UBS (CH) Property Fund - Swiss Mixed "Sima" - Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" - TeleTrader.com
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UBS (CH) Property Fund —
Swiss Mixed «Sima»
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Prospekt mit integriertem Fondsvertrag
Teil I Prospekt 1.2 Anlageziel und Anlagepolitik des Immobilienfonds
Dieser Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der 1.2.1 Anlageziel
vereinfachte Prospekt und der letzte Jahres- bzw. Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich
Halbjahresbericht (falls nach dem letzten Jahresbericht in der langfristigen Substanzerhaltung und in der
veröffentlicht) sind Grundlage für alle Zeichnungen von Ausschüttung angemessener Erträge.
Anteilen des Immobilienfonds.
Gültigkeit haben nur Informationen, die im Prospekt, im 1.2.2 Anlagepolitik
vereinfachten Prospekt oder im Fondsvertrag enthalten UBS (CH) Property Fund - Swiss Mixed «Sima» investiert in
sind. erster Linie in Immobilienwerte in der gesamten Schweiz
und in andere gemäss Fondsvertrag zulässige Anlagen.
1 Informationen über den Immobilienfonds Detaillierte Angaben zu der Anlagepolitik und deren
1.1 Allgemeine Angaben zum Immobilienfonds Beschränkungen sind aus dem Fondsvertrag (vgl. Teil II, §
UBS (CH) Property Fund — Swiss Mixed «Sima» ist 7-15) ersichtlich.
ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
«Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz über die 1.2.3 Die wesentlichen Risiken
kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006.Der Die wesentlichen Risiken des Immobilienfonds bestehen in
Fondsvertrag wurde 1950 aufgestellt und 1968 von der der Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, in
Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) zum der Veränderung des schweizerischen Immobilienmarkts, in
öffentlichen Vertrieb in und von der Schweiz aus der beschränkten Liquidität, in der Zinsentwicklung, in
genehmigt. Umweltrisiken, im Wettbewerb sowie in der Preisbildung.
Der Immobilienfonds basiert auf einem 1.2.4 Der Einsatz der Derivate
Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein.
(1)
Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe
der von ihm erworbenen Fondsanteile 1.3 Profil des typischen Anlegers
am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem
Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag selbständig langfristigen Anlagehorizont, welche ertragsorientiert sind
und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank und sich durch eine moderate Risikobereitschaft
nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und auszeichnen. Primäres Ziel ist die Substanzerhaltung der
Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil. Anteile und ein teilweiser Inflationsschutz.
Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung das Recht zu,
mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der 1.4 Für den Immobilienfonds relevante
Aufsichtsbehörde jederzeit verschiedene Anteilsklassen zu Steuervorschriften
schaffen, aufzuheben oder zu vereinigen. Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt. Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder
einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme
bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die
Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem
1 Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische
Differenzierung, z.B. Anlegerinnen und Anleger, verzichtet. Entsprechende Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der
Begriffe gelten grundsätzlich für beide Geschlechter.
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Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Treuhänder zu erkundigen. Keinesfalls können
Anteilinhaber steuerfrei. Kapitalgewinne aus direktem Fondsleitung und Depotbank eine Verantwortung für
Grundbesitz sind ebenfalls nur beim Immobilienfonds die individuellen Steuerfolgen beim Anleger aus dem
steuerbar. Die im Immobilienfonds auf inländischen Kaufen und Verkaufen bzw. dem Halten von
Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungssteuer Fondsanteilen übernehmen.
kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds
vollumfänglich zurückgefordert werden. Ausländische 2 Informationen über die Fondsleitung
Erträge und Kapitalgewinne können den jeweiligen 2.1 Allgemeine Angaben zur Fondsleitung
Quellensteuerabzügen des Anlagelandes unterliegen. Fondsleitung ist UBS Fund Management (Switzerland) AG. ,
Soweit möglich, werden diese Steuern von der Basel. Sie ist seit der Gründung im Jahre 1959 als
Fondsleitung aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen Aktiengesellschaft im Fondsgeschäft tätig.
oder entsprechenden Vereinbarungen für die Anleger mit Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung
Domizil in der Schweiz zurückgefordert. beträgt 1 Million CHF. Das Aktienkapital ist in Namenaktien
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds an in der eingeteilt und zu 100% einbezahlt. UBS Fund Management
Schweiz und im Ausland domizilierte Anleger unterliegen (Switzerland) AG ist eine 100%ige Konzerngesellschaft von
der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) UBS Group AG.
von 35%. Die je mit separatem Coupon ausgeschütteten
Verwaltungsrat
Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und
André Müller-Wegner, Verwaltungsratspräsident
Kapitalgewinne aus der Veräusserung von
Managing Director, UBS Asset Management Switzerland
Immobiliengesellschaften und übrigen Vermögenswerten
AG, Zürich
unterliegen keiner Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug Reto Ketterer, Vizepräsident
gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Managing Director, UBS Asset Management Switzerland
Steuererklärung resp. durch separaten AG, Zürich
Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. André Valente, Delegierter
Im Ausland domizilierte Anleger können die Managing Director, UBS Fund Management
Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der (Switzerland) AG, Basel
Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden Franz Gysin
Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei Unabhängiges Mitglied
fehlendem Abkommen besteht keine Thomas Rose
Rückforderungsmöglichkeit. Managing Director, UBS Asset Management Switzerland
Der Immobilienfonds hat den folgenden Steuerstatus: AG, Zürich
Internationaler automatischer Informationsaustausch in
Geschäftsleitung
Steuersachen (automatischer Informationsaustausch)
André Valente, Geschäftsführer und Delegierter des
Dieser Immobilienfonds qualifiziert für die Zwecke des
Verwaltungsrates
automatischen Informationsaustausches im Sinne des
Eugène Del Cioppo, Stellvertretender Geschäftsführer
gemeinsamen Melde- und Sorgfaltsstandard der
und Leiter Business Development & Client Management
Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und
Dr. Daniel Brüllmann, Leiter Real Estate Funds
Entwicklung (OECD) für Informationen über Finanzkonten
Georg Pfister, Leiter Process, Platform, Systems und
(GMS) als nicht meldendes Finanzinstitut.
Leiter Finance
FATCA Christel Müller, Leiterin ManCo Oversight & Risk
Der Immobilienfonds ist bei den US-Steuerbehörden als Management
Registered Deemed-Compliant Financial Institution unter Thomas Reisser, Leiter Compliance
einem Model 2 IGA im Sinne der Sections 1471 – 1474 des Beat Schmidlin, Leiter Legal Services
U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Die Fondsleitung verwaltete in der Schweiz per 31.
Compliance Act, einschliesslich diesbezüglicher Erlasse, Dezember 2018 insgesamt 325 Wertschriftenfonds und 7
«FATCA») angemeldet. Immobilienfonds mit einem Gesamtvermögen von CHF 245
211 Mio.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Weiter erbringt die Fondsleitung insbesondere die
Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. folgenden Dienstleistungen:
Kaufen und Verkaufen von Fondsanteilen richten sich Administrationsdienstleistungen für kollektive
nach den für den Anleger relevanten steuerlichen Kapitalanlagen;
Vorschriften, namentlich in dessen Domizilland. Vertretung ausländischer kollektiver Kapitalanlagen.
Daraus können sich für den Anleger je nach Land
unterschiedliche Steuerfolgen ergeben. Potenzielle 2.2 Delegation von Teilaufgaben
Anleger sind deshalb gehalten, sich über die für sie Die Liegenschaftenverwaltung und der technische
relevanten Steuerfolgen bei ihrem Steuerberater oder
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Unterhalt sind an Wincasa AG, Winterthur, an Livit AG, Davon ausgenommen ist die zwingende Verwahrung an
Zürich, an Apleona GVA AG, Wallisellen, an Privera AG, einem Ort, an dem die Übertragung an beaufsichtigte Dritt-
Bern sowie an de Rham & Cie S.A., Lausanne delegiert. Alle oder Sammelverwahrer nicht möglich ist, wie insbesondere
Liegenschaftenverwaltungen zeichnen sich durch eine aufgrund zwingender Rechtsvorschriften oder der
langjährige Erfahrung in der Liegenschaftenbranche aus. Modalitäten des Anlageprodukts.
Die genauen Ausführungen des Auftrages regelt ein Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass
zwischen der Fondsleitung UBS Fund Management die Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapieren nicht
(Switzerland) AG und den genannten mehr das Allein-, sondern nur noch das Miteigentum hat.
Liegenschaftsverwaltern abgeschlossener Vertrag über die Sind die Dritt- und Sammelverwahrer überdies nicht
Bewirtschaftung und die Verwaltung von Liegenschaften. beaufsichtigt, so dürften sie organisatorisch nicht den
Anforderungen genügen, welche an Schweizer Banken
2.3 Ausübung von Mitgliedschafts- und gestellt werden. Die Depotbank haftet für den durch den
Gläubigerrechten Beauftragten verursachten Schaden, sofern sie nicht
Die Fondsleitung übt die mit den Anlagen der verwalteten nachweisen kann, dass sie bei der Auswahl, Instruktion und
Fonds verbundenen Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte Überwachung die nach den Umständen gebotene Sorgfalt
unabhängig und ausschliesslich im Interesse der Anleger angewendet hat.
aus. Die Anleger erhalten auf Wunsch bei der Fondsleitung Die Depotbank ist bei den US-Steuerbehörden als
Auskunft über die Ausübung der Mitgliedschafts- und Reporting Financial Institution unter einem Model 2 IGA im
Gläubigerrechte. Sinne der Sections 1471-1474 des U.S. Internal Revenue
Bei anstehenden Routinegeschäften ist es der Fondsleitung Code (Foreign Account Tax Compliance Act, einschliesslich
freigestellt, die Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte selber diesbezüglicher Erlasse, «FATCA») angemeldet.
auszuüben oder die Ausübung an die Depotbank oder
Dritte zu delegieren. 4 Informationen über Dritte
Bei allen sonstigen Traktanden, welche die Interessen der 4.1 Zahlstellen in der Schweiz
Anleger nachhaltig tangieren könnten, wie namentlich bei Zahlstellen sind UBS Switzerland AG, Bahnhofstrasse 45,
der Ausübung von Mitgliedschafts- und Gläubigerrechten, 8001 Zürich und ihre Geschäftsstellen in der Schweiz.
welche der Fondsleitung als Aktionärin oder Gläubigerin
der Depotbank oder sonstiger ihr nahestehender 4.2 Prüfgesellschaft
juristischer Personen zustehen, übt die Fondsleitung das Prüfgesellschaft ist Ernst & Young AG, Basel.
Stimmrecht selber aus oder erteilt ausdrückliche
4.3 Schätzungsexperten
Weisungen. Sie darf sich dabei auf Informationen
Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der
abstützen, die sie von der Depotbank, dem Portfolio
Aufsichtsbehörde folgende unabhängige
Manager, der Gesellschaft oder von Stimmrechtsberatern
Schätzungsexperten beauftragt:
und weiteren Dritten erhält oder aus der Presse erfährt.
Marcel Scherrer, dipl. Arch. ETH
Der Fondsleitung ist es freigestellt, auf die Ausübung der
Andreas Bleisch, Dr. rer. pol., dipl. Ing. ETH
Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte zu verzichten.
Pascal Marazzi-de Lima, dipl. Arch. ETH
3 Informationen über die Depotbank als Angestellte der Wüest Partner AG, Bleicherweg 5, 8001
Depotbank ist UBS Switzerland AG. Die Bank wurde 2014 Zürich.
als Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich gegründet und Wüest Partner AG zeichnet sich aus durch ihre langjährige
übernahm per 14. Juni 2015 das in der Schweiz gebuchte Erfahrung in der Bewertung von Immobilien und weist die
Privat- und Unternehmenskundengeschäft sowie das in der entsprechenden Marktkenntnisse auf.
Schweiz gebuchte Wealth Management Geschäft von UBS Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen
AG. UBS Fund Management (Switzerland) AG und den
UBS Switzerland AG bietet als Universalbank eine breite Schätzungsexperten bzw. Wüest Partner AG
Palette von Bankdienstleistungen an. abgeschlossener Auftrag.
UBS Switzerland AG ist eine Konzerngesellschaft von UBS
Group AG. UBS Group AG gehört mit einer konsolidierten 5 Weitere Informationen
Bilanzsumme von USD 958 489 Mio. und ausgewiesenen 5.1 Allgemeine Hinweise
Eigenmitteln von USD 53 103 Mio. per 31. Dezember
Valorennummer ISIN
2018 zu den finanzstärksten Banken der Welt. Sie
1442087 CH0014420878
beschäftigt weltweit 68 338 Mitarbeiter in einem weit
verzweigten Netz von Geschäftsstellen.
Kotierung an der SIX Swiss Exchange
Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im Inland
Rechnungsjahr 1. Januar bis 31. Dezember
mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen,
Rechnungseinheit Schweizer Franken (CHF)
soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwahrung Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern nur buchmässig
liegt. Für Finanzinstrumente darf die Übertragung nur an Anteile geführt.
Auf den Inhaber lautende und als Wertpapiere ausgestaltete
beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer erfolgen.
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Anteilsscheine sind bis zum 30. Juni 2016 der Fondsleitung oder Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im
deren Beauftragten zu präsentieren, um in buchmässige Anteile
der gleichen Klasse umgetauscht zu werden. Soweit am 1. Juli Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von
2016 noch physische Anteile bestehen, erfolgt eine zwangsweise
Rücknahme gemäss § 5 Ziff. 6 Bst. a. Sollten solche Anteile nicht Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im
innerhalb dieser Zeit zurückgegeben worden sein, wird Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu
umgehend ein den Anteilscheinen entsprechender Betrag im
Gegenwert in Schweizer Franken für die betreffenden Anleger Abweichungen zu den Bewertungen führen.
hinterlegt.
Der Ausgabepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die
Grundsätzlich wird der Nettoertrag innerhalb von vier Monaten
nach Abschluss des Geschäftsjahres spesenfrei an die Anleger Ausgabe berechneten Nettoinventarwert, zuzüglich der
Verwendung der Erträge ausgeschüttet. Kapitalgewinne werden in der Regel nicht Ausgabekommission. Die Höhe der Ausgabekommission ist
ausgeschüttet, sondern im Fonds zur Wiederanlage
zurückbehalten. aus der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich.
Der Rücknahmepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf
5.2 Bedingungen für die Ausgabe und Rücknahme von die Rücknahme berechneten Nettoinventarwert, abzüglich
Fondsanteilen sowie Handel der Rücknahmekommission. Die Höhe der
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur Rücknahmekommission ist aus der nachfolgenden Ziff. 5.3
tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bestimmt die ersichtlich.
geplante Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Die Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen
Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren,
Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem
Bedingungen in einem separaten Emissionsprospekt. Immobilienfonds aus der Anlage des einbezahlten Betrages
Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines bzw. aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil
Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen, werden dem
von 12 Monaten, kündigen. Die Fondsleitung kann unter Fondsvermögen belastet. Die Höhe der Nebenkosten ist aus
bestimmten Bedingungen die während eines der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich.
Rechnungsjahres gekündigten Anteile vorzeitig Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf 0.01
zurückzahlen (vgl. Fondsvertrag § 17 Ziff. 2). Falls der CHF gerundet.
Anleger die vorzeitige Rückzahlung wünscht, so hat er dies Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig
bei der Kündigung schriftlich zu verlangen. Die ordentliche geführt. Die bisher ausgegebenen Anteilscheine behalten
wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von ihre Gültigkeit. Sie sind im Falle eines Rücknahmeantrages
drei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. § 5 zurückzugeben. Auf den Inhaber lautende und als
Ziff. 5 Fondsvertrag). Wertpapiere ausgestaltete Anteilsscheine sind bis zum 30.
Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Juni 2016 der Fondsleitung oder deren Beauftragten zu
Verkehrswert auf das Ende des Rechnungsjahres und bei präsentieren, um in buchmässige Anteile der gleichen
jeder Ausgabe von Anteilen berechnet. Klasse umgetauscht zu werden. Soweit am 1. Juli 2016
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem noch physische Anteile bestehen, erfolgt eine zwangsweise
Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Rücknahme gemäss § 5 Ziff. 6 Bst. a. Sollten solche Anteile
Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei nicht innerhalb dieser Zeit zurückgegeben worden sein,
einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wird umgehend ein den Anteilscheinen entsprechender
wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Betrag im Gegenwert in Schweizer Franken für die
Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird betreffenden Anleger hinterlegt.
auf 0.01 CHF gerundet. Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen börslichen
Gemäss Art. 64 KAG, Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 Handel der Immobilienfondsanteile über die Schweizer
KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds Börse SIX Swiss Exchange sicher.
(Link: www.sfama.ch) werden die Immobilien des Fonds Die Fondsleitung veröffentlicht den Inventarwert der
regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde Fondsanteile gleichzeitig mit der Bekanntgabe an die mit
akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dem regelmässigen börslichen Handel der Anteile betraute
dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bank oder den damit betrauten Effektenhändler im
Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Publikationsorgan.
Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt
5.3 Vergütungen und Nebenkosten
würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken
5.3.1 Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes
(Auszug aus § 18 des Fondsvertrags)
Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke
Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung,
im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten
Depotbank und/oder Vertriebsträgern im
überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen 5%
In- und Ausland höchstens
Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr
Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung,
und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und
Depotbank und/oder Vertriebsträgern im
In- und Ausland höchstens 2%
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5.3.2 Nebenkosten zugunsten des Fondsvermögens, die Promotors UBS. Auf Anfrage des Anlegers legt die
dem Immobilienfonds aus der Anlage des Fondsleitung die entsprechende Höhe der Rabatte
einbezahlten Betrages bzw. dem Verkauf von kostenlos offen.
Anlagen erwachsen
(Auszug aus § 17 des Fondsvertrags) 5.3.5 Total Expense Ratio
Zuschlag zum Nettoinventarwert höchstens 5% Der Koeffizient der gesamten, laufend dem
Abzug vom Nettoineventarwert höchstens 5% Fondsvermögen belasteten Kosten (Total Expense Ratio,
TER) betrug:
5.3.3 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des REF REF REF
Geschäftsjahr (TER ) - GAV (TER ) - NAV (TER ) - MV (Market
Fondsvermögens Value)
(Auszug aus § 19 des Fondsvertrags) «2016» 0,82% n.a. 0,93%
Pauschale Verwaltungskommission der Fondsleitung «2017» 0,82% n.a. 0,93%
höchstens 1%. «2018» 0,80% n.a. 0,81%
Diese wird verwendet für die Leitung des Immobilienfonds
und der Immobiliengesellschaften, die 5.3.6 Gebührenteilungsvereinbarungen («commission
Vermögensverwaltung des Immobilienfonds sowie für die sharing agreements») und geldwerte Vorteile («soft
Entschädigung der Depotbank für die von ihr erbrachten commissions»)
Dienstleistungen. Die Fondsleitung hat keine
Ausserdem werden aus der pauschalen Gebührenteilungsvereinbarungen («commission sharing
Verwaltungskommission der Fondsleitung Rabatte gemäss agreements») abgeschlossen.
Ziff. 5.3.4 des Prospekts bezahlt. Die Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich so
Aus § 19 des Fondsvertrages ist ersichtlich, welche genannten «soft commissions» abgeschlossen.
Vergütungen und Nebenkosten nicht in der pauschalen
Verwaltungskommission enthalten sind. 5.3.7 Anlagen in verbundene kollektive Kapitalanlagen
Der effektive Satz der pauschalen Verwaltungskommission Bei Anlagen in kollektive Kapitalanlagen, welche die
ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht Fondsleitung unmittelbar oder mittelbar selbst verwaltet,
ersichtlich. oder die von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der
die Fondsleitung durch eine gemeinsame Verwaltung,
5.3.4 Zahlung von Retrozessionen und Rabatten Beherrschung oder durch eine wesentliche direkte oder
Die Fondsleitung und deren Beauftragte bezahlen keine indirekte Beteiligung verbunden ist, wird keine Ausgabe-
Retrozessionen an Dritte zur Entschädigung der und Rücknahmekommission gemäss § 19 Ziff. 6 des
Vertriebstätigkeit von Immobilienfondsanteilen in der Fondsvertrages belastet.
Schweiz oder von der Schweiz aus.
Die Fondsleitung und deren Beauftragte können Rabatte 5.4 Publikationen des Immobilienfonds
auf Verlangen direkt an Anleger bezahlen. Rabatte dienen Weitere Informationen über den Immobilienfonds sind im
dazu, die auf die betreffenden Anleger entfallenden letzten Jahres- bzw. Halbjahresbericht enthalten. Zudem
Gebühren oder Kosten zu reduzieren. Rabatte sind zulässig, können aktuellste Informationen im Internet unter
sofern sie www.ubs.com/realestate-switzerland abgerufen werden.
aus Gebühren der Fondsleitung bezahlt werden und Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der
somit das Fondsvermögen nicht zusätzlich belasten; vereinfachte Prospekt und die Jahres- bzw.
aufgrund von objektiven Kriterien gewährt werden; Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der
sämtlichen Anlegern, welche die objektiven Kriterien Depotbank und allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen
erfüllen und Rabatte verlangen, unter gleichen werden.
zeitlichen Voraussetzungen im gleichen Umfang Bei einer Fondsvertragsänderung, einem Wechsel der
gewährt werden. Fondsleitung oder der Depotbank sowie der Auflösung
Die objektiven Kriterien zur Gewährung von Rabatten des Immobilienfonds erfolgt die Veröffentlichung durch die
durch die Fondsleitung sind: Fondsleitung bei der Swiss Fund Data AG
a) Die Mindestanlage in die mit «UBS (CH) Property (www.swissfunddata.ch).
Fund» bezeichneten Immobilienfonds; Veröffentlichungen des Nettoinventarwertes erfolgen für
b) Das Vorliegen einer mit UBS abgeschlossenen jeden Tag, an welchem Ausgaben und Rücknahmen von
schriftlichen Vereinbarung wie zum Beispiel einer Fondsanteilen getätigt werden. Die Nettoinventarwerte
Rabattvereinbarung. sind jederzeit bei der Swiss Fund Data AG
Die unter den Buchstaben a) und b) genannten Kriterien (www.swissfunddata.ch) einsehbar und werden jährlich
müssen kumulativ erfüllt sein. Kollektive Kapitalanlagen nach Vorliegen des revidierten Jahresabschlusses
resp. Fondsleitungen, die in diesen Immobilienfonds aktualisiert.
investieren, sind nicht berechtigt, Rabatte zu verlangen;
hiervon ausgenommen sind kollektive Kapitalanlagen des 5.5 Versicherung der Immobilien
Die sich im Eigentum dieses Immobilienfonds befindlichen
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Immobilien sind grundsätzlich gegen Feuer- und natürlichen oder juristischen Personen in bestimmten
Wasserschäden sowie Schäden infolge haftpflichtrechtlich Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder
relevanter Ursachen versichert. Mietertragsausfälle als Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken.
Folgekosten von Feuer- und Wasserschäden sind in diesem
Versicherungsschutz eingeschlossen. Nicht versichert sind 5.7 Ausführliche Bestimmungen
jedoch Erdbebenschäden und deren Folgen. Alle weiteren Angaben zum Immobilienfonds wie zum
Beispiel die Bewertung des Fondsvermögens, die
5.6 Verkaufsrestriktionen Aufführung sämtlicher dem Anleger und dem
Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds belasteten Vergütungen und
Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden Nebenkosten sowie die Verwendung des Erfolges gehen im
Bestimmungen zur Anwendung. Detail aus dem Fondsvertrag hervor.
Für folgende Länder liegt eine Vertriebsbewilligung vor:
Der Immobilienfonds ist in Liechtenstein zum öffentlichen Teil II Fondsvertrag
Vertrieb zugelassen.
I. Bezeichnung; Firma und Sitz von Fondsleitung
Zahlstelle in Liechtenstein ist die Liechtensteinische
und Depotbank
Landesbank Aktiengesellschaft, Städtle 44, FL-9490 Vaduz.
§1
Bei einer Fondsvertrags- oder Prospektänderung, einem
1. Unter der Bezeichnung UBS (CH) Property Fund —
Wechsel der Fondsleitung oder der Depotbank sowie der
Swiss Mixed «Sima» besteht ein vertraglicher
Auflösung des Immobilienfonds erfolgt die
Anlagefonds der Art Immobilienfonds (der
Veröffentlichung bei der Swiss Fund Data AG
«Immobilienfonds») im Sinne von Art. 25 ff. i.V.m.
(www.swissfunddata.ch).
Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven
Veröffentlichungen des Nettoinventarwertes erfolgen für
Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG).
jeden Tag, an welchem Ausgaben und Rücknahmen von
2. Fondsleitung ist UBS Fund Management
Fondsanteilen getätigt werden. Die Nettoinventarwerte
(Switzerland) AG, Basel.
sind jederzeit bei der Swiss Fund Data AG
3. Depotbank ist UBS Switzerland AG, Zürich.
(www.swissfunddata.ch) einsehbar und werden jährlich
nach Vorliegen des revidierten Jahresabschlusses II. Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
aktualisiert. A Der Fondsvertrag
Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der §2
vereinfachte Prospekt sowie Jahres- und Halbjahresberichte Die Rechtsbeziehungen zwischen Anlegern einerseits und
in deutscher Sprache können bei der Zahlstelle in Fondsleitung sowie Depotbank andererseits werden durch
Liechtenstein kostenlos bezogen werden. den vorliegenden Fondsvertrag und die einschlägigen
Mit Bezug auf die in Liechtenstein vertriebenen Anteile ist Bestimmungen der Kollektivanlagengesetzgebung
Vaduz Erfüllungsort und Gerichtsstand. geordnet.
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA
weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. B Die Fondsleitung
Anlegern, die US Persons sind, dürfen keine Anteile dieses §3
Immobilienfonds angeboten, verkauft oder ausgeliefert 1. Die Fondsleitung verwaltet den Immobilienfonds für
werden. Eine US Person ist eine Person, die: Rechnung der Anleger selbstständig und in eigenem
(i) eine United States Person im Sinne von Paragraf Namen. Sie entscheidet insbesondere über die
7701(a)(30) des US Internal Revenue Code von 1986 Ausgabe von Anteilen, die Anlagen und deren
in der geltenden Fassung sowie der in dessen Bewertung. Sie berechnet den Nettoinventarwert
Rahmen erlassenen Treasury Regulations ist; und setzt Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie
(ii) eine US Person im Sinne von Regulation S des Gewinnausschüttungen fest. Sie macht alle zum
US-Wertpapiergesetzes von 1933 (17 CFR § Immobilienfonds gehörenden Rechte geltend.
230.902(k)) ist; 2. Die Fondsleitung und ihre Beauftragten unterliegen
(iii) keine Non-United States Person im Sinne von Rule der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie
4.7 der US Commodity Futures Trading Commission handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die
Regulations (17 CFR § 4.7(a)(1)(iv)) ist; Interessen der Anleger. Sie treffen die
(iv) sich im Sinne von Rule 202(a)(30)-1 des US organisatorischen Massnahmen, die für eine
Investment Advisers Act von 1940 in der geltenden einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie
Fassung in den Vereinigten Staaten aufhält; oder gewährleisten eine transparente
(v) ein Trust, eine Rechtseinheit oder andere Struktur ist, Rechenschaftsablage und informieren angemessen
die zu dem Zweck gegründet wurde, dass US über diesen Immobilienfonds. Sie legen sämtliche
Persons in diesen Immobilienfonds investieren den Anlegern direkt oder indirekt belasteten
können. Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung
Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber offen; über die Entschädigungen für den Vertrieb
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kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen, Marktkonformität des Kaufs- oder Verkaufspreises
Courtagen und anderen geldwerten Vorteilen des unabhängigen Schätzungsexperten im Sinne von
informieren sie die Anleger vollständig, Art. 32a Abs. 1 Bst. c KKV.
wahrheitsgetreu und verständlich. Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer
3. Die Fondsleitung kann die Anlageentscheide sowie Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der
Teilaufgaben delegieren, soweit dies im Interesse besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
einer sachgerechten Verwaltung liegt. Sie beauftragt Die Fondsleitung erwähnt im Jahresbericht des
ausschliesslich Personen, die für die einwandfreie Immobilienfonds die bewilligten Geschäfte mit
Ausführung der Aufgabe qualifiziert sind, und stellt nahestehenden Personen.
die Instruktion sowie die Überwachung und
Kontrolle der Durchführung des Auftrages sicher. C Die Depotbank
Für Handlungen der Beauftragten haftet die §4
Fondsleitung wie für eigenes Handeln. 1. Die Depotbank bewahrt das Fondsvermögen auf,
Die Anlageentscheide dürfen nur an insbesondere die unbelehnten Schuldbriefe sowie
Vermögensverwalter delegiert werden, die einer die Aktien der Immobiliengesellschaften. Sie besorgt
anerkannten Aufsicht unterstehen. die Ausgabe und Rücknahme der Fondsanteile sowie
4. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der den Zahlungsverkehr für den Immobilienfonds. Für
Depotbank eine Änderung dieses Fondsvertrages bei die laufende Verwaltung von Immobilienwerten
der Aufsichtsbehörde zur Genehmigung einreichen kann sie Konten von Dritten führen lassen.
(siehe § 26). 2. Die Depotbank gewährleistet, dass ihr bei
5. Die Fondsleitung kann den Immobilienfonds mit Geschäften, die sich auf das Vermögen des
anderen Immobilienfonds gemäss den Immobilienfonds beziehen, der Gegenwert innert
Bestimmungen von § 24 vereinigen oder gemäss der üblichen Fristen übertragen wird. Sie
den Bestimmungen von § 25 auflösen. benachrichtigt die Fondsleitung, falls der Gegenwert
6. Die Fondsleitung hat Anspruch auf die in den §§ 18 nicht innert der üblichen Frist erstattet wird, und
und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf Befreiung fordert von der Gegenpartei Ersatz für den
von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger betroffenen Vermögenswert fordert, sofern dies
Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist und auf möglich ist.
Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung 3. Die Depotbank führt die erforderlichen
dieser Verbindlichkeiten gemacht hat. Aufzeichnungen und Konten so, dass sie jederzeit
7. Die Fondsleitung haftet dem Anleger dafür, dass die die verwahrten Vermögensgegenstände der
Immobiliengesellschaften, die zum Immobilienfonds einzelnen Anlagefonds voneinander unterscheiden
gehören, die Vorschriften des KAG und des kann.
Fondsvertrags einhalten. Die Depotbank prüft bei Vermögensgegenständen,
8. Die Fondsleitung sowie deren Beauftragte und die die nicht in Verwahrung genommen werden
ihnen nahestehenden natürlichen und juristischen können, das Eigentum der Fondsleitung und führt
Personen dürfen vom Immobilienfonds keine darüber Aufzeichnungen.
Immobilienwerte übernehmen oder ihm abtreten. 4. Die Depotbank und ihre Beauftragten unterliegen
Die Aufsichtsbehörde kann in begründeten der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie
Einzelfällen Ausnahmen vom Verbot von Geschäften handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die
mit nahestehenden Personen bewilligen, wenn die Interessen der Anleger. Sie treffen die
Ausnahme im Interesse der Anleger ist und organisatorischen Massnahmen, die für eine
zusätzlich zur Schätzung der ständigen einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie
Schätzungsexperten des Immobilienfonds ein von gewährleisten eine transparente
diesen beziehungsweise deren Arbeitgeber und von Rechenschaftsablage und informieren angemessen
der Fondsleitung sowie der Depotbank des über diesen Immobilienfonds. Sie legen sämtliche
Immobilienfonds unabhängiger Schätzungsexperte den Anlegern direkt oder indirekt belasteten
die Marktkonformität des Kaufs- und Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung
Verkaufspreises des Immobilienwertes sowie der offen; über Entschädigungen für den Vertrieb
Transaktionskosten bestätigt. kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen,
Nach Abschluss der Transaktion erstellt die Courtagen und anderen geldwerten Verteilen
Fondsleitung einen Bericht mit Angaben zu den informieren sie die Anleger vollständig,
einzelnen übernommenen oder übertragenen wahrheitsgetreu und verständlich.
Immobilienwerten und deren Wert am Stichtag der 5. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im
Übernahme oder Abtretung, mit dem Inland mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens
Schätzungsbericht der ständigen beauftragen, soweit dies im Interesse einer
Schätzungsexperten sowie dem Bericht über die sachgerechten Verwahrung liegt. Sie prüft und
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überwacht, ob der von ihr beauftragte Dritt- oder ihnen nahestehenden natürlichen und juristischen
Sammelverwahrer Personen dürfen vom Immobilienfonds keine
a) über eine angemessene Betriebsorganisation, Immobilienwerte übernehmen oder ihm abtreten.
finanzielle Garantien und die fachlichen Die Aufsichtsbehörde kann in begründeten
Qualifikationen verfügt, die für die Art und die Einzelfällen Ausnahmen vom Verbot von Geschäften
Komplexität der Vermögensgegenstände, die mit nahestehenden Personen bewilligen, wenn die
ihm anvertraut wurden, erforderlich sind; Ausnahme im Interesse der Anleger ist und
b) einer regelmässigen externen Prüfung zusätzlich zur Schätzung der ständigen
unterzogen und damit sichergestellt wird, dass Schätzungsexperten des Immobilienfonds ein von
sich die Finanzinstrumente in seinem Besitz diesen beziehungsweise deren Arbeitgeber und von
befinden; der Fondsleitung sowie der Depotbank des
c) die von der Depotbank erhaltenen Immobilienfonds unabhängiger Schätzungsexperte
Vermögensgegenstände so verwahrt, dass sie die Marktkonformität des Kaufs- und
von der Depotbank durch regelmässige Verkaufspreises des Immobilienwertes sowie der
Bestandesabgleiche zu jeder Zeit eindeutig als Transaktionskosten bestätigt.
zum Fondsvermögen gehörend identifiziert Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer
werden können; Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der
d) die für die Depotbank geltenden Vorschriften besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
hinsichtlich der Wahrnehmung ihrer delegierten
Aufgaben und der Vermeidung von D Die Anleger
Interessenkonflikten einhält. §5
Die Depotbank haftet für den durch den 1. Der Kreis der Anleger ist nicht beschränkt.
Beauftragten verursachten Schaden, sofern sie nicht 2. Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und der
nachweisen kann, dass sie bei der Auswahl, Einzahlung in bar eine Forderung gegen die
Instruktion und Überwachung die nach den Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am
Umständen gebotene Sorgfalt angewendet hat. Der Ertrag des Immobilienfonds. Die Forderung der
Prospekt enthält Ausführungen zu den mit der Anleger ist in Anteilen begründet.
Übertragung der Aufbewahrung auf Dritt- und 3. Die Anleger sind nur zur Einzahlung des von ihnen
Sammelverwahrer verbundenen Risiken. gezeichneten Anteils in den Immobilienfonds
Für Finanzinstrumente darf die Übertragung im verpflichtet. Ihre persönliche Haftung für
Sinne des vorstehenden Absatzes nur an Verbindlichkeiten des Immobilienfonds ist
beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer ausgeschlossen.
erfolgen. Davon ausgenommen ist die zwingende 4. Die Anleger erhalten bei der Fondsleitung jederzeit
Verwahrung an einem Ort, an dem die Übertragung Auskunft über die Grundlagen für die Berechnung
an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer nicht des Nettoinventarwertes pro Anteil. Machen die
möglich ist, wie insbesondere aufgrund zwingender Anleger ein Interesse an näheren Angaben über
Rechtsvorschriften oder der Modalitäten des einzelne Geschäfte der Fondsleitung wie die
Anlageprodukts. Die Anleger sind im Prospekt über Ausübung von Mitgliedschafts- und
die Aufbewahrung durch nicht beaufsichtigte Dritt- Gläubigerrechten oder über das Riskmanagement
oder Sammelverwahrer zu informieren. geltend, so erteilt ihnen die Fondsleitung auch
6. Die Depotbank sorgt dafür, dass die Fondsleitung darüber jederzeit Auskunft. Die Anleger können
das Gesetz und den Fondsvertrag beachtet. Sie beim Gericht am Sitz der Fondsleitung verlangen,
prüft, ob die Berechnung des Nettoinventarwertes dass die Prüfgesellschaft oder eine andere
und der Ausgabe- und Rücknahmepreise der Anteile sachverständige Person den abklärungsbedürftigen
sowie die Anlageentscheide Gesetz und Sachverhalt untersucht und ihnen darüber Bericht
Fondsvertrag entsprechen und ob der Erfolg nach erstattet.
Massgabe des Fondsvertrags verwendet wird. Für die 5. Die Anleger können den Fondsvertrag jeweils auf
Auswahl der Anlagen, welche die Fondsleitung im das Ende eines Rechnungsjahres unter Einhaltung
Rahmen der Anlagevorschriften trifft, ist die einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen
Depotbank nicht verantwortlich. und die Auszahlung ihres Anteils am
7. Die Depotbank hat Anspruch auf die in den §§ 18 Immobilienfonds in bar verlangen.
und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf Befreiung Die Fondsleitung kann unter bestimmten
von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger Bedingungen die während eines Rechnungsjahrs
Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf gekündigten Anteile nach Abschluss desselben
Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2).
dieser Verbindlichkeiten gemacht hat. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung
8. Die Depotbank sowie deren Beauftragte und die erfolgen innerhalb 3 Monaten nach Abschluss des
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Rechnungsjahres. 2. Die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von
6 Die Anteile eines Anlegers müssen durch die Anteilsklassen wird im Publikationsorgan bekannt
Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank gemacht. Nur die Vereinigung gilt als Änderung des
zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise Fondsvertrages im Sinne von § 26.
zurückgenommen werden, wenn: 3. Die verschiedenen Anteilsklassen können sich
a) dies zur Wahrung des Rufes des Finanzplatzes, namentlich hinsichtlich Kostenstruktur,
namentlich zur Bekämpfung der Geldwäscherei Referenzwährung, Währungsabsicherung,
erforderlich ist; Ausschüttung oder Thesaurierung der Erträge,
b) der Anleger die gesetzlichen oder vertraglichen Mindestanlage sowie Anlegerkreis unterscheiden.
Voraussetzungen zur Teilnahme an diesem Vergütungen und Kosten werden nur derjenigen
Immobilienfonds nicht mehr erfüllt. Anteilsklasse belastet, der eine bestimmte Leistung
7. Auf den Inhaber lautende und als Wertpapiere zukommt. Vergütungen und Kosten, die nicht
ausgestaltete Anteilsscheine sind bis zum 30. Juni eindeutig einer Anteilsklasse zugeordnet werden
2016 der Fondsleitung oder deren Beauftragten zu können, werden den einzelnen Anteilsklassen im
präsentieren, um in buchmässige Anteile der Verhältnis zum Fondsvermögen belastet.
gleichen Klasse umgetauscht zu werden. Soweit am 4. Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen
1. Juli 2016 noch physische Anteile bestehen, erfolgt unterteilt.
eine zwangsweise Rücknahme gemäss vorstehender 5. Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern
Ziff. 6 Bst. a. Sollten solche Anteile nicht innerhalb buchmässig geführt. Der Anleger ist nicht berechtigt,
dieser Zeit zurückgegeben worden sein, wird die Aushändigung eines Anteilscheines zu verlangen.
umgehend ein den Anteilscheinen entsprechender Sofern Anteilscheine ausgegeben worden sind, sind
Betrag im Gegenwert in Schweizer Franken für die diese spätestens mit dem Rücknahmeantrag
betreffenden Anleger hinterlegt. zurückzugeben.
8. Zusätzlich können die Anteile eines Anlegers durch
die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der III. Richtlinien der Anlagepolitik
Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis A Anlagegrundsätze
zwangsweise zurückgenommen werden, wenn: §7 Einhaltung der Anlagevorschriften
a) die Beteiligung des Anlegers am 1. Bei der Auswahl der einzelnen Anlagen und zur
Immobilienfonds geeignet ist, die Umsetzung der Anlagepolitik gemäss § 8 beachtet
wirtschaftlichen Interessen der übrigen Anleger die Fondsleitung im Sinne einer ausgewogenen
massgeblich zu beeinträchtigen, insbesondere Risikoverteilung die nachfolgend aufgeführten
wenn die Beteiligung steuerliche Nachteile für Grundsätze und prozentualen Beschränkungen.
den Immobilienfonds im In- oder Ausland Diese beziehen sich auf das Fondsvermögen zu
zeitigen kann; Verkehrswerten und sind ständig einzuhalten. Dieser
b) Anleger ihre Anteile in Verletzung von Immobilienfonds muss die Anlagebeschränkungen
Bestimmungen eines auf sie anwendbaren in- zwei Jahre nach Ablauf der Zeichnungsfrist
oder ausländischen Gesetzes, dieses (Lancierung) erfüllen.
Fondsvertrags oder des Prospekts erworben 2. Werden die Beschränkungen durch
haben oder halten. Marktveränderungen überschritten, so müssen die
Anlagen unter Wahrung der Interessen der Anleger
E Anteile und Anteilsklassen innerhalb einer angemessenen Frist auf das zulässige
§6 Mass zurückgeführt werden.
1. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der
Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde §8 Anlagepolitik
jederzeit verschiedene Anteilsklassen schaffen, 1. Die Fondsleitung investiert das Vermögen dieses
aufheben oder vereinigen. Alle Anteilsklassen Immobilienfonds in Immobilienwerte in der
berechtigen zur Beteiligung am ungeteilten gesamten Schweiz, d.h. in Grundstücke
Fondsvermögen, welches seinerseits nicht einschliesslich Zugehör, aber auch in Beteiligungen
segmentiert ist. an und Forderungen gegen
Diese Beteiligung kann aufgrund klassenspezifischer Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig der
Kostenbelastungen oder Ausschüttungen oder Erwerb und Verkauf, Vermietung und Verpachtung
aufgrund klassenspezifischer Erträge unterschiedlich eigener Grundstücke ist, sofern mindestens zwei
ausfallen und die verschiedenen Anteilsklassen Drittel ihres Kapitals und der Stimmen im
können deshalb einen unterschiedlichen Immobilienfonds vereinigt sind.
Nettoinventarwert pro Anteil aufweisen. Für Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist
klassenspezifische Kostenbelastungen haftet das zulässig, sofern die Fondsleitung einen
Vermögen des Immobilienfonds als Ganzes. beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn
sie über die Mehrheit der Eigentumsanteile und
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Stimmen verfügt. §9 Sicherstellung der Verbindlichkeiten und kurzfristig
2. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen: verfügbare Mittel
a) Grundstücke einschliesslich Zugehör; 1. Die Fondsleitung muss zur Sicherstellung der
Als Grundstücke gelten: Verbindlichkeiten einen angemessenen Teil des
a. Wohnbauten im Sinne von Liegenschaften, Fondsvermögens in kurzfristig festverzinslichen
welche zu Wohnzwecken dienen; Effekten oder in kurzfristig verfügbaren Mitteln
b. Kommerziell genutzte Liegenschaften; halten. Sie darf diese Effekten und Mittel in der
c. Bauten mit gemischter Nutzung; Rechnungseinheit des Immobilienfonds sowie in
d. Stockwerkeigentum; anderen Währungen, auf welche die
e. Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und Verbindlichkeiten lauten, halten.
angefangene Bauten; unbebaute 2. Als Verbindlichkeiten gelten aufgenommene Kredite,
Grundstücke müssen erschlossen und für Verpflichtungen aus dem Geschäftsgang sowie
eine umgehende Überbauung geeignet sein sämtliche Verpflichtungen aus gekündigten Anteilen.
sowie über eine rechtskräftige 3. Als kurzfristig festverzinsliche Effekten gelten
Baubewilligung für deren Überbauung Forderungsrechte mit einer Laufzeit oder Restlaufzeit
verfügen. Mit der Ausführung der bis zu 12 Monaten.
Bauarbeiten muss vor Ablauf der 4. Als kurzfristig verfügbare Mittel gelten Kasse sowie
Gültigkeitsdauer der jeweiligen Post- und Bankguthaben auf Sicht und Zeit mit
Baubewilligung begonnen werden können; Laufzeiten bis zu 12 Monaten sowie fest zugesagte
f. Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Kreditlimiten einer Bank bis zu 10% des
Baudienstbarkeiten). Nettofondsvermögens. Die Kreditlimiten sind der
Gewöhnliches Miteigentum an Höchstgrenze der zulässigen Verpfändung nach § 14
Grundstücken ist zulässig, sofern die Ziff. 2 anzurechnen.
Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss 5. Zur Sicherstellung von bevorstehenden Bauvorhaben
ausüben kann, d.h. wenn sie über die können festverzinsliche Effekten mit einer Laufzeit
Mehrheit der Miteigentumsanteile und oder Restlaufzeit von bis zu 24 Monaten gehalten
Stimmen verfügt. werden.
b) Beteiligungen an und Forderungen gegen
Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig B Anlagetechniken und -instrumente
der Erwerb und Verkauf oder die Vermietung § 10 Effektenleihe
und Verpachtung eigener Grundstücke ist, Die Fondsleitung tätigt keine Effektenleihe-Geschäfte.
sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals
§ 11 Pensionsgeschäfte
und der Stimmen im Immobilienfonds vereinigt
Die Fondsleitung tätigt keine Pensionsgeschäfte.
sind;
c) Anteile an anderen Immobilienfonds § 12 Derivate
(einschliesslich Real Estate Investment Trusts) Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein.
sowie Immobilieninvestmentgesellschaften und
-zertifikate, die an einer Börse oder an einem § 13 Aufnahme und Gewährung von Krediten
anderen geregelten, dem Publikum offen 1. Die Fondsleitung darf für Rechnung des
stehenden Markt gehandelt werden. Immobilienfonds keine Kredite gewähren, mit
Die Fondsleitung darf unter Vorbehalt von § 19 Ausnahme von Forderungen gegen
Anteile an Zielfonds erwerben, die unmittelbar Immobiliengesellschaften des Immobilienfonds,
oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Schuldbriefe oder andere vertragliche
Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch Grundpfandrechte
gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung 2. Die Fondsleitung darf für Rechnung des
oder durch eine wesentliche direkte oder Immobilienfonds Kredite aufnehmen.
indirekte Beteiligung verbunden ist.
d) Schuldbriefe oder andere vertragliche § 14 Belastung der Grundstücke
Grundpfandrechte. 1. Die Fondsleitung darf Grundstücke verpfänden und
3. Die Fondsleitung darf für Rechnung des Fonds die Pfandrechte zur Sicherung übereignen.
Bauten erstellen lassen. Sie darf in diesem Fall für die 2. Die Belastung aller Grundstücke darf jedoch im
Zeit der Vorbereitung, des Baus oder der Durchschnitt ein Drittel des Verkehrswertes nicht
Gebäudesanierung der Ertragsrechnung des übersteigen.
Immobilienfonds für Bauland und angefangene Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung
Bauten einen Bauzins zum marktüblichen Satz vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte
gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die
geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen. Interessen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem
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Fall hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung Anlagen sind mit den am Hauptmarkt bezahlten
des Immobilienfonds zu den Voraussetzungen aktuellen Kursen zu bewerten. Andere Anlagen oder
gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen. Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar
sind, sind mit dem Preis zu bewerten, der bei
C Anlagebeschränkungen sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung
§ 15 Risikoverteilung und deren Beschränkung wahrscheinlich erzielt würde. Die Fondsleitung
1. Die Anlagen sind nach Objekten, deren Nutzungsart, wendet in diesem Fall zur Ermittlung des
Alter, Bausubstanz und Lage zu verteilen. Verkehrswertes angemessene und in der Praxis
2. Die Anlagen sind auf mindestens zehn Grundstücke anerkannte Bewertungsmodelle und -grundsätze an.
zu verteilen. Siedlungen, die nach den gleichen 4. Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem
baulichen Grundsätzen erstellt worden sind, sowie Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet.
aneinander grenzende Parzellen gelten als ein Werden sie regelmässig an einer Börse oder an
einziges Grundstück. einem anderen geregelten, dem Publikum offen
3. Der Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht mehr stehenden Markt gehandelt, so kann die
als 25% des Fondsvermögens betragen. Fondsleitung diese gemäss Ziff. 3 bewerten.
4. Im weiteren beachtet die Fondsleitung bei der 5. Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen Effekten,
Verfolgung der Anlagepolitik gemäss § 8 folgende welche nicht an einer Börse oder an einem anderen
Anlagebeschränkungen bezogen auf das geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt
Fondsvermögen: gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: Der
a) Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und Bewertungspreis solcher Anlagen wird, ausgehend
angefangene Bauten bis höchstens 30% vom Nettoerwerbspreis, unter Konstanthaltung der
b) Baurechtsgrundstücke bis höchstens 30%; daraus berechneten Anlagerendite, sukzessiv dem
c) Schuldbriefe und andere vertragliche Rückzahlungspreis angeglichen. Bei wesentlichen
Grundpfandrechte bis höchstens 10%; Änderungen der Marktbedingungen wird die
d) Anteile an anderen Immobilienfonds und Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der
Immobilieninvestmentgesellschaften bis neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird bei
höchstens 25%; fehlendem aktuellem Marktpreis in der Regel auf die
e) Die Anlagen nach Buchstaben a und b Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen
vorstehend zusammen bis höchstens 40%. Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten,
Ausgabewährung, Laufzeit) abgestellt.
IV. Berechnung des Nettoinventarwertes sowie
6. Post- und Bankguthaben werden mit ihrem
Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und
Forderungsbetrag plus aufgelaufene Zinsen
Schätzungsexperten
bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der
§ 16 Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug
Marktbedingungen oder der Bonität wird die
von Schätzungsexperten
Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit
1. Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird
den neuen Verhältnissen angepasst.
zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres
7. Die Bewertung der Grundstücke für den
sowie bei jeder Ausgabe von Anteilen, in Schweizer
Immobilienfonds erfolgt nach der aktuellen SFAMA
Franken berechnet.
Richtlinie für die Immobilienfonds.
2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes
8. Die Bewertung angefangener Bauten erfolgt nach
Rechnungsjahrs sowie bei der Ausgabe von Anteilen
dem Verkehrswertprinzip. Die Fondsleitung lässt die
den Verkehrswert der zum Immobilienfonds
angefangenen Bauten, welche zu Verkehrswerten
gehörenden Grundstücke durch unabhängige
aufgeführt werden, auf den Abschluss des
Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt
Rechnungsjahres schätzen.
die Fondsleitung mit Genehmigung der
9. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus
Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder
dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert
eine juristische Person als unabhängige
um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds
Schätzungsexperten. Die Besichtigung der
sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des
Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist
Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden
mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. Bei
Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf
Erwerb/Veräusserung von Grundstücken lässt die
befindlichen Anteile. Er wird auf 0.01 CHF gerundet.
Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen.
Bei Veräusserungen ist eine neue Schätzung nicht § 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie Handel
nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter 1. Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch
als 3 Monate ist und sich die Verhältnisse nicht darf sie nur tranchenweise erfolgen. Die
wesentlich geändert haben. Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den
3. An einer Börse oder an einem anderen geregelten, bisherigen Anlegern an.
dem Publikum offen stehenden Markt gehandelte
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