UniInstitutional German Real Estate - Halbjahresbericht zum 30.9.2021 - Union Investment ...
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UniInstitutional
German Real Estate
Halbjahresbericht zum 30.9.2021
1
UniInstitutional German Real Estate auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: A1J16Q
ISIN: DE000A1J16Q1
Kennzahlen zum 30.9.2021 31.3.2021
Fondsvermögen (netto) EUR 831,5 Mio. EUR 837,9 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1
EUR 780,6 Mio. EUR 628,4 Mio.
• davon direkt gehalten EUR 780,6 Mio. EUR 628,4 Mio.
• davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2 — —
Anzahl direkt gehaltener Immobilien 19 17
Anzahl Immobilien-Gesellschaften — —
Gebundene Mittel (gesamt) 2
EUR 45,2 Mio. EUR 112,1 Mio.
Gesamtliquidität EUR 74,4 Mio. EUR 165,6 Mio.
Fremdfinanzierungsquote — —
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag) 98,8 % 98,9 %
Ausgabepreis EUR50,94 EUR 51,34
Anteilwert (Rücknahmepreis) EUR50,94 EUR 51,34
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 3 2 —
Verkäufe 3
— —
Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich EUR 0,01 Mio. 4 EUR 150,2 Mio. 5
Ausschüttungsstichtag — 10.6.2021
Ausschüttung je Anteil — EUR1,20
Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen (ESt-pflichtig) — EUR0,4800
Kapitalertragsteuer je Anteil im Privatvermögen (KESt-pflichtig) — EUR0,1200
1
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert.
2
Liquidität, die für geplante Objektankäufe, die nächste Ausschüttung und die laufende Bewirtschaftung sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgehalten wird.
3
Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt.
Inklusive Gründung / Löschung von Immobilien-Gesellschaften.
4
Zeitraum 1.4.2021 – 30.9.2021.
5
Zeitraum 1.4.2020 – 31.3.2021.
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu
den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 2Halbjahresbericht 1
zum 30. September 2021 des UniInstitutional German Real Estate
Inhalt
I Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
II Halbjahresbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1 Tätigkeitsbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.2 Portfoliostrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.3 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.4 Fondsvermögen (netto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.5 Portfoliostruktur Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.6 Portfoliostruktur Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.7 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2 Vermögensübersicht und Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.1 Vermögensübersicht / Zusammengefasste Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.2 Vermögensaufstellung Teil I / Immobilienverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2.3 Verzeichnis der An- und Verkäufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
2.4 Vermögensaufstellung Teil II / Liquiditätsübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
2.5 Vermögensaufstellung Teil III / Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3 Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte,
die nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
4 Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
III Sonstiges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
2 Investitionsstandorte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Titelfoto: Hannover, Aegidientorplatz 2 a, „Haus am Aegi“
1
Zeitraum 1.4.2021 – 30.9.2021
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 3I Bericht der Geschäftsführung
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
der UniInstitutional German Real Estate hat das erste
Geschäftshalbjahr 2021 / 2022 erneut mit einem positiven
Ergebnis abgeschlossen.
In einem eher verhaltenen konjunkturellen Umfeld zeigt
unser auf den deutschen Immobilienmarkt ausgerichteter
institutioneller Fonds eine im Vergleich zu anderen Anlage-
klassen geringe Wertschwankung.
Das Fondsvermögen ist im Berichtszeitraum aufgrund der
durchgeführten Ausschüttung leicht gefallen. Zum Ende des
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH ersten Geschäftshalbjahres 2021 / 2022 weist das Portfolio
v. li. n. re. Martin J. Brühl, Volker Noack, Dr. Michael Bütter (Vorsitzender),
Dr. Christoph Holzmann mit 19 direkt gehaltenen Immobilien eine breite Diversifika-
tion über Regionen innerhalb Deutschlands, Nutzungsarten,
Branchen, Mieter und lange Mietvertragslaufzeiten auf.
Anlageerfolg im Zwölf-Monats-Vergleich (in %) 1
Die Vermietungsquote soll durch den Ankauf weiterer gut
Zeitraum Anlageerfolg vermieteter Gewerbeimmobilien in Deutschland sowie
10 / 2020 – 09 / 2021 2,6 durch umfassende Vermietungsaktivitäten im Immobilien-
bestand des Fonds im laufenden Geschäftsjahr weiterhin
10 / 2019 – 09 / 2020 2,9
auf hohem Niveau gehalten werden.
1
Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
Im Berichtszeitraum sind mit steigender Impfquote die
im Zuge der globalen Corona-Pandemie erlassenen
Liquidität (in Mio. EUR) Restriktionen immer weiter zurückgenommen worden.
Gastronomie und Einzelhandel durften unter bestimmten
Gesamtliquidität 74,4 Auflagen wieder öffnen und der Tourismus wurde größ-
• bezogen auf das Fondsvermögen (netto) in % 8,9 tenteils wieder zugelassen. Allerdings hat die Pandemie
Trends, wie beispielsweise den Onlinehandel oder das
Arbeiten im Homeoffice, die sich bereits vor dem Ausbruch
Veränderung des Fondsvermögens (in Mio. EUR) des Virus abzeichneten, stark beschleunigt. Für den Einzel-
handels- und Hotelsektor war die Situation während der
1.000
Corona-Pandemie besonders herausfordernd, während
800 sich die Büro-, Logistik- und Wohnimmobilienmärkte bisher
– 6,4
weitestgehend stabil entwickelten.
600
831,5 (– 0,8 %)
837,9 Insgesamt befinden sich die Immobilienmärkte nach wie
400
vor in einer vergleichsweise robusten Position. Niedrige
200 Leerstände und moderate Fertigstellungsvolumina neuer
Flächenangebote bilden die Grundlage für eine weiterhin
0
30.9.2021 Veränderung 31.3.2021 stabile Entwicklung. Die Auswirkungen der Pandemie sind
(netto) vor allem individuell und objektspezifisch zu managen.
Die Preise für Büro-Spitzenobjekte haben sich trotz der
Regionale Portfoliostruktur Homeoffice-Diskussion im Berichtszeitraum sehr robust
gezeigt. Aktuell besonders gefragt sind hochwertige Büro-
Anzahl direkt gehaltener Immobilien 19 objekte in den zentralen Lagen der Metropolen, die lang-
Anzahl Ländermärkte 1 fristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind. Ob und
• davon Anteil Europa (in %) 100,0 wie viel Büroflächen durch Homeoffice-Konzepte wirklich
eingespart werden können, ist noch nicht genau zu bezif-
fern. Zumal die Zahl der Bürobeschäftigten auch unter Be-
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 4rücksichtigung demografischer Entwicklungen künftig Transaktionen 1 nach Nutzungsarten
weiter steigen dürfte; Schätzungen zufolge um durch-
schnittlich 1 % pro Jahr bis 2030. Ein attraktives Büro wird Ankäufe Anzahl
auch künftig für das Image und die Corporate Identity ei- Büro 2
nes Unternehmens unersetzbar bleiben, beispielsweise für Gesamtinvestition in Mio. EUR 133,5
den Empfang von Geschäftskunden oder wenn es darum
geht, junge Nachwuchskräfte zu gewinnen.
Verkäufe
Im Einzelhandel wird sich die Zweiteilung des Marktes in Im Berichtszeitraum haben keine Verkäufe stattgefunden.
analog und digital noch fortsetzen. Aktuell ist eine deut 1
Basierend auf anteiligem Kaufpreis und anteiligem Verkehrswert.
liche Belebung der Frequenzen und Umsätze zu beobach- Exklusive Gründung / Löschung von Immobilien-Gesellschaften.
ten, auch wenn sich der stationäre Einzelhandel nach wie
vor den Herausforderungen des zunehmenden Online
handels stellen muss. Dauerhaft erfolgreich werden nur Hauptnutzungsarten 1 (in %)
qualitativ hochwertige Shopping-Konzepte in Bestlagen
70
mit Event-Charakter sein, die neben dem klassischen 63,5
Ladenbesatz Zusatzangebote wie beispielsweise mo- 60
derne Gastronomiekonzepte oder digitale Erlebniswelten
bieten. 50
40
Mit ihren langen Mietverträgen gehören Hotels grund-
sätzlich zu den Nutzungsarten, die in den Fonds für eine 30
hohe und zuverlässige Ertragskraft sorgen. Durch die breite
Verteilung der Hotelportfolios über unterschiedliche Hotel- 20
14,0 13,3
marken, Pächter und Standorte ist zudem eine hohe Risiko-
10 5,4
diversifikation gegeben. Zwar hat die Branche deutlich un- 3,8
ter den Beherbergungsverboten, Reisebeschränkungen 0
und abgesagten Messen gelitten, insgesamt verfügt die
Mehrzahl der Hotels aber über sehr nachhaltige und effizi-
ente Geschäftsmodelle. In puncto Kostenreduktion haben
sich einige Hotelpächter gut aufgestellt, flexibel gezeigt Büro Einzel- Hotel Logistik Wohnen
und konnten ihre Häuser auch auf stark gesunkenen Um- handel
satzniveaus wirtschaftlich betreiben. Insbesondere erfah- 1
Basierend auf Kaufpreis und Verkehrswert.
rene Hotelpächter größerer Hotelketten haben sich bis
dato als recht krisenfest erwiesen. Mit steigender Impf-
quote und der 3G-Regelung nimmt die Reisetätigkeit in- Vermietungsquote nach Mietertrag (in %)
zwischen sowohl bei Geschäfts- als auch bei Privatreisenden
1,2
wieder zu.
Der Logistiksektor profitiert vom gestiegenen Flächenbe-
darf einiger Händler des Nahversorgungssektors und einer
zunehmenden Tendenz zur Lagerhaltung aufgrund der in
der Pandemie deutlich gewordenen Anfälligkeit internati-
onaler Lieferketten. Aus der steigenden Online-Durchdrin- 98,8
gungsrate und den zunehmenden Internetaktivitäten sta-
tionärer Einzelhändler ergeben sich positive Nachfrage
impulse für Lager- und Distributionsflächen, insbesondere
für moderne Logistikimmobilien sowie solche, die der Paket-
zustellung an den Endkunden dienen.
vermietet
leerstehend
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 5Im Bereich Wohnen ergeben sich durch die Pandemie nur Auch künftig wird der wirtschaftspolitische Fokus auf
sehr moderate Auswirkungen, da es sich bei Wohnimmo Wachstumsförderung und nicht auf der Bekämpfung öffent
bilien um ein krisenunabhängiges Grundbedürfnis handelt licher Haushaltsdefizite liegen. Um die Tragfähigkeit der
und durch umfangreiche staatliche Hilfsmaßnahmen ein weltweiten Staatsschulden zu gewährleisten, ist aber eine
schneller Anstieg der Arbeitslosenzahlen, wie er in anderen fortgesetzte geldpolitische Unterstützung unerlässlich. Bis
Krisen zu beobachten war, verhindert werden konnte. Die zum Ende des Jahres 2021 erwartet Union Investment von
Pandemie hat zwei längerfristige Effekte auf den Wohn der US-Notenbank Fed die Ankündigung eines Zurückfüh-
immobilienmarkt: Auf der einen Seite steigt der Flächenbe- rens der Anleihekäufe und seitens der Europäischen Zen
darf zusätzlich, da im Büro Arbeitende, die seit Beginn der tralbank (EZB) den Beschluss des Endes des Pandemie-
Coronakrise die Möglichkeit haben, mehr im Homeoffice zu Notfallankaufprogramms (PEPP). Die Käufe im normalen
arbeiten, sich auch zu Hause ein eigenes Büro wünschen. Kaufprogramm werden aber weitergehen. Mit ersten Zins-
Auf der anderen Seite besteht die Tendenz, die teuren In- schritten wird in den USA im Jahr 2023, in Europa frühes-
nenstädte zu verlassen und in die Speckgürtel der Metro tens im Jahr 2025 gerechnet. An den Anleihenmärkten
polen zu ziehen. Am generellen Trend des Zuzugs in die bleiben aus diesem Grund die kurzfristigen Zinsen durch
Metropolen – wenn vielleicht auch weniger dynamisch als die Notenbanken fest verankert, während die langfristigen
vor der Corona-Pandemie – ändert sich aufgrund der Ar- Renditen im Zuge der sich verbessernden Konjunktur ten-
beitsplatzkonzentration in den Städten längerfristig nichts. denziell weiter ansteigen dürften. Nach der starken Bewe-
gung im ersten Halbjahr 2021 sollte sich der Renditean-
Der UniInstitutional German Real Estate besitzt grund- stieg aber abschwächen, sodass zum Jahresende für zehn-
sätzlich ein diversifiziertes Portfolio über viele Nutzungs jährige Bundes- bzw. US-Staatsanleihen Renditen von – 0,2 %
arten und Regionen hinweg. Hinzu kommt eine aktuell bzw. 1,6 % erwartet werden.
sehr gute Vermietungsquote. Es ist davon auszugehen,
dass der UniInstitutional German Real Estate aufgrund Nachhaltigkeit
seiner hohen Vermietungsquote und langen Mietvertrags- Für Union Investment gehen nachhaltiges Handeln und
restlaufzeit eine gewisse Resilienz aufweist. wirtschaftlicher Erfolg Hand in Hand, denn nur wer nach-
haltig wirtschaftet, bleibt zukunftsfähig. Aus diesem Grund
Über die Entwicklung des UniInstitutional German Real ist Nachhaltigkeit keine neue Herausforderung, sondern
Estate in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2021 / 2022 integraler Bestandteil des unternehmerischen Selbstver-
werden wir Sie im Folgenden informieren. ständnisses und fest in den Strategien und Prozessen ver-
ankert.
Ausblick Dabei wurden Managementsysteme an Standards ausge-
richtet, die im Leitfaden „Nachhaltigkeit in der Immobilien-
Zins- und Devisenkursentwicklungen wirtschaft – Kodex, Berichte und Compliance“ des ZIA Zen-
Das Coronavirus wird den Beginn der 2020er Jahre an den traler Immobilien Ausschuss e. V. festgelegt sind. Zudem hat
Kapitalmärkten entscheidend prägen. Der konjunkturelle Union Investment als Unterzeichnerin der „United Nations
Einbruch ist sehr viel tiefer als in der Finanzmarktkrise 2008 Principles for Responsible Investment“ (UN PRI) wesentliche
und erfolgte in deutlich kürzerer Zeit. Im Euro-Raum ist das Grundsätze für verantwortungsbewusstes Wirtschaften im
Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2020 um 6,5 % geschrumpft, Rahmen einer „Leitlinie für verantwortliches Investieren“ (VI)
Deutschland hat die Krise mit Einbußen von 4,9 % noch in ihr Handeln integriert. Im Sinne der Umwelt, der Nutzer
vergleichsweise glimpflich überstanden. Besonders gravie- und der Investoren hat sich Union Investment über alle
rend waren die Folgen in Italien und Spanien mit Rückgän- Geschäftsbereiche verpflichtet, ihre Nachhaltigkeitswerte,
gen von 8,9 % und 10,8 %. Selbst in den USA ging die Wirt- unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestanforderungen,
schaftsleistung um 3,4 % zurück. Die konjunkturelle Talsohle kontinuierlich zu verbessern. Bereits seit vielen Jahren ist
wurde im zweiten Quartal 2020 erreicht. Die umfangreichen ein umfassendes Umweltmanagementsystem etabliert
wirtschafts- und geldpolitischen Stützungsmaßnahmen und Union Investment hat sich erfolgreich nach dem inter-
haben den Einbruch gelindert und die mittelfristige Pers- nationalen Standard DIN EN ISO 14001 zertifizieren lassen.
pektive verbessert. Durch eine nachhaltige Erholung haben Im Rahmen des Umweltmanagementsystems werden Pro-
die Volkswirtschaften wieder auf den Wachstumspfad zu- zesse qualitätsgesichert und deren Fortschritt überwacht.
rückgefunden. Die Volkswirte von Union Investment er-
warten für das Kalenderjahr 2021 ein Wachstum von 6,0 % Für Union Investment bedeutet ein ganzheitlich nachhalti-
in den USA und von 5,3 % im Euro-Raum. Im Jahr 2022 soll- ges Immobilienmanagement außerdem, politische Themen
ten die Bruttoinlandsprodukte beider Regionen um 4,3 % und Entwicklungen, wie z. B. den Klimaschutzplan der Bun-
und 4,8 % zulegen. desregierung mit dem Ziel einer deutlichen CO2-Emissions-
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 6reduktion, strategisch zu berücksichtigen und einen konti-
nuierlichen, offenen Dialog mit relevanten Interessengrup-
pen zu führen. Das Unternehmen steht im stetigen Austausch
mit der Branche und ist u. a. in diversen Arbeitsgruppen
aktiv, in denen die aktuellen Herausforderungen der Ener-
giewende diskutiert und passende Lösungsansätze erar-
beitet werden. Der Austausch mit Mietern, Kunden und
Geschäftspartnern zu nachhaltigen Immobilien ist eben-
falls von großer Bedeutung.
Hamburg, im November 2021
Union Investment Real Estate GmbH
Die Geschäftsführung
Dr. Michael Bütter
(Vorsitzender)
Martin J. Brühl Dr. Christoph Holzmann Volker Noack
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 7II Halbjahresbericht
1 Tätigkeitsbericht
1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte Deutsche Einzelhandelsmärkte
Im ersten Halbjahr 2021 waren die Auswirkungen der
Im ersten Halbjahr 2021 standen die Immobilienmärkte Coronakrise auch auf den deutschen Einzelhandel deut-
weiterhin unter dem Einfluss der Corona-Pandemie. Mit lich spürbar. Vor dem Hintergrund der Lockdowns gaben
dem Voranschreiten der Impfkampagne und den Locke- die Spitzenmieten in allen großen Metropolen im ersten
rungen der Einschränkungen des wirtschaftlichen und so- Quartal 2021 leicht nach, zeigten sich aber dann im zwei-
zialen Lebens ließ sich auch eine Belebung der Immobilien- ten Quartal 2021 stabil. Profitiert haben wie im übrigen
Investmentmärkte beobachten. Im ersten Halbjahr 2021 Europa der Lebensmittel- und der Onlinehandel.
lag das gewerbliche Transaktionsvolumen in Deutschland
bei EUR 22,6 Mrd. und somit rund 23,1 % über dem Wert Deutsche Hotelmärkte
des entsprechenden Vorjahreszeitraums. In Deutschland wurden im Laufe des zweiten Quartals 2021
die Lockdown-Maßnahmen und Reisebeschränkungen vie-
Deutsche Büromärkte lerorts langsam reduziert und Hotels konnten vor diesem
Nachdem die Corona-Maßnahmen bis zum Ende des ersten Hintergrund wieder steigende Belegungsraten verzeich-
Quartals 2021 die Vermietungsaktivität deutlich einge- nen. Auf Halbjahressicht reichten diese wenigen Wochen
schränkt hatten, konnte im zweiten Quartal 2021 bei der allerdings nicht aus, um das schlechte Wintergeschäft aus-
Vermietungsleistung nach Angaben von Jones Lang LaSalle zugleichen. Entsprechend verzeichneten die Hotelmärkte
wieder ein leichtes Plus von 2,1 % gegenüber dem Vorjah- der fünf größten deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf,
resquartal verzeichnet werden. Die Neubautätigkeit blieb Frankfurt / Main, Hamburg und München im Schnitt einen
immer noch relativ moderat und die Flächenverfügbarkeit Rückgang der durchschnittlichen Zimmererlöse (RevPAR)
in den Bestlagen der deutschen Immobilienhochburgen um 70,0 % gegenüber der ersten Jahreshälfte des Vorjah-
war dementsprechend gering. Zwar stieg die durchschnitt- res. Der im zweiten Quartal 2021 sichtbare Erholungstrend
liche Leerstandsrate der fünf Top-Bürometropolen auf Jah- bei den Hotelauslastungen dürfte sich weiter fortsetzen,
ressicht um 1,1 Prozentpunkte auf 5,1 %, im internationalen wird aber weiterhin im engen Zusammenhang zur weite-
Vergleich ist dies jedoch ein sehr niedriger Wert. Aufgrund ren Pandemieentwicklung stehen.
der – trotz Coronakrise – nach wie vor angespannten An-
gebotssituation in den Top-Lagen verzeichneten die fünf Immobilien-Investitionsmarkt
wichtigsten deutschen Bürostandorte in den zurücklie In Deutschland wurden bis zur Jahresmitte 2021 Gewerbe
genden zwölf Monaten im Schnitt einen Mietpreisanstieg immobilien im Wert von EUR 22,6 Mrd. gehandelt. Damit
um 1,2 %. Dabei zeigten sich die Mieten in Düsseldorf, machte das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien
Frankfurt / Main und München stabil, während in Berlin fast ein Viertel des gesamten europäischen Handelsvolumens
und Hamburg ein Wachstum von 2,7 % bzw. 3,3 % zu be- aus. Im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2020 stieg das
obachten war. Transaktionsvolumen in Deutschland um 23,1 %.
Spitzenmietpreisentwicklung 1 für Büroflächen
130
115
100
85
70
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2
Index Europa Index Deutschland
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, eigene Berechnungen.
1
Index-Basisjahr 2000.
2
Stand: Juni 2021.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 8Ausblick Büroleerstandsquoten wesentlicher Investitionsstandorte
Trotz des eingeschränkten Transaktionsgeschehens zeigten des UniInstitutional German Real Estate (in %)
sich die Immobilienpreise im Jahr 2020 weitgehend stabil.
Vor dem Hintergrund der Verfügbarkeit eines Impfstoffes
Düsseldorf
gegen das Coronavirus sowie der prognostizierten konjunk-
turellen Erholung wird eine Belebung der Immobilienmärk-
Frankfurt / Main
te in der zweiten Jahreshälfte 2021 angenommen. Auch
die Investmentmärkte werden sich relativ dynamisch ent-
wickeln und die Preise für Immobilien dürften im Jahres- München
verlauf vielerorts steigen.
Berlin
Geld- und Kapitalmarkt
Im Euro-Raum setzte sich zu Beginn des Berichtszeitraums Hamburg
der Renditeanstieg bei Staatsanleihen aus dem ersten
Quartal 2021 fort. Auch wenn der Impffortschritt in den 0 2 4 6 8
USA zunächst im Vergleich schneller war, konnte der ge- 1. Halbjahr 2020 1. Halbjahr 2021
meinsame Währungsraum merklich aufholen, sodass im- Quellen: Jones Lang LaSalle
mer mehr Öffnungsschritte möglich wurden. Damit ver-
bunden war eine deutliche wirtschaftliche Erholung. Paral-
lel stiegen die Inflationserwartungen an. Die Europäische kannt, bald mit einer Reduzierung ihrer Anleihekäufe be-
Zentralbank (EZB) hielt zunächst an ihrer expansiven Geld- ginnen zu wollen. Hinzu kam die Debatte um eine Anhe-
politik fest und erhöhte temporär die Anleihekäufe im bung der US-Schuldenobergrenze. In der Folge zogen die
Rahmen des Pandemie-Notfallankaufprogramms (PEPP). Renditen sukzessive an und Staatsanleihen gaben einen
Größere Renditeanstiege konnten so verhindert werden. Teil ihrer Gewinne wieder ab. Gemessen am JP Morgan
Im Sommer sorgte die Ausbreitung einer neuen Variante US Global Bond Index verteuerten sich US-Staatsanleihen
des Coronavirus für Verunsicherung und ließ die Kurse im Berichtszeitraum um 1,9 %.
wieder steigen. Im weiteren Verlauf der Berichtsperiode
erwiesen sich außerdem die Inflationsentwicklung und die
Notenbankpolitik als belastend. Die Ankündigung der EZB, 1.2 Portfoliostrategie
das Tempo ihrer PEPP-Anleihekäufe im vierten Quartal 2021
etwas drosseln zu wollen, sorgte jedoch für Beruhigung. Der Wirtschaftsstandort Deutschland war bis zur Corona
Union Investment wertet die Aussage von EZB-Präsidentin krise im europäischen Umfeld Stabilitätsanker mit einer
Christine Lagarde so, dass das Ende der Anleiheankäufe und historisch niedrigen Arbeitslosenquote und einem volks-
ein folgender erster Zinsschritt noch in weiter Ferne liegen. wirtschaftlichen Wachstum. Diese positiven makroökono-
Gemessen am iBoxx Euro Sovereign Index verloren Euro- mischen Parameter spiegelten sich auch in den gewerb
Staatsanleihen im Berichtszeitraum 0,6 % an Wert. lichen Immobilienmärkten wider. Insbesondere die deut-
schen Bürovermietungsmärkte profitieren von dieser
Rückläufige Risikoaufschläge bei europäischen Unterneh- Entwicklung in den letzten Jahren.
mensanleihen konnten die leicht steigenden Renditen kom-
pensieren. Auf Indexebene des ICE BofA Merrill Lynch Euro Die Immobilien des UniInstitutional German Real Estate
Corporate Index verzeichneten Unternehmensanleihen ein zeichnen sich durch eine zeitgemäße und marktgerechte
leichtes Plus in Höhe von 0,4 %. Konzeption aus und befinden sich in guten bis sehr guten
Lagen. Trotz seiner stabilen und ausgewogenen Portfolio-
In den USA stiegen zu Beginn des Berichtszeitraums die struktur liegen dem Fonds aufgrund des Lockdown und
Inflationserwartungen mit wesentlich stärkerer Dynamik der schwierigen wirtschaftlichen Gesamtsituation Miet-
als in der Euro-Zone an. Der US-Notenbank Fed gelang es stundungsgesuche aus den Bereichen Hotel und Einzel-
jedoch, die Marktteilnehmer mit der Botschaft zu beruhi- handel vor. Die verzögerte Impfstrategie kann zu Verzöge-
gen, man befinde sich in einer Phase vorübergehend hö- rungen in der Wirtschaftserholung in Europa führen und
herer Inflationsraten, die aber nicht von langer Dauer sei. somit zu weiteren Stundungsanfragen der besonders be-
Vielfach kam es aufgrund der schnellen konjunkturellen lasteten Nutzungsarten.
Erholung jedoch zu Lieferengpässen und einem knappen
Warenangebot. Hinzu kamen deutliche Preissteigerungen Die vollständigen und nachhaltigen Auswirkungen der
bei Energierohstoffen und eine Entspannung am US- Coronakrise sind schwer abzusehen. Die wesentliche Fra-
Arbeitsmarkt. Ende September gab die Fed dann be- gestellung ist, wie lange die Einschränkungen für die
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 9deutsche und internationale Wirtschaft bestehen bleiben. 1.3 Immobilienaktivitäten
Die sinkenden Fallzahlen und steigende Durchimpfung las-
sen in vielen europäischen Ländern deutliche Lockerungen Nähere Informationen zu den Immobilienentwicklungen
bzw. ein Ende der Corona-Maßnahmen möglich erscheinen. und den An- und Verkäufen können den Tabellen „Verzeich-
Bis der „normale“ und stabile Betrieb der Marktsegmente nis der An- und Verkäufe“ (siehe Seite 23) sowie „Immobilien-
Einzelhandel und Hotel wieder möglich wird, ist unserer entwicklungen“ (siehe Seite 11) entnommen werden.
Einschätzung nach die Notwendigkeit weiterer vereinzel-
ter Unterstützungen nicht auszuschließen. Gegenwärtig Immobilienentwicklungen
können die Auswirkungen im Fonds überwiegend abge- Im Bestand des UniInstitutional German Real Estate befin-
fangen werden. Wie viel Einfluss die Krise auf das Portfolio det sich eine Projektentwicklung in Bonn. Die Büroimmobilie
des UniInstitutional German Real Estate letztendlich haben „Neuer Kanzlerplatz, Haus 2“ ist Teil einer Büroquartiers
wird, hängt aber sowohl von der Länge der Krise als auch entwicklung, die auf dem Gelände des ehemaligen Bonn-
den Auswirkungen in der Realwirtschaft ab. Centers entsteht. Der Neue Kanzlerplatz wird eine moderne
Arbeitsumgebung und bestmögliche Flexibilität bieten.
Das Fondsmanagement hat bis dato bewusst konservativ
operiert und die dauerhafte Einhaltung der soliden Stand- Ankäufe
ortkriterien, die Erhaltung des Branchenmixes und die nach- Der UniInstitutional German Real Estate hat im Berichtszeit-
haltige Ertragsstruktur priorisiert. Diese Tatsachen bringen raum zwei Bürogebäude in München und Hannover erwor-
dem Fonds zusätzliche Reserven, um die Schockwirkungen ben. Das Bürogebäude „Terrano“ befindet sich im Münchener
dieser Ausnahmesituation weitgehend kurzfristig absor- Stadtteil Neuhausen, zentral im Arnulfpark. München gilt
bieren zu können. als eine der bedeutendsten deutschen A-Städte und konnte
über die letzten Jahre ein kontinuierliches Mietwachstum
Sollte jedoch die Coronakrise und deren Folgen weiterhin verzeichnen. Bei dem Mikrostandort des Objektes handelt
andauern, wären signifikant negative Auswirkungen auf es sich um den Büroteilmarkt „Arnulfpark“, der mittlerweile
das geplante Fondsergebnis nicht mehr auszuschließen. als eines der zentralsten und gefragtesten Büroquartiere
Münchens betrachtet werden kann. Zweiter Neuzugang
Seit nunmehr neun Jahren sind die Objekte des Fonds na- ist das repräsentative Bürogebäude mit Landmark-Archi-
hezu voll vermietet. Die getätigten Investitionen konnten tektur „Haus am Aegi“ in Hannovers Innenstadt. Hannover
bislang die Erwartungen erfüllen. Wir überprüfen trotz- gilt als eine der dynamischsten B-Städte Deutschlands. Die
dem permanent die Nachhaltigkeit unserer Investitionen Landeshauptstadt Niedersachsens hat in den vergangenen
und die Entwicklung der jeweiligen Nutzungssegmente Jahren ein solides und kontinuierliches Mietwachstum ins-
und Teilmärkte. besondere in Innenstadtlagen verzeichnet.
Besonderes Augenmerk wird auf eine hohe Vermietungs- Verkäufe
quote, eine stabile Mieterbonität und eine gute Wieder- Im Berichtszeitraum fanden keine Verkäufe statt.
vermietbarkeit von Mietflächen gelegt. Die Abhängigkeit
des Fonds von der Entwicklung einzelner Immobilien soll Vermietungssituation
durch eine breite Streuung im weiteren Aufbauprozess Ziel des Fondsmanagements ist es, die Vermietungsquote,
limitiert werden. ausgehend von dem hohen Niveau, weiterhin zu stabilisie-
ren und zu steigern. Um dieses Ziel zu erreichen, werden
Union Investment ist davon überzeugt, diese wert- und er- bei Vermietungen marktübliche Mietanreize wie mietfreie
tragsorientierte Strategie auch in den kommenden Mona- Zeiten und Ausbaukostenzuschüsse für die Mieter gewährt.
ten, trotz der Corona-Pandemie, erfolgreich weiterführen Dieser Aufwand belastet kurzfristig die Ertragslage des
zu können. Fonds, sichert jedoch mittel- bis langfristig die Ausschüt-
tungsbasis durch Erwirtschaftung von ordentlichen Miet
erträgen.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 10Immobilienentwicklungen
Lfd. Projekt Objektbeschreibung Haupt- Erwerbs Kaufpreis / Wirtschaft- Geplante Fuß-
Nr. nutzungs- datum Verkehrs- liche Betei- Fertig note
art 1 wert in ligungs- stellung
Mio. EUR 2 quote in %
4 Bonn, „Neuer Kanzlerplatz, 7gesch. Bürogebäude, Büro 3/2019 72,1 Q4/2021
Haus 2“ Tiefgarage
Geplanter größter Mietanteil des gesamten Mietertrages der Immobilie.
1
Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate
2
der Kaufpreis anstelle des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im Bau befindlichen Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird
der Verkehrswert gemäß Bautenstand angegeben. Die Angaben bei über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien werden zu 100 % und nicht nach Beteiligungsgrad
ausgewiesen.
Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang
Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Hauptnutzungsart 1 Beurkundungs- Voraussichtlicher
datum wirtschaftlicher Übergang
Ankäufe
Es fanden keine Ankäufe ohne Nutzen-Lasten-Übergang statt.
Verkäufe
Es fanden keine Verkäufe ohne Nutzen-Lasten-Übergang statt.
1
Größter Mietanteil des gesamten Mietertrages der Immobilie.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 111.4 Fondsvermögen (netto)
Veränderung des Fondsvermögens (in Mio. EUR) Wiederanlage aus Ausschüttung (in Mio. EUR)
900 837,9 25
831,5
800
– 6,4 19,6
20
700 (– 0,8 %)
600
15
500
400 0,0 (0 %)
10
300
200
5
100
0 0
30.9.2021 Veränderung 31.3.2021 Ausschüttung Wiederanlage
10.6.2021
Netto-Mittelaufkommen (in Mio. EUR) Veränderung der Anzahl umlaufender Anteile (Stück)
0,02 20 Mio.
16.321.970 16.321.749
15 Mio.
0,01 0,01
0,01 0,0
10 Mio. + 222 –1
5 Mio.
0,00
ausgegebene zurückgenommene Netto-
Anteile Anteile Mittelzufluss
0
30.9.2021 ausgegebene zurück 31.3.2021
Anteile genommene
Anteile
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 121.5 Portfoliostruktur Immobilien Aufteilung der Verkehrswerte
nach Art der Nutzung 1 (in %)
Nutzfläche und Vermietungsquote
3,8
Nutzflächenbestand der direkt gehaltenen 211.651 5,4
Immobilien (in m2)
Vermietungsquote nach Mietertrag (in %) 98,8 13,3
63,5
Verhältnis Projektentwicklungen zum fertigen
Objektbestand 14,0
1
Büro Hotel Wohnen
Einzelhandel Logistik
Immobilienvermögen (brutto) in EUR
18
Büro 495,2 Mio.
Einzelhandel 109,5 Mio.
Hotel 103,6 Mio.
Logistik 42,4 Mio.
Wohnen 29,9 Mio.
Anzahl fertige Immobilien
Anzahl Immobilien im Bau Gesamt 780,6 Mio.
1
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert und über Immobilien-Gesellschaften
gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
Durchschnittswerte
Durchschnittswert der fertigen Objekte (in Mio. EUR) 1 39,4 Geografische Aufteilung der Verkehrswerte 1
Durchschnittswert je m Nutzfläche der fertigen
2
3.348
Objekte (in EUR) 1 Region Verkehrs- Verkehrs-
werte werte
1
Inkl. durch Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert. in Mio. EUR in %
Berlin 80,0 10,2
Aufteilung der Verkehrswerte Hamburg 79,4 10,2
nach Größenklassen 1 (in %) München 120,7 15,5
Rhein-Main 105,4 13,5
EUR 50 bis 100 Mio.
5 Objekte Rhein-Ruhr 134,4 17,2
Stuttgart 60,0 7,7
EUR 25 bis 50 Mio.
9 Objekte Sonstige deutsche Städte 200,7 25,7
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 780,6 100,0
EUR 10 bis 25 Mio.
4 Objekte Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert und über Immobilien-Gesellschaften
1
gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
bis EUR 10 Mio.
0 Objekte
0 10 20 30 40 50
Fertiger Bestand, keine Projekte, inklusive über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
1
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesell-
schaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand
ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Port-
folio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad heran-
gezogen.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 13Immobilienvermögen gesamt Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher
Altersstruktur (in %)
780.624.236
älter als 20 Jahre
(2000 und früher)
16 bis 20 Jahre
(2005 bis 2001)
11 bis 15 Jahre
(2010 bis 2006)
6 bis 10 Jahre
(2015 bis 2011)
bis 5 Jahre
in EUR Anzahl (2016 und später)
19 0 10 20 30 40 50 60
Immobilien-
Objektalter gemäß Verkehrswertgutachten 1
vermögen direkt
Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2
gehaltene Objekte
1
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
2
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die
Vermietungsinformationen – ausschließlich Grundstücke halten).
Leerstandsangaben 1 und Vermietungsquoten 2 (in %)
Deutschland
Vermietungsinformationen –
Ertrag nach Nutzungsarten 1 (in %)
Leerstandsquote
Wohnen 5,2 Deutschland
Büro 1,6 Büro 46,8
Kfz 1,6 Handel / Gastronomie 23,2
Industrie (Lager, Hallen) 3 1,5 Hotel 14,2
Handel / Gastronomie 0,2 Industrie (Lager, Hallen) 2
6,8
Hotel 0,0 Wohnen 4,0
Andere 0,3 Kfz 3,5
Vermietungsquote 98,8 Andere 1,5
1
Jahresbruttomietertrag. 1
Jahresnettomietertrag.
2
Nach Mietertrag. 2
Inkl. Service, Archive und Keller.
3
Inkl. Service, Archive und Keller.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 14Restlaufzeit der Mietverträge 1 (in %) 1.6 Portfoliostruktur Liquidität
Deutschland Im Berichtszeitraum vom 1.4.2021 bis 30.9.2021 wurden
unbefristet 0,0 keine Wertpapiertransaktionen für Rechnung der von
2021 5,3
Union Investment verwalteten Publikumsfonds mit im
Konzernverbund stehenden oder über wesentliche Betei
2022 6,2
ligungen verbundenen Unternehmen ausgeführt.
2023 10,7
2024 13,5
2025 15,2
Struktur der Liquiditätsanlagen
2026 7,0 100,0 %
2027 2,0
2028 4,0
2029 3,2
2030 0,4
2031 + 32,5
1
Jahresnettomietertrag.
100 % = EUR 74,4 Mio. (Gesamtliquidität) Bankguthaben
Anteil am Fondsvermögen (netto): 8,9 %
Fondsvermögen (netto): EUR 831,5 Mio.
Mio. EUR Performance 1 ø-Zins
Bankguthaben 74,4 — – 0,26 %
1
Performance seit 1.4.2021 nach dem Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband
Investment und Asset Management e.V.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 151.7 Risikobericht des Investmentvermögens dargestellt, inklusive der von
den Immobilien-Gesellschaften aufgenommenen Darle-
Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der hen. Der UniInstitutional German Real Estate hatte im
Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst früh Berichtszeitraum keine Kredite im Bestand.
zeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren
für das Sondervermögen abzuwenden. Union Investment Die Liquidität des UniInstitutional German Real Estate
hat zur Identifizierung, Beurteilung und Steuerung der kann im Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 gehal-
Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches ten werden. Das Fondsmanagement von Union Investment
Risikomanagementsystem im Einsatz. Die wesentlichen begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und
Aufgaben der Risikoüberwachung sind die Bereitstellung Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb
von Planungs-, Steuerungs- und Kontrollinformationen des UIN-Fonds Nr. 554 wird vom verantwortlichen Portfolio
für verschiedene Adressaten sowie die Risikobericht manager gesteuert. Darüber hinaus werden im Rahmen
erstattung. von Stresstests die Auswirkungen des UIN-Fonds Nr. 554
auf die Bewertung des UniInstitutional German Real Estate
Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: monatlich überwacht. Zudem werden im Rahmen von
Stresstests die Auswirkungen der Forderungen bzw. Ver-
Adressenausfallrisiken bindlichkeiten aus Devisentermingeschäften sowie der
Adressenausfallrisiken betreffen Ausfälle von Vertrags UIN-Fonds auf den Wert des UniInstitutional German Real
partnern, insbesondere von Mietern und Bankpartnern, Estate monatlich überwacht.
die erheblichen negativen Einfluss auf die Wertentwick-
lung des Anteilpreises haben können. Daher erfolgt ein Die Liquidität des UniInstitutional German Real Estate
regelmäßiges Monitoring des Mieterportfolios und der wurde im Berichtszeitraum vollständig in Bankguthaben
Bankpartner. bei verschiedenen Kreditinstituten investiert. Fremdwäh-
rungen wurden nicht gehalten.
Bei Mietvertragsabschluss und Mietvertragsverlängerung
wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Be- Währungsrisiken
züglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem Im Berichtszeitraum gab es im UniInstitutional German
ein regelmäßiges Monitoring. Zusätzlich wird bei Ankäufen Real Estate keine offenen Währungspositionen; es wurden
und Nachvermietungen auf einen angemessenen Mieter- keine Fremdwährungen gehalten.
mix geachtet, um das Mietausfallrisiko auf Portfolioebene
gut zu diversifizieren. Sonstige Marktpreis- / Immobilienrisiken
Die Wertänderungen des Immobilienportfolios stellen eine
Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Banken wer- wesentliche Risikoart in einem Immobilienfonds dar. Durch
den Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & eine breite geografische und sektorale Streuung im Rahmen
Poor’s, Moody’s und Fitch herangezogen. Aktuelle krisen- der Anlagerestriktionen wird ein diversifiziertes Immobilien-
behaftete Entwicklungen bei Bankpartnern werden ad hoc portfolio angestrebt, um wirtschaftliche Schwankungen in
analysiert. Darüber hinaus wird die Konzentration der Liqui- einzelnen Regionen oder Branchen abfangen zu können.
ditätsanlagen im Limitsystem täglich überwacht. Die Entwicklung auf Portfolioebene wird durch regelmä-
ßige Stresstests sowie ein aktives Portfoliomanagement
Zinsänderungsrisiken überwacht. Darüber hinaus wird bei Ankaufsprüfungen
Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzie ein ausgewogener Regionen-, Nutzungsarten- sowie Bran-
rungen bei auslaufenden Zinsbindungen und / oder aus- chenmix auf Basis der Anlagerestriktionen angestrebt, um
laufenden Krediten, die Bewertung der Devisentermin das Portfolio nachhaltig weiter zu diversifizieren.
geschäfte sowie die Kapitalanlage.
Operationelle Risiken
Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremd Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operatio-
finanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Lauf- nellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Operationelle Risi-
zeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das ken existieren auf der Ebene der Kapitalverwaltungsgesell-
Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniInstitutional schaft. Union Investment ist diesbezüglich in das OpRisk-
German Real Estate geachtet. Zur Steuerung der Zins- und Management der DZ BANK AG integriert.
Darlehensprolongationen verfügt Union Investment über
eine tagesaktuelle Übersicht der Zins- und Darlehensrest-
laufzeiten sowie der Zinskosten. Diese werden separat pro
Darlehenswährung und über das gesamte Darlehensbuch
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 16Liquiditätsrisiken Ein Einfluss der Coronakrise auf Zinsänderungs- und Wäh-
Liquiditätsrisiken beschreiben die Gefahr, eingegangene rungsrisiken wird aktuell nicht gesehen. Das Sonderver-
Zahlungsverpflichtungen aus rechtsgültig abgeschlossenen mögen verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Währungs-
Verträgen und der laufenden Bewirtschaftung sowie An- strategie und es erfolgt durchgängig ein enges Monitoring
teilscheinrückgaben nicht fristgerecht bedienen zu können. der Kapital- und Währungsmärkte.
Dabei geht es insbesondere um das Risiko unerwartet ho-
her Mittelrückflüsse sowie das Risiko, benötigte oder ge- Weltweit entspannen sich die Immobilienmärkte wieder
wünschte Kredite zur (Re-)Finanzierung von Assets nicht nach den Beeinträchtigungen durch das pandemiebedingte
oder nur mit erheblichen Risikoaufschlägen am Markt be- Krisenumfeld der letzten Monate. Nichtsdestotrotz kann
schaffen zu können. nicht bei allen Immobilienmarkt-Segmenten von einem
bereits wieder „normalen“ Marktgeschehen ausgegangen
Liquiditätsrisiken werden im UniInstitutional German Real werden. Das Gesamtinvestmentvolumen und die Vermie-
Estate intensiv überwacht und gesteuert. Es werden regel- tungsaktivitäten stehen weltweit weiterhin auf einem im
mäßig Stresstests zur Liquiditätssituation und ein tägliches Vergleich zum Vor-Corona-Markt geringeren Niveau. Die
Monitoring der Liquiditätssituation u. a. durch regelmäßige Auswirkungen auf die Immobilienwerte sind im aktuellen
Bonitätsanalysen der Bankpartner durchgeführt. Marktgeschehen weiterhin differenziert zu betrachten. Es
kann festgestellt werden, dass sich der positive bzw. stabile
Nachrichtliche Sonderinformation zur Coronakrise Wertverlauf der Büro- und Logistikimmobilien im Core-
Das Infektionsgeschehen in Deutschland entwickelte sich trotz Segment weiter beschleunigt und verfestigt hat. Auch im
steigender Impfquoten bis Ende des dritten Quartals 2021 Bereich Hotel sind erste Anzeichen einer Erholung erkenn-
weiterhin dynamisch. Zum Ende des Berichtszeitraums war bar. Belegungsraten bei Stadthotels und in touristisch ge-
ein leichter Rückgang der Inzidenzen zu beobachten. Zu- prägten Hotels steigen je nach Corona-Situation, was sich
sätzlich bewegte sich die Hospitalisierungsrate in Deutsch- positiv auf den Investmentmarkt auswirkt. Im Einzelhandels-
land konstant unterhalb von 2,0. Der bisherige Höchstwert segment haben sich die Verkehrswertveränderungen auf-
lag bei 15,5, er wurde im Dezember 2020 gemessen. Die grund von nachlassenden Mieten, in Abhängigkeit von den
Experten rechnen dennoch aufgrund der für eine Herden jeweils vorhandenen Lage- und Objektqualitäten, insbe-
immunität zu geringen Impfquote von derzeit rund 68 % sondere im Shopping-Center- und High-Street-Bereich ten-
mit einer erneuten Infektionswelle im vierten Quartal 2021. denziell negativ dargestellt. Noch ist unklar, wie sich das
Vor diesem Hintergrund werden die aktuellen Entwicklun- Investmentgeschehen dort in den nächsten Monaten ent-
gen weiterhin eng verfolgt und zeitnah berücksichtigt. wickeln wird. Der weitere Verlauf der Krise und der damit
zusammenhängenden makroökonomischen Verwerfungen
Union Investment überwacht weiterhin sehr intensiv die sowie der Erholungspfad der Volkswirtschaften bleibt wei-
Adressenausfall- und Liquiditätsrisiken. Für jedes Sonder terhin abzuwarten. Damit einhergehend ebenso der kon-
vermögen basiert die Liquiditätsüberwachung auf unter- krete Einfluss auf die jeweiligen Immobilienmärkte mit ihren
schiedlichen Kennzahlen in verschiedenen Zeitscheiben nutzungs- und länderspezifischen Besonderheiten. Mit
sowie auf unterschiedlichen Liquiditätsstresstests. Diese der Erhöhung der Impfquoten in den jeweiligen Ländern
werden situationsabhängig mindestens einmal monatlich ist jedoch zu erwarten, dass sich die allgemeine Situation
aktualisiert. Die wirtschaftliche Situation bei einigen Mie- normalisiert. Dies wird sich sodann entsprechend auf die
tern, insbesondere im Einzelhandel und im Hotel- und Immobilienmärkte stabilisierend auswirken.
Gastronomiegewerbe, ist weiterhin angespannt, auch
wenn sich in beiden Bereichen Normalisierungstendenzen Union Investment befindet sich seit dem 1.7.2021 wieder
zeigen. Die zum Teil vereinbarten Mietstundungen wirken im kontrollierten Normalgeschäftsbetrieb. Das bedeutet,
sich weiterhin aus. Union Investment betrachtet differen- dass der Großteil der Mitarbeitenden unter Einhaltung der
ziert die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzel- bekannten und bewährten Hygiene- und Abstandsregeln
nen Nutzungsarten sowie den regionalen Teilmärkten und wieder in den Gebäuden vor Ort arbeitet. Der Wechsel
steht in engem Kontakt zu den Mietern. Weiterhin stehen aus dem Sondergeschäftsbetrieb verlief reibungslos. Der
auf Mieterseite viele Expansions- und Anmietentscheidun- kontrollierte Normalbetrieb läuft stabil, es werden keine
gen auf dem Prüfstand. erhöhten Risiken hinsichtlich der Beeinträchtigung des Ge-
schäftsbetriebs und damit auch keine erhöhten operatio-
nellen Risiken gesehen.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 172 Vermögensübersicht und Vermögensaufstellung
2.1 Vermögensübersicht / Zusammengefasste Vermögensaufstellung
A Vermögensgegenstände EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
(netto) in %
I. Immobilien (s. Seite 21 – 22)
1. Mietwohngrundstücke 29.850.000,00
2. Geschäftsgrundstücke 678.650.000,00
3. Gemischt genutzte Grundstücke —
4. Grundstücke im Zustand der Bebauung 72.124.236,00
5. Unbebaute Grundstücke —
Zwischensumme 780.624.236,00 93,89
II. Beteiligungen an Immobilien-
Gesellschaften
1. Mehrheitsbeteiligungen —
2. Minderheitsbeteiligungen —
Zwischensumme — —
III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 15, 23)
1. Bankguthaben 74.380.053,27
2. Investmentanteile —
Zwischensumme 74.380.053,27 8,95
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
(s. Seite 24)
1. Forderungen aus der Grundstücks 7.691.116,81
bewirtschaftung
2. Forderungen an Immobilien- —
Gesellschaften
3. Zinsansprüche —
4. Anschaffungsnebenkosten 7.669.480,64
• bei Immobilien 7.669.480,64
• bei Beteiligungen an Immobilien- —
Gesellschaften
5. Andere 8.684.735,33
Zwischensumme 24.045.332,78 2,89
Summe Vermögensgegenstände I. – IV. 879.049.622,05 105,73
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 18B Schulden EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
(netto) in %
I. Verbindlichkeiten aus
(s. Seite 15, 24)
1. Krediten —
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben – 2.500.080,98
3. Grundstücksbewirtschaftung – 9.935.446,70
4. anderen Gründen – 1.677.411,62
Zwischensumme – 14.112.939,30 – 1,71
II. Rückstellungen (s. Seite 24) – 33.471.989,37 – 4,02
Zwischensumme – 33.471.989,37 – 4,02
Summe Schulden I. – II. – 47.584.928,67 – 5,73
C Fondsvermögen (netto) 831.464.693,38 100,00
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 19 rläuterungen zur zusammen-
E Sonstige Vermögensgegenstände
gefassten Vermögensaufstellung / Die „Sonstigen Vermögensgegenstände“ stiegen. Darin
enthalten sind noch nicht abgeschriebene Nebenkosten
Vermögensübersicht des Erwerbs von Objekten aufgrund gesetzlicher oder
freiwilliger Vorgaben.
Immobilien
Der Wert der direkt gehaltenen „Immobilien“ erhöhte sich Verbindlichkeiten
im Berichtszeitraum. Hierin sind zwei Zukäufe, die Wertfort- Die „Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bau-
schreibungen sowie die Fortführung der laufenden Bau- vorhaben“ resultieren aus Ankäufen und Sicherheitsein
maßnahmen im Verlauf des Berichtszeitraums enthalten. behalten.
Die im Bestand befindlichen Immobilien wurden turnus- Rückstellungen
mäßig bewertet; sie werden mit den von externen Bewer- Es wurden Rückstellungen für Verkaufsteuern gebildet,
tern ermittelten Werten (Verkehrswerten) ausgewiesen. die ab 2018 aufgrund der Investmentsteuerreform auf be-
Beim Ankauf einer Immobilie wird in den ersten drei Mo- stimmte in Deutschland belegene Objekte anfallen kön-
naten ab Erwerb der Kaufpreis anstelle des Verkehrswertes nen. Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwi-
ausgewiesen. Bei im Bau befindlichen Objekten, die nach schen dem Verkaufspreis und dem durch die jährlichen
Baufortschritt bezahlt werden, wird der Verkehrswert Abschreibungen verminderten steuerlichen Buchwert.
gemäß Bautenstand angegeben. Diese Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle der Ver
äußerung des jeweiligen Objektes, bildet jedoch bereits
Liquiditätsanlagen heute einen wertmindernden Faktor, der in der Vermö-
In den „Liquiditätsanlagen“ sind EUR 41,6 Mio. für die ge- gensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus
setzlich vorgeschriebene Mindestliquidität, EUR 27,1 Mio. diesem Grund – und um eine Gleichbehandlung aller An
für Immobilieninvestitionen, EUR 9,8 Mio. für die Ausschüt- leger über die gesamte Halteperiode der Objekte zu ge-
tung und EUR 9,6 Mio. für Restverbindlichkeiten aus Immo- währleisten – sind derartige, sich über die Haltezeit des
bilienkäufen, Instandhaltungsmaßnahmen, Bankkautionen Objektes aufbauende latente Steuern auf Veräußerungs-
sowie fällig werdende Verbindlichkeiten vorgesehen, siehe gewinne bereits beim UniInstitutional German Real Estate
auch unter 1.7 Liquiditätsrisiken. in voller Höhe in die Rückstellungen eingestellt.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 202.2 Vermögensaufstellung Teil I / Immobilienverzeichnis
Rest-
Aus- Gutachterliche Verkehrswert / Anteil am
nutzungs-
Nutzfläche in m2 stat- Anschaffungsnebenkosten gesamt Bewertungs Kaufpreis Fondsvermögen
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahmen 1
Teileigentumsquote in % (falls Teileigentum)
dauer
tung miete in TEUR 6 in TEUR 7 (netto)
in Jahren
Wirtschaftliche Beteiligungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Fremdfinanzierungsquote in %
Erbbau- / Erbnießbrauchrecht
voraussichtlich verbleibender
Erwerbs- / Gründungsdatum
Gesellschaftskapital in EUR 4
Grundstücksgröße in m2 3
Verkehrswert / Kaufpreis
Abschreibungszeitraum
Gesellschafterdarlehen
abgeschrieben in TEUR
Leerstandsquote in %
Art des Grundstückes
im Geschäftshalbjahr
und Steuern in TEUR
der Bruttosollmiete 5
Objektzertifizierung
verbleibend in TEUR
gesamt in Mio. EUR
davon Wohnfläche
zur Abschreibung
Art der Nutzung 2
Bau- / Umbaujahr
davon Gebühren
davon Gewerbe
des Kaufpreises
davon Sonstige
Gutachter 1 /
Gutachter 1 /
Gutachter 1 /
Klimaanlage
in EUR / in %
gesamt in %
Gutachter 2
Gutachter 2
Gutachter 2
Fußnote (I)
Mittelwert
in Jahren
in TEUR
gesamt
Aufzug
Lfd. Nr.
Lfd. Nr.
Lage des Grundstückes Objektbeschreibung
Direkt gehaltene Immobilien in Euro-Währung
Deutschland
1 10969 Berlin, Charlottenstraße 14, 15 9gesch. Bürogebäude, G B (98), I 11/2014 2000 1.182 6.988 6.988 — n n — 0,0 1,67 8,27 1.103 565 — — — — 48,5 40.300 39.950 39.950.000,00 I 1
Tiefgarage — 48,5 39.600 4,81
2 10117 Berlin, Georgenstraße 46 – 48, 7gesch. Büro- und Wohn- G B (84), 3/2015 2011 1.609 6.232 5.214 1.018 n n — 0,7 2,15 7,95 1.708 438 — — — — 59,5 40.600 40.050 40.050.000,00 I 2
„Pergamon Palais“ gebäude, Tiefgarage W, K — 59,5 39.500 4,82
3 33611 Bielefeld, Beckhausstraße 64, 2gesch. Fachmarktzentrum G H/G 9/2018 2017/ 16.765 5.022 5.022 — n — 0,0 2,00 12,55 1.137 858 — — 7 805 47,0 15.000 15.000 15.000.000,00 I 3
„Beckhaus Center“ 2018 805 47,0 15.000 1,80
4 53113 Bonn, Bundeskanzlerplatz 2 – 10, 7gesch. Bürogebäude, B n — 3/2019 — 7.254 — — — n n — — 0,43 0,59 — 429 21 339 8 — — — 72.124 72.124.236,00 4
„Neuer Kanzlerplatz, Haus 2“ Tiefgarage — — — 8,67
5 28217 Bremen, Am Weser-Terminal 8, 10, Gebäudeensemble bestehend G B (78), 10/2016 2009/ 3.409 11.472 11.472 — n n n — 0,0 2,10 6,69 1.628 472 — — 6 1.628 60,5 31.500 31.800 31.800.000,00 I 5
„Haus am Fluss“ und „WQ1“ aus 5gesch. Büro- und Gastro- H/G, I, 2014 1.714 60,5 32.100 3,83
nomiegebäude und 6gesch. K, A
Büro- und Gastronomie-
gebäude, 1 Attikageschoss,
Tiefgarage
6 64293 Darmstadt, Robert-Bosch- 5gesch. Bürogebäude, G B (88), K, 2/2013 2012 3.221 7.314 7.314 — n n n — 4,1 1,07 5,72 733 335 — — — 1.128 60,5 20.600 20.900 20.900.000,00 I 6
Straße 20 – 22, „Space20“ 1 Staffelgeschoss, Tiefgarage A, I 1.194 60,5 21.200 2,51
7 40629 Düsseldorf, Am Wildpark 37 – 51, 5gesch. Wohnensemble, W W (94), K 9/2015 2011 6.371 8.378 — 8.378 n — 6,0 2,16 8,44 1.775 385 — — 5 1.244 69,5 30.400 29.850 29.850.000,00 I 7
„Am Wildpark“ Tiefgarage 1.248 69,5 29.300 3,59
8 45127 Essen, Kettwiger Straße 2 – 10, 8gesch. Büro- und Geschäfts- G H/G (66), 4/2014 1953/ 1.923 6.994 6.994 — n n n — 0,7 2,96 7,94 1.966 994 — — — 1.814 58,5 32.400 32.450 32.450.000,00 I 8
„Kettwiger Tor“ gebäude, 1,5 Untergeschosse B, I, A 2013 – 1.627 58,5 32.500 3,90
2014
9 60329 Frankfurt / Main, Karlstraße 4 – 6, 9gesch. Büro- und Geschäfts- G B (84), A, 6/2013 2006 3.607 16.127 16.127 — n n — 0,0 2,30 5,09 1.720 577 — — — — 44,5 65.900 65.400 65.400.000,00 I 9
Moselstraße 53, Niddastraße 53 gebäude, 1 Untergeschoss H/G, K, I — 44,5 64.900 7,87
10 20459 Hamburg, Herrengraben 30 – 31, 5–8gesch. Bürogebäude, G B 6/2016 1993/ 1.300 6.520 6.520 — n n — 13,4 2,34 7,50 1.511 828 — — — 1.466 54,0 32.200 32.050 32.050.000,00 I 10
„Fleethaus am Herrengraben“ 1 Fleetgeschoss 2015 – 1.446 54,0 31.900 3,85
2016
11 20457 Hamburg, Überseeallee 15, 6gesch. Hotelgebäude, G H (98), K 1/2019 2018 1.590 11.913 11.913 — n n — 0,0 3,84 8,45 2.141 1.696 71 — 7 — 57,5 48.100 47.350 47.350.000,00 I 11
„Holiday Inn Hamburg HafenCity“ 1 Zwischengeschoss, — 57,5 46.600 5,70
Tiefgarage
12 30159 Hannover, Aegidientorplatz 2 a, Gebäudekomplex bestehend aus G B (89), K, I 5/2021 2015 2.359 11.545 11.545 — n n — 0,0 4,44 6,43 3.576 860 173 4.263 10 — 63,5 68.400 68.500 68.500.000,00 12
„Haus am Aegi“ 5gesch. Bürogebäude, 6gesch. — 63,5 68.600 8,24
Bürogebäude und 10gesch. Büro-
gebäude, Tiefgarage
13 30559 Hannover, Hägenstraße 1 Gebäudeensemble bestehend G I (75), B, K 12/2016 1974/ 53.744 28.336 28.336 — n n — 0,0 2,12 10,06 1.139 985 — — 6 1.413 43,3 23.200 23.300 23.300.000,00 I 13
aus 1gesch. Logistikgebäude 2015/ 1.535 42,5 23.400 2,80
mit Mezzaningeschossen und 2017
3gesch. Bürogebäude mit
1 Untergeschoss
14 81369 München, Albert-Roßhaupter- 6gesch. Hotelgebäude, G H (75), 11/2013 2013 7.367 13.356 13.356 — n n — 0,0 2,41 5,05 1.695 719 — — — — 51,5 56.300 56.250 56.250.000,00 I 14
Straße 43 – 45, „Angelo München Tiefgarage B, K, H/G, — 51,5 56.200 6,77
Westpark“ I
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional German Real Estate / Jahresbericht zum 30. September 2021 21Sie können auch lesen
