Schweizer Wohneigentum - Falke Immobilien
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Schweizer
Wohneigentum®
Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
Überreicht von Falke Immobilien, Partner von alaCasa.ch und Ihr Experte für Wohneigentum,
www.falke-immobilien.ch, info@falke-immobilien.ch
02 Experiment im grossen Stil 05 Neues aus dem Netzwerk 08 Die Marketingrunde Herausgeber: alaCasa.ch,
Ist Home-Office die Zukunft? Kundenfeedback / Rückblick www.alaCasa.ch, info@alaCasa.ch,
04 Regionale Nachrichten Immobilien Wyss 10 Die Zukunft der 0800 80 80 11
Worblaufen (BE) / 06 Vermarktung Immobilien-Bewertung Redaktion: Birgitt Wüst
Meggen (LU) Digitale Helfer Trends und Chancen Gestaltung: graustufen.ch
07 Immobilien-ABC 12 Ihre alaCasa-Partner Erscheint: 3 bis 4 Mal jährlich
online und in gedruckter Form
08
BILD: ADOBE STOCK
Oktober 2020
Die Welt steht Kopf
Wir leben in einer sehr unruhi- «Die Marketingrunde» dieses nicht mehr wegzudenken. Wir
gen Zeit, die enorme Auswirkun- Jahr komplett online organi- haben nachgefragt und sind zur
gen auf uns alle hat; sowohl in sieren mussten. Wir berich- Ansicht gelangt, dass persönli-
unserem Privat- als auch in un- ten Ihnen, wie es uns gelungen che Einschätzung und Erfahrung
sem Berufsleben. Während des ist, auch unter erschwerten in der Bewertung von Wohn
Lockdowns wurde unsere Tä- Umständen inspirierende Re- eigentum noch lange nicht aus-
Beatrice Falke tigkeit stark beeinträchtigt, und ferenten zu präsentieren und gedient hat. Lesen Sie mehr dazu
Falke Immobilien GmbH
auch wir mussten uns – wie vie- wertvollen Wissenstransfer auf den folgenden Seiten.
le von Ihnen auch – an wochen- sicherzustellen.
langes Home-Office gewöhnen.
Lesen Sie in unserem aktuellen Heute stellt sich die Frage, ob Ich wünsche Ihnen dabei viel
Magazin, wie diese Arbeitsform sich digitale Helfer für Immobili- Vergnügen!
bei Arbeitnehmern angekom- envermarkter nach der gemach-
men ist und was ihre Auswirkun- ten Erfahrung einfacher durch-
gen auf Menschen und Märkte setzen werden. Lesen Sie, wie
waren. alaCasa.ch musste sich dies unsere Netzwerkpartner
insofern neu erfinden, als wir einschätzen. Auch in der Bewer- Beatrice Falke,
unseren traditionellen Kongress tung sind digitale Instrumente Falke Immobilien GmbH
alaCasa-Experten für Wohneigentum finden Sie in der ganzen Schweiz.
Kontaktieren Sie uns auf www.alaCasa.ch, info@alaCasa.ch oder 0800 80 80 11.
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Wohneigentum 08
Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Oktober 2020
TREND
BILD: ADOBE STOCK
Während des Lockdowns arbeitete knapp die Hälte der Schweizer Erwerbstätigen im Home-Office.
Experiment im grossen Stil
Während des Lockdowns arbeitete die halbe Schweiz im Home-Office,
was relativ gut funktioniert hat. So könnte die Corona-Krise zum
Katalysator für mobiles Arbeiten werden. Was nicht ohne Folgen
für die Immobilienmärkte bleiben dürfte.
BW Die vom Bundesrat im März 2020 zur Auch nach der Krise mehr Home-Office Zu einer ähnlichen Zwischenbilanz kommt
Eindämmung der Covid-19-Pandemie ge- Weiter zeigen die Ergebnisse, dass der eine aktuelle Studie der FHNW Fachhoch-
troffenen Massnahmen haben weitrei- Home-Office-Anteil kaum auf das Vor schule Nordwestschweiz und der ZHAW
chende Auswirkungen: So musste mehr krisen-Niveau zurückfallen wird. Im Ge- Zürcher Hochschule. Wie die Studienauto-
als ein Drittel der Schweizer Arbeitnehmer genteil: Vielen gefällt es sehr gut im Home- ren Volker Schulte, Christoph Steinebach,
ihr Pensum reduzieren, Hunderttausende Office, und sie wollen auch in Zukunft nicht Arie Hans Verkuil und Susanne Hübenthal
wurden ins Home-Office geschickt. We- ihre ganze Arbeitszeit im Büro verbringen. berichten, wurde die Umstellung auf Arbei-
gen der Corona-Krise verrichteten doppelt ten von zuhause aus von den allermeisten
so viele Erwerbstätige als sonst ihre Arbeit 41 Prozent der von Deloitte befragten 1500 Studienteilnehmern schnell und effizient
von zuhause aus, wie eine im April durchge- in der Schweiz lebenden Personen im er- gemeistert. Mehr als 70 Prozent der insge-
führte repräsentative Umfrage von Deloitte werbsfähigen Alter gaben an, dass sie zu- samt 333 Befragten fühlten sich demnach
Schweiz zeigt. Danach arbeitete während hause produktiver sind – und dies trotz dem im Home-Office wohl oder sehr wohl und
des Lockdowns etwa die Hälfte (48 Prozent) mangelnden Austausch mit Kollegen und möchten diese Art zu Arbeiten auch wei-
der Schweizer Erwerbstätigen von daheim der Ablenkung durch Kinder. 34 Prozent der terhin beibehalten. Die Studienergebnisse
aus – vor der Krise waren rund 25 Prozent Befragten gaben an, dass sie auch nach der zeigen klar: Die Corona-Krise dürfte den
der Befragten mindestens einmal pro Woche Corona-Krise regelmässig von zuhause aus langfristigen Trend zu mehr Home-Office
im Home-Office. arbeiten werden. beschleunigen.
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Oktober 2020
Viele Vorteile … räumlichen Distanz Orientierung und Un- Schreibtischstuhl Platz. Wenn sich rundher-
«Die Menschen wollen auch in Zukunft terstützung zu geben, was neue Massstäbe um der Wohnalltag abspielt und man keine
häufiger von zuhause aus arbeiten. Unter- bei der Unternehmensführung erforderlich Tür hinter sich schliessen kann, dürfte die
nehmen kommen nicht umhin, flexiblere macht. Konzentration auf die Arbeit schwerfallen –
Arbeitsmodelle einzuführen oder auszubau- insbesondere dann, wenn gleichzeitig noch
en», erklärt Matthias Thalmann, Partner im Auch für die Beschäftigten ist das Arbeiten weitere Bewohner im Home-Office arbeiten.
Bereich Human Capital Consulting bei De- im Home-Office trotz der genannten positi- Was die Rückkehr ins Grossraumbüro viel-
loitte Schweiz. Die gegenwärtige Krise sehen ven Aspekte nicht immer einfach. Gemäss leicht im einen oder anderen Fall dann doch
die Deloitte-Researcher als ein «Experiment der Deloitte-Umfrage ist für fast die Hälf- erstrebenswert erscheinen lässt.
im grossen Stil». «Es zeigt sich oft sehr dras- te (44 Prozent) der Befragten die fehlende
tisch, was im Home-Office funktioniert und persönliche Interaktion mit Kollegen und Unklare Auswirkungen auf den Markt
was nicht», so Thalmann. Kunden einer der grössten Nachteile des Dennoch ist davon auszugehen, dass der
Home-Office. 20 Prozent sehen sogar ihr durch die Corona-Krise beschleunigte Trend
Tatsächlich hat die beschleunigte Flexibi- mentales Wohlbefinden gefährdet, da sie zum flexiblen Arbeiten sich weiter verstär-
lisierung von Arbeitsort und Arbeitszeit sich im Home-Office oft isoliert fühlen. ken wird – nicht nur in der Schweiz, sondern
einerseits positive Auswirkungen, weil die rund um den Globus. Davon gehen etwa die
Beschäftigten ortsunabhängiger werden und Etwa ein Drittel (32 Prozent) betrachtet die Experten vom Deutschen Institut für Wirt-
ihr Zeitmanagement selbst in die Hand neh- Ablenkung durch Kinder oder Familienan- schaftsforschung aus. «Arbeitnehmer wie
men können. Mütter können arbeiten, wenn gehörige als eine der grössten Herausfor- Arbeitgeber haben in der Lockdown-Phase
die Kinder schlafen oder in der Kita oder derungen, und 16 Prozent haben zuhause gemerkt, dass es relativ gut funktioniert im
Schule sind. Menschen, die körperlich nicht keinen eigenen Arbeitsbereich, sodass sie Home-Office», sagt IW-Forscher Michael
mehr so mobil sind, können leichter in Lohn besonders anfällig auf Störungen und Ab- Voigtländer und verweist darauf, dass in-
und Brot kommen. Und Angehörige können lenkungen sind. «Viele Menschen befinden zwischen viele Firmen überlegen, wie sie
sich besser um pflegebedürftige Verwandte sich in einer Extremsituation, in der sie ihren angesichts der angespannten wirtschaftli-
kümmern – jeden Tag von neun bis 17 Uhr im Arbeitsplatz improvisieren und gleichzeitig chen Lage Flächen sparen und damit Kosten
Büro anwesend zu sein, ist für diese Men- Kinder betreuen müssen», sagt Deloitte-Ex- reduzieren können.
schen keine Option mehr. Auch dass man perte Thalmann. Doch klar sei: Die meisten
seine Arbeitszeiten an seinen persönlichen Befragten schätzten flexible Arbeitsplatz- Die Rechnung ist einfach: Wer verstärkt auf
Rhythmus anpassen kann – viele sind spät modelle, und nicht wenige hätten das Gefühl, Home-Office setzt, kann Mieten und Neben-
am Abend besonders produktiv, andere in ausserhalb des Büros produktiver zu sein. kosten (Wartung, Sicherheit, Versorgung
den frühen Morgenstunden – hat Vorteile: usw.) sparen. Er glaube zwar nicht, dass sich
Wer nicht mehr der vorgeschriebenen Ar- Neue Wohntrends in Sicht? Arbeit komplett nach Hause verlagern wird,
beitszeit unterliegt, arbeitet meist effizi- Die Frage ist, ob dies auch auf Dauer so sein sagt Voigtländer: «Aber wir werden eine
enter. Darüber hinaus wird durch das nicht wird. Auch wenn alle technischen Voraus- neue Balance sehen zwischen Arbeit im Büro
mehr erforderliche Pendeln vom Wohnort setzungen – Laptop, funktionierendes Inter- und Arbeit im Home-Office.»
zum Arbeitsplatz die Verkehrsinfrastruktur net etc. – gegeben sind, die das Arbeiten von
entlastet und das Klima geschont. zuhause aus ermöglichen, gestaltet sich das Belastbare Prognosen, welchen Auswirk-
Wohnumfeld bisweilen als problematisch. lungen der sich verstärkende Trend auf den
… aber auch Herausforderungen Denn Wohnungen haben oftmals einen Immobiliensektor haben wird, lassen sich
Doch gibt es auch viele Herausforderungen. offenen Grundriss und sind eher kompakt derzeit zwar noch nicht treffen, doch ist es
Zum einen sind die Unternehmen gefordert: als grosszügig gestaltet. Statt vieler kleiner sehr wahrscheinlich, dass künftig Privat-
Sie müssen Massnahmen ergreifen, um ihre Zimmer gibt es einen grossen Wohnbereich wohnungen mit separaten Arbeitsflächen
Mitarbeitenden im Home-Office mit allem – ein eigenes Arbeitszimmer, wo man un- gefragt sein werden – oder, von den teuren
technischen Zubehör auszurüsten und an- gestört arbeiten könnte, ist nur selten vor- Schweizer Zentren einmal abgesehen, auch
gemessen zu unterstützen; zudem wird handen, und oftmals hat nicht einmal ein die Nachfrage nach grösseren Wohneinhei-
es anspruchsvoller, Mitarbeitern bei einer eigener Schreibtisch mit dazugehörigem ten steigt. •
Anteil der Schweizer Erwerbstätigen, 50 %
die von zuhause arbeiten
(mindestens einen halben
40 %
Tag pro Woche).
Quelle: © 2020 Deloitte AG
30 %
20 %
10 %
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2020 2020
vor während nach
Corona Corona Corona
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Oktober 2020
MARKT
Nachrichten aus den Regionen
WORBLAUFEN (BE)
Baustart für Projekt Hammerwerk
BILD: RAUMGLEITER AG
BW Zwischen ehemaliger Industrie und torische Hammerschmiede werden fünf Mit Ausnahme der Studios verfügen alle
Natur nimmt in der nahe Ittigen gele- sechsstöckige Punkthäuser mit dazwi- Wohnungen über gedeckte, nach Süden
genen Gemeinde Worblaufen das Pro- schen geschalteten zweistöckigen Ver- ausgerichtete Terrassen oder Balkone
jekt Hammerwerk Gestalt an. Am 19. bindungsbauten errichtet. Die Häuser mit Sicht auf die Aare. Nach aktuellem
August 2020 wurde der Grundstein für bieten werden nach Fertigstellung einen Zeitplan sollen die Eigentumswohnun-
das Neubauprojekt am Aare-Ufer ge- Wohnungsmix von Studios und 2 ½- bis gen im Frühling 2022 bezugsbereit
legt. Angrenzend an die stillgelegte his- 5 ½-Zimmer-Wohnungen bieten. sein. •
MEGGEN (LU)
Wohnen mit Aussicht
BW Am östlichen Dorfeingang von Meg-
BILD: MOBIMO
gen entstehen mit der Überbauung Grace
30 Eigentumswohnungen im Stockwer-
keigentum sowie 350 Quadratmeter Ge-
werbefläche. Gebaut wird nach Plänen
von Scheitlin Syfrig Architekten. Jeweils
zehn der 2 ½ bis 5 ½ Zimmer umfassen-
den Wohneinheiten verteilen sich auf drei
Wohngebäude, die sich gut in die Um-
gebung einfügen. Die Gewerbeflächen
befinden sich in einem eingeschossigen
Bau, der an der Gotthardstrasse im süd-
lichen Teil des Grundstücks erstellt wird; – wird eine Gartenlandschaft mit privaten sicht auf das Bergpanorama und den
entlang der Hauptstrasse sind sie gut Aussenräumen und einem gemeinschaft- Vierwaldstättersee. Im ersten Quartal
sichtbar. Über dem Dach des Gewerbe- lichen Freiraum angelegt. Die hochwertig 2022 sollen die Flächen bezugsbereit
baus – die erste Terrasse der Überbauung ausgebauten Wohnungen bieten Aus- sein. •
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ALACASA.CH
Nachrichten aus dem Netzwerk
Kundenfeedback THUN (BE)
zum Schmunzeln Neuer Showoom bei Immobilien Wyss
BW Fast 20 Jahre ist es her, dass Marc gemietet. Wo ab 1908, zur Hochblü-
Wyss in seiner Heimat Thun sein ers- te der Thuner Grandhôtels, den inter-
tes Büro an der Grabenstrasse eröffnet nationalen Gästen Souvenirs verkauft
und damit – damals als Ein-Mann-Be- wurden, präsentieren die umtriebigen
trieb – den Grundstein für eine Erfolgs- Makler in ihrem Showroom Immobilien
story legt. Schon nach wenigen Jahren, rund um den Thunersee.
2007, erwirbt Wyss Büroräumlichkei-
ten im Neubau an der Bernstrasse 39 Die Lage gegenüber eines stark fre-
in Thun-Steffisburg und verstärkt sein quentierten italienischen Restaurants
Unternehmen personell; 2009 wird sei «geradezu ideal», sagt Wyss: «Viele
Immobilien Wyss regionaler Partner Fussgänger bleiben vor dem Aushang
des Maklernetzwerkes alaCasa.ch. stehen und lesen gespannt die Ange-
bote, die wir über einen speziellen Bild-
Wir wollten schon immer wissen, Erfolg ist für Marc Wyss «kein Zu- schirm präsentieren.» Als «Glücksfall»
was unsere Kunden über uns denken. fall». Und mit seiner Strategie, sich sieht Marc Wyss die Enoteca Italia, die
Schliesslich kann man sich immer ver- ausschliesslich auf die Verkehrswert- sich im selben Gebäude befindet: «Wir
bessern. Deshalb händigen wir nach schätzung, den Verkauf und die Ver- planen, ab Herbst Kunden und Freunde
Verkaufsabschluss – in der Regel un- marktung von Immobilien zu konzen- des Hauses zu Immobiliengesprächen
mittelbar nach Unterzeichnung des trieren, liegt er richtig: Heute zählt in die historischen Räume einzuladen.»
Kaufvertrags – eine Rückantwortkarte Immobilien Wyss in der Region Thun –
aus. Darauf kann uns der Kunde seine Thunersee – Bern zu den führenden Mit dem neuen Showroom ist Immobi-
Meinung sagen. Oft kommen Antwort- Unternehmen der Branche. Nach wie lien Wyss nun an zwei stark frequen-
karten mit Bemerkungen zurück, die uns vor stehen die Zeichen auf Wachs- tierten Standorten in Thun vertreten
schmunzeln lassen, wie etwa folgendes tum: Um die regionale Präsenz zu er- und unterstreicht so die regionale
schöne Beispiel: höhen, hat die Immobilien Wyss AG Kompetenz an den beiden wichtigen
im Sommer an der Hofstettenstrasse Stadteinfahrten ins Zentrum der Stadt
«Mit Dienstleistungsorientierung, Hart- in Thun das schmucke Ladengeschäft der Alpen. •
näckigkeit gepaart mit Fröhlichkeit und
Freundlichkeit hat as immobilien mein
BILD: IMMOBILIEN WYSS
sehr spezielles Haus gut und zeitgerecht
verkaufen können.»
Renate Maag
Oft sind die Bewertungen aber auch kurz
und knapp formuliert:
«Von Anfang bis zum definitiven Verkauf
alles super.»
Heidi Bärtschi
Der Trend zur Bewertung von Dienstleis-
tungen wird sich wohl schon bald auch
bei der Immobilienvermarktung durch-
setzen. Denn in anderen Branchen sind
Bewertungsportale wie Trip Advisor
oder Google nicht mehr wegzudenken.
Wir sind bereit. •
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VERMARKTUNG
Pro & Contra der digitalen Helfer
Die Immobilienvermarktung wird zunehmend durch digitale Werkzeuge und
technische Finessen unterstützt. Softwarelösungen und Roboter können die
menschliche Beratung ergänzen, jedoch nicht komplett ersetzen.
BILDER: KAMPMEYER IMMOBILIEN AG
Im Auftrag von Kampmeyer Immobilien führt der Besichtigungsroboter SAM in Köln Interessenten virtuell durch eine Wohnung.
MR In der deutschen Millionenmetro- Firma Realbot Engineering von Mitgründer Neubauvorhaben der Zürcher Pensionskas-
pole Köln ist er seit Kurzem auch im Ein- Alexandros Tyropolis. Die Robotercrew ist se BVK oder im «Les Amis» in Biel, einem
satz: SAM, der nicht humanoide Roboter 24 Stunden am Tag, sieben Tage die Woche Projekt der Espace Real Estate AG. «Die ak-
einer Schweizer PropTech-Firma. Der etwa einsatzbereit und bringt potenziellen Käu- tuelle Situation zwingt uns, digital zu kom-
1,70 Meter grosse und knapp sechs Kilo- fern bzw. Mietern die annoncierte Liegen- munizieren – eine bereits seit vielen Jahren
gramm leichte Besichtigungsroboter führt schaft unterwegs über das Smartphone oder bestehende Technologie, die aber erst jetzt
im Auftrag des regionalen Maklers Roland daheim über den Computer digital näher. flächendeckend gelebt wird. Doch erst die
Kampmeyer via World Wide Web Interes- praktische Anwendung der Masse ebnet
senten durch eine Wohnung im Projekt «Lin- Rundgang mit SAM nun neuen Technologien den Weg», erklärt
denpalais» im Stadtteil Marienburg. SAM in Eingesetzt wurde das mobile Helfer- PropTech-Mitgründer Tyropolis, dessen Er-
der Domstadt ist einer von derzeit gesamt- lein auch schon bereits in der Überbau- findung SAM mit einer hochauflösenden
haft 20 Vermarktungsrobotern der Zürcher ung «Bernhardswies» in St. Gallen, einem Full-HD-Kamera und einem hochwertigen
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Oktober 2020
Mikrofon den Rundgang aus der Ferne er- «Interessenten können sich so einen ersten
möglicht, was definitiv kein Nachteil in Zei- Eindruck einer Immobilie verschaffen, ohne
ten amtlich vorgeschriebenen Social Dis- viel Zeit dafür aufwenden zu müssen.» An- DAS SCHWEIZER
tancings ist. bieter, welche eine Online-Besichtigung via IMMOBILIEN-ABC
WhatsApp, F aceTime oder ähnliche Kanä-
DIE 500 WICHTIGSTEN BEGRIFFE
Doch auch «Wohnungsbesichtigungen mit le anbieten, sind nun seit Mitte März auf
menschlicher Begleitung» seien möglich, Homegate speziell gekennzeichnet, berich-
fügt Tyropolis an. Das heisst, Makler und tet Berndt.
Vermarkter können sich online dazuschalten Von den Autoren des Standardwerks
oder sind live im Objekt beim Rundgang mit Einschätzungen aus dem
«Immobilien-Marketing:
Mehrwert für Liegenschaften»
Roman H. Bolliger Beny Ruhstaller
SAM dabei. Man habe festgestellt, dass die alacasa-Netzwerk
Interessenten immer auch noch das Persön- Bei der Cristuzzi Gruppe in Widnau kommen
cover_immobilien-abc_2018_def.indd 1 24.10.19 10:52
liche suchten, so Tyropolis. Der reale Rund- digitale Marketingmassnahmen vor allem
gang mittels Roboter unterscheide sich dann bei Kaufobjekten oder Erstvermietungen in IMMOBILIEN-ABC
doch wesentlich von den visualisierten, also grösseren Neubauten zum Einsatz. So etwa
künstlich erzeugten 360-Grad-Besichtigun- im neuen Projekt «Uptown Mels», das auch Die wichtigsten
gen. Es gebe den Menschen ein Gefühl von über die Kanäle Facebook, Instagram und
Ehrlichkeit, Glaubwürdigkeit und Authentizi- LinkedIn beworben wird. «Es muss hier vor Begriffe
tät, erklärt er, Licht- und Wetterverhältnisse allem der richtige Mix mit klassischen Wer-
vor Ort inklusive. beinstrumenten sein», sagt Daniel Romer.
«Bei Bestandesliegenschaften, etwa bei der
Homegate und ImmoScout24 rüsten auf Nachvermietung von Wohnraum, sieht das EIGENKAPITALRENDITE
Auch die grossen Schweizer Immobilien schon wieder anders aus. Dort kommen die Nettomieteinnahmen abzgl. des
portale mit Wohnungsangeboten sind in- Qualitäten nicht so zur Geltung respektive Zinsaufwands im Verhältnis zum
zwischen auf dem digitalen Weg voran- muss der Mix zwischen digital und klassi- eingesetzten Eigenkapital.
gekommen und ermöglichen etwa neu schen Massnahmen anders gewählt wer-
Besichtigungen mittels Live-Stream. «Die den», findet er. FACILITY MANAGEMENT (FM)
Videotelefonie erlaubt es uns, eine Besich- Ganzheitliche strategische Betrach-
tigung ohne physischen Kontakt relativ Auch Jeannette Grob, Mitglied im Verwal- tung, Analyse und Optimierung aller
einfach abzuhalten», sagt Martin Waeber, tungsrat bei der Genossenschaft Casageno Prozesse rund um ein Gebäude sowie
Managing Director von ImmoScout24. Dies im aargauischen Remetschwil, sieht einige aller gebäudespezifischen Dienst-
gebe mehreren Interessenten gleichzeitig die Vorteile durch die heutige digitale Technik. leistungen eines Unternehmens, die
Möglichkeit, an einer Besichtigung teilzu- Sie bietet etwa 360-Grad-Panoramatouren nicht zum Kerngeschäft gehören.
nehmen und im Chat Fragen zu stellen. Mak- durch die angebotenen Objekte an. «Vor-
ler oder Bewirtschafter beantworten diese teilhaft ist dabei vor allem die Vorselektion GESAMTEIGENTUM
in Echtzeit. Mit dem neuen Ansatz könnten im Interessentenkreis.» Dennoch gehe am Eigentumsform, bei der jeder Betei-
passende Objekte einfacher und schneller Ende nichts ohne den direkten persönlichen ligte ein Recht auf die ganze Sache
identifiziert werden, so Waeber. Die virtuelle Eindruck und die gemeinsame Begehung vor hat, ohne dass ihm an einem Bruch-
Besichtigung sei nicht nur für Interessenten, Ort. «Wohnen ist nun mal auch ein emoti- teil die Rechte und Pflichten eines
sondern auch für Immobilienverwaltungen onsgeladenes Thema», begründet Grob. Eigentümers zukommen.
ein grosser Vorteil. Es liege aber auch auf der
Hand, dass der physische Kontakt zum Ver- Linda Bardheci, Inhaberin und Geschäfts- HAUPTNUTZFLÄCHE
mieter und zum Objekt nicht gänzlich ersetzt führerin der LIBA & Partner Immobilien AG Teil der Nutzfläche, welcher der
werden könne. Die digitale Technik vereinfa- in Basel, wiederum sieht im Virtuellen und Zweckbestimmung und Nutzung
che aber den Ablauf erheblich. Digitalen nur einen sehr begrenzten Nutzen des Gebäudes im engeren Sinn dient.
für ihr Geschäft. Sie setzt aber mittlerweile
Der Immobilienmarktplatz Homegate setzt gern auf Wunsch des Kunden auf gemein- INDEXKLAUSEL
mittlerweile auch viele neue Ideen, Kon- same Rundgänge via FaceTime. «Hier kann Mietvertragliche Vereinbarung, wo-
zepte und Techniken schweizweit ein. Hier- ich auch direkt auf die Kundenwünsche ein- nach die Anpassung des Mietzinses
zu zählen seit kurzem auch Online-Live- gehen und individuelle Fragen im Detail be- an veränderte wirtschaftliche Rah-
Besichtigungen über das Portal. CEO Jens antworten. So ist das Ganze viel privater und menbedingungen einem Index folgt.
Paul Berndt sagt: «Eine kürzlich durchge- persönlicher. Diese Art der Vermarktung ist
führte Umfrage bei Suchenden auf home sehr anstrengend, aber es lohnt sich, da wir
gate.ch hat deutlich gezeigt, dass die den direkten Kundenkontakt pflegen.» • Das Schweizer Immobilien-ABC
Nachfrage nach Online-Wohnungsbesich- mit über 500 Begriffen kann auf
tigungen in der jetzigen Situation hoch ist.» www.alacasa.ch kostenlos
Doch auch ohne die durch Corona-Virus bezogen werden.
eingeschränkten realen Möglichkeiten bö-
ten Online-Besichtigungen einen Mehrwert.
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VERMARKTUNG
«Konsumenten sind heute viel
aufgeklärter und intelligenter»
Zwölf Referenten und Experten in drei Online-Modulen innert drei Wochen – dies war die
Marketingrunde für Immobilienprofis 2020, die in Corona-Zeiten rund 120 Teilnehmer auf
den neuesten Stand in Sachen Immobilienmarketing brachte.
MR Professor Stephan Kippes von der und erfolgreich unrenovierten Wohnraum, ablösen würden, sei eher widerlegt worden,
HfWU Nürtingen-Geislingen stellte in der in diesem Fall: Wohnungen in ostdeut- so der Experte. Prof. Dr. Egon Schranz, Do-
ersten von drei Online-Sessions dar, wie schen Plattenbauten, vermarkten kann. Mit zent der Berner Fachhochschule und der
sich das Immobilienmarketing vor allem «JenaFREEstyle» wurde im September 2018 ZHAW in Zürich, bezeichnete die Digita-
auch vor dem Hintergrund der zuneh- eine Kampagne gestartet, die neue und vor lisierung in der Kommunikation als Mega-
menden Digitalisierung in den letzten Jah- allem jüngere Zielgruppen für den Woh- trend, wobei die Umsetzung eher ein so-
ren veränderte. Er geht davon aus, dass nungsbestandshalter Jena Wohnen (Stadt- ziologisches als ein technisches Problem
Online-Besichtigungen von Liegenschaften werke Jena Gruppe) ins Visier nimmt. sei. «Eine Wohnungsbesichtigung mit allen
schon bald zum Standard gehören werden. Sinnen ist digital einfach nicht möglich»,
In der Vergangenheit hätten Makler durch Weiterhin ein «Sowohl als auch» so Schranz. Es werde wohl in Zukunft auch
Echtzeit-Begehungen der Miet- oder Kauf- Micha Jahn, Head of Customer Product bei weiterhin ein «Sowohl als auch» geben. Die
objekte viel zu viel Zeit verloren, so Kippes. der Homegate AG, beschrieb, welche Er- Online-Welt unterstütze dabei, der Ent-
In Zukunft würden die Vermittler nur noch fahrungen der Schweizer Immobilienmarkt- scheidung näher zu kommen, ein virtueller
mit zwei oder drei «heissen» Kandidaten platz in Zeiten des Corona-Lockdowns mit Rundgang könne jedoch nicht allein beim
die Immobilie tatsächlich betreten und be- dem Tool Online-Live-Besichtigungen Entscheiden helfen. Diese Tools müssten
gutachten. machte. Ein Ergebnis: Online-Live-Besich- als Ergänzung verstanden werden.
tigungen helfen dabei, in einer ersten Run-
Im Anschluss zeigte Katrin Hitziggrad, de die Spreu vom Weizen zu trennen. Man Matthias Kiess, CEO der Zürcher Werbe-
Konzepterin und Beraterin für Produkt- finde so besser die Kerngruppe für eine und Kommunikationsagentur TBWA, stellte
und Marketingmanagement in der Woh- ausgeschriebene Wohnung, so Jahn. Die zu Beginn der zweiten Online-Session der
nungswirtschaft, anhand des Beispiels Ursprungsvermutung, dass Online-Besich- Marketingrunde neue Trends in der Kom-
«JenaFREEstyle», wie man auch kreativ tigungen die klassische Art schon bald ganz munikation vor. Im Gegensatz zu früheren
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BILD: DIE MARKETINGRUNDE
Die Expertinnen und Experten der Marketingrunde 2020
Zeiten würden heute die Zielgruppen nicht Käferbergstrasse verfügbar war, in Lebens- Musik derzeit spielt. Hier seien es vor allem
nur einfach passiv zuschauen, sondern viel grösse auf einem Monitor durch das Pro- die Bereiche Prozessoptimierung, Datenvi-
aktiver auftreten und mitsprechen und mit- jekt führte und so die neuen Wohnungen sualisierung sowie virtueller Raum, in de-
entscheiden wollen. Produkte und Pro- mittels 360-Grad-Panorama-Rundgang nen sich viele neue Firmen mit neuen Ideen
jekte müssten zudem Sinn geben und erlebbar machte. Sandra Wetzel, Expertin und Innovationen zeigten. Etablierte Unter-
klare Botschaften haben. «Der Konsu- für Immobilienkommunikation, definierte nehmungen hätten sich in den kommenden
ment ist heute viel aufgeklärter und intel- schliesslich, welche wichtigen Meilensteine Jahren zu entscheiden, ob sie den technolo-
ligenter.» Melanie Müller, Head of Social bei der Planung und Realisierung von Immo- gischen Wandel annähmen und aufgreifen,
Media & Marketing Automation bei der bilienprojekten zu beachten sind. Sie unter- um zu Innovationsleadern zu werden oder
Homegate AG, stellte danach vor, wie sich schied hierbei von reiner Unternehmens-, ob sie im Worst-case zu «digitalen Dinosau-
der Immobilienmarktplatz in Zeiten der Projekt- und Prozesskommunikation. Etwa riern» verkümmerten.Dem stimmte auch
Corona-Pandemie verstärkt dem Thema dann, wenn es etwa bei Studien-, Archi- Yves Studer, Head of Consumer Segment
Kommunikation mit den Anzeigenkunden tektur- oder Bebauungsplanverfahren und bei Homegate, zu. Es gelte, die Probleme
und den Konsumenten widmete. Dazu zähl- Investorenwettbewerben darum gehe, Ak- von Menschen zu lösen. Hinzu komme,
ten spezielle Updates per Mail im Namen zeptanz bei der Verwaltung, in der Politik, dass das Thema Immobilien bzw. Wohnen
von CEO Jens-Paul Berndt oder regelmä- aber eben auch bei den Bürgern zu schaffen. ein sehr emotionales sei. Mit verschiedenen
ssige Produktnews sowie eigene Webinare, Einzelteams versuche man bei dem zur TX
um Verkäufern, Vermietern und allfälligen Nicht zu «digitalen Dinosauriern» werden Group zählenden Immobilienmarktplatz die
Mietern wichtige Informationen zu geben Der dritte Online-Teil der Marketingrunde Kundenwünsche und -bedürfnisse und Än-
und damit die Kundenbindung zu verbes- 2020 nahm sich des Grossthemas Digi- derungen dabei frühzeitig zu antizipieren.
sern. talisierung an. Nicolas Bürer, Geschäfts-
führer von Digitalswitzerland, sprach da- Proptech-Gründer Mark Petzoldt berich-
Virtuelle Mieter im Einsatz von, dass die durch Covid-19 erzwungene tete zum Abschluss der Marketingrunde
Philippe Frei, Leiter Vermietungsmanage- grosse d igitale Testphase mit Home-Office 2020 von seinem Berliner Startup Joyce,
ment bei der Livit AG, zeigte anhand des und verstärktem Online-Handel bei Unter- das Wohnungen, Materialien und Ausstat-
neuen «Virtual Reality Promoters» beim nehmen und Konsumenten die technische tungen im Baukastenprinzip anbietet. Der
Zürcher Entwicklungsprojekt «Guggach- Adaption innert acht Wochen einen Fort- Kunde soll das Produkt Immobilie soweit
park», wie ein partizipativer Ansatz bereits schritt gemacht habe, der in normalen Zei- wie möglich individualisieren können, und
in der Phase der Erstellung direkt vor Ort ten vermutlich fünf Jahre gebraucht hätte. dies bereits vor oder in der Bauphase. Diese
an der Baustelle genutzt werden kann, um Art von Individualität habe zudem den Vor-
Interesse an den Neubauwohnungen zu we- Mario Facchinetti, Repräsentant des Schwei- teil, höhere Preise für das jeweilige Produkt
cken und bestimmte Zielgruppen direkt an- zer Innovationsnetzwerks SwissPropTech, aufrufen zu können, während zugleich Kun-
zusprechen. Dies gelang über eine virtuelle legte hieran anschliessend dar, wie und wo denwünsche besser berücksichtigt würden,
Mieterin, die Tag und Nacht 24 / 7 an der im Bereich der Immobilientechnologien die so Petzoldt. •
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Oktober 2020
WERTERMITTLUNG
PreisWert nach dem
Lustprinzip?
Die Digitalisierung macht’s möglich: Der Marktanteil von Online-Maklern,
sei es bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien, nimmt stetig zu. Auch
das automatisierte Bewerten von Immobilien gewinnt an Bedeutung –
hat der klassische Schätzer ausgedient?
BW Wird eine Immobilie mit ihren inneren hedonisch berechnete Immobilienindizes im computerunterstützte, auf statistischen Ver-
und äusseren Merkmalen erfasst und da- Assetmanagement institutioneller Immobili- fahren beruhende Vergleichswertmethode
nach in Wert oder Preis taxiert, so sind daran en-Investoren einen hohen Stellenwert. dar. Sie beruht auf der folgenden Grundidee:
oft hedonische Methoden beteiligt. Der seit Eine Liegenschaft kann gedanklich in ihre
den 1960er-Jahren für diese Methodik ver- Befördert wurde diese Entwicklung nicht zu- Eigenschaften (Merkmale) aufgeteilt wer-
wendete englische Begriff «hedonic» leitet letzt von der an vielen Immobilienmärkten den, wie u. a. etwa Grösse (Wohnfläche),
sich ab vom griechischen ἡ ἡδονή , was Freu- nach wie vor herrschenden Intransparenz Ausbaustandard und Lage. Wer nun eine
de oder Lust bedeutet. Demnach: Bewertung in Sachen Miet- und Kaufpreise, welche Immobilie erwirbt oder mietet, bewertet
nach dem Lustprinzip? das Bewerten einer Liegenschaft erheblich damit auch sämtliche Eigenschaften dieses
erschwert. So sammeln Schätzer, um einen Objekts. Kaufpreis oder Miete stellen somit
Nicht ganz. Bei der hedonischen Preisbe- Anhalt für die Entwicklung der Kaufpreise implizit die Summe der Ausgaben dar, die
rechnung wird ein Gut gedanklich (subjektiv) zu haben, bis heute Angebotsdaten, auch der Markt für diese Eigenschaften zu zahlen
in Qualitätseigenschaften zerlegt, und dann stellen manche Onlinemakler solche zur bereit ist.
wird mit Hilfe der so genannten Regressions- Verfügung. Allemal nützlicher für die Wer-
analyse der Einfluss dieser Qualitätsmerk- termittlung ist indes die Kenntnis konkreter Bei einer hedonischen Bewertung eines
male auf den Preis ermittelt. Dadurch kön- Transaktionspreise – doch gibt es bei der Objekts werden Angaben zu diesen Krite-
nen Preisänderungen, die auf qualitativen Veröffentlichung der tatsächlich erzielten rien mit denen von Tausenden Immobilien
Veränderungen bestimmter Eigenschaften Verkaufs- oder Mietpreise Probleme mit verknüpft, die kürzlich die Hand gewech-
beruhen, von den sonstigen Preisverände- dem Datenschutz und den Geschäftsge- selt haben und die mit dem tatsächlichen
rungen und der Inflationsentwicklung rech- heimnissen der Dateneigentümer, weshalb Verkaufspreis in einer Datenbank erfasst
nerisch getrennt werden. Mit der Benennung solche Informationen in der Schweiz wie sind, wo sie von «grossen Playern» des
dieses Verfahrens als hedonische Preisbe- in vielen anderen Ländern nicht zugänglich Immobilienmarkts – etwa Banken, Versi-
stimmung wurde ursprünglich auf den mit sind. Gutachter in den angelsächsischen cherungen, Anlagestiftungen, respektive
den Qualitätsverbesserungen einhergehen- Ländern, wo alle Transaktionsdaten en de- den ihnen beauftragten Analyseinstituten
den steigenden Lustgewinn Bezug genom- tail öffentlich zugänglich sind, haben es da und Beratungshäusern – in anonymisierter
men – mit Hedonismus, der altgriechischen einfacher. Aber auch in Deutschland, wo Form tagesaktuell eingespeist werden.
Lehre vom Streben nach Sinnenlust und Ge- alle Immobilientransaktionsdaten (Preis,
nuss hat die Methode nichts zu tun. Lage, Art der Liegenschaft) in anonymisier- Der Vorteil: Die Resultate hedonischer
ter Form von den Notaren an die Gutach- Schätzungen liegen relativ nah am Wert,
Etwas mehr Licht im Dunkel terausschüsse der Städte und Gemeinde der sich bei einem Verkauf der Liegenschaft
Mit der zunehmenden Digitalisierung, die weitergeleitet werden und als Grundlage voraussichtlich erzielen lässt. Darüber hin-
nicht zuletzt das Sammeln und Auswerten für Kaufpreissammlungen und der Boden- aus sind hedonische Schätzungen mit 300
von Daten stark vereinfacht, kamen hedo- richtwerttabellen dienen, gestaltet sich das bis 500 Franken pro Bewertung deutlich
nische Methoden nach und nach auch in Bewerten einfacher als in intransparenten günstiger als klassische Schätzungen. Unter
der Immobilienbewertung zum Einsatz. So Märkten. anderem kommen die hedonischen Trans-
stützen sich heute etwa Banken bei der Hy- aktionsdaten in den sogenannten Automa-
pothekarvergabe häufig auf den hedonisch Schnell, effizient, günstig… ted Valuation Models (AVMs) zum Einsatz.
ermittelten Wert einer Liegenschaft; auch Im Prinzip stellt die hedonische Be- Diese statistischen Verfahren analysieren,
haben von grossen Beratungsunternehmen wertungsmethode bei Immobilien eine vergleichen und können so den Wert eines
10 alaCasa.ch – Experten für Wohneigentum, www.alaCasa.ch, info@alaCasa.ch, 0800 80 80 11Schweizer
Wohneigentum 08
Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Oktober 2020
Immobilienassets bestimmen. AVMs wer-
BILD: ADOBE STOCK
den derzeit vorwiegend für homogene, re-
gelmässig gehandelte Vermögenswerte wie
Renditeliegenschaften verwendet. Mussten
sich Asset- und Portfolio-Manager früher
durch Massen von Excel-Sheets wühlen,
reicht heute ein Knopfdruck: Ganze Immo-
bilienportfolios lassen sich auf diese Weise
innerhalb von wenigen Minuten und ohne
menschliches Zutun marktgerecht analy-
sieren. Die grossen Vorteile der Automa-
ted Valuation Modells sind die Schnelligkeit
und Einfachheit in der Anwendung und ihre
Effizienz. Hat der Bewerter, Gutachter oder
Schätzer somit ausgedient?
…aber nicht in jedem Fall zielführend
Unbestritten ist, dass sich die hedonische
Immobilienbewertung für institutionelle In-
vestoren eignet, die umfangreiche Immobi-
lienbestände bewirtschaften, wie die bereits
genannten Fonds oder Immobilien-AGs, Ver-
sicherungen, Pensionskassen oder auch Hy-
pothekenbanken und die öffentliche Hand.
Gleichwohl eigne sich die Methode längst Wer den Wert seines Eigenheims kennen will, muss ganz genau hinschauen.
nicht für alle Immobilien, heisst es in Bewer-
terkreisen. Kritisiert wird etwa, dass die Be-
wertung einer Immobilie ohne Besichtigung
wenig bis keinen Sinn macht – schliesslich
seien Liegenschaften Unikate – und könnten
als solche leicht aus dem «Raster» fallen.
Eine weitere Fehlerquelle: Werden die Da-
ten für das zu bewertende Objekt vom Eigen-
tümer selbst bestimmt, so erfolgt die Qua-
lifizierung der einzelnen Merkmale meist alaCasa-Experten bewerten
subjektiv, da in aller Regel Quervergleiche
zum aktuellen Markt fehlen. Hinzu komme, Ihr Wohneigentum
dass die Methode nur bei baurechtlich gut
ausgenutzem Land funktioniere, bei gering
genutztem Boden oder Baulandreserven sei- Das Festlegen bzw. Beurteilen des Ver- aufbaut und deshalb nur eine grobe
en Fehler zu erwarten. Zudem sei die Me- kaufspreises für ein Einfamilienhaus Richtgrösse darstellt.
thode bei einzelnen Renditeobjekten nicht oder eine Eigentumswohnung ist an-
geeignet, weil diese in Bezug auf Substanz, spruchsvoll und mit einigen Risiken Exaktbewertung
Ausbaustandard, Nachhaltigkeit der Erträ- verbunden. Gleichzeitig kann der Preis Falls Sie es genau wissen wollen, bera-
ge, mietrechtliche Aspekte usw. nicht mit entscheidend für einen raschen Ver- ten wir Sie sehr gerne bei der Festlegung
denjenigen der Datenbank verglichen wer- kaufsentscheid sein. Bei der Festlegung des Werts Ihres Einfamilienhauses oder
den können. Auch bei Verkaufsverhandlun- des «richtigen» Verkaufspreises sollten Ihrer Eigentumswohnung. Neben mo-
gen von grösseren Liegenschaftenportfolios Sie zwischen Express- und Exaktbewer- derner Technologie setzen wir hier ins-
seien hedonisch berechnete Werte kaum tung unterscheiden: besondere auf unsere langjährige Erfah-
verwendbar, gleiches gelte für Nachlass- rung und regionale Marktkenntnis. Für
verhandlungen oder andere Auseinander- Expressbewertung einen Verkauf, einen Erbfall oder eine
setzungen güterrechtlicher Art. Die hedo- Falls Sie einen ersten Anhaltspunkt wün- neue Hypothek empfehlen wir unbe-
nische Verkehrswertermittlung könne dem schen, wo sich der Wert Ihres Wohnei- dingt eine Exaktbewertung.
bewertenden Sachverständigen bestimmte gentums etwa bewegt, können Sie auf
Kennwerte oder auch Richtwerte zur groben unserer Website eine kostenlose Ex- Auf unserer Website finden Sie weitere
Immobilienpreiseinschätzung liefern – mehr pressbewertung vornehmen. Bitte be- Informationen zu Bewertungen:
indes nicht. Trifft diese Einschätzung zu, achten Sie, dass diese Bewertung ledig-
dürfte den Schätzern die Arbeit so schnell lich auf ein paar wenigen Informationen www.alaCasa.ch
nicht ausgehen. •
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