Urbane options-flächen - studie zur untersuchung von arrondierungsflächen aus dem treuhandvermögen des landes berlin - Kulturwerk des bbk berlin
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urbane
options–
flächen
studie zur untersuchung von
arrondierungsflächen aus dem
treuhandvermögen des landes berlin
kulturwerk des bbk berlin und raumlaborberlin
mit unterstützung der senatsverwaltung für stadtentwicklung, bauen und wohnenumschlag innen — / 001
studie zur untersuchung von arrondierungsflächen
aus dem treuhandvermögen des landes berlin
kulturwerk des bbk berlin und raumlaborberlin
mit unterstützung der senatsverwaltung für stadtentwicklung und wohneneinleitung 002 / 003
Die vorliegende Studie zur Erkundung von Arrondierungs- und Splitterflächen
für die Umsetzung innovativer Nutzungen ist Fortsetzung der Diskussionen des
Runden Tischs Liegenschaftspolitik und Resultat des stadtpolitischen Einsatzes
von Katalin Gennburg (Die LINKE). Die Studie wurde von raumlaborberlin und dem
Atelierbeauftragten im kulturwerk des bbk berlin erarbeitet. Sie ist eine Weiter-
führung der gemeinsamen Publikationen ArtCityLab 1 und 2. Das Ziel der Studie
Urbane Optionsflächen ist die Erschließung von neuen Flächen für gemeinwohl-
orientierte Nutzungen (für Kunst, Kultur, aber auch Soziales, Bildung und be-
sonderes Wohnen). Im Zentrum der Studie steht ein transparenter und nachhal-
tiger Umgang mit den Berliner Liegenschaften. Ein Resultat der Studie ist die
veränderte Sicht der Berliner Liegenschafts- und Stadtentwicklungspolitik auf
Orte jenseits einer primär ökonomischen Verwertungslogik. Dieser neue Blick
manifestiert sich in der Einführung des Begriffs der Urbanen Optionsfläche als
ergänzende Kategorie der Klassifizierung von Flächen. Darauf aufbauend gilt es,
künftige Raumpotenziale in der Stadt zu erschließen und die Liegenschaftspolitik
für nachhaltige und innovative Nutzungen zu sensibilisieren, um erweiterte Pers-
pektiven in der Entwicklung des städtischen Raums zu eröffnen. Im Rahmen einer
Entwicklung, die auf ökologische Transformation und soziale Nachhaltigkeit aus-
gelegt ist, bilden Urbane Optionsflächen ein neues Konzept für die Unterstützung
einer gemeinwohlorientierten Raumproduktion.
Urbane Optionsflächen sind Ergebnis eines umfassenden Bewertungsprozesses
kommunaler Liegenschaften, welcher einzelfallspezifisch landeseigene Flächen in
gemeinwohlorientierte Nutzungen überführt. Die Suche nach Urbanen Options-
flächen erfordert eine zielgerichtete Vorgehensweise in der Erkundung landesei-
gener Liegenschaften und verlangt eine konsequente Ausweitung der operativen
Möglichkeiten zur Evaluierung und Vergabe. Die konsequente Einnahme der Nut-
zer*innenperspektive bei der Erschließung von Flächen auch abseits etablierter
Prozesse und Vorgehensweisen ermöglicht die Adaption ungenutzter Liegenschaf-
ten. Urbane Optionsflächen bedeuten für Berlin nicht zuletzt die Entwicklung
eines alternativen Instruments zur nachhaltigen Gewinnung und Nutzung des
städtischen Raums, ein Upcycling von Flächen.
Begriffserläuterungen im GLOSSAR ab S. 084 Einleitunginhaltsverzeichnis 004 / 005
Ein kurzer Abriss der Berliner Liegen- 024
schaftspolitik seit der Wiedervereinigung
Splitter- und Arrondierungsflächen 027
in Relation zur Gesamtzahl der Liegenschaften
im Treuhandvermögen *
Zusammensetzung des Treuhandvermögens 029
im Jahr 2020 *
Von Restflächen zu Jokerflächen – 030
Raumaneignung als Ziel
Katalin Gennburg
Quantifizierung 036
Von der Arrondierungs- zur Urbanen
Optionsfläche
Clusterungsverfahren * 038
Gesamtfläche der einzelnen Bezirke mit 041
jeweils der Gesamtfläche der geclusterten
Liegenschaften *
Zusammenhang zwischen Clustern und Vermögens- 042
trägern – Vermögen in den vier Clustern *
Vermögensänderungen nach der Clusterung * 044
Flächen im THV und ihre Zielvermögen * 045
Qualifizierung 046
Der Weg zur Urbanen Optionsfläche
Clusterungsverfahren plus * 048
Filter – Kriterien zur Vorauswahl * 050
Potenzialprüfung Nutzungen 01 & 02 * 052
Operationalisierung 056
Vorschläge zur Implementierung
Projekte aus der Berliner Praxis 060
Glossar 084
* Literaturverzeichnis 096
Grafiken Impressum 09852°29'44.6"N 13°23'23.8"E 006 / 007
52°30'04.5"N 13°23'38.0"E 008 / 009
52°30'00.0"N 13°23'23.4“E 010 / 011
52°29'58.8"N 13°23'22.7"E 012 / 013
52°28'41.1"N 13°21'19.9"E 014 / 015
52°28'41.1"N 13°21'19.9"E 016 / 017
52°28'41.1"N 13°21'19.9"E 018 / 019
020 / 021
47,1 %
Etwa 420 km² der Fläche des Landes
Berlin befinden sich im Eigentum des
Landes Berlin
Berlin hat eine Fläche
von rund 89.000 Hektar
(890 km²)
Grafik: Was gehört Berlin
2020 auf Grundlage von
https://www.berlin.de/
sen/finanzen/vermoegen/
liegenschaften/transparente-
liegenschaftspolitik
artikel.702602.php, Stand
23.11.2021022 / 023
Landeseigene Vermögen / Flächen
64 %
des Fachvermögens (47,1 % der
Fläche des Landes Berlin)
sind Gewässer und Günflächen
25 %
des Fachvermögens
sind Verkehrsflächen
3%
Grundstücke, die für Fachaufgaben
nicht mehr benötigt werden
= Finanzvermögen
8%
Grafik: Was gehört Berlin Übriges Fachvermögen im Land Berlin, also außer Gewässer, Grün- und Ver-
2020 auf Grundlage von
https://www.berlin.de/ kehrsflächen, können beispielsweise Verwaltungsgebäude, Schulen, Kitas,
sen/finanzen/vermoegen/
liegenschaften/transparente-
Sportplätze, Kultureinrichtungen, oder Wissenschafts- und Forschungsein-
liegenschaftspolitik richtungen sein.
artikel.702602.php, Stand
23.11.2021hintergrund 024 / 025
Ein kurzer Abriss der Berliner Liegen- dies beispielhaft: Nachdem das Tacheles Ensemble 1998 vom Land Berlin für 2,8
Mio. DM (etwa 1,4 Mio. Euro) an die Fundus Gruppe verkauft wurde, lag der Wie-
schaftspolitik seit der Wiedervereinigung derverkaufswert des Grundstücks 2014 an die pwr development GmbH bereits bei
etwa 150 Mio. Euro.7 Der Wert hat sich innerhalb von 15 Jahren mehr als verhun-
dertfacht. Dieser Wert entspricht ungefähr 7,5 Prozent der Gesamteinnahmen der
Im Vorfeld der Wahlen zum Abgeordnetenhauses 2011 wandte sich die Initiative seit 2001 von Berlin verkauften Flächen und relativiert damit den Gesamtwert der
Stadt NeuDenken in einem offenen Brief an die Berliner Politik und forderte Einnahmen – zwei Milliarden Euro –, die mit den Verkäufen landeseigener Liegen-
eine Änderung des Umgangs mit öffentlichen Liegenschaften, weg von Privatisie- schaften überhaupt erzielt wurden. Die durch die weitreichenden Veräußerungen
rungen hin zu einer nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik. Die Initiative forderte von Liegenschaften erzielten Einnahmen haben die immensen Schulden des Lan-
einen Veräußerungsstopp landeseigener Liegenschaften, verlangte mehr bezahl- des Berlin, die im Jahr 2018 noch immer 57 Milliarden Euro betrugen, nicht we-
bare Mieten und Freiräume für Kunst und Kultur und positionierte sich gegen eine sentlich reduziert.8 Eine strategische Privatisierung öffentlicher Liegenschaften
Stadtentwicklungspolitik des schnellen Profits. zur Konsolidierung des Haushalts bildete einen Teil der langjährigen Argumenta-
Noch bis 2012 verkaufte das Land Berlin die eigenen Liegenschaften meistbietend tionslogik des Berliner Senats für dessen Austeritätspolitik, als deren Ergebnis
durch den Liegenschaftsfond Berlin. Das offizielle Ziel der Veräußerungen war einst veräußerte Liegenschaften nun zurückgekauft werden.9 Aufgrund von Haus-
der Abbau kommunaler Verschuldung, die unter anderem durch den Wegfall von haltseinsparungen fehlte außerdem die Anschlussförderung im Sozialen Woh-
Subventionen als Folge der Wiedervereinigung entstanden und durch den Berliner nungsbau, wodurch eine immense Anzahl von Sozialwohnungen wegfiel.10
Bankenskandal weiter angestiegen sind.1 Das Land Berlin verkaufte zwischen Bereits in den 1980er Jahren wurde vor den Folgen einer umgreifenden Neolibera-
1989 und 2019 zur Haushaltskonsolidierung 21 Quadratkilometer städtischen Bo- lisierung von Stadt gewarnt. Neben anderen warnte der Stadtforscher David Har-
dens. Dies entspricht der sechsfachen Größe des Tempelhofer Feldes.2 Ein Groß- vey davor, dass städtische Transformationen, die ausschließlich ökonomischen
teil der heute noch landeseigenen 420 km² Fläche sind vorwiegend nichtbebauba- Dynamiken und Interessen unterliegen, ungeahnte soziale Konsequenzen nach
re Grün-, Wald- und Gewässerflächen, was den Gestaltungsspielraum der Stadt, sich ziehen.11
z.B. bezahlbaren Wohn- und Gewerberaum zu schaffen, einschränkt. Der Großteil
des bereits verkauften Eigentums wurde als Share Deals umgesetzt.3 Die Immobi- Der Berliner Liegenschaftsfonds
lien werden dabei im Rahmen eines Unternehmensverkaufs als Vermögensanteil Der Liegenschaftsfonds wurde als neoliberales Werkzeug zu einem funktionalen
übereignet, ohne dass eine Grunderwerbsteuer für den Kaufpreis, die Übernahme Instrument der Berliner Politik zur gezielten Vermarktung, Verwertung und Pri-
von Belastungen oder die Gewährung von Wohn- und Nutzungsrechten anfällt. vatisierung landeseigener Liegenschaften eingesetzt. Mithilfe des Berliner Lie-
Unter anderem wurden die ehemals kommunalen Wohnungsbaugesellschaften genschaftsfonds, der als landeseigene, aber privatrechtliche Kapitalgesellschaft
GSW und GEHAG durch Share Deal Verkäufe veräußert.4 Insgesamt sind mehr als gegründet wurde, versuchte die Politik, durch das Gestalten individueller und
die Hälfte der zur Bebauung geeigneten und landeseigenen Grundstücke privati- objektbezogener Verkaufsentscheidungen Widerstände gegen den Verkauf von
siert worden, was die Handlungsspielräume der Berliner Stadtentwicklungspolitik Liegenschaften in den Bezirken und der Verwaltung zu umgehen.12 Um mit der
bis heute dramatisch einschränkt. Privatisierung öffentlicher Liegenschaften höchstmögliche Gewinne zu erzielen,
wurden unternehmerische Elemente in die Verwaltungsstrukturen der Bezirke
„Verloren, aber nicht für alle“ eingeführt. Berlin ist durch weitreichende Privatisierungen landeseigener Flächen
Für Investor*innen ist die Privatisierung landeseigener Liegenschaften lohnens- in einen Modus des Extraktivismus13 versetzt worden, der als einseitiges ökono-
wert, da die immensen Wertsteigerungen der Grundstücke als leistungslose Ge- misches Konstrukt Gewinnerwartung als Motor der Stadtentwicklung ins Zentrum
winne verbucht werden können.5 Der Ökonom Ottmar Edenhofer erläutert, dass setzt. Folgen dieser Politik sind ein überhitzter Wohnungsmarkt und ein sozial-
jene, die städtischen Boden besitzen, auch unvermeidbar von den öffentlich pro- räumliches Gefüge, aus dem einkommensschwache Gruppen verdrängt und so die
duzierten Gütern in der Stadt profitieren, wie von Parks, sozialer Infrastruktur Innenstadtbezirke homogenisiert werden.
oder Kunst- und Kultureinrichtungen und damit ohne Eigenleistung einen Zuge- Mit der Setzung neuer Schwerpunkte in der Liegenschaftspolitik der neuen Se-
winn generieren.6 Der Verkauf des Kunst- und Kulturhauses Tacheles verdeutlicht natsverwaltung konnte ab 2016 eine weitere Verdrängung alternativer Bewirt-hintergrund 026 / 027
schaftungsstrukturen durch beispielsweise Zwischennutzungen beendet werden.
Trotz dieser neuen Liegenschaftspolitik gibt es immer wieder Beispiele, die nicht Splitter- und Arrondierungsflächen
mit einer Abkehr vom Primat der Privatisierung öffentlicher Liegenschaften in in Relation zur Gesamtzahl der Liegenschaften im Treuhandvermögen
Einklang stehen. So stimmte 2017 die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) Lich- Gesamtfläche der Grafik: Splitter- und Arrondie-
tenberg dem Verkauf landeseigener Grundstücke an der Rummelsburger Bucht an Splitter- und rungsflächen im Kontext der
Arrondierungsflächen Gesamtliegenschaftszahl im
eine private Investorengruppe zu. Die Bürgerinitiative „Bucht für alle“, die auch im THV Treuhandvermögen auf Grundla-
ge von den öffentlich zugäng-
ein Nutzungskonzept für die Fläche vorgelegt hatte, wurde bei den Verhandlungen 15.531.702 m2
lichen BIM Kennzahlenreports
nicht berücksichtigt, obwohl bereits eine langjährig erfolgreiche Zwischennut- 2015-2020
zung durch die Initiative bestanden hat.14, 15 Der Bezirk Lichtenberg hat die Rum-
melsburger Bucht für eine weitere Privatisierung freigegeben, wodurch ein über-
holtes Verständnis von Stadtplanung durch die Politik praktiziert wird.
13.597.943 m2 * Durchschnittsgröße der
einzelnen Liegenschaften
** Prozentualer Anteil der
Splitter- und Arrondierungs-
Die neue Transparenz in der Berliner Liegenschaftspolitik flächen im THV
Nichtsdestotrotz wurde mit der Einführung der "Transparenten Liegenschaftspo-
litik" bereits im Jahr 2013 die Grundlage einer nachhaltigen Stadtentwicklung für
Berlin gesetzt. Damit sollten die wirtschafts-, kultur- und sozialpolitischen Ziele
und die Aspekte des Umweltschutzes, der Energieeffizienz und des Klimaschut-
zes realisiert werden. Dieser stadtentwicklungspolitische Wandel ist auch durch
die alternative Verwertung landeseigener Grundstücke geprägt. Anstelle von Ver-
marktung und Privatisierung tritt eine langfristige Betrachtung und Bewertung
städtischer Flächen in den Vordergrund. Der Verkauf von Liegenschaften erfolgt
demnach ausschließlich dann, wenn das Land die Entwicklung eines Grundstücks
nicht selbst wahrnehmen, aber über die künftige Nutzung mitbestimmen möchte.
In diesen Fällen erfolgt die Vermarktung grundsätzlich über ein Konzeptverfahren. 6.765.857 m2
Das substantielle Instrument der Transparenten Liegenschaftspolitik ist das von
5.843.140 m2
der Berliner Immobilien Management GmbH (BIM) durchgeführte Clusterungsver-
fahren, mit dem die öffentlichen Liegenschaften neu bewertet werden.
4.423.301 m2
Mit Transparenz ist lediglich die Nachvollziehbarkeit des Verfahrens gemeint, 4.011.187 m2
das der Umsetzung liegenschaftspolitischer Ziele dient. Im Abschlussbericht der
BIM wird das Clusterungsverfahren als ein konsensueller und transparenter Pro-
zess beschrieben, der die künftige Nutzung der Liegenschaften bestimmt. Trans-
parenz bezieht sich dabei auf ein formal nachvollziehbares Verfahren selbst. Es 3.553 m2
3.236 m2
gibt aber keine Offenheit im Sinne eines gemeinschaftlichen und offenen Zugangs *
2.432 m2 2.329 m2
zu Daten und Informationen. Eine genaue Auskunft darüber, welche Grundstücke 2.037 m2 2.052 m2
sich im Besitz der öffentlichen Hand befinden, bietet das Verfahren nicht. Der
Umgang mit städtischen Liegenschaften bleibt aber solange intransparent, bis
alle städtischen Akteure durch eine öffentliche Beteiligung in die Gestaltungs-
prozesse einbezogen werden. Eine umfassende Beteiligung sieht auch die Leipzig 29,2 % ** 29,3 % 42,3 % 44,8 % 48,9 % 51,9 %
1.280 / 4.371 1.231 / 4.201 1.177 / 2.781 1.124 / 2.508 1.063 / 2.171 1.015 / 1.954
Charta als Grundlage einer nachhaltigen Stadtentwicklung16 vor. Dem gegenüber 2015 2016 2017 2018 2019 2020hintergrund / 029 028
folgt die Berliner Liegenschaftspolitik derzeit nur bruchstückhaft diesem Ver-
ständnis vom Städtebau und von Flächennutzung. Das Ziel einer nachhaltigen
Stadtentwicklung sollte ein offener Austausch von Daten und Informationen
zwischen den Senatsverwaltungen und der Öffentlichkeit darstellen. So könnte
Transparenz in einem umfassenden Sinne erzeugt werden.
Bislang sind die Verwaltungsprozesse nicht darauf angelegt, Daten umfang-
reich zu veröffentlichen. Da wenig zentrale Steuerung der Datenbestände in Berlin
existiert und unterschiedliche Verwaltungen ihre Daten generell nicht unterein-
ander abstimmen, ist die Datenlandschaft in Berlin extrem heterogen. Obwohl im
Jahr 2018 die Open Data Informationsstelle (ODIS) gegründet wurde, die als An-
sprechpartner und Unterstützungsangebot zu Open Data für Mitarbeiter*innen
11,1 % 10,9 % 10,7 %
der Berliner Verwaltung dient, ist die Bereitstellung von Open Data in Berlin noch Individuelle Bauweise Produktion/Industrie/Lager Werdendes Bauland
begrenzt. Ungeachtet dessen, dass nicht nur die Wirtschaft, sondern auch die 446.170 m2 438.389 m2 432.230 m2
Zivilgesellschaft und die Verwaltung selbst von einem Open Data Angebot weit-
reichend profitieren könnte, wird die Datenoffenlegung bis auf Weiteres nur im
Kontext der Verwaltung vorangetrieben. Seit 2021 gibt es die Open Data Rechts-
verordnung zur Bereitstellung von offenen Daten, die allerdings nur für Behörden
der Berliner Verwaltung gilt. Eine vollständige Transparenz lässt sich aber nur mit
Hilfe eines Transparenzgesetzes erreichen, wie es beispielsweise die Hansestadt
Hamburg verabschiedet hat. Damit hat Hamburg eine rechtliche Grundlage für
Open Data geschaffen und einen Zugang zu Daten und Informationen im Interesse 7,2 % 6,6 % 5,6 % 5,4 %
Gemischte Nutzung
Forst-/ Erholungs-/Wochen- Medizinische
der Allgemeinheit und Zivilgesellschaft ermöglicht. Ein solches Transparenzgesetz 289.570 m2
Landwirtschaftsflächen endgrundstücke Einrichtung
auf Landesebene würde nicht nur für Behörden, sondern auch für landeseigene Splitter- und
265.228 m2 223.847 m2 215.292 m2
Gesellschaften wie der BIM gelten.
7%
Arrondierungsflächen
b
a c
3,9 % 3,8 %
Schulgebäude Sonstiges
a 5,3 % 157.000 m2 154.345 m2
Versorgungsanlagen Geschosswohnungsbau
5.221 m2 280.475 m2
1 Zawatka-Gerlach, Ulrich, 2011. 211.351 m2
2 Schüschke, Florine, 2020, S. 79.
b
Erbbaurecht Wohnen
3 Ebd. 4.537 m2
Gastronomie
Einzelhandel
4 Ebd.
40.300 m2
5 Ebd. c 2,4 % 2,4 %
Handel
6 Rettich, Stefan, Tastel, Sabine, 2020, S. 27.
Sachenrecht
Gewerbe Sport/Bäder Grünflächen
7 Malterre-Barthes, Charlotte, 2020, S. 116-125. 1.286 m2 96.821 m2 78.913 m2
8 Senatsverwaltung für Finanzen, 2022.
9 Harvey, 1989, S. 6. Grafik: Kategorien im
20.482 m2
10
Gemeinbedarf
Garagen
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, 2022. Treuhandvermögen 2020 auf
11
Sachenrecht
Harvey, 1989, S. 6. Grundlage von https:/ www.
12
39.513 m2
37.106 m2
Silomon-Pflug, Felix, 2018, S.211. berlin.de/sen/
13
Wohnen
14
ARCH+ 241, Berlin Theorie – Politik des Raums im Neuen Berlin, S. 96.
Schüschke, Florine, 2020, S. 79.
finanzen/vermoegen/
liegenschaften/transparente
6,9 % 5,3 % 2,4 %
Verkehrsfläche Erbbaurecht Gewerbe Büro/Verwaltung
15 Wahmkow, Jonas, 2019. liegenschaftspolitik/artikel.
277.777 m2 211.146 m2 84.188 m2
b
16 Bmi.bund.de, Neue Leipzig Charta, S. 8. 702602.phpStand: 23.11.2021
a c
Grafik: Zusammensetzung des Treuhandvermögens im Jahr 2020 (Gesamtfläche Treuhandvermögen 2020: 4.011.187 m²)hintergrund 030 / 031
Von Restflächen zu Jokerflächen – Berichterstattung an den Unterausschuss Vermögensverwaltung gemäß § 64 Abs.
2 Satz 1 Nr. 8 in Verbindung mit Abs. 9 Landeshaushaltsordnung (LHO).“
Raumaneignung als Ziel
Katalin Gennburg Als Stadtforscherin kenne ich etliche Projekte der kreativen Raumaneignung und
Sprecherin für Stadtentwicklung der Linksfraktion Berlin
Raumakrobatik weltweit und konnte diese Definition deshalb einfach nicht akzep-
tieren. Was bitteschön sollen denn „selbständig nicht bebaubare oder wirtschaft-
Was genau sind eigentlich Arrondierungsflächen? Diese bescheidene Frage lich nicht eigenständig nutzbare Flächen“ sein in einer Stadt, wo es Orte wie den
richtete ich im Mai 2019 als Abgeordnete an den Senat. Die schiere Tatsache, Club der Visionäre, Bauwagenplätze aller Art, das Tipi-Land oder den Klunkerkra-
dass aus sogenannten Restflächen im offiziellen Politikgeschäft heute „Urba- nich als Veranstaltungsort auf einem Parkhausdeck gibt? Über kreative Raumnut-
ne Optionsflächen“ geworden sind, ist ein Erfolg im Ringen um unseren Berliner zungen in einer Stadt mit Platzmangel wollte ich ernsthaft reden und Potenziale
Stadtraum. heben. Deshalb ließ ich nicht nach.
In der öffentlichen Debatte über Arrondierungsflächen wird manchmal über Rest- Meine Botschaft: Wenn bei diesen sog. Arrondierungsflächen Potenziale schlum-
flächen gesprochen, während beispielsweise der Berliner Atelierbeauftragte Mar- mern, dann sollten auch diese nicht mehr veräußert werden. Dass seit 2015 immer
tin Schwegmann immer wieder den Begriff der Jokerflächen in unsere Debatten mehr Initiativen Raumpotenziale für ihre Arbeit und die Entwicklung neuer Pro-
einführte. Drei Jahre ist es nun schon her, dass sich Akteur*innen aus verschie- jekte der Stadtproduktion von unten reklamierten, hat an sich schon viel mit der
denen stadtpolitischen Zusammenhängen und auf unterschiedlichen politischen Geschichte der Stadt seit 1990 zu tun; und vermutlich auch schon der davor.
Ebenen gemeinsam auf die Suche nach diesen unbekannten Raumpotenzialen
machten, und obwohl die Flächen selbst nach wie vor wie Staatsgeheimnisse ge- Berlin, die Stadt der Zwischennutzungen und Hausbesetzungen, der illegalen
hütet werden, sind wir gemeinsam einige Schritte vorangekommen. Raves und Restrealitäten… War es nicht eine Regierung unter dem früheren Bür-
germeister Wowereit, die diese Erzählung als Standortfaktor über die Stadt legte?
Heute, so die offizielle Verlautbarung der Berliner Immobilien Management GmbH Dass die Berliner*innen, spätestens seitdem ihre Stadt als „place to be“ vermark-
(BIM), seien „Urbane Optionsflächen“ Teil der Berliner Liegenschaftspolitik. Die- tet wurde, auch entsprechend als Antwort darauf die eigenen Räume mit Klauen
se Aussage markiert den Teilerfolg im Ringen um die Mitsprache in der Flächen- und Krallen verteidigten, ist nur folgerichtig. Dass mit dem Volksentscheid zur
vergabe durch zivilgesellschaftliche Akteur*innen einerseits, und die Bewertung Freihaltung des Tempelhofer Flugfeldes der neuerlichen Regierung damals die
von Grund und Boden nach nicht rein monetären Verwertungsoptionen durch Rote Karte gegen den weiteren Ausverkauf gezeigt und die Liegenschaftspolitik
das Land Berlin andererseits. Denn ich erinnere mich gut an die zahlreichen Ver- des Landes Berlin damit quasi per Volksabstimmung im Sinne der Sozialisation
anstaltungen und Diskussionsrunden, Plenardebatten und Haushaltsverhand- und Stadtaneignung von unten ausgerichtet wurde, ist Folge der brutalen Priva-
lungen seither, in denen mir von allen möglichen Ebenen bescheinigt wurde, tisierungspolitik nach 1990 und sollte als Rote Karte an die Regierenden für die
„Scheindebatten“ über nicht vorhandene Potenzialflächen zu führen und dass Ewigkeit verstanden werden. Leider wird trotz Volksabstimmungen und einem
es diese Flächen für kreative Nutzungen gar nicht gebe. So lautete die Antwort Jahrzehnt Runder Tische zur Berliner Liegenschaftspolitik seit Jahren so gut wie
der Senatsverwaltung für Finanzen auf meine schriftliche Anfrage mit dem Titel: allen Initiativen erzählt, dass nicht alle etwas vom Stadt-Raum-Kuchen abhaben
„Arrondierungsflächen? Zwischennutzungen & Kunstproduktionsräume!“ und könnten und der Platz in der Stadt nun einmal enger werde…
der Drucksachennummer 18/18787: „Bei Arrondierungsflächen handelt es sich
um selbständig nicht bebaubare oder wirtschaftlich nicht eigenständig nutzbare Abwimmeln hat System, und ich frage mich, wieso nach all dem Ausverkauf nicht
Flächen oder nicht benötigte Teilflächen von Verkehrs- oder Grünflächen in der eigentlich Demut bei den Regierungsinstitutionen angesagt ist, die über die Res-
Regel bis zu einer Größe von 300 m². Zudem gibt es in Einzelfällen auch extrem sourcen der Stadt wachen?
schlecht zugeschnittene größere Grundstücke (z.B. sehr lang gezogene oder nicht
erschlossene sog. „Hubschrauberlandeplätze“), bei denen als sinnvolle Option Ja, warum wird eigentlich der Platz vor allem für diejenigen immer enger, die sich
nur der Verkauf an Anrainer bleibt. Diese Klassifizierung ist auch Grundlage der um Stadtentwicklung von unten und in zivilgesellschaftlichen Strukturen um Ortehintergrund 032 / 033
der Zusammenkunft bemühen? Warum wird eigentlich immer jenen der Stuhl vor Nein, Stadträume sind hoch umkämpfte Räume, in denen das Recht auf die Stadt
die Tür gestellt, die Räume gemeinsam erobern und für gesellschaftliche Transfor- für die Menschen oder das Recht für die Kapitalverwertung durchgesetzt wird.
mationspotenziale ausloten und nutzen wollen? Diese politische Erfahrung sitzt Mit dem Berliner Bodenfonds haben wir uns in der 18. Wahlperiode auf den Weg
sehr tief, nicht nur bei mir als LINKE. Für mich ist sie handlungsleitend. gemacht, den Boden der Stadt demokratischer zu verwalten und wieder Liegen-
schaften für die strategische Flächenvorsorge zurückzuholen in Landeshand; das
Diese Erfahrung lässt dann auch aufhorchen, wenn der Senat im Folgesatz der ist ein wichtiger Schritt.
oben genannten Anfrage ausführt: „Selbstverständlich kann jedes Grundstück
eine Nutzung finden. Es gibt aber durchaus Grundstücke, an denen das Land Ber- Ein transparentes Liegenschaftskataster ist seit etlichen Jahren die Forderung
lin kein Interesse für eigene Zwecke haben kann und das Halten des Grundstücks der stadtpolitischen Gruppen in Berlin und wird mit derselben Entschlossenheit
damit nicht sinnvoll ist.“ Das aber ist doch die Gretchenfrage der Stadtentwick- von der Regierungsseite abgelehnt – leider. Nur wenn wir wissen, was der Stadt
lungspolitik, nämlich: Welches Interesse hat denn das Land und welche Zwecke gehört, können wir demokratische Zugänge zu diesem öffentlichen Eigentum le-
benennt die Landesregierung für die Nutzung des eigenen Grund und Bodens? gen oder stärken. Deswegen muss das Projekt der Restflächenerkundung weiter-
geführt werden, damit diese als Potenzialflächen auch genutzt werden können
Ganz offensichtlich hatte ich hier einen Dissens mit der Finanzbehörde, denn als und nicht weiter die Staatsschatulle füllen. Dass auch die Ebenen der Regierungs-
gewählte Abgeordnete streite ich für die strategische Raumrückgewinnung gegen politik inzwischen nicht mehr von Restflächen reden und deren Potenziale ver-
den Ausverkauf und die flächendeckende Kommerzialisierung der Stadt. Mein neinen, ist ein guter Anfang. Jetzt müssen diese Potenziale endlich veröffentlicht
Credo: Wir müssen Löcher in den städtischen Verwertungsteppich schneiden und und in einer weiteren Erkundung den Raumakrobat*innen Berlins zugänglich ge-
darüber Räume für die Menschen und gegen die einseitige Verwertungspolitik – in macht werden. Stadtbaugeschichte ist Gesellschaftsgeschichte. Machen wir diese
einer global organisierten Metropolenmarketing-Glitzerwelt – zurückgewinnen. Berliner Geschichte zu unserer Stadtaneignungsgeschichte!
Zurück zu meiner Frage: Können dafür auch „unvermarktbare“ Handtuchflächen
hilfreich sein? Wäre dem räumungsbedrohten Bauwagenplatz nicht auch geholfen,
wenn sich für diesen eine „unvermarktbare“ „Randfläche“ auftäte? Wäre eine sol-
che „Restfläche“ vielleicht eine prima Alternative für den Kinderzirkus oder das
Klimagartenprojekt?
Genau darum geht es: Raumpotenziale für Kreativnutzungen. Dafür dürfte wohl
kein Raum zu kompliziert und keine Fläche zu schlecht geschnitten sein, und Er-
fahrungen in zig anderen Städten bestätigen diese Vermutung. Doch bleiben wir
in Berlin: Mit dem Projekt der „Floating University“ (siehe S. 083) auf dem Regenrück-
haltebecken wurde vor einigen Jahren ein Ort geschaffen, der der lebendige Be-
weis für diese These ist und damit auch Architekturpreise abräumen konnte. Dass
die Floating University nun wieder in Gefahr ist, steht sinnbildlich für u.a. meine
Bemühungen, die Arrondierungsflächen in den vergangenen Jahren und die politi-
sche (fehlende) Bereitschaft umzusteuern.
Das Beispiel zeigt: Es geht nicht um Möglichkeiten, es geht um Macht! Dieses
simple wie gleichzeitig ernstzunehmende Fazit müssen wir uns im Kampf um städ-
tische Räume immer wieder klarmachen. Raum verteilt sich nicht von allein nach
sozialen Kriterien und in die Hände derjenigen, die Stadtraum umgestalten und
Räume für Menschen schaffen wollen, egal ob Wasser, Gärten oder Beton. 17 https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/18/SchrAnfr/s18-18787.pdfprozesse 034 / 035
prozesse 036 / 037
Quantifizierung verteilen (s.u.). Der Prozess wurde von der BIM durchgeführt, an dem Verfahren
waren alle Bezirke und Senatsfachverwaltungen sowie die Senatskanzlei19 betei-
Von der Arrondierungs- zur Urbanen ligt. Das Verfahren dient der Stadt als Werkzeug, um auf weitere Liegenschafts-
Optionsfläche verkäufe weitgehend zu verzichten beziehungsweise diese nur in Konzeptverfah-
ren zu vergeben, um gestaltend auf die Stadtentwicklung einzuwirken.
Das Konzept der Transparenten Liegenschaftspolitik des Berliner Senats aus In mehreren Votierungszyklen geben zunächst alle Bezirke ihr Votum ab und
dem Jahr 2013 bildet den Hintergrund dieser Studie. Im Auftrag der Senats- erst im Anschluss die Senatsfachverwaltungen und die Senatskanzlei. Danach
verwaltung für Finanzen (SenFin) hat die BIM das Clusterungsverfahren zur Be- wird im Portfolioausschuss über die endgültige Zuteilung der jeweiligen Flächen
wertung landeseigener Liegenschaften entwickelt. Im Abschlussbericht Cluste- entschieden. Der Umfang des von der Senatsverwaltung für Finanzen durch die
rung18 aus dem Jahr 2020 steht, dass Arrondierungs- und Splitterflächen unter BIM zur Analyse freigegebene Liegenschaftsvermögen Berlins umfasst ungefähr
300 m² aus haushaltstechnischen, rechtlichen und Praktikabilitätsgründen vom 5.700 Flächen bzw. 51.749.200 m²/Hektar. Diese Flächen wurden zwischen 2013
Clusterungsverfahren ausgenommen sind. Die Berliner Abgeordnete Katalin Genn- und 2019 im Rahmen des ersten Clusterungsverfahrens bewertet und strukturiert
burg hat aus diesem Grund bereits 2019 einen Antrag zur Untersuchung der im und in vier Cluster aufgeteilt. (siehe Grafik Seite 042/043)
Clusterungsverfahren nicht berücksichtigten Arrondierungs- und Splitterflächen
eingereicht. Dieser Antrag wurde als parlamentarischer Beschluss in den Landes- In Cluster I sind Grundstücke des Fachvermögens zusammengefasst. Ein Grund-
haushalt 2020 und 2021 mit aufgenommen und ist die Grundlage der Studie Urba- stück des Fachvermögens20 liegt vor, wenn es aktuell und vollumfänglich für
ne Optionsflächen. Diese wurde durch den Atelierbeauftragten für Berlin des bbk fachliche Zwecke genutzt wird und deren Nutzung durch die Fachverwaltung dau-
berlin in Kooperation mit raumlaborberlin im Jahr 2020/21 erarbeitet. In der Pro- erhaft beibehalten werden soll. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die insbe-
jektskizze für die Studie wurde die Untersuchung der Flächen als linearer Prozess sondere der gegenwärtigen Daseinsvorsorge dienen und vollumfänglich den Be-
vorgeschlagen, der in die Phasen Quantifizierung, Qualifizierung und Operatio- zirksverwaltungen zugeordnet sind (z.B. Kita, Schule oder Polizei etc.).
nalisierung strukturiert werden sollte. Nach einer Erfassung aller Flächen sollten
diese vertiefend untersucht werden, um dann geeignete Parameter für eine Inge- Im Cluster II sind Grundstücke der künftigen Daseinsvorsorge gruppiert. Diese
brauchnahme zu entwickeln. sogenannten Vorhalteflächen werden in zwei Kategorien aufgeteilt: Flächen der
Kategorie A sind Grundstücke, die im Zeitraum der nächsten fünf Jahre aufgrund
Die im Juni 2021 getroffene Entscheidung der Senatsverwaltung für Finanzen, die der demografischen Entwicklung für eine Aufgabe der Daseinsvorsorge als Fach-
Arrondierungs- und Splitterflächen nun doch in einem weiteren Clusterungsver- nutzung benötigt werden und deren Absicherung über eine Investitionsplanung
fahren durch den Portfolioausschuss bewerten zu lassen, machte eine Anpassung bereits gewährleistet ist. Flächen der Kategorie B werden voraussichtlich in einem
der Arbeitsweise und Methodik erforderlich. Die Ausrichtung der Studie nimmt Zeitraum von zehn Jahren für eine Aufgabe der Daseinsvorsorge als Fachnutzung
nun eine unterstützende Funktion im Votierungsprozess ein, um potenzielle Flä- durch das Land Berlin benötigt oder sie haben eine überbezirkliche Bedeutung
chen im Rahmen des Clusterunsgverfahrens herauszufiltern und eine nachgela- (z.B. Flächen für Kitas, Schulen oder Polizei etc.; eine Fläche mit überbezirklicher
gerte vertiefende Untersuchung zu ermöglichen. Eine das Clusterungsverfahren Bedeutung wäre z.B. ein Zoo).
ergänzende Untersuchung ermöglicht eine detaillierte Bewertung der Flächen, um
zielführend innovative Nutzungspotenziale zu erkennen. Dieses Vorgehen ermög- Zu Cluster III werden Grundstücke mit Vermarktungsperspektive gezählt, die in
licht es, identifizierte Flächen einer gemeinwohlorientierten Verwendung zuzuord- drei verschiedene Kategorien unterschieden werden: Ein Grundstück mit Vermark-
nen und perspektivisch als Urbane Optionsflächen zu entwickeln. tungsperspektive I liegt vor, wenn dieses weder einer gegenwärtigen oder einer
künftigen Daseinsvorsorge dient und nur noch untergeordnet fachlich genutzt
Das Clusterungsverfahren wurde im Rahmen der Transparenten Liegenschafts- wird. In Vermarktungsperspektive II fallen solche Grundstücke, die strategisch
politik entwickelt, um die zukünftige Verwendung kommunaler Liegenschaften gehalten und daher nur über Erbbaurechte oder Zwischennutzungen vermark-
zu bewerten und die Grundstücke entsprechend auf verschiedene Cluster zu tet werden sollen. Grundstücke in der Vermarktungsperspektive III dienen derprozesse 038 / 039
Clusterungsverfahren Akteur*innen Wer sitzt im Portfolioausschuss?
L EN
Z YK
S
NG
Rund 5.706 landeseigene Grundstücke wurden im Prozess der Clusterung hinsichtlich
SEN FIN BIM GMBH 12 BEZIRKE/ SENATSKANZLEI +
ihrer gegenwärtigen Nutzung und zukünftigen Nutzungsperspektiven im ersten Durch-
RU
gang untersucht.
BEZIRKS- 10 SENATS-
E ÄMTER VERWALTUNGEN
TI
VO
↓ ↓ ↓ ↓
Prozess- Operative Vermögens- Fachaufsicht
verantwortlich Steuerung träger ↓
Vorauswahl* 12 BEZIRKE/BEZIRKSÄMTER ↓ des Mitarbeiter*innen der
↓ Vorsitz im Prozesses jeweiligen Verwaltungen
Das erste Votum wird vom derzeitigen oder Portfolioaus- ↓
Objekt ehemaligen Vermögensträger abgegeben. schuss Beratende im
Pool Portfolio-
VERMÖGENSTRÄGER ausschuss
↓ ↓
hat in der Erstvotierung Einschätzungsprärogative, operativ mit
↑ welche Grundstücke im Fachvermögen bleiben CLiB **
SEN FIN
↑ SENATSKANZLEI +
Von der Senatsverwaltung für 10 SENATSVERWALTUNGEN
Finanzen wurden im Nachgang [Fachaufsicht] SEN FIN
der Aufstellung des Konzepts ↓ ↓
Ausschlussgründe für eine Fachverwaltung haben eine achtwöchige Frist, Mit Zustimmung der Finanzverwaltung kommt
Clusterung der landeseigenen um das Erstvotum zu bestätigen/zu widerrufen es zu einer Befassung im Portfolioausschuss.
Grundstücke definiert, um die zu
analysierende Anzahl an Objek- ↓ ↓
ten zu reduzieren.
Portfolio
Ausschuss
Befassung mit den Objekten
und Entschluss über das Cluster
Erstvotierung im Portfolioausschuss.
↓
Zweitvotierung Votierung in
↓
„Vermarktungsperspektive II -
Verdacht auf Eignung als
Urbane Optionsfläche“.
I II III IV I. Grundstücke des Fachvermögens
* **
AUSNAHMEN CLiB
Bestimmte Grund- CLiB steht für Cluste- II. Grundstücke für Daseinsvorsorge
stücke wurden aus rung der Liegenschaf-
„haushaltstechnischen, ten des Landes Berlin.
rechtlichen und Prak-
tikabilitätsgründen“
III. Grundstücke mit Vermarktunsperspektive
von der Clusterung
ausgenommen, z. B.
Splitter- und Arron- IV. Grundstücke mit Entwicklungsperspektive
dierungsflächen.
Cluster→prozesse / 041 040
Daseinsvorsorge mit Entwicklungsperspektive, die von Dritten geleistet wird. Die
Flächen der Vermarktungsperspektive werden über das Konzeptverfahren veräu-
Gesamtfläche der einzelnen Bezirke mit
ßert, in dem nicht die Verkaufssumme im Vordergrund steht, sondern das beste jeweils der Gesamtfläche der geclusterten
Konzept für die Erfüllung des angestrebten Nutzens des Grundstücks honoriert
wird. Das Grundstück wird hier vornehmlich durch Erbpachtverträge übertragen
Liegenschaften
(z.B. ein Grundstück, auf dem eine Wohnungsbaugenossenschaft bezahlbaren
Wohnraum schafft). Gesamtfläche der einzelnen Bezirke mit jeweils
der Gesamtfläche der geclusterten Liegen-
schaften, mit Daten aus dem Abschlussbericht
Dem Cluster IV werden Grundstücke mit Entwicklungsperspektive zugeordnet, der Clusterung und Wikipedia Stand 14.12.21
bei denen hinsichtlich der künftigen Nutzung ein öffentliches Interesse besteht.
Gesamtfläche in km2 der geclusterten Liegenschaften in den jeweiligen Bezirken
Das Land Berlin möchte demnach nicht als Eigentümer agieren, jedoch die zukünf-
tige Nutzung mitbestimmen. In diesen Fällen erfolgt die Vermarktung grundsätz-
lich über ein Konzeptverfahren.
Im Ergebnis des Clusterungsverfahrens 2013-19 entfielen 66 Prozent der unter- 10
suchten Flächen auf die Berliner Bezirke und 34 Prozent auf das Land Berlin, zu
dem das Treuhandvermögen, die SILB und SODA zählen, die durch die BIM verwal-
tet werden. (siehe Grafik Seite 042/043)
8
Steglitz-Zehlen dorf
6
Tempelhof-Schö neberg Reinickendorf
Mitte Pankow
4 Marzahn-
Heller sdorf
Neukölln Span dau
Charlottenburg-
Wilmersdo rf Treptow-Köpenick
2 Lichtenberg
18 Senatsverwaltung für Finanzen, 2020.
19 Die Senatskanzlei ist eine oberste Landesbehörde, die Friedrichshain-Kre uzberg
die Regierende Bürgermeister*in von Berlin bei der
Wahrnehmung ihrer Aufgaben unterstützt.
20 “Bleiben bei den jeweiligen Fachverwaltungen und Bezirken,
da sie für die Erfüllung der hoheitlichen Aufgaben des Landes
„betriebsnotwendig“ sind, bspw. für den Betrieb einer
Kita” - https://www.bim-berlin.de/unser-unternehmen/ Gesamtfläche der einzelnen Bezirke in km²
liegenschaftspolitik/clusterung/ zuletzt aufgerufen am 06.02.2022 0
25 50 75 100 125 150 200prozesse 042 / 043
Zusammenhang zwischen
Clustern und Vermögensträgern –
Vermögen in den vier Clustern
VERMÖGENSTRÄGER
Bezirke } Bezirke 66 %
}
Hauptverwaltungen SILB
SODA BIM 34 %
Treuhandvermögen des LFB
I. II. III. IV.
Grundstücke des Fachvermögens Grundstücke für Daseinsvorsorge Grundstücke mit Grundstücke mit
Vermarktungsperspektive Entwicklungsperspektive
SILB
BEZIRKE
SODA BEZIRKE
SILB
BEZIRKE BEZIRKE THV THV
SILB
SILBprozesse 044 / 045
Vermögensänderungen Flächen im THV und
nach der Clusterung ihre Zielvermögen
„Von den insgesamt 5.003 beschlossenen „Im Rahmen der Clusterung wurden ins-
Objekten ist für rund 83% kein Vermögens- gesamt 729 THV-Grundstücke für eine
transfer erforderlich, für rund 11 % wurde Herauslösung aus dem THV und eine
dieser bereits abgeschlossen und für rund Zuweisung in die vier Zielvermögen SODA,
5% ist dieser noch zu veranlassen. Dies 2.961.916 m2 952.589 m2 40.519.905 m2 Bezirk, Hauptverwaltungen und SILB 27 THV-Flächen
kann sowohl eine Herauslösung aus dem bereits bereits Vermögens- beschlossen. Rund 66 % (488 Objekte) der Übertragung zur Haupt-
Treuhandvermögen und Rückübertragung abgeschlossen veranlasst veränderung im THV befindlichen Clusterobjekte wur- verwaltung oder SILB 488 THV-Flächen
an die Bezirke, eine Zuweisung oder Ent- nicht erforderlich den oder werden dem SODA zugewiesen. gehen ins SODA
nahme aus dem SILB oder eine Zuweisung Diese bilden insgesamt eine Fläche von rd.
zum SODA bedeuten.“ 5% 83 % 2.420.000 m².“ 4%
Grafik: Vermögensänderung nach der Clusterung auf
11 % Grafik: Flächen im THV und ihre Zielvermögen nach 66 %
Grundlage von Abschlussbericht Clusterung 2020 der Clusterung auf Grundlage von Abschlussbericht
Clusterung 2020
30 %
214 THV-Flächen
Rückübertragung
an die Bezirkehintergrund 046 / 047
Qualifizierung Im nächsten Schritt wird überprüft, welche Nutzungskategorie vorliegt, also ob
es sich planungsrechtlich um eine Bau-, Frei-, Verkehrs- oder andere Fläche han-
Der Weg zur Urbanen Optionsfläche delt und ob diese Zuordnung gegebenenfalls geändert werden kann. Im Ergebnis
entsteht so eine Zuordnung der Flächen in Bauliche Nutzung oder Freiräumliche
Nutzung, die ihrerseits wiederum in permanent und temporär unterteilt sind. Flä-
Die im ersten Clusterungsverfahren nicht berücksichtigten Grundstücke der chen, die demzufolge nicht nutzbar erscheinen, werden der Position Mikrobrachen
Kategorie Arrondierungs- und Splitterflächen sollen in einem zweiten Verfah- zugeordnet. Mikrobrachen ermöglichen eine Biodiversität, die durch Kleinstbioto-
ren betrachtet werden. Um potenzielle Urbane Optionsflächen herauszufiltern, pe gefördert werden und einen Beitrag zur klimagerechten Stadt schaffen können
werden vorab Kriterien als Filter in den Clusterungsprozess integriert. Dabei han- (z.B. Nachbarschaftsgarten, Wildacker, naturnaher Teich).
delt es sich zunächst um minimale Anforderungen, wie Flächengröße, Nutzungsart
und Anbindung (siehe Grafik Seite 050/051), um eine möglichst große Anzahl an Grundstü- In der zweiten Stufe werden Kontext und Potenziale erfasst, um dadurch einen
cken potenziell verfügbar zu machen. Dies erfolgt über einen längeren Zeitraum in vertieften Eindruck der Gesamtsituation zu erhalten. Dabei richtet sich der Fokus
mehreren Zyklen, um die Kriterien gegebenenfalls anzupassen. Die Liegenschaften zum einen auf die baulichen und freiräumlichen Strukturen, zum anderen auf
mit dem Potential einer Urbanen Optionsfläche sollen Cluster III mit Vermark- Akteure, Nutzungen und Infrastrukturen im direkten Umfeld. Potenzielle Entwick-
tungsperspektive II zugeordnet werden, um diese dann über Erbbaurechte oder lungsbereiche, denkmalrechtliche Einschränkungen oder mögliche Bodenbelas-
Zwischennutzungen vergeben zu können. tungen bilden weitere Merkmale der Begutachtung.
Erweiterung des Clusterungsverfahrens Eine Aufstellung möglicher Programmierungen, die im Zusammenhang einer
Dem Clusterungsverfahren folgt eine vertiefte Untersuchung der potenziellen Ur- Entwicklung gemeinnütziger Orte grundsätzlich möglich sind, bildet den Ab-
banen Optionsflächen. In diesem zweistufigen Verfahren werden zunächst grund- schluss der zweiten Stufe. Im folgenden Kapitel werden Projekte aus der Berliner
stücksspezifische Aspekte wie Erschließung, Bebaubarkeit sowie die planungs- Praxis gezeigt, die genauere Vorstellungen ermöglichen.
rechtliche Kategorie geprüft, um mögliche Nutzungen allgemein einzugrenzen. In
der zweiten Stufe werden der spezifische Kontext des jeweiligen Grundstücks und
die daraus resultierenden Potenziale erfasst und Felder für eine mögliche Pro-
grammierung aufgemacht.
In der ersten Stufe (siehe Grafik Seite 052/053) wird zunächst geklärt, ob die Erschließung
einer Fläche im Sinne der Bauordnung für Berlin gesichert ist. Falls das nicht der
Fall ist, wird geprüft, ob eine Arrondierung mit angrenzenden Flächen möglich
ist, um eine Erschließung herzustellen. In diesem Zusammenhang ist es relevant,
ob sich die angrenzende Fläche in öffentlichem oder privatem Besitz befindet.
Einer Arrondierung mit einer Fläche, die sich in Privatbesitz befindet, kann nur
zugestimmt werden, wenn anteilig Nutzungsrechte eingeräumt beziehungsweise
anteilig die Art der Nutzung festgelegt wird. Die Arrondierungsfläche wird so zum
Joker. Im zweiten Schritt wird geprüft, ob eine Fläche grundsätzlich bebaubar ist.
Dazu wird untersucht, ob im Falle einer Bebauung die in der Bauordnung für Berlin
festgelegten Mindestabstandsflächen eingehalten werden und ob die so verblei-
bende Fläche eine Größe aufweist, die baulich genutzt werden kann. Falls dies
nicht der Fall ist, wird eine mögliche Freiraumnutzung untersucht.prozesse 048 / 049
Clusterungsverfahren plus Akteur*innen Wer sitzt im Portfolioausschuss?
L EN
Z YK
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NG
Erweitertes Verfahren für die 700 Arronderungs- und Splitterflächen
SEN FIN BIM GMBH 12 BEZIRKE/ SENATSKANZLEI +
unter 300m², die im ersten Verfahren nicht berücksichtigt wurden
RU
BEZIRKS- 10 SENATS-
E ÄMTER VERWALTUNGEN
TI
VO
↓ ↓ ↓ ↓
Prozess- Operative Vermögens- Fachaufsicht
verantwortlich Steuerung träger ↓
Vorauswahl 12 BEZIRKE/BEZIRKSÄMTER ↓ des Mitarbeiter*innen der
↓ Vorsitz im Prozesses jeweiligen Verwaltungen
Das erste Votum wird vom derzeitigen oder Portfolioaus- ↓
Objekt ehemaligen Vermögensträger abgegeben. schuss Beratende im
Pool Portfolio-
VERMÖGENSTRÄGER ausschuss
↓ ↓
hat in der Erstvotierung Einschätzungsprärogative, operativ mit
↑ welche Grundstücke im Fachvermögen bleiben CliB
SEN FIN
↑ SENATSKANZLEI +
Von der Senatsverwaltung für 10 SENATSVERWALTUNGEN
Finanzen wurden im Nachgang [Fachaufsicht] SEN FIN
der Aufstellung des Konzepts ↓ ↓
Ausschlussgründe für eine Fachverwaltung haben eine achtwöchige Frist, Mit Zustimmung der Finanzverwaltung kommt
Clusterung der landeseigenen um das Erstvotum zu bestätigen/zu widerrufen es zu einer Befassung im Portfolioausschuss.
Grundstücke definiert, um die zu
analysierende Anzahl an Objek- ↓ ↓
ten zu reduzieren.
Portfolio
Ausschuss
Befassung mit den Objekten
und Entschluss über das Cluster
Erstvotierung im Portfolioausschuss.
Filter Zweitvotierung ↓
Votierung in
↓
„Vermarktungsperspektive II -
Verdacht auf Eignung als
Urbane Optionsfläche“. Potential
Evaluierung Evaluierung Evaluierung bestätigt
Kriterien für Verdacht auf Eignung
als urbane Optionsfläche
I II III* IV 2 3 4 5
NUT- PRO- PER- MODELL-
ZUNGEN GRAM- SPEK- PROJEKT
MIE- TIVEN
RUNG
6
VERGABE-
PROZESSE
*
Vermarktungsperspektive 2
Cluster→ Potenzialprüfung→prozesse 050 / 051
Filter – Kriterien zur Vorauswahl Definition der einzelnen
Flächenkategorien
W1 Wohnbaufläche GFZ über 1,5
W2 Wohnbaufläche GFZ bis 1,5
Das Ziel der Quantifizierung ist es, die infolge des ersten abgeschlossenen W3
W4
Wohnbaufläche GFZ bis 0,8
Wohnbaufläche GFZ bis 0,4
Clusterungsprozesses verbliebenen Arrondierungs- und Splitterflächen mit we- SH Sonderbaufläche Hauptstadtfunktionen
SG Sonderbaufläche mit gewerblichem
niger als 300 m² in einem erneuten Clusterungsverfahren mittels folgender Para- Charakter
M1 Gemischte Baufläche
meter erneut zu analysieren: M2 Gemischte Baufläche
G Gewerbliche Baufläche
EHK Einzelhandelskonzentration
S Sonderbaufläche entspr.
Zweckbestimmung
SGrün Sonderbaufläche mit hohem Grünanteil
GB Gemeinbedarfsfläche
VE G Fläche mit gewerblichem Charakter
VE Grün Fläche mit hohem Grünanteil
Bahn Bahnfläche
Grün Freiflächen
Lawi Landwirtschaftsfläche
Wasser Wasserfläche
LP Nutzungsbeschränkungen zum Schutz
der Umwelt aus Flächennutzungsplan-
Legende 2015
1
FLÄCHENGRÖSSE
Die Fläche sollte minimal eine
2
NUTZUNGSART
Alle Nutzungsarten der
3
ANBINDUNG
Die Fläche sollte sich innerhalb des
Größe von 10 m² haben Kategorien: W1, W2, W3, W4, SH, SG, S-Bahn Ringes befinden oder nicht
M1, M2, G, EHK, S, S Grün, GB, weiter als 5 min (zu Fuß) entfernt
VE G, VE Grün, Bahn, Grün, vom ÖPNV vorzugsweise U-, S-
Wasser, Lawi, LP oder Strassenbahn sein.prozesse 052 / 053
Potenzialprüfung
Nutzungen 01
1. 2. 3. 4.
Erschließung Bebaubarkeit Flächenkategorie Nutzungen
1.1 Ist eine öffentliche Erschließung 2.1 Ist die Fläche nach 3.1 Ist die Fläche im FNP §5 als
nach §4 BauO Bln gewährleistet? BauO Bln §5-7 baulich nutzbar ? Baufläche gekennzeichnet ?
Bauliche Dauerhaft
Nutzung
Temporär Saisonal
Fünf Jahre
bis zehn
Ganzjährig
2.2 Ist die Fläche als gemein- Jahre
schaftlicher Freiraum* nutzbar?
1.2 Ist eine Arrondierung 1.2 Kann die Fläche Temporär Saisonal
der Fläche möglich? mit einer landeseigenen * z.B. Flächen für Stadtmöbel, begehbare Bis fünf
Flächen arrondiert Grünflächen, Wasserspiele, welche von
Jahre
werden? der Gemeinde bewirtschaftet und unter- 3.2 Ist die Fläche im FNP Ganzjährig
halten werden können. §5 als Freifläche gekenn-
„Common Spaces“
zeichnet ?
Freiräumliche Dauerhaft
3.3 Ist eine Nutzung
plaungsrechtliche
Umwidmung
1.2 Kann die Fläche als möglich? Temporär Saisonal
Jokerfläche genutzt werden? Fünf Jahre
3.2 Ist die Fläche im FNP bis zehn
§5 als Verkehrsfläche Ist das Verhältnis Jahre
Ganzjährig
Private Eigentümer*innen werden
gekennzeichnet ? Aufwand/Nutzen
Flächen unter der Erfüllung gemein-
nütziger Auflagen zugesprochen
tragbar?
Temporär Saisonal
Bis fünf
Jahre
Ganzjährig
3.2 Ist die Fläche im FNP §5 Mikrobrache Kategorie 1
in einer andere Flächen-
kategorie verzeichnet ?
Kategorie 2
Kategorie 3
1.1 1.2 2.1 3.1
§ 4 BauO Bln Bebauung der Definition: Unter Arrondierung versteht man eine Neu- §5 BauO Bln Zugänge und Zufahrten auf den § 5 BauGB, Inhalt des Flächennutzungsplans
Grundstücke mit Gebäuden ordnung von Grundstücken. Zersplitterte Flächen sollen Grundstücken
zu einer sinnvollen Einheit zusammengefasst werden. §6 BauO Bln Abstandsflächen, Abstände
Ja
Definition Arrondierungsfläche siehe Glossar S. 092 §6a BauO Bln Abstandsflächen, Abstände für
Lauben in Kleingärten Nein
§7 BauO Bln Teilung von Grundstückenprozesse 054 / 055
Potenzialprüfung
Nutzungen 02
4. 5. 6. 7.
Nutzungen Kontext Potenzial Programmierung
Abfrage individueller Parameter.
Die Bedarfe der Nutzungen werden aus dem näheren und
weiteren Kontext abgeleitet.
Bauliche Dauerhaft 5.1 6.1 Infrastrukturelle Anbindung Wohnen + Arbeiten
Nutzung Wie kann man die Art der Bebauung im näheren Kontext und Erschließung Neue Wohntypen
beschreiben? - Ist eine Anbindung mit ÖPNV in 5 min zu Fuß zu erreichen? Gemeinschaftliches Wohnen
Temporär Saisonal - Ist die Fläche Teil einer Blockrandbebauung oder Teil eines - Welche Art von ÖPNV (Bus, S-/U- oder Straßenbahn) befindet sich im Träger Wohnen
Fünf Jahre
städtebaulichen Komplexes? näheren Kontext ? Atelier Wohnen
- Besteht das Potenzial in der Bodenfläche? - Gibt es weitere Mobilitätsangebot wie Car- oder Bikesharing?
bis zehn
Ganzjährig - Besteht das Potenzial in der Dachfläche? - Welche Medien liegen an? (Strom, Frisch- und Abwasser etc.)
Jahre Kunst + Kultur
5.2 Ateliers
Theater
Temporär Saisonal Welches Maß für eine bauliche Nutzung ist im näheren 6.2 Programmatik Ausstellungsorte
Bis fünf Kontext angemessen? - Welche Flächennutzungen gibt es in der näheren Umgebung?
Jahre - Welche bauliche Dichte ist mit dem Kontext vereinbar? - Existieren bereits gemeinwohlorientierte Projekte? Veranstaltungsorte + Clubs
Ganzjährig - Wenn ja, besteht ein Potenzial der Verknüpfung oder Erweiterung der
Programmatik? Bildung + Soziales
Gemeinschaftsgärten
Freiräumliche Dauerhaft 5.3 Nachbarschafts- & Jugendtreffs
Nutzung Wie kann man die Art der Freifläche im näheren Kontext 6.3 Entwicklungsbereiche Offene Werkstatt
- Befindet sich die Fläche in einem spezifischen Entwicklungsbereich mit Unterkünfte
beschreiben? bestimmten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen?
Temporär Saisonal - Ist die Fläche Teil einer Blockrandbebauung oder Teil eines
- Oder innerhalb eines Sanierungsbereiches?
Fünf Jahre städtebaulichen Komplexes?
- Ist eine kollektive oder öffentliche Fläche angemessen?
- Wie ist der BRW (Bodenrichtwert) zu beurteilen? Sport + Freizeit
bis zehn - Befindet sich die Fläche innerhalb der Aktionskulisse Städtebauförde- Sportplatz
Jahre
Ganzjährig
rung oder im Förderprogramm Soziale Stadt? Skatepark
5.4 Spielplatz
Welches Maß für eine bauliche Nutzung ist im näheren Outdoor Fitness
Temporär Saisonal Kontext angemessen?
Bis fünf - Wie hoch sollte der Anteil von Versiegelung sein?
6.4 Akteur*innen
Jahre - Wie hoch sollte die Dichte an Bepflanzung sein?
- Befinden sich Wohnbaugesellschaften im Umkreis von 1.000m?
- Befinden sich Wohnbaugenossenschaften im Umkreis von 1.000m?
Gewerbe + Produktion
Ganzjährig - Welche Substrate und Bodenbeläge sind angemessen? Märkte
- Sollten bestimmte Anwohnende oder Institutionen im Besonderen be-
rücksichtigt werden? Co-Working
Werkstatt
Mikrobrache Kategorie 1 5.5 Atelier
Sind im Kontext noch weitere Flächen, welche erweitert 6.5 Vorgeschichte
Kategorie 2
oder zu einer Biotopkette verknüpft werden können? - Sind unterschiedliche Aspekte des Denkmalschutzes (Bau, Boden, Natur, Biotop + Habitate
Garten, Flur etc.) zu beachten? Ziele einer klimagerechten Stadt:
- Liegen bei der Fläche Angaben zur Bodenbelastung oder Altlasten vor? Biodiversität, erweiterte Lebensräume
- Befindet sich auf der Fläche bereits formelle oder informelle Bebauung
Kategorie 3 Hochwasserschutz
oder andere Nutzungen?
Höhere Lebensqualität im urbanen Raum
5.1 6.3
§ 34 BauGB, Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang § 165 BauGB Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
bebauten Ortsteile § 169 BauGB Besondere Vorschriften für den städtebaulichen Entwicklungsbereich
§ 35 BauGB, Bauen im Außenbereich §1-§23 DSchG Bln DenkmalschutzGes. Berlin
5.1-5.4
Art und Maß der zukünftigen Nutzungen ist eine wichtige Handlungsebene für
die Akzeptanz in der Nachbarschaft und im StadtraumSie können auch lesen
