Baloise Swiss Property Fund Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" für qualifizierte Anleger ...
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Baloise Swiss Property Fund Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger Geschäftsbericht per 30. September 2020
Inhaltsverzeichnis ORGANISATION���������������������������������������������������������������� 4 DER FONDS IM ÜBERBLICK � ��������������������������������������������� 5 BERICHT DER FONDSLEITUNG � ���������������������������������������� 6 NACHHALTIGKEITSBERICHT .......................................... 15 VERMÖGENSRECHNUNG����������������������������������������������� 20 ERFOLGSRECHNUNG������������������������������������������������������ 22 INVENTAR DER LIEGENSCHAFTEN� �������������������������������� 24 ANGABEN ZUR GESCHÄFTSTÄTIGKEIT UND FINANZIERUNG��������������������������������������������������������������� 28 ANHANG�������������������������������������������������������������������������� 30 WEITERE MITTEILUNGEN AN DIE ANLEGER � ����������������� 32 BEWERTUNGSBERICHT�������������������������������������������������� 34 KURZBERICHT DER PRÜFGESELLSCHAFT�������������������� 37 Liegenschaft Titelseite: Herisau, Gibelhalde 21, 23
Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Organisation
Organisation
Fondsleitung / Portfolio Management
Baloise Asset Management AG
Aeschengraben 21
4051 Basel
Verwaltungsrat
Dr. Matthias Henny Präsident des Verwaltungsrats
Thomas Schöb Vizepräsident des Verwaltungsrats
Andreas Burki Mitglied des Verwaltungsrats
Thomas Amstutz externes, nicht operatives Verwaltungsratsmitglied
Adrian Lehmann externes, nicht operatives Verwaltungsratsmitglied
Geschäftsleitung
Fabian Kaderli Geschäftsführer, Leiter Corporate Services
Bernd Maier Stellvertretender Geschäftsführer, Leiter Operations
(bis 31. August 2020)
Claude Meyer Stellvertretender Geschäftsführer, Leiter Finance
(ab 2. Oktober 2020)
Alfonso Papa Leiter Business Development
Stephan Kamps Leiter Portfoliomanagement
Dieter Kräuchi Leiter Immobilien
Depotbank und Zahlstelle
UBS Switzerland AG
Bahnhofstrasse 45
8001 Zürich
Delegation von Teilaufgaben
IT-Dienstleistungen Basler Versicherung AG, Basel
Allg. Management-Dienstleistungen Basler Versicherung AG, Basel
Immobilienverwaltungen Sallin Immobilier SA, Gérance Charles Berset SA,
Intercity Bewirtschaftungs AG, Livit AG, Privera AG,
Naef Immobilier Genève SA, Siska Verwaltungs AG,
Gestione Immobiliare per Istituzionali SA
Akkreditierte Schätzungsexperten
PricewaterhouseCoopers AG Marie Seiler, Birchstrasse 160, 8050 Zürich
Marco Böhi, Birchstrasse 160, 8050 Zürich
Prüfgesellschaft
Ernst & Young AG
4051 Basel
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Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Der Fonds im Überblick
Der Fonds im Überblick
30.09.2020 30.09.2019
Eckdaten
Valorennummer 41455103
Anzahl Anteile im Umlauf 4’714’285 4’714’285
Ausgabe Fondsanteile – 4’714’285
Rücknahme Fondsanteile – –
Nettoinventarwert pro Anteil CHF 106.58 103.86
Vermögensrechnung
Gestehungskosten der Grundstücke CHF 584’263’777 556’825’932
Verkehrswerte der Grundstücke CHF 610’224’000 565’899’000
Gesamtfondsvermögen CHF 635’070’744 589’399’191
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes der Grundstücke 1
18.54 % 15.02 %
Fremdkapitalquote 20.76 % 16.72 %
Durchschnittliche Restlaufzeit Fremdfinanzierungen (in Jahren) 1.68 2.33
Durchschnittliche Verzinsung Fremdfinanzierungen 0.07 % 0.08 %
Nettofondsvermögen (NAV) CHF 502’465’730 489’643’695
Erfolgsrechnung
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) CHF 24’970’861 16’815’027
Mietausfallrate1 5.52 % 5.34 %
Durchschnittliche Restlaufzeit fixierter Mietverträge 3.51 3.44
(WAULT in Jahren)
Unterhalt und Reparaturen CHF 3’374’157 2’877’977
Nettoertrag CHF 14’144’111 14’320’015
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste CHF 846’500 –
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste einschliesslich CHF 12’115’707 4’797’612
Liquidationssteuern
Gesamterfolg CHF 27’106’318 19’117’627
Rendite- und Performanceangaben
Ausschüttung pro Anteil CHF 3.00 3.03
Ausschüttungsrendite2 n. a. n. a.
Ausschüttungsrendite ausserbörslicher Kurs 2.52 % 2.83 %
Ausschüttungsquote (Payout Ratio)1 99.99 % 99.75 %
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE)1 5.54 % 4.06 %
Rendite des investierten Kapitals (ROIC)1 4.44 % 3.50 %
Nettorendite der fertigen Bauten 3.40 % 3.86 %
Anlagerendite1 5.70 % 3.86 %
Performance2 n. a. n. a.
Performance ausserbörslicher Kurs 14.15 % 7.00 %
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)1 64.37 % 67.55 %
Agio / Disagio 2 n. a. n. a.
Agio / Disagio ausserbörslicher Kurs 11.65 % 3.02 %
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV)1 0.79 % 0.82 %
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV)1 0.99 % 1.07 %
Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV)2 n. a. n. a.
Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0.88 % 1.03 %
ausserbörslicher Kurs
1 Obligatorische SFAMA-Kennzahlen.
2 Obligatorische SFAMA-Kennzahlen: Diese Kennzahlen werden nicht ausgewiesen, da der Anlagefonds nur ausserbörslich am Sekundärmarkt gehandelt wird.
Die in diesem Bericht enthaltenen Zahlen und Angaben sind vergangenheitsbezogen. Sie dürfen nicht als Garantie für die zukünftige Entwicklung verstanden werden.
Die publizierten Renditedaten lassen die bei der Ausgabe und / oder Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.
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Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Bericht der Fondsleitung
Bericht der Fondsleitung
Der weltweite Ausbruch der COVID-19-Pandemie führte im Die Fondsleitung beschloss Mitte Mai 2020, zur lang-
Frühjahr 2020 zu einer abrupten Abwärtskorrektur an den fristigen Ertragssicherung und zur Vermeidung von Leer-
globalen Finanzmärkten. Mit dem durch den Bundesrat ver- ständen ihre Mieter kommerziell genutzter Flächen durch
anlassten «Lockdown» Mitte März dieses Jahres war die einmalige Mietzinserlasse von insgesamt 0.1 Mio. CHF in
COVID-19-Pandemie auch in der Schweiz angelangt. Von den der COVID-19-Krise zu unterstützen. Bereinigt um diesen
Konsequenzen der COVID-19-Pandemie blieb der Schweizer Sondereffekt lag die Mietzinsausfallrate bei 5.10 %, sodass
Mietwohnungsmarkt bis anhin weitgehend verschont. Wohn- exklusive COVID-19 die Mietszinsausfallrate im zweiten
liegenschaften verfügen über vergleichsweise stabile Cash- Geschäftsjahr zurückgegangen ist.
flows und stellten für Investoren in dieser Phase daher einen
Rettungsanker dar. Andere Nutzungssegmente wie Retail DAS WICHTIGSTE AUS VERMÖGENS-
und Gastronomie sind von den Massnahmen zur Eindäm- UND ERFOLGSRECHNUNG
mung des Coronavirus stärker betroffen.
Der Immobilienfonds Baloise Swiss Property Fund (BSPF) Entwicklung Sekundärmarktpreis und Performance
generierte auch im zweiten Geschäftsjahr fast 80 % seiner Der Sekundärmarktpreis des BSPF hat sich im Verlauf des
Mieteinnahmen aus Wohnnutzung, stellte damit seine Resi- Geschäftsjahres 2019/2020 von 107.00 CHF auf 119.00 CHF
lienz unter Beweis und erzielte einen Gesamterfolg von 27.1 entwickelt, womit das Agio von 3.02 % auf 11.65 % gestiegen
Mio. CHF (Vorjahr: 19.1 Mio. CHF). Die Anlagerendite konnte ist. Der Fonds konnte sich im ersten Quartal 2020 der allge-
gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden und beläuft sich meinen Markttendenz mit einer negativen Performance nicht
für das zweite Geschäftsjahr auf 5.70 % (Vorjahr: 3.86 %). entziehen, stabilisierte sich allerdings wieder in der zwei-
Per 30. September 2020 beträgt die Ausschüttungsren- ten Hälfte des Geschäftsjahres 2019/2020. Unter Einbezug
dite des BSPF 2.52 % (Vorjahr: 2.83 %) im Verhältnis zum der Ausschüttung von 3.03 CHF weist der BSPF für das abge-
ausserbörslichen Kurs. Dies entspricht einer Ausschüttung laufene Geschäftsjahr eine erfreuliche Performance von
in Höhe von 3.00 CHF pro Anteil (Vorjahr: 3.03 CHF pro Anteil). 14.15 % aus, gegenüber 6.97 % des hier nur als Beispiel auf-
Verglichen mit anderen Immobilienfonds mit einem domi- geführten SXI Real Estate Funds Total Return Index.1
nanten Wohnanteil (vgl. Benchmark MV Invest per
30. September 2020) weist der BSPF sehr starke Rendite- Im Zeitraum vom 1. Oktober 2018 (Lancierung) bis zum 30.
kennzahlen aus. Dies auch vor dem Hintergrund Fremd- September 2020 hat der BSPF eine Performance von 22.14 %
finanzierungsquote von 18.54 % (Vorjahr: 15.02%). erzielt, gegenüber 21.47 % des hier nur als Beispiel aufge-
Im zweiten Geschäftsjahr 2019/20 steigerte der BSPF führten SXI Real Estate Funds Price Total Index.1
seine Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) gegenüber
der Vorperiode von 16.8 Mio. CHF auf 25.0 Mio. CHF (+8.2
Mio. CHF). Die Steigerung resultiert aus den Mietzinsein-
nahmen der 20 Liegenschaften, welche per 1. September
2019 per Vermögensübertragung erworben wurden, und dem
Zugang der Liegenschaft Onex, Chemin de la Traille 7–15
per 1. Dezember 2019.
Zum Jahresabschluss besteht das BSPF-Portfolio aus
55 Bestandesliegenschaften und einer Entwicklungsliegen-
schaft (Kriens, Nidfeldstrasse 2). Die Mietausfallrate der 55
Bestandesliegenschaften liegt per 30. September 2020
bei 5.52 % (Vorjahr: 5.34 %), inkl. der einmalig aufgrund von
COVID-19 gewährten Mietzinserlasse.
1 Die Fondsleitung weist darauf hin, dass der SXI Real Estate Funds Price Return Index lediglich als beispielhafter Vergleichsindex aufgeführt wird und dieser für den BSPF
ausdrücklich nicht als Benchmark für die Performancemessung herangezogen werden darf.
6Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Bericht der Fondsleitung
PERFORMANCE: BSPF UND SXI REAL ESTATE FUNDS
TOTAL RETURN INDEX
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
01.02.2019
01.05.2019
01.03.2019
01.04.2019
01.10.2019
01.11.2019
01.12.2019
01.01.2020
01.05.2020
01.06.2020
01.11.2018
01.12.2018
01.01.2019
01.07.2019
01.08.2019
01.09.2019
01.02.2020
01.03.2020
01.04.2020
01.10.2018
01.06.2019
01.07.2020
01.08.2020
01.09.2020
BSPF SXI Real Estate Funds Total Return Index
Entwicklung Ausschüttung und Nettoinventarwert folios mit 55 Bestandesliegenschaften 565.9 Mio. CHF. Der
Der Nettoinventarwert pro Anteil konnte im abgelaufenen Marktwertanstieg in Höhe von total 44.3 Mio. CHF setzt sich
Geschäftsjahr um 2.62 % von 103.86 CHF auf 106.58 CHF aus folgenden Einzelpositionen zusammen:
gesteigert werden. Die Zunahme resultiert insbesondere aus Im zweiten Geschäftsjahr wurden die Wohnliegenschaft
den Zukäufen Onex und Kriens, dem Anstieg der Ver- Onex, Chemin de la Traille 7–15 für 29.5 Mio. CHF (Anlage-
kehrswerte der Bestandesliegenschaften sowie der Zunahme kosten: Kaufpreis inkl. Transaktionskosten) und das Woh-
der flüssigen Mittel infolge des Verkaufs Wangen. nungsneubauprojekt Kriens, Nidfeldstrasse 2 für 4.5 Mio.
Aufgrund der erfolgten Ausschüttung von 3.03 CHF pro CHF (Anlagekosten: Landpreis inkl. Transaktionskosten und
Anteil für das letzte Geschäftsjahr und der Entwicklung Erstellungskosten) gekauft.
des Nettoinventarwertes ergibt sich für das Geschäfts- Durch den Verkauf der Liegenschaft Wangen, Am Kreuz-
jahr 2019/2020 eine attraktive Anlagerendite von 5.70 % bach 22–28 im Juli 2020 hat der Liegenschaftsbestand um
(Vorjahr: 3.86 %). 6.4 Mio. CHF (Basis letzter Marktwert per Stichtag 30. Sep-
tember 2019 des unabhängigen Schätzers) abgenommen.
Bewertungen der Liegenschaften Der Verkehrswert des Bestandesportfolios mit 55 Lie-
Die durch die unabhängigen Schätzungsexperten vorgenom- genschaften per 30. September 2020 stieg innerhalb eines
menen Bewertungen der 55 Bestandesliegenschaften und Jahres um 15.8 Mio. CHF (+2.69 %) gegenüber 1. Oktober
einer Entwicklungsliegenschaft zum zweiten Jahresabschluss 2019 (mit Berücksichtigung der Transaktionskosten und
des BSPF ergab einen Marktwert von total 610.2 Mio. CHF. Steuern) an. Das Wohnungsneubauprojekt Kriens, Nidfeld-
Per 30. September 2019 betrug der Marktwert des BSPF-Port- strasse 2 wurde per 30. September 2020 um 0.9 Mio. CHF
7Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Bericht der Fondsleitung
aufgewertet (mit Berücksichtigung der Transaktionskosten Diese Massnahme belastet die Mietausfallrate zum Jahres-
und Steuern). Die Verkehrswertsteigerung des Bestandes- abschluss. Zum Jahresabschluss liegt die Mietausfallrate
portfolios mit 55 Liegenschaften ist auf die Senkung der Dis- der 55 Bestandesliegenschaften bei 5.52 % (Vorjahr: 5.34
kontsätze, auf die Aufwertung der Sanierungsliegenschaft %), inkl. der einmalig aufgrund COVID-19 gewährten Miet-
in Ostermundigen (Innensanierung im leergekündigten zinserlasse. Bereinigt um diesen Sondereffekt lag die Miet-
Zustand ab April 2022) und die Steigerung des Mietszins- zinsausfallrate bei 5.10 % und ist damit im Vergleich zum
niveaus bei Wiedervermietungen (z. B. Lausanne, Chemin ersten Geschäftsjahr zurückgegangen. Nebst dem Mietzin-
de Champrilly 17–19 und Zürich, Neudorfstrasse 11–17) serlass belastet die sanierte Liegenschaft Bremgarten, im
zurückzuführen. Meyerhof 8/10 die Mietzinsausfallrate. Im ersten Geschäfts-
Bei der Liegenschaft Lugano, Via Landriani 3 hat im zwei- jahr war bei dieser Wohnliegenschaft von April bis Septem-
ten Geschäftsjahr eine Abwertung in Höhe von 0.4 Mio. CHF ber 2019 eine grosse zyklische Sanierung durchgeführt wor-
(–4.35 %) stattgefunden. Die Gründe liegen in einer redu- den. Im Verlauf des zweiten Geschäftsjahres konnten nun
zierten Soll-Miete durch Neuvermietungen zu tieferen Miet- alle leerstehenden Wohnungen vermietet werden.
zinsen und in reduzierten Marktmieten in Anlehnung an die Insgesamt konnte durch die Sanierung das jährliche
aktuelle Vermietungssituation. Soll-Mietzinsniveau der Liegenschaft gegenüber dem 30.
Der für dieses Bestandsportfolio errechnete durchschnitt- September 2019 um 42’000 CHF (+18.05 %) gesteigert wer-
lich kapitalgewichtete Diskontierungssatz beträgt per 30. den und liegt per 30. September 2020 neu bei 273’000 CHF
September 2020 nominal 3.93 % respektive real 2.90 % (Vor- pro Jahr. Exklusive der Neuvermietung Bremgarten, Im Meyer-
jahr: nominal 4.03 %; real 3.00 %). Innerhalb des Zeitraums hof 8/10 infolge Sanierung beträgt die Mietzinsausfallrate
vom 30. September 2019 bis 30. September 2020 sank der 4.86 % per 30. September 2020.
nominale Diskontsatz auf Portfoliostufe um zehn Basispunkte, Die grössten Leerstandstreiber im zweiten Geschäfts-
bei einzelnen Wohnliegenschaften, wie z. B. Zürich, Luegis- jahr sind die Liegenschaften in Lugano, Via Landriani 3
landstrasse 163–169 sank der nominale Diskontsatz sogar (Gemischte Nutzung), in Möhlin, Kornfeldstrasse 12–20
um 15 Basispunkte. (Wohnen) und Bremgarten, Im Meyerhof 8/10 (Wohnen –
Sanierungsprojekt in 2019).
Liegenschaftserfolg Die Leerstände in Lugano, Via Landriani 3 setzen sich
Der BSPF erwirtschaftete in der Berichtsperiode Mietzinsein- aus 225 m2 Bürofläche und drei Wohnungen zusammen. Vor
nahmen (erzielte Bruttoerträge) in Höhe von 25.0 Mio. CHF. dem Hintergrund des massiven Flächenüberhangs wurden
Aufgrund der COVID-19-Krise beschloss die Fondsleitung die Vermietungsmassnahmen weiter verstärkt.
Mitte Mai 2020, zur langfristigen Ertragssicherung und zur In Möhlin, Kornfeldstrasse 12–20 hat sich der Leerstand
Vermeidung von Leerständen einmalig Mietzinserlasse zu im Laufe des zweiten Geschäftsjahres markant reduziert,
gewähren. Diese umfasste den Erlass von zwei Netto- sodass per 30. September 2020 nur noch zwei von total 30
Monatsmietzinsen von Mitte März bis Mitte Mai 2020 zuguns- Wohnungen leer stehen.
ten von direkt von der Zwangsschliessung betroffenen Die Fondsleitung strebt in den kommenden Jahren eine
Betrieben, wie beispielsweise Coiffeur-Salons, Physio- Mietszinsausfallquote zwischen 3 % und 4 % an, exklusive
therapie-Praxen und Fitnesscenter. Die Heiz- und Neben- strategischen Leerstands infolge von Sanierungen. Die
kosten blieben jedoch geschuldet. Voraussetzungen für den Effekte aus dem Verkauf Wangen, Am Kreuzbach 22–28 und
Erlass waren eine aktive Anfrage von Geschäfts- und Gewer- dem Kauf Onex, Chemin de la Traille 7–15 werden bei der
bemietern und der Nachweis, dass diese nicht zusätzlich Erreichung dieses Ziel sehr unterstützend wirken.
staatliche Unterstützung oder Versicherungsleistungen Bestehende Mieter von Geschäftsflächen übten ihre
beziehen. Gesamthaft wurden Mietzinserlasse in der Höhe mietvertraglichen Verlängerungsoptionen aus. Dadurch ver-
von 0.1 Mio. CHF gewährt. längerte sich die Restlaufzeit der fixierten Mietverträge
8Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Bericht der Fondsleitung
(WAULT) per 30. September 2020 auf 3.51 Jahre (Vorjahr: Finanzierungen
3.44 Jahre). Per 30. September 2020 beträgt die aufgenommene Fremd-
Für den Unterhalt und Reparaturarbeiten, inklusive finanzierung total 113.2 Mio. CHF. Gegenüber dem 30.
Sanierungen, wurden in der Berichtsperiode 3.4 Mio. CHF September 2019 ist die Fremdfinanzierung um 28.2 Mio. CHF
(Vorjahr: 2.9 Mio. CHF) bzw. 13.00 % (Vorjahr: 16.20 %) der angestiegen. Der Anstieg resultiert aus der Akquisition der
Mietzinseinnahmen (Soll-Nettomietzins exkl. Nebenkosten) Liegenschaft Onex, Chemin de la Traille 7–15 per Dezember
aufgewendet. Die ursprünglich im Geschäftsjahr 2020/21 2019, deren Kaufpreis von 28.2 Mio. CHF zu 100 % mit Fremd-
zur Umsetzung geplante Sanierung der Liegenschaft Oster- kapital finanziert wurde.
mundigen, Bernstrasse 7–11 musste aufgrund einer bau- Das Portfolio weist per Geschäftsjahresende eine Fremd-
rechtlich notwendigen Erdbebenertüchtigung und der hier- finanzierungsquote von 18.54 % (Vorjahr: 15.02 %) aus.
aus notwendigen Leerkündigung sowie COVID-19 auf April Per Ende September 2020 beträgt die gewichtete Rest-
2022 verschoben werden. Die entsprechend frei geworde- laufzeit über das gesamte Hypothekarvolumen 1.68 Jahre
nen Mittel wurden für Instandsetzungen von technischen (Vorjahr: 2.33 Jahre) zu 0.07 % (Vorjahr: 0.08 %) Finanzie-
Gebäudeanlagen (Heizungs-, Elektro- und Aufzugsanlagen) rungsaufwand.
verwendet, welche planmässig erst in den kommenden zwei Eine Finanzierungstranche in Höhe von 15.0 Mio. CHF lief
bis drei Jahren umgesetzt worden wären. per 30. September 2020 aus und wurde mit einer Restlaufzeit
Gleichzeitig wurden im Geschäftsjahr rund 1.9 Mio. CHF von 3.0 Jahren zu 0.07 % refinanziert. Die übrigen vier Fremd-
für die Instandsetzung von Wohnungen und den Leer- finanzierungstranchen umfassen per 30. September 2020 total
standsabbau verwendet. Hintergrund war die erhöhte Fluk- 98.2 Mio. CHF zu einem Zinssatz von 0.07 % und einer stich-
tuation von Mietern mit langen Vertragsdauern. Gleich- tagsbezogenen Restlaufzeit von 1.5 Jahren (Details siehe unter
zeitig konnten die Mietzinsen dieser Wohnungen bei Wie- «Angaben zur Geschäftstätigkeit und Finanzierung»).
dervermietungen erfolgreich auf das Marktniveau angeho-
ben werden. So steigerte sich innerhalb eines Geschäfts-
jahres das jährliche Soll-Mietzinsniveau bei den Liegen-
schaften Carouge, Rue des Caroubiers 15 um 90’000 CHF
(+9.82 %) und Lausanne, Chemin de Champrilly 17–21 um
31’000 CHF (+4.08 %).
Die Fondsleitung erzielte auf dem Liegenschaftsportfo-
lio im ersten Geschäftsjahr 2019/20 eine Bruttorendite von
4.33 % (Vorjahr: 4.54 %) beziehungsweise eine annualisierte
Nettorendite von 3.40 % (Vorjahr: 3.86 %).
Fondsbezogener Aufwand und Nettoertrag
Im zweiten Geschäftsjahr 2019/20 fiel auf Fondsebene ein
Betriebsaufwand von 4.8 Mio. CHF an. Die Fondsbetriebs-
aufwandquote GAV (TERREF GAV) beträgt 0.79 % (Vorjahr:
0.82 %). Nach Abzug der übrigen fondsbezogenen Aufwände
resultierten für das zweite Geschäftsjahr 2019/20 ein Net-
toertrag von 14.1 Mio. CHF und eine EBIT-Marge von 64.37 %
(Vorjahr: 67.55 %).
9Baloise Swiss Property Fund Geschäftsbericht per 30. September 2020 Bericht der Fondsleitung KÄUFE UND VERKÄUFE Kauf Onex, Chemin de la Traille 7–15 wurde 2014 um ein Attikageschoss aufgestockt und von Öl- Die im Alleineigentum gehaltene Wohnliegenschaft mit 53 Woh- heizung auf Fernwärme umgestellt. 2006 fand ein Fenster- nungen und einem jährlichen Soll-Mietertrag in Höhe von 0.97 ersatz statt. Der Kauf wurde mit 100 % Fremdkapital finan- Mio. CHF liegt ca. 20 ÖV- und Autominuten vom Stadtzentrum ziert (Zinsaufwand 0.05 % p. a. und Laufzeit bis 28. November von Genf entfernt. Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants in 2021). Der Übergang von Nutzen und Gefahr erfolgte per Onex sind fussläufig erreichbar. Das aktuelle Mietzinspoten- 1. Dezember 2019. Innerhalb des Zeitraums vom 1. Dezember zial liegt momentan zwischen dem 10 %- und 30 %-Quantil, 2019 bis zum 30. September 2020 lag die Mietzinsausfall- Benchmark Wüest Partner AG. Der 1962 erbaute Baukörper quote bei 0.43 %. Kauf Onex, Chemin de la Traille 7–15 Kauf Kriens, Nidfeldstrasse 2 ist innerhalb von 10–15 Minuten mit dem ÖV und Auto erreich- Das Entwicklungs- bzw. Neubauprojekt, Baufeld B8 mit ca. bar. Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants liegen in Geh- 0.75 Mio. CHF Soll-Mietertrag pro Jahr, umfasst 39 kleine distanz. Der Baustart wird voraussichtlich im 2021 erfolgen Wohnungen und 123 m2 Verkaufsfläche. Der Wohnungsmix und der Bezug der Wohnungen ist für Herbst 2023 geplant. besteht zu 5.13 % aus 1.5-Zimmer-Wohnungen (Ø Wohnungs- Das Projekt ist zertifiziert mit den Labels 2000-Watt-Gesell- grösse 35 m2), 64.54 % aus 2.5-Zimmer- Wohnungen (Ø Woh- schaft und Minergie-P-ECO. Das Projekt Nidfeld stellt für den nungsgrösse 61 m2) und 33.33 % aus 3.5-Zimmer-Wohnungen BSPF eine sinnvolle Umsetzung der angestrebten Nachhaltig- (Ø Wohnungsgrösse 75 m2). Das Stadtzentrum von Luzern keitsstrategie dar. Kauf Kriens, Nidfeldstrasse 2 10
Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Bericht der Fondsleitung
Verkauf Am Kreuzbach 22–28, 4612 Wangen
Der BSPF hat per 31. Juli 2020 die Wohnliegenschaften Der Verkauf Wangen optimiert die Portfoliostruktur des
Wangen, Am Kreuzbach 22–28 für 7.4 Mio. CHF veräussert BSPF. Die Wohnliegenschaften Am Kreuzbach 22–28, 4612
und damit einen Bruttogewinn2 von 1.0 Mio. CHF bzw. einen Wangen bestehen zu 25 % aus 2-Zimmer-Wohnungen, zu
Reingewinn3 von 0.8 Mio. CHF erwirtschaftet. Der Übergang 33 % aus 3.5-Zimmer-Wohnungen und zu 42 % aus 4.5-
von Nutzen und Gefahr erfolgte rückwirkend auf den 1. Juli Zimmer-Wohnungen. Sie liegen in einer Region mit einem
2020. Wangen war Bestandteil des Initialportfolios mit 35 grossen Wohnungsüberangebot, sinkenden Soll-Mieten und
Liegenschaften, welches mit dem Erlös aus der Liberierung hohen Leerstandsquoten. Zum Zeitpunkt des Verkaufs per
zuzüglich aufgenommenen Fremdkapitals per 1. Oktober 1. Juli 2020 lag die Leerstandsquote von Wangen bei 18.07 %.
2018 von der Basler Versicherung AG und der Basler Leben AG
erworben wurde.
Wangen, Am Kreuzbach 22–28
DIVERSIFIKATION UND QUALITÄT DES Aufgrund des Verkaufs der Liegenschaft Wangen, Am Kreuz-
BESTANDESPORTFOLIOS PER 30. SEPTEMBER 2020 bach 22–28 reduzierte sich hingegen die geografische
Allokation in der Region Mittelland auf 16.93 % (Vorjahr:
Regionale Diversifikation 18.79 %).
Das Portfolio per 30. September 2020 umfasst 55 Bestandes- Gegenüber dem Jahresabschluss per 30. September
liegenschaften und einer Entwicklungsliegenschaft (Kriens, 2019 verringerte sich der relative Anteil der übrigen Regio-
Nidfeldstr. 2) mit einer breiten regionalen Diversifikation. nen leicht. Der grösste Anteil der Liegenschaften des Immo-
Durch den Zugang der Liegenschaft Onex, Chemin de bilienfonds liegt per Stichtag mit 29.15 % (Vorjahr: 30.63 %)
la Traille 7–15 hat sich die geografische Allokation in der in der Region Nordwestschweiz, der kleinste Anteil liegt in
Genferseeregion auf 20.52 % (Vorjahr: 15.42 %) gesteigert der Region Tessin mit 3.22 % (Vorjahr: 3.54 %).
und die Lagequalität des Portfolios verbessert.
2 Bruttogewinn= Verkaufspreis 7.4 Mio. CHF abzgl. 6.4 Mio. CHF (Buchwert KAG zu Beginn Periode per 1.10.2019)
3 Reingewinn = Verkaufspreis 7.4 Mio. CHF abzgl. 6.4 Mio. CHF (Buchwert KAG zu Beginn Periode per 1.10.2019) und Transaktionskosten 0.2 Mio. CHF (Gewinnsteuern, Honorar
Handel, Grundbuchgebühren und Notar)
11Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Bericht der Fondsleitung
Durch die Realisierung des Wohnungsneubauprojekts und Ladenflächen leicht abnahm und der Anteil der Gewer-
Kriens, Nidfeldstrasse 2 sollte der relative Anteil der Region beflächen leicht angestiegen ist.
Zentralschweiz in den kommenden Geschäftsjahren weiter
ansteigen.
NUTZUNGSALLOK ATION PER 30. SEPTEMBER 2020
BASIS SOLL-MIETEN
GEOGRAFISCHE ALLOK ATION PER 30. SEPTEMBER 2020
BASIS MARKT WERT in Prozent
in Prozent Wohnen 79.19
Büro 8.64
Genferseeregion 20.52 Gewerbe 1.29
Mittelland 16.93 Laden 2.42
Nordwestschweiz 29.15 Parkplätze, 8.46
Ostschweiz 4.91 Lager- und Bastelräume
Tessin 3.22
Zentralschweiz 7.25
Zürich 18.02
Wohnungsmix
Der Grossteil der 1’308 Wohnungen des Fonds befindet sich
Zuweisung der Liegenschaften zu Grossregionen gemäss dem Bundesamt
für Statistik (BfS). an gesuchten Wohnlagen im günstigen bis mittleren Preis-
segment. Die Wohnungsgrössen liegen überwiegend im
Bereich von 3.5- und 4.5-Zimmer-Wohnungen. Die Fondslei-
Sektorale Diversifikation tung erwartet, dass auch in einem schwieriger werdenden
Das Liegenschaftsportfolio besteht grösstenteils aus Wohn- Marktumfeld Wohnungen in Ballungszentren zu moderaten
objekten. Demnach fielen 79.19 % (Vorjahr: 78.26 %) der Mietpreisen künftig gut vermarktet werden können.
Mieterträge in der Berichtsperiode auf diese Nutzungsart. Zum
Ende des zweiten Geschäftsjahres liegt der Mietertragsanteil
aus Büroflächen bei 8.64 % (Vorjahr: 9.24 %), aus Gewerbe- ALLOK ATION WOHNUNGEN NACH ZIMMERANZAHL
PER 30. SEPTEMBER 2020
flächen bei 1.29 % (Vorjahr: 1.02 %) und aus Ladenflächen
bei 2.42 % (Vorjahr: 2.57 %). Der Anteil des Mietertrags aus
in Prozent
kommerziell genutzten Flächen beträgt per 30. September
2020 total 12.35 % (Vorjahr: 12.83 %). Dieser stammte aus
1.0 – 1.5 Zimmer 5.44
gemischt genutzten Liegenschaften mit Hauptteil Wohnen
2.0 – 2.5 Zimmer 18.99
sowie der vollständig gewerblich genutzten Liegenschaft in
3.0 – 3.5 Zimmer 38.67
Allschwil, Hegenheimermattweg 65.
4.0 – 4.5 Zimmer 30.78
Gegenüber dem Jahresabschluss per 30. September 2019
5.0 – 5.5 Zimmer 5.28
hat sich der relative Anteil von Wohnnutzung durch den Kauf
6.0 und grösser 0.84
der Wohnliegenschaft Onex, Chemin de la Traille 7–15 und
den Verkauf der Wohnliegenschaft Wangen, Am Kreuzbach
22–28 netto um fast 1.00 % erhöht.
Der Anteil der kommerziell genutzten Flächen ist relativ
um rund 0.50 % zurückgegangen, wobei der Anteil der Büro-
12Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Bericht der Fondsleitung
Wohnungsmietverträge: Struktur des Wohnungen), wovon 72.93 % (Vorjahr: 70.95 %) auf einem
hypothekarischen Referenzzinssätze Referenzzinssatz von 2.0 % oder tiefer beruhen. 55.31 %
Am 2. März 2020 ist der hypothekarische Referenzzinssatz (Vorjahr: 46.28 %) der Wohnungsmietverträge beruhen ak-
von 1.50 % auf 1.25 % gesunken. Wohnungsmieter haben tuell sogar auf einem Referenzzinssatz von 1.5 % oder tiefer.
dadurch die Möglichkeit, gegenüber ihren Vermietern eine Innerhalb des zweiten Geschäftsjahres wurde bei 271
Mietszinsreduktion zu deklarieren. Die Fondsleitung des Wohnungen im Rahmen von Senkungsbegehren bzgl. des
BSPF gibt Mietzinssenkungen nicht automatisch an die Mie- hypothekarischen Referenzzinssatzes (21 % der per 30. Sep-
terschaft weiter. Jedes Mietzinssenkungsbegehren wird fall- tember 2020 vermieteten Wohnungen) eine Mietzinssen-
bezogen geprüft, falls die Mieterschaft dieses mietrecht- kung gewährt. Dies entspricht annualisiert einem Rückgang
lich korrekt an die Vermieterschaft stellt. von 102’840 CHF. Bezogen auf den jährlichen Soll-Mietzins
Per 30. September 2020 umfasst das BSPF-Portfolio per Stichtag 30. September 2020 in Höhe von 26.1 Mio. CHF
total 1’262 Wohnungsmietverträge (exkl. 46 leerstehende nimmt dieser lediglich um 0.39 % ab.
3.75% &
grösser 7.71%
3.50% 5.04%
Hypothekarische Referenzzinssätze
3.25% 3.15%
3.00% 3.78%
2.75% 2.52%
2.50% 1.49%
2.25% 3.38%
2.00% 6.45%
1.75% 11.17%
1.50% 28.80%
1.25% 26.51%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
%-Anteil pro hypothekarischen Referenzzinssatz
Geschäftsmietverträge: Branchenstruktur der Mieter zehntgrössten Mieter lediglich 3.6 %. Die am stärksten ver-
per 30. September 2020 tretenen Branchen sind: Mineralölhandel, Herstellung von
Die kommerziell genutzten Flächen im Portfolio des BSPF Navigationssystemen, beratende Ingenieure, Versicherungs-
weisen in Bezug auf Mieter- und Branchenmix sowie Soll-Miet- und Finanzbranche, Biopharmazie und Lebensmittelhandel.
zinshöhe pro Mietpartei eine breite Diversifikation auf. Besonders stark von der COVID-19-Pandemie betroffenen
Von den 52 Mietparteien entfallen auf die zehn gröss- Branchen, wie beispielsweise Tourismus, Hotellerie, Gast-
ten Mieter 61.6 % der Total-Soll-Mieterträge der kommer- ronomie und Luftfahrt, sind aktuell im Mietvertragsport-
ziell genutzten Flächen. Auf den grössten Mieter entfallen folio des BSPF nicht vertreten.
12.8 % der Soll-Mieterträge aus Geschäftsnutzung, auf den
13Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Bericht der Fondsleitung
AUSBLICK leitung die Durchführung einer Kapitalerhöhung im dritten
Im Folgenden gibt die Fondsleitung einen Ausblick auf die zu Geschäftsjahr. Gleichzeitig setzt die Fondsleitung die Optimie-
erwartende Marktlage, die Verwendung des Gewinnvortrags, rung des Bestands fort, indem lokales Mietertragspotenzial
zu geplanten operativen Portfolioaktivitäten und zur Nachhal- bei wertvermehrenden Sanierungen und Nachvermietungen
tigkeitsstrategie. realisiert werden.
Zur Optimierung des Bestands prüft die Fondsleitung des
Ausblick Marktlage Schweizer Immobilienmarkt Weiteren der Verkauf der gemischt genutzten Liegenschaft in
Das extrem tiefe Zinsumfeld dürfte aufgrund des aktuellen Lugano. Diese verzeichnete im zweiten Geschäftsjahr eine Miet-
makroökonomischen Ausblicks (wirtschaftliche Herausforde- zinsausfallquote in Höhe von 33.21 %. Ein erfolgreicher Ver-
rungen, starker Franken, tiefe Inflation) bis auf Weiteres beste- kauf würde die annualisierte Mietzinsausfallquote auf Portfo-
hen bleiben. Die Schweizerische Nationalbank dürfte ihre Nega- lioebene um schätzungsweise 40–50 Basispunkte reduzieren
tivzinspolitik fortsetzen, was die relative Attraktivität der und die Exposition des BSPF in der vom Angebotsüberhang
Investitionen im Schweizer Immobilienmarkt weiterhin stützt. gekennzeichneten Grossregion Tessin weiter reduzieren. Die
Besonders Mehrfamilienhäuser mit gutem Vermietungs- aus dem Verkauf gewonnene Liquidität soll für die Instandset-
stand im Einzugsgebiet von Agglomerationen werden er- zung des Bestands und den Leerstandsabbau genutzt werden.
wartungsgemäss weitere Preissteigerungen respektive eine Im Jahr 2021 startet planmässig der Baubeginn des
Renditekompression erfahren. Aufgrund des verringerten Ein- Wohnungsneubaus Kriens, Nidfeldstrasse 2. Die Fertigstel-
wanderungssaldos kann sich jedoch das steigende regionale lung inklusive des Erstbezugs findet voraussichtlich im Herbst
Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem 2023 statt.
Schweizer Mietwohnungsmarkt weiter verstärken. Gleichzeitig werden im dritten Geschäftsjahr des BSPF bei
Aufgrund der Trägheit des Immobilienmarktes gibt es kurz- der Liegenschaft Ostermundigen, Bernstrasse 7–11, Planungs-
bis mittelfristig kaum sichtbare Anzeichen, dass massenhaft arbeiten für eine umfangreiche Sanierung durchgeführt. Auf-
Geschäftsflächen auf den Markt gespült würden. Dennoch grund von baurechtlich notwendigen Erdbebenertüchtigungs-
dürfte der Ausbau der Beschäftigung in den kommenden Mona- massnahmen wurden gegenüber den Mietern Leerkündigungen
ten verhalten sein, da Unternehmen prioritär die Arbeitsaus- ausgesprochen. Die Umsetzung der Sanierung wird voraus-
lastung ihrer noch unter Kurzarbeit gestellten Mitarbeiter sichtlich im Zeitraum April bis Ende September 2022 erfolgen.
wieder erhöhen. Die Liegenschaft Ostermundigen, Bernstrasse 7–11 verfügt
über eine sehr gute Makro- und Mikrolage sowie grosses Miet-
Gewinnvortrag 0.9 Mio. CHF: Ausschüttung in den zins- beziehungsweise Aufwertungspotenzial. Das aktuelle
kommenden Geschäftsjahren Mietzinsniveau der 30 Wohnungen liegt unter dem 10 %-
Im Geschäftsjahr 2019/20 resultiert nach Ausschüttung von Quantil gemäss des Benchmarkanbieters Wüest Partner AG.
3.00 CHF pro Anteil ein Gewinnvortrag in Höhe von 0.9 Mio.
CHF. Dieser resultiert mit 0.8 Mio. CHF fast ausschliesslich aus Nachhaltigkeitsstrategie
dem realisiertem Kapitalgewinn aus dem Verkauf der Liegen- Im Frühling 2021 plant die Fondsleitung, mit dem BSPF erst-
schaft Wangen, Am Kreuzbach 22–28. Die Fondsleitung plant, mals am Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)
diesen Gewinnvortrag voraussichtlich in den kommenden teilzunehmen. Der GRESB ist das aktuell weltweit führende
Geschäftsjahren auszuschütten. Bewertungssystem zur Messung der Nachhaltigkeitsperfor-
mance von Immobilienfonds und vereint die ESG-Kriterien
Operative Portfolioaktivitäten (Environmental, Social and Governance).
Die Fondsleitung beabsichtigt, das Immobilienportfolio im drit- Des Weiteren soll im dritten Geschäftsjahr das gesamte
ten Geschäftsjahr 2020/21 weiter auszubauen. Im Anlagefo- Bestandesportfolio mit GEAK Plus4 analysiert werden. Dies
kus stehen unverändert Liegenschaften in den Städten der dient der Schärfung der Sanierungsstrategie inkl. Wirtschaft-
wachstumsstarken Wirtschaftsregionen und deren Einzugs- lichkeitsberechnung pro Liegenschaft und der transparenten
gebiete, welche solide und langfristige Mieterträge ermögli- Nachverfolgung von CO2- und Energieeinsparungsoptionen
chen. Zur Finanzierung des weiteren Aufbaus prüft die Fonds- im jährlichen Nachhaltigkeitsbericht.
4
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone – kurz GEAK genannt – ist ein schweizweit anerkanntes Bewertungs- und Beratungsinstrument für den Energiebedarf von Gebäuden.
Der ermittelte Energiebedarf wird jeweils in Klassen von A (sehr energieeffizient) bis G (wenig energieeffizient) auf der Energieetikette angezeigt. Mit dem GEAK Plus werden
Immobilieneigentümern – zusätzlich zur Energieetikette – drei auf ihr Gebäude zugeschnittene Varianten zur energetischen Modernisierung aufgezeigt.
14Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Nachhaltigkeitsbericht
Nachhaltigkeitsbericht
Baloise Asset Management AG – der Vermögensverwalter Eine robuste Responsible Investment Governance
der Baloise Group – fügt sich in die Nachhaltigkeitsstrategie Die Baloise Asset Management AG hat ihre Governance-Struk-
der Gruppe ein und übernimmt Verantwortung im Bereich tur aufgrund des verantwortungsbewussten Investierens und
der Anlagestrategie für die Investitionen der Versicherungs- der damit verbundenen Integration von ESG-Kriterien in ihren
gelder der Baloise Gruppe sowie für die Anlage der Gelder Anlageentscheidungsprozess sowie der notwendigen Über-
von externen Kunden wie zum Beispiel Pensionskassen. Als wachung der Responsible-Investment-Richtlinien angepasst.
langfristig orientierter Vermögensverwalter ist die Baloise
überzeugt, dass die Integration von ökologischen, sozialen Wüest Partner AG: CO2-Absenkpfad Baloise Swiss
und Governance-(ESG)-Kriterien in ihren Anlageprozess sich Property Fund
positiv auf das Rendite-Risiko-Profil auswirkt. Zudem kann Die Baloise Asset Management AG hat die Wüest Partner AG
die Baloise Asset Management AG ökologische und soziale mit der Ermittlung des CO2-Absenkpfads für ihr Immobilien-
Risiken sowie jene im Bereich der Unternehmensführung portfolio beauftragt. Eingesetzt wurde für diese Aufgabe ein
(ESG-Risiken), welche einen finanziellen Einfluss haben, Modell, welches sich auf die SIA 380/15 abstützt und mit
reduzieren. Insofern versteht die Baloise Asset Manage- dem sich die Betriebsenergie exklusive Strom kalkulieren
ment AG diese Integration als zusätzliches Risikomanage- lässt. Anhand des Modells hat die Wüest Partner AG das
ment-Instrument. Die Baloise Asset Management AG möchte gesamte Portfolio ab Basisjahr 2020 bis 2050 Jahr für Jahr
langfristige Klimarisiken managen und einen positiven Bei- neu berechnet, wobei alle in der Investitionsplanung des
trag zum Transformationspfad leisten. Innerhalb der UN BSPF berücksichtigten Instandsetzungsmassnahmen mit
Sustainable Development Goals legt die Baloise Asset den neuen Sanierungsjahren und den zu erfüllenden ener-
Management AG deshalb den Fokus vor allem auf den getischen Grenzwerten gemäss gültiger Gesetzgebung ein-
Klimaschutz und somit das Sustainable Development Goal bezogen wurden.
Nr. 13 (Massnahmen zum Klimaschutz). Ziel und Zweck der vorliegenden Berechnung waren eine
Die Baloise Asset Management AG versteht unter ver- indikative Einschätzung des gesamten Portfolios bezüglich
antwortungsbewusstem Investieren die Einbindung von Fak- der übergeordneten Klimaziele des Bundes sowie eine Pro-
toren aus Umwelt, sozialer Verantwortung und Unterneh- gnose zur Auswirkung der eingeplanten Investitionen auf
mensführung (ESG-Faktoren) in die Anlageentscheidungen. den Absenkpfad.
Die Baloise ist einer der grössten Immobilienbesitzer in der Der Absenkpfad soll nicht als einmalige Analyse, son-
Schweiz. Nachhaltige Immobilienanlagen und langfristige dern als dauerhaftes Hilfsmittel für die Immobilienstrategie
Renditen sind für die Baloise als verantwortungsbewusster verstanden werden, das es ermöglicht, Risiken frühzeitig zu
Investor eng miteinander verbunden. Die Fondsleitung setzt erkennen und Chancen wahrzunehmen.
die Nachhaltigkeits-Policy der Baloise auch für den BSPF
um. Die komplette Nachhaltigkeits-Policy für Immobilienan- Ausgangslage
lagen ist abrufbar unter: Aktuell ist hierzulande rund ein Viertel6 der Treibhausgas-
www.baloise-asset-management.com/de/ch/immobilien.html emissionen der Energieversorgung von Gebäuden zuzuschrei-
Um das Engagement gegenüber den Baloise-Kunden, ben. Im Rahmen des Pariser Klimaabkommens hat sich die
Aktionären und Mitarbeitenden zu stärken, ist die Baloise Schweiz dazu verpflichtet, ihre Emissionen bis 2030 gegen-
sowohl Mitglied der von der UN unterstützten Principles for über dem Stand von 1990 zu halbieren. Dies stellt für die
Responsible Investments (PRI) als auch Mitglied des Netz- Schweiz und insbesondere für hiesige Immobilieneigentü-
werks Swiss Sustainable Finance (SSF). Darüber hinaus sind mer ein ambitioniertes Ziel dar, welches mit dem Bundes-
Vertreter des Asset Managements Mitglied in Arbeitsgruppen ratsbeschluss vom August 2019 noch weiter verschärft
des Schweizer Versicherungsverbands (SVV), der Swiss wurde: Ab dem Jahr 2050 soll die Schweiz unter dem Strich
Funds & Asset Management Association (SFAMA) und von keine Treibhausgasemissionen mehr ausstossen7.
Swiss Sustainable Finance (SSF), welche zum Ziel haben,
Responsible Investment im Schweizer Markt weiterzuent-
wickeln und voranzutreiben.
5
Norm SIA 380/1 Heizwärmebedarf (2016)
6
https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/inkuerze.html
7
https://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/medienmitteilungen/bundesrat.msg-id-76206.html
15Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Nachhaltigkeitsbericht
Methodik der CO2-Berechnung
Für die modellierte Berechnung der CO2-Äquivalente dienen Bei der Berechnung des Absenkpfads hat die Wüest Partner AG
die nachfolgend aufgelisteten Inputparameter: ein konservatives Szenario vorausgesetzt, welches sich ohne
• Geokodierte Lage für die Zuweisung zur nächsten zusätzliche Investitionskosten umsetzen lässt und somit
Klimastation keine respektive eine vernachlässigbare Veränderung des
• Baujahr der Liegenschaft Portfoliowerts nach sich ziehen würde. An vielen innerstäd-
• Gebäudekategorie gemäss SIA 380/1 (bei gemischt tischen Lagen kommen beispielsweise Erdsonden oder Luft-
genutzten Gebäuden wird die Hauptnutzung übernom- wärmepumpen oft nicht infrage oder bedürfen einer detail-
men) lierten technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen
• Energiebezugsfläche (beheizte Flächen des Gebäudes Abklärung. Die Wüest Partner AG hat daher bei den anste-
samt Innenwänden, je nach Nutzung und Gebäudetyp henden Heizungssanierungen im «Modell fossile Energie-
in der Regel 1.2- bis 1.3-mal grösser als die vermietbare träger» in der Stadt Basel einen Ersatz durch Fernwärme
Fläche, beim vorliegenden Immobilienportfolio wurde ein vorausgesetzt, wohingegen in der Stadt Zürich neu Gashei-
Faktor von 1.3 angenommen) zungen statt Ölheizungen zum Zuge kommen würden. Für
• Anzahl beheizter Geschosse (für eine grobe Modellierung alle anderen anstehenden Heizungssanierungen wird ange-
der Gebäudehülle) nommen, dass die Art des Energieträgers gleich bleibt. Den
• Energieträger der Wärmeerzeugung (Öl, Gas, Fernwärme berechneten Wärmebedarf der Gebäude hat die Wüest
oder Luft-, Wasser- oder Erdwärmepumpen) Partner AG mit den Treibhausgasemissions-Koeffizienten
• Sanierungsjahre der Wärmeerzeugung und der wichtigs- multipliziert, um die CO2-Äquivalente zu erhalten. Für Erdöl
ten Bauteile gegen Aussenklima (Aussenwand, Fenster, und Erdgas kamen die vom BAFU (2019) publizierten Treib-
Dach, Kellerdecke) hausgasemissionskoeffizienten8 zur Anwendung. Da bei den
BAU-/SANIERUNGSPERIODE BEZOGEN AUF DIE ENERGIEBEZUGSFLÄCHE
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
< 1981 1980–1989 1990–1999 2000–2009 2010–2019 2020–2029
Baujahr Gebäude Aussenwand Fenster Dach Heizung
8
BAFU (2019): CO2-Emissionsfaktoren des Treibhausgasinventars der Schweiz
https://www.bafu.admin.ch/dam/bafu/de/dokumente/klima/fachinfo-daten/CO2_Emissionsfaktoren_THG_Inventar.pdf (Zugriff, 17.12.2019)
16Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Nachhaltigkeitsbericht
ans Fernwärmenetz angeschlossenen Liegenschaften das Ein Blick auf die Erstellungsjahre zeigt Folgendes: Etwa 70 %
genaue Fernwärmeprodukt nicht bekannt war, berechnete die der Energiebezugsfläche wurden nach dem Jahr 1980 und rund
Wüest Partner AG die Treibhausgase mit einem durchschnitt- 30 % vor 1980 erstellt. Beim Bauprojekt an der Nidfeldstrasse
lichen Koeffizienten9. Potenzielle Erhöhungen der erneuerba- 2 in Kriens, das voraussichtlich im Herbst 2023 fertiggestellt
ren Energie bei den Fernwärmeanbietern wurden nicht berück- wird, handelt es sich um die einzige Liegenschaft mit Erstel-
sichtigt. Ebenfalls nicht berücksichtigt hat die Wüest Partner AG lungsjahr nach der Jahrtausendwende. Rund 30 % der Energie-
Veränderungen in der Zusammenstellung des Portfolios, die bezugsfläche werden derzeit von Wärmeerzeugern beheizt,
sich etwa durch Zukäufe von Neubauten oder durch Verkäufe die in den letzten zehn Jahren erneuert wurden.
ergeben können.
ANTEIL DER ENERGIETRÄGER AN DER ENERGIEBEZUGSFLÄCHE
Übersicht Immobilienportfolio
in Prozent
Das untersuchte Immobilienportfolio umfasst 56 Liegen-
schaften, deren Standorte in der ganzen Schweiz verteilt sind.
Ölheizung 33.0
Ordnet man die Hauptnutzung der Liegenschaften den
Gasheizung 40.6
SIA-Gebäudekategorien zu, machen die Mehrfamilienhäuser mit
Fernwärme 22.6
knapp 89 % den grössten Anteil des Portfolios aus, gefolgt von
Holzschnitzel 1.8
den Büroliegenschaften mit 7 % und von den gewerblich/indus-
Wärmepumpe 2.0
triell und kommerziell genutzten Gebäuden mit knapp 5 %.
ANTEIL DER SIA-HAUPTNUTZUNGEN AN DER ENERGIEBEZUGSFLÄCHE
ANZAHL WÄRMEERZEUGER
in Prozent
Wohnen/ 88.6
Mehrfamilienhaus Ölheizung 20
Büro 7.0 Gasheizung 19
Industrie 2.9 Fernwärme 15
Verkauf 1.5 Holzschnitzel 1
Wärmepumpe 1
ANZAHL LIEGENSCHAFTEN NACH SIA-HAUPTNUTZUNGEN
Mit rund 41 % wird hier der grösste Teil der Energiebezugs-
fläche mittels Gas versorgt, ein Drittel mittels Öl, und knapp
23 % der Flächen werden mit Fernwärme beheizt. Insgesamt
Wohnen/ 52
werden demnach fast drei Viertel des Portfolios über rein
Mehrfamilienhaus
fossile Energieträger beheizt. Rund 4 % der Energiebezugs-
Büro 2
flächen werden mit erneuerbarer Energie in Form einer Holz-
Industrie 1
schnitzelheizung (Hettlingen, Im Grund) und einer Wärme-
Verkauf 1
pumpe (Kriens, Nidfeldstrasse 2) versorgt.
9
Faktenblatt CO2-Emissionsfaktoren für die Berichterstattung der Kantone (2018), Bundesamt für Umwelt (BAFU
17Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Nachhaltigkeitsbericht
Resultate
Die Modellrechnungen haben ergeben, dass das Immobi- eingeplante Investitionen einen spürbaren Rückgang der
lienportfolio mit knapp 18 kg CO2-Äquivalenten pro Jahr und CO2-Äquivalente zur Folge haben, sodass das Portfolio unge-
Quadratmeter Energiebezugsfläche über dem Durchschnitts- fähr auf dem Zielpfad des Schweizer Gebäudeparks zu lie-
wert des Schweizer Gebäudeparks10 (16 kg CO₂ e/m2 pro Jahr) gen kommt. Danach werden die Emissionen bis 2031 in etwa
zu liegen kommt. gleich bleiben. Nach 2031 dürfte der Investitionsstau ein
In den ersten vier Jahren werden die Emissionen mehr starkes Minus der Emissionen um 20 % bewirken und dazu
oder weniger stabil bleiben. Wenige Instandsetzungsmass- führen, dass das Portfolio für die anschliessenden zwei Jahre
nahmen sowie die Inbetriebnahme des oben genannten Bau- unter den Schweizer Zielpfad zu liegen kommt. Danach wird
projekts in Kriens im Jahr 2023 dürften zu einer leichten das Einsparpotenzial abflachen und über den Zeitverlauf
Reduktion der Treibhausgase führen. In den Jahren zwischen hinweg linear leicht abnehmen.
2024 und 2028 werden grössere, in der Bilanzbewertung
ABSENKPFAD BALOISE SWISS PROPERTY FUND (BSPF) UND ZIELPFAD 2030 PARISER KLIMAABKOMMEN/2050 NETTO NULL
25
20
Co2-Äquivalente kg/m2a
15
10
5
0
2036
2024
2039
2044
2020
2021
2022
2023
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2037
2038
2040
2041
2042
2043
2045
2046
2047
2048
2049
2050
Toleranzbereich Absenkpfad Portfolio Absenkpfad Klimaziele CH
10
Bundesamt für Umwelt (BAFU), 2020, Klimaverträgliche Immobilienanlagen
18Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Nachhaltigkeitsbericht
CO2-ÄQUIVALENTE ALLER LIEGENSCHAFTEN IN DEN JAHREN 1990, 2020 UND 2050 (Y-ACHSE: KG/M2A, GRÖSSE: TOTAL KG)
50
40
Co2-Äquivalente kg/m2a
30
20
10
0
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
2020 2030 2050
Gewichtetes Sanierungsjahr
Schlussfolgerungen
Unsere Modellberechnungen haben ergeben, dass das Immo- grossen Verbrauchern eine starke Reduktion der Energie-
bilienportfolio der BSPF aufgrund der bestehenden Energie- und somit der Nebenkosten zu einer höheren Nettomiete bei
träger und der bestehenden Gebäudesubstanz etwas mehr gleichbleibender Bruttomiete führen. In der Folge nimmt der
Treibhausgase emittiert, als es im Schweizer Gebäudepark Energieunabhängigkeitsgrad zu, und parallel dazu entfällt
durchschnittlich der Fall ist. Mittelfristig kann der Schweizer das Risiko einer höheren CO2-Abgabe oder einer Energiepreis-
Zielpfad aufgrund der eingeplanten Investitionen für eine kurze steigerung.
Zeit eingehalten werden, danach können allein durch Bauteil- Schliesslich ist zu befürchten, dass jede fossile Heizung,
sanierungen keine grösseren Einsparungen erzielt werden. die in den kommenden Jahren erneuert wird, wahrscheinlich
Die wichtigste Stellschraube für eine weitere Reduktion das Jahr 2050 überleben wird und Jahr für Jahr die Reduk-
der Treibhausgase und eine starke Annäherung an das Ziel tionsaktivitäten bremst und zusätzlich erschwert. Mit einem
«Netto-null-Emissionen 2050» ist die Substitution der fos- Energiecontrolling lässt sich der Energieverbrauch anhand
silen Energieträger durch erneuerbare Energien. Es muss aber von Betriebsoptimierungen mit verhältnismässig geringem
darauf hingewiesen werden, dass eine Substitution nicht finanziellem Aufwand reduzieren.
ohne Weiteres an jedem Ort problemlos umsetzbar ist. Ins- Am Gasnetz angeschlossene Liegenschaften könnten
besondere an zentrumsnahen Lagen können bautechnische, auch durch den Wechsel auf Biogas zu einer Reduktion der
rechtliche oder räumliche Hürden und Zielkonflikte eine Emissionen beitragen, jedoch könnte der höhere Gaspreis zu
Umstellung erschweren oder sogar verhindern. In gewissen höheren Nebenkosten zulasten der Mieterschaft führen, was
Fällen können die CO2-Äquivalente durch eine Überpro- möglicherweise eine Senkung der Nettomiete nach sich
duktion von erneuerbarer Energie bei anderen Liegenschaf- ziehen würde. Für Liegenschaften, welche mit Fernwärme
ten oder durch die Investition in externe CO₂-Kompensa- versorgt werden, können je nach Fernwärmebetreiber auch
tionsmassnahmen (Zertifikate und Klimaschutzprojekte) erneuerbare Fernwärmeprodukte bezogen werden.
erzielt werden. Die Baloise Asset Management AG nutzt diese Aus-
Die Umstellung auf erneuerbare Energien ist oft mit wertung, um die zukunftsorientierte und rentable Nach-
höheren Investitionskosten verbunden, jedoch können sich haltigkeitsstrategie für den BSPF weiterzuentwickeln und
solche Systeme bereits heute oft rentieren. So kann bei auszubauen.
19Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Vermögensrechnung
Vermögensrechnung
30.09.2020 30.09.2019
In CHF
Aktiven
Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken 18’487’331 20’377’616
Bankguthaben auf Zeit, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken – –
Kurzfristige festverzinsliche Effekten
Sicherstellung von Bauvorhaben (Art. 90 KKV) – –
Übrige (Art. 89 KKV) – –
Total kurzfristige festverzinsliche Effekten – –
Grundstücke
Wohnbauten 461’021’000 425’027’000
Kommerziell genutzte Liegenschaften 47’985’000 47’217’000
Gemischte Bauten 95’770’000 93’655’000
Bauland, einschliesslich Abbruch und angefangener Objekte 5’448’000 –
Total Grundstücke 610’224’000 565’899’000
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen – –
Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften – –
Sonstige Vermögenswerte 6’359’413 3’122’575
Gesamtfondsvermögen 635’070’744 589’399’191
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch – –
sichergestellte Verbindlichkeiten
Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite – –
Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten 10’470’840 10’480’040
Total kurzfristige Verbindlichkeiten 10’470’840 10’480’040
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlich- 113’150’000 85’000’000
keiten
Langfristige verzinsliche Darlehen und Kredite – –
Langfristige sonstige Verbindlichkeiten – –
Total langfristige Verbindlichkeiten 113’150’000 85’000’000
Total Verbindlichkeiten 123’620’840 95’480’040
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 511’449’904 493’919’151
Geschätzte Liquidationssteuern – 8’984’174 – 4’275’456
Nettofondsvermögen 502’465’730 489’643’695
20Baloise Swiss Property Fund
Geschäftsbericht per 30. September 2020
Vermögensrechnung
Vermögensrechnung
30.09.2020 30.09.2019
Anteile
Anzahl Anteile im Umlauf zu Beginn der Rechnungsperiode 4’714’285 –
Ausgegeben – 4’714’285
Zurückgenommen – –
Anzahl Anteile im Umlauf bei Abschluss der Rechnungsperiode 4’714’285 4’714’285
Nettoinventarwert pro Anteil bei Abschluss der Rechnungsperiode 106.58 103.86
In CHF
Veränderung des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode 489’643’695 –
Ausschüttungen – 14’284’283 –
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Anteilen/ – 470’526’068
Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen
Gesamterfolg 27’106’318 19’117’627
Saldo Einlage / Entnahme Rückstellungen für künftige Reparaturen – –
Nettofondsvermögen am Ende der Rechnungsperiode 502’465’730 489’643’695
Turbenthal, Hohmattring 19, 21
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