Industrie- und Logistikmarktbericht - Eine aktuelle Studie von OTTO IMMOBILIEN GEWERBE
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H E R B S T 2 0 17 Industrie- und Logistikmarktbericht Eine aktuelle Studie von OTTO IMMOBILIEN GEWERBE
INHALT SVERZEICHNIS UNSERE WERTE
01 Marktbedingungen
Seit über 60 Jahren befassen wir
uns in unserem spezialisierten
02–05 0 3 Österreich als Logistik-
und Industriestandort
Familienunternehmen mit
0 4 Wirtschaft in Österreich
02 Standorte und Marktdaten der Vermietung, dem Verkauf,
0 6 –19 07
13
Wien/Umgebung
Bundesländer
der Verwaltung und der
1 6
Preisniveau international
1 6
Investment
Bewertung von Büro- und
18 Ausblick
Gewerbeimmobilien: ein
03 Interview Erfahrungsschatz, von dem
2 0 –2 3 2 0 Mag. Wolfgang Scheibenpflug unsere Kunden profitieren.
04 Wissenswertes
2 4 –2 5 2 5 Aktuelle Anforderungen an Der Erfolg Das Fundament
Logistik- und Industrieflächen
Ihres Unternehmens wird für Ihre Pläne und Visionen
wesentlich von der Wahl der bieten wir Ihnen mit verlässli-
richtigen Immobilie beeinflusst. cher Beratung sowie Komplett-
05 Ansprechpartner Architektonische, ergonomi-
sche, technologische und
wirtschaftliche Anforderungen
service in allen relevanten
Beratungs- und Projektphasen
– von der Standortwahl bis zur
2 6 –2 7
müssen auf bestmögliche Vertragsabwicklung. Dabei
Weise miteinander kombiniert arbeiten wir eng mit führenden
werden – dabei kommt es Experten zusammen: Rechts-
28 Impressum auf objektive, fachspezifische anwälten, Steuerberatern,
Kriterien ebenso an wie auf Wirtschaftsprüfern und techni-
Ihre individuellen Präferenzen. schen Fachleuten. Das Ergebnis:
Immobilien, die höchste
Zukunfts- und Investitions-
Die Kompetenz sicherheit für nachhaltig
ertragreiche Nutzung bieten.
unseres erfahrenen Teams
bietet Ihnen die Sicherheit, dass
all dies berücksichtigt wird Die Vielfalt
und in die Entscheidungsfindung
einfließt. Sie genießen dabei unseres Angebots an Sie umfasst
den Vorteil, sich voll auf Ihr alle Leistungen im Zusammen-
Kerngeschäft konzentrieren zu hang mit Büro- oder Gewerbe-
können – weil wir Ihnen in flächen jeglicher Branchen.
allen Immobilienangelegenhei- Mit dem richtigen Gespür für die
ten mit tiefer Markt- und Entwicklung des Marktes,
Fachkenntnis zur Seite stehen. lang jähriger Erfahrung und
Wir sehen dabei nicht nur Zahlen fundiertem Wissen arbeiten wir
und Fakten, sondern gehen konsequent an der Erfüllung
auch partnerschaftlich auf Ihre Ihrer Immobilienwünsche. Dabei
persönlichen Bedürfnisse profitieren Sie von unseren
hinsichtlich der Immobilien- ausgezeichneten Kontakten im
wahl ein. Markt, sowohl auf Nachfrager-
als auch auf Anbieterseite.
SEHR GEEHR TE DAMEN UND HERREN! Mit unserem vorliegenden Marktbericht für Logistik- und Industrieimmobilien dürfen wir Ihnen wieder unsere aktuellen Recherchen zu diesen Spezialgebieten präsentieren. Obwohl weniger im Fokus der Öffentlichkeit, lohnt sich gerade aufgrund der zentralen Lage Wiens an der Schnittstelle wichtiger europäischer Verkehrswege der nähere Blick auf diese Bereiche. Wien ist schon jetzt zweitgrößte Stadt im deutschsprachigen Raum und wird vor allem auch wegen des prognostizierten Bevölkerungs- wachstums künftig vor große Herausforderungen gestellt sein. Und auch der E-Commerce und Online- handel verändern zunehmend die Bedürfnisse von Wirtschaft und Konsumenten. Forderungen nach „same-day-“ oder sogar „two-hour-delivery“ werden auch die Ansprüche an Logistikimmobilien in den kommenden Jahren nachhaltig erhöhen. Hier nun die wichtigsten Markttrends, die unsere Team- leiterin für Industrie- und Gewerbeflächen, Mag. Tina Steindl MSc, gemeinsam mit unserer Research- abteilung für Sie erhoben hat: Die attraktivsten Lagen für Industrie- und Logistikimmobilien in Wien sind weiterhin der Süden, der Südosten sowie das Umland – rund 70 Prozent der Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet. Der Norden der Bundeshauptstadt – etwa rund um Hagenbrunn - holt allerdings deutlich auf. Die Nachfrage nach modernen Logistik- und Industrieflächen bis 5.000 m² ist weiterhin höher als das Angebot. Dieses besteht zu einem großen Teil aus älteren und nicht zeitgemäßen Bestandsobjekten und kann die Nachfrage oft nicht erfüllen. Nach unserer Beobachtung sind Hallenflächen von durchschnittlich 1.500 bis 3.000 m² besonders gefragt – wenngleich auch hier die Tendenz leicht steigt. Aufgrund der geänderten Kundenbedürfnisse wollen viele Logistik-Dienstleister noch näher am Verbraucher sein und suchen derzeit Objekte in zentraler bzw. zentrumsnaher Lage, was meist am entsprechenden Angebot scheitert. Die Leerstandsquote ist aufgrund mangelnder Erfassungssysteme und vieler eigengenutzter Objekte nicht exakt feststellbar. Leerstände in modernen und State-of-the-Art-Objekten sind allerdings weiterhin rückläufig. Die Nettomieten bewegen sich im Raum Wien qualitäts- und lageabhängig in einer großen Band- breite zwischen 2,50 und 6,00 Euro pro m² und Monat. Durch das Entstehen von neuen, modern ausgestatteten Logistikzentren sehen wir einen leichten Anstieg des Mietpreisniveaus. Die gewerblichen Grundstückspreise in Wien liegen abhängig von Lage und Größe zwischen 200 Euro und 350 Euro pro m². Durch die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum rechnen wir mit einem weiteren Anstieg. Parallel dazu sind die Renditen am Standort Wien deutlich gesunken und befinden sich derzeit bei einem Wert von unter 6 Prozent. Obwohl Logistikinvestments traditionell nur einen geringen Anteil am Gesamtmarkt ausmachen, sind vor allem internationale institutionelle Investoren aktuell an modernen und nahezu vollvermieteten Objekten in guten Lagen, aber auch an Light-Industrial-Immobilien, interessiert. Zum Abschluss darf ich Sie auf das Interview mit Mag. Scheibenpflug (MRICS), Standortmanager für Immobilienentwicklung und -vermarktung am Flughafen Wien, hinweisen, das Mag. Alexander Fenzl geführt hat. Wie immer wünsche ich Ihnen an dieser Stelle eine interessante Lektüre und stehe Ihnen zusammen mit meinem Team für weiterführende Informationen gerne zur Verfügung! Ihr DR. EUGEN OTTO GESCHÄFTSFÜHRER VON OTTO IMMOBILIEN EUGEN@OTTO.AT
01
Marktbedingungen
2
1.1
Österreich als Logistik- und Industriestandort
Ein Blick auf die Landkarte macht es deutlich: Österreich bietet
dank seiner zentralen Lage an der Schnittstelle wichtiger
europäischer Verkehrswege einen optimalen Zugang zu den
Wachstumsmärkten in Mittel- und Osteuropa.
Logistikschwerpunkte und Haupttransportrouten © OTTO Immobilien GmbH
Herbst 2017
A D
Städte
Logistikschwerpunkte
Flughafen
C
Binnenhafen LINZ
Autobahnen und Schnellstraßen ST. PÖLTEN
WIEN
Transeuropäische Verkehrsnetze
B SALZBURG
EISENSTADT
BREGENZ
INNSBRUCK
GRAZ
KLAGENFURT
A Baltik-Adria-Route B Skandinavien-Mittelmeer-Route C Rhein-Donau-Route D Östliche Mittelmeer-Route
Österreich verfügt über ein leistungsfähiges Verkehrswegenetz für Straßen-, Schienen-, Wasser- und
Lufttransporte mit bestem internationalem Anschluss. Das moderate Kostenniveau des Schienen-
gütertransports wird von Branchenexperten als überaus positiver Standortvorteil angesehen.
Speditionen, Dienstleister, Projektentwickler, Investoren und Industriebetriebe profitieren in
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
Österreich zudem von der wirtschaftlichen und sozialen Stabilität sowie international anerkanntem
Logistik-Know-how. Des Weiteren schätzen Industriebetriebe das sehr gut ausgebildete Fachpersonal
in Österreich. Dies belegt auch der von der Weltbank veröffentlichte Logistik-Performance-Index
Kapitel 01 – Marktbedingungen
(LPI), bei in dem Österreich im Jahr 2016 unter 160 Ländern auf Platz 7 eingestuft wurde. Damit
man im internationalen Vergleich noch weiter nach vorne gereiht wird, ist laut Fachmeinung der
Spediteure ein weiterer Ausbau des multimodalen Güterverkehrs mit entsprechenden Güterterminals
notwendig, um so den bereits sehr guten Modal Split im Vergleich zu anderen EU-Ländern noch
weiter zu verbessern. Ferner wird die Situation in Bezug auf Lohnkosten und Arbeitszeitmodellen
gegenüber Nachbarn wie u.a. Ungarn, Slowenien, Tschechien als wenig konkurrenzfähig erachtet.
3
Eingebettet ist diese Infrastruktur in das europäische System der Transeuropäischen Netze (TEN-V)
im Zentrum von drei der wichtigsten europäischen Verkehrskorridore liegt: der Brennerachse, der
Rhein-Donau-Achse und der Baltisch-Adriatischen Achse. Die beiden Letzteren verlaufen in
Österreich entlang der West- und Südstrecke und ermöglichen dem Land somit, sich als Logistikhub
zu positionieren – wobei ein kontinuierlicher Ausbau der Infrastruktur unumgänglich ist. Vor allem in
der Erweiterung der Donauschifffahrt liegen deutliche Potenziale (derzeitige Nutzung bei nur 15 %).
Österreichs Logistikstandorte sind im Wesentlichen im Raum Wien bzw. Wien-Umgebung sowie im
Bereich Linz/Wels entlang der Donauachse und an der Baltisch-Adriatischen Achse in der Steiermark
im Umfeld Graz angesiedelt. Diese Standorte zählen zu den internationalen Hubs und werden mit
einer hohen Agglomerationsdichte in Bezug auf die Produktion und der Bevölkerung als klassische
Logistikstandorte eingestuft.
Zu den wesentlichsten Industriestandorten zählen neben Wien (Life Science, Telekom und IT)
Oberösterreich (IT, Produktion und Umwelttechnik) und die Steiermark (Mechatronik- und
Maschinenbauindustrie sowie Automotive).
1.2
Wirtschaft in Österreich
Österreich hatte nach den Erhebungen der Statistik Austria im Januar 2017 einen Bevölkerungs-
stand von 8.773.686 Personen (Wien: 1.867.960). Die Zahl der sozialversicherten Beschäftigten lag
im Dezember 2016 bei 3.615.866 (Wien: 820.807). Bis zum Jahr 2034 wird ein Bevölkerungsstand von
2.104.660 prognostiziert, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von +0,7 % entspricht.
Die Arbeitslosenquote erreichte im Juni 2017 einen Wert von 5,7 % (der Erwerbspersonen). Das ist
einer der niedrigsten Werte innerhalb der Europäischen Union (EU-28: 9,6 %). Das nationale
Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO erwartet in seiner Prognose von Juni 2017 ein Wirtschafts-
wachstum von 2,4 % im laufenden Jahr 2017 und 2,0 % im Jahr 2018. Die Inflationsrate soll laut
WIFO-Prognose im Jahr 2017 1,8 % und 2018 1,7 % betragen.
Der österreichische Außenhandel ist ein überaus wichtiger Faktor der heimischen Wirtschaft und
Motor der Konjunktur. Im Jahr 2017 verbuchte Österreich beim Warenexport eine Veränderung von
+4,9 Prozentpunkten Im Vergleich zum Vorjahr. Trotz der schwierigen globalen Rahmenbedingungen
sollen die Ausfuhren von Waren weiter auf hohem Niveau bleiben (WIFO-Prognose für 2018: 4,0 %)
Der österreichische Internet-Einzelhandel hat sich 2016 deutlich dynamischer als der stationäre
Einzelhandel entwickelt. Nach einem nominellen Umsatzplus von 7 % im Jahr 2015 kann 2016
ein Wachstum von 4 % im Online-Handel erzielt werden. Im Gesamtjahr 2016 ist der Brutto-
Jahresumsatz im österreichischen Internet-Einzelhandel um rund 100 Millionen Euro auf etwa
3,4 Milliarden Euro gestiegen und erreicht damit knapp 5 % des Einzelhandelsvolumens in Österreich.
4
Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
10 %
8%
6%
4%
2%
0%
-2 %
-4 %
2013 2014 2015 2016 2017* 2018*
Warenexporte Warenimporte Handel Herstellung von Waren 1
Jahr Warenexporte Warenimporte Handel Herstellung
von Waren 1
2013 0,5 % -2,0 % -2,1 % 0,3 %
2014 2,2 % 0,8 % 2,0 % 1,6 %
2015 3,5 % 4,2 % 0,6 % 1,8 %
2016 1,2 % 3,3 % 2,1 % 1,6 %
2017 * 4,9 % 4,0 % 2,5 % 4,8 %
2018 * 4,0 % 3,3 % 2,3 % 4,0 %
1) Nettoproduktionswert, einschl. Bergbau
* Prognose
Brutto Jahresumsatz im Internet-Einzelhandel in Österreich von 2006-2016 © OTTO Immobilien GmbH
in Mrd. Euro
4,0
3,4
3,3
3,1
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
3,0 2,9
2,7
2,5
2,2
Kapitel 01 – Marktbedingungen
2,0
1,3
1,0
1,0 0,8
0,7
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Quelle: KMU Forschung Austria
5
02
Standorte und
Marktdaten
6
2.1
Wien/Umgebung
Lagen
Die nach wie vor attraktivste Lage für Industrie und Logistik ist der Süden Wiens. Dieser zeichnet
sich durch den direkten Anschluss an die Süd-Autobahn (A2), die Wiener Außenring-Autobahn (A21),
die Südosttangente Wien (A23), die Wiener Außenring-Schnellstraße (S1) Richtung Osten und den
Flughafen Wien über die Ost-Autobahn (A4) aus. Somit liegt dieser Standort direkt am Schnittpunkt
der Autobahnen nach Westen, Süden, Osten sowie dem Norden Europas.
Der Norden Wiens bzw. das nördliche Umland weist bereits eine bestehende Betriebs- und Logistik-
zone auf. Besonders entlang der Autobahnachse A22/S1/A5 mit den Bezirkszentren Korneuburg und
Stockerau ist eine hohe Logistikintensität festzustellen. Bisher war hier im Vergleich zu den
etablierten Lagen im Süden/Südosten Wiens eine spürbar geringere Flächennachfrage zu bemerken.
Seit der Eröffnung der Außenring Schnellstraße (S1) konnte jedoch eine deutlich positivere Wahr-
nehmung dieses Standorts durch eine verstärkte Nachfrage beobachtet werden. Die zukünftig
nordöstlich geplante Erweiterung des Autobahnnetzes wird die Attraktivität des Standortes weiter
erhöhen.
Ein Investor, der diesen Trend bereits vor ein paar Jahren aufgegriffen hat und in Hagenbrunn als
Vorreiter spekulative Logistikobjekte mit derzeit 44.000 m² errichtet hat, profitiert von dieser
Entwicklung. Nach sehr erfolgreichen Vermietungen ist ein weiterer Bauabschnitt mit zusätzlichen
24.000 m² geplant. Ebenso entsteht in unmittelbarer Nähe ein spekulativ errichteter Logistikpark,
der in einer 1. Ausbaustufe rund 50.000 m² Flächen haben wird. Insgesamt plant man nach
Abschluss aller Bauphasen 2019 eine Fläche von 160.000 m² zur Verfügung zu stellen.
Der Osten Wiens besticht durch sein großes Flächenangebot. Durch Verbesserungen bei der
Erschließung im Rahmen von Infrastrukturprojekten hat die Lage zunehmend an Bedeutung
gewonnen. Durch den Ausbau der Wiener Außenring-Schnellstraße (S1) mit der Ostumfahrung vom
Knoten Süßenbrunn (S2) bis zum Knoten Schwechat (A4) erfolgte eine wesentliche Aufwertung der
Verkehrsinfrastruktur in diesem Abschnitt, der durch die geplante Erweiterung um die Spange
Flugfeld Aspern nochmals verbessert wird. Durch diese Infrastrukturverbesserung sowie die großen
Flächenreserven in diesem Gebiet werden auch zukünftig Projektentwicklungen erwartet.
Insbesondere der Standort Süd-Osten/Flughafen besticht durch seine tri-modalen Güterwege. Durch
die Kombination des Güterterminals Wien-Freudenau, mit dem Flughafen Wien ist dieser Standort
durch sämtliche Verkehrsarten hervorragend erschlossen. Die Ausbaupläne im Bereich Logistik des
Flughafen Wiens werden die Bedeutung dieses Standorts in den nächsten Jahren weiter steigern.
Insgesamt fokussieren sich aktuell rund 70 % der regionalen Flächennachfragen im Industrie- und
Logistikbereich auf den Süden bzw. Südosten Wiens und sein Umland.
Im Westen nimmt die Anzahl der Betriebsgrundstücke – trotz guter Verkehrsanbindung – aufgrund
von Umwidmungen zu Wohnzwecken stetig ab. Durch den Mangel an ausreichend bebaubarer
Freifläche und gleichzeitiger Zunahme der Bevölkerungszahl durch die gestiegene Wohnbautätigkeit
entwickelt sich der Westen Wiens langsam, aber stetig von einem Betriebsbaugebiet zu einem
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
Wohn-, Einzelhandels- und Bürostandort.
Kapitel 02 – Standorte und Marktdaten
Neben den klassischen Industrie- und Logistiklagen verfügt Wien auch über attraktive Güter-
verkehrszentren. Die größten Träger in diesem Segment sind aktuell der Hafen Wien, der Flughafen
Wien-Schwechat und der in diesem Jahr fertig gestellte Frachtenbahnhof in Inzersdorf.
7
ÜBERSICHT
Wiener Standorte im Detail
A5
S1
S1
A22
NORDEN
S2
OSTEN
A22
2
U
U5
S1
WESTEN
Karlsplatz
plat
atz (20
((2
2023)
A1
Wienerberg
rg
g (202
023)
02 U2
U
A23 SÜD-OSTEN/
FLUGHAFEN
A4 WIEN
SÜDENAA23 A4
S1
S1
A21
A2
8Industrie- und Logistikstandorte Wien © OTTO Immobilien GmbH
Lage Gebiete im Detail Charakteristik
Norden Strebersdorf durch direkten Autobahn- und Schnellbahnanschluss gut aufge-
schlossenes Betriebsgebiet mit hohem Anteil an Industriebetrieben
Ignaz-Köck-Straße Betriebsgebiet, dominiert durch Einzelhandel und Büronutzung
Allissen Ansiedelungen rund um das Kraftwerk Leopoldau, größte Reserveflächen
im Norden Wiens
Siemensstraße F&E-Schwerpunkt mit Siemens-City, Techbase, Energybase und Futurebase,
größter Windkanal der Welt, direkte S-Bahn-Anbindung
Postzentrum leicht erreichbares Betriebsgebiet rund um das Postzentrum Wien-Nord,
hervorragend erschlossen, Biotechnologie-Cluster, U-Bahn-Anbindung
Heiligenstadt Verdrängung von Betriebsgebieten zugunsten von Büro- bzw.
Wohnnutzung
Osten Aspernstraße Logistikstandort mit Bahnanschluss und Reserveflächen, direkte
U-Bahn-Anbindung
Seestadt Aspern größtes Wiener Stadtentwicklungsgebiet, direkte U-Bahn-Anbindung
Hirschstettner Straße kleinräumig strukturiertes Betriebsgebiet, direkter Autobahnanschluss
BG Kagran zusammengewachsenes Betriebsgebiet (zwischen Wagramer Straße und
S2), eines der größten Betriebsgebiete Wiens mit einigen Reserveflächen
Süd-Osten/ Ölhafen Lobau großes Betriebsgebiet mit Schwerpunkt Ölindustrie, Bahn- und
Flughafen Wien- Schiffsanschluss
Schwechat Hafen Freudenau zentraler Umschlagplatz, Trimodalität (Wasser − Schiene − Straße)
Kaiserebersdorf/Hafen klassischer Logistikstandort, Betriebszone zwischen Ostautobahn
Albern und Wasserstraße
Simmeringer Haide großes Betriebsgebiet entlang der Ostautobahn, Schwerpunkte
Energie und Logistik
St. Marx zentrumnahes Betriebsgebiet, Schwerpunkt Medien- und Forschung,
Nutzungsverschiebung zu Wohnen und Büro beobachtbar
Arsenal/Leberstraße Betriebsgebiet, geteilt durch die Autobahn, Nähe zum Hauptbahnhof
Ailecgasse Flächenreserven für Neuentwicklungen
Enzersdorf/Fischa Logistik-Neubauprojekt mit 50.000 m² Baustufe 1
Süden Liesing traditioneller Industrie- und Forschungsstandort, gute Anbindung an die
Süd- und Westautobahn, direkte U-Bahn-Anbindung
Inzersdorf Entstehung eines neuen Logistikstandorts durch ein neues Güterterminal
der ÖBB, direkt am hochrangigen Straßennetz, Autobahnanschluss an
Südumfahrung S1
Draschegründe West klassisches Betriebsgebiet, Betriebe aller Branchen, äußerst
4. INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
verkehrsgünstige Lage
Laxenburger Straße wichtiger Logistikstandort mit guter Verkehrsanbindung durch den
Anschluss an die S1, Großmarkt Wien (bedeutendster Umschlagplatz
Kapitel 03 – Standorte im Detail
Österreichs für Obst, Gemüse und Blumen)
Oberlaaer Straße Zwischen Inzersdorf und Rothneusiedl entstand in den vergangenen
Jahrzehnten entlang der regional bedeutenden Verbindungsstraße ein
„Straßendorf“ mit Unternehmen
Wienerberg altes Industriegebiet, entwickelte sich in Teilbereichen zu einem
modernen Büro- und F&E-Standort, direkte U-Bahn-Anbindung
Westen Auhof Betriebsgebiet, direkter Anschluss an die Westautobahn (A1), laufender
Umstrukturierungsprozess in Richtung Einzelhandel bzw. Wohnen
9Angebot und Nachfrage
Durch die starke Betriebsansiedlung der vergangenen Jahrzehnte und durch zahlreiche Um-
widmungen von Grundstücken zu Wohnzwecken – ausgelöst durch das starke Bevölkerungs-
wachstum – reduzierte sich das Angebot an gewerblich gewidmeten Grundstücken zunehmend.
Im Gegensatz dazu sehen wir im Umland Wiens ein ausreichendes Angebot und in gewissen
Bereichen ein Überangebot an gewerblich gewidmeten Grundstücken.
Die Nachfrage nach Hallenflächen von 1.500 bis 3.000 m² befindet sich derzeit auf durchschnitt-
lichem Niveau. Wie in den vergangenen Jahren kann eine leicht steigende Tendenz beobachtet
werden. Zudem sehen wir nach wie vor eine deutlich gestiegene Nachfrage nach modernen
Logistikflächen bis 5.000 m². Dieser Nachfrage steht ein hohes Angebot an älteren Bestandsobjekten
gegenüber, das jedoch die steigenden Anforderungen der Nutzer hinsichtlich Ausstattung und
Beschaffenheit oft nicht erfüllen kann. Wie auch auf dem restlichen österreichischen Markt ist im
Raum Wien der Anteil der Eigennutzer im internationalen Vergleich hoch.
Um der höheren Nachfrage nach modernen Logistikflächen ein adäquates Angebot entgegenzu-
setzen, haben nationale und internationale Developer und Investoren in den vergangenen Jahren
begonnen, drittverwendbare Multi-User-Logistikzentren spekulativ zu errichten. Da diese Zentren
sukzessive absorbiert wurden, sodass derzeit kaum noch Angebot an entsprechenden Flächen zur
Verfügung stehen, werden beispielsweise im Norden Wiens (Hagenbrunn) bereits weitere Flächen
geplant. In Enzersdorf an Fischa entsteht derzeit ein weiteres Logistikzentrum. Der INDUSTRIAL CAMPUS
VIENNA EAST der Deutschen Logistik Holding (DLH), wird auf rd. 170.000 m² einen Logistikpark
schaffen.
Der rasante Vormarsch des E-Commerce und Onlinehandels verändert die Kundenbedürfnisse
hinsichtlich „same-day-“ bzw. „next-day-delivery“. Dadurch werden auch die Ansprüche an die
Nutzung von Logistikimmobilien in den kommenden Jahren steigen. Diese Entwicklung zeigt sich im
Wunsch von Logistik-Dienstleistern, noch näher am Verbraucher zu sein, und spiegelt sich bereits in
der zunehmenden Nachfrage nach Logistikimmobilien in zentraler bzw. zentrumsnaher Lage wieder.
Diese Nachfrage kann jedoch aufgrund eines Mangels an Angeboten nicht befriedigt werden. Parallel
dazu ist zu beobachten, dass größere Logistik-Dienstleister ihre Aktivitäten an zentralen Hubs
außerhalb aber doch in der Nähe der wesentlichen Ballungszentren konzentrieren.
Die erhöhten Anforderungen hinsichtlich Flexibilität verstärken auch den Trend vom Eigentum
zum Mietobjekt.
Leerstand
Die Leerstandsrate für bedarfsgerechte, flexible und drittverwendbare Logistik- und Industrie-
flächen ist aufgrund mangelnder Erfassungssysteme nicht exakt feststellbar. Dies lässt sich
insbesondere auf den hohen Anteil eigengenutzter Objekte zurückführen. Festzustellen ist jedoch ein
weiterer Rückgang von Leerständen in modernen und State-of-the-Art-Objekten. Neue, zeit- gemäße
Logistikimmobilien in guten Lagen mit Flächen über 2.500 m² werden auch zukünftig kaum
Leerstände aufweisen und die Nachfrage wird das Angebot deutlich übersteigen.
Preise
Die Nettomieten für Logistik- und Industrieimmobilien bewegen sich qualitäts- und lagebedingt
in einer großen Bandbreite zwischen 2,50 und 6,00 Euro pro m² und Monat. Denn das Spektrum
reicht von der einfachen Lagerhalle im Ortsgebiet über ein Hochregallager an einer Autobahnachse
bis hin zu einem 24 Stunden überwachten High-Tech-Produktionsstandort. Durch das Entstehen von
neuen, modern ausgestatteten Logistikzentren ist ein leichter Anstieg des Mietpreisniveaus
festzustellen. In einzelnen Objekten können bei kleinteiligen Vermietungen auch schon Preise von
über 6,00 Euro pro m² und Monat beobachtet werden. Die Nettomieten für Büroflächen an ent-
sprechenden Industrie- und Logistikstandorten liegen österreichweit abhängig von Ausstattung und
Lage zwischen 6,00 und etwa 12,30 Euro pro m² und Monat.
10Die Grundstückspreise in Wien bewegen sich bei gewerblich gewidmeten Grundstücken abhängig
von Lage und Größe zwischen 200 und 350 Euro pro m². Durch die verstärkte Nachfrage nach
Wohnraum wird mit einem weiteren Anstieg der Preise gerechnet. Wohnbauträger kaufen derzeit
auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung einer Umwidmung auf Wohnnutzung.
Trend – Citylogistik und der Einfluss des Onlinehandels
Zunehmende Urbanisierung, stetig steigender Onlinehandel und geändertes Konsumverhalten
stellen neue Anforderungen an Logistikimmobilien bzw. Lieferketten. Eine optimale und effiziente
Umsetzung ist selten mit nur einem einzigen, zentralen E-Commerce-Versandlager zu bewerk-
stelligen. Damit Einzelhändler flächendeckende Lieferzeiten von einem Tag vom Logistikcenter bis
zum Kunden sicherstellen können, ist oftmals eine Ausweitung und Dezentralisierung der Lager-
einheiten erforderlich. Als Folge davon suchen Logistikdienstleister vermehrt nach Flächen an
zentralen Verkehrsknotenpunkten um somit die Steh- und Laufzeiten zu verkürzen.
Europaweit werden mehrere Ansätze zur Überwindung der „Letzten Meile“ diskutiert und getestet.
Eine einheitliche Strategie bei der City Logistik gibt jedoch noch nicht. Bedingt durch die vorhandene
Flächenknappheit, hohe Grundstückskosten und Verdrängung von Industrie und Gewerbe durch den
Zuwachs an Wohnraumbedarf, bedient man sich im urbanen Raum zur Überwindung der „Letzten
Meile“ kreativer Lösungen. Für die Bewerkstelligung eines flächendeckendenden Angebots von
Same bzw. Next Day Delivery werden u.a. bestehende mehrgeschossige Büro- und Gewerbe-
immobilien oder auch ehemalige Einzelhandelsflächen in Solitärlage (sogenannte „Dark Stores“),
entsprechend refurbished und umgenutzt. Aktuell zählen zu den innovativsten und fortge-
schrittensten Konzepten Servicestationen und Schließfächer für eine Selbstabholung der Waren
durch den Kunden, sowie Micro City-Hubs. So fungiert der City-Hub als Mikrodepot für Lastenrad-
kuriere, welche die „Letzte Meile“ bewältigen (Bsp. Testphase von DHL Express in Frankfurt und
Utrecht). Zusammenfassend ist der Bedarf an spezialisierten, innovativen Logistikimmobilien in
Europa steigend. Ganz gleich ob es sich um ein großes Logistikcenter oder eine kleine Distributions-
einrichtungen geht.
Durch den Wunsch nach hoher Flexibilität setzen Nutzer weiterhin verstärkt auf Mietobjekte;
Eigentum spielt gemäß unserer Wahrnehmung in diesem Bereich eine zunehmend untergeordnete
Rolle. Dabei ist bei Neuentwicklungen darauf zu achten, dass bei der Gebäudekonzeption die
Anforderungen der Nutzer mit der geforderten Drittverwendbarkeit der Investoren in Einklang
gebracht werden kann.
Im 23. Wiener Gemeindebezirk gilt der Gewerbepark der Firma SEGRO, ein börsennotierter Industrie-
immobilienkonzern aus Großbritannien, als Vorreiter in Sachen modernen Logistik- und Gewerbe-
immobilien in Zentrumsnähe. SEGRO hat bereits ein stadtnahes Verteilzentrum mit einem Flächen-
ausmaß von rund 8.200 m² Nutzfläche errichtet und erfolgreich langfristig an die DHL Paket (Austria)
GmbH vermietet. Im Zuge von weiteren insgesamt fünf Bauphasen soll das Areal von SEGRO um sehr
gut belichtete und multifunktional nutzbare Objekten für Lager-, Produktions-, Service- und
Bürozwecke sowie ein Hochregallager, ein mehrstöckiges Parkhaus, usw. komplementiert werden.
Der Bezugstermin der ersten zwei Bauphasen ist Mitte 2018 geplant.
In Enzersdorf an der Fischa, nahe dem internationalen Flughafen Wien Schwechat VIE, entsteht
derzeit ein weiteres, sehr spannendes und innovatives Logistikzentrum: Der INDUSTRIAL CAMPUS
VIENNA EAST der Deutschen Logistik Holding (DLH). Dabei handelt es sich um eine neu gegründete
Gesellschaft der Zech Group, welche auf rund 30 Hektar einen Logistikpark mit insgesamt 170.000 m²
schaffen wird. Dieser soll energieeffizient und CO²-arm konzipiert sein. Im ersten Bauabschnitt
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
sollen sechs Mieteinheiten mit einer Nutzfläche zwischen rund 5.000 m² bis 11.000 m² (zzgl. Büro
Kapitel 02 – Standorte und Marktdaten
und Parkplatz) errichtet werden. Der erste Mieter wird bereits mit Anfang des 3. Quartals 2017
einziehen, weitere Mieter sollen ab Anfang/Mitte 2018 folgen.
11Ausgewählte Vermietungen
2016-2017 © OTTO Immobilien GmbH
INDUSTRIAL CAMPUS INDUSTRIAL CAMPUS SEGRO Park Kara Logstikzentrum
VIENNA EAST VIENNA EAST Mieter: DHL Wien-Nord
Mieter: Arvato Mieter: Hornbach ~ 26.200 m² Mieter: Next Pharma
~ 5.000 m² ~ 5.700 m² Bezug: Q1 2018 ~ 12.500 m²
Bezug: Q3 2017 Bezug: Q1 2018 Bezug: Q3 2017
Preise Standorte Wien/Umgebung © OTTO Immobilien GmbH
in Euro
Wien Ø Mieten in Euro pro m² Ø Grundstückspreise 2)
Lager- und Produktion1) in Euro pro m²
- Nord Neubau 4,00−5,00 200,00−270,00
Bestand 2,50−4,00
- Ost 3) Neubau 4,50−6,00 220,00−350,00
Bestand 2,50−4,50
- Süd Neubau 5,00−6,00 240,00–345,00
Bestand 3,00−5,00
- West Neubau 4,50−6,00 220,00−300,00
Bestand 3,00−4,50
Wien-Umgebung Ø Mieten in Euro pro m² Ø Grundstückspreise 2)
Lager- und Produktion 1) in Euro pro m²
- Nord Neubau 4,00−5,00 65,00−160,00
Bestand 2,50−4,00
- Ost 3) Neubau 4,00−5,00 70,00−185,00
Bestand 2,50−4,00
- Süd Neubau 4,00−6,00 110,00–280,00
Bestand 3,00−4,50
- West Neubau 4,00−5,00 200,00−220,00
Bestand 2,50−3,50
1) D ie genannten Mietpreise verstehen sich exkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer
2) Grundstücke bereits aufgeschlossen
3) Ausnahme: Flughafen Wien-Schwechat
Neubau: Objekte, die seit 2005 errichtet wurden. Bestand: Objekte, die vor 2005 errichtet wurden
HINWEIS
Die Differenzen sind insbesondere auf regionale und lokale Gegebenheiten,
wie Lage und abweichende Grund- und Errichtungskosten, zurückzuführen.
Die angegebenen Mietpreise verstehen sich netto pro m² und Monat für eine
qualitativ hochwertige Hallenfläche. Absolute Spitzenwerte werden am
Flughafen Wien mit mehr als 10,00 Euro pro m² und Monat erzielt.
122.2
Bundesländer
In ganz Österreich lassen sich folgende Regionen identifizieren, die für Logistik und Industrie als
besonders attraktiv gelten. Diese sind rund um die Ballungsräume Wien/Wien Umgebung, St. Pölten/
Krems, Graz/Leoben, Klagenfurt/Villach, Linz/Wels/Enns sowie in Salzburg angesiedelt. Aufgrund der
starken lokalen Industrie sowie der attraktiven Infrastrukturbedingungen (Tri-Modalität durch Donau,
Autobahn und Bahnanschluss) weisen die Standorte Wien und Linz die höchste Attraktivität auf. Durch
die Zusammenarbeit der lokalen Industrie mit entsprechend spezialisierten und praxisorientierten
Forschungsinstituten und Universitäten wird das durch die Industrie benötigte qualifizierte Personal
ausgebildet. Jene Regionen, in denen das Angebot an entsprechend nachgefragten Spezialisten
bereitsteht, können auch weiterhin Betriebsansiedelungen vorweisen.
Industrie- und Logistikstandorte Österreich © OTTO Immobilien GmbH
TSCHECHISCHE REPUBLIK
A5
A7 SLOWAKISCHE
LINZ REPUBLIK
A8
ST. PÖLTEN WIEN
A1
DEUTSCHLAND
A1
SALZBURG
EISENSTADT
BREGENZ A9
A12 A2
INNSBRUCK
A10 UNGARN
SCHWEIZ A12 A13 GRAZ
A2
KLAGENFURT
ITALIEN
SLOWENIEN
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
Kapitel 02 – Standorte und Marktdaten
Logistikintensität Logistikattraktivität
nach Postleitzahlgebieten nach NUTS-3-Gebieten Hauptverkehrswege
hoch sehr hoch hoch sehr hoch hervorragend
Quelle: Logistikimmobilien - Markt und Standorte, Frauenhofer Institut, eigene Bearbeitung und Ergänzung
13S T.P Ö LT E N/K R E MS
Kennzeichnend für die Regionen in Niederösterreich sind eine ausgesprochen gute Verkehrsan-
bindung an die wichtigsten Autobahnverbindungen in Österreich wie A1 und A2 sowie S33 und S5.
Durch die Fertigstellung des Ausbaus der Westbahnstrecke ist außerdem die Anbindung an Inter-
nationale Bahnverbindungen am Standort St. Pölten ausgesprochen attraktiv. Der Donauhafen in
Krems bietet durch einen trimodalen Containerterminal mit Anschluss an Bahn, Straße und Binnen-
schiff gute Ausgangsbedingungen für die maritime Containerlogistik.
Die Landeshauptstadt St. Pölten ist Verkehrsknotenpunkt und wichtiger Wirtschaftsstandort im
niederösterreichischen Zentralraum und der sogenannten Vienna Region. Der derzeit im Ausbau
befindliche Wirtschaftsstandort „NOE-Central“ in St. Pölten (vollständiges Ausbauvolumen 110 Hektar)
wird durch den geplanten Bau der S34/B334 direkt an die A1 sowie an den Autobahnring um Wien
angebunden. Durch diese günstige geografische Lage und die flexiblen Verkehrsanbindungen bietet
sich der Standort vor allem für Betriebe aus den Bereichen Gewerbe, Logistik und Industrie an.
GRAZ/LEOBEN
Der Raum Graz/Leoben stellt eine wichtige Verkehrsschnittstelle für Verbindungen nach Osteuropa
dar. Der Fokus liegt hier außerdem in der Versorgung der eigenen Ballungsräume mit hoher
Industriekonzentration mit Schwerpunkt auf die Automobilindustrie sowie Werkstoff- und Material-
cluster. Die Steiermark, Österreichs südöstlichstes Bundesland, hat sich in den vergangenen
20 Jahren vom Schwerpunkt Schwerindustrie zu einem Wirtschaftsstandort der Innovationen
entwickelt. Jedes dritte österreichische Hightech-Produkt ist „made in Styria“. Der gesamte Raum
profitiert von einer hohen Industriedichte (Automobilindustrie, Werkstoff- und Materialcluster) und
räumlicher Nähe zur Osteuropa, die für die Logistik besonders attraktiv ist. Weitere Stärken sind die
ausgezeichnete Anbindung an das hochrangige Straßennetz durch die beiden Autobahnen A2 und A9,
die den Standort in alle Himmelsrichtungen erschließen, und die vergleichsweise günstige Kosten-
situation im Lohn- und Grundstücksbereich.
Zahlreiche große Infrastrukturprojekte werden in der Region in den nächsten 10 Jahren umgesetzt
und sollen die Etablierung des Standortes weiter vorantreiben. Ein wesentlicher Teil des baltisch-
adriatischen EU-TEN-Korridors soll bis zum Jahr 2024 durch die Inbetriebnahme des Koralmtunnels
(Graz–Klagenfurt; Länge: 33 km) fertiggestellt werden. Als zweite wichtige Infrastrukturmaßnahme
gilt der Semmering-Basistunnel, der in 27 km Länge die beiden Städte Gloggnitz und Mürzzuschlag
verbindet und 2025 in Betrieb genommen werden soll. Durch diese Erschließung soll die Fahrzeit
zwischen Wien und Graz um 30 Minuten reduziert werden. In diesem Zusammenhang wurde unter
dem Projekt „Graz Bahnhof 2020“ der Grazer Hauptbahnhof modernisiert und wird sukzessive an die
steigenden Kapazitäten angepasst. Dieses Infrastrukturvorhaben wird den Süden Österreichs an
weitere wichtige europäische Verkehrsknoten anbinden.
Die technische Branchenorientierung dieser Region wird auch durch die vorhandene Ausbildungs-
infrastruktur unterstützt. Die wesentlichen Einrichtungen sind die TU Graz, die FH Joanneum
(Angewandte Produktionswissenschaften, Fahrzeugtechnik, Luftfahrt etc.) und die Montanuniversität
Leoben (Industrielogistik, Industrielle Energietechnik, Montanmaschinenbau etc.)
KLAGENFURT/VILLACH
Durch seine Lage im Dreiländereck ist Klagenfurt ein wichtiges Drehkreuz für den Güterumschlag
in Richtung Süd- und Südosteuropa. Klagenfurt gilt außerdem als wichtiger Industriestandort in
der Region. Zahlreiche mittelständische, aber auch einige Großunternehmen sind in der Region
angesiedelt. Durch deren Engagement und Nachfrage nach Kontraktlogistik wird der Ausbau der
Verkehrsinfrastruktur vorangetrieben.
Die wesentlichste Straßenanbindung ist durch die Südautobahn (A2) als Verbindung zwischen Wien
und Villach gegeben. Zusätzlich dazu entsteht zukünftig durch die Entwicklung der Koralmbahn
eine Hochleistungsanbindung Klagenfurt−Graz−Wien über die Schiene. Der Alpe-Adria-Flughafen
in Klagenfurt ist ein internationaler Flughafen, von dem primär österreichische und deutsche Ziele
angeflogen werden. Umschlagsmöglichkeiten gibt es am Terminal in Villach durch regelmäßige
Verbindungen nach Deutschland und Italien.
14LINZ/WELS/ENNS
Der Standort besticht durch seine Tri-Modalität und kann daher eine hohe Industriedichte im Raum
Linz verzeichnen. Wels ist insbesondere für Logistikbetriebe höchst attraktiv. Diese Region ist neben
Wien der wichtigste Produktionsstandort in Österreich. Durch die Nähe zu Deutschland und zur
Tschechischen Republik ist der Standort besonders für Logistikdienstleistungen attraktiv. Die hohe
Industriedichte mit einer breiten Branchenstruktur garantiert außerdem eine stabile Nachfrage nach
Logistikdienstleistungen.
Durch die ausgezeichneten Infrastrukturvoraussetzungen, wie den Zugang zur Donau, den Frachtflug
hafen Linz und die Anbindung an die Autobahnen A1, A7 und A8, ist die Region für die Logistiknutzung
bestens gerüstet. Der Ennshafen gilt außerdem als bedeutender Exporthafen mit direkter Verbindung
zum Schwarzen Meer. Eine weitere geplante Infrastrukturmaßnahme, die Errichtung der A26 (Westring
Linz), wurde im August 2017 endgültig zum Bau freigegeben und soll 2022 fertiggestellt werden. Zur
guten Positionierung Oberösterreichs tragen auch die entsprechend ausgerichteten Bildungseinrich-
tungen bei.
SALZBURG
Als Schnittstelle zu Deutschland ist Salzburg insbesondere für die Logistikbranche ein beliebter
Standort. Kennzeichnend für die Region Salzburg ist neben der Nähe zum Wirtschaftspartner
Deutschland auch die Lage an der Kreuzung der wichtigsten Nord-Süd- sowie Ost-West-Straßen und
-Schienen-korridore Europas. Salzburg gilt somit als wichtigste Schnittstelle für Güterströme von und
nach Deutschland. Die Mietpreise für Hallen in Salzburg bewegen sich zwischen EUR 3,80 und
EUR 6,00 pro m² und Monat für gebrauchte Objekte und zwischen EUR 6,50 und EUR 8,00 pro m² und
Monat für Neubauten. In diesem Mietbereich gibt es derzeit nur wenig Angebot an zeitgemäßen und
größeren Objekten.
Preise Standorte restliches Österreich © OTTO Immobilien GmbH
in Euro
Standorte Gebiete im Detail Ø Grundstückspreise 1)
in Euro pro m²
Niederösterreich - Raum St. Pölten 45,00-100,00
- Raum Baden 65,00-97,00
- Raum Wr. Neustadt 70,00-110,00
- Raum Krems 70,00-115,00
Burgenland - Raum Eisenstadt/Parndorf/Neusiedl am See 25,00-120,00
- Raum Oberwart 35,00-40,00
- Raum Jennersdorf/Heiligenkreuz 20,00-35,00
Steiermark - Raum Graz 140,00-260,00
- Raum Graz/Umgebung 165,00-180,00
- Raum Kalsdorf bei Graz 52,00-110,00
- Raum Leoben 60,00-70,00
Oberösterreich - Raum Linz 150,00-250,00
- Raum Wels 90,00-130,00
- Raum Enns 100,00-140,00
- Raum Voralpenkreuz 70,00-80,00
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
Kapitel 02 – Standorte und Marktdaten
Salzburg - Raum Salzburg-Stadt 270,00-350,00
- Raum Salzburg-Umgebung (Anif, Elixhausen) 200,00-350,00
- Raum Salzburg Salzburg Land (Thalgau) 120,00-250,00
Kärnten - Raum Klagenfurt-Umgebung 70,00-195,00
Tirol - Raum Innsbruck 280,00-500,00
- Raum Innsbruck Land/Schwaz 140,00-330,00
- Raum Kufstein 100,00-200,00
- Raum Kitzbühel 100,00-270,00
Vorarlberg - Raum Bregenz 180,00-300,00
- Raum Feldkirch 140,00-225,00
- Raum Dornbirn 180,00-290,00
1) Grundstücke bereits aufgeschlossen
152.3
Preisniveau international
Im europäischen Vergleich liegt die Stadtregion Wien bei Spitzenmieten hochwertiger Logistik-
zentren (Prime Industrial Space) ab 5.000 m² mit 6,00 Euro pro m² und Monat unter dem Schnitt
von 26 Vergleichsstädten von 7,30 Euro pro m². Logistikzentren an deutschen Standorten und in
den großen Handelsmetropolen Westeuropas sind in einigen Fällen teurer, in angrenzenden ost-
europäischen Staaten und Südeuropa etwas günstiger.
Spitzenmieten im europäischen Vergleich* © OTTO Immobilien GmbH
in Euro pro m² und Monat
19,4
20
18
15,6
16
14,6
14
12 11,1
10,0
10 9,2
8,3
8 7,1 7,1
6,7 6,7
6,4 6,3 6,0 6,0 6,0 5,8 5,5 5,5
6 5,0 4,8 4,6
4,0 4,0 3,8 3,5
4
2
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* Quelle: KNIGHT FRANK, European Market Indicators Q2/2017
2.4
Investment
Durch die anhaltenden politischen Unsicherheiten und das nach wie vor sehr niedrige Zinsniveau ist
der Anlagedruck nationaler und internationaler Investoren ungebremst hoch. Da die Kaufpreise der
klassischen Assetklassen wie u.a. Wohn- und Büroimmobilien weiterhin anziehen, stellt das Logistik-
und Industrieimmobiliensegment eine immer attraktivere Alternative für rendite-
orientierte Investoren dar.
Bedeutende Nachfragegruppen sind neben Privatinvestoren und Eigennutzern auch institutionelle
Investoren, die vor allem „sorgenfreie“ Immobilien mit einer gewinnbringenden Renditeerwartung
akquirieren wollen. Im Fokus stehen demnach moderne, nahezu vollvermietete Objekte in guten Lagen.
Im Allgemeinen gilt, dass rein zur Eigennutzung errichtete oder auf den Nutzer zugeschnittene
Immobilien – sogenannte „built-to-suit“–Objekte - sich oftmals nur als Investmentprodukt eignen,
wenn Kriterien wie eine lange Laufzeit (mind. 10 Jahre) und/oder Drittverwendungsfähigkeit
(z.B. entsprechende Mindesthöhen, marktübliches Verhältnis des Produktions- und Büroanteils) erfüllt
werden. Bei Transaktionen werden von Investoren üblicherweise „Triple-Net“-Verträge bevorzugt.
HINWEIS: Von einem „Triple-Net“-Vertrag wird dann gesprochen, wenn neben den Betriebskosten auch
die Instandhaltungskosten an Dach, Fassade, Fenstern und Außentüren vom Mieter getragen werden.
16Während sich die Nachfrage von nationalen Investoren auf ein Volumen zwischen 1 Mio. und 10 Mio.
Euro beschränkt, suchen internationale Investoren bevorzugt Losgrößen von 15 Mio. bis 50 Mio. Euro
bzw. auch Portfolioankäufe. Vor allem die Suche nach größeren Objekten stellt sich aufgrund des
geringen Angebots oftmals als schwierig heraus.
Die Spitzenrendite für moderne Objekte in sehr guten Lagen liegt momentan bei 5,75%. Die Band-
breite an erzielbaren Renditen ist im Bereich der Logistik- und Industrieimmobilien in Wien und
Umgebung mit 5,75% - 8,00% allerdings relativ groß. In den Bundesländern liegen die Renditen
mit 6,00% - 8,00% etwas höher.
Ausgewählte Transaktionen
Top Transaktionen
Als Vorzeigeobjekt für erfolgreiche Citylogistik wurde im Dezember 2015 das Objekt in der Brunner
Straße 59–61 von SEGRO gekauft. Die Hallen sind multifunktional als Service-, Lager- und Produktions-
hallen zu nutzen. Ebenfalls für spekulative Errichtung von Logistik zu erwähnen ist der Kauf des
Logistikzentrum Wien-Nord A bis C mit einer Fläche von 89.998 m², das Aberdeen Asset Management
im April 2016 getätigt hat.
Internationale Investoren
Magna Logistik- und Betriebszentrum IZ NO-SÜd Straße 3 fmr Zielpunkt Zentrale
Liebenauer Hauptstraße 317, 8041 Graz Wiener Neudorf, 2351 Niederösterreich Heizwerkstraße 5, 1230 Wien
Käufer: Palmira Capital Partners Käufer: REWE Käufer: REWE
Verkäufer: UBM Verkäufer: ILAG Verkäufer: Unimarkt Gruppe
17,0 Mio. Euro 19,6 Mio. Euro 23,3 Mio. Euro
15.075 m² Keine Angabe 29.299 m²
Q1 2017 Q2 2016 Q2 2016
Warneckestraße Egger-Lienz-Straße 15
Warneckestraße 10, 1110 Wien Traun, 4050 Oberösterreich
Käufer: Augustin Quehenberger Group Käufer: Transgourmet
Verkäufer: Goodman Group Verkäufer: Unimarkt Gruppe
Keine Angabe 21,8 Mio. Euro
32.527 m² Keine Angabe
Q4 2016 Q2 2016
LogAxes Portfolio Kirchner Kaserne
Wien, Graz Kasernstraße 24, 8010 Graz
Käufer: Tristan Capital Partners Käufer: ZI Bauwerk GmbH
Verkäufer: Aviva Investors Verkäufer: SIVBEG
40,0 Mio. Euro 11,0 Mio. Euro
48.988 m² 20.000 m²
Q2 2016 Q2 2016
Nationale Investoren
Hafnerstraße 193 Portfolio Eitnergasse 13-17
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
Kapitel 02 – Standorte und Marktdaten
Hafnerstraße 193, 8045 Graz Eitnergasse 13/15/17, 1230 Wien
Käufer: Einsimmo Käufer: RI Realinvest
Verkäufer: Wo+Wo Sonnenlichtdesign Verkäufer: ImmoKAG
Keine Angabe 8,2 Mio. Euro
14.200 m² 11.000 m²
Q2 2017 Q2 2016
172.6
Ausblick
M A G . A L E X A N D E R F E N Z L U N D D I P L .- K F M . C H R I S T O P H L U K A S C H E K
Die unseres Erachtens wesentlichsten Einflussfaktoren auf
Logistik- und Industrieimmobilien sind die geänderten Einkaufs-
gewohnheiten der Konsumenten, die fortschreitende Urbanisie-
rung und das sich verbessernde konjunkturelle Umfeld.
Der Onlinehandel erhöht nicht nur den Bedarf an zusätzlicher Fläche, sondern auch die Anforderungen
im Hinblick auf technische Ausstattung bzw. Lage, um die von den Konsumenten geforderten kurzen
Lieferzeiten (Stichwort: same day delivery oder sogar two-hour-delivery) zu erfüllen. Dies führt zu
einer Nachfrage aller Varianten der Citylogistik wie beispielsweise zentralen Downtown-Hubs,
Schließfächern oder Paket- bzw. Servicestationen kombiniert mit intelligenten Verteilsystemen und
ausgeklügelter Verkehrstelematik.
Auf der anderen Seite wird durch das weiter fortschreitende Wachstum der Städte, insbesondere Wien
wird bis 2022 auf 2 Millionen Einwohner wachsen, und dem damit verbundenen Flächen- und Grund-
stücksbedarf das Angebot an geeigneten Standorten reduziert. Dadurch werden die für eine Logistik-
nutzung bereits sehr hohen Grundstückspreise in städtischen Lagen nochmals steigen. In Zukunft
muss daher auch in anderen Konzepten gedacht werden: Beispielsweise könnte durch Umnutzung von
leerstehenden Erdgeschoss-Geschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßen Bürogebäuden ein ent-
sprechendes Angebot geschaffen werden.
Ein weiterer beschleunigender Faktor dieser Dynamik ist die mit 2% für 2017 erwartete äußerst
positive Konjunkturprognose. Die bereits in den letzten Jahren trotz niedrigen Wachstumsraten hohe
Nachfrage sollte 2017 dadurch nochmals erheblich anziehen.
Auch am Investmentmarkt sehen wir, dass sich mehr und mehr Investoren auf Grund des mangelnden
Angebots am Wohn- oder Büromarkt für Logistik- oder Light-Industrial-Immobilien interessieren.
Wie bei anderen Anlageklassen können ständige neue Renditetiefs bzw. höhere Kaufpreise beobachtet
werden, die vor wenigen Jahren noch undenkbar gewesen wären.
18Die für die Logistiknutzung
bereits sehr hohen Grund-
stückspreise in städtischen
Lagen werden nochmals steigen.
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
Kapitel 02 – Standorte und Marktdaten
ZUR PERSON ZUR PERSON
Mag. Alexander Fenzl Dipl.-Kfm. Christoph Lukaschek
Leiter Immobilienvermarktung Gewerbe Leiter Investment Büro- und Gewerbeimmobilien
und Prokurist bei OTTO Immobilien bei OTTO Immobilien
19INTERVIEW
Logistikflächen von rund 40.000 m², Office Park-
Einrichtungen mit künftig rund 110.000 m² an
Büro- und Conferencing-Flächen, verschiedenen
Nahversorgungs- und Serviceeinrichtungen sowie
eine leistungsfähige Anbindung an die internationale
Wirtschaft sorgen für eine große Flächennachfrage
am Standort Flughafen Wien – Tendenz steigend.
Mag. Wolfang Scheibenpflug leitet seit 2013 die
Abteilung Immobilien- und Standortmanagement
der Flughafen Wien AG.
Das Interview mit Mag. Wolfgang Scheibenpflug führte Mag. Alexander Fenzl.
03
Interview
20M A G . A L E X A N D E R F E N Z L : Welchen Stellenwert Woche. Nicht aus jeder Anfrage wird ein Abschluss aber
nimmt die Logistik am Wiener Flughafen ein? wir sehen, dass die ganze Airportregion zunehmend an
M A G . W O L F G A N G S C H E I B E N P F L U G : Als Teil der Attraktivität gewinnt.
Entwicklung der „AirportCity“ hat die Logistik am Wiener
Flughafen einen hohen Stellwert den wir neben den Deshalb drängt sich die Frage auf – Geht die Nachfrage
strategischen Stoßrichtungen Hotel, Office und Dienst- bei zu entwickelten Objekte eher in Richtung Miete
leistungen auch offensiv ausbauen. Derzeit haben wir oder in den Erwerb?
die AirCargoCenter Ost - Erweiterung mit ca. 13.000 m² Es ist beides,! Für viele Unternehmen ist es reizvoll in
in Bau, die Ende September 2017 fertig gestellt wird. der Nähe des Flughafens Grund und Eigentum zu
Richtung Fischamend – was wir intern auch als Future- erwerben aber wir verhandeln auch mit einigen Unter-
zone bezeichnen – sind die Betriebsansiedlungen Makita nehmen die sagen „Bitte errichtet mir etwas ich möchte
und Cargo Partner bereits gelungen. Diese Firmen es fertig übernehmen“. Es ist ein neues Geschäftsfeld
werden ca. 170 Mitarbeiter in die Region bringen. für uns auch als Projektentwickler aufzutreten. Die
Unternehmen die wir hier ansiedelen haben auch
Wurde bis jetzt im Norden alles verkauft? positive Synergieeffekte für den Flughafen selbst denn
Wir haben zwar noch eine Restfläche bei der wir aber diese brauchen auch Dienstleistungen und beleben
in finalen Verhandlungen stehen. damit die Airportcity.
Welche Rolle spielt Österreich in der Logistik im Welche Kriterien bzw. Standards braucht eine
internationalen Vergleich? Logistikimmobilie um der Nachfrage zu entsprechen?
Im internationalen Vergleich spielt Österreich meiner Das ist eine schwierige Frage, weil in der AirportCity
Meinung nach eine zu geringe bzw. untergeordnete Rolle. wird man möglichst standardisierte Gebäude errichten.
Vielleicht ist dies auch dadurch bedingt, dass viele Wo wir einen Trend sehen ist, dass viele Logistiker auch
Logistikflächen durch familieneigene Betriebe „tailor- mit Spezialanforderungen an uns herantreten. Das
made“ errichtet wurden und diese sich dann in der ist dann aber auch ein bisschen die Quadratur des
Zweit- oder Drittverwertung relativ schwer tun. Bis dato Kreises - einerseits natürlich aus Vermietersicht
haben erst sehr wenige spekulative Entwicklungen möglichst ein standardisiertes drittverwendungsfähiges
stattgefunden, was in Verbindung mit dem sehr intrans- Produkt zu haben, aber andererseits auch spezielle
parenten Markt nicht verwundert. Aus meiner Sicht ist Anforderungen der Mieter zu berücksichtigen.
der Logistikmarkt einer der intransparentesten Märkte
in Österreich und dies hemmt natürlich klarerweise auch Was sind die Vorteile der Luftfracht gegenüber
seine Entwicklung. Eventuell sollte man die Initiative anderen Transportwegen bzw. wie sieht der typische
eingreifen, und wie vor 20 Jahren beim Büromarkt Logistikkunde am Flughafen aus bzw. gibt es diesen
begonnen, Logistikmarktberichte herausgeben. Dadurch überhaupt?
werden vermehrt auch internationale Projektentwickler Was die Luftfracht ganz speziell von anderen Be-
den Fokus auch auf Österreich richten. OTTO Immobilien förderungswegen unterscheidet ist, dass sie meist
ist hier aber sicher ein Vorreiter – ihr gebt ja einen sehr hochwertig ist (z. B. Güter aus der Medizin oder
Logistikmarktbericht heraus. Pharmabereich). Aus Südkorea kommt zum Beispiel
täglich ein Frachtflugzeug, das Elektrobestandteile für
Vielleicht könnte ja das Vienna Research Forum, wie es die Automobilindustrie befördert, die täglich in die
dies für den Büromarktbereich bereits realisiert hat, auch Werke in der Slowakei transportiert werden. Hier sieht
für den Logistik- und Industriebereich machen, um auch man aber auch, wie genau getaktet diese Produktions-
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
von diesem Markt profunde Daten über Vermietungsleis- wege eigentlich sind, denn zusätzlich kommen immer
tungen und Bestandszahlen zu erheben. Ich glaube, es ist noch Flatscreens, ebenfalls mit diesen Lieferungen.
zurzeit sehr viel in der Blackbox drinnen, was man derzeit Wichtig ist es, dass die Fracht auf zwei Wegen am
nicht sehen kann. Wir haben jetzt zum Beispiel durch die Flughafen abgewickelt wird. Einerseits gibt es die
Ost-Erweiterung ungefähr 42.000 m² an Logistikfläche klassischen Frachtflugzeuge (z.B. Frachtversionen der
am Standort. Diese ist meiner Meinung nach stark Boeing 777 oder 747), es wird aber auch viel Fracht in
Kapitel 03 – Interview
ausbaubar. der sogenannten Bellyload mitgenommen – das heißt
auf den normalen Passagierrouten. Auf Überseerouten
Wie gestaltet sich die Nachfrageentwicklung fliegt sehr oft Bellyload mit, da diese von den Fluglinien
am Standort? auch sehr gut verkauft werden kann. Es spielt in der
Wir besitzen das Grundstück in Fischamend seit vielen Luftfracht der Preis eine etwas untergeordnete Rolle,
Jahren, aber seitdem Makita dort baut und Cargopartner als das vielleicht bei Eisenbahn oder LKW der Fall ist.
unterschrieben hat bekommen wir eine Anfrage pro
2122
Was ist der Vorteil von Wien gegenüber Bratislava? Du hast von einer möglichen Erweiterung auch in
Wenn du Slowakei erwähnst könnten die Flieger ja Fischamend gesprochen – wieviel Kapazitäten hat der
genauso auch direkt nach Bratislava fliegen. Flughafen noch für weitere Ansiedelungen externer
Ja, das stimmt, allerdings bietet der Flughafen Wien Firmen oder wird er in naher Zukunft haben?
einfach eine viel leistungsfähigere Infrastruktur, als In Fischamend haben wir jetzt einerseits noch 9 ha an
manches Nachbarland dies tut. Denn es ist ja nicht so, Grundstücken, die reserviert sind. Weitere Grundstücks-
dass ein Flugzeug einfach hier landet. Es werden ankäufe werden folgen, die wir dann auch an Dritte
entsprechende Landekapazitäten benötigt und Lande- weitergeben werden. Denn der Fokus liegt darauf,
bahnen, um solche Flugzeuge aufnehmen zu können. Firmen anzusiedeln und das als eigenes Geschäftsmodell
Was bei dieser „just-in-time“-Produktion wichtig ist, zu betreiben
ist das die Abwicklung, also die zeitgerechte Be- und
Entladung, funktioniert. Das Flugzeug fliegt in der Nacht Ein Wort zum Schluss?
von Korea nach Wien und landet ca. um 5 Uhr in der Rund um den Flughafen, glaube ich, gibt es noch genug
Früh. Danach wird es entladen, auf LKWs umgestellt, Grundstücke, sich anzusiedeln und das sollten die
Richtung Slowakei gebracht und am Nachmittag geht es Firmen lieber früher als später tun, bevor eine ähnliche
mit der Ware aus Österreich Richtung Korea zurück. Man Preisentwicklung wie im Süden von Wien eintritt.
muss sich das wie einen Pendelverkehr vorstellen, der
jeweils mit Beladung in eine Richtung funktioniert.
Was siehst du für Entwicklungen bzw. Trends am
Logistikmarkt in Österreich und vielleicht auch noch
spezieller am Flughafen Wien?
Ich möchte das ein bisschen auf den Flughafen Wien
fokussieren. Der Ausbau des Logstikstandortes ist eine
der strategischen Stoßrichtungen, die wir unterstützen.
Sei es einerseits mit dem Bau von Immobilien und
Infrastruktur, anderseits werden wir dieses Jahr noch
ein Wachsicherheitskonzept umsetzen um den Standort
auch in dieser Sparte für die Zukunft fit zu machen,
denn die Vorschriften für die Bewachung gegen unbe-
fugtem Zutritt und Diebstahl werden immer strenger.
Das ist jetzt nur für den Airside Bereich?
Nein, auch für die ganzen Anlieferungsbereiche bei der
Landseite, bei denen man sich ausweisen muss, und wir
uns gegenüber Pharma und Pharmacargo stärker
aufstellen wollen.
Welche konkreten Maßnahme/Trends plant der
Flughafen umzusetzen?
Es geht hier vor allem um die Entwicklung der ganzen
Airportregion Vienna – auch über den Flughafenzaun
hinaus. Wir wollen mit den Anrainergemeinden und
anderen Landesinstitutionen, hier ein wenig nach dem
Vorbild vom Flughafen Amsterdam Schipohl die ganze
ZUR PERSON
Region mitziehen. Es soll vor allem darum gehen,
positive Beschäftigungs- und Ansiedelungseffekte zu
schaffen.
Mag. Wolfgang
Scheibenpflug MRICS
INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKTBERICHT
ist seit 02/2013 für die Flughafen Wien AG
in leitender Position tätig. In seiner Funktion
als Geschäftsbereichsleiter für Immobilien-
und Standortmanagement ist er u.a für die
Kapitel 03 – Interview
Entwicklung der AirportCity Vienna ver-
antwortlich. Der forcierte Ausbau von
Logistikflächen ist für die Standortent-
wicklung von zentraler strategischer
Bedeutung. In seiner früheren Tätigkeit war er
16 Jahre für die Gewerbeimmobilienabteilung
der EHL Immobilien GmbH zuständig.
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