Wohnungsbericht 2020 - REFERAT FÜR PLANEN UND BAUEN NUMMER - Stadt Erlangen
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BAUREFERAT STADT ERLANGEN
STADTENTWICKLUNG
Wo h n u n g s b e r i c h t 2 0 2 0
REFERAT FÜR NUMMER
06
PLANEN UND BAUEN
AMT FÜR STADTENTWICKLUNG
UND STADTPLANUNG
BAUREFERAT STADT ERLANG E N
Impressum
Herausgeber:
Stadt Erlangen
Referat VI – Planen und Bauen
Amt für Stadtentwicklung und Stadtplanung
Gebbertstraße 1
91052 Erlangen
Inhaltliche Bearbeitung und Redaktion:
Tilmann Lohse
Carsten Heuer
Bernd Baudler
Yvonne Wolf
Layout:
Ludmilla Pieper
nach einer Musterbroschüre des Baureferates
der Stadt Erlangen erstellt durch
Selzer-Grafik, Nürnberg
Druck:
Druckhaus Haspel Erlangen
Auflage:
250 Stück
Januar 2021
3
Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen eines Menschen und bleibt das soziale Thema in
unserer Stadt. Die eigene Wohnung hat im Jahr 2020 weiter an Bedeutung gewonnen, als auf-
grund der Ausgangsbeschränkungen im Zuge der Corona-Pandemie, der geschlossenen Schulen
und der sprunghaft angestiegenen Homeoffice-Arbeitsplätze das Leben, Lernen und Arbeiten für
viele Menschen überwiegend in den eigenen vier Wänden stattfand. Diese Erfahrungen und Ent-
wicklungen haben vermutlich langfristige Auswirkungen. Auch in Zukunft wird wohl zahlreichen
Angestellten die Arbeit von zu Hause aus ermöglicht werden. Dieser Trend kann zu steigenden
Flächenbedürfnissen für Wohnraum führen und die Wohnraumknappheit weiter befördern.
Eine große Herausforderung und ein wichtiges politisches Ziel bleibt deshalb der Bau von neuen
Wohnungen und insbesondere die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Erfolge dieser Bemü-
hungen lassen sich bereits ablesen. Seit dem Jahr 2017 ist in Erlangen wieder eine Zunahme von
geförderten Wohnungen zu verzeichnen.
Die Schaffung neuen Wohnraums kann sowohl in bestehenden Siedlungen als auch in neuen
Wohngebieten konfliktträchtig sein. Bauen bedeutet Veränderung für die Menschen, die bereits
hier leben. Zwischen den verschiedenen privaten und öffentlichen Belangen gilt es daher sorgfäl-
tig abzuwägen.
In einem angespannten Wohnungsmarkt ist die Zusammenführung und Analyse aller für das
Wohnen relevanten Daten besonders wichtig. Die Stadtverwaltung hat deshalb mit dem zwei-
jährig erscheinenden Wohnungsbericht eine regelmäßige und umfassende Wohnungsmarktbeo-
bachtung aufgebaut. Der Wohnungsbericht bietet eine aktuelle Grundlage für gesellschaftliche
Diskurse und künftige politische Entscheidungen zur Entwicklung unserer Stadt.
Dabei geht es auch um die Frage: Wer kann es sich leisten, hier zu leben? Es geht um Zusammenhalt
und Miteinander. Wir wollen Stadtteile, in der sich Arbeiter das Leben ebenso leisten können wie Aka-
demiker. In diese Richtung zielt auch die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Erlangen-West II,
in der die Stadt Erlangen familienfreundlichen Eigenwohnraum sowie geförderte Mietwohnungen
ermöglicht. Damit wird auch eine preisdämpfende Wirkung für das gesamte Stadtgebiet angestrebt.
Eine Maßnahme zur Erhaltung von bestehendem Wohnraum in Erlangen ist der Erlass der Zweck-
entfremdungsverbotssatzung im Februar 2020. Mithilfe der Satzung soll Wohnraum dem Woh-
nungsmarkt z. B. aufgrund von Leerstand, Fremdbeherbergung über acht Wochen pro Jahr oder
Nutzung für gewerbliche Zwecke nicht mehr entzogen werden.
Die notwendige Schaffung von Wohnraum kann nicht losgelöst von weiteren gesellschaftlichen
Herausforderungen angegangen werden. Vor dem Hintergrund des Klimawandels wird bei Inve-
stitionen der Stadt und aktuellen Bauleitplanverfahren in besonderem Maße auf klimaorientiertes
Planen und Bauen geachtet. Dazu gehören beispielsweise Maßnahmen der Energieeffizienz bei
Neubauten und Sanierungen und der Einsatz von Photovoltaikanlagen zur Energiegewinnung.
Erlangen im Januar 2021
Josef Weber
Dr. Florian Janik Referent für
Oberbürgermeister Planen und Bauen
1
BAUREFERAT STADT ERLANG E N 2
Inhalt
Vorwort........................................................................................................ 1
Inhalt........................................................................................................... 3
1. Überblick................................................................................................. 4
2. Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot............................................ 6
2.1 Bevölkerungsentwicklung ...........................................................................................6
2.2 Entwicklung der Haushalte...........................................................................................9
2.3 Entwicklung Wohnungsbestand..................................................................................11
3. Mietwohnungsmarkt............................................................................... 16
3.1 Entwicklung Mietwohnungsmarkt................................................................................16
3.2 Wohngeld................................................................................................................17
3.3 Wohnbauförderung...................................................................................................18
4. Wohneigentumsmarkt............................................................................ 21
4.1 Entwicklung Wohneigentumsmarkt.............................................................................21
4.2 Eigenwohnraumförderung ........................................................................................23
5. Teilmärkte und Teilbereiche.................................................................... 24
5.1 Wohnen im Alter.......................................................................................................24
5.2 Studentisches Wohnen...............................................................................................25
5.3 Obdachlose.............................................................................................................27
5.4 Wohnen von Flüchtlingen..........................................................................................28
6. Entwicklung und Bau von neuen Wohnungen.......................................... 29
6.1 Handlungsfeld Innenentwicklung ...............................................................................29
6.2 Handlungsfeld Außenentwicklung ..............................................................................32
7. Ausblick................................................................................................. 35
Ansprechpartner der Stadt Erlangen ......................................................... 36
Quellenverzeichnis ................................................................................... 36
Statistische Bezirke der Stadt Erlangen ....................................................... 37
3
BAUREFERAT STADT ERLANG E N 1. Überblick
Die Bevölkerung wächst beständig weiter (siehe Seite 6)
• 114.200 Einwohner (EW) lebten zum 31. Dezember 2019 in Erlangen.
• In den letzten fünf Jahren ist die Zahl der Einwohner in Erlangen um 5, 6 % bzw. 6.009 EW
gestiegen. In den Nachbarstädten Nürnberg und Fürth liegen Zuwachsraten von 3, 5 % bzw.
5, 7 % vor. Die Bevölkerung der Nachbarstädte ist somit auch deutlich angestiegen.
• Grund für das Bevölkerungswachstum in Erlangen sind überregionale Wanderungsgewinne.
Die Zahl der Haushalte nimmt zu (siehe Seite 9)
• 56.952 Haushalte (HH) bestanden zum 31. Dezember 2019 in Erlangen.
• In den letzten fünf Jahren ist die Zahl der Haushalte um 5, 7 % bzw. 3.053 HH gestiegen.
• Die Zahl der Einpersonenhaushalte nimmt weiter zu. Im Jahr 2019 waren 27.922 HH bzw.
49 % der HH Einpersonenhaushalte.
• Der Anteil der Familienhaushalte ist in den letzten Jahren leicht gesunken. So waren 10.549 HH
bzw. 18, 5 % der HH im Jahr 2019 Familienhaushalte
Das Wohnungsangebot steigt trotz Anpassungen in der Statistik (siehe Seite 11)
• 64.778 Wohnungen (Whg.) gab es zum 31. Dezember 2019 in Erlangen.
• In den letzten fünf Jahren ist die Zahl der Wohnungen um 4, 0 % bzw. 2.520 Whg. gestiegen.
• In den Nachbarstädten Nürnberg und Fürth lagen die Zuwachsraten bei 3,1 % bzw. 4, 5 %.
• In den letzten fünf Jahren sind in Erlangen insbesondere Wohnungen mit einem Raum oder
drei Räumen (einschließlich Küche) neu entstanden.
Baugenehmigungen und Baufertigstellungen schwanken deutlich (siehe Seite 12)
• In den letzten 10 Jahren sind durchschnittlich gut 600 neue Wohnungen pro Jahr genehmigt
worden. Im Jahr 2018 wurden 697 neue Wohnungen genehmigt. 2019 sank die Zahl auf
413 genehmigte neue Wohnungen.
• Seit Jahren lässt sich eine generelle Tendenz zu verstärktem Geschosswohnungsbau verzeich-
nen. 12,1 % der genehmigten Wohnungen im Jahr 2019 waren Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern. Im Jahr 2018 lag der Anteil bei nur 7, 7 %.
• 2019 wurden 766 Wohnungen fertiggestellt. In den letzten 10 Jahren sind durchschnittlich
525 neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt worden. Im Jahr 2019 waren 6, 9 % der fertig-
gestellten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.
Die Belegungsdichte bleibt stabil, die Wohnflächenversorgung steigt (siehe Seite 14)
• Im Jahr 2019 bleibt die Belegungsdichte stabil bei durchschnittlich 1,9 Einwohnern je Wohnung.
In neu errichteten Einfamilienhäusern lebten im Durchschnitt 3,3 Einwohner und in neu errich-
teten Geschosswohnungen 1, 2 Einwohner.
• Die Wohnflächenversorgung lag im Jahr 2019 bei 40, 8 m² Wohnfläche je Einwohner und
hat sich damit im Vergleich zum Jahr 2017 leicht erhöht.
Der Mietspiegel wurde mit Indexwerten fortgeschrieben (siehe Seite 16)
• In Erlangen lag die durchschnittliche Nettokaltmiete (Alt- und Neuverträge) im Jahr 2019 laut
Mietspiegel bei 8, 37 Euro pro m² Wohnfläche. Neuverträge zeigen zum Teil deutlich höhere
Nettokaltmieten. Der Mietspiegel 2019 wurde anhand des Verbraucherpreisindex fortge-
schrieben.
• Die Mietpreise in Erlangen gehören nach München zu den höchsten in Bayern. Auch im regio-
nalen Vergleich mit Nürnberg und Fürth weist Erlangen zum Teil deutlich höhere Mietpreise auf.
• Die Mieten sind in den letzten zwei Jahren nochmals leicht gestiegen. Grund ist weiterhin die
hohe Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt aufgrund des Zuzugswillens vieler Haushalte.
4
Die Zahl der geförderten Mietwohnungen steigt weiter (siehe Seite 19)
• Im Jahr 2019 gab es 3.164 geförderte Mietwohnungen in Erlangen und damit 1, 2 % mehr
als im Vorjahr. Damit bestätigt sich die Stabilisierung bzw. der Anstieg der geförderten Miet-
wohnungen nach jahrelangem Rückgang. In den letzten zehn Jahren haben die geförderten
Mietwohnungen dennoch um etwa 420 abgenommen.
• Die Nachfrage nach geförderten Mietwohnungen übertraf das Angebot bei Weitem. Mit 283
Haushalten konnte im Jahr 2019 nur 21 % aller vorgemerkten Haushalte eine geförderte
Mietwohnung vermittelt werden.
• Aktuell sind zahlreiche Vorhaben für geförderte Mietwohnungen im Bau und in konkreter Pla-
nung. Die Nachfrage kann dadurch allerdings nicht gedeckt werden.
Die Kaufpreise von Wohnimmobilien und Baugrundstücken steigen weiter (siehe Seite 21)
• Im Jahr 2019 wurde für eine Neubauwohnung im Durchschnitt rund 5.800 Euro pro m²
Wohnfläche bezahlt.
• Grundstücke für Einfamilienhausbau in guter Lage kosteten zwischen 700 und 1.050 Euro/m².
Die Kaufpreise von Wohnimmobilien in Erlangen gehören nach denen in München zu den
höchsten in Bayern. Auch im regionalen Vergleich mit den Nachbarstädten Nürnberg und
Fürth weist Erlangen zum Teil deutlich höhere Preise auf.
• Die Preise für Wohnimmobilien und Baugrundstücke haben in den letzten Jahren noch einmal
kräftig angezogen. Ein Hauptgrund ist die hohe Nachfrage aufgrund der Arbeitsplatzzentrali-
tät Erlangens. Auch entscheiden sich viele Anleger aufgrund der niedrigen Zinsen für Investi-
tionen in „Betongold“.
Die Zahl der Studierenden sinkt leicht (siehe Seite 25)
• 28.897 Studierende waren im Jahr 2019 an der Friedrich-Alexander-Universität am Standort
Erlangen eingeschrieben. Seit dem Jahr 2014 ist ihre Zahl um gut 900 bzw. 3 % gesunken.
• Im Jahr 2019 gab es ca. 3.450 geförderte Wohnheimplätze für Studierende in Erlangen. Die
Wohnheimquote lag 2019 auf dem sehr niedrigen Stand von 12 %.
• Viele Studierende in Erlangen versorgen sich auf dem freien Wohnungsmarkt. In den letzten
Jahren sind viele freifinanzierte Studentenapartments entstanden.
Wohnbevölkerung Nachbarstädte benachbarte Landkreise
Stadt
Wohnungsbestand
Erlangen Erlangen- Forch-
wirtschaftl. Kennzahlen Nürnberg Fürth Fürth
Höchstadt heim
Hauptwohnbevölkerung (EW) 31.12.2019 114.200 518.370 128.497 137.262 116.203 117.853
Wohnungsbestand (Whg.) 31.12.2019 64.778 279.339 64.924 64.452 54.559 57.927
Baufertigstellungen Whg. 2019 766 1.329 462 942 658 573
fertiggestellte Whg. je 10.000 EW 67 26 36 69 57 49
Baugenehmigungen Whg 2019 413 2.799 789 968 475 660
baugenehmigte Whg. je 10.000 EW 36 54 61 71 41 56
sozialversicherungspfl. Beschäftigte 30.06.2019 91.977 314.648 48.770 53.277 32.462 25.693
Arbeitslosenquote 2019 (Jahresdurchschnitt) 3,5 % 5,2 % 4,8 % 1,8 % 2,4 % 2,5 %
Regionalvergleich 2019. (Abb. 1)
5
BAUREFERAT STADT ERLANG E N 2. Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot
2.1 Bevölkerungsentwicklung Im Jahr 2019 wurden in Erlangen 13.779
Abb. 2: Bevölkerung Hauptwohnsitz 2009 - 2019
Einwohner mit Nebenwohnsitz geführt, darun-
116.000 ter viele Studierende. Die Zahl aller Wohnbe-
114.000
rechtigten lag damit bei etwa 128.000 Ein-
wohnern mit Haupt- und Nebenwohnsitz.
112.000
110.000 Die Bezirke mit den meisten Einwohnern sind
108.000
der Anger (40), Röthelheimpark (33), Röthel-
heim (30), Bachfeld (44) und Büchenbach
106.000
Nord (77) mit jeweils mehr als 5.600 EW
104.000 (Abb. 3). Sie sind dicht bebaut und haben ei-
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
nen hohen Anteil an Geschosswohnungsbau.
Einwohner mit Hauptwohnsitz 2009 - 2019. (Abb. 2)
In den letzten fünf Jahren zeigten sich in den
Die Bevölkerung Erlangens wächst seit dem Bezirken Rathausplatz (03) mit 509 und 38 %,
Jahr 2000 beständig. Im Jahr 2019 lebten Bachfeld (44) mit 1.094 und 24 % und Röthel-
114.200 Einwohner mit Hauptwohnsitz (EW) heim (30) mit 548 und 11 % hohe Einwoh-
in Erlangen. In den letzten fünf Jahren ist die nerzunahmen (Abb. 4). Zurückzuführen sind
Einwohnerzahl um 5,6 % bzw. 6.009 EW ge- diese Zuwächse auf die Entstehung von zu-
stiegen. In Fürth liegt mit 5,7 % eine ähnliche sätzlichen Wohngebäuden.
Zuwachsrate vor. In Nürnberg ist die Haupt-
wohnbevölkerung mit 3,5 % etwas langsamer In einigen Orts- und Stadtteilen sind Einwoh-
gewachsen als in Erlangen. nerverluste zu verzeichnen - z. B. Forschungs-
zentrum (43), Kriegenbrunn (62), Häusling
In den letzten zehn Jahren hat die Zahl der (73) und Dechsendorf West (80). Häufig hat
Einwohner in Erlangen im Durchschnitt um sich hier die Haushaltsstruktur durch den
904 EW pro Jahr zugenommen (Abb. 2). Auszug von Kindern verändert. Die Familien-
Abb.Anzahl Abb. 4: Bevölkerungsveränderung in den Statistischen Bezirken von 2014 bis 2019
derder
3: Anzahl Einwohner mitmitHauptwohnsitz
Einwohner Hauptwohnsitz Bevölkerungsveränderung in den
in den
in Statistischen Bezirken
den statistischen am 31.12.2019
Bezirken am 31.12.2019. (Abb. 3) statistischen Bezirken von 2014 bis 2019. (Abb. 4)
Anzahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz Zunahme/Abnahme in Prozent
unter 1.000 unter -5
1.000 bis unter 2.000 -5 bis unter 0
2.000 bis unter 3.000 0 bis unter 5
3.000 bis unter 4.000 5 bis unter 10
80 4.000 bis unter 5.000 80 10 bis unter 15
81 5.000 und mehr 81 15 und mehr
21 21
20 20
71 71 10
10
70 11 01 70 11 01
22 22
23 23
78 77 02 78 77 02
25 24 25 24
12 04 03 33 12 04 03 33
76 76
73 73
40 30 40 30
75
74 75 41 74 75 41
42 32 42 32
43 43
44 44
60 61 61
45 60
45
62 62
52 52
50 51 50 51
63 63
6
Abb. 5: Natürliche Bevölkerungsbewegung 2009- 2019 Abb. 6: Wanderungsbewegung 2009 - 2019
1.300 12.000
Geburten Sterbefälle Zuzüge Fortzüge
11.500
1.200 11.000
10.500
1.100 10.000
9.500
1.000 9.000
8.500
900 8.000
7.500
800 7.000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Natürliche Bevölkerungsbewegung 2009 - 2019. (Abb. 5) Wanderungsbewegung 2009 - 2019. (Abb. 6)
haushalte haben abgenommen und die Ein- lich 30 Geburten pro Jahr zu verzeichnen bei
personen- und Paarhaushalte haben zu- jährlich durchschnittlich 1.067 Geburten ge-
genommen. Dies führt zu einem Bevölke- genüber 1.037 Sterbefällen.
rungsverlust bei gleichbleibender oder leicht
steigender Wohnungszahl. Das Bevölkerungswachstum Erlangens ist je-
doch größtenteils auf Wanderungsgewinne
zurückzuführen. So ist in den letzten zehn Jah-
Wachstum durch Wanderungsgewinne
ren ein Wanderungsgewinn von durchschnitt-
Von 2013 bis 2018 weist die Stadt Erlangen lich 760 Zuziehenden pro Jahr zu verzeichnen
einen leichten Geburtenüberschuss auf, es bei durchschnittlich 9.764 Zuzügen gegen-
wurden also mehr Kinder geboren, als Men- über 9.004 Fortzügen (Abb. 6).
schen in Erlangen gestorben sind. Im Jahr
2019 gab es dagegen einen leichten Sterbe- Der Wanderungsgewinn hängt im Wesent-
überschuss von 22 (Abb. 5). lichen mit dem überregionalen Zuzug von
In den letzten zehn Jahren ist dennoch ein Menschen aus anderen Teilen Deutsch-
kleiner Geburtenüberschuss von durchschnitt- lands und dem Ausland zusammen (Abb. 7).
Wanderungsströme von und nach Erlangen im Jahr 2019. (Abb. 7)
7
BAUREFERAT STADT ERLANG E N
Im regionalen Vergleich zeigen sich durchge- Bayerns (Ø 43,9 Jahre). Auch die Nachbar-
hend Wanderungsverluste an die Nachbar- städte Nürnberg und Fürth haben mit 43,2
städte und benachbarten Landkreise. bzw. 43 Jahren ein höheres Durchschnitts-
alter. Bundesweit wird aufgrund des demo-
Vor allem junge Erwachsene ziehen nach Er- graphischen Wandels von einem steigenden
langen. So liegt allein im Jahr 2019 in der Durchschnittsalter ausgegangen. Dies gilt auf
Altersgruppe der 18- bis unter 25-Jährigen lange Sicht grundsätzlich auch für Erlangen.
ein Wanderungsgewinn von über 1.100 Zu-
ziehenden vor. Viele diese jungen Menschen
Einwohner unter 16 Jahren
ziehen zum Studieren nach Erlangen.
Der Anteil der Einwohner unter 16 Jahren sta-
Die 25- bis unter 30-Jährigen weisen einen bilisierte sich in den letzten Jahren auf einem
Wanderungsgewinn im Saldo von Zu- und Fort- Niveau von knapp 14 %. Hohe Anteile an
zügen von ca. 100 auf. In den Altersgruppen unter 16-Jährigen zeigen die Neubaugebiete
der Menschen unter 6 Jahren sowie ab 30 Röthelheimpark (33) mit 20 % und Büchen-
Jahren bis unter 80 sind jeweils Wanderungs- bach-West (78) mit 19 %.
verluste zu verzeichnen. Das deutet darauf hin, Dies ist auch ein Erfolg der städtischen Bo-
dass in der Familienphase häufig Wohnraum denpolitik, die zum Beispiel in Büchenbach-
außerhalb von Erlangen bezogen wird. West Familien mit mehreren Kindern bei der
Vergabe von Baugrundstücken bevorzugt be-
rücksichtigt.
Altersaufbau der Bevölkerung
In den innerstädtischen Bezirken Altstadt (01),
Erlangen ist vor allem wegen der vielen Stu- Markgrafenstadt (02) und Rathausplatz (03)
dierenden vor Ort eine "junge Stadt". Mit lag der Anteil der unter 16-Jährigen mit 6,4 %
einem Durchschnittsalter von 41,4 Jahren im bis 9,5 % weit unter dem Durchschnitt (Abb. 8).
Jahr 2019 war die Erlanger Bevölkerung im Hier gibt es viele kleine Wohnungen, die über-
Schnitt 2,5 Jahre jünger als die Bevölkerung wiegend von Studierenden nachgefragt werden.
Abb. 8: Anteil der unter 16-Jährigen an der Hauptwohnungsbevölkerung Abb. 9: Anteil der 65-Jährigen und Älteren an der Hauptwohnungsbevölkerung
Anteil der unter 16-Jährigen*
in den Statistischen Bezirken am 31.12.2019
Anteil
in den der 65-Jährigen
Statistischen und
Bezirken am Älteren*
31.12.2019
in den statistischen Bezirken am 31.12.2019. (Abb. 8) in den statistischen Bezirken am 31.12.2019. (Abb. 9)
Anteil in Prozent
unter 6 Anteil in Prozent
6 bis unter 10 unter 10
10 bis unter 14 10 bis unter 16
14 bis unter 18 16 bis unter 22
80 80 22 bis unter 28
18 und mehr
81 81 28 und mehr
21 21
21
20 20
71 10 71 10
70 11 01 70 11 01
22 22
23 23
78 77 02 78 77 02
25 24 25 24
12 04 03 33 12 04 03 33
76 76
73 73
40 30 40 30
74 75 41 74 75 41
42 32 42 32
43
44 43 44
60 61 60 61
45 45
62 62
52 52
50 51 50 51
63 63
* Hauptwohnbevölkerung * Hauptwohnbevölkerung
8Abb. 10: Haushalte der Hauptwohnbevölkerung 2009-2019
Einwohner ab 65 Jahren 58.000
Die Anzahl der Einwohner ab 65 Jahren steigt 57.000
beständig. Doch hat sich ihr Anteil an der 56.000
Hauptwohnbevölkerung aufgrund des Zuzugs 55.000
vor allem junger Menschen in den letzten Jah- 54.000
ren kaum verändert. Der Anteil der Einwohner 53.000
ab 65 Jahren betrug im Jahr 2019 18,2 %. 52.000
51.000
Der Bezirk Meilwald (21) hat mit rund 59 % 50.000
den höchsten Anteil an Einwohnern ab 65 Jah- 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
ren aufgrund des dort befindlichen Wohn- und Haushalte der Einwohner mit Hauptwohnsitz 2009 - 2019.
Pflegeheimes (Abb. 9). Aber auch Bezirke wie (Abb. 10)
z. B. In der Reuth (71) mit 39 %, Kosbach (70)
mit 28 % und Alterlangen (11) mit 27 % ha- gen. Im Vergleich zum Jahr 2014 ist ein An-
ben einen hohen Anteil an Einwohnern ab 65 stieg um 5,7 % bzw. 3.053 HH zu verzeich-
Jahren. Sie weisen einen großen Bestand an nen. In den letzten zehn Jahren ist die Zahl
Einfamilienhäusern auf, die ab den 1960er der Haushalte im Durchschnitt um 552 HH
Jahren entstanden sind und zum Teil noch als pro Jahr gestiegen (Abb. 10). Die Bezirke mit
Eigenheime von den Erstbeziehern bewohnt den meisten Haushalten sind der Anger (40)
werden. und Röthelheim (30) mit über 3.500 bzw. über
3.200 HH (Abb. 11).
2.2 Entwicklung der Haushalte In den letzten fünf Jahren ist in nahezu allen
Bezirken die Zahl der Haushalte gestiegen
Die Zahl der Haushalte nimmt beständig zu. (Abb. 12).
Im Jahr 2019 gab es 56.952 Haushalte von Überproportionale Zuwächse gab es unter
Einwohnern mit Hauptwohnsitz (HH) in Erlan- anderem in den Bezirken Rathausplatz (03),
Abb.Anzahl der Haushalte*
11: Anzahl der Haushalte der Hauptwohnungsbevölkerung Abb.12: Veränderung der Anzahl der Haushalte der
in den Statistischen
in den Bezirken
statistischen am 31.12.2019
Bezirken am 31.12.2019. (Abb. 11) Veränderung der Anzahl der
Hauptwohnungsbevölkerung in Haushalte*
den Statistischen Bezirken
in den
von statistischen
2014 bis 2019 Bezirken von 2014 bis 2019. (Abb. 12)
Veränderung in Prozent
Anzahl der Haushalte unter 0
unter 250 0 bis unter 3
250 bis unter 1.000 3 bis unter 6
1.000 bis unter 1.750 6 bis unter 9
1.750 bis unter 2.500 80 9 bis unter 12
80
2.500 und mehr 81 12 und mehr
81
21
21
20 20
71 71 10
10 70 11
70 11 01 01
22 22
23 23
78 77 78 77 02
02
25 25 24
03 33 24 12 04 03 33
12 04 76
76
73 73
40 30 40 30
75 74 75 41
74 41 32 42 32
42
43 43
44 44
61 60 61
60 45
45
62 62
52 52
50 51 50 51
51
63 63
* Hauptwohnbevölkerung * Hauptwohnbevölkerung
9BAUREFERAT STADT ERLANG E N Abb. 13: Haushaltstypen in Erlangen in % der
Gesamthaushalte am 31.12.2019
4,8%
3,4%
Bachfeld (44) und Burgberg (20) mit Steige-
rungsraten von 30 %, 24 % und 13 %. Hier Einpersonenhaushalte
sind neue Wohnungen in Neubaugebieten 15,1% Ehepaar/Paar ohne Kind
und durch Nachverdichtung entstanden. 49,0% Ehepaar/Paar mit Kind/Kindern
27,6 % Alleinerziehende
Haushaltstypen in Erlangen Sonstige Mehrpersonenhaushalte
Einpersonen-
Alleinerziehende Haushalttypen in Erlangen in % der Gesamthaushalte
haushalte
am 31.12.2019. (Abb. 13)
Ehepaare und
Ehepaare und
nichteheliche
nichteheliche
Lebensgemein-
Lebensgemein-
schaften mit
Die Zahl der Familienhaushalte in Erlangen ist
schaften ohne Kind
mindestens mit rund 10.550 HH leicht gestiegen. Jedoch
einem Kind
Sonstige ist ihr Anteil aufgrund der Zunahme bei den
Mehrpersonen-
haushalte Familien Einpersonenhaushalten von 19,0 % im Jahr
2014 auf 18,5 % im Jahr 2019 leicht gesun-
Mit 27.922 HH waren im Jahr 2019 fast die ken. Mit 38.922 Einwohnern leben über ein
Hälfte aller Haushalte in Erlangen Einperso- Drittel der Einwohner Erlangens in Familien-
nenhaushalte (Abb. 13). Ihr Anteil ist von 48 % haushalten.
im Jahr 2014 auf 49 % im Jahr 2019 gestie- Sonstige Mehrpersonenhaushalte zählten
gen. Die Anzahl der Einpersonenhaushalte 2.754 Haushalte. Darunter fallen Wohnge-
hat um gut 2.000 HH zugenommen. meinschaften oder auch Haushalte, in denen
Eltern mit ihren bereits volljährigen Kindern
Mit rund 15.700 HH waren die Paarhaushalte zusammenleben. Ihr Anteil blieb mit 4,8 % im
ohne Kinder der zweithäufigste Haushaltstyp Jahr 2014 und 2019 stabil.
(27,6 %). Ihre Anzahl ist im Vergleich zu 2014 Auch die durchschnittliche Haushaltsgröße in
um 562 HH gestiegen. Erlangen war zwischen 2014 und 2019 stabil.
Abb.Anteil derder
14: Anteil Familienhaushalte ananallen
Haushalte mit Kindern allen Haushalten*
Haushalten der Anteil
Abb. der Einpersonenhaushalte
15: Anteil der Einpersonenhaushalte ananallen
allen Haushalten*
Haushalten der
Hauptwohnungsbevölkerung in den Statistischen Bezirken am 31.12.2019
in den statistischen Bezirken am 31.12.2019. (Abb. 14) in den statistischen Bezirken
Hauptwohnungsbevölkerung am 31.12.2019.
in den Statistischen (Abb.
Bezirken am 15)
31.12.2019
Anteile in Prozent Anteile in Prozent
unter 10 unter 30
10 bis unter 15 30 bis unter 40
15 bis unter 20 40 bis unter 50
80 80
20 bis unter 25 50 bis unter 60
81 81
25 und mehr 60 und mehr
2121 21
20 20
71 71 10
10
70 11 01 70 11 01
22 22
23 23
78 77 02 78 77 02
25 24 25 24
12 04 03 33 12 04 03 33
76 76
73 73
40 30 40 30
75
74 41 74 75 41
42 32 42 32
43 43
44 44
61 60 61
60 45
45
62 62
52 52
50 51 50 51
63 63
* Hauptwohnbevölkerung * Hauptwohnbevölkerung
10Abb. 16 Wohnungen 2009- 2019
Familienhaushalte 66.000
Rückgang von 2018 auf
2019 statistisch bedingt
Die Neubaugebiete Büchenbach West (78) 65.000
und Röthelheimpark (33) haben mit jeweils 64.000
30 % den höchsten Anteil an Familienhaus- 63.000
halten in Erlangen (Abb. 14). Die Zielsetzung
der Stadt, mit städtischen Entwicklungsmaß- 62.000
nahmen Wohnraum für Familien zu schaffen, 61.000
wird hier eindrucksvoll dokumentiert. Auch in 60.000
den Ortsteilen im Stadtwesten und Stadtsüden
59.000
finden sich hohe Anteile. Die Gebiete sind 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
zum Teil ländlich geprägt und überwiegend Anzahl der Wohnungen 2009 – 2019. (Abb. 16)
mit Einfamilienhäusern bebaut.
In einigen Ortsteilen ist der Anteil der Famili-
enhaushalte in den letzten fünf Jahren stark zu- finden sich vor allem mehrgeschossige Wohn-
rückgegangen. Zum Beispiel finden sich in die- gebäude mit Wohnungen von kleiner und
sem Zeitraum in Häusling (73), Kosbach (70) mittlerer Größe.
und Loewenich (23) Abnahmen von 25 %, 19 % In den letzten fünf Jahren ist der Wohnungs-
und 15 %. Der demographische Wandel bil- bestand in nahezu allen Bezirken gestiegen
det sich hier im Kleinen ab. (Abb. 18). Die größte Zunahme verzeichnen
die Bezirke Bachfeld (44), Rathausplatz (03)
und Röthelheimpark (33) mit 40 %, 29 % und
Einpersonenhaushalte
15 %. Im Röthelheimpark wurden die letzten
In allen innerstädtischen Bezirken finden sich Bauflächen der ehemaligen Militärkonversi-
sehr hohe Anteile von Einpersonenhaushalten on bebaut und in den Bezirken Bachfeld und
(Abb. 15). So lag ihr Anteil im Jahr 2019 in Rathausplatz entstanden in den letzten Jahren
den Bezirken Altstadt (01) bei 72 % und Mark- zwei neue Baugebiete durch die Umnutzung
grafenstadt (02) bei 70 %. Hier gibt es viele ehemals gewerblich genutzter Flächen.
kleine Wohnungen, die vor allem von Einper-
sonenhaushalten nachgefragt werden, zum Abb. 17: Wohnungsbestand in den statistischen Bezirken
am 31.12.2019
Beispiel Haushalten von Studierenden. Wohnungsbestand
in den statistischen Bezirken am 31.12.2019. (Abb. 17)
Anzahl der Wohnungen
2.3 Entwicklung Wohnungsbestand
unter 400
400 bis unter 1.000
1.000 bis unter 1.600
80 1.600 bis unter 2.200
An der Statistischen Gebäudedatei werden 81 2.200
3.000
bis unter
und mehr
3.000
regelmäßig Korrekturarbeiten vorgenommen.
Die Abweichungen im Jahr 2019 zu Vorjahren
sind zum Teil auf eine verbesserte Datenqua- 21
lität zurückzuführen, was einen „Knick“ in der 71 10
20
Kurve verursacht (Abb. 16). Es liegen keine 70 11 01
22
23
Anhaltspunkte dafür vor, dass es zu einer re- 78 77 02
25 24
alen Abnahme zwischen 2018 und 2019 ge- 76
12 04 03 33
73
kommen ist. Im Jahr 2019 gab es demnach 40 30
64.778 Wohnungen (Whg.) in Erlangen. Seit 74 75
42
41 32
2014 ist die Zahl der Wohnungen um 4,0 % 43
bzw. 2.520 Whg. gestiegen. In den letzten 60 61
44
45
zehn Jahren ist eine Zunahme um durch-
schnittlich 465 Wohnungen pro Jahr zu ver- 62
zeichnen. 50 51
52
Die Bezirke mit den meisten Wohnungen sind 63
der Anger (40), Röthelheim (30), Bachfeld
(44), Schönfeld (42) und Sebaldus (32) mit je
mehr als 3.000 Wohnungen (Abb. 17). Hier
11BAUREFERAT STADT ERLANG E N
Baugenehmigungen Baufertigstellungen
12,1 % der genehmigten Wohnungen im Jahr 2019 wurden 766 neue Wohnungen fertigge-
2019 waren Wohnungen in Ein- und Zweifa- stellt (Abb. 20). Davon waren 93 % bzw. 713
milienhäusern. Im Jahr 2018 lag der Anteil Whg. Geschosswohnungen und 7 % bzw. 53
bei nur 7,7 %. Bei den Baugenehmigungen ist Whg. Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-
seit einigen Jahren eine Tendenz zu Geschoss- häusern. Die Entwicklung von neuen Woh-
wohnungsbau zu verzeichnen. nungen verläuft nicht linear, sondern unter-
liegt Schwankungen. So macht sich zum Bei-
Im Jahr 2018 wurden 697 neue Wohnungen spiel die Fertigstellung größerer Wohnanlagen
genehmigt, 2019 sank die Zahl dann auf 413 im jeweiligen Jahr deutlich bemerkbar.
genehmigte neue Wohnungen. Davon waren
77,9 % bzw. 363 Whg. Geschosswohnungen In den letzten zehn Jahren wurden im Durch-
(Whg. in Gebäuden mit 3 oder mehr Whg.) schnitt 525 neue Wohnungen pro Jahr fertig-
und 12,1 % bzw. 50 Whg. Wohnungen in Ein- gestellt. Davon waren ca. 81 % Geschosswoh-
und Zweifamilienhäusern. nungen und ca. 19 % Wohnungen in Ein- und
Insgesamt schwankt die Zahl der Baugeneh- Zweifamilienhäusern.
migungen deutlich (Abb. 19). Eine hohe Zahl
an Baugenehmigungen ist oft in einem ein- Es fällt auf, dass die Zahl der Baugenehmi-
zigen großen Bauprojekt bzw. Baugebiet be- gungen im Mittel höher ist als die Zahl der
gründet. Baufertigstellungen. Dies liegt zum einen am
zeitlichen Verzug zwischen Genehmigung und
In den letzten 10 Jahren wurden durchschnitt- Fertigstellung. Zum anderen nehmen trotz er-
lich gut 600 neue Wohnungen pro Jahr geneh- teilter Baugenehmigung eine Reihe von Bau-
migt, davon waren 84 % bzw. über 500 Whg. herren Abstand von einer Realisierung. Dabei
Geschosswohnungen und 16 % bzw. knapp ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine geneh-
100 Whg. Wohnungen in Ein- und Zweifami- migte Wohnung in Ein- und Zweifamilienhäu-
lienhäusern. sern fertiggestellt wird, im Vergleich zu einer
genehmigten Wohnung im Geschosswoh-
Abb. 18: Veränderung des Wohnungsbestandes
Veränderung des Wohnungsbestandes nungsbau deutlich höher.
in den Statistischen Bezirken von 2014 bis 2019
in den statistischen Bezirken von 2014 bis 2019. (Abb. 18)
Zusätzliche Wohnungen entstehen durch Um-
Angabe in Prozent baumaßnahmen wie Aufstockungen oder dem
0
unter
bis unter 3
0
Ausbau von Dachgeschossen.
3 bis unter 6
80 6 bis unter 9
Leerstand von Wohnungen
81 9 bis unter 12
12 und mehr
Für die Stadt Erlangen gibt es aktuell keine
21 Statistik zum Wohnungsleerstand.
20
71 10
70 11 01
23
22 Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohn-
78 77 02
25
immobilien ist in Erlangen von keinem struk-
turellen Leerstand auszugehen. Mittel- bis
03 33 24
12 04
76
langfristig leerstehende Wohnungen werden
73
40 30
74 75
42
41 32 in ihrer Anzahl als sehr gering geschätzt. Ein
43 Wohnungsleerstand ist in Erlangen in der Re-
60 61
44
gel kurzfristig, zum Beispiel aufgrund eines
45
Mieterwechsels oder einer Renovierung. Diese
62 sogenannte Fluktuationsreserve ist für einen
50 51
52 funktionierenden Wohnungsmarkt erforderlich.
63 Um den Wohnungsleerstand im gesamten
Stadtgebiet statistisch erfassen und beobach-
ten zu können, gäbe es verschiedene Metho-
den, die sich jedoch in der Vollständigkeit
12Abb. 19: Genehmigte neue Wohnungen 2009 - 2019
Abb. 20: Fertiggestellte neue Wohnungen 2009-2019
1.300 1.300
Genehmigte neue Wohnungen Fertiggestellte neue Wohnungen
1.200 1.200
davon in Einfamilienhäusern oder davon in Einfamilienhäusern oder
1.100 1.100
Wohngebäuden mit 2 Whg. Wohngebäuden mit 2 Whg.
1.000 1.000
900 900
800 800
700 700
600 600
500 500
400 400
300 300
200 200
100 100
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Baugenehmigungen von Wohnungen 2009 - 2019. (Abb. 19) Baufertigstellungen von Wohnungen 2009 - 2019. (Abb. 20)
der gewonnenen Daten, der Verlässlichkeit Auch die bevölkerungsstarken Ortsteile Elters-
und dem Aufwand deutlich unterscheiden. dorf (50) und Tennenlohe (52) weisen mit 64 %
Eine Möglichkeit, die bereits von zahlreichen bzw. 56 % hohe Anteile auf. Hier sind seit den
Kommunen angewandt wurde, ist die Nut- 1960er Jahren große Einfamilienhausgebiete
zung von Versorgerdaten, meistens Stromver- entstanden, zum Teil in dichter Reihenhausbe-
sorgern oder auch Wasserwerken. Bei die- bauung.
ser Methode wird davon ausgegangen, dass
ein Wohnungsleerstand vorliegt, falls in einer
Wohnungsgröße nach Anzahl der Räume
Wohnung/ einem Gebäude innerhalb eines
gewissen Zeitraums kein Strom oder Wasser 24 % der Wohnungen in Erlangen sind klei-
verbraucht wurde. Die Mitwirkungsbereit- ne Wohnungen mit ein bis zwei Räumen.
schaft der Versorgungsunternehmen ist hierfür Im Unterschied zum Sprachgebrauch wird hier
ebenso erforderlich wie die Prüfung und Ein- auch die Küche als Raum gezählt.
haltung des Datenschutzes.
Anteil derAnteil
Abb. 21: Whg. inWohnungen
der Ein- und Zweifamilienhäusern*
in Ein- und Zweifamilienhäusern
am Wohnungsbestandininden denStatistischen
statistischenBezirken
Bezirken
Wohngebäude am Wohnungsbestand am 31.12.2019
am 31.12.2019. (Abb. 21)
In Erlangen gab es 2019 19.354 Wohnge-
bäude, darunter waren rund 14.200 Ein- und Anteile in Prozent
unter 15
Zweifamilienhäuser und rund 5.100 Wohnge- 15
30
bis unter
bis unter
30
45
bäude mit drei oder mehr Wohnungen. 80
45
50
bis unter
bis unter
50
75
81 75 und mehr
Dazu kommen rund 720 Gebäude, die über-
wiegend gewerblich genutzt werden, jedoch
mindestens eine Wohnung enthalten (gewerb- 21
liche Nutzfläche größer als Wohnfläche).
20
71 10
70 11 01
22
23
78 77 02
Ein- und Zweifamilienhäuser 76
12 04 03
25
33 24
73
26 % aller Wohnungen in Erlangen befinden 73 40 30
sich in Ein- und Zweifamilienhäusern. Ihr An- 74 75
42
41 32
teil variiert sehr stark innerhalb der Stadtbe- 43
zirke (Abb. 21). So ist er in der Innenstadt und 60
60 61
44
45
in den innenstadtnahen Bezirken mit teilweise
deutlich unter 10 % erwartungsgemäß niedrig. 62
Dagegen haben die ländlich geprägten Orts- 50 51
52
teile Häusling (73), Neuses (60), Hüttendorf
(63), Kosbach (70), Kriegenbrunn (62) und 63
Steudach (74) mit 73 % und bis zu 89 % einen
sehr hohen Anteil an Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern. * Wohngebäude mit 1 oder 2 Wohnungen
13BAUREFERAT STADT ERLANG E N Abb. 22: Wohnungsgröße nach Anzahl der Räume in % des
Gesamtbestandes am 31.12.2019
Abb. 23: Wohngebäude nach Baualter in % des
Gebäudebestandes am 31.12.2017
Whg. mit 1 Raum bis 1918
6,7% 9,0%
16,2% 14,0% 1919 - 1948
Whg. mit 2 Räumen 13,1% 9,1%
1949 - 1957
9,7% Whg. mit 3 Räumen 1958 - 1972
15,0% 10,4%
11,2% 1973 - 1982
Whg. mit 4 Räumen
19,2% 1983 - 1995
Whg. mit 5 Räumen 13,0%
27,6% 1996 - 2009
25,8%
Whg. mit 6 und mehr ab 2010
Wohnungsgröße nach Anzahl der Räume in % Wohn- und Nichtwohngebäude (mit Wohnungen) nach Bau-
des Gesamtbestandes am 31.12.2019. (Abb. 22) alter in % des Gebäudebestandes am 31.12.2019. (Abb. 23)
Mit 45 % haben beinahe die Hälfte der Woh- Wohnflächenversorgung
nungen eine mittlere Größe mit drei bis vier Die Wohnflächenversorgung lag im Jahr
Räumen. 31 % sind große Wohnungen mit 2019 bei 40,8 m² Wohnfläche je Einwohner
fünf und mehr Räumen (Abb. 22). (Haupt- und Nebenwohnsitz). In den letzten
zwei Jahren ist die Wohnflächenversorgung
In der Innenstadt und den innenstadtnahen leicht gestiegen.
Bezirken gibt es besonders viele kleine Woh-
nungen, die häufig von Studierenden und Ein- Zukünftig ist von weiter sinkenden Haushalts-
personenhaushalten nachgefragt werden. Die größen und bei Teilen der Bevölkerung von
Außenbezirke im Stadtwesten und Stadtsüden, wachsenden Ansprüchen an die Wohnungs-
die überwiegend mit Ein- und Zweifamilien- größe auszugehen. Dies würde für eine wei-
häusern bebaut sind, weisen dagegen einen tere Zunahme der Wohnfläche pro Einwohner
entsprechend höheren Anteil großer Woh- sprechen. Dem entgegen stehen jedoch die
nungen und Familienhaushalte auf. hohen Immobilienpreise in Erlangen.
Es gibt große Unterschiede bei der Wohnflä-
Baualter von Wohngebäuden
chenversorgung innerhalb des Stadtgebiets
9 % der Wohngebäude in Erlangen sind vor (Abb. 24): Die höchste Wohnflächenversor-
1918 errichtet worden, ebenso wie im Zeit- gung haben die Bezirke Industriehafen (75)
raum zwischen 1919 und 1948. Weitere 10 % mit 76 m², Meilwald (21) mit 73 m² und In
der Wohngebäude haben ihre Entstehungszeit der Reuth (71) mit 53 m².
zwischen 1949 und 1957. Im Zeitraum von
1958 bis 1972 entstanden 28 % der Wohn- Im Meilwald ist die durchschnittliche Wohnflä-
gebäude und zwischen 1973 und 1982 wei- che so groß, weil dort für die Wohnflächenbe-
tere 13 % (Abb. 23). rechnung zum großen Teil die Einfamilienhäu-
ser „Am Meilwald“ relevant sind. Der Bezirk In
Desweiteren wurden 11 % der Wohngebäu- der Reuth besteht fast ausschließlich aus Ein-
de zwischen 1983 und 1995 und 13 % der familienhäusern. Im Bezirk Industriehafen gibt
Wohngebäude zwischen 1996 und 2009 er- es kaum Wohngebäude, deshalb stellt dieser
richtet. 7 % entstanden seit dem Jahr 2010. Bezirk einen Sonderfall dar.
In den Zeitraum von 1958 und 1982 fallen Aber auch die Ortsteile im Stadtwesten wie
Stadterweiterungen und Siedlungsbau groß- Häusling (73), Kosbach (70), Neuses (60), und
en Maßstabs, mit denen die damals vorhan- Kriegenbrunn (62) weisen mit 48 bis 49 m²
denen Engpässe in der Wohnraumversorgung Wohnfläche je Einwohner ebenso wie der
beseitigt wurden. Erlangen ist demnach in vie- Burgberg (20) mit 49 m² Wohnfläche je Ein-
len Stadtbereichen durch Gebäude aus dieser wohner eine überdurchschnittlich hohe Wohn-
Zeit geprägt. flächenversorgung auf.
Eine auffallend unterdurchschnittliche Wohn-
flächenversorgung findet sich am Anger (40)
mit 34 m² Wohnfläche je Einwohner. Hier gibt
14es viele Wohnungen mittlerer und kleiner Größe, te auszugehen, da für die Zukunft von einer
in denen oft Mehrpersonenhaushalte leben. weiteren Zunahme der Einpersonenhaushalte
ausgegangen wird.
Auch in dem großen Neubaugebiet Büchenbach
West (78) ist die Wohnflächenversorgung mit In der Altstadt (01) und der Markgrafenstadt
38 m² Wohnfläche je Einwohner leicht unter- (02) finden sich mit 1,3 und 1,4 Einwohnern
durchschnittlich. Hier wohnen viele Familien- je Wohnung, die niedrigsten Belegungsdich-
haushalte mit zwei und mehr Kindern. Mittel- bis ten in Wohngebieten (Abb. 25). Hier gibt es
langfristig wird, aufgrund es Auszugs der Kinder viele kleine Wohnungen und einen sehr hohen
und des damit einhergehenden Wandels der Anteil an Einpersonenhaushalten.
Haushaltsstrukturen von Familien- zu Paarhaus-
halten, die Wohnflächenversorgung steigen. Überdurchschnittlich hohe Belegungsdichten
finden sich in den Stadt- und Ortsteilen im
Dieser Prozess lässt sich im Röthelheimpark (33) Stadtwesten - z. B. in Büchenbach West (78)
bereits beobachten. Hier liegt die Wohnflächen- mit 2,6 EW je Whg sowie Häusling (73) und
versorgung bereits fast im Durchschnitt der Steudach (74) mit 2,5 EW je Whg. In diesen
Stadt Erlangen. Bezirken ist der Anteil der Einfamilienhäu-
ser am Wohnungsbestand besonders hoch.
Bei Büchenbach West handelt es sich um ein
Belegungsdichte
großes Neubaugebiet der Stadt mit einem ho-
Im Jahr 2019 lebten durchschnittlich 1,9 Ein- hen Anteil an Familienhaushalten mit mehre-
wohner pro Wohnung in Erlangen. ren Kindern.
In den letzten Jahren hat sich die Belegungs- In neu errichteten Einfamilienhäusern leben ak-
dichte in Erlangen kaum verändert. Tendenziell tuell im Durchschnitt 3,3 Einwohner und in neu
ist jedoch von einer sinkenden Belegungsdich- errichteten Geschosswohnungen 1,2 Einwohner.
Wohnfläche in m² je Einwohner* in den statistischen Bezirken
Abb. 24: Wohnfläche in m² pro Einwohner*
Einwohner je Wohneinheit* in den statistischen Bezirken
Abb. 25: Einwohner* pro Wohneinheit in den Statistischen Bezirken
am 31.12.2019.
in den (Abb. 24)
Statistischen Bezirken am 31.12.2019 am 31.12.2019. (Abb. 25)
am 31.12.2019
Einwohner pro Wohneinheit
in den Statistischen Bezirken
Wohnfläche in m² pro Einwohner unter 1,5
unter 36 1,5 bis unter 1,7
36 bis unter 39 1,7 bis unter 1,9
39 bis unter 42 1,9 bis unter 2,1
80 42 bis unter 45 80 2,1 bis unter 2,3
81 45 bis unter 48 81 2,3 und mehr
48 und mehr
2121 21
20 20
71 10 71 10
70 11 01 70 11 01
22 22
23 23
78 77 02 78 77 02
25 24 25 24
12 04 03 33 12 04 03 33
76 76
73 73
73
73 40 30 40 30
75
74 75 41 74 75 41
42 32 42 32
43 43
60
60 44 44
60 61 60 61
45 45
62 62
52 52
50 51 50 51
63 63
* bezogen
*bezogen auf u.
auf Wohnungen Wohnungen und u.
Einwohner mit Haupt- Bevölkerung mit Haupt-
Nebenwohnsitz außerhalb von Heimen * bezogen
*bezogen auf Wohnungen
auf Wohnungen und
u. Einwohner mit Bevölkerung
Haupt- mitaußerhalb
u. Nebenwohnsitz Haupt-von Heimen
und Nebenwohnsitz außerhalb von Heimen und Nebenwohnsitz außerhalb von Heimen
15BAUREFERAT STADT ERLANG E N 3. Mietwohnungsmarkt
3.1 Entwicklung Mietwohnungs- Für Nürnberg und Fürth berechnete der IVD
markt für den gleichen Objekttyp einen Durch-
schnittspreis von 10,10 € Euro/m² und somit
Die Nachfrage nach Immobilien in Erlan- einen um ca. 21 % geringeren Preis als in Er-
gen ist sehr hoch. Erlangen besitzt eine hohe langen.
Arbeitsplatzzentralität und die Bevölkerung
wächst seit Jahren. Viele gut bezahlte Arbeit-
Mietpreisniveau in den Bezirken
nehmer drängen auf den örtlichen Immobili-
enmarkt. Das Mietpreisniveau unterscheidet sich in den
Bezirken wesentlich (Abb. 26). Überdurch-
In Erlangen ist das Niveau der Mieten für schnittlich hohe Mieten finden sich insbeson-
Wohnimmobilien sehr hoch. Im regionalen dere in der Innenstadt.
Vergleich mit den Nachbarstädten Nürnberg
und Fürth weist Erlangen die höchsten Miet- Die Innenstadt und die östlich anschließenden
preise auf (Quelle: IVD Regionalreport Nürn- Bezirke Loewenich (23) und Stubenloh (25)
berg-Erlangen-Fürth). zeigen Abweichungen zwischen 11 % und
mehr als 21 % vom gesamtstädtischen Miet-
preisdurchschnitt. Hier gibt es viele kleine
Preisentwicklung
Wohnungen, die zwar eine geringere Gesamt-
Die Mietpreise sind in Erlangen jahrelang miete, aber zum Teil eine deutlich höhere Net-
deutlich gestiegen. Mit dieser Entwicklung war tokaltmiete pro m² Wohnraum haben. Auch
Erlangen nicht alleine. Auch in den Nach- der Röthelheimpark (33), der einen hohen
barstädten Nürnberg und Fürth und in vielen Neubauanteil aufweist, ist durch hohe Mieten
Ballungszentren Deutschlands führten Wande- gekennzeichnet.
rungsgewinne zu einer steigenden Nachfrage
nach Wohnungen, verbunden mit steigenden Unterdurchschnittliche Mieten finden sich
Preisen auf dem Mietwohnungsmarkt. Die zum Beispiel in Bezirken, in denen Wohnsied-
Mietpreise bei Neuvermietungen sind in Er-
langen in den letzten zwei Jahren erneut leicht Abb. 26: Abweichung der durchschnittlichen Wohnungsmieten
Abweichung der durchschnittlichen Wohnungsmieten in den
in den Bezirken vom gesamtstädtischen Durchschnitt
gestiegen. Die Steigerungsraten schwächen Bezirken vom gesamtstädtischen Durchschnitt. (Abb. 26)
sich inzwischen jedoch auf hohem Niveau ab Abweichung in Prozent
und im Mietsegment von Häusern zeichnen -15
unter -15
bis unter -9
sich stabilisierende Preise ab. -9 bis unter -3
-3 bis unter 3
3 bis unter 9
80
Nach der Fortschreibung des Erlanger Miet-
9 bis unter 15
81
15 und mehr
spiegels auf Basis des Verbraucherpreisindex
beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete
in Erlangen 8,37 Euro pro m² Wohnfläche im
Jahr 2019. Seit dem Jahr 2009 ist die Durch-
20
10
schnittsmiete in Erlangen von 6,61 Euro pro m²
11 01
22
23
um 27 % gestiegen (durchschnittlich 2,7 % 78 77 02
25 24
pro Jahr). 12 04 03 33
76
40 30
Der Regionalreport Nürnberg-Erlangen-Fürth 42
41 32
des Immobilienverband Deutschlands (IVD) 43
nennt für Wohnungen mit gutem Wohnwert 61
44
45
in Erlangen für den Zeitraum Herbst 2019 bis
Frühjahr 2020 Preise, die bei durchschnittlich
12,20 Euro/m² liegen. In die Erhebung des 50 51
52
IVD fließen nur neu abgeschlossene Mietver-
träge und von Maklern vermittelte Mietwoh-
nungen ein. So bleiben die Mietpreise der
Wohnungen von Wohnungsbaugesellschaften
außen vor, was zur Angabe höherer Preise führt.
16lungen zur Zeit des großen Stadtwachstums in Erlanger Weg, im Waldsportpark, Brüxer Stra-
den 1950er – 1970er Jahren entstanden sind: ße, Hertleinstraße, Junkersstraße sowie die
Anger (40), Schönfeld (42), Rathenau (41) und Doppelaufstockungen, Sanierungen und ein
Röthelheim (30). Hier gibt es überwiegend Ersatzneubau in der Housing Area. Weitere
Geschosswohnungen, zum Teil in Wohnhoch- Wohnungen sind in Planung bzw. entstehen
häusern. Viele der Wohngebäude haben ein- in einem Ersatzneubau in der Johann-Jürgen-
fach ausgestattete Wohnungen mittlerer Grö- Straße, in der Odenwaldallee und im Bauge-
ße. Nach den Erhebungen des Mietspiegels biet 412.
finden sich in den Bezirken Bierlach (45) und
Anger (40) die niedrigsten Mietpreise. Darüber hinaus wurde gemeinsam mit acht
Umlandgemeinden die GEWOLand GmbH
gegründet, um weiteren bezahlbaren Wohn-
Größter Anbieter GEWOBAU
raum im Landkreis zu errichten. Die ersten
Mit 8.352 Wohnungen gehören 13 % des Projekte in Spardorf, Baiersdorf und Rötten-
Gesamtbestandes der Wohnungen in der bach sind bereits in Umsetzung. Weitere Pro-
Stadt Erlangen der GEWOBAU Wohnungs- jekte sind in Uttenreuth, Heßdorf und Weisen-
baugesellschaft der Stadt Erlangen mbH. Mit dorf geplant.
3.964 Wohnungen ist annähernd die Hälf-
te des Wohnungsbestandes der GEWOBAU Der Bau von neuen Wohnungen im Umland
Erlangen vergabegebunden, wobei 2.769 von Erlangen kann zu einer Entlastung des Er-
Mietwohnungen staatlich gefördert sind. Da- langer Wohnungsmarktes beitragen.
mit sind rund 88 % aller staatlich geförderten
Mietwohnungen in Erlangen im Eigentum der
GEWOBAU Erlangen. 3.2 Wohngeld
Mit ihrem großen Wohnungsbestand über- Das Wohngeld wird zur wirtschaftlichen Si-
nimmt die GEWOBAU Erlangen eine wichtige cherung eines angemessen und familienge-
und gestaltende Rolle bei der Sicherstellung rechten Wohnens für Haushalte mit niedrigem
der Wohnraumversorgung. Die Durchschnitts- Einkommen gewährt.
mieten der Wohnungen der GEWOBAU Er-
langen liegen mit 5,56 Euro / m² Kaltmiete Hier kommt dem Wohngeld eine wichtige so-
unter den Kosten, die z.B. für Bezieher von zialpolitische Bedeutung zu, da es ein wesent-
ALG II oder Grundsicherung bezahlt werden. licher Beitrag zur Senkung der Mietbelastung ist.
Die Wohnungen sind damit für breite Schich-
ten der Bevölkerung attraktiv. Dies zeigt auch Wohngeld wird als Mietzuschuss für Mieter
die nahezu erreichte Vollvermietung. Im Jahr einer Wohnung oder als Lastenzuschuss für
2019 betrug die Leerstandsquote 0,56 % und Eigentümer eines selbstgenutzten Wohnei-
es waren rund 2.000 Wohnungssuchende bei gentums gewährt. Maßgeblich für den Bezug
der GEWOBAU vorgemerkt. von Wohngeld sind die Anzahl der Haushalts-
mitglieder, das Haushaltseinkommen, die zu
35 % der Mieter der GEWOBAU sind Auslän- berücksichtigende Miete bzw. Belastung bei
der oder Aussiedler. Die Siedlungen der GEWO- selbstgenutzten Eigenheimen. Auf Wohngeld
BAU sind damit wichtige Orte der Integration. besteht bei Erfüllung bestimmter Vorausset-
zungen ein Rechtsanspruch, der auf Antrag
Die strategische Ausrichtung der GEWOBAU bei der Wohngeldbehörde der Stadt Erlangen
orientiert sich wie in den vergangenen Jahren gewährt wird.
auf den Wohnungsneubau. Das Unternehmen
plant im Rahmen der Initiative „Fair Wohnen“ Die Ausgaben für Wohngeld werden je zur
bis Ende 2024 die Errichtung von rund 2.000 Hälfte vom Freistaat Bayern und vom Bund
neuen geförderten bzw. preisgünstigen Woh- getragen, die Auszahlung erfolgt über die
nungen vor allem durch Nachverdichtung im Wohngeldbehörde der Stadt Erlangen.
Bestand. Mit rund 1.000 neuen Wohnungen
werden bis Ende 2020 bereits zahlreiche Pro- Im Jahr 2019 haben rund 761 Haushalte
jekte realisiert sein, u.a. die Neubauten Am Wohngeld bezogen, das sind 1,3 % aller HH
17BAUREFERAT STADT ERLANG E N Abb. 27: Wohngeldanträge 2011- 2019 Abb. 28 Wohngeldleistungen in Tsd.€ 2011 - 2019
1.400 1.400
Gesamtzahl der Haushalte, die Wohngeld
bezogen haben
1.200 Zahl der Haushalte, die erstmalig Wohngeld
1.200
bezogen haben
1.000 1.000
800 800
600 600
400 400
200 200
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Wohngeldempfänger 2011 - 2019. (Abb. 27) Wohngeldleistungen in Tsd. Euro 2011 - 2019. (Abb. 28)
in Erlangen. Rund 193 Haushalte bezogen Wohnungsneubau als auch die Modernisie-
Wohngeld erstmalig (Abb. 27). Die im Jahr rung und der Umbau von bestehenden Woh-
2019 ausgezahlten Wohngeldleistungen be- nungen können gefördert werden.
liefen sich auf insgesamt fast 1 Million Euro
(Abb. 28). Neben der staatlichen Förderung stellt auch
die Stadt Erlangen Darlehen und Zuschüsse
Aufgrund der am 01.01.2020 in Kraft ge- zur Förderung des Mietwohnungsbaus als frei-
tretenen Wohngeldreform ist in Zukunft mit willige Leistung zur Verfügung. In den letzten
einem Anstieg der leistungsberechtigten Haus- Jahren wurden jedoch keine Projekte im Be-
halte zu rechnen. Insbesondere die alle zwei reich Mietwohnungsbau durch die Stadt ge-
Jahre stattfindende Anpassung der Wohn- fördert.
geldleistungen an die Entwicklung von Mieten
und Einkommen und die daraus resultierende
Förderung des Freistaats
regelmäßige Erhöhung des Wohngeldes be-
gründen diese Annahme. In den Jahren 2018 und 2019 wurde vom
Freistaat Bayern der Neubau von insgesamt
488 Mietwohnungen in den Bezirken Röthel-
3.3 Wohnbauförderung heimpark (33), Büchenbach (78), Rathenau
(41), Bierlach (45) und Anger (40) mit der
Ziel der öffentlichen Förderung des Woh- Bewilligung von Darlehen in Höhe von über
nungsbaus ist die Beseitigung des Wohnungs- 57 Mio. Euro gefördert. Der Zuschuss lag bei
mangels für einkommensschwache Haushalte, 8,4 Mio. Euro. Durch das Bayerische Woh-
für Schwellenhaushalte und für Haushalte nungsbauprogramm wurden in den Jahren
mit besonderen Wohnbedürfnissen. Auch 2018 und 2019 erheblich höhere Darlehen
die Verbesserung des Gebrauchswertes von und Zuschüsse als in den vergangenen Jahren
Wohnungen und die Durchführung von ener- bewilligt.
giesparenden Maßnahmen kann gefördert wer-
den. Durch die Förderung sollen die allgemei- Außerdem wurde die Anpassung von insge-
nen Wohnverhältnisse verbessert und der Woh- samt 31 Mietwohnungen für Menschen mit
nungsbestand erhalten bzw. ergänzt werden. Behinderungen und Schwerkranken durch
Baudarlehen in Höhe von 256.000 € geför-
Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 ist dert. Die Wohnungen verteilten sich über das
die Aufgabe der sozialen Wohnraumförde- gesamte Stadtgebiet.
rung in die ausschließliche Gesetzgebungs-
kompetenz der Länder übergegangen. In Ebenfalls wurde die Schaffung von 10 Wohn-
Bayern findet die Förderung im Rahmen des heimplätzen im Bezirk Rathausplatz (03) durch
Bayerischen Wohnungsbauprogramms und des Ausbau und Erweiterung von Dachgeschossen
Bayerischen Modernisierungsprogramms statt. mit einem leistungsfreien Baudarlehen gefördert.
Daneben gibt es Programme zur Förderung Zudem wurde die Modernisierung von 45
von Studentenwohnraum und von Heimen Mietwohnungen in Bierlach (45) und 10 Miet-
für Menschen mit Behinderung. Sowohl der wohnungen in Sieglitzhof (22) gefördert.
18len. Erfreulicherweise sind jedoch zahlreiche
Vorhaben für geförderte Mietwohnungen in
Planung und zum Teil im Bau (siehe Abb. 29
und 32). Dies ist auch darauf zurückzuführen,
dass der Stadtrat im Jahr 2014/2018 eine
Quote für geförderten Mietwohnungsbau be-
schlossen hat. Bei der Ausweisung von neuen
Wohngebieten ab 24 Wohneinheiten wurde
ab 2014 ein Anteil von zunächst 25 % und
ab 2018 von 30 % der neu zu schaffenden
Wohnbauflächen für Geschosswohnungsbau
Neubau Nürnberger Straße. (Abb. 29)
für den geförderten Mietwohnungsbau gesi-
chert.
Seit der Föderalismusreform ist die Aufgabe
Geförderter Mietwohnungsbau der sozialen Wohnraumförderung in die Ge-
Geförderter Mietwohnungsbau ist der staat- setzgebungskompetenz der Länder überge-
lich geförderte Bau von Wohnungen für Haus- gangen. In Bayern können neue geförderte
halte, die ihren Wohnungsbedarf nicht ohne Mietwohnungen im Rahmen der Einkommen-
Unterstützung auf dem freien Mietwohnungs- sorientierten Förderung (EOF) entstehen. Der
markt decken können. Die geförderten Miet- Bauherr von EOF-Mietwohnungen erhält eine
wohnungen unterliegen einer Belegungs- und Grundförderung mit Darlehen im Gegenzug
Mietpreisbindung. Für die Vergabe von ge- für die Verpflichtung, Sozialmieter aufzuneh-
förderten Mietwohnungen ist das Gesamtein- men und eine ortsabhängige Höchstmiete
kommen des jeweiligen Haushalts entschei- nicht zu überschreiten. Die Mieterhaushalte
dend. Liegt dieses unterhalb einer festgelegten erhalten einen einkommensabhängigen mo-
Grenze, besteht eine Berechtigung zur Anmie- natlichen Mietzuschuss, der sich nach der Dif-
tung einer geförderten Mietwohnung. Einen ferenz zwischen der vereinbarten zulässigen
Anspruch auf Anmietung gibt es nicht. Miete und der für das Haushaltseinkommen
zumutbaren Miete bemisst.
Entwicklung geförderter Mietwohnungsbau
In Erlangen gab es im Jahr 2019 insgesamt
Die Zahl der geförderten Mietwohnungen 3.164 geförderte Mietwohnungen, davon
steigt seit 2016 wieder, nachdem diese zuvor 2.460, die nach dem 1. - 3. Förderweg (ehe-
stetig gefallen ist (Abb. 30). Trotzdem ist die mals klassische Sozialwohnungen) gefördert
Zahl im Vergleich zum Jahr 2009 um 11,8 % wurden, 561 EOF-geförderte Mietwohnungen
bzw. 424 Whg. zurückgegangen. Viele klassische und 143 Wohnungen des Bayerischen Mo-
Sozialwohnungen sind aus der Belegungsbin- dernisierungsprogramms. Die Nachfrage
dung gefallen. Diese rückläufige Entwicklung nach geförderten Mietwohnungen in Erlangen
findet sich in allen alten Bundesländern. übertrifft das Angebot bei Weitem. Im Jahr
In den nächsten Jahren werden weitere klas- 2019 waren 1.326 berechtigte Haushalte
sische ASozialwohnungen
bb. 30: Bestand geförderte Mietwohaus
ungen 2der
009-201Bindung
9 fal- als wohnungssuchend
Abb. 31: Wohnungssuchende Hausvorgemerkt (Abb.
halte und Wohnungsvermittlungen 2031).
09-2019
4.000 2.000
Bestand geförderter Mietwohnungen Wohnungssuchende Haushalte
1.800 Wohnungsvermittlungen
3.750
Geförderte Mietwohnung im Eigentum der 1.600
GEWOBAU
3.500 1.400
1.200
3.250
1.000
3.000 800
2.750 600
400
2.500
200
2.250 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Anzahl gefördete Mietwohnungen 2009 - 2019. (Abb. 30) Wohnungssuchende Haushalte und Wohnungsvermittlungen
im geförderten Mietwohnungsbau 2009 - 2019. (Abb. 31)
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