Substanzwerte Deutschland 6 Deutsche Bahn Berlin 202
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Deutsche Immobilienbeteiligung
Substanzwerte Deutschland 6
Deutsche Bahn Berlin
202
Risikohinweise Stand Februar 2011: Bei dieser Übersicht handelt es sich ausschließ- lich um eine unverbindliche Vorabinformation ohne Anspruch auf Vollständigkeit, die kein Angebot für eine Beteiligung an der Vermö- gensanlage oder sonst ein Beteiligungsangebot darstellt. Das öf- fentliche Beteiligungsangebot erfolgt aufgrund des gemäß Kapital- marktgesetz (KMG) erstellten, geprüften und veröffentlichten KMG-Prospektes. Dieser ist bei der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG und bei ihrem jeweiligen Vertriebspartner in Österreich er- hältlich. Grundlage des öffentlichen Beteiligungsangebots und der Beteiligung an der Vermögensanlage ist einzig der veröffent- lichte KMG-Prospekt. Im KMG-Prospekt wird dem interessierten An- leger eine Beteiligung als Kommanditist an einer Gesellschaft ange- boten, deren Gesellschaftszweck der unmittelbare oder mittelbare Erwerb, die Bebauung, die Herstellung, die langfristige Verwaltung, Bewirtschaftung und Vermietung von langlebigen Wirtschafts- und Investitionsgütern sowie das langfristige Eingehen von Beteili- gungen zu diesem Zweck, insbesondere die Vermietung eines Büro- und Verwaltungsgebäudes mit Betriebszentrale in Berlin an die Deutsche Bahn, ist. Der wirtschaftliche Verlauf einer Immobilienin- vestition hängt naturgemäß von verschiedenen, in der Zukunft lie- genden Ereignissen ab. Den Berechnungen wurden die derzeit aktuellen wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen in Österreich und Deutsch- land zugrunde gelegt. Es können jedoch zukünftig Umstände ein- treten, die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt oder auf die Bo- nität des Mieters haben bzw. die die steuerlichen Grundlagen der Veranlagung, die Rechtslage oder die Rechtsprechung verändern. Daraus resultierende Risiken könnten sich einschneidend negativ auswirken und treffen die Anleger unmittelbar. Es wird daher emp- fohlen, die Veranlagung nicht mit Fremdmitteln zu finanzieren. Ausdrücklich wird auch darauf hingewiesen, dass es sich bei der Veranlagung um eine Form der Immobilienbeteiligung handelt, die auf eine Laufzeit von voraussichtlich mindestens rund 14 Jahren (frühestmögliche Kündigung zum 31. Dezember 2024; eine kürzere Laufzeit ist insbesondere aufgrund des bestehenden Andienungs- rechts des Anlegers nicht auszuschließen) ausgelegt ist und weiters, dass der Realisierungszeitpunkt bzw. die Auszahlung des Abfin- dungsguthabens oder des Liquidationsüberschusses von der Ge- schäftslage der Emittentin bzw. einer Mehrheitsentscheidung der Gesellschafter abhängig ist. Allfällige Berechnungsbeispiele beruhen auf Annahmen und enthal- ten keine Garantien oder Prognosezusagen. Der tatsächliche Verlauf der Geschäftsentwicklung der Emittentin stellt ein typisches wirt- schaftliches Risiko dar, das vom Anleger getragen werden muss. Das Angebot zu einer Beteiligung an der Emittentin richtet sich an einen Personenkreis mit eigener wirtschaftlicher Erfahrung, der selbst ein gewisses Gespür für die vorhandenen Chancen und Ri- siken besitzt und in der Lage ist, diese gegeneinander abzuwägen. Die ausführlichen Risikohinweise sind dem KMG-Prospekt zu ent- nehmen.
Inhalt
Die Investmentidee 5
Die Immobilie 9
Die Mieterin 10
Der Standort 12
Der Berliner Büromarkt 15
Die Initiatorin 17
Investitions- und Finanzplan 18
Steuerliche Hinweise 19
Liquiditäts- und Ergebnisprognose 20
© DB AG / Günter Jazbec
5
Die Investmentidee –
Substanzwerte Deutschland 6
Substanzwerte Deutschland 6 bietet Anlegern überdurch- Ebenso solide ist mit einer langfristigen Nutzung der zu 100
schnittliche Ausschüttungen von 6,25 Prozent jährlich ver- Prozent an die Deutsche Bahn vermieteten Immobilie zu
bunden mit einer fahrplanmäßigen Sicherheit über die ge- rechnen. Der Mietvertrag läuft noch bis 2018 und bietet eine
samte Laufzeit. Verlängerungsoption der Mieterin von zweimal fünf Jahren.
Die Ausübung der Option liegt im besonderen Interesse der
Der geschlossene Immobilienfonds investiert am Standort Deutschen Bahn: Eine Verlegung der Betriebszentrale wäre
Berlin in eine Immobilie von zentralem Stellenwert für mit einem enormem Organisations- und Kostenaufwand
die Region und ihren Mieter: Von der Betriebszentrale der verbunden.
Deutschen Bahn aus wird der Schienenverkehr in vier deut-
schen Bundesländern zentral gesteuert und disponiert. Lan- Für den Fall eines unerwarteten Auszugs hat Hannover
desweit betreibt die Deutsche Bahn sieben dieser Immobili- Leasing mit einem besonderen Sicherheitskonzept vorge-
en. sorgt: Der Anleger hat in diesem Fall ein einmaliges und indi-
viduelles Andienungsrecht, kann seine Beteiligung zurück-
Mit rund 240.000 Mitarbeitern an 2.000 Standorten in 130 geben und erhält die Einlage zurück. Darüber hinaus erhält er
Ländern ist die Deutsche Bahn das größte Eisenbahn-Ver- nach Abzug bereits geleisteter Ausschüttungen eine jähr-
kehrsunternehmen in Europa und das zweitgrößte Unter- liche Mindestverzinsung von 2,50 Prozent vor Steuern.
nehmen der Transport- und Logistikbranche weltweit. Durch
die sehr gute Bonität der DB AG (Rating von Aa1 von Moody’s
bzw. AA von Standard & Poor’s) sind die Mieteinnahmen
langfristig gesichert.
6 Betriebszentrale der Die Deutschen Bahn im Überblick Adresse / Lage: Granitzstraße 55-56 / Prenzlauer Promenade 13189 Berlin-Pankow Geschosszahl: 1 Untergeschoss, Erdgeschoss, 6 bzw. 7 Obergeschosse Fertigstellung: 1997 / 1998 Mietfläche gesamt: rd. 27.716 m² Grundbuch: Flur 161, Flurstück 6250, Blatt 18439 N (Amtsgericht Pankow-Weißensee) Parkplätze: rd. 154 teilweise überdachte PKW-Stellplätze Vermietungsstand: 100 % Mieter: Deutsche Bahn AG Mieteinnahmen: 4.097.237 Euro p. a. Außenansicht der Immobilie
7
8
Haupteingang
Modell des Gebäudes aus der Vogelperspektive
9
Kiel
Hamburg
REGION OST
REGION NORD
Hannover Berlin
Potsdam
Die Immobilie – REGION WEST
Leipzig
hier werden Weichen gestellt
Duisburg
Dresden
Düsseldorf
REGION SÜDOST
Bonn
REGION MITTE
Frankfurt
Mainz
Bei der Immobilie handelt es sich um eine von sieben Be-
triebszentralen der Deutschen Bahn in der Bundesrepublik Karlsruhe REGION SÜD
Deutschland. Vom Standort in Berlin-Pankow aus wird der Stuttgart
Schienenverkehr in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, München
REGION SÜDWEST
Mecklenburg-Vorpommern und in Teilen Sachsen-Anhalts
zentral gesteuert und disponiert. Täglich werden von der
Betriebszentrale Berlin-Pankow aus rund 4.000 Züge auf
einem Streckennetz von rund 4.400 Kilometern Länge diri- Standorte der DB-Betriebszentralen
giert. Zusätzlich nutzt die Bahn das Objekt auch als Verwal-
tungsgebäude. Der Gebäudekomplex ist auf die Bedürfnisse
der Deutschen Bahn abgestimmt. Diese war intensiv in den
Planungsprozess des Gebäudes involviert. Es verfügt über Millionenbetrag in die technische Ausstattung des Gebäudes
umfangreiche technische Einbauten und spezielle Arbeits- investiert. Die Gesamtmietfläche beträgt rund 27.700 Qua-
plätze. dratmeter, dazu kommen 154 teilweise überdachte Park-
plätze.
Bahn investierte mittleren zweistelligen Millionenbetrag
in das Gebäude Ingenieurbüro prüfte Immobilie intensiv
Das Gebäude wurde in Stahlbetonbauweise errichtet. Die Im Frühjahr 2007 prüfte ein namhaftes Ingenieurbüro den
Fassade besteht aus einer Kombination von Wärmedämm- technischen Zustand des 1997 / 1998 errichteten Gebäudes.
putz und einer Stahl-, Aluminium-, Glas-Konstruktion im Zusätzlich wurde das Objekt auf eventuelle Altlasten unter-
Wechsel mit horizontal laufenden Fensterbändern. Das Ob- sucht. Dabei wurde festgestellt, dass sich das Gebäude in
jekt besteht aus zwei Gebäudeteilen. Ein fünfgeschossiger einem grundsätzlich guten Zustand befindet. Die tech-
Gebäudeteil mit zwei Riegeln ist in der Form eines »H« ange- nischen Anlagen werden in regelmäßigen Abständen gewar-
ordnet. In den Untergeschoss- und Erdgeschossflächen ist tet und sind ebenfalls in einem guten Zustand. Lediglich eine
überwiegend die Betriebszentrale mit Technikflächen und Fassadensanierung erwies sich als notwendig. Diese wurde
Großraumbüros angeordnet. Die übrigen Flächen in diesem Mitte des Jahres 2008 durchgeführt.
Gebäudekomplex werden vorwiegend als Büros genutzt. Zu-
dem hat die deutsche Bahn einen mittleren zweistelligen
© DB AG / Wolfgang Korall
Die Mieterin – das größte
Eisenbahn-Verkehrsunternehmen Europas
Die Deutsche Bahn AG befördert täglich über sieben Millio- weltweiten See- und Luftfracht. Durch die internationale
nen Kunden im Personenverkehr und rund eine Million Ton- Ausrichtung gelingt es, die Chancen auf den Wachstums-
nen Güter. Sie ist das größte Eisenbahn-Verkehrsunterneh- märkten zu nutzen. So konnte die Bahn ihre Marktpräsenz in
men Europas und das zweitgrößte Unternehmen der den USA und im asiatisch-pazifischen Raum stärken.
Transport- und Logistikbranche weltweit.
Vertreten durch die DB Services Immobilien GmbH, hat die
Die Deutsche Bahn befindet sich zu 100 Prozent im Besitz der Deutsche Bahn die Immobilie vollständig angemietet. Das
Bundesrepublik Deutschland. Es beschäftigt fast eine Viertel Unternehmen verfügt über eine ausgezeichnete Bonität. Die
Million Mitarbeiter und unterhält 2.000 Standorte in 130 Län- Ratingagentur Moody’s bewertet die Bahn mit Aa1 und Stan-
dern. 2009 konnte der Bahn-Konzern einen Umsatz von 29,3 dard & Poor’s mit AA. Nutzerin der Immobile ist die DB Netz
Milliarden Euro und einen Gewinn von 1,7 Milliarden Euro er- AG. Sie ist als Tochtergesellschaft der Deutschen Bahn AG
wirtschaften. Das klassische Kerngeschäft der Deutschen für die Schieneninfrastruktur der Deutschen Bahn verant-
Bahn ist der Eisenbahnverkehr in Deutschland. Daneben hat wortlich.
sich der Konzern in den vergangenen Jahren stark diversifi-
ziert und internationalisiert. Mittlerweile ist die Bahn auch
führend in den Bereichen Spedition und Logistik sowie in der
© DB AG / Max Lautenschläger11
© DB AG / Max Lautenschläger
© DB AG / Wolfgang Klee
Die DB Netz AG Der Mietvertrag
Die DB Netz AG betreibt und vermarktet das Streckennetz Die Deutsche Bahn AG, vertreten durch die DB Services Im-
der Deutsche Bahn AG. Ihre zentrale Aufgabe besteht darin, mobilien GmbH, hat das gesamte Gebäude mit rund 27.700
die vorhandene Infrastruktur in hoher Qualität und Verfüg- Quadratmetern Büro- und Technikflächen sowie die angren-
barkeit bereitzustellen, eine sichere und zuverlässige Be- zenden Parkflächen mit 154 teilweise überdachten PKW-
triebsführung zu gewährleisten und ihre Leistungen den Stellplätzen angemietet. Die jährliche Miete 2010 betrug
Konzerngesellschaften der Deutsche Bahn AG sowie natio- 4,1 Millionen Euro netto zuzüglich gesetzlicher Mehrwert-
nalen und internationalen Eisenbahnverkehrsunternehmen steuer. Der Mietbeginn war am 1. Mai 1998. Der Mietvertrag
zur Verfügung zu stellen. hat eine Laufzeit von 20 Jahren und ist während dieser Zeit
nicht ordentlich kündbar. Er endet am 30. April 2018, hat so-
Ende 2009 kümmerten sich 34.363 Mitarbeiter um das 33.639 mit noch eine Restlaufzeit von ca. sieben Jahren. Der Mieter
Kilometer lange Streckennetz mit Gleisen, Weichen, Bahn- hat eine Verlängerungsoption für den Mietvertrag von zwei-
übergängen, Tunneln, Brücken sowie allen betriebsnotwen- mal fünf Jahren.
digen Anlagen. Durch die Lage in der Mitte Europas und seine
Größe ist das deutsche Streckennetz von hoher Bedeutung Inflationsschutz durch indexierten Mietvertrag
für die europäische Transportwirtschaft. Mit einer Auslas- Der Mietvertrag sieht eine Indexierung der Miete vor. Die
tung von rund 31.600 Zügen pro Tag und einem erwirtschaf- Mietänderung ist an den Verbraucherpreisindex für Deutsch-
teten Umsatz von 4,1 Milliarden Euro 2009 ist die DB Netz AG land auf der Basis 2005=100 gekoppelt. Bei einer Verände-
die Nummer eins der europäischen Eisenbahninfrastruktur- rung des Verbraucherpreisindex um 6,50 Prozent wird die
anbieter. Bundesweit betreibt die DB Netz AG sieben High- Miete um 100 Prozent der Indexänderung angepasst. Die
tech-Kontrollzentren der Deutschen Bahn AG, die für einen letzte Indexanpassung erfolgte im November 2007. Der Mie-
reibungslosen regionalen Eisenbahnbetrieb in ihrem jewei- ter trägt alle Betriebskosten sowie alle Gebühren, Steuern
ligen Verantwortungsbereich zuständig sind. und Abgaben, die neu für das Mietobjekt eingeführt werden.
Die Nebenkosten werden direkt dem Mieter in Rechnung ge-
Die Niederlassung Ost mit Sitz in der Immobilie in Berlin- stellt. Darüber hinaus hat der Mieter das Mietobjekt jederzeit
Pankow umfasst das gesamte Gleisnetz der Bundesländer in einem funktionsfähigen, zum vertragsgemäßen Gebrauch
Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Berlin sowie geeigneten Zustand zu erhalten, ausgenommen was Dach,
von Teilen Sachsen-Anhalts. Insgesamt wird von Pankow aus Fach und Fassade anbetrifft.
der Verkehr auf rund 4.000 Streckenkilometern gesteuert.
Eine weitere wichtige Aufgabe der DB Netz AG ist die In-
standhaltung und Instandsetzung sowie die weitere Opti-
mierung der Betriebsführung. Die Betriebszentralen leisten
hierzu einen wesentlichen Beitrag.Der Standort: Berlin
Berlin – Deutschlands lebendige Kapitale Die Ministerien, die sich in Bonn befinden, unterhalten in
Bunt und hektisch, schnelllebig und vielfältig – Berlin hat Berlin einen Zweitsitz. Zudem haben mehr als 140 Bot-
viele Gesichter. Die Stadt ist ein Ort der Begegnung, an dem schaften mit ihren diplomatischen Vertretungen einen Sitz
Menschen aus allen Teilen der Welt zusammentreffen. Mit in Berlin.
3,4 Millionen Einwohnern ist Berlin die größte Stadt Deutsch-
lands und die zweitgrößte Stadt Europas. Berlin bildet das
Zentrum der Metropolregion Berlin-Brandenburg. Mikrolage: der Standort Pankow
Berlin – das politische Zentrum Deutschlands Der Großbezirk Pankow ist 2001 im Zuge der Verwaltungsre-
Die Metropole an der Spree ist seit der deutschen Wiederver- form durch Zusammenlegen der Bezirke Pankow, Prenzlauer
einigung Bundeshauptstadt und Regierungssitz. 1999 zog Berg und Weißensee entstanden und ist heute mit 13 Orts-
der größte Teil der Bundesregierung von Bonn nach Berlin. teilen der bevölkerungsreichste Bezirk Berlins. Von der so
Die Bundesregierung, der Bundestag im Reichstagsgebäude genannten City-Ost am Alexanderplatz reicht Pankow bis an
und der Bundesrat im ehemaligen Preußischen Herrenhaus die Landesgrenze zu Brandenburg.
nahmen zu diesem Zeitpunkt den Betrieb in der Hauptstadt
auf. Im Jahr 2001 wurde das Bundeskanzleramt eingeweiht. Standort mit Aufwertungspotenzial
Ein Teil der Ministerien wie das Finanzministerium oder das In unmittelbarer Umgebung der Immobilie liegt das rund
Auswärtige Amt haben ihren Erstsitz in Berlin. 243.000 Quadratmeter große Areal des alten Rangierbahn-
hofes Pankow. Die brachliegende Fläche wurde Ende 2009 an
die Krieger Grundstücks GmbH verkauft. Diese möchte dort
Mikrostandort Berlin-Pankow in den nächsten Jahren ein neues Einkaufszentrum errich-
ten. Diese Neuentwicklung wird den Standort weiter auf-
werten. Die Immobilie ist verkehrstechnisch hervorragend
angebunden. Mit dem Auto erreicht man den Autobahnzu-
bringer zur A114 in einer Minute. Vor dem Gebäude befinden
Schloßpark sich zwei Bushaltestellen, S- und U-Bahn sind ebenfalls fuß-
läufig erreichbar.
Über die Prenzlauer Promenade, die direkt an der Immobilie
Büro- und Verwaltungs- entlangführt, ist die Berliner Innenstadt in 15 Minuten zu er-
gebäude, Berlin
reichen. Mit den öffentlichen Verkehrsmitteln liegt die Fahr-
. Tin
rowstr ius
zeit in die Innenstadt bei ca. 25 Minuten. Direkt vor dem
Dame stra
ße
r aße ße
e St zstra Rot Haupteingang des Gebäudes befindet sich die Bushaltestelle
e
it it
Bre Gran
Promenad
h enb
ach
BERLIN- Hau stra Granitzstraße / Prenzlauer Promenade, die von den Buslinien
Retz
ptw ße
PANKOW eg
155 und X54 angefahren wird und die Immobilie mit den
b
ache
er
Prenzlau
ße
tra S-Bahnlinien S2 und S8 sowie der U-Bahnlinie U2 verbindet.
r We
itzs
ran
g
G
e
Fußläufig sind S- und U-Bahn 700 Meter bis ca. 1,2 Kilometer
enstraß
Kissing entfernt.
BERLIN
raße
Berliner St
aße
er Str
BerlinBerliner Wirtschaft – leistungsstark und
für die Zukunft gerüstet
Die Berliner Wirtschaft hat sich in den letzten 15 Jahren
grundlegend gewandelt. Die ehemalige Industriestadt ent-
wickelte sich zu einem modernen Dienstleistungszentrum.
Günstige Bedingungen, darunter moderne Kommunikati-
onswege und die Nähe zu zahlreichen Bildungseinrich-
tungen, verstärken diese Entwicklung. Im Südosten der Stadt
ist ein neuer Stadtteil, Berlin Adlershof - Stadt für Wissen-
schaft, Wirtschaft und Medien, entstanden. Führende Bran-
chen der Stadt sind die Medienbranche, die Informations-
und Kommunikationstechnik, der Tourismus, die Biotech-
nologie sowie die Medizintechnik.
Schon seit 2005 hat Berlin jedes Jahr eine positivere Ent-
wicklung des Bruttoinlandsprodukts (BIP) zu verzeichnen als
die gesamte Bundesrepublik. Die Berliner Wirtschaft war von
der Krise 2008 und 2009 auch deutlich weniger getroffen als
die anderen deutschen Bundesländer. Während die Wirt-
schaftsleistung in Deutschland 2009 ein Minus von 4,70 Pro-
zent zu verzeichnen hatte, schrumpfte die Berliner Wirt-
schaft lediglich um 0,70 Prozent. Im ersten Halbjahr 2010 lag
das reale BIP in der Hauptstadt um 2,10 Prozent über dem
Vorjahresniveau.
© DB AG / Max Lautenschläger© DB AG / Andreas Taubert
15
Der Berliner Büromarkt
Der Berliner Büromarkt weist einen Büroflächenbestand von Dieser positive Trend spiegelte sich auch in der Spitzenmiete
rund 18,3 Millionen Quadratmetern auf und ist damit der wider. Sie stieg im vierten Quartal 2010 auf 20,50 Euro pro
größte Büromarkt in Deutschland. Der ursprünglich durch die Quadratmeter. Das sind 2,50 Prozent mehr als im vierten
hohe Zahl spekulativ errichteter Büroflächen in den Jahren Quartal 2009.
1995 bis 1999 aufgebaute Leerstand wird seit dem Jahr 2004
sukzessive reduziert. Die aktuelle, im Vergleich mit anderen Ausländische Investoren zeigen sich auf
deutschen Bürozentren geringe Leerstandsrate von ca. 8,2 dem Berliner Büromarkt aktiv
Prozent resultiert zum einen aus der erhöhten Nachfrage Noch deutlicher als auf den Mietmarkt wirkte sich die kon-
nach Büroflächen und der damit erhöhten Nettoabsorption. junkturelle Belebung auf den Investmentmarkt aus. Mit
Zum anderen ist die Neubautätigkeit weiterhin sehr mode- einem Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro konnte
rat. der Vorjahreswert um 186 Prozent übertroffen werden. Ins-
besondere ausländische Investoren zeigten sich aktiv. Sie
Bürovermietungsmarkt übertrifft 2010 waren für 70 Prozent des Transaktionsvolumens verantwort-
Vorjahreswert um 25 Prozent lich. Gefragt waren vor allem Objekte mit langjährigen Miet-
Der Berliner Bürovermietungs- und Investmentmarkt profi- verträgen. Das Maklerhaus Jones Lang LaSalle bildet mit sei-
tierte 2010 von der gesamtkonjunkturellen Erholung der ner »Immobilienuhr« die Position von Büromärkten im
deutschen Wirtschaft. Am Bürovermietungsmarkt konnte Immobilienzyklus ab. Im Januar 2011 befand sich Berlin ganz
mit 512.000 Quadratmetern das zweitbeste Ergebnis der ver- unten in der Uhr. Das ist für Investoren eine sehr gute Aus-
gangenen fünf Jahre erzielt werden. Der Vorjahreswert wur- gangsposition: Der Markt tritt in eine Phase des beschleu-
de um 25 Prozent übertroffen. Berlin konnte 2010 als einzige nigten Mietwachstums.
Stadt unter den sechs großen deutschen Büromärkten (Ber-
lin, München, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart)
einen Rückgang des Leerstands verzeichnen. Dafür waren
das geringe spekulative Fertigstellungsvolumen und eine
Nettoabsorption in 126.000 Quadratmetern verantwortlich.
Büromieten in Berlin in Euro pro m2 Büroflächenumsatz und Leerstand in Berlin
25 650
600 9,6 %
20
City 550 9,2 %
15
City-Rand 500 8,8 %
10
450 8,4 %
übrige Lagen
5 400 8,0 %
0 350 7,6 %
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
jeweils obere Linie Spitzenmiete
jeweils untere Linie Durchschnittsmiete Büroflächenumsatz Leerstandsrate
Quelle: BulwienGesa AG, 2011 Quelle: BulwienGesa AG, 2011Fonds Flight Invest 49 Fonds Substanzwerte Deutschland 5 Fonds Infrastruktur Invest 2 Airbus A380-800 mit Singapore Airlines Büroimmobilie in der Dortmunder Innenstadt Investitionen in Infrastrukturprojekte in den USA Fonds Vermögenswerte 5, PPP-Projekt Fonds Wachstumswerte Europa 4 Fonds Sun Invest Apulien Justiz- und Verwaltungszentrum, Wiesbaden Büroimmobilie »Esprit Europe Headquarters«, Amstelveen Photovoltaikanlagen in Italien Fonds Wachstumswerte Europa 3 Fonds Substanzwerte Deutschland 4 Fonds Flight Invest 47 Bürokomplex »an der Drosbach«, Luxemburg Büroimmobilien in Hamburg, Bad Homburg, Leipzig Airbus A321-200 mit Air Berlin Fonds Substanzwerte Deutschland 7 Fonds Merit Fifth Avenue, L. P. Fonds Vermögenswerte 6 Büroimmobilie »Gateway Gardens«, Frankfurt am Main Büroimmobilie New York, USA Immobilie Hauptfeuerwache, Mülheim
17
Hannover Leasing –
Kompetenz in Sachwerten
Hannover Leasing zählt zu den führenden Anbietern von Die Investmentphilosophie von Hannover Leasing basiert auf
Sachwertanlagen in Deutschland. Wir konzipieren geschlos- einem ganzheitlichen Verständnis des Investments. Die
sene Fonds und andere Beteiligungsangebote für private und Kompetenzen in den einzelnen Asset-Klassen beschränken
institutionelle Investoren. Damit erschließen wir unseren sich nicht auf die Entwicklung und den Vertrieb von Anlage-
Anlegern Investitionsmöglichkeiten, die ihnen sonst nicht produkten. In der Fähigkeit, das Asset-Management über
ohne Weiteres zugänglich wären. den gesamten Lebenszyklus eines Investments in hoher
Qualität gewährleisten zu können, sieht Hannover Leasing
Größte Gesellschafterin der Hannover Leasing ist mit 44,79 die entscheidende Voraussetzung für den Erfolg als Initiator.
Prozent die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale,
weitere 35 Prozent hält die Hessisch-Thüringische Sparkas- Zum Angebotsspektrum gehören Geschlossene
sen Beteiligungsgesellschaft mbH, 20,21 Prozent hält das Fondsprodukte in den Bereichen
ehemalige und aktive Management des Unternehmens.
--Immobilien im In- und Ausland
Seit 30 Jahren sind wir erfolgreich am Markt aktiv. In dieser --Public Private Partnership-Projekte (PPP)
Zeit haben sich insgesamt rund 60.600 private und instituti- --Schiffe
onelle Investoren mit 8,9 Milliarden Euro Eigenkapital an un- --Verkehrsflugzeuge
seren Investments beteiligt. Gegenwärtig managen wir für --Regenerative Energien und
unsere Investoren Vermögenswerte im Volumen von rund --Infrastrukturprojekte
15,8 Milliarden Euro (Assets under Management).
Mit mehr als sieben Milliarden Euro entfällt der größte Teil
davon auf Immobilienanlagen im In- und Ausland einschließ-
lich PPP-Projekte. Weitere wichtige Assetklassen sind Flug-
zeugbeteiligungen, Beteiligungen im Bereich regenerative
Energien sowie Infrastrukturinvestments.18
Investitions- und Finanzplan
Investitions- und Finanzplan der Emittentin - PROGNOSE -
MITTELVERWENDUNG in in MITTELHERKUNFT in in
Euro Prozent* Euro Prozent*
1 Grundstück und Gebäude 60.753.696 91,15 % 6 Eigenkapital (ohne Agio)
2 Projektkosten 5.464.800 8,20 % Kommanditeinlage 30.512.483 45,78 %
3 Erwerbsneben- / sonstige Kosten 60.000 0,09 % - davon Dr. Spechtenhauser** 5.000 0,01 %
4 Finanzierungskosten 50.000 0,07 % - davon ORION Verwaltungsgesell- 500 0,00 %
5 Liquiditätsreserve 324.140 0,49 % schaft mbH & Co. Beteiligungs KG
- davon Bareinlage HERSCHEL 306.983 0,46 %
- Verwaltungsgesellschaft mbH
- davon Anleger (Emissionskapital) 30.200.000 45,31 %
7 Fremdkapital 36.140.153 54,22 %
Gesamtinvestitionskosten 66.652.636 100,00 % Gesamtfinanzierung 66.652.636 100,00 %
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
Auf das Emissionskapital wird ein Agio in Höhe von 5 % erhoben. Dadurch entstehen dem Anleger weitere Kosten.
* in Prozent der Gesamtinvestitionskosten ohne Agio
** Kommanditist bis 14.3.2011 Herr Dr. Volckens
Erläuterungen zum Investitions- und Das Emissionskapital der Emittentin in Höhe von 30.200.000
Finanzplan Euro wird über eine Platzierungsgarantie von Hannover Lea-
sing abgesichert. Auf das Emissionskapital der Emittentin
Die Positionen des Investitions- und Finanzplans beruhen im wird ein Agio in Höhe von 5 % erhoben.
Wesentlichen auf abgeschlossenen Verträgen, gesetzlichen
Vorschriften, sorgfältigen Kostenschätzungen und den Er- Grundstück und Gebäude (Position 1)
fahrungen des Initiators. Der Wert für Grundstück und Gebäude setzt sich aus den bi-
lanziellen Restbuchwerten gemäß Planbilanz für das Grund-
Für die Berechnung der Abfindung für das Ausscheiden des stück in Höhe von 2.491.663 Euro, das Gebäude 20.804.036
Altgesellschafters wurde zwischen den Parteien, ausgehend Euro sowie aus der an die Salvia Verwaltungsgesellschaft
von dem bei Vertragsabschluss des Abfindungsvertrags ab- mbH & Co. Beteiligungs KG gezahlte aktivierungspflichtige
geschlossenen Mietvertrag, ein Verkehrswert geschätzt und Abfindung in Höhe von 37.457.997 Euro zusammen.
zugrunde gelegt. Dabei wurde für das Objekt ein Wert in Hö-
he von 62.820.000 Euro ermittelt. Von diesem Wert wurden Projektkosten (Position 2)
die zum Vollzugsstichtag, dem 1. Juli 2010, aktivierten An- Die vertraglich vereinbarten Projektkosten in Höhe von ins-
schaffungs- und Herstellungskosten sowie bestehende Ver- gesamt 5.464.800 Euro setzen sich wie folgt zusammen:
bindlichkeiten abgezogen. Das so ermittelte Ergebnis ent- Hannover Leasing hat im Rahmen dieses Beteiligungsange-
spricht dem Abfindungsguthaben für 100 Prozent der bots die Konzeption übernommen. Für ihre Leistungen erhält
Gesellschaftsanteile. Seitens der Emittentin sind 94,772 sie eine Vergütung von 2.418.000 Euro zzgl. gesetzlicher
Prozent der Abfindung für 94,772 Prozent der Gesellschafts- Umsatzsteuer.
anteile zu zahlen.19
Mit der Vermittlung des benötigten Fremdkapitals von bis zu dreier bereits geschlossener Swap-Vereinbarungen (Aus-
36.140.153 Euro wurde Hannover Leasing beauftragt. Sie er- tausch von Zahlungsströmen) mit der finanzierenden Bank
hält hierfür eine Vergütung von 722.800 Euro zzgl. gesetz- ergeben sich die zu zahlenden Festzinssätze.
licher Umsatzsteuer.
Besicherung
Mit der Vermittlung des benötigten Eigenkapitals von Die Darlehen werden insbesondere wie folgt besichert:
30.200.000 Euro wurde ebenfalls Hannover Leasing beauf- --Grundschulden im Grundbuch über insgesamt
tragt. Sie erhält hierfür eine Vergütung von 1.510.000 Euro 100.000.000 DM (51.129188,12 Euro), davon 5.000.000
zzgl. 5 % Agio sowie zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. DM (2.556459,41 Euro) mit Vollstreckungsunterwerfung
--Abtretung der Rechte und Ansprüche aus dem Miet-
Hannover Leasing garantiert die Vollplatzierung des Eigen- vertrag
kapitals und erhält hierfür eine Vergütung in Höhe von
604.000 Euro. Mit der Erstellung des Prospekts wurde Han- Vergütungen
nover Leasing beauftragt. Sie erhält gemäß Vertrag eine Ver- Hannover Leasing als Initiatorin des vorliegenden Beteili-
gütung von 210.000 Euro zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. gungsangebots sowie als Fremdkapital- und Eigenkapital-
vermittlerin und als Platzierungsgarantin erhält Vergütungen
Erwerbsnebenkosten (Position 3) von insgesamt 6.974.800 Euro zzgl. gesetzlicher Umsatz-
Die voraussichtlichen Erwerbsnebenkosten in Höhe von steuer. Davon tragen die Anleger einen Anteil von 6.688.157
60.000 Euro setzen sich zusammen aus Kosten für Handels- Euro. Dies entspricht einem Anteil in Höhe von 21,09 Prozent
registeranmeldungen, Unterschriftsbeglaubigungen, Steu- des Emissionskapitals inkl. Agio. Die hier dargestellten Ver-
ergutachten etc. jeweils zzgl. Umsatzsteuer. gütungen enthalten Provisionen (Eigenkapitalvermittlung
und Agio) in Gesamthöhe von 3.020.000 Euro zzgl. gesetz-
Finanzierungskosten (Position 4) licher Umsatzsteuer.
Die Finanzierungskosten beinhalten eine vertraglich fixierte
Bearbeitungsgebühr der finanzierenden Bank für die Verein-
barung der langfristigen Darlehen in Höhe von 50.000 Euro.
Liquiditätsreserve (Position 5)
Die Liquiditätsreserve beträgt 324.140 Euro. Sollten die Aus-
gaben gemäß Investitionsplan höher oder geringer ausfallen
oder sollten zusätzliche Kosten entstehen, wird die Differenz
zu Gunsten oder zu Lasten der Liquiditätsreserve ausgegli-
chen. Ferner gleicht die Liquiditätsreserve unterjährige Li-
quiditätsunterdeckungen aus.
Eigenkapital (Position 6)
Das gesamte Eigenkapital der Emittentin beläuft sich auf
31.871.755 Euro. Davon wird der HERSCHEL Verwaltungsge-
sellschaft mbH ein Teilbetrag von 1.359.272 Euro unbefristet
gestundet. Das somit verbleibende bar einzubringende
Eigenkapital setzt sich wie folgt zusammen:
--Anteil Dr. Hubert Spechtenhauser: 5.000 Euro
--Anteil ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
Beteiligungs KG: 500 Euro
--Anteil HERSCHEL Verwaltungsgesellschaft mbH:
306.983 Euro
--Anteil Anleger: 30.200.000 Euro
Fremdkapital (Position 7)
Mit einer namhaften deutschen Landesbank hat die Emit-
tentin drei Darlehensverträge über langfristige Darlehens-
mittel in Höhe von insgesamt 36.140.153 Euro bis zum
30. April 2018 geschlossen. Als Bearbeitungsentgelt für den
Vertragsschluss erhält die Bank einmalig 50.000 Euro. Mittels20
Liquiditäts- und Ergebnisprognose
Ergebnisprognose der Emittentin (ohne Agio) - PROGNOSE - (Stand: 7. Juli 2010, Angaben in Euro)
Summe 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Liquiditätsergebnis
1 Mieteinnahmen 67.393.440 4.097.237 4.320.083 4.364.652 4.364.652 4.412.049 4.649.031
2 Guthabenzinsen 218.526 8.339 5.576 7.199 9.936 12.973 16.058
3 Stundungszins 1.231.840 84.954 84.954 84.954 84.954 84.954 84.954
4 Veräußerungserlös nach Kosten, 38.283.420 0 0 0 0 0 0
Rückführung Fremdkapital und
Auszahlung stille Reserven Herschel
GmbH, Verrechnung gestundete Einlage
Summe Einnahmen 107.127.225 4.190.531 4.410.614 4.456.806 4.459.543 4.509.976 4.750.043
5 Nicht umlagefähige 137.613 8.358 8.526 8.696 8.870 9.047 9.228
Bewirtschaftungskosten
6 Laufende Instandhaltung 6.876.988 56.541 57.671 58.825 60.001 122.403 124.851
7 Verwaltungskosten 2.571.078 142.800 145.656 148.569 151.541 154.571 157.663
8 Fremdkapitalzinsen 11.067.292 616.397 616.397 616.397 616.397 616.397 616.397
9 Fremdkapitaltilgung 2.933.729 0 0 0 0 0 0
10 Fremdkapitalzinsen aus der Abfindung 8.364.045 702.306 670.898 637.865 604.384 569.793 535.594
11 Fremdkapitaltilgung aus der Abfindung 10.406.483 638.742 655.493 672.592 689.565 707.369 724.141
Summe Ausgaben 42.357.228 2.165.144 2.154.641 2.142.944 2.130.758 2.179.580 2.167.874
12 Vorabausschüttung Herschel GmbH 2.583.741 171.556 182.845 185.038 184.955 184.162 196.413
Liquiditätsergebnis 62.186.255 1.853.831 2.073.129 2.128.824 2.143.829 2.146.234 2.385.756
Liquiditätsergebnis in % der 195,11 % 5,82 % 6,50 % 6,68 % 6,73 % 6,73 % 7,49 %
Einlage ohne Agio
Ausschüttung an die Kommanditisten 62.510.396 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985
Ausschüttung in % der Einlage 196,13 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 %
ohne Agio
13 Veränderung Liquiditätsreserve -324.140 -138.153 81.144 136.839 151.845 154.250 393.771
14 Stand Liquiditätsreserve 278.817 359.961 496.800 648.645 802.895 1.196.666
Kapitalrückflussrechnung (nach Deutschem Handelsrecht)
15 Gebundenes Kapital -31.871.755 -28.883.778 -26.891.794 -24.899.809 -22.907.824 -20.915.839 -18.923.855
16 Handelsrechtliches Ergebnis 30.908.647 1.294.234 1.530.282 1.603.076 1.635.055 1.655.264 1.911.557
17 Gewinnausschüttung 30.908.647 0 0 0 1.135.154 1.655.264 1.911.557
18 Eigenkapitalrückzahlung 31.601.749 1.991.985 1.991.985 1.991.985 856.830 336.721 80.427
19 Summe Rückfluss 62.510.396 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985
20 Haftungsvolumen 0 0 0 0 0 0
21 Anteiliges Fremdkapital 35.343.757 34.688.265 34.015.673 33.326.108 32.618.739 31.894.598
22 Handelsrechtliches Ergebnis kumuliert -3.633.259 -2.102.977 -499.901 1.135.154 2.790.418 4.701.97621
Zusam-
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Verkauf menfas-
sung 2024
4.649.031 4.649.031 4.724.973 4.952.799 4.952.799 4.952.799 4.979.729 5.275.957 0 5.275.957
23.933 31.258 25.755 19.685 17.701 15.560 13.256 11.294 0 11.294
84.954 84.954 84.954 84.954 84.954 84.954 84.954 84.954 0 84.954
0 0 0 0 0 0 0 0 38.283.420 38.283.420
4.757.919 4.765.244 4.835.683 5.057.439 5.055.455 5.053.314 5.077.939 5.372.205 38.283.420 43.655.625
9.413 9.601 9.793 9.989 10.189 10.393 10.600 10.812 0 10.812
127.348 129.895 132.493 135.143 137.845 140.602 143.414 146.283 5.275.957 5.422.239
210.816 214.032 167.313 170.659 174.072 177.554 181.105 184.727 120.000 304.727
616.397 873.105 987.332 965.516 942.476 918.142 892.442 865.300 0 865.300
0 249.618 388.555 410.370 433.410 457.744 483.444 510.587 0 510.587
498.680 594.749 628.343 592.977 555.750 516.563 475.312 431.890 0 431.890
743.121 809.910 673.112 708.478 745.706 784.893 826.143 869.565 0 869.565
2.205.775 2.880.911 2.986.941 2.993.133 2.999.449 3.005.891 3.012.462 3.019.164 5.395.957 8.415.121
193.906 167.507 160.251 171.521 171.087 170.638 171.582 186.616 0 186.616
2.358.238 1.716.826 1.688.491 1.892.785 1.884.920 1.876.785 1.893.896 2.166.426 32.887.463 35.053.888
7,40 % 5,39 % 5,30 % 5,94 % 5,91 % 5,89 % 5,94 % 6,80 % 103,19 % 109,98 %
1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 33.626.617 35.618.602
6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 105,51 % 111,76 %
366.253 -275.159 -303.494 -99.199 -107.065 -115.200 -98.089 174.441 -739.155 -564.714
1.562.919 1.287.761 984.267 885.068 778.002 662.803 564.714 739.155 0 0
-16.931.870 -14.939.885 -12.947.901 -10.955.916 -8.963.931 -6.971.946 -4.979.962 -2.987.977 30.638.641 27.650.664
1.903.020 1.564.965 1.531.505 1.791.841 1.843.038 1.897.152 1.979.869 2.321.545 11.373.738 13.695.283
1.903.020 1.564.965 1.531.505 1.791.841 1.843.038 1.897.152 1.979.869 1.991.985 11.703.298 13.695.283
88.965 427.020 460.479 200.144 148.947 94.833 12.116 0 21.923.320 21.923.320
1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 1.991.985 33.626.618 35.618.603
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
31.151.478 30.091.950 29.030.282 27.911.434 26.732.318 25.489.681 24.180.094 22.799.942 0 22.799.942
6.604.995 8.169.960 9.701.465 11.493.306 13.336.344 15.233.495 17.213.364 19.534.909 0 30.908.64722
Erläuterungen zur Liquiditäts- und 2024 beläuft sich auf 62.414.567 Euro. Dieser entspricht
Ergebnisprognose 100 Prozent des angenommenen Verkehrswerts bzw. etwa
dem 11,83-fachen der zu diesem Zeitpunkt prognostizierten
Die Prognoserechnung basiert auf den abgeschlossenen Jahresmiete von 5.275.957 Euro. Nach Abzug von Kosten in
Verträgen, geschätzten Einnahmen und Ausgaben sowie den Höhe von einem Prozent des Verkaufspreises zzgl. gesetz-
dargestellten Annahmen. Bei Prognoserechnungen können licher USt. für den Geschäftsbesorger Hannover Leasing,
sich sowohl bei Einnahmen als auch bei Ausgaben Abwei- Rückführung der Fremdfinanzierung und Ausschüttung der
chungen ergeben. Erfahrungsgemäß nimmt die Prognosesi- stillen Reserven an den Altgesellschafter HERSCHEL Verwal-
cherheit ab, je weiter sie in die Zukunft gerichtet ist. Der tungsgesellschaft in Verrechnung mit der gestundeten Ein-
Prognosezeitraum ist vom 1. Juli 2010 bis zum 31. Dezember lage stehen der Emittentin 38.238.366 Euro zur Verfügung.
2024 dargestellt. Die Liquiditäts- und Ergebnisprognose be- Dieser Betrag steht in Abhängigkeit von der dann gegebenen
rücksichtigt weder deutsche noch österreichische steuer- Marktsituation, von Vermietungsstand, Wettbewerbssitua-
liche Auswirkungen. Es wird auf die Ausführungen im KMG- tion und Entwicklung des Standorts. Eine seitens der deut-
Prospekt verwiesen. Die angegebenen Werte sind in keiner schen Bundesregierung angedachte Besteuerung von Veräu-
Weise garantiert. ßerungserlösen wurde hierbei noch nicht berücksichtigt.
Mieteinnahmen (Position 1) Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Position 5)
Die Anfangsmiete spiegelt den aktuellen Stand des Mietver- Eventuell nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wur-
trags mit der Deutschen Bahn AG wider. Die Mieten werden den mit 0,20 Prozent der prognostizierten Kaltmiete kalkuliert
ab dem 1. Juli 2010 indexiert und bei einer Änderung des Ver- und entsprechen den Erfahrungswerten der Vergangenheit.
braucherpreisindex von 6,50 Prozent gegenüber dem Stand
der jeweils letzten Änderung (letzte Anpassung erfolgte im Laufende Instandhaltung (Position 6)
November 2007) gemäß den mietvertraglichen Vereinba- Für Instandhaltungsmaßnahmen (Dach, Fach und Fassade),
rungen zu 100 Prozent angepasst. Bei der Prognose der Miet- sofern sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können,
einnahmen wurde von einer jährlichen Inflationsrate in Höhe wurde für die ersten fünf Jahre ein Betrag von zwei Euro pro
von zwei Prozent ausgegangen. Quadratmeter Bruttogeschossfläche und ab 2015 eine Ver-
doppelung der laufenden Instandhaltung jeweils mit einer
Zinseinnahmen (Position 2) jährlichen Steigerung von zwei Prozent kalkuliert. Bei der
Die prognostizierten Zinserträge für die Anlage der Liquidi- Höhe der kalkulierten Instandhaltungskosten wurde die im
tätsreserve wurden mit einem Zinssatz von zwei Prozent p. a. Jahr 2008 erfolgte Fassadensanierung berücksichtigt. Beim
nach Abgeltungsteuer kalkuliert. Verkauf wurden zusätzlich Revitalisierungskosten in Höhe
von einer Jahresmiete (5.275.957 Euro) kalkuliert.
Stundungszinsen (Position 3)
Gemäß Gesellschaftsvertrag wurde ein Teilbetrag in Höhe Verwaltungskosten (Position 7)
von 1.359.272 Euro der Einlage der HERSCHEL Verwaltungs- Diese Position beinhaltet gemäß den abgeschlossenen Ver-
gesellschaft mbH bis zum 31. Dezember 2024 gestundet. trägen die laufenden Gebühren für die Geschäftsbesorgung
Diese ist von der Altgesellschafterin mit 6,25 Prozent zu ver- von 120.000 Euro ab 2010, die Haftungsvergütung für die
zinsen. persönlich haftende Gesellschafterin (2.500 Euro), die Ver-
gütung für Hannover Leasing Treuhand (2.500 Euro), den Ge-
Veräußerungserlös (Position 4) winnvorab für die geschäftsführenden Kommanditisten
Der angenommene Veräußerungserlös zum 31. Dezember (jeweils 2.500 Euro) und die laufende Steuerberatung23
(10.000 Euro). Aus Vereinfachungsgründen wurde für den Handelsrechtliches Ergebnis (Position 16)
Gewinnvorab eine jährliche Auszahlung unterstellt, obwohl Das handelsrechtliche Ergebnis wird nach den handelsrecht-
dieser kumuliert fällig wird, sobald dem ein entsprechendes lichen Vorschriften, die von den steuerlichen abweichen, er-
handelsrechtliches Ergebnis gegenübersteht. Für das Jahr mittelt (nach der Vorabzuweisung an die HERSCHEL Verwal-
2010 wurden die Verwaltungskosten zeitanteilig kalkuliert. tungsgesellschaft mbH).
Die Gebühren werden jährlich mit zwei Prozent, erstmals für Gewinnausschüttung (Position 17)
das Jahr 2011, indexiert. Daneben wurden mit dem Ge- Die Gewinnausschüttung entspricht dem positiven handels-
schäftsbesorger für die Jahre 2017 und 2018 zusätzlich je- rechtlichen Teil der Ausschüttungen der Emittentin (nach
weils 50.000 Euro vereinbart, die den erhöhten Aufwand für dem Ergebnisvorab für die HERSCHEL Verwaltungsgesell-
die Verhandlungen mit dem Mieter und der finanzierenden schaft mbH) unter Berücksichtigung eventueller handels-
Bank abdecken. Schließlich wurden im Jahr 2024 zusätzlich rechtlicher Verlustvorträge.
die vereinbarten Kosten für die Liquidation der Gesellschaft
von 120.000 Euro einschließlich der Geschäftsbesorgung für Eigenkapitalrückzahlung (Position 18)
zwei weitere Jahre nach dem Verkauf der Immobilie kalku- Diese Position errechnet sich aus der Summe Rückfluss (Po-
liert. sition 19) minus der Position 17, Gewinnausschüttung.
Fremdkapitalzinsen (Position 8 und 10) Summe des Rückflusses (Position 19)
Der Darlehenszins inklusive Marge für die Teildarlehen über Die Summe des Rückflusses entspricht den prognostizierten
insgesamt 27.140.153 Euro wurde gemäß Swap-Vereinba- Ausschüttungen (nach der Vorabausschüttung für die
rungen vom 8. Juli 2010 bis zum 30. April 2018 zu einem Zins- HERSCHEL Verwaltungsgesellschaft mbH) an die Komman-
satz inklusive Marge von 3,36 Prozent und der Darlehenszins ditisten.
inklusive Marge für das Teildarlehen über 9.000.000 Euro
wurde gemäß Swap-Vereinbarung vom 8. Juli 2010 bis zum Haftungsvolumen (Position 20)
30. April 2018 zu einem Zinssatz inklusive Marge von 4,88 Für den Anleger besteht nach Einzahlung und Eintragung im
Prozent vereinbart. Nach Ablauf der Festzinsperiode wurde deutschen Handelsregister während des Prognosezeitraums
die Anschlussfinanzierung mit einem Nominalzinssatz inklu- und den der Prognose zugrunde gelegten Schätzungen keine
sive Marge von 5,50 bzw. 5,00 Prozent p. a. kalkuliert, in Ab- Haftung. Lediglich bei Liquidation der Gesellschaften und
hängigkeit vom vereinbarten Tilgungsverlauf der Darlehen. bei völliger Rückführung der Einlagen könnte eine fünfjäh-
rige Nachhaftung für zu diesem Zeitpunkt unbekannte Ver-
Tilgung Fremdkapital (Position 9 und 11) bindlichkeiten in Höhe von fünf Prozent der ursprünglichen
Die Tilgung des Darlehens erfolgt gemäß den vertraglich Einlage bestehen.
vereinbarten Tilgungssätzen. Ab Mai 2018 wurde der ange-
gebene Tilgungsverlauf unterstellt. Anteiliges Fremdkapital (Position 21)
Zum 31. Dezember 2024 ergibt sich voraussichtlich ein Darle-
Vorabausschüttung an die HERSCHEL Verwaltungs- hensrest von 22.799.942 Euro. Dieser entspricht ca. 36,50
gesellschaft mbH (Position 12) Prozent des angenommenen Verkehrswerts im Jahre 2024.
Die HERSCHEL Verwaltungsgesellschaft mbH erhält gemäß
Gesellschaftsvertrag aus dem Ergebnis vor Zinsen, Bankge-
bühren und Tilgung, die durch die Zahlung und Finanzierung
der Abfindung an die ausgeschiedene Salvia KG veranlasst
wurden, eine Vorabausschüttung in Höhe von 5,228 Prozent.
Die verbleibende Liquidität wird auf alle Anleger entspre-
chend ihrem Anteil verteilt.
Kapitalrückflussrechnung
Die Kapitalrückflussrechnung zeigt neben der Entwicklung
des gebundenen Kapitals die Aufteilung der Rückflüsse in Ge-
winnausschüttungen und in Rückzahlungen des eingesetzten
Kapitals (exklusive Agio).
Gebundenes Kapital (Position 15)
Das gebundene Kapital reduziert sich jeweils um die Rück-
flüsse.24
Steuerliche Hinweise umfasst. Sofern die Veräußerung der Immobilie durch die
Emittentin oder der Kommanditbeteiligung durch den Anle-
Besteuerung in Deutschland ger innerhalb einer zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt,
Aufgrund des vermögensverwaltenden Charakters vermit- unterliegt der Gewinn im Rahmen eines privaten Veräuße-
telt die Emittentin den Anlegern Einkünfte aus Vermietung rungsgeschäfts der Einkommensteuer. Veräußerungsvor-
und Verpachtung, die grundsätzlich der beschränkten Steu- gänge nach Ablauf dieser Frist erfolgen steuerfrei. Eine Ver-
erpflicht unterliegen. äußerung innerhalb der Spekulationsfrist kann insbesondere
durch Ausübung des Andienungsrechts vorliegen. Ein even-
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind als tueller Veräußerungsverlust kann nur bis zur Höhe eines Ver-
Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu er- äußerungsgewinns, den der Gesellschafter im gleichen Ka-
mitteln. Dabei ist das Zufluss-Abfluss-Prinzip anzuwenden. lenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat,
Werbungskosten der Emittentin im Zusammenhang mit ausgeglichen werden. Ein Verlustrücktrag bzw. ein Verlust-
der Vermietung sind grundsätzlich im Jahr der Zahlung als vortrag ist wie bei den übrigen Einkunftsarten grundsätzlich
abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen. Ausge- möglich, er beschränkt sich jedoch auf den Ausgleich mit
nommen sind Aufwendungen, die nach dem Fondserlass als Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften.
zu aktivierende Anschaffungskosten der Immobilie zu quali-
fizieren sind. Somit sind einerseits die Anschaffungskosten Liegt dagegen ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sind
der Immobilie (ausgenommen Grund und Boden) samt den Veräußerungsgewinne – samt anderen Gewinnen aus pri-
Anschaffungsnebenkosten, der Abfindung an den Verkäufer vaten Immobilienverkäufen – ungeachtet der Haltedauer
und jenen Werbungskosten, die nach dem 5. Bauherrenerlass steuerpflichtig, da der Erlös den laufenden Einkünften aus
aktivierungspflichtig sind, über den Ansatz einer Abschrei- Gewerbebetrieb zugeordnet wird. Zudem entfällt auch
bung zu berücksichtigen. Der Satz für Absetzung für Abnut- nachträglich die geltend gemachte AfA, weil die Immobilie
zung (AfA) beträgt 2 Prozent. Dieser wurde für aktivierungs- als Umlaufvermögen angesehen wird. Von einem gewerb-
pflichtige Dienstleistungsgebühren sowie die Aufwendungen lichen Grundstückshandel ist auszugehen, wenn der Steuer-
im Rahmen einer nachträglichen Abfindung herangezogen. pflichtige in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit
Für die Anschaffungskosten der Immobilien und ehemals dem Erwerb oder der Errichtung oder Modernisierung mehr
nach dem 4. Bauherrenerlass aktivierte Dienstleistungsauf- als drei Objekte mit Veräußerungsabsicht veräußert (sog.
wendungen wurde die Methode der Restwertabschreibung Drei-Objekte-Regel). Für »Branchenkundige« ist von einem
herangezogen. engen zeitlichen Zusammenhang auszugehen, wenn die
Zeitspanne zwischen den genannten Maßnahmen und der
Daneben erzielt die Emittentin Einkünfte aus der verzins- Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt. Für Personen-
lichen Anlage der Liquiditätsreserve und der gestundeten gesellschaften nimmt die Finanzverwaltung regelmäßig
Einlage der HERSCHEL Verwaltungsgesellschaft mbH. Diese Branchennähe an, die auch für Anleger gelten soll. Die künf-
stellen keine inländischen und der beschränkten Steuer- tige Veräußerung der Immobilie durch die Emittentin be-
pflicht unterliegenden Einkünfte dar. gründet auf deren Ebene keinen gewerblichen Grundstücks-
handel, da bei isolierter Betrachtung lediglich ein Objekt
Die Veräußerung der Immobilie oder der Kommanditbeteili- veräußert wird. Dagegen kann aus der Sicht des Anlegers ein
gung kann entweder als privates Veräußerungsgeschäft oder gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, sofern die Ver-
als gewerblicher Grundstückshandel der deutschen Besteu- äußerung der Immobilie oder der Beteiligung beim Anleger
erung unterliegen. Damit ist sowohl die herkömmliche Ver- die Zurechnung eines Zählobjektes bewirkt und der Anleger
äußerung als auch die Ausübung des Andienungsrechts weitere Immobilien aus seinem übrigen Vermögen veräu-25
ßert. Von einer Zurechnung des Zählobjektes ist auszuge- Besteuerung in Österreich
hen, wenn der Anleger zum Veräußerungszeitpunkt zu min- Die nachfolgende Zusammenfassung betrifft ausschließlich
destens zehn Prozent an der Emittentin beteiligt ist oder der in Österreich unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Per-
Verkehrswert seines Gesellschaftsanteils oder der auf den sonen, die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten. Die
Anleger entfallende anteilige Verkehrswert des Grundstücks Beteiligung an der Emittentin, einer deutschen Personenge-
mehr als 250.000 Euro beträgt. sellschaft, wird für steuerliche Zwecke als transparent ange-
sehen. Einkünfte werden unmittelbar dem Anleger zuge-
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie steu- rechnet und bei diesem steuerlich erfasst.
erpflichtige Spekulationsgewinne unterliegen dem persön-
lichen Steuersatz des Anlegers zuzüglich des Solidaritätszu- Laufende Vermietungsüberschüsse stellen beim Anleger
schlages von 5,5 Prozent der Einkommensteuerschuld. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar. Veräuße-
Anzuwenden ist der progressive Steuersatz der Grundtabelle rungsgewinne sind – bei Realisation innerhalb der zehnjähri-
von derzeit 14 Prozent bis höchstens 42 Prozent bzw. 45 Pro- gen Spekulationsfrist – als steuerpflichtige Spekulationsge-
zent für Einkommensbeträge, die 250.730 Euro übersteigen. winne anzusehen. Als Einkünfte aus unbeweglichem
Ein Mindeststeuersatz ist nicht vorgesehen; der Grundfrei- Vermögen bzw. als Veräußerungsgewinne sind diese von der
betrag von 8.004 Euro ist jedoch nicht anzuwenden. Obwohl österreichischen Besteuerung unter Progressionsvorbehalt
Zinsen aus der Liquiditätsreserve keiner beschränkten Steu- ausgenommen und unterliegen der deutschen Besteuerung.
erpflicht unterliegen, wird von der auszahlenden Bank die Nur zum Zwecke der Berechnung des österreichischen
Kapitalertragsteuer von 25 Prozent einbehalten. Der Anleger Durchschnittssteuersatzes auf das übrige in Österreich
kann die Erstattung der einbehaltenen Kapitalertragsteuer steuerpflichtige Einkommen werden diese Einkünfte aus der
beantragen. Beteiligung herangezogen (Progressionsvorbehalt). Die ös-
terreichische Steuerpflicht umfasst jedoch Zinsen aus der
Die Einkünfte werden auf Ebene der Emittentin einheitlich Veranlagung der Liquidität oder Stundungszinsen, die als
und gesondert festgestellt und den Anlegern entsprechend Einkünfte aus Kapitalvermögen der Besteuerung unterlie-
ihrer Beteiligungsquote zugewiesen. Das einheitlich und ge- gen.
sondert festgestellte Ergebnis ist für die Einkommensteuer-
veranlagung des Anlegers unmittelbar maßgebend. Der An-
leger hat daher eine Steuererklärung in Deutschland
abzugeben. Zuständig ist das Finanzamt, von dessen Bezirk
aus die Verwaltung der zugewiesenen Einkünfte ausgeht.
Dies ist vorliegend das Finanzamt in Straubing. Die im Zu-
sammenhang mit der Steuererklärung stehenden Kosten
sind vom Anleger zu tragen. Die deutsche Finanzverwaltung
kann vom Anleger eine vierteljährliche Einkommensteuer-
vorauszahlung verlangen, wenn diese mindestens 400 Euro
im Kalenderjahr und mindestens 100 Euro für einen Voraus-
zahlungszeitpunkt beträgt.Ihr Beitritt Kontoinhaber
HERSCHEL Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
Wenn Sie sich zu einer Beteiligung entschlossen haben, fül- Vermietungs KG
len Sie bitte die Beitrittserklärung aus und unterschreiben
Sie sie an den markierten Stellen. Die gelben Durchschläge Kontonummer
der Beitrittserklärung sind für Ihre und die Unterlagen Ihres 00110-270-054
persönlichen Finanzberaters / Vermittlers bestimmt.
BLZ
Bitte senden Sie das Original der Beitrittserklärung und die 14000
restlichen Durchschläge, eine gut lesbare Kopie des gültigen
Personalausweises / Reisepasses (Vorder- und Rückseite) an Kreditinstitut
folgende Adresse: BAWAG P.S.K. Bank für Arbeit und Wirtschaft und Österrei-
chische Postsparkasse Aktiengesellschaft
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Wolfratshauser Straße 49 Verwendungszweck
D-82049 Pullach Kommanditeinlage HERSCHEL Verwaltungsgesellschaft mbH
& Co. Vermietungs KG / Substanzwerte Deutschland 6
Die Annahme Ihres Angebots zum mittelbaren Beitritt an der
Emittentin durch Abschluss eines Treuhand- und Beteili- Ausschüttungen
gungsverwaltungsvertrags wird Ihnen schriftlich bestätigt. Die prognostizierten Ausschüttungen (Gewinnausschüt-
tungen und Entnahmen) erfolgen zum 31. Januar des Folge-
Einzahlung jahres für das vorangegangene Geschäftsjahr, sofern kein
Nach Beitritt verpflichtet sich der Anleger seinen Beteili- hiervon abweichender Beschluss durch die Gesellschafter
gungsbetrag zu 100 Prozent zuzüglich des Agios von 5 % be- gefasst wird.
zogen auf die Gesamteinlage unverzüglich, spätestens acht
Kalendertage nach Zugang der Annahmeerklärung, durch
den Treuhänder / Verwalter direkt auf das nachfolgend ge-
nannte Konto der HERSCHEL Verwaltungsgesellschaft mbH
& Co. Vermietungs KG einzuzahlen.Bildnachweis: Bahn im Bild, Bilddatenbank; Getty Images; Dirk Hasskarl; Silke Kappenberger; Susanne Spanl Initiator Überreicht durch HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG Wolfratshauser Straße 49 82049 Pullach T +49 (0) 89 21 104 0 F +49 (0) 89 21 104 325 fonds@hannover-leasing.de www.hannover-leasing.de
Sie können auch lesen
