UNIIMMO: EUROPA HALBJAHRESBERICHT ZUM 31. MÄRZ 2018 - UNION INVESTMENT REAL ESTATE GMBH
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UniImmo: Europa Halbjahresbericht zum 31. März 2018
UniImmo: Europa auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: 980 551
ISIN: DE0009805515
Kennzahlen zum 31.3.2018 30.9.2017
Fondsvermögen (netto) EUR 12.179,6 Mio. EUR 12.180,4 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) EUR 11.603,8 Mio. EUR 11.189,1 Mio.
• davon direkt gehalten EUR 5.151,2 Mio. EUR 4.981,5 Mio.
• davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2) EUR 6.452,6 Mio. EUR 6.207,6 Mio.
Anzahl direkt gehaltener Immobilien 37 37
Anzahl Immobilien-Gesellschaften 38 3)
36 4)
Gebundene Mittel (gesamt) 5) EUR 819,4 Mio. EUR 994,2 Mio.
Gesamtliquidität EUR 2.330,9 Mio. EUR 2.519,9 Mio.
Freie Liquidität EUR 1.511,5 Mio. EUR 1.525,7 Mio.
Fremdfinanzierungsquote 16,5 % 15,2 %
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag) 96,4 % 96,3 %
Ausgabepreis EUR 57,59 EUR 58,39
Anteilwert (Rücknahmepreis) EUR 54,85 EUR 55,61
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 6) 2 5
Verkäufe 6)
2 12
Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich EUR 165,1 Mio. EUR 717,5 Mio.
Ausschüttungsstichtag — 14.12.2017
Ausschüttung je Anteil — EUR 1,40
Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen (ESt-pflichtig) — EUR 0,5118
Kapitalertragsteuer je Anteil im Privatvermögen (KESt-pflichtig) — EUR 0,1280
1)
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert. 5)
Liquidität, die für geplante Objektankäufe, die nächste Ausschüttung und die laufende Bewirtschaftung
2)
Zum anteiligen Verkehrswert. sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgehalten wird.
3)
Davon fünf Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie halten. 6)
Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Siehe „Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe
4)
Davon drei Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie halten. von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften“, Seite 15.
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten,
Prozentangaben usw.) auftreten.
2
Halbjahresbericht*
zum 31. März 2018 des UniImmo: Europa
Inhalt
1 Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.2 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.3 Anteilwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.1.4 Fondsvermögen (netto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.1.5 Anlegerstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.1.7 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung . . . . . 22
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten
Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I . . . . . . . . . . . . . . . . 26
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II . . . . . . . . . . . . . . . . 48
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III . . . . . . . . . . . . . . . 48
1.3.6 Bestand der Liquidität / Kredite . . . . . . . . . . . . . . 50
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen . . . . . . . . . . 54
2 Anhang gem. § 7 Nr. 9 KARBV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
3 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Die Aushändigung dieses Halbjahresberichtes an neue Anleger
erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes.
Fotos in diesem Bericht:
Breslau, ul. Legnicka 58, „Magnolia Park“ (Polen)
Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungs
system für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist interna
* Zeitraum 1.10.2017 – 31.3.2018 tional anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen.
3
1 Bericht der Geschäftsführung
schäftshalbjahr durch zwei Neuankäufe in den Nutzungsarten Büro
und Einzelhandel mit einem Gesamtvolumen von EUR 549,3 Mio.
gesichert. Das positive Marktumfeld wurde zudem genutzt, um
das Bestandsportfolio durch zwei Verkäufe weiter zu optimieren.
Das Gesamtvolumen der realisierten Verkäufe beläuft sich auf
rund EUR 148,5 Mio.
Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres 2017 / 2018 weist das
Portfolio des UniImmo: Europa mit 75 direkt gehaltenen Immobi
lien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften eine breite
Diversifikation über insgesamt 18 Ländermärkte mit einem deut
lichen Schwerpunkt von rund 65,8 % seines Immobilienvermögens
in Europa auf. Die Streuung der Fondsimmobilien über die Haupt-
nutzungsarten Büro (57,2 %), Einzelhandel (34,0 %) und Hotel
(7,9 %) soll das Portfoliorisiko zusätzlich reduzieren. Die Vermie-
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH
v. li. n. re. Volker Noack, Jörn Stobbe, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Martin J. Brühl
tungsquote nach Mietertrag liegt zum Berichtsstichtag bei 96,4 %.
Wir sind zuversichtlich, die Vermietungsquote auch im weiteren
Verlauf des Geschäftsjahres durch den Ankauf weiterer gut ver-
Sehr geehrte Anlegerin, mieteter Anlageobjekte und erfolgreiche Vermietungsaktivitäten
sehr geehrter Anleger, auf diesem hohen Niveau stabilisieren zu können.
der UniImmo: Europa hat das erste Geschäftshalbjahr 2017 / 2018 In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle Scope-
mit einem wiederum positiven Ergebnis abgeschlossen. Der Zwölf- Rating vom 20.6.2017 hin. Hierin wurde der UniImmo: Europa
Monats-Erfolg unseres europäisch ausgerichteten Fonds liegt zum mit der Ratingnote „a+AIF“ ausgezeichnet. In dem Rating wurde
31.3.2018 bei 2,6 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesver- insbesondere die konstante Entwicklung des Immobilienportfolios
band Investment und Asset Management e.V.). Im Vorjahreszeit- und der Finanzstruktur des Fonds herausgestellt.
raum (Stichtag 31.3.2017) hatte der Anlageerfolg des UniImmo:
Europa ebenfalls 2,6 % betragen. Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir das Thema
Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen und das Management
In einem überwiegend positiven konjunkturellen Umfeld zeigt der der Fondsimmobilien zum festen Bestandteil unserer Geschäfts-
UniImmo: Europa eine im Vergleich zu anderen Anlageklassen strategie gemacht. Im Sinne der Werthaltigkeit des Immobilien-
geringe Wertschwankung. Die erfreuliche Nachfrage auf der Anlage vermögens haben wir entsprechende Managementsysteme ent
seite bestätigt die hohe Attraktivität unseres für die Zukunft gut wickelt und umgesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der Fonds-
aufgestellten Europa-Fonds. Per saldo ergibt sich für den Fonds im objekte als auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser Ziel ist
ersten Geschäftshalbjahr ein Netto-Mittelzufluss von EUR 165,1 Mio. die systematische Weiterentwicklung unseres Bestandsportfolios
Das Fondsvermögen (netto) sank gegenüber dem Beginn des ersten unter Aspekten der ökologischen, soziokulturellen und wirtschaft-
Geschäftshalbjahres von EUR 12.180,4 Mio. auf EUR 12.179,6 Mio. lichen Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte wollen wir neben dem
Zum Berichtsstichtag beträgt die freie Liquidität EUR 1.511,5 Mio., jährlichen Corporate Social Responsibility Bericht der Union Invest-
was 12,4 % des Fondsvolumens (netto) entspricht. ment Gruppe auch mit dem vorliegenden Fondsbericht transparent
gestalten.
Um den Anlegern, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuell
sehr niedrigen Liquiditätsverzinsung, auch weiterhin eine attrak Über die Entwicklung des UniImmo: Europa in der ersten Hälfte
tive Performance bieten zu können, wurde die Ausgabe neuer des Geschäftsjahres 2017 / 2018 werden wir Sie im Folgenden
Anteile für den UniImmo: Europa zuletzt auf einen Kontingent- informieren.
zeitraum vom 20.3.2017 bis 28.4.2017 begrenzt. Die Ausgabe
neuer Anteile ist erst wieder vorgesehen, wenn ein signifikanter
Abbau der Liquidität, insbesondere durch die Akquisition von
geeigneten Objekten, erfolgt ist.
Durch seine gute Liquiditätsausstattung war und ist der Fonds
in der Lage, Anteilscheinrückgaben jederzeit zu bedienen und
zugleich an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit an den
europäischen und internationalen Immobilienmärkten ergeben.
Die zukunftsorientierte Struktur des Fonds wurde im ersten Ge-
4
1.1 Entwicklung im ersten in gut positionierten Shopping-Centern gab es eine robuste Flä
chennachfrage. Dämpfend auf die Stimmung wirkte sich aber
Geschäftshalbjahr das starke Wachstum des Onlinehandels aus, worauf aber viele
stationäre Händler mit einem eigenen Internetangebot (Multi-
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte Channel-Strategie) reagierten. Überdurchschnittlich hoch war
das Mietpreiswachstum in den innerstädtischen 1a-Lagen von
Im Verlauf des Jahres 2017 zeigte die Mehrheit der Volkswirt- Edinburgh, Glasgow und Lissabon. In den anderen Metropolen
schaften weltweit eine robuste Entwicklung. Dies führte auf stiegen die Einzelhandelsmieten moderat oder zeigten sich stabil.
vielen internationalen Immobilienmärkten weiterhin zu rück
läufigen Leerstandsraten und steigenden Mietpreisen. Der deutsche Einzelhandelsvermietungsmarkt zeigte sich im Jah-
resverlauf 2017 sehr stabil. Vor dem Hintergrund einer weiterhin
hohen Anschaffungsbereitschaft bei den Verbrauchern war die
Europäische Büromärkte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen auch seitens der Händler
hoch. Die Mietpreise in den meisten großen Metropolen zeigten
Die europäischen Büroimmobilienmärkte entwickelten sich im sich im Jahr 2017 stabil, nachdem sie in den vergangenen Jahren
Jahr 2017 weiterhin überwiegend positiv. Vor dem Hintergrund deutlich gestiegen waren. Lediglich in Stuttgart war ein spürbares
der hohen Nachfrage nach Büroflächen sanken die Leerstandsraten Mietpreiswachstum zu beobachten.
an den meisten Bürostandorten, insbesondere in Amsterdam, Prag
und Warschau. Dies spiegelte sich auch in der Entwicklung der Büro-
Spitzenmieten wider, die am Ende des vierten Quartals 2017 im Europäische und deutsche Hotelmärkte
Durchschnitt der europäischen Standorte um 5,7 % über dem Wert
des entsprechenden Vorjahresquartals lagen. Besonders deutlich Die großen europäischen Hotelstandorte Brüssel, London, Paris
war das Mietpreiswachstum in Amsterdam, Brüssel, Helsinki und und Wien entwickelten sich im Jahr 2017 ausnahmslos positiv. Die
Stockholm ausgeprägt. In London, wo die Mieten in den vergan- Zimmerauslastung stieg im Vergleich zum Vorjahr im Mittel um
genen Quartalen aufgrund der Unsicherheiten infolge des Brexit- 4,3 %, während die Zimmerpreise ein leichtes Wachstum von 1,6 %
Referendums und der spürbaren Angebotsausweitung nachgaben, registrierten. Vor diesem Hintergrund konnte beim erzielten Zimmer-
blieben die Mieten im vierten Quartal 2017 auf Jahressicht stabil. ertrag (RevPAR) ein durchschnittliches Wachstum von + 8,9 % beob-
Lediglich in Warschau war im Jahresvergleich ein leichter Rück- achtet werden. Besonders deutlich stieg der RevPAR an den Hotel-
gang der Spitzenmiete zu beobachten, weil dort das noch immer märkten von Brüssel, London und Paris, wo sich der Erholungstrend
hohe Leerstandsniveau Druck auf die Mieten ausübte. nach den Terroranschlägen der vergangenen Jahre fortsetzte.
Im Jahr 2017 erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr sowohl die
Deutsche Büromärkte Zimmerauslastung als auch die Zimmerpreise im Durchschnitt über
die fünf Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt / Main, Hamburg
Im Jahr 2017 wurde der Rekord-Flächenumsatz des Vorjahres und München leicht. Der durchschnittliche erzielte Zimmerertrag
auf den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, verbesserte sich vor diesem Hintergrund um + 1,4 %. Hamburg
Frankfurt / Main, Hamburg und München noch einmal übertroffen. verzeichnete mit + 5,0 %, gefolgt von Frankfurt /Main und Berlin,
Die hohe Nachfrage führte in Verbindung mit den vielerorts wei- die beste Entwicklung beim RevPAR. Nur München und Düsseldorf
terhin moderaten Baufertigstellungen im Jahresvergleich zu einem
weiteren Rückgang der durchschnittlichen Leerstandsrate von
6,3 % auf 5,5 %, was den niedrigsten Wert seit 15 Jahren mar- Spitzenmietpreisentwicklung1) für Büroflächen
kierte. Berlin war Ende 2017 mit 3,5 %, gefolgt von München und 250
Hamburg mit 3,6 % bzw. 4,8 %, die Stadt mit dem prozentual
geringsten Büroflächenleerstand. Aufgrund der guten Nachfrage 200
bei gleichzeitig mangelndem Angebot stiegen die Spitzenmieten
in den fünf deutschen Immobilienhochburgen im Vergleich zum 150
Jahresende 2016 um durchschnittlich 4,8 %.
100
50
Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
19 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
Im Jahresverlauf 2017 profitierten die meisten europäischen Stand- n Index Europa n Index Deutschland n Index USA n Index Asien
orte weiterhin von sinkenden Arbeitslosenquoten und einer guten Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, CoStar Portfolio Strategy, eigene Berechnungen.
Stimmung bei den Konsumenten. In den städtischen 1a-Lagen sowie 1)
Index-Basisjahr 1999.
5
mussten mit – 2,7 % bzw. – 1,9 % Rückgänge bei den erzielten In Sydney führte die hohe Nachfrage nach Büroflächen in Verbin-
Zimmererträgen hinnehmen, was primär darauf zurückzuführen dung mit dem geringen Neubauvolumen zu einer weiteren Ver-
ist, dass die bauma Weltleitmesse für Baumaschinen in München knappung des Angebots auf dem Büromarkt. Im Vergleich zum
und die Internationale Messe für Kunststoff und Kautschuk in entsprechenden Vorjahresquartal fiel die Leerstandsrate noch
Düsseldorf im Messekalender 2017 und 2018 fehlten. einmal spürbar und lag am Ende des vierten Quartals 2017 bei
5,4 %, womit der niedrigste Wert seit dem Jahr 2000 erreicht
wurde. Der aus dem geringen Neubauvolumen resultierende
Außereuropäische Immobilienmärkte Nachfrageüberhang führte erneut zu einem starken Mietpreis-
wachstum.
Die US-amerikanischen Büroimmobilienmärkte entwickelten sich
auch im Jahr 2017 positiv. Die durchschnittliche Leerstandsquote
ging im Vergleich zum Jahresende 2016 leicht um zehn Basispunkte Immobilien-Investitionsmärkte
zurück und lag Ende Dezember 2017 bei 10,3 %. Die Mietpreise
stiegen im gleichen Zeitraum nochmals um durchschnittlich 1,6 %. Die Investorennachfrage nach Gewerbeimmobilien ist vor
Besonders hohe Zuwachsraten waren weiterhin in Charlotte und dem Hintergrund der attraktiven Rahmenbedingungen noch
Seattle festzustellen. Auch die US-amerikanischen Hotelmärkte ent- immer hoch. Das globale Transaktionsvolumen für Gewerbe
wickelten sich im Jahr 2017 positiv. Dort erhöhte sich der RevPAR immobilien lag im Jahr 2017 mit rund EUR 579 Mrd. 4,7 %
im Vergleich zum Vorjahr aufgrund einer merklich gestiegenen über dem Wert des Vorjahreszeitraums.
Zimmerrate im Durchschnitt der bedeutendsten Hotelmärkte.
Das weltweit höchste Transaktionsvolumen wurde diesmal
Auf dem Büromarkt in Mexiko-Stadt waren noch immer die Aus- auf dem europäischen Kontinent erzielt. Hier wurden im Jahr
wirkungen der starken Bautätigkeit zu spüren. Aufgrund der sehr 2017 etwa EUR 246 Mrd. in gewerbliche Immobilien inves-
hohen Büroflächennachfrage erhöhte sich die Leerstandsrate zwar tiert, was im Jahresvergleich einem Anstieg von rund 19,0 %
nicht in dem Maße, wie dies ursprünglich erwartet worden war, aber entsprach. Auf Deutschland entfiel mit rund EUR 57 Mrd. fast
sie stieg gegenüber dem Jahr 2016 immer noch um 2,0 Prozent- ein Viertel des europäischen Handelsvolumens. Im Vergleich
punkte auf 15,7 %. Folglich gingen die erzielbaren Spitzenmieten zum Vorjahr stieg das Transaktionsvolumen somit in Deutsch-
im Jahresvergleich um 2,5 % zurück. land um rund 7,4 %.
Der Büromarkt in Tokio zeigte im Jahr 2017 eine solide Entwicklung. Auf dem amerikanischen Kontinent wurden im Jahr 2017 Ge-
Die Fertigstellung von zahlreichen neuen Büroflächen führte zwar werbeimmobilien im Wert von rund 209 Mrd. EUR gehandelt,
dazu, dass die Leerstandsrate in den fünf zentralen Stadtbezirken womit gut 12 % weniger investiert wurden als im Vorjahr.
auf Jahressicht etwas anstieg, sie lag aber Ende Dezember 2017
mit 2,5 % weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Die hohe Im asiatisch-pazifischen Raum betrug das Transaktionsvolumen
Nachfrage nach modernen Büroflächen führte trotz des Leerstands- für gewerbliche Immobilien im Jahr 2017 rund EUR 124 Mrd. Im
anstiegs im Vergleich zum Vorjahr zu einem leichten Anstieg der Vergleich zum Vorjahr konnte hier ein Anstieg des Transaktions
Mietpreise. volumens um rund 14 % verzeichnet werden.
6
Büroleerstandsquoten wesentlicher Investitionsstandorte
des UniImmo: Europa (in %)
Mexiko- 13,7
Stadt 15,7
Washington 14,2
D.C. 13,8
13,3
Chicago 13,0
10,1
Madrid 10,9
10,0
San Diego 9,4
New York 8,7
City 8,8
9,4
Brüssel 8,2
Geld- und Kapitalmarkt
8,1
Düsseldorf 7,9
Bei den Euro-Staatsanleihen verlief die Kursentwicklung im Be- 9,0
richtszeitraum recht freundlich. Vor allem im Oktober 2017 wur- Barcelona 7,7
den kräftige Zuwächse verzeichnet, wobei die Währungshüter der 7,7
7,6
Europäischen Zentralbank (EZB) einen großen Anteil an dieser Ent- Seattle
7,0
wicklung hatten. Zwar halbierte die Notenbank das Ankaufpro- 7,3
Minneapolis
gramm auf EUR 30 Mrd. monatlich, erteilte Zinserhöhungen aber
10,6
eine klare Absage. Die Unterstützung der EZB blieb somit erhalten Prag 7,2
und wurde von den Investoren positiv aufgenommen. Zum Beginn 9,5
des Jahres 2018 verloren Euro-Staatsanleihen leicht an Wert, waren Budapest 6,9
aber bereits ab Februar wieder gefragt. Dabei profitierten sie in 6,6
San Francisco 6,8
dieser Phase als sicherer Anlagehafen von deutlichen Kursrückgän-
8,9
gen am Aktienmarkt. Bemerkenswert war der große Zuspruch bei 6,7
Amsterdam
Papieren aus den südeuropäischen Eurostaaten, die ca. 3,7 % zule- 6,7
gen konnten, während Anleihen aus den Kernländern nur um 0,9 % Paris 6,4
stiegen. Dies empfanden viele Beobachter als umso erstaunlicher, 6,8
da im März 2018 bei den Parlamentswahlen in Italien die europa- Köln 5,5
kritischen Parteien als klare Wahlsieger hervorgingen. Für einen 5,4
Zürich 5,4
kurzzeitigen Renditeanstieg sorgte die EZB außerdem, indem die
5,4
Währungshüter einen kurzen Absatz aus ihrem Beschlusspapier 5,3
Wien
strichen, wonach sie bislang bereit gewesen waren, das Ankauf 4,1
programm notfalls zu verlängern. Das Streichen dieses Absatzes London 5,1
wurde als erster Schritt zu einer Normalisierung der Geldpolitik 5,6
gewertet. In Summe gewannen Euro-Staatsanleihen, gemessen Hamburg 4,8
am iBoxx Euro Sovereign Index, im Berichtszeitraum 1,9 % hinzu. 5,3
Luxemburg 4,8
Europäische Unternehmensanleihen wurden zum Beginn des Be-
4,5
richtszeitraums noch vom Kaufprogramm der EZB unterstützt. Ab 3,6
München
Februar 2018 gingen jedoch die schwächeren Aktienkurse mit 4,3
höheren Risikoaufschlägen auf die Papiere einher, weshalb die Berlin 3,5
Anlageklasse, gemessen am ICE Bank of America Merrill Lynch 1,9
Euro Corporate Index, letztlich nur um ca. 0,3 % zulegen konnte. Tokio 2,5
0% 5% 10 % 15 % 20 %
Staatsanleihen in den USA tendierten im vierten Quartal 2017
n 2016 n 2017
zunächst unter Schwankungen seitwärts. Lange Zeit beschäftigten
die Marktteilnehmer die Pläne von US-Präsident Donald Trump Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, CB Richard Ellis, CoStar Portfolio Strategy.
7
8
9
bezüglich einer Reform des amerikanischen Steuersystems. Die Moody’s und Fitch herangezogen und eine Durchschnittsbonität
Investoren erhofften sich hiervon einen Stimulus für die US-Wirt- berechnet. Aktuelle krisenbehaftete Entwicklungen bei Bank-
schaft und hielten sich deshalb mit Käufen zurück. Kurz vor dem partnern werden ad hoc analysiert. Darüber hinaus wird die
Jahreswechsel 2017 / 2018 konnte die Reform schließlich verab- Konzentration der Liquiditätsanlagen im Limitsystem täglich
schiedet werden. In der Folge kam es zu einer spürbaren Bele- überwacht.
bung der US-Wirtschaft, vor allem bei den Stimmungsindikatoren.
Eine unerwartet hohe Inflation für Januar 2018 ließ dann Befürch-
tungen aufkommen, die Notenbanker könnten die Zinsen schneller Zinsänderungsrisiken
als bislang angenommen erhöhen. In der Spitze stieg die Rendite
für zehnjährige US-Schatzanweisungen auf knapp 3,0 %. Zum Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei
März hin wendete sich dann jedoch das Blatt. Für den Inflations- auslaufenden Zinsbindungen und / oder auslaufenden Krediten,
anstieg konnten Wettereffekte verantwortlich gemacht werden, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapital
zudem sorgte Trump mit gleich mehreren Personalrochaden in anlage.
seiner Administration für Verunsicherung. Zusätzliche Unsicherheit
bereitete seine Androhung, Strafzölle auf den Import bestimmter Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinan-
Waren in die USA einzuführen. US-Papiere konnten einen Teil der zierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der
Verluste wieder aufholen. Letztlich verblieb, gemessen am JP Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zins-
Morgan US Global Bond Index, im Berichtszeitraum ein Verlust festschreibungen im UniImmo: Europa geachtet. Zur Steuerung
von 1,1 %. Die US-Notenbank Fed erhöhte seit Oktober 2017 der Zins- und Darlehensprolongationen verfügt Union Invest-
zweimal den Leitzins und stellte weitere Schritte in Aussicht. ment über eine tagesaktuelle Übersicht der Zins- und Darlehens-
restlaufzeiten sowie der Zinskosten. Diese werden separat pro
Darlehenswährung und über das gesamte Darlehensbuch des
1.1.2 Risikobericht Investmentvermögens dargestellt, inklusive der von den Immo
bilien-Gesellschaften aufgenommenen Darlehen. Die Darlehens-
Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Management restlaufzeiten sind breit diversifiziert.
prozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und
daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwen- Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Europa wird im Wertpapier
den. Union Investment hat zur Identifizierung, Beurteilung und spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577, einem Fonds der Union Investment
Steuerung der Risikosituation der Sondervermögen ein umfang Institutional GmbH, gehalten. Das Fondsmanagement von Union
reiches Risikomanagementsystem im Einsatz. Die wesentlichen Investment begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik
Aufgaben der Risikoüberwachung sind die Bereitstellung von und Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des
Planungs-, Steuerungs- und Kontrollinformationen sowie die UIN-Fonds Nr. 577 wird vom verantwortlichen Portfoliomanager
Risikoberichterstattung. gesteuert.
Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkun-
gen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisentermin
geschäften sowie der UIN-Fonds auf den Wert des UniImmo: Europa
Adressenausfallrisiken monatlich überwacht.
Adressenausfallrisiken betreffen Ausfälle von Vertragspartnern,
insbesondere von Mietern und Kreditinstituten, die erheblichen Währungsrisiken
negativen Einfluss auf die Wertentwicklung des Anteilpreises
haben können. Daher erfolgt ein regelmäßiges Monitoring des Der UniImmo: Europa verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Wäh-
Mieterportfolios und der Bankpartner. rungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögenspositionen
in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. Die Absiche-
Bei Mietvertragsabschluss und Mietvertragsverlängerung wird rung der Währungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devi-
jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der zehn sentermingeschäften sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der
größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein regelmäßiges Moni- Investitionswährung.
toring. Zusätzlich wird bei Ankäufen und Nachvermietungen auf
einen angemessenen Mietermix geachtet, um das Mietausfallrisiko Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Devi-
auf Portfolioebene gut zu diversifizieren. senposition ermittelt und überwacht. Monatlich erfolgt darüber
hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen.
Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Banken werden
Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor’s,
10Sonstige Marktpreis- / Immobilienrisiken investiert vorrangig in Papiere mit einer hohen Bonität und
geringem Risiko.
Die Wertänderungen des Immobilienportfolios stellen eine wesent
liche Risikoart in einem Immobilienfonds dar. Darüber hinaus werden regelmäßig Stresstests zur Liquiditäts-
situation und ein tägliches Monitoring der Liquiditätssituation
Durch eine breite geografische und sektorale Streuung im Rahmen u. a. durch regelmäßige Bontätsanalysen der Bankpartner durch-
der Anlagerestriktionen wird ein diversifiziertes Immobilienport geführt.
folio angestrebt, um wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen
Ländern oder Branchen abfangen zu können. Die Entwicklung auf
Portfolioebene wird durch regelmäßige Stresstests sowie aktives 1.1.3 Anteilwert
Portfoliomanagement überwacht. Darüber hinaus wird im Rahmen
der Ankaufsprüfung auf einen ausgewogenen Länder- / Nutzungs Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Europa-Anteils
arten- sowie Branchenmix geachtet, um das Portfolio nachhaltig beträgt zum 31.3.2018 EUR 54,85 der Ausgabepreis EUR 57,59.
weiter zu diversifizieren. Unter Berücksichtigung der am 14.12.2017 erfolgten Ausschüt-
tung in Höhe von EUR 1,40 je Anteil für das Geschäftsjahr 2016 /
2017 und der abgeführten Kapitalertragsteuer im Zuge der steuer
Operationelle Risiken lichen Thesaurierung zum 31.12.2017 aufgrund der Investment-
steuerreform in Höhe von EUR 0,08 je Anteil erhöhte sich der An-
Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen teilwert im ersten Geschäftshalbjahr 2017 / 2018 um EUR 0,72.
Risiken im Fonds zu verzeichnen. Operationelle Risiken existieren Der Zwölf-Monats-Erfolg beläuft sich auf 2,6 % (Berechnungs
auf der Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Union Invest- verfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Manage-
ment ist diesbezüglich in das OpRisk-Management des DZ Bank ment e.V.).
Konzerns integriert.
1.1.4 Fondsvermögen (netto)
Liquiditätsrisiken
Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm im Berichtszeitraum von
Liquiditätsrisiken beschreiben die Gefahr, eingegangene Zahlungs- 219.026.720 am 30.9.2017 auf 222.062.557 per 31.3.2018
verpflichtungen aus rechtsgültig abgeschlossenen Verträgen und zu. Im ersten Geschäftshalbjahr 2017 / 2018 wurden 5.148.076
der laufenden Bewirtschaftung sowie Anteilscheinrückgaben nicht Anteile im Wert von EUR 281,6 Mio. ausgegeben und 2.112.239
fristgerecht bedienen zu können. Dabei geht es insbesondere um Anteile im Wert von EUR 116,6 Mio. zurückgenommen.
das Risiko unerwartet hoher Mittelrückflüsse sowie das Risiko, be-
nötigte oder gewünschte Kredite zur (Re-)Finanzierung von Assets Von dem am 14.12.2017 ausgeschütteten Ertrag für das Ge-
nicht oder nur mit erheblichen Risikoaufschlägen am Markt be- schäftsjahr 2016 / 2017 in Höhe von EUR 306,2 Mio. wurden
schaffen zu können. EUR 200,1 Mio. oder 65,6 % wieder in UniImmo: Europa-Anteilen
angelegt. Insgesamt ergibt sich damit ein Netto-Mittelzufluss
Liquiditätsrisiken werden im UniImmo: Europa intensiv über- einschließlich Wiederanlage und Ertragsausgleich in Höhe von
wacht und gesteuert. Ein Großteil der Liquidität wird im Wert EUR 165,1 Mio. Das Fondsvermögen (netto) verringerte sich im
papierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 verwaltet. Der Fonds Berichtszeitraum von EUR 12.180,4 Mio. auf EUR 12.179,6 Mio.
Entwicklung des UniImmo: Europa
31.3.2018 30.9.2017 Veränderungen
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien (direkt gehalten) 5.151,2 4.981,5 + 169,7
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1)
4.433,5 4.343,4 + 90,1
Liquiditätsanlagen 2.330,9 2.519,9 – 189,0
Sonstige Vermögensgegenstände 1.630,2 1.672,0 – 41,8
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 1.366,2 1.336,4 + 29,8
Fondsvermögen (netto) 12.179,6 12.180,4 – 0,8
Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 222,1 219,0 + 3,1
1)
Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert.
1112
1.1.5 Anlegerstruktur Der Nutzflächenbestand der direkt gehaltenen Immobilien sowie
der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen
Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die Immobilien (jeweils anteilig) stieg im Laufe des ersten Geschäfts-
in UnionDepots und BankDepots gehalten werden, sowie auf halbjahres von insgesamt 2.113.836 m2 auf 2.206.056 m2. Zum
Anlagender Zielfonds der Union Investment Gruppe. Berichtsstichtag liegt die Vermietungsquote bei 96,4 % des Miet-
ertrages oder 96,1 % der Gesamtnutzfläche.
Per 31.3.2018 sind Anteile des UniImmo: Europa in 18 Wertpapier-
fonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 118 Mio. enthalten.
Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %)
Anlegerstruktur größer EUR 200 Mio.
21 Objekte 59,3
nicht aufgliederbar 1) 0,2 %
EUR 150 bis 200 Mio.
Zielfonds 2) 1,0 % 6 Objekte 9,0
institutionelle Anleger 3)
3,2 %
EUR 100 bis 150 Mio.
private Anleger 95,6 % 15,2
14 Objekte
EUR 50 bis 100 Mio.
20 Objekte 13,2
EUR 25 bis 50 Mio.
10 Objekte 3,3
EUR 10 bis 25 Mio.
0 Objekte 0,0
bis EUR 10 Mio.
0 Objekte 0,0
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %
Anlagevolumen je Anleger 2) Anteil am Gesamtbestand
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
1)
bis EUR 50 Tsd. 62 % anteiligen Verkehrswert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien
in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung
bis EUR 100 Tsd. 20 %
der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige
bis EUR 1 Mio. 14 % Beteiligungsgrad herangezogen.
mehr als EUR 1 Mio. 4%
1)
0,2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die
Anlegerstruktur nicht aufgegliedert werden. Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher
2)
Per 31.3.2018 sind Anteile des UniImmo: Europa in 18 Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen Altersstruktur (in %)
von EUR 118 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Immobilienquote in
der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Anlegern verteilt.
älter als 20 Jahre 6,3
3)
Inklusive Banken und Versicherungen. 7,3
(1997 und früher)
16 bis 20 Jahre 18,0
(2002 bis 1998) 9,6
1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen
11 bis 15 Jahre 29,3
an Immobilien-Gesellschaften (2007 bis 2003) 33,0
6 bis 10 Jahre 30,6
25,0
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen stieg im Berichtszeit- (2012 bis 2008)
raum um 3,4 % von EUR 4.981,5 Mio. auf EUR 5.151,2 Mio. Es 15,8
bis 5 Jahre
setzt sich zum 31.3.2018 aus 37 Immobilien zusammen. Weiter- (2013 und später) 25,1
hin werden 38 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften mit 0% 10 % 20 % 30 % 40 %
einem Wert von EUR 4.433,5 Mio. gemäß Vermögensaufstellung
gehalten. Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaf- n Objektalter gemäß Verkehrswertgutachten 1)
ten gehaltenen Immobilien (zum anteiligen Verkehrswert) beträgt n Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2)
der Durchschnittswert der fertigen Objekte zum Berichtsstichtag
1)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien
EUR 163 Mio. Der Wert je Quadratmeter Nutzfläche aller fer
zum anteiligen Verkehrswert.
tigen Immobilien beträgt zum Berichtsstichtag durchschnittlich 2)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
EUR 5.260. anteiligen Verkehrswert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten).
13Bei nachfolgenden Immobilien haben sich im Laufe des Berichts- Ankäufe
zeitraums Änderungen ergeben:
Breslau, „Magnolia Park“
Berlin, „Spandau Arcaden“ Am 9.11.2017 erfolgte der Ankauf des Einkaufszentrums „Mag-
Durch die Umsetzung neuer Aufmaße bei Neuvermietung und nolia Park“ in Breslau (Polen). Das im Jahr 2007 fertiggestellte
den Neubau von Sanitäreinrichtungen verringerte sich die Miet- und im Jahr 2015 erweiterte Objekt verfügt über eine Mietfläche
fläche im Laufe des Berichtszeitraums um 214 m2. von 97.891 m2 und gehört mit 241 Shops zu den größten Einkaufs-
zentren in Polen. Insgesamt hat das Center ein Einzugsgebiet von
Bordeaux, „CC Géant, Bois de Bersol“ rund 2,58 Mio. Einwohnern; jährlich zieht es rund 11 Mio. Besucher
Hier wurden Flächen umgebaut, zusammengelegt und zwei an. Zu seinen Hauptmietern gehören mit Castorama, Decathlon,
Mezzaninflächen neu geschaffen. Dadurch wurde die Mietfläche Helios, P&C, Saturn und Tesco anziehungsstarke nationale und
um 108 m2 vergrößert. internationale Filialisten. Das Shopping-Center „Magnolia Park“
liegt im westlichen Stadtgebiet Breslaus, in einem dicht besiedel-
Chicago, „111 South Wacker“ ten und wachsenden Naheinzugsgebiet, rund vier Kilometer vom
In diesem Objekt mussten diverse Flächen aufgrund von neuen Stadtzentrum entfernt. Insgesamt stehen den Besuchern rund
Aufmaßen angepasst werden. Die Mietfläche vergrößerte sich 3.000 Pkw-Stellplätze zur Verfügung. Der wirtschaftliche Über-
dadurch um 558 m2. gang des Einkaufszentrums fand am 14.12.2017 statt.
London, „The Copyright Building“
1.1.7 Immobilienaktivitäten Am 30.6.2017 erfolgte der Ankauf der Büroimmobilie „The Copyright
Building“ in London (Großbritannien). Das Objekt mit der Adresse
Im Berichtszeitraum erfolgte der Ankauf einer Büroimmobilie in 30 Berners Street verfügt über ein Unter-, ein Erd- und sieben Ober-
London, „The Copyright Building“ und eines Shopping-Centers in geschosse und eine Gesamtmietfläche von 10.036 m2. Die Büro
Breslau, Polen, „Magnolia Park“. Das Gesamtvolumen der Invest- flächen sind vollständig für eine feste Laufzeit von 20 Jahren an
ments betrug rund EUR 549,3 Mio. Darüber hinaus nutzte das Capita Business Services Limited vermietet, einen IT-Dienstleister
Fondsmanagement Marktchancen in den USA und den Nieder- für Prozessmanagement. Die Flächen im Erdgeschoss und ersten
landen für zwei Objektverkäufe mit einem Gesamtvolumen von Untergeschoss sind für Einzelhandelsmieter vorgesehen. Als bau
rund EUR 148,5 Mio. liche Besonderheit verfügt „The Copyright Building“ u. a. über
große Terrassenflächen im vierten und siebten Obergeschoss
mit Ausblick auf das Londoner West End. Eine Zertifizierung des
Immobilienentwicklungen Grade-A-Gebäudes nach dem BREEAM-Standard „Excellent“ ist
erfolgt. Der wirtschaftliche Übergang des Bürogebäudes fand am
Stuttgart, Königstraße 27, 27 a 1.11.2017 statt.
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags für das ehemalige Karstadt-
Gebäude in der Stuttgarter Fußgängerzone erfolgte am 1.10.2015.
Das Objekt wurde repositioniert und die Bauarbeiten wurden im Verkäufe
Berichtszeitraum Ende 2017 plangemäß abgeschlossen. Auf fünf
Ebenen des insgesamt neungeschossigen Gebäudes wurden Ver- Den Haag, „De Haagsche Zwaan“
kaufsflächen und in den zwei obersten Geschossen Büroflächen Am 14.12.2017 wurde der Verkauf der Büroimmobilie „De Haagsche
realisiert. Unter einem neuen Anbau, der zum Objekt gehört, Zwaan“ in Den Haag (Niederlande) beurkundet. Der 20-geschos-
befindet sich eine zweigeschossige Tiefgarage. Die Multi-Tenant- sige Büroturm im Beatrixquartier verfügt über eine Mietfläche von
Nutzung setzt sich aus ca. 18.260 m2 Einzelhandelsfläche und 18.554 m2. Das Objekt wurde seit seiner Fertigstellung im Jahr
2.990 m2 Bürofläche zusammen. Der Vermietungsstand liegt bei 2010 im Bestand des Fonds geführt. Der Verkaufspreis lag über
76 %. Für die übrigen Flächen besteht eine Mietgarantie. Das dem letzten ermittelten Sachverständigenwert. Der wirtschaftliche
Gebäude soll für seine nachhaltige Sanierung eine Zertifizierung Übergang in den Bestand des Käufers erfolgte ebenfalls am
nach LEED in „Gold“ erhalten. 14.12.2017.
Leerstandsangaben einzelner Objekte 1)
Lfd. Objekt Anteil am Bruttosoll- Anteil am Bruttosoll- Leerstehende Anteil am Bruttosoll-
Nr. mietertrag 2) des Objektes mietertrag 2) des Objektes Mietfläche mietertrag 2) des Fonds
in % zum 31.3.2018 in % zum 30.9.2017 in m2 in % zum 31.3.2018
Zum Berichtsstichtag liegen keine Objekte mit einer Leerstandsquote größer als 33 % vor.
Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsquote. 2) Mehrwertsteuer nicht enthalten.
1)
14Seattle, „Millennium Tower“ Zu den größten Einzelvermietungen zählen die Mietvertragsneu
Am 21.11.2017 wurde der Verkauf der Büroimmobilie „Millennium abschlüsse und -verlängerungen in den Objekten „111 South
Tower“ in Seattle (USA) beurkundet. Das 20-geschossige Objekt Wacker“ in Chicago (USA) und „140 Broadway“ in New York
mit der Adresse 719 Second Avenue verfügt über eine Mietfläche City (USA).
von 18.848 m2 und befand sich seit 2003 im Bestand des Fonds,
was einer Haltedauer von rund 14 Jahren entspricht. Der Verkaufs- In Deutschland wurden insgesamt ca. 15.500 m2 neu- und nach-
preis lag über dem letzten ermittelten Sachverständigenwert. Der vermietet. Davon entfallen ca. 5.500 m2 auf Abschlüsse in der
wirtschaftliche Übergang in den Bestand des Käufers erfolgte am „Fleetinsel“ in Hamburg, ca. 2.800 m2 im „CityQuartier Fünf
30.11.2017. Höfe“ in München und ca. 1.700 m2 im Objekt Königstraße 27,
27a in Stuttgart.
Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang In den europäischen und außereuropäischen Objekten wurden
insgesamt ca. 70.500 m2 neu- und nachvermietet. Neben ca.
Während des Berichtszeitraums wurde ein weiteres Büroobjekt 34.000 m2 in „111 South Wacker“ in Chicago (USA) konnten
in Schweden mit einem Gesamtvolumen von ca. EUR 121 Mio. ca. 6.000 m2 im Objekt „140 Broadway“ in New York City (USA)
erworben. Zudem wurden Marktchancen genutzt und eine Einzel- sowie ca. 3.700 m2 in „Torre Diagonal Mar“ in Barcelona (Spanien)
handelsimmobilie in Deutschland verkauft. Der wirtschaftliche neu- und anschlussvermietet werden.
Übergang dieser Immobilien wird erst nach dem Berichtsstichtag
erfolgen. Ziel des Fondsmanagements ist es, die Vermietungsquote, ausge-
hend von dem bereits hohen Niveau, weiter zu stabilisieren und
noch zu steigern. Um dieses Ziel zu erreichen, werden bei Vermie-
Vermietungssituation tungen marktübliche Mietanreize wie mietfreie Zeiten und Aus-
baukostenzuschüsse für die Mieter gewährt. Dieser Aufwand
Im Verlauf des ersten Geschäftshalbjahres 2017 / 2018 stieg die belastet kurzfristig die Ertragslage des Fonds, sichert jedoch
Vermietungsquote nach Mietertrag leicht von 96,3 % (Geschäfts- mittel- bis langfristig die Ausschüttungsbasis durch Erwirtschaf-
jahresende 2016 / 2017) auf 96,4 %. Im Zuge der Vermietungs tung von ordentlichen Mieterträgen.
aktivitäten konnten im vergangenen Geschäftshalbjahr rund
86.000 m2 neu- und nachvermietet werden.
Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften 1)
Erwerbsdatum / Kaufpreis /
Verkaufsdatum Verkehrswert
Lfd. Nr. Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft in Mio. EUR 2)
Ankäufe
Direkt gehaltene Immobilien in anderer Währung
27 London, „The Copyright Building“ 11/2017 168,3
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in anderer Währung
62 „Kasama Investments Sp. z o.o.“, Warschau 12/2017 —
Breslau, „Magnolia Park“ 12/2017 381,0
64 „UIR Uarda 6AB“, Lidingö 2/2018 —
Verkäufe
Direkt gehaltene Immobilien in Euro-Währung
Den Haag, „De Haagsche Zwaan“ 12/2017 47,9
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in anderer Währung
„719 Second Avenue LLC“, Tumwater (Washington) — —
Seattle (Washington), „Millennium Tower“ 11/2017 100,6
1)
S ämtliche Objekte / Beteiligungen wurden von Unternehmen / Personen erworben, die in keiner Weise lichen Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird der Verkehrswert gemäß Bautenstand
mit der Union Investment Gruppe / Union Investment Real Estate GmbH gesellschaftlich verbunden angegeben. Beim Verkauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine
sind. Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird der Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang ausge-
2)
Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien- wiesen. Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang
Gesellschaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate der Kaufpreis ausgewiesen.
anstelle des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im Bau befind-
1516
17
1.2 Ausblick welt, der Nutzer und Investoren hat sich Union Investment über
alle Geschäftsbereiche verpflichtet, ihre Nachhaltigkeitswerte,
Zins- und Devisenkursentwicklungen unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestanforderungen, konti
nuierlich zu verbessern. Bereits seit vielen Jahren ist ein umfassen-
Das stabile Umfeld aus global robustem Wirtschaftswachstum, des Umweltmanagementsystem etabliert und Union Investment
moderater Inflation und einer insgesamt noch immer lockeren hat sich erfolgreich nach dem internationalen Standard DIN EN
Geldpolitik sollte den Kapitalmärkten weltweit prinzipiell auch ISO 14.001 zertifizieren lassen. Im Rahmen des Umweltmanage-
im weiteren Jahresverlauf 2018 Rückenwind geben. Allerdings mentsystems werden Prozesse qualitätsgesichert und deren Fort-
schwächen sich die Frühindikatoren aktuell auf hohem Niveau ab schritt überwacht.
und die Notenbanken fahren ihre Maßnahmen im Rahmen einer
graduellen geldpolitischen Normalisierung sukzessive zurück. Gleich- Weitere Nachhaltigkeitsinstrumente von Union Investment werden
zeitig steigt die Inflationsdynamik leicht an. Die US-Notenbank Fed in dem gesamten Lebenszyklus der jeweiligen Immobilien ein
wird wahrscheinlich aufgrund der anhaltend robusten Verfassung gesetzt. Transparenz über Verbräuche (wie Energie oder Wasser),
der US-Wirtschaft ihrem eingeschlagenen Pfad weiter folgen und deren Analyse und die Ermittlung von Gebäudepotenzialen er-
dürfte der Zinserhöhung im März 2018 bis Ende des Jahres noch möglichen die Ableitung von gezielten Maßnahmen, um die öko-
zwei weitere Zinsschritte folgen lassen. Für das Kalenderjahr 2019 logische als auch ökonomische Performance der Immobilie lang-
geht Union Investment ebenfalls von drei Zinserhöhungen aus. Die fristig zu stützen, sie zukunftsfähig zu halten und eine nachhaltige
Europäische Zentralbank (EZB) wird in den kommenden Monaten Ausrichtung des Gesamtportfolios zu erreichen. Dazu gehört auch
die Beendigung ihrer Anleiheankäufe ankündigen. Zinserhöhun- eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Mietern. In grünen
gen stehen aber frühestens Mitte des Jahres 2019 auf der Agenda Mietverträgen vereinbaren Mieter und Vermieter gemeinschaft-
der Währungshüter. lich die nachhaltige Nutzung und den nachhaltigen Betrieb der
Immobilie. Neben eigenen Nachhaltigkeitsbewertungen legt Union
Wegen der erwarteten Zinserhöhungen der Fed und einer auf- Investment Wert auf externe Einschätzungen und nimmt somit an
grund der US-Steuerreform steigenden Staatsverschuldung wer- Ratings wie Scope und GRESB (Global Real Estate Sustainability
den die Renditen für US-Staatsanleihen voraussichtlich moderat Benchmark) teil, die Nachhaltigkeit und deren Umsetzung bei
anziehen. Union Investment erwartet bei zehnjährigen Anleihen bis Immobilienfonds evaluieren.
zum Ende des Jahres 2018 einen Anstieg auf 3,2 % und rechnet
auch für deutsche Bundesanleihen in dieser Laufzeit mit leicht Für Union Investment bedeutet ein ganzheitlich nachhaltiges Immo-
steigenden Renditen auf 0,8 % bis zum Jahresende. Darüber hin- bilienmanagement außerdem, politische Themen und Entwicklungen,
aus ist bei Unternehmensanleihen mittelfristig von leicht steigen- wie z. B. den Klimaschutzplan der Bundesregierung mit dem Ziel
den Risikoaufschlägen auszugehen, da sich die EZB zum Ende einer deutlichen CO2-Emissionsreduktion, strategisch zu berücksich-
des vierten Quartals 2018 wahrscheinlich aus den Anleihekäufen tigen und einen kontinuierlichen, offenen Dialog mit relevanten
zurückziehen wird. Interessengruppen zu führen. Das Unternehmen steht im stetigen
Austausch mit der Branche und ist u. a. in diversen Arbeitsgrup-
pen aktiv, wie z. B. der Task Force Energie, in der die aktuellen
Nachhaltigkeit Herausforderungen der Energiewende diskutiert und passende
Lösungsansätze erarbeitet werden. Der Austausch mit Mietern,
Für Union Investment gehen nachhaltiges Handeln und wirtschaft Kunden und Geschäftspartnern zu nachhaltigen Immobilien ist
licher Erfolg Hand in Hand, denn nur wer nachhaltig wirtschaftet, ebenfalls von großer Bedeutung. Dazu bietet Union Investment
bleibt zukunftsfähig. Aus diesem Grund ist Nachhaltigkeit keine beispielsweise ein Internetportal an, welches den Wissens- und
neue Herausforderung, sondern integraler Bestandteil des unter- Erfahrungsaustausch ermöglicht. Zu erreichen ist das zweisprachige
nehmerischen Selbstverständnisses und fest in Strategien und Portal unter www.nachhaltige-immobilien-investments.de.
Prozessen verankert.
Union Investment legt Wert darauf, Transparenz und eine branchen-
Dabei wurden Managementsysteme an Standards ausgerichtet, spezifische Vergleichbarkeit herzustellen. Deshalb macht der Fonds-
die im Leitfaden „Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft – dienstleister seine Erkenntnisse über das nachhaltige Immobilien-
Kodex, Berichte und Compliance“ des ZIA Zentraler Immobilien management, Fortschritte und Herangehensweisen sowie die
Ausschuss e.V. festgelegt sind. Zudem hat Union Investment als aggregierten Verbrauchszahlen der Fondsobjekte öffentlich zu-
Unterzeichnerin der „United Nation Principles for Responsible gänglich. Darüber hinaus wird über die stetig wachsende Anzahl
Investment“ (UN PRI) wesentliche Grundsätze für verantwortungs- von Gebäudezertifizierungen nach nationalen und internationalen
bewusstes Wirtschaften im Rahmen einer „Leitlinie für verantwort Standards berichtet.
liches Investieren“ (VI) in ihr Handeln integriert. Im Sinne der Um-
18Portfoliostrategie Das Fondsmanagement legt den Schwerpunkt auf gezielte Inves
titionen in den Immobilienbestand, um so die Attraktivität der Immo-
Das breit diversifizierte Portfolio des UniImmo: Europa weist eine bilien zu erhöhen, langfristige Mieterbindung zu erreichen, neue
ausgewogene und insofern risikoarme Streuung nach Regionen, Mieter zu gewinnen und das derzeitige hohe Niveau der Vermie-
Standorten, Nutzungsarten und Mietern auf. tungsquote zu halten und weiter auszubauen. Dabei spielt der
Nachhaltigkeitsaspekt, beispielsweise durch verstärkte Investment
Zur Betonung des strategischen Fokus des UniImmo: Europa auf aktivitäten in zertifizierte Gebäude sowie nachträgliche Zertifizie
europäische Investitionsstandorte sieht das Fondsprofil einen über- rungen („Green Building“) von Bestandsgebäuden, eine wichtige
wiegenden Anteil für Investments in Europa, einschließlich Deutsch- Rolle im Sondervermögen.
land, vor. Amerika- und Asien-Pazifik-Investments sind als Bei
mischung vorgesehen. Die Entwicklung des Fonds über die letzten Monate hat gezeigt,
dass das Portfolio im derzeitigen Marktumfeld gut aufgestellt ist.
Hinsichtlich der Risikodiversifizierung soll nahezu ausschließlich Gleichzeitig ist es uns gelungen, Marktchancen wahrzunehmen
an etablierten Standorten mit geringem Länderrisiko investiert und vom fortgeschrittenen Marktzyklus zu profitieren.
werden. In begrenztem Umfang erfolgt eine Beimischung von
prosperierenden Immobilienstandorten mit erhöhtem Länderrisiko, Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin
für die aufgrund laufender Marktanalysen eine besonders gute mit Ihnen beschreiten zu dürfen.
Entwicklungschance prognostiziert werden kann. Die breite Diver-
sifikation ist ein wesentlicher Aspekt der konservativen Anlagestra-
tegie des UniImmo: Europa und macht den Fonds weniger anfällig
für konjunkturelle Entwicklungen auf einzelnen Immobilienmärkten.
Analog der Verfügbarkeit auf den gewerblichen Immobilienmärkten
stehen für den UniImmo: Europa Büroobjekte und hochwertige, Hamburg, im Mai 2018
dominante Shopping-Center im Fokus der Akquisitionstätigkeiten.
Diversifiziert wird das Portfolio durch die Beimischung von Hotel
immobilien sowie in geringerem Umfang durch Beimischung wei- Union Investment Real Estate GmbH
terer Nutzungen wie Logistikimmobilien.
Die Investitionsentscheidungen des Managements konzentrieren Die Geschäftsführung
sich auf die Erzielung von nachhaltigen Mieterträgen. Zur Gewähr-
leistung des stetigen Mietertrages werden vornehmlich Objekte
mit bonitätsstarken Mietvertragspartnern und möglichst langfris
tigen Mietvertragslaufzeiten erworben. Investitionen in Projekt
entwicklungen sind in begrenztem Umfang möglich, wenn poten-
zielle Risiken aus der Erstvermietung oder den Baukosten vertrag- Dr. Reinhard Kutscher
lich abgesichert sind. Das Portfolio soll vor allem durch ausgewählte (Vorsitzender)
Investitionen in hochwertige Büro- und Einzelhandelsimmobilien
sowie international bekannte Hotelmarken weiter ausgebaut wer-
den. Hierbei gilt es, Investitionschancen in den Regionen Amerika
und Asien-Pazifik sowie in Kerneuropa zu nutzen, um außerordent
liche Erträge erzielen zu können und das Portfolio weiter zu diver-
sifizieren. Martin J. Brühl Volker Noack Jörn Stobbe
1920
1.3 Zahlen, Daten, Fakten
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III
1.3.6 Bestand der Liquidität / Kredite
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen
211.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
Vermögensgegenstände
EUR EUR EUR Anteil am Fonds
vermögen (netto) in %
I. Immobilien (s. Seite 26 – 31)
1. Mietwohngrundstücke —
(davon in Fremdwährung) —
2. Geschäftsgrundstücke 5.151.174.714,62
(davon in Fremdwährung) 1.869.024.714,62
3. Gemischt genutzte Grundstücke —
(davon in Fremdwährung) —
4. Grundstücke im Zustand der Bebauung —
(davon in Fremdwährung) —
5. Unbebaute Grundstücke —
(davon in Fremdwährung) —
Zwischensumme 5.151.174.714,62 42,29
(davon in Fremdwährung) 1.869.024.714,62
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(s. Seite 30 – 45)
1. Mehrheitsbeteiligungen 4.098.729.371,35
(davon in Fremdwährung) 1.563.651.372,64
2. Minderheitsbeteiligungen 334.797.256,99
(davon in Fremdwährung) 105.198.325,85
Zwischensumme 4.433.526.628,34 36,4
(davon in Fremdwährung) 1.668.849.698,49
III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 48, 50 – 51)
1. Bankguthaben 361.467.097,67
(davon in Fremdwährung) 151.964.260,61
2. Wertpapiere —
(davon in Fremdwährung) —
3. Investmentanteile 1.969.412.911,44
(davon in Fremdwährung) —
Zwischensumme 2.330.880.009,11 19,14
(davon in Fremdwährung) 151.964.260,61
IV. Sonstige Vermögensgegenstände (s. Seite 48)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 98.067.503,39
(davon in Fremdwährung) 40.464.907,51
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 1.174.290.005,42
(davon in Fremdwährung) 692.408.930,45
3. Zinsansprüche 919.479,32
(davon in Fremdwährung) 256.035,50
4. Anschaffungsnebenkosten 136.810.399,33
• bei Immobilien 92.198.024,87
• b ei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 44.612.374,46
(davon in Fremdwährung) 50.573.732,88
5. Andere 220.076.769,60
(davon in Fremdwährung) 27.392.621,25
Zwischensumme 1.630.164.157,06 13,38
(davon in Fremdwährung) 811.096.227,59
Summe Vermögensgegenstände I. – IV. 13.545.745.509,13 111,22
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