GESCHÄFTSBERICHT 2020 - CPI Immobilien
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GESCHÄFTSBERICHT
2020
VORWORT
der Geschäftsführung
Sehr geehrte Kundinnen und Kunden, lich zum absoluten Lebensmittelpunkt.
geschätzte Partnerinnen und Partner!
Das vergangene Jahr war wohl eines der Als langjähriger Immobilienentwickler und
turbulentesten seit Bestehen der CPI. Die Spezialist bei der Revitalisierung historischer
Corona-Krise hat die Welt, wie wir sie kann- Gründerzeithäuser sind wir einmal mehr
ten, aus den Fugen gehoben und uns alle vor überzeugt, dass Investments in werthaltige
völlig neue Herausforderungen gestellt. Immobilien eine der sichersten Anlageformen
darstellen. Im Fokus von Anlegern sollten
Jede Krise birgt allerdings auch Chancen, die nicht mehr ausschließlich Renditen stehen,
genutzt werden können. Im letzten Jahr hat unterliegen diese doch starken Schwankun-
sich einmal mehr gezeigt, wie wichtig es für gen und stehen in Abhängigkeit zu den Ne-
den Erfolg eines Unternehmens ist, ein sta- gativzinsen am Finanzmarkt. Gerade die
biles Team haben, das auch in schwierigen Entwicklung des Wiener Immobilienmarktes
Zeiten ein gemeinsames Ziel verfolgt. Wir zeigt, dass Investments in werthaltige Immo-
sind besonders stolz, die Hürden im Umgang bilien eine kontinuierliche Wertsteigerung si-
mit der Krise gemeinsam mit unseren Mitar- chern. Wir haben die Entwicklung der letzten
beiterinnen und Mitarbeitern gemeistert zu zwanzig Jahre analysiert, woraus sich eine
haben und auf ein durchwegs positives Jahr konstante Steigerung von 3,5 % bis 4,0 % ab-
zurückblicken zu können. lesen lässt. Wer eine Immobilie also als lang-
fristige Anlageform betrachtet, kann sich über
Am Wohnungsmarkt hat sich gezeigt, dass eine Wertsteigerung von 50 % bis 100 % nach
Immobilien eine stabile Anlage darstellen. zwanzig Jahren erfreuen.
Während einige Branchen von der Pandemie
sehr stark betroffen waren erholte sich die Im- Wir sind überzeugt, dass ein Investment in
mobilienbranche sehr rasch beziehungsweise den stabilen Wiener Wohnungsmarkt und sei-
zeigte sich rückblickend unberührt. Auch am ne werthaltigen Zinshäuser eine Anlageform
Wiener Wohnungsmarkt blieb die Nachfra- für Generationen ist und freuen uns, Ihnen in
ge 2020 ungebrochen hoch und wir können unserem Geschäftsbericht einige ausgewähl-
einen Preisanstieg verzeichnen. Im vergange- te Projekte vorstellen zu dürfen.
nen Jahr gewann Wohnraum noch mehr an
Bedeutung, wurde das eigene Zuhause plötz- Beste Grüße
KR Mag. Kreihsler Karl Kulovits, MBA
Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführer
02 Vorwort
04 Factsheet
Die CPI im Überblick
07 Über das Unternehmen
08 Die Unternehmen der CPI Gruppe
09 CPI Organisation
10 Personalkennzahlen
11 Unternehmensstrategie
13 Der Wiener Immobilienmarkt
Spotlights
16 Wiener Zinshäuser
20 Neubau
24 Künftige Projekte
Soziale Verantwortung
31 Caritas – Die Gruft
32 Fußballclub – ASK Elektra
Gruppenbericht
34 Gruppenbericht
42 Aktiva und Passiva
44 Konzern-GuV
46 Liegenschaftsübersicht
50 Impressum
| INHALT
3
FACTSHEET 45,7MIO. EUR
CPI GRUPPE IN ZAHLEN Betriebsleistung
CPI Gruppe
Aufgrund der konsequenten
Strategie der letzten Jahre
konnte die Betriebsleistung
135
der CPI Immobilien Gruppe
um 23 % gesteigert werden.
215
TSD. m2
23,8
Gesamt-Nutzfläche
nach Fertigstellung
(inkl. Liegenschaften in Bau
und Projekte).
MIO. EUR
Gesamtvolumen
MIO. EUR Investorenbeteiligung
Bilanzgewinn Nationale und internationale
Der kumulierte Bilanzgewinn Investoren schätzen die Projek-
inkl. Gewinnvortrag konnte te der CPI Immobilien Gruppe
8,0
auch 2020 gesteigert werden. als Investmentprodukt.
MIO. EUR
Cashflow CPI Immobilien Gruppe
2020 zeigte sich eine positive
Entwicklung des Cashflows und
steht für unser stetes Wachstum.
19,2
649
%
Eigenkapitalquote
Die CPI Immobilien Gruppe weist
per Ende 2020 eine starke Eigen-
kapitalquote auf.
MIO. EUR
6,3
Immobilienvermögen
inkl. Ausbau
Per Jahresende 2020 be-
wirtschaftetes Gesamtim-
mobilienvermögen der CPI
Immobilien Gruppe auf Basis
der Fertigstellungswerte nach
MIO. EUR Development und Verwertung
der Gesamtinvestitionskosten.
Jahresüberschuss
80,2
Der Jahresüberschuss erzielte
2020 einen äußerst positiven
Wert und reflektiert die starke
operative Entwicklung in
einem vorteilhaften Markt-
umfeld.
MIO. EUR
Stille Reserven
Eine deutliche Differenz
249
zwischen Buch- und Verkehrs-
werten unserer Immobilien
bestätigt die starke Assetbasis
der CPI Immobilien Gruppe
und die Werthaltigkeit des
Portfolios.
KSV1870 Rating
Wert gilt für die CPI Immobi-
lien GmbH, Kennzahl nach Ba-
sel III. Das Risiko ist weiterhin
sehr gering.
DIE CPI IMMOBILIEN GRUPPE
IM ÜBERBLICK
| SPOTLIGHTS
6
DIE CPI
Immobilien Gruppe
Die CPI Immobilien Gruppe steht seit Das kompetente und erfahrene Team der CPI
mehr als 20 Jahren für Immobilien von Immobilien Gruppe deckt alle Bereiche von
höchster Qualität, Kompetenz und profes- der Planung, Errichtung, Vermarktung bis zur
sionellen Service. Am Immobilienmarkt Bewirtschaftung und Verwaltung unserer Im-
haben wir uns als verantwortungsbewuss- mobilien ab und steht für den Erfolg unseres
ter Immobilienentwickler und Bauträger Unternehmens. Mit jahrelangem Know-how
etabliert, der auch bei ausländischen Ge- betreuen wir unsere Immobilien über die
schäftspartnern für seine werthaltigen Im- Dauer ihres gesamten Lebenszyklus.
mobilienportfolios und seine Expertise ge-
schätzt wird. Durch das breite Leistungsspektrum und die
enge Zusammenarbeit mit der für die Pla-
Zum Kerngeschäft der CPI Immobilien nung und den Bau verantwortlichen Tochter-
Gruppe zählt seit der Gründung im Jahr gesellschaft, DIO Bau & Planungen GmbH,
1997 die Revitalisierung und der Wert- realisiert die CPI Immobilien Gruppe auch
erhalt der historischen Wiener Zinshäu- Großprojekte rasch und effizient. Durch die
ser. Das breite Leistungsspektrum der CPI Kooperation innerhalb der einzelnen Unter-
Immobilien Gruppe umfasst neben dem nehmen generiert die CPI Immobilien Gruppe
Kerngeschäft auch die Entwicklung und positive Synergien wie effiziente Umsetzung
| ÜBER DAS UNTERNEHMEN
Errichtung von Neubauprojekten sowie die und die rasche Abwicklung von Projekten.
Verwertung und Bewirtschaftung des ge-
samten Immobilienbestandes. Wir sehen Für unsere Kunden und Partner agieren wir als
uns als kompetenter Partner in allen Berei- Bauträger, Vermarkter, Verwalter und Invest-
chen rund um die Immobilie. Unseren Kun- mentpartner. Dabei verfolgen wir gemeinsam
den stehen wir stets beratend mit unserer als Unternehmen ein Ziel, nämlich das beste
Expertise zur Seite. Angebot für Anleger und Kunden zu schaffen.
7
DIE UNTERNEHMEN
der CPI
altung
CPI Hausverw
GmbH
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CPI Immob
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3 VIE
Büro- Immobilien
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Wohnbau
in Kärnten
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Wohnimmobilien
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| ÜBER DAS UNTERNEHMEN
I B ilie mb
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GmbH
CPI Beteil
8
CPI ORGANISATION
Unternehmen
CPI CPI CPI Haus-
Immobilien Marketing verwaltung
GmbH GmbH GmbH
Office Produkt- Marketing Mieterverwaltung
entwicklung und Gebäude-
management
DIO Bau und
Asset- Investment Verkauf und Planungen
Management Vermietung
GmbH
| ÜBER DAS UNTERNEHMEN
Immobilien- Finanzen Planung
einkauf und Bau
9
PERSONAL
Kennzahlen
Im Jahr 2020 beschäftigte die CPI Immo- Insgesamt beschäftigte die CPI Gruppe
bilien Gruppe insgesamt 246 Mitarbei- per 31.12.2020 246 Mitarbeiterinnen und
terinnen und Mitarbeiter. Das gesamte Mitarbeiter, das entspricht einem Vollzeit-
Team steht hinter dem Erfolg unserer äquivalent (FTE)* von 239.
Unternehmensgruppe.
*Das Vollzeitäquivalent (FTE) ist die Anzahl der gearbei-
teten Stunden geteilt durch die übliche Arbeitszeit eines
Vollzeit-Erwerbstätigen.
Das Unternehmen erfreut sich eines Per-
sonalzuwachses von 11,8 % gegenüber
dem Vorjahr.
Seit der Gründung der CPI Immobilien
Gruppe ist der Einsatz der besten Mitarbei- MITARBEITERENTWICKLUNG
CPI Immobilien Gruppe
terinnen und Mitarbeiter ein maßgeblicher
Faktor für den Erfolg des Unternehmens.
260
Die laufende Entwicklung und Stärkung 240
246
der Kompetenzen der Mitarbeiterinnen
239
220
und Mitarbeiter ist ein wichtiger Teil unserer 200 220
Unternehmenskultur. Nur das beste Team 180
208
ermöglicht hervorragende Resultate.
160
| ÜBER DAS UNTERNEHMEN
Im operativen und administrativen Be-
140
reich beschäftigt die CPI Immobilien
120
Gruppe 52 % weibliche Mitarbeiterinnen 100
und 48 % männliche Mitarbeiter. Beson- 80
ders stolz sind wir auf einen überdurch- 60
schnittlich hohen Frauenanteil in den 0
sonst klassisch männlich besetzten Berei- 2019 2020
chen Projektmanagement und Planung. FTE + Mitarbeiter Gesamt FTE + Mitarbeiter Gesamt
10UNTERNEHMENS-
STRATEGIE
IMMOBILIEN SIND DIE WÄHRUNG DER ZUKUNFT
Das vergangene Jahr hat bewiesen, dass Wiener Immobilienmarkt stets im Auge
Immobilien auch in Krisenzeiten ein siche- behält und prompt auf seine Anforde-
res Fundament für Immobilieninvestments rungen reagiert. Der Grundstein unseres
und Vermögensaufbau sind. Während Erfolgs ist die Schaffung von Wohnraum,
manche Branchen von den Folgen der Pan- wo wir uns in den vergangenen Jahren
demie stark betroffen waren, zeigte sich verstärkt der Umsetzung moderner Neu-
der Immobilienmarkt als stabil und erhol- bauprojekte widmen. Eine tragende Säu-
te sich nach einer kurzen Atempause rasch le unseres Erfolgs bleibt jedoch weiter-
wieder ohne merkbare Auswirkungen. hin die Revitalisierung von historischen
Altbauten. Die Objekte aus der Gründer-
Einmal mehr hat sich gezeigt, dass der zeit sind bei Anlegern und Investoren
Wiener Wohnungsmarkt enormes Poten- aufgrund ihrer Wertbeständigkeit und
zial birgt. Die Nachfrage war auch im Jahr Sicherheit hoch im Kurs, zeigen sie doch
2020 konstant und ungebrochen hoch. über die vergangenen vierzig Jahre eine
Besonders bei Eigentumswohnungen Wertentwicklung wie kaum andere Im-
zeigt sich ein anhaltender Bedarf. mobilien. Im Vordergrund bei Immobi-
lieninvestments stehen nicht mehr hohe
Für die CPI Immobilien Gruppe als Ent- Renditen, sondern Objekte mit Werter-
wickler und Bauträger bedeutet dies halt. Als Spezialist für Altbausanierung
umso mehr, werthaltige Immobilienpro- ist die Erhaltung und ertragreiche Bewirt-
jekte zu schaffen, um nachhaltige und schaftung von Zinshäusern ein wichtiges
| ÜBER DAS UNTERNEHMEN
langfristige Wertenwicklungen sicherzu- Element unserer Unternehmensstrategie.
stellen. Nur so können wir langfristigen
Mehrwert für unsere Investoren und Kun- Im Neubaubereich setzen wir verstärkt
den schaffen. auf die Errichtung moderner Wohnbau-
projekte mit effizient geplanten Grundris-
Um unsere Vision umzusetzen, orientie- sen, die eine Ansprache unterschiedlicher
ren wir uns auch weiterhin an unserer be- Zielgruppen erlauben und so eine rasche
währten Strategie, die insbesondere den Vermarktung gewährleisten. Bei der Pla-
11nung unserer Objekte berücksichtigen wir verstärkt auf die Kooperation mit
wir fortwährend die Anforderungen der externen Projektpartnern und sichern
aktuellen Marktsituation. dadurch die notwendige Expertise im
gesamten Entwicklungs- und Realisie-
Neben der Festigung unserer Position rungsprozess unserer Projekte. Die Fo-
im Wiener Kernmarkt ist die Erweiterung kussierung auf unsere Kompetenz und
unseres Tätigkeitsbereichs auf das Wie- die Zusammenarbeit mit professionellen
ner Umland weiterhin Teil unserer Strate- Partnern sind wichtige Bestandteile un-
gie. Im Speckgürtel Wiens sollen künftige serer Unternehmensstrategie. So können
Wachstumsmärkte erschlossen werden. wir unsere Stärken bündeln und gezielt
Dies erlaubt uns, unterschiedliche Kun- einsetzen. Die klare Verfolgung unserer
den- und Investorengruppen zu bedienen Strategie gewährleistet den weiteren Er-
und ein breites Portfolio anzubieten. folg unseres Unternehmens.
Die gezielte Verstärkung personeller Res-
sourcen in den Bereichen Projektentwick-
lung und Asset-Management stellt eine
wichtige Basis für die Ausrichtung unse-
res Unternehmens dar und ist Teil unserer
strategischen Entwicklung. Durch über-
legtes personelles Wachstum und die
| ÜBER DAS UNTERNEHMEN
Entwicklung von Kompetenzen unseres
Teams soll die perfekte Betreuung sämt-
licher Assetklassen gesichert werden.
Höchste Qualitätsstandards und profes-
sionelle Umsetzung stehen zu jeder Zeit
im Vordergrund unseres Tuns. Um best-
mögliche Ergebnisse zu erzielen, setzen
12Lebenswerteste Stadt
11. Mal in Folge
2 Millionen Einwohner
bis 2025
Immobilienwerthaltigkeit
€ 8.000,– bis € 10.000,– pro m2 bis 2040
Stabiler Preisanstieg
3,5 % – 4,0 % p. a. seit 2000
Wertanstieg
50 % – 100 % alle 10 Jahre
€ 9.000,–
€ 8.000,–
€ 7.000,–
€ 6.000,–
€ 5.000,–
€ 4.000,–
€ 3.000,–
€ 2.000,–
€ 1.000,–
0,–
2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
Eigentumswohnungen Zinshäuser
| ÜBER DAS UNTERNEHMEN
Quelle: Statistik Austria, erstellt am 29.05.2020; Erster
Wiener Wohnungsmarktbericht, Stand Februar 2021
13DER WIENER
IMMOBILIENMARKT
BESTE AUSSICHTEN UND SICHERE WERTE
Der Wiener Immobilienmarkt ist ein äu- Steigerung der Immobilienpreise von jähr-
ßerst attraktiver Investmentmarkt. Die lich im Durschnitt 3,5 % – 4,0 % realisiert
österreichische Hauptstadt wurde bereits werden. Daraus ergibt sich ein Wertanstieg
zum elften Mal in Folge zur lebenswert- von durchschnittlich 30 % – 40 % alle zehn
esten Stadt gewählt und zählt zu den am Jahre. Betrachtet man eine Wiener Immo-
schnellsten wachsenden Städten in Euro- bilie über mehrere Generationen, lässt sich
pa. Bereits 2025 soll Wien die Zwei-Millio- nach zwanzig Jahren eine Wertsteigerung
nen-Einwohner-Marke erreichen. von 50 % – 100 % erzielen. Die Bezirke mit
der höchsten Nachfrage sind zur Zeit der
Die CPI Immobilien Gruppe ist als Develo- 3., 10. und 14. Bezirk. Beobachtet man
per seit mehr als zwei Jahrzehnten auf den die Preisentwicklung in diesen Bezirken
Wiener Markt spezialisiert. Als erfahrener genauer, lässt sich ein starker Anstieg der
Player beobachten wir die Preisentwick- Preise bei Miet- und Eigentumswohnungen
lungen dieses Marktes seit Bestehen unse- erkennen. Dies liegt nicht zuletzt an dem
res Unternehmens. hohen Bauvolumen in diesen Bezirken und
den optimalen Mikro- und Makrolagen.
Der Immobilienmarkt in Wien zeigt ein
kontinuierliches, beständiges Wachstum Prognosen zufolge lassen auch die kom-
über die letzten zwanzig Jahre. Beson- menden zwanzig Jahre einen anhalten-
ders in Krisenzeiten rückt der Werterhalt den Preisanstieg in allen Wiener Bezirken
von Immobilien wieder vermehrt in den erwarten. Bis 2040 wird für Eigentums-
| ÜBER DAS UNTERNEHMEN
Vordergrund. Während Renditen stets ge- wohnungen in Wien ein Preisanstieg von
wissen Schwankungen und Entwicklungen 8.000,– € bis € 10.000,– € pro Quadratmeter
des Finanzmarktes unterliegen, zeigt die erwartet. Grund dafür sind unter anderem
Preisentwicklung des Wiener Immobilien- das langfristig niedrige Zinsniveau sowie
marktes eine stabile Wertsteigerung. die Werthaltigkeit der Immobilien. Auch
der permanente Zuzug und die Einzigartig-
Über alle Bezirke hinweg konnte seit der keit der Wiener Stadtlagen sind ein weite-
Jahrtausendwende eine kontinuierliche rer Faktor für den konstanten Preisanstieg.
14PROJEKTE DER CPI
SPOTLIGHTS
| SPOTLIGHTS
15WIENER ZINSHÄUSER
Stabile Wertanlagen in Bestform
Wiener Zinshäuser stellen eine be- Wiener Zinshäuser blicken auf eine lange
sonders beliebte und lukrative Form Tradition zurück. Ihre Entstehung wurde
von Immobilieninvestments dar. Die durch das enorme Bevölkerungswachstum
Nachfrage nach geschichtsträchtigen Wiens ab Mitte des 19. Jahrhunderts ausge-
Häusern steigt stetig und zeigte sich löst. Aufgrund der Industrialisierung zog es
in den vergangenen Jahren als be- immer mehr Menschen auf der Suche nach
sonders stark. Arbeit in die Kaiserstadt Wien. Zählte Wien
um 1850 rund 550.000 Einwohner, waren es
1918 bereits mehr als 2,2 Millionen. Der ra-
sche Zuwachs löste einen Bauboom in der
Wiener Zinshäuser sind nicht nur bei heimi- Stadt aus. So entstanden die vom Historis-
schen Anlegern eine begehrte Kapitalanla- mus geprägten Häuser.
ge. Auch internationale Investoren haben
längst den Wert der Wiener Zinshäuser er- Bis heute prägen die Häuser aus der Grün-
kannt. Die begehrten Objekte erfüllen wie derzeit mit ihren aufwendigen und impo-
keine andere Immobilie den Werterhalt und santen Fassaden das Stadtbild Wiens. Die
damit auch den Erhalt von Vermögen. Wie- mit viel Liebe zum Detail errichteten Gebäu-
ner Zinshäuser stehen seit jeher für Sicher- de zählen bis heute zu den wohl beliebtes-
heit und Stabilität am Immobilienmarkt. ten Immobilien am Wiener Markt.
| SPOTLIGHTS
16WÄHRINGER STRASSE 168
1180 WIEN
Gesamtprojektvolumen: € 14.200.000,–
Nutzfläche nach Development: 2.342 m2
Eingebunden in die historische Umgebung des nenschutztechnik und ökonomische Fuß-
Cottageviertels erstrahlt dieses 1898 errichte- bodenheizungen den hohen Wohnkomfort.
te Gründerzeithaus nach einer umfassenden Repräsentatives Entrée, modernste Technik,
Sanierung wieder in neuem Glanz. Das attrak- hochwertige Ausstattungsdetails und großzü-
tive Gebäude, bei dem auch die gegliederte gige Terrassen mit Panoramablick sorgen nun
Straßenfassade, der Entréebereich und das gemeinsam für das richtige Wohlfühlambiente
Stiegenhaus stilvoll saniert wurden, punk- für anspruchsvolle Zielgruppen.
tet mit privaten Terrassen im Dachgeschoss,
hochwertigen Parkettböden und zeitgemäßer Die Lage des Hauses bietet einen weiteren
Ausstattung. Damit garantiert dieses Revitali- Mehrwert. Umgegeben von fantastischen
sierungsprojekt hervorragende Lebensquali- Parks, wie dem Wiener Türkenschanzpark,
tät für alle Bewohner, die sich in Währing ihren findet man Erholung und urbanes Leben zu-
zukünftigen Wohntraum erfüllen möchten. gleich. Die Wiener Innenstadt erreicht man in
weniger als 10 Minuten.
| SPOTLIGHTS
In den neuen Dachgeschosswohnungen
komplettieren Wärmeschutz- und Schall- Der Baubeginn erfolgte im Q4/2017, die Fertig-
schutzfenster, Klimaanlage, effiziente Son- stellung ist für Q3/2021 geplant.
17KOPPSTRASSE 27-29
1160 WIEN
Gesamtprojektvolumen: € 11.480.000,–
Nutzfläche nach Development: 2.785 m2
Das stilvolle Gründerzeithaus befindet sich Wohnungen verfügen über großzügige
in einem der hippsten und aufstrebendsten Freiflächen, die einen traumhaften Ausblick
Viertel Wiens im 16. Bezirk. Das geschichts- über Wien ermöglichen.
trächtige Eckzinshaus verfügt über ein Kel-
lergeschoss, ein Erdgeschoss sowie drei Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute
Obergeschosse. Die bestandsfreien Woh- Verkehrsanbindung und Infrastruktur aus.
nungen wurden einer umfassenden und Zahlreiche öffentliche Verkehrsmittel und
hochwertigen Revitalisierung unterzogen Nahversorger befinden sich in unmittelba-
und völlig neu ausgestattet. rer Umgebung. Der nahegelegene Brunnen-
markt, einer der berühmtesten Wochen-
Im Dachgeschoss entstand ein moderner märkte Wiens, ist ein weiteres Highlight.
Ausbau, der sich über zwei Etagen erstreckt.
| SPOTLIGHTS
Der moderne Ausbau fügt sich architekto- Der Baubeginn erfolgte im Q1/2019, die
nisch perfekt an das historische Bestands- Fertigstellung ist für Q4/2021 geplant.
gebäude. Die neu geschaffenen Penthouse-
18STUWERSTRASSE 60
1020 WIEN
Gesamtprojektvolumen: € 10.700.000,–
Nutzfläche nach Development: 1.711 m²
Das repräsentative Gründerzeithaus be-
sticht durch ausgezeichnete Verkehrsan-
bindung und Infrastruktur.
Das wunderschöne Objekt wurde einer
umfassenden Generalsanierung sowie
einer Sanierung der bestandsfreien Woh-
nungen in den Regelgeschossen unterzo-
gen. Durch einen modernen Ausbau des
Dachgeschosses entstand weiterer Wohn-
raum. Im Dachgeschoss wurden hochwer-
tige Penthouse-Wohnungen mit Terrassen
errichtet, die einen unverbaubaren Blick
auf den Wiener Prater versprechen. Die
Wohnungen in den Regelgeschossen be-
geistern mit Raumhöhen bis zu 3,50 Meter
und dem beliebten Wiener Altbaucharme.
Das Stuwerviertel, in welchem sich die
Liegenschaft befindet, versprüht ein be-
sonderes Flair. Die Gegend zieren wunder-
schöne Gründerzeithäuser mit Vorgärten
und imposante Baumalleen. Die Ver-
kehrsanbindung ist perfekt. Jeweils nur
5 Gehminuten entfernt befinden sich die
U-Bahnlinien U1 und U2 und bieten in nur
wenigen Minuten eine direkte Verbindung
in die Wiener Innenstadt.
| SPOTLIGHTS
Der Baubeginn erfolgte im Q1/2018, die
Fertigstellung ist für 10/2021 geplant.
19NEUBAU
Gut in die Zukunft investiert
Die Nachfrage an Wohnraum in Wien zeigt seit rend der Pandemie zeigte sich erneut, dass
Jahren eine steigende Tendenz. Auch 2020 Wohnanlagen eine krisensichere Form der
zeigte sich eine hohe Nachfrage nach Woh- Veranlagung darstellen. „Betongold“ bietet
nungen in Wien und im Speckgürtel. In Wien eine krisengeschützte Anlagemöglichkeit, die
zeichnet sich ein anhaltender Anstieg bei Ein- durch die stabile Entwicklung des Marktes
personenhaushalten ab. Das steigende Bevöl- begünstigt wird. Weiterhin ungebremst zeigt
kerungswachstum führt ebenfalls zu einem sich der Anteil ausländischer Investoren, wel-
erhöhten Bedarf an effizient geplantem und che den heimischen Markt weiterhin als In-
kleinformatigem Wohnraum. Bereits 2025 soll vestitionsziel wahrnehmen.
Wien die 2-Millionen-Marke erreichen.
Im vergangenen Jahr rückte das eigene Zu-
Die hohe Nachfrage führte in den letzten hause mehr denn je in den Fokus und wurde
Jahren zu einem signifikanten Anstieg der zum Lebensmittelpunkt. Damit einher gehen
Kaupreise und auch Mieten, was neben auch veränderte Suchkriterien und ein erhöh-
knapper werdenden Baugründen auch auf tes Bedürfnis nach Wohnungen mit Freiflä-
einen Anstieg der Baukosten zurückzuführen chen. Die Planung und Entwicklung unserer
ist. Auch 2020 blieb die Nachfrage ungeachtet Neubauprojekte hat diese Trendentwicklung
der Corona-Krise ausgesprochen hoch, was längst berücksichtigt. Sämtliche Neubau-
nicht zuletzt an der sicheren Anlageform projekte der CPI Gruppe wurden unter Be-
liegt, die Wohnimmobilien darstellen. rücksichtigung der Anforderungen und Be-
dürfnisse des Marktes geplant und errichtet.
Bei heimischen Anlegern sowie Investoren So werden neben modernstem Wohnraum
aus dem Ausland stößt diese Entwicklung gleichzeitig wertbeständige Veranlagungsob-
weiterhin auf großes Interesse. Gerade wäh- jekte für Investoren geschaffen.
| SPOTLIGHTS
20BREITENFURTER STRASSE 191
1230 WIEN
Gesamtprojektvolumen: € 7.100.000,–
Nutzfläche nach Development: 1.862 m²
Dieses anspruchsvolle Projekt wurde im Sü- Im Erdgeschoss des Gebäudes steht ein Ge-
den Wiens im 23. Wiener Gemeindebezirk er- schäftslokal mit einer Fläche von 188 m² zur
richtet. Die vollständige Fertigstellung ist für Verfügung, das sich ideal für die Nutzung als
Februar 2021 geplant. Büro oder Arztpraxis eignet.
Auf fünf Ebenen entstand ein Mix aus 21 Die Wohnungen werden als freifinanzierte
Wohnungen mit 2–4 Zimmern und Flächen Eigentums- und Anlegerwohnungen ver-
zwischen 55 m² bis 105 m² Wohnnutzfläche. kauft. Das Geschäftslokal kann im Eigen-
Die Wohnungsgrundrisse sind perfekt konzi- tum erworben oder angemietet werden.
piert und überzeugen durch eine effiziente
Raumaufteilung. Alle Wohnungen verfügen Das Grundstück punktet durch urbane In-
über großzügige Balkone und Terrassen, frastruktur, schnelle Verkehrsanbindung
oder Loggien. Die Ausstattung ist modern und weitläufige Grünareale in unmittel-
und lässt keine Wünsche offen. Neben den barer Umgebung. Das Bauvorhaben erfüllt
| SPOTLIGHTS
modernen Wohnungen wurde eine Tiefga- alle Ansprüche qualitätsvollen und moder-
rage mit 16 Stellplätzen sowie ein Kinderwa- nen Wohnens.
gen- und Fahrradabstellraum errichtet.
21MAITAL 23
3400 KLOSTERNEUBURG
Gesamtprojektvolumen: € 5.100.000,–
Nutzfläche nach Development: 1.331 m²
Das exklusive Wohnprojekt entsteht in ex- Unter-, Erd- und einem Obergeschoss und 4
klusiver Lage im Stadtteil Kierling in Kloster- Zimmern in den Obergeschossen sowie ei-
neuburg. Die Stadt zeichnet sich durch eine nem weiteren im Kellergeschoss. Alle Häuser
überdurchschnittliche hohe Lebensqualität verfügen über großzügige Freiflächen und
und ihre Nähe zu Wien aus. In unmittelbarer garantieren höchsten Erholungsfaktor. Die
Nähe befinden sich zahlreiche Nahversorger, Ausstattung der Häuser erfolgt auf höchstem
Ärzte sowie Geschäfte des täglichen Bedarfs. Niveau und lässt keine Wünsche offen.
Kindergärten und Schulen sind in wenigen
Minuten erreichbar und machen das Projekt Die Häuser werden im freifinanzierten Eigen-
zum idealen Wohnort für Familien. tum verkauft. Aufgrund der Bauweise kann
beim Erwerb eine zusätzliche Landesförde-
Es entstehen insgesamt acht Reihenhäuser, rung für Niedrigenergiehäuser beantragt
die sich durch zwei unterschiedliche Haus- werden, was sich positiv auf den Kaufpreis
typen unterscheiden. Die Wohnnutzflächen auswirkt.
liegen zwischen 157 m² und 175 m². Die
Haustypen A bestehen aus einem Unter-, Der Baubeginn erfolgte im Q4/2020, die
Erd- sowie zwei Obergeschossen und ver- Fertigstellung ist für Q2/2021 geplant.
fügen über insgesamt 4 Zimmer sowie ein
Studio. Die Haustypen B bestehen aus einem
| SPOTLIGHTS
22MAUTNER-MARKHOF-GASSE 61
1110 WIEN
Gesamtprojektvolumen: € 3.400.000,–
Nutzfläche nach Development: 1.183 m²
Das Projekt Mautner-Markhof-Gasse vereint In unmittelbarer Nähe finden sich das Shop-
perfekt urbanes Leben mitten in der Groß- pingcenter Simmering sowie Supermärkte
stadt und idyllische Ruhe. In der Nähe der und Geschäfte des täglichen Bedarfs. Die U3-
ehemaligen Mautner-Markhof-Gründe ent- Stationen Simmering und Enkplatz befinden
standen unterschiedliche Wohnmöglichkei- sich nur wenige Minuten entfernt und bieten
ten in einem Projekt vereint. beste Anbindung in die Wiener Innenstadt.
Insgesamt wurde ein Wohnhaus mit sechs Der Baubeginn erfolgte im Q1/2018 und die
Wohnungen sowie vier Doppelhaushälften Fertigstellung des Projekts erfolgte im 2.
und ein Einfamilienhaus errichtet. Die Woh- Quartal 2019. Die Verwertung der Häuser
nungsgrößen variieren zwischen 58 m² und erfolgte in Form von Vermietung. Die Woh-
152 m² Wohnnutzfläche. Den Häusern sind nungen wurden im freifinanzierten Eigen-
| SPOTLIGHTS
großzügige Terrassen und Gärten zugeord- tum verkauft.
net. Die Wohnungen verfügen zum Teil eben-
falls über Terrassen oder Balkone.
23KÜNFTIGE PROJEKTE
Immobilien für morgen, heute geplant
Besonders im vergangenen Jahr gewann Unsere künftigen Wohnbauprojekte
Wohnraum einen Stellenwert wie selten zeichnen sich durch moderne und durch-
zu vor. Das eigene Zuhause rückte wie- dachte Wohnkonzepte in sehr guten La-
der in den Vordergrund und wurde zum gen aus. Neben der Revitalisierung der
bedeutsamen Lebensmittelpunkt. Die nach wie vor sehr begehrten Gründer-
Nachfrage nach Wohnraum blieb auch zeithäuser widmen wir uns auch in den
2020 unverändert hoch. Die Pandemie hat kommenden Jahren vermehrt Neubau-
einmal mehr bewiesen, dass Immobilien projekten. So schaffen wir nicht nur ein
auch in Krisenzeiten eine sichere Anlage- optimales Investment-Portfolio, sondern
form darstellen. stabile Werte für Generationen.
| SPOTLIGHTS
24HAUPTSTRASSE 52-54
2353 GUNTRAMSDORF
Gesamtprojektvolumen: € 20.400.000,–
Nutzfläche nach Development: 4.826 m²
Bei dem Objekt handelt es sich um den
denkmalgeschützten Wodikhof, welcher
in Abstimmung mit dem Bundesdenk-
malamt sorgfältig restauriert wird. Dabei
soll das historische Erscheinungsbild des Insgesamt entstehen 57 Wohneinheiten in
geschichtsträchtigen Hauses wieder her- drei Bauteilen mit einem vielfältigen Woh-
gestellt werden. Auch der anschließende nungsmix aus 1 – 5 Zimmerwohnungen
Seitentrakt aus der Gründerzeit wird voll- mit Dachterrassen, Balkonen und Privat-
ständig saniert. Ergänzend wird ein neues flächen. Im Kellergeschoss des Projekts ent-
Gebäude errichtet, welches die zeitgemäße steht eine Tiefgarage mit 53 Stellplätzen.
Antwort auf den denkmalgeschützten Alt-
| SPOTLIGHTS
bau ist. So entsteht ein Ensemble aus unter- Der Baubeginn ist für Q4/2021 geplant. Die
schiedlichen Epochen mit Wohnungsgrö- Bauphase soll 24 Monate betragen und das
ßen von 48 m² – 140 m². Projekt im Q3/2023 fertiggestellt werden.
25FEUERBACHSTRASSE 5
1020 WIEN
Gesamtprojektvolumen: € 11.550.000,–
Nutzfläche nach Development: 2.094 m²
Bei dem Objekt handelt es sich um ein
Gründerzeithaus, das im 18. Jahrhundert
auf der ehemaligen Wiener Feuerwerks-
wiese errichtet wurde. Das stilvolle Eckzins-
haus besteht aus einem Souterrain, einem
Erd- sowie vier Obergeschossen. Das kom-
plette Gebäude wird einer umfangreichen
Generalsanierung unterzogen. Im Zuge der
Bauarbeiten werden auch statische Verbes-
serungsmaßnahmen durchgeführt, um den
Wert des Hauses noch für viele Jahre zu er-
halten. schaftsuniversität und dem Messezentrum
entfernt. Die Anbindung an die öffentlichen
Im Dachgeschoss entsteht ein attraktiver Verkehrsmittel ist optimal und erfolgt durch
Ausbau, der sich harmonisch an das histo- die U-Bahnlinie U2 und die Busverbindun-
rische Gebäude fügt. Im Zuge des Dachge- gen 11A, 11B und 82A. In wenigen Minuten
schossausbaus werden sechs moderne und erreicht man den Bahnhof Praterstern mit
hochwertig ausgestattete Wohnungen mit seinen Anbindungen an das S-Bahnnetz
herrlichen Terrassen und Balkonen errichtet. und die U1.
Die Liegenschaft besticht durch ihre he- Im Zeitraum von Q1/2019 – Q4/2022 soll die
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rausragende Verkehrsanbindung und In- gesamte Durchführung der Bauarbeiten
frastruktur. Das Objekt befindet sich nur sowie die Vermarktung der einzelnen
wenige Minuten vom Campus der Wirt- Wohneinheiten erfolgen.
26HAUPTPLATZ 14-15
2130 MISTELBACH
Gesamtprojektvolumen: € 19.000.000,–
Nutzfläche nach Development: 5.197 m²
Das Projekt „Am Hauptplatz 14–15“ entsteht Wohnungen mit großzügigen Freiflächen
im Herzen der Stadt Mistelbach, direkt am konzipiert. Auf Wunsch der Gemeinde soll
Hauptplatz. In enger Kooperation mit der eines der zum Hauptplatz ausgerichteten
Gemeinde wird ein modernes Mixed-Use- Lokale als Gastronomiebetrieb mit Gastgar-
Projekt, das gleichzeitig nachhaltig zur ten genutzt werden und ein weiteres High-
Stadtentwicklung beiträgt, errichtet. Das light zur Belebung des Hauptplatzes sein.
Projekt ist aufgrund seiner Architektur und Auf dem begrünten Dach stehen den Bewoh-
seines Nutzungskonzepts zukunftsweisend nern 23 Hochbeete zur privaten Nutzung zur
für die Stadt. Verfügung. Im ersten Obergeschoss soll eine
mehr als 500 m² große Arztpraxis entstehen.
In dem modernen Neubau entstehen neben
73 modernen Wohnungen und 40 Stellplät- Der Baubeginn ist für das 4. Quartal 2021 ge-
zen auch 3 Geschäftslokale im Erdgeschoss. plant. Die Fertigstellung soll im 1. Quartal
Die Wohnungen wurden als 2- bis 3-Zimmer- 2023 erfolgen.
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27UNTERE WEISSGERBERSTRASSE 37
1030 WIEN
Gesamtprojektvolumen: € 19.200.000,–
Nutzfläche nach Development: 3.104 m²
Das wunderschöne Gründerzeithaus bietet frastruktur. In direkter Umgebung befinden
großes Potenzial und wird vollständig sa- sich Supermärkte und kleinere Geschäfte.
niert. Das Dachgeschoss wird vollständig Rund um den nahegelegenen Rochusmarkt
ausgebaut und es werden auf zwei Etagen findet sich eine moderne Shopping- und
acht moderne und hochwertige Penthouse- Gastronomieszene. Die Anbindung an den
Wohnungen errichtet. öffentlichen Verkehr erfolgt durch die Stra-
ßenbahnlinie 1, die Buslinie 4A sowie die U-
Einige der Bestandswohnungen sind un- Bahnlinie U3.
befristet vermietet. Im Zuge des Mieterma-
nagements werden Altmieter laufend ausge- Der Baubeginn erfolgte Q3/2018, die Fertig-
mietet und die frei werdenden Wohnungen stellung ist für Q4/2022 geplant.
hochwertig saniert.
Die Liegenschaft befindet sich in sehr zentra-
ler Lage im 3. Bezirk, unweit des Erholungs-
gebiets Wiener Prater, und verfügt über eine
ausgezeichnete Verkehrsanbindung und In-
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28LANDSTRASSER HAUPTSTRASSE 144
1030 WIEN
Gesamtprojektvolumen: € 15.500.000,–
Nutzfläche nach Development: 2.639 m²
Das stilvolle Gründerzeithaus befindet Aufgrund der interessanten Lage des Objekts
sich in sehr guter Lage im 3. Wiener Bezirk. in einem pulsierenden Viertel und einem ins-
Durch die zentrale Lage verfügt das Objekt gesamt sehr positiven Marktumfeld steht die
über eine perfekte Verkehrsanbindung und langfristige Veranlagung in einen soliden,
Infrastruktur. über Jahrhunderte lebenden Realwert im
Vordergrund.
Die allgemeinen Flächen des Hauses sowie
die bestandsfreien Wohnungen des attrakti- Der Baubeginn ist für das 1.–2. Quartal 2022
ven Gebäudes sollen einer umfassenden und geplant. Die Fertigstellung soll im 4. Quartal
hochwertigen Sanierung unterzogen werden. 2023 erfolgen.
Die Wohnungen werden modern und hoch-
wertig ausgestattet und punkten mit Raum-
höhen von bis zu 3,5 Metern. Im Dachge-
schoss entstehen fünf weitere wunderschöne
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Wohnungen mit großzügigen Terrassen. Durch
den Ausbau des Dachgeschosses kann die
Wohnnutzfläche optimal erweitert werden.
29WIR TRAGEN SOZIALE
VERANTWORTUNG
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30DIE GRUFT
Obdachlosenbetreuung der Caritas
Als Unternehmen tragt die CPI ihren Mitarbei- ner zu einer wichtigen Anlaufstelle geworden.
terInnen, KäuferInnen und MieterInnen gegen- Dies belegt die schier unglaubliche Zahl von
über eine soziale Verantwortung. Nicht alle 127.600 ausgegebenen warmen Mahlzeiten im
Menschen haben immer faire Lebensbedin- vergangen Jahr, die den harten Alltag Mittello-
gungen. Oftmals führen Schicksalsschläge zu ser ein klein wenig besser gemacht haben.
drastischen Veränderungen der Lebenssitua-
tion. Genau deshalb möchten wir gerade jene Gerade im Winter ist die Gruft ein wichtiger
unterstützen, die am Rande der Gesellschaft, Zufluchtsort. Das Kältetelefon bietet die
bei Nässe, Kälte und Hunger, ohne Dach über Möglichkeit, Obdachlose, die bei Eiseskälte
dem Kopf, auf sich allein gestellt sind. im Freien schlafen, zu melden. Diesen wird
anschließend von Streetworkern der Gruft
Seit 1986 bietet die Gruft der Caritas Wien ein warmer Schlafplatz angeboten.
Obdachlosen 24 Stunden täglich ihre Unter-
| SOZIALE VERANTWORTUNG
stützung an. Sei es durch die Betreuung ihrer Ziel der Gruft ist jedoch nicht nur die kurzfris-
mitfühlenden freiwilligen MitarbeiterInnen, tige Hilfe, sondern all die Frauen und Män-
SozialarbeiterInnen und PsychotherapeutIn- ner langfristig wieder in die Gesellschaft ein-
nen, eine warme Mahlzeit oder einen siche- zugliedern und ihnen einen Weg zurück in
ren Schlafplatz. einen „normalen“ Alltag zu ermöglichen, in
welchem sie eines Tages wieder den Schutz
Dieser Zufluchtsort unter der Mariahilfer Kir- und die Wärme ihrer eigenen vier Wände
che ist für viele obdachlose Frauen und Män- genießen dürfen.
31ASK ELEKTRA
Ältester Fußballclub im 2. Wiener Gemeindebezirk
Die CPI Immobilien Gruppe setzt sich für die Der Verein war auch einer der ersten, der in
Förderung lokaler Talente ein. Wir tragen als den 1970er Jahren eine Frauenmannschaft
Sponsor Mitverantwortung für den ältesten zur ersten Frauenfußballmannschaft auf-
Fußballclub im zweiten Wiener Gemeinde- stellte. Derzeit besitzt der Verein zwar kei-
bezirk, der dort seit 1921 als fixer Bestand- ne eigene Frauenfussballmannschaft, dies
teil der Gemeinde etabliert ist. wird aber gewiss nicht von Dauer so blei-
ben. Denn der Sport erfreut sich auch bei
Mit unserem Beitrag unterstützen wir den weiblichen Fans immer größerer Beliebt-
sportlichen Erfolg des ASK Elektra, welcher heit. Aktuell zählt der Fußballverein über
sich auch durch seine ausgezeichnete Ju- 653 aktive Mitglieder und war schon mehr-
gendarbeit vor Ort auszeichnet. Allein 300 facher Meister der Wiener Liga.
Nachwuchsspieler verzeichnet der Verein
neben der Kampfmannschaft und der Senio- Wir sind stolz, Sponsoringpartner des ASK
| SOZIALE VERANTWORTUNG
renmannschaft. Elektra zu sein, der ebenso wie unsere Zins-
häuser eine lange Geschichte schreibt und
Die Bewohner und Bewohnerinnen der bereits in der Österreichischen Bundeliga
Leopoldstadt lieben ihren allerersten Fuß- vertreten war.
ballclub und auch über die Bezirksgrenzen
hinweg zeichnet sich der ASK Elektra durch
seine sehr gute und seriöse Vereinsarbeit in
ganz Wien aus.
32GRUPPEN- BERICHT
GRUPPENBERICHT
Im Gruppenbericht sind neben der CPI Im- Strukturveränderungen
mobilien GmbH („Holding“) weitere sechs Im Geschäftsjahr 2020 wurden keine we-
100%ige operative Tochtergesellschaften sentlichen Veränderungen vorgenommen.
einbezogen.
GRUPPE
Gesellschaften
Stand zum 31.12.2019 7
Erstmals einbezogene Gesellschaften 0
Stand zum 31.12.2020 7
BILANZIERUNGS- UND
BEWERTUNGSMETHODEN
Grundlagen der Aufstellung des Abschlusses Änderung des Geschäftszweckes der Ge-
Um einen Überblick über die Aktivitäten sellschaft und im Sinne einer transparen-
der CPI Gruppe zu ermöglichen, wurde auf ten Informationspolitik für Investoren und
freiwilliger Basis eine Konzernbilanz und Gläubiger des Unternehmens.
eine Konzern-Gewinn- und Verlustrech-
nung aufgestellt. Dieses Rechenwerk wurde Das Erstellen eines Abschlusses nach
unter Berücksichtigung der unternehmens- IFRS verlangt Schätzungen und Annah-
rechtlichen österreichischen Vorschriften men, welche Einfluss auf die bilanzier-
und den International Financial Reporting ten Vermögenswerte sowie Rückstellun-
Standards (IFRS), insoweit zutreffend und gen und Verbindlichkeiten bzw. Erträge
anwendbar, erstellt, um ein möglichst ge- und Aufwendungen haben. Die sich tat-
treues Bild der Vermögens-, Finanz- und Er- sächlich ergebenden Beträge können
tragslage der CPI Gruppe zu vermitteln. von diesen Schätzungen abweichen. Die
GRUPPENBERICHT ZUM 31.12.2020
Schätzungen werden unter Berücksich-
Der vorliegende Gruppenbericht der CPI tigung des Prinzips der Vermittlung der
Gruppe zum 31.12.2020 wurde nach den In- tatsächlichen Verhältnisse gemacht. Die
ternational Financial Reporting Standards Schätzungen und die zugrundeliegen-
(IFRS/IAS) in der derzeit gültigen Fassung, den Annahmen werden laufend auf ihre
soweit sie von der Europäischen Union ge- Gültigkeit überprüft. Änderungen der
mäß IAS-VO 1606/2002 im Wege des Komit- Schätzungen werden in der Periode er-
ologieverfahrens in den Rechtsbestand der fasst, in der diese vorgenommen werden.
Europäischen Union übernommen wur- Annahmen, die durch das Management
den, aufgestellt. Die Umstellung auf IFRS- in Anwendung der IFRS Richtlinien ge-
Bilanzierung erfolgte im Einklang mit der troffen werden und einen signifikanten
34Effekt auf den Jahresabschluss haben, VIE Wohnimmobilien – Projektgesellschaften
sowie Schätzungen mit einem signifikan- Eine Besonderheit der CPI Immobilien
ten Risiko der Bewertung, werden (soweit Gruppe bilden die Immobilienprojektge-
vorhanden) gesondert erwähnt. Die Bi- sellschaften aufgrund ihrer Projektstruktur.
lanzierungs- und Bewertungsmethoden, So sind beim klassischen 3-Jahres-Haus-In-
welche nachfolgend dargestellt werden, vestmentprojekt (VIE) überwiegend Wiener
wurden übereinstimmend auf alle Perio- Zinshäuser in einem renovierungsbedürfti-
den angewendet, die in dieser Konsoli- gen Zustand erworben worden.
dierung präsentiert werden.
Aufgrund des hohen Wertsteigerungspoten-
CPI Gruppe
zials werden diese im Ergebnis berücksich-
Die CPI Immobilien Gruppe – bestehend
tigt. Die Objekte werden bzgl. Wohnfläche
aus den 100-%-Gesellschaften (CPI Immo-
(Dachgeschoß) und Freiflächen (Balkone,
bilien GmbH, DIO Bau & Planungen GmbH,
Terrasse, Loggien etc.) ausgebaut und er-
CPI Hausverwaltung GmbH, CPI Marketing
weitert. Das Mietermanagement kümmert
GmbH, CPI Beteiligungen GmbH, CPI Bau-
sich um die Ertragssteigerung der Regel-
träger GmbH sowie CPI Immobilien In-
geschoße (Kategorieanhebung). Durch die
vestment GmbH) werden im dargestellten
Sanierung des Objektbestands, des zeitglei-
Gruppenbericht als ein Konzern zusam-
chen Mietermanagements sowie der höhe-
mengefasst.
ren Abschreibung aufgrund des Altbaus ku-
mulieren sich vom Erwerb der Liegenschaft
Aus diesen sieben Gesellschaften ergibt
bis zum Exit die Aufwendungen, denen
sich ein detaillierter Gesamtüberblick der
kein bzw. nur ein (gewollt) geringer Ertrag
Immobiliengruppe.
(Mieterlös) der Altmieter gegenübersteht.
Hierdurch tragen die einzelnen Projektge-
Anhand der jeweiligen Beteiligungen der
sellschaften während des Entwicklungs-
CPI Beteiligungen GmbH sowie der CPI Bau-
zeitraums zum Aufwand bei.
träger GmbH an den einzelnen Projektge-
sellschaften (VIE-Wohnimmobilien-Firmen)
werden hierdurch auch die Immobilienver- Dieser Sachverhalt wirkt sich insofern im
GRUPPENBERICHT ZUM 31.12.2020
mögen der Gruppe anteilig berücksichtigt. Konzernergebnis aus, dass das IAS-40-Be-
wertungsergebnis nur einen Teil der stil-
len Reserven widerspiegelt, da sowohl
die Wertsteigerung als auch der Erfolg des
Mietermanagements in den jeweiligen ge-
prüften, externen Verkehrswertgutachten
konservativ zufolge kaufmännischer Vor-
sicht bewertet wird.
35SPEZIFISCHES ZU aktiviert, sie finden sich im Finanzergebnis.
BILANZIERUNGS- UND
Sonstige Sachanlagen
BEWERTUNGSMETHODEN Sachanlagen werden gemäß UGB zu An-
Immobilienvermögen und in Bau schaffungs- oder Herstellungskosten ab-
befindliches Immobilienvermögen züglich kumulierter Abschreibung und er-
Das Immobilienvermögen und in Bau be- fasster Wertminderungen ausgewiesen. Die
findliche Immobilienvermögen stellen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten um-
Sachanlageinvestitionen gehaltene Immo- fassen alle Aufwendungen, die anfallen, um
bilien dar und umfassen Grundstücke, Ge- den Vermögenswert in den beabsichtigten
bäude oder Gebäudeteile, die zur Erzielung betriebsbereiten Zustand zu bringen. Die Ab-
von Miet- oder Pachterträgen oder zum schreibung erfolgt linear pro rata temporis.
Zwecke der Wertsteigerung gehalten wer-
den und nicht in Produktions- oder sons- Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen lie-
tigen Leistungserstellungsprozessen bzw. gen den linearen planmäßigen Abschreibun-
zur Veräußerung im normalen Geschäftsbe- gen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
trieb genutzt werden.
Finanzanlagen
Zu den Anschaffungskosten zählen neben Die Finanzanlagen bestehen zum Bilanz-
den anfänglich für den Erwerb anfallenden stichtag zu über drei Viertel aus Beteiligun-
Kosten auch spätere Kosten für den Ausbau, gen, die nicht in den Konsolidierungskreis
die teilweise Ersetzung oder Instandhal- fallen. Circa 25 % der Finanzanlagen betref-
tung einer Immobilie. Kosten der täglichen fen Wertpapiere des Anlagevermögens.
Instandhaltung der jeweiligen Immobilien
Sonstige immaterielle Vermögenswerte
sind von der Aktivierung ausgenommen.
Die sonstigen immateriellen Vermögenswer-
Fremdkapitalkosten te sind unwesentlich in der Art und Höhe und
Grundsätzlich sind Fremdkapitalkosten, die werden nicht näher erläutert. Erwähnt wer-
direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Her- den sollte, dass der geschaffene Firmenwert
stellung von Vermögenswerten zuzuordnen über 10 Jahre abgeschrieben wird.
GRUPPENBERICHT ZUM 31.12.2020
sind, deren Erwerb oder Entwicklung einen
Forderungen aus Lieferungen und
beträchtlichen Zeitraum erfordert, als Teil der
Leistungen und sonstige Forderungen
Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu ak-
Forderungen und sonstige finanzielle For-
tivieren. Anlageerträge aus der vorübergehen-
derungen werden zu fortgeführten Anschaf-
den Zwischenanlage von Fremdmitteln, die
fungskosten bilanziert.
speziell für die Beschaffung eines qualifizier-
ten Vermögenswerts aufgenommen werden, Liquide Mittel
mindern die für diesen Vermögenswert infra- Liquide Mittel umfassen Kassenbestände,
ge kommenden aktivierbaren Fremdkapital- schwebende Geldbewegungen sowie Gut-
kosten. Die Fremdkapitalzinsen wurden nicht haben bei Kreditinstituten.
36Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten zurechenbarer Transaktionskosten erfasst.
aus Lieferungen und Leistungen und sons- Der beizulegende Zeitwert entspricht in der
tige Verbindlichkeiten Regel dem Zuzählungsbetrag. Nichtfinan-
Finanzverbindlichkeiten werden mit ihrem zielle Verbindlichkeiten werden zu fortge-
beizulegenden Zeitwert abzüglich direkt führten Anschaffungskosten bewertet.
Nutzungsdauer in Jahren
NUTZUNGSDAUER SONSTIGE SACHANLAGEN
Sonstige Sachanlagen 3–10
Rückstellungen waltung GmbH sowie die CPI Beteiligungen
Die Rückstellungen werden mit jenem Wert GmbH im Konzernkonsolidierungskreis ent-
angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung halten sind, werden auch diesen Gesellschaf-
des Konzernabschlusses nach bester Schät- ten zurechenbare Projektgesellschaften und
zung angesetzt werden kann. Die bestmög- damit die operativen Wohnimmobilienent-
liche Schätzung der zur Erfüllung der gegen- wicklungsprojekte, gemäß zurechenbarem
wärtigen Verpflichtung erforderlichen Höhe Anteil, berücksichtigt. Hieraus resultiert ein
ist der Betrag, den das Unternehmen bei anteiliges Immobilienvermögen, welches
vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der über stille Reserven verfügt.
Verpflichtung zum Bilanzstichtag oder zur
Übertragung der Verpflichtung auf einen Aus kaufmännischer Vorsicht und um dem
Dritten zu diesem Termin zahlen müsste. Vorsichtsprinzip bei Bewertungen von Im-
mobilien zu folgen, wurde im Geschäftsjahr
Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern
2017 eine Indexierung der Bewertung be-
Die Abfertigungsrückstellung ist nach finanz-
schlossen und in den Geschäftsjahren 2018
mathematischen Grundsätzen auf Basis eines
und 2020 konsequent umgesetzt. Das Aus-
Rechnungszinssatzes von 2 % und des gesetzli-
maß der stillen Reserven folgt den Indexie-
chen Pensionsantrittsalters ermittelt worden.
rungswerten für die jeweiligen Gruppen des
Im Jahr 2020 betragen diese bei der DIO Bau
Immobilienportfolios.
GRUPPENBERICHT ZUM 31.12.2020
& Planungen GmbH 95 TEUR. In den anderen
Firmen wurden keine Abfertigungsrückstel-
Die Indexierung für die jeweiligen Portfolio-Grup-
lungen gebildet.
pen setzt sich folgendermaßen zusammen:
Firmenwert
Genussrechte, Besserungsscheine und
Auf Basis von § 203 (5) UGB wurde die Ab-
ähnliche Rechte
schreibungsdauer mit 10 Jahren angenom-
Ähnlich wie Hybridanleihen (hybrid bond)
men. Diese wird linear fortgeführt.
verfügen die Genussrechte der CPI über
Bewertungsergebnis IAS 40 eine sehr lange Laufzeit. Das Eigenkapital
Da die CPI Bauträger und Immobilienver- ist dabei streng nachrangig; die Rückzah-
37lung ist vom Ergebnis/Ertrag des Emitten- Genussrechtskapital ist unter
ten abhängig. Das Genussrechtskapital bestimmten Voraussetzungen eigenkapital-
steht der CPI langfristig mit einer Restlauf- wertig/-ähnlich:
zeit von über 15 Jahren zur Verfügung.
Dieses Kapital, welches von österreichi- • Unbegrenzte/lange Laufzeit
schen Investoren langfristig zur Verfü- (mind. 5 Jahre)
gung gestellt wird, stellt eine solide Basis • Mögliche Verlustbeteiligung
für das bisherige und weitere Wachstum • Nachrangig gegenüber
der gesamten Firmengruppe dar. Bankfinanzierungen/Anleihen
Vorteile
• Kein Stimmrecht Die Gewinnschein-Tranchen 2001, 2002 und
• Unbegrenzte/lange Laufzeit 2006 wurden per 31.12.2018 einvernehm-
• Kein fixer Zinskupon lich abgelöst. Die entsprechende Abwick-
• Keine Ausschüttungsverpflichtung lung wurde per 30.06.2020 abgeschlossen.
• Steueroptimiert
• Unabhängig von der Gesellschaftsform
Anpassungs- Anpassungs-
index bereich
GRUPPE
Wohnimmobilien der CPI Bauträger und CPI Beteiligungen 70 % 50 % bis 100 %
Büroimmobilien der CPI Immobilieninvestment 70 % 50 % bis 100 %
Wohnungsportfolio der CPI Bauträger 50 % 50 % bis 100 %
GRUPPENBERICHT ZUM 31.12.2020
Buchwert Anteilige
2020 Zuschreibung
gemäß
Beteiligungs-
Verkehrswert Stille anteil und
2020 Reserven Indexierung
GESELLSCHAFT (IN MIO. EUR)
CPI Bauträger GmbH 258,79 224,53 34,26 3,25
CPI Beteiligungen GmbH 63,79 48,48 15,31 1,25
CPI Immobilieninvestment GmbH 27,78 19,38 7,75 0,65
Gesamtergebnis 349,71 292,39 57,32 5,15
38CPI IMMOBILIEN GMBH
FN 75371k
Geschäftsführer: Hr. KR Mag. Kreihsler, Hr. Karl Kulovits, MBA
Gesellschafter: VIE IB Immo Beteiligungen GmbH (65 %), Commodum Vermögensverwaltung GmbH (35 %)
Gesellschafter der VIE IB Immo Beteiligungen GmbH: Hr. KR Mag. Ernst Kreihsler (80 %), Kreihsler GmbH (20 %)
Gesellschafter der Commodum Vermögensverwaltung GmbH: Hr. KR Mag. Ernst Kreihsler (10 %),
VIE IB Immo Beteiligungen GmbH (90 %)
100%
CPI BETEILIGUNGEN GMBH
(Beteiligungsholding und operatives
Finanzierungsmanagement)
100%
DIO BAU & PLANUNGEN GMBH
(operativ; eigene Planungstätigkeit, eigene
CPI IMMOBILIENINVESTMENT GMBH Bautätigkeit)
Kurzfassung – Organigramm der
(Beteiligungsholding für Projekt-Immobilien,
Gesellschaften per 31. 12. 2020
insbesondere Büroimmobilien)
CPI HAUSVERWALTUNG GMBH
(operativ; Hausverwaltung, Wohnobjekt-
und Mietermanagement)
CPI BAUTRÄGER UND IMMOBILIEN-
VERWALTUNG GMBH
(Beteiligungsholding für Wohnimmobilien- CPI MARKETING GMBH
Projektgesellschaften und operatives Facility- (operativ; Maklertätigkeit, Marketing für
und Reinigungsmanagement) die Gruppe, Projekte, Vermittlungen)
Ermessensentscheidungen und
Schätzunsicherheiten
Die Erstellung des Konzernabschlusses nen von den Schätzwerten abweichen,
in Übereinstimmung mit dem UGB er- wenn sich die genannten Rahmenbe-
GRUPPENBERICHT ZUM 31.12.2020
fordert Ermessensbeurteilungen und die dingungen entgegen den Erwartungen
Festlegung von Annahmen über künftige zum Bilanzstichtag entwickeln. Die Än-
Entwicklungen durch das Management derungen werden zum Zeitpunkt einer
der CPI Gruppe, die den Ansatz und den besseren Kenntnis ergebniswirksam
Ausweis von Erträgen und Aufwendungen berücksichtigt und die Darstellung der
während des Geschäftsjahres wesentlich bewertungsrelevanten Annahmen und
beeinflussen können. Schätzungen und Parameter wird entsprechend angepasst.
die ihnen zugrunde liegenden Annah-
men und Parameter werden fortlaufend
überprüft. Die tatsächlichen Werte kön-
39KONZERN-
VERHÄLTNISSE
Die Mutter der CPI Gruppe, die CPI Immo- Der Gruppenbildungsvertrag datiert vom
bilien GmbH, hat ihren Firmensitz in der 19.12.2006 und wurde mit Vereinbarun-
Hahngasse 3, 1090 Wien. Auf der Website gen vom 10.04.2008, 5.10.2010, 7.12.2016
www.cpi.co.at finden Sie den Online-Auf- und 30.12.2016 ergänzt. Die Verrechnung
tritt der CPI Gruppe. der Steuerumlage erfolgt nach der Belas-
tungsmethode („stand-alone“-Methode).
Gruppenbesteuerung
Die CPI Immobilien GmbH (Gruppenträ-
Arbeitnehmer und Organe
ger) bildet mit den nachfolgenden Gesell-
Im Geschäftsjahr 2020 beschäftigte die
schaften (Gruppenmitglieder) eine steuer-
CPI Immobilien Gruppe insgesamt 246
liche Unternehmensgruppe im Sinne des
Mitarbeiter (das sind +11,82 % gegenüber
§ 9 Abs. 1 KStG:
dem Geschäftsjahr 2019 mit insgesamt 220
Mitarbeitern).
CPI MARKETING GMBH
CPI BAUTRÄGER UND
IMMOBILIENVERWALTUNG GMBH
DIO BAU & PLANUNGEN GMBH
CPI HAUSVERWALTUNG GMBH
GRUPPENBERICHT ZUM 31.12.2020
CPI BETEILIGUNGEN GMBH
CPI IMMOBILIENINVESTMENT GMBH
40Gesellschafter
Anteil
ÜBERSICHT DER GESELLSCHAFTEN
(PER 31.12.2020)
Firma
CPI Immobilien GmbH Commodum Vermögensv. GmbH 35 %
VIE IB Immo Beteiligungen GmbH 65 %
CPI Marketing GmbH CPI Immobilien GmbH 100 %
CPI Hausverwaltung GmbH CPI Immobilien GmbH 100 %
CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH CPI Immobilien GmbH 100 %
CPI Immobilieninvestment GmbH CPI Immobilien GmbH 100 %
CPI Beteiligungen GmbH CPI Immobilien GmbH 100 %
DIO Bau & Planungen GmbH CPI Immobilien GmbH 100 %
KONZERNVERHÄLTNISSE Geschäftsführer
Firma
CPI Immobilien GmbH KR Mag. Ernst Kreihsler, selbständig
Karl Kulovits, MBA, selbständig
CPI Marketing GmbH KR Mag. Ernst Kreihsler, selbständig
Karl Kulovits, MBA, selbständig
CPI Hausverwaltung GmbH KR Mag. Ernst Kreihsler, selbständig
Robert Horinka, selbständig
CPI Bauträger und Immobilienverwaltung GmbH KR Mag. Ernst Kreihsler, selbständig
Karl Kulovits, MBA, selbständig
Robert Horinka, selbständig
CPI Immobilieninvestment GmbH KR Mag. Ernst Kreihsler, selbständig
GRUPPENBERICHT ZUM 31.12.2020
Karl Kulovits, MBA, selbständig
CPI Beteiligungen GmbH KR Mag. Ernst Kreihsler, selbständig
Karl Kulovits, MBA, selbständig
Robert Horinka, selbständig
DIO Bau & Planungen GmbH KR Mag. Ernst Kreihsler, selbständig
DI Arch. Markus Lastuvka, selbständig
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