1.690,6 1.358,5
Umsatzsteuerforderungen 534,6 1.198,9
Forderungen aus Erwerberabrechnungen 200,1 103,8
Unfertige Leistungen nach Verrechnung
457,6 70,4
mit erhaltenen Anzahlungen
Übrige 324,6 1,1
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 112.902,20 94.618,3
Passiva
Auf der Passivseite ist das Eigenkapital vor allem aufgrund des erzielten Periodenüberschusses
von TEUR 15.589,0 (H1 2019/2020: TEUR 3.639,5) angestiegen, wohingegen sich die Dividen-
denausschüttung von TEUR -7.699,1 mindernd auswirkte. Der Anstieg der langfristigen Verbind-
lichkeiten gegenüber Kreditinstituten auf TEUR 188.294,6 (30.09.2020: TEUR 134.664,2) ergibt
sich durch Darlehensneuaufnahmen, denen gleichzeitig laufende Darlehenstilgungen gegenüber-
standen. Bei den sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten handelt es sich fast ausschließlich um
kapitalisierte Erbbauzinsen. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten stiegen auf TEUR 18.530,8
(30.09.2020: TEUR 15.715,9). Analog zur Darlehensneuaufnahme erhöhten sich die kurzfristigen
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Zinsen) auf TEUR 10.742,9 (30.09.2020: TEUR
7.820,7).
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 17Überleitung zum neuen Berichtsstandard des EPRA-NAV (Net Asset Value): Bisherige Methodik des EPRA-NAV Der EPRA-NAV stellt den langfristig orientierten Substanzwert des Unternehmens am Bilanzstichtag dar. Insofern werden kurzfristige Bewertungseffekte der Finanzinstrumente aus Sicherungsbeziehun- gen oder latente Steuereffekte unberücksichtigt und aus dem Eigenkapital eliminiert. Die bisherige Mehtodik des EPRA-NAV je Aktie (unverwässert) stellt sich am 31. März 2021 wie folgt dar: TEUR 31.03.2021 30.09.2020 Eigenkapital 384.853,6 377.200,0 NAV 384.853,6 377.200,0 Fair Value der Finanzderivate -255,1 -491,4 EPRA NAV 384.598,5 376.708,6 Anzahl Aktien 32.079.505 32.079.505 EPRA NAV je Aktie (EUR) 11,99 11,74 Neuer EPRA-NAV Berichtsstandard EPRA-NRV Der EPRA-Net Reinstatement Value (EPRA-NRV) ist Teil des neuen Berichtsstandard der EPRA für den EPRA-NAV. Dieser zielt darauf ab, den langfristigen Nettoanlagewert des Portfolios zu verdeutli- chen. Bei der Berechnung des EPRA-NRV werden Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, für welche unter regulären Umständen kein nachhaltiger Wertzuwachs zu erwarten ist, bereinigt, wie z. B. latente Steuern auf Bewertungsgewinne oder die marktbedingte Veränderung von Finanzderivaten. Wiederum sind Kosten, welche erforderlich wären, um das Unternehmen auf der Basis seiner aktuellen Finanzie- rungs- und Kapitalstruktur neu aufzubauen, wie Kosten der Akquisition oder Grunderwerbsteuer in die- ser Kennzahl enthalten. EPRA-NTA Die Kennzahl EPRA Net Tangible Asset (EPRA-NTA) unterstellt, dass ein Unternehmen Immobilien kauft sowie verkauft, weshalb sich latente Steuerverbindlichkeiten realisieren könnten. EPRA-NDV Für Aktionäre eines Unternehmens ist es von Interesse, alle Verbindlichkeiten in vollem Umfang und den sich daraus ergebenen Unternehmenswert zu betrachten, im Falle, dass Vermögenswerte des Un- ternehmens veräußert und/oder bestehende Verbindlichkeiten nicht bis zu deren Fälligkeit gehalten werden. Der EPRA- Nettoveräußerungswert (EPRA-NDV) stellt eine Kennzahl dar, bei welcher Steuern, Finanzinstrumente und bestimmte Anpassungen in voller Höhe ihrer Verbindlichkeit, ein-schließlich des nicht in der Bilanz ausgewiesenen Steuerrisikos, nach Abzug aller daraus resultierenden Steuern be- rechnet werden. Der EPRA-NDV ist nicht als eine Art ,,Liquidations-NAV‘‘ zu betrachten, da die zu- grunde gelegten Zeitwerte in vielen Fällen keine Liquidationswerte als solche darstellen. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 18
Nach neuer Methodik und neuem Berichtsstandard berechnet sich der EPRA-NAV wie folgt zum 31.03.2021:
31.03.2021 30.09.2020
TEUR EPRA-NAV EPRA- NRV EPRA-NTA EPRA-NDV EPRA-NAV EPRA- NRV EPRA-NTA EPRA-NDV
IFRS Eigenkapital der Aktionäre = NAV 384.853,6 384.853,6 384.853,6 384.853,6 377.200,0 377.200,0 377.200,0 377.200,0
Aktienanzahl ausstehende Aktien 32.079.505 32.079.505 32.079.505 32.079.505 32.079.505 32.079.505 32.079.505 32.079.505
unverwässerter NAV je Aktie 12,00 € 12,00 € 12,00 € 12,00 € 11,76 € 11,76 € 11,76 € 11,76 €
abzüglich Marktwert von Finanzinstrumenten -255,1 -491,4
unverwässerter EPRA-NAV 384.598,5 376.708,6
unverwässerter EPRA-NAV je Aktie 11,99 € 11,74 €
Zuzüglich / abzüglich
I) Hybride Finanzinstrumente 416,0 416,0 416,0 416,0 8.736,0 8.736,0 8.736,0 8.736,0
Zinsaufwand für Wandelanleihe 416 832
Bewertungsergebnis für Wandelanleihe 0 7904
Verwässerter NAV 385.269,6 385.269,6 385.269,6 385.269,6 385.936,0 385.936,0 385.936,0 385.936,0
Zuzüglich:
II. a) Neubewertung von IP (bei Anwendung der
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
IAS 40 Cost option)
II. b) Neubewertung IPUC (bei Anwendung der
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
IAS 40 Cost option)
II. c) Neubewertung sonstiger Vermögensgegen-
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
stände
III.) Neubewertung von als Finanzierungsleasing
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
gehaltenen Mietverträgen
IV.) Neubewertung von zu Veräußerungszwe-
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
cken gehaltenen Vermögensgegenständen
Verwässerter NAV zum Marktwert 385.269,6 385.269,6 385.269,6 385.269,6 385.936,0 385.936,0 385.936,0 385.936,0
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 1931.03.2021 30.09.2020
TEUR EPRA-NAV EPRA- NRV EPRA-NTA EPRA-NDV EPRA-NAV EPRA- NRV EPRA-NTA EPRA-NDV
Abzüglich:
V) Latente Steuern in Bezug auf Marktwertge-
0,0 0,0 0,0 0,0
winne von IP
VI) Marktwert von Finanzinstrumenten -255,1 -255,1 -491,4 -491,4
VII) Goodwill als Ergebnis der latenten Steuern 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
VIII. a) Goodwill gemäß der IFRS-Bilanz 0,0 0,0 0,0 0,0
VIII. b) Immaterielle Vermögenswerte gemäß der
-3,0 -3,4
IFRS-Bilanz
Zuzüglich:
IX) Fairer Wert der festverzinslichen Schulden 0,0 0,0
X) Neubewertung von immateriellen Gütern zum
0,0 0,0
fairen Wert
XI) Grunderwerbssteuer / Akquisitionskosten 14 46.631,1 0,0 42.179,0 0,0
NAV 385.269,6 431.645,6 385.011,5 385.269,6 385.936,0 427.623,6 385.441,2 385.936,0
potenzielle Wandlungsaktien 2.268.904,9 2.268.904,9 2.268.904,9 2.268.904,9 2.266.165,0 2.266.165,0 2.266.165,0 2.266.165,0
Anzahl der Aktien (voll verwässert) 34.348.409,9 34.348.409,9 34.348.409,9 34.348.409,9 34.345.670,0 34.345.670,0 34.345.670,0 34.345.670,0
NAV je Aktie 11,22 € 12,57 € 11,21 € 11,22 € 11,24 € 12,45 € 11,22 € 11,24 €
14 Die Position Grunderwerbssteuer / Akquisitionskosten als Bestandteil des EPRA-NRV berücksichtigt den 31.03.2021 und 30.09.2020
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 20Der Net-LTV (Loan-to-Value) leitet sich wie folgt ab:
TEUR 31.03.2021 30.09.2020
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 188.294,6 134.664,2
Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen 120.509,1 118.065,2
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen 49.088,0 49.088,0
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 21.218,0 21.112,4
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 379.109,7 322.929,8
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 10.742,9 7.820,7
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 10.742,9 7.820,7
Bürgschaft für Erbbauzinsen -8.354,0 -8.354,0
Darlehensinvestitionen via Creditshelf (über 1 Jahr) -8.954,3 -14.595,2
Andere langfristige finanzielle Vermögenswerte -17.308,3 -22.949,2
Liquide Mittel -183,3 -35,1
Treuhandkonten 730,5 212,5
Darlehensinvestitionen via Creditshelf (bis 1 Jahr) -14.885,5 -15.934,4
kurzfristige Ausleihungen Gesellschafterdarlehen -86.654,7 -71.994,1
Kurzfristige finanzielle Vermögenswerte -100.992,9 -87.751,1
Nettoschulden 271.551,4 220.050,1
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 647.653,7 585.819,7
Anzahlungen auf als Finanzinvestitionen
1.941,6 7.474,1
gehaltene Immobilien
Summe als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 649.595,3 593.293,8
Net LTV 41,8 % 37,1 %
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 213.2 Finanzlage
Die Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar:
H1 2020/2021 H1 2019/2020
Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit 17.168,4 4.812,8
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -63.104,4 -152.847,9
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 46.084,1 146.206,7
Zahlungswirksame Veränderungen liquide Mittel 148,1 -1.828,3
Liquide Mittel am Anfang der Periode 35,2 2.065,7
Liquide Mittel am Ende der Periode 183,3 237,4
Der Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit ist aufgrund des höheren operativen Bewirt-
schaftungsergebnisses auf TEUR 17.168,4 (H1 2019/2020: TEUR 4.812,8) angewachsen.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit enthält im Wesentlichen Auszahlungen für Investitionen
in als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien von TEUR -57.710,8 (H1 2019/2020:
TEUR -70.4090), Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen
Finanzdisposition in Höhe von TEUR -31.600,5 (H1 2019/2020: TEUR -83.543,3) sowie Einzah-
lungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition in Höhe
von TEUR 23.408,5 (H1 2019/2020: TEUR 0,0).
Die Darlehensaufnahmen i.H.v. TEUR 60.796,0 (H1 2019/2020: TEUR 64.660,0) prägten wesent-
lich den Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von TEUR 46.084,1 (H1 2019/2020: TEUR
146.206,7). Dem stehen Auszahlungen für Tilgungen und Zinsen von insgesamt TEUR -6.150,1
(H1 2019/2020: TEUR -5.296,5) sowie die Dividendenausschüttung von TEUR -7.699,1 (H1
2019/2020: TEUR -4.666,1) gegenüber.
Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.
3.3 Ertragslage
Die Ertragslage der Deutsche Industrie entwickelte sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres
2020/2021 wie folgt:
TEUR H1 2020/2021 H1 2019/2020
Vermietungsergebnis 18.662,2 14.561,4
Ergebnis aus dem Verkauf von als Finanzinvestitionen gehal-
487,8 0,0
tenen Immobilien
Sonstige betriebliche Erträge 458,0 120,1
Bewertungsergebnis 0,0 2.238,2
Betriebliche Aufwendungen -2.877,2 -2.899,1
EBIT 16.730,8 14.020,6
Finanzergebnis -1.141,4 -10.381,0
EBT 15.589,4 3.639,6
Steuern -0,4 -0,1
Periodenergebnis 15.589,0 3.639,5
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 22Die Mieterlöse und damit das Vermietungsergebnis erhöhten sich deutlich durch das ankaufsbe- dingt vergrößerte Immobilienportfolio auf TEUR 18.662,2 (H1 2019/2020: TEUR 14.561,4). Das Verkaufsergebnis in H1 2020/2021 resultiert aus zwei Teilabgängen (Verkauf unbebauter Grund- stücksteile). Darüber hinaus wirkten sich die Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen zum Jah- resende 2020 positiv auf das Vermietungsergebnis aus. Die Bewirtschaftungsaufwendungen stie- gen analog zum angewachsenen Immobilienportfolio. Die gesunkenen betrieblichen Aufwendungen von TEUR -2.877,2 (H1 2019/2020: TEUR -2.899,1) resultieren im Wesentlichen aus geringeren Abschreibungen und Wertminderungen. Für H1 2020/2021 ergibt sich ein Wertminderungsaufwand von TEUR -718,0 (H1 2020/2021: -1.206,4). Des Weiteren sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen korrelierend zum Unternehmens- wachstum auf TEUR -1.560,3 (H1 2019/2020: TEUR -1.196,7) angestiegen. Das Finanzergebnis von TEUR -1.141,4 (H11 2019/2020: TEUR -10.381,0) ergibt sich aus dem Zinsaufwand der Finanzierungverbindlichkeiten (Darlehen und Anleihen), die mit dem vergrößer- ten Immobilienportfolio korrespondieren und gestiegenen Zinserträgen aus Finanzmittelanlagen in Höhe von TEUR 4.072,1 (H1 2019/2020: TEUR 1.651,9). Der Zinsaufwand aus Leasing i.H.v. TEUR -855,4 ergibt sich im Wesentlichen aus gezahlten Erbbauzinsen (H1 2019/2020 TEUR - 69,6). 15 Das erzielte Ergebnis im ersten Halbjahr 2020/2021 beträgt TEUR 15.589,0 (H1 2019/2020: TEUR 3.639,5). Der sich daraus ableitende FFO (Funds from operations) und aFFO (adjusted Funds from operations) stellt sich wie folgt dar: TEUR H1 2020/2021 H1 2019/2020 Periodenergebnis 15.589,0 3.639,5 Bereinigung der Abschreibungen 75,2 86,6 Bereinigung des Verkaufsergebnisses -487,8 0,0 Bereinigung des Bewertungsergebnisses der als Finanzinves- 0,0 -2.238,2 titionen gehaltenen Immobilien Bereinigung des Bewertungsergebnisses finanzielle Verbind- 0,0 7.904,0 lichkeiten Bereinigung um zahlungsunwirksame Aufwendungen u. Er- 419,6 1.283,7 träge Bereinigung um Einmaleffekte 419,8 321,5 FFO 16.015,8 10.997,1 - Capex -2.199,2 -2.717,3 aFFO 13.822,7 8.279,8 Die zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge beinhalten im Wesentlichen Wertberichti- gungen auf Darlehens- und Mietforderungen sowie die Aufzinsungen der Unternehmensanleihe und Darlehen nach der Effektivzinsmethode. Die Einmaleffekte enthalten nicht wiederkehrende Aufwendungen und Erträge, dies umfasst im Wesentlichen periodenfremde Aufwendungen. Für das Halbjahr H1 2020/2021 ergibt sich demnach ein FFO je Aktie von EUR 0,50 (H1 2019/2020: EUR 0,40) und ein aFFo je Aktie von EUR 0,41 (H1 2019/2020: EUR 0,28) 15 Zur transparenten Darstellung wurde nachträglich für H1-2019/2020 der Zinsaufwand für Erbbauzinsen separat dargestellt. Siehe nähere Angabe hierzu unter 7.2. Gesamtergebnisrechnung Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 23
3.4 Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens Die Geschäftsentwicklung des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2020/2021 verlief erfolgreich und war von Einflüssen des anhaltenden Covid-19 Umfeldes wirtschaftlich kaum beeinflusst. Basis dafür waren erfolgreiche Neuakquisitionen und das dadurch angestiegene Vermietungsergebnis sowie der mietstabile Bestand der Gesellschaft. Da einige Nutzen- und Lastenwechsel erst wäh- rend des dritten Geschäftsquartals erfolgen werden, schlagen sich die vollen Mieterträge dieser Ankaufsobjekte erst im Verlauf der nächsten Quartale in der Ertragslage nieder. Die Gesellschaft konnte während der vergangenen Hälfte des Geschäftsjahres erfolgreich und makrktgerechte Dar- lehensneuaufnahmen unterlegen. Die DIR strebt auch weiterhin einen nachhaltigen und liquidität- sichernden LTV an. 4. Risikolage Die Deutsche Industrie REIT-AG ist aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit operativen und konjunkturel- len Chancen und Risiken ausgesetzt. Die Risikolage hat sich nach Einschätzung des Vorstands im bisherigen Geschäftsjahresverlauf 2020/2021 nicht wesentlich verändert. Aufgrund der weiterhin gesamtwirtschaftlich vorherrschenden Fragilität erfolgt insbesondere unter dem Gesichtspunkt der andauernden SARS-CoV-2 Pandemie ein erweitertes Monitoring für ge- währte Stundungen und die Entwicklung von Forderungsbeständen. Im gegenwärtigen Marktum- feld, welches durch vorherrschende Rahmenbedingungen mögliche Inflationstendenzen begünsti- gen kann, beobachtet das Management die Entwicklung der Zinsen zur Refinanzierung der Gesell- schaft. Der Vorstand wird regelmäßig über Auswirkungen, welche auf die Mieteinnahmen Einfluss haben könnten informiert. Bisher verzeichnet die DIR keine gravierenden Auswirkungen auf die Risikolage der Gesellschaft bezüglich der hier genannten Risiken. Für alle weiteren Risikoparameter wird auf die ausführliche Darstellung im Lagebericht des Geschäftsberichts für das Geschäftsjahr zum 30. September 2020 im Abschnitt „Chancen- und Risikobericht“ verwiesen. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 24
5. Ausblick und Prognose Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf der DIR beruhen auf den Ein- schätzungen des Vorstands. Die getroffenen Annahmen werden auf der Grundlage der vorliegen- den Informationen als derzeit realistisch betrachtet. Grundsätzlich bergen zukunftsbezogene Aus- sagen jedoch das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2020/2021 verliefen für die Gesellschaft positiv. Aufgrund der anhaltenden SARS-CoV-2 Pandemie ergaben sich bisher keine wesentlichen Aus- wirkungen. Trotz der Pandemie verzeichnet die DIR ein beständiges und stabiles Wachstum. Da- her bestätigen wir unsere abgegebene Prognose und erwarten weiterhin einen FFO zwischen 32 Mio. € und 34 Mio. € für das aktuelle Geschäftsjahr 2020/2021. Die FFO - Run Rate (annualisierter FFO ohne Periodenabgrenzungseffekte) wird bis zum Ende des Geschäftsjahres 2020/2021 wei- terhin mit 38 Mio. € bis 40 Mio. € prognostiziert. Die anhaltende Covid-19-Pandemie und die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen auf den weite- ren Jahresverlauf sind nur schwer abschätzbar, künftige Anpassungen der Prognose sind nicht auszuschließen. Aufgrund der ansteigenden Anzahl Gimpfter, neuzugelassener Impfstoffe und der in Aussicht stehende Wegfall der Impfpriorisierung, besteht die Erwartung auf ein baldiges, sich schrittweise normalisierendes Umfeld. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 25
6. Zwischenabschluss für den Zeitraum
1. Oktober 2020 bis 31. März 2021
des Geschäftsjahres 2020/2021
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 266.1 Bilanz zum 31.03.2021 Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 27
6.2 Gesamtergebnisrechnung Anmerkungen: Zur transparenten Darstellung wurde nachträglich für H1-2019/2020 der Zinsaufwand für Erbbauzinsen separat dargestellt. Das verwässerte Ergebnis entspricht dem unverwässerten Ergebnis gemäß IAS 33 Ziffer 41: „Potenzielle Stammaktien sind nur dann als verwässernd zu betrachten, wenn ihre Umwandlung in Stammaktien das Ergebnis je Aktie aus dem fortzuführenden Geschäft kürzen bzw. den Periodenver-lust je Aktie aus dem fortzuführenden Geschäft erhöhen würde.“ Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 28
6.3 Eigenkapitalveränderungsrechnung Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 29
6.4 Kapitalflussrechnung
H1-2020/2021 H1-2019/2020
01.10.2020- 01.10.2019-
TEUR
31.03.2021 31.03.2020
Periodenergebnis 15.589,0 3.639,5
+/- Zinsaufwendungen/Zinserträge 1.141,4 2.477,0
Abschreibungen/ Zuschreibungen immaterielles Vermögen, Sachanlagen
+/- 75,2 86,6
und Finanzanlagen
+ Wertminderungen auf Vorräte und Forderungen 718,0 1.152,3
Gewinn/ Verlust aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen
-/+ 0,0 -2.238,2
Immobilien
-/+ Gewinn/ Verlust aus der Bewertung von finanziellen Verbindlichkeiten 0,0 7.904,0
Gewinn/ Verlust aus dem Verkauf von als Finanzinvestitionen gehaltenen
-/+ -487,8 0,0
Immobilien
+/- Zunahme/ Abnahme der Rückstellungen -371,0 -209,2
- Gezahlte Ertragssteuern -185,4 0,0
Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus
-/+ Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der 343,7 -9.195,3
Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
+/- Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder 345,3 1.196,1
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit 17.168,4 4.812,8
Einzahlung Abgänge von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
+ 1.897,0 435,0
(abzgl. Veräußerungsk.)
Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestitionen gehaltene
- -57.710,8 -70.409,0
Immobilien
Auszahlungen für Investitionen in immaterielles Vermögen und
- -36,4 -124,5
Sachanlagen
Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der
+ 23.408,5 0,0
kurzfristigen Finanzdisposition
Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der
- -31.600,5 -83.543,3
kurzfristigen Finanzdisposition
+ Erhaltene Zinsen 937,8 793,9
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -63.104,4 -152.847,9
+ Einzahlungen aus der Ausgabe von Anteilen 0,0 5.711,2
+ Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen 0,0 87.096,4
- Auszahlung Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern) 0,0 -1.292,2
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 60.796,0 64.660,0
- Kosten im Zusammenhang mit der Ausgabe von Krediten -7,6 -6,1
- Auszahlungen für die Tilgung von Krediten -4.320,6 -2.838,1
- Gezahlte Zinsen -1.829,5 -2.388,8
- Gezahlte Erbbauzinsen -855,1 -69,6
- Gezahlte Dividenden an Gesellschafter -7.699,1 -4.666,1
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 46.084,1 146.206,7
Zahlungswirksame Veränderungen der liquiden Mittel 148,1 -1.828,3
Liquide Mittel am Anfang der Periode 35,2 2.065,7
Liquide Mittel am Ende der Periode 183,3 237,4
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 30Anhang Ausgewählte erläuternde Anhangangaben zum Halbjahresfinanzbericht zum 31. März 2021 Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht 2020/2021 31
1. Grundsätze der Rechnungslegung
1.1 Allgemeine Informationen
Die Deutsche Industrie REIT-AG (im Folgenden auch kurz „Deutsche Industrie“, „DIR“ oder „Gesell-
schaft“ genannt) ist ein Immobilienunternehmen mit dem Fokus auf Light-Industrial Immobilien in
Deutschland mit Sitz in Rostock. Der Geschäftssitz der Gesellschaft befindet sich in der August-Bebel-
Str. 68 in 14482 Potsdam. Gegenstand des Unternehmens ist nach der Satzung die Verwaltung eigenen
Vermögens durch Erwerb, Verwaltung und Veräußerung von Immobilien und Beteiligungen; genehmi-
gungspflichtige Geschäfte sind ausgeschlossen. Des Weiteren ist die Gesellschaft zu allen Maßnahmen
berechtigt, die unmittelbar oder mittelbar diesem Unternehmensgegenstand zu dienen geeignet sind.
Die Gesellschaft ist befugt, gleichartige oder ähnliche Unternehmen zu errichten, zu erwerben, zu pach-
ten oder sich an ihnen zu beteiligen. Sie darf auch Zweigniederlassungen im In- und Ausland errichten.
Die Deutsche Industrie REIT-AG ist im Handelsregister des Amtsgerichts Rostock unter HRB 13964
eingetragen.
Seit dem 1. Januar 2018 besitzt die Gesellschaft den Status eines REIT („Real Estate Investment Trust“)
und ist dadurch auf Gesellschaftsebene von der Ertragsteuer befreit. Im Vordergrund stehen dabei Ak-
tivitäten, die auf die langfristige und nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienportfolios ausgerichtet
sind. Dabei ist stets die Einhaltung der REIT-Kriterien zu beachten.
1.2 Grundlagen und Methoden des Einzelzwischenabschlusses
Der vorliegende Halbjahresfinanzbericht der Deutsche Industrie REIT-AG ("Deutsche Industrie"
oder "Gesellschaft") zum 31. März 2021 wurde nach den Regelungen des § 115 WpHG erstellt.
Der verkürzte Einzelzwischenabschluss wurde in Übereinstimmung mit den International Financial
Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, sowie nach den Regelungen des
IAS 34 („Zwischenberichterstattung“) erstellt. Ergänzend wurden die Vorschriften des Deutschen
Rechnungslegungsstandards 16 (DRS 16 – Zwischenberichterstattung) berücksichtigt.
Der Berichtszeitraum umfasst die ersten sechs Monate („H1“) des Geschäftsjahres 2020/2021. Als
Vergleichszahlen dienen die Bilanz zum 30. September 2020 sowie die Gewinn- und Verlustrech-
nung für den Zeitraum vom 1. Oktober 2019 bis 31. März 2020.
Die Bilanzierung und Bewertung sowie die Erläuterungen und Angaben des Einzelzwischenab-
schlusses erfolgte unter Anwendung derselben Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die dem
Einzelabschluss zum 30. September 2020 zugrunde lagen.
Dieser verkürzte Zwischenabschluss enthält nicht alle für einen Jahresabschluss erforderlichen
Informationen und ist daher im Zusammenhang mit dem Einzelabschluss zum 30. September 2020
zu lesen. Die Erstellung des Einzelzwischenabschlusses erfolgte unter der Annahme der Unterneh-
mensfortführung (going concern) und wurde weder geprüft noch einer prüferischen Durchsicht un-
terzogen.
Die Gesellschaft ist derzeit ein Ein-Segment-Unternehmen. Die Umsätze werden ausschließlich
mit Kunden mit Sitz in Deutschland im Bereich Gewerbeimmobilien erzielt. Alle Immobilien liegen
in Deutschland, in der internen Steuerung findet keine Unterscheidung der geographischen Ge-
biete statt, verschiedene Dienstleistungen liegen nicht vor. Auf den größten Kunden entfielen im 1.
Halbjahr 2020/2021 Umsatzerlöse von TEUR 1.399,7 (H1 2019/2020: TEUR 1.279,7).
Dieser Einzelzwischenabschluss wird in Euro (EUR) aufgestellt. Sofern nicht gesondert darauf hin-
gewiesen, werden sämtliche Werte in Tausend Euro (TEUR) dargestellt. Dadurch können sich Run-
dungsdifferenzen ergeben. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren
aufgestellt.
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