W MITARBEITERWOHNEN MEHR ALS EIN INSTRUMENT AKTIVER PERSONALPOLITIK - RegioKontext
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Wirtschaft
macht
ohnen
MITARBEITERWOHNEN
MEHR ALS EIN INSTRUMENT AKTIVER PERSONALPOLITIK
EDITORIAL
»...und dann waren da früher ja noch die
Werkswohnungen.«
Diesen Satz hörten wir immer wieder bei unseren In unseren Gesprächsrunden mit den Fachverbänden stieß die-
Vor-Ort-Recherchen in Städten mit angespannten se Idee auf großes Interesse. Das spornte uns an, gezielt nach
Wohnungsmärkten. aktuellen Fallbeispielen zu suchen. Wir sind in ganz Deutsch-
land fündig geworden: Da gibt es z.B. einen Großbäcker in
Denn Unternehmen könnten dort Mietwohnungen Berlin oder die Stadtwerke in München: Sie stellen eigene
bauen, wo bezahlbare und bedarfsgerechte Wohnun- Wohnungen für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bereit.
gen am dringendsten benötigt werden: in den Städ- Und sie machten es zeitgemäß, d.h. kleinteiliger, passgenauer,
ten, in der Nähe der Arbeitsplätze. So kam uns der vielfältiger als das traditionsreiche Pendant, suchen nach prag-
Gedanke: Kann man dieses – eigentlich historische matischen Lösungen.
– Thema der Werkswohnungen auch neu und zeitge-
mäß denken? Ein neuer Werkswohnungsbau stößt auch auf großes Interesse
in der Öffentlichkeit. Das bekamen wir bereits 2016 zu spüren
bei unserer ersten »Handreichung« zum Thema »Wirtschaft
macht Wohnen«. Kein Wunder denn dieses Wohnungsbau-In-
strument kann nicht nur Unternehmen bei der Personalgewin-
nung dienen - es hilft auch bei der Entlastung angespannter
Wohnungsmärkte, verbessert das Angebot an bezahlbaren
Wohnungen.
„Wirtschaft macht Wohnen“
Mitarbeiterwohnen: Aktuelle Herangehensweisen und modellhafte Lösungen
Handreichung für die gewerbliche Wirtschaft, die Wohnungswirtschaft
und lokale Akteure
Berlin, 22.04.2016
Den ersten Teil der Studie finden Sie unter Arnt von Bodelschwingh bei einem Workshop des Bundesministerium
www.regiokontext.de/upload/WmW.pdf oder folgen Sie für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit zum Mitarbeiter-
dem QR-Code wohnen im Dezember 2016
2 RegioKontext I Wirtschaft macht Wohnen
Diskussionsrunde zu »Wirtschaft macht Wohnen« auf der Expo-Real
Die erste Untersuchung erzeugt 2016 ein großes Medienecho in München mit Staatssekretär Gunther Adler (BMI)
Die betriebswirtschaftliche Rendite der Wohnungsbauinves- Wir danken allen Gesprächspartnerinnen und Gesprächspart-
tition stand und steht bei diesen Projekten allenfalls an zwei- nern für Einblicke in ihre Unternehmen. Unser Dank gilt auch
ter oder dritter Stelle. Werkswohnungen sind – nicht zuletzt unseren Auftraggebern, die die Relevanz dieses Themas früh-
durch die Vorgaben zum geldwerten Vorteil – regelrechte zeitig erkannt haben: dem Bundesverband Deutscher Baus-
»Mietspiegelwohnungen«, im Wortsinne bezahlbar für dieje- toff-Fachhandel e.V. – BDB, dem Bundesverband Deutscher
nigen, für die sie errichtet wurden: die Facharbeiterinnen und Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. – GdW, der
-arbeiter, Busfahrer und Bäckerinnen, Verkäufer und Sicher- Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau
heitstechnikerinnen, Gastronomie- und Pflegekräfte – kurz: e.V. – DGfM, dem Deutschen Mieterbund e.V. – DMB, der
für die arbeitende Mitte der Gesellschaft. Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt – IG BAU sowie
dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe e.V. – ZDB. Un-
Faszinierend an diesem Thema finden wir, dass Unterneh- terstützung bei der Recherche erhielten wir vom Deutschen
men unter unterschiedlichsten Rahmenbedingungen gute Industrie- und Handelskammertag – DIHK.
Lösungen finden können: Ein zeitgemäßer Werkswohnungs-
bau kann bei kleinen, mittelständischen Handwerksbetrieben Die von uns zusammengestellten Beispiele und die Inter-
ebenso funktionieren wie bei großen, kommunalen Unter- views mit Expertinnen und Experten beweisen: das neue
nehmen. Es gibt kluge Kooperationen, bei der ein kommu- Mitarbeiterwohnen ist ein Erfolgsmodell! Die recherchierten
nales Wohnungsunternehmen spezielle Unterkünfte für Aus- Unternehmen würden angesichts von Fachkräftemangel und
zubildende eines großen Autoherstellers errichtet und seine demografischen Wandel in ihren Belegschaften allesamt wie-
Erfahrungen und Unterstützung nun auch für andere gewerb- der in den Wohnungsbau investieren. In diesem Sinne hoffen
liche Betriebe anbietet. wir, dass diese Broschüre allen Interessierten Ideen und Ins-
piration bringt.
Der neue Mitarbeiterwohnungsbau funktioniert in sehr viel-
fältigen Branchen, Unternehmensgrößen und Realisie-rungs- Wir wünschen Ihnen eine angenehme Lektüre!
modellen. Gute Beispiele finden sich dabei in den verschie-
densten Regionen Deutschlands. Von der Ostseeküste über
Hannover und Wolfsburg bis in den Süden, in Memmingen
oder Tübingen beschäftigen sich Personalabteilungen, Be-
triebsräte und Vorstände mit Wohnraum für die eigene Be-
legschaft.
3
FALLBEISPIELE
Holz-Wohnungen für
die Belegschaft 6 18 Partnerschaft
auf Augenhöhe
ÜSTRA Gewoba Nord
Hochwertiges Wohnen für
qualifizierte Fachkräfte 7 20 Wohnen, wo andere
Urlaub machen
VW Immobilien Das Ahlbeck Hotel und Spa
Mehr als warm
und trocken 8 22
Junges Wohnen Ingolstadt:
»Win-Win« durch Kooperation
Stadtwerke Köln vor Ort
Audi und GwG Ingolstadt
Wohnen im Schaufenster
eines Weltkonzerns 12 26 Reaktivierung des betrieblichen
Wohnungsbaus
BASF Wohnen + Bauen Stadtwerke München
Von der Siedlungsgesellschaft
zum Wohnungsunternehmen 14 27 Betriebsrat initiiert
Genossenschaft
Robert Bosch Stadtwerkschaft München
Wohnungsgesellschaft
Gemeinsam arbeiten,
gemeinsam leben 15 28 Backe, backe,
Häusle baue
Karl-Schubert-Gemeinschaft Bäckerei Häussler
30 Selber bauen macht
attraktiv
Schmid Alarm
4 RegioKontext I Wirtschaft macht Wohnen
WEITERE BEITRÄGE
10 Günstige Wohnungen bedeuten »mehr Netto vom Brutto«
Interview mit Sophie von Saldern, Personalleiterin der Kölner Verkehrs-Betriebe
11 Mitarbeiterwohnen als Antwort auf den Fachkräftemangel
Gastbeitrag von Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat
16 Unternehmen als Wohnungsanbieter
Interview mit Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbunds
17 Investor baut für Pflegekräfte
Interview mit Andreas Nagel, Geschäftsführer der Hemsö GmbH
29 Mitarbeiterwohnen – Relevanz für die Wohnraumentwicklung Freiburgs
Gastbeitrag von Prof. Dr. Martin Haag, Bürgermeister für Stadtentwicklung und Bauen der Stadt Freiburg
32 Ausblick
Maßgeschneiderte Lösungen – vom Bäcker bis zum DAX-Konzern
24 außerdem ein Blick über den Tellerrand
mit Beispielen aus den USA, Österreich und Japan
5
Holz-Wohnungen für die
Belegschaft
ÜSTRA, Hannover
Für Thomas Kraayvanger ist der aktuelle Neubau ÜSTRA kann monetär nur schwer mit ande-
2.086
Konzernangehörige
von 139 Wohnungen eines der aufregendsten
Projekte seiner Karriere. Kraayvanger ist Ge-
schäftsführer der ÜSTRA VE, einer sozialen Ver-
ren großen Arbeitgebern der Region wie VW
oder Continental konkurrieren. Deswegen bie-
ten wir unseren Beschäftigten einen ganzen
sorgungseinrichtung, die eng mit den Hanno- Blumenstrauß an Zusatzleistungen an. Die Mit-
verschen Verkehrsbetrieben verknüpft ist. Der arbeiterwohnungen sind eine Blume in diesem
Verein, der paritätisch von Arbeitnehmer- und Strauß.«
Arbeitgebervertretern besetzt ist, bietet Vorsor-
500
geleistungen für aktive, im Ruhestand befindli-
che und ehemalige Mitarbeiterinnen und Mitar-
beiter der ÜSTRA an. Die 500 Wohnungen im
Wohnungen im Bestand gehören dabei zum Anlagevermögen
Bestand und sorgen für eine stetige, sichere Rendite.
139 neue Informationszentrum: ein zum Holzklotz umdekorier-
Wohnungen ter Bus der ÜSTRA als Infozentrum
in Realisierung
Die Wohnangebote richten sich an die gesamte
Belegschaft. »Wir investieren kontinuierlich in
10
den Wohnungsbestand und haben unsere Woh-
nungen in den letzten Jahren sukzessive moder-
€/m2 nisiert. Heute gibt es zum Beispiel kaum noch
durchschnittlich eine Wohnung ohne eigenen Balkon«, erläutert
nettokalt Kraayvanger die Bemühungen der ÜSTRA VE im
im Neubau Bereich Bestandsentwicklung. Die Mietpreise in
Visualisierung: So soll das neue Quartier am Ende den neuen Wohnungen, die bis 2019 in Holzbau-
aussehen weise im Stadtteil Vahrenwald entstehen, orien-
20 %
geförderte
Aktuell entsteht der erste Neubau der ÜSTRA
VE seit über 40 Jahren auf einem ehemaligen
tieren sich am örtlichen Mietspiegel und sollen
im Durchschnitt 10 EUR/m2 nettokalt nicht über-
steigen. Rund 20% der Wohnungen sind als
Betriebsbahnhof. Bereits 2007 lobte die Stadt Sozialwohnungen von der Stadt Hannover ge-
Sozialwohnungen
Hannover einen städtebaulichen Architekten- fördert. Insgesamt werden rund 35 Mio. EUR
wettbewerb für die Entwicklung des Areals investiert. »Nach einer Baurechtsänderung und
aus. Zunächst wollten die Hannoverschen Ver- überstandener Bombenräumung im Mai 2017 –
35
kehrsbetriebe das Gelände komplett an einen verbunden mit der größten Evakuierung in der
Investor verkaufen. Erst 2012 konkretisierte sich Geschichte Hannovers – steht unserem Baupro-
Mio. € die Idee, die Wohnungen durch den betriebsna- jekt jetzt nichts mehr im Weg«, hofft Kraayvan-
Investition hen Verein bebauen zu lassen. Die Motivation ger auf den zügigen Abschluss der Bauarbeiten.
in Neubau dafür erklärt Arnd Brinkmann, Personalleiter
des Verkehrsbetriebes: »In den nächsten Jah-
ren brauchen wir 600 neue Arbeitskräfte. Die
6 RegioKontext I Wirtschaft macht Wohnen
Hochwertiges Wohnen für
qualifizierte Fachkräfte
VW Immobilien, Wolfsburg
Das Mitarbeiterwohnen hat beim größten deut- Seit 2012 befasst sich das Wohnungsunterneh-
schen Automobilhersteller eine lange Tradition.
In der Nachkriegszeit bis in die 70er Jahre hin-
ein errichtete die VW Immobilien GmbH – eine
men wieder mit Neubau von Wohnungen. Über
160 Wohnungen entstanden bereits, weitere
350 Einheiten befinden sich in Planung Reali-
344
Beschäftigte
100 % Tochter des VW Konzerns – rund 10.500 sierung. Damit engagiert sich die VW Immobi-
Wohnungen in Wolfsburg. In Zeiten, in denen lien GmbH als Partner der Stadt Wolfsburg im
sich der Wohnungsmarkt entspannte, öffnete Zuge der kommunalen Wohnungsbauoffensive.
sich das Unternehmen auch für Mieterinnen Das untere und das mittlere Preissegment sind
9.156
und Mieter, die nicht im Konzern arbeiteten, und im Unternehmensbestand noch zahlreich ver-
trennte sich gezielt von ausgewählten Objekten. treten. Neue Wohnungen werden vor allem im
Gleichwohl kam es noch bis vor gut zehn Jahren »Komfort-Bereich« gebaut, um das Wohnen in
zu Leerständen in den eigenen Wohnungsbe- der »Pendlerstadt Wolfsburg« auch für die ge- Wohnungen im
ständen. hobenen Einkommensgruppen attraktiver zu Bestand
machen.
100 %
Tochter der
Volkswagen AG
184 Mio.€
Umsatz im
Visualisierung eines neuen Wohnquartiers Große Pläne: VW Immobilien beteiligt sich an der Jahr 2015
Neubauoffensive Wolfsburgs
Inzwischen hat sich das Bild gewandelt. Die
Stadt Wolfsburg und der VW Konzern wachsen, Die neuen Wohnungen entstehen auf konzernei-
84
die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen und genen Flächen zu Preisen ab 10 EUR/m2 netto-
Eigenheime steigen rasant an. »Wir betreiben kalt. Sie bieten abwechslungsreiche Grundrisse
%
ein neues Mitarbeiterwohnen«, erklärt Ulrich sowie hochwertige Ausstattungen. Ob möblier-
des Bestands
Sörgel, Leiter für Wohnimmobilien. »Für uns ist te Business-Apartments mit ergänzenden Ser-
unter 7€/m2
die Motivation für den Wiedereinstieg in dieses vice-Angeboten als Übergangslösung für Aus-
nettokalt
Thema die Steigerung der Standort- und Arbeit- landsrückkehrer des Konzerns oder größere
geberattraktivität zur Fachkräftegewinnung für 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen mit hochwertiger
350
die Volkswagen AG. Deshalb bauen wir attrakti- Ausstattung für Führungskräfte: das Portfolio
ve, qualitativ hochwertige Wohnungen.« des Unternehmens bietet eine breite Palette an
zeitgemäßen Wohnungsangeboten.
Wohnungen
in Realisierung
und Planung
7
Mehr als »warm und trocken«
Stadtwerke Köln
Technische Neuerungen, innovatives Ma- dieser Art von Wohnung ging immer mehr
1960
nagement, moderne Arbeitsatmosphäre: zurück. »Zwischenzeitlich lag der Anteil der
Unternehmen stehen in einem permanenten Mitarbeiter innerhalb der Mieterschaft bei
Wettbewerb um neue Ideen und gutes Per- weit unter 50%«, erläutert Preuss die Folgen
gegründet sonal. Altbewährte Konzepte haben da mit- für die Belegung der Wohnungen.
unter einen schweren Stand. »Doch das Rad
muss nicht immer neu erfunden werden«, Mit der Zunahme der Wohnungsnot in
findet Bernd Preuss, Abteilungsleiter für Im- Köln, den steigenden Mietpreisen und dem
mobilienmanagement und Wohnungswirt- Fachkräftebedarf im Konzern ergab sich für
4.5
schaft bei den Stadtwerken Köln und Leiter Preuss die Chance, die Wohnangebote der
der konzerneigenen Wohnungsgesellschaft WSK neu auszurichten. »Ab 2013 haben wir
Mrd. €
(WSK). Seit einigen Jahren pumpen er und damit begonnen die Wohnanlagen zu moder-
Umsatz
sein Team daher neuen Wein in altbekannte nisieren, den Wohnungsbestand durch be-
im Jahr
Schläuche und denken die Themen Wohnen, darfsgerechten Neubau zu ergänzen und alle
2016
Arbeiten und Leben ganzheitlich neu und Wohnungen auf einen modernen, zeitgemä-
zusammen: »Das Mitarbeiterwohnen ist für ßen Stand zu bringen.« Die Nachfrage durch
uns ein zentrales Thema der letzten Jahre Konzernangehörige konnte dadurch enorm
12.473
Konzernangehörige
und wir sind froh über die Chancen, die sich
für den Stadtwerke Köln Konzern dadurch
bieten.«
gesteigert werden. Über 85% der sanierten
Wohnungen werden inzwischen an die Be-
legschaft des Kölner Stadtwerkekonzerns
vergeben.
Die Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke
Köln (WSK) schaut auf eine über 50-jährige Wohnen bei den Stadtwerken Köln bedeutet
Geschichte zurück. Gegründet im Jahr 1964, mehr, als eine warme und trockene Bleibe
1.923
wurden in den Anfangsjahren vor allem öf- zu haben. Die Objekte befinden sich in der
fentlich geförderte Wohnungen gebaut. Die Nähe zu den Betriebsstandorten. Kurze
Nachfrage von Konzernangehörigen nach Arbeitswege für die Angestellten helfen
Wohnungen
im Bestand
140 Mio. €
Investitionen in den
Neubau und Instand-
haltung bis 2025
900
Wohnungen
Zusatzbedarf
Quartiersaufwertung im Bestand: Die Planung sieht die Sanierung von 64 Wohnungen bis 2018 vor
8 RegioKontext I Wirtschaft macht Wohnen
»Das Mitarbeiterwohnen ist für uns ein zentrales Thema
der letzten Jahre, und wir sind froh über die Chancen,
die sich für die Stadtwerke Köln dadurch bieten.«
Bernd Preuss, Leiter der Wohnungsbaugesellschaft der Stadtwerke Köln
Aber auch für die Belegschaft be- Neubauwohnungen als auch in den
deutet das Wohnen in konzerneige- komplett-sanierten Wohnungsbe-
nen Wohnungen mehr als nur ein ständen«, beschreibt Bernd Preuss
Dach über dem Kopf zu haben. »Die die Auswirkungen der Neubau- und
Mitarbeiter schätzen es als Teil einer Sanierungsinitiative. Die neuen
Konzern-Community in vielfältige Wohnungen werden auch dringend
Angebote der WSK eingebunden zu benötigt (siehe Interview mit der
sein.« Car-Sharing, Betriebssport, Personalleiterin der KVB auf S. 10).
Kitanutzungen sind nur einige An- Bei einer aktuellen Mitarbeiterbe-
Bernd Preuss im Gespräch mit einer gebote, die der Konzernmitarbeiter fragung gaben 900 der rund 12.000
Mieterin angeboten bekommt. Beschäftigten ein zusätzliches Inte-
resse nach den WSK-Wohnungen
dabei das Verkehrsaufkommen und Die Stadtwerke Köln wollen weiter bis 2020 an. Es bleibt also noch viel
den Schadstoffausstoß in Köln zu in den Mitarbeiterwohnungsbau in- Wein zu keltern für Bernd Preuss
reduzieren – ein großes Problem vestieren. Bis 2025 sollen rund 140 und sein Team.
in der Rheinmetropole. »Die durch- Mio. EUR für die Instandhaltung,
schnittliche Entfernung zwischen Sanierung und den Neubau von
Wohnung und Arbeitsplatz beträgt Wohnungen investiert werden. »Die
bei Konzernkollegen, die nicht in Nachfrage nach den Wohnungen ist
einer WSK-Wohnung wohnen, 25 extrem hoch, und das sowohl in den
Kilometer. Dagegen reduziert sich
die Entfernung bei WSK-Mietern auf
wenige Kilometer. Dadurch schaffen
70 Mieteinheiten der WSK rechne-
risch eine CO2-Reduzierung von
100t jährlich.«
Die Nähe zum Arbeitsplatz hat aber
noch weitere Vorteile: »Ein Mitarbei-
ter der eine Stunde oder mehr im
Verkehr festhängt, wird neuesten
Studien zufolge auch gesundheitlich
belastet. In Verbindung mit den be-
ruflichen Belastungen steigt dadurch
schnell das Risiko des Arbeitsaus-
falls. Je länger der Arbeitsweg, des-
to höher das Risiko«, erklärt Preuss
die Vorteile des Wohnens in Be-
triebsnähe. Darüber hinaus sorgen
die kurzen Wege zur Arbeit für eine
höhere Lebensqualität der Beschäf-
tigten. Nebenbei werden die Risiken
eines Wegeunfalls reduziert. Für die
Stadtwerke Köln mit seinen acht
Sparten und rund 12.500 Beschäf-
tigten kein unwichtiges Argument. Ein Gebäude des fertiggestellten Marienburger Forums
9
Günstige Wohnungen bedeuten
»mehr Netto vom Brutto«
Sophie von Saldern (Kölner Verkehrs-Betriebe)
Sophie von Saldern leitet die Personalabteilung der Kölner Verkehrs-Betriebe (KVB). Die
KVB gehören zu den Stadtwerken Köln, die über knapp 2.000 Wohnungen im Bestand
verfügen und sich seit einigen Jahren intensiv mit dem Neubau von Wohnungen für die
eigene Belegschaft beschäftigen. Im Interview erklärt Frau von Saldern die Bedeutung des
Mitarbeiterwohnungsbaus aus Sicht einer Personalleiterin.
zum freien Markt sind die Mieten Wir unterscheiden nicht zwischen
unserer Personalwohnungen sehr Belegschaft und neuen Kollegin-
attraktiv. Dank der günstigen Woh- nen und Kollegen. Unser gesamter
nungen haben die Mitarbeiterinnen Wohnungsbestand steht grundsätz-
Welche Rolle spielen Mitarbeiter- und Mitarbeiter damit am Ende des lich allen Mitarbeiterinnen und Mit-
wohnungen für Sie als Personallei- Monats mehr Netto vom Brutto üb- arbeitern zur Verfügung. Allerdings
terin? rig. haben wir bei der KVB eine sehr
niedrige Personalfluktuation. Das
Das Thema gewinnt für uns im- spricht für eine hohe Zufriedenheit,
mer mehr an Bedeutung. In einem Beim Renteneintritt dürfen Ihre viele Kolleginnen und Kollegen woh-
Ballungsgebiet wie Köln besteht Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in nen auch bereits schon in Wohnun-
ein großer Wettbewerb um gute den Wohnungen der Stadtwerke gen der Stadtwerke. Wir nutzen die
Arbeitskräfte. Der demografische bleiben. Diese Wohnungen stehen Wohnungsangebote daher derzeit
Wandel führt dazu, dass künftig vie- Ihnen dann nicht mehr für aktive schwerpunktmäßig bei der Gewin-
le Stellen innerhalb der KVB neu be- Kolleginnen und Kollegen zur Verfü- nung neuer Mitarbeiterinnen und
setzt werden müssen. Es gibt nicht gung. Welcher Ansatz steht hinter Mitarbeiter.
viele Arbeitgeber, die ihren Beschäf- dieser Idee?
tigten Wohnungen anbieten können.
Wohnungen für Mitarbeiterinnen Wer lange bei der KVB gearbeitet Wie bewerben Sie die Wohnungen
und Mitarbeiter bieten daher die hat, soll auch beim Renteneintritt in bei der Suche nach neuem Perso-
Gelegenheit, sich im Kampf um die den Betriebswohnungen wohnen nal?
besten Köpfe hervorzuheben. bleiben dürfen. Neben einer sozialen
Komponente bieten wir das auch an, Wir beginnen gerade damit, auch
um unsere Kolleginnen und Kollegen aktiv auf unsere Wohnungen im
Warum bieten Sie selbst Wohnun- bei der Altersvorsorge zu unterstüt- Rahmen der Personalsuche hinzu-
gen an? Können Sie nicht einfach zen. Die Miete bleibt auch beim Ren- weisen und dieses Angebot somit
mehr Lohn zahlen, damit sich ihre teneintritt stabil. Das wissen unsere stärker strategisch einzusetzen. In
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter Mitarbeiter und müssen daher keine Bewerbungsgesprächen weisen wir
auf dem freien Markt eine Wohnung besonderen Wohnungsausgaben im bereits auf unser Wohnungsangebot
leisten können? Alter befürchten. Dadurch gewinnen hin. Bald soll das Angebot auch in
unsere Wohnungsangebote zusätz- unsere Stellenanzeigen aufgenom-
Die Mieten in Köln und anderen lich an Attraktivität. men werden. Wir sind gespannt dar-
Großstädten sind in den letzten Jah- auf zu sehen, welche Rolle die Woh-
ren stark gestiegen. Die Kölner Ver- nungen bei der Gewinnung neuen
kehrs-Betriebe sind als öffentlicher Nutzen Sie das Wohnungsangebot Personals haben werden. Vor allem
Arbeitgeber an Tarifverträge gebun- nur beim Werben um neues Perso- für Bewerberinnen und Bewerber,
den. Wir können daher nicht einfach nal oder zielt es auch auf die beste- die noch nicht in Köln wohnen, ist
höhere Löhne zahlen. Im Vergleich hende Belegschaft? das Angebot sehr interessant.
10 RegioKontext I Wirtschaft macht WohnenMitarbeiterwohnen als Antwort auf
den Fachkräftemangel
Gunther Adler (Bundesministerium des Inneren)
Der Gastbeitrag von Gunther Adler - Staatssekretär im Bundes-
ministerium Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat
(BMI) - beschreibt die Potenziale des Mitarbeiterwohnens bei der
Akquise neuer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für Unternehmen
in Deutschland angesichts des vorherrschenden Fachkräfteman-
gels.
Der Fachkräftemangel, vor dem Experten seit Jahren war- Wir haben es mit einer echten Win-Win-Situation zu tun:
nen, ist in Deutschland längst Realität geworden. Viele Es profitieren das Unternehmen und die Mitarbeiterinnen
Unternehmen können ihre gute Auftragslage mangels ge- und Mitarbeiter!
eigneter Arbeitskräfte nicht voll ausschöpfen. Fast jedes
zweite mittelständische Unternehmen klagt über Umsat- Erfreulicherweise gibt es bereits vorbildhafte Projekte und
zeinbußen, weil Fachkräfte fehlen. einen klaren positiven Trend. Das belegen die vielen guten
Fallbeispiele, die RegioKontext in der vorliegenden Studie
Wir brauchen qualifizierte Menschen, die den Wirtschafts- zusammengetragen hat und die interessierten Unterneh-
standort Deutschland weiter nach vorne bringen und men den Einstieg in den Mitarbeiterwohnungsbau erleich-
Wachstum generieren. All diese Fachkräfte und ihre Fami- tern können.
lien brauchen aber auch geeignete Wohnungen.
Ich bin sicher, dass der Bau von Mitarbeiterwohnungen
Auch wenn wir es in der vergangenen Legislaturperiode in den nächsten Jahren noch weiter an Bedeutung zuneh-
geschafft haben, dass wieder deutlich mehr gebaut wird, men wird. Denn Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber sind
gibt es in vielen Städten immer noch zu wenig bezahlbare mit einem Angebot von maßgeschneiderten und bezahlba-
Wohnungen. Besonders betroffen sind wirtschaftsstarke ren Wohnungen bei der Gewinnung von Fachkräften ganz
Regionen mit hoher Unternehmensdichte. Allein bis zum klar im Vorteil!
Jahr 2020 müssen jährlich mindestens 350.000 Wohnun-
gen gebaut werden, um den Bedarf zu decken.
Der Bau von Mitarbeiterwohnungen ist dabei ein vielver-
sprechender Ansatz, denn:
> Betriebseigene Wohnungen sind ein großer Vorteil bei der
Mitarbeitergewinnung.
> Unternehmen können Wohnungen genau dort maßgeschnei-
dert bereitstellen, wo sie diese für ihre Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter benötigen. Das Risiko von Leerständen oder
Ausfällen bei den Mietzahlungen ist damit denkbar gering.
> Und nicht zuletzt sind Wohnimmobilien auch als Kapitalanla-
ge durchaus attraktiv.
11Wohnen im Schaufenster eines
Weltkonzerns
BASF Wohnen + Bauen, Ludwigshafen
Wenn in Ludwigshafen von den »Anilinern« Die Kriegszerstörungen trafen Ludwigshafen
die Rede ist, weiß jeder, wer gemeint ist: und das Unternehmen hart. Gut die Hälfte
85
Beschäftigte
die Belegschaft des Weltkonzerns BASF, des-
sen Name ursprünglich eine Abkürzung für
»Badische Anilin- & Soda-Fabrik« war. Der
der konzerneigenen Wohnungsbestände
wurde zerstört. Intensiver Neu- und Wie-
deraufbau führten dazu, dass schon Anfang
Farbstoff Anilin war eines der ersten Produk- der 50er Jahre wieder viele »Aniliner« in
te dieses Traditionsunternehmens, das seit Werkswohnungen leben konnten. Es folgte
1865 die Rheinstadt Ludwigshafen prägt. eine weitere Phase rasanten Wohnungs-
baus durch die GEWOGE, die später in
6.500
Das Unternehmen begann schon früh, sozia- die LUWOGE überging. Aus dieser Epoche
le Angebote für die Belegschaft zu schaffen. stammt die Mehrzahl der heutigen Woh-
Kurz nach der Gründung wurde eine betriebs- nungsbestände. Denn noch bis Anfang der
Wohnungen eigene Krankenfürsorge etabliert, ebenso be- 1990er Jahre waren bezahlbare Wohnungen
gann schon 1872 der Bau der »Hemshof-Ko- in Ludwigshafen knapp.
lonie« mit mehr als 400 Wohnungen. Diese
Aktivitäten wurden über die Jahrzehnte aus- Während sich die Wohnungsversorgung in
gebaut und erlebten einen ersten Höhepunkt der Folgezeit entspannte, entpuppte sich die
70
in den 1920er Jahren: 1926 wurde die Kon- LUWOGE, die seit 2015 unter dem Namen
zerntochter »Gemeinnützige Wohnungsbau- BASF Wohnen + Bauen firmiert, als geeig-
%
gesellschaft für Werkangehörige« (GEWO- netes Schaufenster für Konzernprodukte:
bewohnt von
GE) gegründet, die seither – kontinuierlich, Unter anderem durch die Verwendung neuer
BASF
wenn auch unter wechselnden Namen – für Dämmstoffe aus dem Hause BASF entwi-
Angehörigen
attraktiven Wohnraum für BASF-Mitarbeiter ckelte sich das Wohnungsunternehmen zu
am Standort Ludwigshafen zuständig ist. Pa- einem Vorreiter der energetischen Moder-
2015
rallel zum Mietwohnungsbau etablierte die nisierung. Johanna Coleman, Geschäftsfüh-
BASF auch eine Gemeinnützige Siedlungs- rerin der BASF Wohnen + Bauen, verweist
gesellschaft,die der Belegschaft den Weg ins auf die große Bedeutung im Ludwigshafe-
aus LUWOGE Eigenheim »auf eigener Scholle« ebnete. ner Wohnungsmarkt: »Wir entwickeln in der
wird BASF
Wohnen + Bauen
8,00
ab €/m2
nettokalt Miete
im Neubau
6,5
Marktanteil
%
am Mietwohnungs-
markt in
Ludwigshafen
Eines der Neubauprojekte der BASF Wohnen + Bauen
12 RegioKontext I Wirtschaft macht Wohnen»Bei uns wohnen »Aniliner« vom Hilfsarbeiter bis zur
Führungsspitze.«
Johanna Coleman, Geschäftsführerin der BASF Wohnen + Bauen
möglichst vielfältige Angebote. Das Unternehmen profi-
tiert dabei von Flächenreserven, so dass auch der Neubau
preislich eher am unteren Ende des Mietspiegels positio-
niert werden kann.
Heute sind rund 70% der Mieterschaft Werksangehö-
rige. »Bei uns wohnen Aniliner vom Hilfsarbeiter bis zur
Führungsspitze«, so Coleman. Wechselt der Mieter den
Arbeitgeber oder geht er in Ruhestand, so bleibt das Miet-
verhältnis bestehen und er wohnt weiterhin in der BASF
Wohnen + Bauen-Wohnung, wenn er das möchte. Auch
in der alltäglichen Bewirtschaftung der Bestände wird die
große Konzernnähe spürbar: Über die Vergabe von Woh-
nungen entscheidet die Wohnungskommission der BASF.
Die BASF-Mitarbeiter bekommen die Miete zudem direkt
vom Gehalt abgezogen. Das hat auch für das Verhältnis
zum Vermieter Konsequenzen: Beschwerden können
durchaus auch über den Betriebsrat eingereicht werden,
dann mit entsprechendem Nachdruck. »Hier arbeiten wir
gut zusammen«, beschreibt Coleman das Verhältnis zur
Durch Modernisierung und den Anbau von Balkonen investiert
Arbeitnehmervertretung, die in der Wohnungskommissi-
das Wohnungsunternehmen in seine Bestände
on traditionell über die Belegung der Wohnungen mitent-
scheidet – getreu dem Motto: »Wir vermieten hier an Kol-
Regel nicht nur einzelne Wohnungen, sondern gesamte legen – an die Aniliner!«
Quartiere weiter und machen diese durch Modernisie-
rung zukunftsfähig. Darüber hinaus engagieren wir uns
gemeinsam mit anderen Akteuren in der Stadt für Umfeld
und Infrastruktur«.
Derzeit gehören rund 6.500 Wohnungen zum Bestand.
Das Unternehmen vermietet Wohnraum für unterschied-
liche Zielgruppen in verschiedenen Größen und Preis-
klassen, verkauft Wohnungen und verhilft Menschen so
zu den eigenen vier Wänden, verwaltet diese Eigentü-
mergemeinschaften, modernisiert den Bestand und baut
in Einzelfällen auch neu. Im Durchschnitt entstehen in
den kommenden fünf Jahren bis zu 40 neue Wohnun-
gen im Jahr. Gerade in Werksnähe bemüht man sich um
Alt- und Neubau in der Hüttenmüllerstraße
13Von der Siedlungsgesellschaft
zum Wohnungsunternehmen
Robert Bosch Wohnungsgesellschaft, Stuttgart
,
1936
gegründet
1990
aus SIGE
wird
WOGE
Der letzte Neubau der WOGE in Renningen
2.300
Wohnungen im
Michael Seiffert, Geschäftsführer der Robert
Bosch Wohnungsgesellschaft, kann auf eine
lange Unternehmensgeschichte zurückblicken:
die Wohnung bekommen. Die Entscheidung
liegt jedoch bei uns. Eine Win-Win Situation für
Bosch und die WOGE«, erläutert Seiffert die der-
Bestand Bereits vor über 80 Jahren wurde die Robert zeitige Praxis der Wohnungsvergabe.
Bosch-Siedlung gGmbH (SIGE) gegründet. Da-
mals ging es allein um die Wohnraumversor- »Die Bosch-Belegschaft ist selbstverständlich
gung der Mitarbeiter von Bosch. Mit zinsfreien weiterhin unsere Zielgruppe. Interessenten, die
30
neue
Baudarlehen der Robert Bosch GmbH war die
Gesellschaft in der Lage ihre Wohnungen zu
bauen. Im Gegenzug erhielt das Unternehmen
nicht bei Bosch arbeiten, mieten bei uns jedoch
zu den gleichen Konditionen. Eine Kopplung von
Miet- und Arbeitsverträgen gibt es schon lange
Belegungsrechte und konnte so entscheiden, nicht mehr«, fasst Seiffert zusammen.
Wohnungen
wer aus der Belegschaft in die Wohnungen ein-
jährlich
zieht. In den letzten Jahren wurde an mehreren
Standorten in der Region Stuttgart neu gebaut.
10,50
Mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnüt- Im Durchschnitt entstehen so rund 30 Wohnein-
zigkeitsrechts im Jahr 1990 verliert die SIGE heiten pro Jahr, alle mit sehr guter Ausstattung.
€/m2 ihre Gemeinnützigkeit und wird steuerpflichtig. Der letzte Neubau mit 52 Wohnungen entstand
nettokalt Miete Es folgt die Umbenennung in »Robert Bosch in Renningen, gut 20 km westlich von Stuttgart.
beim Neubau Wohnungsgesellschaft mbH« (WOGE). Im Lau- »Unsere Nettokaltmiete für diesen Neubau
in Renningen fe der Zeit ändert sich auch die Finanzierung des liegt durchschnittlich bei 10,50 EUR/m2«, erklärt
Unternehmens, das heute sämtliche Projekte Seiffert. Die Wohnungsbaugesellschaft baut vor
selbst finanziert. Mit der Rückzahlung der zins- allem kompakte Zwei- bis Vier-Zimmerwohnun-
60-95
losen Kredite entfallen die Belegungsrechte für gen mit einer Größe von 60-95 m2. Gerne würde
Bosch. Was dennoch beibehalten wird, sind die Michael Seiffert noch mehr bauen, aber häufig
m2
Wohnungskommissionen an den Bosch-Stand- gestaltet sich der Erwerb geeigneter Grundstü-
Wohnungsgröße
orten, die sich aus Betriebsrat und teilweise cke schwierig. »Wenn wir mehr Grundstücke
im Neubau
Personalabteilungen zusammensetzen. »Wir bekämen, könnten wir auch mehr bauen«, be-
melden der Kommission freie Wohnungen, schreibt er Ambition und Herausforderung der
und diese macht daraufhin Vorschläge für neue Wohnungsgesellschaft.
Mieterinnen und Mieter, die in der Regel auch
14 RegioKontext I Wirtschaft macht WohnenGemeinsam arbeiten,
gemeinsam leben
Karl-Schubert-Gemeinschaft, Filderstadt
1973
gegründet
ca. 280
betreute
Beschäftige
Darstellung des Neubauvorhabens der Karl-Schubert-Gemeinschaft in Filderstadt
Die Karl-Schubert-Gemeinschaft ist eine Ein-
richtung für Menschen mit Behinderung und
betreibt mehrere Standorte in der Nähe Stutt-
bezahlbaren Wohnraums eine Möglichkeit, die
eigene Attraktivität als Arbeitgeber zu steigern. 15
eigene
garts. Sie bietet stationäres Wohnen in Wohn- Im Falle eines Leerstands würden die Wohnun- Werkstätten
gruppen und ambulant betreutes Einzel- oder gen auch an externe Interessierte vermietet.
Paarwohnen an. Das Wohnangebot wird durch Angesichts der großen Nachfrage, sei damit
Arbeit, Beschäftigung und Therapie in den eige- allerdings nicht zu rechnen, so Herr Braun. Ein
nen Werkstätten ergänzt. Die anthroposophi-
sche Einrichtung verfolgt einen sozialtherapeu-
tischen, inklusiven Ansatz.
weiteres Plus: Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
dürfen teilweise auch im Falle der Beendigung
des Arbeitsverhältnisses in der Wohnung blei-
20
Wohnungen im
ben.
Bestand
Derzeit verfügt die Organisation bereits über
ca. 20 Wohnungen für die Mitarbeiter. Diese Bei der Planung und dem Bau kooperiert die
Wohnungen sind durchgehend vermietet und Einrichtung mit einem externen Architekten und
2018
werden stark nachgefragt. Aus diesem Grund einem Bauleiter. Sie werden für das Projekt auf
plant der Verein den Bau neuer Wohnungen: Bis Honorarbasis (HOAI) bezahlt. Verwaltung und
voraussichtlich 2020 sollen fünf weitere Woh- Vermietung der Wohnungen nach Abschluss
nungen für die Mitarbeiter entstehen. Im Zuge der Bauarbeiten sollen hingegen in Eigenregie Baubeginn
dessen werden drei weitere Wohnungen für durchgeführt werden. Als aufwendig und zei-
Wohngruppen als auch Räume für Tagesbetreu- tintensiv beschreibt Braun das Bauleitplanver-
ung und zur gemeinschaftlichen Nutzung errich- fahren. Die Kommune Filterstadt ist jedoch im
tet. Die Flächen hierfür wurden angekauft. gesamten Prozess kooperativ und entgegen-
5
kommend gewesen und habe das Vorhaben von
Als Motivation für den Neubau in Filterstadt - ei- Anfang an unterstützt.
nige Kilometer südlich von Stuttgart - beschreibt
Wohnungen für
Tobias Braun, Verwaltungsleiter des Vereins,
Angestellte
neben der Verfolgung eines inklusiven Ansatzes
geplant
bei der Betreuung auch die Chance der Mitarbei-
tergewinnung: In Anbetracht eines angespann-
ten Wohnungsmarktes ist die Bereitstellung
15Unternehmen als
Wohnungsanbieter
Lukas Siebenkotten (Deutscher Mieterbund)
Lukas Siebenkotten ist Bundesdirektor des Deutschen Mieter-
bundes (DMB). Für den DMB liegt die Bedeutung des Mitarbei-
terwohnens vor allem in der Bereitstellung bezahlbaren Wohn-
raums. Doch welche Folgen hat es für die Mieterinnen, Mieter
und Unternehmen, wenn der Chef zum Vermieter wird? Und
hilft das Mitarbeiterwohnen wirklich dabei bezahlbaren Wohn-
raum bereitzustellen?
Der Deutsche Mieterbund unterstützt das Thema »Mit- Mitarbeiterwohnen aus Sicht der Mieterinnen und Mie-
arbeiterwohnen« aktiv. Was bewegt Sie, dieses Thema ter bedeutet zunächst einmal bezahlbares und bedarfs-
voranzutreiben? gerechtes Wohnen, aber natürlich auch soziale Absiche-
rung. Weil nicht zwingend rein renditeorientiert, müssen
In Deutschland, insbesondere in den Städten fehlen eine keine Mietpreissprünge befürchtet werden, und natürlich
Million Wohnungen. Rund 400.000 neue Wohnungen, da- gilt auch hier das „normale“ Mietrecht, d.h. die bewähr-
von mindestens 200.000 neue Mietwohnungen, müss- ten Mieterschutzvorschriften. Das gilt selbstverständlich
ten pro Jahr fertiggestellt werden, um hier der wachsen- da, wo Unternehmen mit örtlichen Wohnungsbaugesell-
den Nachfrage gerecht zu werden und das bestehende schaften oder Genossenschaften zusammenarbeiten,
Wohnungsdefizit schrittweise abzubauen. Um diese Fer- aber auch bei den von den Unternehmen selbst errichte-
tigstellungszahlen tatsächlich zu realisieren, brauchen wir ten und verwalteten Wohnungen. Der Begriff des Mitar-
neben Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften beiterwohnens ist vielfältig. Er umfasst sowohl das An-
oder kommunalen Unternehmen weitere, vor allem auch gebot klassischer Mietwohnungen, als auch das Angebot
private Investoren. Als neuer Akteur kommt hier die Wirt- von Werksmietwohnungen, Dienstwohnungen oder von
schaft in Betracht, d.h. die Unternehmen und Arbeitgeber, Wohnheimplätzen, unter Umständen nur, um einen vo-
die vor Ort agieren. Es gilt, diese Akteursgruppe als Woh- rübergehenden Wohnungsbedarf abzudecken. Entschei-
nungsinvestoren und Wohnungsanbieter zu gewinnen, dend aber ist, dass Mitarbeiterwohnen das Angebot an
eigentlich zurückzugewinnen. Denn die Unternehmen Wohnungen vor Ort erweitert.
könnten dort Mietwohnungen bauen, wo bedarfsgerech-
te und bezahlbare Wohnungen am dringendsten benötigt Trotzdem ist das ja eine eher untypische Situation: Wel-
werden: in den Städten, in der Nähe der Arbeitsplätze. che Folgen hat es, wenn der Chef auch der Vermieter ist?
Bezahlbare Mietwohnungen bergen gerade auf engen
städtischen Wohnungsmärkten bei der Akquise von Fach-
kräften, sowie bei Mitarbeiterfindung und –bindung enor- Der Arbeitgeber, der gleichzeitig Vermieter ist, unter Um-
me Vorteile. Deshalb werden beim Mitarbeiterwohnungs- ständen die Verknüpfung von Arbeits- und Mietvertrag,
bau Renditeerwartungen nicht im Vordergrund stehen. das sind heute eher untypische Situationen. Natürlich
Letztlich ziehen die Menschen in die Städte, weil hier die kann es da Probleme geben: Wenn bei einem Arbeits-
Ausbildungs- und Arbeitsplätze sind. Sie brauchen dann platzwechsel unter Umständen der Verlust der Wohnung
aber auch Wohnungen, um hier lernen und arbeiten zu droht. Wenn Mieterrechte gegenüber dem Arbeitgeber
können. geltend gemacht werden müssen oder wenn nervige Ar-
beitskolleginnen und -kollegen auch noch Nachbarn sind.
Aber die durchaus positive Kehrseite der Medaille kann
Was bedeutet Mitarbeiterwohnen aus Sicht eines Mie- auch ein starker Zusammenhalt unter Nachbarn sein. Von
ters? der Fahrgemeinschaft bis zu gemeinsamen Freizeitaktivi-
täten ist hier vieles möglich.
16 RegioKontext I Wirtschaft macht WohnenInvestor baut für
Pflegekräfte
Hemsö, Berlin
Jens Nagel ist Geschäftsführer der Hemsö GmbH in Deutschland. Der
schwedische Konzern betreut als Immobilienverwalter Einrichtungen
der sozialen Infrastruktur, hauptsächlich Pflegeeinrichtungen. Um als
Dienstleister für Sozialträger wie beispielsweise die Caritas attraktiv
zu sein, nehmen sich Nagel und sein Unternehmen aktuell der Pro-
bleme seiner Kunden an. Aus diesem Grund denkt der Investor das
Mitarbeiterwohnen bei seinen Neubau- und Sanierungsvorhaben mit.
Herr Nagel, Ihr Unternehmen hat
sich auf die Vermietung von Sozia-
limmobilien spezialisiert. Wie kom-
men Sie zum Thema Mitarbeiter-
wohnen?
Wir verwalten über 40 Altenpfle-
geheime in ganz Deutschland. Die
Betreiber der Einrichtungen sind un-
sere Mieter. Mit dem operativen Ge-
schäft der Pflegeheime selbst haben
wir eigentlich nichts zu tun. Dennoch Das DRK Darmstadt denkt bei der Sanierung dieses Pflegeheims auch über Wohnungen
denken wir im Moment im Zuge der für die Beschäftigten nach
Sanierung einer Pflegeimmobilie
auch darüber nach, Wohnungen für Mammutaufgabe. Betriebliche Woh- im Wettbewerb um Fachpersonal
Mitarbeiter zu bauen. nungen, für die eigenen Beschäfti- neue Wege gehen. Eine günstige
gen anbieten zu können, ist Teil ei- Wohnung in Arbeitsplatznähe ist da-
ner Lösung. bei ein entscheidender Vorteil.
Sie beschäftigen sich also mit der
Wohnsituation der Angestellten ih-
rer Mieter? Ist das nicht ein weiter Wieso ist das Thema Mitarbeiter- Fallen Arbeits- und Wohnort bald bei
gedanklicher Weg für einen Inves- wohnen im Bereich Pflege beson- allen ihren Pflegeeinrichtungen zu-
tor? ders relevant? sammen?
Nicht unbedingt! Als Vermieter sind Der Bedarf nach Pflegeplätzen ist (lacht) Nein, nein! Wir stehen da
wir an einer nachhaltigen Geschäfts- häufig dort am höchsten, wo auch noch am Anfang. Häufig müssen
partnerschaft mit den Betreibern die Grundstückspreise und die Woh- für eine Nutzung der Immobilien als
der Einrichtungen interessiert. Der nungspreise am stärksten in den normaler Wohnraum komplexe Ge-
Bedarf an Pflegeplätzen steigt in letzten Jahren gestiegen sind: in nehmigungsverfahren durchschrit-
Deutschland stetig. Das größte Risi- den Ballungszentren und den daran ten werden – auch wenn es sich nur
ko für unsere Mieter ist inzwischen, angrenzenden Regionen. Dort ist es um eine Teilnutzung handelt. Helfen
kein adäquaten Fachkräfte für die schwierig überhaupt noch bezahlba- würde uns, wenn bei neuen Einrich-
hochwertige Betreuung der Bewoh- re neue Pflegeplätze entstehen zu tungen oder Umbauten pauschal ein
nerinnen und Bewohner in den Ein- lassen. Da die Betreiber nur wenig gewisser Anteil an Wohnungen für
richtungen zu finden. Insbesondere Spielraum bei den Einkommen ih- Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
in den Ballungszentren ist das eine rer Angestellten haben, müssen Sie entstehen könnten. Und das ohne
großen bürokratischen Aufwand.
17Partnerschaft auf Augenhöhe
GEWOBA Nord: Kooperation mit einer Genossenschaft
Dirk Schmid ist Prokurist der GEWOBA Nord und für das Manage-
ment der Bestandsgebäude zuständig. Die Genossenschaft koope-
riert zur Zeit mit einem Hotelleriebetrieb auf Sylt bei einem Neubau-
vorhaben von Wohnungen für die Hotelangestellten. Wir haben uns
mit ihm zu den Hintergründen, Vorteilen und Herausforderungen
der Kooperation ausgetauscht.
Die GEWOBA Nord hat gemeinsam der Bautätigkeit vermieteten wir alle an den Arbeitgeber bis hin zur Ver-
mit dem A-Rosa Hotel auf Sylt Woh- Wohnungen en bloc an das A-Rosa. waltung der einzelnen Mietverträge
nungen für Mitarbeiterinnen und Das Hotel kümmert sich eigenstän- und einem vollen Service-Paket sind
Mitarbeiter gebaut. Wie kam die Ko- dig um das Mietermanagement. Genossenschaften zuverlässige und
operation zustande? kompetente Berater.
Der Wohnungsmarkt auf Sylt ist ext- Welche Erfahrungen haben Sie in
rem angespannt. Als das A-Rosa Ho- der Kooperation gemacht? Was macht das Modell des Mitar-
tel expandieren wollte, verpflichtete beiterwohnens aus Ihrer Sicht so
die Gemeinde List das Unterneh- Die Kooperation funktioniert sehr interessant?
men dazu, auch Wohnungen für sei- gut. Wir als Genossenschaft haben
ne Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter einen Generalmietvertrag mit dem Alle Seiten profitieren! Die Mitarbei-
zu bauen. Das Hotel kam daraufhin Hotel und kümmern uns bspw. um terinnen und Mitarbeiter bekommen
auf unsere Genossenschaft zu und die Betriebs- und Heizkostenabrech- guten Wohnraum zu fairen Preisen.
wir überlegten gemeinsam, wie wir nungen und die Instandhaltung der Für die Unternehmen spielt die
die verschiedenen Anforderungen Gebäude. Das A-Rosa kümmert sich Wohnungen eine enorme Rolle in
von Gemeinde und Hotel zusam- um kleinere Reparaturen und über- der Akquise und Bindung von Fach-
menbringen können. nimmt vor allem die Vermietung und kräften. Wir als Genossenschaft be-
Wohnungsvergabe. Kurzum: Wir kommen einen zuverlässigen Mieter
haben einen zuverlässigen Mieter und nebenbei wird der lokale Woh-
Und wie genau sieht diese Koope- und das Hotel einen kompetenten nungsmarkt entspannt. Es ist ein tol-
ration aus? Ansprechpartner gefunden. les Modell für alle Beteiligten.
Unsere Genossenschaft kaufte die
Fläche, auf der die Wohnungen heu- Welche Tätigkeiten kann eine Ge- Würden Sie wieder mit einem ge-
te stehen. Gemeinsam mit dem nossenschaft in einer solchen Ko- werblichen Unternehmen kooperie-
Hotel planten wir den Neubau der operation anbieten? ren?
Personalapartments. Dabei haben
wir darauf geachtet, die über 100 Ja, jederzeit.
Wohnungen an den Bedürfnissen Grundsätzlich sind da verschiedene
der Mitarbeiterinnen und Mitarbei- Konstellationen denkbar. Von der
ter auszurichten. Nach Abschluss Planung und Realisierung des Bau-
projekts über die Generalvermietung
18 RegioKontext I Wirtschaft macht Wohnen»Alle Seiten profitieren! Die Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter bekommen guten Wohnraum zu fairen
Preisen. Für die Unternehmen spielen die Wohnun-
gen eine enorme Rolle in der Akquise und Bindung
von Fachkräften.«
Dirk Schmid, Prokurist der GEWOBA Nord
Die Mitarbeiterwohnungen des A-Rosa Hotels
Das A-Rosa Hotel Sylt wollte in exponierter
Lage expandieren. Die Gemeinde Sylt knüpf-
Knapp ein Drittel der insgesamt 101 Wohnun-
gen wurde mit Mitteln der sozialen Wohnraum-
1940
gergründet
te ihre Zustimmung zu den Bauplänen an die förderung errichtet und wird entsprechend an
Errichtung von Wohnungen. Daraufhin koope- Personen mit Wohnberechtigung vermietet.
rierte das Hotel mit der GEWOBA Nord. Die Die Wohnungen variieren in ihrer Größe zwi-
Genossenschaft erwarb die Fläche, baute die schen 41 m2 und 112 m2. Vom Auszubildenden
Wohnungen und vermietet die Wohnungen bis zur leitenden Fachkraft lebt eine bunte Be-
11
seit 2010 en bloc an das Hotel. legschaftsmischung in den Wohnungen.
Tsd.
Genossenschafts-
mitglieder
5.700
Wohnungen
6,00 €/m2
durchschnittlich
nettokalt
Die Mitarbeiterhäuser des A-Rosa Hotels auf Sylt
19Noch Nicht
Freigegeben
Wohnen, wo andere Urlaub machen
Das Ahlbeck Hotel und Spa, Usedom
2011
Erwerb des
Grundstücks
2013
Fertigstellung
und
Erstbezug
Blick vom Hotel auf das Seeheilbad Ahlbeck (Usedom)
1,2
Das Ahlbeck & Spa-Hotel liegt auf der Insel »Zunächst haben wir Ferienwohnungen in
Usedom »direkt an der Strandpromenade der Umgebung für unsere Belegschaft an-
Mio.€ im Herzen des Seebades Ahlbeck. Seeblick gemietet«, erklärt Bensemann. Doch diese
Investitions- gibt es hier aus vielen Zimmern und Suiten. externe Lösung erwies sich als nicht nach-
summe Der wunderschöne weiße Sandstrand ist nur haltig. »Die Ferienwohnungen haben bei uns
einen Steinwurf entfernt.« Doch diese Lage dauerhaft Kosten verursacht. Hinzu kamen
– malerisch beschrieben auf der Website Unsicherheiten bei der Anmietung«, berich-
des Hotels – birgt auch Herausforderungen. tet Bensemann von den gemachten Erfah-
rungen.
12
»Wir sind hier auf einer Insel, das macht die
Auswahl an potentiellen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern schwierig«, erläutert Petra Als sich im Jahr 2011 die Möglichkeit bietet,
Azubis finden in Bensemann, Direktorin des Hotels. Um neue ein Grundstück unweit des Hotels zu kaufen,
den modernen Angestellte zu werben und dauerhaft an den ist für die Geschäftsführung klar: Diese Flä-
WGs Platz Betrieb zu binden, sei es nötig fördernde che eignet sich hervorragend für die ersten
Maßnahmen zu ergreifen. betriebseigenen Mitarbeiterwohnungen. In
Kooperation mit örtlichen Bauunternehmen
Um die eigene Attraktivität als Arbeitgeber entstehen in kurzer Zeit vier Häuser. Drei der
vier Gebäude werden als Mietshäuser an
2
zu stärken, setzt das Boutique-Hotel auf ver-
schiedene Maßnahmen. Dazu gehören die Angestellte und externe Interessenten ver-
Übernahme von Kitabeiträgen, die Ausstel- mietet. »In einem der Häuser haben wir spe-
Häuser lung von Tankgutscheinen und die entgelt- zielle Wohnungen für Wohngemeinschaften
für die freie Nutzung des eigenen Fitnessstudios für geschaffen. Dort wohnen je zwei bzw. vier
Beschäftigen Angestellte. Seit längerem kommt auch das von unseren Azubis.« Im vierten Gebäu-
Angebot von Mitarbeiterwohnungen dazu. de entstehen Eigentumswohnungen, die
20 RegioKontext I Wirtschaft macht Wohnen»Zunächst haben wir Ferienwohnungen in der Umgebung für un-
sere Belegschaft angemietet. Die Ferienwohnungen haben bei uns
dauerhaft Kosten verursacht. Hinzu kamen Unsicherheiten bei der
Anmietung «
Petra Bensemann, Direktorin des Ahlbeck Hotel und Spa
einzeln zum Verkauf angeboten werden. Diese gemischte
Nutzung hilft bei der Finanzierung des Bauvorhabens und
ermöglicht am Ende niedrige Mietpreise auf Niveau des
örtlichen Mietspiegels.
Die Bewirtschaftung und Verwaltung übernimmt das Ho-
tel selbst. Freie Wohnungen werden zwar bevorzugt an
die eigene Belegschaft vergeben. Allerdings kommen bei
fehlender Nachfrage aus den eigenen Reihen auch exter-
ne Mieter in Frage. Auf lange Sicht sind die Wohnungen
insbesondere wegen der langen Bleibeperspektive attrak-
tiv. Denn: Auch bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses
können die ehemaligen Angestellten wohnen bleiben. Das
Wohnungsangebot deckt im Moment die Nachfrage der
eigenen Belegschaft. Der Bau weiterer Wohnungen ist
daher nicht geplant. »Wir können dieses Konzept jedoch
nur jedem weiterempfehlen« resümiert Direktorin Bense-
Ein fertiggestelltes Haus mit Mitarbeiterwohnungen
mann.
Richtfest der Mitarbeiterwohnungen
21Junges Wohnen Ingolstadt:
»Win-Win« durch Kooperation vor Ort
GWG Ingolstadt und Audi
2015
Die Geschicke der Stadt Ingolstadt sind eng Praktikum bei Audi in Ingolstadt. Daher gibt
mit dem Wohle Audis verknüpft. Beim ur- es einen sehr großen Bedarf an günstigen
sprünglich in Zwickau gegründeten Automo- Wohnangeboten mit zeitlich befristeter Dau-
Fertigstellung bilhersteller arbeitet rechnerisch jeder dritte er«, erklärt Dr. Ute Röding, Leiterin Corpora-
des GreenHouses Bewohner der bayerischen Donaustadt. Hin- te Citizenship bei Audi.
zu kommt eine Vielzahl von Arbeitsplätzen
bei ortsansässigen Zulieferern. Da günstiger Wohnraum in der Donaustadt
knapp ist, suchte das Unternehmen den
39
Gutes Personal spielt für ein innovationsge- Kontakt zum kommunalen Wohnungsunter-
triebenes Unternehmen in der Größenord- nehmen – der Gemeinnützigen Wohnungs-
nung von Audi eine wichtige Rolle. Die Beleg- baugesellschaft Ingolstadt, kurz GWG. Ge-
Ein-Zimmer-
schaft von morgen bildet der Konzern daher meinsam mit GWG-Geschäftsführer Peter
Wohnungen
in Teilen selbst aus. Vom Schülerpraktikum Karmann wurde eine Lösung gesucht und
über die klassische Ausbildung bis hin zum gefunden: »Unter dem Namen GreenHouse
Praktikum im Studium und Trainee-Stellen für haben wir ein ehemaliges Bürogebäude in
Hochschul-Absolventen bietet das Automo- Ein-Zimmer-Apartments umgewandelt. Von
30
der Wohnungen
bilunternehmen viele Einstiegsmöglichkeiten
an. »Jedes Jahr absolviert eine große Zahl an
jungen Menschen eine Ausbildung oder ein
den insgesamt 39 Wohnungen darin sind
30 Einheiten für die Audi-Belegschaft re-
serviert.« Die kleinen Wohnungen sind voll
sind für Audi
reserviert
410
monatliche
€
Warmmiete
237
weitere Wohnungen
geplant
2020
Fertigstellung der
geplanten
Wohnungen
Das GreenHouse: Heute befinden sich in dem ehemaligen Bürogebäude 39 Ein-Zimmer-Appartments
22 RegioKontext I Wirtschaft macht Wohnen»Wir freuen uns mit diesen bezahlbaren Angeboten den
Wohnungsmarkt in Ingolstadt zu ergänzen.«
Peter Karmann, Geschäftsführer der GWG Ingolstadt
Umgebung vorgestellt. Es gibt eine
Reihe von kleinen Handwerksbe-
trieben, aber auch größeren Firmen
in der Region. Die Betriebe warten
regelrecht darauf, dass Ihnen so et-
was angeboten wird«, beschreibt
Karmann die Reaktion der lokalen
Wirtschaft.
Bis 2020 sollen daher 237 weite-
re Wohnungen entstehen. Neben
den klassischen Ein-Zimmer-Apart-
Die Wohnungen des GreenHouse werden möbiliert vermietet. Die Einrichtung präsen- ment soll es auch Wohnungen mit
tiert sich in schlichten, hellen Tönen mit einigen farblichen Akzenten zwei und drei Räumen geben, die
für Wohngemeinschaften konzipiert
möbliert. Sie werden für derzeit 410 Leerstand«, ergänzt Karmann. Für sind. In den Erdgeschossbereichen
EUR monatlich vermietet – Internet ihn ist dieser Vorteil wertvoll genug. entstehen zusätzliche Gemein-
und Strom inklusive. Ein finanzieller Vorteil hingegen en- schaftsflächen. Aus Sicht von Peter
steht zwischen den beteiligten Part- Karmann lohnt sich das Projekt für
Das Audi-Kontingent ist dabei allein nern nicht, so dass auch das leidige die GWG, Audi und ganz Ingolstadt:
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Problem des geldwerten Vorteils für »Wir freuen uns mit diesen bezahl-
in Ausbildung, dualem Studium und die Beschäftigten gar nicht erst auf baren Angeboten den Wohnungs-
anderen Qualifizierungsmaßnahmen den Tisch kommt. markt in Ingolstadt zu ergänzen.
vorbehalten und wird nur zeitlich be- Die Apartments für Menschen in
grenzt vergeben. »Die Wohndauer Die Erfahrungen aus den letzten Ausbildung leisten einen Beitrag zur
ist befristet und an die Dauer des Jahren münden jetzt in einer Erwei- positiven Entwicklung der lokalen
jeweiligen Aus- und Fortbildungs- terung des Angebots. „Wir haben Wirtschaft. Davon profitiert ganz In-
verhältnisses gekoppelt«, erläutert die Kooperation mit Audi auch ande- golstadt!«
Peter Karmann die Mietpraxis. »Bei ren Unternehmen in Ingolstadt und
der Bewerbung um eine Wohnung
muss ein entsprechender Arbeits-
vertrag mit Audi vorliegen.«
Die ersten Wohnungen wurden
2015 bezogen. Laut GWG und Audi
ist das Projekt nach zwei Jahren ein
Gewinn für beide Seiten: »Anfangs
gab es noch Bedenken, ob das An-
gebot nachgefragt wird. Mittlerwei-
le ist das Modell ein großer Erfolg
und quasi Selbstläufer«, freut sich
Dr. Röding über die hohe Nachfra-
ge. Die Auslastung der Wohnungen
sei sehr hoch, »es gibt quasi keinen Das GreenHouse im Modell
23Sie können auch lesen
