Sozial gerechte und nachhaltige Entwicklung von Stadt und Land - Bodenpolitische Wahlprüfsteine zur Bundestagswahl 2021
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Sozial gerechte und
nachhaltige Entwicklung
von Stadt und Land
Bodenpolitische
Wahlprüfsteine zur
Bundestagswahl 2021
Kapitel Inhalt Seite
Die Mitunterzeichner*innen 2
Wer wir sind und wofür wir stehen 3
Bodenpolitische Wahlprüfsteine 3
zur Bundestagswahl 2021
Stadt und Land für alle! 4
Sozial gerechte und 1 Soziale Marktwirtschaft nachjustieren – 6
gemeinwohlorientierte Bodenpolitik stärken!
nachhaltige Entwicklung
2 Boden – 8
von Stadt und Land Basis für ökologische Zukunftsfähigkeit
und räumliche soziale Gerechtigkeit
3 Boden – ein Gemeingut, keine beliebige Ware 10
3.1 Gemeinwohl muss den Markt begrenzen 10
3.2 Boden behalten – Stadt gestalten: 11
Die Rolle des Erbbaurechts
3.3 Erhöhung der Transparenz des Bodenmarktes und 11
Verhinderung von Geldwäsche
4 Boden – Nutzen und Lasten gerechter verteilen 12
Impressum
4.1 Gerechte Besteuerung des Bodens 12
4.2 Bodenwertsteigerungen für das Gemeinwohl 13
nutzbar machen
Herausgeber Bündnis Bodenwende
c/o 5 Boden – bessere Daseinsvorsorge 14
Deutsche Akademie für Städtebau durch mehr Steuerungsfähigkeit
und Landesplanung DASL e. V.
v.i.S.d.P. DASL e. V. 5.1 Kommunale Steuerungsfähigkeit in der Bauland- 14
Ricarda Pätzold und und Bodenpolitik
Stephan Reiß-Schmidt 5.2 Öffentliches Immobilienvermögen unterstützt 15
c/o die Daseinsvorsorge
DASL-Bundesgeschäftsstelle 5.3 Bodenpolitik für bezahlbares Wohnen 16
Bismarckstraße 107 und lebenswerte Quartiere
10625 Berlin
Kontakt und weitere Informationen boden@dasl.de Dank und Ausblick 17
https://dasl.de/2018/11/26/aus- Rückfragen 17
schuss-bodenpolitik/ Rücksendung 17
Graphic Design stauss processform gmbh,
münchen Unterschriften 18
Veröffentlichung Berlin 2021 Kooperations- und Medienpartner*innen 19
Bodenpolitische Wahlprüfsteine
zur Bundestagswahl 2021
Die Mitunterzeichner*innen
Wer wir sind Sozial gerechte und nachhaltige
und wofür wir stehen Entwicklung von Stadt und Land
Das Bündnis Bodenwende ist ein Bodenpolitik ist eines der wichtigs- Die vielfältigen fachlichen Hin-
überparteilicher Zusammenschluss ten – und zugleich in den letzten Jah- tergründe und Handlungsfelder der
von Akademien, Verbänden, Kam- ren am meisten vernachlässigten – Bündnispartner*innen bringen es
mern und Stiftungen aus den Be- Politikfelder. Bodenpolitik ist nicht mit sich, dass unterschiedliche Prio-
reichen Architektur, Stadt- und eine von vielen Fachpolitiken, son- ritäten gesetzt werden und diffe-
Raumplanung, Umwelt und Natur- dern integrative Querschnittsaufga- renzierte Positionen bestehen. Das
schutz sowie Soziales und gesell- be. Der Boden, seine Verfügbarkeit Bündnis ist von der Überzeugung
schaftliche Teilhabe. Es konstitu- und Nutzung spielen eine zentrale getragen, dass nur die gemeinsame
ierte sich im Jahr 2020 auf Anre- Rolle bei den großen Herausforde- Anstrengung eines breiten Spekt-
gung der Deutschen Akademie für rungen der kommenden Jahrzehnte: rums zivilgesellschaftlicher Akteure
Städtebau und Landesplanung e. V. sozialer Zusammenhalt, angemes- die notwendige Kraft entfalten kann,
(DASL). Das Bündnis ist offen für sene Wohnraumversorgung, gleich- um das Thema Bodenpolitik stär-
weitere Partner*innen. wertige Lebensbedingungen in ker in das Bewusstsein von Öffent-
Stadt und Land, gerechtere Vermö- lichkeit und Politik zu bringen.
gensverteilung, wirksamer Klima-
schutz und Klimaanpassung, Erhal- Wir bitten um Rücksendung Ihrer
tung der Biodiversität, sichere und Antworten als PDF oder Word-Datei
nachhaltige Nahrungsmittelproduk- bis zum 7. Mai 2021 an die DASL-
tion, Bewältigung von Pandemien. Bundesgeschäftsstelle unter fol-
Deshalb setzt sich das Bündnis Bo- gender E-Mail-Adresse:
denwende dafür ein, dass eine nach- boden@dasl.de
haltige und gemeinwohlorientierte
Bodenpolitik ganz oben auf die
Agenda für die kommende Legisla-
turperiode des Deutschen Bundes-
tages kommt. Unsere Wahlprüfstei-
ne zur Bundestagswahl am 26. Sep-
tember 2021 sind dazu ein erster
Schritt.
Diese Wahlprüfsteine illustrieren
die Notwendigkeit, der Bodenpoli-
tik höchste Priorität einzuräumen.
Damit wird gezeigt, wie sehr und
auf wie vielen Ebenen dringender
Handlungsbedarf besteht. Es kann
nicht länger hingenommen werden,
dass der Boden als eine beliebige
Ware behandelt und damit seiner Be-
deutung für das Gemeinwohl und
für die Chancen kommender Gene-
rationen nicht gerecht wird.
2 3
Stadt und Land für alle!
Mehr soziale Gerechtigkeit, Gemeinwohl und öffentliche Steuerungsfähigkeit
durch eine andere Bodenpolitik
Boden als Finanzanlage fördert
Ungleichheit und verstärkt
ökologische Risiken
Boden ist wie Luft und Wasser: Boden ist seit der Weltfinanzkrise In attraktiven Städten mit exorbitant In schrumpfenden Städten und
unverzichtbar und als räumliche vor zehn Jahren immer mehr zur steigenden Immobilienpreisen wird peripheren ländlichen Regionen
Ressource nicht vermehrbar. Er ist lukrativen Anlage und zum Spekula- selbstgenutztes Wohneigentum für verstärken Demografie, Arbeits-
als Grundlage des Lebens für Tie- tionsobjekt geworden. Zu den Fol- die junge Generation ohne größere markt, soziale und technische Infra-
re, Pflanzen und Menschen sowie gen zählen nicht nur in wachsenden Erbschaft immer mehr zur Illusion. strukturen und auch die Logik des
als CO2-Senke für Klimastabilität Metropolen und Großstädten, son- Damit entfällt auch ein möglicher Finanz- und Bodenmarktes zuneh-
unersetzbar. Mehr noch: Der Boden dern auch in ländlichen Regionen Beitrag zur privaten Altersversor- mend Desinvestition und Leer-
und seine Nutzung sind Grundla- beschleunigte Transaktionszyklen gung. stand. Dadurch wird die soziale
gen für andere Gemeinschaftsgüter und immer mehr Finanzmarktak- Auch Ackerland ohne Bauerwar- und räumliche Polarisierung weiter
wie Natur-, Klima-, Gesundheits- teure ohne lokale Bezüge wie Fonds tung wird in großem Stil von inter- verschärft. Die Negativspirale der
schutz, für lebendige öffentliche und Konsortien. nationalen Anlegern aufgekauft Abwanderung trägt dazu bei, dass
Räume, bedarfsgerechte öffentliche Das verknappt und verteuert (»Landbanking«). Dabei wechseln – die Kerne von Dörfern und Klein-
soziale Infrastrukturen und nicht das Bauland in wachsenden Städ- wie in den Städten – immer häufiger städten weiter veröden. Die ältere
zuletzt für menschenwürdiges, be- ten, Mieten steigen und weniger Anteile an Kapitalgesellschaften Generation mit entwertetem
zahlbares Wohnen. zahlungskräftige Mieter*innen wer- statt Immobilien den Eigentümer. selbstgenutzten Wohneigentum in
Die derzeitige Politik in Stadt den ebenso wie lokales Gewerbe Durch diese sogenannten Share schrumpfenden Regionen wird zu
und Land wird dieser gesellschaft- oder nicht renditeträchtige Nutzun- Deals können die Grunderwerb- »Gefangenen« ihrer Immobilie. Um
lichen Schlüsselfunktion des Bo- gen aus ihren Nachbarschaften steuer umgangen und Vorkaufs- Einwohner*innen zu halten oder
dens nicht gerecht. Wir sehen des- verdrängt. Es wird immer schwieri- rechte oder Genehmigungspflich- zurückzuholen werden ein qualifi-
halb dringenden Reformbedarf – ger, für sogenannte vulnerable ten für den Bodenverkehr ausgehe- ziertes und flexibles Angebot an
auch wegen der zunehmend pola- Personengruppen in der Gesell- belt werden. Die Bodenpreise Mietwohnungen im Ortskern als
risierenden Entwicklungen in schaft angemessenen und bezahl- schnellen deshalb auch auf dem Alternative zum Einfamilienhaus,
schrumpfenden und boomenden baren bzw. öffentlich geförderten Land in die Höhe. städtebaulich integrierte Gewerbe-
Regionen sowie eines aus dem Wohnraum bereitzustellen. Eine ren- flächen sowie lokale und soziale
Gleichgewicht geratenen landwirt- diteorientierte Bodennutzung ver- Infrastrukturangebote gebraucht.
schaftlichen Bodenmarktes. drängt nicht zuletzt für das Gemein-
Im Rahmen der Wahlprüfsteine wohl bedeutsame Freiräume für
befassen wir uns vorrangig mit der Naturschutz und Naherholung.
Rolle des Bodens im städtebauli- Mit der Finanzialisierung des Bo-
chen Kontext. Weitere maßgebliche denmarktes wird der Boden dem
Fragestellungen zum Bodenschutz Staat, den Kommunen und anderen
und der Wahrung der Bodenfunk- gemeinwohlorientierten Akteuren
tionen in anderen Zusammenhängen im wahrsten Sinne des Wortes ent-
werden hier nicht vertieft behan- zogen. Von der Chance zur Vermö-
delt. Dies betrifft namentlich die gensbildung durch Immobilien (die
landwirtschaftliche Bodennutzung, angesichts der Nullzinspolitik im-
den Waldbau oder Infrastruktur- mer bedeutsamer wird) profitieren
planungen. neben gewerblichen Unternehmen
der Privatwirtschaft und Konsortien
inzwischen vor allem vermögende-
re Privathaushalte.
4 5
1
Soziale Marktwirtschaft nachjustieren –
gemeinwohlorientierte Bodenpolitik stärken!
Unsere Fragen:
Die Städte sind auch durch eine Eine rein technische Debatte Die soziale Nachhaltigkeit stellt 1 Welche Initiativen sollte der
langjährige, erfolgreiche Stadter- über wirkungsvollere Instrumente den Menschen in den Mittelpunkt. Bund bodenpolitisch ergreifen?
neuerungs- und Stadtentwicklungs- zur Baulandmobilisierung oder Der Fokus liegt darauf, ein men- Was sollte er dabei Ländern
politik lebenswerter und zu be- über mehr und schnelleres Bauen schenwürdiges, gerechtes und funk- und Kommunen als Rahmen
gehrten Wohnorten geworden. Um wird den gesellschaftlichen Her- tionierendes Sozialsystem zu ge- vorgeben?
die Attraktivität der Städte zu er- ausforderungen nicht gerecht. Wir stalten. Gerade in Zeiten, in denen
halten und das Angebot geförder- verstehen das Grundgesetz als der gesellschaftliche Zusammen- 2 Der Bodenmarkt verfügt nur
ter und preisgedämpfter Mietwoh- Auftrag, die bodenpolitische Debatte halt in Frage gestellt wird, Arm und über ein begrenztes Angebot
nungen zu erhöhen oder urbanes orientiert an gesellschaftlichen Reich auseinanderdriften und die und ist deshalb nicht mit ande-
Grün, öffentliche Räume und die Werten grundsätzlicher zu führen. räumliche Trennung unterschiedli- ren Produkten vergleichbar, die
soziale Infrastruktur an den ge- »Eigentum verpflichtet. Sein cher Bevölkerungsgruppen immer am Markt gehandelt werden.
wachsenen Bedarf anzupassen, Gebrauch soll zugleich dem Wohle deutlicher zutage tritt, ist die sozia- Wie kann dem besser Rechnung
brauchen die Städte gesicherte Fi- der Allgemeinheit dienen.« – so le Nachhaltigkeit der Stadt- und getragen werden?
nanzierungsgrundlagen und wirk- lautet Artikel 14 Absatz 2 des Grund- Regionalentwicklung ein wesentli-
samere Steuerungsinstrumente. gesetzes. Damit der Markt seine cher Faktor zur Gestaltung einer 3 Sehen Sie die Notwendigkeit für
Sie brauchen aber auch mehr denn konstruktiven Kräfte entfalten kann, guten Zukunft. Gesunder und be- eine stärkere Regulierung des
je die Mitwirkung aller an der Stadt- müssen die potenziell destruktiven zahlbarer Wohnraum ist unverzicht- Bodenmarktes, insbesondere
entwicklung beteiligten Akteure Kräfte durch die Einbettung in ein bar für das Wohlergehen, die Le- zur Verhinderung von Boden-
aus Wirtschaft, Wohlfahrt und Zivil- sozialstaatliches Regelwerk gezügelt bensqualität und die Teilhabe von spekulation? Welche Instru-
gesellschaft. Allerdings verfügen werden. Nur so sind individuelle Menschen in der Gesellschaft – mente sind dafür vorstellbar?
viele Kommunen nicht ausreichend Entfaltung und soziale Gerechtigkeit auch entsprechend den globalen
über Grund und Boden für Aufga- für alle Bürger*innen gesichert. Nachhaltigkeitszielen der UN sowie 4 Wie kann Boden für nicht markt-
ben der Daseinsvorsorge und zur Mit Blick auf die zukünftige Boden- der Nachhaltigkeitsstrategie der fähige Gemeinwohlansprüche
Sicherstellung sozialer Teilhabe. politik geht es also darum, an die Bundesregierung: (ökologische Freiraumfunktionen,
Stelle einer renditeorientierten Be- soziale Daseinsvorsorge) ver-
trachtung Werte wie Gerechtigkeit, 1 Armut überwinden, fügbar und vor einer wirtschaft-
Solidarität, Gemeinwohl und Nach- 3 Gesundheit und lichen Verwertung geschützt
haltigkeit zu setzen. Wohlergehen, werden?
10 weniger Ungleichheiten
und
11 nachhaltige Städte
und Gemeinden
6 7
2
Boden – Basis für ökologische Zukunftsfähigkeit
und räumliche soziale Gerechtigkeit
Hoher Druck auf Flächen für Boden für Ökologie und gleich- Unsere Fragen:
Ökologie und Gemeinwohl wertige Lebensverhältnisse
sichern und gestalten
Klimakrise, Artensterben sowie ein Die Erhaltung der Biodiversität, das Statt einer weiteren Neuinanspruch- Die Etablierung oder Sicherung 5 Wie wollen Sie die bundes-
zunehmendes Gefälle zwischen Erreichen der weltweit vereinbar- nahme von Flächen für Siedlung dieser notwendigen grünen Infra- bundesrechtlichen Rahmenbe-
wachsenden, überlasteten (Groß- ten Klimaziele sowie Anpassung an und Verkehr müssen bereits bean- struktur scheitert oftmals an der dingungen (z.B. Planungsrecht,
stadt-)Regionen auf der einen und den Klimawandel stehen in einem spruchte Flächen mehrfach oder Verfügbarkeit der erforderlichen Naturschutzrecht) für ein in-
schrumpfenden, häufig ländlich- engen Zusammenhang mit Land- wiedergenutzt werden. Ziel ist eine Flächen, da sie nicht im Besitz der tegriertes regionales Bodenma-
peripheren Regionen auf der ande- banking, Bodenspekulation und der nachhaltige Flächenkreislaufwirt- Kommune sind und der Erwerb zu nagement verbessern, damit
ren Seite sind zentrale Herausfor- Verfügbarkeit von Boden für Ge- schaft. teuer ist. Nicht mehr benötigte ziel- und bedarfsgerecht Flächen
derungen für eine ökologisch nach- meinwohlziele. Die kommunalen Strategien be- bundeseigene Liegenschaften wie für Naturschutz, Klimaschutz
haltige und sozial gerechte Raum- Freiräume weisen eine sehr hohe dürfen einer vor allem regionalen militärische Konversionsflächen und Klimaanpassung, Land-
entwicklung. Eine ausgewogene Relevanz und Funktion für den Kli- Begleitung und instrumentellen Un- oder ehemaligen Bahnanlagen, die und Forstwirtschaft sowie Sied-
Verteilung von Entwicklungschan- maschutz und die Klimaanpassung terstützung. Eine interkommunale häufig auch wertvolle Baumbe- lungs- und Verkehrsflächen
cen im Raum dient dem sozialen der Kommunen, für die biologische Abstimmung über eine gemeinsame stände und Biotope umfassen, kön- gesichert bzw. bereitgestellt wer-
Frieden und der politischen Kultur Vielfalt und Durchgrünung der Städte Flächenvergabe kann sowohl in nen einen wichtigen Beitrag zur den können?
in unserem Land. sowie als sozialer Interaktions- Agglomerationsräumen als auch in Lebensqualität und einer nachhal-
und Erholungsraum aus. Für eine kleineren Stadtregionen mit Klein- tigen Stadtentwicklung leisten. 6 Inwiefern setzen Sie sich dafür
nachhaltige Entwicklung unverzicht- und Mittelstädten zu einer Reduzie- Regionale Boden- und Infra- ein, dass der Bund dies durch
bar sind aber auch die ästhetische rung der Flächeninanspruchnahme strukturfonds und ein integriertes Überlassung bundeseigener
Qualität von Kulturlandschaften und beitragen. Zu adressieren ist auch Bodenmanagement für Bauland, Grundstücke, finanzielle Förde-
Stadträumen. die Raumordnung mit ihrer Kom- Naturschutz, Land- und Forstwirt- rung und/oder Krediterleich-
Insbesondere in den Verdichtungs- petenz, Flächensparziele der Ge- schaft können einen Beitrag zur terungen für die Bodenbevorra-
räumen stehen Freiräume unter meinden festzulegen. Klein- und gerechten Nutzung des Bodens als tung unterstützt?
einem sehr hohen Druck, für bau- Mittelstädte mit Ankerfunktionen Grundlage gleichwertiger Lebens-
liche und verkehrliche Zwecke ge- vor allem in ländlichen Räumen verhältnisse leisten. Die Rücknah- 7 Durch welche bindenden Stan-
nutzt zu werden. Trotz eines Rück- müssen in der Lage sein, zur Stabili- me von nicht mehr nachfrage- und dards lassen sich Ihrer Meinung
gangs von 120 auf 56 Hektar pro sierung der Versorgungsleistungen bedarfsgerechtem Baurecht sollte nach Freiraumsicherung und
Tag zwischen 1993 und 2018 lag der (Bauland, Infrastruktur) beizutra- erleichtert werden. ökologische Aufwertung der Frei-
Flächenverbrauch in Deutschland gen. Ökologisch bedeutsam sind die flächen gewährleisten? Wie
immer noch um fast 90 Prozent über Sicherung und Entwicklung von lässt sich dies durch ein eigen-
dem Zielwert von 30 ha, den die klimawirksamen Parks, Grünzügen ständiges Förderprogramm für
Nationale Nachhaltigkeitsstrategie und Wäldern, zunehmend auch von Kommunen und Private ausge-
ursprünglich bereits bis 2020 (als Dach- und Fassadengärten sowie stalten?
Zwischenschritt zu einem Netto- der Schutz vor Starkregen und Hoch-
Null-Flächenverbrauch) vorgegeben wasser. Sie sind in ihrer Dimension 8 Welche verbindlichen bundes-
hatte. Bislang wurde fast keines und Ausstattung als multifunktiona- rechtlichen Vorgaben sind aus
der seit Jahren von Wissenschaft ler, multicodierter städtischer Raum Ihrer Sicht erforderlich, um das
und Praxis diskutierten Instrumente zu sichern und zu mehren. Freiräu- »30 ha-Ziel« zum Flächenspa-
(z. B. handelbare Flächenauswei- me und bebauter Raum müssen ren bis 2030 und das Netto-Null-
sungsrechte, Vorgabe verbindlicher gemeinsam und in Bezug zueinander Ziel bis 2050 umzusetzen?
Flächenbudgets durch die Regional- gedacht und entwickelt werden,
planung) in der Praxis umgesetzt – damit die Wohlfahrtswirkungen des
nicht zuletzt wegen des Zielkonflikts Freiraums unmittelbare soziale
mit der kommunalen Planungs- Rückwirkungen auf die Wohnqualität
hoheit. haben.
8 9
3
Boden – ein Gemeingut, keine beliebige Ware
3.1 3.2 3.3
Gemeinwohl muss Unsere Fragen: Boden behalten – Stadt gestalten: Unsere Fragen: Erhöhung der Transparenz des Unsere Fragen::
den Markt begrenzen Die Rolle des Erbbaurechts Bodenmarktes und Verhinderung
von Geldwäsche
Es liegt nahe, dem Gemeinwohl 9 Wie wollen Sie die Sozial- Derzeit erlebt das Erbbaurecht eine 11 Wie und mit welchen Zielrich- Der Bodenmarkt in Deutschland ist 14 Wie stellen Sie sich den zukünf-
beim Bodeneigentum besonders pflichtigkeit des (Boden-)Eigen- Renaissance. In vielen großen tungen ist das Erbbaurecht aus im internationalen Vergleich zwar tigen Umgang mit sog. Share
hohen Stellenwert einzuräumen. tums rechtlich konkretisieren deutschen Städten gibt es bereits Ihrer Sicht zu stärken und wei- hinsichtlich der Wertermittlung durch Deals und der damit verbunde-
Nur so gelingen eine faire Wohn- und dabei auch der gestiegenen Ratsbeschlüsse, Baugrundstücke terzuentwickeln? Gutachterausschüsse, mit syste- nen Umgehung von Grunder-
raumversorgung und eine gerech- Bedeutung ökologischer Belan- ausschließlich oder überwiegend, matischen Kaufpreissammlungen werbsteuer und Vorkaufsrech-
tere Vermögensverteilung. Ohne ge Rechnung tragen? im Erbbaurecht zu vergeben. Den- 12 Wie stehen Sie zu der Idee, und öffentlichen Bodenrichtwert- ten vor?
eine gemeinwohlorientierte Boden- noch bestehen für die Anwendung dass es einer »Bildungsoffensive karten relativ transparent. Das gilt
politik können die anstehenden 10 Welche Position vertreten Sie dieses Instruments noch einige Erbbaurecht« bedarf, um die jedoch nicht bezüglich der Eigen- 15 Inwieweit sehen Sie die Not-
ökologischen Transformationspro- gegenüber dem Vorschlag einer Hürden. Möglichkeiten des Instruments tumsverhältnisse. Zum einen ist wendigkeit, die Kapitalverkehrs-
zesse nicht bewältigt und lokale gesetzlichen Begrenzung von stärker in den Fokus von Kom- die Einsichtnahme ins Grundbuch freiheit speziell für den Boden-
soziale Infrastrukturen als Grund- Bodenpreisen oder Bodenpreis- munen, aber auch von nicht mit hohen Hürden bewehrt (Nach- markt zu beschränken? Wie
lage einer ausgewogeneren Ent- steigerungen? Die Ausübung des Erbbaurechts renditeorientierten institutionel- weis eines »berechtigten Interes- lassen sich entsprechende Vor-
wicklung von Stadt und Land nicht erleichtern! len oder privaten Bodeneigen- ses«), zum anderen legt es die wirt- stöße auf europäischer Ebene
gesichert werden. tümern zu rücken? schaftlich Berechtigten in vielen flankieren?
Um die Anwendung des Erbbau- Fällen nicht offen, insbesondere
Für die gebotene gesetzliche Kon- rechts zu erleichtern und auch kleine 13 Wie muss die Beleihungsfähig- bei Kapitalgesellschaften. Beteili- 16 Wie kann der Immobilienmarkt
kretisierung der Sozialpflichtigkeit und mittlere Städte in die Lage zu keit des Erbbaurechts geändert gungsverhältnisse und deren Ver- aus Ihrer Sicht transparenter
des (Boden-)Eigentums (Art. 14 versetzen, dieses Instrument stär- werden, um dem Argument änderung werden im Grundbuch gestaltet werden?
Abs. 2 GG) hat der Bundesgesetz- ker zu nutzen, sollten Rechtsgrund- »nicht marktfähig« fundiert ent- nicht sichtbar.
geber im Städtebaurecht bis heute lagen und Praxis heutigen Erfor- gegen treten zu können? Share Deals, d.h. die Veräußerung 17 Was schlagen Sie vor, um im
keine Lösung gefunden, obwohl es dernissen angepasst werden. So der Anteile einer Kapitalgesell- mobilienbezogene Wirtschafts-
bereits in einem Beschluss des müssen z .B. die dauerhafte Gemein- schaft anstelle der Immobilie, er- kriminalität (insbesondere
Bundesverfassungsgerichts zum wohlbindung und der Ausschluss möglichen es nicht nur, die Grund- Geldwäsche) einzudämmen?
Grundstücksverkehrsgesetz vom von Spekulation im Erbbaurecht- erwerbsteuer zu vermeiden, sondern
12.1.1967 (Az. 1 BvR 169/63, BVerfGE vertrag festgeschrieben und regu- auch, dem kommunalen Vorkaufs-
21, 73) heißt: »Die Tatsache, dass latorische Benachteiligungen des recht bzw. der Bodenverkehrsgeneh-
der Grund und Boden unvermehr- Erbbaurechts gegenüber dem Er- migung für Landwirtschaftsflächen
bar und unentbehrlich ist, verbietet werb beseitigt werden. Dazu zählen zu entgehen. Diese doppelte In-
es, seine Nutzung dem unüberseh- bspw. die Befreiung von der Grund- transparenz macht den Immobilien-
baren Spiel der Kräfte und dem erwerbsteuer bei Erwerb des Erb- markt auch anfällig für Geldwä-
Belieben des Einzelnen vollständig baurechts von öffentlichen und ge- sche durch organisierte (Wirtschafts-)
zu überlassen; eine gerechte Rechts- meinwohlorientierten Bodeneigen- Kriminalität. Transparency Inter-
und Gesellschaftsordnung zwingt tümern, die Besserstellung des national Deutschland hat dazu 2018
vielmehr dazu, die Interessen der All- Erbbaurechts bei der Kreditverga- eine Studie vorgelegt, die das er-
gemeinheit in weit stärkerem Maße be sowie die Aufnahme der Vergabe hebliche Dunkelfeld aufhellt. In die-
zur Geltung zu bringen als bei ande- von Erbbaurechten mittels Kon- ser Studie wird das Ausmaß der
ren Vermögensgütern. (…) Das Ge- zeptverfahren zu limitierten Fest- Geldwäsche im deutschen Immo-
bot sozial gerechter Nutzung ist aber preisen in den Katalog der nicht biliensektor auf mehrere Milliarden
nicht nur eine Anweisung für das anmelde- bzw. notifizierungs- Euro jährlich geschätzt.
konkrete Verhalten des Eigentümers, pflichtigen EU-Beihilfen.
sondern in erster Linie eine Richt-
schnur für den Gesetzgeber, bei der
Regelung des Eigentumsinhalts das
Wohl der Allgemeinheit zu beachten.«
10 11
4
Boden – Nutzen und Lasten gerechter verteilen
4.1 4.2
Gerechte Besteuerung des Bodens Systemische Produktion von Ver- Unsere Fragen: Bodenwertsteigerungen für das Unsere Fragen:
mögensungleichheit zu Lasten der Gemeinwohl nutzbar machen
Allgemeinheit:
Märkte, auch Bodenmärkte, sind Leistungslose Bodenwertsteigerun- Die Grundsteuerreform 2019 hat 18 Wie könnte aus Ihrer Sicht die Eine planungsbedingte Wertminde- 21 Wie schätzen Sie die Notwen-
soziale Konstrukte. Die institutio- gen fallen in vielen Fällen den Ei- die Chance eines Systemwechsels Besteuerung von Grund und rung von Grundstücken ist gem. digkeit ein, das Thema der leis-
nellen Rahmenbedingungen prä- gentümern zu, ohne dass die erziel- hin zu einer reinen Bodenwertsteuer Boden der Eindämmung der § 42 BauGB zu entschädigen, dage- tungslosen Bodenwertsteige-
gen in hohem Maße die Marktergeb- ten Gewinne in ökologische oder mit ihren erhebungstechnischen Bodenspekulation, der Abschöp- gen verbleibt eine Wertsteigerung rungen systematisch anzuge-
nisse. Zu ihnen zählt in besonderer soziale Zwecke zugunsten der All- Vorteilen (Rückgriff auf ohnehin bun- fung leistungsloser Wertsteige- durch die Schaffung bzw. Erhöhung hen und diese für das Gemein-
Weise die Besteuerung von Immo- gemeinheit reinvestiert werden. desweit und maximal im zweijähr- rung und der Bereitstellung von von Baurecht durch einen Bebau- wohl nutzbar zu machen?
bilien; auch diese beeinflusst das Immobilieninvestoren können in lichen Turnus erhobene Bodenricht- Boden für die Bebauung die- ungsplan beim Eigentümer. Diese
wirtschaftliche Handeln der Akteure. begehrten Lagen einfach abwarten werte), ihrer gerechteren Lasten- nen? Privatisierung von leistungslosen, 22 Wie ließen sich leistungslose
und die Renditen für eigene private verteilung und ihrer Steuerungswir- planungs- bzw. entwicklungsbe- Bodenwertsteigerungen auch
Zwecke abschöpfen. Sie profitieren kung (Baulandmobilisierung, 19 Wie bewerten Sie die Modelle dingten Bodenwertgewinnen steht dann zugunsten der Allgemein-
von Werten, welche die Gemein- Dämpfung der Bodenspekulation) »Bodenwertsteuer« und »wert- im deutlichen Widerspruch zu der heit abschöpfen, wenn sie nicht
schaft produziert, weil sie Baurecht nicht genutzt. Die Öffnungsklausel unabhängige Flächensteuer« im Grundgesetz verankerten Sozial- durch einen Bebauungsplan,
schafft und die Allgemeinheit u.a. für abweichende Regelungen der und welches Modell für die pflichtigkeit des Eigentums und zu sondern durch die Ausschöpfung
in Parks, Straßenbahnlinien, Schu- Länder ermöglicht allerdings auch Grundsteuer befürworten Sie? der in § 1 Abs. 5 BauGB geforder- von Baurechtreserven im un
len oder in Sicherheit und das Zu- die Einführung einer Bodenwert- ten »sozialgerechten Bodennutzung«. beplanten Innenbereich (§ 34
sammenleben investiert. Die bis- steuer. 20 Inwieweit halten Sie eine bun- Hierzu bleibt Art. 161 Abs. 2 der BauGB) verursacht sind?
lang auf der Basis von jahrzehnte- deseinheitliche Senkung der Bayerischen Verfassung (und ähn-
alten Einheitswerten erfolgende Einführung einer Bodenwertsteuer Grunderwerbssteuer für sinn- lich Art. 45 Nr. 4 der Bremer Ver-
Besteuerung des Bodens in Kom- voll und sollten dabei bestimm- fassung) nach wie vor wegweisend:
bination mit dem darauf errichteten Eine reine Bodenwertsteuer könnte te Erwerbsfälle (z. B. selbstge- »Steigerungen des Bodenwertes,
Gebäude (Grundsteuer) führt im dazu beitragen, dass der Öffentlich- nutztes Eigentum, gemeinwohl- die ohne besonderen Arbeits- oder
Ergebnis zu einer im Vergleich zu keit – abhängig vom Steuersatz – orientierte Nutzung) begünstigt Kapitalaufwand des Eigentümers
anderen Vermögenswerten viel zu über mehrere Jahre ein großer Teil werden? entstehen, sind für die Allgemeinheit
niedrigen und ungerecht verteilten ihrer erbrachten Leistungen zur nutzbar zu machen«.
Steuerlast. Dies ist eine maßge- Refinanzierung von Infrastrukturin- Dieser Verfassungsgrundsatz
bende Ursache der im Vergleich vestitionen wieder zurückgegeben wurde 1971 mit dem Städtebauför-
mit anderen europäischen Ländern wird. Eine derartige Bodenwert- derungsgesetz (StBauFG) lediglich
signifikant ungleichen Vermögens- steuer könnte zu einer wesentlichen, für spezielle Anwendungsfälle er-
verteilung in Deutschland. Die in weitgehend konjunkturunabhängi- füllt (durch Satzung förmlich fest-
einigen Ländern auf bis zu 6,5 % an- gen Säule der kommunalen Einnah- gelegte Sanierungsgebiete und
gehobene Grunderwerbsteuer ist men werden. Gleichzeitig würde sie städtebauliche Entwicklungsmaß-
bei steigenden Immobilienpreisen freies Kapital in Produktionsmittel nahmen) und mit hohen Anforde-
gerade für Schwellenhaushalte mit lenken und die Investitionen in neue rungen an die Gemeinwohlrechtfer-
durchschnittlichem Einkommen, umwelt- und klimaverträgliche tigung verknüpft. Diese Vorschrif-
erst recht jedoch für nicht gewinn- Produktionsformen befördern. Die ten sehen Ausgleichsbeträge für
orientierte und wenig finanzstarke Bodenwertsteuer ist in der Fach- sanierungs- bzw. entwicklungsbe-
Initiativen und Projekte zu einem welt, in der (Immobilien-)Wirtschaft dingte Wertsteigerungen bzw. den
gravierenden Hemmnis für einen und in der Politik durchaus umstrit- kommunalen Grunderwerb zum ent-
Immobilienerwerb geworden, wäh- ten, wird aber vor allem wegen ih- wicklungsunbeeinflussten Wert vor.
rend sie von professionellen Finanz- res »Kollateralnutzens« für das Ge-
anlegern entweder per Share Deal meinwohl von vielen Stadtentwick-
vermieden werden kann oder sich lern und Städtebauern, aber auch
angesichts hoher Wertsteigerung von renommierten Volkswirten und
als marginal erweist. Klimaforschern befürwortet.
12 13
5
Boden – bessere Daseinsvorsorge
durch mehr Steuerungsfähigkeit
5.1 5.2
Kommunale Steuerungsfähigkeit in Unsere Fragen: Öffentliches Immobilienvermögen Stärkung des kommunalen Unsere Fragen:
der Bauland- und Bodenpolitik unterstützt die Daseinsvorsorge Eigentums und gemeinwohl-
orientierter Akteur*innen
Wohnen ist ein Menschenrecht Baulandmobilisierung und eine ak- 23 Wie können Anwendbarkeit und Mehr Bodeneigentum in öffentli- Eine Privatisierung staatlicher oder 28 Wie stehen Sie zur Privatisie-
gemäß Artikel 25 der Allgemeinen tive Bodenvorratspolitik werden Wirksamkeit des kommunalen cher Hand ist eine der entscheiden- kommunaler Grundstücke, Woh- rung von öffentlichem Immobi-
Erklärung der Menschenrechte. wesentlich bundesrechtlich dadurch Vorkaufsrechts verbessert wer- den Ressourcen für eine gemein- nungsbestände etc. gegen Höchst- lieneigentum, insbesondere ge-
Ausreichenden Wohnraum bereit- gehemmt, dass das Baugebot we- den? wohlorientierte Stadtentwicklungs- gebot widerspricht angesichts der gen Höchstgebot? Ist dies aus
zustellen gehört zur allgemeinen nig praxistauglich und grundstücks- und Wohnungspolitik. Das öffent- Baulandknappheit und des Mangels Ihrer Sicht mit dem Gemeinwohl
Daseinsvorsorge, zu der insbeson- bezogen ausgestaltet und die Ge- 24 Auf welcher Grundlage und nach liche Immobilienvermögen unter- an bezahlbarem Wohnraum der vereinbar?
dere die Kommunen verpflichtet meinwohlrechtfertigung des Vor- welchen Kriterien könnten die liegt allerdings leider überwiegend sozialen Verantwortung der öffent-
sind. Wohnen ist damit Basis von kaufsrechts zu eng gefasst ist. In- Preise für kommunale Vorkäufe noch immer einer fiskalisch orien- lichen Hand. Deswegen sollten 29 Was spricht aus Ihrer Sicht da-
sozialer Existenzsicherung und sbesondere sind die Möglichkeiten effektiv limitiert werden? tierten Betrachtung – trotz einiger Konzeptvergaben mit Festpreisbin- für, bei der Vergabe von Nut-
Teilhabe. einer Preislimitierung unzureichend. vielversprechender Ansätze der dung den Vorzug erhalten und zur zungsrechten (z. B. Erbbaurecht)
Vor allem die seit der Weltfinanz- 25 Welche bestehenden und ggf. Umsteuerung, etwa bei der Bundes- Regel werden. oder beim Verkauf staatlicher
krise 2008 in prosperierenden Stadt- neuen planungs- oder steuer- anstalt für Immobilienaufgaben Öffentlicher Grundstücke wer- oder kommunaler Grundstücke
regionen stark gestiegenen Ver- rechtlichen Instrumente halten (BImA) sowie bei einigen Städten. den in erster Linie auf kommunaler in der Regel Konzeptausschrei-
kehrswerte verhindern dort, dass Sie für geeignet, um die Innen- Ebene für bezahlbare Wohnungen, bungen anzuwenden?
Kommunen auf Grund und Boden entwicklung zu fördern und eine öffentliche Räume, soziale und
zu vertretbaren Konditionen zugrei- (spekulative) Hortung von Bau- kulturelle Einrichtungen oder als 30 Mit welchen bestehenden oder
fen können. Der Aufbau eines kom- land zu verhindern? zur Klimaanpassung notwendige neuen Instrumenten könnte der
munalen Bodenvorrats (z. B. als re- Freiflächen (z. B. Luftaustauschbah- Bund solche Verfahren (z. B.
volvierendes Sondervermögen/ 26 Wäre die erfolgreich in Planspie- nen, Rückhalteflächen für Hoch- Konzeptausschreibungen) und
Bodenfond) wird damit erschwert. len mit Kommunen erprobte wasser) und grüne Infrastruktur ge- die Leistungsfähigkeit gemein-
»Innenentwicklungsmaßnahme« nutzt. Deshalb ist im Sinne des wohlorientierter Akteure besser
aus Ihrer Sicht ein geeignetes Subsidiaritätsprinzips zu fordern, unterstützen?
Instrument, um verstreute Bau- dass Bund und Länder geeignete,
lücken und un- bzw. unterge- für staatliche Zwecke nicht mehr 31 Wie stehen Sie zu dem Vorschlag,
nutzte Grundstücke zusammen- benötigte Grundstücke an (inter-) dass der Bund für staatliche
hängend in einer Stadt zu mobi- kommunale Bodenfonds für ge- Zwecke nicht mehr benötigte
lisieren? meinwohlorientierte Nutzungen im Grundstücke unentgeltlich in
Regelfall unentgeltlich weitergeben. (inter)kommunale Bodenfonds
27 Welche weiteren Möglichkeiten Auf dieser Ebene können und für gemeinwohlorientierte Nut-
bestehen für die Mobilisierung sollten auch gemeinwohlorientierte zungen einlegt?
von Bauland und für die zügige und zivilgesellschaftliche Akteure
Umsetzung von genehmigten als Kooperationspartner*innen bzw.
Wohnungsbauvorhaben, insbe- durch Beiräte in die Bewirtschaf-
sondere für den bezahlbaren tung öffentlicher Liegenschaften ein-
Wohnungsbau? gebunden werden. Die Verfügbar-
keit und preisgünstige Bereitstellung
solcher urbanen Räume bietet auch
ein hohes Potenzial für experimen-
telle, kreative, flexible und tempo-
räre gemeinwohlorientierte Nutzun-
gen, die den Zusammenhalt der
Stadtgesellschaft unterstützen.
14 15
5.3
Bodenpolitik für bezahlbares Erhöhung des Bestands an miet- Unsere Fragen: Dank und Ausblick
Wohnen und lebenswerte Quartiere preisgebundenen und preisge-
dämpften Wohnungen
In Deutschland werden vor allem in Um ein sozial ausgewogenes und Um bezahlbare und dauerhaft ge- 32 Welche bestehenden oder Das Bündnis Bodenwende bedankt
den wachsenden Stadtregionen noch bedarfsgerechtes Wohnungsangebot sicherte Mietwohnungen zu realisie- neuen Instrumente der Boden- sich herzlich für die Beantwortung
immer zu wenige Wohnungen neu zu gewährleisten, sollten in Ballungs- ren brauchen die Kommunen unter- politik und des Planungsrechts der Fragen zur gemeinwohlorientier-
gebaut; das gilt besonders für be- räumen mit angespanntem Woh- schiedliche Partner. Dazu zählen könnten aus Ihrer Sicht dazu ten Bodenpolitik. Wir werden Ihre
zahlbare (geförderte oder preisge- nungsmarkt, aber auch in entwick- traditionell die kommunalen Woh- beitragen, den Bestand an bele- Antworten auswerten und veröffent-
dämpfte) Mietwohnungen. Von 2002 lungsstarken Klein- und Mittelstäd- nungsbaugesellschaften und Ge- gungsgebundenen Wohnungen lichen. Außerdem wird das Bünd-
bis 2018 sank die Zahl der gebun- ten außerhalb der Ballungsräume nossenschaften, aber auch andere dauerhaft zu sichern und zu nis Bodenwende bis zum Sommer
denen Wohnungen von über 2,5 auf mindestens 25–30 Prozent des gemeinnützig agierende, z. B. kirch- vergrößern? ein Forderungspapier zur gemein-
nur noch knapp 1,2 Millionen. Der Mietwohnungsbestandes gefördert liche oder privatwirtschaftlich or- wohlorientierten Bodenpolitik er-
Mangel an bezahlbaren, dauerhaft und dauerhaft mietpreisgebunden ganisierte Bestandshalter oder 33 Was sind die Vor- bzw. Nach- arbeiten. Auf dieser Grundlage soll
gesicherten Mietwohnungen wird bzw. preisgedämpft sein. Bauland- Träger der Freien Wohlfahrtspflege. teile der befristeten Belegungs- zu einer Online-Debatte mit Vertre-
in den wachsenden Groß- und Uni- beschlüsse mit festen Vergabean- Sie sollten gezielt unterstützt, in und Mietpreisbindung von ter*innen der Parteien eingeladen
versitätsstädten dadurch verschärft, teilen von z. B. 30 % für gemeinwohl- die Wohnungsbaupolitik eingebun- geförderten Wohnungen? Sollte werden.
dass es kaum gelingt, die Bezahl- orientierte und nicht gewinnorien- den und von ihr berücksichtigt diese Bindung ggf. erhalten,
barkeit der Bestände zu sichern tierte Träger, wie Genossenschaf- werden, ebenso wie die in den letz- erweitert oder aufgegeben Berlin, 12. April 2021
oder zu verhindern, dass Miet- in ten und Wohnprojekte, ermöglichen ten Jahren neu aufgetretenen Grup- werden?
Eigentumswohnungen umgewan- es v. a. in Verbindung mit einem pen, auf dem Prinzip der Selbsthilfe
delt werden. Eine mögliche Alterna- entsprechend ausgestalteten Erb- basierende zivilgesellschaftliche 34 Inwieweit würden Sie den Kom-
tive stellen auch langfristige Nut- baurecht, angemessene Anteile von Akteure wie insbesondere eine neue munen zweckgebunden zusätz- Technische Hinweise
zungsklauseln in Erbbaurechtsver- dauerhaft bezahlbarem Wohnraum Generation von Wohnungsbauge- liche Möglichkeiten zum preis-
trägen dar. über die befristeten Bindungen der nossenschaften oder in anderen limitierten Erwerb unbebauter
Wohnungsbauförderung hinaus zu Rechtsformen selbstorganisierte Grundstücke für Wohnungsbau Rückfragen
schaffen. Als praxistauglich, seit und unternehmerisch handelnde und soziale Infrastruktur ein- Für Rückfragen stehen Ihnen über
langem akzeptiert (Ulm, Offenburg Gruppen (Mietshäuser Syndikat oder räumen? die E-Mail-Adresse boden@dasl.de
u. v. a. m.) und neuerdings auch mo- Immovielien e. V.). Auch gemein- die Vorsitzenden des DASL-Aus-
difiziert angewandt (Münster) er- nützige Stiftungen können dazu bei- 35 Wie können die Schaffung von schusses Bodenpolitik, Ricarda
weisen sich auch kommunale Stra- tragen, Boden und Wohnungen Baurecht durch Bebauungs- Pätzold und Stephan Reiß-Schmidt
tegien, Planungsrecht nur auf stabil als Gemeingut aus dem Spe- pläne die kommunale Liegen- sowie weitere Vertreter*innen des
kommunalen Grundstücken auszu- kulationskreislauf des Immobilien- schaftspolitik und die Woh- Bündnisses Bodenwende gerne zur
weisen, zumindest aber einen Min- marktes herauszuhalten. Diese nungsbauförderung wirksamer Verfügung.
destanteil an kommunalem Erwerb Akteure engagieren sich über die miteinander verknüpft werden,
von potenziellen Bauflächen zur Wohnraumversorgung hinaus häufig so dass die dafür benötigten Rücksendung der Antworten
Voraussetzung für die Aufstellung auch für Gemeinschaftseinrichtun- Grundstücke zu einem nachhal- Wir bitten um Rücksendung Ihrer
eines Bebauungsplanes oder die gen und Sharing-Angebote im tig erzielbaren Ertragswert Antworten als PDF- oder MS-Word-
Errichtung von geförderten Woh- Quartier und übernehmen Aufgaben unter Berücksichtigung sozialer Datei bis zum 7. Mai 2021 an die
nungen zu dessen Bestandteil zu im Quartiersmanagement. Da- Bindungen zur Verfügung ge- DASL-Bundesgeschäftsstelle unter
machen. durch entsteht eine »Stadtrendite«, stellt werden können? folgender E-Mail-Adresse:
die wesentlich zum guten Zusam- boden@dasl.de
menleben in der Stadt beiträgt.
16 17Christine Edmaier Richard Mergner Prof. Dr.-Ing. Detlef Kurth
Präsidentin Vorsitzender Vorsitzender
Architektenkammer Berlin BUND Naturschutz in Bayern Vereinigung für Stadt-, Regional-
und Landesplanung
Ernst Uhing Arnold Ernst
Präsident Präsident
Architektenkammer Verband Deutscher Architekten- Jörn Luft
Nordrhein-Westfalen und Ingenieurvereine Vorstand
Stiftung trias
Prof. Dr. (Univ. Florenz)
Prof. Klaus Werk Elisabeth Merk
Stellv. Vorsitzender Präsidentin Lena Maaß
Bundesverband Deutsche Akademie für Städtebau Vorstand
Beruflicher Naturschutz und Landesplanung Urbane Liga Alumninetzwerk
Susanne Wartzeck Lukas Siebenkotten Constance Cremer Kooperationspartner*innen Medienpartner*innen
Präsidentin Präsident Vorstand
Bund Deutscher Deutscher Mieterbund Wohnbund
Architektinnen und Architekten
Thomas Münchow Werner Frosch
Beirat der Fachschaften 1. Vorsitzender
für Stadt- und Raumplanung Deutscher Werkbund Bayern
v
Olaf Bandt Jörn Luft
Vorsitzender Vorstand
Bund für Umwelt und Naturschutz Netzwerk Immovielien
Deutschland
18 19Sozial gerechte und nachhaltige Entwicklung von Stadt und Land
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